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Cmo escoger un crdito hipotecario?

Por Gustavo Adolfo Cabrera Crdenas Antes de mirar la disponibilidad de apartamentos en el mercado es conveniente realizar un anlisis del tipo de crdito que ms se ajusta a su bolsillo. Por: Gustavo Adolfo Cabrera Crdenas El crdito hipotecario es un prstamo que le concede una entidad crediticia, generalmente un banco, con garanta de un bien inmueble, de forma tal que si usted no paga el valor prestado ms los intereses, dentro de los plazos establecidos, el prestamista tiene derecho a liquidar la propiedad para cobrar su deuda. Adems de los bancos usualmente existen entidades tales como cajas de ahorro y cooperativas, que estn especializadas en financiamiento de vivienda. stas, por lo general, tiene tasas de inters ms bajas . Es importante que usted, como comprador de vivienda, investigue diferentes instituciones hasta encontrar las que ofrezca las mejores condiciones . A veces se encuentran diferencias significativas que deben ser aprovechadas. Los crditos hipotecarios pueden variar de acuerdo con diferentes factores: . 1. El tipo de inters, que puede ser fijo, variable o mixto 2. El plazo, que usualmente est entre 5, 10 y 15 aos 3. La periodicidad de las cuotas, que pueden ser mensuales, o cuotas especiales 4. La flexibilidad de las cuotas, fijas o variables. Qu significa tasa de inters fija? Significa que usted y el banco pactan una tasa igual durante todo el periodo de duracin del crdito. Por ejemplo se acuerda que los intereses se calculen al 10% durante los 15 aos que usted demore en amortizar la deuda. Qu significa tasa de inters variable? En este tipo de prstamo la tasa fluctuar de acuerdo con determinados parmetros previamente establecidos. Puede ser in ndice fijado por el estado, un promedio basado en los principales bancos, la inflacin, etc. Para nuestro caso encontramos (IPC, DTF y UVR) Tenga en cuenta que inters variable no necesariamente significa cuota variable. sta puede mantenerse fija durante un periodo dado, por ejemplo un ao, y las diferencias que existan con los rditos causados se compensan en los pagos del siguiente perodo. Qu significa tasa de inters mixta? Significa que la tasa se mantiene fija durante un perodo determinado; luego empieza a variar de acuerdo con las condiciones establecidas. Qu tipo de inters es preferible para un crdito hipotecario, fijo o variable? La teora indica que cuando los intereses estn bajos y se esperan que suban, se debera optar por prstamos en donde stos queden fijos. Mientras que si las tasas estn altas y se espera que bajen en el futuro, sera ventajoso elegir el sistema variable. En la practica siempre es ms conveniente el sistema fijo. Este le permitir mantener un mejor control de sus finanzas. Cuando usted negocia un inters fijo sabe lo que esta haciendo, conoce sus riesgos y puede disear un plan de contingencia para afrontarlos. Por el contrario, los prstamos con tasas variables se pueden convertir en una lotera o una guillotina. Adems, en Colombia no parece que las tasas de inters bajen en los prximos meses. Qu tipo de cuotas es preferible para su crdito hipotecario, fijas o variables? Las cuotas fijas, en general, exigen un gran sacrificio durante los primeros aos, puesto que le obligaran a controlar estrictamente sus otros gastos para poder mantenerse al da con el banco.

Lo cual desde el punto de vista de la disciplina financiera es muy positivo. A los pocos aos recoger la recompensa. En la medida en que su nivel de ingresos aumente, los pagos peridicos se irn haciendo, relativamente, ms fciles de manejar, y el aumento del valor de su vivienda sumar dentro de su balance. La experiencia indica que el mejor sistema para asegurar la compra de su vivienda consiste en establecer un sistema mixto de cuotas, donde usted pueda pagar una parte de su crdito en mensualidades fijas y el resto con aportes anuales coincidentes con sus picos de ingresos especiales, como bonos de vacaciones o de fin de ao. Desafortunadamente, no siempre es posible obtener prstamos bajo un sistema de cuotas iguales. En algunas oportunidades los bancos , buscando hacer los crditos ms accesibles, slo ofrecen el sistema de pagos peridicos variables crecientes, adaptables al ingreso familiar, y con capitalizacin de intereses. Este sistema es de alto riesgo , puesto que se puede llegar a un punto en el cual la amortizacin sea negativa En que consiste la amortizacin negativa? Esta situacin se da cuando las aportes mensuales no se alcanzan para cubrir los intereses. La parte no cubierta de stos se suma al capital. El mayor capital genera intereses ms altos, los cuales no alcanzan a ser cubiertos con las mensualidades. La porcin no pagada se adiciona nuevamente a la deuda y as se repite el ciclo. La teora sobre la cual se basa este sistema consiste en suponer que, con el tiempo y la edad, su ingreso aumentar y en algn momento va a ser suficiente para cubrir las infladas cuotas, incluyendo el capital e inters. Pero esto no siempre se cumple. Lo nico cierto de este sistema es que a la larga va a pagar cantidades muy grandes de dinero e intereses. Cul es el plazo ms conveniente para pagar su crdito? La respuesta a esta pregunta depende bsicamente de su capacidad de pago, pero debe tener en cuenta que la diferencia en los aportes mensuales no es proporcional al plazo. Para explicarlo en otros trminos, la cuota por un prstamo a 20 aos no es la mitad de la cuota de un prstamo a diez aos. Mientras que el tiempo de amortizacin es el doble, la diferencia de la mensualidad es solamente del 30%. Es importante considerar si vale la pena tener un crdito a tan largo plazo. Tasas de crdito hipotecario vigentes para vivienda no VIS Banco Caja Social Colmena BCSC 17,50% E.A. BBVA Colombia 17,2% E.A. Davivienda 18,63% Banco Santander *18,50% sin portafolio a 120 meses *16,25% con portafolio a 120 meses Red Multibanca Colpatria * 16,20% a 5 aos *16,70% a 10 aos; *17% a 15 aos Bancolombia *15,50% a 10 aos * UVR + 10,50 *16% mayores a 10 aos

Crdito hipotecario: UVR o pesos?


Foto: Archivo Semana. Si la inflacin promedio durante los prximos diez aos se mantiene por debajo del 5%, el crdito en UVR (Capital constante) ser la opcin ms barata. Crdito hipotecario: UVR o pesos? Usted puede pactar la financiacin de su casa en pesos o en UVR. Todo depende de sus necesidades, su perfil de riesgo y su presupuesto. Finanzaspersonales.com.co analiza los principales sistemas de amortizacin para que escoja cul es la mejor opcin para usted. Este momento parece ser una oportunidad nica para conseguir tasas tan bajas en el mercado. Ms cuando todo apunta que en los prximos meses empezarn a subir las tasas de inters de todos los tipos de crdito. Escoger la modalidad de su crdito hipotecario, es una decisin importante para sus finanzas, sobre todo si tiene en cuenta que el plazo de la deuda que va a adquirir oscila entre 5 y 15 aos. Esto quiere decir que por lo menos durante 60 meses usted tendr que pagar a su entidad una cuota que incluye amortizacin a capital e intereses. En general, las entidades ofrecen crditos hasta por el 70% del valor del inmueble que sirve como garanta. Los crditos pueden ser pactados en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real). Esta unidad se ajusta diariamente de acuerdo con la inflacin.Cuando sta sube demasiado, los saldos de la deuda tambin crecen y con eso las cuotas que hay que pagar. Por el contrario, en un ambiente de baja inflacin, como el actual, los deudores resultan beneficiados, ya que pagan cuotas menores. Entre las variables que hay que estudiar al momento de elegir estn los niveles de inflacin, el crecimiento econmico, sus ingresos y sobre todo, su perfil deriesgo. Si usted es una persona conservadora es probable que sea mejor escoger un sistema de cuota fija en pesos, que aunque en este momento puede resultar ms costoso, le da mayor seguridad. Los cambios en el entorno econmico del pas no aumentarn la exposicin de su deuda. Adems, tiene la ventaja que si adquiere el crdito hoy la tasa del mercado est en niveles histricamente bajos. Si usted es una persona agresiva, podr arriesgarse a adquirir un crdito en UVR. Apostndole a que si los niveles de inflacin se mantienen bajos por los prximos aos, usted obtendr un crdito muy barato. Para ilustrar el comportamiento de crdito en tres modalidades cuota fija en pesos, cuota fija en UVR (Cuota baja) y abono constante a capital en UVR (Cuota media)-vamos a suponer que usted solicita a un crdito de $77 millones a diez aos para financiar la compra de un apartamento nuevo que cuesta $110 millones. El banco le ofrece una tasa de 15% EA (1,17% MV) para un crdito en pesos. O una tasa de 10% EA (0,8% MV) ms UVR (se asume una inflacin para toda la vida del crdito equivalente a 4%) para crditos en UVR. Cuota fija en pesos La cuota ser la misma durante los diez aos del crdito. Si usted es una persona conservadora no dude en tomar este tipo de crdito, pues as la inflacin y las tasas de inters del mercado varen -caigan o suban considerablemente-, todos los meses deber pagar $1,2 millones. Adems, tal vez esta sea una oportunidad nica para conseguir tasas tan bajas en el mercado, cercanas al 1% mensual. Sin embargo, no se puede olvidar que la mayor seguridad menor exposicin de la deuda al entorno- tiene un costo. sta es una opcin cara. Usted pagar ms intereses que en los otros dos sistemas de amortizacin, cancelando aproximadamente $67 millones en diez aos ($49 millones de hoy). En los diez aos que dura el crdito usted pagar cerca de $144 millones en los diez aos del crdito, que equivalen a $95,5 millones de hoy. Es decir que lo que usted necesitara hoy para poder pagar su crdito sera mayor que lo que necesitara para las otras dos modalidades. Como las cuotas son ms altas, los ingresos se ven ms comprometidos.

Cuota fija en UVR (Cuota baja) En este sistema la primera cuota ser de $1 milln y la ltima de $1,49 millones. Al final, el valor de las 120 cuotas pagadas ser de $148 millones aproximadamente ($95,3 millones de hoy, que resulta menor al valor presente del crdito en pesos). La cuota en UVR ser fija durante toda la vida del crdito. Sin embargo, como la UVR se ajusta de acuerdo con la inflacin, la cuota en pesos cambia en la misma proporcin que lo hace el ndice de precios y por lo tanto est sujeto a las fluctuaciones de la economa. Si sus expectativas son que su sueldo aumente en el largo plazo, esta es una buena opcin para usted. La idea es que su salario se incremente de tal manera que usted pueda destinar una proporcin constante de sus ingresos al pago de su deuda. Esta es la modalidad que comienza con la cuota ms baja de todas, por lo tanto los bancos exigen una menor capacidad de pago a los solicitantes que con las dems modalidades. El abono a capital es menor. El riesgo est asociado con una economa inflacionaria que puede llevar a que su deuda crezca muy por encima del incremento esperado de su salario. Abono constante a capital en UVR(Cuota media) Los intereses pagados en este sistema son los menores de los tres y si la inflacin promedio durante los prximos diez aos se mantiene por debajo del 5%, sta ser la opcin ms barata. En nuestro ejemplo, usted pagar casi $138 millones por el crdito ($93 millones de hoy). Usted podr arriesgarse y obtener un buen ahorro, apostndole a que la inflacin enel largo plazo siga en niveles bajos. En efecto, le generar un menor costo financiero ya que presenta el mayor abono a capital desde la primera cuota. En UVR, las cuotas disminuyen mensualmente. Sin embargo, si la tendencia se revierte, el crdito puede resultar muy costoso y su bolsillo puede resultar lesionado. Este sistema es una buena opcin si usted es un inversionista agresivo que adems, tiene altos ingresos. Su capacidad adquisitiva hoy es importante, ya que las cuotas son ms altas al principio. En este sistema usted paga ms capital en UVR que en la segunda modalidad (cuota fija en UVR). Empezar pagando $1,3 millones y terminar con una cuota de $964 mil. Los bancos exigen una mayor capacidad de pago.

Lo que debe saber antes de pedir un crdito hipotecario


Encuentre aqu las 14 cosas que debe hacer antes de solicitar un crdito para vivienda. Conozca qu le conviene ms: un crdito con cuota fija o variable. A tener en cuenta: 1. Recordar que no se requiere de intermediarios para tramitar un crdito con un banco, ni para hacerle modificaciones al mismo durante su duracin. 2. Buscar con el banco una asesora que le permita tener en cuenta todos los elementos antes de iniciar el trmite. 3. Si no ha escogido la vivienda, su banco, en su proceso de asesora, le realiza los clculos sobre el cupo de crdito al que puede aspirar.

4. Tener claro quines van a adquirir la vivienda: Puede ser una sola persona la que solicite o el grupo familiar. Esto define el cupo de endeudamiento, en el que se tienen en cuenta los ingresos de los participantes. 5. Los bancos ofrecen diferentes planes de amortizacin, plazos y opciones de cambio durante la vida del crdito. Es importante conocerlos desde el inicio. 6. Con el fin de poder aprovechar al mximo todos los beneficios tributarios y de subsidios, es importante conocer con qu opciones se cuenta para complementar la cuota inicial, cmo acceder a un subsidio de cuota inicial, cmo acceder a un subsidio a la tasa de inters, cmo obtener el mximo de beneficios tributarios, tanto por el pago de intereses del crdito como por el pago de las cuotas de los crditos desde una cuenta AFC (Ahorro para el fomento a la Construccin). 7. Al momento de escoger qu inmueble comprar, es muy importante tener claro que los bancos financian para adquirir vivienda nueva o usada. Se debe definir adems si se va a requerir un cupo de crdito adicional para cubrir reformas o mejoras. 8. Evaluar qu producto le conviene ms: un crdito o un Leasing Habitacional, por ejemplo. 9. Antes de comprometerse, tener claro quin es el vendedor. Si son proyectos nuevos, la seriedad y trayectoria de la firma constructora; si son inmuebles usados, las condiciones en las que est el inmueble y los gravmenes. 10. El avalo del inmueble es realizado por un profesional autorizado y all se podrn evaluar aspectos a tener en cuenta para el negocio. 11. Tener claro que la entidad financiera tiene en consideracin para la aprobacin del crdito no slo la capacidad de pago que tenga el solicitante sino tambin las condiciones de la propiedad, la cul quedar como garanta hipotecaria respaldando el crdito. 12. Tener en cuenta que una vez aprobado el crdito, contina un proceso de constitucin de garanta antes de proceder al desembolso. Es muy importante la oportunidad y diligencia del cliente. 13. Y una vez desembolsado el crdito, es importante tener clara la fecha de pago, cmo hacerlo, los diferentes canales y tambin las opciones existentes para hacer modificaciones al crdito, ya sean abonos extras, cambio de da de pago o cambio de plan. 14. Estar en contacto con el banco ante cualquier inquietud es muy necesario. Recuerde que... La tasa de inters fija significa que usted y el banco pactan una tasa igual durante todo el periodo de duracin del crdito. Por ejemplo se acuerda que los intereses se calculen al 10% durante los 15 aos que usted demore en amortizar la deuda. La tasa de inters variable flucta de acuerdo con determinados parmetros previamente establecidos. Puede ser un ndice fijado por el Estado, un promedio basado en los principales bancos, la inflacin, etc. Para nuestro caso encontramos (IPC, DTF y UVR) Tenga en cuenta que inters variable no necesariamente significa cuota variable. sta puede mantenerse fija durante un periodo dado, por ejemplo un ao, y las diferencias que existan con los rditos causados se compensan en los pagos del siguiente perodo. La tasa de inters mixta significa que la tasa se mantiene fija durante un perodo determinado; luego empieza a variar de acuerdo con las condiciones establecidas. Qu tipo de crdito me conviene?

La teora indica que cuando los intereses estn bajos y se esperan que suban, se debera optar por prstamos en donde stos queden fijos. Mientras que si las tasas estn altas y se espera que bajen en el futuro, sera ventajoso elegir el sistema variable. En la prctica siempre es ms conveniente el sistema fijo. Este le permitir mantener un mejor control de sus finanzas. Cuando usted negocia un inters fijo sabe lo que esta haciendo, conoce sus riesgos y puede disear un plan de contingencia para afrontarlos. Por el contrario, los prstamos con tasas variables se pueden convertir en una lotera o una guillotina. Adems, en Colombia no parece que las tasas de inters bajen en los prximos meses. Las cuotas fijas, en general, exigen un gran sacrificio durante los primeros aos, puesto que le obligaran a controlar estrictamente sus otros gastos para poder mantenerse al da con el banco. Lo cual desde el punto de vista de la disciplina financiera es muy positivo. A los pocos aos recoger la recompensa. En la medida en que su nivel de ingresos aumente, los pagos peridicos se irn haciendo, relativamente, ms fciles de manejar, y el aumento del valor de su vivienda sumar dentro de su balance. La experiencia indica que el mejor sistema para asegurar la compra de su vivienda consiste en establecer un sistema mixto de cuotas, donde usted pueda pagar una parte de su crdito en mensualidades fijas y el resto con aportes anuales coincidentes con sus picos de ingresos especiales, como bonos de vacaciones o de fin de ao.

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