EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

ANTECEDENTES HISTORICOS: El contrato de compra venta por su trascendencia histrica es el mas importante de los contratos, el cual viene a ser el principal mvil de la circulacin. Con el pasar del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de comercio ms representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Tiene sus inicios con la aparicin de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago, permiti la desaparicin del trueque. Inicialmente la compra venta, no conduca directamente a la transferencia de la propiedad, ya que esta nicamente se materializaba a travs de la concertacin de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio. 1.- La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como mnimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, deban pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisicin. 2.- La In Jure Cessio.- tambin era un acto formal pero se celebraba en presencia del pretor e implicaba una reivindicacin simulada, en la que el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a ello. 3.- La Traditio.- era la entrega fsica del bien que se enajenaba, la misma que se daba de comn acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo reciba accipiens. En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una "obligacin de transferir", pero de ninguna manera determinaba "transferencia". Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta, se confera al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino tambin se transfera el dominio de la cosa vendida. Esta evolucin de la compra venta se consolido a travs de los juristas que redactaron el Cdigo Civil Francs, quienes propugnaron "la unidad del contrato" aduciendo que la propiedad se transmite por la va consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio. El Cdigo Civil de 1984, adopta una posicin mixta por que oscila entre la consensualidad y la tradicin o entrega segn se refiera a la compra venta de

bienes muebles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta de bienes muebles), la transferencia se efecta por tradicin a su acreedor. En el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con lo previsto en su numeral 949 "la sola obligacin de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario".

DEFINICION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Nuestro Cdigo Civil vigente expresa lo siguiente en su articulo 1529: Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero. Es una repeticin del artculo 1383 del Cdigo Civil de 1936. Por la compraventa el vendedor asume la obligacin de dar, dicha obligacin esta especficamente vinculada al derecho de propiedad que es un derecho real, el de mayor categora. Ahora, esta obligacin de dar, tiene su correspondencia en otra obligacin de dar, que es la del comprador de pagar el precio en dinero. nos encontramos entonces, ante un contrato, donde ambos contratantes asumen obligaciones reales, uno de dar el bien, y otro de dar el dinero. El vendedor entrega el bien en funcin de recibir el dinero como un justiprecio por parte del comprador; y viceversa, la razn jurdica del comprador de entregar el dinero esta en la entrega del bien por el vendedor. Podemos decir que la compraventa es un contrato para transferir la propiedad, y la propiedad, el derecho real de mxima jerarqua. La compra venta es un contrato consensual, lo cual quiere decir que se perfecciona por el simple consentimiento de las partes contratantes. Sin embargo, se tiene que distinguir, que una cosa es la celebracin del contrato de compraventa, y otra, la transferencia de la propiedad. Cuando la ley sostiene que la compraventa obliga a transferir la propiedad, seala que ese no es el momento concreto de la transferencia. La transferencia real o efectiva se producir se producir con posterioridad, vale decir, en otro momento, que deber ocurrir despus. Conforme a la ley, si la transferencia de la propiedad no se da con la celebracin, vale decir, con el simple consentimiento de los contratantes, obviamente, deber producirse en la ejecucin con el material del bien. Respecto a esta definicin, es de importancia mencionar a tres importantes corrientes tericas que se han presentado a travs del tiempo proponiendo soluciones diversas. Encontramos a la escuela romana, francesa y alemana.

La escuela romana, que es la mas antigua, nos dice que la propiedad no llegaba a ser transferida por la simple celebracin del contrato de compra-venta, o sea, no conceba un desplazamiento o traslado ideal del bien por el solo acuerdo de los contratantes; tenia que producirse un hecho material, fsico o concreto de ese traslado y esto se consegua con la traditio, es decir, los bienes deban ser entregados efectivamente al comprador. Sin embrago, la tradicin no era la nica manera de transferir la propiedad, pues existan tambin la emancipatio, la iure cesio, la usucapin ,aunque la nica que ha conservado su prestancia y jerarqua es la traditio. Mediante el contrato, el comprador, adquira el ius ad rem (derecho a la cosa),y por la traditio un ius in re derecho sobre la cosa. La escuela francesa, tiene un criterio opuesto a la romana, porque relega a la traditio, y hace que la propiedad se transfiera por el solo efecto del contrato. Es suficiente el simple consentimiento, porque con esta hace al acreedor propietario del bien y le confiere los riesgos de perdida o deterioro que pueda ocurrirle, pese a no tenerlo materialmente en su poder. La escuela alemana, ha mantenido la vigencia de los llamados libros territoriales que ya los tenia como consecuencia de sus tradiciones provenientes de la edad media. La transferencia de propiedad de los bienes no se lograba por la sola celebracin del contrato, sino que deban ser inscritos en los referidos libros territoriales. Es por ello que el sistema alemn de inscripcin, tiene un efecto especial: el de ser constitutivo del derecho de propiedad; el comprador o cualquier adquirente no obtena la propiedad hasta que se obtuviese su registro en los libros, a diferencia del sistema registral francs que es meramente declarativo. El Cdigo Civil de 1984, adopta una posicin mixta por que oscila entre la consensualidad y la tradicin o entrega segn se refiera a la compra venta de bienes muebles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta de bienes muebles), la transferencia se efecta por tradicin a su acreedor. En el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con lo previsto en su numeral 949 "la sola obligacin de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario".

SUJETOS EN EL CONTRATO:

1.- Vendedor: el que vende traspasar a otro por el precio convenido la propiedad de lo que uno posee. Obligaciones del Vendedor: a.- Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. b.- Entregar el bien y sus accesorios en el estado en que se encuentra en el momento de celebrarse el contrato. c.- Entregar los documentos y ttulos relativos a la propiedad o el uso del bien vendido, salvo pacto distinto. d.- Entregar el bien inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo la demora que resulte de su naturaleza o de acuerdo distinto. e.- Entregar el bien en el lugar en que encuentre en el momento de celebrarse el contrato, salvo que sea bien incierto, el cuyo caso la entrega se efectuara en el domicilio del vendedor. f.- Responder por los frutos del bien en caso de ser culpable de la demora de su entrega, caso contrario solo corresponde responder por los frutos solo en caso de haberlos percibido. g.- Reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado indemnizarle los daos y perjuicios cuando se resuelva la compra venta por falta de entrega. h.- Cuando se trate de un contrato cuyo precio deba pagarse a plazos y el vendedor demore la entrega del bien estos se prorroga por el tiempo de la demora. 2.- Comprador: Obligaciones del Comprador: a.- Pagar el precio, en el momento, modo y lugar pactados. b.- Devolver la parte del precio pagado, deducido los tributos y gastos del contrato cuando se resolvi el contrato por incumplimiento de pago del saldo. c.- Cuando el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garanta debida por el saldo del precio. d.- Pagar inmediatamente el saldo deudor dndose x vencidas las cuotas que estuvieran pendiente, cuando dejo de pagar 3 cuotas sucesivas o no.

e.- Pagar el saldo deudor cuando se ha convenido en el contrato la improcedencia de la accin resolutoria. f.- devolver lo recibido del comprador y pagar una compensacin equitativa por el uso del bien e indemnizar los daos y perjuicio. En el caso en que se resuelva el contrato por falta de pago del comprador. g.- Recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en que sealen los usos, sino hubiera un plazo convenido o de usos diversos, el comprador deber recibir el bien al momento de celebrar el contrato.

LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS CONTRATANTES

Las partes de un Contrato de Compra-Venta deben tener capacidad para celebrar actos jurdicos, esto implica que las personas que legalmente se encuentran impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrn celebrar una CompraVenta. En este sentido, estn impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta las siguientes personas: 1. Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos que tienen bajo su tutela. 2. Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese autorizacin judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses. 3. Todas las personas que en razn de las funciones que desempean, se encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el 1366 del Cdigo Civil. -(si son varias enumralas para rellenar, asegurndote que no repitas las dos anteriores) Por consiguiente, una persona puede hacer todo aquello que la ley no le prohba expresamente, siendo esto as se puede entender que la capacidad de goce puede ser calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de ejercicio, viene a ser la excepcin a dicha regla.

CARACTERISTICAS JURIDICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Es consensual, porque basta el simple consentimiento, es decir, el acuerdo de los contratantes para que el contrato quede perfeccionado. Esta inmerso en la corriente consensualista, producto del consentimiento puro, que exige nicamente la declaracin de voluntad de los contratantes, dando lugar, a lo que llamamos la voluntad comn del contrato. Si no requiere de documento escrito, estamos hablando de un contrato oral o verbal. Sin embargo, puede convertirse en un contrato formal, si asi lo determinan los propios contratantes, fundamentalmente, con propsitos registrales y para adquirir seguridad jurdica frente a terceros. Es principal por autonomasia, porque no depende de otros contratos. Por el contrario, su existencia da lugar a la de otros contratos, en condicin de accesorios. En el supuesto de estar vinculada a otro contrato, no pierde su condicin de principal, como en el caso de los llamados alquiler-venta. Es oneroso, porque cada contratante tendr que ejecutar prestaciones propias, dando lugar a que cada uno de ellos tenga su respectivo beneficio o ventaja, ya sea patrimonial o econmico. Es conmutativo, por que las partes han previsto previamente los beneficios del contrato desde el momento de la celebracin, si han logrado ganancias o prdidas, dentro de los lmites permisibles, pues, pese al requisito de equivalencia en el valor de las prestaciones, nunca podr obtenerse una paridad absoluta. Sin embargo, puede ser tambin un contrato aleatorio como sucede en el caso de la pesca y la caza, donde la ganancia o la perdida est sujeta a un acontecimiento posterior, de manera que al celebrarse el contrato no saben de su resultado; y tambin puede convertirse en un contrato sujeto a condicin suspensiva como en el caso de las ventas de bienes futuros. Es de ejecucin instantnea, porque las prestaciones a cargo de cada contratante se cumplen inmediatamente despus de la celebracin, en un mismo acto; aunque tambin admite la posibilidad de cumplimiento por partes, sobre todo cuando se pacta el precio se pague en cuotas suspensivas. De igual forma, puede presentarse la ejecucin postergada o diferida, segn convengan las partes. El plazo no se presume, por tanto si no hay pacto, la ejecucin instantnea procede. Es contrato de prestaciones reciprocas, que es la verdadera denominacin que corresponde darle, de conformidad con los nuevos criterios admitidos por la doctrina y la legislacin actual, dejando de lado las anteriores caractersticas de considerarlo como bilateral o sinalagmtico,

acuados por la escuela francesa. Existe una relacin de interdependencia entre le bien y el precio, donde una de las prestaciones es causa y efecto de la otra. Es lo que se conoce como relacin jurdica doble de reciprocidad, haciendo factible la aplicacin concreta de las reglas llamadas del toma y daca.

CLASES DE COMPRA-VENTA

Son mltiples las clases de compra-venta, a continuacin las ms conocidas: a) Venta de bien ajeno: lo comn es que se venda lo propio y no lo ajeno. Sin embargo, esta venta es valida por la buena fe del comprador, interesando poco a poco si el vendedor tambin lo es, porque en la practica se dan reiterados casos de contratantes, que venden como propio lo que ellos saben que es ajeno. Como la propiedad es derecho prescriptible, puede entonces, el comprador adquirir realmente la propiedad en virtud de la usucapin, siempre que el verdadero dueo del bien no plantee la eviccin. Contemplado por los artculos 1539, 1540 y 1541 del Cdigo Civil. b) Venta de bien futuro: generalmente se venden los bienes presentes, pero cabe tambin la de los bienes futuros, es decir, que no existen al momento de la celebracin, no obstante, se sabe que llegaran a existir porque se encuentran en desarrollo o crecimiento. Los bienes son esperados. Tambin se subsume dentro de esta categora a los casos de simple esperanza incierta. En ambos casos los contratantes conocen la situacin y pese a ello intervienen en la celebracin. Contemplado en los artculos 1534, 1535 y 1536 del Cdigo Civil. c) Venta a satisfaccin el comprador: es un contrato que recae sobre los bienes que son susceptibles de ser apreciados por el paladar, tales como las comidas, dulces o licores. El comprador deber degustar el bien. Solo as podr conocer la calidad del bien. Articulo 1571 del Cdigo Civil. d) Venta a prueba por el comprador: es un contrato que tambin recae sobre bienes muebles, y la prueba consiste en el examen o ensayo que el comprador debe efectuar sobre el. Por ejemplo un vehculo motorizado para constatar su buen funcionamiento. La nocin de prueba esta muy lejos de la satisfaccin, no pueden confundirse. Se encuentra en el articulo 1572 del Cdigo Civil. e) Venta sobre muestra: es tambin compra-venta respecto de bienes muebles. El bien encargado o entregado en su momento deber coincidir

f)

g)

h)

i)

j)

plenamente con las caractersticas del modelo elegido. Articulo 1573 del cdigo civil. Venta sobre extensin o cabida (ad mesuram): se requiere tomar en cuenta una unidad de medida para sobre esa base determinar el precio de la totalidad, es decir, el valor econmico de la unidad base por el total de la extensin. Se usa en la venta de terrenos o reas libres. Regulada por los artculos 1574, 1575 y 1576 del C.C. Venta ad corpus: es un contrato opuesto al anterior en cuanto a la fijacin del precio que no parte de ninguna unidad de medida tomada como base, sino apreciando el valor del bien como una totalidad, el valor se determina en bloque, como sucede en las ventas de las construcciones, una casa, un edificio. Articulo 1577, 1578 y 1579. Venta sobre documentos: se hace con arreglo a ttulos representativos y esta referido exclusivamente sobre bienes muebles que se encuentran depositados en almacenes generales. No se requiere la traditio de los bienes mismos, basta con la entrega de los documentos. Articulo 1580 y 1581. Venta con reserva de propiedad: en la cual, el comprador deber pagar el precio en cuotas peridicas. El vendedor, por su parte, conservara la propiedad hasta que el comprador no haya cancelado la totalidad del precio o una parte determinada y al cubrirse el limite establecido la transferencia de la propiedad deber realizarse de pleno derecho. Articulo 1583y siguientes. Venta con pacto de retroventa: esta es una compra-venta singularsima, pues el vendedor, en virtud del pacto, se reserva el derecho de deshacer el contrato a su libre arbitrio, mediante decisin unilateral y sin necesidad de declaracin judicial, no pudiendo el comprador hacer uso de ningn medio de defensa. Para esto se seala un plazo para ejercitar la reserva. Vencido el plazo, la compra-venta queda firme. Articulo 1586 y siguientes. CLASES DE BIENES SUSCEPTIBLES DE COMPRA-VENTA En el universo de bienes que pueden estar comprendidos en el contrato de compra-venta existen diferencias de situaciones jurdicas, que resultan determinantes para establecer la naturaleza especial del contrato. Siguiendo la orientacin del articulo 1409 del CC podemos sealar concretamente tres clases: 1) bienes presentes y futuros: los problemas de mayor importancia jurdica no se encuentran en los contratos que recaen sobre los bienes presentes o existentes, sino en los futuros, por las sub especies que origina y adems por la distinta naturaleza jurdica de la compra-venta a que da lugar. Los que hemos llamado bienes futuros propiamente dichos, como las cosechas

futuras, generan contratos sujetos a condicin suspensiva, mientras que los otros, que recaen en la llamada esperanza incierta, dan lugar a contratos aleatorios. Son los contratos de compra-venta, mas extremadamente riesgosos. Se tienen en cuenta los riesgos de cantidad, calidad y existencia misma. 2) Bienes propios y ajenos: respecto de los bienes ajenos, es evidente la validez que les concede nuestra legislacin y tambin encontramos dos sub-especies, que como en el caso anterior, dan lugar a contratos de compra-venta muy diferentes. Lo determinante para precisar el distingo es que uno de ellos, se perjudica el derecho de tercero, como cuando una persona enajena un bien como propio no obstante que es ajeno. Se afecta pues el legitimo derecho del tercero. En la otra sub-especie, tal perjuicio no se produce , y ambos contratantes saben que el bien es ajeno, pese a lo cual celebran el contrato, pero no hay mala fe, pues se cuidan de causar dao alguno al verdadero dueo. El caso se presenta cuando una de las partes se compromete a adquirir el bien del tercero para despus transferirlo a su co-contratante. 3) Bienes libres y gravados: la circunstancia de existir algn gravamen que afecte el bien o que el se encuentre comprendido en un proceso litigioso, no impide su enajenacin; se exige solo que la afectacin sea anterior a la venta y por tal circunstancia el castigo en el precio esta justificado.

GASTOS DE LA COMPRA-VENTA Segn el artculo 1530 del CC, los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto en contrario. En realidad los gastos son de variada jerarqua, as tenemos los que corresponden a la celebracin y los que son exclusivos de la ejecucin igualmente los gastos ordinarios, as como los extraordinarios, tambin los de conservacin y los de entrega. En relacin a tales gastos, las partes son libres para determinar cuales son los que deben ser asumidos por una y otra. El contrato debe contener acuerdos expresos para ser aplicables al caso concreto que ellos celebran. Si no exist nada convenido, entonces cabe aplicar los gastos ordinarios al vendedor y los extraordinarios al comprador.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Cosa: objeto, el bien materia de la venta, Los bienes deben existir al momento que se celebra el contrato o deben ser susceptibles de existir (bienes futuros). Si al momento de celebrarse en el contrato el bien no existe, el contrato es nulo por falta de objeto. En el caso de que parte de l haya desaparecido en el momento de celebrarse el contrato se reduce el precio del bien. Los bienes deben estar dentro del comercio de los hombres, fsicamente posibles. La venta de bienes futuros esta sujeta a una condicin suspensiva, la cual significa que el contrato tendr valor si la cosa llega a existir totalmente. en oposicin a los derechos creados sobre l y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del comercio. Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Deber ser fijado de mutuo acuerdo y no por la sola voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado por un tercero a lo cual no podr ser anulado, salvo que se apruebe que esta actuando de mala fe para beneficiar a una de las partes (Art. 1543-1544) puede ser fijado en moneda nacional, extranjera o al tipo legal al momento de efectuarse el pago (Art. 1237). Sus condiciones son: a) debe estar representado en suma de dinero. b) debe ser determinado o determinable. c) debe ser serio (autentico). Personas o partes: el vendedor, que es la persona fsica o jurdica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere. Promitente vendedor y promitente comprador. Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tcitamente. Invalidez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

DERECHO DE RETRACTO

El retracto es la sustitucin forzada del comprador o adquiriente por un tercero que invoca un derecho preferente, en los contratos de compra-venta o dacin en pago. El articulo1592del Cdigo Procesal Civil nos dice que el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-venta. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos, y gastos pagados por este y en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.

CAUSAS DE TERMINACIN DEL CONTRATO Son muchas las causas que se pueden dar para dar por terminado el contrato de compraventa, por lo que nicamente mencionaremos algunos casos. La compraventa puede terminarse por cumplimiento del contrato mediante el pago, dacin en pago o cualquier otra causa extincin de las obligaciones; por incumplimiento de contrato de una de las partes dndose la rescisin del mismo; por ilicitud en el objeto; por incapacidad de una de las partes; porque existan vicios en el consentimiento de una de las partes; por prdida o destruccin de la cosa, etc.

PRESENTACION

La compraventa es uno de los temas fundamentales del derecho civil porque su desarrollo se produce paralelamente al de la civilizacin, reuniendo en su conformacin elementos esenciales a travs de la historia, por lo que podemos decir que es el contrato fundamental y al mismo tiempo, la Institucin Bsica de lo que conocemos como el Derecho de las Obligaciones.