PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL I. CONCEPTO DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA

En la doctrina, citando al doctor Nerio Gonzalez Linares, aporta una definición de la prescripción adquisitiva de la siguiente manera “es el modo originario de transformar el hecho de la posesión en el derecho de propiedad, con presencia o ausencia de justo título y buena fe; en el primer caso, con justo título y buena fe (prescripción corta u ordinaria o propiamente usucapión) al terminar un plazo corto de cinco años; y en el segundo caso, sin buena fe ni justo título (prescripción adquisitiva larga o extraordinaria), al término de un plazo largo de diez años”. II. ANTECEDENTES Durante mucho tiempo, dentro de nuestra legislación nacional la única forma de adquirir el dominio del bien bajo la prescripción adquisitiva y posteriormente inscribir dicho derecho era en virtud de la resolución judicial que declara tal situación, tal y como consta en los artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil. Sin embargo tal situación cambiaría cuando se publicara la Ley N° 27157 denominada Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, la misma que como tema principal, trataría la regularización de la edificaciones, es decir la inscripción de las declaratorias de fábrica que no se hallaran registradas en el Registro de Propiedad Inmueble así como las modificaciones de las fábricas ya registradas que no hubieran tenido acceso a registros y que no contaran con la correspondiente Licencia de Construcción, Conformidad de Obra, entre otros documentos que se requerían, según leyes de la materia, para su respectiva inscripción y que se hubiesen culminado con anterioridad al 21 de julio de 1999, siendo que dichas inscripciones se podían realizar al amparo del denominado Formulario Registral (FOR) elaborado para este tipo de actos, el mismo que debería presentarse con las legalizaciones de firmas correspondientes a los propietarios de los inmuebles así como del ingeniero o arquitecto verificador de la obra (el mismo que debería dar fe no solo de la distribución del inmueble sino

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

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el Decreto Supremo 008-2000-MTC Reglamento de la Ley 27157 y la Ley N° 27333. siendo esta la que en su artículo 5 desarrolla lo concerniente a la inscripción de las prescripciones adquisitivas en virtud de acta notarial expedida por el Notario correspondiente. adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. como funcionarios del estado.PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL también de la fecha de conclusión de la obra). la norma facultó que los notario públicos. acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública. fue precisado por el artículo 5° de la Ley 27333 (ley complementaria a la ley N° 26662. pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años”. para la regularización de edificaciones). la ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial. minuta. en su artículo 7° (De la inscripción cuando el terreno está registrado) manifiesta que “para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral. A falta de título de propiedad. entendiéndose inicialmente que dicha declaración debía estar directamente relacionado o circunscrito con un proceso de regularización de edificaciones que era materia de la Ley 27157. En este sentido. pudieran declarar la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles. Sin embargo. El tema de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de bienes inmuebles tratada en los artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil. el 17 de febrero del año 2000 se dictó el Decreto Supremo 008-2000MTC el cual en sus artículos 35° al 43° reguló el tema relacionado con la prescripción adquisitiva de dominio tratada en la Ley N° 27157. en la materia de análisis y de estudio se presentan tres normas de importancia como son la Ley 27157. se modificaría cuando entrara en vigencia la Ley 27157 toda vez que en la misma. el poseedor debe demostrar posesión continua. norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 2 . Ampliando lo manifestado en el párrafo anterior cabe señalar que. Ley de Regularización de Edificaciones del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. Dicho trámite regulado inicialmente por los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N° 27157. o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor. así se entendió por cuanto dicha facultad fue concedida dentro de una ley de regularización de edificaciones. los respectivos planos así como otros documentos a que se refería la citada norma.

pacífica y pública del inmueble por más de 10 años. esté o no registrado el predio. el que a la letra dice lo siguiente “Prescripción adquisitiva de dominio: Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio. además de los requisitos indicados en los artículos 424°. Además. de declaratoria de fábrica. En la vía notarial.PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en que se ubica el inmueble. que se tramite la prescripción adquisitiva de dominio de lotes de terrenos urbanos que no cuenten con edificaciones. si durante el trámite de regularización de una edificación urbana. si el predio está registrado”. y 505° del Código Procesal Civil los establecidos en el artículo 39° de la Ley 27157. sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra." (Artículo 3 del Reglamento). verificándose el cumplimiento de DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 3 . reglamento interno y/o la correspondiente independización. esté o no registrado el predio urbano. o que carezca. se advierte la necesidad de iniciar un proceso de saneamiento de la titulación del terreno donde se asienta la edificación. exclusivamente. en su caso. "construida o demolida antes del 21 de julio de 1999. 425°. ante el Notario de la Provincia en donde se ubica el inmueble. procede la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Entonces el interesado deberá acreditar la posesión continua. el cual expresa lo siguiente: El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21° de la Ley No 27157 se tramitará. la Ley 27333 permite. pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años. El requisito básico está establecido en el artículo 36° del Reglamento de la Ley 27157 (Decreto Supremo 008-2000-MTC). la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva. según lo que establece los cuerpos legislativos nombrados anteriormente. el cual prescribe que “Del Reglamento Interno: Las edificaciones a que se refiere el artículo 37° de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o. de los que se colige que estas normativas no son para regularizar predios rústicos. cuando el interesado acredita posesión continua. Para indicar el trámite en la vía notarial.. en su caso.. el interesado presentará solicitud escrita autorizada por Abogado la cual contendrá. El notario solicitará al registro respectivo.” y el artículo 5° de la Ley 27333. en su inciso k) del artículo 5. por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación. como asunto no contencioso de competencia notarial.

2) y 3) del artículo 505° del Código Procesal Civil. por 3 (tres) veces. de acuerdo con el trámite siguiente: a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N° 26662. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud. e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud. para los efectos del presente trámite. c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud. b) Recibida la solicitud. solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud. el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud. el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios. Asimismo. en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. se insertarán a la misma los avisos. en calidad de testigos. así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes. el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble. en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley N° 27157 y la presente Ley. f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación. sin mediar oposición. quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble. extendiendo un acta de presencia. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas. con intervalos de 3 (tres) días en el diario oficial "El Peruano" o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. Asimismo. Si se opta por presentar a los Registros DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 4 .PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950° del Código Civil. no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad. suscribirán la solicitud. el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1).

los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL Públicos sólo el Formulario Registral. i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario. la persona de ser el caso que tenga inscrito derechos sobre el bien. j) Los términos se contarán por días hábiles. h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley N° 27157. DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 5 . la fecha y la forma de adquisición del inmueble. Certificación municipal o administrativa sobre la persona que ocupa el bien como propietario o poseedora. al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral. el trámite a seguir es el siguiente: 1. teniendo en cuenta lo que establece el anteriormente citado artículo 5° de la Ley 27333. g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante. Copia literal de los asientos respectivos de dominio de los últimos 10 años del predio urbano o certificación que no está inscrito. 2. de ser el caso. finalmente se describirá el bien objeto del saneamiento con la mayor exactitud. el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. nombre y dirección de su inmediato transferente. 3. En este supuesto. TRAMITE EN LA VIDA PRÁCTICA En la vida práctica. Indicar en la solicitud el tiempo de posesión por el solicitante y la de sus causantes si fuera el caso. conforme con lo dispuesto por el artículo 141° del Código Procesal Civil.

declararán que conocen al solicitante y señalarán el tiempo en que el solicitante viene poseyendo el inmueble. el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 6 . 6. Transcurrido 25 días hábiles posteriores a la última publicación. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios emitido por el Municipio respectivo. al titular registral del terreno y/o edificaciones y a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. 7. 9. El notario se constituirá en el inmueble a sanear. Informe técnico del verificador (Arquitecto o Ingeniero Civil Colegiado inscritos en el índice de verificadores de la SUNARP). autorizadas por Ingeniero o Arquitecto Colegiados. este último trámite se realizará mediante acta notarial de presencia. Descripción de las edificaciones existentes. si no se hubiera realizado ninguna oposición. 10. la posesión pacífica y pública del solicitante. Planos de ubicación y perimétricos suscritos por Ingeniero o Arquitecto Colegiados. 8. Formulario Registral debidamente llenado. extendiendo un acta de presencia en la cual precisará la descripción y características del inmueble. los testigos (no menos de 3 ni más de 6 personas mayores de 25 años). 5. conteniendo un extracto de la solicitud por tres veces con intervalo de 3 días hábiles entre cada aviso. Memoria descriptiva del plano perimétrico firmado por Ingeniero o Arquitecto Colegiado. además el Notario tendrá que fijar carteles en los lugares visibles de la edificación a regularizar y disponer que se efectúen publicaciones en el diario El Peruano y otro de mayor circulación. las notificaciones se regirán supletoriamente por lo establecido en el Código Procesal Civil. En la solicitud presentada por el interesado. Comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes.PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL 4. El Notario notificará a la persona de quien el solicitante adquirió el bien. 11.

Si durante el trámite se produjera alguna oposición de terceros el Notario culminará el trámite comunicando el hecho al Colegio de Notarios de y a la Oficina Registral correspondiente. DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 7 . sin embargo con el tramite notarial podemos aseverar que coadyuva a disminuir la recargada labor que tienen los juzgados. conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica. pudiendo el solicitante continuar el trámite en la vía judicial o la vía arbitral. debiendo de mostrar posesión continua. puedan sanear su situación. el acta de presencia y demás documentos que considere el notario o solicite el interesado.PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE EN LA VIA NOTARIAL pública la solicitud insertándose los avisos. permitiendo que también se lleve este procedimiento ante notario publico.  Como en un primer momento manifestamos. pacífica y publica como propietario durante 10 años. independización o reglamento interno.  La prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el título esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor. se acompañará únicamente como parte notarial el formulario registral conjuntamente con las copias certificadas de los planos. CONCLUSIONES  La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la ley 27157 con la finalidad de permitir que solo propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción. dentro de nuestra legislación nacional la única forma de adquirir el dominio del bien bajo la prescripción adquisitiva y posteriormente inscribir dicho derecho era en virtud de la resolución judicial.

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