Mercado Inmobiliario en

BRASIL

2010
Las consecuencias de la crisis econmica mundial llevaron a un fin abrupto al gran crecimiento del sector inmobiliario en muchos pases desarrollados. Inversamente, Brasil junto con otros pases emergentes ha vivido un gran desarrollo de dicho sector. El mercado inmobiliario brasileo ha presentado en los ltimos aos un gran crecimiento y continua siendo incentivado por el gobierno por ser un sector con alto impacto en la generacin de empleo. Por ello, el gobierno ha tomado una serie de acciones tendientes a estimular la construccin y la accesibilidad a la vivienda propia. Estos objetivos se ven plasmados en el programa Minha casa, minha vida, el cual se basa en una serie de subsidios con destino vivienda para aquellas personas con menores ingresos. En el presente informe analizaremos todos los sectores pertenecientes al sector inmobiliario brasileo, desde la construccin hasta los precios de compraventa y alquileres.

Construccin
Los booms econmicos suelen traer aparejados una gran cantidad de nuevos emprendimientos y muchas veces estos se traducen en un aumento de la construccin. Brasil no ha sido ajeno a este hecho. La construccin se ha convertido en un factor preponderante de la economa brasilea, representando 4,5% aproximadamente del total del PBI y empleando 6,85% del total de la poblacin econmicamente activa.

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Construccin como proporcin del PBI

4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 4,0% 3,8% 3,6%
I.2006 II.2 0 0 6 III.2006 IV.2006 I. 2 0 0 7 II.2007 III.200 7 IV.2007 I.2008 II.20 0 8 III.2008 IV.2008 I.2 0 0 9 II.2009 III.200 9 I V .2009 I.2010 II.201 0 III.2010 IV.2010

Fuente: IBGE

El incremento de las oportunidades crediticias tanto para compradores como para las empresas constructoras, las mejoras de la regulacin y el crecimiento econmico generaron un aumento de la demanda por propiedades. Como consecuencia del dficit habitacional existente en Brasil, el crecimiento de la demanda se tradujo en un incremento de la construccin que se ha ubicado en 13% en el ao 2010. El ndice de costo promedio de la construccin ha aumentado de forma sostenida en la ltima dcada. Luego del perodo de crisis y posterior recuperacin sufrido a comienzos del milenio en Sudamrica, la inflacin del costo promedio del m2 se ha estabilizado en una tasa cercana al 5% anual.

Construccin: Variacin anual del costo promedio de m2

25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200 9 2010

Fuente: IBGE

Precios de compraventas y alquiler

Los precios de las propiedades continuaron aumentando en el ao 2010 a lo largo de todo el pas. El aumento de precios de las propiedades son vistos como natural consecuencia de menores niveles de desempleo, aumento de los salarios y el bajo apalancamiento de hipotecas en el mercado. Sin embargo, a pesar de estos factores favorables, existe preocupacin sobre si los precios de viviendas han aumentado de forma excesiva en un espacio corto de tiempo. No obstante, el aumento de precios de propiedades se considera consecuencia de un incremento de la demanda por un aumento del poder adquisitivo de la clase media, ms que el desarrollo de una burbuja en el mercado. Las burbujas suelen estar relacionadas con un aumento excesivo del crdito y, si bien en Brasil el crdito hipotecario ha aumentado en gran manera, no alcanza valores preocupantes como los que existan en EEUU previo a la crisis. En este pas, la mayor parte de las compraventas de viviendas eran financiadas mediante prstamos, mientras que en Brasil son adquiridas con capital propio.
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Evolucin del indice de precio de vivienda

125 120 115 110 105
A g o -07 A g o -1 0 A b r -07 A b r -08 A b r -09 A g o -06 A g o -08 A g o -09 A b r -10 Jun-0 7 F eb-10 Ju n-09 Feb-08 O ct-10 D ic-06 Oct-08 Oct-06 Oct-07 Oct-09 Dic-07 Dic-08 Dic-09 Jun-06 Feb-07 Jun-08 Feb-09 Jun-10 Dic-10 Feb-11

100

Fuente: IBGE

Los alquileres tambin han aumentado en este perodo de tiempo. En el ao 2010, los alquileres aumentaron en promedio un 14% en relacin al ao anterior.

Mercado de hipotecas
A partir del ao 2006, el crdito hipotecario comenz a tomar preponderancia en el mercado financiero brasileo. El total de financiamiento se dispar en los ltimos aos, gracias a que las maturities de los prstamos hipotecarios se extendieron de 12 a 30 aos y a varios cambios en las regulaciones que disminuyeron la incertidumbre tanto para consumidores como para los bancos.

Total de unidades inmobiliarias financiadas para la constr uccin

30000 25000 20000 15000 10000 5000
Dic-0 5 A g o -0 3 A g o -0 8 Ago-02 Ago-07 A g o -01 A g o -04 A g o -05 A g o -09 Dic-0 9 A g o -10 D ic -07 Dic-01 Dic-02 Dic-06 Ago-06 A b r -04 A b r -05 A b r -09 A b r-0 7 A b r-02 A b r-06 A b r-10 Abr-03 Abr-08 Dic-10 Dic-04 D ic- 0 3 D ic- 0 8

Fuente: Banco Central de Brasil

A su vez, gran parte del financiamiento otorgado fue hecho a tasas del Sistema Financiero de habitacin. El mismo fue establecido como un subsidio que consiste en cobrar tasas de inters diferenciadas de acuerdo con el valor del financiamiento solicitado. Este sistema se traduce en una menor tasa de inters, lo cual abarata considerablemente los prstamos hipotecarios.

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Financiamiento inmobiliario para adquisicin de inmuebles para vivienda y comercio

25.000

Total de Financiamientos Inm obiliarios Financiamientos de Vivienda por Medio de SFH (Sistema Financiero da Habitao ) Financiamiento de Vivienda concedidos a T asa de Mer cado

20.000 15.000

10.000

5.000

A g o- 0 4

A g o-06

A br - 0 2

A go - 0 3

A br - 0 6

A go - 0 7

A go - 1 0

Dic-03

Dic-06

Dic-07

A g o- 01

A g o- 02

A g o- 05

A g o- 08

A g o- 09

A b r- 0 4

A b r- 0 5

A b r- 0 7

A b r- 0 8

A b r- 0 9

A br- 0 3

Fuente: Banco Central de Brasil.

Conclusiones
El mercado inmobiliario brasileo se encuentra en un perodo de expansin como consecuencia del momento de bonanza econmica del pas. A su vez, dado que la crisis internacional del ao 2008 puso en duda la seguridad de ahorrar en dlares o en algunos ttulos con calificacin AAA, muchos inversores comenzaron a invertir en propiedades al rededor del mundo. Brasil se ha convertido en uno de los destinos principales de dichas inversiones y conjuntamente con un aumento de la demanda interna, han generado un importante aumento del nivel de precios de viviendas y un boom en el sector de la construccin.

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A br- 1 0

Dic-10

D i c- 0 1

D i c- 0 2

D i c- 0 4

D i c- 0 5

D i c- 0 8

D i c- 0 9