Principio general:

Las cosas se pierden para su dueo

El principio bsico en derecho civil es que las cosas perecen para su dueo. Esto significa que en un evento de destruccin de cualquier clase, inicialmente, el que pierde es el propietario. No hay a quien reclamarle.
Este es un principio fundamental del derecho, con orgenes en el Derecho Romano, que se encuentra recogido en nuestra legislacin ampliamente, y, especficamente, para el caso que nos interesa, en el artculo 1820 del Cdigo Civil:

La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa;

Este principio aplica a la prdida en elementos estructurales como constructivos y terminaciones. No hace distincin.

Teora de los riesgos:

La Teora de los Riesgos dice que en un evento de destruccin o prdida de la cosa debida, en una relacin bilateral, producido un hecho fortuito o de fuerza mayor, la prdida ser de cargo del acreedor (comprador).

El artculo 1550 del Cdigo Civil contiene este principio, y reza:

El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor.

De modo que suscrita la compraventa, aunque no medie la entrega, el riesgo de prdida o deterioro ser del comprador y no del vendedor, a menos que se produzca una excepcin. (1590 inc. 1, 1670, 1673, 1486 Cdigo Civil)

Excepcin: la responsabilidad civil

Solo excepcionalmente un tercero deber responder por la prdida en los bienes de otro. Puede suceder que las partes hayan convenido una regla distinta: estipulacin en la compraventa (responsabilidad convencional). En los aspectos que nos interesan, eventualmente se produce este tipo de responsabilidad por la destruccin o deterioro en los bienes ajenos, respecto de quienes hubieren participado en la construccin del mismo y siempre que ese resultado sea el resultado de fallas, vicios o defectos en el proceso constructivo. (art. 18 LUC y 2003 CC) (Responsabilidad legal)

Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco aos subsiguientes a su entrega (recepcin municipal diremos nosotros) por vicio de la construccin, por vicio del suelo que el empresario o loas personas empleadas por l hayan debido conocer en razn de su oficio, o por vicio de los materiales, ser responsable el empresario. (2003 regla 3)

Fallas, vicios o defectos:

Entonces, no se trata de cualquier dao, ni tampoco de una responsabilidad sin causa, sino que sta debe responder a daos que se produzcan en el inmueble adquirido y que sean consecuencia de fallas, vicios o defectos en el proceso de construccin, los materiales, u, otro de los elementos relacionados con el arte de levantar construcciones. En otras palabras que, de no mediar esas fallas, vicios o defectos, no se hubiere producido ese dao a la construccin. Contenido del trmino falla, vicio o defecto segn la Real Academia Espaola: Falla1. (Del lat. vulg. falla, defecto). 1. f. Defecto material de una cosa que merma su resistencia. Defecto. (Del lat. defctus). 1. m. Carencia de alguna cualidad propia de algo. 2. m. Imperfeccin en algo o en alguien. Vicio. (Del lat. vitum). 1. m. Mala calidad, defecto o dao fsico en las cosas.

Fallas, vicios o defectos:

As, conforme al artculo 18 de la LUC el propietario primer vendedor y otros sern responsables de los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en la construccin:

El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. (art. 18 LUC)

Otros responsables: proyectistas, contratistas, representantes, revisores independientes

Alcance de la responsabilidad: estimamos que comprende el dao a los elementos estructurales, constructivos y de terminaciones, siempre que obedezcan a fallas o defectos en la construccin. La discriminacin hecha sobre la base de la distincin para efectos de prescripcin es artificial. En consecuencia, si no existen fallas o defectos el vendedor no responder ni an de los perjuicios a elementos estructurales, y si, por el contrario, hay fallas responder incluso por las terminaciones.

Fuerza mayor:

Se llama fuerza mayor al imprevisto que no es posible resistir como un terremoto seala el artculo 44 del Cdigo Civil. Nadie est obligado a lo imposible. No es razonable esperar que el constructor impida los efectos de un terremoto ni que se proponga que su obra lo haga ms all de lo razonable. Sin embargo, no es la fuerza mayor la eximente de responsabilidad, en este caso, sino la inexistencia de una obligacin, a menos que existan las mencionadas fallas, vicios o defectos en la construccin. Solo en ese caso nace una obligacin legal de indemnizar. Esto es, no existe un vnculo legal que ponga al empresario en la necesidad de indemnizar, a menos que se den los supuestos del dao producido por fallas, vicios o defectos en la construccin, a raz de los que nace la obligacin legal.

Responsabilidad: contenido

Entonces: el constructor no ser responsable de los daos cuando ha obrado respetando las normas legales que regulan su actividad y apegado al estado del arte (prcticas de su propia actividad o ciencia) con la diligencia debida. (art. 44 1547 CC)
Por el contrario, responder, cualquiera sea el dao, si los perjuicios obedecen a fallas, vicios o defectos en la construccin. Es una responsabilidad objetiva: si hay deficiencias debe responder an cuando no exista culpa.

Normas que rigen la actividad: LUC

La actividad de la construccin se encuentra regulada en Ley de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General y por las Normas Chilenas que emite el Instituto Nacional de Normalizacin.

La Ley de Urbanismo y Construccin, en su Ttulo III, Captulo I, Prrafo 1, referido al Diseo de Obras de Urbanizacin y Edificacin, seala en lo pertinente:

El diseo de las obras de urbanizacin y edificacin debern cumplir con los standards que establezca la Ordenanza General en lo relativo a: e) condiciones de estabilidad y asismicidad; (Art. 105)

A continuacin el artculo 106 de la misma Ley, ordena:

Para alcanzar la finalidad prevista en el artculo anterior, los materiales y sistemas a usar en las urbanizaciones y construcciones debern cumplir con las "Normas Tcnicas" preparadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, sus servicios dependientes o el Instituto Nacional de Normalizacin.

OGUC

La ordenanza, al tratar el tema de la resistencia ssmica, hace solo 2 alusiones; a saber:

Art. 5.1.27. El Revisor de Proyecto de Clculo Estructural revisar el proyecto de acuerdo con las normas tcnicas que se indican a continuacin y verificar su cumplimiento en lo que le sea aplicable:

NCh 433 Diseo ssmico de edificios.

Art. 5.4.5. En los clculos de estabilidad de toda construccin se tomar en cuenta la accin ssmica de acuerdo a las normas oficiales y se establecern las solicitaciones y fatigas que ella produce en sus diversos elementos.

En consecuencia, conforme las disposiciones de la LUC y de la OGUC, ha cumplido con sus obligaciones el constructor que ha aplicado adecuadamente las normas de la NCh 433.

Norma Chilena 433

Esa norma establece los requisitos mnimos para el diseo ssmico de los edificios. (1.1) Fue aprobada como norma oficial por Decreto N 172 de 5/12/1996, de MINVU, DO. N 35.648, de 23/12/1996. Es norma legal en Chile. La norma est orientada a lograr estructuras que: (5.1)

a) resistan sin daos movimientos ssmicos de intensidad moderada; b) limiten los daos en los elementos no estructurales durante sismos de mediana intensidad; c) aunque presenten daos, eviten el colapso durante sismos de intensidad excepcionalmente severa.

La conformidad con las disposiciones de estas normas no asegura, en todos los casos afirma la norma- el cumplimiento de los objetivos antes mencionados. (5.1)

NCh 433

Qu debe entenderse por intensidad severa del sismo. Debemos tener en consideracin que la NCh 433 fue dictada a raz del terremoto 1985. Ese terremoto fue grado 7,5 y considerado severo. El de 2010 es 8,8. Ntese que se trata de una escala exponencial. Piense que Hait fue grado 7. La escala Richter considera en el lmite (superior) de su intensidad los sismos de 8 o mayores, definindolos como gran terremoto. Un terremoto de 7 a 7,9 ya es un terremoto mayor que causa graves daos. Los elementos anteriores, agregado a tratarse del 5 sismo en intensidad de los que han sido medidos por el hombre, nos permite afirmar que s se trata de un sismo de intensidad severa, lo que hace aplicables las disposiciones del numeral 5.1 de la NCh 433.

La prueba

Un tema relevante en este aspecto ser las reglas que regirn la prueba en la relacin entre los compradores, la inmobiliaria y constructora. Las normas que rigen la prueba en materia civil sern, inicialmente:

Incumbe probar las obligaciones o su extincin al que alega aqullas o sta. (1700 CC)

La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega (art. 1547 inc. 3 CC)
El deudor es obligado a probar el caso fortuito (fuerza mayor) que alega. (1674 inc. 1)

En el caso de anlisis corresponder al comprador probar (a) el dao y (b) la existencia de fallas o defectos como (c) la relacin causal. No ser necesario que el comprador acredite la culpa o dolo por tratarse de responsabilidad objetiva. Recuerde que suponemos que no hacemos uso de la causal de fuerza mayor como eximente de responsabilidad.

La prescripcin

Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que nos referimos: a. 10 aos, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble. b. 5 aos, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones. c. 3 aos, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras. d. 5 aos en fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores. Los plazos se cuentan desde la fecha de la recepcin definitiva para los numerales 1 y 2 y desde la fecha de la inscripcin del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Races respectivo en el nmero 3.

La prescripcin: excepcin.
Atendida la data de la Ley 20.016 (2005), ser importante para los

involucrados considerar la aplicabilidad de las nuevas normas de prescripcin incorporada a la LUC en ese ao (especialmente los 10 aos).
En efecto, seala el artculo transitorio de la Ley: Esta ley comenzar a

regir noventa das despus de su publicacin en el Diario Oficial. Las modificaciones que introduce esta ley en el decreto con fuerza de ley N 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, slo se aplicarn a los permisos y autorizaciones que ingresen a tramitacin con posterioridad a su entrada en vigencia.
Lo anterior significa que todo aquel cuyo permiso de construccin fue

solicitado antes de la vigencia de estas normas (27/05/2005 + 90 das), puede hacer uso de las normas de prescripcin anteriores. Naturalmente tratndose de proyectos en los que no han transcurrido los 10 aos y tenan permiso en trmite ser muy favorables para el empresario y prescribir en 5 aos.