Trabalho para Entrega - Athos M. Bernardes FINAL

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS ESCOLA DE ENGENHARIA Curso de Graduao em Engenharia Civil TRABALHO DE FINAL DE CURSO TIM III
ELABORAO DE UM PROCEDIMENTO PARA EXECUO E GERENCIAMENTO DO PROCESSO DE INCORPORAO IMOBILIRIA DE UM EDIFCIO RESIDENCIAL POR EMPRESA DE PEQUENO PORTE
Autor: Athos Martins Bernardes Orientador: Lcio Villar
Belo Horizonte Setembro de 2010
TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III
EE/UFMG
2010
SUMRIO
RESUMO ..................................................................................................................................................... 4 LISTA DE FIGURAS .................................................................................................................................. 5 LISTA DE TABELAS ................................................................................................................................. 6 LISTA DE GRFICOS................................................................................................................................ 7 1.0 - INTRODUO ................................................................................................................................... 8 2.0 - OBJETIVO .......................................................................................................................................... 9 3.0 - REVISO BIBLIOGRFICA .......................................................................................................... 10 4.0 - METODOLOGIA .............................................................................................................................. 12 5.0 - PLANEJAMENTO DA INCORPORAO ..................................................................................... 14 6.0 - PR-AQUISIO ............................................................................................................................. 15 6.1- Pesquisa de Mercado Inicial e Definio de Tipologia do Empreendimento................................. 15 6.2 - Procura do Lote ............................................................................................................................. 17 6.3 Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira da Incorporao ............................................... 20 6.4 - Documentao para aquisio do lote .......................................................................................... 25 7.0 DESENVOLVIMENTO DE PRODUTO ......................................................................................... 27 7.1 -Planejamento de Projeto ................................................................................................................. 28 7.2 - Entradas de Projeto ....................................................................................................................... 28 7.3 - Sadas de Projeto ........................................................................................................................... 29 7.4 - Anlise crtica de projeto ............................................................................................................... 29 7.5 - Verificao de Projeto ................................................................................................................... 30 7.6 - Validao de Projeto ..................................................................................................................... 30 7.7 - Controle de Alteraes de Projeto ................................................................................................. 31 8.0 - REGISTRO DA INCORPORAO ................................................................................................. 32 8.1 - Documentao Necessria ao Registro da Incorporao Imobiliria ......................................... 32 8.1.1 - Ttulo de propriedade do terreno............... ............................................................................. 32 8.1.2 - Certides negativas de impostos.......... ................................................................................... 33 8.1.3 - Histrico vintenrio do imvel................................................................................................ 33 8.1.4 - Projeto de construo devidamente aprovado na Prefeitura Municipal competente ............. 34 8.1.5 - Clculo das reas da edificao................ ............................................................................. 34 8.1.6 - Especificaes dos materiais a serem usados na da obra projetada ...................................... 34 8.1.7 - Avaliao do custo global da obra e o custo de cada unidade ............................................... 35 8.1.8 - Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas a que elas correspondem............................................................ ......................................................................... 35 8.1.9 - Minuta de conveno de condomnio.... ................. .................................................................36 8.1.10 - Aquisio do terreno mediante troca por rea construda ................................................... 36 8.1.11 - Procurao por instrumento pblico .................................................................................... 37 8.1.12 - Declarao expressa que fixe o prazo de carncia............................................................... 38 8.1.13 - Atestado de idoneidade financeira 39 8.1.14 - Declarao sobre a guarda de veculos................................................................................ 39 8.2 - NBR 12.721 / 2005 ......................................................................................................................... 39 9.0 - LANAMENTO................................................................................................................................ 56 9.1 - Escolha do Momento para o Lanamento ..................................................................................... 57 9.2 - Segundo Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira ............................................................. 58 ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes Pgina 2
EE/UFMG
2010
9.3 - Montagem da Tabela de Vendas .................................................................................................... 60 9.4 - Planejamento de Marketing ........................................................................................................... 62 9.4.1 - Anlise SWOT.............................................. ........................................................................... 62 9.4.2 - Elaborao de Material para Marketing ................................................................................ 64 9.5 - Apresentao do produto s imobilirias ...................................................................................... 66 10.0 - CONCLUSO ................................................................................................................................. 70 11.0 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ............................................................................................ 71
ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes
Pgina 3
EE/UFMG
2010
RESUMO
BERNARDES, A. M (2010). Elaborao de um procedimento para execuo e gerenciamento do processo de incorporao imobiliria de um edifcio residencial por empresa de pequeno porte. Monografia Escola de Engenharia da UFMG Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2010. O trabalho a ser apresentado a seguir tem como foco a sntese de conhecimentos na rea da incorporao de edifcios, visando a elaborao de um procedimento para gesto do processo de incorporao de um edifcio residencial por uma empresa de pequeno porte, com foco em itens considerados pelo autor como sendo primordiais no processo, quais sejam:
- Pr-aquisio do lote: pesquisas de mercado, procura de lotes, estudo de viabilidade econmica e financeira da incorporao, documentao para aquisio de lote; - Desenvolvimento de produto: diretrizes para eficiente coordenao da execuo dos projetos para a obra; - Registro da incorporao em cartrio do ofcio de registro de imveis: documentao necessria, elaborao da NBR 12.721/2007; - Lanamento: pocas adequadas para ser realizado, planejamento de marketing, instruo aos vendedores quanto ao produto, diretrizes para montagem de tabela de vendas.
Os conhecimentos para se chegar aos objetivos propostos foram adquiridos pelo autor atravs de disciplinas cursadas na Escola de Engenharia, cursos fora do mbito da Universidade, bibliografia disponvel acerca do assunto e experincia profissional de atuao na rea.
Pgina 4
EE/UFMG
2010
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Vista de satlite do Bairro Padre Eustquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .................................................................................................................................................................... 18 Figura 2: Vista da Rua Progresso, no Bairro Padre Eustquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................................................................................................................................................. 18 Figura 3: Estudo de lote. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ........................................... 19 Figura 4: Entradas do estudo de viabilidade: identificao do lote e produto. ........................................... 21 Figura 5: Entradas do estudo de viabilidade: descrio da obra................................................................. 22 Figura 6: Entradas do estudo de viabilidade: vendas e indiretos. ............................................................... 23 Figura 7: Sadas do estudo de viabilidade: relatrio financeiro e tcnico. ................................................. 24 Figura 8: Sadas do estudo de viabilidade: avaliao econmica. .............................................................. 24 Figura 9: Frente e verso do flyer do Edifcio Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................................................................................................................................................. 65 Figura 10: Figura 9: parte interna do flyer do Edifcio Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................................................................................................................................................. 65
Pgina 5
EE/UFMG
2010
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Cadastro de lotes no bairro pretendido. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia...... 17 Tabela 2: Informaes Preliminares. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ........................ 42 Tabela 3: Quadro I. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................................................... 44 Tabela 4: Quadro II. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .................................................. 46 Tabela 5: Quadro III. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.................................................. 49 Tabela 6: Quadro IVA. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................. 50 Tabela 7: Quadro IVB. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .............................................. 51 Tabela 8: Quadro V. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .................................................. 52 Tabela 9: Quadro VI. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia ................................................. 53 Tabela 10: Quadro VII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................. 54 Tabela 11: Quadro VIII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................ 55 Tabela 12: Segunda pesquisa de mercado. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................ 59 Tabela 13: Sugesto de Pagamento. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .......................... 61 Tabela 14: Pgina 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobilirias. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................................................................................. 67 Tabela 15: Pgina 2 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobilirias. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................................................................................. 68 Tabela 16: Tabela 15: Pgina 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobilirias. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................................................................... 69
Pgina 6
EE/UFMG
2010
LISTA DE GRFICOS
Grfico 1: Evoluo da velocidade de vendas dos imveis residenciais. Fonte: Fundao IPEAD / UFMG. .................................................................................................................................................................... 57
Pgina 7
EE/UFMG
2010
1.0 - INTRODUO
De acordo com o artigo 151 do Regulamento do Imposto de Renda de 1999, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, sob o regime de condomnio. O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades autnomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construo ou a serem construdas, obtendo, assim, os recursos necessrios para a edificao.
De acordo com a Lei 4.591 de 1964, considerado incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e em determinadas condies, das obras concludas. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.
Em termos mais prticos, a incorporao a viabilizao de um empreendimento imobilirio, que vai desde o seu planejamento inicial e estudo de lote, at a manuteno das unidades aps a entrega de suas chaves. Neste trabalho, ser abordado o processo somente at o lanamento da edificao para venda, caso contrrio o tamanho do estudo extrapolaria as diretrizes de confeco do Trabalho Integralizador Multidisciplinar.
Pgina 8
EE/UFMG
2010
2.0 - OBJETIVO
O objetivo principal deste trabalho a elaborao de um procedimento de gesto e execuo do processo de incorporao imobiliria de um empreendimento residencial por empresa de pequeno porte.
Dentre os objetivos secundrios da pesquisa, podem ser includos: - identificao e descrio das etapas constituintes de tal processo; - anlise dos aspectos mais importantes da legislao e normatizao vigente acerca do assunto; - anlise de certas etapas cruciais da incorporao que por vezes so negligenciadas nas pequenas empresas, como detalhado estudo de viabilidade econmico e financeiro da incorporao e lanamento.
Pgina 9
EE/UFMG
2010
3.0 - REVISO BIBLIOGRFICA

O campo da incorporao imobiliria amplamente explorado na literatura no mbito jurdico. Dentre estas, podem ser citadas:
- "Condomnio e Incorporaes", do Professor Caio Mrio da Silva Pereira: de mesma autoria da prpria lei 4.591, que ser bastante citada no presente trabalho, surgiu para regulamentar o processo de incorporao no Brasil. O livro explica, com base em fundamentos tericos, esta lei que trouxe ao processo de incorporao uma sistemtica legal de propriedade, discorrendo sobre todas as repercusses judiciais trazidas pela promulgao do documento legislativo supracitado.
- "Da Incorporao Imobiliria", de Melhin Namem Chalhub: obra sobre o negcio jurdico da produo e comercializao de condomnios edilcios, que so aqueles caracterizados por apresentarem em coexistncia reas privativas e comuns entre condminos. O tema central do livro a venda de imveis nas incorporaes imobilirias, examinada luz dos princpios da boa-f objetiva, da funo social do contrato e do equilbrio da relao obrigacional, com base nos preceitos contidos no Cdigo Civil, no Cdigo de Defesa do Consumidor e na j referida Lei 4.591/64. Tal qual Caio Mrio em "Condomnio e Incorporaes", o autor examina os mais importantes efeitos prticos trazidos ao processo de incorporao advindos de reformulaes legislativas, abordando as Leis 9.514/97 (do sistema de financiamento imobilirio) e 10.931/2004 (do patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias). O autor busca mostrar como esta legislao procura combinar a segurana das operaes imobilirias com a celeridade dos negcios realizados no mercado de capitais, esclarecendo que a realizao prtica do referido binmio segurana/celeridade sustenta-se num novo sistema de garantias do crdito e em novos instrumentos negociais, como, por exemplo, a alienao fiduciria de imveis, a securitizao de crditos imobilirios e a Cdula de Crdito Imobilirio (CCI). Alm disto, Chalhub busca expr ao leitor a extraordinria expanso da atividade de incorporao imobiliria nos ltimos anos como sendo fruto da segurana jurdica desse sistema, sustentado pelas leis j referidas. A obra tambm se aprofunda na apreciao dos efeitos prticos dessa reformulao legislativa e da jurisprudncia ao longo dos ltimos 10 anos. Controvrsias como a cobrana de juros na fase de construo do edifcio, a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU e despesas de condomnio e a devoluo das quantias pagas pelo promitente comprador, em caso
Pgina 10
EE/UFMG
2010
de resciso do contrato de venda do terreno no qual seria erigido o edifcio, so questes abordadas neste livro.
- "Manual Prtico de Incorporao Imobiliria", de Marlou Santos Lima Pilatti: esta obra tem como finalidade orientar profissionais de Direito a respeito maneira adequada, perante a Lei das Incorporaes, de como deve ser preparada e organizada a documentao necessria para o registro de uma incorporao imobiliria e instituio de condomnio. So, inclusive, fornecidos modelos de certos documentos, como por exemplo declarao do prazo de carncia, atestado de idoneidade financeira, declarao em que se define a parcelas do preo referente construo e frao ideal, entre outros. O livro tambm aborda, tal qual "Da Incorporao Imobiliria", a questo do Patrimnio de Afetao na incorporao imobiliria, e tambm situa esta atividade econmica frente ao Cdigo de Defesa do Consumidor.
Conforme explicitado no primeiro pargrafo desta seo, todas estas publicaes abordam o processo da incorporao de um ponto de vista jurdico, mais adequado ao profissional bacharel em Direito do que ao empreendedor ou engenheiro civil. A linguagem adotada chega a ser de difcil compreenso em certas obras, a exemplo da obra de Caio Mrio que apresenta grande parte de seus escritos na lngua latim.
Durante a pesquisa para confeco do presente trabalho, no foi encontrado por este autor um livro que se prestasse a apresentar o processo de incorporao imobiliria de maneira prtica para o empreendedor sem formao no campo do Direito, nem que extrapolasse, em seu contedo, as leis, decretos e normas de nosso pas, se valendo de experincias profissionais do autor ou de boas prticas consagradas no mercado para execuo e gerenciamento do processo da incorporao. Durante o processo de escolha de tema para elaborao do Trabalho Integralizador Multidisciplinar III, a falta de bibliografia com esta abordagem frente o processo de incorporao imobiliria foi, certamente, um dos fatores que mais motivou este autor a seguir esta linha de trabalho.
Pgina 11
EE/UFMG
2010
4.0 - METODOLOGIA
A fim de atender aos objetivos propostos, ser utilizada a metodologia de Estudo de Caso. Segundo Yin apud Ventura, o estudo de caso uma pesquisa emprica que investiga um fenmeno contemporneo dentro de seu contexto real. O estudo de caso tem a capacidade de examinar a fundo um caso em seu contexto real.
Quando se faz um estudo de caso, necessrio fazer uma coleo de dados e uma anlise conjunta dos mesmos. Um pr-requisito fundamental da metodologia de estudo de caso a capacidade do investigador de buscar uma linha de investigao simultaneamente coleta dos dados.
Para Ldke e Andr apud Tofolo, algumas das vantagens dos estudos de casos so:
- Visam a descoberta; - Enfatizam a interpretao em contexto; - Buscam retratar a realidade de forma completa e profunda; - Revelam experincia vicria e permitem generalizaes naturalsticas; - Utilizam linguagem e forma mais acessvel do que os outros relatrios de pesquisa.
Desta forma, a metodologia estudo de caso pareceu bastante adequada ao presente trabalho e em consonncia com o que foi proposto at aqui, inclusive no tocante constatao deste autor escassez de material referente incorporao imobiliria com abordagem empreendedora, ante a vasta bibliografia com abordagem jurdica e de difcil compreenso, conforme fora recm comentando no item 3.0 - Referncias Bibliogrficas.
Ainda de acordo com Yin apud Ventura, os trs passos bsicos da definio de um estudo de caso so: - Delimitao do objeto de estudo: o objeto de estudo ser a incorporao do Edifcio Progresso, no bairro Padre Eustquio, pela empresa de pequeno porte Martins Bernardes Engenharia; - Definio se ser um estudo de caso simples ou mltiplo: para o presente trabalho, ser adotado o estudo de caso simples;
ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes Pgina 12
EE/UFMG
2010
- Definio dos mtodos de registro dos dados levantados: os dados sero coletados pelos mtodos de observaes diretas, arquivos, documentos e entrevistas sem a aplicao de questionrios, e cujas evidncias sero tanto qualitativas quanto quantitativas. A pesquisa contar com apenas um pesquisador, o qual far a coleta de dados e, posteriormente, efetuar as anlises do caso.
Desta forma, tem-se como meta mostrar o quo relevante a execuo de todas as fases do processo de incorporao imobiliria em empresas deste ramo e quais os benefcios que esta prtica oferece, tais como reduo de riscos e vantagem comercial perante a concorrncia.
Pgina 13
EE/UFMG
2010
5.0 - PLANEJAMENTO DA INCORPORAO
Para Sampaio (2007), planejamento um processo contnuo e dinmico que consiste em um conjunto de aes intencionais, integradas, coordenadas e orientadas para tornar realidade um objetivo futuro, de forma a possibilitar a tomada de decises antecipadamente. Essas aes devem ser identificadas de modo a permitir que elas sejam executadas de forma adequada e considerando aspectos como o prazo, custos, qualidade, segurana, desempenho e outras condicionantes. Um planejamento bem realizado oferece inmeras vantagens equipe de projetos, como por exemplo:
- Permite controle apropriado; - Produtos e servios entregues conforme requisitos exigidos pelo cliente; - Melhor coordenao das interfaces do projeto; - Possibilita resoluo antecipada de problemas e conflitos; - Propicia um grau mais elevado de assertividade nas tomadas de deciso.
Em resumo, o tempo dedicado ao planejamento vital para evitar problemas na fase de execuo. O objetivo central do planejamento minimizar a necessidade de revises durante a execuo, o que invariavelmente aumenta custos e dilata prazos em qualquer tipo de projeto.
Tendo isto em mente, Arajo (2009) elaborou um documento atravs do programa MicroSoft Project que permite o acompanhamento e controle de todo o processo de incorporao imobiliria. O anexo A apresenta tal documento preenchido com os dados do empreendimento objeto do estudo de caso do presente trabalho.
Prope-se que, antes de iniciar a incorporao, a empresa estruture um planejamento de acordo com o seu know-how de projetos anteriores.Tal planejamento pode ser elaborado at mesmo mo, pelo processo PERT/CPM, no entanto pode ser bastante trabalhoso, principalmente se o nvel de detalhamento almejado por alto. Com a utilizao do MicroSoft Excel, j possvel obteno de uma ferramenta de melhor qualidade. J com o MicroSoft Project, o resultado ser mais do que suficiente, tendo em vista organizaes de pequeno porte. Tal software encontra, instantaneamente e baseado nas relaes de dependncia entre as atividades, qual o caminho crtico do processo de incorporao. Caminho critico, neste contexto, aquele no qual um atraso
EE/UFMG
2010
nas atividades que o integram ir acarretar em atraso de todo o projeto. Assim, depois de consolidado o planejamento, o empreendedor pode facilmente perceber quais tarefas so de maior importncia para o bom andamento do projeto e devem ter seus atrasos minimizados ao mximo, permitindo-o priorizar as tarefas crticas e despender menos recursos com as tarefas que comprovadamente acarretam em impactos pouco significativos no processo.
Nos itens a seguir, entrar-se- de fato no processo de incorporao, e todas as atividades descritas devem constar de referido planejamento.
6.0 - PR-AQUISIO
6.1- Pesquisa de Mercado Inicial e Definio de Tipologia do Empreendimento
Devido atual fase de prosperidade pela qual passa a economia brasileira, o mercado imobilirio est vivenciando um perodo de intenso crescimento. A concorrncia entre as incorporadoras vem se acirrando cada vez mais, principalmente depois da onda de abertura de capital das empresas do setor, a partir de 2007, que aumentou em muito o poder de compra de lotes das grandes corporaes do setor. Desta forma, torna-se imperativo que os empreendimentos lanados, independente do porte da companhia responsvel pelo projeto, gerem retorno financeiro satisfatrio, de forma a permitir que a empresa em questo possa crescer com qualidade e conquistar, manter ou ampliar sua participao no mercado. Os trabalhos que devem ser realizados de forma a se obter este retorno desejado pela companhia se iniciam antes mesmo da aquisio do terreno.
Para ser dado o incio do processo de incorporao, recomenda-se comear com uma pesquisa de mercado para identificar uma regio da cidade em que se pretende atuar na qual exista uma demanda por certo tipo de imvel que no esteja sendo suprida pelas empresas incorporadoras atuantes na rea. Caso a incorporadora consiga identificar uma demanda reprimida para certa tipologia de habitao e viabilizar o lanamento, o empreendimento tem a valiosa lei da oferta x demanda atuando a seu favor, o que de enorme valia para o sucesso comercial da incorporao.
Pgina 15
EE/UFMG
2010
Para se identificar tal demanda reprimida por um tipo de produto imobilirio, pode-se contratar uma empresa especializada em pesquisas de mercado e encomendar o estudo em alguns bairros que, priori, os executivos da empresa crem apresentar potencial para um empreendimento satisfatrio. No entanto, como o foco do presente trabalho nas empresas de pequeno porte, a contratao de empresa para tal propsito costuma se mostrar invivel. Desta forma, ser proposta uma maneira eficiente e com custo praticamente nulo de se atingir o objetivo aqui proposto: a pesquisa junto a consultores imobilirios com experincia de atuao na regio.
Para realizar tal pesquisa, basta entrar em contato com algumas imobilirias sediadas no bairro em questo, se apresentar como incorporador perante um funcionrio qualificado, como por exemplo o gerente de vendas do estabelecimento, e o questionar sobre as demandas com as quais o mesmo se depara no dia-a-dia. O consultor imobilirio tem grande interesse em ajudar o incorporador neste momento, pois esta conversa pode resultar na compra de um lote no bairro e, posteriormente, venda de vrias unidades sendo intermediadas pelo corretor, gerando receita para sua empresa. Portanto, estes profissionais devem ser ouvidos com ateno nesta fase inicial da incorporao.
No caso da empresa na qual o autor trabalha, foi identificada uma demanda por apartamentos 4 quartos de padro de acabamento elevado no bairro Padre Eustquio. As construes no bairro so, em sua maioria, casas e prdios antigos, de padro de acabamento simples, sendo os edifcios predominantemente de 2 e 3 quartos. Com o desenvolvimento econmico da capital mineira, muitos dos habitantes da regio alcanaram condies econmicas favorveis, porm buscavam permanecer no bairro, tanto por proximidade de amigos e famlia, quanto devido ao fato do mesmo apresentar uma estrutura comercial completa sem perder sua atmosfera residencial caracterstica. Assim, a partir de meados da dcada de 90, algumas empresas enxergaram a possibilidade de apresentar apartamentos 4 quartos com acabamentos de padro mdio a alto para este mercado, tendo experimentado grande sucesso nestes projetos. Ainda nos dias de hoje, a incorporadora alvo deste trabalho percebeu, atravs da pesquisa de mercado junto a consultores imobilirios conforme acima explicado, que a demanda por este tipo de produto se mantinha, apesar de serem encontrados poucos apartamentos com esta tipologia venda. Assim, definiu-se a tipologia do empreendimento: apartamentos 4 quartos com padro de acabamento elevado, e assim partiu-se para a procura do lote.
Pgina 16
EE/UFMG
2010
6.2 - Procura do Lote

Com sua tipologia definida, deve-se procurar um lote que seja consistente com o empreendimento em mente. Tal processo era de difcil execuo no passado, mas com o advento da internet e suas facilidades, tornou-se bastante gil. Recomenda-se pesquisa nos sites de redes imobilirias, que concentram muitas ofertas de terrenos. Algumas destas redes so: Rede Morar, NET Imveis, Rede Habitar, Rede Imvista e Grupo Casa Mineira. Sugere-se montar uma planilha comparativa dos lotes que inicialmente despertem interesse, com o objetivo de avaliar os que apresentam melhores oportunidades. Os parmetros de anlise podem ser os mais variveis possveis e sofrer grandes alteraes segundo as particularidades de cada regio. Alguns destes parmetros podem ser: localizao aproximada, rea, valor do lote, comentrio breve sobre topografia, preo por m do lote, etc. A tabela 1 ilustra o cadastro de alguns lotes realizados durante a prospeco inicial que deu origem ao empreendimento utilizado como exemplo no presente trabalho. Em negrito esto os lotes que se mostraram mais interessantes, tendo como balizadores os aspectos contidos na planilha.
Tabela 1: Cadastro de lotes no bairro pretendido. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
A localizao dos empreendimentos primordial para o sucesso comercial dos mesmos. Portanto, deve ser dada ateno especial a este item. Devem ser pesquisados empreendimentos da concorrncia em quadras prximas, analisada a distncia em relao a fatores que podem afastar possveis compradores (tais como aglomerados populacionais), infra-estrutura comercial nos arredores, e esttica do logradouro no qual se situa o lote. Para realizar tal estudo, uma ferramenta muito interessante o Google Maps. Atravs do mesmo, pode-se ter uma viso de satlite da regio, e at mesmo uma viso de como se estivesse percorrendo a rea p. Desta forma, o estudo preliminar da regio dos lotes pode ser feito de forma extremamente dinmica e sem sair do escritrio. As figuras 1 e 2 foram capturadas utilizando esta ferramenta.
EE/UFMG
2010
Figura 1: Vista de satlite do Bairro Padre Eustquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Figura 2: Vista da Rua Progresso, no Bairro Padre Eustquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 18
EE/UFMG
2010
Para os lotes que aparentarem ser interessantes para o empreendimento que se tem em mente aps esta anlise preliminar dos terrenos disponveis, deve-se contatar a imobiliria responsvel pela venda do terreno e solicitar o documento informao bsica emitido pela prefeitura. Tal documento informa as dimenses e formato do lote, bem como seu endereo, zoneamento, altura mxima de edificao a ser construda, entre outras informaes. Caso aprovadas as caractersticas do lote, deve-se visitar pessoalmente o mesmo, acompanhado de um representante da imobiliria. recomendvel fazer anotaes a respeito de itens como vegetao no local, topografia, construes a serem demolidas, pontos fortes e fracos da localizao e nomes de empresas responsveis por empreendimentos em fase de lanamento e construo no bairro. A figura 3 ilustra o preenchimento deste documento para o lote objeto de estudo deste trabalho.
Figura 3: Estudo de lote. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 19
EE/UFMG
2010
Alguns fatores acerca de um terreno so muito importantes, e podem facilmente inviabilizar um processo de incorporao, principalmente em produtos populares, portanto, devem sempre ser analisados pelo incorporador com muito cuidado. Alguns destes itens so facilmente identificveis visualmente, como por exemplo existncia de grande aglomerao de rvores ou espcies protegidas por legislao (tal qual o ip e a jabuticabeira em Belo Horizonte). Outros podem ser checados atravs de vistoria em documentao pertinente, como por exemplo edificaes de interesse histrico (no documento de informao bsica do lote). Outros podem ser inferidos devido ao uso anterior do lote, como por exemplo presena de tanques de combustveis subterrneos (em reas que j serviram como oficina mecnica, postos de combustveis, etc.) ou contaminao do solo (comum em So Paulo, em terrenos onde funcionavam fbricas).
Se o lote est aprovado at este ponto, o prximo passo realizar o estudo de viabilidade econmica e financeira da incorporao.
6.3 Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira da Incorporao

Um estudo de viabilidade econmica e financeira bem realizado vital em todo processo de incorporao imobiliria. Com o elevado nmero de incorporadoras atuantes no atual mercado imobilirio, de suma importncia que os empreendimentos lanados obtenham sucesso financeiro para permitir que a empresa cresa rapidamente e, claro, com qualidade. A obteno do retorno financeiro almejado praticamente impossvel de ser garantido, tendo em vista o enorme nmero de variveis ao longo do processo, mas com um estudo de viabilidade bem estruturado, pode-se diminuir muito a chance da incorporadora falhar em um negcio.
Na empresa alvo do estudo, tal estudo era realizado de maneira bastante informal. A direo apenas avaliava se o lote pretendido para a compra era bem localizado, se sua topografia no era muito acidentada, e se o valor do imvel no estava acima dos praticados pelos vendedores de outros imveis similares na regio.
Para profissionalizar a importante tarefa de realizao deste estudo de viabilidade, foi introduzida na empresa uma pasta de trabalho de Excel, de autoria de Arajo (2009). Trata-se de uma ferramenta bastante completa, cuja detalhada descrio de seu funcionamento foge ao escopo do presente trabalho. No entanto, interessante salientar as variveis que devem ser inseridas na mesma, de forma a se ter idia da complexidade do estudo.
EE/UFMG
2010
- Informaes que concernem o lote e o produto: rea do terreno; valor do m do mesmo (ou porcentagem paga em permuta); comisso sobre valor pago no terreno; nmero de parcelas para quitao deste; valores de ITBI, registro e escritura; topologias e quantidades de apartamentos, com suas respectivas reas privativas. A figura 4 ilustra tal planilha.
Figura 4: Entradas do estudo de viabilidade: identificao do lote e produto.
- Informaes que concernem a obra: todas as reas relativas construo, como subsolos, pilotis, trreo tratado, reas comuns de circulao, caixa d'gua, casa de mquinas, reas privativas das unidades, etc; valor do CUB/m mais prximo da tipologia do empreendimento em questo; estimativas de valores de fundaes, projetos, terraplenagem, contenes, elevadores, paisagismo, despesas legais e passivo ambiental; taxa de administrao sobre a obra; fundo de reserva para possveis manutenes da edificao no futuro; prazo de incio da obra; tempo de durao da mesma. A figura 5 ilustra tal planilha.
Pgina 21
EE/UFMG
2010
Figura 5: Entradas do estudo de viabilidade: descrio da obra.
- Informaes que concernem vendas, taxas e tributos: investimento no stand de vendas e publicidade do empreendimento; porcentagem a ser paga pelas vendas das unidades autnomas; valores de impostos e taxas; forma de pagamento das unidades; estimativa de velocidade de vendas. A figura 6 ilustra tal planilha.
Pgina 22
EE/UFMG
2010
Figura 6: Entradas do estudo de viabilidade: vendas e indiretos.
Com a insero destes valores na planilha, a mesma apresenta ao empreendedor uma srie de dados que o permitiro analisar a viabilidade econmica e financeira do empreendimento em questo, como taxa interna de retorno do mesmo, exposio mxima do caixa da empresa, tempo de retorno do investimento, valor presente lquido do lucro, entre outros. As figuras 7 e 8 ilustram tais planilhas.
Pgina 23
EE/UFMG
2010
Figura 7: Sadas do estudo de viabilidade: relatrio financeiro e tcnico.
Figura 8: Sadas do estudo de viabilidade: avaliao econmica.
Pgina 24
EE/UFMG
2010
Todas as tabelas acima relacionadas se referem ao empreendimento exemplo do presente trabalho, no bairro Padre Eustquio. Como pode ser visualizado, o mesmo apresentou uma taxa interna de retorno de 3,30%, margem de lucro de 18,57%, exposio mxima de R$ 820.086,51 e payback de 34 meses. Baseado nestas informaes, a direo da empresa considerou o empreendimento como sendo vivel do ponto de vista econmico e financeiro, e deu prosseguimento ao processo, partindo para o processo de compra do mesmo.
6.4 - Documentao para aquisio do lote

Para efetuar a compra do lote, no preciso apenas de dispor do capital para efetuao do negcio. Se faz necessria uma completa vistoria da documentao, tanto dos vendedores quanto do imvel em questo, para se ter plena segurana na transao. A lista completa de documentos a serem requisitados na compra do lote esto listados a seguir, conforme sugere TEODORO, B. M (2010).
- Caso o proprietrio seja pessoa fsica: - Certido de aes na justia estadual; - Certido de aes na justia federal; - Certido de aes na justia do trabalho; - Certido de aes nos juizados especiais; - Certido de protestos; - Certido negativa de dbitos tributrios da Secretaria de Estado da Fazenda; - Carteira de identidade; - Regularidade do CPF; - Certido conjunta de quitao de tributos e contribuies federais e de dvida ativa com a Unio expedida pela Receita Federal do Brasil; - Certido de casamento ou nascimento atualizada; - Certido de quitao municipal plena; - Consulta ao SPC e Serasa.
Pgina 25
EE/UFMG
2010
- Caso o proprietrio seja pessoa jurdica: - Mesmos documentos e certides da pessoa fsica; - Certido previdenciria negativa ou positiva com efeito de negativa; - Certido conjunta de quitao de tributos e contribuies federais e de dvida ativa com a Unio expedida pela Receita Federal do Brasil; - Certides pessoais dos scios; - Regularidade do CNPJ; - Contrato social ou ltima alterao contratual com sua consolidao, caso empresa Ltda; - Estatuto social e atas de eleio de diretoria e autorizao para venda, caso empresa S.A; - Certido simplificada da Junta Comercial do Estado de Minas Gerais.
- Documentao relativa ao imvel: - Certido do registro atualizado; - Certido de nus reais; - Certido de aes reais ou aes pessoais reipersecutrias; - Certido de quitao de IPTU; - Planta bsica para localizao de lote de terreno; - Certido negativa de tombamento e de desapropriao; - Carta de desistncia da preferncia do inquilino, caso o imvel esteja alugado.
Caso o lote seja aprovado na questo da documentao, deve-se proceder redao do contrato particular de compra e venda do imvel (ou contrato particular de permuta). Depois de quitados os valores conforme este contrato, deve ser lavrada escritura pblica de compra e venda. Com esta, deve-se averbar a venda do imvel no Cartrio do Ofcio de Registro de Imveis competente. A partir deste ponto, o incorporador se torna de fato o proprietrio do terreno, e deve-se prosseguir ao processo de desenvolvimento de produto.
Pgina 26
EE/UFMG
2010
7.0 DESENVOLVIMENTO DE PRODUTO

Num processo de incorporao imobiliria, o desenvolvimento de produto se refere fase na qual so feitos todos os projetos pertinentes construo do edifcio objeto da incorporao. Na atual realidade do mercado imobilirio, so inmeras as possibilidades de projetos necessrios para a adequada execuo de uma obra. Tal fenmeno se deve, em parte, crescente complexidade dos empreendimentos lanados.
Acompanhando esta questo da complexidade crescente dos empreendimentos, h a tendncia de numerosos e detalhados projetos para cada um destes lanamentos. Cada vez mais, ganham importncia projetos antes negligenciados, como paisagstico, cabeamento estruturado, reaproveitamento de guas da chuva, modulao de alvenarias, entre vrios outros. Para que todos os projetos pertinentes ao processo retratado no presente estudo apresentem qualidade final satisfatria, e compatibilizados entre si de forma a no apresentarem desarmonias quando do momento da construo, o desenvolvimento de tais projetos deve ser acompanhado de perto por um representante da incorporadora com capacidade para tanto. O ideal que esta pessoa seja um coordenador de projetos com experincia na rea. No entanto, como o trabalho foca em empresas de pequeno porte, sero apresentadas orientaes para que o prprio empreendedor possa desempenhar o papel com satisfatrio desempenho.
As recomendaes que sero apresentadas a seguir foram extradas de SARAIVA (2009) e seguem as diretrizes do Sistema de Avaliao de Construtoras (SiAC) no mbito do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, e o cumprimento das mesmas significa que a organizao definiu, implementou e manteve processos de projeto e desenvolvimento necessrios para responder eficaz e eficientemente s necessidades e expectativas de seus clientes. Para tanto, a organizao deve controlar seu processo de projeto atravs das fases de planejamento, entradas e sadas de projeto, anlise crtica, verificao, validao e controle das alterao.
Extraordinariamente neste item, no ser possvel a exemplificao do contedo explicado atravs de documentos do estudo de caso, uma vez que este processo de coordenao de projetos foi realizado de maneira informal, no qual a contratante dos projetos no manteve registros sobre planejamento, entradas, sadas, anlise crtica, verificao, validao e controle das alteraes.
Pgina 27
EE/UFMG
2010
7.1 -Planejamento de Projeto

A organizao necessita de implementar um cronograma que descreva todos os estgios do projeto, incluindo anlise crtica, verificao e validao, e que contenha ainda as responsabilidades e autoridades para esses estgios, alm dos prazos necessrios para sua concluso. Esse cronograma deve ser revisado medida que o projeto progride.
A empresa deve definir quais funes faro parte da equipe de projeto, ou seja, os diferentes grupos que sero envolvidos no projeto e desenvolvimento do produto para assegurar uma comunicao eficaz entre as interfaces e atendimento dos prazos estabelecidos. Em grandes companhias, as funes mais comumente envolvidas so as reas tcnica, qualidade, produo, processos, planejamento e vendas.
7.2 - Entradas de Projeto

A empresa deve identificar todas as entradas relativas aos requisitos do produto, e estes registros devem ser mantidos. Estas entradas devem ser analisadas criticamente quanto sua suficincia, e devem ser completas, sem ambigidades e no conflitantes entre si. Tanto as entradas externas quanto as internas devem ser levadas em considerao no processo de projeto.
Este item especialmente vital no processo de incorporao, pois caso o empreendedor no seja bastante especfico nos seus dados de entrada para projeto, poder pr a perder todo o processo de pesquisa de mercado. Para evitar que isto ocorra, algumas das entradas recomendadas para o projeto arquitetnico so: necessidades e expectativas de clientes, plantas de outras obras (da empresa ou de concorrentes) que apresentem programa similar ao que se busca neste projeto, Lei de Uso e Ocupao do Solo da cidade em questo, levantamento planialtimtrico do lote, informao bsica do mesmo.
Pgina 28
EE/UFMG
2010
7.3 - Sadas de Projeto

O resultado dos trabalhos da equipe responsvel pelo projeto deve ser expressamente documentado de forma que permita a verificao das sadas de projeto em relao s suas entradas. As sadas de projeto devem ser apresentadas em uma forma adequada para a verificao em relao as entradas de projeto e devem ser aprovadas antes de serem liberadas.
As informaes de sada de projeto mais comuns so as especificaes tcnicas, memoriais descritivos e de clculo, desenhos, especificaes de materiais e especificaes de ensaio.
As sadas de projeto devem atender aos requisitos de entrada, fornecer informaes apropriadas para aquisio, produo e prestao de servios, conter ou referenciar critrios de aceitao do produto, e especificar as caractersticas do produto que so essenciais para seu uso seguro e adequado. Informaes para produo e prestao de servio podem incluir detalhes para preservao do produto.
7.4 - Anlise crtica de projeto

As anlises crticas de projeto devem ser feitas em fases apropriadas, a fim de se avaliar se os objetivos e resultados foram alcanados, identificar eventuais problemas e propor aes necessrias para evitar que os prazos e especificaes no sejam atendidos.
A empresa deve assegurar que os responsveis pela fase do projeto que est sendo analisada participem das reunies de anlise crtica. Essas reunies podem ocorrer em pontos selecionados do processo de projeto, como, por exemplo, no incio, no meio e no final. Recomenda-se, no mnimo, uma anlise crtica no incio e outra no final do projeto. Recomenda-se, tambm, a utilizao de um check list especfico para cada etapa do projeto.
Os registros dos resultados das anlises crticas de projeto devem ser mantidos e podem conter informaes sobre:
-Adequao das informaes de entrada para desempenhar as tarefas de projeto; - Progresso do processo de projeto planejado; - Avaliao de perigos potenciais ou modos de falhas no uso do produto;
EE/UFMG
2010
- Controle de alteraes e seu efeito durante o processo de projeto e desenvolvimento; Identificao e correo de problemas; - Oportunidades para melhoria do processo de projeto e desenvolvimento.
7.5 - Verificao de Projeto

A verificao do projeto serve para assegurar que as sadas do projeto estejam atendendo aos requisitos de entrada do projeto e desenvolvimento. Para contemplar esse requisito, a organizao pode implementar atividades, como comparao dos requisitos de entrada com os de sada do processo de projeto, clculos alternativos, avaliao com relao a produtos semelhantes, ensaios, simulaes ou experimentos para verificao a adequao com os requisitos especficos de entrada e avaliao com relao a aprendizagem de experincias com processos anteriores, tais como a no conformidade e deficincias.
7.6 - Validao de Projeto

A validao de projeto serve para assegurar que o produto resultante seja capaz de atender aos requisitos para aplicao especificada ou uso intencional, onde conhecido, sendo importante para o recebimento e uso bem sucedido do produto pelos clientes, fornecedores e colaboradores.
Tal validao pode se dar com o uso de medidas tais como: realizao de simulaes por computador, confeces de maquetes (fsicas ou eletrnicas), avaliao de desempenho, ensaios em partes do produto projetado (fsicos ou simulados), reunies com possveis usurios, construo de unidades-tipo, comparao com projetos similares j construdos, etc.
Pgina 30
EE/UFMG
2010
7.7 - Controle de Alteraes de Projeto

Todas as alteraes que forem feitas no projeto devem ser identificadas, analisadas criticamente, verificadas, validadas e aprovadas antes de sua implementao e registradas. A anlise crtica de projetos deve avaliar o efeito das alteraes nas partes componentes e no produto ou servio j entregue. Estes registros devem ser previstos, cobrindo as entradas de projeto, as anlises crticas, verificaes e validao, e as alteraes de projeto. As sadas do planejamento devem ser atualizadas medida que o projeto progrida.
Para que o processo seja comprovadamente eficiente e eficaz, deve-se certificar que: - Os requisitos de entrada estejam sendo estabelecidos e aprovados conforme os procedimentos; - Os requisitos de entrada sejam transmitidos a todos os envolvidos no projeto; - Sejam realizadas anlises crticas, verificaes e validaes dos projetos; - A sistemtica de alteraes de projeto seja consistente; - As sadas de projeto atendam s necessidades do cliente final. No processo de incorporao imobiliria, o projeto mais importante o arquitetnico, aprovado na prefeitura competente. Este documento de significncia maior que os outros projetos, neste momento, porque caminho crtico para o lanamento do empreendimento, que onde culminam todos os esforos da incorporao. Portanto, uma vez que o projeto arquitetnico legal tenha sido concludo e aprovado, tendo seu desenvolvimento sido acompanhado pelas diretrizes recm explicadas, deve-se prosseguir ao registro da incorporao em cartrio.
Pgina 31
EE/UFMG
2010
8.0 - REGISTRO DA INCORPORAO
8.1 - Documentao Necessria ao Registro da Incorporao Imobiliria

Uma vez que o projeto arquitetnico legal est finalizado e aprovado pela prefeitura na qual se situa o lote no qual ser construdo o edifcio objeto da incorporao, deve-se proceder confeco dos outros documentos necessrios montagem do memorial de incorporao. Segundo o artigo 66 da Lei Federal 4.591/64, a negociao de fraes ideais do terreno antes do arquivamento do memorial de incorporao no Cartrio de Ofcio de Registro de Imveis competente contraveno contra a economia popular, punvel na forma do artigo 10 da Lei Federal 1.521/51. Assim sendo, a obteno do registro de tal memorial torna-se condio si ne qua non para o incio da vendas das unidades, portanto este processo absolutamente crtico na incorporao.
A j intensivamente mencionada Lei Federal 4.591/64, de autoria do professor Caio Mrio da Silva Pereira, apresenta, em seu artigo 32, uma srie de documentos que devem constar de tal memorial. Nos itens deste trabalho que seguem, sero listados tais documentos, bem como explicados sua importncia, luz das consideraes de Tutikian (2004). J explicado de antemo que vrios dos documentos que sero mencionados constam da norma ABNT NBR 12721/2005, que ser explicada minuciosamente no item 6.2, dada sua importncia no processo de incorporao.
8.1.1 - Ttulo de propriedade do terreno Sempre que o vendedor do terreno for casado, indispensvel a assinatura do cnjuge, independente do regime de bens, inclusive para caso de regime de separao total de bens. Caso assim no seja feito, poder o cnjuge que no participou da transao posteriormente pedir a anulao desta venda com base na falta de anuncia ou concordncia. Neste caso, todos os atos praticados sobre o imvel sero considerados nulos, o que, dependendo do estgio em que se encontrar o processo da incorporao, pode trazer prejuzos tremendos ao incorporador. A construo pode ser realizada sobre terrenos adjacentes, os quais podem ser de propriedade da mesma pessoa ou de diversas pessoas, mas sempre ser obrigatria a unificao, juridicamente, dos terrenos que faro parte da incorporao. Caso os terrenos sejam do mesmo proprietrio, a
EE/UFMG
2010
situao muito simples, bastando um requerimento do proprietrio dos terrenos com a descrio da unificao deste imvel ao registro de imveis para que o Oficial Registrador crie, imediatamente, desde que tudo esteja correto, a matrcula para um nico terreno, no qual os outros sero englobados. Mas, se por outro lado, forem diversos proprietrios, para que se consiga essa transformao dos terrenos adjacentes em um nico imvel, necessrio que se faa uma escritura pblica de permuta entre os terrenos na proporo acertada para a fuso dos ttulos, o que gera um nus considervel, dependendo das porcentagens de permuta negociadas para o empreendimento.
8.1.2 - Certides negativas de impostos So necessrias certides negativas de tributos Federais, Estaduais e Municipais relativos ao terreno, ao incorporador e ao proprietrio do terreno (quando as duas figuras no se confundirem na mesma). Para que tais certides sejam obtidas com sucesso, indispensvel que o terreno, o incorporador e o proprietrio no tenham dbitos fiscais seja com a Unio, seja com o Estado ou com o Municpio. Caso contrrio, essas certides tornam-se positivas e ficam arquivados no Registro de Imveis, mesmo aps o registro da incorporao, podendo qualquer pessoa conhecer a situao da incorporadora. Isto pode trazer certos incmodos durante a fase da venda, pois o empreendedor ter de se explicar, a cada alienao de unidade, o motivo dos dbitos e o por qu das pendncias no terem sido solucionadas at o presente instante. Dependendo do valor do dbito, pode causar nos possveis compradores uma sensao de insegurana, o que pode impactar seriamente no sucesso comercial do projeto.
8.1.3 - Histrico vintenrio do imvel O histrico vintenrio do imvel o documento que relaciona todas as transaes comerciais pelas quais passou o bem em questo, informando inclusive forma de pagamento. Assim, caso haja algum tipo de problema oriundo de negociaes passadas, possvel ir procura dos responsveis, os quais no podero eximir-se das conseqncias. Existem certides que podem ser pedidas no Cartrio de Registro de Imveis que so: a matrcula atualizada do imvel e a matrcula vintenria do imvel.
Pgina 33
EE/UFMG
2010
8.1.4 - Projeto de construo devidamente aprovado na Prefeitura Municipal competente O projeto de que cuida a Lei o arquitetnico, apresentado em duas vias autenticadas pela Prefeitura Municipal, ou uma autenticada pela Prefeitura e outra idntica, pelo profissional responsvel e pelo incorporador, com firmas destes reconhecidas, acompanhadas do licenciamento da obra e da anotao de responsabilidade tcnica (ART) do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do estado pertinente.
8.1.5 - Clculo das reas da edificao O clculo das reas da edificao, discriminando, alm da global, a das partes comum, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva rea construda, deve ser informado tanto no requerimento de incorporao como nas planilhas que devem ser entregues no registro de imveis, segundo a NBR 12.721, especificadamente no quadro I e II, com firma reconhecida. com base nesses quadros que profissionais especializados, vista, ainda, do projeto arquitetnico aprovado, calculam as reas das diversas dependncias dos edifcios a construir, indicando a participao de cada unidade autnoma na edificao.
8.1.6 - Especificaes dos materiais a serem usados na da obra projetada No artigo 53, da Lei 4.591/64, pode-se obter o modelo legal a ser seguido para desenvolvimento do memorial descritivo com as especificaes da obra projetada. Sendo apenas um modelo, pode o incorporador fazer algumas modificaes para adequar ao seu projeto. O importante que este documento seja constante do memorial de incorporao e que a edificao seja erigida conforme as informaes contidas nesse documento, sob pena do incorporador ser responsabilizado civilmente atravs do Cdigo de Defesa do Consumidor proveniente da Lei 8.078. Inclusive, no se deve olvidar que, caso ocorra dvida sobre a qualidade do material indicado no memorial e o usado pelo incorporador na construo, poder haver litgio entre as partes. Convm que, a toda troca de material na edificao, os condminos sejam notificados e assinem documento atestando que esto de acordo com tal modificao.
Pgina 34
EE/UFMG
2010
8.1.7 - Avaliao do custo global da obra e o custo de cada unidade A avaliao do custo global da obra, atualizado data do arquivamento, discriminando o custo de cada unidade, uma exigncia legal e tambm consta como um dos tpicos do requerimento de incorporao, bem como um dos quadros da da NBR 12.721. Este custo precisa ser calculado de acordo com as normas do artigo 53 da Lei 4.591. Baseia-se nos custos unitrios bsicos (CUB) estabelecidos pelo artigo 54 da supracitada lei federal. 8.1.8 - Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas a que elas correspondem Essa exigncia legal deve ser um dos tpicos do requerimento de incorporao, pois est previsto pelo item "i" do artigo 32 da Lei 4.591, estando esta informao no quadro II da NBR 12.721. com base nesses quadros que profissionais habilitados e especializados, vista ainda do projeto arquitetnico aprovado com oramento discriminado e memorial descritivo dos materiais da obra, calculam as reas das diversas dependncias e conseqentemente as fraes ideais do terreno aonde ser edificada a obra.
Se, eventualmente, o terreno descrito na matrcula do imvel for maior do que o terreno existente no local, para evitar um processo judicial de retificao de rea, aceita uma declarao no requerimento da incorporao imobiliria, desde que qualquer medida dele seja igual ou menor que a do terreno transcrito na matrcula do imvel. Caso contrrio, dever ser usado o da matrcula ou ento requerer ao Judicirio a retificao das medidas.
No requerimento da incorporao, convm que seja descrito o imvel conforme consta na matrcula do mesmo e, logo abaixo deste, feita a declarao da rea realmente existente no local. Se houver recuo virio e/ou doao, descrever a rea a ser doada para a Prefeitura. Finalmente, necessrio que seja feita a descrio do que restou do terreno que ser utilizado pelo empreendimento.
Pgina 35
EE/UFMG
2010
8.1.9 - Minuta de conveno de condomnio Essa minuta uma sugesto da que dever ser utilizada de fato no condomnio a ser constitudo. A mesma, se aprovada, reger a edificao, devendo estabelecer os direitos e deveres de cada condmino da edificao edilcia, determinando o que possvel ou no de ser feito nas reas de uso comum e de uso privativo, sendo que nas reas privativas a minuta somente pode regular o que ultrapassar a liberdade pessoal do morador, como, por exemplo, barulho.
Desta forma, a minuta da conveno de condomnio transitria, pois elaborada pelo incorporador. Posteriormente, aps a instituio do condomnio e eleio de sndico, podero os moradores unir-se e efetivar uma nova conveno de condomnio, a qual ser de acordo com a vontade comum dos adquirentes, sendo obrigatria se sua aprovao contiver as assinaturas de titulares de direitos que representem no mnimo 2/3 das fraes ideais que compe o condomnio. Caso as mudanas acarretarem mudanas na frao ideal dever haver deciso unnime dos condminos.
A minuta ser assinada pelo incorporador, por se tratar de um instrumento particular, e dever ter firma reconhecida. Entretanto, caso seja do interesse do incorporador, mesmo no sendo usual em razo dos custos que acarreta, ele poder fazer essa minuta mediante escritura pblica.
8.1.10 - Aquisio do terreno mediante troca por rea construda H incorporaes imobilirias onde se d a aquisio do terreno mediante troca por rea construda, ou seja, o proprietrio entrega o terreno para o incorporador e este, aps a construo, entrega ao proprietrio do terreno um determinado nmero de unidades autnomas da edificao. a chamada sub-rogao ou permuta. Para que este processo seja realizado em acordo com a legislao pertinente, deve ser celebrado contrato particular de permuta, onde especifica-se o nmero de unidades e a rea de construo que o proprietrio ir receber em troca de seu terreno. Dever ser arquivada uma declarao que defina esta situao expressamente (MEZZARI, 1996, p. 105). Essa declarao em que defina a parcela do preo que trata o inciso II do artigo 39 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964) ir esclarecer o que o vendedor do terreno receber em rea construda e se ele receber em dinheiro, e como se dar esse pagamento. Esta situao prevista na legislao e demonstrada atravs do quadro IV da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), caracterizada como
rea
Pgina 36
EE/UFMG
2010
sub-rogada ao dono do terreno, onde ele reservar sua frao ideal correspondente, transferindo somente o percentual restante. Segundo a NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), rea sub-rogada a parcela da rea global de construo a ser entregue em pagamento de parte e ou de todo o terreno, conforme previsto no artigo 39 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). Quando a origem dos recursos para a produo da incorporao imobiliria atravs de agente financeiro e diretamente ao incorporador comum os mesmos colocarem obstculos, pois normalmente as exigncias entre outras a garantia hipotecria de todo terreno com as futuras benfeitorias. Havendo reserva de frao ideal do terreno ao proprietrio, a garantia dada pelo incorporador ser parcial, pois ele no detm a propriedade de todo o terreno. Esse procedimento faz com que tanto o proprietrio do terreno como eventuais adquirentes tenham segurana, pois a partir dessa declarao no registro de imveis, a qual especificar as unidades que foram transacionadas, ir preservar os direitos de todos, evitando dualidade de negociaes sobre a mesma unidade.
Nas construes a preo de custo ou sob administrao essa tambm uma informao de grande valia, pois compete aos adquirentes saber exatamente o valor do seu compromisso, para saber o que iro gastar e o que precisam arrecadar para o caixa destinado sua unidade e a rea sub-rogada. J nas incorporaes a preo e prazo certos, habitualmente chamadas de a preo fechado, em nada interfere para o eventual adquirente a declarao dos preos exigida nesse item, pois para ele o que interessa o valor da oferta pblica da unidade autnoma que pretende adquirir. Essa modalidade de incorporao atualmente a mais comum no mercado, e os preos das unidades colocadas venda baseado na oferta e procura, e jamais nessa declarao de custos.
8.1.11 - Procurao por instrumento pblico Conforme determina o artigo 31, pargrafo 1, no caso do incorporador no ser o proprietrio do terreno, ele dever estar munido de poderes especiais mediante procurao por instrumento pblico para poder efetivar a incorporao imobiliria, os quais so outorgados por quem tm essa faculdade, ou seja, pelo proprietrio, pelo promitente comprador ou pelo promitente cedente.
Alm das informaes que devem conter nesse mandato, as mesmas de todos outros mandatos, dever constar expressamente o artigo 35, pargrafo 4 da Lei 4.591 (BRASIL,1964), sendo que
EE/UFMG
2010
esse pargrafo dever ser transcrito na procurao. Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o pargrafo 1 do artigo 31 a obrigao da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta proposta ou o documento de ajuste preliminar podero ser averbados no registro de imveis, averbao que conferir direito real oponvel a terceiros,com o conseqente direito obteno compulsria do contrato correspondente.
8.1.12 - Declarao expressa que fixe o prazo de carncia A declarao expressa que fixe o prazo de carncia pode ser um dos tpicos do requerimento de incorporao, sendo uma opo do incorporador que poder ou no dispensar o prazo de carncia que de no mximo cento e oitenta dias, prorrogvel uma nica vez por igual perodo. Dentro deste prazo lcito ao incorporador desistir do empreendimento. Se o incorporador no fixar prazo de carncia ele ficar desde logo obrigado a construir e entregar as unidades autnomas. Desta forma, se por algum motivo quiser ou precisar desistir do empreendimento, alm de ter de devolver todas as quantias pagas atualizadas, ainda poder ser condenado a pagar indenizao de danos emergentes e lucros cessantes. J no caso de ter fixado o prazo de carncia, o incorporador no ser punido com as indenizaes, restando-lhe apenas a obrigao de ter de restituir as parcelas pagas.
Dessa forma, deve o incorporador, independente de ter ou no certeza de que terminar a edificao, por precauo, pedir o prazo de carncia, apenas como uma garantia para ele mesmo, j que um direito seu. Entretanto, aps o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor proveniente da Lei Federal 8.078 (BRASIL, 1990), em especial no seu artigo 51, alguns doutrinadores entendem que o artigo 34 da Lei das Incorporaes foi revogado, pois considera-se nulas as clusulas que possibilitam ao incorporador a desistncia do contrato ou que o autorizem a anul-lo unilateralmente, sem que o consumidor tenha esse mesmo direito.
J outros doutrinadores como Schmidt (1995) entendem que esses dois dispositivos so contrrios, isto porque o incorporador no tem o direito ilimitado de desistncia, portanto tanto tendo prazo para tal como dever ressarcir todos os eventuais adquirentes.
Pgina 38
EE/UFMG
2010
8.1.13 - Atestado de idoneidade financeira O atestado de idoneidade financeira tem de ser fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas por mais de cinco anos e que seja respeitado. Tal documento se faz necessrio para que todos possam ter cincia da vida econmica pregressa do incorporador, e assim, poder avaliar se uma indivduo confivel ou no, em termos financeiros.
Esse atestado deve ser fornecido em duas vias, com reconhecimento de firma do seu subscritor, que ser a pessoa capaz de assinar pelo banco. Provavelmente ser a agncia onde o incorporador costuma fazer suas transaes financeiras.
8.1.14 - Declarao sobre a guarda de veculos Cada uma das unidades ser designada por nmeros, letras, ou qualquer forma de identificao que o incorporador escolher, desde que seja diferenciada das outras e qualquer pessoa tenha condies de encontrar a respectiva unidade, devendo ser explicitada no requerimento a condio da guarda de veculos, o que est definido no projeto arquitetnico que foi elaborado com o objetivo do incorporador e condicionado a legislao municipal.
Como foi possvel perceber atravs da leitura do item 6.1, a norma NBR 12721 aparece por vrias vezes dentro dos itens da documentao necessria para registro da incorporao em cartrio de registro de imveis. Portanto, ser agora dedicado a ela um item, com maiores explicaes e exemplo acerca dos contedos de seus quadros.
8.2 - NBR 12.721 / 2005 De acordo com a ABNT, em "Projeto NBR 12721", a norma ABNT NBR 12721/2005 estabelece os critrios para avaliao de custos unitrios, clculo do rateio de construo e outras disposies correlatas, conforme as disposies fixadas e as exigncias estabelecidas na Lei Federal 4.591/64. Tal norma aplica-se aos edifcios com unidades autnomas dispostas em pavimentos, conjuntos de residncias unifamiliares isoladas ou geminadas, conjunto de galpes de uso industrial ou comercial que sejam objeto de incorporao imobiliria, bem como s edificaes que mesmo no tendo sido incorporadas na forma da Lei 4.591/6, submetam-se posteriormente forma condominial disposta na legislao aplicvel para perfeita uniformizao
EE/UFMG
2010
dos procedimentos que regem as disposies do condomnio edilcio (partes autnomas e partes de uso comum).
A atualizao da NBR 12.721 em 2005 foi realizada com a devida participao dos Sindicatos da Construo Civil (ou Sinduscons) de vrios estados, bem como incorporadoras, Caixa Econmica Federal e instituies de pesquisa e consultoria como FGV-Consult. Tal atualizao de referida norma corresponde a uma ampla reviso do documento de 1999, mantendo seus conceitos tericos bsicos anteriores, porm apresentando profundas alteraes em seu contedo em virtude da sua j referida e obrigatria adaptao ao disposto na legislao pertinente, alm dos novos padres arquitetnicos praticados atualmente no mercado imobilirio. Em relao sua verso de 1999, as principais alteraes na reviso de 2005 foram:
a) novos projetos-padro diferentes dos anteriores, com incluso de subsolos e novas especificaes de acabamento;
b) introduo de critrios para criao dos projetos-padro regionalizados;
c) introduo de metodologia orientadora para a coleta de preos e clculo do Custo Unitrio Bsico por m2 de construo;
d) oramentos dos novos projetos-padro, que resultaram em novos lotes bsicos a serem orados mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil;
e) introduo de alteraes nos quadros j existentes, para enfatizar os principais dados e indicar sua destinao, com: 1) explicitao obrigatria nos quadros desta Norma da numerao ou identificao das unidades autnomas; 2) criao dos novos quadros "Informaes Preliminares" e "Resumo das reas reais a serem usados nos atos de registro e escriturao; 3) criao de quadro especfico (Quadro IV.B-1). No caso de necessidade de atribuio de reas de terreno de uso exclusivo das unidades, o Quadro IV.B-1 dever ser substitudo pelo Quadro IV.B;
Pgina 40
EE/UFMG
2010
4) separao dos conceitos de rea privativa principal, garagem e outras reas privativas e acessrias, tais como depsitos, armrios, banheiros, etc., situados fora da rea principal, no mesmo pavimento ou no;
f) as unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39 da Lei 4.591/64, nesta Norma indicadas como reas sub-rogadas) agora so tratadas no Quadro IV-A desta Norma como as demais unidades, obtendo-se assim as respectivas quotas de rateio, para serem utilizadas aps a sua entrega. Para rateio dos respectivos custos durante a construo, foram criadas novas colunas, s utilizveis nestes casos, onde as respectivas cotas-parte dessas unidades so rerateadas entre as demais unidades, de forma a facilitar os clculos.
A seguir, sero apresentados preenchidos os quadros da NBR 12.721 / 2005 da obra estudada no presente trabalho, o Edifcio Progresso, bem como pertinente explicao de preenchimento dos mesmos, retirados do material publicado pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
O primeiro item da NBR 12721 o quadro de informaes preliminares, que bastante autoexplicativo. No mesmo so inseridas informaes bsicas a respeito do incorporador, responsvel tcnico pelo preenchimento dos quadros da norma, dados do projeto e local de realizao do estudo. A tabela 2 ilustra tal quadro.
Pgina 41
EE/UFMG
2010
Tabela 2: Informaes Preliminares. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
J no Quadro I, comeam as informaes tcnicas propriamente ditas. O mesmo se destina a clculo das reas reais e equivalentes, privativas e de uso comum, de todos os pavimentos da edificao. Seu preenchimento deve seguir as instrues a seguir:
Pgina 42
EE/UFMG
2010
a) coluna 1: as designaes de todos os pavimentos; b) coluna 2: as reas reais privativas, cobertas-padro; c) coluna 3: as reas reais privativas, cobertas de padro diferente e as descobertas; d) coluna 4: as reas equivalentes correspondentes s reas reais lanadas na coluna 3; e) coluna 5: os totais das reas reais privativas nos diversos pavimentos - soma dos lanamentos feitos nas colunas 2 e 3; f) coluna 6: os totais das reas equivalentes rea de custo padro privativas em cada pavimento - soma dos lanamentos feitos nas colunas 2 e 4; g) coluna 7: as reas reais de uso comum, cobertas-padro, de diviso no-proporcional; h) coluna 8: as reas reais de uso comum, cobertas de padro diferente ou descobertas, de diviso no-proporcional; i) coluna 9: as reas equivalentes correspondentes s reas reais lanadas na coluna 8; j) coluna 10: os totais das reas reais de uso comum de diviso no-proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 7 e 8; k) coluna 11: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum, de diviso no-proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 7 e 9; l) coluna 12: as reas reais de uso comum, cobertas-padro, de diviso proporcional; m) coluna 13: as reas reais de uso comum, cobertas de padro diferente ou descobertas, de diviso proporcional; n) coluna 14: as reas equivalentes correspondentes s reas lanadas na coluna 13 - cumpridos, na falta de justificativa, os parmetros estabelecidos em 7.6.1; o) coluna 15: os totais das reas reais de uso comum, de diviso proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 12 e 13; p) coluna 16: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum de diviso proporcional - soma dos lanamentos nas colunas 12 e 14; q) coluna 17: os totais das reas reais de cada pavimento - soma dos lanamentos das colunas 5, 10 e 15; r) coluna 18: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de cada pavimento - soma dos lanamentos feitos nas colunas 6, 11 e 16; s) quantidade nmero de pavimentos idnticos; t) rea real global - soma dos lanamentos feitos na coluna 17; e u) rea equivalente em rea de custo padro global - soma dos lanamentos na coluna 18.
A tabela 3 se refere a este quadro preenchido com os dados do Edifcio Progresso.

EE/UFMG
2010
Tabela 3: Quadro I. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
O clculo das reas reais das unidades autnomas e das reas equivalentes rea de custo padro das unidades autnomas feito com auxlio do Quadro II levando-se em conta, no que tange s reas de uso comum de diviso proporcional, sua distribuio pelas diferentes unidades autnomas na proporo das respectivas reas equivalentes rea de custo padro de diviso no-proporcional.
Este Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:
a) coluna 19: as designaes de todas as unidades autnomas da edificao; b) coluna 20: as reas reais privativas, cobertas-padro, correspondentes a cada unidade autnoma; c) coluna 21: as reas reais privativas cobertas de padro diferente ou descobertas; d) coluna 22: as reas equivalentes correspondentes s reas reais lanadas na coluna 21; e) coluna 23: as reas privativas de cada tipo de unidade autnoma - soma dos lanamentos feitos nas colunas 20 e 21;
Pgina 44
EE/UFMG
2010
f) coluna 24: as reas equivalentes rea de custo padro privativa da unidade autnoma - soma dos lanamentos feitos nas colunas 20 e 22; g) coluna 25: as reas reais de uso comum, cobertas-padro, de diviso no-proporcional, atribudas a cada unidade autnoma; h) coluna 26: as reas reais de uso comum, cobertas de padro diferente ou descobertas, de diviso no proporcional, atribudas a cada unidade autnoma; i) coluna 27: as reas equivalentes correspondentes aos lanamentos feitos na coluna 26; j) coluna 28: os totais das reas de uso comum de diviso no-proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 25 e 26; k) coluna 29: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum, de diviso no-proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 25 e 27; l) coluna 30: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de diviso no-proporcional relativas a cada unidade autnoma - soma dos lanamentos feitos nas colunas 24 e 29; m) coluna 31: os coeficientes de proporcionalidade obtidos dividindo-se os totais das reas equivalentes de diviso no-proporcional de cada unidade lanada na coluna 30 pelo total da mesma coluna; n) coluna 32: o produto de cada coeficiente lanado na coluna 31 pelo total da coluna 12 do Quadro I; o) coluna 33: o produto de cada coeficiente lanado na coluna 31 pelo total da coluna 13 do Quadro I; p) coluna 34: o produto de cada coeficiente lanado na coluna 31 pelo total da coluna 14 do Quadro I; q) coluna 35: os totais das reas reais de uso comum, de diviso proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 32 e 33; r) coluna 36: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum, de diviso proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 32 e 34; s) coluna 37: as reas reais das unidades autnomas - soma dos lanamentos feitos nas colunas 23, 28 e 35; t) coluna 38: as reas equivalentes em rea de custo padro das unidades autnomas - soma dos lanamentos feitos nas colunas 30 e 36; u) quantidade nmero de unidades autnomas idnticas; v) rea real global - soma dos lanamentos feitos na coluna 37; e w) rea equivalente em rea de custo padro global - soma dos lanamentos na coluna 38.
Pgina 45
EE/UFMG
2010
A tabela 4 ilustra tal quadro devidamente preenchido.
Tabela 4: Quadro II. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
A estimativa dos custos de construo, que em cada caso particular deve ser arquivada no Ofcio de Registro de Imveis pelo incorporador, feita com auxlio dos Quadros III e IV-A, do Anexo A, e a partir dos custos unitrios bsicos (CUB) correspondentes aos projetos-padro definidos nesta norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil, bem como das reas equivalentes em rea de custo padro calculadas.
O valor estimado para o custo global da construo, com auxlio do Quadro III, a soma das seguintes parcelas:
a) produto da rea equivalente em rea de custo padro global pelo custo unitrio bsico, correspondente ao projeto-padro que mais se assemelhe ao da edificao objeto de incorporao; b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condies no includas nas relaes quantitativamente discriminadas de materiais e mo-de-obra correspondentes ao
Pgina 46
EE/UFMG
2010
projeto-padro, tais como: fundaes especiais, elevadores, equipamentos e instalaes, playground, obras e servios complementares e outros servios; c) outras despesas indiretas; d) impostos, taxas e emolumentos cartorrios; e) projetos; f) remunerao do construtor; g) remunerao do incorporador.
O valor estimado do custo unitrio de construo obtido dividindo-se o custo global da construo, calculado do modo indicado no item anterior, pela rea equivalente em rea de custo padro global, determinada nos Quadros I e II.
J o valor estimado do custo de construo da unidade autnoma obtido com auxlio das colunas 40 e 41 do Quadro IV-A, multiplicando-se o preo por metro quadrado da construo pela rea equivalente em rea de custo padro da unidade autnoma considerada, determinada na coluna 38 do Quadro II.
O custo da sub-rogao suportado por cada unidade o valor obtido na coluna 47 do Quadro IVA por diferena entre o custo da construo total, coluna 46, e o custo prprio da unidade, coluna 41. A sub-rogao mais conhecida no mercado como "permuta": o incorporador paga pelo terreno com unidades a serem construdas no terreno em questo.
Quando no houver sub-rogao, o custo de contribuio total o custo obtido na coluna 41 do QUADRO IV-A. Em caso de sub-rogao, o custo de construo total obtido na coluna 46 mediante o procedimento de clculo indicado no mesmo quadro.
A quota de rea dada em pagamento do terreno se refere parcela obtida pela multiplicao da rea real global da edificao pela quota de sub-rogao suportada por cada unidade autnoma no sub-rogada, conforme o procedimento de clculo indicado na coluna 48 do Quadro IV-A.
Alm destes esclarecimentos, seguem algumas notas para preenchimento das colunas do Quadro IV-A:
Pgina 47
EE/UFMG
2010
1) os totais das colunas 40 a 42 so obtidos a partir do somatrio que considera o nmero de unidades idnticas (quantidade), sub-rogadas ou no, declaradas na coluna 49 do referido quadro; 2) os Totais das colunas 43 a 48 so obtidos a partir do somatrio que considera o nmero de unidades (quantidade) que suportam o custo da edificao, declaradas na coluna 51 do referido quadro; 3) quando no houver rea construda dada em pagamento do terreno, as colunas 43 a 48 do referido quadro sero canceladas; 4) no caso de a coluna 51 do referido quadro apresentar valor nulo, a linha correspondente (desde a coluna 43 a 48) deve ser declarada tambm com valor nulo, dispensadas as operaes de clculo indicadas.
A tabela 5 se refere ao Quadro III preenchido, enquanto a tabela 6 se refere ao Quadro IV-A.
Pgina 48
EE/UFMG
2010
Tabela 5: Quadro III. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 49
EE/UFMG
2010
Tabela 6: Quadro IVA. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
O quadro IV-B serve para resumo final das reas e coeficientes das unidades autnomas, expondo os dados definitivos obtidos a partir dos clculos em quadros que o antecedem. O Quadro IV-B dever conter resumo das reas reais das unidades autnomas a partir dos Quadros I e II, discriminando ainda os coeficientes de proporcionalidade de construo obtidos no Quadro IV-A. Este Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue: a) coluna A: designao da unidade autnoma, referida na coluna 19 do Quadro II; b) coluna B: rea privativa da unidade autnoma; c) coluna C: outras reas privativas, depsito e acessrios; d) coluna D: reas de vaga de garagem; e) coluna E: reas de uso comum de diviso no proporcional calculadas na coluna 35 do Quadro II; f) coluna F: somatrio das reas lanadas nas colunas B, C, D e E; e g) coluna G: coeficiente de proporcionalidade calculado na coluna 42 do Quadro IV-A.
A tabela 7 ilustra tal quadro.

EE/UFMG
2010
Tabela 7: Quadro IVB. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
O quadro V, bem como a folha de informaes preliminares, auto-explicativo e se presta a colher outras informaes pertinentes ao empreendimento. No mesmo, so anotados os seguintes itens:
a) tipo de edificao (residencial, comercial, mista, garagem, etc.); b) nmero de pavimentos; c) nmero de unidades autnomas por pavimento; d) explicitao da numerao das unidades autnomas; e) pavimentos especiais (situao e descrio): - pilotis; - pavimentos de transio; - garagens; - pavimentos comunitrios; - outros pavimentos; f) data da aprovao do projeto e repartio competente; g) outras indicaes. A tabela 8 ilustra tal quadro.
EE/UFMG
2010
Tabela 8: Quadro V. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
O Quadro VI corresponde ao quadro do memorial descritivo dos equipamentos do empreendimento em questo. Nele, so includos todos os principais equipamentos da edificao, por grupos tais como: - instalaes eltricas e telefnicas; - instalaes hidrossanitrias; - instalaes de gs; - instalaes de preveno e combate a incndio; - cobertura; - esquadrias; - esquadrias de madeira; - esquadrias de ferro; - esquadrias de alumnio; - ferragens; - vidros; - louas, aparelhos e metais; - louas; - aparelhos;
EE/UFMG
2010
- metais; - diversos; - elevadores.
A tabela 9 um exemplo do referido documento.
Tabela 9: Quadro VI. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia
No Quadro VII, consta o memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso privativo das unidades autnomas. Para cada dependncia de uso privativo, coberta ou descoberta, so indicados os acabamentos referentes a: a) pisos: revestimento, acabamento, soleiras; b) paredes: revestimento, acabamento, rodaps; c) tetos: revestimento, acabamento; d) peitoris.
A tabela 10 exemplifica este quadro preenchido.
Pgina 53
EE/UFMG
2010
Tabela 10: Quadro VII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
O Quadro VIII anlogo ao Quadro VII, porm se refere s reas comuns do prdio, ao invs das privativas. A tabela 11 ilustra tal quadro.
Pgina 54
EE/UFMG
2010
Tabela 11: Quadro VIII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Aps elaborao da NBR 12.721 e arquivamento da mesma, em conjunto com todos os outros documentos constante do memorial de registro de incorporao, no Cartrio do Ofcio de Registro de Imveis competente, pode-se proceder ao passo seguinte da incorporao, que o lanamento do empreendimento.
Pgina 55
EE/UFMG
2010
9.0 - LANAMENTO
Aps o registro da incorporao no Cartrio de Ofcio de Registro de Imveis competente, chegada a hora de apresentar o empreendimento ao mercado, e disponibilizar suas unidades autnomas para alienao. Tal evento denominado "lanamento". Este momento de grande importncia para o sucesso comercial do projeto, pois apresenta forte apelo de vendas. de interesse da incorporadora que as unidades sejam vendidas no menor espao de tempo possvel por uma srie de motivos, dentre os quais podem ser citados:
- Caso a incorporadora no tenha em caixa todo o capital necessrio para a execuo do projeto, o sucesso das vendas est diretamente relacionado com a viabilidade do mesmo. Com uma rpida velocidade de vendas, o empreendimento rapidamente viabilizado e d-se prosseguimento ao processo; - Se a velocidade de vendas estiver abaixo do esperado pela empresa, de se esperar que a mesma realize maiores investimentos em propaganda, oferea promoes aos clientes, fique mais flexvel quanto forma de pagamento, entre outros fatores que fatalmente iro reduzir sua margem de lucro lquido; - Com a rpida venda das unidades, as equipes envolvidas neste processo podem dar mais ateno a futuros projetos; - Com um histrico de empreendimento que apresentaram boa velocidade de vendas no passado, o mercado tem a percepo de que a incorporadora uma empresa de sucesso, o que contribui sua imagem junto a sua clientela. Desta forma, de bom tom que a incorporadora planeje suficientemente este evento, para que possa alcanar os fatos supracitados. O primeiro item a ser analisado o momento ideal para que o lanamento ocorra.
Pgina 56
EE/UFMG
2010
9.1 - Escolha do Momento para o Lanamento

Dada a j mencionada importncia do lanamento de um empreendimento imobilirio, comentada em itens anteriores do presente trabalho, deve ser determinado qual o momento ideal para realiz-lo. Em uma anlise meramente financeira, a resposta correta seria "o quanto antes". O capital investido na incorporao (como aquisio do terreno, contratao de projetos, despesas legais, etc.) at este ponto est completamente imobilizado, e sem resultados financeiros, pois as vendas ainda no se iniciaram. Portanto, faz sentido que se pense que o lanamento deva ocorrer assim que possvel, ou seja, imediatamente aps o registro da incorporao, para que a empresa comece a faturar. No entanto, do ponto de vista comercial, este importante momento no ciclo do projeto pode ser, de certa forma, desperdiado caso ocorra em determinados momentos do ano. Um instrumento importante para avaliar momentos em que so vantajosos realizar um lanamento o ndice de Velocidade de Vendas (IVV) cujo clculo, segundo Silva (2007), feito mediante a relao entre o nmero de ofertas disponveis e o nmero de vendas efetuadas dentro de um perodo em estudo. O grfico 1 demonstra a evoluo do IVV dos imveis residenciais na regio metropolitana de Belo Horizonte ao longo dos anos de 2007, 2008 e 2009.
Grfico 1: Evoluo da velocidade de vendas dos imveis residenciais. Fonte: Fundao IPEAD / UFMG.
Pgina 57
EE/UFMG
2010
Fica evidente no grfico que, ao longo dos anos, a velocidade de vendas dos imveis sofre alteraes significativas, tanto em valores absolutos quanto em variaes ao longo do ano. No entanto, h uma tendncia que fica bastante clara: o ms de dezembro caracterizado por uma velocidade de vendas, seguida de um rpido crescimento no ms de janeiro. Talvez tal fato se d devido a uma economia que as famlias faam para se preparar para as despesas tpicas de incio de ano, como renovao de seguros, pagamento de impostos, etc. O importante que caso o incorporador opte por realizar o lanamento neste ms, talvez incorra numa srie de despesas de marketing que traro resultado bem aqum do esperado, haja vista que o mercado sofre de um desaquecimento neste poca do ano. Por outro lado, os meses de junho a agosto se mostram, ao longo dos anos, bastante consistentes em relao manuteno de elevada taxa de velocidade de vendas. Portanto, caso seja pretendido pela empresa realizar fortes investimentos em marketing para o lanamento de determinado produto, de bom tom que se evite o ms de dezembro e seja dada preferncia para os meses de junho a agosto, ao menos no que se diz respeito ao mercado imobilirio nesta capital, que o objeto de estudo desta publicao do IPEAD.
9.2 - Segundo Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira

Como explicitado em itens anteriores do presente estudo, na fase de pr-aquisio de lotes indispensvel que seja realizado um estudo de viabilidade econmica e financeira da incorporao pretendida, de modo a permitir que a empresa avalie se a compra de tal terreno lhe possibilitar a execuo de um projeto de sucesso. s vsperas do lanamento, indicado que este estudo seja novamente realizado, de forma a permitir que a empresa tenha expectativa mais precisa em relao ao empreendimento que est prestes a apresentar ao mercado. Nesta segunda anlise, h dados suficientes para que seu resultado seja muito preciso, a saber:
- As reas privativas a serem comercializadas, que antes eram provindas do estudo de potencial construtivo do arquiteto, j foram aprovadas pela prefeitura; - O oramento e durao da obra, que eram apenas estimativas, foram devidamente analisados e planejados; - Vrias despesas que antes eram como valores de ITBI, escritura, registro do lote e comisso a ser paga sobre permuta (quando for o caso), j foram efetuadas e tm seu valor conhecido com exatido; - O stand de vendas, caso haja um, que antes tinha seu custo estimado, j fora construdo;
EE/UFMG
2010
- Os valores de comisso sobre vendas j foram definidos com a(s) imobiliria(s) escolhida(s) para efetuar a comercializao do empreendimento.
Tambm chegado o momento da definio do valor de venda do m das unidades autnomas. No primeiro estudo de viabilidade, o valor inserido na tabela foi uma mdia entre os empreendimentos na regio. Porm, neste momento, deve-se fazer uma anlise muito mais detalhada. Devem ser selecionados os empreendimentos na regio que mais se assemelham ao projeto da empresa, e listadas caractersticas dos mesmo que sejam diretamente relacionadas a seu valor de mercado, como por exemplo nmero de quartos e vagas, padro de acabamento, rea de lazer, localizao, entre outros. A tabela 12 apresentada abaixo relaciona tais parmetros dos empreendimentos concorrentes, e foi elaborado com base em pesquisa realizada no site da rede NET Imveis. Um dos itens mais importantes a serem pesquisados a velocidade de venda destes empreendimentos. Caso esta informao no constasse na tabela , o empreendedor poderia ser tentado a aproximar o valor de venda das unidades de seu empreendimento ao atraente preo de R$ 4.305,00 / m, conforme visualizado na tabela 12. Porm, pode-se perceber que, provavelmente devido a este valor consideravelmente acima de seus concorrentes, o empreendimento com este valor apresenta deprimida velocidade de vendas.
Tabela 12: Segunda pesquisa de mercado. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Tido que a tipologia dos apartamentos a serem postos venda pela empresa exemplo deste estudo o de 4 quartos com sute, com 2 a 4 vagas, tendo o empreendimento 8 unidades e localizao, acabamentos e rea de lazer similares ao primeiro projeto listado na tabela 4, que apresentava velocidade de vendas bastante satisfatria, teve-se o mesmo como parmetro. Porm, a empresa responsvel pelo mesmo goza de grande prestgio entre os moradores do bairro, ao passo em que a corporao alvo do presente trabalho era desconhecida na regio. Desta forma, optou-se por reduzir o valor de venda, e foi utilizado como mdia R$ 3.500,00 / m.
Com este valor em mos, assim como os outros parmetros explicitados ao incio deste item 7.2, foi realizado o segundo estudo de viabilidade, cujo resultado encontra-se no apndice B. Conforme pode ser percebido, a valorizao dos apartamentos na regio entre o primeiro e o
EE/UFMG
2010
estudo de viabilidade impactou positivamente no mesmo, melhorando o possvel resultado da incorporao. Desta forma, deve-se proceder montagem da tabela de vendas para o lanamento.
9.3 - Montagem da Tabela de Vendas

Agora que foi obtido com preciso o valor mdio do m de venda da rea privativa do edifcio, deve ser elaborada uma sugesto de forma de pagamento ao possvel cliente. Este processo denominado montagem da tabela de vendas, e o modo com que realizada pode impactar seriamente no sucesso das vendas do projeto.
A apresentao de um plano de pagamento que seja atraente para o possvel cliente um grande facilitador da venda. Em muitos casos, o indivduo pode, num primeiro instante, acreditar que o apartamento que est sob anlise encontra-se numa faixa de preos fora de sua alada financeira. No entanto, dependendo da condio de pagamento oferecido pela incorporadora, a situao pode ser invertida: valores relativamente baixos de entrada e prestaes que no sufocam o oramento mensal do cliente so sempre vistos com bons olhos pelo mercado e so tidos como grandes fomentadores de vendas.
Com o fcil acesso ao crdito imobilirio no Brasil atual, na maioria das compras de imveis realizada contratao de um financiamento por parte do cliente. No entanto, na maioria dos casos o cliente s comea a pagar a entidade financeira aps expedio do documento de baixa e habite-se. Portanto, a incorporadora precisa garantir um certo fluxo de receita relativo a seu empreendimento de forma que sempre exista dinheiro o suficiente em caixa para quitar as dvidas contradas em detrimento da execuo da obra. Desta forma, dever do incorporador suavizar ao mximo o plano de pagamento pelas unidades autnomas sem, claro, inviabilizar o projeto por falta de dinheiro para concluir o mesmo.
Durante a fase de obra, o cliente conta com duas fontes distintas para pagar o incorporador: sua renda mensal e suas economias at aquele instante. Para a mensalidade devida ao cliente, estabelecido pela Lei Federal 8.692/93, artigo 2, que os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecero percentual de, no mximo, trinta por cento da renda bruta do muturio destinado ao pagamento dos encargos mensais. Apesar desta lei se aplicar especificamente aos contratos de financiamento
EE/UFMG
2010
no mbito do SFH, de bom tom adotar tal critrio tambm em relao ao financiamento diretamente com a incorporadora ao longo da obra, como forma de no comprometimento excessivo da renda do comprador e diminuindo as chances de uma inadimplncia futura.
Desta forma, deve-se estabelecer a qual faixa de renda se destina a comercializao do projeto. Dado o padro de acabamento e tipologia das unidades do Edifcio Progresso, foi estabelecido que a procura por unidades do edifcio se daria por famlias de renda mensal bruta em torno dos R$ 10.000,00. Desta forma, limitando a mensalidade em 30% desta renda, temos que a mensalidade mdia sugerida ao mercado seria de R$ 3.000,00. Com 6 meses entre o lanamento e o incio das obras e 24 meses para o perodo de obras, seriam R$ 90.000 reais provindos de mensalidades, ou 22% do valor mdio da unidade. Desta forma, deve ser equacionada a melhor forma possvel do cliente pagar os outros 78% restantes.
Quanto menos o cliente tiver de pagar ao longo da obra, e maior for a sua parcela de financiamento, maior ser a fatia da populao que conseguir arcar com estas despesas, aumentando a velocidade de vendas do projeto. Analisando o fluxo de casa estimado para o empreendimento, em conjunta anlise do capital prprio da incorporadora disponvel para o empreendimento em questo, chegou-se concluso de que as unidades poderiam ser ofertadas ao mercado com o cliente podendo pagar 30% do valor das mesmas atravs de financiamento imobilirio, restando assim 48% a serem pagos em entrada, semestrais, anuais e entrega das chaves. Assim sendo, foi estabelecida uma entrada de 20%, 5 semestrais de 2%, 2 anuais de 4%, e 10% na entrega das chaves.
Tabela 13: Sugesto de Pagamento. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 61
EE/UFMG
2010
9.4 - Planejamento de Marketing

A idia central do marketing, segundo MacDonald (2004), a compatibilizao entre as capacidades de uma empresa e os desejos dos consumidores de modo a atingir os objetivos de ambas as partes. Richers (1994) coloca de uma maneira mais simples, onde para o autor, marketing entender e atender os clientes, sendo o plano de marketing resultado do processo de planejamento sistematizado e organizado. Para Ambrosio (2004), o plano tem por finalidade orientar as estratgias das empresas interessadas em obter maior eficincia, eficcia e efetividade das atividades orientadas para o marketing. Contextualizando no cenrio da incorporao imobiliria, pode-se definir o planejamento de marketing para lanamento de um empreendimento como o processo organizado atravs do qual a empresa responsvel pelo projeto ir decidir como lanar mo dos veculos miditicos para chamar a ateno do mercado para seu produto, com intuito de proporcionar ao mesmo sucesso comercial.
Nas pequenas incorporadoras, o planejamento de marketing praticamente desprezado. O pequeno empreendedor do setor, geralmente com formao na rea de cincias exatas, em geral negligencia este importante processo. As principais razes para tanto, aferidas em pesquisa informal realizada por este autor com empresrios do setor, so duas: a falta de importncia do marketing perante outros itens da incorporao (como elaborao de projetos e oramentos) na opinio do empreendedor, e a crena de que o marketing uma ferramenta onerosa, de difcil acesso e vivel apenas para as grandes empresas do setor. No entanto, um bom planejamento de marketing pode alavancar a velocidade de vendas de um empreendimento, trazendo todos os benefcios que este fato pode gerar, j explicitados no captulo "Pr-Aquisio" do presente trabalho. Ser agora apresentada, de maneira sucinta, a ferramenta "anlise SWOT" de forma a auxiliar o incorporador neste processo de marketing.
9.4.1 - Anlise SWOT Para Cruz (2008), a anlise SWOT , do ingls Strenghts, Weaknesses, Opportunities and Threats, trata-se de uma metodologia que possibilita a anlise do cruzamento dos pontos fortes e fracos, oportunidades e ameaas, que do nome ao mtodo. As oportunidades e ameaas esto relacionadas s variveis externas (tais quais concorrentes e mercados), enquanto as foras e fraquezas dizem respeito s variveis internas (como estruturas, variveis de marketing, entre outras).
EE/UFMG
2010
Os fatores externos mencionados podem ser considerados como sendo aqueles incontrolveis, porm monitorveis, pois no esto sob o controle da empresa. O acompanhamento destes aspectos permite que a empresa tome medidas para minimizar as suas influncias diretas nos resultados, a exemplo das questes polticas do setor, da economia e das tendncias mercadolgicas.
Os fatores internos retratam fatores controlveis pela organizao, como o atual cenrio da mesma e o qu ela pretende atingir com o marketing do produto em questo. De maneira geral, a anlise SWOT busca uma melhor viso do cenrio mercadolgico para o lanamento do empreendimento.
No contexto do Edifcio Progresso, a anlise SWOT foi a seguinte:
- Pontos fortes: o produto apresenta uma planta muito bem resolvida, o acabamento das unidades superior ao encontrado no bairro, gs individualizado para os apartamentos, condomnio econmico e poucos vizinhos devido ao pequeno porte do empreendimento, rua tranqila, fcil acesso a outras partes da cidade devido a proximidade com grandes avenidas, custo benefcio superior ao dos concorrentes; - Pontos fracos: primeiro empreendimento da empresa, no h gua individualizada para as unidades, a construo de um edifcio em um lote adjacente poderia prejudicar a privacidade e iluminao dos apartamentos dos fundos; - Oportunidades: com a escassez de empreendimentos 4 quartos de padro alto de acabamento no bairro Padre Eustquio, a lei da oferta x procura beneficiaria o projeto. Mesmo que a procura fosse muito baixa, a oferta, no primeiro instante, seria apenas das 8 unidades do empreendimento; - Ameaas: tendo sido lanado em agosto de 2008, todo o mercado imobilirio estava vivenciando um momento de incerteza devido crise do subprime nos EUA. Talvez isto pudesse acarretar numa menor procura por imveis.
Pgina 63
EE/UFMG
2010
9.4.2 - Elaborao de Material para Marketing De posse dos resultados da anlise SWOT, deve-se definir qual o tipo de mdia adequada para realizar a publicidade do empreendimento. No mercado imobilirio, a publicidade em geral feita em jornais e internet, pois estes so os dois meios mais baratos de se realizar o marketing, e coincidem tambm com os dois meios miditicos utilizados pelos clientes em potencial para procurar apartamentos. Portanto, no edifcio estudo de caso do presente trabalho, foi realizada publicidade nestes dois veculos.
Tambm foi adotada uma estratgia de venda mais pr-ativa, a panfletagem no bairro. Para tanto, foi elaborado um material para distribuio no mesmo, que est disponvel para visualizao nas figuras 9 e 10. O autor gostaria de chamar a ateno para o fato de que praticamente todos os pontos fortes do empreendimento foram ressaltados nessa publicidade, por exemplo:
- Planta bem resolvida: foi exibida a planta humanizada do empreendimento; - Acabamento das unidades superior ao encontrado no bairro: especificado atravs da frase "acabamento de alto padro"; - Rua tranqila: contemplado no slogan do empreendimento: "Morar em uma localizao privilegiada um Progresso em sua vida"; - Acesso a outras partes da cidade devido a proximidade com grandes avenidas: retratado no flyer atravs da frase "fcil acesso aos principais pontos da cidade"; - Custo benefcio superior ao dos concorrentes: "Valorizao garantida", "investimento seguro" e "Melhor custo benefcio da regio. Compare!".
Pgina 64
EE/UFMG
2010
Figura 9: Frente e verso do flyer do Edifcio Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Figura 10: Figura 9: parte interna do flyer do Edifcio Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 65
EE/UFMG
2010
Alm disto, foram construdas instalaes para planto de consultor imobilirio, devido ao bom resultado comercial gerado por este tipo de investimento, segundo pesquisas informais realizadas com empreendedores do setor.
9.5 - Apresentao do produto s imobilirias

Com este material de publicidade definido, devem ser procuradas imobilirias para efetivarem o incio dos trabalho de vendas das unidades do empreendimento. Para que os funcionrios de tais empresas conhecam bem o produto, tendo portante maior chance de conveseguirem clientes, sugere-se o preenchimento de um briefing contendo todas as informaes pertinentes futura obra. Este material foi elaborado por Arajo (2009) e est disponvel para visualizao nas tabelas 14,15 e 16 a seguir, com todos seus itens tendo sido preenchidos de acordo com as caractersticas do empreendimento estudo de caso.
Pgina 66
EE/UFMG
2010
Tabela 14: Pgina 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobilirias. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 67
EE/UFMG
2010
Tabela 15: Pgina 2 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobilirias. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 68
EE/UFMG
2010
Tabela 16: Tabela 15: Pgina 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobilirias. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.
Pgina 69
EE/UFMG
2010
10.0 - CONCLUSO
O processo de incorporao imobiliria no Brasil tem se destacado nos ltimos anos devido ao grande aquecimento da economia mundial, e tambm s novas polticas para incentivo aquisio da casa prpria implementadas pelo governo. Atualmente, a concorrncia entre as incorporadoras/construtoras muito maior do que a existente h alguns anos atrs. As maiores incorporadoras do pas esto cada vez mais capitalizadas e competitivas aps terem aberto seu capital no balco organizado do Mercado Novo da Bolsa de Valores de So Paulo. Considerando a competitividade deste mercado, fica evidente que as empresas no podem transferir o aumento dos custos para o preo de seu produto. Soma-se, ainda, o fato de que a incorporadora / construtora deve atender s expectativas dos clientes no que diz respeito qualidade de suas unidades venda. Portanto, o processo de incorporao deve ser cuidadosamente planejado, executado e gerenciado para que a rentabilidade do empreendimento no seja comprometida.
Neste estudo foram abordadas, de maneira ampla e sem grandes detalhes devido natureza do trabalho, as etapas da incorporao imobiliria e os aspectos mais relevantes de cada uma. Foi dada nfase em etapas que, na viso deste autor, em geral so negligenciadas pelo pequeno empreendedor, conforme j foi dito em outros itens desta monografia, como por exemplo as etapas de pr-aquisio e lanamento.
Em suma, como o mercado est em constante processo de mutao, as empresas devem estar sempre atentas a essas mudanas e dispostas a se adequarem s novas tendncias, e principalmente assumirem posturas pr-ativas e apresentar ao mercado novas idias, para que possam se consolidar no mercado. Agregado a isso, elementos como tica, transparncia, comprometimento com a satisfao do cliente, solidez financeira, respeito aos colaboradores diretos e indiretos, comunidade, ao meio ambiente e aos fornecedores, bem como uma gesto sria e responsvel, so imprescindveis para qualquer empresa se destacar no setor da construo civil.
Pgina 70
EE/UFMG
2010
11.0 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

AMBROSIO, V. (2002). Plano de marketing passo a passo: servios. Rio de Janeiro. Editora Reichmann & Afonso.
ARAJO, E. M. (2009). Viabilidade Econmica e Financeira de Incorporaes. Belo Horizonte. Apostila.
ARAJO, E. M. (2009). Planejamento de Incorporaes. Belo Horizonte. Apostila. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (2005). NBR 12.721 Avaliao de custos de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios. Rio de Janeiro.
BRASIL. Decreto nmero 3.000, de 26 de Maro de 1999. Dispes do regulamento do imposto de renda. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, publicado em 29 de Maro de 1999, Braslia.
BRASIL. Lei nmero 4.591, de 16 de Dezembro de 1964. Dispe do condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, publicado no dia 21 de Dezembro de 1964, em Braslia.
BRASIL. Lei 8.692/93. Dispe do plano de comprometimento de renda no mbito do SFH. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, publicado no dia 17 de Agosto de 1993, em Braslia.
CHALHUB. M. N. (2010). Da Incorporao Imobiliria. Editora Renovar. 3 edio. So Paulo.
CRUZ, B. R. T. (2008). Plano de Marketing para Lanamento de um Empreendimento Imobilirio: Case-Reference Cidade Jardim. Salvador - BA. Trabalho de concluso de curso.
Pgina 71
EE/UFMG
2010
IPEAD - Instituto de Pesquisas Econmicas Administrativas e Contbeis de Minas Gerais (2010). Pesquisa do Mercado Imobilirio em Belo Horizonte: Construo e
Comercializao. Belo Horizonte.
IPEAD - Instituto de Pesquisas Econmicas Administrativas e Contbeis de Minas Gerais (2009). Pesquisa Construo e Comercializao - Mercado Imobilirio de Belo Horizonte. Belo Horizonte.
IPEAD - Instituto de Pesquisas Econmicas Administrativas e Contbeis de Minas Gerais (2008). Pesquisa Construo e Comercializao - Mercado Imobilirio de Belo Horizonte. Belo Horizonte. MACDONALD, M (2009). Planos de Marketing: Planejamento e gesto estratgica, como criar e implementar. Editora Elsevier. Rio de Janeiro.
MEZZARI, M. P. (1996). Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis. Editora Livraria do Advogado. 3 edio. So Paulo.
PEREIRA, C.M (1965). Condomnio e Incorporaes. Editora Forense. 10 edio. So Paulo.
PILATTI, M. S. L. (2004). Manual prtico de incorporao imobiliria. Editoria Juru. 4 edio. So Paulo.
RICHERS, R. (1994). O que marketing. Editora Brasiliense. 3 edio. Braslia.
SAMPAIO,
M.
E.
C.
(2007).
que
Planejamento.
Disponvel
em
http://www.via6.com/topico/60961/o-que-e-planejamento-. Acessado no dia 25/11/2010 s 22:15.
SARAIVA, J. M.M. (2009). Requisitos da ISO 9001:2008 e do PBQP-H (SiAC). 1 edio. Belo Horizonte. Apostila.
Pgina 72
EE/UFMG
2010
SILVA, J. S. V. (2007). Fatores que influenciam na velocidade de venda dos imveis: um estudo de caso usando a metodologia Analytic Hierarchy Process AHP. 1 edio. Fortaleza.
TEODORO, B. M. (2010). Curso Documentao Imobiliria Secovi - MG. 1 edio. Belo Horizonte. Apostilo.
TOFOLO, F. T. S (2005). A Multiplicao no Ensino Fundamental: Atividades e Tcnicas Envolvendo Conceitos de rea e Anlise Combinatria. 1 edio. Piracicaba SP.
TUTIKIAN, C. M. (2004). Incorporaes e Individuaes Imobilirias de Unidades em Condomnio: Descrio do Roteiro e Estudo Exploratrio das Dificuldades do Processo nos Cartrios de Registro de Imveis. 1 edio. Porto Alegre.
VENTURA, M. M. (2007). O Estudo de Caso como Modalidade de Pesquisa. Revista SOCERJ Setembro/Outubro. Rio de Janeiro - RJ.
Pgina 73
EE/UFMG
2010
APNDICE A PLANEJAMENTO DE INCORPORAO NO MICROSOFT PROJECT
Pgina 74
EE/UFMG
2010
PARTE 1
Pgina 75
EE/UFMG
2010
PARTE 2
Pgina 76
EE/UFMG
2010
PARTE 3
Pgina 77

Trabalho para Entrega - Athos M. Bernardes FINAL

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Trabalho para Entrega - Athos M. Bernardes FINAL

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS ESCOLA DE ENGENHARIA Curso de Graduao em Engenharia Civil TRABALHO DE FINAL DE CURSO TIM III

Autor: Athos Martins Bernardes Orientador: Lcio Villar

Belo Horizonte Setembro de 2010

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

3.0 - REVISO BIBLIOGRFICA

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

5.0 - PLANEJAMENTO DA INCORPORAO

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

6.2 - Procura do Lote

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

Figura 3: Estudo de lote. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

6.3 Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira da Incorporao

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

Figura 4: Entradas do estudo de viabilidade: identificao do lote e produto.

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

Figura 5: Entradas do estudo de viabilidade: descrio da obra.

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

Figura 6: Entradas do estudo de viabilidade: vendas e indiretos.

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

Figura 7: Sadas do estudo de viabilidade: relatrio financeiro e tcnico.

Figura 8: Sadas do estudo de viabilidade: avaliao econmica.

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

6.4 - Documentao para aquisio do lote

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III

7.0 DESENVOLVIMENTO DE PRODUTO

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes

TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III