UNIDAD 2.

PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

UNIDAD 2.

PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS

PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS:

CONCEPTOS GENERALES. CARACTERÍSTICAS Y CALIDADES
CONSTRUCTIVAS. SUPERFICIE Y VOLUMEN CONSTRUIDOS.
SUPERFICIE Y VOLUMEN ÚTILES. SUPERFICIE Y VOLUMEN
EDIFICADOS. SUPERFICIE OCUPADA. RÉGIMEN EN PROPIEDAD
HORIZONTAL. OTROS PARÁMETROS.

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PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS:

CONCEPTOS GENERALES. CARACTERÍSTICAS Y CALIDADES
CONSTRUCTIVAS. SUPERFICIE Y VOLUMEN CONSTRUIDOS.
SUPERFICIE Y VOLUMEN ÚTILES. SUPERFICIE Y VOLUMEN
EDIFICADOS. SUPERFICIE OCUPADA. RÉGIMEN EN PROPIEDAD
HORIZONTAL. OTROS PARÁMETROS.

1. SUPERFICIE Y VOLUMEN ÚTILES.

1.1. Superficie útil (Su).

1.1.1. Según la definición recogida por la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de

marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

“Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la

cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un
elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo
de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como
terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga,
voladizos, etc), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por

cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales
verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie
del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,50 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios

exteriores no cubiertos”.

1.1.2. Según la definición del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

(CV1).

“Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por
el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el
exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Así mismo
incluirá la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores
de uso privativo de la unidad considerada, tales como terrazas,
miradores, tendederos, porches u otros.

Del cómputo de la superficie útil queda excluida la superficie ocupada

en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o
móviles, por los elementos estructurales verticales y por las
canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,10

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m2 así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea

inferior a 1,50 metros.

La superficie útil de los servicios será la suma de las definidas por los
perímetros interiores de los cerramientos de cada una de las
dependencias consideradas como tales.

En vivienda unifamiliar, no se computa como superficie útil la que

corresponda a garajes, cuartos de calderas o cuartos de maquinaria
de instalaciones propias de la vivienda”.

1.2. Volumen útil.

El volumen útil se obtiene como producto de las superficies útiles

definidas en el párrafo anterior, y la altura libre de las mismas.

2. SUPERFICIE Y VOLUMEN CONSTRUIDOS.

2.1. Superficie construida sin partes comunes. Superficie construida

privativa (Scp).

2.1.1. Según la definición recogida por la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de

marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

“Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los

elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo
los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o
de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

2.1.2. Según la definición del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

(CV1).

“Se entiende por superficie construida la delimitada por las líneas

exteriores de cada una de las plantas que tengan un USO POSIBLE.

Los balcones o terrazas y las superficies cubiertas no cerradas

(porches o plantas diáfanas) se computarán por el 50% de
superficie”.

2.2. Superficie construida con partes comunes (Scc).

2.2.1. Según la definición recogida por la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de

marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

“Es la superficie construida sin partes comunes mas la parte

proporcional (p.p.) que le corresponda según la cuota en la superficie
en los elementos comunes del edificio”.

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“Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios

que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a
efectos del cómputo de su superficie”.

2.3. Aclaraciones al cálculo de superficies.

De todo lo expuesto cabe aclarar que:

a) La superficie construida con p.p. de zonas comunes únicamente se

puede calcular en elementos que formen parte de una edificación en
comunidad, bajo el régimen de propiedad horizontal. En viviendas
unifamiliares solo se calculan los parámetros de superficie útil y
construida.

b) Las superficies exteriores no techadas, no computan.

c) Los vuelos naturales de los aleros de tejados, no se considera cubrición,

a no ser que de manera intencionada se hayan proyectado para cubrir
un determinado espacio.

d) Los balcones o terrazas y en general las superficies cubiertas no

cerradas se computan al 50% de su superficie útil y al 50 o 100% de su
superficie construida según las caras que las cierren (1 o 2 caras 50%,
más caras al 100%).

e) Cuando nos referimos a balcones o terrazas se entiende igualmente de

tendederos o espacios afines, los cuales contabilizarán como superficie
siempre y cuando estén cubiertas por elementos estructurales (toldos
no) y dispongan lateralmente de cerramientos en toda su altura con
cualquier material ciego o traslúcido, (no celosías).

f) Las pérgolas, no se consideran cubrición y por tanto no computan.

g) Los porches con cubrición estructural (no toldos, pérgolas, cubriciones

ligeras de aluminio, vidrio, metacrilato, madera, etc.) si computan como
superficie exterior y según el número de caras cerradas.

h) Si están cubiertos por elementos estructurales pero no cerrados

lateralmente o no en toda su altura, se contabiliza el 50% de su
superficie construida.

i) En el caso de balcones, terrazas, tendederos, etc.., puede efectuarse un

despiece que permita contabilizar parte al 100 % y parte al 50% con un
criterio personal, siempre intentando deducir el máximo de superficie
construida posible.

j) Las líneas exteriores comprenden, no solo las líneas que delimitan la

edificación con la vía pública o zonas libres privadas, sino también las
que delimitan la edificación con los patios, sean privados,
mancomunados, exteriores e interiores.

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k) Se entiende que para que tengan un uso posible no se computa como

superficie construida las áreas donde la altura libre sea inferior a 1,50
m.

l) Las superficies bajo escaleras con alturas inferiores a 1,50 m,

contabilizarán como si se tratara de un elemento ciego (no computan).

m) Las escaleras se imputan a la planta superior del tramo/s considerados.

Pliegan hacia arriba.

n) En el caso de muros divisionarios medianeros, se contabiliza cada

superficie respectiva por el eje de dichos muros medianeros.

o) En el caso de desear calcular la superficie construida parcial en cada

planta de alguna zona concreta (bien por usos, propiedades, zonas
comunes,..) se pueden calcular repartiendo la superficie construida en
relación con la superficie útil o zonificando por líneas medianeras
zonales.

p) Los huecos de ascensores, patinillos de ventilación, conductos de

ventilación o instalaciones, contabilizan en la superficie construida de
cada una de las plantas respectivas.

q) En el caso de plantas diáfanas cubiertas donde existan áreas parciales

cerradas en sus perímetros (soportales), contabilizan en su totalidad
estas últimas, siendo el resto contabilizadas al 50%.

r) En el caso de patios interiores cubiertos por elementos estructurales de

cualquier tipo, contabiliza la superficie que proyectan las líneas que los
delimitan sobre la planta que cubre.

s) Las cajas de escalera o cuerpos salientes por encima de la última planta

de la edificación contabilizan como superficie construida, según normas
anteriores.

t) Cualquier otro caso que pueda surgir, no especificado anteriormente,

será libremente interpretado por el técnico, según su leal saber y
entender.

2.4. Volumen construido.

El volumen construido se obtiene como producto de las superficies

construidas obtenidas definidas en el párrafo anterior, y la altura total de las
mismas.

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3. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ZONAS COMUNES DE UNA

EDIFICACIÓN. REPARTO DE ZONAS COMUNES.

3.1. El régimen de propiedad horizontal.

Recordando la definición dada anteriormente, se entiende como superficie

construida con parte proporcional (p.p.) de zonas comunes, según la
definición recogida por la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras:

“Es la superficie construida sin partes comunes mas la parte proporcional

(p.p.) que le corresponda según la cuota en la superficie en los
elementos comunes del edificio”.

“Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no

siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos del
cómputo de su superficie”.

Cuando un edificio, por su construcción y organización, se edifica para ser

utilizado y transmitido a varios propietarios, se debe constituir sobre él un
régimen de propiedad horizontal.

De hecho el promotor de una edificación proyectada con estas finalidades,

de manera previa a la terminación de las obras y siempre antes de su
transmisión a terceros, debe elevar a público la escritura de división
horizontal. Este documento notarial establece y determina los elementos o
las unidades vendibles, en los que se divide la finca originaria o matriz, de
acuerdo al proyecto de construcción.

De esta manera la finca registral originaria o también denominada finca

matriz, queda dividida en tantas fincas registrales como unidades componen
la edificación, quedando registradas en el Registro de la Propiedad
correspondiente, como fincas registrales independientes bajo el régimen de
propiedad horizontal.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales (Escritura de División

Horizontal) debe describir, además del inmueble en su conjunto, cada uno
de las unidades o elementos en los que se divide, a los que se asignará un
número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e
instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos, planta en la que se sitúe y los anejos, tales como garaje,
buhardilla, trasteros, etc.

3.2. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Con objeto de regular las relaciones de la propiedad horizontal, se promulgó

la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (BOE nº 176 de
23 de Julio de 1960), reformada por la Ley 8/99 de 6 de abril ( BOE nº 84 de
8 de abril de 1999).

En su artículo 1º se establece:

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"La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de

propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina
propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas

partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía
pública."

Hasta entonces la regulación de este tipo de propiedad no encontraba más

apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el
artículo 396 del Código Civil. Este se pronuncia en los siguientes términos:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos

susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones,
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y
muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas,
balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos
de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las
escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los
recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a
otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso
privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones
para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las
de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de
detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de
seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas
ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera
otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y

sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la
parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por

este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y,

en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

En el art. 3º de la LPH se especifican los derechos que este tipo de

propiedad otorga a los copropietarios:

«En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y

seis del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:

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a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio

suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases,
aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan
exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente
hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio
delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los

restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al

total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios
por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local
no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo
unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder

separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute
afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. »

Establece claramente que los elementos comunes no son propiedad

exclusiva de ningún dueño, sino que todos son copropietarios de los
mismos. Además dispone que se atribuirá un coeficiente de participación a
cada propietario en las cargas y beneficios de dichos elementos o servicios
comunes.

3.3. Cuota de participación. Reparto de zonas comunes.

La LPH en su artículo 5, dispone en relación a la Escritura de División

Horizontal:

«…
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a
cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar
su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por
laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la
superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
...»

En la ley se fija que por parte del propietario único del edificio, promotor en
el caso de obra nueva, se determinarán las cuotas de participación en los
gastos o beneficios que generen las zonas comunes, atendiendo
principalmente a la superficie de cada unidad o elemento que compone la
edificación, pero también apunta como factores a tener en cuenta, el
emplazamiento, la situación y el uso que se realizaran de los elementos
comunes.

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Aún cuando en la información registral de los bienes inmuebles en régimen

de propiedad horizontal, se hace mención dentro de su descripción, de la
cuota de participación a que se refiere el art. 5 de la LPH, dicha cuota no
atiende exclusivamente a la relación de las superficies, sino que además
considera otros aspectos que inciden en el disfrute de los elementos
comunes, incluso en la situación y uso racional de los mismos.

Por tanto, el reparto de las zonas comunes de la edificación, con objeto de

añadirlas a las superficies construidas privativas de las unidades resultantes
de la DH, no se realiza atendiendo al coeficiente de participación incluido en
la Escritura de División Horizontal, sino mas bien, y siguiendo el hilo de la
ORDEN ECO/805/2003, se reparten de manera proporcional a la cuota en la
superficie de los elementos comunes, es decir atendiendo exclusivamente a
la superficie.

3.4. Coeficiente de reparto de zonas comunes.

Según el razonamiento del apartado anterior y siguiendo criterios de la LPH,

el reparto de las zonas comunes de la edificación se realiza de manera
proporcional a las superficies de cada unidad o elemento resultante de la
división horizontal de la finca. Pero con objeto de asegurar la equidad en el
reparto, este se realizará atendiendo a sus superficies construidas
privativas.

Así se puede afirmar que aquellas unidades con mayor superficie

dispondrán de un mayor reparto de las superficies comunes. Si
denominamos a ΣScz como la superficie de todas las zonas comunes de la
edificación y a Scpi como la superficie construida privativa p.e. de una
vivienda, podemos concluir mediante una simple regla de tres que la p.p. de
zonas comunes de dicha vivienda será:

∑ .
∑

Es decir la superficie construida con p.p. de zonas comunes de esa vivienda

será:

O bien sustituyendo,

.∑
∑

En resumen, se trata de ponderar el peso de la superficie construida

privativa de cada elemento en relación a la suma de las superficies
construidas privativas de todos los que componen la edificación. Dicha
relación, la cual denominamos coeficiente de reparto (k), es la que afecta al
reparto proporcional de todas las superficies de los elementos comunes.

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% .
∑

Es evidente que la suma de todos los coeficientes de reparto es la unidad

(1) o 100 si se expresa en porcentaje.

Con objeto de organizar los datos, facilitar su clara exposición y justificación,

estos cálculos se realizan en estadillos similares al siguiente:

REPARTO SUPERF.
COEFIC. SUPERF.
SUPERF. SUPERF. CONST. CON
REPARTO COMUNES
CONST. COMUNES P.P. COMUNES
PROPIA Scci=Scpi+
Scpi/ΣScpi ΣScz . k
Sczi
Scpi K (%) Scz Sczi Scci

Garaje
SOTANO Scz 39,32
A 80,12 14,77% 17,92 98,04
P.BAJA B 73,22 13,50% 16,38 89,60
Scz 32,71
A
P.1ª B1 73,99 13,64% 16,55 90,54
C 51,58 9,51% 11,54 63,12
Scz 16,70
B1 73,99 13,64% 16,55 90,54
P.2ª C 51,58 9,51% 11,54 63,12
D 40,18 7,41% 8,99 49,17
Scz 16,70
E 42,25 7,79% 9,45 51,70
ATICO F 55,43 10,22% 12,40 67,83
Scz 15,86
ΣScpi ΣScz ΣScci
TOTALES 542,34 100,00% 121,29 121,32 663,66

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4. OTROS PARÁMETROS.

4.1. Linderos.

Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus
colindantes.

Es lindero frontal el que delimita la parcela con la vía o espacio libre público
al que dé frente.

En parcelas con un solo lindero frontal, se entenderá como testero el

opuesto al mismo y el resto serán linderos laterales.

En parcelas con más de un lindero frontal, serán linderos laterales los

restantes.

4.2. Alineación.

a) Alineación oficial, exterior o pública.

Es la línea señalada por el planeamiento para establecer el límite que

separa los suelos destinados a vía pública o espacios libres públicos, de
las parcelas edificables. En las parcelas ya edificadas y en ausencia de
otra definición de alineación exterior, se considerará como tal la línea
marcada por la intersección del cerramiento de la parcela o de la fachada
del edificio, en su caso, con el terreno.

b) Alineación interior o privada.

Es la línea que señala el planeamiento para establecer la separación

entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y el
espacio libre de la parcela.

c) Alineación virtual en plantas superiores.

Es la línea que señala el planeamiento para establecer la posición de la

fachada del edificio en plantas por encima de la baja.

d) Alineación remitida para sustitución o reconstrucción.

Aquella alineación definida en los planeamientos incorporados,

específicos o de desarrollo, a la que deberá someterse la nueva
edificación.

4.3. Referencias altimétricas del terreno.

Sirven para determinar la cota o nivel de la implantación de la urbanización y

de la edificación:

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a) Rasante.

Es la línea que señala el planeamiento, como perfil longitudinal de las

vías públicas, tomado, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En
los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se
considerará como tal el perfil existente.

b) Cota natural del terreno.

Es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra

urbanizadora.

c) Cota de origen y referencia.

La que se define en el planeamiento como origen para la medición de la

altura del edificio, considerándose en edificación aislada la cota de
nivelación de planta baja, que se tomará como cota cero (0) y en
edificación en manzana cerrada la rasante de la acera en el punto medio
de la línea de fachada.

En ningún caso la cota de origen y referencia podrá situarse por encima

de la cota de nivelación de la planta baja.

Cuando se instituya como cota de origen y referencia la de nivelación de

planta baja y por las necesidades de la edificación o por las
características del terreno en que se asiente, deba escalonarse la
misma, la medición de las alturas se realizará de forma independiente en
cada una de las plataformas que la componga, sin que dicho
escalonamiento de planta baja pueda traducirse en exceso de altura.

4.4. Referencias de la edificación.

En la regulación del Plan General se emplean las referencias de la

edificación que a continuación se enumeran:

a) Cerramiento.

Cerca situada sobre los linderos que delimita una parcela.

b) Fachadas.

Aquellas superficies que junto con las cubiertas, por encima del terreno,
separan el espacio edificado del no edificado, y que contienen en su
interior todos los elementos constructivos del edificio, excepción hecha
de los vuelos o salientes autorizados, salvo terrazas.

Según su posición en el edificio se clasifican en:

Exteriores: Cuando son visibles desde las vías o espacios libres en

general, excepción hecha de las que delimitan los patios de parcela
cerrados.

Interiores: Las que delimitan los patios de parcela cerrados.

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Medianeras: Aquellas superficies verticales que se sitúan sobre linderos

de la parcela que no reúnen la condición de alineación oficial.

c) Línea de edificación (envolvente).

Es el perímetro exterior de la superficie mínima horizontal que

comprende en su interior todas las proyecciones horizontales de las
fachadas de la edificación sobre rasante.

4.5. Superficie de la parcela.

Es la dimensión, en proyección horizontal, del área comprendida dentro de

los linderos de una parcela.

4.6. Parcela mínima.

Es la superficie que desde el Plan General, en la norma zonal o en la

ordenanza particular del planeamiento correspondiente se defina como
mínima para que una parcela pueda ser edificable.

4.7. Parcela edificable.

Es la parte de la parcela comprendida dentro de las alineaciones oficiales.

4.8. Solar.

Tienen la consideración de solar aquellas parcelas de suelo urbano aptas

para la edificación que reúnan los siguientes requisitos:

a) Que estén dotados de acceso rodado, abastecimiento de agua,

evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

b) Que las vías previstas en el planeamiento con las que linde la

parcela tengan pavimentada la calzada y encintado de aceras.

Se exceptúan aquellas vías que estén incluidas en instrumentos de

planeamiento o gestión que no afecten a la parcela, siempre y
cuando existan otras vías que cumplan la condición del párrafo
anterior.

c) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes.

4.9. Posición de la edificación y/o del cerramiento respecto a la alineación

oficial, exterior o pública.

Respecto a la alineación oficial, la edificación y/o el cerramiento podrá estar

en alguna de estas situaciones:

a) Alineada: Cuando la línea de edificación o el cerramiento son

coincidentes con la alineación oficial.

b) Fuera de alineación: Cuando la línea de edificación o el cerramiento es

exterior a la alineación oficial.

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c) Remetida o retranqueada: Cuando la línea de edificación o el

cerramiento es interior a la alineación oficial.

Salvo los vuelos o salientes de la fachada que expresamente se autoricen

en estas Normas, o en las ordenanzas particulares de las Áreas de
planeamiento correspondiente del Plan General, ninguna parte ni elemento
de la edificación, sobre o bajo rasante podrá quedar fuera de alineación.

4.10. Separación a linderos.

Es la distancia entre cada punto de la fachada del edificio y el lindero de

referencia más próximo, medida perpendicularmente respecto a un plano
vertical apoyado en dicho lindero.

Salvo determinación en contra en la normativa particular del uso al que se

destine, de la norma zonal u ordenanza particular de las Áreas de
planeamiento correspondiente del Plan General, el espacio de separación a
linderos podrá ocuparse por plantas bajo rasante y en la zona
correspondiente a la establecida como separación mínima al lindero dichas
plantas serán enteramente subterráneas.

4.11. Retranqueo.

Es la anchura de la faja de terreno comprendida entre la línea de edificación

y la alineación oficial, u otro elemento de referencia de las vías o espacios
libres de uso público que fije la norma zonal de aplicación, la ordenanza
particular del planeamiento correspondiente, o instrumento de desarrollo del
Plan General. Puede darse como valor fijo obligado o como valor mínimo.
El retranqueo se medirá en la forma determinada para la separación a
linderos en el art. 6.3.8.

Salvo determinación en contra en la normativa particular del uso al que se

destine, de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de
planeamiento correspondiente del Plan General, el retranqueo podrá
ocuparse por plantas bajo rasante; la zona correspondiente a la establecida
como retranqueo mínimo en dichas plantas será enteramente subterránea.

4.12. Fondo edificable.

Es la distancia entre una superficie vertical situada en la alineación oficial y

otra paralela a la misma situada al interior de la parcela.

4.13. Área de movimiento de la edificación.

Es la que resulta de aplicar las condiciones de posición del edificio dentro de

la parcela.

4.14. Superficie ocupable.

Se entiende por superficie ocupable la superficie de la parcela edificable

susceptible de ser ocupada por la edificación.

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Su cuantía puede señalarse:

a) Indirectamente: Como conjunción de referencias de posición, siendo

entonces coincidente con el área de movimiento.

b) Directamente: Mediante la asignación de un coeficiente de ocupación.

A los efectos del establecimiento de las condiciones de ocupación se

distingue la ocupación de las plantas sobre rasante y la de las plantas bajo
rasante.

4.15. Superficie ocupada.

a) Sobre rasante: Es la superficie comprendida dentro de la línea de

edificación.

La superficie de los patios de parcela cerrados se descontará de la

superficie ocupada, siempre que no estén edificados sobre rasante. A
estos efectos el cubrimiento de patios regulado en el art. 6.7.21 no se
considerará como edificación.

La ocupación será necesariamente inferior o igual al valor de la superficie

ocupable fijado en la norma zonal, o en la ordenanza particular del
planeamiento correspondiente del Plan General.

a) Bajo rasante: Es la superficie en proyección horizontal de las plantas bajo

rasante admitidas por la norma zonal, o la ordenanza particular del
planeamiento correspondiente del Plan General.

4.16. Coeficiente de ocupación.

Se entiende por coeficiente de ocupación la relación entre la superficie

ocupable y la superficie de la parcela edificable.

El coeficiente de ocupación se establece como ocupación máxima. Si de la

conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de
posición se concluyese una ocupación menor, será este valor el que sea de
aplicación.

4.17. Superficie libre de parcela.

Es el resto de la superficie de la parcela edificable no ocupada por la

edificación sobre rasante.

4.18. Superficie edificada por planta.

Es el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro

del perímetro exterior de la planta, considerada, excluidas de ésta las zonas
o cuantías que a continuación se enumeran y las que a estos efectos se
establecen en las normas zonales o condiciones particulares de los usos:

a) Los soportales, los entrepisos, los pasajes de acceso a espacios libres

públicos, los patios de parcela que no estén cubiertos, salvo lo previsto

- 2.15 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

en el art. 6.7.21; las plantas bajas porticadas, excepto las porciones

cerradas que hubiera en ellas, las construcciones auxiliares cerradas
con materiales translúcidos y construidos con estructura ligera
desmontable, la superficie bajo cubierta si carece de posibilidades de
uso o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del
edificio.

b) Las superficies destinadas a garaje-aparcamiento en las siguientes

situaciones:
- En plantas bajo rasante incluidos los accesos desde la vía pública.

- En planta baja:

"Cuando por la configuración de la parcela no sea posible resolver

la dotación de aparcamiento al servicio del edificio en situación de
plantas bajo rasante:

En edificios de uso residencial en la categoría de vivienda

unifamiliar, cualquiera que sea su tipología con un límite máximo
de quince (15) metros cuadrados útiles por plaza.

En tipologías de edificación en manzana cerrada, o edificación en

bloques abiertos o pareada con un límite máximo de veinticinco
(25) metros cuadrados útiles por plaza, incluida la parte
proporcional de accesos.

- En planta de pisos, en edificios de uso exclusivo no residencial

como dotación al servicio del edificio, siempre y cuando, no se
supere la altura máxima permitida en unidades métricas ni el
número de plantas, sometida la exclusión del cómputo a las
condiciones establecidas para los usos autorizables cuando la
superficie edificada para este uso supere el veinte por ciento (20%)
de la máxima edificable.

c) En plantas baja, bajo rasante y en construcciones por encima de la

altura reguladas en el art. 6.6.11, los locales destinados a alojar las
instalaciones al servicio del edificio, cuyo dimensionamiento deberá
justificarse, tales como cuartos de calderas, maquinarias de ascensores,
basuras, contadores y otros análogos; así como aquellas otras
instalaciones que sin ser de obligada instalación, contribuyen a mejorar
el confort y habitabilidad del edificio.

d) Los espacios destinados a carga y descarga cuando constituyan la

dotación fijada como mínima al servicio de los usos del edificio.

e) Los locales destinados a albergar centros de transformación de acuerdo

con lo determinado en el art. 7.13.8.

f) Los grandes conductos o conjuntos de conductos de ventilación o

alojamiento de instalaciones con dimensiones superiores a cincuenta
(50) decímetros cuadrados.

g) Los huecos de aparatos elevadores.

- 2.16 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

h) Los balcones, balconadas y miradores autorizados en la norma zonal de

aplicación, o en la ordenanza particular del planeamiento incorporado,
específico o de desarrollo del Plan General.

i) Los primeros tres (3) metros cuadrados de superficie destinada a

terraza-tendedero en cada vivienda, o cuatro (4) si incluye preinstalación
de aire acondicionado.

j) Los trasteros que cumplan las condiciones señaladas en el art. 7.3.4,

apartado d), en categoría de vivienda colectiva.

k) Las zonas comunitarias que cumplan las condiciones del art. 7.3.4,
apartado e), en la categoría de vivienda colectiva.

l) En vivienda unifamiliar cualquiera que sea su tipología computan a

efectos de edificabilidad, todas las superficies edificadas en plantas
sobre rasante a excepción de la destinada a garaje-aparcamiento en las
condiciones reguladas en el apartado b)ii) para vivienda unifamiliar.

m) En obras de acondicionamiento, con el explícito fin de resolver la

adecuación de los edificios a la legislación vigente en materia de
promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas,
no computarán a efectos de edificabilidad las rampas que se proyecten
con dicho fin.

4.19. Superficie edificada total.

Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que

componen el edificio, calculada de acuerdo con las determinaciones del
artículo anterior.

4.20. Altura del edificio.

Es la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale de un plano

horizontal situado en su cota de origen y referencia. Para su medición se
utilizarán unidades métricas o número de plantas del edificio.

4.21. Referencias altimétricas de los edificios.

Son las que sirven para determinar las distintas alturas en un edificio,
tomadas en relación con la cota de origen y referencia y se distinguen las
siguientes:

a) Nivel de cornisa: El de la intersección de la cara inferior del forjado que

forma el techo de la última planta con la fachada del edificio.

b) Nivel de coronación: El del plano superior de los petos de protección de

cubierta si existieren, o en su defecto el de la cara superior del remate
del forjado de la última planta.

- 2.17 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

En función de estas referencias resultarán la altura de cornisa y la altura de

coronación, siendo la altura total la que se mide hasta el elemento más alto
del edificio.

4.22. Altura de piso.

Se entiende por altura de piso, la distancia en vertical entre las caras

superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

4.23. Altura libre de piso.

Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de

una planta, y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del
falso techo si lo hubiese, y salvo determinaciones en contra de las
condiciones particulares de los usos, o de las normas zonales u ordenanzas
particulares del planeamiento correspondiente, la altura libre mínima de
pisos será de doscientos cincuenta (250) centímetros para piezas habitables
que se podrá reducir en piezas no habitables hasta un mínimo de doscientos
veinte (220) centímetros.

En cualquier caso se cumplirán las condiciones que otras normativas

sectoriales establezcan sobre la materia y en particular las disposiciones
relativas a seguridad e higiene en el trabajo.

4.24. Tipologías edificatorias.

El Plan General emplea las siguientes definiciones de tipologías

edificatorias:

a) Edificación aislada o en bloques abiertos: La que está exenta en el

interior de una parcela, sin que ninguno de sus planos de fachada esté
en contacto con las propiedades colindantes.

b) Edificación en manzana cerrada o entre medianeras: La que tiene líneas

de edificación coincidentes, con los linderos laterales.

c) Edificación agrupada en hilera o adosada: Es la variante de construcción

entre medianeras cuando la edificación se destina a uso residencial en la
categoría de vivienda unifamiliar.

d) Edificación pareada: Aquella en que las edificaciones cumplen la

condición de medianeras en un único lindero, estando aislada en los
restantes.

e) Edificación en parque industrial: Aquella organización urbana que

posibilitan la implantación de actividades productivas avanzadas, o de
alta tecnología.

f) Edificación en industria tradicional: Aquellas actividades productivas

insertas en espacios urbanos cuyo conjunto no reúne las condiciones

- 2.18 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

características de las parques industriales. Su uso cualificado es el

industrial.

4.25. Salientes o vuelos en fachadas.

Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elementos que sobresalen

de la fachada del edificio, pudiendo ser:

a) Balcón: Es el saliente que arranca desde el pavimento de la pieza a la

que sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja
que sobresale de la fachada, no más de cuarenta y cinco (45)
centímetros, y cuya longitud no supere en más de treinta (30)
centímetros el ancho del hueco por el que se accede al mismo, siendo el
ancho de dicho hueco inferior o igual a ciento cuarenta (140)
centímetros.

b) Balconada o balconaje: Es el saliente común a varios huecos que

arranca del pavimento de las piezas a las que sirven. La dimensión
máxima del saliente no superará cuarenta y cinco (45) centímetros.

c) Terrazas: Son salientes cerrados como máximo por dos de sus lados o
cuando superan las dimensiones establecidas en los apartados a) y b);
como excepción al resto de los elementos regulados en este artículo, las
terrazas forman parte de las fachadas.

d) Mirador: Es un cuerpo saliente acristalado en todo su perímetro y altura,

cuyo pavimento es prolongación en vuelo hacia el exterior del suelo de la
pieza a la que sirve. El vano a través del que se accede al mismo tendrá
una anchura inferior a doscientos veinte (220) centímetros. No podrá
sobresalir, respecto a la fachada, más de setenta y cinco (75)
centímetros. La longitud máxima de su frente será inferior o igual a
doscientos ochenta (280) centímetros, y su parte acristalada no rebasará
una longitud mayor en treinta (30) centímetros al ancho del vano; no
podrá cerrarse con antepechos macizos ni opacos.

4.26. Terrazas entrantes.

Son espacios edificados cerrados por tres de sus lados.

4.27. Ocupación.

Es la relación entre la proyección sobre el suelo de la planta del edificio

limitado por su perímetro interior y exterior y la superficie del solar.

% .

O = ocupación (%).
Spp = Superficie proyección de la planta (m2).
Ss = Superficie del solar (m2).

- 2.19 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

4.28. Edificabilidad.

Se define como edificabilidad la relación existente entre la superficie

construida sobre rasante, y la superficie del solar.

e = edificabilidad (m2/m2).
Scr = Superficie construida sobre rasante (m2).
Ss = Superficie del solar (m2).
4.29. Repercusión.

Se define como repercusión del solar edificado el cociente entre el valor del
solar y la superficie construida sobre rasante, o la superficie construible
sobre rasante, para el caso en que el edificio se encuentre en construcción.

R = Repercusión (€/m2).
Vs = Valor del solar (€).
Scr = Superficie construida sobre rasante (m2).
Sabemos que:

Sustituyendo la fórmula (2) en la (1) tenemos:

.
Por tanto podemos definir también la repercusión como el cociente entre el
valor del solar y el producto de la edificabilidad y la superficie del solar.

Sabemos que:

En donde Vus es el valor unitario del solar (€/m2), luego si sustituimos en la

fórmula (1) :

- 2.20 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

Luego otra definición de repercusión es el cociente entre el valor unitario del

solar y su coeficiente de edificabilidad.

Estas tres formas para hallar el valor de repercusión, son muy útiles en los
ejercicios sobre Promociones Inmobiliarias, ya que nos relaciona entre sí los
conceptos de:

- Valor del solar unitario.

- Valor del solar total.
- Edificabilidad.
- Superficie construida sobre rasante
- Superficie del solar.

El valor de repercusión refleja la parte del valor del solar que hay en el
precio del metro cuadrado de venta, teniendo dos significados; uno
económico para el promotor y otro matemático, al estar incluido en la
fórmula de valoración, pues homogeniza los valores del suelo y de la
construcción ya que ambos se expresan en €/m2 construido.

- 2.21 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
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PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

UNIDAD 2.
EJERCICIOS.

- 2.22 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

EJERCICIO nº 1.

Determinar en porcentaje el cómputo de las superficies exteriores, correspondientes

con las configuraciones siguientes:

- 2.23 -
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- 2.24 -
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PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

EJERCICIO nº 2.

Se dispone de un solar edificable en Madrid de planta rectangular con 20 metros de

alineación a la calle Génova, limitado en sus dos laterales por dos alineaciones de 30
metros que les separan de sendas fincas privadas edificadas y con su linde de fondo
de 20 metros, colindante con un terreno edificable de uso público.

Se pretende construir un edificio aprovechando al máximo lo establecido en las

Ordenanzas Municipales, que disponga de una planta sótano destinada a garaje,
planta baja destinada a uso comercial (85%) y a zonas comunes de viviendas (15%), y
el resto se destinará a uso residencial.

Las Ordenanzas Municipales permiten:

 Edificación en manzana cerrada con uso residencial.

 Plantas bajo rasante ocupando la totalidad del solar.
 Edificabilidad máxima 5 m2/m2.
 Ocupación sobre rasante 75%.
 Retranqueo al frente de 3 metros y al fondo de 12 metros.
 Altura máxima sobre rasante 24 metros (8 plantas).

- 2.25 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
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PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

Se pide:

1) Calcular la superficie construida por plantas.

2) Calcular el presupuesto de Ejecución Material sabiendo que el coste de

construcción de las viviendas es de 450 €/m2, el coste de construcción de los
locales es de 185 €/m2 y el coste de construcción de garaje es de 210 €/m2..

EJERCICIO nº 3.

En un solar rectangular entre medianerías de 60 m. de fachada por 25 m. de fondo,

situado en una calle de 10 m. de ancho en la que permiten IV (4) plantas, todas ellas
de idéntica superficie y forma, y una altura de cornisa H = 14 m., se define la posición
de la edificación, por:

a) Edificación entre medianerías.

b) La edificación guardará, respecto a la alineación exterior, una separación desde el
eje de la calle a la que da frente la parcela, hasta el plano de fachada de la nueva
construcción igual a la mitad de su altura.
c) La nueva edificación respetará un retranqueo en el fondo del solar de 3,00 m.

Sabiendo que el alquiler mensual de este edificio es de 4,5 €/m2, que los gastos de
conservación, administración, fiscales, etc, son del 30% de la renta bruta, que la
rentabilidad líquida es del 6% y que el valor en renta es igual al valor en venta, se pide
calcular:

1) ¿Cuál será el valor en venta del metro cuadrado construido del edificio?.
2) Calcular los coeficientes de Ocupación y Edificabilidad.

EJERCICIO nº 4.

Solar con una edificación y espacio libre ajardinado, según la siguiente planta:
60

32 9 19

Jardín
10

II
18

C
29

12

1
8 A
11

I B VII
7
1

terraza abierta
9

- 2.26 -
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PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

La edificación está formada por:

 Planta sótano destinada a garaje y servicios, ocupando la totalidad del solar.

 Planta baja comercial ocupando la totalidad de la edificación.
 Planta primera de oficinas con patio interior (Bloque C).
 Edificación destinada a viviendas con 6 plantas sobre la baja comercial.

Los números romanos indican el nº de plantas sobre la rasante.

La cubierta sigue la línea del cerramiento de fachada en todos los bloques.

Valores por m2 construido y usos:

Sótano ............................ 252,43 €/m2

Baja comercial ................ 231,39 €/m2
Oficinas ........................... 496,44 €/m2
Viviendas ........................ 518,67 €/m2

Se pide:

1) Superficie total del solar.

2) Superficie construida por plantas y el total construido.
3) Superficie construida por usos.
4) Presupuesto total construido con los valores indicados.
5) Cálculo de la edificabilidad en m2/m2 del solar sobre la rasante.

EJERCICIO nº 5.

Solar ocupando la totalidad de una manzana de 120 x 81 m., en el que la edificación

está repartida en los siguientes usos:

Sótanos 1º y 2º: Garaje ocupando la totalidad del solar excepto el 5% del sótano 1ª
destinado a dependencias de servicios de viviendas.

Planta baja: Bloque A: 80% comercial y 20% comunes de oficinas.

Bloque B: 80% comercial y 20% comunes de viviendas.
Bloque C: comercial.

Planta 1ª: Bloque A: oficinas.

Bloque B: oficinas.
Bloque C: comercial.

Plantas 2ª y 3ª: Bloque A: oficinas.

Bloque B: viviendas.

Plantas 4ª a 7ª: Bloque B: viviendas.

 El terreno que queda sin edificar está ajardinado.

 El patio del bloque A arranca del techo de planta baja y está cubierto mediante
un lucernario.
 El patio del bloque B arranca del techo del sótano 1º y no está cubierto.

- 2.27 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
 UNIDAD 2.
PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

 Las terrazas aparecen solo en las viviendas.

 En la cubierta del bloque B existen cuatro torreones para maquinaria de
ascensor y acceso a cubierta cuya ocupación es el 5% de la superficie
correspondiente a la planta 7ª.

Se pide:

1) Calcular la superficie construida total por plantas.

2) Calcular la superficie construida total por usos.

A B
9 12 27 12 12 27 12 9
3 15
2

9
2
1 1

12
10

15

15

81
12
B VIII A IV

B'
24
C II
45
9

120
A'

7ª Viviendas
6ª B Viviendas
5ª Viviendas
4ª Viviendas
3ª
2ª
Viviendas
Viviendas
C
1ª Oficinas Comercial
Baja Comercial Comercial
S-1 Garaje
S-2 Garaje

SECCION A-A`

3ª Oficinas
2ª A Oficinas
1ª Oficinas
Baja comercial
S-1 Garaje
S-2 Garaje

SECCION B-B`

- 2.28 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS
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PARÁMETROS FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS INMOBILIARIOS.

EJERCICIO nº 6.

Se pide:

1) Calcular la superficie construida total por plantas.

2) Calcular la superficie construida total por usos.

70

9 18

8
Patio de manzana (2 sótanos)

9
12

47
XII VII
9
II

18
9

9 27 20 14

Garaje

Garaje Comercial

Sótano-2 Sótano-1

Comercial Oficinas
Comerc.

P.Baja P.1ª
Viviendas

Viviendas

P. 2ª a 6ª (5 plantas) Planta 7ª a 11ª (5 plantas).

- 2.29 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS