ESPECIAL

PROCEDENCIA Y FUNDABILIDAD DE LA PRETENSIÓN

DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DEL POSEEDOR
QUE PRESENTA TÍTULO IDÓNEO
PARA ADQUIRIR EL DOMINIO

Moisés Arata Solís*

RESUMEN

¿Es válido que quien adquirió un inmueble por título privado (incluso del titular registral),
como la compraventa, pretenda la declaración de propiedad mediante la prescripción
adquisitiva? Esta pregunta fue debatida en el reciente Pleno Jurisdiccional Nacional
Civil y Procesal Civil 2020, en la que el autor intervino como amicus curiae. Así, res-
ponde afirmativamente a dicha interrogante sosteniendo: i) Las dificultades específicas
que conciernen a la prueba de la propiedad; ii) La utilidad de la presentación del título
para la evaluación de la fundabilidad de la pretensión de prescripción adquisitiva; iii) La
impracticabilidad de la prueba de la propiedad en un proceso que atiende a las razones
de la posesión; y iv) Un argumento funcional: basado en la relación entre la prueba de
la propiedad y el mercado inmobiliario peruano.

I. Dos posiciones extremas

MARCO NORMATIVO

• Código Civil: art. 950. El presente artículo corresponde, por así

PALABRAS CLAVE: Prescripción adquisitiva de
dominio / Mercado inmobiliario / Pleno Jurisdiccional /
Transferencia de la propiedad / Sistema registral
Recibido : 14/12/2020
Aprobado : 15/12/2020
decirlo, a los papeles de soporte de mi partici-
pación como amicus curiae en el Pleno Juris-
diccional Nacional Civil y Procesal Civil
2020 organizado por el Centro de Investiga-
ciones Judiciales del Consejo Ejecutivo del
Poder Judicial, realizado el 25 de noviembre

* Profesor de Derechos Reales y de Derecho Registral en la Pontificia Universidad Católica del Perú, en la Univer-
sidad de Lima y en la Universidad de Piura. Socio del Estudio De la Flor, García Montufar, Arata & Asociados.

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del año en curso, específicamente en lo que
se refiere al cuarto tema materia de debate,
cuya cuestión fue planteada en los términos
siguientes: ¿Es válido, jurídicamente, que
quien adquirió un bien inmueble por título
privado (incluso del titular registral) como
la compraventa, pretenda también la decla-
ración de propiedad mediante la prescripción
adquisitiva?1
El tema no ha sido ajeno a anteriores plenos
jurisdiccionales y, por supuesto, tiene por
antecedente, diversas sentencias que recogen
pronunciamientos contradictorios por lo que
era predecible que los plenos reflejaran dicha
contradicción. Así, en el Pleno Distrital Civil
de La Libertad (2011) la mayoría se adhirió a
la posición que responde negativamente a la
cuestión formulada, en tanto que en el Pleno
Regional Civil de Talara (2012) la respuesta
de la mayoría estuvo por una respuesta posi-
tiva a dicha cuestión.
y declarar o rechazar, según el caso” (Devis,
2009, p. 257). La pretensión no se confunde
con la acción como derecho público que per-
mite exigir la actividad jurisdiccional, tam-
poco con la demanda (o la contestación de la
demanda) que es el vehículo material que la
porta ni con la pretensión civil que es la que
ejercemos fuera del proceso y directamente
contra la persona que consideramos nos debe
una satisfacción. Es sobre o respecto a la
pretensión que, conforme a nuestro ordena-
miento procesal, se emitirá la decisión de
considerarla procedente o improcedente (art.
427 del CPC), la de disponer la conclusión
del proceso sin declaración sobre el fondo
de lo pretendido (art. 321 del CPC) o la de
declararla fundada o infundada (art. 322 del
CPC), pero en ningún caso tendremos una
declaración de validez o invalidez.
Dicho lo anterior, las posiciones confronta-
das en el Pleno Nacional eran las siguientes:

Un apunte previo tiene que ver con la for- Primera ponencia

mulación de la cuestión misma: solo en un
sentido absolutamente coloquial puede pre-
dicarse la validez (o invalidez) de lo que
alguien pretende. Como sabemos la preten-
sión procesal, es una declaración o mani-
festación de voluntad de las partes (no solo
del demandante) por la que se afirma y pide,
frente o contra la otra parte, la verificación
judicial de la existencia o inexistencia de una
determinada situación jurídica material insa-
tisfecha o necesitada de una comprobación o,
incluso, de una configuración final a través de
una decisión judicial, sobre la base de unos
hechos que determinan dicha petición y que
deben ser objeto de prueba, la cual va diri-
gida al juez “que la debe examinar, calificar
“No es válido, pues la prescripción adqui-
sitiva de dominio es un modo de adquirir
el derecho de propiedad, es decir opera
en favor de quien no es propietario. En tal
sentido, es imposible que un propietario
pueda, otra vez, ‘adquirir’ la propiedad,
aparte de resultar jurídicamente imposi-
ble que se tenga dos títulos de dominio
sobre el mismo bien inmueble”.
Los argumentos que sustentaban dicha posi-
ción pueden resumirse en los siguientes: i) el
demandante ya es propietario, en la medida
que conforme al artículo 949 del CC la trans-
ferencia opera en mérito al solo consenti-
miento; ii) la propiedad, por su naturaleza, es

1 El tema fue compartido con mi dilecto amigo, el profesor Martín Mejorada, quien en la estructura presentada por
los organizadores le correspondía estar por la posición contrapuesta a la que me correspondía sustentar. La verdad
es que, en mi percepción, ambos no estábamos exactamente en ninguno de los dos extremos de las posiciones en
debate, pero bueno no me toca a mí dar cuenta de la posición de Martín sino solo de la mía. En todo caso el lector
puede apreciar la sustentación en https://www.youtube.com/watch?v=AuNUXVn3BJs

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absoluta, por consiguiente, el adquirente se
convierte en titular dominical para todos los
efectos, en virtud de su título y sin necesi-
dad de recurrir a la prescripción adquisitiva;
iii) la prescripción adquisitiva es una institu-
ción concebida para dar solución a conflictos
entre el poseedor y el propietario registral;
iv) quien ya es propietario carece de inte-
rés para demandar la prescripción adquisi-
tiva; v) el sistema consensual tiene el defecto
intrínseco de la clandestinidad y la fórmula
para lograr la publicidad de la transmisión
es mediante el acceso –voluntario– al regis-
tro; y, vi) quien tiene título de propiedad pri-
vada y pretende publicitar su derecho puede
solicitar el otorgamiento de escritura pública.
Segunda ponencia:
“Sí es válido, pues la prescripción adqui-
sitiva de dominio, en este caso, tendría la
función de consolidar o asegurar el dere-
cho del propietario usucapiente como
para acceder a la inscripción registral.
Lo que conlleva a afirmar: por un lado, a
que no hay prohibición de acumulación
de títulos de dominio y, por otro lado,
la prescripción garantiza un nuevo título
que consolide y asegure la situación del
usucapiente. En razón, que la usucapión
aparte de ser un modo de adquirir la pro-
piedad, es también un modo de consoli-
dar la propiedad”.
El resumen de los argumentos que susten-
taban dicha postura es el siguiente: i) nada
obsta para acumular dos títulos de domi-
nio, porque ello se corresponde con la racio-
nalidad económica del derecho de propie-
dad y la función que el derecho asigna a la
prescripción adquisitiva; ii) la prescripción
adquisitiva facilita la resolución de conflic-
tos, garantiza la estabilidad de los derechos
y consolida las situaciones jurídicas, lo que
conlleva a que sea un modo de consolidar
o asegurar el derecho de propiedad ante las
dificultades que puedan presentarse; iii) el
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Comentario relevante del autor
El tema no ha sido ajeno a ante-
riores plenos jurisdiccionales y, por
supuesto, tiene por antecedente,
diversas sentencias que recogen pro-
nunciamientos contradictorios por
lo que era predecible que los ple-
nos reflejaran dicha contradicción.
Así, en el Pleno Distrital Civil de La
Libertad (2011) la mayoría se adhi-
rió a la posición que responde nega-
tivamente a la cuestión formulada,
en tanto que en el Pleno Regional
Civil de Talara (2012) la respuesta
de la mayoría estuvo por una res-
puesta positiva a dicha cuestión.
sistema consensual tiene la virtud de hacer
más ágiles las transferencias y de maximizar
la circulación de la riqueza, pero no favorece
a la seguridad estática (protección al propie-
tario), por lo que se requiere de un meca-
nismo complementario para dar seguridad
jurídica al adquirente, a través de los regis-
tros públicos, previa sentencia de prescrip-
ción adquisitiva de dominio.
Como se puede apreciar se trata de posicio-
nes colocadas en las antípodas, ambas afir-
man una regla sin excepciones, no se reco-
noce un ápice de posible aceptación de parte
de la postura contraria. Si bien, quien escribe
estas líneas se encuentra de acuerdo con la
segunda postura, no comparto exactamente
los fundamentos que la sustentan ni tampoco
el extremismo con el que ella se presenta. El
Derecho desde el formante normativo, inclu-
yendo los precedentes generales y abstractos
con los que, en este lado del mundo, hemos
incorporado a nuestro ordenamiento jurídico
la técnica de los precedentes vinculantes,
siempre debería organizarse bajo el esquema
89
de regla y excepción(es), nada es absoluto
y si el marco regulatorio no lo reconoce, es
de seguro que el formante jurisprudencial,
como el agua del mar embravecido, encon-
trará o forjará los espacios que le permitan
penetrar la regla con excepciones razonables.
II. El argumento probatorio como el
primer ariete para romper la for-
taleza del argumento lógico que
sustenta la primera posición
El argumento fuerte de la primera postura
viene premunido de un sentido lógico, apa-
rentemente, impecable: si el demandante de
la prescripción adquisitiva de dominio ya
es propietario en mérito al título que exhibe
(recordar que nuestro sistema de transferen-
cia inmobiliaria es consensual), resulta con-
tradictorio que pida ser declarado propietario
por prescripción porque ya es propietario por
el título. En síntesis, si X es A por la causa Y,
resulta contradictorio que pretenda ser decla-
rado A por la causa Z. De dicha contradic-
ción se deduce o que la pretensión de X con-
tiene un imposible jurídico (tener dos títulos)
o que teniendo título carezca de interés para,
de cara a su perfeccionamiento y acceso al
Registro, pretenda utilizar una vía distinta a
la que corresponde a la causa de su adquisi-
ción, lo pertinente es el otorgamiento, volun-
tario o judicialmente impuesto, de una escri-
tura pública.
Resulta indudable que la lógica formal cum-
ple para el Derecho un papel muy impor-
tante “siempre y cuando se trate de favorecer
el principio de no contradicción en el pro-
ceso de creación y aplicación del derecho”
(Rüthers, 2018, p. 339). En este caso, el razo-
namiento lógico parece advertir una contra-
dicción insalvable. Sin embargo, la secuen-
cia sólo es aceptable en la medida en que el
punto de partida deba estimarse como cierto
y probado, en el contexto del proceso en el
que se realiza la invocación del título.
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En efecto, salvo el caso del demandante cuyo
título idóneo para adquirir la propiedad se
encuentre inscrito en el Registro, supuesto
en el cual, por aplicación del principio de
legitimación registral (art. 2013 del CC), la
sola exhibición de la inscripción del título
será suficiente para acreditar que la publica-
ción de propiedad que efectúa el registro res-
pecto del demandante se debe entender como
cierta y producir todos sus efectos “mientras
no se rectifique por las instancias registrales
o se declare su invalidez por el órgano judi-
cial o arbitral mediante resolución o laudo
firme”. Fuera de dicho caso, ni en la admi-
sión de la demanda de prescripción adquisi-
tiva ni en la evaluación final de las pruebas
aportadas, se podrá decir que estamos frente
a un propietario, sino solo frente a un “posee-
dor que exhibe título” que luce como idóneo
para adquirir el dominio, pero que no ha sido
invocado para dichos efectos, sino solo como
causa explicativa del hecho de haber entrado
en posesión lo cual puede resultar, en todo
caso, conveniente para definir si el poseedor
demandante tiene efectivamente una pose-
sión útil (con las características que exige la
ley) para prescribir.
Nuestra afirmación guarda relación con el
thema probandum, con las dificultades espe-
cíficas que conciernen a la prueba de la pro-
piedad y con la utilidad del título para la eva-
luación de la fundabilidad de la pretensión de
prescripción adquisitiva.
1. El thema probandum
En el razonamiento tradicional, los hechos
que se necesitan probar en el proceso guar-
dan relación con la identificación e interpre-
tación de la(s) norma(s) aplicables al caso,
específicamente con el llamado supuesto
de hecho que ellas contemplan, en tal sen-
tido, se sostiene que se trata de “los hechos
sobre los cuales versa el debate o la cuestión
voluntaria planteada y que deben probarse,
por constituir el presupuesto de los efectos
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jurídicos perseguidos por ambas partes, sin
cuyo conocimiento el juez no puede decidir”
(Devis, 2002, p. 135).
La tarea parece simple, hay que probar los
hechos de la realidad que quedan “subsu-
midos” en la descripción abstracta y gene-
ral de la norma escogida, para que una vez
hecha esa demostración se les pueda atar la
consecuencia jurídica prevista por la norma,
así por ejemplo, si consideramos aplicable el
primer párrafo del artículo 950 del CC debe-
rán probarse los hechos que configuran la
denominada posesión útil (una posesión con-
tinua, pacífica, pública y como propietario)
por el plazo de 10 años exigidos por la ley.
Sin embargo, dos cosas se oponen a la sim-
plicidad de dicha visión vertical y deductiva,
por un lado, tenemos que, en el estado actual
de la concepción del Derecho, las normas
no tienen una sola interpretación, no existe
una respuesta correcta sino que son varias
las respuestas aceptables, es más, desde una
idea de espiral hermenéutica, se llega a decir
que “son los hechos de la situación singular
los que guían la elección de la norma y de su
interpretación, dado que a esos hechos debe
ser aplicada la norma: entre las interpreta-
ciones posibles de una misma disposición
normativa es necesario identificar, entonces,
la que parezca más apropiada como crite-
rio de calificación jurídica de los hechos”
(Taruffo, 2010, pp. 225 y 226); y, por otro
lado, en el estado actual de las cosas decimos
que cuando aplicamos una norma no estamos
aplicando solo esa norma sino todo el orde-
namiento jurídico.
Dicho lo anterior parecería que, en la deter-
minación del thema probandum, estaría-
mos sujetos a un maremágnum probatorio,
pero eso es algo que precisamente se pro-
pone acotar a través del proceso, este es uno
de los puntos a través de los cuales el Dere-
cho Procesal y el Derecho sustantivo deben
darse la mano, se necesita operadores que
entiendan que no es posible determinar los
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hechos relevantes para resolver la contro-
versia sin tener en claro el sentido de las ins-
tituciones jurídicas invocadas por los liti-
gantes en sus pretensiones. Un juez que no
domine las categorías jurídicas sustantivas
no podrá definir los contornos de la cues-
tión controvertida, el proceso se cargará de
pruebas relativas a hechos que se admitieron
y, en su caso, actuaron –con la consiguiente
dilación del proceso– porque no se sabía si
servirían o no para la decisión final. El juez
no debe pensar el derecho sustantivo solo
al sentenciar, sino durante toda la secuencia
del mismo. La realidad social conflictuada
es multiforme y compleja, todo está mez-
clado en ella, ese es su ser, pero es allí donde
la dogmática jurídica “al distinguir, definir,
clasificar, sistematizar (…) está intentando
identificar el derecho, teniendo como obje-
tivo la decibilidad de conflictos (…) tener el
dominio de sus principios de construcción,
es saber distinguir para después integrar de
forma coherente. Para realizar esta construc-
ción es que el jurista elabora sus concep-
tos, que tienen ostensiva función operativa”
(Ferraz, 2009, p. 87).
Posesión y propiedad son dos conceptos
diferentes, provienen de dos sistemas de
asignación de recursos diversos, pero no
contrapuestos sino, simplemente, parale-
los y con puntos de conexión entre uno y
otro. La posesión es una institución jurídica
que se sustenta no en la creación intelectual
del jurista sino en la comprobación fáctica
del señorío del hombre sobre las cosas del
mundo externo de las que se vale para sub-
sistir, desarrollarse, proteger a los suyos y
realizar sus metas y sueños. Sus efectos son
diversos, unos propician la explotación de
los bienes (como la asignación de los fru-
tos), otros la inversión que potencia al bien
productor (como el pago de mejoras), algu-
nos sustentan el tráfico de los bienes (como
la protección al adquirente de bienes mue-
bles que confía en la apariencia de derecho
que la posesión genera), en ciertos supuestos
91
complementan y dan seguridad al propio sis-
tema de transferencia de la propiedad (como
en el caso de la prescripción adquisitiva) y,
también, permiten mantener la paz social
defendiendo el statu quo (como ocurre con
la regulación de la defensa judicial o extraju-
dicial de la posesión).
A diferencia de la posesión, la propiedad es
un producto sutil de la mente humana, es una
entelequia jurídica, no nace con el hombre
sino con determinado estadio de las socieda-
des, en cierto momento el señorío de hecho
que la posesión representa se desliga de la
facticidad, un buen día los grupos tribales o
clanes afirman: “esto es nuestro aunque no
estemos aquí” (propiedad comunal) y, será
después, el individuo quien pasará a afirmar:
“esto es mío aunque yo no esté aquí” (pro-
piedad individual). Si el grupo o el indivi-
duo logran que los demás respeten su afir-
mación, la propiedad habrá surgido porque
la sociedad decidió respaldar, con el imperio
de la fuerza, esa afirmación inicial y, enton-
ces, al lado de la figura del poseedor tendre-
mos al propietario del bien; podrán coincidir
en una misma persona, pero también podrán
ser distintos e, incluso, tener intereses con-
trapuestos, el primero seguirá siendo tal por-
que tiene la fuerza de la facticidad hasta que
la autoridad lo remueva del bien, mientras
que el segundo, también seguirá siendo tal
mientras su afirmación de pertenencia sea
respaldada por el Estado y no decida trans-
ferir a otro.
Quien invoca una prescripción adquisitiva
está invocando las razones de la posesión y,
eventualmente, prescindiendo de las razo-
nes de la propiedad. Lo que pretende es que
bajo los cánones posesorios se acepte su pre-
tensión de ser declarado propietario del bien
por haber poseído bajo las exigencias y por
el plazo establecidos por la ley para acceder
a ser declarado como tal. El pide dentro de
un proceso, diseñado para enfocar las razo-
nes de la posesión, ser comprobado como un
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poseedor que alcanzó la prescripción. No es
parte de la controversia ser escrutado con las
razones del mundo de la propiedad, salvo el
supuesto en que la jerarquía alcanzada por
el título que muestra (a través de la inscrip-
ción) acredite directamente que es propie-
tario, caso en el cual, como lo sostenemos
más adelante, en nuestra posición no es que
la posibilidad de prescripción desaparezca
hasta que el sujeto pierda definitivamente la
inscripción en un proceso de mejor derecho,
sino que la prescripción adquisitiva debería
ser admitida como parte de las mejores razo-
nes que invoca dicha parte para ser preferida.
2. La impracticabilidad de la prueba
de la propiedad en un proceso que
atiende a las razones de la posesión
Es posible que lo dicho sobre relevancia de
la prueba no sea suficiente para persuadir a
quienes creen que la prescripción adquisi-
tiva confronta necesaria y exclusivamente
a un poseedor con un propietario y que, si
alguien muestra como medio probatorio de
su demanda de prescripción, título que luce
como idóneo para adquirir la propiedad,
incluso, concertado con quien aparece como
propietario en el Registro, estamos hablando
de un imposible jurídico.
Fuera del caso del título inscrito que, en
nuestro sistema, solo genera una presunción
relativa pero suficiente para asumir que la
propiedad está acreditada en tanto no ocu-
rran alguno de los eventos que enervan dicha
presunción, entre ellos la declaración judi-
cial que invalida el título o su inscripción;
en todos los demás supuestos, desde el punto
de vista probatorio, no es posible afirmar que
el título presentado pueda ser suficiente para
comprobar la propiedad, el demandante se
ha reservado las razones de la propiedad,
no las quiere hacer valer y la contraparte
no las podría hacer valer porque, como ya
adelantamos, la controversia no está dise-
ñada para enfocar las razones de la propie-
dad. Si efectivamente el vendedor suscribió
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el documento que contiene el título, si con-
sintió válidamente el contrato, si era o no el
propietario al tiempo de vender el bien, si esa
última circunstancia era conocida o no por el
comprador, si perseguían un fin ilícito, etc.
son hechos que quedan fuera de las posibi-
lidades probatorias del proceso de prescrip-
ción adquisitiva.
3. Utilidad de la presentación del título
del poseedor en los procesos de
prescripción adquisitiva
Tanto en el sistema posesorio como en el sis-
tema de propiedad, para aludir a la persona a
la que se asigna el recurso, se habla del titu-
lar de la posesión o del titular de la propie-
dad, pero mientras en el primero esa titulari-
dad solo puede sostenerse en la conservación
de un estado fáctico consistente en el con-
trol socialmente reconocido del bien, en el
segundo es preciso que se produzca una cau-
sal de extinción del título.
Centrándonos en lo posesorio, a efectos de
alcanzar el efecto prescriptorio, tenemos que
desde la perspectiva del concepto en que se
posee, la doctrina califica a los poseedores
en dos grupos, los que poseen como pro-
pietarios y los que no poseen como propie-
tarios. El factor más importante para discri-
minar entre unos y otros no es precisamente
el comportamiento (este resulta ser efecto
pero no causa del concepto o calidad en que
se posee) sino el modo de acceso a la pose-
sión, si se accede sin título (léase el inva-
sor) parece claro que –salvo la hipótesis rara
de quien no realiza una actuación propia o
típica de un propietario (en términos prácti-
cos hablaríamos más bien de quien no tiene
pruebas de su actuación como tal)– el com-
portamiento consecuente será el de alguien
que actúa y se relaciona con los demás como
si fuera propietario, en cambio si se accede
mediando un título que explica por qué se ha
llegado a la posesión, se puede afirmar que
el comportamiento a observar viene mar-
cado por el tipo de título que se ostenta, si
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Comentario relevante del autor
Ni en la admisión de la demanda
de prescripción adquisitiva ni en la
evaluación final de las pruebas apor-
tadas, se podrá decir que estamos
frente a un propietario, sino solo
frente a un “poseedor que exhibe
título” que luce como idóneo para
adquirir el dominio, pero que no ha
sido invocado para dichos efectos,
sino solo como causa explicativa del
hecho de haber entrado en pose-
sión lo cual puede resultar, en todo
caso, conveniente para definir si el
poseedor demandante tiene efecti-
vamente una posesión útil (con las
características que exige la ley) para
prescribir.
es alguien que recibió la posesión en mérito
a una compraventa, una permuta, una dona-
ción, una dación en pago, un aporte de capi-
tal, un testamento, etc., su comportamiento
coherente será el de un poseedor como
dueño, en cambio si el título es de aquellos
que no son aptos para conducir a la propie-
dad sino a derechos distintos, como un usu-
fructo, un comodato, un arrendamiento, un
derecho de habitación o un depósito, lo que
esperamos es que no actúe como dueño y si
de facto lo pretende hacer, seguro diremos
que, en principio, mientras esté vigente el
título y, al menos, frente a quien le cedió la
posesión, no podrá pretender cambiar el con-
cepto en que posee. En el mundo del ser lo
podrá hacer, pero en el mundo del deber ser
consideraremos que ese cambio no es válido
ni útil a efectos precriptorios.
Dicho lo anterior, poseerán como propieta-
rios tanto quien invadió como quien tiene un
título estructuralmente apto para conducir a
93
la propiedad (si produjo o no ese efecto es
algo que en sede posesoria y, en especial,
en el ámbito de la prescripción adquisitiva
no tiene pertinencia). Cualquiera de ellos, a
su vez, puede estar poseyendo el bien por sí
mismo (poseedor pleno) o, eventualmente,
podría ceder su posesión a quien va a man-
tener la misma bajo la condición de posee-
dor inmediato, porque al hacer tal cosa no
está haciendo acción diferente a la que puede
realizar un propietario (poseedor mediato de
primer grado). Decimos que si su posesión
es mediata debe ser de primer grado porque
la estratificación de la posesión puede produ-
cirse en diversos niveles, alguien que actúa
como propietario puede ceder su posesión a
un usufructuario, pero este, a su vez, puede
ceder la misma a un arrendatario y, luego,
este podría cederla a un subarrendatario. En
ese caso cada relación generaría una pose-
sión mediata y otra inmediata, pero es evi-
dente que de todos ellos el único que está
poseyendo como propietario es el primero.
Por defecto, poseerán como no propietarios
simplemente todos los que no sean poseedo-
res plenos o poseedores mediatos de primer
grado. Generalmente diremos que se trata de
todos los que tienen la condición de inmedia-
tos, aunque habría que agregar aquí el caso,
ya mencionado, de quien sin estar vinculado
por un título que genera una relación que le
atribuye la condición de poseedor inmediato
no posee como propietario o, mejor dicho,
no tiene pruebas de poseer como propieta-
rio. Sin embargo, la jurisprudencia y la doc-
trina se preguntan si es posible –en algunos
supuestos que se calificarían de excepciona-
les– cambiar el concepto en que se posee.
Nuestra Corte Suprema, con ocasión del
Segundo Pleno Casatorio Civil, dijo en la
parte considerativa de su sentencia (conside-
rando N° 44) lo siguiente:
(…) ¿Cuál es la posesión que va a inves-
tirse formalmente como propiedad
mediante el transcurso del tiempo? Se
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trata exclusivamente de la posesión a
título de dueño, conocida como possessio
ad usucapionem; nunca puede adqui-
rirse la propiedad por los poseedores
en nombre de otro (como los arrenda-
tarios o depositarios) (…). (El énfasis es
nuestro)
Nosotros hemos descartado que tal posi-
bilidad exista para el caso de encontrarse
vigente el título y confrontarse con el conce-
dente de la posesión, pero convenimos con la
doctrina en que puede hablarse de dos hipó-
tesis excepcionales que podrían ampararse:
i) una es la oposición contundente frente al
concedente que excluya a este de toda idea
de control sobre el bien, al menos una vez
vencido el título que vinculaba al poseedor,
y; ii) otro es el caso del título otorgado por
un tercero que no podría ser cualquiera sino
alguien con una vinculación real respecto del
bien (Díez Picazo, 2008, p. 701). En ambos
casos, habría que computar a partir de enton-
ces el plazo prescriptorio.
III. El argumento funcional: la rela-
ción entre la prueba de la pro-
piedad y el mercado inmobiliario
peruano
1. La prescripción adquisitiva como
modo de adquirir y como medio de
defensa
Nuestro Código Civil contempla a la pres-
cripción adquisitiva de dominio desde dos
facetas: i) como modo de adquirir la pro-
piedad, en los artículos 950 y siguientes, es
decir, como un hecho jurídico que permite a
alguien incorporar a su patrimonio un bien,
siempre que logre demostrar una posesión
bajo determinadas característica y mantenida
por un tiempo determinado, establecido por
la ley; y ii) como un medio de defensa, pre-
visto en el art. 927, que permite a quien es
demandado por reivindicación invocar como
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hecho extintivo del dominio alegado por el
demandante, la verificación a su favor de
la prescripción adquisitiva y obtener así la
declaración de improcedencia de la demanda.
Sobre lo primero nuestra legislación ha orga-
nizado diversas vías para permitir que quie-
nes invocan posesión lleguen a ser declara-
dos propietarios, tenemos la tradicional vía
judicial desarrollada en los artículos 504 y
siguientes del CPC, la vía notarial desarro-
llada por la Leyes Nºs 27157 y 27333, así
como diversas vías administrativas, indivi-
duales y masivas, como las previstas para
la formalización de posesiones informales
(Ley Nº 28687, Ley Nº 28923, D.S. Nº 006-
2006-VIVIENDA y sus modificatorias, así
como la Ley Nº 30711); y, las previstas para
el saneamiento de predios rurales (D. Leg.
Nº 1089 y D.S. Nº 32-2008-VIVIENDA).
Sobre lo segundo no existe uniformidad en
su aplicabilidad, en los precedentes se puede
leer lo siguiente:
(…) siendo absoluto el derecho de pro-
piedad y, por tanto, implícita la impres-
criptibilidad de la acción reivindicato-
ria, no puede oponerse al ejercicio de la
facultad reivindicatoria la adquisición
por prescripción de un bien inmueble
que no haya sido declarado como tal
previamente en instancia judicial; la
sola posesión por un número indetermi-
nado de años no legitima la adquisición
de la propiedad por quien la ocupa, pues
es preciso determinar la convergencia de
una serie de requisitos (…) (el énfasis es
nuestro) (Cas. N° 1450-99-Tacna publi-
cada el 31/01/2003).
Existen plenos jurisdiccionales como el rea-
lizado en Arequipa en el 2005 en el que se
acordó por mayoría que se pudieran acumu-
lar las pretensiones de reivindicación con la
de prescripción adquisitiva.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 90 • DICIEMBRE 2020 • ISSN 2305-3259 • pp. 87-106
2. La función, no declarada pero sí
practicada, de la prescripción adqui-
sitiva como medio de prueba de la
propiedad
Dicho lo anterior, es decir, atendiendo a la
presentación oficial que hace el legislador
de la prescripción adquisitiva cabe pregun-
tarse si la misma no es un premio para el
invasor o el ladrón que logran mantenerse
en la posesión de la cosa por el tiempo exi-
gido por la ley y pueden, entonces, desde el
primer día de su posesión, comenzar a soñar
con ser un día propietario. Innoble papel es
el que parece asignarle el legislador a la pres-
cripción adquisitiva, pero la doctrina clásica
tuvo siempre claras las cosas cuando se pre-
guntó si ¿es verdaderamente la prescripción
un modo de adquirir? La respuesta fue con-
tundentemente negativa, como se aprecia de
la siguiente cita de Josserand (1950, pp. 175
a 177):
En realidad, la prescripción que estudiamos
en este lugar desempeña una doble función;
según las eventualidades, es un medio de
prueba o un modo de adquirir; pero la pri-
mera de estas funciones rebasa de tal manera
a la segunda en importancia, en moralidad y
en legitimidad, que la relega completamente
a segundo término (…)
(…) supongamos por un momento que
la prescripción no figura en el número
de nuestras instituciones, entonces, todo
propietario se encontraría en imposibi-
lidad de probar su derecho; vanamente
presentaría un título; se le responde-
ría que el mismo no ha podido transfe-
rir la propiedad más que en el caso de
que emane de un propietario (…) y así
sucesivamente, sin que tuviera ningún
motivo para detenerse en esta carrera
retrospectiva, sin que esta cadena infer-
nal tuviese nunca fin (…) La prescrip-
ción adquisitiva ha sido introducida para
asegurar la victoria no del expoliador,
95
 sino del legítimo propietario, ne domi-
nia in perpetuum incerta maneant; la ley
acude en ayuda del legítimo propietario
valiéndose de una presunción; la obra
del tiempo es una obra de consolida-
ción no de espoliación; la prolongación
del estado de hecho denuncia, descubre
el derecho, pero no está en modo alguno
destinada a desconocerlo ni a ahogarlo
(el énfasis es nuestro).
3. El sistema registral de efectos protec-
tores no elimina la necesidad de acu-
dir a la prescripción adquisitiva como
medio de prueba de la propiedad
Nuestro sistema de transferencia de la propie-
dad inmobiliaria, al igual que el sistema fran-
cés al que hace referencia Josserand en la cita
precedente, es un sistema consensual, no por-
que el contrato mismo sea transmisor del dere-
cho de propiedad sino porque la obligación de
enajenar (a la que se refiere el art. 949 del CC)
para producir el efecto traslativo en favor del
acreedor de la misma no requiere de activi-
dad prestacional alguna de parte del deudor.
Un sistema, como tal, tiene evidentes riesgos:
i) la clandestinidad de las transferencias, por-
que los terceros que pudieran tener interés en
tener derechos sobre el bien, no tienen forma
de percibir signo alguno que publicite el cam-
bio dominial; y, ii) la nulidad o ineficacia en
cascada, porque se requieren sucesivos títulos
válidos y eficaces de forma tal que la cadena
de títulos, en la que se soporta el derecho del
titular actual, no se vea afectada por la nuli-
dad de un eslabón anterior.
Como ha sucedido en diversos países, al sis-
tema de transferencia de propiedad se le ha
superpuesto un sistema registral, con pecu-
liaridades y efectos protectores propios. En
nuestro caso el sistema registral no modi-
fica al sistema de transferencia, la propiedad
inmueble se sigue transmitiendo de manera
consensual, pero los efectos protectores del
registro van en orden a cubrir varias de las
96 pp. 87-106 • ISSN 2305-3259 • DICIEMBRE 2020 • Nº 90 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
debilidades del sistema. Veamos brevemente
dichos efectos:
i) La presunción de legitimidad de lo ins-
crito (art. 2013 del Código Civil), con-
forme a la cual, el acceso a la publicidad
registral permite afirmar que las situa-
ciones jurídicas publicitadas, por haber
pasado por el control de legalidad que
supone el acceso al registro se entien-
den ciertas y legítimas para todo efecto.
Se trata de una afirmación formulada en
términos de presunción relativa, lo publi-
citado ha adquirido la condición de algo
presuntamente legítimo.
Debe advertirse que, de cara a la problemá-
tica de la prueba de las situaciones jurídico-
reales, no es esta la única presunción que
nuestro ordenamiento jurídico reconoce, el
otro medio de publicidad de las mismas, esto
es, la posesión, goza de semejante presun-
ción: al poseedor se lo presume propietario
(art. 912 del Código Civil) y, además, se pre-
sume que su actuar es de buena fe (art. 914).
Sin embargo, la semejanza está solo en
hecho que ambas son presunciones relativas,
pero la lectura de los dos últimos artículos
citados pone en evidencia que la presunción
de legitimación registral es más fuerte que
las presunciones posesorias, estas –como se
desprende del texto mismo de los artículos
912 y 914 no pueden hacerse valer contra el
propietario con derecho inscrito y la razón
de ello se encuentra en que todos los efec-
tos protectores del Registro, incluida la legi-
timación registral, vienen precedidos de una
presunción absoluta como lo es la de cono-
cimiento de lo inscrito (art. 2012 del Código
Civil) que les sirve de base para la construc-
ción de seguridad jurídica que ellos supo-
nen. Otra diferencia está dada por la produc-
ción de la prueba en contrario, mientras que
en materia posesoria la prueba no se encuen-
tra anticipada por la ley y podría decirse que
hay libertad para desvirtuar lo que la ley pre-
sume, en el caso de la legitimación registral
 ESPECIAL | PLENO NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL 2020: LAS CONCLUSIONES PLENARIAS
la ley se encarga de señalar cuáles son los
eventos que producen la prueba en contra-
rio: (i) la rectificación en sede administra-
tiva que comprende el típico supuesto de la
rectificación registral de los errores materia-
les y de concepto cometidos al practicar una
inscripción, como también las rectificacio-
nes dispuestas –conforme a ley– por la auto-
ridades administrativas que tienen facultades
para ello; (ii) la invalidación (por extensión
también la declaración de ineficacia) tanto
por mandato judicial (lo expresamente seña-
lado por la ley) como por mandato adminis-
trativo firme cuando de lo que se trata es de
dejar sin efecto un acto administrativo que
tuvo acceso al Registro; y, (iii) la figura de
la cancelación por suplantación de identidad
o por falsedad documentaria introducida por
la Ley N° 30313 que tiene el carácter de una
declaración unilateral concluyente del nota-
rio o cónsul o funcionario público respectivo
que produce la extinción de una inscripción
sin que exista un proceso judicial.
El texto actual del artículo 2013 del Código
Civil señala expresamente lo que anterior-
mente se entendía implícito en la regulación
del mencionado principio, esto es, que las ins-
cripciones obtenidas no son convalidantes.
En cualquier caso, es bastante discutible para
nuestro país la idea de que el principio de legi-
timación tenga tanta vigorosidad como para
afirmar que los asientos registrales se encuen-
tren bajo la salvaguarda de los tribunales judi-
ciales, precisamente por la introducción de la
figura de la cancelación por suplantación de
identidad y por falsedad documental.
En cualquier caso, en orden a la probanza de
la propiedad, la legitimación registral aporta
en favor del titular de inmuebles inscritos un
medio de prueba contundente que desplaza a
otros como las presunciones de hombre, las
presunciones posesorias, las comprobacio-
nes catastrales, etc., pero hay que reiterar que
la prueba no es absoluta ni incontrovertible.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 90 • DICIEMBRE 2020 • ISSN 2305-3259 • pp. 87-106
Comentario relevante del autor
Quien invoca una prescripción
adquisitiva está invocando las razo-
nes de la posesión y, eventualmente,
prescindiendo de las razones de
la propiedad. Lo que pretende es
que bajo los cánones posesorios se
acepte su pretensión de ser decla-
rado propietario del bien por haber
poseído bajo las exigencias y por el
plazo establecidos por la ley para
acceder a ser declarado como tal.
ii) La oponibilidad de lo inscrito respecto
de lo no inscrito (art. 2022 del Código
Civil) que beneficia al que inscribe aun
cuando en el razonamiento lógico tradi-
cional (nadie puede dar un mejor dere-
cho que el que tiene) hubiera adquirido
de quien ya no debía tener poder de dis-
posición. Este es un efecto llamado a
conjurar el problema de la clandestini-
dad del sistema consensual que se hace
patente cuando surgen conflictos con ter-
ceros interesados en hacer valer sus títu-
los concurrentes sobre el mismo bien
(conocido como el problema de la doble
venta), pero no parece agotar su función
en la eliminación de los riesgos derivados
de tal clandestinidad y termina sirviendo,
también, para resolver una clandestini-
dad más compleja –derivada ya no del
sistema consensual sino de las debilida-
des en el control de acceso de nuestro sis-
tema registral–, nos referimos a los casos
de duplicidad de titulaciones incompati-
bles. Tanto en uno como en otro conflicto
la buena fe es un presupuesto para pro-
teger a quien invoca un título primera-
mente inscrito o una titulación primera-
mente inmatriculada.
97
iii) La fe pública registral (art. 2014 del
Código Civil) que protege al que con-
fía en la información registral de las vici-
situdes de la titulación inscrita (patolo-
gías negociales) que no pudo percibir de
su diligente revisión de los asientos de
inscripción y de los títulos archivados
–acción identificada como la correspon-
diente a la denominada buena fe registral
u objetiva– que razonablemente no pudo
conocer por otros medios –la denominada
buena fe civil o subjetiva. Este es un efecto
llamado a conjurar el problema del efecto
en cascada de la invalidez o la ineficacia
negocial, el mismo que se encuadra como
un conflicto con los terceros que pretenden
hacer valer dicha invalidez o ineficacia
hasta alcanzar al titular actual. Es menes-
ter señalar que respecto a este efecto y a
propósito de los supuestos de falsificación
y suplantación contemplados en la Ley
N° 30313 se ha pronunciado el Tribunal
Constitucional en la STC Nº 0018-2015-
PI/TC mediante la cual, si bien se salva la
constitucionalidad de la ley, lo cierto es
que, en vía de interpretación, se establecen
–para dichos casos– exigentes estándares
de diligencia para poder ser considerado
como tercero de buena fe, supuestamente
ya asentados, de manera general, por la
legislación y la jurisprudencia nacional e,
incluso, se prevé una extraña hipótesis de
situación de vulnerabilidad del afectado
en la que –según se entiende– ni siquiera
la condición de tercero registral protegido
sería suficiente para evitar la nulidad o ine-
ficacia en cascada.
Fuera de las limitaciones –legales y juris-
prudenciales– que tienen dichos efectos pro-
tectores, es claro su propósito de coadyu-
var a mejorar la posición de quien hace uso
del registro, pero la pregunta es ¿qué es lo
que hace que en el mercado inmobiliario
los interesados en adquirir derechos sobre
bienes inmuebles no se queden satisfechos
con una diligente revisión de la información
98 pp. 87-106 • ISSN 2305-3259 • DICIEMBRE 2020 • Nº 90 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
registral y sigan utilizando como respaldo de
su investigación a la prescripción adquisi-
tiva como el medio de prueba de la propie-
dad ofrecida?
Lo primero que hay que decir es que la pres-
cripción adquisitiva sigue dándole racionali-
dad a la indagación de la titulación tanto por-
que la inscripción del derecho del oferente
no se constituye en la prueba incontrovertible
de su derecho como porque existen historias
registrales que pueden llegar a tener más de
100 años, al interior de las cuales bien podría
existir un defecto en la titulación que dé lugar
a una pretensión imprescriptible, como por
ejemplo una reivindicación de herencia, frente
al cual la prescripción extintiva nada tendría
que decir ni tampoco la condición de tercero
registral porque la propia historia registral
–aún muy pretérita– serviría para acreditar la
mala fe del adquirente.
Lo segundo está muy ligado a las debilida-
des de las que ha adolecido nuestro sistema
en orden a la identificación de los inmuebles
que son objeto de publicidad, nos referimos a:
(…) el problema –casi diríamos viral–
de la duplicidad de partidas, porque el
Registro por una debilidad casi gené-
tica (las titulaciones en el esquema tra-
dicional de inmatriculación accedieron
al Registro, fundamentalmente, sobre la
base de información literal y no gráfica y,
mucho menos, catastral), en su momento
y quizás también hoy, ha tenido y tiene
muchas zonas del territorio nacional en
las que no le es posible advertir que se
están inmatriculando predios que ya se
encuentran inscritos total o parcialmente
y que, incluso, si se tiene en cuenta no el
número de predios sino las extensiones
registradas, es posible afirmar que ha sido
el propio Estado peruano quien ha exten-
dido en el Registro inmensas sábanas que
han cubierto, y le han permitido “inva-
dir registralmente” –a veces, mediante
una sola partida–, superficies que llegan
 ESPECIAL | PLENO NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL 2020: LAS CONCLUSIONES PLENARIAS
a cubrir diversos distritos, provincias o
departamentos con todas sus ciudades y
fundos en donde los particulares tenían
derechos de propiedad no solo acredita-
dos con una titulación sino, también, con
partidas registrales preexistentes. (Arata,
2015, p. 304).
En consecuencia, para tomar debida nota
de la relevancia del tema materia de análi-
sis deberíamos partir por entender que, al
lado de las prescripciones adquisitivas que
se tramitan en el Poder Judicial, en las nota-
rías o ante las autoridades administrativas
con competencia para procesarlas, existe un
cuantioso número de operaciones en las que
la prescripción adquisitiva está funcionando
“mentalmente” como medio de prueba de
la propiedad para para dar “tranquilidad” al
interesado de estar adquiriendo de un pro-
pietario porque su abogado le asegura que
el oferente ineludiblemente lo es, sea por los
títulos inscritos que exhibe (lo que le dará
los efectos protectores del registro) o por la
prescripción adquisitiva que, de ser el caso,
él podrá invocar para proteger su derecho
frente a aquello que data de más de 10 años
atrás. Obviamente, esa “tranquilidad mental”
se soporta en la idea que, en el peor de los
casos, cuando todo juegue en contra, los jue-
ces reconocerán que el adquirente que a su
vez a poseído el bien con los caracteres que
exige la ley y que puede sumar a su plazo el
de quien le transmitió válidamente (art. 898
del CC) para alcanzar el plazo prescriptorio,
podrá invocar exitosamente la prescripción.
Es verdad que el mundo moderno la prueba
de la propiedad por la prescripción adquisi-
tiva es sumamente costosa. Vivimos en una
sociedad distinta a la romana en la que “la
certeza y seguridad dependía (…) del trans-
curso del tiempo; esa misma certeza y seguri-
dad la busca el hombre de la sociedad actual
al margen del tiempo. Se ha perdido confianza
en el tiempo; no necesitamos de él (…) para
las cosas inmuebles cesa igualmente la usu-
capión de ser el modo corriente de constituir
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 90 • DICIEMBRE 2020 • ISSN 2305-3259 • pp. 87-106
la propiedad; las ‘inscripciones’ en los libros
de registro inmobiliario deben ser la prueba
automática de tal derecho. Si no desaparece
totalmente la prueba de la usucapión, por lo
menos sufre una crisis profunda” (Valencia,
1983, p. 439).
No podemos menos que coincidir con la pro-
puesta teórica, hay países como Alemania
que, al menos para inmuebles, han logrado
instaurar un registro que se constituye en la
prueba única de la propiedad. No se regula
en su Código Civil la prescripción adquisi-
tiva inmobiliaria, porque el sistema ya no la
considera necesaria para la prueba de la pro-
piedad que ha quedado absorbida, en exclu-
siva, por el Registro.
Sin duda, nuestro sistema de transferencia de
la propiedad inmueble y prueba de la propie-
dad, muestra altos costos, alta inseguridad y
muchos potenciales conflictos, sobre todo en
materia de propiedad predial, y eso pudiera
llevarnos a pensar que la situación se solu-
ciona sólo con dictar una regla simple: ins-
taurar un sistema registral constitutivo para
todos los derechos reales. Sin embargo, no
creemos que eso es lo que deba hacerse.
“Un mandato, como el aludido, que no venga
precedido por una seria implementación de
la infraestructura previa (eficiente moderni-
zación y control de la producción y comu-
nicación de los títulos inscribibles, eficiente
construcción de la vinculación del Registro
con el Catastro y eficiente diseño de un sis-
tema sancionatorio de las infracciones y reso-
lutorio de los conflictos en el que no puede
dejarse de considerar el juego de la posesión
y, en particular, de la prescripción adquisi-
tiva), simplemente condenaría a millones de
peruanos a la informalidad, cuando lo que se
quiere es incluirlos y no excluirlos; y, even-
tualmente, los privaría de sus recursos para
participar en el juego de una sociedad demo-
crática, humanista y promotora del desarro-
llo de todos y cada uno de sus integrantes”
(Arata, 2019, p. 153).
99
La tarea es gigantesca y, sin duda, com-
pleja, quizás la única forma de implemen-
tarla, como ha ocurrido con otras leyes en
el país, es mediante su implementación par-
cial o por zonas con la interacción de equi-
pos multidisciplinarios (incluidos jueces
especializados).
4. Sujetos con título idóneo para adqui-
rir la propiedad que requieren de
la prescripción adquisitiva como
medio de prueba incontrovertible de
su derecho
En nuestra opinión, dos son los sujetos que
junto con los denominados poseedores ile-
gítimos (invasores, poseedores con títulos
nulos, anulables o ineficaces) se ven preci-
sados a seguir un procedimiento de pres-
cripción adquisitiva para lograr acreditar su
derecho de manera incontrovertible y así ins-
cribirlo en registros públicos. Ambos son
víctimas del sistema, unos son externos y
otros son internos.
(i) Víctimas externas del sistema, son los
titulares de derechos de propiedad que
derivan de los denominados “segundos
actos”, los cuales no se encuentran inscri-
tos y de momento la única vía, con tiem-
pos y costos razonables, para lograr su
emplazamiento registral es la prescrip-
ción adquisitiva de dominio.
Los sistemas registrales, tal y como, los
conocemos hoy en día, son un producto
del mundo moderno, fueron creados para
la seguridad del crédito hipotecario y del
tráfico de los bienes. El Estado peruano
durante la última década del siglo pasado
y la primera década del presente siglo
hizo un esfuerzo enorme para llevar al
registro a los predios situados en posesio-
nes informales y en zonas rurales, bajo
el entendido que así el activo y su titular
quedaban incorporados en el mercado,
pero a la fecha se advierte que las parti-
das no registran mayor movimiento, sin
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embargo, en la realidad es muy seguro
que encontremos a los nuevos titula-
res, ellos tendrán una historia que con-
tar sobre como su propiedad se encadena
con los titulares registrales, muchos pien-
san que es dejadez o negligencia, pero
quizás la explicación esté en la falta de
inserción de las personas en el mercado
capitalista para el que está hecho el regis-
tro o porque la situación económica de
los interesados los colocaba en la nece-
sidad de escoger entre sanear la titula-
ción o contar con esos mismos recursos
para subsistir.
Hoy que se presenta un comprador for-
mal o la necesidad de constituir una hipo-
teca para lograr un préstamo para un
emprendimiento, la reconstrucción es –
como tantas cosas en el derecho– posi-
ble pero impredecible en tiempos y cos-
tos, unos poderes en el extranjero que
nunca se otorgan por quienes ya no tie-
nen interés, unas sucesiones que trami-
tar con partidas que buscar en los lugares
más recónditos y con la sorpresa de tener
que rectificarlas previamente, unos jui-
cios de otorgamiento de escritura pública
que se deben seguir por derecho propio y
por subrogación de anteriores transferen-
tes, unos tributos que gravaban a terce-
ros pero que deben asumirse para lograr
la formalización, etc. Todo esto puesto
en la balanza, frente a las ventajas de una
prescripción adquisitiva en la vía nota-
rial, los lleva a transitar por el camino de
la prescripción adquisitiva como modo
de adquirir propiedad. Propiamente se
está regularizando el tracto sucesivo, por
ello hemos dicho en otro lugar, que la vía
judicial de la formación de títulos suple-
torios –repensada en cuanto a sus alcan-
ces propios– es la más idónea para “evi-
tar que los propietarios de un bien se vean
precisados a dar un paso tan riesgoso
como es el de autodeclararse –en térmi-
nos prácticos– solo como poseedores de
 ESPECIAL | PLENO NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL 2020: LAS CONCLUSIONES PLENARIAS
aquello que les pertenece en propiedad
y se podría iniciar un camino para solu-
cionar en la vía judicial el problema de
la informalidad de los segundos actos y
para, luego, construir legislativamente
procedimientos alternativos al judicial
para la reconstrucción del tracto suce-
sivo que se quebró en algún momento de
la historia del dominio del bien” (Arata,
2012, p. 23).
(ii) Víctimas internas del sistema, ya fue-
ron anunciados líneas arriba, son los titu-
lares de partidas duplicadas, con titu-
laciones incompatibles, tanto el de la
partida más antigua como el de la más
nueva, luego del procedimiento de cie-
rre de partida, aun cuando no se haya lle-
gado a cerrar partida alguna, porque se
formuló oportunamente una oposición,
ambos han quedado “manchados” en sus
partidas con una anotación que anuncia la
superposición y que, por cierto, los saca
del mercado formal. El Registro simple-
mente deja constancia de ello y deja a
salvo el derecho de las partes de hacer
valer su derecho mediante las acciones
judiciales que estimen convenientes. En
la práctica lo usual es que triunfe la titu-
lación con la inmatriculación más anti-
gua, aunque no tenga la posesión, pero no
ha faltado algún caso en que el de la titu-
lación más antigua, que venía acompa-
ñada de la posesión, ha perdido por falta
de certeza en la descripción de su pre-
dio (Ver Cas. N° 296-2016-La Libertad,
publicada el 03/10/2017).
Aun cuando la idea de un proceso de mejor
derecho de propiedad nos lleva a pensar en
un juicio en el que ambas partes le presen-
tan al juez todas las pruebas de las razones
por las que su posición debe ser conside-
rada como prevaleciente, incluida la posibi-
lidad de invocar la prescripción adquisitiva
no como modo de adquirir (art. 952 del CC
y arts. 505 y siguientes del CPC) sino como
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 90 • DICIEMBRE 2020 • ISSN 2305-3259 • pp. 87-106
Comentario relevante del autor
En nuestra opinión, dos son los suje-
tos que junto con los denominados
poseedores ilegítimos (invasores,
poseedores con títulos nulos, anu-
lables o ineficaces) se ven precisa-
dos a seguir un procedimiento de
prescripción adquisitiva para lograr
acreditar su derecho de manera
incontrovertible y así inscribirlo en
registros públicos. Ambos son vícti-
mas del sistema, unos son externos y
otros son internos.
medio de defensa del derecho (sustentado
en el carácter declarativo de la pretensión de
prescripción adquisitiva ex art. 952 del CC y
en el art. 927 del CC). Sin embargo, desco-
nociendo esto último, en múltiples oportuni-
dades, la Corte ha hecho afirmaciones como
las siguientes:
(…) la sentencia (…) que declaró la
prescripción adquisitiva a favor de don
Vicente (…) solamente resulta oponible
a la parte con la cual se siguió el proceso
(…), mas no resulta oponible a la deman-
dada doña Feliza (…) ni a su transferente
(…) quienes no intervinieron en dicho
proceso por lo que no les resulta oponible
los efectos de dicha sentencia; en tal sen-
tido se mantienen vigentes sus títulos de
propiedad, remontándose el derecho de la
demandada a la inscripción del derecho
de su transferente (…) quien se encuentra
protegida por haberse inscrito de manera
definitiva su derecho de propiedad en vir-
tud del artículo 2014 del Código Civil
(…) en cambio el derecho del deman-
dante (…) no se encuentra inscrito (…)
por cuanto ha sido cancelado. (Cas.
Nº 3643-2000-Cañete) (02/12/2003).
101
IV. El argumento pragmático: ¿es
posible admitir algunas excep-
ciones?
2. El título derivado de una comunidad
Es usual en los plenos casatorios y en los ple-
nos jurisdiccionales que las posiciones dis-
crepantes simplemente se polaricen y que el
asunto se plantee como un todo o nada. Es
posible que esta manera de plantear las cosas
lleve a resultados no deseados como votacio-
nes que, en unos casos, favorecen una posi-
ción y, en otros, la contrapuesta. Será tal vez
que, pensando pragmáticamente, se pueda
aceptar que no toda posición extrema está en
3. El título que asigna un a “cuota ideal”
lo correcto, que el derecho usualmente se des-
envuelve bajo el esquema de regla y excep-
ción. En ese sentido, aun cuando queda claro
que estamos de acuerdo con la segunda posi-
ción planteada en el Pleno, pensamos que,
en ciertos casos, sin salirnos de una contro-
versia sujeta a razones posesorias, es posible
discutir algunas hipótesis en las que el título
que pueda presentar el demandante sea sufi-
ciente para advertir una circunstancia poseso-
ria que lo descalifica para la prescripción. La
lista que proponemos no pretende ser taxativa,
sino simplemente ejemplificativa. Los casos
a considerar son los siguientes:
1. No cabe en la prescripción adquisi-
tiva corta invocar como justo título
uno que supone un título idóneo para
adquirir la propiedad. No es usual, en
nuestro medio, ver prescripciones cortas,
pero en la medida en que ellas permiten
adquirir la propiedad en un plazo menor
(cinco años para inmuebles) se exigen
dos requisitos copulativos adicionales a
la posesión útil, como son el justo título
y la buena fe. Si el justo título es aquel
título que goza de todos los requisitos de
validez y cuya única deficiencia es que el
que actúa como transferente no tenga el
poder de disposición, es decir, el adquirir
“de quien no es propietario” (Guerinoni,
2008, p. 915). Este presupuesto es mate-
ria de la controversia y si se aprecia que
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el título sí proviene de quien es propieta-
rio, la demanda debe ser desestimada.
campesina. Ello en atención a que el
objeto sobre el cual se ejerce la posesión
(tierra comunal) tiene, por mandato de
la Constitución (art. 89) el carácter de
imprescriptible, de forma tal que la única
forma de extraer tierra comunal para
pasarla al régimen común es mediante
una compraventa plenamente válida y
eficaz.
que está “materializada”, a veces sirve,
a veces no. El artículo 985 del CC, ade-
más de establecer la imprescriptibilidad
de la pretensión de partición, establece
la imprescriptibilidad del bien común;
ningún copropietario, aun cuando posea
exclusivamente, por el tiempo que sea,
puede invocar la prescripción adquisitiva.
Cabe preguntarse si dicha regla no puede
convertirse en una suerte de “callejón
sin salida” para quienes hacen uso de la
copropiedad por un tiempo bastante pro-
longado y muchas veces con fines distin-
tos a los de compartir ciertos bienes. Nos
referimos de manera particular a ciertas
situaciones de informalidad urbana, en
las que para eludir el cumplimiento de
las previsiones urbanísticas que estable-
cen ciertos controles o aprobaciones pre-
vias para el fraccionamiento, urbaniza-
ción y edificación de predios, se suele
acudir a la figura de la “venta de dere-
chos y acciones” como medio para otor-
garle a quien en realidad es el comprador
de un lote, por lo menos la posibilidad de
inscribir un derecho sobre una cuota pro-
porcionalmente equivalente a la exten-
sión adquirida. Es más, el “lote” adqui-
rido suele ser descrito o aludido, con
mayor o menor precisión y, en ocasiones,
con intencional imprecisión, en el mismo
contrato de venta, en cláusula a la que las
 ESPECIAL | PLENO NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL 2020: LAS CONCLUSIONES PLENARIAS
partes acostumbran darle un valor solo
interno y pedir que no sea materia de cali-
ficación registral. Así las cosas, se han
ido generando, a lo largo del país, volu-
minosas partidas registrales en las que se
suele hablar hasta de cientos de copropie-
tarios de un mismo predio rústico, cada
uno de ellos con su propio historial den-
tro de la misma partida, mientras que en
la realidad, con la anuencia cómplice de
una autoridad municipal sin capacidad
para imponer el control urbano respec-
tivo, encontramos lotizaciones completa-
mente ejecutadas en las que cada “copro-
pietario” tiene su propio lote sobre el
que ha construido lo que todos entienden
como su exclusiva vivienda y en las que,
además, existen vías y áreas públicas de
circulación y esparcimiento que, teóri-
camente, son bienes privados, a veces
a nombre del propietario originario y a
veces en copropiedad de los “comprado-
res”, porque nunca fueron formalmente
aportados al dominio público.
El revestimiento formal es el de una
copropiedad en la que cada copropieta-
rio representa un problema en orden a la
formalización de la propiedad, es impo-
sible pretender tomar decisiones bajo los
parámetros de la copropiedad, no se sabe
a ciencia cierta quienes son todos los
copropietarios, algunos simplemente son
inubicables o los costos de reconstruir
la cadena de transferencias de la cuota
originariamente adquirida, en ocasiones,
podrían resultar mayores que el valor de
la propiedad a regularizar.
Las cosas en estos supuestos no pueden
ser procesadas bajo los parámetros tra-
dicionales de la formalización de la pro-
piedad: la inscripción de las sucesivas
transferencias de cuotas, el otorgamiento
de escrituras públicas por las transferen-
cias que no se formalizaron, la tramita-
ción de sucesiones intestadas o la ins-
cripción de testamentos, el reunir a todos
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 90 • DICIEMBRE 2020 • ISSN 2305-3259 • pp. 87-106
para regularizar el proceso de habilita-
ción urbana que no se tramitó o completó
en su momento y, finalmente, congregar
a todos para otorgar una escritura pública
de partición es simple y objetivamente
impensable.
Dos son los problemas que los aquejan:
(i) el problema de saneamiento físico
consistente en no contar con un fraccio-
namiento formal del predio rústico que
ocupan que permita crear partidas regis-
trales para cada uno de los “lotes” que
en el mundo real existen; y, (ii) el pro-
blema de saneamiento de titularidad con-
sistente en ser formalmente copropieta-
rios, aunque en el mundo real nadie duda
de la pertenencia exclusiva de cada lote
en favor de cada comprador.
Los “afectados” muchas veces no califi-
can como población en estado de pobreza,
pero sí en estado de informalidad. Están
en el peor lugar, al medio, no los quiere
el autodenominado mundo formal por-
que atenderlos supone poner en eviden-
cia diversas infracciones urbanísticas y
edificatorias: vías truncas o irregulares,
obras pendientes de ejecutar, aportes que
no existen y que, en el mejor de los casos,
se deben redimir en un monto dinera-
rio que ya nadie quiere pagar, edifica-
ciones antirreglamentarias, etc.; en tanto
que con respecto al denominado “mundo
informal” pareciera que se produce un
problema de identidad, ellos se sienten
“formales” porque en su momento com-
praron y lograron inscribir su derecho en
el Registro y las autoridades consideran
que existen otras poblaciones por las que
vale más el esfuerzo de la formalización.
El mundo formal no ofrece una solu-
ción integral al problema, para el sanea-
miento físico les ofrece, por ejemplo, la
habilitación urbana de oficio, siempre
que se cumplan las exigencias de la Ley
103
 N° 29090, pero esto solo fracciona el pre-
dio matriz e independiza registralmente,
con cargo al mismo, a todos los lotes que
conforman la lotización informal, pero
cada lote aparecerá inscrito a nombre de
todos los que aparecían como copropie-
tarios. Para el saneamiento de la titula-
ción queda descartada, por impracticable,
la reconstrucción del tracto sucesivo y el
otorgamiento de una partición conven-
cional, en tanto que el recurso práctico y
común de acudir a la prescripción adqui-
sitiva es, usualmente, considerado inapli-
cable porque los propios interesados han
creado una base formal de copropiedad
de la que da cuenta la publicidad registral
con toda la fuerza legitimante y de cer-
teza que se atribuye a lo inscrito, lo que
usualmente conduce a no leer la otra cara
de los títulos que cada uno exhibe y a
aplicar la regla de la imprescriptibilidad.
Por su parte, la normativa regulatoria de
los procesos de formalización de la pro-
piedad en el denominado mundo infor-
mal contempla, entre las funciones de la
Comisión de Formalización de la Pro-
piedad Informal (Cofopri), hoy asumi-
das por las municipalidades provincia-
les, la posibilidad de dar una solución
integral al problema de saneamiento
físico y de titularidad, mediante proce-
dimientos masivos de regularización de
tracto sucesivo y de prescripción adquisi-
tiva de dominio, no solo de asentamien-
tos humanos sino también de distintas
formas de posesión informal de la tie-
rra urbanizaciones populares (entre estas
se encuentran las organizadas por jun-
tas de copropietarios), centros poblados
tradicionales, lotizaciones informales y
otras situaciones de informalidad, pero lo
cierto es que pese al tiempo transcurrido
nunca se ha atendido a las denominadas
juntas de propietarios. Es difícil esperar
que las autoridades, encargadas de la for-
malización de la propiedad ejerzan sus
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competencias respecto de quienes siendo
informales difícilmente califican como
población de bajos recursos.
La solución, acotada a las dimensiones del
problema y rendida a la primacía de la rea-
lidad, consistiría en permitir la prescrip-
ción adquisitiva de dominio en favor de
quienes poseen predios rústicos respecto
de los cuales figuran como copropieta-
rios, pero tienen en simultáneo un título
que delimita materialmente lo que poseen,
pudiendo seguir el trámite, notarial o judi-
cial, para su declaración como propietarios
una vez que hayan obtenido respecto del
predio matriz el reconocimiento de su con-
dición de predio habilitado, sólo así podre-
mos decir que el Derecho se ha puesto
por encima de la formalidad y ha reco-
nocido lo socialmente tangible que no es
otra cosa que las titularidades individua-
les que en la práctica se ejercen y social-
mente se reconocen.
4. El título de compraventa que contiene
un pacto de reserva de dominio: por lo
menos hasta que venza el plazo para
pagar. Todo aquel que compra y recibe
posesión sin duda posee como propieta-
rio, pero la reserva de dominio consti-
tuye una garantía para el vendedor de que
el comprador le pagará el precio porque
solo cuando haya culminado de pagarle el
bien pasará a ser suyo. En suma, el com-
prador no posee lo suyo sino lo que va a
ser suyo, pero sin duda posee como pro-
pietario, la cuestión es la de saber si ¿está
poseyendo útilmente para efectos de la
prescripción adquisitiva? La respuesta es
negativa, no ha podido darse plazo pres-
criptorio alguno, la posesión que ejerce es
inútil para generar la continuidad necesa-
ria, se encuentra civilmente detenida por
aplicación de la causal de reconocimiento
del derecho ajeno prevista en el inciso 1
del artículo 1996, supletoriamente apli-
cable a la prescripción adquisitiva, a falta
 ESPECIAL | PLENO NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL 2020: LAS CONCLUSIONES PLENARIAS
de regulación expresa por el libro de
Derechos Reales de las causales de inte-
rrupción civil del plazo prescriptorio.
5. El que tiene título (como el que no lo
tiene) en “zona de riesgo no mitiga-
ble” (5ta Disposición Complementaria
Final de la Ley N° 30556)
La citada disposición legal establece:
La posesión debe ejercerse sobre zonas
consideradas habitables. Es ilegal el
ejercicio del derecho de posesión en
zonas declaradas de riesgo no mitiga-
ble. Para estos fines, se considera zona de
riesgo no mitigable a aquella zona donde
la implementación de medidas de miti-
gación resulta de mayor costo y comple-
jidad que llevar a cabo la reubicación de
las viviendas y equipamiento urbano res-
pectivo. Se comprende dentro de esta
categoría la zona de muy alto riesgo no
mitigable y la zona de alto riesgo no
mitigable.
Las zonas de riesgo no mitigable son
declaradas intangibles por la autori-
dad competente, para lo cual se identi-
fica el polígono respectivo y se inscribe
como carga en el Catastro Urbano y
Rural y en el Registro de Predios de la
SUNARP, de ser el caso. Las zonas de
riesgo no mitigable tienen los siguien-
tes efectos:
1. La posesión en zonas declaradas de
riesgo no mitigable no configura un
derecho susceptible de acciones judi-
ciales en el fuero constitucional, civil
o cualquier otra. No resulta proce-
dente demanda judicial sobre dichos
predios, bajo responsabilidad.
(…).
A la fecha tenemos que la R.M. Nº 061-
2018-VIVIENDA identificó un total de
treinta zonas de riesgo en el país.
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Comentario relevante del autor
Todo aquel que compra y recibe
posesión sin duda posee como pro-
pietario, pero la reserva de dominio
constituye una garantía para el ven-
dedor de que el comprador le pagará
el precio porque solo cuando haya
culminado de pagarle el bien pasará
a ser suyo. En suma, el comprador
no posee lo suyo sino lo que va a ser
suyo, pero sin duda posee como pro-
pietario, la cuestión es la de saber
si ¿está poseyendo útilmente para
efectos de la prescripción adquisi-
tiva? La respuesta es negativa.
V. A manera conclusión
Desde una perspectiva de compulsa perma-
nente entre las razones de la jurisprudencia
con las concepciones doctrinarias y las con-
secuencias prácticas que aquella tiene para la
praxis de la institución de la que se trate, se
entiende que al resolverse cada caso concreto
se está generando un producto social, la deci-
sión judicial trasciende al caso y a las partes
involucradas en él, ella es vista como un men-
saje a la sociedad, muchas veces tan o más
efectivo que el que la ley pueda enviar, sobre
como conducirse en casos similares. Todos
sabemos que nuestro caso propio es único e
irrepetible y que, de seguro, trataremos –en
caso nos veamos envueltos en un conflicto–
de hacer valer sus peculiaridades, pero sabe-
mos también que lo resuelto precedentemente
siempre puede alcanzarnos porque no pode-
mos escaparnos de su vinculatoriedad o, por
lo menos, de su valor persuasivo.
La predictibilidad del sentido en que se pue-
den resolver los conflictos por la autoridad,
representa en los tiempos actuales una expre-
sión tangible del valor seguridad jurídica,
105
la racionalidad de los individuos los lleva
a no esperar a que se presente un conflicto
para preguntarse como probablemente se
resolverá el mismo, sino que lo usual es que
actúen de manera preventiva y, en conse-
cuencia, para cuando corresponde tomar
una decisión que suponga haber verificado
que un oferente de la propiedad, a la par de
poder invocar sus títulos está en condicio-
nes de invocar la prescripción como medio
de prueba de la propiedad, los agentes en el
mercado, para efectos de preservar la “tran-
quilidad mental” de que ello es así, están asu-
miendo que, en el escenario que el adqui-
rente se viera confrontado a la necesidad
de invocar la prescripción adquisitiva, por-
que se produjo alguna de las fallas en el sis-
tema de protección registral que hemos deta-
llado, entonces va a poder tener acogida su
demanda de prescripción adquisitiva.
En ese sentido, es preciso que la jurispruden-
cia tome nota de la forma en la que funciona
el sistema inmobiliario en nuestro ordena-
miento jurídico, sus debilidades y sus falen-
cias, que, sin duda, son muchas, pero que
mientras no cambien, tienen en la prescrip-
ción al último bastión para dar seguridad y
racionalidad al sistema.
Para hablar específicamente del tema materia
de nuestra investigación, en cada oportunidad
en que la judicatura, a propósito de la prescrip-
ción adquisitiva como modo de adquirir, toma
decisiones que puedan suponer una cortapisa
para la misma, esa limitación se está trasla-
dando como contingencia al mercado inmobi-
liario que utiliza a la prescripción adquisitiva
como medio de prueba de la propiedad. En
ese sentido, saludo el hecho de que el Pleno
haya adoptado, por mayoría, la posición que
acepta la admisibilidad y fundabilidad de la
pretensión de prescripción adquisitiva formu-
lada por el poseedor que muestra título idó-
neo, aunque hubiera preferido que se reco-
gieran las posibles excepciones que pueden
ayudar a ir creando consenso sobre la opción
más razonable.
106 pp. 87-106 • ISSN 2305-3259 • DICIEMBRE 2020 • Nº 90 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
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