Maestría : Gestión de la Construcción

Curso : Administración de Contratos y Marco Legal

TAREA SEMANA 03

Revise y analice la Partida Electrónica No. 12832454 y el Certificado de Parámetros

adjuntados, responda y fundamente las siguientes preguntas:

1. Considerando la ubicación del predio, ¿Qué puede haber ocurrido para efectuar una
Habilitación Urbana?

Según la norma TH.010 y el art N°18: Las Habilitaciones para uso de vivienda o
Urbanizaciones con Construcción Simultánea son aquellas en las que la edificación de viviendas
se realiza de manera simultánea a la ejecución de obras de habilitación urbana. Las
Habilitaciones Urbanas Tipo 5, se declararán necesariamente como Urbanizaciones con
Construcción Simultánea, donde se podrá realizar la recepción de obras de habilitación urbana,
quedando pendientes las obras de edificación a ser ejecutadas por el mismo habilitador o por un
tercero. Teniendo los contextos anteriores descrito, la habilitación urbana se efectúo debido a
que se va a realizar una construcción simultanea para uso residencial en la ubicación del predio,
pero según la Norma TH.010 y el art N° 09 y 18 de la Habilitaciones residenciales menciona
este tipo de construcción pertenece a programas de promoción del acceso a la propiedad privada
de la vivienda, venta de las viviendas. Para la aprobación de este tipo de proyectos de
habilitación urbana deberá incluirse los anteproyectos arquitectónicos de las viviendas a ser
ejecutadas, los que se aprobaran simultáneamente.

El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda, nace con
la finalidad que el vendedor (concedente) conceda al comprador (optante) un plazo para decidir
si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello.
Por lo tanto, en una opción de compra, la resolución del contrato dependerá de la voluntad
unilateral del futuro comprador, el cual se reserva el derecho de comprar el inmueble, dentro del
plazo establecido por ambas partes en el contrato.

2. ¿cuál considera usted que es la consecuencia de no realizar la Habilitación Urbana y

sólo construir sobre el predio?

El Reglamento Nacional de Edificaciones, en el artículo 4 del título II, establece que será
improcedente la solicitud para realizar un procedimiento de habilitación urbana cuando
los terrenos objeto del procedimiento se encuentren entre los siguientes supuestos:

 Que los terrenos sean de interés arqueológico, histórico o formen parte del
plan de acondicionamiento territorial, patrimonio cultural de la nación.
 Que constituyan una zona de protección ecológica.
 Que sean de riesgo para la salud e integridad física de los pobladores.
 Que sean terrenos de reserva nacional.
 Que constituyan áreas destinadas a inversiones públicas para equipamiento
urbano.
 Que sean áreas consideradas como reserva para obras viales (por ejemplo, una
carretera).
 Que constituyan riberas de ríos, lagos o mares cuyos límites haya establecido el
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Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), la Marina de Guerra o por las
entidades competentes.
 Que sean zonas de alta dificultad para la dotación de servicios públicos.
En los casos no previstos en dicha norma sí podrá realizarse un proyecto y, por tanto,
solicitarse la aprobación de una habilitación urbana. Ejemplos de dichos suelos los
podemos encontrar en los siguientes casos:

3. ¿A qué se refiere la partida cuando indica que los aportes reglamentados serán
redimidos en dinero?

El proceso de habilitación urbana, contemplados en el Decreto Supremo N° 011 - 2006-

VIVIENDA-“Reglamento Nacional de Edificaciones” y la posterior ley Nº 29090,
regula el procedimiento de redención económica de aportes, que consiste en realizar la
compra (redención) de las áreas que deberían otorgarse obligatoriamente en beneficio de
la población. Estas normas indican que el precio de área a redimir debe ser calculado en
base al costo de tasación vigente- costo del terreno- por cada metro cuadrado; sin
embargo, las municipalidades, han emitido ordenanzas, las cuales también regulan el
proceso de redención de aportes en el cual. Este proceso de cobro estipula que el precio
base del área de terreno a redimir debe ser de acuerdo al precio comercial precio de
venta-, lo que genera un problema debido a la forma y prioridad que se debe realizar ante
la aplicación de normas que regulan la misma situación jurídica.

4. ¿Qué opciones tiene el contratista para realizar la Regularización de una Edificación?

Si la construcción de la vivienda se realizó sin licencia, pero dicha construcción es

segura y respeta el reglamento nacional de edificaciones, entonces puedes proceder de
la siguiente manera:

1.- Acércate a SUNARP a solicitar la regularización de tu edificación.

2.- SUNARP enviará a un verificador a realizar las constataciones respectivas, elaborará un

plano y habrá una carta de seguridad de un ingeniero que certifique el estado de
construcción, que este bien, que no se va a caer, y que no se encuentre en una zona
prohibida.
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3.- El propietario adjuntando los planos, carta de seguridad y un formulario firmado, acude
a un notario para que este realice la inscripción en la SUNARP y comunique a la
municipalidad respectiva que la edificación se regularizó bajo dicho procedimiento
legal.

4.- Una vez notificada la municipalidad, ésta realiza las acciones de fiscalización, si en dicha
verificación se aprecia que existen cargas, por ejemplo, que no se respetaron los
parámetros urbanísticos, que invade un retiro o tiene un voladizo más grande que el
permitido, el verificador precisará que tiene carga.

En este caso, la ley permite la regularización con carga, sin embargo, esta situación
limitará futuras acciones de construcción en la vivienda.

5. Teniendo en consideración el certificado de parámetros adjunto a la presente y la

ubicación del predio, ¿Considera usted que es correcta solicitar una regularización de
Habilitación Urbana Comercial o qué tipo de Habilitación Urbana recomendaría?

La habilitación urbana es ese proceso en el cual se transforma un terreno rústico o

eriazo en uno urbano, donde el nivel de consolidación de un terreno debe ser igual al
90% de espacio utilizable en el terreno matriz. Asimismo, la habilitación urbana se
caracteriza por ser un proceso técnico legal y administrativo, el cual se realiza con un
sistema de planificación de acuerdo a los planes de desarrollo de la ciudad.

Para la elaboración de una habilitación urbana, el Ministerio de Vivienda, Construcción

y Saneamiento, considera que los predios de una zona urbana deben contar con
servicios públicos domiciliarios como pistas, veredas e infraestructura vial, redes de
agua, desagüe y alcantarillado y alumbrado público. Asimismo, el mismo Ministerio de
Vivienda reconoce 6 tipos de habilitación urbana.

Habilitaciones residenciales:
En este primer punto se consideran aquellos procesos que están predominantemente a
la edificación de viviendas, esto se realiza sobre terrenos calificados

Habilitaciones comerciales:
En este caso, las habilitaciones están destinadas a la edificación de locales comerciales
o servicios que se realizan en terrenos con una zonificación afín o compatible.

Habilitaciones industriales
Las habilitaciones aquí están destinadas a la edificación de locales industriales y que se
realizan sobre terrenos calificados con una Zonificación afín o compatible.

Habilitaciones para usos especiales

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Estas habilitaciones son particulares, ya que están destinadas a la edificación de locales
educativos, religiosos, de salud, institucionales, deportivos, recreacionales y campos
feriales con gran demanda de público, por lo que se debe efectuar un estudio de
impacto ambiental y vial.

Habilitaciones en riberas y ladera

Las habilitaciones de este tipo, se realizan en terrenos próximos a franjas que reservan
ríos, playas, lagos. Toda construcción se regirá aquí por las normas correspondientes a
la naturaleza del lugar.

Reurbanización
En este proceso se recompone la trama urbana existente, mediante la reubicación o
redimensionamiento de las vías.