OBLIGACIONES DEL VENDEDOR De acuerdo al principio de la autonoma de las voluntades de las partes, es posible obligarse como partes de una

convencin efectuada, esta convencin la llamamos contrato, en donde cada una de ellas se compromete a una prestacin determinada. Entre estas obligaciones del vendedor en un contrato de compra y venta: a) Conservar la cosa vendida, sin modificarla, hasta su entrega b) Entregar la cosa al vendedor c) Recibir el precio d) Garantizar al comprador contra eviccin y vicios reivindicatorio de la cosa OBLIGACIN DE TRADICIN (Transmitir la propiedad o ttulo de derecho) (Art.1.486 C.C): Las principales obligaciones del vendedor son la tradicin y el saneamiento de la cosa vendida. Las principales obligaciones del vendedor son: 1. Hacer la Tradicin de la cosa y 2. La obligacin de Saneamiento. Es decir el vendedor est obligado a poner al comprador en posesin de la cosa que ha comprado, eso es lo que llamamos Tradicin. Pero tambin est obligado el vendedor a garantizarle al comprador que esa posesin sobre la cosa la va a poder ejercer en forma pacfica sin ser perturbado por nadie y en forma til, o sea, que se va a poder aprovechar real y efectivamente en la utilidad que le brinda la cosa. En todo caso, la obligacin de hacer tradicin es una obligacin derivada de la obligacin de transferir. La obligacin de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega (Art. 1.265 c.c.) El Cdigo Civil en su Art. 1487 nos seala que la Tradicin se verifica poniendo la cosa vendida en posesin del comprador, La tradicin debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de este, de inmediato. Pero debe tener en cuenta que: 1. El vendedor que no acordado plazo para el pago, no est obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. 2. El vendedor tampoco est obligado a hacer la entrega aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si despus de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos que se de caucin de pagar en el plazo convenido 3. El vendedor pierde el beneficio del trmino que se haya concedido para efectuar la tradicin en los casos de caducidad del plazo previsto. 4. El vendedor tampoco est obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el pago del precio, este ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligacin.

FORMAS DE HACER LA TRADICIN Para hacer la Tradicin de las cosas vendidas es necesario distinguir si la cosa objeto del contrato es inmueble, si la cosa es mueble o si la cosa es incorporal. TRADICIN EN EL CASO DE LOS BIENES INMUEBLES: Como quiera que sea imposible hacer la Tradicin de los bienes inmuebles por el mismo hecho de serlo ya que no podra el vendedor tomar la cosa y entregrsela al comprador, entonces la Tradicin se hace con el otorgamiento de la escritura o instrumento de propiedad ante la Oficina Subalterna de Registro del Circuito correspondiente (donde est ubicado el inmueble). (Art. 1.488c.c.) El otorgamiento del instrumento de propiedad tiene dos finalidades importantes: Tan pronto es registrado el instrumento de propiedad ste da fe pblica erga omnes, es decir, respecto de todos, del derecho de propiedad del comprador sobre el inmueble adquirido; El acto de otorgamiento concretiza la tradicin del inmueble vendido. TRADICIN EN EL CASO DE LOS BIENES MUEBLES: (Art. 1.489c.c.): La tradicin de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo. Prev la ley tres modos de hacer la tradicin de los muebles corporales: a) La entrega real b) La entrega de las llaves de los edificios que los contienen c) La entrega consensual: que seala como aplicable en dos casos: Cuando la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta Cuando comprador tena ya la cosa a otro ttulo (ejemplo: como arrendatario). Pero es evidente, que tambin procede la tradicin consensual, cuando, conforme a la intencin de las partes el vendedor debe continuar detentando la cosa (ejemplo: titulo de arrendatario). Tambin debe advertirse que existen otras formas de hacer la tradicin de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijacin de sellos o marcas y la tradicin documental, o sea, la entrega de los bienes que permiten obtener la posesin de dichos bienes (certificados de depsito, cartas de porte, etc.) TRADICIN EN EL CASO DE LOS BIENES INCORPORALES: Norma que no coincide exactamente con la relativa a la manera de hacer tradicin de crdito o derechos, la cual se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o derecho vendido. (Ejemplo: la compra de una accin de un club). Si no existe ttulo, la Tradicin se hace dejando que el comprador ejerza el derecho comprado 2

con consentimiento del vendedor, eso se hace en base a la confianza que se tenga entre ambos contratantes en caso de que no exista ttulo la Tradicin se puede hacer dejando que una persona que es acreedora de otra le cobre a esta persona el crdito existente. (Art. 1.490c.c.) GASTOS DE TRADICIN Si las partes nada han acordado al respecto, los gastos de la Tradicin son de cuenta del vendedor, salvo los gastos de escritura y dems accesorios de la venta que son de cargo del comprador. Actualmente en los gastos de la tradicin de inmueble rige lo siguiente: A. El vendedor debe cancelar un impuesto nacional ante el Seniat por enajenacin del bien inmueble, del 5 por mil sobre el precio documentario de la venta del inmueble, es decir, 0.005 x precio. B. El vendedor debe cancelar todos los impuestos municipales referidos al bien, vale decir, rentas (derecho de frente, recoleccin de basura etc.). C. El vendedor debe tener solvencia de pago a Hidrocapital por los servicios de agua del inmueble, vigente para la fecha del otorgamiento. D. El inmueble debe contar con la ficha catastral respectiva de la Oficina de Catastro del Municipio donde est ubicado. E. Si el inmueble pertenece a una persona jurdica, deber presentarse el Acta de la Asamblea General, ordinaria o extraordinaria, en la cual se autoriza la venta inmueble. F. Los otorgantes debern dar fe de estar autorizados para el acto de transferencia de la propiedad que se va a realiza. G. Tanto el comprador como el vendedor deben estar inscritos en el Registro de informacin fiscal; luego ambos debern tener sus respectivos comprobantes como RIF. H. El comprador debe cancelar los honorarios profesionales por la redaccin del documento de compra venta. Es importante recalcar que la razn fundamental de esta obligacin del comprador, es precisamente que se trata de su ttulo de propiedad; as como los gastos de tramitacin que haya encargado para la presentacin e introduccin del documento de venta. I. El comprador debe cancelar el impuesto a favor del Fisco municipal, segn la Ley de Registro Pblico y Notariado, Gaceta Oficial N 5.833 de fecha 22 de diciembre de 2006. OBJETO DE LA TRADICIN: En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal y como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto est destinado a perpetuidad para su uso, as como los ttulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (artculo 1.495). Por su importancia debemos analizar esta regla que, aun cuando est formulada para la venta de cosas, es aplicable a las dems ventas. 3

1. La entrega de la Cosa Vendida: Debe distinguirse segn se trate de un cuerpo cierto y determinado, o de una cosa. A. Si la cosa vendida es un cuerpo cierto y determinado, el vendedor est obligado a entregar: la misma cosa y no se libera entregando otra distinta, aunque su valor sea igual o superior en la cantidad expresada en el contrato; en el estado en el que se encontraba en el momento de la venta Esta ltima regla deriva de la obligacin que tiene el vendedor de conservar la cosa hasta la entrega. En consecuencia, el vendedor se libera de su obligacin si la cosa perece o se pierde entre el momento de la venta y el momento de la tradicin sin su culpa y antes de que haya incurrido en mora Igualmente se libera aun cuando haya incurrido en mora (siempre que no haya asumido contractualmente el riesgo de los casos fortuitos), si la cosa hubiera perecido igualmente en poder del comprador, caso de que la hubiera entregado. De igual modo, el vendedor se libera conforme a las reglas sealadas si entrega la cosa tal como se encuentra el en momento de la tradicin cuando ha sufrido deterioros sin su culpa. B. Si la cosa vendida solo est determinada el vendedor debe entregarla: en la cantidad expresada en el contrato; de la calidad indicada en el contrato en forma expresa o que deba presumirse; a falta de esta determinacin expresa o tacita, el vendedor para liberarse no est obligado a dar la cosa de la mejor calidad ni la puede dar de la peor. 2. La entrega de los Frutos: Sin que proceda distinguir entre frutos naturales y civiles, desde el da de la venta todos los frutos pertenecen al comprador 3. Entrega de los accesorios de la cosa y de todo cuanto est destinado a perpetuidad a su uso. La obligacin de hacer Tradicin de la cosa vendida comprende la de entregar accesorios y todo cuanto este destinado a perpetuidad de su uso 4. Entrega de los ttulos y documentos relativos a la propiedad y uso. El vendedor, est obligado igualmente a entregar los ttulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida (artculo 1.495). SANCIN DE LA OBLIGACIN DE HACER LA TRADICIN A. Sanciones motivadas a la existencia del contrato de venta. El comprador puede elegir entre pedir la resolucin del contrato, incluyendo el pago de daos y perjuicios, argumentando que no hubo cumplimiento del contrato; o pedir el cumplimiento del contrato. B. Resolucin de pleno derecho, por incumplimiento, prevista por el propio contrato. 4

C. Si la demora del vendedor en la Tradicin de la cosa no es dolosa, pudiera habrsele exonerado de la responsabilidad de los daos que pudiera acarrear dicha demora en realizar la Tradicin. D. La aceptacin de haberse producido la Tradicin de la cosa, tacita o expresa hace cesar los derechos del comprador de intentar acciones por daos y perjuicios contra el vendedor por su demora en la entrega. DERECHO DE RETENCIN DEL VENDEDOR ARTCULO 1.493: El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no est obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. Tampoco est obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si despus de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se de caucin (fianza) de pagar en el plazo convenido. Este artculo nos quiere decir que el vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando no habiendo acordado plazo para la entrega, no recibe el precio del comprador. Este mismo derecho lo puede ejercer por la insolvencia del comprador antes de pagar el precio. SANEAMIENTO El Saneamiento es la obligacin del vendedor de garantizar la posesin pacifica (saneamiento o garanta en caso de eviccin o contra la eviccin) y garantizar la posesin til (saneamiento o garanta por defectos o vicios ocultos). ARTCULO 1.486: Las principales obligaciones del vendedor son la tradicin y el saneamiento de la cosa vendida. ARTCULO 1.503: Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aqul: 1. De la posesin pacfica de la cosa vendida. 2. De los vicios o defectos ocultos de la misma. Cese de la obligacin de sanear (Parte de los Efectos de la Eviccin): Cuando las partes se limitan a decir en el contrato que el vendedor NO tiene la obligacin del saneamiento, en este caso el vendedor queda obligado a devolver el precio de la negociacin en virtud del enriquecimiento sin causa. La segunda forma de relevar al vendedor de sanear es con lo que se llama CLUSULA A TODO RIESGO, es decir, que el comprador declara que l est adquiriendo la cosa con todos los riesgos que le puedan sobrevenir, de all entonces que el vendedor no queda obligado absolutamente a nada en caso de que el comprador sufra Eviccin.

LAS OBLIGACIONES DE SANEAR Esa posesin puede verse afectada por: 1. Un proceso incoado contra el vendedor, por situaciones anteriores a la venta; 2. Por vicios o defectos ocultos de la cosa, que pudieran hacer que ella (la cosa) no fuera aprovechable para el comprador. Por ambas razones el vendedor responde, y de eso se trata el Saneamiento, La obligacin de saneamiento de la cosa subsiste para el vendedor aunque no se haya estipulado en el contrato de venta, (Art. 1.517c.c.) A criterio de ambos, por ser una relacin contractual las partes pueden aumentar o disminuir el valor que tenga que responderle en un momento determinado el vendedor al comprador por los daos, tambin pueden acordar que se releva al vendedor de la obligacin de saneamiento. (Art 1.505c.c.) ORIGEN DEL SANEAMIENTO POR EVICCIN Se considera que el saneamiento deriva de la obligacin de transferir, aplica en materia de derecho comn relativo al incumplimiento de obligaciones contractuales y dispone expresamente que, salvo disposicin especial, se aplique analgicamente las normas sobre el saneamiento en la venta a todos los dems contratos traslativos. SANEAMIENTO POR EVICCIN: Es la obligacin del vendedor de asegurar al comprador la posesin pacifica de la propiedad o derecho vendido. (Art. 1.504c.c.) La Eviccin puede ser: 1) Eviccin TOTAL: a) Cuando el tercero reivindica para l la totalidad de la cosa b) Cuando el tercero logra la resolucin, la nulidad del negocio jurdico por el cual el comprador adquiri la cosa, o la anulacin del ttulo del vendedor. c) Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa tena el tercero, el precio del remate cubre nicamente el crdito. d) En cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador de procurar a posteriori su defensa de la reivindicacin; pero si es evidente que ello no puede ser posible, ocurre la eviccin total. Hacemos nfasis en que la eviccin siempre va a tener dos visiones diferentes, por un lado la visin justa de quien ha recibido una reivindicacin de su cosa, y que, por tanto, cae a entrar en posesin de ella; y por otra parte, la visin de quien adquiri de buena fe, una cosa por justo titulo, y es desposedo por efectos de una sentencia judicial. 2) Eviccin PARCIAL: En ella la reivindicacin del tercero se produce solamente sobre una parte de la cosa, no importa que esta sea divisa o indivisa. Tambin hay eviccin parcial cuando hay un excedente del precio de remate del inmueble cuya hipoteca se ejecute, sobre el crdito a cobrarse. Es decir, que hay una recuperacin parcial del comprador del precio pagado. 6

3) Eviccin MENOR: Se refiere a reivindicacin, por parte de tercero de derechos de usufructo, servidumbres etc. sobre la cosa, siempre y cuando la posesin pacifica y provechosa del comprador no se vea afectada. REQUISITOS DE LA EVICCIN: 1. La eviccin debe ser actual: ello conlleva que el comprador haya sufrido una perturbacin de su posesin pacifica o del aprovechamiento sobre la cosa, por efectos del ejercicio del derecho de un tercero sobre la cosa adquirida. La perturbacin que ha sufrido el comprador debe ser probada por l, para lo cual puede: 1.a) exhibir una sentencia con autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero. 1.b) probar que le ha sido impedida la posesin de la cosa. 1.c) probar que tal impedimento proviene del ejercicio del derecho del tercero. 1.d) probar que el ejercicio del derecho del tercero le facultaba para perturbar su posesin como comprador. 1.e) sin embargo, si existe una medida preventiva, producto de una accin reivindicatoria de la cosa, tan pronto como el comprador se vea privado de la cosa puede alegar el haber sufrido eviccin. 2. Por interpretacin analgica del Art. 1.117, para que la responsabilidad del vendedor surja; la causa de la eviccin debe ser anterior a la venta: ARTCULO 1.117c.c.: Los coherederos se deben mutuo saneamiento por las perturbaciones y evicciones procedentes de causa anterior a la particin. No se debe saneamiento si la eviccin se ha efectuado expresa y sealadamente en la particin, o si aquella se verifica por culpa del coheredero. GARANTAS INCIDENTES DE LA EVICCIN ARTCULO 1.517c.c.: Cesa la obligacin de sanear por causa de eviccin, cuando el comprador no hace notificar al vendedor la demanda de eviccin en los trminos sealados en el Cdigo de Procedimiento Civil y el vendedor prueba que tenia medios de defensa suficientes para ser absuelto de la demanda. LAPSOS PARA HACER EFECTIVO EL SANEAMIENTO POR EVICCIN A. ACCION DEMANDANDO EL SANEAMIENTO POR EVICCION DEL VENDEDOR La accin del comprador con relacin a la accin de saneamiento por eviccin, puede ser ejercida durante un lapso de diez aos, como una accin personal, contando dicho lapso desde una sentencia de eviccin con autoridad de cosa juzgada. B. CADUCA LA OBLIGACIN DE SANEAR POR CAUSA DE EVICCIN POR LA PRESCRIPCIN DECENAL: 7

1. PRESCRIPCIN DECENAL, En relacin del comprador de buena fe que ha registrado el instrumento de adquisicin del inmueble, opera la prescripcin decenal, por lo cual cesa para l la amenaza de eviccin, y hace caducar la obligacin de saneamiento del vendedor.(Art. 1.979c.c.) De modo que, si el comprador compro de buena fe, y registro debidamente el instrumento de venta del inmueble, que no sea nulo por defecto de forma, el lapso para la prescripcin decenal transcurre desde el da siguiente del registro del documento de venta, y el da de fecha igual a la del acto, diez aos despus, ARTCULO 12: Los lapsos de aos o meses se contarn desde el da siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirn el da de fecha igual a la del acto, del ao o mes que corresponda para completar el nmero del lapso. El lapso que, segn la regla anterior, debiera cumplirse en un da de que carezca el mes, se entender vencido el ltimo de ese mes. Los lapsos de das u horas se contarn desde el da u hora siguiente a los en que se ha verificado el acto que da lugar al lapso. Los das se entendern de veinticuatro horas, los cuales terminarn a las doce de la noche. Cuando, segn la Ley, deba distinguirse el da de la noche, aqul se entiende desde que nace hasta que se pone el sol. Estas mismas reglas son aplicables a la computacin de las fechas y lapsos que se sealan en las obligaciones y dems actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa. SANEAMIENTO Definicin Legal Es la obligacin del vendedor de garantizar al comprador la posesin pacifica y til de la propiedad o derecho vendido. Esencia Jurdica del saneamiento por Vicios Ocultos Tenemos dos aspectos que nos interesan: a) Hay una intencin del comprador de dar un cierto uso a la cosa, adecuado, desde luego, a las caractersticas de ella. b) Hay un aspecto relevante en la propia configuracin interna de la cosa, que tambin puede representar, si contiene un vicio, una dificultad para el uso provechoso que el comprador quiere hacer. Estos nos permiten clasificar, desde nuestro punto de vista, los vicios ocultos sujetos al saneamiento del vendedor, en tres grandes categoras: A. Vicios ocultos que hacen inadecuado el uso provechoso de la cosa B. Vicios ocultos que disminuyan el uso provechoso de la cosa. C. Vicios ocultos que amenazan la existencia de la cosa, sin que puedan las reparaciones mayores. (Art. 1.518 C.C.) Los vicios o defectos ocultos de la cosa pueden existir tanto en inmuebles como en muebles. 8

REQUISITOS 1. Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida a hagan impropia para el uso al cual estaba destinada. 2. Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida disminuya su uso, y, de ser conocido por el comprador ste pudiera haberse abstenido de comprarla, o pudiese haber ofrecido un menor precio (Art. 1.518.c.c.) 3. Que el vicio o defecto sea oculto. El vendedor no est obligado al saneamiento de vicios que pudieren ser aparentes, y, por tanto, conocidos por el comprador. (Art.1.519.c.c.) 4. Que el vicio o defecto de la cosa exista en el momento de la venta. Es decir, que aunque no se hubiese manifestado exteriormente el defecto o vicio, para el momento de la venta su existencia era cierta. 5. Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa (Art.1.520c.c.) EFECTOS a) Devolver la cosa y obtener la restitucin de su dinero b) Quedarse con la cosa obteniendo una disminucin del precio pagado, mediante la restitucin de una cierta cantidad estimativamente representativa de esa disminucin (Art.1.521c.c.) c) Cuando el vendedor procedi de mala fe, puesto que conoca los vicios o defectos de la cosa, y no los mencion al comprador, procede la restitucin del precio, y el resarcimiento de los daos y perjuicios sufridos por el comprador (Art.1.522c.c.) d) El vendedor de buena fe, slo debe restituir el precio pagado y reembolsar los gastos que haya tenido el comprador (Art.1.523c.c.) e) Si la cosa ha parecido por sus defectos la prdida es atribuible al vendedor (Art.1.524c.c.) f) La prdida de la cosa por un caso fortuito es de cuenta del comprador (Art.1524c.c.) ACCIONES 1. La Accin Redhibitoria: Es aquella que obedeciendo a iniciativa del comprador persigue resolver o deshacer la venta, por haberse descubierto un vicio oculto de la cosa, obligndose el comprador a devolver la cosa, y el vendedor a restituirle el precio pagado. Esta accin no es procedente en los casos de remates judiciales (Art.1.525c.c.) 2. La Accin Estimatoria: es aquella que permite al comprador quedarse con la cosa y recibir del vendedor una cantidad de dinero representativa de la disminucin que ha sufrido el precio de la cosa por efectos del vicio oculto (Art.1.521c.c.)

3. El comprador puede ejercer una u otra accin mientras no exista la sentencia de cosa juzgada. 4. Cuando no se pueda restituir la cosa, por haber enajenado la cosa u otra causa, el comprador debe escoger la accin estimatoria, es decir, recibir un precio estimado. 5. El comprador que ha grabado la cosa antes de conocer el vicio o defecto, debe liberar el gravamen de la cosa para despus ejercer la accin redhibitoria. Supuestos en la Responsabilidad Legal por Vicios Ocultos, Acciones y sus Efectos La responsabilidad legal del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio lo que a su vez supone: 1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio: a. Que afecte cualitativamente la cosa y no slo cuantitativamente. b. Que afecte para el uso al cual est destinada, o sea, que la haga impropia o menos propia para el uso declarado del contrato, sea normal o anormal, o en defecto de declaracin, para su uso normal. 2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud que para el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor. 3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no est obligado por los vicios aparentes y que el comprador habra podido conocer por s mismo, Cdigo Civil artculo 1.519. Debe considerarse oculto el vicio cuando, aunque pueda constatarse su existencia, no puede saberse que influye en el uso de la cosa. 4) Que el vicio exista en el momento de la venta, para lo cual basta que exista entonces la causa que necesariamente haya de afectar el uso, aunque todava no haya producido el efecto. 5) Que el vicio sea ignorado por el comprador, se considera que el comprador ignora el vicio tanto cuando ste ignora la existencia del efecto, como cuando ignora que el mismo afecta al uso para el cual est destinada la cosa. En cambio no es necesario que el vendedor conozca el vicio, (Art. 1.520c.c.) LAPSOS DE PRESCRIPCIN PARA INTENTAR LA ACCIN DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS En el caso de saneamiento por vicios ocultos hay que distinguir si se trata de una cosa mueble, una cosa inmueble. Si se trata de un inmueble la accin prescribe por un ao a contar de la tradicin; Si se trata de una cosa mueble debe de intentarse dentro de tres meses, a partir de la tradicin. Estos plazos facilitan al comprador la prueba de la existencia del vicio y de su causa, porque si un comprador espera por negligencia cinco, seis o diez aos para hacer la 10

reclamacin por vicios ocultos, por que el vicio ha desaparecido. No hay garanta por parte del que est vendiendo sobre los bienes rematados. (Art.1.525c.c.) En este caso hay que distinguir si se trata de una cosa mueble, si se trata de un inmueble. Si se trata de bienes inmuebles la accin prescribe en un (1) ao a contar de la tradicin. Si se trata de bienes muebles debe intentarse la accin dentro de los tres (3) meses a partir de la tradicin. El legislador est partiendo del principio que el lapso de un ao para conocer del vicio oculto, sin embargo, pudieran existir vicios ocultos en inmuebles que no se conocieran en ese lapso, por ejemplo en construcciones viejas, fisuras leves de caera que tardarn ms de un ao en convertirse en amenazas reales para una estructura, o fala de terreno que no fueron perceptibles en el transcurso de un ao, pero si suficientemente graves como para ocasionar problemas estructurales en un inmueble. En nuestra opinin, la inestabilidad visible de algunos terrenos no debe constituir excusa para que el vendedor eluda el saneamiento por vicios ocultos, durante el lapso que fija la Ley. Si en definitiva las fallas van a estar en la construccin, los responsable van a ser quienes construyeron la obra; ya que muchas veces el factor de deterioro de la cosa va a provenir, no del terreno, sino de vicios en la ejecucin de la construccin, si partimos de que los vicios no aparecieron en el transcurso de un ao despus de la tradicin, el comprador, que no tuviere ya la posibilidad de intentar la accin redhibitoria para el saneamiento por vicios ocultos contra el vendedor, le queda intentar la accin contra el arquitecto y el empresario constructor, segn el contrato de obras, (Art.1.637c.c.) GARANTA DEL BUEN FUNCIONAMIENTO La garanta convencional del buen funcionamiento es el compromiso del vendedor de responder, ante el comprador, por el buen funcionamiento de la cosa durante un tiempo determinado la cosa vendida no funcione bien Para la existencia de esta garanta es necesario que exista un compromiso expreso o tcito del vendedor porque la misma no deriva de la Ley. A su vez, de acuerdo a los trabajos preliminares, parece que la garanta no puede darse sino por tiempo determinado. 1. Supuesto de Obligacin: Es que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de funcionamiento, siempre que no deba a culpa del comprador 2. El objeto de la obligacin del vendedor: Depende del contenido del contrato, el cual suele consistir en una obligacin de dar o de hacer. 3. Lapso de caducidad para la denuncia (Art.1.526c.c.) La denuncia debe hacerla el comprador al vendedor, dentro del mes de descubierto el vicio de la cosa, su derecho se hace inefectivo, es decir, caduca. El tiempo til para intentar la accin: En caso de inejecucin de la obligacin del vendedor, 11

salvo pacto en contrario es de un ao a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento, la denuncia es una carga del comprador. 4. Garanta convencional del buen funcionamiento y saneamiento por vicios ocultos: Frecuentemente se plantea la cuestin de si la garanta convencional de buen funcionamiento sustituye a la garanta por vicios ocultos. El inters de la cuestin deriva de que normalmente el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a indemnizar los daos y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales condiciones, si la causa del defecto de funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de mala fe, resultara ms ventajoso para el comprador hacer valer las normas sobre saneamiento porque stas le permiten obtener la indemnizacin de daos y perjuicios. La cuestin planteada es, desde luego una cuestin de hecho que depende de la intensin de las partes; pero en general, debe entenderse que la intensin de las partes suele ser la de sustituir la aplicacin de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos con la aplicacin de las normas convencionales sobre la garanta de buen funcionamiento. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Podemos decir que el comprador est en la obligacin de hacer tradicin que tiene el vendedor, es decir, la obligacin que tiende de recibir de manera efectiva del comprador la cosa y la transferencia til y pacfica de la cosa aunque por su limitada transcendencia prctica no est reglamentada especialmente por el legislador; ahora bien, podemos hablar de la obligaciones que tiene el comprador al momento de realizar el contrato de compra-venta con el vendedor: a) Pagar el precio. b) Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado. c) Recibir la cosa comprada. d) Recibir en buen estado. A. OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO Es la obligacin fundamental del comprador, lo que explica que el Cdigo la mencione como si fuera su nica obligacin, (Art.1.527c.c.) La obligacin del comprador es pagar el precio en el da y en lugar determinado por el contrato. Momento del lugar del pago 1) El precio debe pagarse en el da y en el lugar determinados por el contrato (Art. 1.527c.c.). 2) Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lagar del pago, este debe hacerse en el momento y lagar en que debe hacerse la tradicin (Art. 1.528c.c.) 3) Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradicin, el pago se har en el domicilio del comprador (Art. 1.528c.c.) 12

4) Por ltimo, respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en ciertos supuestos, tiene el comprador. B. RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA a) Si la cosa es Inmueble, el vendedor puede: Usar el procedimiento de la oferta real-deposito, para exigir que el comprador cumpla. Oponer la excepcin non adimpleti contratus. Pedir indemnizacin por daos y perjuicios. Intentar una accin resolutoria. b) Si se trata de Muebles Si la cosa es un inmueble, el vendedor puede hacer uso de la normativa del Art. 1.531c.c., (estamos refirindonos implcitamente a la obligacin del comprador, de retirar la cosa y de pagar el precio) La Ley otorga al vendedor la oportunidad de resolver el contrato de pleno derecho, si el comprador no cumple con su obligacin de recibir la cosa vendida dentro del trmino establecido para ello. C. RECIBIR LAS COSAS ACCESORIAS QUE FORMEN PARTE DE LA COSA VENDIDA D. EL PAGO DE ALGUNOS GASTOS QUE COMPRADOR (Gastos de Tradicin de la cosa) CORRESPONDEN AL

E. INTERESES DEL PRECIO La obligacin de pagar el precio no implica la obligacin de pagar intereses salvo en los tres casos siguientes: Cuando se lo ha establecido en la convencin: La cual indicar el momento desde el cual comienzan a correr y el tipo de los mismos. A falta de estas indicaciones, los intereses comienzan a correr desde el da de la venta al tipo legal. Cuando el comprador est en mora: Lo que es derecho comn. Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta (Art. 1.529c.c.)

DERECHOS DEL COMPRADOR 1. La Suspensin del pago del precio El comprador tiene el derecho de suspender el pago del precio en los supuestos y dentro de los lmites: a) Para que proceda la suspensin del pago de precio por parte del comprador deben darse tres condiciones: 13

 Que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado Que aun no haya pagado el precio Que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio. DURACIN DE LA SUSPENSIN DEL PAGO a) Recursos del vendedor: la duracin de la suspensin del pago se prolonga: Hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro Hasta que el vendedor de garanta suficiente.

2. DERECHOS DEL VENDEDOR 1. La reivindicacin de la cosa mueble Siempre y cuando la venta se haya hecho sin establecer el plazo para el pago del precio, a falta de ste (del pago del precio), el vendedor puede reivindicar las cosas muebles vendidas, o impedir que el comprador las venda. (Art.1532c.c.) Se debe cumplir las siguientes condiciones: a) Que la venta se haya hecho sin plazo para el pago del precio. b) Que se entable una demanda de reivindicacin c) Que la demanda de reivindicacin se entable dentro de los quince das de la entrega. d) Que las cosas muebles vendidas las posea todava el comprador, es decir, que no hayan salido de su dominio. e) Que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la poca de la entrega SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO Tambin lo podemos llamar, la tutela legal del crdito que por el precio tiene el vendedor frente al comprador, lo cual es la enrgica proteccin del crdito que por el precio tiene el vendedor frente al comprador, interesa tanto a los vendedores como a los compradores porque es lo que permite desarrollar la venta. Esa necesidad incluso a originado la institucin de la venta con reserva de dominio; pero aun fuera de ella la Ley concede al vendedor la accin de incumplimiento, el derecho de suspender la entrega de la cosa vendida, la hipoteca legal sobre el inmueble vendido, el derecho de reivindicar la cosa vendida, o de impedir su venta y la resolucin del contrato, todos los trminos que pasamos a exponer; 1) La accin de incumplimiento es la de Derecho Comn: a la cual, en su caso, puede acumularse la accin de daos y perjuicios. 2) El derecho de suspender la cosa vendida: procede en los siguientes casos: (Art.1.493c.c.): Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a sufrir una disminucin proporcional en el precio. 14

El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no est obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si despus la obligacin se ha hecho exigible por la expiracin del trmino o por prdida de dicho beneficio ya que la suspensin de la entrega produce por va de la excepcin nom adimpleti contractus. (Art.1.493c.c.)Tampoco est obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si despus de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se de caucin de pagar en el plazo convenido. Esta norma sealada debe conjugarse con la norma general que priva al deudor del beneficio del trmino cuando se ha hecho insolvente o por actos impropios hubiere disminuido las seguridades otorgadas al acreedor o no le hubiera dado las garantas prometidas, ARTCULO 1.215: Si el deudor se ha hecho insolvente, o por actos propios hubiere disminuido las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la obligacin, o no le hubiere dado las garantas prometidas, no puede reclamar el beneficio del trmino o plazo. 3) La hipoteca legal sobre el inmueble vendido: ARTCULO 1.885c.c.: Tienen hipoteca legal: 1. El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenacin, bastando para ello que en el instrumento de enajenacin conste la obligacin. 4) El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta: Complementa el derecho de suspender la entrega y en cierto modo (aunque muy imperfectamente), equivale respecto a los bienes muebles a la hipoteca legal establecida para los inmuebles. 5) La resolucin del contrato: A la cual puede acumularse la accin de daos y perjuicios, y puede ser: la resolucin legal de Derecho Comn, la resolucin legal de Pleno Derecho o la resolucin Convencional.

15