DERECHO CIVIL III

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1. Obligaciones del vendedor.

2. Conservación de la cosa: teoría de los riesgos.
3. Entrega de la cosa vendida. Casos en que se puede diferir la misma.
4. La obligación de saneamiento; el saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
5. La doble venta.

1. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Comienza el CC la regulación de la compraventa con un intento de definición,

diciendo:
Art. 1445 “Por el contrato de compra y venta, uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o
signo que lo represente.”

A partir del art. 1461 regula el CC las obligaciones del vendedor, y empieza diciendo:
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

Estas dos son las obligaciones principales del vendedor, pero hay otras dispersas por el
articulado del Código, como:
1. La de conservar la cosa a entregar con la diligencia de un buen padre de familia, Art.
1094.
2. La de entregar todos los accesorios de la cosa, aunque no se hayan expresado en el
contrato, Art. 1097.

1
 3. La de pagar los gastos de otorgamiento de la escritura matriz, salvo pacto en contrario,
Art. 1455.
4. La de entregar al comprador los títulos de pertenencia y los otros documentos y
elementos precisos para garantizar a que el reconocimiento y defensa de la cosa, como
se deduce del Art. 1258.
5. Además hemos de tener presente que el vendedor es el sujeto pasivo del impuesto
sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

2. CONSERVACIÓN DE LA COSA: TEORÍA DE LOS RIESGOS

El vendedor, que tiene por obligación entregar la cosa, está obligado también a
conservarla con la diligencia de un buen padre de familia, como impone el Art. 1094 para
todo aquel que asuma una obligación de dar.
Si la cosa se pierde o deteriora por culpa del vendedor o una vez constituido en mora,
este debe responder de los daños y perjuicios causados. Pero el problema surge cuando la
cosa se pierde o deteriora sin culpa del deudor y sin haberse constituido en mora,
planteándose la cuestión de quién debe sufrir los riesgos:
 Si el vendedor, que pierde la cosa y no recibe el precio,
 o el comprador, que no recibe la cosa y tiene que pagar el precio.

Antecedentes:

En el Derecho romano se atribuía el riesgo al comprador, según el principio

“periculum est emptoris”. Sin embargo esta regla chocaba con el principio según el cual los
riesgos por la pérdida de una cosa debe sufrirlos el dueño, toda vez que el comprador, hasta
que no se le entregaba la cosa, no era dueño de la misma.
Esta aparente incongruencia ha querido explicarse diciendo que la compraventa
romana, las obligaciones del comprador y vendedor actuaban como obligaciones
unilaterales autónomas, y si el vendedor quedaba relevado de su obligación al devenir
imposible la entrega de la cosa, el comprador no se libraba de la suya, independiente de la

2
otra, por ser genérica por cuánto genus nunquam perit.
En el Derecho intermedio el sistema romano fue criticado y corregido,
particularmente por la Escuela del Derecho Natural Racionalista, que distinguió:
 el caso de las mejoras y los deterioros, a los que aplico la regla del Derecho
Romano,
 de los casos de pérdida de la cosa, al que aplicó el principio res perit domino.

En el Derecho moderno, el Code francés imputa los riesgos al comprador desde el

momento de la perfección del contrato, lo cual es congruente con su sistema de transmisión
del dominio solo consensu.
En el Derecho español, la doctrina se divide al interpretar el Art. 1452, a cuyo tenor:
“El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se
regulara por lo dispuesto en los Art. 1096 y 1182.
Esta regla se aplicara a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo
precio, o sin consideración a su peso, numero, o medida.
Si las cosas fungibles se vendiesen por un precio fijado con relación al peso, numero
o medida, no se imputara el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado
o medido, a no ser que este se haya constituido en mora.”.

La interpretación de este artículo da lugar a dos tesis doctrinales:

1º) La doctrina mayoritaria que imputa los riesgos al comprador, así ROCA SASTRE y
otros autores alegan en este sentido:
a) Los antecedentes históricos del Art. 1452, desde las Partidas al Proyecto de 1851.
b) Que el vendedor está dispensado de entregar la cosa perdida por el artículo 1182,
pero no existe un precepto análogo que dispense al comprador de la obligación de
pagar el precio. Es más, siendo su obligación genérica por la naturaleza del precio,
como el género nunca perece, el comprador nunca se verá dispensado de su
obligación por perdida.
c) Que si el Art. 1095 atribuye al comprador los frutos de la cosa desde que se
perfecciona el contrato, el mismo que recibe los beneficios es el que debe soportar
el riesgo.
d) El Art. 1186 concede al acreedor todas las acciones que el deudor tuviere contra

3
 terceros por razón de la perdida de la cosa.
e) Se alega el tercer párrafo del Art. 1452, porque si en la venta de cosas fungibles o
genéricas no imputa al comprador los riesgos sino desde que se pesan, cuentan o
miden, en los casos en que no es necesario contar, pesar o medir por estar las cosas
determinadas, el riesgo debe ser del comprador desde el principio.

2º) Frente a esta postura, otros autores imputan el riesgo al vendedor, alegando:
a) Que la postura del Proyecto de 1851 se explica por el sistema de transmisión del
dominio que establecía y que es diferente del vigente en el Código de 1889. Si para
la transmisión de una cosa es suficiente el contrato, el comprador que la adquiere
desde su celebración es el que debe soportar desde ese momento los riesgos. El
cambio de sistema al del título y modo hace que cambie paralelamente el régimen
de los riesgos.
b) Que si por el juego del Art. 1095 se le atribuyen los frutos de la cosa al comprador
desde la perfección del contrato, que se compensen los frutos con los deterioros,
pero no con la pérdida total de la cosa.
c) Por otro lado, el régimen de los Art. 1096 y 1182 a que se remite el art. 1452 es
propio de las obligaciones unilaterales, que tienen un régimen distinto al de la
reciprocas. De ahí el juego de la resolución por incumplimiento que sanciona el
Art. 1124, cuya interpretación judicial lo hace viable cualquiera que sea la causa del
incumplimiento, aun el involuntario.
Finalmente señalaremos, que PINTÓ RUIZ y ALBALADEJO hacen notar que si el
Art. 1452 habla de daño como opuesto a provecho y referido todo ello a la cosa, habrá un
mejor equilibrio jurídico y económico si por daño entendemos menoscabo o deterioro que si
lo aplicamos a la pérdida total de la cosa.

3. ENTREGA DE LA COSA: CASOS EN QUE PUEDE DIFERIRSE LA

ENTREGA

Dispone el Art. 1462 que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga
en poder y posesión del comprador.

4
 Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de esta
equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare
o se dedujere claramente lo contrario.”.
Añade el Art. 1463 que " Fuera de los casos que expresa el articulo precedente, la
entrega de los bienes muebles se efectuara: por la entrega de las llaves del lugar o sitio
donde se hallen almacenados o guardados; y por el simple acuerdo o conformidad de los
contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante
de la venta, o si este la tenía ya en su poder por algún otro motivo.'
El Art. 1464 dispone que “Respecto de los bienes incorporales regirá lo dispuesto en
el párrafo segundo del artículo 1462.
En cualquier otro caso en que este no tenga aplicación se entenderá por entrega el
hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su
derecho el mismo comprador, consintiéndole el vendedor."
En cuanto a los gastos, el Art. 1465 determina: “Los GASTOS para la entrega de la
cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del
comprador, salvo el caso de estipulación especial.".

En cuánto a los Casos en que puede diferirse la entrega:

1º Dispone el Art. 1466 “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida,
si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para
hacerlo".
2º Añade el 1467 “Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa
vendida cuando se haya convenido un aplazamiento o termino para el pago, si después de
la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre
inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo
convenido”.

Por lo que se refiere al Objeto de la entrega, a tenor del 1468 “El vendedor deberá
entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos
los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfecciono el contrato.”.

5
 Por otra parte, el Código dedica los arts. 1469 a 1471 a regular los problemas de
cabida en la venta de bienes inmuebles estableciendo las siguientes reglas:
Artículo 1469. La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en
poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un
precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al
comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no
fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la
rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la
cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad
expresada en el contrato.
La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos
valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.
Artículo 1470. Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o
número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación
de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los
señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador
podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.
Artículo 1471. En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de
un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del
mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio;
pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de
inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a
entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la
cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el
precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede
anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.
Artículo 1472. Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a
los seis meses, contados desde el día de la entrega.

6
 4. LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

De acuerdo con el Art. 1474 “En virtud del saneamiento a que se refiere el Art.
1461, el vendedor responderá al comprador:
1-De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
2-De los vicios o defectos ocultos que tuviere”.

De aquí se deducen las dos especies de garantía:

 Frente a la evicción, que garantiza la posesión pacifica de la cosa
 Saneamiento por vicios ocultos, que garantiza su posesión útil.

Respecto del primero, señala el Art. 1475 “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al
comprador
- por sentencia firme
- y en virtud de un derecho anterior a la compra,
- de todo o parte de la cosa comprada.
El vendedor responderá de la evicción aunque no se haya expresado en el contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir, o suprimir esta obligación
legal del vendedor.”.
Art.1476“Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción
siempre que hubiera mala fe de su parte.”.
Art. 1477 “ Cuando el comprador hubiese renunciado al derecho de saneamiento
para el caso de evicción, llegado que sea este, deberá el vendedor entregar únicamente el
precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador
hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos y sometiéndose a sus
consecuencias.”.
En cuanto a los efectos, señala el Art. 1478 “Cuando se haya estipulado el
saneamiento, o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha
realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

1º.- La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccion, ya

7
 sea mayor o menor al de la venta.
2º.- Los frutos o rendimientos, si se le hubiese condenado a entregarlos al que le haya
vencido en juicio.
3º.- Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso, las del seguido
con el vendedor para el saneamiento.
4º.- Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5º.- Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro ornato o recreo, si vendió
de mala fe.”

Respecto de la pérdida parcial, el Art. 1479 añade “Si el comprador perdiese, por
efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación a todo
que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato, pero
con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tenía al adquirirla.
Esto mismo se observara cuando se vendieren dos o más cosas conjuntamente por un
precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constare claramente que el
comprador no hubiese comprado la una sin la otra.”.

Por lo que se refiere al momento, a decir del Art. 1480 “El saneamiento no podrá
exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la
perdida de la cosa adquirida o de parte de la misma.”. Fijando trámites, completa el 1481
“El vendedor estar obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado
que se le notifico la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la
notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.”. Añadiendo el Art. 1482 “El
comprador demandado solicitara, dentro del termino que la LEC señala para contestar a la
demanda, que esta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo mas breve posible.
La notificación se hará como la misma ley establece para el emplazamiento de los
demandados.
El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no
expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se le señalen al vendedor o
vendedores, que será los mismos plazos que determina para todos los demandados la
expresada LEC, contados desde la notificación establecida en el párrafo primero de este
artículo.

8
 Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuara, respecto
al comprador, el termino para contestar la demanda.”.

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

El CC regula tres modalidades distintas de vicios ocultos:

1º) Saneamiento por gravámenes ocultos

Art. 1483 “Si la finca vendida estuviere gravada, sin mencionarlo en la escritura, con
alguna carga o servidumbre no aparente de tal modo que deba presumirse no la habría
adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no
ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador
ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.
Transcurrido el año, solo podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual, a
contar desde que haya descubierto la carga o servidumbre.”.

¿Es preciso que el gravamen conste inscrito en el Registro?

Comunis opinio. Aunque esté inscrita, si la carga es realmente desconocida para el
comprador será de aplicación el 1483 porque las relaciones vendedor-comprador se
desenvuelven en el plano del Derecho Civil.

- Opuestamente OSORIO MORALES entiende, sobre la base del Art. 32 LH.

a) Si la carga está inscrita en el Registro, perjudica al adquirente.
b) Si la carga no está inscrita y el comprador inscribe su derecho, este no quedará
afectado por la carga pues lo no inscrito no le perjudica.
c) Si la carga no está inscrita y el comprador no inscribe su derecho, as
relaciones se desenvuelven en el plano civil y juega el 1483.

2º) Saneamiento por defectos ocultos

9
Art. 1484 “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que
tuviere la cosa vendida:
- si la hacen impropia para el uso al que se destina,
- o si disminuye de tal modo ese uso que, debe haberlos conocido el comprador, no la
hubiese adquirido o hubiese dado menos precio por ella.

Pero no será responsable de los deterioros manifiestos o que estuvieren a la vista, ni

tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que por razón de su oficio o
profesión debía fácilmente conocerlos.”

Art. 1485 “ El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos
ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignoraba
los vicios ocultos de lo vendido”.

Art. 1486 “ En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre
- desistir del contrato, abonándose los gastos de pago,
- o rebajar una parte proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó
al comprador, tendrá este la misma opción y además sele indemnizara de los daños y
perjuicios si optare por la rescisión.”

Art. 1487 “ Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el
vendedor, sufrirá este la perdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del
contrato, con los daños y perjuicios.
Si no los conocía, debe solo, restituir el precio y abonar los gastos del contrato que
hubiese pagado el comprador.”.

Art. 1488 “ Si la cosa vendida tuviese algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde
después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar al vendedor el
precio que pago, con la rebaja del valor que la cosa tenia al tiempo de perderse.
Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.”.

10
Art. 1489 “En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y
perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.”.

Art. 1490 “ Las acciones que emanan de los cinco artículos precedentes se extinguirán a
los 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida.”.

3º) Saneamiento por vicios ocultos en animales

Art. 1491 “Vendiéndose dos o mas animales juntamente, sea por un precio alzado, sea
señalando uno para cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dará lugar solo a
su redhibición y no a la de los otros, salvo que aparezca que el comprador no hubiera
comprado el sano o sanos sin el vicioso.
Se presume esto ultimo cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se haya
señalado un precio separado para cada uno de los animales que los componen:”

Art. 1492 “ Lo dispuesto en el articulo anterior sobre la venta de animales se entiende

tambien aplicable a la venta de otras cosas.”.

Art. 1493 “ El saneamiento por vicios ocultos de los animales y ganados no tendrá lugar
en las ventas hechas en feria o en subasta publica, ni en la de caballerías enajenadas como
de deshecho, salvo el caso previsto en el articulo siguiente.”.

Art. 1494 “ No serán objeto de contrato de venta los ganados o animales que padezcan
enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos será nulo.
También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el
mismo contrato el servicio o uso para el que se adquieren, resultaren inútiles para
prestarlo.”

Art. 1495 “ Cuando el vicio oculto de los animales, aunque se haya practicado
reconocimiento facultativo, sean de al naturaleza que no basten los conocimientos
periciales para su descubrimiento, se reputara redhibitotio.

11
 Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, dejare de descubrirlo o manifestarlo, será
responsable de los daños y perjuicios.”.

Art. 1496 “ La acción redhibitoria que se funde en los vicios o defectos de los animales,
deberá interponerse dentro de 40 días, contados desde su entrega al comprador, salvo que,
por uso de la localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos..
Esta acción solo podrá ejercitarse respecto de los vicios o defectos de los animales que
estén determinados por la ley o por los usos locales.”

Art. 1497 “Si el animal muriese a los 3 días de comprado, será responsable el vendedor,
siempre que la enfermedad que ocasiono la muerte existiera antes del contrato, a juicio de
los facultativos.”.

Art. 1498 “Resuelta la venta, el animal deberá ser devuelto en el estado en que fue vendido
y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro debido a su
negligencia y que no proceda del vicio o defecto redhibitorio.”.

Art 1499 “ En las ventas de animales y ganados con vicios redhibitorios, gozará también
el comprador de la facultad de optar por rebajar proporcionalmente el precio; pero deberá
usar de ella dentro del mismo termino que para el ejercicio de la acción redhibitoria queda
respectivamente señalado.”.

5. LA DOBLE VENTA

El artículo 1473 del Código Civil establece lo siguiente:

“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se
transferirá a la persona que primeramente haya tomado posesión de ella con buena fe si
fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito
en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea

12
primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua,
siempre que haya buena fe.”
Este artículo dispone las reglas para resolver el conflicto de intereses que surge entre
dos adquirentes cuando han comprado la misma cosa de un mismo vendedor. Por supuesto
que las dos ventas no han podido celebrarse al mismo tiempo y por ello parece que la
prioridad en el tiempo ha de servir para la solución del problema. Sin embargo, nuestro
Derecho articula la compraventa en dos fases tal como hemos visto en otro lugar: la de
perfección del contrato, en el que surgen las obligaciones a cargo de una y otra parte, y la de
consumación mediante la entrega de la cosa y el pago del precio. Por ello, una prioridad
completa o absoluta sólo puede invocarla el primer adquirente que lo fuese no sólo en el
momento de la perfección, sino incluso en el de la consumación del contrato.
Por otra parte, la admisión de formas simbólicas o ficticias de tradición complica el
problema al hacer posible una entrega efectiva o material después de una entrega simbólica.
Hay que añadir el diverso régimen de la entrega según que se trate de bienes muebles o
inmuebles y se tendrá idea del cariz del problema que ofrece esta cuestión.
Como ha quedado expuesto repetidamente, el Código Civil español exige que se
produzca la tradición o entrega de la cosa para que el comprador adquiera la propiedad (arts.
609 y 1095), y no se considera entregada la cosa hasta el momento en que pasa a poder y
posesión del comprador. El primer comprador de una cosa que es enajenada y entregada a
un segundo comprador, sólo tiene contra el vendedor el derecho a reclamar por falta de
cumplimiento de una obligación de naturaleza personal (art. 1101). No puede esgrimir la
acción reivindicatoria contra el segundo comprador porque el primero no ha llegado a
adquirir el derecho real.
El Código, en el transcrito art. 1473, para resolver el conflicto de intereses entre los
dos compradores de un mismo vendedor se funda en los siguientes criterios. Ante todo hay
que distinguir entre venta de cosa mueble y de cosa inmueble.
En el caso de haberse vendido una cosa mueble a diferentes compradores, la
propiedad se transfiere a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena
fe (art. 1473. 1).
En el caso de venta de bienes inmuebles, hay que distinguir según que se haya
procedido o no a la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Según el segundo
párrafo del mismo artículo, “la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya

13
inscrito en el Registro”. Si la inscripción no se ha practicado, el tercer párrafo añade que la
propiedad pertenecerá “a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando la
posesión, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.
Algún autor como PUIG BRUTAU entiende que sólo cabe referirse a la posesión de
que habla este artículo a base de concebirla como efectiva posesión real o de hecho. Señala
que cuanto acabamos de exponer para fundamentar la regla de que es protegida la
adquisición de quien compra una cosa de alguien que la tenía en su poder y le desapodera de
ella, excluye que se confunda la posesión de que habla el art. 1473 con el concepto de
posesión resultante de alguna forma de tradición ficticia. En este sentido, la tradición
instrumental del art. 1462 Cc sólo puede tener eficacia a base de la inscripción de la
escritura en el Registro.
El problema examinado se presenta en todos los sistemas jurídicos, aunque aparece
enmarcado o condicionado por su propia estructura institucional. Así, por ejemplo, en el
sistema francés y pese a que la propiedad de los bienes se adquiere y se transmite por efecto
de las obligaciones, tratándose de bienes muebles resulta tan necesario como en nuestro
sistema que el vendedor quede desapoderado de la cosa vendida para que no pueda
transmitirla con eficacia a favor de un segundo adquirente.
En lo que se refiere propiamente a las cuestiones más puramente registrales del
tema, sobre todo en lo relativo a bienes inmuebles, interesa destacar cómo el precepto citado
ha estado también en la base de las discusiones en torno al concepto de tercero y la
aplicación del principio de la buena fe. Así las cosas, el artículo en cuestión serviría de base
para la diferenciación entre el tercero del art. 32 LH con respecto al del art. 34 del mismo
cuerpo legal. Dejando para otro lugar del programa todo lo referente al concepto de tercero
y su diferenciación por la doctrina en base a las tesis dualistas contrapuestas a las monistas,
sí interesa hacer algunas precisiones que vienen al hilo del tema, para lo cual nos basaremos
en pronunciamientos jurisprudenciales del Tribunal Supremo que en 2007 ha unificado la
doctrina sobre la materia.
La STS de 5 de Marzo de 2007, ha confirmado la aplicabilidad del Art. 34 LH a la
doble venta. El TS ha permitido con ello aplicar el Art. 34 LH al caso de la doble venta sin
exigir coetaneidad cronológica entre la primera y la segunda venta. Si el comprador adquirió
de titular registral, puede estar protegido por el 34LH y si de titular extraregistral, por el 32
LH. Con ello, se permite una interpretación del Art. 1473 CC que, según el TS, sea

14
coherente con los Art. 606 y 608 del propio Código y el 32, 33 y 34 LH.
En Sentencia de 7 de Septiembre de 2007, el Tribunal aclara que así se comprende lo
que dice la Exposición de Motivos de la LH de 1861 al señalar que el comprador poseedor
no inscrito lo es respecto del vendedor y no respecto de terceros que hayan inscrito. Con ello
no se quiere negar la efectividad erga omnes del derecho de propiedad, sino garantizar la
seguridad mediante la inscripción.

BIBLIOGRAFÍA

CASTÁN TOBEÑAS. Derecho Civil español común y foral. Tomo IV. 15º ed. Ed. Reus.
1993.
GÓMEZ GÁLLIGO, F.J. Y MADRIGAL GARCÍA, C. Derecho Hipotecario (Carperi, Madrid,
2011).
PARGA GAMALLO, M. Tema 66 civil Registros (inédito).
YLLA GARCÍA- GERMÁN, A. Tema sesenta y seis. Registros (inédito).

15
 DERECHO CIVIL III

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1. Obligaciones del comprador.

2. El pago del precio.
3. Garantías en caso de aplazamiento.
4. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 1.504 del
Código Civil.
5. La compraventa con pacto de retro.

1. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

El CC inicia la regulación de la compraventa con un intento de definición en el Art.

1445 a cuyo tenor “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo
que lo represente.”

Por tanto, los elementos personales de este contrato son el vendedor, que se obliga
principalmente a la entrega y saneamiento de la cosa vendida, y el comprador cuya
obligación principal es el pago del precio.

Pero del articulado del CC y del resto de la legislación aplicable se desprenden otras
obligaciones a cargo del comprador;

a) Pagar los intereses del precio en los supuestos del art. 1501 CC.

b) Recibir la cosa vendida como deber de colaboración al cumplimiento de la obligación

del vendedor, pues en caso contrario incurrirá en mora y el vendedor podrá liberarse de
su obligación mediante la consignación de la cosa, en base a lo dispuesto en el artículo
1176 CC.
c) Satisfacer ciertos gastos como:

1
  Los gastos de producción y recolección de los frutos que le pertenecen desde la
perfección del contrato, según el artículo 1095 CC.
 Los de la primera copia de la escritura y demás posteriores a la venta, salvo pacto
en contrario. 1455 CC.
 Los de transporte o traslación salvo el caso de estipulación especial 1465CC.

 El impuesto que grava las transmisiones patrimoniales, el IVA o el IAJD según los
casos.
 Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (Regla 8ª RD 17 XI 1989).

2. PAGO DEL PRECIO

No obstante, como ya hemos indicado, la obligación principal del comprador es pagar

el precio de la cosa vendida. Define LACRUZ el pago como la realización por parte del
comprador de la prestación que constituye el objeto de la obligación, con la consiguiente
satisfacción del interés del acreedor.
A estos efectos, el CC dispone:

Art. 1500 “El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo
y lugar fijados en el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se
haga la entrega de la cosa vendida.”

Art. 1501 “El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la
cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
1. Si así se hubiere convenido
2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta
3. Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1100.”

Los Arts. 1502 y 1503 regulan determinadas garantías en beneficio del comprador y el
vendedor, de las que nos encargaremos al estudiar las garantías, más adelante.

Formas de pago del precio. El pago del precio puede hacerse:

2
 - En persona al vendedor, de presente y en forma manual.
- En dinero o por medio de ciertos documentos mercantiles.
Dispone el Art. 1170: “El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie
pactado, y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga
curso legal en España.
La entrega de pagarés a la orden, letras de cambio u otros documentos
mercantiles, sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando
por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado.
Entretanto, la acción derivada de la obligación primitiva quedará en suspenso”.

Como formas especiales del pago, podrá citarse las siguientes:

1. Precio confesado.
2. Pago por consignación. As. 1176 y SS.
3. Pago por dación en pago y para pago.
4. Pago por asunción de deuda, retención, descuento.
5. Pago aplazado. El comprador adquiere la propiedad de la cosa y es deudor del
dinero.
6. Pago hecho por no residentes, aplicándose la legislación de inversiones exteriores.

La identificación de los medios de pago reviste especial importancia pues sin la misma
no cabe llevar a cabo la inscripción en el Registro del acto de finalidad traslativa en el que
hubiesen mediado los mismos. Así se desprende del Art. 254.3 LH, 6 y 7 de la Ley 36/2006;
y las Resoluciones de 5 de septiembre de 2009 y 5 de mayo de 2010, clarificadoras en éste
punto.

3. GARANTÍAS EN CASO DE APLAZAMIENTO

Tales garantías podemos clasificarlas en dos grandes grupos:

A) Convencionales: las más usuales son:

1. Pacto de reserva de dominio, por el que las partes difieren la eficacia traslativa del
negocio al momento en que se pague el precio en su totalidad y que ya hemos
estudiado en el tema anterior

3
 2. Pacto de reserva de hipoteca, mediante el cual el vendedor se reserva una hipoteca
sobre la cosa vendida en garantía del pago del precio aplazado

3. La condición resolutoria explícita o pacto de “Lex commisoria” en garantía del

precio aplazado, por el que se establece que de no pagarse el precio al vendedor en
el término señalado en el contrato se entenderá resuelto; cuya regulación se
encuentras en los artículos 1504 si se trata de bienes inmuebles y en el 1505 si se
trata de muebles, que luego examinaremos.

4. El pacto de afianzamiento en favor del comprador, por el que un tercero se

compromete a pagar al vendedor sino lo hace el comprador, siempre que el fiador
hubiera renunciado al beneficio de excusión.

B) Legales:
Las garantías de las que goza el vendedor para el cobro del precio son distintas según
hubiera entregado la cosa o no al comprador.

1. Cosa no entregada al comprador: el vendedor puede diferir la entrega de la cosa al

amparo de lo previsto en los artículos 1466 y 1467 CC, a cuyo tenor
Art. 1466 ' El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el
comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo
para el pago."
Art. 1467. ' Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida
cuando se haya convenido un aplazamiento o termino para el pago, si después de
la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el
vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo
convenido.'.

2. Cosa entregada al comprador:

Habiéndose verificado la entrega, contempla el Código una garantía en beneficio del
comprador y otra en beneficio del vendedor.
Respecto de la primera, el comprador puede suspender el pago del precio, disponiendo
el Art. 1502 “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa

4
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria,
podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación
o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado
que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a
pagar el precio”.
En beneficio del vendedor, añade el Art. 1503 “ Si el vendedor tuviere fundado
motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover
inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiese este motivo se observará lo
dispuesto en el artículo 1124”.
Por tanto, para la aplicación de lo dispuesto en el citado precepto se requiere;
a) que se trate de una compraventa de bienes inmuebles
b) que el precio esté aplazado contractualmente y, por consiguiente, no haya
todavía incumplimiento de la obligación de entregarlo, que pudiera
autorizar la aplicación del art. 1124 CC
c) que la conducta del comprador produzca en el vendedor el temor fundado
de perder la cosa y el precio

El privilegio del vendedor de cosa mueble. El Art 1922.1º, dispone: “Con relación a
determinados bienes muebles del deudor (comprador), gozan de preferencia: los créditos
por construcción, reparación, conservación y precio de venta de bienes muebles que estén
en poder del deudor hasta donde alcance el valor de los mismos”.

4.EXAMEN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA: EXÁMEN

DEL ARTÍCULO 1504 CC

La condición resolutoria explícita en la compraventa es una estipulación por la que se

establece que la falta de pago del precio en el término convenido, o en cada uno de los plazos
señalados, producirá la resolución de la venta.

La falta de pago del precio produce con carácter general el efecto del Art. 1124 CC, pues
al ser la compraventa un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas para las partes
contratantes en caso de incumplimiento por el comprador, el vendedor podrá escoger entre
exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono

5
de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de haber optado
por el cumplimiento cuando este resulte imposible”.

No obstante, hay que apuntar que por lo que se refiere a la resolución del Art. 1124 o
condición resolutoria implícita, que respecto de los contratos de compraventa, habrá que estar
primero a la lex especialis que, según la naturaleza inmueble o mueble de los bienes vendidos,
vienen contempladas en los art. 1504 o 1505, tal y como ha precisado la jurisprudencia del TS.

Para en caso de inmuebles, dispone el Art. 1504 que “En la venta de bienes inmuebles,
aún cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido
tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aún
después de expirado el término, interín no haya sido requerido judicialmente o por acta
notarial. Hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo término.

En caso de venta de bienes muebles, el Art. 1505 CC añade que “Respecto a los bienes
muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor,
cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya
presentado, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el
pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.”
A diferencia de lo que sucede con la venta de bienes inmuebles, aquí tiene lugar la
resolución de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento.
A decir de GARCÍA GOYENA, la razón de ello estriba en que, dada la variabilidad de
las cosas muebles, el menor retardo podría ocasionar un perjuicio irreparable, mientras que
tratándose de bienes inmuebles, puede establecerse cierto temperamento, cual es la necesidad de
requerimiento, por no darse en ellos los mismos inconvenientes.

EXAMEN DEL ARTICULO 1504 CC:

En base a la jurisprudencia del TS y de la DGRN sobre la interpretación del art. 1504 del CC,
podemos hacer los siguientes comentarios;

1. Relación y diferencias entre el art. 1124 y 1504 CC:

El art. 1124 CC, que juega como sanción resolutoria para cualquier incumplimiento

6
contractual, ha de ceder cuando se trata del supuesto específico de venta de bienes inmuebles
con precio aplazado, en cuyo caso funciona en plenitud el art. 1504 CC.

La Jurisprudencia compatibiliza el contenido de ambos preceptos, entendiendo que el art.

1504 CC es una especialidad del 1124 CC referida a los bienes inmuebles, de tal manera que
frente a la regla general que contiene el segundo, para toda clase de obligaciones recíprocas, es
de aplicación el primero, de modo específico y concreto, cuando se trata de un contrato de
compraventa de bienes inmuebles.

Esto supone que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el art. 1504 hayan de
concurrir los requisitos que la doctrina considera indispensables para el ejercicio de la
contemplada en el art. 1124, esto es;

1. existencia de un vínculo contractual

2. reciprocidad de las prestaciones estipuladas
3. incumplimiento grave de las que incumbían al deudor
4. quien insta la resolución haya cumplido por su parte las obligaciones que le
incumbían.

Por tanto, ambos preceptos no se eluden entre sí, sino que se complementan. La
especialidad del artículo 1504 respecto del 1124 CC estriba en exigir como requisito previo para
que la resolución pueda llevarse a cabo un requerimiento judicial o notarial de pago, toda vez
que en tanto dicho requerimiento no de haga, el deudor puede abonar la deuda.
De lo dicho se desprende que el artículo 1504 es mas benévolo que el 1124, pues
autorizan a pagar después de vencido el plazo hasta que se realice el requerimiento en forma,
pero una vez realizado este resulta de mayor severidad, ya que determina la resolución sin
admitir causas justificativas y prohibiendo de forma expresa la concesión de un nuevo termino
para cumplir la obligación.

2. Requisitos necesarios para que proceda la resolución

1. Que se trate de una compraventa de bienes inmuebles con aplazamiento del pago
del precio. En consecuencia no será aplicable en las ventas al contado

7
 2. Que el comprador no pague el precio en el término convenido; impago que puede
ser total o parcial, e incluso cabe la condición resolutoria explícita por falta de pago de
los intereses convenidos o pactados, tal como entendió la DGRN en la R. 8 Octubre
1991.

La más reciente jurisprudencia viene proclamando que la resolución a tenor del art. 1504
CC no requiere una actitud dolosa del incumplidor, que es a lo que apunta la frase “actitud
deliberadamente rebelde” al incumplimiento, sino que es suficiente una voluntad obstativa del
comprador al cumplimiento del contrato que frustre al menos el fin económico del contrato y
las legítimas esperanzas de la contraparte.

3. Que el comprador haya sido requerido judicial o por acta notarial al pago.

En cuanto a la naturaleza y contenido de este requerimiento o notificación, el TS ha

declarado reiteradamente que tiene que ser un requerimiento resolutorio, es decir, un
requerimiento en el que el vendedor manifieste al comprador su voluntad de dar por resuelto el
contrato ante la falta de pago del precio en el plazo convenido; no siendo suficiente un
requerimiento que contenga una simple reclamación del pago.

En consecuencia, si el requerimiento ha tenido carácter resolutorio, el pago que después

del mismo pretenda realizar el comprador será extemporáneo y podrá ser rechazado por el
vendedor. No obstante, si el vendedor acepta el pago, el requerimiento perderá su eficacia.

Y si el requerimiento se ha limitado a una simple reclamación del precio, el pago

posterior hecho por el comprador impedirá el ejercicio de la acción resolutoria.

4. Que el vendedor haya cumplido por su parte todas las obligaciones que para el
mismo se deriven del contrato, ya que como ha declarado el TS no tiene derecho a
pedir la resolución de la compraventa el vendedor incumplidor.

La DGRN en RR. 29 Octubre 1982 y 17 de septiembre de 1997 ha considerado que

cuando el precio está representado por letras de cambio, es preciso que el vendedor ponga a

8
disposición del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago, con el fin de evitar
que se puedan poner al cobro diversas letras después de resuelta la venta.

3. Alcance de la condición:

Hoy tanto la doctrina mayoritaria como la jurisprudencia del TS están de acuerdo en que
aunque no se mencione en el contrato privado de compraventa la existencia del pacto de lex
comisoria ello no impide su operatividad legal pues es claro que el art. 1504 CC no impone para
que funcione su sanción que se recoja taxativamente en el acto de compraventa correspondiente,
sino que es suficiente que se dé el supuesto de hecho, esto es, que se trate de una compraventa
de bienes inmuebles con precio aplazado. Lo que ocurre es que es necesario que conste de
forma expresa para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo
dispuesto en los arts. 9.2 LH y 51.6ª RH.

Efectos respecto a terceros: Desde la reforma hipotecaria 1944 para que el tercero
quede afectado ya no es suficiente que conste en el Registro el aplazamiento del pago,
disponiendo el art. 11 LH:

Art. 11 LH. "La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo
anterior, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquel
por hipoteca o se dé a la falta de pago en carácter de condición resolutoria
explícita.
En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más
fincas, se determinara el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicara a las permutas o adjudicaciones
en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en
dinero o en especie."

4. Efectos:

La facultad resolutoria del contrato puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, según

reiterada doctrina del TS, por vía judicial o fuera de ella, mediante declaración del acreedor, y

9
sólo si se impugna por la otra parte queda sometido a la sanción de los Tribunales, que habrán de
declarar bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho. Así;

-- Si el comprador no se allana al requerimiento o no contesta al mismo, quedará

resuelta la compraventa.

-- Si el comprador se opone alegando que no tiene obligación de satisfacer el precio

que se le reclama, el vendedor tendrá que instar judicialmente la resolución del
contrato.

La resolución contractual produce efectos, no desde el momento de la extinción de la

relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir con efectos ex tunc (y
no ex nunc), lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se
hubiera concluido, y por tanto, el efecto fundamental de la resolución será la restitución
recíproca de prestaciones (Art. 1123CC). Así lo entendió la STS de 11 de octubre de 1995.

Registralmente: Cumplida la condición resolutoria, es decir, cuando no se paga el

precio, procede dejar sin efecto la venta, volviendo a inscribir la finca o derecho a nombre del
vendedor o su causahabiente. Para ello el Art. 59 RH. "Si en la venta de inmuebles o
derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo
convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato, será necesario para
verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su causahabiente:

-- que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el

vendedor de quedar resuelta la venta
-- y se acompañe el título del vendedor."

Ahora bien, sobre los requisitos para practicar la reinscripción han incido
numerosas resoluciones de la DGRN, a partir especialmente de la R. 29 Diciembre 1982, las
cuales viene a exigir otros dos presupuestos para la inscripción, que son:

1.- Que no haya habido oposición a la notificación resolutoria.

2.- Que se haya consignado el precio pagado por el comprador y los intereses a favor y

10
 en interés del comprador o de los posibles terceros posteriores.

1.- Si el comprador formula oposición, la resolución de 1982 (y posteriormente Res.

19 julio de 1994, 8 mayo de 2003) entendió que esa oposición hace inviable la reinscripción a
favor del vendedor por quedar reservada la cuestión al correspondiente juicio declarativo. El
fundamento, la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo que venía exigiendo para
decretar la resolución una voluntad rebelde al cumplimiento.
Sin embargo, ROCA SASTRE hace notar que en la actualidad esta doctrina de la
voluntad rebelde ha sido abandonada por el Tribunal Supremo, que concluye por dar carta de
naturaleza al impago simplemente objetivo, sin exigir una voluntad rebelde que equivaldría a
exigir dolo en el incumplimiento y dejar el contrato, a la postre, en manos exclusivas del
comprador, en contravención con lo dispuesto en el art. 1256 cc.
GÓMEZ GALLIGO, a diferencia de MARTÍNEZ SANCHIZ, estima que no debe de
decidirse judicialmente la cuestión del incumplimiento en caso de oposición del comprador
pues, de lo contrario, la resolución vía artículo 1504 Cc sería entonces más gravosa que la del
art 1124 Cc

2.- Por otra parte, en cuanto al requisito de la consignación del precio pagado por el
comprador, el Art. 175,6 RH dispone «Las inscripciones de venta de bienes sujetos a
condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la
rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado
la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de
los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan,
haya de ser devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren
constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo
documento, siempre que se acredite la referida consignación. »
Ésta regla responde a que la hipotética cláusula penal conexa puede ser moderada
judicialmente ex arts 1152.2º, 1154 CC (Res. 29 de diciembre de 1982, 19 de julio de 1994,
28 de marzo de 2000, 8 de mayo de 2003, 20 de diciembre de 2005).

Respecto de la cancelación de cargas en el Registro, según la Res de 9 de junio de

2010, (en línea con las Ress DGRN de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 15 de

11
noviembre de 2005), los derechos reales o cargas (como anotaciones preventivas de
embargo), posteriores a la condición resolutoria explícita del 1504 Cc deben de extinguirse,
(arts 9-2.°, 23, 34, 37, 82 párrafo 2 y 107 n.º 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 párrafo 1,
175 n.º 6 del Reglamento Hipotecario---, de forma que la resolución del dominio o derecho
real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la
cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (artículos 513.6º, 529 y 1.124 del
Código civil, 11 y 107 de la Ley Hipotecaria).
Como para el pleno desenvolvimiento de la condición resolutoria se necesita que se
acredite que concurren los presupuestos de hecho de la resolución antes señalados, los
cuales no resultan del Registro, y como los terceros no han de soportar necesariamente
cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución,
debe de admitirse la concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución no solo por el
comprador, sino también por los titulares de derechos reales y cargas posteriores al derecho
de dominio del comprador, bien en sede notarial (consentimiento a la cancelación), bien en
sede judicial si se oponen siendo demandados judicialmente (tanto en el caso de que no lo
admita el comprador o se oponga a la resolución, como en el caso de que se admita por el
propio comprador).
Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y
adquirente concierten acuerdos sobre la resolución, ya que la inadmisibilidad de la
disposición de los derechos ajenos (en este caso el del acreedor que obtuvo el embargo) o de
la renuncia en perjuicio de terceros (vid. artículos 6-2.º y 1.937 del Código civil; 107-1.º de la
Ley Hipotecaria y 175-1.º del Reglamento Hipotecario), la eficacia real del embargo
(Resolución DGRN de 6 de septiembre de 1988), y la fuerza protectora de los asientos del
Registro (artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), determinan que sólo la resolución del
derecho embargado que se produzca en los términos registralmente constatados gozará de ese
efecto extintivo.

5. LA COMPAVENTA CON PACTO DE RETRO

Bajo la rúbrica "De la resolución de la venta", y dentro del Título dedicado al

contrato de compraventa, dice el Código en su Art. 1506 " La venta se resuelve por las
mismas causas que todas las obligaciones, y además por las expresadas en los capítulos
anteriores, y por el retracto convencional o por el legal."

12
 El CC regula el pacto de retro en los arts. 1507 CC ss, en el primero de los cuales lo
define diciendo:

Art. 1507. "Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserva el

derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el
art. 1518 y lo demás que se hubiere pactado."

El origen del retracto convencional se encuentra en Roma en el pacto de

"retrovendendo", que en Las Partidas tomara el nombre de "carta de gracia", regulando los
Códigos modernos las ventas con ese pacto.

Las ventas con pacto de retro son criticadas por la doctrina en dos sentidos:
1.- Porque hace incierta la propiedad, por la amenaza constante de resolución que
pesa sobre el comprador. Precisamente para paliar este inconveniente, la ley establece un
plazo breve de 4 años para el ejercicio de este derecho, que las partes pueden ampliar hasta
10.
2.- Se afirma también que este pacto fomenta la usura, sobre todo cuando se
utilizaba como medio de garantía sustituyendo al préstamo o la hipoteca. El contrapunto a
esa usura será la aplicación de la Ley Azcarate 23 Junio 1908.
De todas formas hoy, con la mayor abundancia y facilidad del préstamo, y la
seguridad proporcionada por la hipoteca inscrita en el registro, se ha reducido el uso de esa
modalidad de garantía, muy frecuente en el siglo XIX.

A) NATURALEZA:

Hay que distinguir en este punto dos cuestiones: la naturaleza de la venta afectada por
el pacto de retro, y la naturaleza del derecho del retrayente.

1.- En relación a la venta, el pacto de retro no altera su naturaleza, y constituye sobre

ella una condición resolutoria.

- Si la condición se cumple, la venta se resuelve con efectos retroactivo, teniéndose

por no hecha, con devolución de las prestaciones reciprocas (Art. 1123)

13
 - Si la condición no se cumple, se perfecciona el derecho del comprador, que
"adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa vendida." art. 1509 CC

2.- En cuanto al derecho de retrayente, se le atribuye al vendedor con el pacto de

retro un derecho real, como se desprende claramente del:

Art. 1510. " El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga
su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho
mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria
respecto a terceros."

Este carácter real lo confirma el art. 107.8 LH, que permite hipotecar " El derecho de
retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin
retraerlos previamente en nombre de deudor en el tiempo en que este tenga derecho y
anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de
retracto no solo subsistirá la hipoteca, sino que esta recaerá directamente sobre los bienes
retraídos.”

B) CONDICIONES DE EJERCICIO:

1) Plazo: Art. 1508. "El derecho de que trata el artículo anterior durara, a falta de pacto
expreso, 4 años, contados desde la fecha del contrato. En caso de estipulación, el plazo no
podrá exceder de 10 años."

Estos plazos, calificados por el Tribunal Supremo de caducidad y no de prescripción,

no pueden sobrepasar en total los 10 años. Su incumplimiento no da lugar a la nulidad de la
venta, sino a un corte jurídico hasta los límites que la ley permite.

2) Legitimación activa: Pueden ejercitar el retracto el vendedor y sus causahabientes, asi

como los acreedores del vendedor a través de la acción subrogatoria. En este sentido:

14
 Art. 1512. "Los acreedores del vendedor no podrán hacer uso del retracto
convencional contra el comprador sino después de haber hecho excusión en los
bienes del vendedor".

Por otro lado;

Art. 1513. "El comprador con pacto de retro de una parte de una finca indivisa que
adquiere la totalidad de la misma en el caso del art. 404, podrá obligar al vendedor a
redimir el todo, si este quiere hacer uso del retracto."

Regula el Código algunos supuestos de pluralidad de retrayentes en los siguientes

artículos:
Art. 1514. "Cuando varios, conjuntamente y en un mismo contrato, vendan una
finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar ese derecho más
que en su parte respectiva.
Lo mismo se observara si el que ha vendido por si solo una finca ha dejado varios
herederos, en cuyo caso cada uno de estos solo podrá redimir la parte que hubiese
adquirido."

Art. 1515. " En los casos del artículo anterior, el comprador podrá exigir que todos
los vendedores o coherederos se pongan de acuerdo sobre la redención de la
totalidad de la cosa vendida; y si así no lo hicieren, no se podrá obligar al
comprador al retracto parcial."

Art. 1516. "Cada uno de los copropietarios de una cosa indivisa que hubiese
vendido separadamente su parte, podrá ejercitar con la misma separación el derecho
de retracto por su porción respectiva, y el comprador no podrá obligarle a redimir la
totalidad de la finca."

3) Legitimación pasiva: La acción se debe ejercitar contra todo poseedor que traiga su
derecho del comprador, aunque en el segundo retracto no se haya hecho mención del retracto
convencional. Se exceptúa lo dispuesto en la LH respecto a terceros (Art. 1510)

15
 En caso de pluralidad de retraidos, el Art. 1517 señala "Si el comprador dejare
varios herederos, la acción de retracto no podrá ejercitarse contra cada uno sino por su
parte respectiva, ora se halle indivisa, ora se haya distribuido entre ellos.
Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los
herederos, la acción de retracto podrá ejercitarse contra el por el todo."

C) EFECTOS:

Art. 1511. “El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.”

Art. 1518. "El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar
al comprador el precio de la venta, y además:
1.- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta.
2.- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."

Art. 1519. "Cuando al celebrarse la venta hubiere en la finca frutos manifiestos o

nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya a tiempo del retracto.
Si no los había al tiempo de la venta y los hay al del retracto, se prorratearan entre
el retrayente y comprador, dando a este la parte correspondiente al tiempo que
poseyó la finca en el último año, contado desde la venta."

Art. 1520. "El vendedor que recobre la cosa vendida la recibirá libre de toda carga
o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los
arriendos que este haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que
radique."

BIBLIOGRAFÍA

CASTÁN TOBEÑAS. Derecho Civil español común y foral. Tomo IV. 15º edición. 1993.
GÓMEZ GÁLLIGO, F.J. Y MADRIGAL GARCÍA, C. Derecho Hipotecario (Carperi, Madrid, 2011).

16
PARGA GAMALLO, M. Tema 66 civil Registros (inédito).
PRIETO GARCÍA, Igor. La cancelación de derechos reales (dominio incluido) y cargas
posteriores al derecho del comprador sujeto a condición resolutoria explícita, requiere que
estos titulares presten su consentimiento a la resolución (que admitan que concurren sus
presupuestos de hecho) o en caso contrario ser demandados judicialmente. Nota de
actualización al tema 68 de civil de Registros (inédita).
YLLA GARCÍA-GERMÁN, A. Tema sesenta y seis. Registros (inédito).

17
 D. CIVIL III

COMPRAVENTA

1. COMPRAVENTA. ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES.

PROHIBICIONES
2. LA TRANSMISIÓN DEL DOMINIO EN LA COMPRAVENTA
3. CLASES DE COMPRAVENTA
4. LA VENTA EN FUNCIÓN DE GARANTÍA
5. LA VENTA DE COSA AJENA

1. COMPRAVENTA. ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES.

PROHIBICIONES

A) CONTRATO DE COMPRAVENTA

Historia: El contrato de compraventa fue en el Derecho Romano uno de los contratos

típicos por la importante función que desempeñó para el intercambio de bienes. En su evolución,
podemos señalar una progresivo perfeccionamiento desde la compraventa real, manual, o natural,
propia del Derecho Romano primitivo, mediante una forma solemne (mancipatio) o no solemne
(traditio) hasta la compraventa consensual y productora de obligaciones, propia del Derecho
Romano Clásico. Para transmitir la propiedad se necesitaba la entrega o traditio.
La compraventa consensual y traslativa de dominio, tal y como la conocemos en la
actualidad, tiene su antecedente más cercano en la regulación llevada a cabo por el Code francés.

Concepto:
a) El concepto legal viene recogido en el Art. 1.445 CC, que lo define al decir que por el

1
contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
b) Como definición doctrinal, podríamos definirlo como un contrato principal, consensual,
bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, por el cual una persona se obliga a transferir a otra el
dominio de una cosa, como contraprestación onerosa por el dinero que recibe de ésta con el carácter
de precio.

De dicha definición, se desprenden los siguientes Caracteres:

1- Es un contrato Principal.
2- Consensual, como resulta de los Arts. 1445, 1450 y 1451, de modo que no nos
encontramos ante lo que en Derecho alemán sería un Realcontract sino un Dinglicher vertrag, pues
la entrega no se produce como elemento para la perfección del contrato, sino quod effectum. No es,
por la tanto, un contrato real.
3- Bilateral.
4- Oneroso.
5- Generalmente conmutativo, aunque puede ser aleatorio.
6- Y traslativo, si bien sobre éste carácter deberíamos puntualizar que sólo es traslativo en
sistemas como el francés en los que la transmisión del dominio se verifica solo consensu. En
sistemas como el español, lo correcto sería decir que es un contrato de finalidad traslativa, pues la
transmisión del dominio sólo se producirá junto con el modo (entrega o traditio), Art. 609 CC.

B) ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMAES

1. Elementos personales
Son: El vendedor, que se obliga a entregar la cosa.
El comprador, que se obliga a pagar por ella el precio.

Sobre su capacidad dispone el Art. 1.457: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta
todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones
contenidas en los artículos siguientes”.

2. Elementos reales. Son la cosa y el precio.

2
- La cosa: pueden ser objeto de la compraventa todas las cosas y los derechos. Han de reunir los
siguientes requisitos:
* Existencia real o posible. Artículo 1.272: “No podrán ser objeto de contrato las cosas o
servicios imposibles”.
Existencia al tiempo de celebrarse el contrato: el Art. 1460 regula las consecuencias tanto
de la pérdida total como de la pérdida parcial al decir: “Si al tiempo de celebrarse la venta se
hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si
hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la
parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido”.

• Lícita. Artículo 1.271-1 “pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no estén
fuera del comercio de los hombres, aun las futuras”.

• Determinada. Así lo exige el Art. 1445, pero conforme al artículo 1.273 no se requiere
determinación actual, sino que basta que se pueda determinar sin necesidad de nuevo
convenio.

- En cuanto al precio, se exigen los siguientes requisitos:

• Consistente en dinero. Así resulta del artículo 1.445. Es la nota que distingue la
compraventa de las permutas. El artículo 1.446 dice: “Si el precio de la venta consistiera
parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta
de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa
dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso
contrario”.

• Verdadero o real, por el carácter oneroso de la compraventa.

• Determinado. Resulta del artículo 1.445 (“precio cierto”).

En relación con el artículo 1.273, el artículo 1.447 dice: “Para que el precio se tenga por
cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio
de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato”.

3
 Añade el artículo 1.448 que “También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores,
granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en
determinado día, Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, Bolsa o
mercado, con tal que se acierto”.
Aplicando la regla general del artículo 1.256 el artículo 1.449 dice que “El señalamiento del
precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.

• ¿Debe ser justo el precio? No lo exige el Código, no admitiendo la rescisión por

lesión a diferencia del Derecho Romano y de los Derechos catalán y navarro. Como
excepciones a esta regla general de libertad de precios podríamos señalar la
rescindibilidad de determinadas ventas de bienes de menores o ausentes ex Art. 1291
CC, así como los supuestos de fijación de precios tasados como es el de las viviendas
protegidas.

• Lo anterior nos lleva a estudiar la licitud del precio. El precio ha de cumplir los límites
máximos fijados por las disposiciones administrativas en casos como el que
mencionamos de las viviendas protegidas. La Jurisprudencia entendió que si se infringe
el precio máximo, este debía quedar reducido al máximo legal. Sin embargo, más
recientemente, considera que la sanción administrativa es el efecto distinto para el caso
de contravención (Art. 6 CC).

3) Elementos formales:

1. En cuanto a la forma de celebración, la compraventa se perfecciona por el mero

consentimiento. El Art 1.450 dispone que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor,
y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Por razón de la perfección, encontramos ciertas especialidades:

1. Promesa de venta. El Art. 1451 señala “La promesa de vender o comprar, habiendo
conformidad en las cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar
recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para el vendedor y

4
comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente
libro”.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 5 de octubre de 2005, señaló que la promesa de venta,

aun hecha en documento público, no produce la transmisión del dominio, sino que habría que
considerarla como un precontrato que no produce los efectos del contrato principal de compraventa
posterior, en cuya virtud se adquiere el dominio mediante la tradición.

2. Compraventa a ensayo o prueba y “ad gustum”.

Según el artículo 1.453: 1) “La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa
vendida, 2) y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se
presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva”.
La mayoría de la doctrina distingue:
· La venta a ensayo (circunstancias de carácter objetivo).
· La venta ad gustum (depende de circunstancias subjetivas)

3. En cuanto a los casos de intervención de las arras. Pueden ser:

1ª) Confirmatorias.
2ª) Penales.
3ª) Penitenciales o de desistimiento.
El Código les da este último carácter en el Art 1.454 al decir “Si hubiesen mediado arras o
señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a
perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pero la Jurisprudencia, entiende que esta regla es interpretativa, y que deben presumirse
como confirmatorias o anticipo del precio.

En cuanto a la formalización de la compraventa, rige la libertad de forma del artículo

1.278 C.C. Como Excepciones podríamos mencionar:
1. La exigencia de Escritura pública en los casos del Art. 1280 en relación con el 1279
(forma de valer o ad probationem).
- Además será necesaria y esencial (ad solemnitatem) cuando se estipule por las partes.
En ambos casos, según el Art. 1455: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de
cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del

5
comprador, salvo pacto en contrario”.
En éste punto, hemos de tener presente que si se pretende la inscripción de la transmisión del
dominio con causa en una compraventa será preciso otorgar Escritura ex. Art. 3 LH, y que
conforme al Art. 1462 CC, el otorgamiento de éste equivale a la entrega.

2. Finalmente el art. 1456 contempla la venta forzosa diciendo "La enajenación

forzosa por causa de utilidad pública se regirá por la que establecen las leyes especiales”, en concreto
la Ley de 16 XII 1954.

C) PROHIBICIONES

La antigua prohibición de contratación entre cónyuges ha desaparecido al establecer el Art.

1458 “El marido y la mujer podrán venderse bienes recíprocamente”.
Por ello, solo aludiremos a las del Art. 1459:
“No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:
1º Los que desempeñan algún cargo tutelar, los bienes de la persona o
personas que estén bajo se guarda o protección.
2º Los mandatarios, los bienes de cuya administración estuviesen encargados.
3º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos
y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
Esta disposición regirá para Jueces y peritos que de cualquier modo
intervinieran en la venta.
5º Los Magistrados, Jueces, Individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y
Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuvieren en litigio ante el Tribunal en
cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición
al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de ésta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre
coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en el nº5 comprenderá a los Abogados y
Procuradores, respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan
por su profesión y oficio”.
6
 El efecto de la vulneración de la prohibición es la nulidad del contrato celebrado contra la
misma (Art. 6.3 Código Civil).

2. LA TRANSMISIÓN DEL DOMINIO EN LA COMPRAVENTA

Uno de los principales problemas que se plantean en el ámbito de la compraventa es el de la

transmisión del dominio, que a su vez plantea dos cuestiones:
 Si el solo contrato de compraventa basta para transmitir el dominio.
 Si es obligación del vendedor transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador.
La primera cuestión tiene en nuestro Derecho positivo una respuesta negativa, pues frente al
sistema de transmisión consensual del dominio del Código francés, que recogió el Proyecto español de
1851 y que fue defendido por GARCÍA GOYENA, nuestro Código vigente sigue fiel a la tradicional
doctrina del título y modo.
En consecuencia, el contrato de compraventa para que transmita el dominio debe ir
acompañado de la entrega de la cosa, cumpliéndose así los dos requisitos del título y modo, tal y como
sanciona el artículo 609 CC.
En cuanto a la segunda cuestión, se trata de un problema más complejo en el que interfieren
los antecedentes históricos, el Derecho comparado, la doctrina y la poca claridad del Código Civil.
 En el Derecho romano, el vendedor no estaba obligado a transmitir la propiedad al
comprador sino sólo a entregarle la cosa y mantenerle en la pacífica posesión de la misma.
 Pero en Derecho moderno hay una tendencia a imponer al vendedor esta obligación pues
cuando el comprador celebra un contrato de compraventa lo que pretende es adquirir la
propiedad de la cosa y no sólo su posesión.
 Códigos como el francés, el italiano o el alemán establecen con claridad la obligación del
vendedor de transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador
 El CC español no establece nada al respecto, dividiéndose en este punto la doctrina:

a) Un amplio sector entiende que la transmisión del dominio no es esencial a la

compraventa ni obligación taxativa del vendedor.
Así, ROCA SASTRE entiende que nuestro CC sigue sustancialmente el sistema romano en el
que la venta sólo genera obligaciones, y según ALBALADEJO la transmisión de la propiedad no es
esencial, ni siquiera natural en la compraventa sino sólo el supuesto normal.
7
 Como argumentos de esta tesis se alega:
1. que los artículos 1445 y 1461 CC sólo obligan a entregar la cosa vendida pero no a
transmitir el dominio.
2. que la acción de saneamiento por evicción contra el vendedor se da en el sólo caso
de que el comprador sea perturbado en su posesión legal y pacífica, y no por el
hecho de faltarle al vendedor la propiedad (1474 CC).
3. que el CC admite la venta de cosa ajena y la venta con pacto de reserva de
dominio, que no se podrían entender si la transmisión de la propiedad fuera
obligación esencial del vendedor.
b) Otros autores sostienen la tesis contraria porque sólo así se comprenden las alusiones de
los artículos 1473 y 1509 CC a la transmisión del dominio como efecto de la compraventa.
Y alegan que el hecho de que el CC no se refiera a la transmisión del dominio en la
compraventa se entiende si pensamos que dada la teoría del título y modo, la propiedad
sólo se transmite si el contrato va acompañado de la entrega de la cosa.
c) DIEZ PICAZO y GULLON concluyen con una tesis intermedia, señalando;
 que aunque se mantenga la tesis de que el vendedor no está obligado a transmitir la
propiedad al comprador no es menos cierto que no hay ningún precepto en el CC que
prohíba al vendedor asumir esta obligación expresa o tácitamente
 es más, esto es lo que ocurre por regla general en el tráfico ordinario, hasta tal punto
que se entiende que es una de las obligaciones que integran el contrato de
compraventa, fundada en los usos.
En la Jurisprudencia también ha habido dudas aunque parece predominar la tesis de la STS de
27 Mayo 1959 que dice que el contrato de compraventa se caracteriza precisamente por la transmisión
que por él se hace del dominio de una cosa.
El problema de la transmisión del dominio en la compraventa se plantea sobre todo en tres
casos:
1. Venta de cosa ajena, como luego veremos.
2. Doble venta, regulada en el Art. 1473 CC y para cuyo estudio nos remitimos a otro tema
posterior.
3. Venta con pacto de reserva de dominio.
Por el pacto de reserva de dominio, que tiene por objeto garantizar el pago del precio, las partes
difieren la eficacia traslativa del negocio al momento en que se paga la totalidad del precio.
Admisibilidad:

8
 Desde el punto de vista teórico, este pacto es admisible ya que no hay ningún precepto en el
CC que lo prohíba, y por tanto cabe dentro del marco que para la autonomía de la voluntad señala el
art. 1255 CC.
Desde el punto de vista jurisprudencial, ha sido declarado lícito por una antigua y reiterada
jurisprudencia. Así las Sentencias de 10 Junio 1958, 19 Mayo 1989 o 12 Julio 1996.
Desde el punto de vista práctico, es un pacto muy frecuente en el tráfico de ciertos bienes
muebles comprados a plazos, y en este ámbito recibe su reconocimiento legal en la Ley 17 Julio 1965,
hoy derogada y sustituida por la Ley 13 Julio 1998 de Venta a Plazos de bienes muebles.
Esta Ley tienen por objeto sólo la venta a plazos de bienes muebles corporales no consumibles
e identificables, y en base a lo dispuesto en su artículo 7.10, la reserva de dominio no es un elemento
esencial del contrato que la misma regula, sino accidental, pues la cláusula de reserva de dominio debe
pactarse expresamente en el contrato.

Naturaleza: La doctrina mayoritaria, así como la jurisprudencia del TS, entienden que se trata
de una condición suspensiva que condiciona no el contrato sino la obligación de transmitir el pleno
dominio de la cosa vendida al comprador al hecho de que se pague por completo el precio convenido.

Efectos: De las citadas sentencias que abordan el tema se desprenden los siguientes;
a) Antes del pago del precio:
El Vendedor sigue siendo dueño de la cosa vendida pero no puede venderla de nuevo, y el
comprador sólo adquiere su posesión estando obligado a mantener su integridad y no puede enajenarla
ni adquirirla por usucapión. Si el comprador la transmite a un tercero, el vendedor podrá reivindicarla
ya que sigue siendo dueño de ella, salvo que se trate de un tercero protegido por la vía de los artículos
34 LH o 464 CC.
Si un acreedor del comprador logra que se trabe embargo sobre la cosa, el vendedor podrá
ejercitar una tercería de dominio para levantar dicho embargo. Aunque aquí la jurisprudencia exige,
para evitar confabulaciones entre vendedor y comprador en perjuicio de terceros, que se acredite la
autenticidad y certeza de la fecha del contrato anterior al embargo.

b) Pagado el precio convenido:

Se cumple la condición y el comprador adquiere “ipso iure” el dominio de la cosa vendida con
efectos retroactivos.
c) Si no se paga el precio:

9
 Entran en juego otras cláusulas que normalmente acompañan al contrato, por las cuales éste se
resuelve, o bien las reglas generales que facultan al acreedor a pedir la resolución.

3. CLASES DE COMPRAVENTA

Podemos establecer con CASTÁN cinco clasificaciones:

1. Por su regulación legal
Se divide la venta en civil y mercantil. Según el artículo 325 CCom, se reputa mercantil “la
compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o
bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa”.
Pero, por excepción no se consideran mercantiles según el artículo 326 Ccom:
1. Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo
encargo se adquieren
2. Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos de los frutos o
productos de sus cosechas o ganados o de las especies en que se les paguen las rentas
3. Las ventas que de los objetos construidos o fabricados por los artesanos hicieren éstos en
sus talleres
4. La reventa que haga cualquiera persona no comerciante del resto de los acopios que hizo
para su consumo.”

2. Por razón de sus disposiciones legales

Ventas comunes u ordinarias: se rigen por las disposiciones generales del CC.
Ventas específicas: se rigen por preceptos de excepción, como ocurre con la venta de los bienes
inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos de extraordinario valor y valores
mobiliarios de los menores sujetos a tutela, en los que el tutor necesita autorización judicial
(271.1 CC)

3. Por su origen
Puede ser voluntaria o necesaria, según exista un consentimiento libre del vendedor o le sea
impuesta por la Ley. Una especie de venta necesaria es la expropiación forzosa por causa de utilidad
pública o interés social, que según el art. 1456 CC se regirá por lo que establezcan las leyes especiales.

10
 4. Por su forma
Venta pública, es la que se celebra por medio de subasta, donde el que trata de vender la cosa,
previo anuncio, la ofrece al que pague mayor precio. Esta puede ser a su vez;
a) necesaria, cuando impone la ley que se venda por ese procedimiento, o voluntaria si se
celebra así porque libremente la elige el vendedor
b) Judicial, cuando se verifica con intervención de la autoridad judicial y acomodándose a los
trámites que establece la LEC, o extrajudicial, cuando tiene lugar en la forma que en cada
caso se determine siendo la más frecuente las celebradas ante Notario con arreglo al pliego
de condiciones previamente establecido.
Venta privada, es la propiamente contractual y en la que el vendedor celebra con un comprador a
su elección.

5. Por su ejecución
Compraventa ordinaria, en la que el objeto se entrega de una sola vez.
Contrato de suministro, en el que el objeto se ha de entregar sucesiva y periódicamente.

COMPRAVENTAS ESPECIALES:

En ellas, según CASTÁN, intervienen algunos elementos de excepción:

1. Por la persona del vendedor.
a) Venta de bienes de menores sujetos a patria potestad.
b) De bienes de menores o incapacitados sujetos a tutela.
c) Venta de bienes por el emancipado.
En estos tres casos nos referimos a bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o
industriales y objetos de extraordinario valor.
d) Venta de bienes del Estado.
e) Venta de bienes de la Iglesia.

2. Por razón del objeto de la venta

a) Venta de inmuebles. El régimen civil resulta del CC y el hipotecario del la LH. Art
1537: “Todo lo dispuesto en éste título se entiende con sujeción a lo que respecto de los bienes
11
inmuebles, se determina en la LH”.
- Presentan especialidad las VPO que se rigen por su legislación específica.
b) Venta de bienes muebles a plazos. Se regula por la nueva L 13 VII 1998.
c) Venta de cosa futura. Ésta presenta dos modalidades:
· “Emptio rei sperate”o venta de cosa esperada. Es conmutativa y condicional.
· “Emptio spei” o venta de esperanza. Es aleatoria; en comprador deberá pagar aunque la
cosa no llegue a existir.
- Venta de créditos (1526), herencias (1531) ventas en globo o en bloque (1532), créditos
litigiosos (1535).
- Venta de propiedades especiales. Aguas, minas y montes, propiedad intelectual e industrial.
- Venta de bienes del Patrimonio Histórico Artístico.

3. Por la forma
a) La expropiación forzosa.
b) Compraventa mediante subasta.. Puede ser voluntaria o necesaria si la impone
la ley; judicial o extrajudicial generalmente, en este caso, notarial.
c) Compra-venta de bienes muebles fuera de establecimientos mercantiles. Se rige
por la Ley 21 XI 1991.

4. VENTA EN FUNCIÓN DE GARANTÍA

La venta en función de garantía tiene lugar cuando se celebra un contrato de compraventa con la
finalidad de garantizar al que aparece como comprador el cobro de una obligación pecuniaria contraída
con él por el vendedor. El mecanismo que se emplea para ello es la venta con pacto de retro.
Para los romanistas el pacto de retro era aquél en virtud del cual el vendedor se reservaba el derecho
de volver a adquirir la cosa vendida, bien por el mismo precio, bien mediante el pago de otro precio
distinto, fijado o por fijar.
Pero nuestro CC, que regula el pacto de retro con el nombre de retracto convencional, entiende por
tal el pacto por el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida mediante la entrega
del precio, gastos del contrato, gastos útiles y necesarios hechos en la cosa y el cumplimiento de las
obligaciones especialmente pactadas.

12
 Naturaleza:
La venta en función de garantía es un negocio fiduciario, concretamente una “fiducia cum
creditore”, en el que para alcanzar el fin práctico pretendido por las partes, esto es, la concesión de una
garantía al acreedor, se celebra un contrato (venta con pacto de retro) que tiene una finalidad distinta,
en base a una relación de confianza. Como ocurre con carácter general en los negocios fiduciarios, el
medio empleado es exorbitante respecto del fin perseguido, con la consiguiente anomalía en atención a
la causa.
Se crea así una forma de garantía atípica, pues al transmitirse la propiedad de la cosa al comprador -
acreedor fiduciario, el vendedor - deudor - fiduciante queda desprovisto de la posibilidad de hacer
cualquier maniobra que disminuya su patrimonio en detrimento de su acreedor.

Admisibilidad:
En Derecho Común la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia, rechazan ambas
posibilidades.
- La fiducia en garantía, porque el dado el carácter causalista de nuestro Ordenamiento, es
inadmisible una venta en la que la causa no sea la transmisión del dominio, sino la garantía de una
obligación.
Además se prohíbe el pacto comisorio (Art 1859), por el que en caso de incumplimiento, el
acreedor podría apropiarse de los bienes dados en garantía. Admitir una venta en garantía en que el
incumplimiento del vendedor determinase la adquisición definitiva de la propiedad de la cosa
transmitida en fiducia, supondría amparar un evidente fraude de Ley.

- Tampoco se admite el retracto en función de garantía. La DG ha declarado que ha de

rechazarse cualquier construcción jurídica que implique pacto comisorio. Así por ejemplo la
Resolución de de 26 de noviembre de 2008 declaró la inadmisión de la opción de compra en
garantía de una deuda del optante.
Cuando la venta con pacto de retro se utiliza para dar cobertura formal a una garantía
crediticia que vulnera la prohibición del comiso, no existe una verdadera venta, pues el precio sólo
es aparente, la transmisión dominical sólo obedece a esa finalidad de garantía, y ello carece de
virtualidad para justificar el efecto traslativo: artículos 1.261-3 y 1.274 CC.

· Navarra. Por el contrario se admiten ambas posibilidades.

13
 - La fiducia en garantía. La admite la Ley 466 al afirmar que cumplida la obligación
garantizada, el transmitente podrá exigir del fiduciario la retransmisión de la propiedad, pudiendo el
acreedor si así se hubiese pactado, adquirir irrevocablemente la propiedad de la cosa en caso de
incumplimiento, quedando extinguida la obligación.
- La venta a carta de gracia. Según la Ley 475 "El cumplimiento de una obligación
dineraria puede garantizarse mediante venta con pacto de retro o a carta de gracia, reservándose el
deudor el derecho a retraer la cosa vendida al satisfacer o extinguir la obligación.
Por tanto, la Compilación de Navarra entiende que las ventas con pacto de retro, reserva de
dominio o condición resolutoria pueden establecerse con función de garantía, pero en realidad sólo la
primera responde al tipo de negocio que tratamos de examinar, pues en las otras dos las estipulaciones
se establecen precisamente en garantía del pago del precio y no de una obligación. También regula
como categoría autónoma la fiducia de garantía, en virtud de la cual se transmite al acreedor la
propiedad de una cosa o titularidad de un derecho mediante una forma eficaz frente a terceros.

5. LA VENTA DE COSA AJENA

A) Concepto. Tiene lugar cuando la cosa o derecho vendido no pertenece al vendedor. Es

necesario:
1. Que el vendedor no sea titular ni tenga la representación del 3º titular.
2. Es indiferente que el vendedor conozca o no la ajenidad de la cosa.

B) Admisibilidad
La doctrina tradicional negaba su admisibilidad, por considerarla nula por falta de objeto
(MANRESA) o anulable por error (MUCIUS SCAEVOLA).
La doctrina moderna admite su validez siempre que las partes procedan de buena fe
(ROCA, CASTÁN, LACRUZ...); la D.G.R.N. reconoció pronto su validez en R. 2 IX 1902 y el
Tribunal Supremo, a partir de los años cincuenta.

Y como argumentos:
1. Alcance obligacional de la compraventa. Art. 1255, 1450 y 1451.
2. Inexistencia de un precepto que exija al vendedor ser propietario y le imponga la
obligación de transmitir la propiedad.
14
 3. Por analogía con el legado de cosa ajena, que produce efectos obligacionales.
Como clarifica entre la doctrina reciente CUENA CASAS: el contrato produce obligaciones
(Art. 1089 y 1091CC) y la entrega ex iusta causa es lo que permite adquirir el dominio. El título
será válido como determinante de obligaciones. En caso de no ser dueño quien vende, deberá
indemnizar (Art. 1124CC), pues la obligación sí que ha surgido. Y el comprador aún podrá llegar a
ser propietario por usucapión ordinaria (con título válido), lo cual lleva a esta autora a caracterizar
la usucapión como el “reverso de la tradición”, pues siendo el modo ineficaz, permite sanar la falta
de poder de disposición del tradens.
Recientemente, la STS de 5 de Marzo de 2007, ha confirmado que la falta de poder de
disposición del vendedor no determina la nulidad de la venta y siendo válido el título, y siendo el
vendedor titular registral, sería posible mediante la compra de cosa “ajena” según un título no
inscrito, pero propia del vendedor según el Registro, que el comprador adquiriese como tercero del
Art. 34 LH, sin necesidad de que se anulase o resolviese el título del transferente por virtud de
causas que no consten en el propio registro.
Ahora bien, éste efecto sólo será posible concurriendo buena fe en el comprador y a éste
respecto el Tribunal Supremo reputa en Sentencia de 7 de Septiembre de 2007 de mala fe a quien
desconocía la falta de titularidad por negligencia ignorante. No basta por tanto fiarse de la
apariencia creada por el Registro, sino que la buena fe decae al demostrarse el conocimiento de la
discordante realidad extrarregistral. Dicho concepto de buena fe es bendecido por parte de la
doctrina contemporánea como CUENA y criticado por otra parte como GUILARTE GUTIÉRREZ.

C) Efectos. Hay que distinguir distintos supuestos:

1º. Que el vendedor adquiera la cosa para poder entregarla: se producen los efectos
propios de la compraventa.
2º. Que el vendedor entregue la cosa sin haberla adquirido;
1. El propietario tiene derecho a reclamarla. Puede ocurrir:
- Que el comprador la haya adquirido por usucapión o por ser tercero hipotecario, en cuyo
caso su oposición será inatacable.
- Que no la haya adquirido por usucapión, en cuyo caso el vendedor está obligado al
saneamiento por evicción ante el comprador.

2. Si el propietario no la reclama, el comprador no podrá impugnar la venta,

pues sólo le asiste este derecho cuando es perturbado en su posesión.

15
 3º. Que el vendedor no entregue la cosa ajena: las consecuencias serán las propias de un
incumplimiento contractual (artículo 1101), pudiendo el comprador pedir la resolución por
incumplimiento (Arts. 1124, 1504 y 1505).

2. Junto a estas ideas generales, es preciso valorar también la relación específica

vendedor-comprador:
- Si el vendedor actúa de mala fe y el comprador de buena fe, es decir si se pactó
(expresa o tácitamente, a través de los usos de los negocios Art. 1258) que la cosa fuera propia del
vendedor y la transmisión inmediata de la misma, la venta es impugnable SSTS 11 XI y 31 XII
1997:
- Por dolo (artículos 1269 y 1270).
- Por error, pues hemos dicho que la compraventa tiene finalidad traslativa.

- Si ambos actúan de buena fe, el contrato es válido y producirá los efectos a que antes
hemos aludido.

- Si ambos actúan de mala fe (compensatio culpa), las cosas quedarán como están pues “in
pari cuasa turpirturdinem, melior est conditio posidentis”.

BIBLIOGRAFÍA

CASTÁN TOBEÑAS, J. Derecho Civil español común y foral. Tomo IV. 15º ed. Ed. Reus. 1993.

CUENA CASAS, M. “Alcance del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la venta de
cosa ajena llevada a cabo por titular registral: sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de
2007”. En Comentarios a las sentencias de unificación de doctrina: civil y mercantil / coord. por
Mariano Yzquierdo Tolsada, Vol. 1, 2008 (2005-2007).

GÓMEZ GÁLLIGO, F.J. Y MADRIGAL GARCÍA, C. Derecho Hipotecario. Carperi, Madrid, 2011).
GUILARTE GUTIÉRREZ, V. Legalidad urbanística, demolición y terceros adquirentes de buena
fe. Lex Nova. Valladolid 2011.
PARGA GAMALLO, M. Tema 66 civil Registros (inédito).
YLLA GARCÍA- GERMÁN, A. Tema sesenta y seis. Registros (inédito).

16