MODULO 1 – LECCION 1

Los derechos reales son aquellos que otorgan a su titular un poder directo e inmediato,
aunque no exento de limitaciones, sobre una cosa. El poder que otorga el derecho real puede
ser:

1. Pleno: Derecho de propiedad o dominio

2. Limitado: Derechos reales sobre cosa ajena.

Se distinguen de los derechos obligacionales que otorgan a una persona el poder a exigir de
otro una determinada conducta, que puede consistir en hacer, no hacer o dar alguna cosa.

La propiedad y los demás derechos reales, se adquieren:

1. Por la ley.

2. Por sucesión testada e intestada.

3. A través de ciertos contratos, incluida la compraventa, donación mediante la tradición o

entrega (medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la cosa vendida o algún
derecho real sobre ella).

4. Mediante la prescripción.

Con respecto a la propiedad, también se adquiere por ocupación.

A esta enumeración hay que añadir otros modos de adquisición, como son la accesión y la
adjudicación por acto de la autoridad.

Los derechos reales sobre inmuebles pueden extinguirse, en general, por las siguientes causas:

1. La pérdida o destrucción total de la cosa sobre la que recaen. Cuando la pérdida es parcial,
el derecho real subsiste sobre la parte restante.

2. La renuncia, mediante una declaración de voluntad del titular, que, cuando se refiere al
derecho de propiedad, debe ir acompaña del abandono de la cosa.

3. La consolidación, con respecto a los derechos reales limitados, cuando en una misma
persona concurre la cualidad de propietario y de titular de una de tales derechos.
4. El no uso y la prescripción extintiva, con respecto a los derechos reales sobre cosa ajena.

5. La salida del comercio privado del bien sobre el que recaen, como ocurre en casos de
expropiación forzosa, cuando los bienes expropiados pasen a ser de dominio público.

El derecho de propiedad es el derecho real pleno sobre un bien, y conlleva el derecho de gozar
y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Por su parte la Constitución Española reconoce el derecho a la propiedad privada y a la

herencia, precisando que el contenido de estos derechos está delimitado por la función social,
de acuerdo con las leyes.

El derecho está limitado:

Al propio contenido: La legislación urbanística delimita el propio contenido de la propiedad.

También otras legislaciones sectoriales como minas.

A las facultades de uso, goce o de disposición. Las principales limitaciones del derecho de
propiedad son:

- Las servidumbres legales o contractuales relacionadas con las relaciones de vecindad.

- Tanteos y retractos (legales o contractuales)

- Las servidumbres administrativas

- Prohibiciones o limitaciones legales o contractuales al derecho de disposición.

- Otros derechos reales.

Las facultades que otorga el derecho de la propiedad son:

- Usar la cosa.

- Apropiarse de sus frutos.

- Poseerla, directa o indirectamente.

- Disponer de ella, mediante transmisión o gravamen.

- Delimitarla (cerramiento, deslinde y amojonamiento).

- Reivindicar su propiedad y protegerse de las perturbaciones.

Hay que distinguir la propiedad de la posesión, que es el señorío de hecho sobre la cosa.
“la posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. La
posesión civil, es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o
derecho como suyos”.

El CC distingue entre la posesión de bienes y derechos en concepto de dueño y otra en

concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el
dominio a otra persona.

Son derechos reales sobre cosa ajena o limitados aquellos que otorgan a su titular un poder
parcial sobre la cosa. Estos derechos deben de recaer necesariamente sobre cosa ajena.

Con carácter general, los derechos reales pueden clasificarse en tres grupos:

- Derecho real de goce: (Son aquellos que permiten a su titular usar, disfrutar, o utilizar en
general una cosa perteneciente a otra persona: usufructo, uso y habitación, superficie, sobre y
subedificación, servidumbres y censos, y concesión).

- Derecho real de adquisición: opción de compra, tanteo y retracto.

- Derecho real de garantía: hipoteca, prenda y anticresis.

No existe problema para la creación de nuevos derechos reales diferentes a los recogidos en el
Código Civil ”numerus apertus”. La DGRN exige para inscribir derechos reales atípicos, que
cumplan las siguientes notas estructurales:

- Claridad y precisión.

- Razón justificativa suficiente.

- Determinación precisa de los contornos del derecho real constituido.

- No vulneración del principio de libertad de tráfico.

Algunas servidumbres de las denominadas innominadas:

- La de patio común.

- De garaje mancomunado.

MODULO 1 – LECCION 2
Los Derechos Reales de Goce son aquellos que permiten a su titular usar, disfrutar, o utilizar en
general una cosa perteneciente a otra persona.

- Derecho de usufructo.

- Derechos de uso y habitación.

- Derecho de superficie.

- Derechos de sobre y subedificación (también llamado “derecho de vuelo”).

- Concesión Administrativa.

- Derecho de Servidumbre.

- Derecho de Censo.

El usufructo es el derecho de una persona (el usufructuario) a disfrutar completamente de un

bien de otra (el nudo propietario) con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser
que el título de constitución o la ley autoricen otra cosa.

- El usufructo puede constituirse voluntariamente, o por efecto de la ley.

- El usufructo voluntario se puede constituir mediante negocio jurídico “inter vivos” o “mortis
causa”.

- También puede adquirirse por prescripción.

“Podrá el usufructuario aprovechar por si mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro, y

enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que
celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, excepto el de fincas rústicas
que se considerará subsistente durante el año agrícola”

El usufructuario tiene derecho a:

- Usar y disfrutar los bienes usufructuados.

- Percibir los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.

- Disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, así como de las
servidumbres a su favor y de todos los beneficios inherentes a la misma.

- Arrendar el bien usufructuado a un tercero.

- Transmitir su derecho de usufructo.

- Hacer en los bienes mejoras útiles o de recreo, sin alterar su forma o sustancia.
En defecto de pacto, se impone al usufructuario las siguientes obligaciones:

- Hacer inventario de los bienes y describir el estado de los inmuebles.

- Prestar garantía del cumplimiento de sus obligaciones.

- Cuidar los bienes objeto de su derecho.

- Hacer las reparaciones ordinarias en las cosas dadas en usufructo. Es decir las que exijan los
deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables
para su conservación.

- Comunicar al propietario las reparaciones extraordinarias que se deban realizar con carácter
urgente.

- Pagar las cargas, contribuciones anuales, gravámenes e impuestos que se impongan sobre el
goce de la cosa.

- Debemos precisar que el usufructuario de una finca hipotecada no está obligado a pagar las
deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca. Si finalmente la finca se vendiere, el
propietario responderá de lo que el usufructuario pierda por este motivo.

- Pagar al propietario el interés legal de las cantidades invertidas en las reparaciones

extraordinarias, mientras dure el usufructo, así como los intereses de las sumas que, en
concepto de contribuciones, se impongan al propietario y éste haya realizado.

- Comunicar al propietario, cuando lo conozca, cualquier acto de un tercero que pueda lesionar
los derechos de propiedad.

- Una vez acabado el usufructo, entregar al propietario la cosa usufructuada.

Por efecto del derecho de usufructo, el nudo propietario se ve privado del uso y disfrute de la
cosa. A pesar de ello, puede ejercer todos los poderes que corresponden al propietario (salvo
el de uso y disfrute). Así, puede establecer un gravamen sobre ella o enajenarla, siempre que
no altere la forma y sustancia de la cosa ni perjudique el valor del usufructo o el derecho del
usufructuario.

El nudo propietario está obligado a realizar las reparaciones extraordinarias y de pagar las
contribuciones que se impongan directamente sobre el bien usufructuado.

El propietario puede exigir al usufructuario el interés legal de las cantidades correspondientes

a las reparaciones extraordinarias y a las contribuciones realizadas mientras dure el usufructo.
Si la cosa usufructuada fuese expropiada, el propietario vendrá obligado, o bien a subrogarla
con otra igual o bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización
por todo el tiempo que deba durar el usufructo.

El usufructo es un derecho temporal. El Código Civil se refiere a las siguientes causas de

extinción del derecho:

- Muerte del usufructuario. Si el usufructo está constituido a favor de varias personas vivas al
tiempo de su constitución, no procede su extinción por muerte sino cuando se produzca la de
la última que sobreviva.

- Llegada del término final establecido o cumplimiento de la condición resolutoria. El

usufructo a favor de persona jurídica, pueblo o corporación tiene un plazo máximo de duración
de 30 años.

- Reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona (consolidación).

- Renuncia del usufructuario.

- Pérdida total de la cosa usufructuada.

- Resolución del derecho del constituyente.

- Prescripción. La doctrina mayoritaria entiende que la referencia legal a la prescripción ha de

entenderse hecha también al no uso, que extinguiría el usufructo sobre un inmueble al
transcurrir 30 años.

- Todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo.

El valor de la nuda propiedad y del usufructo se determinará conforme a la siguiente regla:

- Se calculará el valor de mercado del Pleno Dominio por el método de actualización de rentas;
Flujos de caja de inmuebles con mercado de alquileres (art.28).

- Se distribuirá esta cantidad calculada (prorrateo) entre el usufructo y la nuda propiedad,

teniendo en cuenta:

- Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene el
derecho.

- Nuda propiedad: por diferencia.

Puede ser:
- Temporal a una sola persona.

- Vitalicio a una sola persona.

- Temporal a dos o más personas, con extinción al primer fallecimiento o al último.

- Vitalicio a dos o más personas, con extinción al primer fallecimiento o al último.

- “Aplicación de fórmulas de cálculo para cada uno de los casos”.

-El derecho de uso es aquel derecho a usar la cosa ajena y percibir de ella los frutos necesarios
para cubrir las necesidades del usuario y de su familia.

- El derecho de habitación concede la facultad de ocupar en una casa ajena, las piezas
necesarias para el habitacionista y su familia.

El contenido de ambos derechos se regula por su título constitutivo y, en su defecto por las
disposiciones del Código Civil.

Además, son aplicables de forma subsidiaria las normas relativas al usufructo.

Si el título no explica la extensión de los derechos se entiende que el uso y habitación se limita
a las necesidades personales del usuario o del habitador, las de su cónyuge, hijos o personas a
su cargo a quienes deba alimentar.

Ahora bien, si el usuario consume todos los frutos, o el que tuviere derecho de habitación
ocupa toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, reparaciones de conservación y
pago de contribuciones lo mismo que el usufructuario. Pero si sólo percibiera parte de los
frutos u ocupare parte de la casa, no debe contribuir con nada, siempre que quede al
propietario una parte de los frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las
cargas. Si no fueran bastantes, suplirá aquel lo que falta.

Los derechos de uso y habitación son intrasmisibles y no pueden cederse, enajenarse,

prestarse, arrendarse ni hipotecarse.

Se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por el abuso grave de la cosa
usada y de la habitación.
La concesión administrativa de dominio público es un título jurídico mediante el cual la
Administración otorga a un particular un derecho real, consistente en utilizar y aprovechar, de
forma excluyente, bienes de dominio público en beneficio de la actividad del particular y de la
colectividad.

Los contenidos de la concesión administrativa de dominio público son fijados en el título

concesional, que es el documento administrativo que recoge las condiciones de la concesión,
que será además título suficiente para la inscripción de la concesión en el registro de la
propiedad.

Conviene distinguir entre Concesión y Autorización.

El titular de una concesión demanial dispone de de un derecho real sobre las obras
construcciones e instalaciones fijas que haya construido para el ejercicio de una actividad
autorizada.

La Autorización demanial es cuando la ocupación se realice únicamente con instalaciones

desmontables o bienes muebles.

La regulación de la concesión demanial ha de remitirse a las diversas normas especiales en

función del objeto demanial (costas, minas, aguas etc.) así como por la diversidad concesional:
de obras, de servicios y de dominio público.

Las concesiones y autorizaciones sobre dominio público se regirán en primer lugar por la
legislación especial reguladora de aquellas, y a falta de normas especiales o en caso de
insuficiencia de éstas por la Ley de Patrimonio del Estado, Leyes de patrimonio de las CCAA o
Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales dependiendo de la titularidad del bien.

Las concesiones de dominio público pueden clasificarse en:

- Concesiones de dominio público strictu sensu. Son las relativas al derecho de uso y
aprovechamiento del dominio público sin otra finalidad conexa.

- Concesiones de dominio público para obra pública o servicio público en las que la concesión
de dominio público es instrumental para la prestación del servicio público o para la
construcción de la obra pública.
El otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público se efectuará: Como regla
general: En régimen de concurrencia (es decir, concurso/subasta o procedimiento negociado)

Como regla especial, podrá asimismo otorgarse directamente a particulares en supuestos

excepcionales debidamente justificados, o en otros supuestos establecidos en las leyes
especiales.

Las concesiones se otorgan siempre por tiempo determinado:

- Ley de Patrimonio del Estado: Máximo 75 años.

- Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales: 99 años Leyes especiales: Cada una tiene
una regulación específica.

Las concesiones podrán ser:

- Gratuitas

- Con contraprestación o condición

- Sujetas a tasa por utilización privativa de dominio público

Las menciones que suele incluir el título concesional son:

- Régimen de uso del bien o derecho.

- Régimen económico al que queda sujeta la concesión.

- Garantía a prestar en su caso.

- Las obligaciones de realizar obras y plazo de realización, si existiese dicha obligación, así
como otras obligaciones asumidas por el concesionario.

- El plazo de concesión.

- Las causas de extinción.

- Tarifas a cobrar.
- Cualesquier otras condiciones impuestas por la Administración.

El titular de una concesión dispone de un derecho real sobre las obras, construcciones e
instalaciones fijas que haya construido para el ejercicio de la actividad autorizada en el título
concesional.

Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones solo pueden ser cedidos o
transmitidos, por el plazo que le reste a la concesión, a personas que cuentes con la
conformidad de la autoridad competente para otorgar la concesión.

Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones sólo podrán ser hipotecados como
garantía de los préstamos contraídos por el titular de la concesión para financiar su realización,
ampliación o modificación.

Para constituir hipoteca será necesaria la previa autorización. La hipotecas constituidas se

extinguen con la concesión.

Los derechos de cobro de los créditos con garantía hipotecaria podrán ser cedidos total o
parcialmente mediante la emisión de participaciones hipotecarias a fondos de titulización
hipotecaria, que se regirán por lo dispuesto en la Ley 19/1992 de Instituciones de Inversión
Colectiva.

Podrán incorporarse a fondos de titulización de activos, previa autorización del Consejo de

Ministros, previo informe de la Comisión Nacional de Mercado de Valores, valores que
representen participaciones de derechos de cobro del concesionario derivados de las
explotación económica de la concesión.

Son causas de extinción del derecho de Concesión Administrativa de dominio público:

- La muerte o incapacidad sobrevenida del concesionario.

- La falta de autorización previa en lo supuestos de transmisión o modificación.

- La caducidad por vencimiento del plazo.

- El Rescate de la concesión, previa indemnización.

En caso de rescate anticipado, el titular será indemnizado del perjuicio material surgido por la
extinción anticipad. La existencia d acreedores hipotecarios serán tenidos en cuenta para fijar
dicha indemnización.

- Mutuo acuerdo.

- La falta de pago del canon o cualquier otro incumplimiento grave.

En el supuesto de extinción anticipada de la concesión por incumplimiento del concesionario,

los acreedores hipotecarios serán llamados al procedimiento, para que puedan personarse en
defensa de sus derechos y en su caso, propongan un tercero que pueda sustituir al
concesionario.

- La desaparición del bien o agotamiento del aprovechamiento.

- La desafectación del bien.

- Por renuncia del concesionario aceptada por la Administración.

- O por cualquier otra causa prevista en las condiciones generales o particulares por las que se
rijan.

Cuando se extingue la concesión, las obras, construcciones o instalaciones fijas deberán ser
demolidas por el concesionario, salvo que se establezca lo contrario en el título concesional o
la Administración otorgante así lo decida, en cuyo caso serán adquiridas gratuitamente y libres
de cargas y gravámenes.

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de tener y mantener un

edificio, construcción o plantación en suelo ajeno, durante un plazo determinado, y sin que se
confunda la propiedad de la edificación o plantación con la del terreno.

Existen dos modalidades del derecho de superficie:

- El Derecho de superficie civil.

- Derecho de superficie urbanística.

A través de la pestaña de “info adicional” arriba, se puede ver información más detallada sobre
la regulación del derecho de superficie en sus dos modalidades.

OBJETO

Puede recaer sobre suelo rústico y sobre suelo urbano, que puede tener la consideración de
solar o no.

Puede recaer sobre un suelo edificado (elevación de más plantas o construcción bajo subsuelo)
o sobre uno sin edificar.

El derecho se extiende sobre el suelo objeto del mismo, no sólo por el ocupado por la
edificación.

La construcción puede ser sobre o bajo rasante.

En su modalidad urbanística, y siendo la propietaria la Administración, no puede recaer sobre

bienes de dominio público, y su destino tiene que ser necesariamente la construcción de VPO
u otros usos de interés social.

SUJETOS:

- Cedente: Es el que otorga el derecho de superficie. Puede ser persona física o jurídica, tanto
de derecho privado como de derecho público.Es el propietario del suelo.

- Superficiario: Es el que adquiere el derecho a edificar y la propiedad temporal de lo

construido.

Requisitos para su constitución

Se puede constituir en escritura pública o documento privado (si es superficie urbanística será
necesaria recoger su constitución en escritura pública para dar nacimiento al derecho).
También se exige la escritura pública en la legislación de montes vecinales en mano común

La inscripción no es constitutiva pero si requisito de eficacia frente a terceros

Plazo:

- Derecho de superficie civil: 50 años máximo

- Derecho de superficie urbanística:

- Si se constituye por personas públicas 75 años

- Entre particulares 99 años

- Si se ha establecido por un plazo inferior al previsto legalmente, puede prorrogarse.

CONTRAPRESTACIÓN

Puede ser:

- Gratuito (en su modalidad urbanística y si el otorgante es la Administración, sólo cuando la

construcción se realice sin propósito especulativo

- Oneroso (suma alzada, canon periódico, derecho de adjudicarse parte de lo construido o

derechos de arrendamiento o en varias a la vez.)

Inicio de la edificación:

- Máximo de 5 años.

- En la superficie urbanística se impone además el cumplimiento de los plazos establecidos en

la licencia otorgada

Transmisibilidad del derecho

Este derecho es, salvo cuando el título constitutivo se hubiese establecido otra cosa,
libremente transmisible “inter vivos” y mortis causa” y puede ser sometido a gravamen.

Reversión por cumplimiento del plazo:

- A la finalización del plazo, lo edificado revertirá al cedente.Puede establecerse que revierta

todo o parte de lo construido.

- Puede establecerse asimismo, que para hacer efectiva la reversión, el dueño del suelo deba
abonar una cantidad al superficiario. En la superficie urbanística no está prevista esta
posibilidad.
El cedente tiene derecho a percibir la contraprestación si se ha constituido con carácter
oneroso. Dicho pago es una obligación personal, por lo que no se podrá ejercitar la venta
forzosa del derecho para cobrarse. No obstante se puede garantizar dicho pago con una
garantía con trascendencia real.

También tiene derecho a revertir el inmueble a la finalización del plazo.

DERECHOS DEL SUPERFICIARIO:

El superficiario tiene derecho a edificar o plantar.

También tiene facultad de disposición, salvo que se hubiesen pactado limitaciones en el título
de constitución. Puede enajenar y gravar.

DEBERES DEL SUPERFICIARIO:

El Superficiario tiene obligación de:

- Edificar en tiempo y forma (5 años en superficie civil. Además en superficie urbanística, está
obligado a construir en plazo de licencia)

- Costear en su caso la urbanización (esta obligación le corresponde al superficiario con

independencia de los pactos con la propiedad)

- Abonar el canon en el caso de haberse pactado

- Y de revertir el inmueble al propietario a la finalización del plazo.

El derecho de superficie se extingue:

- Por transcurso del plazo. Si el plazo por el que se constituyó es inferior al máximo establecido
legalmente se puede prorrogar.

- Por la no edificación en plazo, que no podrá superar 5 años (si se trata de superficie
urbanística, también es causa de extinción la no edificación en los plazos de licencia.) El
transcurso del plazo no impide la inscripción registral de la obra nueva.

- Por la confusión de derechos (unión en la misma persona de los derechos de propiedad y

superficie).
- El abandono o renuncia del superficiario. Se discute sobre la posibilidad de renuncia
unilateral para el supuesto de perjuicio al propietario, sobre todo si una actuación imprudente
impide al propietario la posibilidad de construcción. En cualquier caso deberá indemnizar.

- Por mutuo acuerdo.

- Por cumplimiento de alguna condición resolutoria establecida en el contrato.

- Por incumplimiento de pactos esenciales fijados e el mismo.

En el caso de incumplimiento por el concedente o superficiario de alguna de las prestaciones a

las que se encuentre obligado, procede la opción entre resolución o incumplimiento, con
indemnización en ambos casos de daños y perjuicios.

La destrucción del edificio no implica la extinción del derecho de superficie, puesto que el
superficiario puede volver a construir mientras el derecho esté vigente.

Para valorar el derecho real de Concesión o de Superficie, se emplearán los siguientes

procedimientos, dependiendo del tipo de inmueble:

- Edificios: (o elementos de edificio construido o a construir en la hipótesis de terminado)

Utilizando el método del coste o el de comparación, se calculará su valor como si fuera
pleno dominio y de esa cantidad se restará: El valor actual de los pagos a efectuar al
concedente.

- El valor actual de reversión, calculado como coste de reemplazamiento en esa fecha (V. suelo
+ C. Const. depreciado).

- Utilizando el método de actualización, en los cálculos se tendrán en cuenta: Los pagos a

efectuar al concedente.

- Las inversiones a efectuar por el concesionario.

- El periodo de tiempo en que se generarán rentas.

- La inexistencia de un valor de reversión

Terreno: Se aplicará el método residual dinámico, teniendo en cuenta:

Las cantidades a pagar al concedente durante la construcción y en su caso durante el resto de

la duración del derecho. Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al
derecho.
Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que se ha constituido un derecho real de
Concesión o de Superficie, se sumarán las siguientes cantidades:

- El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

- El valor actual de reversión, calculado como coste de reemplazamiento en la fecha de

extinción del derecho.

TASA:

Cuando se haya utilizado el método de actualización: Rentabilidad real de la deuda pública

(con vencimiento a 2 años o a 5 años si la finalidad es hipotecaria + un diferencial a justificar
por la sociedad tasadora.

Cuando se haya utilizado el método residual dinámico: Rentabilidad media anual del proyecto
sin tener en cuenta financiación ajena.

Tipo libre de riesgo (rentabilidad deuda pública) + Prima de riesgo (a justificar por la sociedad
tasadora.

Excepción: cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesión o

derecho de superficie, se podrá utilizar el método de comparación.

El derecho de sobre y subedificación, también denominado derecho de vuelo, de sobre-

elevación, elevación o levante, es aquel que concede la facultad de elevar una o más plantas
sobre un edificio, o de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo propias las edificaciones
resultantes y sin constituir un derecho de superficie.

Es un derecho real que grava la propiedad ajena. Su titular puede edificar sobre o bajo el suelo,
y en ese momento su derecho se convierte en derecho de propiedad sobre lo edificado, lo cual
hace surgir la comunidad de propiedad con el dueño del terreno o del edificio preexistente.

Es un derecho de carácter transitorio ya que dura hasta que se construye.

Inscripción
En la inscripción se deben hacer constar las siguientes circunstancias:

-Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos
comunes, o las normas que se establezcan para su determinación.

- Las normas de régimen de comunidad, si se establecen, para el caso de hacerse la

construcción.

Plazo para construir

La ley no establece un plazo de ejercicio aunque la DGRN viene exigiendo para la inscripción
del derecho de vuelo la fijación en la escritura pública de constitución tanto del plazo para su
ejercicio como del número de plantas a construir.

Respecto a estos extremos, en la redacción del art. 16 R.H. recogida en la reforma de 1998 se
estableció un plazo máximo de 10 años. La STS 24-02-2002, anuló este apartado, señalando
que si bien es cierto que es necesaria la fijación de un plazo, dicha determinación debe de
realizarse por vía legal y no reglamentaria.

La situación actual es que es necesaria la fijación de un plazo pero no se sabe cuál.

DETERMINACIÓN DEL Nº DE PLANTAS A CONSTRUR

Estaba muy extendida la fórmula de conceder el derecho a “el número de plantas que permita
la ordenación urbanística”.

La DGRN consideró que esta formula era inaceptable por la imprecisión que dejaba sobre los
derechos de cada piso local como elementos privativos. En este sentido la redacción del art 16
del R.H en la reforma del 98, estableció la necesidad de establecer el número máximo de
plantas a construir.

La sentencia 31-01-2000 del T.S. también anula la exigencia reglamentaria de este requisito, al
entender que no es materia reglamentaria sino legal. En principio pues, nos encontramos
nuevamente con la libertad de pactos, legitimando su extensión a todas las plantas que sean
posibles.

Otros aspectos

La inscripción sigue la norma general del sistema, es decir, es declarativa y no constitutiva.

El titular del derecho del vuelo puede por si mismo declarar la obra nueva del edificio.

Cabe otorgar un derecho de vuelo sobre una edificación no existente.

Su transmisibilidad y gravamen es libre salvo pacto.

No existe retracto legal a favor del dueño, aunque se puede establecer vía convencional.

Se puede construir la planta completa o sólo parte.

Destacamos que la polémica sentencia de 10-05-1999 declaró ilegal la reserva misma del
derecho de vuelo hecha por el promotor a su favor en la venta de un edificio.

La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena, que atribuye participación determinada
en el goce o aprovechamiento en el bien de otro.

En su virtud, se le prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la
servidumbre o se le impone hacer algo o dejar hacerlo.

Por la amplitud del contenido, dedicamos toda la lección 3 al derecho de servidumbre.

Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o

pensión anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o
menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

El censo es considerado como la máxima expresión de las obligaciones “propter rem”. En tal
sentido no sería más que la denominación adoptada para designar la situación jurídica en la
que una persona tiene el deber de realizar una prestación a favor de otra, por razón de la
titularidad que ostenta (aquella) sobre un bien inmueble.

Censo consignativo: cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad un

gravamen consistente en un canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por un
capital en dinero que recibe de éste. Si no paga, tiene acción para dirigirse contra la finca y
hacerlo efectivo
Censo reservativo: en el que una persona (censualista) cede a otra (censatario) el pleno
dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una
pensión anual que debe pagar el censatario.

Censo enfitéutico: por el que una persona cede a otra el dominio útil de una finca,
reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual.

El enfiteuta está facultado para: Disfrutar la finca, haciendo suyos los frutos y accesiones.

- Disponer de su dominio útil (debiendo comunicarlo al dueño directo si la disposición es a

través de donación o permuta).

- Gravar la finca (con consentimiento del dueño directo si el gravamen es voluntario perpetuo
o se prevé una disminución de los frutos con los que se paga la pensión).

- Redimir el censo, mediante el abono al dueño directo del valor de su derecho, con lo que se
convertiría en el dueño pleno de la finca.

- Tanteo y retracto.

El dueño directo tiene, en general los siguientes derechos:

- Derecho a la pensión, que puede consistir en una cantidad de dinero o en frutos, y en este
último caso, pueden ser una parte alícuota de los que produzca la finca.

- Derecho a disponer de su dominio directo (previo aviso al enfiteuta si enajena por venta o
dación en pago).

- Derecho al reconocimiento de su derecho cada 29 años (para evitar la prescripción).

- Derecho al laudemio, cantidad que debe pagársele cada vez que se enajena a título oneroso
el dominio útil sobre la finca.

- Derecho a comiso, es decir, a poder recobrar el dominio útil en determinados supuestos de

incumplimiento del enfiteuta (falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos, falta
de cumplimiento de otras obligaciones estipuladas, deterioro grave de la finca).

- Tanteo y retracto.

MODULO1 – LECCION 3

La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena, que atribuye participación determinada
en el goce o aprovechamiento en el bien de otro. En su virtud, se le prohíbe al dueño del
predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre o se le impone hacer algo o
dejar hacerlo. Las servidumbres se caracterizan por ser un derecho real, recaer sobre cosa
ajena.(no se admiten servidumbres de propietario), reportar alguna utilidad, y requerir la
existencia de dos predios (exceptuándose los personales).

1) Servidumbres prediales y personales: Según que dicho gravamen esté establecido a favor
del titular de una finca (predio dominante), cualquiera que sea, o de una persona concreta. En
el primer caso, la servidumbre se transmite junto con la propiedad del predio dominante.

2) Servidumbres positivas y negativas: Son positivas las servidumbres que obligan al dueño del
predio sirviente a hacer alguna cosa o dejar que otro haga, por ejemplo servidumbre de paso
para acceder a la finca dominante. Las negativas prohíben al dueño del predio sirviente que
haga algo que de otra forma le sería lícito hacer.

Ejemplo: una servidumbre de luces y vistas a favor de un predio vecino, que no permite
determinada construcción en el predio sirviente.

3) Servidumbres aparentes y no aparentes: Son servidumbres aparentes las que se anuncian y

están a la vista por signos exteriores que revelan su uso y aprovechamiento. Ejemplo
servidumbre de paso cuando se realiza siempre por el mismo sitio . Servidumbre de vistas.

Las no aparentes no presentan indicio alguno de su existencia. Ejemplo Canalización

enterrada. Existen también con apariencia legal. Así, la servidumbre de acueducto es aparente
aunque no presente signo externo. La distinción tiene importancia respecto a la posibilidad de
prescripción.

4) Servidumbres continuas y discontinuas: En las continuas su uso puede ser incesante, sin
intervención de ningún hecho del hombre. Ejemplo Servidumbre de luces y vistas.

Las discontinuas, en cambio se usan a intervalos y dependen de actos del hombre. Ejemplo
servidumbre de paso. La distinción tiene importancia respecto a la posibilidad de prescripción.

5) Servidumbres legales y voluntarias: Las servidumbres legales o forzosas engloban tanto

aquellas que vienen directamente establecidas por la ley (que son propiamente límites de
dominio), como aquellos casos en los que la ley concede un derecho subjetivo para reclamar
su constitución.

Ejemplo: servidumbre de paso a favor de un inmueble sin comunicación a la vía pública.

Las servidumbres voluntarias son las que libremente pueden establecer los particulares.
Se admite además otras categorías de servidumbres, entre las que nos interesa destacar la de
las servidumbres administrativas, constituidas por la Administración cuando legalmente se le
atribuye tal poder.

Las servidumbres se adquieren:

1. por ley: Por lo general no se trata de un medio de adquisición directa. Pero si no se

reconoce el mandato legal por el dueño del predio sirviente, o no existe acuerdo para su
establecimiento, forma de ejecución o indemnización, se puede acudir a los tribunales para
que impongan y determine las condiciones.

2. por negocio jurídico (de cualquier tipo).

3. por prescripción: Sólo se pueden adquirir por prescripción las servidumbres continuas y
aparentes. Las discontinuas sean o no aparentes, y las continuas no aparentes, no pueden
ganarse por usucapión y sólo pueden adquirirse en virtud de título.

El plazo de adquisición por prescripción es único: son 20 años y no se tiene en cuenta ni la

buena fe ni el justo título, ni tampoco la ausencia o presencia.

El plazo comienza:

- Para servidumbres positivas: En el momento de comenzar a aprovecharse.

- Para servidumbres negativas: Comienza su cómputo, desde el momento en que el dueño del
predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho
que sería lícito sin la servidumbre.

4. por destino de padre de familia. Este modo de adquisición requiere: que dos predios
pertenezcan a un mismo propietario. que exista un signo aparente que denote el servicio
prestado.(el signo tiene que ser visible y fácilmente comprobable). que esté establecido por el
propietario único. Y que se enajene uno de ellos o se divida el único, subsistiendo el signo y sin
manifestación en contrario. (la manifestación contraria debe de ser clara y terminante, no
siendo suficiente la expresión genérica libre de cargas.) Por esta vía, al contrario que en la
usucapión pueden adquiriese servidumbres negativas como huecos en pared propia o
discontinuas como la de paso.

5. Por último las servidumbres también pueden adquirirse por constitución forzosa por
expropiación.
Los derechos de servidumbre pueden extinguirse:

- Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio sirviente y dominante.

- Por prescripción, el no uso durante 20 años.

- Por llegar el día, si la servidumbre fuese temporal.

- Por realizarse la condición, si la servidumbre fuera condicional.

- Por renuncia del dueño del predio dominante.

- Por redención convenida entre el dueño del predio sirviente y del dominante.

- Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre, pero ésta
revivirá cuando sea posible su uso, a no ser que haya pasado el tiempo suficiente para su
prescripción.

(Criterios de valoración según la Órden Ministerial ECO 805/03). Las servidumbres se valorarán
restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el
valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava. Los
valores se calcularán aplicando el método correspondiente contemplado en la O.M. ECO
805/03.

Son aquellas servidumbres impuestas por Ley aunque se oponga el titular del predio sirviente.
Son “númerus clausus”. Se distinguen: Las de utilidad pública: impuestas en beneficio de la
comunidad, y las de interés de los particulares, (aunque el objetivo es el interés general de que
los predios sean productivos.

Servidumbres en Materia de Agua

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: Todo el que pueda servirse del agua de que pueda disponer
para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación
de indemnizar a sus dueños. Es continua y aparente aunque no sea constante el paso del agua.
No se puede imponer cuando es para objeto de interés privado sobre edificios, ni sus patios o
dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes.

SERVIDUMBRE DE TRANSCURSO NATURAL DE AGUA: Los predios inferiores están sujetos a

recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, desciendan de los predios
superiores, así como la tierra o piedra que arrastren en su curso. Ni el dueño del predio inferior
puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el superior obras que lo agraven.

Servidumbres de Paso

La propiedad que se encuentra enclavada en otra ajena, sin salida a camino público, tiene
derecho a exigir paso por los predios vecinos. Se aplica tanto a fincas rústicas como urbanas. La
finca enclavada es aquella cuyos linderos son fincas de ajena partencia, sin dar ninguno a
camino público.

Esta la situación de enclave puede haber sido generada: Por la perdida de una servidumbre
temporal anterior, o por actos realizados por la finca enclavada (divisiones o segregaciones / u
obras que impiden el paso a camino público). Si la situación la ha creado el propietario de la
finca enclavada, es causa denegatoria de servidumbre, aunque no afectaría a tercer
adquirente.

“Camino público” debe de entenderse en el más amplio sentido: Camino público de la

Administración, vía pecuaria, veredas, o cualquier otro terreno por donde el titular pueda
circular libremente. Se requiere que la servidumbre sea necesaria, es decir, estrictamente
imprescindible para permitir el aprovechamiento del predio conforme a su destino económico.
Se puede solicitar la anchura de servidumbre necesaria para cubrir todas la necesidades del
predio.

La servidumbre de paso ha de darse por el punto menos perjudicial, y siempre, que fuere
posible, por la menor distancia del predio dominante al camino público. Su anchura ha de ser
la que baste a las necesidades del predio dominante.

Aunque es una superficie legal, el predio dominante deberá indemnizar al sirviente,

previamente al ejercicio del derecho . La indemnización se fija de mutuo acuerdo o, en su
defecto, por resolución judicial.

La cuantía de la indemnización dependerá del uso:

si es continuo y con carácter permanente, en cuyo caso consiste en el valor del terreno
ocupado y los daños y perjuicios que se ocasionen;

si es esporádico, para el cultivo de la finca o el paso de materiales y colocación de andamios,

en que sólo se indemnizan los daños y perjuicios. Respecto al valor del terreno ocupado, este
se realizará al valor de mercado.

En relación con la indemnización de daños y perjuicios habrá que tener en cuenta la pérdida de
rendimiento del fundo sirviente, y en su caso la minusvaloración que sufra por el hecho de
constituirse la servidumbre.

“Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedase enclavada entre otras del
vendedor, permutante o copartícipe, estos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo
pacto en contrario.” Cabe preguntarse si es aplicable el precepto a transmisiones a título
gratuito y a las particiones hechas por testador. La doctrina lo entiende aplicable.