Los suelos rústicos son terrenos fuera de las poblaciones que pueden ser

utilizados para la producción agropecuaria, ganadería, actividades forestales,

minería u otras similares.

Se clasifican por:

1. Uso: Agrícola, Ganadero, Forestal, de Extracción o Eriazo, dependiendo de

su capacidad para ciertos tipos de producción.

2. Por su topografía y relieve: llano o plano, lomerío suave o moderadamente

inclinado, lomerío accidentado o inclinado, escarpado y montañoso según su

pendiente.

Existen factores de ajuste que afectan el valor catastral de los terrenos rústicos,

como superficie, distancia al predio, topografía y ubicación con referencia a

vialidades.

El valor catastral del terreno se calcula multiplicando el valor catastral unitario de

suelo rústico por un factor resultante que se obtiene al multiplicar los factores de

ajuste mencionados anteriormente.

En cuanto a construcciones en predios rústicos las construcciones se clasifican y

valoran siguiendo una metodología específica, teniendo en cuenta factores como

el tipo de construcción, su estado de conservación, terminación y edad. El valor

catastral del predio construido se calcula sumando el valor catastral del terreno

(según la metodología de valoración de terrenos rústicos) y el valor catastral de la

construcción. En caso de que en un predio haya varias construcciones de

[1]
diferentes tipos o estados, se analizan y valoran por separado, y la suma de estos

valores constituye el valor catastral de la construcción.

Para la clasificación y valoración de construcciones en predios se utiliza una tabla

de clasificación de construcciones.

El valor catastral del predio se determina sumando el valor del terreno y el valor de

la construcción. El último se calcula multiplicando el valor unitario según el tipo y

estado de conservación, por factores de terminación y edad, y luego multiplicando

este resultado por la superficie construida. En casos de múltiples tipos o estados,

se analiza cada bloque de construcción por separado.

También se mencionan los factores que afectan la valuación de bienes raíces,

considerando aspectos físicos, sociales y políticos. Los factores físicos incluyen el

tipo de suelo, clima y topografía, que influyen en el valor de la tierra según su

contribución a la rentabilidad de la finca. También se mencionan factores sociales

como el crecimiento poblacional y las preferencias de la sociedad, y factores

políticos como las leyes de zonificación y los reglamentos de construcción que

afectan el valor de la propiedad. Estos factores interactúan y pueden variar

significativamente entre propiedades urbanas y rurales.

Factores Físicos:

1. Tipo de Suelo: La calidad del suelo y su idoneidad para diferentes usos,

como la agricultura, ganadería o desarrollo urbano, afecta significativamente el

valor de la tierra.

[2]
2. Clima: Las condiciones climáticas de una región pueden influir en el

atractivo de la propiedad. Por ejemplo, un clima templado podría hacer que una

propiedad sea más valiosa.

3. Topografía: La topografía del terreno, es decir, su relieve y pendiente,

puede determinar si es adecuado para la construcción, la agricultura o si presenta

desafíos que afectan su valor.

Factores Sociales:

1. Crecimiento Poblacional: El aumento de la población en una zona puede

ejercer presión sobre la tierra, lo que puede aumentar la demanda y, por lo tanto,

los precios de las propiedades.

2. Preferencias de la Sociedad: Las preferencias de la sociedad por ciertas

ubicaciones, tamaños de lotes, servicios y calidad de la infraestructura también

pueden influir en el valor de una propiedad.

3. Cambios en la Composición de las Familias: Las tendencias demográficas,

como cambios en el tamaño y estructura de las familias, pueden afectar la

demanda de diferentes tipos de propiedades.

4. Distribución Geográfica del Nivel Social: La ubicación en relación con áreas

de mayor nivel social también puede influir en el valor de una propiedad.

Factores Políticos:

[3]
1. Leyes de Zonificación: Las regulaciones de zonificación establecidas por las

autoridades locales determinan qué se puede construir en una determinada área

y, por lo tanto, afectan el valor de la tierra.

2. Reglamentos de Construcción: Las restricciones y requisitos de

construcción establecidos por las autoridades locales pueden afectar tanto el costo

como el valor de las propiedades.

3. Reglamentos de Policía, Tráfico y Bomberos: Las regulaciones relacionadas

con la seguridad y el acceso a servicios públicos pueden influir en el valor de una

propiedad.

4. Política Monetaria: Las políticas relacionadas con el crédito hipotecario y la

política monetaria pueden afectar la disponibilidad y costos de financiamiento para

la compra de propiedades.

Estos factores son interdependientes y pueden variar en importancia según la

ubicación y el tipo de propiedad. Los valuadores consideran estos factores al

determinar el valor de una propiedad, ya que ayudan a evaluar su atractivo y su

potencial de inversión.

Al adentrarnos en el Manual de Valuación Catastral para el Estado de Puebla

podemos ver que se establecen las políticas, lineamientos y procedimientos para

llevar a cabo la valuación catastral en el estado.

Está respaldado por la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del

Estado de Puebla y un Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de

Puebla.

[4]
El objetivo principal del manual es aplicar normativas de valuación catastral a

todas las propiedades en el estado de Puebla, utilizando valores catastrales

unitarios de suelo y construcción publicados.

El manual se divide en varios apartados, que incluyen:

• Marco jurídico: Se mencionan las bases legales, tanto a nivel federal como

estatal, que respaldan la actividad catastral en el estado. Se hace referencia a la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Constitución Política del

Estado Libre y Soberano de Puebla, y la Ley de Catastro del Estado de Puebla.

• Operaciones Catastrales para la Valuación: Se establecen los

procedimientos y actividades relacionados con la valuación catastral, incluyendo la

administración de la hacienda municipal y las contribuciones a través de

impuestos.

• Metodología de Valuación: Se describen los métodos y enfoques utilizados

para calcular los valores catastrales de suelo y construcción.

• Anexos: Se incluyen un catálogo descriptivo de las construcciones,

formatos, casos prácticos y bibliografía de referencia.

[5]
Para las operaciones catastrales relacionadas con la valuación de inmuebles

conforme a la Ley de Catastro vigente. Se pueden resaltar las siguientes

operaciones:

Operación 1: Inspección Ocular

Objetivo: La inspección ocular se realiza para corroborar la información del predio

a valuar en términos de sus características físicas y legales.

Pasos clave:

Inspección de campo del predio, recopilando datos generales del terreno y, en su

caso, de la construcción. Se toman fotografías.

Análisis de ocho aspectos importantes, que incluyen datos catastrales, datos del

propietario, datos generales del predio, datos de ubicación del predio, datos físicos

del predio, medidas y colindancias, datos físicos de la construcción y desglose de

construcciones.

El formato de inspección ocular es importante para la autoridad, ya que contiene

información relevante para la valuación catastral.

Operación 2: Levantamiento Catastral

Objetivo: El levantamiento catastral implica medir y ubicar los puntos del terreno y

las construcciones en el mismo, para determinar su configuración con precisión.

[6]
Métodos de levantamiento: Se describen varios métodos para realizar el

levantamiento catastral, que incluyen radiaciones, triangulaciones o diagonales,

líneas de liga, alineaciones y métodos mixtos. Además, se explica cómo medir las

construcciones.

Tolerancias y comprobaciones: Se establece una tolerancia de 1 cm por cada 100

metros en la medición de perímetros.

Áreas más Usuales: Se proporciona la fórmula para calcular áreas.

Estas operaciones son fundamentales para la valuación catastral de inmuebles y

se realizan a través de inspecciones oculares y levantamientos catastrales

precisos para determinar los valores de los terrenos y las construcciones de

acuerdo con la Ley de Catastro vigente.

En cuanto a la medición de terrenos accidentados y los procesos involucrados en

la asignación de una Clave Catastral y la Valuación Catastral, podemos decir que

es esencial mantener la horizontalidad de la cinta de medición. Se recomienda el

método de "cortar cinta."

En este método, un cadenero mide la máxima altura sin perder verticalidad, y otro

cadenero se coloca en la misma altura para medir los metros cerrados.

Este proceso se repite cada 30 metros para evitar errores por la suma de

distancias fraccionadas.

También se tiene que asignar una Clave Catastral que se utiliza para ubicar un

predio en un territorio estatal y considera referencias administrativas como

municipio, centro de población, región y manzana.

[7]
Se siguen normas técnicas para asignar Claves Catastrales Urbanas y Rústicas

según el tipo de predio.

Después de la inspección y asignación de la Clave Catastral, se procede a la

Valuación Catastral, que implica calcular el valor catastral del inmueble.

El valor catastral se calcula mediante un software especializado y se basa en

tablas de valores catastrales unitarios de suelo y construcción.

El formato del avalúo incluye secciones para los datos catastrales, datos del

propietario o poseedor, datos generales del predio, valor del suelo y valor de la

construcción.

Al sumar el valor del suelo y la construcción, se obtiene el valor catastral del

inmueble, que es la base para calcular los impuestos prediales. La metodología de

valuación de predios urbanos y suburbanos, se centra en la clasificación de los

terrenos basada en el régimen de propiedad y el uso del suelo.

Clasificación de Predios por su Régimen de Propiedad:

• Propiedad Privada: La propiedad privada donde los particulares tienen el

dominio de la tierra, y se requiere el registro de un Título Constitutivo en el

Registro Público de la Propiedad.

• Propiedad en Condominio: Grupos de propiedades con acceso propio a

elementos comunes y que pertenecen a distintos propietarios.

• Propiedad Comunal: Predios de uso común de una comunidad que no

están destinados para asentamiento humano ni parcelas.

[8]
• Propiedad Ejidal: Núcleos de más de veinte superficies de tierra aportadas

por individuos, registrados en el Registro Agrario Nacional.

• Propiedad Oficial: Bienes sujetos al dominio de los niveles de Gobierno

(Nación, Estados, Municipios).

Clasificación de Predios por su Uso de Suelo:

• Habitacional en varias subcategorías.

• Comercial en tres categorías (alta, media y baja).

• Industrial en dos categorías (parque industrial y corredor industrial).

• Especial o Equipamiento que incluye áreas de preservación ecológica,

históricas y otras especiales.

Clasificación de los predios urbanos según su ubicación dentro de una manzana

• Cabecero de Manzana: Un terreno que colinda con tres calles contiguas,

dos de las cuales son opuestas entre sí.

• Lote Intermedio Irregular: Un terreno donde algunos de sus lados forman

vértices con ángulos diferentes a 90°; uno de sus lados colindante con la vialidad

de acceso o frente.

• Lote Intermedio Regular: Un terreno donde sus lados forman vértices con

ángulos de 90° y uno de sus lados colinda con la vialidad de acceso o frente.

• Lote Interior con Acceso Propio: Un terreno de gran profundidad y frente

reducido (lado colindante con la vialidad).

[9]
• Intermedio con 2 Frentes a Distintas Calles: Un terreno donde dos de sus

lados colindan con vialidades, pero no forman una esquina. Se toma el lado más

largo como frente.

• Intermedio con 3 Frentes a Distintas Calles: Un terreno donde tres de sus

lados colindan con vialidades y no forman esquina. Se toma el lado más largo

como frente.

• En Esquina Irregular: Un terreno que colinda con dos calles que forman un

cruce y donde algunos de sus lados forman vértices con ángulos diferentes de

90°.

• En Esquina Regular: Un terreno que colinda con dos calles que forman un

cruce y cuyos lados forman vértices con ángulo de 90°.

• Interior sin Acceso Propio: Un terreno que colinda únicamente con otros

lotes, sin acceso directo a ninguna vialidad.

• Lote Manzanero: Un terreno que no colinda con otros inmuebles dentro de

la manzana y todas sus colindancias son vialidades.

Además, se mencionan las clasificaciones de predios por su forma (regulares e

irregulares) y por su topografía y relieve (pendiente y elevación o hundimiento del

predio). También se introduce el concepto de "Lote Catastral Tipo", utilizada como

referencia para la valuación catastral.

[10]
Otro tema que se aborda son los factores de ajuste que se utilizan en la valuación

catastral de inmuebles, específicamente para determinar el valor catastral del

terreno. A continuación, se presenta un resumen de estos factores:

1. Factor de Frente (Ff): Este factor se aplica cuando el frente de un predio tiene

una longitud menor de 6.00 metros. El valor del terreno se ajusta de manera

proporcional a la longitud del frente, y no se considera un frente menor de 1.50

metros. En casos donde más del 90% de los predios en una zona tienen frentes

menores a 6.00 metros, como en fraccionamientos de interés social, el ajuste ya

está considerado.

2. Factor de Profundidad (Fp): Se aplica cuando la relación entre la profundidad y

el frente del predio es mayor que cuatro veces. El demérito mínimo por

profundidad es de 0.50, y se elimina cuando los predios tienen más de 10 metros

de longitud en el frente.

3. Factor de Topografía (Ft): Este factor se aplica cuando existe una diferencia en

el nivel del terreno en comparación con el nivel de la banqueta. La pendiente del

terreno se utiliza para calcular el factor de ajuste.

[11]
4. Factor de Superficie (Fs): Se ajusta según la relación entre la superficie del

terreno y el lote tipo catastral. El factor disminuye a medida que la superficie del

terreno aumenta.

5. Factor de Ubicación Dentro de la Manzana: Los factores de ubicación afectan el

valor catastral de los terrenos dependiendo de su ubicación, ya sea lote

intermedio, lote interior, esquina, cabecero de manzana o lote manzanero.

 Lote Intermedio: El coeficiente de ubicación es 1.00.

 Lote Interior: El factor de ajuste es 0.50.

 Esquina: El valor catastral se ajusta dependiendo de la superficie

comercialmente aprovechable.

 Cabecero de Manzana: Similar al factor de esquina, pero con tres vialidades

de categoría de calle o superior.

 Lote Manzanero: Similar al factor de esquina, pero se consideran todas las

esquinas con vialidades de categoría calle o superior.

Estos factores se aplican para determinar el valor catastral de terrenos urbanos y

pueden variar según la ubicación y las características específicas de cada predio.

[12]
El cálculo del valor catastral de un terreno se realiza multiplicando el valor

catastral unitario del suelo por un Factor Resultante (FR) y la superficie del

terreno.

El Factor Resultante se obtiene multiplicando varios factores de ajuste, y el

producto no puede ser menor de 0.40, que se establece como límite inferior.

La fórmula para el cálculo del valor catastral del terreno es:

VC o VCT (Valor catastral o Valor catastral de terreno) = VCSU (Valor catastral de

suelo urbano) x FR x ST (Superficie del terreno)

Donde:

VCT o VC: Valor catastral o Valor catastral de terreno.

VCSU: Valor catastral de suelo urbano.

FR: Factor Resultante, que se obtiene a partir de los factores de ajuste.

ST: Superficie del terreno.

En cuanto clasificación de las construcciones en predios urbanos construidos. Las

construcciones se clasifican por su periodo (antiguo o moderno), tipo (histórica,

regional, habitacional, comercial, industrial, etc.), y calidad (precaria, económica,

interés social, media, superior, lujo, especial). Además, se mencionan factores de

ajuste para las construcciones, como la conservación, el avance de obra y la edad.

Para calcular el valor catastral de predios construidos, se suma el valor catastral

[13]
del terreno y el valor catastral de la construcción, que se calcula multiplicando el

valor unitario de la construcción por factores de terminación y edad.

El cálculo del valor catastral de predios en condominio y predios rústicos se realiza

de la siguiente manera:

Predios en Condominio:

El valor catastral de un departamento o local en condominio se calcula de la

siguiente manera:

Calcula el valor catastral del terreno (VCT) multiplicando el Valor Catastral Unitario

de Suelo (VCUS) por la superficie indivisa del terreno (SIT).

VCT = VCUS x SIT

Calcula el valor catastral de la construcción (VCC) sumando la superficie privativa

de la construcción (SPC) y la superficie indivisa de la construcción (SIC).

Luego multiplica este valor por el Valor Catastral Unitario de Construcción

(VCUC), teniendo en cuenta factores de terminación y estado de conservación.

VCC = VCUC x FTR x FED x (SPC + SIC)

El Valor Catastral Total (VC) es la suma de VCT y VCC.

[14]
VC = VCT + VCC

Predios Rústicos:

El valor catastral de predios rústicos se calcula de la siguiente manera:

Se clasifica el terreno según su uso (agrícola, ganadero, forestal, de extracción,

eriazo) y topografía (llano, lomerío suave, lomerío accidentado, escarpado,

montañoso). Después se determina los factores de ajuste para el terreno según su

superficie, distancia al predio, topografía y ubicación con referencia a vialidades.

Finalmente se calcula el Valor Catastral del Terreno (VCT) multiplicando el Valor

Catastral Unitario de Suelo Rústico (VCSR) por los factores de ajuste.

VCT = VCSR x FS x FD x FT x FU

Donde:

FS: Factor por superficie.

FD: Factor de distancia al predio.

FT: Factor de topografía.

FU: Factor por ubicación.

[15]
Se calcula el Valor Catastral Total (VC) sumando el VCT con el valor catastral de

la construcción si la hay.

VC = VCT + VCC

El resultado será el valor catastral del predio en condominio o predio rústico,

dependiendo de la situación.

Conclusiones

En general las presentaciones nos dejan muy claro cómo se debe llevar un

proceso valuatorio. En cuanto al manual proporciona una guía detallada para

llevar a cabo la valuación catastral en el estado de Puebla, pero es muy parecido

en el resto de los estados. Es una herramienta esencial para profesionales que

realizan valuaciones de propiedades con fines catastrales en ese estado

mexicano, y proporciona pautas claras para llevar a cabo este proceso de manera

efectiva y precisa.

[16]