Arq° José Danny Quesquén Carrillo

CAP N°14675
Ex - Asistente del Área de Catastro – Municipalidad Distrital de Pimentel
Ex - Consultor en Cartografía ArcGiS / PDU-PAT Chiclayo 2011-2016 –Municipalidad Provincial de Chiclayo
Ex-Especialista del Area de Catastro-SUNARP - ZRN°II Sede Chiclayo - 9 años
Arqª Ponente en actos Registrales de la Oficina de Catastro - SUNARP
Ex-Docente Universitario en Software ARCGiS en la Universidad Cesar Vallejo
Especialista en ejecución de Expedientes Técnicos Registrales / Base Gráfica Registral
Arqº Verificador Común / Verificador Catastral Nacional Sunarp – N°11383-VCPNAC
Consultoría y Diagnóstico Físico legal de predios Urbanos y Rurales
Docente en Expedientes Técnicos Registrales en el Instituto Latinoamericano de Capacitación Jurídica- ILCJ
Docente en Expedientes Técnicos Registrales en el Instituto de Ingeniería y Tecnología - ELECTROTECH
PAGINA WEB:
https://sites.google.com/view/dannyquesquen/inicio
El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157
define así al Verificador común:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de
Verificadores a cargo de la SUNARP; quien, bajo su responsabilidad
profesional, organiza y tramita el expediente de regularización,
constata la existencia y características de la edificación, el
cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y
edificatorios, confirma que los planos que
se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del
terreno y la edificación; y, verifica que los predios que
correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las
condiciones y requisitos respectivos para su actualización registral.
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP),
exige los siguientes requisitos a quienes pretenden
ser verificadores comunes:

•Ser un profesional de alguna carrera correspondiente al área

de Ingenieras o en su defecto un profesional de Arquitectura.
•Hacer el trámite correspondiente para estar empadronado en
la SUNARP como verificador común.
•Llenar el Formato de Solicitud de Inscripción de Índice de
Verificadores.
•Presentar una copia original del Documento Nacional de
Identidad (DNI).
•Presentar el Certificado de Habilitación Profesional.
•Presentar una Copia debidamente Certificada del Título
Profesional, ya sea como ingeniero, o como arquitecto.
•Presentar dos fotografías en tamaño carné.

•Mandar a elaborar un sello legalizado que lo identifique cada

vez que realice la verificación del plano de una determinada
construcción.
Es un profesional, ingeniero civil o arquitecto colegiado que
por Ley peruana (Ley 27157) tiene a su cargo constatar y
regularizar todas las construcciones realizadas sin licencia de
edificación ó que no obtuvieron Certificado de Finalización
de Obra (por no haberlo solicitado o porque no se aprobó
por la inspección municipal).

Para ejercer como tal debe estar inscrito en el Índice de

Verificadores a cargo de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos.

La SUNARP, una vez cumplido el trámite de inscripción, te

otorgará una Credencial de Verificador Responsable que lo
autoriza a ejercer su función dentro del ámbito de su
competencia.

También es conocido como otros nombres:

•Verificador del Registro de Predios
•Verificador Sunarp
•Verificador
•Verificador Responsable (usado en el texto de diversas
leyes y procedimientos de regularización en materia de
predios urbanos).
¿Que hace el Verificador Común SUNARP?

Un verificador común es el profesional encargado de emitir

informes técnicos con los cuales se comprueben y/o verifiquen
que los planos presentados corresponden a una determinada
construcción.
Además son responsables de dar observaciones y dar a conocer
a las entidades rectoras, las irregularidades que encuentre en los
planos que se le han encomendado, a través de un Informe
Técnico de Verificación
•Es el responsable del tramite de regularización.
•Elabora e Inscribe en los Registros Públicos la Declaratoria de
Edificaciones sin pasar por la municipalidad: Ley 27157/Ley
N°30830.
•Observa (pero no impide la inscripción) de los incumplimientos
a las normas de construcción, parámetros, zonificación y usos.
•Levanta Cargas Técnicas inscritas previamente.
•Conoce todo el tramite de Regularización de
construcciones informales, sin multas ni intervención municipal.
•Encontrará una solución si construiste sin licencia y/o
incumpliste los parámetros urbanísticos.
 NORMAS LEGALES
La normativa jurídica o legal es un conjunto de normas dictadas por un
poder legítimo o una autoridad para regular la conducta o procedimiento
que debe de seguir un individuo u organización para cumplir con los
objetivos determinados.
El objetivo de una norma es proporcionar una base fiable para que la
gente pueda compartir las mismas expectativas respecto a un producto o
servicio. Esto ayuda a: facilitar la comercialización. ofrecer un marco de
trabajo para obtener ahorro, eficiencia e interoperabilidad.
"El Reglamento Nacional de Edificaciones es de aplicación
obligatoria para quienes desarrollen procesos de
habilitación urbana y edificación en el ámbito nacional,
cuyo resultado es de carácter permanente, público o
privado".
VERIFICADOR RESPONSABLE
LEY DE REGULARIZACIONES DE EDIFICACIONES LEY N°27157

I. Introducción.

Con fecha 20 de julio de 1999, se publicó la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones,
del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, en adelante la Ley, en cuyo artículo 1º se estableció
que:

“(…) establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias

en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como
departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o
campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles
de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica
y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y
de propiedad común”.
Posteriormente, con el Decreto Supremo Nº008-2000-MTC, se aprobó el Reglamento de la Ley,
en adelante el Reglamento, a través del cual, en su artículo 3º, se indicó que:

“(…) norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21
de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en
su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización”

Si bien es cierto la Ley Nº27157, habilitó la posibilidad de sanear titulación, en esta ocasión sólo
nos referiremos a lo concerniente a la regularización de edificaciones.

Con la Ley, se creó un procedimiento simplificado para poder inscribir la Declaratoria de Fábrica
vía regularización con la intervención de un Verificador Responsable, respecto de las
edificaciones, entiéndase, construcciones nuevas, remodelaciones, ampliaciones y/o
demoliciones, que hayan concluido hasta antes del 21 de julio de 1999, plazo que luego fue
ampliado por la Ley Nº 30830.

Es decir, el procedimiento creado por esta Ley, no requiere la intervención municipal, organismo
público que es reemplazado por el referido Verificador Responsable.
La ampliación del plazo de regularización, Ley Nº 30830.

El 27 de julio de 2018, se promulgó la Ley Nº 30830, que amplió el plazo de regularización de

edificaciones hasta el 31 de diciembre de 2016.

Con la Ley, las edificaciones a regularizar que podían acogerse al procedimiento simplificado con
intervención del Verificador, debían haberse terminado de construir hasta el 20 de julio de 1999.

Asimismo, y como consecuencia de la aplicación de la ampliación de plazo dispuesto por la Ley Nº

30830, en su Única Disposición Complementaria Transitoria estableció la posibilidad de realizar una
doble regularización de Declaratoria de Fábrica:

“Los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al procedimiento de

regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o
dentro del plazo establecido por la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y en los que se hayan efectuado nuevas
edificaciones, ampliaciones, demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a
dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley”
No obstante, se prohibió el procedimiento de regularización de edificaciones, para las
“edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo
para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las
que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en
riesgo la vida humana”

Posteriormente, el 12 de febrero de 2019 se publicó el Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA,

que modificó el Reglamento de la Ley, en concordancia con lo dispuesto por la Ley Nº 30830.
Antes de la modificación de la Ley, el expediente de regularización para acceder al Registro debía
contener, lo siguiente:

- Formulario Registral (FOR).

- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
-Informe Técnico de Verificación, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc
correspondiente, en caso corresponda.
- Plano de localización y ubicación.
- Planos de arquitectura.

* Los planos, el Informe Técnico y el FOR, deben ser firmados y sellados por el Verificador, el titular
registral o propietario basta su firma en este último formulario. Las firmas deben ser certificadas por
Notario.

* Dentro de las diversas observaciones que se realizaban con ocasión del procedimiento de inscripción
registral, la gran mayoría estaba relacionada con la verificación de las transgresiones urbanísticas, y en
lo particular, la presentación del Certificado de Parámetros Urbanísticos, sin perjuicio de que este
requisito fue eliminado con la modificación al Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 008-
2019-VIVIENDA.
¿De qué sirve Declarar una edificación?
TERMINOLOGIAS
TERMINOLOGIAS
TERMINOLOGIAS
TERMINOLOGIAS
FUNCION NOTARIAL
II. Del Verificador Responsable.

En el artículo 2º.2. del Reglamento, se define al Verificador Responsable, de la siguiente manera:

“Verificador Responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP;
quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización,
constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros
urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la
realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios que correspondan a
habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos respectivos para su actualización
registral”.

Los Verificadores pueden ser de dos tipos: privados o públicos, lo cual está estrechamente relacionado
con las funciones que realizan.

Si desarrollan su función como Verificador Ad Hoc, acreditado por entidades como, por ejemplo, Ministerio
de Cultura, Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado (SERNANP), Centro Nacional de
Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED) u otras, entonces el Verificador
es público, lo cual fue precisado por el artículo 10º del Reglamento, modificado por el Decreto Supremo Nº
008-2019-VIVIENDA.
A nivel registral, el Acuerdo Plenario adoptado por el Tribunal Registral, desarrolló la participación
del Verificador Responsable

1. ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50 DEL RIRP

“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador responsable reemplaza a

la municipalidad en la verificación de la adecuación de la edificación a la normativa urbanística y
edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de observación las discrepancias entre el informe
y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna
transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de exclusiva responsabilidad
del verificador” (el resaltado es nuestro).

En el artículo 80º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Res. Nº
097-2013-SUNARP/SN, se incluyó la imposibilidad de que el Registrador observe los aspectos
técnicos del Informe.

En ese orden de ideas, quien asume toda la responsabilidad por el expediente de regularización es
el Verificador Responsable, premisa que es medular en relación con la calificación registral de los
títulos relacionados con estos expedientes que pretenden acceder a los Registros Públicos
(SUNARP).
ANTECEDENTE REGISTRAL

Al solicitar los antecedentes de un inmueble,

puedes conocer su situación jurídica y
sus antecedentes registrales, dándote
seguridad jurídica si deseas llevar a cabo alguna
transacción con el inmueble y que la persona
que está llevando la operación tiene la
capacidad jurídica para llevarlo a cabo.
Esto es porque el derecho registrado se
presume que existe y que pertenece al titular
en la forma expresada en el asiento del Registro
Público de la Propiedad, así como el titular de
una inscripción de dominio o de posesión, tiene
la posesión del inmueble inscrito, ya que todo
lo inscrito o anotado goza de la presunción de
autenticidad, veracidad, legalidad y exactitud,
en tanto no se declare judicialmente la falsedad
o nulidad de un asiento del Registro Público.
 La partida registral de un inmueble es un documento en el cual se
asienta ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(Sunarp) un bien inmueble y se le da vida legal. Al presentar la
propiedad, la oficina le asignará un número con el cual se le
PARTIDA REGISTRAL - SUNARP identificará por siempre.
•Por ejemplo, tienes un lote y construyes una casa: se debe inscribir
la vivienda (no es lo mismo un lote que una construcción). A dicha
inscripción se le llama Declaratoria de Fábrica.
•Una constructora edifica un edificio: debe de inscribir cada
departamento, estacionamiento, depósito y cada zona de uso común
que pertenezca a la copropiedad.
•Una familia divide una propiedad para darle un área a cada hijo: la
división debe ser inscrita con el fin de legalizar e independizar la
propiedad para cada hijo.
La partida registral es la prueba clara y fehaciente de que el bien
inmueble existe física y legalmente.
En la partida registral se va anotando cada suceso del
inmueble. Lleva toda su historia (pasada y presente:
- Quiénes han sido los dueños.
- Qué negocios han hecho con el bien, tales como transferencias,
compraventas, cesiones.
- Qué asuntos legales ha tenido, como, por ejemplo, embargos,
hipotecas, afectaciones, cargas técnicas o bloqueos.
- Qué características tiene el bien: en qué dirección está situado, de
qué área es, etc.
¿Qué pasa si no conoces el número de la partida registral?
1. En Sunarp está ubicada la ventanilla “búsqueda de índice”, aquí se puede buscar el número de la partida
registral dando los nombres y apellidos completos del propietario. Se te entregará un listado de las propiedades
registradas a nombre de ese propietario (si tiene varias), con esta información podrás escoger el número de la
partida registral que necesites. La dirección del inmueble servirá para cotejar que se trata de la que buscas;
pero no servirá para encontrar el número de partida.

2. Existe una opción más completa: se trata de la “búsqueda catastral”. Para ello, se tienen que adjuntar un
expediente con planos que muestren el perímetro y la memoria descriptiva del predio firmada por
profesionales autorizados. Este trámite suena más difícil, por eso tomará más días. (Hoy 25 días aprox.)
Si las búsquedas no dan resultado, es probable que el inmueble no se encuentre inscrito en los registros
públicos. En ese caso, no es posible garantizar la existencia del bien inmueble. Cualquier negocio que se haga
sobre el bien no podrá ser legalizado y, por lo tanto, tampoco garantizado. Nuestro consejo es simple: evalúa
el riesgo.
Conclusión: Toda persona que
desee comprar, vender o
arrendar un bien inmueble,
debe revisar la partida
registral para evitar cualquier
tipo de estafa inmobiliaria.
 CERTIFICADO LITERAL DE PARTIDA - SUNARP
El certificado literal de partida (antes copia literal) es la reproducción total o parcial de los documentos
que conforman el título archivado o la partida registral de un bien o derecho inscrito en la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

ANTES (PRESENCIAL) AHORA (VIRTUAL)

CERTIFICADO LITERAL ANTIGUO (AÑO 1960 – N°)
CERTIFICADO LITERAL RENOM (AÑO 1999 – N°)
CERTIFICADO LITERAL COFOPRI URBANO (AÑO 2000 – N°)
 CERTIFICADO LITERAL ACTUAL (AÑO 2007-2019)
Rubro A: Antecedente dominal
Este rubro indica el antecedente dominal o antecedente
registral, es decir la numeración que se asigna a la partida
que se abre por predio, sea porque se inmatriculó,
independizó o desmembró.

Rubro B: Descripción del predio

El Rubro B permite identificar el predio a partir
de su descripción, es decir la naturaleza del
inmueble, sea rústica o urbana; su medida
superficial (actualmente en sistema métrico
decimal); linderos y medidas perimétricas
considerando los cuatro puntos cardinales
como referentes, norte, sur, este u oeste o,
linderos por el frente, derecha, izquierda o
fondo según la naturaleza del predio, su
numeración incluyendo calles o vías,
jurisdicción. Se inscriben los actos
modificatorios del predio como lo son:
declaratoria de fábrica, su ampliación,
remodelación, demolición; acumulación,
subdivisión, desmembración, entre otros.
Rubro D: Cargas y gravámenes
- En el Rubro D se registran las cargas y
gravámenes que recaen sobre el predio, tendrá
rango preferente en relación con los que se
inscriban posteriormente.
- Se inscriben por lo general los actos que
constituyen un derecho real de hipoteca, los que
modifican el derecho real como la ampliación
de hipoteca o reducción de la misma, inclusive
pueden darse también casos de cesión de
derechos o de rango registral.
- Se inscriben anotaciones preventivas como las
demandas y demás medidas cautelares que
emanen de un mandato judicial.
Rubro C: Títulos de dominio
En este rubro, se extienden entre otros,
asientos traslativos de derecho de
propiedad sea entre personas naturales,
personas jurídicas o entre personas
naturales y jurídicas, es decir el titular
registral es un sujeto con personalidad
jurídica.
Rubro E: Cancelaciones
Se inscriben los asientos que extinguen
otros asientos, con expresión o no de la
causa de cancelación, esto significa que
registralmente el asiento que se cancela
deja de existir registralmente.
Uno de los supuestos de la cancelación es
la caducidad, sea por mandato de la ley o
por el transcurso del tiempo. Otro
ejemplo es la cancelación de la
declaración de nulidad del título o de la
inscripción, esta declaración
normalmente es judicial.
INFORME TECNICO DE VERIFICACION
LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA
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