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Presentacin Editorial Accin CIT Conferencia Regional FIG 2007 Fiscala supervisa: ejercicio de la profesin Informe de Tesorera

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Regularizacin La Necesidad de la compatibilizacin del Catastro y Registro 20 Ing. Alexander Gonzlez Salas, Coordinador Componente 1 Unidad Ejecutora del Programa de Regularizacin de Catastro y Registro Entorno Historia de la topografa en Costa Rica Entrevista Ing. Carlo Magno Ros 26 Cursos 30 Junta Directiva 31

Actualidad Valuacin: respaldo para la sociedad 8 Entrevista Ing. Carlos Sevilla Un camino para valuadores: ICOVAL opera desde 1992 en nuestro pas 10 Entrevista Ing. Ronny Gonzlez El topgrafo: un pilar para el desarrollo de los pases 13 Entrevista Ing. Jorge Avendao Opinin Propuesta de aplicacin del factor de comercializacin en Costa Rica 14 Valorcin para el impuesto de sobre bienes inmuebles 19
Publicacin Oficial del Colegio de Ingenieros Topgrafos de Costa Rica. Tel: 202-3950 / 283-5671 Fax: 253-5402 E-mail: info@colegiotopografoscr.com Pgina: www.colegiotopografoscr.com Junta Directica: Presidente: Ing. Juan Manuel Castro Alfaro, Vicepresidente: Ing.

Mapa de valores Elaborado por el Ing Rafael Matamoros Rojas, del Departamento de Catastro Municipalidad de La Unin Veracruz Gonzlez Jimnez, Secretaria: Ing. Sandra lvarez Cubillo, Tesorero: Ing. Harry Arrieta Alvarado, Fiscal: Ing Daniel Acua Ortega, Vocal I: Ing. Luis Diego Gonzlez Lpez y Vocal II: A. A Manuel Emilio Molina Rodrguez. Consejo Editorial: Ing. Daniel Acua Ing. Jorge Moya Ing. Johanna Briceo Sra. Marlene Brenes

Comit Asesor Programa de Regularizacin del Catastro y Registro: Tels: 253-6212 253-8411 Fax: 234-6996 Pgina: www.uecatastro.org Ing. Alexander Gonzlez Salas, Coordinador Componente I, Licda. Karen Barrantes Molina, Asesora de Comunicacin.

Reciban un cordial saludo del Consejo Editorial de la Revista Azimut que, por encargo de la Junta Directiva del Colegio de Ingenieros Topgrafos de Costa Rica, trabaja desde hace algunos meses en la consolidacin de la Revista Azimuth. Ha sido un trabajo intenso, en el cual cada miembro ha hecho su especial aporte. En esta primera etapa, hemos querido normalizar el funcionamiento de Azimuth, con el fin de darle un espacio permanente en el quehacer del Colegio. Para ello, se elabor un reglamento que ordena el entorno de la revista, la direccin, los objetivos, la estructura, la misin y la visin. Paralelamente, se establecieron lineamientos para regular la recepcin formal y la valoracin de los artculos tcnicos, de manera que sea atractiva para investigadores y profesionales en general. Asimismo, se han realizado las gestiones para dotar a la revista de un identificador internacional (ISSN) e inscribirlo en el Registro Nacional. Estamos trabajamos en su sostenibilidad econmica y recopilando informacin a fin de contar, a mediano plazo, con formato digital y generar una base de datos de ediciones anteriores accesible desde Internet. Para nosotros esta ha sido una labor muy grata y enriquecedora; por eso hemos hecho lo mejor posible. pero conocemos nuestras limitaciones y esperamos su comprensin con respecto a nuestras faltas. Pensamos que como grupo profesional estamos en continuo cambio, mejorando y creciendo, todo lo cual se debe reflejar en cada uno de nosotros. Por eso, este esfuerzo ha servido para enaltecer los valores de los topgrafos, apreciar ms nuestra profesin y analizar cmo la ejercemos en beneficio de la sociedad costarricense. Y podemos decir que hemos cumplido. En esta edicin encontrarn informacin acerca del trabajo de la Junta Directiva, sus proyectos y decisiones ms recientes. Tambin hay informacin de cursos de capacitacin, artculos relacionados con valoracin inmobiliaria y uno especial del Congreso Regional de la Federacin Internacional de Gemetras (FIG). Como aporte especial y tomando en cuenta la importancia que tiene el Programa de Regularizacin Catastro Registro para nuestro pas y el gremio en particular, se ha insertado una seccin exclusiva dentro de la revista, con el fin de mantenernos al da con el avance del proyecto. Esta seccin forma parte de un convenio de cooperacin entre el CIT y la Unidad Ejecutora. En este primer nmero del ao invitamos tambin a todos los profesionales que deseen colaborar enviando fotografas digitales de nuestro ejercicio profesional. La idea es ir recopilando informacin atinente al desarrollo de la ingeniera topogrfica y geodsica del pas.Nos queda mucho por hacer. Por ahora, les dejamos buenos materiales de lectura, informacin valiosa y la promesa de seguir trabajando por mejorar la Revista Azimuth y nuestro Colegio.

Conferencia Regional
FIG 2007
Costa Rica ser la sede de la Conferencia Regional de la Federacin Internacional de Gemetras que se llevar a cabo del 12 al 15 de noviembre del 2007, actividad en la que el Colegios Federado de Ingenieros Arquitectos e Ingenieros Topgrafos sern anfitriones y organizadores. Durante la semana del 11 al 19 de noviembre del 2006, el Colegio de Topgrafos recibi a los seores Sr. Stig Enemark y Sr. Markku Villikka, Presidente y Director Ejecutivo respectivamente de la Federacin Internacional de Gemetras, con el objetivo de conocer detalles respecto a la logstica, contenido tcnico y financiamiento de esta reunin internacional. La Federacin Internacional de Gemetras es una organizacin no-gubernamental (ONG), cuyo propsito para esta Conferencia Regional es tratar una diversidad de temas sobre las necesidades del pas y de Amrica Latina. En las reuniones que se mantuvieron se logr obtener una agenda consensuada de los temas a tratar en el evento. El tema principal de la misma ser: Planificacin de Zonas Costeras para el Desarrollo Socioeconmico de la Regin Latinoamericana. Los temas de fondo sern:
Foto area Puntarenas Fuente: Unidad Ejecutora Programa de Regularizacin de Catastro y Registro

El Ing. Juan Manuel Castro Alfaro, Presidente del CIT y el Sr. Stig Enemack, Presidente de la FIG, se reunieron para establecer los temas que se analizarn en la Conferencia de la FIG 2007.

1. Planificacin de Zonas Costeras de la Regin Latinoamericana (administracin, manejo espacial, impacto ambiental y otras). 2. Manejo de la Tierra (relaciones catastrales, gobierno municipales, manejo de la tierra a favor de los pobres y otras). 3. Construccin de Capacidades. (Programas de Estudios como mecanismo de desarrollo). En prximas ediciones les mantendremos informados de los avances de este proyecto.

Planificacin de zonas costeras de la regin latinoamericana ser el tema principal de la reunin internacional de la FIG, que tendr lugar en el pas del 12 al 15 de noviembre del 2007

ACCION CIT
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ACCION CIT

Fiscala supervisa:
ejercicio de la profesin
El CIT
recomienda a sus agremiados mejorar la comunicacin con el cliente para evitar denuncias por mal ejercicio profesional
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La Fiscala del Colegio est testimoniando el trabajo de la Junta Directiva a la vez que tutela el ejercicio de la profesin de acuerdo con el rgimen disciplinario y con las funciones establecidas en los estatutos de la Junta Directiva para los topgrafos. Sobre este aspecto, es importante manifestar a los compaeros topgrafos que una de las causas ms frecuentes de denuncias ante el CFIA es la falta de comunicacin del profesional con su cliente. Especialmente cuando contrata un trabajo de agrimensura y este se ve afectado por trmites adicionales al Catastro Nacional. El justificar el tiempo adicional o la imposibilidad de realizar la inscripcin es un

deber con el cliente. Si se cumpliera, evitara gran parte de las denuncias. Los tribunales de honor tienen un exceso de trabajo que ya es analizado por la Junta y el CFIA, ya que no solo es crtico en topografa. Es urgente la preparacin de profesionales en topografa que formen parte del sistema de Resolucin Alternatva de Conflictos (RAC). Este que son un conjunto de tcnicas de negociacin, alternativas al sistema judicial ordinario, que permite a los individuos resolver por s mismos los conflictos de una manera ms gil, eficiente, rpida y econmica. Por eso, se insta a los colegas a formar parte de los conciliadores, ya que se reducira considerablemente la presin sobre los tribunales de honor.

Informe de Tesorera:
finanzas sanas permiten inversin y compra de equipo
Parte fundamental de las acciones del Colegio es el manejo financiero. Don Harry Arrieta cumple actualmente con estas funciones, las cuales se hallan definidas por la ley orgnica del CFIA en su artculo 46 esencialmente. Dentro del presupuesto general del CFIA, se le asigna una suma al CIT, que se divide en 35 cuentas, que deben cubrir desde salarios hasta fotocopias. Adicionalmente se pueden presentar presupuestos extraordinarios con el fin de reacomodar o balancear los fondos disponibles. Varias medidas sobre el manejo financiero se han implementado desde la llegada de la actual Junta Directiva, con el fin de instaurar un control efectivo sobre los ingresos y egresos del CIT. Cada mes se reciben informes independientes del tesorero, del contador y de los bancos. En estos informes se detallan los movimientos financieros de cada sede del CIT: Curridabat, Registro Nacional y Centro de Actualizacin Profesional. Con ello se logra un control cruzado que la Junta analiza y discute. Para toda compra, se analizan al menos tres ofertas de proveedores reconocidos. Actualmente se discute en Junta un reglamento para la aprobacin y emisin de cheques. Adicionalmente nuestro colegio recibe de parte de todos nosotros una cuota extraordinaria, con objeto de mantener un sistema solidario (extraordinario) de ayuda a los colegas mayores de 70 aos, quienes no tienen pensin y se les dificulta trabajar. Este aporte es administrado por el Banco Nacional de Costa Rica, mediante un fideicomiso, que es monitoreado constantemente. Gracias a las acciones tomadas por las Juntas anteriores, y reforzadas con estas nuevas medidas, podemos decir que las finanzas del CIT pasan por un perodo muy saludable, que permite hacer cambios en equipos, mejoras en infraestructura y atender los gastos usuales con mayor solvencia.

ACCION CIT

ACTUALIDAD

Valuacin:
respaldo para la sociedad
La principal labor del topgrafo es recomendar el valor real y justo en el avalo de un terreno o inmueble, utilizando para ello las herramientas actuales que le permitan obtener un mayor criterio al momento de dar valor a una propiedad. Para lograr un correcto peritaje, el profesional debe tomar en cuenta diferentes mtodos de valuacin; sin embargo, la falta de regulacin de los avalos por parte de entes tcnicos ha provocado una masificacin en la valuacin. Sobre este tema, Azimuth habl con el ingeniero topgrafo Carlos Sevilla Hernndez, quien imparte lecciones de valuacin desde hace 15 aos en la Escuela de Topografa de la Universidad Nacional de Costa Rica. Topgrafos, un seguro para el usuario Para el Ing. Carlos Sevilla, la labor de los topgrafos envuelve una gran importancia para la sociedad ya que de ellos depende determinar los valores reales de las propiedades. Para la sociedad costarricense, el proporcionar valores razonables por parte de un topgrafo y especficamente de un profesional en la valuacin, es sumamente importante porque esto le da confianza a los propietarios de que sus posesiones estn siendo evaluadas de manera correcta, afirm Sevilla. Sin embargo, a pesar del peso profesional que posee el ejercicio de la topografa en nuestro pas, Sevilla admite que cada da incrementa el nmero de personas que realizan valuaciones prediales sin contar con las herramientas tcnicas y metodolgicas adecuadas para llevarlas a cabo. En Costa Rica todo el mundo hace valuaciones: los agrnomos, los topgrafos, los civiles, la gente de Bienes Races que ni siquiera tienen una especialidad o un ttulo y eso es un problema porque en este pas no existe un organismo tcnico que fiscalice esta actividad, aleg Sevilla. Asimismo, este ingeniero lament que en nuestro pas no exista una carrera acadmica que profesionalice la figura del valuador o perito y critic el vaco en cursos de avalo dentro de los programas de estudio de las diferentes ingenieras que se imparten en el pas. Debera haber una carrera que especialice al ingeniero como valuador. Es comn encontrarse con muchos estudiantes que cuando se gradan firman como peritos y no debera ser as porque carecen de experiencia, asegur Sevilla, quien explic que la valuacin implica un abanico amplio de bienes inmuebles y muebles: valoracin de vehculos, artculos de oficina (computadoras, fotocopiadoras, faxes, etc.), celulares, entre otros. La valuacin aplica todo lo que usted tienen a su alrededor, dijo este ingeniero. Diferentes mtodos, un solo fin En 1997 se cre el Organo de Normalizacin Tcnica (ONT), ente especializado que tiene la facultad de establecer y suministrar los mtodos de valoracin de bienes a nivel nacional. El ONT elabor un documento dirigido a las administraciones tributarias municipales del pas, con el fin de uniformar la determinacin de los valores de la tierra y de las construcciones, instalaciones y obras complementarias en el mbito nacional. Para el Ing. Carlos Sevilla, este manual es de gran ayuda para avalos fiscales y comerciales. Segn l, para determinar el valor total del bien inmueble, deben valorarse independientemente el terreno y las construcciones, instalaciones y obras complementarias.

MODELO DE VALORACIN

Depreciacin Fsica: Afecta solo a las construcciones. Se observa a simple vista; por ejemplo: cielos rasos desprendidos, techos herrumbrados, polilla, termitas en maderas, mala instalacin elctrica, etc. Depreciacin u Obsolescencia Funcional: Este tipo de desgaste es ms difcil de apreciar. Tiene relacin con respecto a las construcciones; por ejemplo, mala distribucin de aposentos o espacios; diseo arquitectnico irregular o antiguo; ausencia de ventilacin e iluminacin. Depreciacin Econmica: Afecta a la propiedad como un todo. Ataca a una barriada completa; proviene de factores ajenos con relacin a la propiedad; por ejemplo la presencia de salones de baile en los alrededores, demasiada subdivisin de la propiedad, etc. La depreciacin (D) se obtiene usando la frmula:

MTODO DE VALORACIN DE CONSTRUCCIN

MTODO DE VALORACIN DE TERRENOS

El mtodo de valoracin de terrenos est compuesto por dos herramientas: 1. Mtodo de estimacin de valores: Se utiliza el mtodo aplicando el anlisis de regresin y el mtodo de factores de ajuste, ambos empleando el mtodo comparativo como fundamento para obtener el valor individual de las parcelas. 2. Conjunto de mapas: Dentro del conjunto de mapas encontramos: Mapa de tipo de comercio Mapa de tipo residencial Mapa de tipo de industria Mapa de tipos de suelos Mapa de tipos de vas La importancia de estos mapas radica en que en ellos se incluyen datos que sern considerados como variables para el mtodo de estimacin de valores. El Ing. Sevilla explic que para determinar el valor de una construccin o instalacin, se hace uso de dos herramientas: 1) Manual de Valores Base por Tipologa Constructiva: Incluye los diferentes tipos de construccin e instalaciones existentes en el pas. Cada tipo de construccin tiene un cdigo que lo identifica, su valor unitario (m2) de reposicin, vida til estimada en aos. Adems, dicho manual contiene el mtodo de Ross Heidecke para depreciar las propiedades de acuerdo a la edad y estado de conservacin. 2) Modelo de depreciacin: Es el desgaste o deterioro que ha sufrido un bien, lo que ocasiona una prdida de valor. La depreciacin se da por el uso y el tiempo; si no existe un mantenimiento adecuado la depreciacin ser mayor.

EDAD VIDA UTIL

EDAD VIDA UTIL

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* ESTADO (17)

El ONT seleccion el mtodo de depreciacin de Ross Heidecke, el cual considera el factor por edad y el factor por estado. Para la aplicacin de esta tcnica, Ross Heidecke define 5 categoras de estados de conservacin con cuatro categoras intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; ver la siguiente tabla: Ponderacin por Estado Estado Ponderacin ptimo (1) 1 Muy Bueno (2) .9748 Bueno (3) .819 Regular (4) .474 Malo (5) .27 Sevilla destac que la existencia de todos estos parmetros sirven de gua al momento de la valuacin de un bien; sin embargo, la objetividad y tica del profesional son los que al final definen el valor de dicho bien. Hay frmulas y normas que ayudan a valorar una propiedad pero al final de cuenta el criterio que vale es el del perito, puntualiz Sevilla.

ACTUALIDAD
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El modelo estipulado por el ONT est conformado por dos mtodos de valoracin, uno para terrenos y otro para construcciones.

Tipos de depreciacin:

ACTUALIDAD

Un camino para valuadores


Instituto Costarricense de Valuacin opera desde 1992 en nuestro pas
El trabajo del topgrafo ha sido una labor de gran importancia, pero hoy la especializacin de este profesional lo ha llevado a resaltar su compromiso a un nivel mayor en materia de Valuacin, as lo destac Ronny Gonzlez Mora, quien es Ingeniero en Construccin, con una Maestra en Valuacin y actual Vicepresidente del Instituto Costarricense de Valuacin (ICOVAL), l nos habl sobre esta institucin y su avance desde la creacin
Cmo surge ICOVAL? El ICOVAL se fund el 16 de octubre de 1992, en el marco del XV Congreso Panamericano de Asociaciones de Valuacin, realizado por la Unin Panamericana de Valuacin (UPAV), celebrado en el estado de Puebla, Mxico en setiembre de ese mismo ao. Durante la asistencia a este congreso, se present un grupo de valuadores costarricenses, quienes percibieron que el tema de valuacin a nivel mundial estaba muy bien organizado y en Costa Rica se realizaba la tarea con escasas herramientas tcnicas y metodologas, adems se careca de una estructura que agremiara a los valuadores similar a la de otros pases, los cuales estaban establecidos desde haca ms de 30 aos. Es as como nace la idea y el grupo de profesionales que acudieron a este evento decidieron, en la misma ciudad de Mxico que al regresar a Costa Rica formaran una asociacin de valuadores, promesa que se concret un mes despus. De ah, se inicia un difcil camino que en aquellos momentos se enfoc en consolidar al ICOVAL como una organizacin nacional de valuadores profesionales. En sus comienzos, el ICOVAL contaba con un nmero muy reducido de valuadores preocupados por la profesionalizacin de esta actividad. En una segunda etapa ya con una organizacin ms fortalecida en estructura y en participantes se pretenda incorporar el ICOVAL, a la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV, este ente tiene ms de 50 aos de haberse fundado y es la
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Ing. Ronny Gonzlez Mora Vicepresidente Instituto Costarricense de Valuacin (ICOVAL)

organizacin que encierra a todos los institutos de evaluacin panamericanos. En el ao 2002 se celebr el XX Congreso Panamericano de Valuacin, en la ciudad de Buenos Aires, Argentina, actividad en la que ICOVAL, una vez cumplido con los requisitos exigidos es formalmente aceptado como miembro de la UPAV, lo que evidentemente ha posicionado al instituto internacionalmente. La Misin Para Gonzlez, la misin ms importante de esta institucin, es que la labor del valuador llegue a reconocerse como una especialidad de la Ingeniera. Este punto se logra al traer a Costa Rica la Maestra en Valuacin de la benemrita Universidad Autnoma de Puebla (UAP), conjuntamente con la Universidad Estatal a Distancia de Costa Rica (UNED), producto de la iniciativa y lucha que algunos de los miembros de ICOVAL se dan a la tarea, entre los que se destaca el Ing. Agrnomo Oscar Bonilla. El Ing. Gonzlez seal que: durante los primeros aos fueron muy pocos los profesionales que se agremiaron al ICOVAL, pero luego de traer la especializacin al pas, los nuevos egresados se han integrado al instituto y es as como comienza el ICOVAL a llevar la vanguardia de la materia valuatoria. Nuevos Retos Para el vicepresidente de ICOVAL, la creacin de este rgano no ha sido fcil, pero considera que cada vez la organizacin debe buscar nuevos retos para alcanzar los objetivos que se desean.
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ACTUALIDAD
Es por ello que desde hace algunos aos se emprendi otra lucha que al inicio fue algo utpico, pero con el tiempo se ha logrado ver que si poda hacerse realidad y este sueo era el de traer al pas un congreso panamericano, el cual se celebrar en el ao 2008 en Costa Rica, resalt. Esta labor fue posible gracias a un reto que se plante el actual Presidente del ICOVAL, Ing. Miguel Bolaos. Tambin explic que: Para este congreso se espera la participacin de unas 250 a 300 personas entre profesionales nacionales y los miembros de la UPAV a nivel internacional. La organizacin de este evento resulta sumamente importante para nuestro pas, ya que esto implica que Costa Rica va a ser la punta de lanza de valuacin, en metodologas y tcnicas; adems a nivel mundial se podr dar a conocer el trabajo de los costarricenses en materia de Valuaci, afirm. Aportes de ICOVAL Para Gonzlez, la contribucin ms importante que ha dado la creacin del ICOVAL es que cada da la figura del valuador se toma en cuenta como un experto y el de lograr integrar a Costa Rica dentro de la comunidad internacional de valuacin profesional. Es necesario destacar que hoy la imagen del valuador cobra una mayor importancia para el pas, porque esto garantiza a la sociedad como tal que sus bienes estn siendo valuados de una manera tica, responsable y a luz de las metodologas modernas. Sabemos que en el pasado muchas instituciones financieras en algn momento se han visto afectadas por problemas financieros, algunos de estos tan serios como la quiebra y al analizar parte del problema encontramos que la valuacin de los bienes no fue administrada a la luz de criterios, tcnicas y mtodos modernos de valuacin, seal Gonzlez. Sus categoras Actualmente se mantienen las siguientes categoras: Fundadores: Integrados por los asociados que suscribieron el Acta Constitutiva del ICOVAL; entre los que destacan, el ingeniero Roberto Lora, MBA, quien ha sido uno de los baluartes de la profesionalizacin del valuador en Costa Rica. Activos: Conformado por aquellos que mantienen al da sus cuotas, adems estn los no activos. Los miembros activos gozan de ciertas ventajas como por ejemplo tener un espacio preferencial en la reserva de cupo en los cursos de actualizacin que brindan expertos nacionales e internacionales y en la entrega y divulgacin de material de apoyo y bibliografico. Tal como ahora que se est en proceso de la entrega de la ltima edicin revisada de las Normas Internacionales de Valuacin. Actualmente hay alrededor de 150 agremiados entre activos y no activos. Deberes y Derechos El principal deber del valuador es realizar la prctica de la valuacin de forma tica y responsable apegado a las normas nacionales e internacionales; tambin es importante destacar que existe un cdigo de tica para el profesional agremiado al ICOVAL. Derechos de los asociados Participar con voz y voto en las Asambleas Generales. Elegir y ser electos en los cargos de los diferentes rganos. Participar en las actividades que realiza ICOVAL. Proponer la afiliacin de otros valuadores. Cualquiera otro que se establezca legal o estatutariamente. Deberes de los asociados Cumplir con la normativa que regula a ICOVAL. Asistir a las reuniones a que se les convoque. Pagar puntualmente sus cuotas. Gonzlez extendi la invitacin a visitar la pgina electrnica, www.icoval.com, donde hay ms informacin sobre el instituto y adems exhort a asistir al prximo Congreso Panamericano que se realizar en Costa Rica en abril del 2008.

Cmo est constituido ICOVAL El ICOVAL esta constituido actualmente por: Presidente: Ing. Miguel Bolaos Sequeira Vicepresidente: Ing. Ronny Gonzlez Mora Secretario: Ing. Oscar Bonilla Bolaos Tesorero: Ing. Eduardo Pez Campos Vocal 1: Ing. Lidiette Campos Mesn Vocal 2: Ing. Orlando Murillo Alvarado Fiscal: Ing. Robert Laurent Sanabria
Cada miembro dura en su puesto 2 aos y los requisitos para ingresar son: tener un grado de ingeniero, maestra o doctorado en valuacin y contar con experiencia en valuacin.
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El topgrafo:
un pilar para el desarrollo de los pases
El papel del topgrafo en la valuacin de bienes es fundamental para el progreso del pas; sin embargo, existen vacos y riesgos a la hora de ejercer la profesin. Sobre este tema, conversamos con el ingeniero topgrafo y geodesta, Jorge Avendao Castro, quien posee una maestra en Valuacin y tiene 34 aos de experiencia profesional en el campo de la topografa. Actualmente es el Coordinador del Proceso de Avalos del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) 1. Cul es la importancia del Ingeniero Topgrafo en la sociedad actual? La funcin del ingeniero topgrafo es muy importante en la sociedad por cuanto cumple un papel determinante para preservar el derecho de propiedad de los inmuebles. Este profesional es el que tiene contacto directo con el inmueble, su forma, ubicacin, caractersticas y con su fe pblica da testimonio de las mismas. Para el desarrollo de las naciones, la topografa es un pilar fundamental, el conocimiento de las caractersticas permite optimizar los diseos de la infraestructura, as como tambin es responsabilidad del topgrafo plasmar la obra tal y como fue diseada. 2.Cul es la importancia del valuador? En el mercado de la valuacin, operan diversas figuras como los peritos de hacienda, los tasadores judiciales, instituciones bancarias, tcnicos segn el tipo de activo a valorar, entre otros. Su intervencin es significativa mxime en una sociedad moderna donde en un gran nmero de actos econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Por ejemplo en expropiaciones o en hechos tan cotidianos como juicios civiles, particiones de herencias, compraventas de fincas, hipotecas, etc.; y valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoracin de activos es un hecho trascendente en cualquier pas, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad econmica, tambin mayor es la necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de los activos de esa sociedad. 3.Usted como valuador, cree en la necesidad de especializar la figura del Valuador? Por qu? Creo que es necesario especializar al valuador porque la valuacin no es una tcnica fcil, es muy amplia y se requiere de la participacin de muchas disciplinas; por lo tanto la especializacin es indispensable. 4.Cules son las limitaciones y dificultades con que topa el Valuador a la hora de ejercer su labor en nuestro pas? La mayor de las limitaciones es la falta de veracidad de la informacin. Adems que dicha informacin no es accesible o no se encuentra recopilada, es muy antigua. As tambin, las metodologas de valoracin, ya Ing. Jorge Avendao Castro que los mtodos aceptados por la mayora de instituciones son los tradicionales. La falta de investigacin en este campo por parte de los profesionales, porque se deben adaptar a nuestro mercado las nuevas metodologas. La falta de una capacitacin formal debidamente establecida. 5.Considera usted que existe una buena formacin acadmica en el rea de la valoracin de terrenos dentro de los programas de estudios de las universidades del pas o existe un vaco en este campo? El vaco en este campo es enorme y lo que es ms serio en Costa Rica es que se puede ejercer la valuacin sin ninguna capacitacin en este campo, con el solo hecho de estar incorporado en un colegio profesional. Los colegios profesionales deberan de concienciar a sus miembros para que no ejerzan la valoracin sin capacitacin formal y as salvaguardar los intereses de los ciudadanos. 6.Cules son las valuaciones ms comunes que se dan en el pas? Lo ms comn es la valoracin de terrenos y construccin residencial, sin embargo hay de todo, inclusive empresas extranjeras vienen a valorar a Costa Rica. 7.Cules son las normas, mtodos y tcnicas en el proceso de valoracin que debe seguir un valuador? El valuador debera seguir las normas internacionales de valuacin, los mtodos y las tcnicas existentes y estarse capacitando continuamente con las tcnicas que se estn desarrollando a nivel mundial. 8.Existe el concepto de riesgo en la valoracin de una propiedad? Evidentemente, respecto al valuador ste responde civil y penalmente ante los afectados por su labor. Desde el punto de vista de los clientes, la valoracin siempre afecta el patrimonio de alguien.

ACTUALIDAD
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EJERCICIO PROFESIONAL

Propuesta de Aplicacin del Factor de Comercializacin en Costa Rica


1. INTRODUCCIN/RESUMEN Tradicionalmente se ha definido en factor de comercializacin como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Mercado entre el Valor del Costo del un mismo inmueble.
FC = valor de mercado / costo de reproduccin1

Cada uno de esos enfoques presenta diversas metodologas de clculo, sin embargo se describirn las que son ms ampliamente utilizadas. 2.1 PROCEDIMIENTO: ENFOQUE DEL COSTO En enfoque del costo requiere calcular separadamente el valor del terreno por un lado, y el valor de la construccin por otro, para luego sumar ambos montos y de esa forma obtener un valor total para el inmueble en estudio. 2.1.1 CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO: En el clculo del valor del terreno es usual que el tasador aplique el mtodo de factores, que consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparacin con otros inmuebles cuyos valores y caractersticas se conocen. Para ello se requiere del establecimiento del denominado LOTE TIPO, que es un lote virtual de caractersticas conocidas y extrado de una zona homognea (zona de caractersticas similares en cuanto a uso, nivel socioeconmico, servicios, aspecto, etc.) y el denominado LOTE SUJETO, al cual se desea estimar su valor. En definitiva el valor de un lote esta en funcin de una serie caractersticas particulares (variables independientes) cuya combinacin determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Dentro de las variables independientes que tiene ms importancia en la determinacin del valor de un terreno urbano encontramos: rea o extensin Frente y Fondo Forma Pendiente Nivel respecto a calle Tipo de va Servicios pblicos Ubicacin Capacidad de Uso de suelo Adems se pueden considerar otras variables como vista panormica, nivel socioeconmico, seguridad, condiciones de contaminacin, etc. Para poder ajustar las caractersticas del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre s para calcular un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO.

Robert Laurent
Ingeniero Civil-U.C.R Topgrafo-U.C.R Maestro en valuacin de Bienes-UNED/BUAP

Para personas de otras latitudes el tema ha desarrollar no es nuevo, sin embargo si miramos apenas unos aos atrs observamos que en nuestro pas exista una fuerte influencia de la corriente valuatoria que recomendaba un valor nico para un bien tasado, inclusive en la actualidad no todos los valuadores tiene claro las diferencias conceptuales entre los distintos enfoques de valoracin. Por otro lado, histricamente en Costa Rica la metodologa que se ms ha aplicado para la valoracin de bienes inmuebles se fundamenta principalmente en el Enfoque del Costo. ENFOQUE DEL COSTO: es la estimacin del valor por medio del anlisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas caractersticas y condiciones del bien valuado. No obstante, gracias al esfuerzo individual de algunos tasadores, as como tambin por la apertura de programas especializados en valuacin, se ha empezado a entender el carcter multivalor que puede tener un bien, especialmente al introducir el enfoque de mercado. ENFOQUE DE MERCADO: Es la estimacin de valor por medio del anlisis y comparacin en el mercado de ventas recientes de un bien igual o similar al valuado, para concluir en el precio ms probable de venta. Dado que la aplicacin de cada enfoque puede generar valores distintos, se propone una forma alternativa de aplicacin del factor de comercializacin, donde se recomienda extraer el valor del terreno, de forma que el resultado sea un dato ms tangible y relacionado con la utilidad constructiva, sin que la misma se diluya como parte del valor del terreno. 2. BREVE DESCRIPCION DE PROCEDIMIENTOS Para hablar de Factor de Comercializacin necesariamente se requiere entender los elementos que lo generan y por lo tanto es importante hacer una breve descripcin de los Enfoques Va Costo y Va Mercado.
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1 Borrero Oscar, Avalos de inmuebles y garantas. (Bogot : Multiletras Editores Ltda. 2002)

De esa forma se obtiene el valor unitario del LOTE SUJETO, enfoque del costo es la suma aritmtica que al multiplicarlo por su rea total se concluye en el Valor del inmueble = valor del terreno + Valor Neto de Reposicin VALOR AJUSTADO 2.2 PROCEDIMIENTO: ENFOQUE DE MERCADO Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores: El mtodo de mercado es tal vez una de las tcnicas ms representativas para establecer el valor de un Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs x Fu inmueble; sin embargo, se requiere de adecuadas fuentes Donde: de informacin que sean amplias y fiables. Vls= valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO) Vlt= valor lote tipo Fe= factor de extensin Ff= factor de frente Fq= factor de esquina Fu= factor de ubicacin Fr= factor de regularidad Fpe= factor de pendiente Ftv= factor de tipo de va Fp= factor de fondo Fn= factor de nivel Fs= factor de servicios Es importante recalcar que los factores anteriores solo producen algn efecto cuando se presenta diferencia de caractersticas entre el LOTE TIPO y el SUJETO, pues de ser iguales genera un factor con valor igual a uno (1) y por lo tanto no modifica el resultado. Asimismo, la utilizacin de factores tiene sentido en tanto su aplicacin realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es INDISPENSABLE seleccionar las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Por ejemplo no necesariamente una pendiente fuerte es sinnimo de prdida de valor, o un lote esquinero no implica que su valor sea mayor con respecto a lotes medianeros en un mismo desarrollo. 2.1.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION: Tradicionalmente el tasador costarricense procede a valorar la construccin estimado en primer lugar un VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN) a partir de una tipologa constructiva que ms se aproxime a las caractersticas del bien a valorar, para seguidamente depreciar dicho valor por efecto de la edad, estado de conservacin (usualmente aplicando Ross-Heidecke) y obsolescencia funcional, de modo que se obtiene el VALOR NETO DE REPOSICIN (VNR): Inclusive algunos autores afirman que: cuando es factible encontrar el valor de un bien por el mtodo de mercado, en base a una investigacin completa, ste prevalecer sobre cualquier otro valor encontrado.2 La valoracin va mercado requiere considerar que: el dato que se manifiesta es una cifra expresada en trminos monetarios, para una fecha y condiciones especficas de ese bien. Tanto el comprador como el vendedor conocen y aceptan las condiciones del inmueble y tambin las caractersticas del mercado. Por otro lado el intercambio se efecta libre de presiones o condiciones forzadas y se dispone de un tiempo razonable para efectuar la transaccin. Bajo las condiciones anteriores existen transacciones que podran no aplicar desde la perspectiva pura de mercado como por ejemplo: remate de bienes (pueden adquirirse a precios que difieren al de mercado) compra o venta de inmuebles a precios de capricho o necesidad transacciones donde ambas o algunas de las partes desconoce las condiciones o caractersticas de los bienes (ventas a distancias), o del mercado (transacciones con forneos). Dentro del enfoque del mercado una de las tcnicas recomendadas es la HOMOLOGACIN que es aquel proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos o ms bienes que por sus caractersticas son parecidos pero no idnticos, para que con base en los datos de mercado, obtenidos respecto a uno de ellos (comparables), pueda llegar una conclusin respecto al valor del bien analizado (sujeto). Recordemos adems que el SUJETO es el trmino que se emplear para identificar el bien en estudio, para el que se realiza el dictamen valuatorio por el mtodo de mercado, mismo que se someter a comparaciones diversas con otros bienes.

Asimismo el trmino COMPARABLE se emplear para identificar a los bienes que servirn de base Valor de Reposicin Nuevo depreciacin = Valor Neto de Reposicin para llegar a una conclusin en relacin al probable valor de mercado de un bien, a travs de un proceso de homolo2.1.3 RESULTADO gacin, y en ocasiones de una regresin mltiple o regresin lineal. Normalmente se agrupan en bases de datos que Como se indic el valor resultante a partir del contienen informacin diversa en relacin a ellos.
2 Marqus, Rafael. Criterios para valoracin de inmuebles urbanos. 2001

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Es necesario tener claro que la homologacin se puede llevar a cabo siempre y cuando exista cierto grado de homogeneidad entre los bienes en estudio (caractersticas similares, ya sea en su aspecto fsico, nivel socioeconmico, uso predominante, etc.). 3. APLICACIN Y RESULTADO DE LOS ENFOQUES La aplicacin de uno u otro enfoque esta directamente relacionado con el objetivo del avalo, por ejemplo si lo que se pretende es establecer el valor de reposicin de un bien (con fines legales, de seguro, etc.) lo recomendable sera aplicar el mtodo del Costo. Sin embargo, si la finalidad es conocer el posible monto de transaccin de un bien (compra-venta, hipoteca, etc.) lo ideal es aplicar algn mtodo del enfoque de mercado. Generalmente en condiciones normales el valor de mercado se encuentra por encima del valor del costo, sobre todo cuando el bien tasado se ubica en una zona con una deseabilidad alta. (efecto oferta-demanda) No obstante lo anterior, se pueden presentar condiciones en las el valor de mercado sea igual al valor del costo, e inclusive inferior. Para ilustrar lo indicado se tiene el caso de inversiones constructivas de muy alto costo en zonas marginales (inversiones fuera de contexto de lo que establece el entorno), de modo que si por alguna razn se debe poner en venta el bien, es posible que el precio que finalmente se pague por dicho inmueble este por debajo del costo de edificacin. Una limitante del mtodo del costo es que deja por fuera problemas de diseo arquitectnico, o el efecto de los gustos y preferencias, pues una construccin nueva y en buenas condiciones no permite depreciacin por edad o estado de conservacin, sin embargo puede presentar limitantes en el diseo (problemas en la dimensin de los espacios, ventilacin e iluminacin inadecuadas, etc.), o bien carecer de elementos que limiten su funcionalidad para un nivel socioeconmico especfico (Disponibilidad de cochera, nmero de habitaciones, dormitorio de servicio, etc.) 4. FACTOR DE COMERCIALIZACION: Como se indic tradicionalmente se ha establecido el Factor de Comercializacin como la relacin entre el Valor de Mercado y el Costo de reproduccin, para un mismo bien, o sea:
FC = Valor de Mercado / Costo de Reproduccin3

comercializacin y extrapolarlo a la zona en estudio. De esa forma se podra estimar el valor de mercado a partir del clculo de valor va costo (que la mayora de tasadores domina) el cual se multiplicara por el Factor de Comercializacin. Por otro lado, cada vez ms instituciones y tasadores reconocen la necesidad de valorar los bienes reconociendo el efecto del mercado, sin embargo, no en pocas oportunidades se comete el yerro de querer aproximar a un valor de mercado aplicando la metodologa del costo, mediante la asignacin de valores de reposicin excesivamente altos. Para evitar lo anterior, las mismas instituciones financieras podran establecer a partir de estudios Factores de Comercializacin mximos o mnimos, evitando de esa forma la desinformacin que generan el inflar los costos de construccin. Asimismo, algunas instituciones pretenden obtener informes conservadores solicitando a sus tasadores la aplicacin nica del mtodo del costo, sin embargo existen casos donde no necesariamente dicho mtodo estar por debajo de un enfoque de mercado. 4.2 Elementos que inciden en el factor de comercializacin: Por involucrar al valor de mercado, el factor de comercializacin cambia con el tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas: Caractersticas de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) Condiciones socio-polticas y econmicas del pas. Relacin del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, rea, acabados, etc.) Nivel socioeconmico Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanizacin, etc.) Ubicacin y disponibilidad de servicios Uso y explotacin del inmueble Liquidez del bien y riesgo Asimismo, el factor de comercializacin puede ser: SUPERIOR A LA UNIDAD: Se observa en la mayora de los casos, dado que por lo general el valor de mercado es superior al costo de reposicin. Es lgico pensar que en condiciones normales un desarrollador vender una vivienda en un monto superior a lo que le cost construirla. IGUAL O MUY CERCANO A LA UNIDAD: Las razones pueden ser varias por ejemplo: -Una situacin de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia. -Viviendas viejas o con diseos o usos muy particulares. -Esa situacin se puede observar tambin en las zonas rurales, donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino que ms bien la mayora son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relacin cliente-constructor es muy cercana.

4.1 Utilidad del Factor de Comercializacin El uso del factor de comercializacin es recomendable cuando se ha solicitado el valor de mercado para un inmueble y no se dispone de un mercado activo. Entonces mediante la homologacin con inmuebles similares en otras zonas se puede establecer para ellas un factor de
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3 Borrero Oscar, Avalos de inmuebles y garantas. (Bogot : Multiletras Editores Ltda. 2002)

INFERIOR A LA UNIDAD: Se puede observar esa situacin en pocas de crisis que afecten el mercado inmobiliario. Tambin puede responder a viviendas con diseos muy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal. 4.3 Propuesta de factor de comercializacin aplicable a Costa Rica: Empezaramos indicando que el factor de comercializacin es ampliamente aplicado en otros pases a inmuebles que presentan CONSTRUCCION. Sin embargo, es posible establecer un Factor de Comercializacin nicamente para un lote urbanizado? La respuesta es afirmativa si consideramos que:
FC lote urbanizado= Valor de Mercado del Lote / ( Valor en verde + Costo de urbanizarlo)4

4.4 Ventajas del mtodo propuesto: Al separar el valor del terreno, es ms fcil entender el margen de utilidad que se est aplicando por parte del desarrollador, y por lo tanto se tiene un mejor juicio para establecer si es racional o especulativo. Asimismo, las entidades crediticias podran tener rangos mximos y mnimos de modo que les permitan a partir de avalos va costo (metodologa es bastante conocida en nuestro pas) revisar el resultado de valores de mercado reportado, sobre todo cuando la contribucin de valor del terreno es importante respecto al aporte de valor que ofrece la construccin. 4.5 Ejemplos: Ubicacin del inmueble: Urbanizacin Yaranaba, casa No. 50, El Carmen de Guadalupe. Terreno:Area: 113.83 m2 Caractersticas: corresponde a las del lote tipo de la zona Construccin: Area total 73.98 m2 Caractersticas y Distribucin: La vivienda presenta cochera, tres dormitorios, un bao completo, sala-comedor, cocina, y pilas. La vivienda es prefabricada (columnas y baldosas), pisos en cermica y alfombra en dormitorios, cielos en fibrocemento, marcos en madera, muebles de cocina en madera, closet en madera con puertas tipo celosa, cerchas en RT, y cubierta metlica. A- AVALUO VIA COSTO: Nota: En todos los casos se utiliz hojas de clculo que reconocen una cantidad de dgitos mayor a los que se muestra en las celdas.
rea Valor Factor (m2) (/m2) 113.83 50.000.00 1.0000 Cuasa Lote tipo Valor ajustado
5.691.500.00

Si bien es posible calcular el monto necesario para urbanizar un lote en relacin con los costos generales necesarios para construir la urbanizacin, sera una prdida de tiempo pues por lo general lo que se busca es determinar el valor de mercado del lote para lo cual se ajusta sus caractersticas particulares respecto a un lote tipo. Asimismo, cabe recordar que dependiendo del enfoque el valor total del inmueble implica: VIA COSTO = Valor del terreno + Valor Neto Reposicin de la construccin o VIA MERCADO = Valor del conjunto (terreno + construccin) homologados

En ambos casos el valor del terreno responde a un valor de mercado, de modo que lo razonable sera establecer Terreno: un factor de comercializacin que considere nicamente la Seccin construccin, y que en trminos generales respondera a la utilidad del desarrollador, entonces: rea
FC construccin = (Valor de mercado del conjunto valor del lote) / Valor Neto de Reposicin5

terreno privado Total

113.83 FE 0.9968 0.9968 0.9968 FD 0.9571 0.9571 0.9571 VNR 6.672.347.49 741.200.73 100.497.25 7.514.045.47

5.691.500.00

Construccin: Descripcin rea m2 VUnitario/m2 VRN VUT Edad aos Principal 60.62 115.000.00 6.971.300.00 60 6 Cochera Pilas y tenido Total 10.36 3.00 73.98 74.750.00 35.000.00 774.410.00 105.000.00 60 60 6 6

Vunitario VRN VUT

Valor unitario de costo Valor de Reposicin Nuevo Vida til total

FE FD VNR

Factor de estado Factor de depreciacin Valor Neto de Reposicin

4 Laurent Robert, Avalos Urbanos: principios metodolgicos. (San Jos : Curso IT-6001) 5 Laurent, op. cit.

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Total de avalo: Rubro Valor al costo total en colones Terrenos 5.691.500.00 Cosntruccin 7.514.045.47 Total 13.205.545.47

de mercado ha llevado incluso la utilizacin de incrementos porcentuales FIJO sobre los costos de construccin, con el objeto de tratar en alguna medida de reflejar las condiciones del mercado. Sin embargo como hemos analizado, el factor de comercializacin no es un dato FIJO que se pueda usar indistintamente a todo proyecto habitacional. Por lo anterior, lo recomendable es que todo avalo debe mostrar como mnimo las conclusiones de valor tanto por el mtodo del costo como por el mtodo de mercado, aplicando los mecanismos y procedimiento que requiere cada mtodo, y que finalmente sea el contratante quien decida el monto que mejor se ajuste a sus necesidades dependiendo del objeto del avalo. Conscientes que la mayora de tasadores en Costa Rica conocen los procedimientos del avalo Va Costo, la aplicacin del Factor de Comercializacin es una buena herramienta para ajustar el resultado del costo y poder reflejar valores de mercado. Sin embargo, se ha observado que la forma tradicional de aplicar el Factor de Comercializacin como la relacin entre en Valor de Mercado entre el Valor del Costo puede presentar factores relativamente bajos, de modo que se recomienda extraer el valor del terreno, y de esa forma obtener un dato de comercializacin que es ms tangible en trminos de utilidad sobre la obra, teniendo un mejor criterio para establecer si el valor de mercado es racional o especulativo.
FC construccin = (Valor de mercado del conjunto valor del lote) / Valor Neto de Reposicin

B- AVALUO VIA MERCADO: En la urbanizacin existen viviendas en venta. De hecho las casas No. 49 y 47 son exactamente iguales a vivienda valorada, y se vendieron en mayo del 2006 en 15.000.000,00 (Quince millones de colones). Como existe un mercado activo, y los comparables son idnticos al sujeto se concluye que el valor de mercado para la casa No. 50 es de 15.000.000,00. C- FACTOR DE COMERCIALIZACION: c.1 - ENFOQUE TRADICIONAL: FC = Valor de mercado / Costo de reposicin FC = 15.000.000,00 / 13.205.545,47 FC = 1.14 c.2 - ENFOQUE PROPUESTO: FC construccin= (Valor de mercado valor lote) / Valor Neto de Reposicin FC construccin= (15.000.000,00 5.691.500,00) / 7.514.045,47 FC construccin= 1.24

6. BIBLIOGRAFIA Dobner, Horst Karl. La Valuacin de Predios Urbanos, Mxico: Editorial Concepto, 1989. Guerrero, Dante. Manual de Tasaciones : Propiedades Urbanas y Rurales, Buenos Aires: Editorial ALSINA, 1984. Urbanos: Principios Laurent, Robert. Avalos Metodolgicos, Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, setiembre 2001. Marqus, Rafael. Curso: Criterios Metodolgicos para la Valuacin de Inmuebles Urbanos. Universidad Estatal a Distancia, San Jos, 2000. Morales, Alfonso. Curso: Valuacin de Terrenos. Universidad Estatal a Distancia, San Jos, 2000.

5. CONCLUSIONES Ante lo agresivo que se ha vuelto el mercado crediticio, no pocas instituciones financieras han solicitado a sus tasadores reportar en sus informes valores de mercado, pues con la aplicacin nica el enfoque del costo era evidente que se reduca sus posibilidades comerciales. Sin embargo, esa solicitud no siempre se ha hecho acompaar de formatos de avalos adecuados lo que se puede inducir a error, principalmente por reportar valores de reposicin que no se ajustan a las caractersticas del bien tasado (valores inflados), o sea se aplica la metodologa del costo para asociar valores de mercado. Ese objetivo de reflejar en los avalos los valores
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La Ley 7509 Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (ISBI) establece en su Artculo 12 la creacin del rgano de Normalizacin Tcnica (ONT) adscrito al Ministerio de Hacienda como asesor obligado de las municipalidades en la administracin del impuesto sobre bienes inmuebles.

Todo lo anterior se complementa con una tabla de vidas tiles, la metodologa de depreciacin de Ross-Heidecke y varios ejemplos desarrollados

Entre las potestades ms destacadas en el citado Artculo se destaca el suministro de herramientas para valorar los bienes inmuebles.

acerca de la aplicacin de la metodologa.

Ing. Alberto Poveda Alvarado Subdirector de Valoraciones Municipales rgano de Normalizacin Tcnica

El ltimo ejemplar fue publicado el 16 de diciembre Dichas facultades se han materializado en dos instrumentos o herramientas cada da toman mayor importancia, no solo en el rgimen municipal, sino tambin en otras instituciones del Estado y el sector privado. del 2005 en la gaceta 243 alcance 48. Fue actualizado con el mismo cuidado y esmero de los anteriores por profesionales expertos en valoracin de construcciones, con muchos aos de experiencia. La segunda herramienta aborda las plataformas de valores de terrenos por zonas homogneas, como su nombre lo indica. Estas fueron realizadas y suministradas a todas las municipalidades desde 1997 y se han actualizado en dos modalidades por el ONT en conjunto con las municipalidades. Esta herramienta resume, en un informe y varios mapas, el valor por metro cuadrado del terreno en zonas Ellos han estado haciendo estudios de mercado de diferentes mtodos Constructivos. Su finalidad es mantener una buena cantidad de descripciones de diferentes construcciones e instalaciones, adems de sus respectivos valores actualizados. As se puede calcular mejor el impuesto sobre bienes inmuebles. Mediante un modelo matemtico para cada Este manual describe construcciones como: viviendas de madera y de concreto, galerones, edificios de diferentes usos e instalaciones, adems de obras complementarias como; piscinas, canchas deportivas, tapias, superficies de rodamiento etc. caracterstica (modelo de valoracin), programado en un lenguaje informtico, las municipalidades individualizan el valor de los terrenos de los contribuyentes con solo digitar las caractersticas de cada uno. especficas en los distritos, llamadas zonas homogneas. En cada una de estas se establece un lote tipo o modal, al cual se le establecen las caractersticas ms predominantes de los lotes en esa zona: rea, frente, pendiente, regularidad, ubicacin, tipo de va, servicios urbanos, valor y una figura ilustrativa.

Hablamos del Manual de valores base unitarios por tipologas constructivas y Plataformas de valores de terrenos por zonas homogneas1. El primero es fruto del esfuerzo de los funcionarios de la seccin de avalos de la Direccin General de Tributacin en conjunto, desde hace diez aos, con sus colegas del ONT.

1.Para los interesados, el manual est a disposicin en la pgina de Internet del Colegio de Topgrafos: www.colegiotopografoscr.com

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Valoracin para el Impuesto de Sobre Bienes Inmuebles

EJERCICIO PROFESIONAL

El ONT tiene en formato digital el Manual de valores base unitarios por tipologa constructiva y el modelo de valoracin disponible para quien lo solicite, siempre que se respeten los derechos de propiedad que tiene el Ministerio de Hacienda. El ONT suministr copias de dichos archivos al Colegio de Topgrafos como anexo a este artculo.

de valores de todo el pas. Estas se pondrn a disposicin para consulta en las pginas web de las municipalidades y de la ONT.

Cabe destacar que el ONT, a sabiendas de la ausencia de instrumentos y metodologas como las descritas, pretende no solo cumplir con las potestades que la normativa le

Los mapas de valores estn en cada una de las municipalidades del pas. Adems, por medio del Programa de Regularizacin del Catastro y Registro se realiza una contratacin internacional para actualizar todas las plataformas

impone, sino tambin hacer alianzas con instituciones y organismos locales e internacionales. Su intencin es mejorar estos productos y ponerlos a disposicin al amplio grupo de profesionales que por diferentes medios los solicitan.

Figura Ilustrativa

REGULARIZACION DE CATASTRO Y REGISTRO Propiedades inscritas y seguras

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a mayora de los colegas miembros del Colegio de Ingenieros

impacto de este proyecto en el ejercicio de la agrimensura.

Topgrafos (CIT) habr escuchado Aprovechando este espacio que se brinda en la revista editada por el colegio rector, la Unidad Ejecutora del Programa de Regularizacin del Catastro y Registro considera fundamental exponer a los miembros del CIT cules son los productos principales que se obtendrn y cmo modificarn los procesos relacionados con la agrimensura.
Ing. Alexander Gonzlez Salas
Coordinador Componente 1 Programa de Regularizacin del Catastro y Registro agonzale@uecatastro.org

en distintos sitios, comentarios de diversa ndole acerca del proyecto de catastro que se desarrolla con un emprstito del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Esto result evidente en el marco del ltimo congreso organizado por el CIT en setiembre pasado. De entre tantas opiniones, sobresalen aquellas que se refieren a las dudas sobre el

Origen del Programa de Regularizacin del Catastro y Registro


El Programa de Regularizacin de Catastro y Registro fue aprobado por la Asamblea Legislativa mediante la Ley 8154 en diciembre de 2001. Su objetivo principal es el mejoramiento de la seguridad jurdica de los derechos sobre la propiedad inmueble. Adems, pretende mejorar el clima para la realizacin de inversiones pblicas y privadas en Costa Rica. Para alcanzar esta meta en la seguridad jurdica, es necesario disponer de una identificacin certera de cada propiedad, mediante un sistema que inequvocamente describa la situacin jurdica y fsica. En el sistema costarricense, los datos de la propiedad estn inscritos en dos instituciones distintas, el Catastro Nacional y el Registro de la Propiedad Inmueble. Aunque se trata de un mismo objeto, una propiedad (un terreno), el Registro es responsable de la situacin jurdica (propietario, derechos, gravmenes, etc) y el Catastro Nacional de la descripcin fsica (ubicacin, rea y forma).
Cartago

El Registro Pblico de la Propiedad se origin a finales del siglo XIX; a lo largo de los aos ha mantenido las inscripciones de los derechos sobre la propiedad inmueble, evolucionando con el tiempo hasta la actualidad cuando se dispone de una base de datos: el sistema de bienes inmuebles. Hoy, los derechos que se inscriben en el Registro, quedan registrados en una unidad de informacin bajo un nmero de finca. Por otra parte, la actividad del catastro se origin a principios del siglo XX. Como institucin ha tenido varios cambios, hasta que en 1981 se cre el Catastro Nacional, que tiene como finalidad la representacin y descripcin grfica, numrica, literal y estadstica de todas las tierras comprendidas en el territorio nacional.

REGULARIZACION
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La necesidad de la Compatibilizacin del Catastro y Registro

REGULARIZACION
No obstante, en la actualidad el Catastro Nacional nicamente dispone de una descripcin individual de la situacin fsica de los predios, que est contenida en el plano catastrado. Como consecuencia de este sistema dual, hay casos de inconsistencia entre la informacin jurdica y la descripcin fsica, por lo que a veces no se dispone de los datos necesarios para obtener la ubicacin fsica de la propiedad. S e pueden presentar casos de inscripciones no localizables y, de igual forma, terrenos con dobles inscripciones. Estas inconsistencias hacen que la seguridad jurdica sobre la propiedad sea limitada. Por eso es necesaria la formacin del catastro y su compatibilizacin con el registro, para mostrar en conjunto una cartografa catastral con la descripcin fsica y oficial de cada predio, relacionada con los datos jurdicos de la propiedad.

Principales procesos a ejecutar


Identificadas estas inconsistencias y acordadas las acciones de regularizacin que se requieren, con el programa se ha emprendido el desarrollo de procesos tcnicos que den el adecuado sustento a la descripcin fsica de las propiedades. De estos procesos se estn generando productos que servirn de base para la formacin del catastro; adems, sern de gran utilidad para todas las actividades relacionadas con la descripcin del territorio. Red geodsica Con la formulacin de este programa se determin la necesidad de definir una nueva red geodsica nacional, acorde a la disponibilidad de nuevas tecnologas y a las exigencias de exactitud del catastro y la produccin de cartografa oficial del pas. Esto debido a que se identificaron algunas debilidades en la red geodsica existente. En virtud de lo anterior, se ha decidido establecer un nuevo sistema de referencia horizontal para Costa Rica denominado CR05, enlazado al Marco Terrestre de Referencia Internacional (ITRF, por sus siglas en ingls). Est materializado por una red de 34 estaciones GPS de primer orden, distribuidas en todo el territorio nacional. Ser el marco de referencia para todos lo trabajos topogrficos, cartogrficos y catastrales que tengan un carcter oficial. El decreto de oficializacin de este nuevo sistema est en revisin en el Ministerio de Justicia y el de Obras Pblicas y Transportes para su prxima publicacin.

Figura N1. Detalle del centro del poblado Mansin en escala 1:5000
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La formacin del catastro requiere de una base cartogrfica adecuada. Por esta razn, el programa est produciendo cartografa de gran escala. Se ha contratado la cartografa de todo el pas en escala 1:5000, para el levantamiento catastral en la zona rural, y en escala 1:1000 las reas urbanas y de desarrollo residencial. Estos productos, adems de ser la base del levantamiento catastral, tendrn un gran impacto en todas las reas que requieren informacin del territorio. La figura 1 muestra un detalle de la zona de centro del distrito de Mansin del cantn Nicoya. A modo de comparacin, la figura 2 muestra esa misma zona, pero con el detalle que es posible obtener de la cartografa actual en escala 1:50000 del mapa topogrfico del Instituto Geogrfico Nacional. El crculo en la figura 2 identifica el rea representada en la escala 1:5000. Como se aprecia, el detalle de la nueva cartografa permite que esta informacin tenga muchos usos, ms all que ser la base del levantamiento catastral.
Figura N2 Mapa 1:50000

Levantamiento Catastral Mediante el levantamiento catastral se lograr la compatibilizacin del Catastro y Registro, comparando los datos catastrales, los datos registrales y la situacin del predio en el campo. En este proceso se verificar en cada distrito la correspondencia entre planos catastrados y fincas inscritas, utilizando la nueva cartografa como referencia. Los casos que presenten inconsistencias sern tratados con distintos mecanismos como la resolucin alternativa de conflictos y la gestin administrativa, con el fin subsanar aquellos casos en que sea factible.

Producto principal
De acuerdo con los objetivos del contrato de prstamo, el producto principal del Programa ser el catastro de todos los predios del pas debidamente georreferenciados y compatibilizados con el registro. Qu significa esto? Cmo impacta la funcin de la agrimensura? Podra resumirse el producto del programa en la elaboracin y oficializacin del mapa catastral, un producto cartogrfico en el que se representan en conjunto los linderos oficiales de cada predio, que se designa en el mapa por medio de un identificador nico, que los relaciona con las inscripciones registrales. Este producto conlleva a un cambio de paradigma, pasando de la descripcin individual de la propiedad a la represtacin conjunta de todas las propiedades. En la figura N 3 se ejemplifica el producto del mapa catastral y la ortofoto en el que se identifican los linderos de los predios. En este mapa catastral, cada elemento representado est definido en un sistema de coordenadas nico. Adems, el mapa Catastral y la ortofoto estarn disponibles en formato digital lo que permite que esta informacin pueda ser accesible y manejada por distintos usuarios, en forma local o remota. El mapa catastral contiene el identificador nico de predio un cdigo nico para cualquier predio en el territorio nacional, mediante este cdigo se le relaciona a la descripcin fsica la situacin jurdica de la propiedad.
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Figura N3. Ejemplo del Mapa Catastral y la Ortofoto

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Cartografa

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Esquema N 1

Cada una de las propiedades, inscritas o no, sern diferenciadas por el identificador nico que se compondr de catorce caracteres, segn el esquema 1. En el caso de las concesiones en la zona martimo terrestre el campo del duplicado contendr una Z. Para las propiedades no inscritas se asignar un nmero consecutivo por distrito, en tales casos los siete campos asignados al nmero de finca se sustituirn por (P) y seis caracteres para

el nmero consecutivo por distrito. El mapa catastral, por sus caractersticas ser la base de un Sistema Nacional de Informacin Territorial, en el cual y usando como base la informacin del catastro, otras instituciones y usuarios podrn agregar otras capas de informacin con la cual se logre la multifinalidad del catastro, tales como la aplicacin fiscal y la del ordenamiento territorial.

Implicaciones para el agrimensor


Con este nuevo producto catastral, la labor del agrimensor se vuelve fundamental para garantizar la actualizacin de los datos de las propiedades. Los cambios fsicos que se den en las propiedades como segregaciones o rectificaciones de linderos deben actualizarse en el mapa catastral. Para ello, el insumo fundamental ser el plano de agrimensura, mediante el cual se describen estos cambios. Dada esta funcin del plano catastrado, este tendr la debida referencia geogrfica. La parcela descrita por el plano deber estar ubicada en el mismo sistema de coordenadas del mapa catastral. Adems, debe coincidir la descripcin fsica de los linderos del plano con el mapa catastral, los datos de las propiedades tambin debern ser congruentes; dado que mediante el identificador del mapa catastral se determina la finca inscrita en el Registro de la Propiedad, los nuevos planos tambin debern corresponder con los datos registrales ya determinados. Es definitivo que con el producto del mapa catastral, se cambiarn los requerimientos del plano de agrimensura. Este cambio el agrimensor podra interpretarlo como un obstculo a su funcin, ya que efectivamente implica una diferencia. No obstante, esta circunstancia debera tomarse como un reto, mediante el cual los profesionales de la agrimensura demostraremos nuestra capacidad y aporte para que el pas disponga de un sistema de registro de la propiedad ms confiable, eficiente y seguro, el cual adems ser la base de las mltiples tareas de la administracin territorial.

Aporte a la Planificacin y el ordenamiento territorial


Hasta la fecha, la cartografa oficial del pas no ha sido actualizada debidamente. En adicin, la escala en que se encuentra, no siempre es la ptima para aplicar los procesos de planificacin y ordenamiento del territorio. A lo anterior se une el constante cambio en el uso y manejo de la tierra. Como consecuencia, se presentan conflictos entre los diferentes sectores involucrados en el ordenamiento territorial, por falta de una adecuada herramienta para describir el terreno.

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Existe conciencia de la necesidad de un adecuado manejo de los recursos naturales en nuestro pas. Adicionalmente, ante el enorme crecimiento de la poblacin y el consecuente aumento de la explotacin de recursos para satisfacer las necesidades de consumo y vivienda, es evidente la necesidad de implementar polticas de ordenamiento territorial. Por eso, en el marco del Programa se pretende proveer la base cartogrfica y las herramientas bsicas necesarias para lograr este objetivo. Un catastro moderno, junto con una base cartogrfica actualizada, compilada en una escala adecuada y en formato digital, son un insumo fundamental para desarrollar las tareas de la planificacin y el ordenamiento territorial. El programa generar alrededor de 12 500 mapas topogrficos a escala 1: 5.000; esto es, cien mapas por cada hoja cartogrfica oficial a escala 1: 50.000. Este nivel de detalle en la informacin territorial permitir delimitar todas aquellas reas de inters con una mayor precisin, entre ellas se puede mencionar algunos casos como: Delimitacin precisa de la divisin poltico administrativa Demarcacin de las reas protegidas

Situacin de la tenencia de la tierra Identificacin precisa de los usos del suelo Identificacin detallada de las cuencas hidrograficas. Sistema Nacional de Informacin Territorial (SNIT) Para dar esta informacin a los distintos usuarios, la estrategia del programa consiste en crear el Sistema Nacional de Informacin Territorial SNIT, que permitir el intercambio de informacin acerca del territorio nacional entre todas aquellas instituciones pblicas y privadas que la requieran. Se pretende que el SNIT sea un sistema abierto, de acceso sencillo y transparente, el cual operar sobre la plataforma web, de forma que garantice un acceso universal a los datos espaciales. Adicionalmente, esto permitir la comunicacin e intercambio de datos en lnea. El SNIT est concebido como una infraestructura de datos espaciales, entendido como la suma de polticas, estndares organizaciones y recursos tecnolgicos que faciliten la obtencin, uso y acceso de la informacin georreferenciada del pas. El SNIT tendr un carcter nacional; de ah su importancia como apoyo para la toma de decisiones en materia de desarrollo econmico y social.

Figura Conceptual de Capas de Informacin en el SNIT

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VALORES Historia de la Topografa en Costa Rica


Nos interesa conocer las remembranzas de nuestros asociados. Concete ti mismo, reza una antigua mxima. Si este es un valioso consejo para una persona, lo es ms para un grupo, institucin o pas.
Ing. Carlomagno Ros Guerrero

Solo se puede amar lo que se conoce. Por eso es que hoy los invitamos a rehacer la historia de la topografa y la geodesia en Costa Rica. No solo desde el punto de vista oficial o institucional, sino desde una perspectiva personal, que nos permita conocer a las personas que nos han legado una forma de vida. Es agradable escuchar esos relatos de trabajos llenos de aventura, de corazones aventureros en lugares lejanos y sin las facilidades que hoy tenemos. Por lo tanto, hemos escogido a don Carlomagno Ros Guerrero para iniciar esta seccin. Por otra parte, una faceta mas formal de nuestra historia, se comienza a gestar con la fundacin de las escuelas de topografa. Les reiteramos la invitacin para que nos enven documentacin y fotografas que nos ayuden a reconstruir esta etapa tan importante de la ingeniera de nuestro pas.

Un topgrafo de corazn
Ingeniero por conviccin
Aquella maana, Carlomagno Ros Guerrero abri la puerta de su hogar y la del libro de su vida, que ms bien podra ser toda una enciclopedia. De verbo fluido, poseedor de una simpata innata y una sencillez desbordante, este hombre y naci en San Mateo de Alajuela el 21 de julio de 1950; fue el cuarto de nueve hermanos. Su infancia la pas en suelo alajuelense; entre pozas y campos, recuerda con nostalgia la austeridad en la que viva. Mi niez fue pobre pero feliz. La pas en el campo: bandome en pozas, comiendo frutas de los rboles que rodeaban el lugar, caminando descalzo para ir a la escuela. Pero esa pobreza en la que viva no fue impedimento para ser feliz, cuenta este topgrafo, mientras el brillo de sus ojos lo confirma. Sus padres, Santana Ros Murillo (q.d.D.g.) y Elizabeth Guerrero Solano, lo educaron en medio de un ambiente humilde en el que el trabajo y la honradez se convirtieron en pilares fundamentales de su formacin. Se gradu en la escuela Pbro. Pedro Mara Murillo en San Rafael de Heredia; sus estudios de secundaria los llev a cabo en el Colegio Tcnico Vocacional de Heredia, donde obtuvo un Bachillerato Industrial, el certificado de Enseanza Media y el grado de perito en electricidad. Su formacin universitaria la realiz en la Universidad Nacional (UNA); sin embargo, ingres a la carrera de Educacin por las dificultades econmicas en las que viva; all obtuvo el ttulo de Profesorado en Ciencias Generales para secundaria. Sin embargo, su vocacin por la ingeniera lo motiv a concursar en una beca, ya que siempre quiso dedicarse a esta carrera.

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VALORES
Siempre me gust la ingeniera, pero por cuestiones econmicas me met en docencia. Gracias a la beca que me gan, pude estudiar topografa y me encant porque es una carrera en la que hay que hacer mucho trabajo de campo: en estepas, montes, desiertos, arenas, pantanos, montaas, potreros, nieve yo no puedo estar encerrado en una oficina; me encanta el campo, asegura Ros, quien pertenece a la primera generacin de topgrafos de la Escuela de Topografa de la UNA. Un camino de aventuras Siempre he sido muy aventurero, confiesa Nuestro protagonista, cuyo currculum as lo confirma: dio sus primeros pasos en el campo de la topografa en 1976 cuando trabaj en la Represa Hidroelctrica de Arenal. Ah donde replante obras en tneles y urbanizaciones. En 1977 se le present una oferta en el extranjero y fue contratado como electricista por la empresa Construcciones Especializadas C.A. en Venezuela para la ampliacin de Aluminios del Carona S.A (ALCASA). Regres al pas en 1981 y se desempe en Exploracin Petrolera de la Refinadora Costarricense de Petrleo (RECOPE), como calculista topogrfico para los levantamientos geofsicos de gravimetra de lneas smicas, en la zona de Limn. Paralelamente, ejerca la profesin de forma liberal. Despus, en 1988 acept viajar de nuevo al extranjero, esta vez a Houston, Texas, para laborar en la empresa Western Geophysical Company, que posteriormente pas a ser la Western Atlas International y Baker Hughes. Ros labor en el campo de la geofsica y exploracin petrolera. Entre 1988 y el 2000 trabaj en Venezuela, Mxico, Colombia, Argentina, Puerto Rico, Bolivia, Trinidad y Tobago y Gabn (frica Central). En estos pas es ejerci la topografa de campo trabajando en programas de exploracin 2D, selvas, pantanos, montaas, zonas nevadas y muchas otras zonas. Tambin pudo experimentar con programas de 3D, proyectos 3D-3C, control de placas tectnicas en sabanas, bosques y pantanos. De frica recuerda con nostalgia las dos ocasiones en las que se contagi de malaria. All no haba topgrafos; las dificultades del clima, adems de los obstculos en cuanto a infraestructura (no haba transporte), facilitaron que me enfermara de malaria. Recuerdo que me mandaron pastillas y an as me iba a trabajar porque al no haber profesionales en este campo, senta la obligacin de ir a hacer las mediciones respectivas, cuenta. A pesar de que guarda un gran cario por todos los pases que ha visitado, atesora entraables recuerdos de la nacin venezolana, donde obtuvo la segunda nacionalidad. Venezuela es mi segunda patria. Ah trabaj desde 1996 hasta el 2000. Ampli mucha experiencia con el Sistema de Posicionamiento Global (GPS); con equipos Wild Magnavox de 1 frecuencia de la casa WILD; con el Software POPS y levantamientos estticos para redes de puntos de control para levantamientos smicos, relata Ros. Entre su cmulo de ancdotas, tambin prevalecen los pequeos accidentes o gajes del oficio: La topografa me encanta pero nunca se me va a olvidar una vez en Cao Negro que andaba haciendo unas mediciones. De repente, me toco la cara y siento un chorrito de sangre que me estaba saliendo por culpa unos zancudos que me estaban comiendo. Ese da me dije: Quin me tiene estudiando topografa? Por qu no me hice abogado u otra cosa?, aade entre risas este ingeniero. Su hoja de vida es extensa, pero detrs de las finas gafas que ocultan su brillante mirada, se esconde un hombre que disfruta de su familia, conformada por su esposa, Ana Cecilia Sanabria Cordero con quien se cas en 1978, y por sus cuatro hijos: Karla, Carlomagno, Liseldy y Sebastin. Aunque no piensa en la llegada de la muerte, este aventurero, como el mismo se describe, es consciente de que algn da tendr que partir, por eso cree firmemente en invertir todos sus recursos en educar a sus hijos. La educacin es la mejor herencia que les puedo dejar, asevera. A las nuevas generaciones de topgrafos les aconsejo que dignifiquen esta carrera y que posicionen ms esta profesin para alcanzar un mayor nivel de respeto. Nuestro pas tiene muy buenos topgrafos, pero tienen que dar la lucha porque esto es un trabajo muy duro. Ahora hay muchas ventajas que antes no haba y eso hay que aprovecharlo sobremanera, dice Ros quien an no piensa en retirarse: la condicin fsica es la que va a decirme cundo me retire de esto, concluye.

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EDUCACION CONTINUA

Legislacin y Administracin de Condominios Valoracin de bienes Inmuebles Valoracin Comercial Contratacin administrativa Zona Martimo Terrestre Materiales de Construccin Estaciones Totales Sistemas de Posicionamiento Global Motivacin Empresarial Marketing para el desarrollo Profesional

Cursos Cursos
Ingls

Etiqueta y protocolo Redaccin y ortografa Cmo redactar informes Tcnico-Administrativos ?

Administracin de la Pequea Empresa Contabilidad Gerencial Finanzas para no financieros Gerencia de Proyectos Administracin eficiente del tiempo y organizacin del trabajo

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Bases de Datos

Georeferenciacin e imgenes raster

Cursos
Informes Ing. Johanna Briceo jbriceno@cfia.or.cr jobrica@hotmail.com Telfono :283- 5671 www.colegiotopografoscr.com

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Sentados: Ing. Sandra lvarez Cubillo (Secretaria) Ing. Juan Manuel Castro Alfaro (Presidente) Ing. Veracruz Gonzlez Jimnez (Vicepresidenta) De pie: Lic. Fabin Volio Echeverra (Asesor Legal) A.A. Manuel Emilio Molina Rodrguez (Vocal II) Ing. Luis Diego Gonzlez Lpez (Vocal I) Ing. Harry Arrieta Alvarado (Tesorero) Sra. Lorena Montoya Gmez (Secretaria Junta Directiva) Ing. Daniel Acua Ortega (Fiscal)

ENTORNO
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Junta Directiva