DERECHOS REALES –primer

parcial-
Unidades:
1) D. reales. Parte general (1882-1907)
2) Relaciones de poder (posesión y tenencia. 1908)
3) Posesión (1909)
4) Tenencia (1910)
5) Dominio (1941)
6) Condominio (1983)
7) Propiedad horizontal (2037)
8) Conjuntos inmobiliarios (2073)
9) Tiempo compartido (2087)
10) Cementerio privado (2103)
11) Superficie (2114)
Concepto de derechos reales (art. 1882)
Un derecho real es aquel poder jurídico y absoluto, de estructura legal (consagrado
solo por ley, art. 1884), que se ejerce directamente sobre su objeto y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en el Código.
- Poder jurídico: hace referencia al conjunto de facultades materiales y jurídicas
sobre la cosa. Los actos materiales son 4: poseer, usar, gozar (percibir los
frutos) y disponer (destruir o degradar). Las facultades jurídicas son 4:
enajenar, constituir D.R, constituir D.P y abandonar o renunciar al derecho.
- Facultad de persecución y preferencia (art. 1886). La persecución (ius
persequendi) se refiere a aquella facultad de perseguir vía judicial (demandar) a
cualquier persona que se apodere de la cosa (ya que por ejemplo me la robó).
La preferencia (ius preferendi) se refiere a hacerse valer frente a terceros, y en
caso de conflictos entre titulares, tiene preferencia de la cosa el más antiguo de
ellos. Se aplica el principio “primero en el tiempo, primero en derecho”
- Cuando se refiere a la estructura legal (art. 1884), hace referencia a que todas
las fases del derecho real (adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción), se rigen solo por la ley, no como en los derechos
personales que rige la autonomía de la voluntad de partes. Resulta nulo
cualquier configuración que quiera modificar D.R no previstos en la ley
Objeto (art. 1883)
El derecho real se ejerce sobre su objeto, es decir, sobre la cosa o los bienes. Cuando
hablamos de “cosa” hacemos referencia a aquel bien material dotado de personalidad.
Mientras que los bienes son aquellos elementos susceptibles de apreciación pecuniaria
de carácter material o inmaterial. Es decir, es de lo que se compone el patrimonio
(atributo de la personalidad que tenemos todas las personas), pudiendo ser:
- muebles: los cuales pueden desplazarse por sí mismos o por una fuerza
externa;
- inmuebles: tienen una ubicación fija en el espacio, que no puede ser
desplazada, o de hacerlo se produciría un detrimento en su naturaleza.
Enumeración de derechos reales sobre cosa propia (art. 1888)
Están ordenados de mayor a menor, según sus facultades y jerarquía. Estos 7 primeros
derechos son “de cosa propia” ya que se ven incorporados al patrimonio del titular.
1) Dominio: uno tiene todo el poder sobre la cosa. Poder absoluto. Se le da los
usos deseados.
2) Condominio: similar al anterior pero con pluralidad de sujetos. Disminuyen las
facultades.
3) Propiedad horizontal: recae sobre las partes comunes y privadas de los
edificios.
4) Conjunto inmobiliario: similar al anterior ya que tiene sectores exclusivos y
comunes y rigen las mismas reglas que la PH, pero con diferentes facultades.
5) Tiempo compartido: el uso que con más frecuencia se le da es en el caso de los
alojamientos turísticos. Acá los sectores exclusivos y comunes son por tiempo
limitado (15 días por ejemplo).
6) Cementerio privado: se compone también de sectores exclusivos y comunes.
Las facultades son amplias siempre que no se afecten los restos de terceros.
7) Superficie: tiene por objeto el terreno, como también el vuelo o subsuelo de un
inmueble. Confiere altas facultades al titular de la parte elevada del inmueble.
Derechos reales sobre cosa ajena
Acá el objeto del derecho real no se encuentra en el patrimonio del titular, sino sobre
otro individuo. Estos derechos constituyen cargas o gravámenes reales (derecho real
constituido a favor de otra personal, el cual debe ser respetado). Son los 7 restantes y
se pueden dividir en 2 grupos:
De uso y goce: se encuentra dentro de este género:
- el usufructo,
- el uso,
- la habitación
- y la servidumbre
De garantía: se encuentra dentro:
- la hipoteca,
-el derecho de prenda
-y la anticresis.
Los únicos derechos reales que no se ejerce sobre la posesión son la servidumbre y la
hipoteca (art. 1891).
Capítulo 2. Disposiciones generales (art. 1892 al 1907)
En esta sección se analiza la adquisición de los derechos reales, la oponibilidad, la
transmisión y la extinción de los mismos.
Existen 3 modos de adquisición:
1) Adquisición derivada (t. del título suficiente + modo suficiente). Art. 1892
2) Adquisición legal (art. 1894)
3) Prescripción adquisitiva (art. 1897)

Adquisición derivada (art. 1892)

Para adquirir un derecho real (ya sea por donación o compra de un objeto inmueble o
mueble), deben cumplirse 2 pasos conjuntamente:
1) Titulo suficiente: es el acto jurídico que confiere la titularidad del d. real. En la
práctica es el contrato de compraventa o donación. Cuando se produce el acto
jurídico, el contrato produce efectos en el ámbito de los derechos personales,
pero no en derechos reales, es decir, se queda vinculado jurídicamente pero en
un nexo de derechos personales (acreedor y deudor), por lo que el dueño sigue
siendo el mismo, el cual tendrá que pagar expensas hasta que se entregue de
manera definitiva el bien (con el modo suficiente). En el caso de las “res nullius”
o “cosas sin dueño”, basta con la aprehensión de la cosa para poseer el título
suficiente.
2) Modo suficiente: consiste en la tradición o entrega física de la posesión. En este
momento, cuando el título otorgado se le suma el modo (tradición), recién ahí
pasa a ser titular del derecho real el adquirente. Aquí es donde se producen
efectos jurídicos en el ámbito de los derechos reales (por ej, cuando se expresa:
“la posesión se entregará el mes que viene”. Cuando se entrega, el adquirente
pasa a ser titular del inmueble).
Cuando se reúnen ambos elementos, en ese instante se produce la mutación de la
titularidad. El antiguo propietario deja de serlo y el derecho real se traslada en cabeza
del nuevo propietario
Tanto el título como el modo suficiente requieren de 3 requisitos:
- Forma: es aquel acto material que exige la ley para que una de partes le pueda
entregar debidamente el bien a la otra El art. 1017 exige que en caso de
inmueble, la forma debe ser por escritura pública.
- Capacidad: se refiere a la aptitud civil de las personas para el ejercicio del
derecho. Aquí la capacidad debe ser plena, es decir, el otorgante del derecho
real no puede ser incapaz, ni con capacidad restringida
- Legitimación: los legitimados para transmitir el derecho real siempre son los
titulares del mismo derecho que se transmite o de uno superior.
Adquisición legal (art. 1894)
Se da en aquellos casos en las que el derecho se adquiere por mero efecto de la ley:
1) Derecho de condominio sobre accesorios indispensables (at. 2004)
2) Condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (art.
2009/2014)
3) Condominio de cosas muebles inseparables (art. 1958)
4) Habitación del cónyuge (art. 2383)
5) Habitación del conviviente (art. 527), etc.

Prescripción adquisitiva (art. 1897)

La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa (mueble o
inmueble) adquiere el derecho real sobre ella, mediante la posesión, durante un
periodo de tiempo que fija la ley.
La prescripción inmobiliaria se da de 2 clases:
1) Prescripción adquisitiva larga o usucapión (art. 1899): es la más frecuente,
requiere que el poseedor sea de mala fe (usurpador, el que sabe que no es
propietario) el cual debe estar en el inmueble por un plazo de 20 años
(vicenal). La forma de hacer valer la prescripción larga (procesalmente), es
que se puede invocar en juicio por vía de acción (demanda, parte actora) o
por vía de excepción (contrademanda, parte demandada).
2) Prescripción adquisitiva breve (art. 1898): la prescripción adquisitiva breve
requiere la posesión de buena fe + justo título (título nulo ya que su
otorgante no es capaz o no está legitimado). Aquí el poseedor debe estar en
el inmueble por un plazo de 10 años. Dicha prescripción, se puede hacer
valer judicialmente solo por vía de excepción (contrademanda).
Elementos de la prescripción adquisitiva:
- Posesión (art. 1900): se integra por el corpus (disposición de ejercer actos
materiales sobre la cosa, poder de hecho sobre el objeto) y animus domini
(actitud subjetiva del poseedor que se comporta como si fuese el dueño, tanto
para ejercer los derechos como para asumir las obligaciones). La posesión debe
ser ostensible (mostrarse de manera clara, expuesta, se la debe hacer saber,
opuesta al vicio de clandestinidad); y continua (el poseedor debe haberlo
usado de manera regular o permanente, según las circunstancias del caso).
- Tiempo: el tiempo es aquel fijado por la ley. Los plazos fijados para la
prescripción siempre se computan en años.
Oponibilidad de los derechos reales (hacerlos valerlos frente a terceros)
Los derechos reales tienen doble función:
- Satisfacer la necesidad del titular
- Servir como garantía para los acreedores (art. 242)
Para que los derechos reales sean oponibles se requiere la publicidad de los mismos,
es decir, deben publicarse. Todos los derechos reales se publican, la publicidad se
puede dar tanto por la registración en el caso que sean cosas registrables, es decir, por
la inscripción del título en el registro que corresponda (registro del automotor o
registro de la propiedad inmueble); o por hechos posesorios (publicidad posesoria) en
el caso que sean cosas no registrables (reloj, zapatillas, carteras, etc). La publicidad
basta con la posesión para que se considere suficiente en el caso de las cosas muebles
no registrables. Pero en las registrables, se debe dar publicidad en el registro
correspondiente
Son cosas registrables (se deben publicar en el registro):
- Los inmuebles;
- Los automotores;
- Los buques;
- Las aeronaves;
- Los caballos de carrera.

Transmisibilidad (art. 1906)

Todos los derechos reales son transmisibles, excepto el usufructo (derecho real de usar
y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
substancia) que es intransmisible por causa de muerte, al igual que el derecho de uso.
Sin embargo, hay derechos que pueden transmitirse pero siempre con el principal
(ejemplo: el crédito que es un derecho principal y la hipoteca el accesorio):
- La servidumbre
- La hipoteca
- La antítesis
- La prenda

Extinción de los derechos reales (art. 1907)

Existen 4 modos generales para extinguir los derechos reales:
1) Por destrucción del objeto: se destruye el objeto por lo que no hay derecho
real sin objeto.
2) Por renuncia del titular: el titular se desprende del objeto con la intención de
no continuar con su titularidad. Ejemplo: aquel propietario que renuncia y
abandona su derecho sobre el inmueble ya que el edificio está que se
derrumba. Si recae sobre inmueble, su renuncia debe ser por escritura pública.
3) Por consolidación: se da en los derechos reales sobre cosa ajena, aquí existe
una reunión en una misma persona del derecho de propiedad y de un
desmembramiento de ese derecho (usufructo, servidumbre, superficie).
Ejemplo: en los casos de superficie, el derecho se puede extinguir cuando se
reúne en una misma persona la calidad de titular de dominio y de superficie,
sea que el titular de dominio haya adquirido la superficie o viceversa.
4) Por sentencia judicial: se da en un proceso de extinción del dominio. Lo llevan a
cabo al proceso los abogados del Estado (procuradores del tesoro de la Nación)
en los casos que haya demandados por determinados delitos especiales
(narcotráfico, corrupción, terrorismo, etc). Aquí si se da lugar a la demanda,
existiendo sentencia condenatoria frente al acusado, se extingue el dominio de
los bienes del individuo pasando a ser de utilidad para el Estado.
Las relaciones de poder en el Código Civil y Comercial. (Arts 1908 al
1940)
Posesión y tenencia
Ambas forman parte de las relaciones de poder, es decir, las relaciones de hecho entre
la persona y la cosa.
Posesión (art. 1909)
Hay posesión cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre la cosa (corpus),
comportándose como titular del derecho real, lo sea o no (animus domini). Este poder
de hecho hace referencia a poder ejercer actos materiales sobre la cosa. La posesión es
un hecho jurídico, no un derecho real (nat. jurídica)
Tiene 2 elementos la posesión:
1) Corpus: es aquella disposición material o poder de hecho sobre la cosa. Aquella
posibilidad de realizar actos materiales sobre la cosa.
2) Animus domini: también llamado “animo de dueño”, se refiere a la convicción
de ser titular del derecho real aunque no lo sea verdaderamente. Actitud
subjetiva del poseedor que se comporta como si fuese el dueño, tanto para
ejercer los derechos como para asumir las obligaciones. El animus domini se
debe manifestar por actos exteriores o posesorios (art. 1928).
El poseedor ejerce los derechos (duerme dentro del lugar) pero a su vez asume
las obligaciones (paga impuestos) del inmueble, por lo que un usurpador que
tiene corpus (ejerce actos materiales) pero no paga impuestos (animus domini),
puede estar 20 años en el inmueble pero no lo va a adquirir nunca por
prescripción adquisitiva ya que se requiere corpus + animus domini.
Actos posesorios (art. 1928). Constituyen actos posesorios sobre la cosa: el
amojonamiento del inmueble, la percepción de frutos, las mejoras, construir dentro
del mismo, y en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Cabe aclarar que un ladrón es tan poseedor de la cosa como aquel que la compró, si
bien es verdad que el ladrón no tiene la adquisición del derecho real (no es titular), se
comporta como si lo fuera.
Quien usurpa una casa es poseedor de la misma, teniendo todos los efectos jurídicos
que le acontecen mientras conserve la cosa en buen estado, pague sus impuestos y
demás deberes jurídicos. En este caso si el verdadero dueño pretende recuperar el
inmueble, lo puede hacer por una acción llamada reivindicación. Sin embargo, el
poseedor por su carácter de tal, tiene protección posesoria.
Tenencia (art. 1910)
Hay tenencia cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre la cosa (corpus),
pero la misma se comporta como representante del poseedor ya que reconoce que
otra persona es la titular del bien (sin animus domini). La tenencia también es un
hecho jurídico por naturaleza.
Desde el derecho personal, el tenedor seria:
- El locatario del inmueble
- El comodatario: cuando se produce un préstamo de la cosa por un tiempo
determinado
- El depositario: cuando se le entrega la cosa a una persona para que la cuide.
- El mandatario: cuando existe un contrato de mandato entre 2 personas.
Servidores de la posesión (art. 1911)
Son los representantes del poseedor, los cuales están fundados en un vínculo personal
con el mismo. Se da en 3 supuestos:
1) Vinculo de dependencia
2) Vinculo de hospedaje
3) Vinculo de hospitalidad
Los servidores tienen un solo efecto jurídico, los mismos están legitimados para ejercer
la acción de defensa extrajudicial o privada sobre la cosa. Esta habilita al titular de
dominio, y en este caso, a los poseedores y servidores de la posesión a ir en contra de
la persona que se quiere apoderar de la cosa la cual nos pertenece, por vía judicial.
Fundamentos del Anteproyecto: “A los efectos de la teoría posesoria, las únicas
relaciones de poder que interesan son la posesión y la tenencia, con la adición del
servidor de la posesión al solo fin de la defensa extrajudicial”

Objeto de las relaciones de poder (art. 1912)

El objeto de la posesión y de la tenencia recae en las cosas materiales de dominio
privado que se encuentren en el comercio y sean susceptibles de valor económico.
Esto es así ya que las cosas de dominio público pertenecen al Estado, no siendo
susceptibles de ser objeto de la posesión o tenencia.

Modos de adquisición en las relaciones de poder (art. 1913 y 1926)

La posesión y tenencia se adquieren en forma voluntaria por medio del contrato, no
pudiéndose suplir por forma sacramental. Aquí el adquirente debe tener capacidad
jurídica y no puede haber 2 relaciones de poder de la misma especie que se excluyan
entre sí (2 poseedores del 100% por ejemplo), pero si puede haber posesión y
tenencia, es decir, que una persona sea poseedora y a su vez alquila la cosa, habiendo
un poseedor del 100% y un tenedor del 100%,. Para adquirir la cosa, la misma debe
estar libre de toda relación excluyente y no debe haber oposición alguna.
Que sea voluntaria a su vez se puede dar de 2 maneras:
 - Unilateral: mediante apoderamiento de la cosa (usurpación o apoderarse de
algo abandonado)
- Bilateral: se da por acuerdo de partes (por contrato), debiendo haber
necesariamente tradición (entrega material de la cosa)
Existen excepciones a la tradición (modo suficiente) que no involucran el
apoderamiento ni la entrega de la cosa. Se encuentran expresos en el art. 1923:
- Traditio brevi manu: en este caso, el tenedor asciende a la calidad de poseedor.
Ejemplo: el inquilino que tiene la tenencia del inmueble y pasan los años y lo
adquiere, aquí asciende el tenedor a la calidad de poseedor. No es necesario
hacer la tradición ya que se puede aplicar este régimen.
- Traditio longa manu: en este caso el poseedor sigue con su carácter de tal pero
lo que se reemplaza es el tenedor por otro. Ejemplo, un poseedor que le
alquilaba a “A” pero ahora le pasa a alquilar a B.
- Constituto posesorio: en este caso, el poseedor desciende a la calidad de
tenedor. Ejemplo: existía un poseedor que vendió el inmueble porque
necesitaba la plata y ahora lo alquila.
Presunciones posesorias (generales)
Son de carácter iuris tantum, es decir, aceptan prueba en contrario (con elementos
materiales):
1) Presunción de posesión (art. 1911): quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa (corpus), se presume poseedor. Quien alega que no, lo debe probar.
2) Presunción de legitimidad (art. 1916): se presume que quien ejerce la posesión
sobre el derecho real, lo hace de manera legítima, es decir, se presume que la
posesión es en ejercicio de un derecho real, o que la tenencia es en ejercicio de
un derecho personal.
3) Presunción de buena fe (art. 1919): se presume la buena fe del poseedor.
Ejemplo: si compro un inmueble, se presume que el otorgante es titular del
mismo. Salvo: - cuando el título es de nulidad manifiesta; - cuando se adquiere
de una persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirla; - cuando recae sobre ganado marcado o
señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
4) Presunción de fecha y extensión (art. 1914): si hay un título que expresa que
comenzó la relación de poder en una fecha, se presume dicha fecha, de lo
contrario habría que probarlo.
5) Principio de inmutabilidad de la causa o interversion del título (art. 1915):
nadie puede cambiar la especie de su relación de poder (de poseedor a
tenedor, o de tenedor a poseedor) por su mera voluntad o por el paso de
tiempo. Si lo puede hacer, cuando quien tiene la cosa a nombre del poseedor,
manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer
de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Por ende, la interversión de título
es cambiar la especie de la relación de poder, pudiéndolo hacer solo por actos
 exteriores (ejemplo, haciendo una obra en el inmnueble, pagando impuestos,
etc).
6) Presunción de continuidad (art. 930): se presume que el sujeto en todo el
tiempo intermedio desde que ingresó al inmueble hasta cuando se retiró,
ejerció la misma relación de poder. Es decir, cuando existe la tenencia de un
inmueble se presume que continúa esa causa (tenencia), lo mismo en el caso
de la posesión (ej, si empezó siendo tenedor, seguirá siendo tenedor).
7) Innecesaridad de título (art. 1917): no se necesita título (contrato de locación
por ejemplo) para probar que existe posesión o tenencia de un inmueble. No
hay obligación de producir el título.
Presunciones de mala fe (art. 1919)
La mala fe se presume en los siguientes casos:
- Cuando el título es de nulidad manifiesta, por ejemplo, si el contrato de
locación lo firmo con un menor de edad;
- Cuando se adquiere de una persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirla, ejemplo, comprar un
rolex en el subte siendo que la persona carece de medios para adquirirlo;
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por
otra persona

Clasificación de la posesión o de la tenencia

Es legítimo cuando se es titular de un derecho real, pudiendo ser producto del
ejercicio de un derecho real como la posesión, o de un derecho personal como lo es la
tenencia. La legitimidad de presume, salvo los 3 casos anteriores de mala fe (art. 1916)
Es ilegitimo cuando no se es titular del derecho real ni tiene un derecho personal. En el
caso de los poseedores ilegítimos, estos pueden ser de buena o mala fe:
Cuando se es poseedor ilegitimo de buena fe, el individuo está persuadido de ser
titular del derecho real (de tener legitimidad), por lo que debe cumplir con la buena fe
registral (pensar que tiene título suficiente pero tiene justo título). Ejemplo: una
persona que le compró un bien a un demente cuya demencia no es notoria y cree que
el título es válido.
Cuando se es poseedor ilegitimo de mala fe, no está persuadido el individuo de ser
titular sino que el mismo sabe que no lo es, ejemplo: el usurpador. La mala fe a su vez
puede ser:
- Simple: se aplican las presunciones de mala fe (cuando el título es de nulidad
manifiesta; cuando se adquiere el bien de una persona que habitualmente no
hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirla; cuando
recae sobre ganado marcado o señalado). Muchos autores también ubican en
la mala fe simple al poseedor por boleto de compraventa ya que legitimo no es
 siendo que no tiene un derecho real y tampoco es de buena fe ya que no
cumplía con la buena fe registral (no tiene título suficiente ya que no lo realizó
por escritura pública).
- Viciosa: se da cuando existen vicios al momento de adquirir la posesión o la
tenencia. Esto depende si recae sobre inmuebles (violencia, clandestinidad y
abuso de confianza), o si recae sobre muebles (abuso de confianza, hurto/robo
y estafa).
Vicios de la posesión o tenencia
En cosas inmuebles:
- La violencia hace referencia a ingresar con violencia al inmueble, ya sea
rompiendo cerraduras, o removiendo a los ocupantes asentados en el
inmueble, etc.
- La clandestinidad es lo que más se usa y se refiere a ingresar a un terreno a
través de actos ocultos pero sin violencia. Aquí el inmueble está desocupado
por lo que el individuo empieza a ocuparlo construyendo, amojonando o
ejerciendo cualquier tipo de acto posesorio.
- El abuso de confianza se puede decir que implica “traición”. Se da en los casos
que el locatario ingresa al inmueble siendo tenedor y posteriormente
intervierte el título, pasando a ser poseedor. Hubo un abuso de confianza ya
que le prestaron el departamento y luego se sintió dueño, actuando como tal
por actos exteriores. También aplica a cosas muebles.
En cosas muebles:
- Abuso de confianza: anteriormente descripto
- Hurto (sin violencia) o robo (con violencia): en estos casos, el ocupante
adquiere el objeto a través del hurto o del robo, otorgándose el carácter de
poseedor por más que haya sido adquirente ilegitimo de mala fe viciosa.
- Estafa: aquí se utiliza el engaño para producir un error en la víctima y, como
consecuencia, realiza un acto de disposición patrimonial en perjuicio propio o
ajeno.

Extinción de la posesión o tenencia de la cosa

Se extingue la posesión o tenencia cuando:
- Cesa el poder de hecho sobre la cosa (por extinción de la cosa en cosas
fungibles por ejemplo)
- Cuando otro priva al sujeto de la cosa (despojo, caso de robo/hurto).
- Cuando es físicamente imposible su ejercicio (ej.se cae al fondo del
- mar)
- Cuando desaparece la posibilidad de hallar la cosa perdida
 - Por abandono, ya sea por signos inequívocos (en cosas muebles), o por
escritura pública (en cosas inmuebles)
Efectos de las relaciones de poder
Efectos comunes de la posesión y tenencia
1) Ejercer las servidumbres reales (art. 2162): derecho a obtener una utilidad
sobre un inmueble ajeno. Ejemplo: un terreno con una servidumbre de paso a
su favor (derecho de pasar por un inmueble ajeno para el acceso y salida a la
vía pública), lo puede ejercer el tenedor y el poseedor
2) Exigir el respeto de las restricciones y límites al dominio (art. 1970): tanto el
poseedor como el tenedor tienen derecho a exigir el respeto de las
restricciones y límites al dominio, por ejemplo, no exceder límites impuestos
por la normal tolerancia (art. 1973), etc.
Efectos propios de la tenencia (art. 1940)
1) Deber de conservar la cosa (que no se deteriore). Aquí en caso de mejora
necesaria pude reclamar el reintegro al poseedor.
2) Deber de nombrar al poseedor (nominatio autoris) ante cualquier perturbación
de hecho (que alguien quiera invadir el inmueble) o de derecho (llega una
demanda), y comunicárselo bajo apercibimiento de responder por los daños.
3) Obligación de restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa
citación fehaciente de los otros que la pretenden
Efectos propios de la posesión
1) La prescripción adquisitiva (art. 1897): adquirir el dominio por un tiempo
determinado, fijado por la ley;
2) Deber de pagar impuestos y las cargas existentes sobre la cosa;
3) Adquisición legal de la cosa mueble (art. 1895): se puede adquirir el dominio de
la cosa mueble siendo subadquirente, siempre que no sea una cosa mueble no
registrable, ni hurtada o perdida.

Obligaciones de los poseedores y tenedores (art. 1933)

- Deber de restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, aun cuando sea
cosa perdida se tendrá la obligación de devolverla;
- Deber de respetar las cargas reales (d. real a favor de otra persona, por
ejemplo, servidumbre);
- Deber de respetar los límites al dominio;
- Deber de respetar las medidas judiciales existentes sobre la cosa (ejemplo,
medida de no innovar, es decir, no alterar la situación fáctica o jurídica de la
cosa ya sea construyendo).
Dominio (art 1941)
El art. 1941 disponen que el dominio es aquel derecho real que le confiere al titular
todas las facultades de poseer, usar, gozar y disponer material y jurídicamente del
objeto, dentro de los límites previstos por la ley.
- Poseer (ius possidendi): se refiere al ejercicio de hacerlo legítimamente.
- Usar (ius utendi): servirse del objeto según su destino.
- Gozar (ius fruendi): percibir los frutos o utilidades de la cosa.
- Disponer (ius abutendi): modificar/destruir el objeto.
Frutos del dominio (art. 233)
Los frutos son aquellos objetos o utilidades que un bien produce, de modo renovable,
sin que altere o disminuya su sustancia. Hay diversos tipos de frutos:
- Naturales: se producen espontáneamente de la naturaleza
- Industriales: se producen por la industria del hombre
- Civiles: son las rentas que la cosa produce
Naturaleza del dominio
Se trata de un derecho real sobre cosa propia (como los primeros 7 d. reales).
Caracteres del dominio
- Absoluto: es el único derecho real que confiere todas sus facultades.
- Perpetuo: el dominio no es un derecho real limitado en el tiempo (como si lo es
el usufructo), esto tampoco significa que sea eterno ya que puede variar.
- Exclusivo: tiene la titularidad destinada a una sola persona
- Excluyente: el titular dominial puede impedir que otras personas se sirvan del
objeto. Ejemplo: se puede impedir que el vecino lo use colocando una
medianera.
Clases de dominio
1) Dominio perfecto: de mayor jerarquía, conserva los 4 caracteres anteriores. Es
el que se observa con mayor frecuencia. Rigen todos los caracteres.
2) Dominio imperfecto: aquí alguno de los caracteres no rige. Pudiendo ser un
dominio revocable (el dominio está sujeto a extinguirse cuando transcurre un
plazo o condición (cuando pase tal cosa). En este caso, se extingue el carácter
de perpetuidad); dominio desmembrado (es aquel cuyo titular tiene un carga o
gravamen real que respetar, es decir, un derecho real constituido a favor de
otra persona (cosa ajena) el cual debe ser respetado, como por ejemplo en el
caso que se constituya hipoteca o superficie. Aquí se extingue el carácter
absoluto); dominio fiduciario (el dominio se adquiere por el fiduciario en un
contrato de fideicomiso. Por su lado interviene el fiduciante que separa
determinado bien de su patrimonio y se lo entrega al fiduciario, el cual pasa a
 ser titular de dominio imperfecto de los bienes entregados por el fiduciante.
Los actos materiales y jurídicos que se puedan realizar sobre la cosa vienen
determinados por el fiduciante, el cual le dice la forma de uso del bien al
fiduciario. El plazo máximo de duración es de 30 años y se generan 2
patrimonios diferentes).
Sujetos del dominio
Puede ser cualquier tipo de persona, sea física o jurídica.
Objeto del dominio
El dominio puede recaer tanto sobre bienes muebles como inmuebles.
Modos de adquirir el dominio
Para adquirir el dominio de un bien, se pueden aplicar los modos generales para
adquirir derechos reales (3) y también existen modos específicos para adquirir el
dominio.
Modos generales:
1) Adquisición derivada (art. 1892):
2) Por ley (adquisición legal). Art 1894
3) Prescripción adquisitiva (art. 1897)
Modos específicos:
1) Apropiación (art. 1947): se aplica para los objetos “res nullius” (cosas sin
dueño). Aquí basta con la aprehensión del objeto para que ingrese al
patrimonio del individuo.
2) Hallazgo de un tesoro (art. 1957): un tesoro es cualquier objeto de valor oculto
en otro objeto. El dominio en este caso se adquiere mediante el hallazgo del
objeto (tesoro), si un individuo lo descubre en su propio inmueble, pasa a ser
de su propiedad, en cambio, si una persona lo descubre en inmueble ajeno, se
dividen en partes iguales (50-50), pasando a ser condominio entre ambos
sujetos (el que tiene la propiedad del inmueble y quien lo encontró).
3) Accesión: en estos casos existe un objeto principal (generalmente un inmueble)
y un accesorio. Aquí el propietario del inmueble principal adquiere la titularidad
del accesorio por adherencia (art. 1958). La adherencia se puede dar por
diferentes formas:
- Aluvión (art. 1959): es un hecho de la naturaleza que consiste en el desgaste
paulatino (de a poco) de los terrenos superiores, y consecuentemente, el
arrastre de los sedimentos por el efecto de las aguas corrientes, las cuales
depositan esos sedimentos en los terrenos inferiores que tienden a crecer. El
inmueble que aumenta en su superficie es el elemento principal y el dueño del
mismo es quien se beneficia.
- Avulsión (art. 1961): también es un fenómeno de la naturaleza que reduce las
dimensiones de los inmuebles superiores e incrementa el tamaño de los
 inferiores, pero en este caso, no es paulatina la accesión sino que se produce
abruptamente, desprendiéndose toda una parte del inmueble pasando al
inferior. Aquí el dueño del inmueble se ve beneficiado pero no desde un primer
momento (cuando sucede), sino cuando se verifica la accesión definitiva, esto
es, cuando no se diferencia el predio originario de la nueva parcela.
-Construcción, siembra y plantación (art. 1962): se puede dar de 2 formas
posibles: en terreno propio con materiales ajenos o en terreno ajeno con
materiales propios, también las soluciones van a ser diferentes según si el
sujeto que edifica lo hace de buena o mala fe.
Si se edifica de buena fe en terreno propio pero con materiales ajenos, aquí el
dueño del inmueble adquiere los materiales pero tiene la obligación de pagar el
valor de ellos (ej. si se confunden y me traen ladrillos que no son míos). En
cambio, si es de mala fe (hurté los ladrillos y edifique con ellos), adquiero los
materiales pero tengo que pagar el valor de los mismos + resarcimiento de
daños y perjuicios.
Si la construcción se da de buena fe en terreno ajeno pero con materiales
propios (ingresando a un inmueble por error pensando que es mío y
construyo), aquí el dueño del inmueble adquiere los materiales pero debe
pagar el mayor valor adquirido (la diferencia del valor del predio que tenía y el
que edificaron). En cambio, si se hace de mala fe (ingreso a un predio a
sabiendas que no es mío y edifico), cuando la diferencia de dinero no es
importante, el dueño del predio puede exigir que se desarme la accesión y
vuelva al estado anterior (por ejemplo si hice una choza precaria). Si la
diferencia de dinero es importante (ocupe el predio e hice una construcción de
mucho valor, aumentando el valor original del predio), aquí no se puede
demoler o pedir que se vuelva al estado anterior, sino que se puede pedir que
se detenga la constricción, pero pagando materiales + trabajo al usurpador; o
se puede abdicar a favor del constructor con derecho a indemnización (se le
deja el inmueble al usurpador pero este debe pagarme el valor del mismo más
cualquier otro perjuicio ocasionado).
Una vez adquirido el dominio, se otorgan facultades jurídicas y materiales:
- Facultades jurídicas: se puede llevar a cabo todos los actos jurídicos posibles
sobre el bien. Estos pueden ser: enajenar, constituir derechos reales, constituir
derechos personales y abandonar el inmueble.
- Facultades materiales: son aquellos actos físicos del titular de dominio sobre el
bien. Estos pueden ser: poseer, usar, gozar y disponer del inmueble.

Límites al dominio (del art. 1970 al 1982)

Aquí se prohíben determinados actos a los titulares del dominio con la finalidad de
proteger a los otros propietarios (vecinos), sin embargo, el fin no es restringir el uso
del dominio sino limitarlo en algunos casos:
 1) Inmisiones (art. 1973): son aquellos hechos que corrompen las relaciones de
vecindad. El titular de dominio de un inmueble no puede perturbar con ruidos
molestos, olores, humo o vibraciones que afecten al vecino, teniendo en cuenta
las condiciones del lugar, estas inmisiones no pueden exceder la normal
tolerancia. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los
daños.
2) Camino de sirga (art. 1974): El camino de sirga es un camino o calle que deben
dejar los propietarios ribereños a ríos o canales para uso público, con fines de
navegación. El dueño del inmueble colindante debe dejar una franja de terreno
de 15 metros de ancho en toda la extensión del curso, en donde no se puede
realizar ningún acto que afecte aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir
que se remuevan los efectos del acto violatorio realizado en perjuicio de este
art.
3) Vistas (art. 1978) y luces (art. 1979): por vistas se entienden a las ventanas que
permiten mirar hacia el exterior. Las luces también son ventanas pero
generalmente más chiquitas y que no permiten mirar hacia el exterior como las
anteriores, sino que permite el ingreso de luz natural. Las vistas no pueden
colocarse por al menos 3 metros desde la línea del inmueble y 60 cm si son
ventanas oblicuas. Esto se hace para resguardar la privacidad e integridad de la
persona. Respecto de las luces, las mismas no deben exceder los 1,80 metros
de altura.
4) El propietario del inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas
que causen molestias que excedan la normal tolerancia (art. 1982). En tal caso,
el dueño afectado puede exigir que sean retirados a menos que el corte de
ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por si mismo.
Extensión al dominio
El dominio de una cosa comprende al objeto y sus accesorios. El dominio de una cosa
inmueble se extiende hacia el espacio aéreo y hacia el subsuelo, en la medida que
fuera posible. Todas las construcciones, siembras o plantaciones de un inmueble
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie.

Condominio (art. 1983 y consiguientes)

Es aquel derecho real de cosa propia en el que existe pluralidad de sujetos titulares del
derecho real (de lo contrario sería dominio) pero que ejercen sus facultades sobre un
único objeto. En este caso les corresponden a c/u de los titulares de condominio una
parte ideal o indivisa. Es similar al dominio pero con menos facultades sobre el bien.
La parte ideal o indivisa se divide en porcentaje o fracción (50 % o 1/3 por ej) y se
presumen iguales para ambos. Cualquier correspondencia de materialidad es nula, por
lo que no va a estar determinada la titularidad del bien en la materialidad de la cosa,
sino que en condominio se divide necesariamente en partes ideales o indivisas.
Características del condominio
- Es un derecho real autónomo
- De cosa propia
- Se ejerce por posesión
- Hay pluralidad de sujetos con unidad de objeto
- La propiedad es de partes ideales
Facultades del condómino
Materiales: puede ejercer facultades de usar (utilizar la cosa de acuerdo a su
naturaleza) o gozar del bien (percibir los frutos), ejercida de forma conjunta o
alternada respecto del cotitular (también se puede realizar convenio de uso y goce).
No es oponible frente a terceros sino que se ejerce entre partes.
Jurídicas: son respecto a la parte indivisa (sobre el porcentaje o fracción de la cosa que
tiene un titular). Las facultades que tiene el condómino son las mismas respecto al
dominio. El mismo puede enajenar, transmitir, gravar, contraer derechos personales y
abandonar (por escritura pública si es inmueble).
Se necesita unanimidad de las partes (acuerdo de los condóminos) para:
- Disponer materialmente de la cosa (destruir o vender todo el bien y no solo la
parte indivisa de cada condómino)
- Variar el destino de la cosa (ejemplo, el caso de un campo dedicado a la
cosecha y se quiere hacer un shopping).

Clasificación del condominio

Existen 2 tipos de condominio:
1) Sin indivisión forzosa
2) Con indivisión forzosa

Sin indivisión forzosa

Hace referencia a que cualquier condómino tiene la facultad de exigir la partición
(división) del bien en cualquier momento. Esta puede hacerse:
- En especie si el objeto lo permite (ideal): aquí se divide el bien en partes iguales
en caso que se pueda. Si no se puede, se debe proceder a la venta del bien y
distribución en partes iguales del producto que se obtiene.
- Adquisición por el condómino: un condómino le compra la parte al otro
condómino, generando un título de dominio.
 - Enajenación a terceros: se le vende a un tercero el bien (mueble o inmueble). Si
no hay acuerdo, se puede hacer la partición judicial y que el juez decida.

Con indivisión forzosa

En estos casos no se puede pedir la venta o partición del bien. La indivisión forzosa
puede ser temporaria (por un tiempo determinado) o perduraria (sin límite de
tiempo).
Indivisión forzosa temporaria
1) Por sentencia judicial (art. 2001): un condómino puede solicitar la indivisión
forzosa si logra acreditar que la partición es nociva. Que la partición sea nociva
se refiere a que la venta del bien afecta de manera perjudicial a alguno de los
condóminos. El juez debe acreditar que efectivamente se pida para evitar una
circunstancia grave o perjudicial a los intereses del mismo. El plazo que emite la
sentencia no puede exceder los 5 años. En el caso que exista sentencia pero la
misma esté por finalizar y persisten las causas, se puede extender otros 5 años
más.
2) Por convención o acuerdo (art. 2000): los condóminos pueden convenir
suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años. El mismo se
puede dar mediante:
- Un acuerdo de no dividir: existe pacto de indivisión entre las partes.
- Por donación: requiere el acuerdo voluntario de ambas partes (donante y
donatario)
- Acuerdo entre herederos: aquí los herederos acuerdan la indivisión del bien
3) Acto de última voluntad (art. 2330): se da generalmente por testamento, es
decir, por un acto de última voluntad. El testador puede imponer a sus
herederos y legitimarios la indivisión forzosa de la herencia (que no puedan
dividir el bien). El plazo máximo es de 10 años desde que se pacte.
4) Por ley: existen casos en los que la ley dispone la indivisión forzosa temporaria.
Aquí el cónyuge del causante (persona que falleció) que haya participado en
una explotación económica de un establecimiento (un local comercial por
ejemplo), puede solicitar judicialmente que se impida la partición del bien por
un plazo máximo de 10 años, hasta que acomode su situación.
Indivisión forzosa perdurable
No significa que no se vaya a extinguir el condominio, sino que no se sabe cuándo, es
decir, no hay límite de tiempo. Ejemplo: contrato de trabajo a tiempo indeterminado.
Esta indivisión tiene 2 manifestaciones:
- Condominio sobre accesorios indispensables (art. 2004/2005): no se puede
pedir la venta del bien perdurablemente en lo que respecta a accesorios
indispensables para inmuebles. Ejemplo, en los casos que exista un dique o
 represa que por algún motivo sea indispensable para 2 inmuebles de distintos
titulares. Se aplica en inmuebles deslindados por medianería.
- Condominio sobre muros, cercos y fosos (art. 2006): es lo que comúnmente se
conoce como medianería.

Derecho y obligación de cerramiento (art. 2007)

Se establece un derecho y una obligación a cargo de los titulares de los inmuebles
colindantes (inmuebles que están próximos, del otro lado del límite). Esta obligación es
recíproca entre ambos titulares respecto a cerrar o delimitar su espacio con un muro
lindero. Aquí el límite divisorio entre inmuebles es invisible, pero en general, está
determinado en las escrituras del inmueble. El muro tiene que ser (art. 2008):
- Estable (30 cm de grosor)
- Aislante
- Con una altura no menor a 3 metros.

Tipos de muro (art. 2006). Fijarse PowerPoint.

Criterio físico:
a) Muro divisorio/lindero/separativo: es el más común. Este separa los inmuebles
próximos entre sí, es decir, divide a ambos inmuebles ya que se encuentra en
medio del límite divisorio.
b) Muro encaballado: es el muro que traspasa el límite divisorio, avanzando sobre
el inmueble colindante (lo máximo que se podrá avanzar son 15 cm sobre el
terreno ajeno). No es necesario preguntar al titular colindante.
c) Muro contiguo: el muro se construye totalmente en uno de los inmuebles pero
tocando el filo de la línea divisoria con el lindero próximo (sin embargo no la
traspasa).
Criterio jurídico:
d) Medianero: es condominio de ambos propietarios lindantes.
e) Privativo o exclusivo: es dominio ya que pertenece a un solo titular lindante.
Clasificación vertical:
f) De cerramiento forzoso (art. 2008): es aquel muro medianero que cumple con
todas las cualidades (estable, aislante y de altura no menor a 3 metros),
pudiendo ser contiguo o encaballado. Es condominio desde su construcción,
pero si el titular del lindero colindante abdica de la medianería (renuncia al
contrato) se vuelve privativo
g) De elevación: es el lindero que excede la altura del muro de cerramiento (3
metros). Es privativo desde su construcción (dominio).
h) Enterrado: es aquel ubicado debajo del nivel de suelo (sótano, cochera, etc). Al
igual que el anterior, este también es privativo desde un principio.
 Tanto el muro de elevación y el enterrado pueden devenirse en medianero en 2
casos:
- Por prescripción adquisitiva (hayan transcurrido 20 años desde su contruccion)
- Por contrato: sea previo o posterior a la construcción, por acuerdo de partes.

Presunciones ante la imposibilidad de probar (art. 2010)

El muro se presume medianero hasta la línea común de división. A partir de ella se
presume privativo del dueño del edificio más alto. Cabe aclarar que la prueba desvirtúa
dicha presunción.
Cobro de la medianería (art. 2014)
El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye
encaballado, solo se puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos (no del
terreno). Si le hace un reclamo de este tipo y el titular colindante no paga, se puede
abdicar de la medianería, pasando a ser privativo el muro de cerramiento.
Si el muro es de elevación (art. 2017 y cctes) el que construye el muro tiene derecho a
reclamar al titular colindante la mitad de valor del muro desde su utilización.
La prescripción para reclamar la acción de cobro de medianería es de 5 años una vez
construido el muro.
Facultades del titular del muro medianero (arts. 2020/21/22)
- Apoyar o anclar construcciones;
- Empotrar tirantes
- Abrir cavidades
- Prolongar el muro hacia arriba o abajo
- Reconstruirlo tras destrucción
- Abdicar para liberarse de obligaciones (art. 2028/29).
Se pueden hacer siempre que no afecte la solidez del muro.
Obligaciones del titular del muro medianero
- Contribuir a los gastos y reparaciones de la pared
- Respetar el destino
- No obstaculizar el uso por el otro condómino
- No deteriorar la pared
- No causar perjuicios
Facultades del titular del muro privativo
- Impedir el uso y goce de ajenos.
- Remover de propia autoridad los objetos
 - Colocar andamios o instalaciones provisorias en inmueble lindero
- Dar paso al titular del inmueble colindante o a las personas que trabajan en la
obra para reparar o reconstruir una pared
- Exigir el pago según corresponda

Propiedad horizontal (art. 2037)

La PH es un derecho real, autónomo, que se ejerce sobre inmuebles y que se le
confiere al titular diferentes facultades según recaiga sobre el sector exclusivo
(facultades de poseer, usar, gozar y disponer) o sobre el sector común (facultad de uso
compartido) de su objeto.
Cabe aclarar que la propiedad horizonal (PH) es el nombre del derecho real, mientras
que la unidad funcional (UF) es el objeto del derecho real que abarca tanto el sector
exclusivo como los sectores comunes. Respecto de esto último, se puede gozar y
disponer de las partes exclusivas, pero solo usar las partes comunes.
Naturaleza
Integra el género de derecho sobre cosa propia (como los 7 primeros derechos reales).
Caracteres
1) Es un derecho inmobiliario (se ejerce sobre inmuebles).
2) Tiene un objeto compuesto (la unidad funcional que se compone del sector
exclusivo y el sector común).
3) El derecho real se rige por la autonomía de la voluntad, la cual se encuentra
plasmada en el reglamento.
Sujetos
El titular del inmueble puede ser cualquier tipo de persona ya sea física o jurídica.
Objeto
El objeto es la unidad funcional (UF). La misma se puede presentar en diferentes
modalidades, sea por pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino. Además de ello se requiere que tenga
independencia funcional (cada unidad debe tener las estructuras físicas
correspondientes según el destino que se le dé, ejemplo, si se le da uso de vivienda
debe tener baño privado, cocina propia, etc) y comunicación con la vía pública sea
directamente o por un pasaje común.
La UF se encuentra compuesta por el sector exclusivo (art. 2043) y el sector común
(art. 2040/41).
- Son comunes las cosas y partes de uso común, es decir, las que les compete a
todos los poseedores y las que se determinan en el reglamento. Las partes cuyo
uso no está determinado se consideran comunes. Sobre estas cosas ningún
 propietario puede alegar derecho exclusivo, pero si las puede usar conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de otros propietarios.
Ejemplo: hall de entrada, escaleras, pasillos, ascensores, terraza, SUM, pileta,
etc.
- Son propias o exclusivas las partes comprendidas dentro del volumen limitado
por su estructura divisoria, como es el caso del interior del departamento.
También pueden ser propios los locales, oficinas, bauleras y cocheras si constan
en la escritura. Se pueden usar, gozar y disponer de los sectores privativos.
Modo de adquirir el derecho real
Para adquirir el derecho real de PH, debe cumplirse un proceso que consta de 2
etapas:
1) Afectación: consiste en el sometimiento del inmueble al régimen de PH (una
vez inscripto como tal en el registro de la propiedad inmueble). En un primer
momento se construye el edificio y una vez edificado se dicta el reglamento por
escritura pública donde el escribano debe verificar que haya salida a la vía
pública, independencia funcional, etc. Redactado el reglamento, se inscribe
posteriormente en el registro de la propiedad inmueble como pH y recién en
ese momento se extingue el derecho de dominio, pasando a ser derecho de
propiedad horizontal junto con sus unidades funcionales las cuales son
adquiridas por la empresa constructora (titular).
2) Transmisión: se produce la teoría del título + modo suficiente. Aquí el titular le
vende la unidad funcional a los futuros propietarios, otorgándoles la escritura
(titulo) y luego la tradición (modo).
Facultades de la propiedad horizontal
- Materiales: sobre el sector exclusivo el titular tendrá la facultad de poseer,
usar, gozar y disponer, mientras que del sector común solo podrá usarlo
conforme a su destino y sin perjudicar o impedir el igual derecho de los otros
propietarios.
- Jurídicas: las facultades jurídicas recaen sobre la unidad funcional en su
totalidad. Se podrá: enajenar, constituir derechos reales, constituir derechos
personales, abandonar.
Obligaciones del titular de PH
El propietario de la unidad funcional está obligado a:
a) Acatar el reglamento
b) Conservar en buen estado la UF
c) Contribuir con el pago de expensas comunes, sean ordinarias o extraordinarias.
d) Contribuir al fondo de reserva si lo hay (suma de dinero que se puede
conformar n los edificios para solventar gastos especiales)
e) Permitir el ingreso del personal que envía el consorcio, sea para reparación o
inspección de los sectores comunes.
 f) Constituir domicilio si no habita la UF.
Dentro de las expensas comunes puede haber:
- Gastos ordinarios: son los gastos que todos los meses se deben solventar, por
ejemplo el pago de sueldo del encargado.
- Gastos extraordinarios: no son periódicos, se requieren en hipótesis
eventuales, pero no conforman el giro habitual
El pago se corresponde con el porcentaje (el valor de la unidad funcional).
La obligación de pagar expensas comunes se impone no solo al propietario sino
también a los poseedores por cualquier título. Al locatario no le corresponde ya que es
tenedor, por lo que no debe expensas. Sin embargo, si eventualmente el inquilino se
obliga a pagar expensas (por contrato) tendrá que hacerlo frente al propietario. Aquí
se produce un efecto entre partes, por lo que si el locatario no paga las expensas, el
Consorcio de Propietarios tiene que dirigirse al propietario, no al locador.

Prohibiciones y sanciones (art. 2047-2069)

Prohibiciones: son aquellas acciones que están prohibidas realizar sobre la unidad
funcional. Las mismas son:
- Darle a la UF un uso contrario a la moral
- Darle a la UF un destino contrario al previsto en el reglamento
- Perturbar con ruidos molestos que exceden la normal tolerancia
- Realizar actividades peligrosas en la UF
- Depositar mercaderías de cosas peligrosas o perjudiciales
Sanciones: son aquellas acciones que pueden promoverse en caso de incumplimiento
de las prohibiciones. Las promueve el administrador, el consorcio de propietarios o el
vecino afectado.
a) De cese de infracción: se utiliza para que termine el incumplimiento que se está
realizando. Ejemplo: que baje la música por los ruidos molestos.
b) Acción para resarcimiento: se alude a las demás acciones que correspondan
c) Expulsión o desalojo: se lo puede excluir de la UF siempre que no sea
propietario y además debe ser reincidente, es decir, debe haber infringido la
prohibición en varias oportunidades.

Consorcio de propietarios
Es una persona jurídica de carácter privado con sus atributos correspondientes. Se
distribuyen funciones de manera tripartita según sus órganos:
1) Asamblea de propietarios: órgano principal de gobierno, deliberativo. Consiste
en la reunión de propietarios para tomar decisiones respecto a la propiedad. Se
pueden reunir en asamblea ordinaria, extraordinaria o judicial.
 - Asamblea ordinaria: se reúne con periodicidad, ese periodo se encuentra
indicado en el reglamento (generalmente se realiza 1 o 2 asambleas al año),
donde se tratan temas recurrentes.
- Asamblea extraordinaria: se convoca cuando hay un evento imprevisto o que
excede el giro habitual, ejemplo si se produjo un deterioro grande del edificio
por un incendio. También se da en los casos que se quiera nombrar un abogado
en caso de demanda o en caso de acefalia por parte del administrador (si este
renuncia o fallece)
- Asamblea judicial: convoca el juez a pedido de un conjunto de propietarios. Se
hace subsidiariamente ya que primero tiene que convocar el administrador a
asamblea, si este no lo hace tiene que convocar el Consejo, si este tampoco lo
hace recién ahí un conjunto de propietarios pueden hacerlo vía judicial. Sin
embargo, el juez se limita a convocar y permitir que deliberen y que voten los
propietarios.
2) Administrador: es el órgano ejecutivo por lo que debe llevar a cabo (ejecutar)
las directivas de la Asamblea y los pedidos que esta realiza.
3) Consejo de propietarios: es aquel órgano de control que se da en los edificios
más chicos. Controla al administrador y en caso de ausencia lo puede
reemplazar de manera temporal.
Extinción de propiedad horizontal
Los modos extintivos del derecho real de PH son los mismos que de la parte general
(art. 1907):
- Por la destrucción total de la cosa
- Por abandono o renuncia
- Por consolidación
- Por sentencia judicial

Conjuntos inmobiliarios (art. 2075)

Tanto el conjunto inmobiliario, el tiempo compartido y el cementerio privado son
derivaciones de propiedad horizontal. Estos derechos reales toman como base la
regulación de PH (por lo que se ajustan a su normativa) pero con algunas
características especiales de cada derecho.
Diferencias de cada derecho respecto a la propiedad horizontal
- En el caso del conjunto inmobiliario o barrio privado, tiene 2 diferencias con
respecto a la propiedad horizontal. La primera diferencia es estructural/física
ya que en el conjunto inmobiliario las unidades funcionales no están unas
arribas de las otras como lo están en la PH, sino que aquí las parcelas están
pegadas entre sí (una al lado de la otra). La otra diferencia está dada por el
terreno ya que en un edificio sometido a PH, el terreno es el sector común y el
volumen son los sectores exclusivos (1B-2B-3B), mientras que el barrio privado
 el terreno es directamente el sector privativo o exclusivo ya que cada unidad es
precisamente una parcela.
- En el caso del tiempo compartido las facultades se ejercen de manera
periódica y por turnos (ya que el objeto es un inmueble que generalmente se le
da uso turístico). Las facultades de poseer, usar y gozar del sector exclusivo son
similares a las reguladas por PH y las facultades de usar el sector compartido
respetando el uso también. La diferencia es que en este caso existe un límite
temporal en el uso (ya que se da por un plazo de tiempo determinado). Otra
diferencia es que en el tiempo compartido el objeto recae en un inmueble pero
integrado por los muebles e inmuebles que conforman el ajuar.
- En el cementerio privado la diferencia está dada por el destino de las unidades
funcionales. En el PH el destino es convencional y se encuentra en el
reglamento del edificio, mientras que en el cementerio privado el destino es la
inhumación de restos humanos, siendo esto de propiedad legal.

Superficie (art. 2114)

Es aquel derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno y que le
otorga a su titular la facultad de plantar, forestar o construir, tanto en el terreno, como
en el vuelo o subsuelo, según lo pactado por las partes y por el plazo de duración
establecido en el titulo suficiente.
Aquí el titular de dominio debe respetar el derecho del superficiario en el inmueble.
Este último va a adquirir en propiedad los frutos que sembró.
Modalidades
a) El superficiario tiene derecho a plantar, sembrar o construir según lo pactado,
adquiriendo la propiedad y los frutos de ello.
b) El superficiario adquiere el derecho de superficie sobre lo ya existente, es decir,
lo que ya se plantó, forestó o construyó.
Naturaleza jurídica (art. 1888)
La superficie es un derecho real de cosa propia si existe propiedad superficiaria, es
decir, cuando el superficiario adquiere el derecho de superficie sobre lo ya existente
(lo que ya se plantó, forestó o construyó).
En cambio, cuando tiene derecho a plantar, sembrar o construir (en un futuro), la
superficie pasa a ser un derecho real sobre cosa ajena.
Objeto (art. 2116)
El derecho real de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una
parte material determinada sobre el titulo constitutivo

.
Caracteres
- Temporario: existe un plazo máximo (70 años para construcciones y 50 para
forestaciones y plantaciones);
- Desdoblamiento del objeto
Sujeto
El superficiario puede ser cualquier persona física o jurídica
Legitimación (art. 2118)
Para poder constituir derecho de superficie a favor de otra persona, el legitimado debe
ser titular de dominio, condominio o propiedad horizontal. En el caso del condominio
se necesita unanimidad de las partes.
Para que sea oponible a terceros se necesita que el derecho de superficie deba ser
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Modos de adquirir el derecho
- Por actos entre vivos: Adquisición derivada (teoría del título y modo suficiente).
El titulo tiene que ser de constitución de superficie, siendo esta onerosa o
gratuita y debiendo estar publicitada en escritura pública (ya que es inmueble).
- Por causa de muerte: el derecho real no se extingue con la muerte, sino que se
transmite a sus herederos y legitimarios.
- Por prescripción adquisitiva breve: 10 años de posesión de buena fe.
Facultades del superficiario
- Materiales: el superficiario puede poseer, usar, gozar y disponer del derecho,
siempre que no afecte al titular de dominio.
- Jurídicas: el superficiario tiene derecho a transmitir el derecho (act. entre vivos
o mortis causa), constituir derechos reales (como afectar a ph), constituir
derechos personales (realizar contratos agrarios o de locación) o abandonar. Al
ser inmueble se debe hacer mediante escritura pública.
Facultades del titular de dominio
El dominio en este caso es imperfecto en su especie desmembrado. Esto se debe a que
existe una carga real, es decir, un derecho real constituido a favor de otra persona el
cual se debe respetar. Las facultades son las siguientes:
- Materiales: el titular de dominio tiene derecho a conservar la disposición
material y jurídica que corresponde a su derecho, junto con sus respectivas
facultades que le competen, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.
- Jurídicas: el titular puede enajenar el dominio del inmueble pero el adquirente
debe respetar el derecho real del superficiario. En este caso, el dominio se
adquiere con carga real.
Causas de extinción del derecho de superficie
- Por renuncia por escritura pública mediante;
- Vencimiento del plazo contractual;
- Cumplimiento de condición resolutoria;
- Consolidación: es reunir en una misma persona la calidad de titular, en este
caso, de dominio y de superficiario, sea que el titular de dominio adquirió la
superficie o viceversa;
- No uso durante 10 años (derecho a construir) o 5 años (derecho a plantar o
forestar).
- Destrucción seguida de inactividad. Art 2122.
Una vez que se extingue el derecho de superficie, el titular de dominio adquiere
dominio pleno y perfecto del bien.
Efectos de la extinción del derecho de superficie
1) Si el derecho de superficie se extingue por vencimiento de plazo, a su vez se
extinguen todos los derechos, tanto reales como personales.
2) Si se extingue el derecho de superficie antes del plazo determinado (por
renuncia por ejemplo), los derechos personales y reales subsisten hasta que se
venza el plazo establecido en el contrato.