Resol. 3157-2023-SUNARP-TR AIRES SOBRE AIRES

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 3157 -2023-SUNARP-TR
Lima,21 de julio del 2023.
APELANTE : LUZ MÉRIDA ESPINOZA RIVAS.

TÍTULO : Nº 602804 del 28/2/2023.
RECURSO : H.T.D. N° 051483 del 22/5/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Declaratoria de fábrica, reglamento interno
e independización.
SUMILLA (s) :
ACTUALIZACIÓN DE DATOS
No corresponde formular observación cuando existe identidad entre los nombres de los
titulares registrales y los declarantes de la declaratoria de edificación, aún cuando no consta
en la partida registral el documento de identidad. Si los administrados solicitan la
actualización de datos, a efectos de inscribir los documentos de identidad, es suficiente la
presentación de la copia de dicho documento de identidad, correspondiendo a las instancias
registrales corroborar con la base de datos del Reniec.
INDEPENDIZACIÓN DE AIRES SOBRE AIRES

Procede la independización de aires sobre aires siempre que se proyecte un área de acceso
independiente y se asigne un porcentaje de participación a cada unidad a independizar.
El reglamento interno y los planos deben contener las medidas proyectadas de cada unidad,
incluyendo su altura.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita al amparo de la

Ley Nº 27157, la inscripción de la declaratoria de fábrica, reglamento interno
e independización, entre otros actos, en el inmueble inscrito en la partida
electrónica Nº P03057235 del Registro de Predios de Lima.
La documentación obrante en el título materia de grado son los siguientes:

- Formulario Registral N° 1 y Anexo N° 1 – Ley N° 27157 suscrito por el

ingeniero civil José Ernesto Arone Atiquipa y los solicitantes: Zulma
Espinoza Rivas, Nisbeth Espinoza Rivas, Elba Espinoza Rivas, Luz
Mérida Espinoza Rivas, Eusebia Rivas Mercado vda. de Espinoza, Rafael
Espinoza Rivas y Jainor Espinoza Rivas, con firmas certificadas por la
notaria de Lima María Soledad Pérez Tello en reemplazo del notario Igor
Sobrevilla Donayre, el 9/2/2023. Asimismo, interviene Zulma Espinoza
Rivas en representación de César Augusto Espinoza Rivas, según poder
inscrito en la partida N° 11186627 del Registro de Mandatos y Poderes
de Lima, con firma certificada por la notaria de Lima María Soledad Pérez
Tello en reemplazo del notario Igor Sobrevilla Donayre, el 10/2/2023.
También interviene German Rafael Espinoza Rivas, con firma certificada
por el notario de Lima Luis E. Manrique Salas, el 17/2/2023.
- Informe Técnico de Verificación suscrito por el ingeniero civil José Ernesto
Arone Atiquipa, con firma certificada por la notaria de Lima María Soledad
Pérez Tello en reemplazo del notario Igor Sobrevilla Donayre, el 9/2/2023.
- Solicitud de independización y reglamento interno, suscrito por Zulma
Espinoza Rivas, Nisbeth Espinoza Rivas, Elba Espinoza Rivas, Luz
Mérida Espinoza Rivas, Eusebia Rivas Mercado vda. de Espinoza, Rafael
Espinoza Rivas y Jainor Espinoza Rivas, con firmas certificadas por la
Sobrevilla Donayre, el 9/2/2023. Asimismo, interviene Zulma Espinoza
Rivas en representación de César Augusto Espinoza Rivas, según poder
inscrito en la partida N° 11186627 del Registro de Mandatos y Poderes
de Lima, con firma certificada por la notaria de Lima María Soledad Pérez
Tello en reemplazo del notario Igor Sobrevilla Donayre, el 10/2/2023.
También interviene German Rafael Espinoza Rivas, con firma certificada
por el notario de Lima Luis E. Manrique Salas, el 17/2/2023.
- Certificado de nomenclatura vial N° 001-2023-SGOPCGT-GDU/MDSDM
del 6/1/2023 expedido por la Municipalidad Distrital de San Juan de
Miraflores.
- Copia del DNI de Eusebia Rivas Mercado Vda. de Espinoza certificada
por la notaria de Lima María Soledad Pérez Tello en reemplazo del notario
Igor Sobrevilla Donayre, el 9/2/2023. 09134453
- Copia del DNI de Elba Rivas Espinoza certificada por la notaria de Lima
María Soledad Pérez Tello en reemplazo del notario Igor Sobrevilla
Donayre, el 9/2/2023. 09412806
- Copia del DNI de Zulma Rivas Espinoza certificada por la notaria de Lima
Donayre, el 9/2/2023. 10016087
- Copia del DNI de Jainor Rivas Espinoza certificada por la notaria de Lima
Donayre, el 9/2/2023. 44182954
- Copia del DNI de Rafael Rivas Espinoza certificada por la notaria de Lima
Donayre, el 9/2/2023. 80653274
2
- Copia del DNI de Nisbeth Rivas Espinoza certificada por la notaria de

Lima María Soledad Pérez Tello en reemplazo del notario Igor Sobrevilla
Donayre, el 9/2/2023. 10033403
- Copia del DNI de Cesar Augusto Rivas Espinoza certificada por el notario
de Ica Rene F. Acero Ccasa, el 21/2/2023. 09257411
- Copia del DNI de German Rafael Rivas Espinoza certificada por el notario
de Puno Luis Manrique Salas, el 21/2/2023. 01202289
- Plano de ubicación y localización (lámina UL-01), suscrito por el ingeniero
civil José Ernesto Arone Atiquipa, con firma certificada por la notaria de
Lima María Soledad Pérez Tello en reemplazo del notario Igor Sobrevilla
Donayre, el 9/2/2023.
- Plano de distribución 1er, 2do, 3er nivel (lámina UL-01), suscrito por el
ingeniero civil José Ernesto Arone Atiquipa, con firma certificada por la
Sobrevilla Donayre, el 9/2/2023.
- Plano de independización 1er, 2do, 3er nivel y aires sobre aires (lámina I-
01), suscrito por el ingeniero civil José Ernesto Arone Atiquipa, con firma
certificada por la notaria de Lima María Soledad Pérez Tello en reemplazo
del notario Igor Sobrevilla Donayre, el 9/2/2023.
Con el reingreso del 14/4/2023 se adjuntó la siguiente documentación:
- Anexo N° 4 –Ley N° 27157 suscrito por ingeniero civil José Ernesto Arone
Atiquipa y Rafael Espinoza Rivas, con firmas certificadas por el notario de
Lima Igor Sobrevilla Donayre, el 20/3/2023. Asimismo, interviene Zulma
Espinoza Rivas en representación de César Augusto Espinoza Rivas,
según poder inscrito en la partida N° 11186627 del Registro de Mandatos
y Poderes de Lima, con firma certificada por el notario de Lima Igor
Sobrevilla Donayre, el 21/3/2023.También interviene Jainor Espinoza
Rivas, con firma certificada por el notario de Lima Igor Sobrevilla Donayre,
el 25/3/2023. Finalmente, interviene German Rafael Espinoza Rivas, con
firma certificada por la notaria de Puno Jessie T. Zegarra Cabrera, el
3/4/2023
- Carta poder suscrita por Iris Alexis Evangelista Solís, con firma certificada
por el notario de Lima Igor Sobrevilla Donayre, el 11/4/2023.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Javier Roger Anaya

Castillo, formuló la observación del título en los términos que se reproducen
a continuación:
“Señor(es)
1.- Estando al reingreso, y revisado nuevamente los documentos adjuntados

sírvase adjuntar documentos fehacientes a fin de actualizar los datos de
conformidad con el numeral 2 del precedente aprobado en el pleno CCXXVII
3
PLENO (227-2020) realizado en sesión ordinaria no presencial sincronica

realizada los días 20 y 21 de julio de 2020 al cual usted alude en el reingreso
y el art. 85 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; en
consecuencia, se requiere acreditar que se tratan de las mismas personas
que figuran registradas y la de los documentos adjuntados, por lo que se
servirá presentar cualquier documento expedido por funcionario competente
donde figure el nombre de los padres y el número de DNI de: César Augusto,
German Rafael, Jainor, Nisbeth, Rafael y Zulma Espinoza Rivas, dado que
ello no se desprende de las copias legalizadas de sus DNI. Por lo expuesto
subsiste el numeral 1 de la observación anterior.
2.- Con respecto a lo indicado en el numeral 4 del anexo 4, el mismo

constituye un acuerdo del Tribunal Registral, al cual no se acoge el suscrito.
Sin perjuicio de ello, se aprecia que tampoco se indica la altura en los planos
de independización. Por lo expuesto subsiste el numeral 4 de la observación
anterior:
“4.- Se grafica el plano de independización del quinto nivel; sin embargo, no
existe la fábrica de la misma, por lo que no es factible su independización, de
conformidad con el art. 80 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
El art. 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece

que:
“(...) Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de
la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo
siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes.
En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área
proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin
independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra
partida vinculada.”
En ese sentido, puede graficarlo denominándolo “futuro quinto nivel”,

graficando la reserva de aires de la U.I. N° 8, y denominando el área común
como: “área proyectada de acceso común N° 5”, dado que no existe fábrica.
Sin embargo, no será factible el gráfico de la sección 9, dado que la misma
constituye reserva de aires sobre aires, dado que se encuentra sobre una
superficie sin techar.
Al respecto la Resolución N° 639-2013-Sunarp-TR-L, que establece:

“Cuando se establezca la reserva de aires de la edificación se entenderá que
se constituye una sección de dominio exclusivo; sin embargo, los aires sobre
aires no pueden ser materia de reserva.”
4
La Resolución 770-2013-SUNARP-TR-L, prescribe que: “Los aires

constituyen un elemento gaseoso y en estricto se encuentran sobre el techo
(...)”.
* Formalidad: Toda aclaración y/o modificación a la información contenida en el

FORMULARIO REGISTRAL deberá constar en hoja anexo N° 4 suscrita por el
Verificador Responsable y propietario(s) del inmueble, con la debida certificación
notarial de firmas, en original y dos copias. Asimismo, toda modificación y/o
aclaración a los respectivos planos deberá efectuarse mediante otros nuevos planos
con firma certificada del verificador responsable en original y dos copias, de
conformidad con el art. 31° del D.S. N° 035-2006-Vivienda.
**Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía de subsanación
deberán ser concordantes entre sí, y deberán adecuarse al antecedente registral de
acuerdo con la Resolución 992-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
**Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la misma
formalidad que el documento modificado y/o subsanado, de conformidad con el art.
1413 del Código Civil.
BASE LEGAL: Art. 2011 del Código Civil, numeral V del título preliminar, Arts. 31,
32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N° 27157,
Tuo del Reglamento de la Ley 27157 aprobado mediante D.S 035-2006-Vivienda y
el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:
- Respecto a la primera observación, nos acogemos al precedente de

observancia obligatoria aprobado en el CCXXVII Pleno sesión ordinaria no
presencial realizada los días 20 y 21 de julio de 2020, en el que se concluye
para el caso del DNI, para la actualización de los datos, es suficiente la
presentación de copias del mencionado documento de los titulares registrales
cuya veracidad debe ser corroborado con las consultas en línea de la Reniec
conforme a lo prescrito en el artículo 32 inc. a) del Reglamento General de
los Registros Públicos, por lo que resulta innecesario presentar el certificado
de inscripción del Reniec y copia certificada de la partida de nacimiento. Sin
perjuicio de lo anterior se precisa que en T.A N° 2020 -00034207 del
07/01/2020 figura la acreditación de la vocación hereditaria de los actuales
titulares, asimismo en el presente título se presentó copias certificadas de los
DNI's de los titulares de los cuales se solicita inscribir los documentos de
identidad.
- Respecto a la segunda observación, nos acogemos las precisiones

establecidas en el CCXLIII Pleno del Tribunal Registral
realizado en sesión ordinaria modalidad virtual los días 26 y 27 de abril de
2021 y continuada el 3 de mayo de 2021, en donde se aprobó lo siguiente:
Procede la independización de aires sobre aires siempre que: i) se cuente
con un área proyectada de acceso independiente ii) se asigne porcentaje de
5
participación; iii) se verifique que en el reglamento interno y los planos

contengan las medidas proyectadas de cada unidad, incluyendo su altura.
Siendo que en plano I-01 las secciones 7, 8 y 9 proyectadas en aires sobre
aires cumplen con estos requisitos, sí procede la independización de predios
que comprenden aires sobre aires.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº P03057235 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida corre inscrito el Lote 6 Mz. Q5, Sector Leoncio Prado,
Pueblo Joven Pamplona Alta, distrito de San Juan de Miraflores, provincia y
departamento de Lima.
En el asiento 0001 se registró inicialmente el dominio a favor de la sociedad

conyugal conformada por Rafael Espinoza Soria y Eusebia Rivas
Mercado.
En el asiento 0004 rectificado por el asiento 0005 consta que Eusebia Rivas
Mercado viuda de Espinoza (cónyuge supérstite) y Elba Espinoza Rivas,
Luz Mérida Espinoza Rivas, German Rafael Espinoza Rivas, César
Augusto Espinoza Rivas, Nisbeth Espinoza Rivas, Zulma Espinoza
Rivas, Rafael Espinoza Rivas, Jainor Espinoza Rivas (hijos), han
adquirido las acciones y derechos que sobre el inmueble inscrito en esta
partida correspondían al causante Rafael Espinoza Soria, quien falleciera
intestado el 6/6/2010, al haber sido declarados sus herederos.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal (s) Yovana Del Rosario Fernández

Mendoza
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
- Si la ausencia del documento de identidad de los titulares registrales es un

obstáculo para la inscripción de la declaratoria de edificación.
- Si procede la independización de aires sobre aires.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados

al Registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.
Esta calificación se encuentra en primera instancia a cargo del registrador
público y en segunda instancia del Tribunal Registral.
6
Forma parte de esta calificación registral el confrontar la adecuación de los

títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá
de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes
registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos.
De este modo, es obligación del registrador, al ejercer la función de

calificación registral, “confrontar la adecuación de los títulos con los asientos
de inscripción de la partida registral en la que habrá de practicarse la
inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de
existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del
sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de
interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin
de verificar que se trata de la misma persona”, como lo señala el literal a) del
artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
2. Con relación a la identidad de la persona, Espinoza Espinoza1 señala que

ésta ha sido definida en la doctrina nacional como “el conjunto de atributos y
características psicosomáticas que permiten individualizar a la persona en
sociedad. La identidad personal es todo aquello que hace que cada cual sea
‘uno mismo’ y no ‘otro’”.
Dentro de este marco, el nombre resulta el elemento fundamental para

identificar a la persona y distinguirla de las demás; es decir, sirve para su
individualización.
Así, el “nombre” es definido por Carlos Fernández Sessarego2 como la

expresión visible y social mediante el cual se identifica a la persona, por lo
que adquiere singular importancia dentro de los derechos de la persona. Esta
peculiar función hace que la facultad de la persona a ser reconocida por su
propio nombre implique también el deber, frente a la sociedad, de no cambiar
de nombre, salvo por motivos justificados y mediante autorización judicial.
Conforme al artículo 19 del Código Civil “toda persona tiene el derecho y el

deber de llevar un nombre. Este incluye los apellidos.”
El nombre forma parte de la identidad estática, a decir de Espinoza Espinoza,

lo que llamamos las generales de ley, dentro de las cuales menciona también
a la filiación, la fecha de nacimiento y otros datos que identifican a la persona.
3. Como consecuencia de ello, la calificación registral respecto de la

adecuación del título a la partida en la que deberá extenderse la inscripción
1
ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Código Civil Comentado, Tomo I, Gaceta Jurídica, Lima,
2003, pág. 185.
2
Ídem, pág. 185.
7
comprende la verificación de la coincidencia entre el otorgante del acto y el

titular registral.
Asimismo, en relación a las discrepancias que puedan existir en cuanto a la

identificación del titular registral, debe tenerse en cuenta que esta instancia
ha aprobado en el Segundo Pleno Registral, realizado los días 29 y 30 de
noviembre de 20023, el precedente de observancia obligatoria siguiente:
IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA
“El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad
personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten
individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos,
siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe
fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes
en el Registro y los instrumentos públicos aportados por los
solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan
colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona.”
En tal sentido, en el caso de existir discrepancias en el nombre de la persona

que se ha determinado en sede registral, ello ameritaría la necesidad de
recurrir a otros elementos (generales de ley u otros) para concluir que se trata
de la misma persona.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que, si hay discrepancia se justifica

que se cuestione la misma por falta de adecuación, pero en los casos que
exista identidad de nombres, no proceda observar cuando no existen
elementos que nos lleven a dudar que se trate de la misma persona.
Asimismo, cuando no existan discrepancias en los nombres de las personas

otorgantes del acto o derecho respecto de los que constan en la partida
registral, no procede tampoco formular observación sobre la única base de
haberse utilizado en el título un documento de identidad distinto al que consta
en el asiento de inscripción (esto es en su título archivado), cuando los demás
elementos son coincidentes.
4. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita al amparo de la

Ley Nº 27157, la inscripción de la declaratoria de fábrica, reglamento interno
e independización, entre otros actos, en el inmueble inscrito en la partida
electrónica Nº P03057235 del Registro de Predios de Lima.
Entre la documentación presentada inicialmente, encontramos las copias

certificadas de los DNI de los copropietarios intervinientes.
De manera preliminar, debe dejarse constancia que, en el presente caso, no

existe discrepancia en los nombres de los titulares registrales.
3
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 22/1/2003 .
8
Sin embargo, ante la ausencia del documento de identidad de los

copropietarios en el asiento registral, el registrador denegó inicialmente la
inscripción, solicitando la presentación de documentación fehaciente, a
efectos de proceder a la actualización de datos.
Posteriormente, con el reingreso del 14/4/2023 la recurrente solicita la

aplicación del precedente de observancia obligatoria aprobado en el
CCXXVII Pleno.
Ante ello, el registrador observa nuevamente el título, señalando que, a fin

de actualizar los datos, se requiere adjuntar documentos fehacientes que
acrediten que las personas que figuran registradas y la de los documentos
adjuntados son las mismas. Por tanto, requiere debe presentarse cualquier
documento expedido por funcionario competente donde figure el nombre de
los padres y el número de DNI de: César Augusto, German Rafael, Jainor,
Nisbeth, Rafael y Zulma Espinoza Rivas.
5. Al respecto, el Tribunal Registral en el CCXXVII Pleno sesión ordinaria no

presencial realizada los días 20 y 21 de julio de 2020 aprobó el siguiente
precedente de observancia obligatoria.
ACTUALIZACIÓN DE DATOS COMO ACTO INSCRIBIBLE NÚMERO DE DNI

Es procedente la inscripción de la actualización de los datos relevantes de la
identidad de la persona en mérito de documentos fehacientes.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2346-2019-SUNARP-L del 12/09/2019
Los fundamentos por los que se aprobó el precedente fueron los siguientes:
- La actualización del documento de identidad debería inscribirse conforme al último

párrafo del artículo 75 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos,
que regula la rectificación de inexactitudes registrales en virtud de título
modificatorio, que permita concordar lo registrado con la realidad. Si un titular
inscribió su dominio identificándose con un documento de identidad que actualmente
se ha modificado, por el mismo tráfico jurídico, debería acceder su actualización; ello
también en la calificación registral propiciaría las inscripciones, caso contrario, en la
calificación de otro título si se aprecia que el titular adquirió con otro documento de
identidad, generaría una observación donde se le solicite la presentación de un
documento fehaciente que acredite que se trata de la misma persona.
- Es importante se publicite, se rectifique y/o actualice el vigente número y tipo de

documento de identidad del titular registral, no sólo debido a que ello facilita los
trámites que efectúa el interesado ante otras instituciones (bancarias, municipales y
otras), sino que también coadyuva en la calificación de los títulos posteriores, ya que
constituye un elemento de identificación de la persona.
- La primera instancia registral no puede limitar el acceso a la actualización de los

datos de una partida registral solicitada por su titular, más aún si éste comprende un
dato de relevancia registral-patrimonial, para asuntos contractuales como es la
identificación de la persona.
9
- El artículo 2019 del Código Civil señala los actos y derechos inscribibles en el
Registro de Propiedad Inmueble, la taxatividad descrita en dicha norma no puede
interpretarse como una negación a la inscripción de demás actos de relevancia sobre
inmuebles. No es acertada esta norma como fundamento jurídico para limitar a un
titular registral el actualizar su documento de identidad, dado que con el transcurrir
del tiempo existen documentos de identidad que no tienen vigencia y/o ya no son
utilizados por sus titulares, como es el caso de los miembros de las fuerzas
policiales, militares, etc.
- Cabe indicar que la ley 26497, citada en la Resolución N° 2346-2019- SUNARP-

TR-L, describe en su artículo 26 que el DNI es un documento que constituye única
cédula de identificación personal para todos los actos civiles, comerciales, etc., por
lo que, en casos de omisión en su publicidad, nada obsta que éste pueda ser
publicitado en un asiento registral vía rectificación al amparo del artículo 85 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
6. En el caso del DNI, para la actualización de los datos es suficiente la

presentación de copias del mencionado documento de los titulares registrales
cuya veracidad debe ser corroborado con las consultas en línea de la Reniec
conforme a lo prescrito en el artículo 32 inc. a) del Reglamento General de
los Registros Públicos.
Así, habiéndose ingresado a la base de datos del Reniec para obtener mayor
información respecto a la identidad de los siguientes copropietarios: César
Augusto, German Rafael, Elba, Jainor, Nisbeth, Rafael y Zulma Espinoza
Rivas, se advierte que tienen en común la siguiente información:
- Nombre del padre: Rafael

- Nombre de la madre: Eusebia
De la comparación de dicha información con la que obra en el asiento A0001

de la partida electrónica Nº P03057235 del Registro de Predios de Lima, se
puede concluir que son hijos de los titulares registrales originarios;
consecuentemente, se puede establecer conexión con el dominio adquirido
por sucesión intestada, el cual consta inscrito en el asiento 00004 rectificado
en el asiento 00005 de la misma partida.
Por tanto, resulta innecesario presentar documento expedido por funcionario

competente donde figure el nombre de los padres y el número de DNI de los
copropietarios que solicita el registrador.
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la observación

formulada por el registrador.
7. En el numeral 2 de la observación, el registrador advierte que se grafica,

en el plano de independización, el quinto nivel; sin embargo, no existe la
fábrica de la misma, por lo que no es factible su independización. Asimismo,
señala que, puede graficarlo denominándolo “futuro quinto nivel”, graficando
la reserva de aires de la U.I. N° 8, y denominando el área común como: “área
10
proyectada de acceso común N° 5”, dado que no existe fábrica. Además,

advierte que, no será factible el grafico de la sección 9, dado que la misma
constituye reserva de aires sobre aires.
De manera preliminar, debe señalarse que el término “aires” como tal no se

encuentra definido en el Código Civil; sin embargo, de la interpretación de los
artículos 954 y 955, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio
se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el
ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo
pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño
del suelo, se hace posible extraer su significado.
Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los “aires” no son sino
el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar
una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes,
sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea
la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar,
sería el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir
para edificar, si lo quiere, dentro de los límites del perímetro superficial de su
predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir
edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido
respetando, claro está, los parámetros urbanísticos y edificatorios
respectivos.
8. Ahora bien, la Ley Nº 27157 establece que son bienes de propiedad

común, los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario (artículo 40 inciso h).
Por su parte, la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que establece los

criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva
y común, aprobada mediante la Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008 (en
adelante, la “Directiva”), regula el tema de los aires de la edificación en los
siguientes términos:
“5.5. Inscripción de los aires

Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la
edificación, esta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo,
siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes.
En este caso la independización procederá siempre que se cuente con
un área proyectada de acceso.
El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización,
en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico
correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida
vinculada.” (El resaltado es nuestro).
11
La Directiva en el rubro de Antecedentes y Consideraciones en el numeral 4

indica lo siguiente:
“(…).
En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede
atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o
incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la
cláusula de reserva de aires hasta una futura ampliación de edificación; con
lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la cláusula
incluida) sin independizar en ninguna partida los aires. La estipulación, por
tanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe
señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la presente
directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la cláusula de
independización de aires cumple un doble efecto: reservar un derecho de
sobreelevación, y solicitar, además, que éste se consigne en una nueva
partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el
Registro exige que se asigne a los aires un porcentaje de participación en
las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la
propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también
es necesariamente copropietario de las zonas comunes.
(…)”. (El resaltado es nuestro).
9. En cuanto a la condición jurídica de los aires, la Directiva citada señala:
5.7. Condición jurídica de los Aires.-

De conformidad con el artículo 40, inciso h), de la ley 27157 los aires se
reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les
atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.
Para efectos registrales la cláusula en contrario consta en el reglamento
interno, o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de
reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que había
sido omitida en la declaración inicial del reglamento interno. Para ello
se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de
los propietarios.
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común
a los aires será aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-
VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se
realice por unanimidad de los propietarios. (El resaltado es nuestro).
Conforme a la Directiva establece que “los aires” se reputan zonas comunes,

salvo que lo contrario se desprenda de los títulos de propiedad de las
secciones de propiedad exclusiva o que ello conste en el reglamento interno
o en una modificación posterior de este.
10. Asimismo, esta instancia registral en el CXLIX Pleno realizado en sesión

extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 02 y 03 de mayo de
2016 adoptó el siguiente acuerdo:
12
AZOTEA O AIRES
“En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires,
sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”.
De la deliberación de posiciones pudo determinarse que, salvo disposición

contraria del reglamento interno, azotea o aires son conceptos equivalentes,
con lo cual el titular del último nivel de la edificación: azotea, adquiere la
facultad de sobreelevar que implica el derecho de construir más pisos o
niveles, teniendo en cuenta los límites establecidos por los parámetros
urbanísticos y edificatorios, sin perjuicio de que en el reglamento interno
pueda establecerse límites al número de niveles que pueden edificarse.
11. En cuanto a los alcances de los “aires”, la Directiva ha señalado lo

siguiente con relación a la extensión de las unidades inmobiliarias:
“5. EXTENSIÓN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Otro punto que la directiva pretende dilucidar es el referido a si las unidades
inmobiliarias de los pisos superpuestos se restringen o no al área techada o
pueden extenderse sobre la proyección vertical de la planta, aun cuando no
exista techo. En otras palabras, si una unidad inmobiliaria de segundo piso,
por ejemplo, solo puede constituirse respecto del techo de la primera planta
o puede ampliarse sobre los espacios vacíos del mismo segundo piso hasta
el perímetro del lote. Esta Superintendencia ha advertido que existe un
criterio equivocado de los registradores quienes optan por la solución
restrictiva. Ello no tiene en cuenta la disposición contenida en el art. 955 del
Código Civil por la cual el sobresuelo puede pertenecer total o parcialmente
a propietario distinto que el dueño del suelo. Es decir, el sobresuelo puede
ser de dominio total de persona distinta, lo que implica que puede extenderse
sobre toda la proyección ideal de la planta sucesiva del lote de terreno,
comprendido dentro de su perímetro. No puede olvidarse que el dueño
originario del predio es titular por toda la proyección vertical del perímetro del
lote (art. 954 CC), y por esa misma razón puede reservar que todo el
sobresuelo pertenezca a persona distinta del dueño del suelo (art. 955 CC).
En otras palabras, si el dueño original lo es de “todos los aires” (del
perímetro), entonces no hay razón para limitar la propiedad privada solo
a una “parte de los aires” (la que pertenecen al techo). Por lo demás esta
interpretación es acorde con la protección constitucional de la propiedad,
pues de otra manera se pretendería que los propietarios renuncien
forzadamente a una parte de su dominio exclusivo.
(…)”. (El resaltado es nuestro).
De lo cual tenemos que partiendo de la premisa que el dueño del sobresuelo

puede ser persona distinta que el del suelo, es del criterio que las unidades
inmobiliarias de pisos superiores puedan extenderse más allá de la
proyección vertical de su techo, lo que implica aires sobre aires; ello en
atención a que solo tiene los límites que establece la Ley, el Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y aquellos que surjan de la misma
naturaleza de la edificación; en tal sentido, los particulares pueden delimitarlo
siempre que no afecte a terceros; siendo ello así podrían señalar los números
13
de niveles superiores que podrán edificarse así como su extensión horizontal,

los que tendrán como límite al perímetro total del predio.
12. Sobre el particular, he de señalarse que en el CCXLIII Pleno del Tribunal

Registral realizado en sesión ordinaria modalidad virtual los días 26 y 27 de
abril de 2021 y continuada el 3 de mayo de 2021, se aprobó el siguiente
acuerdo:
Independización de aires sobre aires

Procede la independización de aires sobre aires siempre que se
proyecte un área de acceso independiente y se asigne un porcentaje
de participación a cada unidad a independizar.
El reglamento interno y los planos deben contener las medidas
proyectadas de cada unidad, incluyendo su altura.
Conforme a lo cual en sede registral sí procede la independización de predios

que comprenden aires sobre aires.
13. Retornando al caso en concreto, en primer lugar, corresponde remitirnos

al reglamento interno, a efectos de conocer las Unidad Inmobiliarias que se
pretende independizar.
Revisado el reglamento, se aprecia en el artículo tercero, que las secciones

de propiedad exclusiva son las siguientes:
De igual manera, en el artículo sexto consta la siguiente asignación de

porcentajes de participación en las área y bienes comunes, en función al área
ocupada:
14
14. Por su parte, en el Plano de independización 1er, 2do, 3er nivel y aires
sobre aires (lámina I-01), se grafica lo siguiente:
15
Como puede apreciarse del plano, se pretende la independización –entre

otras- de las secciones N° 8 y N° 9 distribuidas en el quinto nivel cada una,
contando la edificación con área techada solo en la sección N° 4 ubicada en
el tercer nivel.
Asimismo, conforme al reglamento interno, se asigna a las secciones N° 8 y

N° 9 el respectivo porcentaje de participación, proyectándose -según el
plano- un “área común” de acceso independiente, por lo que podemos
deducir que se pretende la independización de aires sobre aires de estas
secciones.
Consecuentemente, -contrariamente a lo afirmado por el registrador- no es

necesario que al quinto nivel –donde se ubican las secciones N° 8 y N° 9- se
le denomine “futuro quinto nivel”, tampoco es necesario que a la sección N°
8 se le grafique como reserva de aires, ni que al área común se le denomine
“área proyectada de acceso común”.
Asimismo, en el caso del área proyectada de acceso a los aires, estamos en

estricto ante una futura fábrica, esto es, el acceso a los aires aún no existe a
la fecha que se inscribirá el reglamento interno. Este supuesto excepcional
no requiere de declaratoria de fábrica y se procede a la inscripción del
respectivo reglamento interno. Así se ha pronunciado el Tribunal Registral en
la Resolución n.° 1158-2015-SUNARP-TR-L del 12.6.2015 [fundamento 5].
En cuanto a la sección N° 9 que objeta el registrador, acorde al criterio

adoptado por esta instancia, desarrollado precedentemente, sí procede la
independización de aires sobre aires, siempre que se le asigne porcentajes
de participación sobre los bienes comunes y se cuente con área proyectada
de acceso. En esto último no se exige que la existencia del acceso sea actual
al momento de otorgarse el reglamento interno, sino que es suficiente que en
el plano de independización se grafique la futura área de acceso a los aires,
es decir, que se delimite la zona donde se construirá la escalera que, con
posterioridad, servirá para ingresar a los niveles superiores del edificio.
15. Asimismo, otro de los requisitos establecidos en el CCXLIII Pleno del

Tribunal Registral para que proceda la independización de aires sobre aires,
es que se consignen en el reglamento interno y en los planos las medidas
proyectadas de cada unidad, incluyendo su altura.
En el presente caso, se aprecia que en el artículo 3 del reglamento se

consignó la altura de los aires que se pretenden independizar; sin embargo,
en el plano de independización 1er, 2do, 3er nivel y aires sobre aires (lámina
I-01) no se indicó la altura de los mismos.
En tal sentido, corresponde revocar el numeral 2 de la observación y

señalar que el presente título adolece del defecto subsanable advertido en
el párrafo anterior.
16
Con la intervención de la vocal (s) Yovana Del Rosario Fernández Mendoza

autorizada mediante Resolución Nº 128-2023-SUNARP/PT del 02/6/2023 y
la vocal (s) Karina Figueroa Almengor autorizada mediante Resolución Nº
123-2023-SUNARP/PT del 02/6/2023.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR el numeral 1 y 2 de la decisión de primera instancia y SEÑALAR

que adolece de defecto subsanable conforme a lo señalado en el
considerando 15 de los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta (e) de la Segunda Sala del Tribunal Registral
YOVANA DEL ROSARIO FERNANDEZ MENDOZA
Vocal (s) del Tribunal Registral
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Vocal (s) del Tribunal Registral
17

Resol. 3157-2023-SUNARP-TR AIRES SOBRE AIRES

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 3157 -2023-SUNARP-TR

Lima,21 de julio del 2023.

APELANTE : LUZ MÉRIDA ESPINOZA RIVAS.

INDEPENDIZACIÓN DE AIRES SOBRE AIRES

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita al amparo de la

La documentación obrante en el título materia de grado son los siguientes:

- Formulario Registral N° 1 y Anexo N° 1 – Ley N° 27157 suscrito por el

- Copia del DNI de Nisbeth Rivas Espinoza certificada por la notaria de

Con el reingreso del 14/4/2023 se adjuntó la siguiente documentación:

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Javier Roger Anaya

1.- Estando al reingreso, y revisado nuevamente los documentos adjuntados

PLENO (227-2020) realizado en sesión ordinaria no presencial sincronica

2.- Con respecto a lo indicado en el numeral 4 del anexo 4, el mismo

El art. 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece

En ese sentido, puede graficarlo denominándolo “futuro quinto nivel”,

Al respecto la Resolución N° 639-2013-Sunarp-TR-L, que establece:

La Resolución 770-2013-SUNARP-TR-L, prescribe que: “Los aires

* Formalidad: Toda aclaración y/o modificación a la información contenida en el

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:

- Respecto a la primera observación, nos acogemos al precedente de

- Respecto a la segunda observación, nos acogemos las precisiones

participación; iii) se verifique que en el reglamento interno y los planos

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº P03057235 del Registro de Predios de Lima

En el asiento 0001 se registró inicialmente el dominio a favor de la sociedad

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Yovana Del Rosario Fernández

- Si la ausencia del documento de identidad de los titulares registrales es un

- Si procede la independización de aires sobre aires.

1. La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados

Forma parte de esta calificación registral el confrontar la adecuación de los

De este modo, es obligación del registrador, al ejercer la función de

2. Con relación a la identidad de la persona, Espinoza Espinoza1 señala que

Dentro de este marco, el nombre resulta el elemento fundamental para

Así, el “nombre” es definido por Carlos Fernández Sessarego2 como la

Conforme al artículo 19 del Código Civil “toda persona tiene el derecho y el

El nombre forma parte de la identidad estática, a decir de Espinoza Espinoza,

3. Como consecuencia de ello, la calificación registral respecto de la

comprende la verificación de la coincidencia entre el otorgante del acto y el

Asimismo, en relación a las discrepancias que puedan existir en cuanto a la

En tal sentido, en el caso de existir discrepancias en el nombre de la persona

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que, si hay discrepancia se justifica

Asimismo, cuando no existan discrepancias en los nombres de las personas

4. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita al amparo de la

Entre la documentación presentada inicialmente, encontramos las copias

De manera preliminar, debe dejarse constancia que, en el presente caso, no

Sin embargo, ante la ausencia del documento de identidad de los

Posteriormente, con el reingreso del 14/4/2023 la recurrente solicita la

Ante ello, el registrador observa nuevamente el título, señalando que, a fin

5. Al respecto, el Tribunal Registral en el CCXXVII Pleno sesión ordinaria no

ACTUALIZACIÓN DE DATOS COMO ACTO INSCRIBIBLE NÚMERO DE DNI

- La actualización del documento de identidad debería inscribirse conforme al último

- Es importante se publicite, se rectifique y/o actualice el vigente número y tipo de

- La primera instancia registral no puede limitar el acceso a la actualización de los

- Cabe indicar que la ley 26497, citada en la Resolución N° 2346-2019- SUNARP-

6. En el caso del DNI, para la actualización de los datos es suficiente la

- Nombre del padre: Rafael

De la comparación de dicha información con la que obra en el asiento A0001

Por tanto, resulta innecesario presentar documento expedido por funcionario

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la observación