VALUACIÓN DE TERRENOS

DR. JESÚS QUINTANA PACHECO

 CONTENIDO
➢ CONCEPTO DE VALOR.
➢ Valor de uso.
➢ Valor de mercado.
➢ FACTORES QUE CREAN EL VALOR DEL SUELO.
➢ Entorno urbano.
➢ Edificabilidad.
➢ Accesibilidad.
➢ Jerarquía social
➢ TERRENOS URBANOS.
➢ Conceptos.
➢ Ley de desarrollo urbano de Sonora.
➢ Plan de desarrollo urbano del municipio.
➢ Icreson.
➢ Catastro
➢ MÉTODO DE COMPARACIÓN.
➢ Regresión lineal.
➢ Homologación.
➢ ENFOQUE DE INGRESOS.
➢ Capitalización de rentas.
➢ Residual estático.
➢ Residual dinámico
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FUNDAMENTOS DE LA VALUACIÓN DE TERRENOS

CONTENIDO
1. Introducción.
➢ Concepto de valoración inmobiliaria.
➢ El valor de un bien.
➢ Valor de mercado.
➢ Mercado inmobiliario.
➢ Valor, precio y costo.

2. Conceptos fundamentales.
➢ Valores inmobiliarios.
➢ Bienes inmuebles.
➢ Unidades.
➢ Momento determinado.
➢ Finalidad.
➢ Principios de valoración.
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FUNDAMENTOS DE LA VALUACIÓN DE TERRENOS

CONCEPTO DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

La valoración inmobiliaria consiste en determinar el valor de
mercado de un bien inmueble expresado en unidades
monetarias, en un momento determinado y con una finalidad
concreta.

Lo anterior da respuesta a las siguientes preguntas:

➢ ¿Cuánto vale?
➢ ¿Qué se valora?
➢ ¿En qué se valora?
➢ ¿Cuándo se valora?
➢ ¿Para que se valora?
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Valor de un bien
➢ La valoración tiene por
objeto la estimación del
valor de los bienes.

➢ Definición de “valor”:
❑“Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para
satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o
deleite”.
❑“Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por
poseerlas cierta suma de dinero o equivalente”.
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Valor de Mercado
• El (Appraisal Institute, 2008) define valor de mercado como:
“El precio más probable, a una fecha especificada, en
efectivo,… por el cual los derechos de una propiedad específica
puede venderse… después de un razonable tiempo de
exposición en un mercado… en condiciones de libre venta.

• Por su parte, (Roca, 1986) utiliza la definición de “valor de

mercado como el precio más probable por el cual un inmueble
se venderá en un mercado caracterizado por un
funcionamiento racional (económicamente) por parte de la
oferta y la demanda”.
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Mercado
➢ Mercado.- lugar y tiempo donde se desarrollan las
operaciones de compra venta.
➢ Características de un mercado:
• Apertura.- pueden entrar y salir oferentes y demandantes.
• Libertad.- sin intervención coactiva o preferencias ajenas al
mercado.
• Indiferencia y homogeneidad del producto.
• Concurrencia.- que el número de oferentes y demandantes sea
alto para que exista competencia.
• Transparencia.- que los concurrentes conozcan los montos de
las transacciones reales y los precios de la oferta y la demanda.
• Fluidez.- que exista una gran frecuencia y constancia de
transacciones reales.
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Mercado inmobiliario
➢ Apertura.- es abierto, no existen limitaciones, más que
las económicas.
➢ Libertad.- mercado de vivienda intervenido o no.
➢ Indiferencia y homogeneidad.- no existen dos
inmuebles iguales…
➢ Concurrencia.- no existen muchos oferentes y
demandantes.
➢ Transparencia.- más bien es opaco.
➢ Fluidez.- poco fluido.
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Valor, Precio y Costo

➢ Costo.- es la erogación económica necesaria para adquirir el suelo y
realizar completamente la construcción. No incluye gastos de venta
y utilidad del promotor.
➢ Precio.- es un hecho, como el resultado de una venta entre dos
personas en un momento determinado.
➢ Valor.- es el precio más probable que un comprador pagaría en un
mercado perfecto; es un valor aleatorio, variable en el tiempo, es el
precio de equilibrio de las curvas de oferta y demanda formadas
por los precios de mercado.
Precio
Oferta

Demanda

Cantidad
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Valores inmobiliarios
➢ Valores objetivos.- son valores invariantes e independientes de la
finalidad:
➢ Valor de mercado.
➢ Valor de capitalización.
➢ Valor de repercusión.
➢ Otros
➢ Valores administrativos.- son derivados de una disposición administrativa:
➢ Valor de expropiación.
➢ Valor catastral.
➢ Valor hipotecario.
➢ Otros
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Valores inmobiliarios
➢ Valores subjetivos.- es el valor que un individuo
determinado concede a un bien económico:
➢ Valor de explotación.
➢ Valor de liquidación.
➢ Valor de afección.
➢ Otros valores:
➢ Valor de seguro.
➢ Valor de reparto.
➢ Valor potencial de mercado.
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Bienes inmuebles
➢ El valor de los bienes inmuebles debe obtenerse
en función de las características objetivas,
cuantificadas o traducidas a números índices.
➢ Intrínsecas.- propias del bien inmueble.
➢Uso del suelo.
➢La topografía.
➢La forma.
➢Calidad del suelo.
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Bienes inmuebles
➢Extrínsecas.- exteriores al bien inmueble.
➢Localización.
➢Entorno.
➢Infraestructura.
➢Comunicaciones.
➢Servicios generales.
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Clasificación de los bienes inmuebles

➢ Suelo: porción de superficie de la corteza terrestre.
➢ Finca rústica.- aquellas que tienen un destino agrícola, ganadero
o forestal (Ha).
➢ Parcela (terreno en breña).- aquella que por sus características
y tamaño es apta para el desarrollo urbano.
➢ Solar.- terreno parcial o totalmente urbanizado, apto para la
edificación (m2).
➢ Edificación.- se entiende como las construcciones sobre el
suelo y se miden en m2 de superficie construida.
➢ Inmueble.- puede ser solo suelo o suelo y edificación.
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Unidades
➢ Unidades monetarias: se utilizan de acuerdo al
tipo de bien valuado y a la normatividad
aplicable, lo normal es peso.
➢ Unidades de superficie.- se define de acuerdo al
tamaño del predio: Ha o m2.
➢ Inmuebles:
➢Sin división horizontal.- m2 construido.
➢Con división horizontal.- m2 construido, considerando
las áreas privativas y comunes.
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MOMENTO DETERMINADO
➢ Principio de variación.- el valor de un inmueble esta
referido a un momento determinado, es variable con el
tiempo y tiene una validez limitada.
➢ Variación en el tiempo.- puede deberse a las siguientes causas:
➢ Variación del valor de la unidad monetaria.
➢ Las crisis económicas globales.
➢ Progresivo deterioro de las construcciones.
➢ Apreciación del suelo urbano.
➢ Cambios de uso del suelo.
➢ Validez limitada.
➢ Caducidad legal.
➢ Caducidad real.
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FINALIDAD
➢ La finalidad condiciona el modo y las técnicas de
valoración a seguir.
➢ Clases de valoraciones:
➢Valoraciones para procesos civiles, penales,
mercantiles y fiscales.
➢Valoraciones a efectos expropiatorio.
➢Valoraciones con finalidades financieras.
➢Valoraciones catastrales.
➢Valoraciones privadas libres.
 EJERCICIO 2:
Principios de la valoración inmobiliaria
➢ Lectura de los principios, exposición y discusión en clase.
➢ Principio de prudencia.
➢ Principio de independencia.
➢ Principio de máxima utilidad.
➢ Principio de adición.
➢ Principio de equivalencia funcional.
➢ Principio de equivalencia o equidad financiera.
➢ Anticipación.
➢ Temporalidad.
➢ Sustitución
 PRINCIPIO DE PRUDENCIA
➢ Se deberá ser prudente en la estimación de
valoraciones en condiciones de incertidumbre

➢ Se deberán tomar los valores menores obtenidos

de cálculos correctos de:
➢ Depreciaciones
➢ Pérdidas de valor
➢ Plusvalías previsibles
➢ El principio de prudencia tendrá carácter
preferencial sobre los demás principios
 PRINCIPIO DE INDEPENDENCIA
➢ El tasador debe ser independiente de cualquier
otro sujeto relacionado con la valoración.

➢Profesional
➢Laboral
➢Económica
➢Mercantil
➢Familiar
➢En el presente o en el pasado
 PRINCIPIO DE MÁXIMA UTILIDAD
➢EL valor del inmueble se calcula en base al
mejor uso de sus componentes, suelo y
construcción.
➢Atendiendo a la edificabilidad y tipología
posibles, que ofrezcan la máxima utilidad
➢Económica
➢Social
 PRINCIPIO DE ADICIÓN
➢El valor total de un inmueble es igual a la
suma de los valores de los elementos.
➢Principio de valor residual

➢Valor de mercado
➢Costo del suelo
➢Costo de construcción
➢Gastos de la promoción
➢Beneficio del promotor
 PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA
FUNCIONAL
➢ El valor de un inmueble es equivalente al de otros
bienes inmuebles cuyas características físicas y
constructivas, cumplan las mismas funciones.
➢ El valor del inmueble es la suma de sus
características funcionales:
➢Superficie
➢Antigüedad
➢Calidad
➢Etc.
 PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA
FINANCIERA
➢El valor actual de un inmueble es la suma
algebraica de sus valores actuales de los
ingresos y pagos futuros, reales o potenciales
producidos por el inmueble.
 EJERCICIO 3:
➢Defina valor.
➢Defina valoración inmobiliaria.
➢Defina mercado inmobiliario.
➢Mencione 5 tipos de bienes inmuebles.
 FACTORES QUE CREAN LOS VALORES
URBANOS
➢ Teoría de la accesibilidad: el valor del suelo está en
función de la facilidad para desplazarse a los puntos de
interés.
➢ Teoría de la cualificación urbanística del espacio
urbano.- el valor del suelo es función directa de las
características del entorno urbano, la calidad de las
edificaciones, la polución, el equipamiento, áreas
verdes, etc.
➢ Teoría de la jerarquización social del espacio urbano.-
las zonas de mayor valor del suelo, se asocian con
jerarquías sociales altas.
 DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LOS
VALORES URBANOS
➢ Teoría de la accesibilidad: el valor del suelo está en
función de la facilidad para desplazarse a los puntos de
interés.
➢ Teoría de la cualificación urbanística del espacio
urbano.- el valor del suelo es función directa de las
características del entorno urbano, la calidad de las
edificaciones, la polución, el equipamiento, áreas
verdes, etc.
➢ Teoría de la jerarquización social del espacio urbano.-
las zonas de mayor valor del suelo, se asocian con
jerarquías sociales altas.
 EJERCICIO
➢ El valor del suelo depende principalmente de:
➢Accesibilidad.
➢Entorno urbano.
➢Jerarquía social.
➢ Identifique las características que definen el valor
del suelo en las siguientes colonias:
➢Centenario.
➢San Benito.
➢Camino Real.
➢Los Lagos.
 EJERCICIO
➢ Ordene las colonias de acuerdo a los indicadores
de valor del suelo:
➢1.-
➢2.-
➢3.-
➢4.-
➢ Comparen con los valores catastrales:
➢Los Lagos. $ /m2
➢Centenario $ /m2
➢San Benito. $ /m2
➢Camino Real. $ /m2