INVERSIÓN PRIVADA Y DESARROLLO ECONÓMICO (ley 26505)

Las tierras en el régimen agrario, comprende a todo predio susceptible de

tener uso agrario. Entre otras, están comprendidas:
(1) las tierras de uso agrícola,
(2) de pastoreo,
(3) las tierras con recursos forestales y de fauna,
(4) las tierras eriazas (son todas aquellas susceptibles de tener
aprovechamiento agrícola, que no pertenecen a los particulares o a una
comunidad), así como,
(5) las riberas y márgenes de álveos y cauces de ríos.
Las áreas naturales protegidas por la Ley Forestal y de Fauna Silvestre
mantienen su intangibilidad. En estas encontramos los bosques naturales, a
las variedades protegidas por están peligro de desaparición y así a otras
especiales tanto de la fauna como de la flora protegidos incluso grandes
extensiones de ecosistemas
Se mantienen igualmente vigentes las normas referidas a la protección
del patrimonio inmobiliario de carácter, histórico y arqueológico del país.

LA PROPIEDAD DE LOS TERRENOS AGRÍCOLAS

El Estado garantiza a toda persona natural o jurídica, nacional o

extranjera el libre acceso a la propiedad de las tierras, cumpliendo con
las normas del derecho sustantivo que las regula. En caso de
extranjeros la propiedad de las tierras situadas en zona de frontera
está sujeta a lo establecido en el Artículo 71o. de la Constitución
Política.
Dentro de 50 kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir
ni poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles
ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en
sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así
adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada
por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley.

DE LA EXPLOTACION ECONÓMICA EN PREDIOS AGRÍCOLAS

Sin acuerdo previo con el propietario de las tierras, no procede establecer

derechos de explotación minera.
En caso que el yacimiento sea considerado por acuerdo del Consejo de
Ministros de interés nacional, previo informe del Ministerio de Energía y
Minas, el propietario será compensado previamente, por el titular del
derecho minero con el justiprecio y la indemnización correspondiente.

DE LA DISPOSICIÓN DE TIERRAS DE LAS COMUNIDADES CAMPESINAS

Las Comunidades Campesinas y las Comunidades Nativas deberán

regularizar su organización comunal de acuerdo con los preceptos
Constitucionales y la presente Ley.
Tratándose de tierras de propiedad de las Comunidades Campesinas de
la Costa, la regularización del derecho de propiedad se regirá por las
siguientes normas:
a) Para la adquisición en propiedad por parte de posesionarios
comuneros sobre la tierra que poseen por más de un año, el
acuerdo de Asamblea General de la Comunidad requerirá el voto a
 favor de no menos del cincuenta por ciento (50%) de los comuneros
posesionarios con más de un año. Para los efectos de la adquisición
por el actual posesionario, la entrega de las parcelas se acredita con el
documento extendido por la Comunidad a su favor.
b) Para la adquisición en propiedad por parte de miembros de la
comunidad no posesionarios o de terceros así como para gravar,
arrendar o ejercer cualquier otro acto de disposición sobre las
tierras comunales de la Costa se requerirá el voto a favor de no
menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la
Asamblea instalada con el quórum correspondiente.
Para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las
tierras comunales de la Sierra o Selva, se requerirá el Acuerdo de
la Asamblea General con el voto conforme de no menos de los dos
tercios de todos los miembros de la Comunidad.

LEY DE TITULACIÓN DE LAS TIERRAS DE LAS COMUNIDADES

CAMPESINAS DE LA COSTA (LEY N° 26845)

Los comuneros poseedores de tierras comunales de las Comunidades

Campesinas de la Costa, pueden acordar el régimen de la propiedad de las
tierras que ocupan.
Los comuneros poseedores por más de un año, podrán solicitar la
adjudicación a título de propiedad de las tierras que conducen. Para la
aprobación de dicha solicitud se requiere el voto a favor de no menos del
cincuenta por ciento (50%) de los comuneros poseedores por más de un año,
asistentes a la Asamblea. Este acuerdo puede realizarse entre comuneros
poseedores ubicados en el mismo Anexo o Sector
Para la adquisición en propiedad, de tierras de las Comunidades Campesinas
de la Costa, que ocupan terceros poseedores por un período no menor de dos
años sin relación contractual, se requiere del voto favorable de no menos del
treinta por ciento (30%) de los comuneros calificados de la comunidad,
asistentes a la Asamblea General, sea en primera o segunda convocatoria.
El quórum necesario para declarar válidamente instalada las asambleas a que
se refieren los artículos 6o y 7o de la presente Ley será fijado en el reglamento.
Para la aprobación de dicha solicitud se requiere el voto a favor de no menos
del cincuenta por ciento (50%) de los comuneros poseedores por más de un
año, asistentes a la Asamblea.

LEY DE REVERSIÓN A FAVOR DEL ESTADO DE LOS PREDIOS

RÚSTICOS ADJUDICADOS A TÍTULO GRATUITO LEY Nº 28259

El Ministerio de Agricultura, de oficio o a pedido de parte, declarará el

abandono y reversión a favor del Estado, previa Resolución de los
Contratos de Adjudicación a título gratuito de los predios rústicos,
abandonados o predios cuyos adjudicatarios no hayan cumplido con
darles el fin para el cual les fueron adjudicados.

LEY N°28667-LEY QUE DECLARA LA REVERSIÓN DE PREDIOS RUSTICOS

AL DOMINIO DEL ESTADO, ADJUDICADOS A TITULO ONEROSO, CON
FINES AGRARIOS, OCUPADOS POR ASENTAMIENTOS HUMANOS

Las Direcciones Regionales Agrarias de cada circunscripción son los órganos

administrativos competentes para conducir los procedimientos de reversión al
dominio del Estado de todos los predios rústicos adjudicados a título oneroso
por el Estado con fines agrarios, bajo el imperio de cualquier norma, que no
hubiesen cumplido con las condiciones para las que fueron transferidos,
previa resolución de los respectivos contratos o actos jurídicos, siempre que se
encuentren ocupados con anterioridad al 31 de diciembre de 2004 y con fines
exclusivos de vivienda por asentamientos humanos, previamente declarados
como tales por los gobiernos locales correspondientes, ubicados dentro o fuera
de las zonas de expansión urbana de las ciudades, para su posterior
saneamiento físico legal y adjudicación.
El proceso administrativo concluye en segunda instancia con resolución
ministerial del Ministerio de Agricultura. La resolución ministerial que declara
la reversión del predio será suficiente para levantar los
asientos registrales respecto al inmueble revertido.

LEY DE SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL Y FORMALIZACIÓN DE PREDIOS

RURALES A CARGO DE LOS GOBIERNOS REGIONALES
LEY NO. 31145
(27 DE MARZO DE 2021)

PREDIOS EXCLUIDOS

Los predios de propiedad o en posesión de comunidades campesinas y nativas;

1. Las tierras ocupadas con fines de vivienda o las que se encuentren en
zonas urbanas y de expansión urbana;
2. Las áreas de uso público;
3. Las áreas forestales o de protección del Estado o aquellas que se
encuentren incluidas en alguna de las categorías del ordenamiento
forestal;
4. Las áreas naturales protegidas por el Estado; Las tierras que
constituyan sitios o zonas arqueológicas o declaradas como parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nación;
5. Las tierras comprendidas en procesos de inversión privada; Las tierras
destinadas a la ejecución de obras o proyectos hidroenergéticos y de
irrigación;
6. Las tierras destinadas a obras de infraestructura y las tierras
destinadas a la ejecución e implementación del Plan Integral de
Reconstrucción con Cambios; y,
7. Las tierras declaradas de interés nacional y las tierras reservadas por el
Estado para fines de defensa nacional.

ENTIDADES COMPETENTES

Las entidades competentes en materia de saneamiento físico-legal y

formalización de predios rústicos y eriazos son:
a) El Ministerio de Desarrollo Agrario y de Riego (el “Ministerio”), el cual
emite normas y lineamientos técnicos que coadyuven a la adecuada
implementación de la Ley. Asimismo, consolida, administra y
estandariza la información catastral predial rural.
b) Los gobiernos regionales, los cuales ejecutan los procedimientos de
saneamiento físico-legal y la formalización de predios rústicos y de
tierras eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción

INICIO DEL SANEAMIENTO FISICO - LEGAL

Los procedimientos para el saneamiento físico-legal y formalización de predios
rústicos se inician:
a) De oficio - por los gobiernos regionales: Se ejecutan en forma gratuita
y masiva, según unidades territoriales delimitadas en función a un
distrito, proyecto de vuelo o plan de vuelo, proyecto catastral, valle,
ámbito o sector.
b) A iniciativa de los particulares: Cuando se pretenda regularizar los
derechos posesorios o, tratándose de propietarios, regularizar el tracto
sucesivo de transferencias de dominio y/o rectificar las áreas, linderos,
medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus predios
inscritos y de sus títulos archivados. En este caso, deberán abonarse
los derechos de tramitación de manera previa.

REGULARIZACIÓN DE LA POSESIÓN EN PREDIOS DE PROPIEDAD

ESTATAL

Según el tipo de predio, siempre que la posesión se hubiera iniciado con

anterioridad al 25 de noviembre de 2010:
En predios rústicos: Los poseedores de un predio rústico de propiedad del
Estado, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, que se
encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua, podrán
regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente.
En tierras eriazas habilitadas: Los poseedores de tierras eriazas habilitadas
de propiedad del Estado y destinadas a la actividad agropecuaria podrán
regularizar su situación jurídica mediante el procedimiento de adjudicación
directa, previo pago del valor arancelario del terreno.
El título o instrumento y el contrato expedido por los gobiernos regionales,
contendrá un compromiso de la continuidad de las actividades
agropecuarias; y en caso de comprobarse el incumplimiento de dicha
condición contractual, se procederá a la reversión al dominio del predio
adjudicado a favor del Estado. La excepción a esta disposición es que se trate
de predios formalizados ubicados en zonas urbanas o de expansión urbana

REGULARIZACIÓN DE LA POSESIÓN EN PREDIOS RÚSTICOS DE

PROPIEDAD PARTICULAR

En el caso de predios rústicos de propiedad particular, los poseedores

adquieren su propiedad a consecuencia de la posesión directa, continua,
pacífica y pública como propietario, siempre que se demuestre la explotación
económica del predio con fines agropecuarios por un plazo no menor de cinco
(5) años. Los gobiernos regionales emiten el pronunciamiento administrativo
de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio.

REGULARIZACIÓN DE TRACTO SUCESIVO DE TRANSFERENCIA DE

PREDIOS RÚSTICOS

En caso existan irregularidades de forma en los títulos que no permitan su

inscripción ante el Registro de Predios y siempre que se acredite la
continuidad de las transmisiones de dominio, la propiedad de predios rústicos
será declarada por los gobiernos regionales mediante la regularización del
tracto sucesivo.
Para tal fin, el interesado deberá acreditar la cadena ininterrumpida de las
transferencias del titular registral, la posesión directa, continua, pacífica y
pública como propietario y la explotación económica actual del predio rústico,
la cual debe encontrarse destinado íntegramente a la actividad agropecuaria
por no menos de cinco (5) años.
Adicionalmente, no debe existir ningún proceso judicial o administrativo en
curso en el que discuta el derecho de propiedad o posesión sobre el mismo. El
instrumento emitido por el gobierno regional tiene mérito suficiente para su
inscripción en el Registro de Predios.

INSTRUMENTOS DE FORMALIZACIÓN

Los formatos de títulos de propiedad y otros instrumentos que se expidan para

el saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales son aprobados
por el Ministerio, y tienen mérito inscribible ante el Registro de Predios de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (“SUNARP”), una vez
hayan sido suscritos por gobierno regional competente.

PREVALENCIA DE INFORMACIÓN CATASTRAL

Los documentos que expidan los gobiernos regionales en el marco de los

procedimientos de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales
a su cargo prevalecen sobre aquellos que consten en el Registro de Predios,
siempre que no afecten derechos de terceros.
En tal sentido, los gobiernos regionales deberán remitir las resoluciones
respectivas, instrumentos de formalización, certificados de información
catastral y base gráfica al Registro de Predios de la SUNARP, con el fin de
subsanar los errores registrales existentes.

REGLAMENTO DE LA LEY N° 31145 – DE SANEAMIENTO FISICO – LEGAL

Y FORMALIZACION DE PREDIOS RURALES A CARGO DE LOS GOBIERNOS
REGIONALES
Mediante Decreto Supremo Nº 014-2022-MIDAGRI, publicado el 27 de julio de
2022, se aprobó el Reglamento de la Ley Nº 31145, Ley de Saneamiento Físico
Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales,
que entró en vigencia desde el 28 de julio último.
La Ley Nº 31145, publicada en marzo del año 2022, derogó expresamente al
Decreto Legislativo Nº 1089, que establecía el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, que en un
primer momento estaba a cargo de COFOPRI, pero a raíz de las modificaciones
introducidas por el Decreto Supremo Nº 013-2016-MINAGRI, dichas
competencias fueron asumidas por los Gobiernos Regionales. Asimismo, con la
derogación del DL Nº 1089, también se derogó su reglamento, aprobado
mediante Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA.
La Ley Nº 31145 establece el nuevo marco legal para la ejecución de los
procedimientos de saneamiento físico-legal, formalización de los predios
rústicos y de tierras eriazas habilitadas a nivel nacional. El nuevo régimen
mantiene las competencias de saneamiento a cargo de los Gobiernos
Regionales, dentro del área de su jurisdicción para los terrenos rurales,
excluyendo expresamente del ámbito de su competencia a los predios
comunales, zonas urbanas, entre otros.
Uno de los principales aportes de este nuevo Reglamento de la Ley Nº 31145
radica en que a partir de su vigencia algunos procedimientos de saneamiento
físico legal y formalización de predios rústicos de propiedad del Estado
procederán tanto de oficio, previendo que la Entidad deberá iniciar campañas
de regularización de propiedad dentro de su jurisdicción, como a solicitud de
parte.
El Reglamento de la Ley regula las actuaciones y etapas de los
procedimientos de saneamiento físico legal tanto para terrenos públicos
como privados a través de los siguientes cuatro procedimientos:
(i) formalización de predios rústicos,  
(ii) formalización de tierras eriazas habilitadas, 
(iii) declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio y 
(iv) regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio.
Adicionalmente, el Reglamento establece el procedimiento para rectificación de
áreas en terrenos privados y el procedimiento de visación de planos y
expedición de certificados de información catastral para modificación física de
predios.
A continuación, realizaremos una breve explicación detallando las
características más relevantes de estos procedimientos.
I. Saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos
El Reglamento establece la posibilidad de regularizar la titularidad de los
terrenos rústicos hasta permitir la inscripción del nuevo propietario en
Registros Públicos, mediante la acreditación ante la entidad regional del uso y
posesión de los terrenos por un plazo establecido. Estos procedimientos se
aplican tanto para terrenos de propiedad del Estado como de propiedad
particular. Todos los procedimientos de saneamiento establecen las
siguientes etapas: (i) Diagnóstico físico - legal; (ii) Saneamiento; (iii)
Levantamiento catastral: empadronamiento y linderación de los predios; (iv)
Calificación; (v) Oposición; y, (vi) Emisión de resolución administrativa que
permitirá la inscripción en Registros Públicos del nuevo titular.
No obstante, según sea el caso, sean iniciados de oficio o a solicitud de parte,
o sean de predios de rústicos de propiedad del Estado o de particulares,
pueden agregarse algunas etapas.
A continuación, vamos a detallar las principales características de los cuatro
procedimientos, tanto para predios rústicos de propiedad del Estado y los de
propiedad particular.
Saneamiento para predios rústicos de propiedad del Estado
Es necesario señalar que de acuerdo a lo establecido en la Ley Nº 31145 y su
Reglamento, para formalizar su propiedad sobre predios rústicos de propiedad
del Estado, los poseedores deben acreditar posesión desde antes del 25 de
noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley 29618, que
establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su
propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado
estatal.
Asimismo, se requiere acreditar (i) la explotación económica; y, (ii) ejercer la
posesión directa, continua, pacífica y pública como propietario del predio
rústico.
Dentro de los procedimientos para predios rústicos de propiedad del Estado
podemos encontrar los siguientes:
 Saneamiento físico legal y formalización de predios rústicos de propiedad
del Estado (iniciado de oficio, o a solicitud de parte).
 Saneamiento físico legal y formalización de tierras eriazas habilitadas e
incorporadas a la actividad agropecuaria.
En el caso del saneamiento físico legal y formalización de tierras eriazas
habilitadas e incorporadas a la actividad agropecuaria, el saneamiento implica
la tasación, pago y adjudicación de los mismos para su posterior inscripción
en el Registro de Predios (en adelante, RdP).
Predios rústicos de propiedad particular
Para el saneamiento de predios rústicos privados, los procedimientos se
dividen en
  Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio de
predios rústicos de propiedad particular.
 Declaración administrativa de propiedad vía regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio de predios rústicos.
Para la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio,
iniciado de oficio o a solicitud de parte, es necesario acreditar (i) la explotación
económica; (ii) ejercer la posesión directa, continua, sin interrupciones,
pacífica y pública como propietario del predio rústico; y (iii) ejercer como
propietario, no como arrendatario, comodatario u otra modalidad contractual.
El Reglamento establece también los tipos de pruebas que se deben
acompañar para acreditar la posesión; sin perjuicio de que se pudieran
presentar cualquier otra prueba que a criterio del evaluador puedan demostrar
que el propietario viene ocupando dichos terrenos y acreditando
la explotación económica del predio con fines agropecuarios por un plazo no
menor de cinco años.
Por otro lado, la declaración administrativa de propiedad vía regularización del
tracto sucesivo de las transferencias de dominio de predios rústicos se da en
caso existan deficiencias o imperfecciones de forma en los títulos que no
permitan su inscripción ante el RdP y siempre que se acredite la continuidad
de las transmisiones de dominio, el Ente procede a declarar
administrativamente la propiedad de predios rústicos.
II. De la prevalencia de la información catastral y rectificación de  áreas
De acuerdo con la nueva normativa establecida en el presente Reglamento, se
establece que la información gráfica del Ente de Formalización Regional
prevalece y sustituye a la que obra en el RdP siempre que no exista
información técnica suficiente y esta se encuentre desfasada e inexacta. En
este sentido, el registrador puede extender el asiento rectificatorio cuando
exceda o no los rasgos de tolerancia registral permisible.
De igual manera, se ha establecido que la prevalencia de la información
catastral generada por el Ente de Formalización Regional se aplica en todos los
trámites que realice ante el RdP, en los distintos procesos de formalización de
la propiedad rural.
El Reglamento también regula la posibilidad de que el propietario de un predio
rural inscrito en RdP pueda rectificar su área cuando existan discrepancias en
los datos físicos inscritos y estas excedan los rangos de tolerancia catastral y
registral permisible. Este procedimiento no altera ni modifica los asientos de
dominio, cargas, gravámenes o cualquier acto o contrato inscrito en el RdP.
III. Visación de planos y de memoria descriptiva de predios rurales para
procesos judiciales
Finalmente, de acuerdo con la nueva normativa, la visación de planos y de
memoria descriptiva requerida para procesos judiciales, establecido en el
artículo 504 del Código Procesal Civil, sobre predios rurales, ubicados en
zonas catastradas y no catastradas, continúa a cargo de los Gobierno
Regionales, dentro del área de su jurisdicción.
El Reglamento resalta que la visación de planos y de la memoria descriptiva
para procesos judiciales no implica el reconocimiento o modificación de
derechos de propiedad o posesión alguna sobre el área involucrada y tampoco
genera la asignación del Código de Referencia Catastral.
El nuevo Reglamento establece los requisitos y el procedimiento para la
visación de planos y emisión del Certificado de Información Catastral, cuando
corresponda.