Jaarverslag 2005

VastNed Retail
 Kerncijfers
2005 2004 2003 2002 2001
____________ ____________ ____________ ____________ ____________
Resultaten (x € 1 miljoen)
Brutohuuropbrengsten 106,8 119,5 128,9 123,6 111,2

Direct beleggingsresultaat 59,6 62,2 61,8 56,4 52,8

Indirect beleggingsresultaat 98,3 8,0 (21,1) (9,9) 10,6
____________ ____________ ____________ ____________ ____________
Beleggingsresultaat 157,9 70,2 40,7 46,5 63,4

Balans (x € 1 miljoen)
Beleggingen in vastgoed 1.487,5 1.360,3 1.612,3 1.589,2 1.556,6
Eigen vermogen 930,8 847,1 818,0 820,5 817,7
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 862,5 778,7 757,2 763,5 758,6
Langlopende schulden 409,5 453,6 598,0 498,2 412,0

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 16.851.120 16.585.999 15.980.734 15.487.896 14.995.625
Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 16.903.156 16.746.189 16.146.747 15.645.964 15.173.055

Per aandeel (x € 1)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
per aandeel primo (inclusief dividend) 46,50 46,53 48,80 49,99 49,89
Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (0,02) – – – –
____________ ____________ ____________ ____________ ____________
46,48 46,53 48,80 49,99 49,89
Dividend vorig boekjaar (3,74) (4,24) (4,15) (4,01) (3,88)

Eigen vermogen aandeelhouders

VastNed Retail per aandeel primo ____________ ____________ ____________ ____________ ____________
(exclusief dividend) 42,74 42,29 44,65 45,98 46,01

Direct beleggingsresultaat 3,54 3,75 3,87 3,65 3,52

Indirect beleggingsresultaat 5,83 0,48 (1,32) (0,64) 0,71
____________ ____________ ____________ ____________ ____________
Beleggingsresultaat 9,37 4,23 2,55 3,01 4,23

Overige mutaties (0,02) (0,02) (0,30) (0,19) (0,25)

Interim-dividend (1,07) – – – –

Eigen vermogen aandeelhouders ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

VastNed Retail per aandeel ultimo 51,02 46,50 46,90 48,80 49,99

Beurskoers (ultimo) 53,75 53,50 42,60 41,25 41,90

Dividend in contanten 3,54 3,74 4,24 4,15 4,01

of in contanten 2,54 2,40 2,45 2,65 2,50
en in aandelen t.l.v. de agioreserve 1) 2,63% 4,00% 4,17% 3,70%
Dividendrendement uitgedrukt als percentage
van eigen vermogen aandeelhouders
VastNed Retail primo (exclusief dividend) 8,3 8,8 9,5 9,0 8,7

Verhouding eigen vermogen/

vastgoedbeleggingen (in %) 62,6 62,3 50,7 51,6 52,5
Verhouding lang vreemd vermogen/
kort vreemd vermogen (in %) 69/31 80/20 75/25 61/39 53/47

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast.
De kerncijfers over 2001, 2002 en 2003 zijn niet aangepast.
1 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.
Jaarverslag 2005
VastNed Retail N.V.
 VastNed Retail N.V. Financiële agenda 2006
Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam
Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Dinsdag 4 april 2006
Telefoon 010 24 24 300 Algemene vergadering van aandeelhouders
Fax 010 24 24 333
www.vastned.nl Donderdag 6 april 2006
info@vastned.nl Notering ex-slotdividend

Raad van commissarissen Dinsdag 2 mei 2006

Drs. W. Nijman, voorzitter Betaalbaarstelling slotdividend
Mr. N.J. Westdijk MBA*, vice-voorzitter
Drs. D. van den Bos** Vrijdag 19 mei 2006
Drs. R.K. Jacobson RA*** Driemaandscijfers 2006 (voorbeurs)*
Mr. F.W. Mulder
Dr. P.M. Verboom Vrijdag 11 augustus 2006
* Voorzitter remuneratiecommissie Halfjaarcijfers 2006 (voorbeurs)*
** Voorzitter auditcommissie tot 1 januari 2006
*** Voorzitter auditcommissie vanaf 1 januari 2006 Maandag 14 augustus 2006
Notering ex-interim-dividend
Directie
VastNed Management B.V. Maandag 4 september 2006
in deze vertegenwoordigd door: Betaalbaarstelling interim-dividend
Mr. R.A. van Gerrevink, CEO
Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Vrijdag 10 november 2006
Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO Negenmaandscijfers 2006 (voorbeurs)*
––––––––––––––––
Woensdag 21 februari 2007
An English translation of the 2005 annual report Jaarcijfers 2006 (voorbeurs)*
and accounts is available.
* Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

Aandeel VastNed Retail

Notering: Euronext Amsterdam en Euronext Parijs

ISIN: NL0000288918
Ticker: VASTN.NL
Voorwoord CEO
Geachte lezers van dit jaarverslag,
Het gaat goed met uw fonds! Nadat in 2004 de
Duitse vastgoedportefeuille is verkocht, is gebleken
dat dit voor het fonds een goede zaak is geweest.
De performance van deze voormalige VastNed-
portefeuille is zoals werd verwacht verder afgegleden.
De door VastNed Retail verstrekte huurgarantie is
gemaximeerd, en is in voldoende mate in de balans
per eind 2005 voorzien door een extra dotatie.
Verder is zeer hard getrokken aan het verbeteren
van ons bezit in Messancy, waar wij zoals u weet
een factory outlet bezitten. Begin van het afgelopen
(boek)jaar zaten wij nog op een bezettingsgraad
van 37 %, maar inmiddels zitten wij op 82 % van het
retailgedeelte. Voor het gedeelte dat als ‘leisure’
gekwalificeerd staat is een verzoek tot bestemmings-
wijziging tot winkelruimte ingediend. Dit verhoogt
de verhuurkansen voor dit deel van deze factory
outlet. Wij zijn er nog lang niet, want de concurrentie
is fors (nieuw outlet centrum geopend in Verviers),
maar een gematigd optimisme is gerechtvaardigd.
Over de gehele linie is sprake geweest van forse
opwaarderingen; deze zijn het gevolg van de stevige
yieldshift, die zich de afgelopen anderhalf jaar heeft
voor gedaan. Met name Spanje heeft hiervan sterk
geprofiteerd, en is onze vastgoedportefeuille, ook in
de ogen van de taxateur aldaar, van hoge kwaliteit.
Ook in Frankrijk was de yieldshift groot, en profi-
teerden wij van een plezierige waardeontwikkeling.
België wordt nog wat geremd door de eerder
genoemde factory outlet in Messancy, maar deed het
overigens prima. In Nederland bedroeg de yieldshift
in onze vastgoedportefeuille 40 basispunten van een
nettorendement van 7,2% eind 2004 naar 6,8% eind
2005. De Nederlandse beleggingsmarkt is goed,
ondanks de verdergaande liberalisering van het
uitgeven van nieuwe winkelmeters (weidewinkels),
waarover u recentelijk zo het een en ander in kranten
heeft kunnen lezen. Onze Nederlandse retailporte-
feuille kende eind 2005 een bezettingsgraad van
98,7%, en was zoals de afgelopen jaren onverminderd
hoog. Onzekerheid omtrent de retailformules van
Laurus zal ons waarschijnlijk niet raken. Telkens
blijkt dat de kwaliteit (ligging e.d.) van afdoende
kwaliteit is om de performance te handhaven, en
verliezen wij niet of nauwelijks aan faillissementen.
Begin van het boekjaar is definitief afscheid genomen
van de Italiaanse vastgoedportefeuille. Gedurende
de bezitsperiode is een forse winst gegenereerd,
en heden hebben wij geen plannen om ons in Italië
Houten
verder te oriënteren, mede omdat de prijzen zeer
hoog liggen, met zeer veel kapers op de kust. Wel
oriënteren wij ons in enkele andere landen, waar
yields nog aantrekkelijk lijken te zijn. Hiertoe is
onze researchafdeling druk doende om de directie
en de raad van commissarissen een scherp beeld te
geven van de mogelijkheden, alsmede de te lopen
risico’s. Wij zullen niet licht in een nieuw land inves-
teren, maar willen ook niet mogelijke aantrekkelijke
kansen verontachtzamen. De focus blijft gericht op
onze vier kernlanden, en wel om daar zo spoedig
mogelijk de gewenste omvang te bereiken, hetgeen
in Nederland en Spanje inmiddels is gelukt.
Naast uitbreidingen in de vier kernlanden en moge-
lijk betreding van nieuwe landen blijft de optimali-
sering van de bestaande vastgoedportefeuille hoog
op de agenda staan. Om die nog verder te verbeteren
gaan wij door met het ‘recyclen’ van objecten, die
meer kwetsbaar zijn of zijn geworden. Vrijgekomen
gelden zullen wij zo snel mogelijk herinvesteren in
nieuwe objecten, zoals het onlangs gekochte ontwik-
kelingsproject (Tongeren, binnenstedelijk winkel-
centrum), dat naar verwachting eind 2007 in exploitatie
genomen zal worden. ‘Standing investments’ kopen
is in de huidige markt moeilijk, gezien de over-
weldigende belangstelling van investeerders uit
binnen- en buitenland. Buiten de verwerving van het
resterende belang in het winkelcentrum ‘Madrid Sur’
en het binnenstedelijke winkelcentrum in
Duinkerken is vele male geboden op vastgoedobjec-
ten. Het tempo ligt misschien laag, maar wij willen
het fraaie rendement niet te zeer aantasten door in te
kopen op rendementen van vijf procent of lager die
niet overeenkomstige kwaliteit bieden. Die situaties
hebben wij menigmaal meegemaakt, maar mede
omdat wij het risicorendementsprofiel scherp in de
gaten houden, willen wij hieraan niet meedoen.
Rentebewegingen in opwaartse zin kunnen ons
inziens snel een einde brengen aan deze oververhit-
ting. Intussen gaan wij door met onze speurtocht en
verwachten dit jaar F 75 à F 135 miljoen te kunnen
investeren.
In 2005 zijn wij voor het eerst met een interim-
dividend gekomen. Het verzoek daartoe was daar-
voor herhaaldelijk geuit in de algemene vergadering
van aandeelhouders en in individuele gesprekken
met aandeelhouders. Wij zullen dit dan ook hand-
haven als beleid.
Al met al kunnen wij spreken van een sterke verbete-
ring van de kwaliteit. Het is tijd om de dip in het
direct beleggingsresultaat door de verkoop van de
Duitse vastgoedportefeuille in 2006 weg te werken.
Zoals u bij de bekendmaking van de jaarcijfers 2005
heeft kunnen vernemen, wordt gerekend met een
lichte stijging van het direct beleggingsresultaat per
aandeel in 2006. Door pijplijn te creëren (Tongeren
in België en Houten in Nederland; wij zijn met
diverse andere pijplijnprojecten aan de slag) hopen
wij op termijn verdere groei te realiseren, waarbij het
onze voorkeur heeft en houdt ‘standing investments’
te verwerven. Ook wordt hard gesleuteld aan het opti-
maliseren van onze bestaande vastgoedportefeuille;
met name in Spanje en Frankrijk wordt hard gewerkt
aan uitbreiding van onze winkelcentra aldaar. Dit
zijn processen die vaak lang duren, maar uiteindelijk
onze posities zullen verstevigen.
Reinier A. van Gerrevink

Al met al zijn wij, zoals u bemerkt, positief gestemd,

en verwachten wij veel van het lopende jaar.
Het boekjaar 2005 is althans op het gebied van waar-
deringen zeer positief geweest, en naar verwachting
zal deze trend opwaarts te dien aanzien aanhouden.
Het directe en indirect beleggingsresultaat in ogen-
schouw nemende, zal de ‘total return’ goed zijn.

Hoogachtend,
Reinier A. van Gerrevink, CEO
Begrippenlijst

Bevak (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal

CEO Chief Executive Officer
CFO Chief Financial Officer
CIO Chief Investment Officer
Code De Nederlandse corporate governance code
EPRA European Public Real Estate Association
GPR Global Property Research
IAS International Accounting Standards
IFRS International Financial Reporting Standards
IRS Interest Rate Swap
IVBN Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed
SIIC Société d’Investissements Immobiliers Cotées
Inhoudsopgave
Kerncijfers Corporate governance 58
Voorwoord CEO 3 Inleiding 58
Profiel en strategie 10 Statement of compliance 58
Afwijkingen ten opzichte van de Code 58
Verslag van de raad van commissarissen 13 Beschikbaarheid corporate governance-documenten 59
Inleiding 13 Organisatiestructuur VastNed Groep 59
Jaarrekening 2005 13 Directie 61
Dividend- en reserveringsbeleid 13 Raad van commissarissen 68
Dividendvoorstel 13 Stichting Prioriteit VastNed Retail en
IFRS 14 beschermingsmaatregelen 72
Samenstelling raad van commissarissen 14 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 72
Corporate governance 15 Financiële rapportage en de externe accountant 73
Subcommissies 16 Gedragscode en klokkenluidersreglement 73
Mutaties raad van commissarissen 17
Profielschets van de raad van commissarissen 17 Het aandeel en de beursnotering 74
Rooster van aftreden 17
Benoemingen 17 Jaarrekening 2005 77
Personeel 17 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 78
Direct en indirect beleggingsresultaat 79
Verslag van de directie 20 Geconsolideerde balans 80
Economie en markten algemeen 20 Geconsolideerd overzicht van mutaties in
Nederland 24 het eigen vermogen 82
Spanje 25 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 83
België 26 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 84
Frankrijk 27 Vennootschappelijke balans 123
De vastgoedportefeuille 28 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 124
Personeel en organisatie 37 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 124
Duurzaam ondernemen 37 Overige gegevens 127
Financiële resultaten 38
Dividendvoorstel 46 Vastgoedportefeuille 2005 129
Risicomanagement 47 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 129
Vooruitzichten voor 2006 56 Overige vastgoedbeleggingen 130

Kengetallen vastgoedportefeuille
De focus blijft gericht op onze vier kernlanden, en wel
om daar zo spoedig mogelijk de gewenste omvang te
bereiken, hetgeen in Nederland en Spanje inmiddels
is gelukt.
Alicante, Parque Vistahermosa
Barcelona –> Madrid –> Veenendaal –> Castellón de la Plana
Profiel en strategie
Historie
VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-
end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met verander-
lijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde
individuele winkelobjecten, winkelcentra en groot-
schalige detailhandelsvestigingen primair in de
eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt
plaats bij besluit van de directie met inachtneming
van door de raad van commissarissen vast te
stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds
18 december 1987 genoteerd aan Euronext
Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext
Parijs en zijn opgenomen in de AMX-index. VastNed
Retail maakt deel uit van de VastNed Groep.
Visie
Beleggen in winkelvastgoed heeft een duidelijk verband
met de retailer die met deze winkels zijn onderneming
drijft. Daarmee wordt bedoeld dat de huur op langere
termijn afhankelijk is van de winst van de retailer. Het
succes van de retailer en de concurrentiekracht van de
locatie zijn derhalve bepalend voor het succes van de
belegger in winkelvastgoed op de lange termijn.
Missie en strategisch doel
VastNed Retail biedt een primair op winkelvastgoed
geconcentreerd beleggingsproduct aan aan particuliere
10
en institutionele aandeelhouders. Hiermee wordt
beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren
van de dynamiek in de retailmarkten waarmee een
hoog totaalrendement wordt nagestreefd.
Het totaalrendement bestaat uit een combinatie van
direct rendement op basis van huuropbrengsten en
indirect rendement door waardegroei van de vastgoed-
portefeuille. Op langere termijn wordt door actief
management van de winkelportefeuille ernaar gestreefd
een stijgend dividend per aandeel te realiseren.
Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek
VastNed Retail streeft haar strategisch doel na door
zich te concentreren op het volgende beleggings­
product en het hanteren van de volgende beleggings-
methodiek:
– een mix van individuele winkelobjecten, winkel-
centra en perifere detailhandelsvestigingen, waarbij
een balans in de beleggingsmix wordt nagestreefd.
Het streven is de weging van indi­vi­duele winkel-
objecten te houden tussen 35% en 60%, van
winkelcentra tussen 20% en 50% en van perifere
detailhandelsvestigingen tussen 10% en 30%;
– concentratie op winkelgebieden en huurders die zich
onderscheiden door dynamiek en concurrentiekracht;
– een evenwichtig risicorendementsprofiel van de
beleggingen;
– concentratie op vier kernlanden: Nederland, Spanje,
België en Frankrijk;
Thoiry –> Malaga
– streven naar voldoende kritische massa in de kern-
landen, zodat het lokale management over een
afdoende aantal functionaliteiten beschikt en;
– concentratie op een optimale spreiding binnen de
vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria:
landen, regio’s, steden, spreiding in categorieën, aan-
tal objecten, aantal huurders, beperking omvang
object en beperking omvang individuele huurders.
Omvang
De vastgoedportefeuille van VastNed Retail vertegen-
woordigde ultimo 2005 een waarde van F 1.487 miljoen
en was op dat moment als volgt samengesteld:
– 51% binnenstadswinkels;
– 34% winkelcentra;
– 9% perifere detailhandel;
– 6% overig.
Fiscale structuur
VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggings­
instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de
Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in
Nederland geen vennootschapsbelasting is verschul-
digd. VastNed Retail houdt zich, gezien haar status
als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met project­
ontwikkeling. In België zijn alle beleggingen onder-
gebracht in de vastgoedbevak Intervest Retail die
eveneens geen winstbelasting is verschuldigd. Alle
Franse vastgoedbeleggingen zijn eveneens vrijge-
steld van winstbelasting onder het aldaar toepasse-
lijke SIIC-regime. Een aan­trekkelijk fiscaal klimaat is
voor de beleggingsselectie een belangrijke factor.
11
Financieringsbeleid
Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de
vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt
blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het
vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken
bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en
een in verhouding tot het rendement op het vastgoed
acceptabele rentestand.
VastNed Retail blijft in dit kader te allen tijde binnen
de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van
de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tevens
wordt een goede balans nagestreefd tussen financie-
ring met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor
kan in voorkomende gevallen gebruik worden
gemaakt van rentederivaten.
In tijden dat het aandeel VastNed Retail op de effec-
tenbeurs een premie noteert ten opzichte van de
intrinsieke waarde, kan het aan­trekkelijk zijn om
nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij
is dat uitgifte van nieuwe aandelen slechts plaats-
vindt indien er op voorzienbare termijn investerings-
mogelijkheden zijn.
Valutabeleid
VastNed Retail streeft ernaar valutarisico’s te beper-
ken door primair in de eurozone te beleggen.
Dividendbeleid
Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht
het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking
aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de
fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen
dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te
Profiel en strategie
VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggings­
instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op
de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in
dat in Nederland geen vennootschapsbelasting
is verschuldigd.
worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aan-
deelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van
een interim-dividend ter hoogte van 60% van het
direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van
het boekjaar en een slotdividend na afloop van het
boekjaar.
Acquisitiebeleid
VastNed Retail streeft een actief acquisitiebeleid na.
Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijk­
heden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities
uitsluitend plaatsvinden indien de markt­omstan­dig­­
heden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een
evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogens-
verhoudingen deze toelaten.
Risicomanagement
VastNed Retail voert een actief beleid op het terrein
van het in kaart brengen van en indien nodig het
ondernemen van passende actie met betrekking tot
risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard
gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in
strategische, operationele, financiële, rapportage
en compliance risico’s.
Organisatie
VastNed Retail voert een actief management van
haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen
waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig
eigen lokaal management. VastNed Management in
Rotterdam, VastNed Management España in Madrid,
VastNed Management France in Parijs, Intervest
Retail en Intervest Offices beide in Antwerpen,
12
beheren, met meer dan 80 medewerkers, de beleggingen
van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial.
VastNed Management heeft geen winststreven, maar
faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de
samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed
Offices/Industrial en VastNed Management is een
kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De
gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, door-
belast op basis van de feitelijke werkzaamheden.
De aandelen van VastNed Management worden voor
67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door
VastNed Offices/Industrial. Zelfstandig beheer is
de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan
kredietwaardige huurders en zorg voor de staat
waarin de objecten verkeren.
Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel
en administratief beheer leidt tot direct contact met
de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op
marktontwikkelingen kan worden gereageerd en
ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze
worden beheerst. Het technisch beheer is groten-
deels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onder-
houd, renovatie en verkoop van objecten die niet
meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg-
gedragen voor een optimale staat en waarde van het
vastgoed in relatie tot het rendement voor de aan-
deelhouders.
De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onder-
worpen aan de aldaar geldende wet- en regelgeving.
Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van
financiering en van de lokale cultuur geven een voor-
sprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed
Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk
vanuit het land zelf te ondernemen.
Thoiry –> Maastricht –> Antwerpen –> Zeist
Verslag van de raad van commissarissen
Inleiding
De raad van commissarissen van VastNed Retail heeft
in 2005 vijfmaal regulier vergaderd. Aan deze vergade-
ringen is door de leden van de directie deelgenomen.
Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in
afwezigheid van de directie en hebben overige bijeen-
komsten van de raad van comissarissen plaatsgevonden.
De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake
zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken
en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en
risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten
daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten,
de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging
daarvan in publiek verspreide documenten, de invoe-
ring van de International Financial Reporting
Standards (IFRS), mutaties in de raad van commissa-
rissen, de benoeming van een nieuwe voorzitter van de
auditcommissie, het eigen functioneren van de raad
van commissarissen en het functioneren van de directie,
de honorering van de leden van de raad van commissa-
rissen en de bezoldiging van de leden van de directie,
corporate governance en het functioneren van sub-
commissies van de raad van commissarissen inclusief
de verslaglegging door deze commissies.
De raad van commissarissen is telkens door de directie
van goede informatie voorzien, zodat de raad van
commissarissen haar toezichthoudende taak optimaal
heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de
raad van commissarissen was frequent afwezig.
13
Jaarrekening 2005
Onderdeel van het door de directie opgestelde jaar-
verslag 2005 is de door Deloitte Accountants B.V.
gecontroleerde jaarrekening 2005. Wij kunnen ons
met dit verslag en de jaarrekening verenigen. Wij
stellen u voor de jaarrekening 2005 aldus vast te stellen.
Dividend- en reserveringsbeleid
In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail
het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan
haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan
als stockdividend ten laste van de agioreserve door
aandeelhouders worden opgenomen. De raad van
commissarissen heeft de directie de bevoegdheid
gegeven om, ter voorkoming van verwatering van
het direct beleggingsresultaat per aandeel, eigen
aandelen in te kopen en gelijkertijd het fiscaal
gunstige karakter van de uitkering te waarborgen.
Dividendvoorstel
Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de
directie om een slotuitkering te doen per aandeel van
F 5,00 nominaal als volgt:
– 5% in contanten op de prioriteitsaandelen;
– een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van
het interim-dividend ad F 1,07, ten bedrage van
F 2,47, waarvan:
Arnhem –> Badalona –> Rotterdam –> Sens
– F 2,47 in contanten onder inhouding van 25%
dividendbelasting, danwel
– F 1,47 in contanten onder inhouding van 25%
dividendbelasting plus een nader te bepalen
percentage in aandelen, afhankelijk van de
beurskoers, maar een tegenwaarde van F 1,00
benaderend, ten laste van de agioreserve zonder
inhouding van dividendbelasting.
IFRS
De jaarrekening 2005 is opgesteld conform IFRS. In
het verslag van de directie en de jaarrekening zijn de
voornaamste consequenties van IFRS op de verslag‑
geving weergegeven.
Samenstelling raad van commissarissen
De raad van commissarissen is als volgt samengesteld.
Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: gepensioneerd
Benoeming: 1 mei 1986, en sinds 1 mei 2003 voorzitter
Vorige functies:
– diverse financiële functies bij Douwe Egberts;
– financieel directeur International Flavors &
Fragrances;
– financieel directeur Bestfoods Benelux en later als
senior director finance & ICT Bestfoods Europe en;
– vice-president finance BFO/treasurer Parent &
Holding van Unilever.
Nevenfuncties:
– voorzitter van de raad van commissarissen van
VastNed Offices/Industrial;
– lid van de raad van toezicht CVO Groep, Utrecht.
14
Opleiding: Bedrijfseconomie, Erasmus
Universiteit Rotterdam
Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: gepensioneerd
Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004
vice-voorzitter
Vorige functies:
– bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en;
– president-directeur Connexxion Holding.
Nevenfuncties:
– lid van de raad van commissarissen van VastNed
Offices/Industrial;
– non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis;
– president-commissaris van Connexxion Holding;
– president-commissaris van Eneco Energie en;
– lid van de raad van commissarissen van de FD
Mediagroep.
Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit
Utrecht en MBA, University of Chicago
Drs. D. van den Bos (17 januari 1940)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: gepensioneerd
Benoeming: 18 april 2001
Vorige functies:
– diverse managementfuncties bij Hollandsche Beton
Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectont-
wikkelingsactiviteiten en;
– directeur vastgoed bij PGGM, tevens adjunct-
directeur beleggingen.
Nevenfuncties:
– lid van de raad van commissarissen van VastNed
Offices/Industrial;
Opleiding: Algemene economie, Erasmus
Universiteit Rotterdam
Malaga –> Barcelona

Drs. R.K. Jacobson RA (2 oktober 1946) – bestuurslid Devereux Capital Holding Stichting,
Nationaliteit: Nederlandse Amsterdam;
Functie: Senior vice-president chairman’s office – directeur van Citrosuco Europa, onderdeel van
Unilever Citrosuco Paulista, Matao, Brazilië en;
Benoeming: 6 april 2004 – directeur van Congeltec, onderdeel van Irving &
Vorige functies: diverse managementfuncties bij Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A.
Unilever, waaronder senior vice-president finance Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Leiden
East Asia & Pacific
Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van Dr. P.M. Verboom (20 april 1950)
VastNed Offices/Industrial Nationaliteit: Nederlandse
Opleiding: Bedrijfseconomie en accountancy, Functie: CFO Schiphol Group
Erasmus Universiteit Rotterdam Benoeming: 6 april 2004
Vorige functies:
Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) – docent Erasmus Universiteit Rotterdam en;
Nationaliteit: Nederlandse – diverse managementfuncties bij Philips, waaronder
Functie: gepensioneerd CFO van de directie Argentinië, Hong Kong en het
Benoeming: 1 januari 1996 Verre Oosten.
Vorige functies: Nevenfuncties:
– directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin en; – lid van de raad van commissarissen van VastNed
– directiefuncties bij Avéro Verzekeringen. Offices/Industrial;
Nevenfuncties: – non-executive lid van de Board of Directors van
– lid van de raad van commissarissen van VastNed Brisbane Airport Corporation.
Offices/Industrial; Opleiding: Econometrie (doctoraal) Erasmus
– lid van de raad van commissarissen van Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije
De Hypothekers Associatie; Universiteit te Amsterdam
– voorzitter van de raad van commissarissen van
Bartels Engineering; Corporate governance
– lid van de raad van commissarissen van hotel
Nassau Bergen; Het onderwerp corporate governance blijft actueel
– bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen en recent heeft de Monitoring Commissie Corporate
Arcadis; Governance (commissie Frijns) gerapporteerd over
– bestuurslid van de Stichting Beheer Faciliteiten het functioneren van de Code. De bevindingen van
NijSmellinghe (ziekenhuis); deze commissie sluiten aan bij de ervaringen die
– voorzitter van het district ‘De Friese Wouden’ van VastNed Retail met de code heeft opgedaan.
het Nederlandse Rode Kruis;

15
Verslag van de raad van commissarissen
Het onderwerp corporate governance blijft actueel
en recent heeft de Monitoring Commissie Corporate
Governance (commissie Frijns) gerapporteerd
over het functioneren van de Code. De bevindingen
van deze commissie sluiten aan bij de ervaringen
die VastNed Retail met de code heeft opgedaan.
Subcommissies
De raad van commissarissen heeft drie actieve
commissies. De auditcommissie en de remuneratie-
commissie hebben ieder drie leden. De selectie- en
benoemingscommissie wordt gevormd door de
gehele raad van commissarissen.
Auditcommissie
De auditcommissie bestond gedurende 2005 uit de
heren D. van den Bos (voorzitter), F.W. Mulder en
W. Nijman. In november 2005 is deze commissie uit-
gebreid met de heer R.K. Jacobson, welke met ingang
van 1 januari 2006 als voorzitter van de auditcom-
missie functioneert. De auditcommissie heeft in 2005
viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als
taak het adviseren van de raad van commissarissen
op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde
zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budget-
tering, de rol van de externe accountant en de feed-
back op de wisseling van de persoon van de externe
accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de
Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en
financieringsrisico’s, verhuurrisico’s, calamiteiten
en aansprakelijkheidsrisico’s, debiteurenrisico’s,
interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de
opvolging van aanbevelingen van de externe accoun-
tant, alsmede de uitkomsten van de controle van de
externe accountant. Verslagen van de auditcommis-
sie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad
van commissarissen en besproken op de eerstvolgende
vergadering van de raad van commissarissen.
16
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie bestaat uit de heer
N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de
heer W. Nijman. De taak van de remuneratiecom-
missie is het adviseren van de raad van commissarissen
op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid
van de directie. De commissie heeft in 2005 vijfmaal
vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het
remuneratierapport 2004 opgesteld dat in de algemene
vergadering van aandeelhouders op 5 april 2005 is
besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen
geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de
individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan
is een rapportage inzake de over 2005 toe te kennen
persoonlijke bonussen van de directie.
Selectie- en benoemingscommissie
Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemings-
commissie uit de gehele raad van commissarissen.
De raad van commissarissen (niet voltallig) heeft
driemaal vergaderd op het terrein van selectie en
benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie
heeft namens de raad van commissarissen voorstel-
len gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen
ten behoeve van benoemingen binnen de raad van
commissarissen, inclusief voorstellen inzake de
vervanging van de huidige voorzitter, die volgens
rooster, op 4 april 2006 zal aftreden.
Utrecht –> Madrid
Mutaties raad van commissarissen
De algemene vergadering van aandeelhouders heeft
met ingang van 5 april 2005 de heer D. Van den Bos
herbenoemd als lid van de raad van commissarissen.
Hiermee is waardevolle kennis en ervaring voor
VastNed Retail behouden gebleven.
Profielschets van de raad van commissarissen
De profielschets van de raad van commissarissen
waarborgt dat de raad van commissarissen naar
behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis
van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht
op de directie van de vennootschap kan worden
gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website
van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten
kantore van de vennootschap. De raad van commis-
sarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk
zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate
governance code.
Rooster van aftreden
Het rooster van aftreden ziet er voor de komende
jaren als volgt uit:
– W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar)
– F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar)
– R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar)
– P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar)
– N.J. Westdijk, 2008 (herkiesbaar)
– D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar)
De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt
beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten
17
dat de heer W. Nijman per de algemene vergadering
van aandeelhouders van 4 april 2006 niet voor herbe-
noeming meer beschikbaar is en dat de heer F.W.
Mulder zich na afloop van de huidige termijn niet
voor herbenoeming beschikbaar stelt. VastNed Retail
handelt hiermee in lijn met best practice-bepaling
III.3.5 van de Code.
Benoemingen
Conform het rooster van aftreden treedt de heer
W. Nijman af. De agenda van de algemene vergade-
ring van aandeelhouders en de daarbij behorende
aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2006
kandidaten vermelden ter vervanging van de heer
Nijman.
Personeel
De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit
voor de inzet van de directie en haar medewerkers,
voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten
gedurende het verslagjaar.
Rotterdam, 21 februari 2006
Voor de raad van commissarissen,
W. Nijman, voorzitter
Typerend voor de economie van de eurozone is dat
groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de
export om vervolgens overgenomen te worden door
groei van de consumentenbestedingen.
Antwerpen, Huidevetterstraat 12
 Reële groei BNP (in %) Eurozone
Bron: Consensus Forecasts Wereld










Verslag van de directie
Economie en markten algemeen
Economie
De economie van de eurozone ligt op een beduidend
lager groeipad dan de wereldeconomie. Uitgaande
van de economische groeicijfers in bovenstaande
grafiek groeit de wereldeconomie naar verwachting
in 2006 met 3,1% per jaar, terwijl het Bruto Nationaal
Product (BNP) van de eurozone slechts 2,0% per jaar
toeneemt. De matige performance van de eurozone
vindt enerzijds zijn oorsprong in een lage, binnen
een aantal jaren zelfs krimpende bevolkingsgroei en
anderzijds in een trage aanpassing aan de globalise-
ring van de economie. Een gewenst sociaal karakter
binnen de eurozone domineert nog steeds de discus-
sie in plaats van concurrentie- en innovatiekracht,
hoewel de laatste punten wel steeds meer politieke
aandacht krijgen.
Typerend voor de economie van de eurozone is dat
groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de export
om vervolgens overgenomen te worden door groei
van de consumentenbestedingen. Daarmee is de
eurozone voor haar groei erg afhankelijk van de ont-
wikkeling van de wereldeconomie en loopt het eco-
nomisch herstel achter op de rest van de wereld. Voor
de komende jaren is het daarom de verwachting dat
de economie in de eurozone zich verder zal herstel-
len, terwijl de groei elders gemiddeld genomen wat
20
 %
 %

zal afzwakken. Herstel van de binnenlandse vraag
in de eurozone zal de belangrijkste drager van deze
groei zijn. De groeiverschillen tussen de landen waar
VastNed Retail haar beleggingen heeft geconcen-
treerd zullen afnemen. De inflatie zal naar alle
waarschijnlijkheid gemiddeld rond de 2% liggen,
de tienjaarsrente tussen de 3 en 4%, terwijl de drie-
maandsrente wat zal aantrekken. Een vlakke tot
inverse yieldcurve, waarbij de korte rente gelijk of
hoger ligt dan de lange rente, zoals die nu in
Verenigde Staten te zien is, zal zich naar verwachting
niet voordoen. Voor die mogelijkheid is het econo-
mische herstel in de eurozone nog niet ver genoeg
gevorderd. In het algemeen is de economische groei
omgeven met vele risico’s veroorzaakt door instabili-
teit van de dollar en de olieprijs. De huizenprijzen
liggen historisch op een hoogtepunt.
Winkelmarkt
Een groot deel van de waardestijging die op dit
moment in de winkelmarkt over geheel Europa
wordt gezien, komt voort uit de populariteit van
vastgoed als beleggingscategorie bij beleggers. Deze
waardestijging heeft weinig te maken met de onder-
liggende trends in de winkelmarkt zelf. Het succes
van de retailer is voor de belegger in winkelvastgoed
uiteindelijk de belangrijkste drijfveer na huur- en
waardestijging over de langere termijn. Begrip van
de trends in retail zijn daarom van groot belang.
 Verslag van de directie
Totaal rendement per jaar
Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Nederland
40
30
20
10
0
1 jaar
3 jaar
5 jaar
10 jaar
15 jaar
De afgelopen jaren hebben de winkelverkopen in
Nederland flink onder druk gestaan als gevolg van
de recessie in de Nederlandse economie. Dit heeft
geleid tot een forse prijsdruk in de detailhandel en
heel specifiek tot een prijzenslag in de supermarkten
die in gang gezet werd door Albert Heijn. In de
andere landen waar VastNed Retail actief is, doet
zich echter eenzelfde fenomeen voor, terwijl de eco-
nomische situatie daar geen directe aanleiding voor
geeft. De onderliggende trend is dat winkelmerken,
zoals Albert Heijn in Nederland of Mercadona in
Spanje enorm aan kracht gewonnen hebben ten
opzichte van de A-merken die zij in hun winkels ver-
kopen. Het huismerk wint vrijwel overal in Europa
terrein ten opzichte van het A-merk. De sterke winkel-
formules, die door de consument als een merk gezien
worden, zien daarbij ook de mogelijkheid door
middel van prijsconcurrentie hun marktaandeel te
vergroten ten opzichte van de zwakkere winkel-
formules. De sterkeren maken een dubbelslag.
Binnen de winkel wint het huismerk, terwijl het
marktaandeel van de winkelformule ten opzichte
van andere winkelformules wordt vergroot.
In Nederland is het supermarktconcern Laurus de
zwakkere speler en heeft inmiddels de prijzenslag
verloren. Het is waarschijnlijk dat daardoor twee
supermarktformules zullen verdwijnen. Een neven-
trend is dat de consument een ruim en breed assorti-
ment waardeert, wat schaalvergroting in gang heeft
gezet. De grote winkeloppervlakten zijn populair
en mocht een zwakkere speler op een groot winkel-
oppervlak in failissement geraken, dan zal zijn plaats
snel ingenomen zijn door een concurrent. Voor de
kleine winkeloppervlakten zal niet snel een huurder
worden gevonden binnen dezelfde sector.
21
(in %) GPR 250 Europa
VastNed Retail
De economische teruggang in Nederland heeft ook
zwakte in de meubelbranche aan het licht gebracht.
De sterke opkomst van IKEA in de jaren negentig van
de vorige eeuw is daar zeker debet aan, maar ook een
verandering bij de consument, die niet hoeft te
kopen, maar het wel leuk vindt nieuwe woonideeën
op te doen en eens iets leuks mee te nemen. Het
winkelen in de sfeer van woninginrichting is daar-
mee behalve een typische doelbestemming ook een
vrijetijdsbesteding geworden. Impulsaankopen zijn
veel belangrijker geworden. Enerzijds vormen de
jarenlang aanhoudende hoge bezoekersaantallen bij
IKEA daarvan het bewijs en anderzijds de opkomst
van de levendige handel in tweedehands, maar
kwalitatief goede, meubels en aanverwante spullen
op internet via eBay en andere websites. Nieuwe
winkelformules spelen in op deze trend en zijn dan
ook succesvol. De term woninginrichting maakt bij
deze formules plaats voor ‘homedeco’. Binnen de
vastgoedportefeuille van VastNed Retail in Nederland
doet een nieuwe winkelformule als Woonstore het
goed. Deze winkelformule kan het best getypeerd
worden als een winkelvariant van eBay, een modern
type markt op het gebied van homedeco.
De koopactiviteit van de consument wordt veelal
ingedeeld aan de hand van het koopmotief. Zo is het
onderscheid ontstaan tussen ‘run’ en ‘fun’ shoppen,
tussen oriënterend en vergelijkend winkelen, enzo-
voort. De verschillende overheden hanteren dit type
indelingen en baseren ruimtelijke ordeningsbeslis-
singen hierop. De consument trekt zich er echter
weinig van aan. Sportkleding wordt gedragen als
gewone kleding en daarmee is een sportwinkel op
een perifere locatie ineens ook een kledingwinkel
geworden en staat in directe concurrentie met andere
 Verslag van de directie
Nederlandse vastgoedfondsen
Ontwikkeling premie (discount) (in %)
30
20
10
­10
­20
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
kledingwinkels die bijvoorbeeld in de binnenstad
gevestigd zijn. Het modieuze karakter van het kleding-
assortiment in de sportwinkel scherpt deze concur-
rentie verder aan. Retailers spelen er zelf ook op in.
Zo verkopen tuincentra ook alles wat in een dieren-
winkel te krijgen is, terwijl zij op goedkopere winkel-
meters werken. Ook ontwikkelen deze tuincentra
zich sterk in de sfeer van homedeco. Ook hier zijn
impulsaankopen veel belangrijker geworden dan
deze in het verleden waren. Succesvolle winkelformules
hebben zich ontwikkeld tot een merknaam en
gebruiken die bekendheid om ook branchevreemde
producten te verkopen. Zo komt het voor dat een
winkelier die van origine drogist is ook spijkerbroeken
of speelgoed verkoopt. Dit fenomeen, vaak aangeduid
met branchevervaging, zal de ruimtelijke ordening
van het winkelen steeds moeilijker maken. In de
meeste landen gebruikt de overheid brancheonder-
scheid en koopmotief nog steeds voor haar regule-
ring. De winkelier zal echter in toenemende mate
wijzen op oneerlijke concurrentie, omdat sommige
winkeliers op ‘goedkope’ winkelmeters mogen
werken, waar anderen dit niet mogen, terwijl delen
van het assortiment wel met elkaar concurreren.
Met de voortschrijdende branchevervaging is dit op
termijn een onhoudbare situatie en hebben de over-
heden in de verschillende landen in Europa een groot
probleem om deze dynamiek in de retail te ordenen.
Door de branchevervaging komen ook winkelgebie-
den in toenemende mate in elkaars vaarwater te
zitten. Retailparken zullen in de toekomst in toe‑
nemende mate een alternatief gaan vormen voor
winkelcentra en binnensteden. Het belang van
competitieve kracht van winkelgebieden is daarmee
verder toegenomen.
22
2006
Risico’s
De dollar herstelde in 2005 licht van een periode van
zwakte tegenover de euro in 2004. Aan de situatie
betreffende de tekorten op de overheidsbegroting
en de handelsbalans in de Verenigde Staten (VS),
alsmede de hoge schuldenlast van de consument is
weinig veranderd. Wat wel elk jaar verslechtert is de
netto externe positie van de VS. Het buitenland bezit
nu 21% van de tegoeden op de VS, terwijl dat 10 jaar
geleden nog 6% was. Ook staat het politiek leider-
schap van de VS in de wereld onder druk. Het senti-
ment kan zich gemakkelijk weer tegen de dollar
keren. Zoals in 2004 al werd waargenomen heeft een
zwakke dollar een belangrijke invloed op de groei in
de eurozone. Toen vertraagde de zwakte van de dollar
het economisch herstel in de eurozone. Enige zwakte
van de dollar ten opzichte van de euro zal in 2006
minder effect hebben op de economische groei dan in
2004, omdat de binnenlandse vraag in de eurozone
een steeds grotere rol gaat spelen als motor van de
groei in dit gebied. Een sterke daling van de dollar
zal de economische groei in de eurozone echter
behoorlijk onder druk zetten met als neveneffecten
een druk op inflatie en een laag blijvende, wellicht
weer dalende rente.
De olieprijs steeg in 2005 verder en bewoog zich op
een historisch hoog niveau. De vraag- en aanbod-
situatie in de oliemarkt blijft onevenwichtig. De
mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de
Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als
gevolg van een jarenlange lage olieprijs tezamen met
het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in poli-
tiek instabiele gebieden vormen de reden van deze
onevenwichtigheid. Er is een duidelijke kans dat de
 Verslag van de directie
VastNed Retail
Brancheverdeling Sectorspreiding
totale vastgoedportefeuille (in %) totale vastgoedportefeuille (in %)
/VE
RIG

,IVINGEN .ON
FOOD "INNENSTADS
7INKELCENTRA
,EISURE WINKELS

D
&OO
olieprijs in 2006 vanwege genoemde mismatch in
vraag en aanbod verder zal stijgen naar nog hogere
niveaus en de inflatie in de eurozone zal voeden.
De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus
kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend
effect zal hebben op de economische groei.
De waarde van woonhuizen is in 2005 weer verder
gestegen in de eurozone. Dit fenomeen doet zich
wereldwijd voor en vindt vooral zijn oorsprong in de
sterk gedaalde renteniveaus. In vele landen is het
voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk
een huis te kopen. In sommige landen is de looptijd
van de hypotheek inmiddels verlengd van 30 naar
50 jaar om het toch mogelijk te maken een huis te
kopen. Het hoge niveau van de huizenprijzen is een
risico voor de consumentenbestedingen. Op het
moment dat als gevolg van een stijgende rente de
maandelijkse hypotheeklast gaat stijgen, zal dat
gevolgen hebben voor de consumentenbestedingen.
De detailhandelbestedingen vormen daar slechts een
onderdeel van, maar zullen dat ook zeker merken.
De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een
structurele factor geworden. Een situatie die aan
actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid
van economische vluchtelingen overal in de euro-
zone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei
betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op
kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit.
Daartoe moet de regulering van de vastgoedmarkt
meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwanti-
teit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn
tot structurele leegstand in de zwakkere winkel-
gebieden.
23
/VERIG

0E ETA
D
RIF ILHA
ER N
E DE
L

Tegenvallende economische groei kan de winkel-
markt onder druk zetten en leiden tot oplopen van
de leegstand.
Effectenbeurs en beleggingsmarkt
De aan Euronext Amsterdam genoteerde vastgoed-
fondsen staan gemiddeld genomen op een premie
ten opzichte van de intrinsieke waarde. De vastgoed-
sector op de aandelenmarkt doet het traditioneel
goed in de eerste fase van de opgaande fase van een
economische cyclus. Deze keer lijken er meer
redenen te zijn waarom beursgenoteerde vastgoed-
fondsen het goed doen. Beleggen in vastgoed is in
algemene zin populair bij beleggers vanwege de
goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van
beleggingen in aandelen en obligaties. Bovendien
liggen de kasrendementen die behaald worden op
vastgoed boven de renteniveaus, wat leverage om
nog hogere rendementen te kunnen behalen aan-
trekkelijk maakt.
De enorme belangstelling voor vastgoed startte in de
jaren negentig van de vorige eeuw met de opkomst
van de Duitse open end-vastgoedfondsen. Deze fond-
sen belegden de bij hen ingelegde gelden in vastgoed
zonder gebruik te maken van leverage. De groei is nu
uit deze fondsen en het stokje is inmiddels overgege-
ven aan vele nieuwe vastgoedfondsen van verschil-
lende origine waarvan de meesten gebruik maken
van leverage om hogere totaalrendementen te kunnen
behalen. Het geld komt van institutionele beleggers
die hun belang in vastgoed willen uitbreiden en
van particuliere beleggers overal in Europa die in
vastgoed een goed alternatief zien voor aandelen en
obligaties.
 Verslag van de directie
Nederland
Brancheverdeling (in %)
/VE Sectorspreiding (in %)
RIG


,IVINGEN .ON
FOOD "INNENSTADS
0ERIFERE
,EISURE WINKELS DETAILHANDEL

D 
&OO
Omdat aan de enorme vraag naar vastgoed niet
kan worden voldaan, stijgen de prijzen. Recentelijk
maakten grote retailconcerns, zoals VendexKBB,
gebruik van deze situatie door hun vastgoed in de
verkoop te doen. Ook andere ondernemingen zullen
in de verleiding komen om gebruik te maken van
deze vastgoedhausse. Ook dit nieuwe aanbod lijkt
slechts een druppel te zijn op de gloeiende plaat van
de vraag. De huidige premie ten opzichte van de
intrinsieke waarde indiceert dat aan de mismatch
tussen vraag en aanbod voorlopig nog geen einde
gekomen is.
Nederland
Economie
Het nieuws over de Nederlandse economie lijkt met
de dag positiever te worden. De competitieve kracht
van de economie lijkt weer hersteld, de economie
herstelde in 2005 , de werkgelegenheid groeit en de
consumentenbestedingen trekken weer aan.
De Nederlandsche Bank is zelfs optimistisch en ziet
een economische groei die in 2006 zelfs duidelijk
boven de 2% uitkomt.
Toch moet een aantal belangrijke kanttekeningen
gemaakt worden bij dit mooie plaatje. Een gedeelte
van het economische herstel in 2005 is het gevolg van
het vrijgeven van geblokkeerde spaargelden van de
consument. Dit is een eenmalige impuls. Bovendien
worden pas in 2006 de volledige effecten van een
omvangrijke hervorming van de sociale zekerheid,
het pensioenstelsel en de ziektekosten op het
besteedbaar inkomen zichtbaar. Weinig consumen-
24


TRA
EN
ELC
INK
7
ten zijn in staat deze effecten te overzien en het moet
niet uitgesloten worden dat de hele operatie negatief
uitwerkt op de detailhandelsbestedingen in 2006.
Ook dit is weer een eenmalig effect. In 2007 zijn er
verkiezingen en waarschijnlijk zal dat jaar wel posi-
tief uitpakken voor de consument.
Winkelmarkt
De detailhandel in Nederland beleeft moeilijke tij-
den. Stonden eerder de omzetten onder druk, nu zijn
dat de marges. Uitstoot van arbeid, maar ook inno-
vatie door vernieuwing van winkelformules zijn de
antwoorden op de huidige situatie in de detailhan-
del. Een deel van het verlies van marge kon worden
gecompenseerd door goedkopere inkopen in opko-
mende economieën
De terugval lijkt het grootst te zijn in de woningin-
richting. De vele meubelboulevards hebben daardoor
een groot probleem met de bezetting, waarbij het
verouderde concept van de meubelboulevard zeker
ook een rol speelt. Nieuwe invulling van dit concept
lijkt vooral in de sfeer van het retailpark te liggen.
Bij de invulling van de beleidsruimte in het kader
van de Nota Ruimte zal hieraan aandacht moeten
worden besteed.
De vraag vanuit de retail naar winkelruimte blijft
vrij constant, waarbij zowel nationale als internatio-
nale winkelketens hun expansieplannen in Nederland
doorzetten. De vraag is wel wat selectiever waardoor
de secundaire locaties het moeilijker hebben. Nieuwe
winkelmeters die ontstaan in Vinex-wijken of middels
uitbreiding van bestaande winkelcentra zijn niet
 Verslag van de directie
Spanje
Brancheverdeling (in %)
/V
ERI
WI INNE
G

0ERIF
E 
DETAI R E
LHAND
.ON
FOOD 7INKELCENTRA
GEN
,IVIN URE
,E I S
&OO
D
 
altijd goed verhuurd en kennen aanloopproblemen.
In de periferie gaat de ontwikkeling van nieuwe
winkelmeters door. Deze nieuwe winkelmeters
zullen afhankelijk van hun kwaliteit met succes
worden verhuurd.
De beleggingsmarkt was bijzonder actief bij dalende
aanvangsrendementen. De verkoop van het vastgoed
van VendexKBB, bestaande uit warenhuizen en
winkels, had veel belangstelling vanuit binnen- en
buitenland en bracht een recordbedrag op.
Spanje
Economie
Spanje is uitgegroeid tot een economie die volgens de
Wereldbank een land als Canada voorbij is gestreefd
en het recht heeft om te worden toegelaten tot het
informele blok van de grootste industrielanden ter
wereld, de G8. De huidige G8-leden zijn de Verenigde
Staten, Japan, Duitsland, Groot-Brittannië, Frankrijk,
Italië en Canada, samen met Rusland, dat zijn positie
echter dankt aan politieke en niet aan economische
redenen. Buiten de G8-landen heeft alleen China een
nog grotere economie dan Spanje. Binnen de eurozone
is Spanje ook het land met de meest dynamische
economie, aldus de Wereldbank.
De Spaanse economie lijkt een groeiwonder, zoals in
eerdere decennia landen als Duitsland en het
Verenigd Koninkrijk dat predikaat droegen. Wat
nauwkeuriger geanalyseerd is de groei in Spanje
vooral gebaseerd op een grote instroom van immi-
granten uit voornamelijk Centraal en Zuid-Amerika
25
Sectorspreiding (in %)
/VE
RIG
"

NK NS

ELS TA
 DS
EL
en een enorme bouwactiviteit. Dat laatste werd tot
voor kort fors gestimuleerd door EU-fondsen, maar
met de toetreding van vele nieuwe landen tot de EU
die er wat infrastructuur betreft slechter voor staan
dan Spanje, wordt deze stimulans snel minder. Ook
aan de productiekant zal Spanje het moeilijk gaan
krijgen nu de loonkosten op een hoger niveau liggen.
Een afkoeling in 2006 en 2007 zal naar alle waar-
schijnlijkheid het dominante thema worden voor de
Spaanse economie.
Winkelmarkt
Spanje heeft waarschijnlijk de meeste winkelmeters
per inwoner van alle Europese landen, maar veel van
deze winkelmeters zijn inefficient, liggen erg ver-
spreid en kennen een lage productiviteit. De vernieu-
wing van het winkelaanbod wordt gekenmerkt door
de ontwikkeling van winkelcentra en retailparken.
In sommige delen van het land loopt deze ontwikke-
ling wat hard van stapel, waardoor er relatief veel
winkelmeters in één keer bijkomen en er een ver-
hoogd risico is op leegstand. Intussen is de storm-
achtige ontwikkeling wat meer aan banden gelegd
door meer regulering van overheidswege. De winkel-
gebieden in binnensteden zijn niet in elke stad goed
ontwikkeld, maar daar waar dat wel het geval is, is
er ook veel belangstelling van nationale en inter-
nationale retailers. De huren op deze locaties zijn de
afgelopen jaren sterk gestegen.
De winkelmarkt wordt gedomineerd door enkele
grote retailers van Spaanse origine, te weten El Corte
Ingles, Inditex, Cortefiel and Mango. De laatste drie
organisaties exploiteren een groot aantal winkel‑
 Verslag van de directie

België
Brancheverdeling (in %) Sectorspreiding (in %)
/VERIG

/VE
RIG

,I




,E VING
ISU EN

RE



.ON FOOD "INNENSTADS 0ERIFERE

WINKELS DETAILHANDEL


D
&OO

formules, nationaal en internationaal. Inditex behoort
tot de grootste modewinkelketens ter wereld en heeft
één van de meest winstgevende winkelformules in de
mode ontwikkeld onder de naam Zara.
De detailhandelsbestedingen hebben zich in Spanje
goed ontwikkeld onder de invloed van de hoogcon-
junctuur. Toch heeft ook dit land te maken met een
sterke groei van discounters in food en non-food, net
als in andere markten. Een belangrijk element dat
deze ontwikkeling voedt, zijn de hoge woonlasten
voor vele Spanjaarden door de sterk gestegen huizen-
prijzen.
De vraag van beleggers naar winkelvastgoed in
Spanje heeft in 2005 voor sterk dalende aanvangsren-
dementen gezorgd, deze behoren nu tot de laagste in
Europa. Deze ontwikkeling deed zich voor bij zowel
winkelcentra, retailparken en binnensteden.
België
Economie
Mark Eyskens (ex-minister van Financiën en van
Economische Zaken) beweerde ooit dat België geen
economisch stelsel heeft: ‘Het Belgisch economisch
stelsel is noch Belgisch, noch economisch en niet
eens een stelsel’. De federalisering heeft ervoor
gezorgd dat België in de praktijk niet één econo-
misch gebied vormt, maar drie economische regio’s
omvat: het Vlaamse Gewest, het Waalse gewest en
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het is vooral
Vlaanderen dat economisch goed scoort, de Belgische
economie domineert en deze tot nu toe heeft gedra-
gen. Er zijn nu meer en meer tekenen dat ook
Wallonië in beweging begint te komen, maar de
weg naar een floriserende regio zoals Vlaanderen
dat al jaren is, lijkt erg lang.
Ook België kon niet ontkomen aan de dollarzwakte en
het vertragende effect dat dit heeft gehad op de econo-
mische groei. Het vroegcyclische element in deze eco-
nomie doen de verwachtingen voor 2006 in ieder geval
weer gunstig uitvallen. Naarmate de economische
cyclus vordert zal de performance afzakken naar meer
gemiddeld. Dat is dan ook de verwachting voor 2007.
Winkelmarkt
De detailhandelsactiviteit lijkt zich voorzichtig te
herstellen van de moeilijke jaren 2002 en 2003. In het
voorgaande verslagjaar was daar al de aanzet van
te zien en dat heeft zich bestendigd in het huidige
verslagjaar. De performance van nationale en inter-
nationale retailers laat een gemengd beeld zien.
Ondanks het feit dat België een lange traditie heeft
als het aankomt op prijsconcurrentie zagen food-
retailers, als reactie op de prijsoorlog in het buurland
Nederland, zich ook gedwongen hun prijzen aan te
passen. Een recente trend is de opening van
‘convenience’ type buurtwinkels door de grote food-
retailers in België. In de non-food is Dreamland een
binnenlands succes. Dreamland is een speelgoed-
winkel die tien keer per jaar haar assortiment wisselt
en zo telkens weer een nieuwe beleving is. De winkel-
keten heeft expansieplannen voor de Nederlandse
markt. Op de Belgische winkelmarkt zijn in 2005
nieuwe internationale spelers als New Yorker en
Accessorize toegetreden, waarmee de internationa-
lisering van de retail verder doorzet.

26
 Verslag van de directie
Frankrijk
Brancheverdeling (in %)/VE
Sectorspreiding (in %)
RIG


,IVINGEN .ON
FOOD "INNENSTADS
7INKELCENTRA
,EISURE WINKELS

O D
&O
De vraag naar winkelruimte in binnensteden blijft
goed, alhoewel de vraag op secundaire locaties nog
zwak is. Het traditionele patroon dat er een schaarste
is aan winkels in binnensteden en winkelcentra, met
een relatief ruim aanbod aan baanwinkels, blijft
intact. Als gevolg van de verandering in de socio-
economische wetgeving is de doorlooptijd voor het
verkrijgen van een vergunning versneld, wat vooral
de ontwikkeling van kleinere winkelcentra heeft
versneld, waardoor het aanbod van dit type centra
zal toenemen. Concentratie van baanwinkels in een
zogenaamd retailpark wint aan populariteit. Er zijn
duidelijke voordelen te behalen ten opzichte van de
verspreide ligging van vele baanwinkels.
De aanvangsrendementen op winkelvastgoed zijn
gedaald tot historische lage niveau’s door grote vraag
van buiten België.
Frankrijk
Economie
De Franse economie heeft het de laatste tien jaar
duidelijk beter gedaan dan de grotere Duitse en
Italiaanse economieën, maar blijft toch onder haar
langetermijngroeipotentie presteren. Een beetje
zorgelijk is het feit dat de Franse economie de enige
economie in de eurozone is die de laatste twee jaar
het minst heeft geprofiteerd van de opleving in de
wereldhandel.
De Franse economie lijkt het meest te hebben gele-
den onder de kracht van de euro ten opzichte van de
dollar. Daarnaast hebben de loonkosten in Duitsland
zich gunstiger ontwikkeld dan in Frankrijk en dat
27
0ERIFELHANDEL
DETAI
RE
raakt de Franse economie bijzonder, omdat Duitsland
haar belangrijkse handelspartner is. De groeipotentie
ligt in Frankrijk hoger dan in Duitsland en Italië,
maar om deze potentie te realiseren zal er verdere
deregulatie moeten plaatsvinden en zal ook de
centrale rol van de staat verder moeten worden
teruggedrongen. Dat proces vordert tot op heden
maar langzaam. Het is waarschijnlijk dat ook in 2006
en 2007 de Franse economie beneden haar lange-
termijngroeipotentie zal presteren. In de Franse
politiek staan nieuwe leiders te trappelen om het
van de oude over te nemen. Wellicht zorgt dit voor
een nieuw elan.
Winkelmarkt
De groei van de detailhandelsbestedingen in
Frankrijk is matig. Vooral de hypermarkten en de
warenhuizen hebben het moeilijk in de huidige eco-
nomische omgeving. Franse retailers reageren hierop
door overnames en fusies in de eigen kring om het
marktaandeel te vergroten. De vraag naar winkel-
ruimte heeft weinig te lijden onder de matige groei
van de detailhandelsbestedingen. Er is een sterke
vraag te zien in de binnensteden en in retailparken.
De vraag in retailparken komt nu ook van retailers
die het zwaartepunt van hun retailactiviteiten tradi-
tioneel in de binnensteden en in winkelcentra hebben.
Het gaat ook hier primair om behoud of vergroting
van het marktaandeel.
Vanuit nationale en internationele hoek is er een
sterke beleggingsvraag naar winkelcentra, wat de
aanvangsrendementen flink onder druk heeft gezet.
Institutionele beleggers zijn bij voorkeur geïnteres-
seerd in winkelcentra met expansiepotentieel, omdat
 Verslag van de directie
VastNed Retail
Samenstelling vastgoedportefeuille (in %)
0ORTUGAL
&RA
NK
RI J K


"ELGIÔ .EDERLAND
3PANJE
het bouwen van nieuwe winkelcentra niet eenvoudig
is onder het huidige planningsregime. De aandacht
voor binnenstedelijke winkelcentra is ook fors toege-
nomen en hier is ook meer ruimte voor ontwikke-
laars, omdat er een wens is de binnensteden weer
meer te versterken. In deze markt zijn veel particu-
liere en meer ondernemende beleggers actief.
Ondanks een matige groei van de detailhandels-
bestedingen doet de vastgoedzijde van de winkel-
markt het dus goed. De aanvangsrendementen zijn
flink gedaald en de huren laten gemiddeld genomen
een stijging zien.
De vastgoedportefeuille
Het boekjaar 2005 was voor de directie van VastNed
Retail een jaar waarin de vruchten geplukt konden
worden van de verkopen in eerdere jaren ter verbe-
tering van risicorendementsprofiel van de vast-
goedportefeuille. Door deze verkopen kon VastNed
Retail zich verder concentreren op de optimalisatie
van de vastgoedportefeuilles in de kernlanden
Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Tevens zijn
inspanningen geleverd om de door verkopen in eer-
dere jaren vrijgemaakte middelen, aan te wenden
voor nieuwe vastgoedbeleggingen. Dit laatste heeft
geleid tot een groot aantal biedingen en enkele trans-
acties in Spanje en Frankrijk die in 2005 zijn afgerond.
In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage
aansluiting gevonden bij best practice-bepalingen
zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisa-
ties IVBN en EPRA. De directie ondersteunt het
initiatief tot het formuleren van dergelijke bepalin-
gen van harte aangezien deze bijdragen aan betere
28
onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen
en transparantie van de verslaggeving in het algemeen.
De vastgoedportefeuille van VastNed Retail kenmerkt
zich door een spreiding in termen van landen en
regio’s, soorten en aantallen huurders, alsmede typen
winkelbeleggingen.
Objecten
De vastgoedportefeuille bestaat voor het grootste
deel uit individuele winkelobjecten, daarnaast wordt
ook belegd in kleine- en middelgrote winkelcentra
en perifere detailhandelsvestigingen. Per ultimo 2005
bestond de totale vastgoedportefeuille uit 579 objec-
ten. Het bezit is over vijf landen gespreid en heeft
een totaal verhuurbare oppervlakte van 663.256 vier-
kante meter.
De omvang van de vastgoedbeleggingen in exploitatie
bedroeg per ultimo 2005 F 1.482,6 miljoen. Dit is
hoger dan de omvang primo 2005, hetgeen is toe te
rekenen aan forse waardemutaties enerzijds en een
beperkt positief saldo van aan- en verkopen anderzijds.
Verhuur en bezettingsgraad
De vastgoedportefeuille ontwikkelde zich op het
terrein van verhuur gedurende 2005 in het algemeen
in de gewenste richting. De gemiddelde bezettings-
graad over 2005 vergeleken met 2004 verbeterde zich
met 50 basispunten tot 96,3% (2004: 95,8%). Deze
gemiddelde bezettingsgraad werd gedurende 2005
gedrukt door met name de in de eerste helft van 2005
matig verhuurde factory outlet te Messancy in
België. De bezettingsgraad ultimo 2005 bedroeg 98,3%
 Verslag van de directie

VastNed Retail
Ontwikkeling brutohuuropbrengsten (x € 1 miljoen) Tien grootste huurders
Percentage van de theoretische huuropbrengst
120 per 31 december 2005

118 H&M 5,4

Auchan 2,2
116 Laurus 2,0
114 Inditex 2,0
VendexKBB 1,6
112 A.S. Watson 1,5
Ahold 1,4
110 Eroski 1,4
108 Blokker 1,4
Media Markt 1,2
106
Totaal 20,1
Huur 2004

Index en mutaties
huurniveau

Huurkorting/
huurvrij

Leegstand

Incentives

Aankopen

Uit pijplijn

Omzethuur

Mall income

Overig

Verkopen
2004 en 2005

Huur 2005
(2004: 95,6%). De bezettingsgraad van de totale vast- is dermate dominant dat de omvang van de huur-

goedportefeuille en de diverse onderdelen daarvan inkomsten voor VastNed Retail een risico inhoudt.
kan per kwataal in onderstaande tabel worden weer-
gegeven. Markthuur

Bezettingsgraad (in %) Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed

(kwartaalgemiddelden en ultimo 2005) Retail verhuurd tegen 99,5% van de markthuur.
Ultimo Deze onderverhuur is marginaal. De directie ziet
kw1 kw2 kw3 kw4 2005 in de door taxateurs afgegeven inschattingen van
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– de markthuur geen risico voor toekomstige huur-
Nederland 97,9 97,6 97,5 98,1 98,7 niveau's.
Spanje 98,2 98,5 98,3 97,9 98,3
België 88,6 91,6 91,5 93,9 96,5 Huurontwikkelingen
Frankrijk 94,5 94,7 95,0 95,1 99,4
Portugal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Als gevolg van de door verkopen in 2004 en 2005 in
Italië 100,0 100,0 – – – omvang gewijzigde vastgoedportefeuille is het niet
Totaal 95,7 96,3 96,2 97,5 98,3 zinvol de brutohuuropbrengsten van 2005 met die
van 2004 te vergelijken. Relevanter is om de organische
De huurvrije perioden en huurkortingen namen groei van de brutohuuropbrengsten in aanmerking
toe tot 2,4% (2004: 1,9%). Dit is enerzijds te wijten aan te nemen. Deze groei bestond in 2005 grotendeels uit
een waarneembare algemene trend tot incentifice- indexatie en huurverbeteringen. In bovenstaande
ring van huurders en anderzijds aan relatieve hoge grafiek is een overzicht opgenomen waarin de evolu-
bedragen huurvrije perioden en huurkortingen tie van de brutohuuropbrengsten gedurende 2005 in
toerekenbaar aan specifieke projecten zoals de kaart is gebracht.
factory outlet te Messancy en Parque Vistahermosa
te Alicante. De directie meent dat de deze percen- Wat betreft de huurontwikkelingen van de vastgoed-
tages zich niet op een verontrustend hoog niveau portefeuille in pijplijn is geen indicatie gegeven. De
bevinden. uitbreiding van het bezit in Houten, Nederland en
de aankoop van het winkelcentrum Tongeren, België
Huurders zijn inmiddels contractueel vastgelegd.

VastNed Retail verhuurt haar objecten aan een groot

aantal huurders. Het totale aantal huurders exclusief
de huurders van appartementen ultimo 2005 bedroeg
1.878. Een overzicht van de grote huurders is weerge-
geven in bovenstaande tabel. Geen van de huurders

29
Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed
Retail verhuurd tegen 99,5% van de markthuur. Deze
onderverhuur is marginaal. De directie ziet in de door
taxateurs afgegeven inschattingen van de markthuur
geen risico voor toekomstige huurniveau’s.
Den Haag, Spuistraat 12
 Verslag van de directie

VastNed Retail
Expiratiedata huurcontracten
totale vastgoedportefeuille (in %)

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de
­huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing
(gewogen naar brutohuuropbrengsten)
gemiddelde looptijd is 3,4 jaar

30

20

10

0
2013 e.v.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Expiratiedata huurcontracten tief (2004: F 40,3 miljoen positief). Deze gunstige

VastNed Retail is actief in vijf landen met in ieder
land verschillende soorten huurovereenkomsten en
verschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke
regelingen en gebruiken. In bovenstaande grafiek
zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedporte-
feuille en de individuele landen weergegeven.
De gemiddelde looptijd bedraagt 3,4 jaar (2004: 4,1
jaar). VastNed Retail ziet in de expiratiedata van de
huurcontracten een goede spreiding.
Aankopen
Gedurende 2005 hebben aankopen plaatsgevonden in
Spanje en in Frankrijk, voor een totaalbedrag (waarde
vastgoed) van F 52,6 miljoen.
Verkopen
In 2005 heeft een aantal verkopen plaatsgevonden.
Dit betrof verkopen in Nederland, België, Frankrijk
en Italië. Hiermee werd in totaal voor F 28,8 miljoen
verkocht. Het verkoopresultaat ten opzichte van de
laatste taxatiewaarde bedroeg F 1,5 miljoen negatief.
Dit laatste is met name te wijten aan de aanpassing
van F 1,8 miljoen op de verkoopprijs van de in 2004
verkochte Duitse vastgoedportefeuille. Deze aanpas-
sing is het gevolg van de verhoging van de voorziening
voor de bij deze verkoop verstrekte huurgarantie .
Waardemutaties
De taxaties door onafhankelijke taxateurs hebben in
het algemeen een zeer gunstig beeld laten zien met
een totale waardemutatie van F 113,1 miljoen posi-
32
waardemutaties zijn voor het overgrote deel het
gevolg van lagere aanvangsrendementen van vast-
goedbeleggingen (yield compression). Het netto­
rendement op de vastgoedportefeuille (theoretische
nettohuuropbrengsten gedeeld door de taxatiewaar-
de vastgoedportefeuille) bedroeg eind 2005 6,7% tegen
7,2% een jaar eerder.
Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen)
kw1 kw2 kw3 kw4 2005
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––
Nederland 6,6 9,8 1,8 5,5 23,7
Spanje 10,5 13,5 5,0 30,2 59,2
België (2,0) 5,2 1,5 1,2 5,9
Frankrijk 4,7 2,7 4,2 11,9 23,5
Portugal 0,1 0,1 - 0,6 0,8
Totaal 19,9 31,3 12,5 49,4 113,1
Taxatiemethodiek
De vastgoedportefeuille van VastNed Retail wordt
viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met
een (verwachte) waarde van minimaal F 2,5 miljoen,
maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille
uit en worden elk kwartaal door internationale
gerenommeerde taxateurs (zie het elders in dit jaar-
verslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille
2005’) getaxeerd. De kleinere objecten worden even-
wichtig over de kwartalen gespreid één keer per jaar
extern getaxeerd. Na externe taxatie worden deze
objecten de opvolgende drie kwartalen intern
getaxeerd, gebruik makend van extrapolatie van de
externe taxatie. VastNed Retail draagt er zorg voor
dat de taxateurs de beschikking hebben over alle
relevante informatie om tot een goed afgewogen
oordeel te komen.
Verslag van de directie
Nederland
Tien grootste huurders
Percentage van de theoretische huuropbrengst
per 31 december 2005
Laurus 5,1
Ahold 3,7
Blokker 3,6
A.S. Watson 3,5 30
Vendex 3,5
Macintosh 1,8 20
Retail Network 1,8
Free Record Shop 1,4 10
Euretco 1,1
Schoenenreus 1,1 0
Totaal 26,6
Nederland
Objecten
De Nederlandse vastgoedportefeuille maakte per
ultimo 2005 38% van de totale vastgoedportefeuille van
VastNed Retail uit. De Nederlandse vastgoed-porte-
feuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten,
418 en 931 huurders (exclusief huurders appartemen-
ten). Het grootste deel bestaat uit individuele winkels.
Verhuur en bezettingsgraad
Op het terrein van verhuur presteert de Nederlandse
vastgoedportefeuille naar wens. De bezettingsgraad
bedroeg per ultimo 2005 98,7% (2004: 98,4%). De leeg-
stand is als frictieleegstand aan te merken. Het ver-
strekken van huurvrije perioden in de Nederlandse
vastgoedportefeuille is zeer beperkt en bedroeg
in 2005 0,2% (2004: 0,2%) van de brutohuuropbrengs-
ten en ligt daarmee beduidend lager dan het
gemiddelde in de totale vastgoedportefeuille van
VastNed Retail.
Het huurniveau is als marktconform aan te merken.
De theoretische brutohuuropbrengsten ultimo 2005
bevonden zich op 100,9% van de door de onafhanke-
lijke taxateurs vastgestelde markthuur. Gedurende
2005 is bij het afsluiten van nieuwe huurovereen-
komsten in het algemeen het bestaande huurniveau
gecontinueerd of zijn overeenkomsten op een iets
hoger niveau afgesloten.
Gedurende 2005 heeft VastNed Retail geconstateerd
dat het retaillandschap nog steeds zeer dynamisch is.
Dit houdt in dat bepaalde retailformules verdwijnen
om plaats maken voor nieuwe, soms buitenlandse,
formules. Het is de verwachting dat deze dynamiek
zal voortduren in 2006, waarbij faillissementen niet
33
Expiratiedata huurcontracten (in %)

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de
­huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing
(gewogen naar brutohuuropbrengsten)
gemiddelde looptijd is 3,6 jaar
2013 e.v.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
worden uitgesloten. In het algemeen acht VastNed
Retail dit risico beperkt, aangezien door faillisse-
menten vrijgekomen winkelruimte kan worden
ingevuld door andere, sterkere retailers.
Expiratiedata huurcontracten
Huurovereenkomsten worden in het algemeen voor
een periode van vijf jaar afgesloten, met de mogelijk-
heid tot opzegging door verhuurder en huurder. Ook
worden er andere looptijden van huurovereenkom-
sten afgesloten. Een overzicht van de per ultimo 2005
bestaande huurovereenkomsten is hierboven in een
grafiek weergegeven.
Aankopen
Er hebben gedurende 2005 geen aankopen plaats-
gevonden.
Verkopen
Gedurende 2005 is een aantal objecten verkocht.
Reden voor die verkopen lag in het gegeven dat door
verkoop van onderstaande objecten het risicorende-
mentsprofiel kon worden verbeterd. Dit betrof de
volgende verkopen:
– Amsterdam, Reguliersdwarstraat 99;
– Heerlen, Heerlerbaan 241, en
– Almere, Randstad 22-87/111.
Deze verkopen vonden plaats tegen in totaal F 3,3
miljoen. In het totaal zijn de bovenstaande vastgoed-
objecten F 0,3 miljoen boven de laatste taxatiewaarde
verkocht.
Ongerealiseerde waardemutaties
Gedurende 2005 bedroegen de ongerealiseerde
waardemutaties F 23,7 miljoen (2004: F 17,8 miljoen),
Verslag van de directie
Spanje
Tien grootste huurders
Percentage van de theoretische huuropbrengst
per 31 december 2005
Inditex 6,5
Eroski 5,8
Auchan 5,5
Media Markt 5,0
CineBox 2,6
Mc Donalds 2,3
Cortefiel 2,2
Cinesa 2,0
Esporta 2,0
Mango 1,6
Totaal 35,5
zijnde circa 4,2% ten opzichte van de waarde van de
vastgoedportefeuille begin 2005.
Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen)
kw1 kw2 kw3 kw4 2005
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––
6,6 9,8 1,8 5,5 23,7
Spanje
Objecten
De Spaanse vastgoedportefeuille is met 27% de tweede
markt voor VastNed Retail, de vastgoedportefeuille
bestaat hoofdzakelijk uit middelgrote winkelcentra.
Daarnaast wordt ook belegd in perifere detailhandels-
vestigingen en individuele winkels. De vastgoed-
portefeuille is gespreid over het land met enige
concentratie ad 54% in de Madrileense regio.
Verhuur en bezettingsgraad
Voor de Spaanse vastgoedportefeuille is in 2005 het
actieve verhuurbeleid gecontinueerd, hetgeen gunstig
heeft uitgewerkt voor de gemiddelde bezettingsgraad
die in 2005 98,2% (2004: 98,2%) bedroeg. De bezettings-
graad per ultimo 2005 bedroeg 98,3% (2004: 98,2%). In
totaal werd in 2005 2,7% (2004: 2,1%) aan huurvrije peri-
oden, huurkorting en huurincentives gegeven.
De theoretische brutohuuropbrengsten lagen ultimo
2005 1,1% onder de markthuur.
Expiratie van de huurcontracten
Huurcontracten worden in Spanje veelal voor een
periode van vijf jaar afgesloten. Van deze standaard
wordt echter in bepaalde gevallen afgeweken. In de
Spaanse vastgoedportefeuille worden bijvoorbeeld de
huurovereenkomsten met het modeconcern Inditex
34
Expiratiedata huurcontracten (in %)

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de
­huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing
(gewogen naar brutohuuropbrengsten)
gemiddelde looptijd is 5,0 jaar
30
20
10
0
2013 e.v.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
(6,5% van de theoretische brutohuuropbrengsten)
voor een periode van één jaar afgesloten. Wij zien dit
niet als een groot risico, aangezien de korte opzegter-
mijn wordt gecompenseerd door een zeer solvabele
en succesvolle huurder. De gemiddelde looptijd van
de huurovereenkomsten in de Spaanse vastgoed­
portefeuille bedraagt 5,0 jaar en ligt daarmee boven
het gemiddelde van de totale vastgoedportefeuille
van VastNed Retail.
Aankopen
VastNed Retail heeft per 1 juli 2005 haar co-investeer-
der in het winkelcentrum ‘Madrid Sur’ uitgekocht
voor F 22,5 miljoen (vastgoedwaarde), waardoor het nu
100%-eigendom is geworden. De aankoop vond plaats
tegen een netto-aanvangsrendement van 6,5%.
Verkopen
In 2005 hebben geen verkopen plaatsgevonden.
Ongerealiseerde waardemutaties
Gedurende 2005 bedroegen de ongerealiseerde waarde-
mutaties F 59,2 miljoen. Hiermee is het nettorende-
ment van 7,2% eind 2004 verschoven naar 6,3% eind 2005.
Onderverdeeld per kwartaal zag dat er als volgt uit:
Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen)
kw1 kw2 kw3 kw4 2005
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––
10,5 13,5 5,0 30,2 59,2
België
Objecten
De Belgische vastgoedportefeuille bestond ultimo
2005 uit 97 objecten verspreid over de categorieën
Verslag van de directie
België
Tien grootste huurders
Percentage van de theoretische huuropbrengst
per 31 december 2005
H&M 10,2
Aldi 6,2
Charles Vögele 3,8
Euro Shoe Unie 3,6
Piocheur 2,3
Imetam 2,2
Mitiska 2,1
IC Company 2,1
Het Genoegen 2,0
Inditex 1,9
Totaal 36,4
individuele winkelobjecten (44%), perifere detailhan-
delsvestigingen (44%) en overige (12%), hetgeen de
factory outlet te Messancy betrof. De Belgische vast-
goedportefeuille maakte eind 2005 17% uit van de
totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail.
Verhuur en bezettingsgraad
De bezettingsgraad van de Belgische vastgoedporte-
feuille is in 2005 sterk verbeterd in vergelijking met
de voorgaande jaren. Dit is met name te danken aan
de hernieuwde inspanningen voor de factory outlet
te Messancy. Het eind 2004 benoemde operationele
management van het centrum en de eind 2004 en in
de loop van 2005 gedane investeringen hebben geleid
tot een stijging van de bezettingsgraad van 37% naar
82% per ultimo 2005. Om dit te bereiken zijn tegemoet-
komingen aan de huurders gedaan in termen van
huurvrije perioden en huurkortingen. Deze zijn
tezamen met de incentives toegenomen tot 7,7%
(2004: 5,8%).
De financiële bezettingsgraad van de totale Belgische
vastgoedportefeuille bedroeg in 2005 gemiddeld
91,4% (2004: 89,1%). Een overzicht van de ontwikke-
ling van de bezettingsgraad over de kwartalen 2005
heen, zag er als volgt uit:
Bezettingsgraad (in %)
(kwartaalgemiddelden en ultimo 2005)
kw1 kw2 kw3 kw4 2005
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––
88,6 91,6 91,5 93,9 96,5
De Belgische vastgoedportefeuille van VastNed Retail
is verhuurd tegen 98,8% van de markthuur. Deze
relatieve onderverhuur is onder andere toe te rekenen
35
Expiratiedata huurcontracten (in %)
 floopdata respectievelijk verlengdata van de ­
A
huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing
(gewogen naar brutohuuropbrengsten)
gemiddelde looptijd is 2,3 jaar
40
20
0
2013 e.v.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
aan lagere feitelijke huren dan de door de taxateur
ingeschatte markthuren voor de factory outlet te
Messancy.
Expiratie van de huurcontracten
Huurcontracten worden in België veelal aangegaan
onder het 3-6-9-systeem. Dit houdt in dat de huurder
na drie jaar de huurovereenkomst kan beëindigen.
Dit gebeurt meestal niet aangezien de huurder op en
met de specifieke locatie van de winkel zijn inkomen
verdient. In het expiratieoverzicht is echter een con-
servatieve insteek gekozen door deze eerste expiratie-
datum in aanmerking te nemen. In bovenstaande
grafiek zijn de expiratiedata van de Belgische vast-
goedportefeuille weergegeven. De gemiddelde loop-
tijd bedraagt 2,3 jaar (2004: 2,2 jaar).
Aankopen
Gedurende 2005 hebben geen aankopen plaats-
gevonden.
Verkopen
In 2005 is ter verbetering van het risicorendements-
profiel, een aantal verkopen afgerond. Dit betrof de
volgende objecten of onderdelen daarvan:
– Brussel, Elsensesteenweg 65;
– Brussel, Verwelkomingsstraat 13-15, en
– Wilrijk, Boomsesteenweg 660.
De verkopen vonden plaats tegen in totaal F 8,1
miljoen. Voorts werden, in het kader van het realise-
ren van een ruimere free float, 6.800 aandelen Intervest
Retail verkocht. Door het beperkte karakter van
deze verkopen is het belang van VastNed Retail in
Intervest Retail fractioneel gedaald tot een niveau
van 72,4%. Deze verkopen vonden in totaal F 0,2
miljoen boven de laatste taxatiewaarde plaats.
Verslag van de directie
Frankrijk
Tien grootste huurders
Percentage van de theoretische huuropbrengst
per 31 december 2005
H&M 21,7
Kingfisher 7,1
Armand Thierry 6,8
Auchan 5,0
PPR 3,3
Vivarte 2,3
Sephora 2,0
Douglas 2,0
Jennyfer 1,6
Rallye 1,5
Totaal 53,3
Ongerealiseerde waardemutaties
Gedurende 2005 bedroegen de ongerealiseerde waarde-
mutaties F 5,9 miljoen positief (2004: F 1,9 miljoen
negatief), waarbij in tegenstelling tot de externe
rapportage van Intervest Retail geen waardestijging
ter zake van de factory outlet te Messancy ad F 1,9
miljoen in aanmerking is genomen.
Waardemutaties (x F 1 miljoen)
kw1 kw2 kw3 kw4 2005
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––
(2,0) 5,2 1,5 1,2 5,9
Begin 2005 is een verzoekschrift tot arbitrage inge-
diend om de koopovereenkomst met de verkoper van
de factory outlet te Messancy te ontbinden en is een
schadevergoeding geëist. De reden hiervoor is dat
VastNed Retail meent dat de verkoper heeft nagela-
ten om zijn contractuele verplichtingen na te
komen.
Voor meer informatie over de factory outlet zie
www.messancyoutletcenter.be.
Frankrijk
Objecten
De Franse vastgoedportefeuille is met 17% de vierde
markt voor VastNed Retail en bestaat uit 43 objecten.
Dit betreft hoofdzakelijk individuele winkelobjec-
ten. Daarnaast wordt ook in een aantal middelgrote
winkelcentra belegd, zoals in Limoges, Plaisir en
Thoiry. De vastgoedportefeuille is gespreid over het
land met een concentratie van 22% van de waarde van
de vastgoedportefeuille in Parijs.
36
Expiratiedata huurcontracten (in %)

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de ­
huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing
(gewogen naar brutohuuropbrengsten)
gemiddelde looptijd is 1,6 jaar
40
20
0
2009 e.v.
2006
2007
2008
Verhuur en bezettingsgraad
De bezettingsgraad bedroeg gemiddeld 94,8% (2004:
97,7%). Per ultimo 2005 bedroeg de bezettingsgraad
99,4% (2004: 94,7%). Deze verbetering is toe te rekenen
aan de op dat moment aanstaande wederverhuur van
het object Boulevard Saint Germain in Parijs aan de
elektronicaketen Darty. De resterende, zeer geringe,
leegstand is als frictieleegstand aan te merken. De
bedragen aan verstrekte huurvrije perioden en huur-
kortingen bleef beperkt tot 0,9% (2004: 1,0%). De hui-
dige theoretische huuropbrengsten bevonden zich
per einde 2005 2,6% onder het marktniveau.
Expiratie van de huurcontracten
Huurcontracten worden in Frankrijk net als in België,
veelal aangegaan onder het 3-6-9-systeem. In het
expiratieoverzicht in bovenstaande grafiek is zicht-
baar dat een groot aantal contracten (33%) in 2006
expireren en kunnen worden opgezegd. Dit wordt
niet als een punt van zorg aangemerkt, aangezien de
winkelobjecten op concurrerende locaties liggen,
waardoor het niet waarschijnlijk is dat veel huurders
de overeenkomst zullen opzeggen. De gemiddelde
looptijd van de huurovereenkomsten bedroeg 2,3 jaar.
Aankopen
Eind 2005 heeft VastNed Retail het winkelcentrum
Centre Marine te Duinkerken verworven voor F 30,1
miljoen. Dit betreft een binnenstedelijk winkelcen-
trum met 23 winkels verspreid over 10.294 vierkante
meter. Het object is verworven tegen een netto-aan-
vangsrendement van 6,0%. Voor verdere informatie
wordt verwezen naar www.centremarine.com.
Verkopen
In 2005 is het individuele winkelobject Grande Rue 82
te Sens tegen de boekwaarde van F 1,1 miljoen verkocht.
Madrid –> Burgos
Ongerealiseerde waardemutaties
De ongerealiseerde waardemutaties in de Franse
vastgoedportefeuille in 2005 bedroegen F 23,5 mil-
joen positief (2004: F 5,6 miljoen positief). Hiermee
kwam het netto rendement van de vastgoedporte-
feuille uit op 6,9% (2004: 7,1%). Verspreid over de
kwartalen gaven de waardemutaties 2005 het onder-
staande beeld.
Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen)
kw1 kw2 kw3 kw4 2005
––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––
4,7 2,7 4,2 11,9 23,5
Portugal
Objecten
De Portugese vastgoedportefeuille bestaat uit een negen­
tal winkels die zijn verhuurd aan de opticienketen
MultiOpticas. De bezettingsgraad bedroeg in 2005 100%
(2004: 100%).
Waardemutaties
De externe taxaties hebben geleid tot een positieve
ongerealiseerde waardemutatie van F 0,8 miljoen
positief (2004: F 0,7 miljoen positief).
Italië
Objecten
De Italiaanse vastgoedportefeuille bestond bij aanvang
van het boekjaar uit één object, te weten een individuele
winkel in Milaan. Dit object is eind juni 2005 verkocht
tegen de boekwaarde van F 16,4 miljoen.
37
Personeel en organisatie
VastNed Retail hecht veel waarde aan een uitgeba-
lanceerd personeelsbeleid. Zij besteedt in dat kader
aandacht aan goede afstemming van capaciteiten en
werkzaamheden van haar werknemers. Werknemers
worden éénmaal per jaar beoordeeld op basis waar-
van in onderling overleg doelstellingen voor het
komende jaar worden geformuleerd en waarnodig
een opleidingsplan wordt vastgesteld.
Vanaf 2003 is een aantal organisatorische wijzigingen
ingezet die gericht zijn op het vergroten van de loka-
le verantwoordelijkheden van de landenteams, ech-
ter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-spirit’.
De landenteams zijn, al dan niet ondersteund vanuit
het hoofdkantoor, samengesteld uit een landen-
manager, portfolio- of assetmanagement, property
management, financiële administratie, aan- en
verkoop en (technisch) projectmanagement. In 2005
heeft de ingezette actie met betrekking tot de split-
sing van portfoliomanagement, property manage-
ment en aan- en verkoop tot de gewenste resultaten
geleid. In het kader van de hernieuwde groeiambitie
is een nieuwe medewerker aan- en verkoop in
Nederland aangetrokken. Voorts is ten behoeve van
het hoofdkantoor een nieuwe bedrijfsfiscalist geworven.
Duurzaam ondernemen
VastNed Retail streeft er naar duurzaam te onder‑
nemen. In dat kader wordt aandacht besteed aan
arbeidsverhoudingen, milieu en ethiek. Als aangege-
ven onder Personeel en organisatie hecht VastNed
Retail veel waarde aan een uitgebalanceerd perso-
neelsbeleid. De milieuaspecten worden zorgvuldig
beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid.
Parijs –> Burgos –> Thoiry –> Barcelona

Bij aankoop van beleggingsobjecten worden in het
due diligence onderzoek de milieuaspecten in kaart
gebracht. Als richtlijn voor ethisch handelen heeft
VastNed Retail een code of conduct opgesteld.
Financiële resultaten
Gewijzigde grondslagen voor financiële
verslaggeving: implementatie van IFRS
Vanaf 1 januari 2005 publiceert VastNed Retail
conform de Europese verordening voor beurs-
genoteerde ondernemingen haar cijfers op basis van
IFRS. In dat kader werden voor de eerste keer bij de
publicatie van de eerste kwartaalcijfers 2005 de
financiële overzichten opgesteld in overeenstemming
met IFRS voor tussentijdse financiële overzichten
(IAS 34).
Bij deze publicatie werden conform IFRS 1 de voor-
naamste wijzigingen en de effecten ervan op eigen
vermogen en resultaat reeds uitvoerig beschreven.
Daarbij werd ook aangegeven dat mogelijk in de
jaarrekening 2005 nog wijzigingen hierin zouden
kunnen optreden, met name omdat IFRS gedurende
2005 nog aan verandering onderhevig was en er
aanvullende interpretaties zouden kunnen worden
uitgegeven. Op enkele kleine aanpassingen na, zijn
de vanaf het eerste kwartaal 2005 aangegeven wijzi-
gingen en de effecten ervan op eigen vermogen en
resultaat niet gewijzigd.
In onderstaande tabel zijn de effecten op eigen ver-
mogen per 1 januari 2004 en het beleggingsresultaat
over 2004 en het beginvermogen 2005 als gevolg van
de implementatie van IFRS samengevat.

Aansluiting eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

conform voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen en IFRS (x F 1.000)
1 januari 2004 31 december 2004
–––––––––––––––– ––––––––––––––––
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
conform Nederlandse waarderingsgrondslagen 757.238 786.031
Aanpassing in verband met wijziging latente
belastingverplichtingen (IAS 12) (5.302) (6.805)
Aanpassing in verband met personeelsbeloningen (IAS 19) (594) (533)
–––––––––––––––– ––––––––––––––––
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
conform IFRS 751.342 778.693
Wijziging waardering op marktwaarde van financiële derivaten
(IAS 32 en IAS 39) (364)
––––––––––––––––
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
conform IFRS per 1 januari 2005 778.329

38
 Verslag van de directie

VastNed Retail
Renterisico langlopende leningen Leningenportefeuille (x € 1 miljoen)
(ultimo 2005) (ultimo 2005)
Vaste Variabele % van
100 2006 rente rente Totaal totaal
2007 – 2010
75 2011 en later Langlopend 338,4 25,0 363,4 70,9
Kortlopend 43,8 105,4 149,2 29,1
50
Totaal 382,2 130,4 512,6 100,0
25 % van totaal 68,9 31,1 100,0

0
Aflossing

Renteherziening

Aansluiting beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

conform voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen en IFRS (x F 1.000) 2004
––––––––––––––––
Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail conform Nederlandse waarderingsgrondslagen 62.032
Aanpassing in verband met straightlining huurincentives 137
Aanpassing in verband met personeelsbeloningen 61
––––––––––––––––
Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail conform IFRS 62.230

Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail conform Nederlandse waarderingsgrondslagen 9.633
Aanpassing in verband met straightlining huurincentives (137)
Aanpassing in verband met latente belastingverplichtingen (1.503)
––––––––––––––––
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail conform IFRS 7.993
––––––––––––––––
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail conform IFRS 70.223

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, wordt, ondanks
dat IFRS geen onderscheid maakt tussen direct en
indirect beleggingsresultaat, het uit de winst- en
verliesrekening af te lezen beleggingsresultaat uit-
gesplitst in direct en indirect beleggingsresultaat.
Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het belang
dat beleggers hechten aan deze uitsplitsing.Voor
nadere informatie over de van toepassing zijnde
waarderingsgrondslagen en de wijzigingen als gevolg
van de implementatie van IFRS wordt verwezen naar
de jaarrekening.
De opgenomen financiële informatie over 2004 is
voor vergelijkingsdoeleinden aangepast in overeen-
stemming met IFRS.
Beleggingsresultaat 2005 toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail
Het beleggingsresultaat steeg van F 70,2 miljoen in
2004 naar F 157,9 miljoen in 2005. Het beleggings-
resultaat over 2005 bestond uit het direct beleggings-
resultaat van F 59,6 miljoen en het indirect
beleggingsresultaat van F 98,3 miljoen.
Direct beleggingsresultaat
Het direct beleggingsresultaat kende een lichte
daling van circa 4% van F 62,2 miljoen in 2004 naar
F 59,6 miljoen in 2005. Deze daling was met name het

39
Vanaf 1 januari 2005 publiceert VastNed Retail
conform de Europese verordening voor beurs­
genoteerde ondernemingen haar cijfers op
basis van International Financial Reporting
Standards (IFRS).
Gouda, Kleiweg 77­81
Den Haag –> Winterswijk –> Malaga –> Brussel
gevolg van de in 2004 gerealiseerde verkoop van de
Duitse vastgoedportefeuille. De hieruit in november
2004 vrijgekomen middelen zijn in 2005 slechts
gedeeltelijk herbelegd. Gezien de omvang van de in
2004 gerealiseerde verkopen (F 265 miljoen) is de
daling relatief beperkt gebleven, hetgeen aangeeft
hoe matig de Duitse vastgoedportefeuille presteerde.
Daarbij dient te worden opgemerkt dat ook de in het
algemeen goede prestaties van de overige vastgoed-
portefeuilles, de verbetering van de fiscale structuur
in met name Frankrijk en de verwerving van het
minderheidsbelang in het winkelcentrum Madrid
Sur’ positief aan het directe beleggingsresultaat over
2005 hebben bijgedragen.
Indirect beleggingsresultaat
Het indirect beleggingsresultaat steeg fors van F 8,0
miljoen 2004 naar F 98,3 miljoen in 2005. Deze stijging
hing samen met de sterk toegenomen vraag naar
winkelbeleggingen, waarbij kopers bereid zijn vastgoed
te verwerven tegen duidelijk lagere aanvangsrende­
menten. De hiermee gepaard gaande stijging van de
marktwaarden van vastgoedbeleggingen wordt ener-
zijds gesteund door een verschuiving van de beleg-
gingsvoorkeur richting vastgoedbeleggingen en
anderzijds ook door aanhoudend lage rentetarieven.
De stijging van het indirect beleggingsresultaat ten
opzichte van 2004 wordt nog vergroot doordat enerzijds
in 2004 een boekverlies van ruim F 33,9 miljoen op de
verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille werd ver-
antwoord en doordat anderzijds door de optimalisering
van de fiscale structuur in Frankrijk vanaf 2005 voor
waardestijgingen van de Franse vastgoedportefeuille
geen mutaties in de voorziening belastinglatenties
meer in aanmerking hoeven te worden genomen.
42
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten
De totale brutohuuropbrengsten daalden van F 119,5
miljoen in 2004 naar F 106,8 miljoen in 2005. Deze
daling wordt vooral veroorzaakt door de verkoop van
de Duitse vastgoedportefeuille, welke economisch
plaatsvond per 1 juli 2004, als gevolg waarvan in 2005
ten opzichte van 2004 bijna F 9,3 miljoen minder aan
brutohuuropbrengsten zijn verantwoord. De overige
in 2004 en in mindere mate in 2005 gerealiseerde ver-
kopen zorgden voor een additionele daling van de
brutohuuropbrengsten in 2005 ten opzichte van 2004
van circa F 4,5 miljoen.
De brutohuuropbrengsten van de standing portfolio,
exclusief die van de factory outlet in Messancy, stegen
daarentegen ten opzichte van 2004 met name als
gevolg van indexatie en heronderhandeling van
contracten met circa F 2,1 miljoen.
De in oktober 2003 in exploitatie genomen factory outlet
in Messancy droeg, ondanks de fors toegenomen bezet-
tingsgraad, niet materieel bij aan een verhoging van de
brutohuuropbrengsten. Aangezien dit object in haar
aanloopfase te maken heeft met forse huurincentives
aan huurders, werd de stijging van de brutohuurop-
brengsten volledig tenietgedaan door deze incentives.
De gemiddelde financiële leegstand van de overige
gedurende geheel 2005 in exploitatie zijnde vastgoed-
portefeuille steeg met circa F 0,6 miljoen. Dit werd
veroorzaakt door de in de tweede helft van 2004 leegge-
komen winkel aan Boulevard Saint Germain in Parijs.
Voor dit object is in 2005 een huurder gevonden, waar-
door dit object in 2006 weer positief zal bijdragen aan de
brutohuuropbrengsten.
De financiële bezettingsgraad steeg vooral als gevolg
van de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille en
Verslag van de directie
De fors hogere waardemutaties zijn te danken aan
positieve herwaarderingen op basis van externe
taxaties van de vastgoedbeleggingen in exploitatie.
de hogere bezettingsgraad van de factory outlet te
Messancy van 95,8% over 2004 naar bijna 96,3%.
Het eind 2005 aangekochte winkelcentrum ‘Centre
Marine’ in Duinkerken met een brutojaarhuur van
circa F 2,0 miljoen droeg in 2005 door het moment
van aankoop nauwelijks meer bij aan de brutohuur-
opbrengsten 2005.
Niet doorberekende servicekosten
Het bedrag aan niet doorberekende servicekosten
steeg van F 1,6 miljoen in 2004 naar F 2,1 miljoen in
2005. Deze post heeft voornamelijk betrekking op
een aantal kosten voor algemene voorzieningen van
objecten die VastNed Retail bij leegstand voor
eigen rekening dient te nemen. Deze post is gestegen
ondanks de verkoop van de Duitse vastgoedporte-
feuille, die betrekkelijk veel leegstand en daarmee
samenhangend relatief hoge niet doorberekende
servicekosten kende van ongeveer F 0,8 miljoen in
2004. De stijging in 2005 is voornamelijk toe te
schrijven aan de factory outlet te Messancy dat voor-
al in de aanloopfase in 2005 relatief hoge promotie-,
marketing- en beheerkosten kende, die vanwege de
aanvankelijk lage bezettingsgraad voor een groot
deel niet doorberekend konden worden.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage
van de brutohuuropbrengsten daalden in 2005 van
11,7% naar 10,5% en kwamen daarmee uit op F 11,2
miljoen (2004: F 14,0 miljoen). Deze verbetering is
voor F 2,1 miljoen het gevolg van de verkoop van de
Duitse vastgoedportefeuille, die relatief hoge onder-
houdskosten en afschrijvingen op dubieuze debiteu-
ren kende. Exclusief de Duitse vastgoedportefeuille
43
daalden de exploitatiekosten als percentage van de
brutohuuropbrengsten fractioneel.
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De waardemutaties vastgoedbeleggingen zijn in 2005
gestegen naar F 113,1 miljoen (2004: F 40,3 miljoen).
Deze fors hogere waardemutaties zijn te danken aan
positieve herwaarderingen op basis van externe
taxaties van de vastgoedbeleggingen in exploitatie.
Als gevolg van de toegenomen vraag naar winkel-
vastgoedbeleggingen en de aanhoudend lage rente
gaan taxateurs op dit moment uit van lagere aan-
vangsrendementen, wat resulteert in duidelijk
hogere marktwaarden van de vastgoedbeleggingen.
Met name de waarden van de Spaanse en Franse vast-
goedportefeuilles stegen met percentages ruim
boven de 10%. De waardestijging van de Belgische
vastgoedportefeuille kende de laagste stijging van
gemiddeld genomen circa 2%, hetgeen vooral is toe te
rekenen aan de factory outlet te Messancy, waarbij in
2005 gedane investeringen nauwelijks resulteerden
in een hogere marktwaarde. Derhalve was de waarde-
mutatie op dit object effectief negatief.
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
Het gerealiseerde verkoopresultaat van F 1,4 miljoen
negatief (2004: F 24,8 miljoen negatief) bestaat uit
een nagekomen correctie op het verkoopresultaat
van de Duitse vastgoedportefeuille van F 1,8 miljoen
negatief (in 2004 werd op deze verkoop een boek-
verlies van F 33,9 miljoen verantwoord) en een
verkoopresultaat op de overige verkopen van circa
F 0,4 miljoen positief (2004: F 9,1 miljoen positief ).
De nagekomen correctie heeft betrekking op een aan-
passing van de voorziening voor de bij verkoop van
Leidschendam –> Thoiry –> Murcia
de Duitse vastgoedportefeuille afgegeven vijfjarige
garantie betreffende op 1 juli 2004 bestaande leeg-
stand en de daaraan gerelateerde leegstandskosten
van F 3,3 miljoen per jaar. Bij de berekening van het
verkoopresultaat over 2004 is ervan uitgegaan dat
over de eerste twee jaren deze huurgarantie volledig
uitbetaald diende te worden, waarna de jaarlijkse
uitbetaling elk jaar zou verminderen met 20%.
Ofschoon in de eerste anderhalf jaar een aantal ver-
huringen heeft plaatsgevonden, is de koper van deze
vastgoedportefeuille tot op heden onvoldoende in
staat gebleken om de leegstand verder te reduceren.
In plaats daarvan valt zelfs een verslechtering in de
bezettingsgraad van deze vastgoedportefeuille waar
te nemen. Op basis hiervan is de voorziening met
F 1,8 miljoen verhoogd uitgaande van een afbouw
van de te betalen jaarlijkse huurgarantie tot uitein-
delijk 65% in het 2e kwartaal van 2009.
Het lagere verkoopresultaat op overige verkopen ten
opzichte van 2004 was deels het gevolg van geringere
verkopen ten bedrage van F 28,8 miljoen in 2005 ten
opzichte van F 79,0 miljoen in 2004 en deels het gevolg
van actuelere taxaties in verband met de implemen-
tatie van IFRS.
Lasten
Nettofinancieringskosten
De nettofinanceringskosten daalden van F 25,9 mil-
joen in 2004 naar F 20,8 miljoen in 2005. Deze daling
was het gevolg van de afname van de rentedragende
schulden met name door de in 2004 en 2005 gereali-
seerde verkopen. Alleen al met de verkoop van de
Duitse vastgoedportefeuille werd voor ruim F 180
miljoen aan leningen afgelost. Bovendien werd met
44
de koper over de periode 1 juli tot en met de betaling
van de koopsom in november 2004 een rentecompen-
satie overeengekomen, hetgeen per saldo resulteerde
in een rentebate van F 1,9 miljoen.
De gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende
vreemd vermogen steeg licht naar 4,28% (2004: 4,14%)
met name doordat er gemiddeld relatief minder kort
vreemd vermogen met een variabele rente uitstond,
aangezien met de verkoopopbrengsten vooral kort­
lopende leningen werden afgelost.
Algemene kosten
De algemene kosten daalden met 5,7% tot F 6,4 mil-
joen (2004: F 6,8 miljoen). Deze daling is voorname-
lijk het gevolg van het wegvallen van de algemene
kosten die specifiek toe te rekenen waren aan de
Duitse vastgoedportefeuille. Deze algemene kosten
bestonden met name uit de vergoeding voor asset
management aan de externe beheerder.
De daling werd gecompenseerd door een stijging van
algemene kosten gemaakt in verband met onderzoek
van verschillende potentiële acquisities.
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst
De over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst namen af van F 3,8 miljoen in 2004 tot
F 1,8 miljoen in 2005. Deze forse daling is met name
te danken aan het met ingang van 1 januari 2005
onderbrengen van de Franse vastgoedportefeuille in
het zogenaamde SIIC-regime. Hierdoor is vanaf 2005
geen winstbelasting meer verschuldigd over de huur-
opbrengsten van de Franse vastgoedportefeuille.
Daarnaast wordt vanaf het boekjaar 2005 op basis van
een extern ingewonnen belastingadvies geen bron-
Antwerpen –> Madrid
belasting meer voorzien over het als dividend uit te
betalen resultaat van Intervest Retail aan VastNed
Retail (reductie van circa F 0,3 miljoen).
Mutaties latente belastingverplichtingen
De toename van de dotaties aan de latente belasting-
verplichtingen van F 7,2 miljoen in 2004 naar F 9,3
miljoen in 2005 hangt samen met de forse waarde-
stijgingen van de vastgoedportefeuilles in de belaste
entiteiten in Spanje en in beperkte mate in Portugal.
De waardemutaties in Nederland, België en vanaf
1 januari 2005 ook in Frankrijk leiden als gevolg van de
van toepassing zijnde gunstige fiscale regimes niet
tot een mutatie in de latente belastingverplichtingen.
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende
beleggingsresultaat van F 9,0 miljoen (2004: F 5,6
miljoen) bestond uit het direct en indirect beleg-
gingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
van respectievelijk F 5,0 miljoen (2004: F 5,3 miljoen)
en F 4,0 miljoen (2004: F 0,3 miljoen). De daling van
het direct beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsaandeelhouders hing met name samen
met de verwerving per 1 juli 2005 van het resterende
belang in het samen met Lar-Grosvenor gehouden
Spaanse winkelcentrum ‘Madrid Sur’. Het door
VastNed Retail gehouden belang in Intervest Retail
bleef vrijwel gelijk op 72,4% ultimo 2005 (2004: 72,5%).
De stijging van het indirect beleggingsresultaat toe-
komend aan minderheidsbelangen hing samen met
de fors positieve waardemutaties van het vastgoed
mede gehouden door deze minderheidsbelangen.
45
Financiering met eigen vermogen en
vreemd vermogen
Op de aandeelhoudersvergadering van 5 april 2005 is
het dividend over het boekjaar 2004 vastgesteld op €
F 3,74 per aandeel. Het verplichte contante dividend
bedroeg F 2,40 en het keuzedeel bedroeg F 1,34 con-
tant of per 38 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel
ten laste van de agioreserve. In dit kader is voor 35,6%
(2004: 41,6%) van het aantal uitstaande aandelen
geopteerd voor stockdividend. Het aantal uitstaande
aandelen nam daardoor toe met 156.967 stuks.
Op de genoemde aandeelhoudersvergadering is
tevens besloten om vanaf 2005 interim-dividend uit
te keren, zijnde 60% van het direct beleggingsresul-
taat over het eerste halfjaar. Op grond hiervan is in
september 2005 een interim-dividend van F 1,07 per
aandeel uitgekeerd.
Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage
van de vastgoedbeleggingen kwam ultimo 2005
uit op 62,6%, hetgeen ongeveer gelijk is aan het per-
centage ultimo 2004 van 62,3%. Op langere termijn
streeft VastNed Retail naar een solvabiliteit tussen
de 55% en 60%.
De verhouding tussen lang vreemd vermogen (langer
dan 1 jaar) en kort vreemd vermogen (korter dan
1 jaar) wijzigde van 80/20 ultimo 2004 naar 69/31
ultimo 2005, hetgeen past in de door VastNed Retail
gestelde doelstelllingen voor het financieringsbeleid.
De leningenportefeuille steeg in 2005 licht naar
F 512,6 miljoen (ultimo 2004: F 492,4 miljoen). De
leningenportefeuille bestond voor F 363,4 miljoen
uit leningen met een looptijd langer dan 1 jaar
(ultimo 2004: F 411,8 miljoen) en voor F 149,2 miljoen
uit leningen met een looptijd korter dan 1 jaar
Verslag van de directie
De Monitoring Commissie doet een aanbeveling
om onderscheid te maken tussen wat een onder-
nemingsbestuur specifiek moet kunnen verklaren
over de financiële verslaggevingsrisico’s en wat
het moet beschrijven over de systemen waarmee
de andere risico’s worden beheerst.
(ultimo 2004: F 80,6 miljoen). De gemiddelde looptijd
van de langlopende leningen (in jaren) kwam uit op
5,2 (ultimo 2004: 5,3). Teneinde het renterisico van de
leningenportefeuille te beperken, werd een aantal
renteswaps afgesloten, waarbij de rente op een aantal
Spaanse leningen van in totaal circa F 110 miljoen
over hun resterende looptijd (tot en met 2012/2013)
werd gefixeerd. De gemiddelde looptijd van lang-
lopende leningen o/g in rentevaste perioden (in
jaren) steeg daarmee van 3,4 naar 4,7, hetgeen past
binnen de doelstelling van VastNed Retail van een
looptijd in rentevaste perioden (in jaren) van haar
langlopende leningen o/g van minimaal 3,0.
De gemiddelde interestvoet van de langlopende
leningen over 2005 bedroeg 4,51% (2004: 4,47%).
De kortlopende leningen kenden een gemiddelde
interestvoet in 2005 van 2,96% (2004: 2,78%).
Resultaten en eigen vermogen per aandeel
aandeelhouders VastNed Retail
Het beleggingsresultaat per aandeel steeg fors van
F 4,23 in 2004 naar F 9,37 per aandeel in 2005. Het direct
beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op F 3,54
(2004: F 3,75). Deze lichte daling ten opzichte van 2004
komt voort uit het feit dat de met de verkoop van de
Duitse vastgoedportefeuille vrij-gekomen middelen in
2005 niet volledig werden geherinvesteerd en is in over-
eenstemming met de in het jaarverslag 2004 geuite ver-
wachting voor het direct beleggingsresultaat over 2005.
Het indirect beleggingsresultaat per aandeel steeg fors
van F 0,48 positief naar F 5,83 positief en is met name
een gevolg van forse positieve herwaarderingen van de
vastgoedportefeuille ingegeven door een toegenomen
belangstelling voor winkelvastgoedbeleggingen.
46
Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het uit
te keren slotdividend over 2005, steeg van F 46,50
tot F 51,02 per aandeel.
Dividendvoorstel
Het dividendbeleid van VastNed Retail gaat in
beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders
ter beschikking stellen van het direct beleggings-
resultaat. Daarbij wordt vanaf 2005 tevens een inte-
rim-dividend uitgekeerd op basis van 60% van het
direct beleggingsresultaat zoals blijkt uit de half-
jaarcijfers. In dit kader is in september 2005 een
interim-dividend uitgekeerd van F 1,07 per aandeel.
In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhou-
ders met betrekking tot het slotdividend een keuze-
dividend voorgesteld waarbij het slotdividend naar
keuze van de individuele aandeelhouders kan
worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan
wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de
vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve.
Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor
fiscale beleggingsinstellingen dient tenminste het
fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd.
Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal
aan de op 4 april 2006 te houden algemene vergade-
ring van aandeelhouders worden voorgesteld het
slotdividend vast te stellen op F 2,47 per gewoon aan-
deel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2005 per
aandeel van F 3,54 verminderd met het interim-divi-
dend van F 1,07 per aandeel. Rekening houdend met
de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting
en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdivi-
dend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen
worden opgenomen in F 1,47 contanten en een nader
Veenendaal –> Breda –> Cannes
te bepalen percentage in aandelen VastNed Retail
ten laste van de agioreserve. Het slotdividend zal op
2 mei 2006 betaalbaar worden gesteld. De directie
neemt inkoop van eigen aandelen in de orde van
grootte van het aantal nieuwe aandelen uit hoofde
van het stock-dividend in overweging om het verwa-
terend effect voor het direct beleggingsresultaat per
aandeel te mitigeren.
Risicomanagement
Nederlandse corporate governance code en
risicobeheersing
Met de op 9 december 2003 gepubliceerde Nederlandse
code corporate governance (de Code), waarbij het
bestuur van een onderneming gevraagd wordt te
rapporteren over de adequaatheid en effectiviteit van
de interne risicobeheersings- en controlesystemen,
is met name bij beursgenoteerde ondernemingen
extra aandacht ontstaan voor risicomanagement.
Ook bij VastNed Retail is het onderwerp risico-
management vanaf die datum hoger op de agenda
komen te staan. Op basis van een jaarlijks vast te
stellen werkplan, wordt binnen de directie als ook in
vergaderingen van de auditcommissie en de raad van
commissarissen een aantal belangrijke risico’s
behandeld, waarbij met name de opzet en werking
van de daarbij horende risicobeheersingsmaatregelen
aan de orde komen. Gedurende 2005 kwamen op
basis van dit werkplan onder meer de strategische
risico’s (in het bijzonder landenkeuze), calamiteiten-
risico’s (verzekeringen), (her)financierings- en
renterisico’s, debiteurenrisico’s, verhuurrisico’s, IT-
risico’s en fiscale en juridische risico’s uitgebreid aan
de orde. In het algemeen werden de risicobeheer-
47
singsmaatregelen adequaat geacht in relatie tot de
betreffende risico’s. Er werden derhalve geen signifi-
cante wijzigingen in de interne risicobeheersings- en
controlesystemen noodzakelijk geacht. Wel werden
op een beperkt aantal gebieden voorstellen gedaan
ter verdere verbetering van de interne risicobeheer-
sings- en controlesystemen, welke deels reeds in 2005
werden geïmplementeerd.
In het jaarverslag over 2004 is reeds aangegeven dat
de Code geen duidelijke richtlijnen of handreikingen
bevat over de wijze waarop en met welke diepgang
verantwoording moet worden afgelegd over de
interne risicobeheersings- en controlesystemen.
Onduidelijk is waaraan moet worden voldaan om
conform de Code te spreken van een ‘Comply’. Het
voornaamste discussiepunt betreft de wijze waarop
een onderneming (achteraf) kan aantonen dat haar
interne risicobeheersings- en controlesystemen
effectief werken of hebben gewerkt.
Ook de 6 december 2004 geïnstalleerde Monitoring
Commissie Corporate Governance Code (Monitoring
Commissie) onder voorzitterschap van Jean Frijns
concludeerde in haar op 20 december 2005 gepubli-
ceerde rapport over de naleving van de Code over het
boekjaar 2004 dat er behoefte is aan meer duidelijk-
heid over de bepaling die gaat over het adequaat en
effectief functioneren van de interne risicobeheer-
sings- en controlesystemen. Er is behoefte aan
‘guidance’ op deze bepaling en er ontbreekt in de
Code een duidelijk normenkader voor de toepassing
van deze best practice-bepaling. Deze conclusie sluit
daarmee geheel aan met de binnen VastNed Retail
opgedane ervaring met deze bepaling.
Eindhoven –> Alicante –> Breda –> Emmeloord –> Tienen –> Venray
Ter verduidelijking doet de Monitoring Commissie
een aanbeveling om onderscheid te maken tussen
wat een ondernemingsbestuur specifiek moet kunnen
verklaren over de financiële verslaggevingsrisico’s en
wat het moet beschrijven over de systemen waarmee
de andere risico’s worden beheerst.
Ten aanzien van de financiële verslaggevingsrisico’s
(rapportagerisico) dient met betrekking tot de hierop
gerichte risicobeheersings- en controlesystemen te
worden verklaard dat:
– deze een redelijke mate van zekerheid geven dat de
financiële verslaggeving geen onjuistheden van
materieel belang bevat;
– deze in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt;
– er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar
niet zullen werken.
In geval er materiële tekortkomingen zijn geconsta-
teerd dienen deze te worden gemeld, waarbij tevens
aangebrachte of geplande verbeteringen worden aan-
gegeven.
Ten aanzien van andere risico’s dient een beschrij-
ving te worden gegeven van de risicobeheersings- en
controlesystemen ten aanzien van de geïdentificeerde
belangrijke risico’s. Eventuele belangrijke geconsta-
teerde tekortkomingen dienen te worden gemeld,
waarbij tevens aangebrachte of geplande verbeterin-
gen worden aangegeven.
VastNed Retail denkt dat het maken van dit onder-
scheid een stap voorwaarts is, al blijft het bij het ont-
breken van een normenkader voor de verklaring ten
aanzien van het financiële verslaggevingsrisico lastig
(achteraf) concreet te maken dat sprake is van een
‘Comply’. Anderzijds moet worden voorkomen dat in
Nederland een Sarbanes-Oxley-achtige regelgeving
48
wordt geïntroduceerd waarbij via de weg van de
externe accountant bepaald lijkt te worden wanneer
een ondernemingsbestuur deze verklaring mag
afgeven. De Monitoring Commissie lijkt deze weg
gelukkig ook niet in te willen slaan.
Rekening houdend met bovenstaande ‘guidance’ van
de Monitoring Commissie en gebruik makend van het
zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring
Organizations of the Treadway Commission)-Risico-
managementraamwerk worden de risico’s onder-
verdeeld in de volgende risicocategorieën: financiële
verslaggevingsrisico’s, strategische, operationele,
financiële- en compliance-risico’s.
Hierna zal voor elke risicocategorie worden aangege-
ven welke significante risico’s hieronder vallen en
hoe VastNed Retail deze risico’s tracht te beheersen.
Financiële verslaggevingsrisico’s
Dit risico heeft betrekking op het niet-tijdig rappor-
teren of het rapporteren van onjuiste informatie,
als gevolg waarvan onjuiste beslissingen worden
genomen of externe partijen onjuist worden geïnfor-
meerd. Binnen VastNed Retail is een geheel van
interne controlemaatregelen en administratief-
organisatorische maatregelen geïmplementeerd die
dit risico zoveel mogelijk dienen te beperken. Deze
maatregelen en procedures zijn vastgelegd in het
handboek Administratieve Organisatie. De kwaliteit
van de rapportages, waarvan de meeste eenmaal per
kwartaal worden opgesteld, wordt gewaarborgd
door uitvoerige analyses van onder andere de afde-
ling Control en periodieke business report meetings
waarbij de inhoud van de rapportages in detail
wordt besproken met landenmanagers, directie,
auditcommissie en raad van commissarissen.
Verslag van de directie
Er wordt gestreefd naar een bepaalde minimale
omvang van de vastgoedportefeuille per land
waarbij een adequate lokale organisatie kan worden
opgebouwd die beschikt over voldoende lokale
kennis van het land, de ontwikkelingen in de vast­
goedsector, de wet- en regelgeving en dergelijke.
Gedurende het verslagjaar is daarbij in het bijzonder
aandacht geweest voor de door VastNed Retail
gehanteerde waarderingsgrondslagen in verband
met de implementatie van IFRS.
De directie is van mening dat de opzet van de risico-
beheersings- en controlesystemen een redelijke mate
van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving
geen onjuistheden van materieel belang bevat.
Daarnaast is zij van mening dat de werking van deze
risicobeheersings- en controlesystemen gedurende
het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt en dat
er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar
niet naar behoren zullen werken. In het verslagjaar
is een aantal administratief-organisatorische
procedures geactualiseerd. Verder is extra aandacht
besteed aan het verbeteren van de inhoud en
totstandkomingsprocedures van de interne business
reports. Er zijn echter geen materiële tekortkomingen
geconstateerd in de risicobeheersings- en controle-
systemen gericht op de beheersing van de financiële
verslaggevingsrisicio’s. In het lopende jaar zal de
implementatie van de in het verslagjaar ingezette
acties gericht op het verder verbeteren van de kwali-
teit en totstandkomingsprocedure van de interne
rapportages worden afgerond.
Strategische risico’s
Deze risico’s worden in belangrijke mate bepaald
door strategische keuzes die VastNed Retail heeft
gemaakt om de gevoeligheid van externe factoren te
beperken. Hierbij valt te denken aan risico’s die te
maken hebben met de ontwikkeling van lokale eco-
nomieën, waaronder groeiverwachtingen, inflatie,
renteontwikkeling en valutaschommelingen, het
49
politiek klimaat, mogelijke veranderingen in wet- en
regelgeving (vergunningenbeleid, milieunormen, en
huur- en fiscale wet- en regelgeving). De omvang van
deze risico’s wordt in hoge mate bepaald door de
strategische keuzes ten aanzien van het beleggings-
beleid. Het gaat hierbij om de vraag in welke landen
en/of regio’s VastNed Retail op een bepaald moment
voor welk bedrag (spreiding en leverage) in een
bepaald type vastgoed wil investeren.
In het strategieplan 2006-2008 zijn ten aanzien van
het beleggings- en financieringsbeleid criteria opge-
steld die erop gericht zijn deze risico’s zo goed moge-
lijk te beheersen:
– Landenkeuze: er is in beginsel gekozen voor beleggin-
gen in vier kernlanden te weten Nederland, Spanje,
België en Frankrijk. Deze landen maken deel uit van
de eurozone, waardoor valutarisico’s zijn uitgesloten.
Daarnaast is in deze landen sprake van een econo-
misch en politiek relatief stabiel klimaat. Met de
keuze van een beperkt aantal kernlanden achten wij
ons in staat om op basis van eigen research en met
de kennis van de lokale organisaties voldoende op de
hoogte te blijven van de lokale ontwikkelingen in
deze landen. In de strategie wordt research als een
belangrijke factor gezien om risico’s en kansen goed
te kunnen inschatten. Afhankelijk van de ontwikke-
lingen in de kernlanden en alternatieve beleggings-
mogelijkheden, worden beleggingen in nieuwe
landen, na zorgvuldige analyse van de risico’s door
onder andere de researchafdeling, in de toekomst
echter niet uitgesloten.
– Typevastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen
in de winkelsector, waarbij gestreefd wordt naar
een goede spreiding over winkelcentra, individuele
binnenstadswinkels en perifere detailhandelsvesti-
Madrid –> Den Haag
gingen, een gemaximeerde exposure van beleggingen
in een bepaalde plaats/regio en een maximering van
het risico in verhouding tot het rendement.
– Kritische omvang per land: er wordt gestreefd naar een
bepaalde minimale omvang van de vastgoedporte-
feuille per land waarbij een adequate lokale organi-
satie kan worden opgebouwd die beschikt over
voldoende lokale kennis van het land, de ontwikke-
lingen in de vastgoedsector, de wet- en regelgeving
en dergelijke. Met een dergelijke omvang wordt ook
het risico van afhankelijkheid van een aantal sleutel-
functionarissen beperkt.
– Tijdstip van beleggen: op basis van de (lokale) kennis
van de economische en vastgoedcycli wordt getracht
zo goed mogelijk hierop in te spelen. Het gaat hierbij
zowel om een gezonde doorstroming van de bestaande
vastgoedportefeuille alsook om groei van de vast-
goedportefeuille. Uitgangspunt blijft echter dat pas
op het moment dat investeringsmogelijkheden zich
voordoen of binnen afzienbare termijn zich zullen
voordoen, nieuw eigen vermogen zal worden aange-
trokken.
Op de strategische risico’s die samenhangen met
renteschommelingen wordt nader ingegaan onder
‘Financiële risico’s’.
Operationele risico’s
Deze risico’s komen voort uit dagelijkse transacties
en (externe) gebeurtenissen die binnen het strate-
gisch kader worden uitgevoerd. Hierbij valt te
denken aan investeringsrisico’s, verhuurrisico’s, kos-
tenbeheersingsrisico’s, debiteurenrisico’s, juridische
en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s en IT-risico’s.
50
Investeringsrisico’s
Binnen VastNed Retail zijn ten aanzien van investe-
ringen interne administratief-organisatorische
maatregelen getroffen om het risico van verkeerde
investeringsbeslissingen te beperken. Deze maat-
regelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse
te waarborgen: zorgvuldige inschatting van het
risicoprofiel op basis van gedegen marktonderzoek,
nauwkeurige inschatting van de toekomstige rende-
menten onder andere door het beoordelen van
investeringen door middel van een intern rende-
mentsmodel, het screenen van huurders, studie naar
lokale regelgeving, onderhoudsnormen, milieu- en
veiligheidsnormen, vergunningseisen en dergelijke,
het beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, het vol-
gen van vastgestelde goedkeuringsprocedures voor
het doen van investeringen, waarbij getoetst wordt
of de investering past in het strategisch kader en of
alle vereiste procedures zijn uitgevoerd. Voor het
doen van investeringen is een interne checklist ont-
wikkeld om te waarborgen dat alle aandachtspunten
voldoende aan de orde komen.
Verhuurrisico’s
Een belangrijke factor bij dit risico is de aard en
ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet
concurreren met nabijgelegen vastgoedobjecten, de
kwaliteit van het vastgoed (onderhoudstatus, econo-
mische veroudering), de kwaliteit van de huurder en
het huurcontract. Een financieel zwakke huurder
kan immers resulteren in het wegvallen van kasstro-
men en uiteindelijk in leegstand omdat het vastgoed-
object niet wederverhuurd kan worden, hetgeen ook
een negatief effect op de waarde van het vastgoed kan
hebben. VastNed Retail inventariseert continu de
ontwikkeling van bovengenoemde factoren gedurende
Murcia –> Winterswijk
de beleggingsperiode van het vastgoed. Op basis van
een zo goed mogelijke inschatting van deze risico-
factoren (op basis van lokale eigen kennis, gegevens
van de researchafdeling en gegevens via externe taxa-
teurs en dergelijke) wordt minstens éénmaal per jaar
een risicoprofiel aan ieder vastgoedobject toegekend.
Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een
bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd
te worden. Dit wordt afgezet tegen het verwachte
rendement op basis van het interne rendements-
model. Op basis hiervan wordt een tijdige analyse
gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd
dient te worden, waar de huurdersmix aangepast
dient te worden en welke objecten in aanmerking
komen voor verkoop. Daarnaast wordt tenminste
eenmaal per kwartaal gerapporteerd over de leeg-
stand en het leegstandsrisico, waarbij de expiratie-
kalender van de huurcontracten in aanmerking
wordt genomen. Binnen de randvoorwaarden van de
geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een
evenwichtige spreiding van de looptijd van de huur-
contracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanti-
cipeerd op toekomstige huuropzeggingen en
contractherzieningen.
Kostenbeheersingsrisico
Het risico bestaat dat het nettorendement op vast-
goed nadelig wordt beïnvloed door hoge exploitatie-
kosten of investeringen. Binnen VastNed Retail
zijn verschillende administratief-organisatorische
maatregelen van toepassing die dit risico moeten
beperken waaronder periodieke confrontatie van
onderhoudsbegrotingen met de realisatie en goed-
keuringsprocedures met betrekking tot het aangaan
van onderhouds- en investeringsverplichtingen.
51
Debiteurenrisico
Binnen VastNed Retail gelden duidelijke procedures
ten aanzien van het screenen van huurders bij het
aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder worden
in het algemeen bij het afsluiten van huurcontracten
waarborgsommen gestort of bankgaranties gesteld.
Daarnaast zijn er administratief-organisatorische
procedures opgesteld die een tijdige inning van
huurvorderingen moet waarborgen en erop toezien
dat tijdig over huurachterstanden wordt gerappor-
teerd. De financiële administratie houdt nauwlettend
toezicht op het beperken van huurachterstanden.
Juridische en fiscale risico’s
Met derden af te sluiten contracten worden, indien
de complexiteit daartoe aanleiding geeft, getoetst
door de interne bedrijfsjurist, waar nodig ondersteund
door externe adviseurs, om het risico van financiële
en reputatieschade als gevolg van kwalitatief inade-
quate contracten te beperken. VastNed Retail is
verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voort-
komende uit haar activiteiten of haar beleggingen.
Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een
belangrijke rol. Hierbij valt te denken aan onder
andere belastingen naar de winst, overdrachtsbelas-
ting, omzetbelasting en lokale heffingen. Deze fiscale
risico’s worden continu beoordeeld door de interne
fiscalist, waarnodig ondersteund door externe
adviseurs.
Belastingen naar de winst: VastNed Retail is een
fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij,
onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschaps-
belasting verschuldigd is over het door haar behaalde
Nederlandse resultaat. Een vergelijkbare structuur is
Binnen VastNed Retail gelden duidelijke procedures
ten aanzien van het screenen van huurders bij
het aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder
worden in het algemeen bij het afsluiten van
huurcontracten waarborgsommen gestort of bank­
garanties gesteld.
Murcia, winkelcentrum Las Atalayas
Verslag van de directie
De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met
deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen.
Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten
opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in
een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar
daarmee ook in een verhoogd risico.
van toepassing voor de Belgische vastgoedportefeuille
(Bevak) en vanaf 2005 voor de Franse vastgoedporte-
feuille (SIIC). Er bestaat een risico dat VastNed Retail
of haar dochtermaatschappijen niet meer aan de
voorwaarden van de fiscale beleggingsinstelling
kunnen voldoen, waardoor zij alsnog winstbelasting-
plichtig worden over zowel hun directe als indirecte
resultaat. De voorwaarden hebben met name betrek-
king op de samenstelling van het aandeelhouders-
bestand, de fiscale financieringsverhoudingen en de
fiscale uitdelingsverplichting.
VastNed Retail beperkt dit risico door regelmatige en
zorgvuldige bewaking van het voldoen aan bovenge-
noemde voorwaarden door directie en raad van com-
missarissen, daarbij bijgestaan door deskundige
interne en externe fiscalisten.
Overdrachtsbelasting: met name bij de aankoop van
vastgoed is het mogelijk dat de overdracht zodanig
gestructureerd wordt dat de verschuldigde over-
drachtsbelasting, of daarmee vergelijkbare
heffingen, beperkt zal zijn. Het is mogelijk dat de
belastingautoriteiten het standpunt innemen dat
overdrachtsbelasting of een daarmee vergelijkbare
heffing verschuldigd is. VastNed Retail streeft ernaar
bovengenoemde risico’s te beperken door zorgvuldige
analyse van de fiscale risico’s vooraf door de directie,
daarbij ondersteund door deskundige interne en
externe fiscalisten. In bepaalde gevallen kunnen
tevens garanties worden gevraagd van de (krediet-
waardige) verkoper van het vastgoed.
Calamiteitenrisico’s
De vastgoedportefeuilles zijn lokaal verzekerd tegen
schade en tenietgaan van het vastgoed en huur-
54
derving. Ten aanzien van onder andere over-
stromingen, storm en aardbevingen is de dekking
gelimiteerd. Sinds de gebeurtenissen van 11 septem-
ber 2001 hebben verzekeraars de dekking voor de
schade als gevolg van terrorisme aangepast.
Gedurende 2005 is extra aandacht besteed aan de
juistheid van de verzekerde herbouwwaarden alsmede
aan het stroomlijnen van verschillen in verzekerings-
voorwaarden tussen de verschillende landen.
IT-risico’s
De IT-infrastructuur van VastNed Retail is gecentra-
liseerd op het hoofdkantoor in Rotterdam. Het
systeem in Antwerpen functioneert geheel onafhan-
kelijk en is in 2005 aanzienlijk gemoderniseerd. De
vestigingen in Parijs en Madrid zijn via vaste lijnen
gekoppeld aan het netwerk in Rotterdam. In de afge-
lopen jaren is aanzienlijk geïnvesteerd in de IT-
infrastructuur, waarbij met name extra aandacht is
besteed aan het waarborgen van de continuïteit en
beveiliging van de informatiesystemen. In 2005 is
tevens een aanvang gemaakt met het digitaliseren
van belangrijke sleuteldocumenten. Dit project zal
in 2006 grotendeels worden afgerond. In 2006 zal
bovendien de IT-infrastructuur verder worden ver-
beterd door het installeren van een eigen Wide Area
Network.
Financiële risico’s
De voornaamste financiële risico’s zijn (her)finan-
cieringsrisico zowel met betrekking tot eigen als
vreemd vermogen, renterisico, liquiditeitsrisico en
valutarisico.
Parijs –> Madrid
(Her)financieringsrisico
De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden
met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen.
Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten
opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in
een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar
daarmee ook in een verhoogd risico.
Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij
waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage
het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en
aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en
overige betalingsverplichtingen kan worden vol-
daan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan
in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen
zeer ongunstige condities. Om aan de betalings-
verplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan
vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico
gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige
voorwaarden kan worden gerealiseerd.
Om dit risico te beperken is het uitgangspunt van
VastNed Retail dat financiering met vreemd vermo-
gen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot
circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed.
Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interes-
sante aankoopmogelijkheden en een in verhouding
tot het rendement op vastgoed acceptabele rente-
stand. Daarnaast streeft VastNed Retail ernaar door
transparante informatieverschaffing, regelmatige
contacten met financiers en (potentiële) aandeelhou-
ders en het verhogen van de liquiditeit van het aan-
deel VastNed Retail de toegang tot de kapitaalmarkt
veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de
lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige
spreiding van herfinancieringsdata.
55
Liquiditeitsrisico
VastNed Retail dient voldoende kasstromen te gene-
reren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtin-
gen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico
beperkt door de maatregelen genoemd onder opera-
tionele risico’s, waardoor het risico van het weg-
vallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of
faillissementen van huurders wordt beperkt.
Anderzijds dient VastNed Retail te beschikken over
voldoende kredietruimte om schommelingen in
liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden
dagelijks kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast
heeft VastNed Retail voorzien in voldoende krediet-
ruimte bij haar financiers om schommelingen op
te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze
kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van
de kredietfaciliteiten te worden voldaan. De naleving
van deze voorwaarden wordt zorgvuldig bewaakt en
hierover wordt éénmaal per kwartaal gerapporteerd.
Renterisico
Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen
wordt het rendement tevens afhankelijk van de ont-
wikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken
wordt bij de samenstelling van de leningenporte-
feuille gestreefd naar een verhouding eenderde kort
vreemd vermogen (met variabele rente) en tweederde
lang vreemd vermogen (met vaste rente). Afhankelijk
van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijde-
lijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het
lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwich-
tige spreiding van renteherzieningsdata en een
rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de
rente- en herfinancieringsrisico’s wordt tenminste
éénmaal per kwartaal gerapporteerd. Gedurende 2005
Houten –> Hilversum
zijn een aantal renteswaps afgesloten teneinde het
renterisico in de toekomst te beperken.
Ter indicatie van de rentegevoeligheid; bij een stij-
ging van de rente per 1 januari 2006 met 1%, zullen de
rentelasten van VastNed Retail over 2006 met F 1,5
miljoen toenemen.
Valutarisico
Valutarisico’s zijn in principe (vrijwel) uitgesloten
door de strategische keuze om primair te beleggen in
de eurozone.
Compliance risico’s
Hieronder valt het risico dat wet- en regelgeving niet
of onvoldoende wordt nageleefd en dat medewerkers
niet integer handelen. VastNed Retail tracht dit risico
te beperken door binnen de organisatie bij medewer-
kers voldoende bewustzijn te creëren van dit risico
en voldoende kennis te hebben ten aanzien van ver-
anderingen in van toepassing zijnde wet- en regel-
geving, daarbij ondersteund door de interne
bedrijfsjurist en externe juridische adviseurs.
Daarnaast toetst VastNed Retail jaarlijks onder meer
door gebruik te maken van een self assessment, zoals
opgenomen in het bijdragemodel van de Autoriteit
Financiële Markten (AFM), de naleving van relevante
wet- en regelgeving. Om een integere bedrijfscul-
tuur te waarborgen heeft VastNed Retail een interne
gedragscode en klokkenluidersregeling opgesteld.
Werknemers dienen jaarlijks aan te geven of zij zich
aan de gedragscode hebben gehouden. Ook bij aan-
name van personeel wordt aandacht besteed aan het
integriteitsaspect.
56
Zoals hierboven is aangegeven, wordt binnen
VastNed Retail veel aandacht besteed aan de beheer-
sing van risico’s. VastNed Retail blijft echter qua
omvang een beperkte organisatie die bovendien
verspreid is over verschillende landenorganisaties.
Activiteiten op het gebied van financiering, cash
management, belastingen, juridische zaken, IT,
research, budgettering en budgetbewaking worden
op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee
ook de lokale landenorganisaties hun voordeel
kunnen doen. Binnen VastNed Retail is geen aparte
interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk
wordt gesteund op het informele karakter van de
organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van
de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen
achten wij dit vanuit risicomanagement acceptabel.
Vooruitzichten voor 2006
Doordat de economie in de eurozone op dit moment
een bescheiden herstel te zien geeft, heeft het produ-
centen- en consumentenvertrouwen een opgaande
lijn te pakken. Daarmee is de verwachting dat de
voorzichtig ingezette economische groei in 2005, zich
in 2006 zal bestendigen, waarbij naast de groei van de
export tevens sprake zal zijn van een herstel van de
binnenlandse bestedingen. Dit zal ook een positief
effect hebben op de consumentenbestedingen.
Overigens varieert het economische klimaat in de
verschillende landen waarin VastNed Retail actief is.
In Spanje lijkt de sterke economische groei van de
afgelopen jaren af te vlakken en kan de relatief hoge
inflatie van de afgelopen jaren zich meer in de rich-
ting van de inflatie in de landen van Noordwest-
Europa ontwikkelen. Waar de economische groei in
Verslag van de directie

In 2006 zullen de in 2004 en 2005 ingezette verhuur-

inspanningen van de factory outlet in Messancy
hun vruchten moeten gaan afwerpen. Echter, gezien
de forse huurvrije perioden, huurkortingen en
huurincentives ten behoeve van huurders in het
centrum is het positief effect op het direct beleggings­
resultaat in 2006 naar verwachting beperkt.

Nederland tot die van de laagste van de eurozone
behoorde, lijkt zich nu een voorzichtig herstel af te
tekenen, waarbij de achterstand die Nederland ten
opzichte van andere landen in de eurozone heeft
opgelopen in de komende jaren lijkt te worden weg-
gewerkt. De economische verwachtingen in België en
Frankrijk liggen ongeveer tussen die van Spanje en
Nederland in.
De verwachting is dat de rente in 2006 licht zal stij-
gen, maar zich zal blijven bevinden op een historisch
relatief laag niveau. Het relatief lage renteniveau en
de mede daardoor grote hoeveelheid aan (vooral ook
internationale) liquiditeiten die een beleggings-
bestemming zoeken, heeft de belangstelling van
beleggers voor vastgoed, met name in het retailseg-
ment, doen toenemen. Dit heeft vanaf 2004 geleid tot
een krappe investeringsmarkt met dalende aan-
vangsrendementen en daarmee stijgende vastgoed-
prijzen. De verwachting bestaat dat deze trend zich
ook in 2006 nog zal voortzetten.
Ondanks het feit dat in 2004 en 2005 binnen de orga-
nisatie medewerkers zijn aangenomen of vrijge-
maakt voor acquisities, is het vanwege deze krappe
investeringsmarkt slechts gedeeltelijk mogelijk
gebleken de in 2004 beschikbaar gekomen middelen
in 2005 te herinvesteren. Een deel van deze investe-
ringen zal in 2006 een vol jaar bijdragen aan het
direct beleggingsresultaat. De in januari 2006 aange-
gane verplichtingen voor de vastgoedbeleggingen in
pijplijn in Tongeren en Houten zullen pas eind 2007
respectievelijk na het eerste kwartaal 2008 aan het
direct beleggingsresultaat gaan bijdragen. Voor 2006
is de verwachting dat per saldo voor circa F 75 tot
F 135 miljoen additioneel in vastgoed zal kunnen
worden belegd.
Verder zullen in 2006 de in 2004 en 2005 ingezette
verhuurinspanningen van de factory outlet in
Messancy hun vruchten moeten gaan afwerpen.
Echter, gezien de forse huurvrije perioden, huurkor-
tingen en huurincentives ten behoeve van huurders
in het centrum is het positief effect op het direct
beleggingsresultaat in 2006 naar verwachting
beperkt.
Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en
onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden,
waaronder begrepen mondiale spanningen en de
daarmee samenhangende onvoorspelbare economi-
sche gevolgen, wordt voor 2006, mede afhankelijk
van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend
zal kiezen, een ten opzichte van 2005 lichte stijging
van het direct beleggingsresultaat per aandeel
verwacht.
Rotterdam, 21 februari 2006
De directie

57
VastNed Retail onderschrijft de Code en haar
principes en voldoet op dit moment aan 111 van
de 113 best practice-bepalingen van de Code.
Corporate governance
Inleiding
Gedurende 2005 is het onderwerp corporate governance
veelvuldig in de financiële pers aan de orde gekomen.
Met name onderwerpen als remuneratie voor de
directie en het zogenaamde control statement doken
telkens weer op in artikelen. Ook is er een eerste
ogenblik van reflectie geweest door de Monitoring
Commissie. Deze commissie heeft de naleving van de
Code onderzocht en kwam daarbij op bemoedigende
resultaten met een nalevingspercentage van 88%.
VastNed Retail bevestigt het belang van een goede
corporate governance als basis van vertrouwen
tussen de vennootschap en haar aandeelhouders.
In dat kader continueert VastNed Retail de uitgebreide
weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar
corporate governance funtioneert en in welke mate
gevolg wordt gegeven aan de Code.
Statement of compliance
VastNed Retail onderschrijft de Code en haar principes
en voldoet op dit moment aan 111 van de 113 best
practice-bepalingen van de Code. Zie hiervoor de
op de website opgenomen corporate governance
checklist.
58
Afwijkingen ten opzichte van de Code
Momenteel wijkt VastNed Retail op twee punten af
van de in de Code geformuleerde principes en best
practice-bepalingen. Dit zijn:
– Benoeming directieleden voor een periode van
vier jaar:
– Explain: alle huidige leden van de directie zijn in
dienst getreden vóór publicatie van de
(concept)Code. In de bestaande arbeidsovereen-
komsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor
onbepaalde tijd opgenomen.
– Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één
jaarsalaris:
– Explain: alle huidige leden van de directie zijn in
dienst getreden vóór publicatie van de
(concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeen-
komsten zijn ontslagregelingen overeengekomen
waarbij ook de duur van het dienstverband bij
vorige werkgevers in aanmerking is genomen.
Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen
hoger dan één jaarsalaris.
Met betrekking tot best practice-bepaling III.3.5 van
de Code is de termijn van (her)benoeming van een
commissaris beperkt tot drie termijnen van vier jaar.
In dit kader is besloten de heer W. Nijman bij de
algemene vergadering van aandeelhouders op 4 april
2006, dit is na ommekomst van zijn overeengekomen
Malaga –> Den Haag
zittingsduur, niet voor herbenoeming voor te
dragen. VastNed Retail voldoet hiermee aan boven-
genoemde best practice-bepaling.
Beschikbaarheid corporate governance-
documenten
De vennootschap heeft de documenten die bepalend
zijn voor de corporate governance-structuur,
zoals statuten en reglementen van de raad van
commissarissen beschikbaar gesteld op haar website
www.vastned.nl.
Organisatiestructuur VastNed Groep
VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep.
De VastNed Groep bestaat uit VastNed Retail,
VastNed Offices/Industrial en hun respectievelijke
dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd
door VastNed Management, evenals het asset- en
property management. De aandelen van deze
vennootschap worden door VastNed Retail en VastNed
Offices/Industrial gehouden. Door dit gemeen-
schappelijke management kunnen kostenvoordelen
worden gerealiseerd en vindt er synergetische
kennisoverdracht plaats.
Juridische vorm
VastNed Retail is als beursgenoteerde beleggings‑
instelling een naar Nederlands recht opgerichte
naamloze vennootschap die de status van beleggings‑
maatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel
2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met
veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap:
59
– die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig
te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid,
teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te
doen delen;
– waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd
is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven
en te vervreemden;
– waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen
waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende
de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden
opgenomen in de prijscourant van een beurs en;
– waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap
een beleggingsmaatschappij met veranderlijk
kapitaal is.
VastNed Management
VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en
heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling
van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten
met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial.
Kosten die direct betrekking hebben op de vennoot-
schap en op het vastgoed van de vennootschap of
haar dochtermaatschappijen worden daar direct in
aanmerking genomen. Overige niet direct toe te
rekenen kosten komen voor rekening van VastNed
Management en worden op basis van de feitelijke
werkzaamheden doorberekend aan VastNed Retail
en VastNed Offices/Industrial.
De aandelen van VastNed Management worden voor
tweederde deel gehouden door VastNed Retail en
voor eenderde door VastNed Offices/Industrial.
Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang
van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan
Gent –> Sneek –> Lissabon –> Roanne
van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996.
De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is
verlengd voor een periode van vijf jaar. De kosten‑
verdelingsovereenkomst voorziet in specifieke
change of control-clausules, inhoudende dat bij een
openbaar bod op VastNed Offices/Industrial het
functioneren van VastNed Retail niet wordt beïnvloed
en vice versa.
VastNed Retail en dochtermaatschappijen
De juridische structuur van VastNed Retail, haar
belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen
is als volgt:
VastNed Retail
VastNed Retail is de beursgenoteerde vennootschap
(Euronext Amsterdam en Euronext Parijs) en houdt
het Nederlandse vastgoed, met uitzondering van
Winkelcentrum Het Rond, direct en fungeert voorts
als houdstermaatschappij. VastNed Retail heeft de
status van fiscale beleggingsinstelling en in
Frankrijk valt zij met ingang van 1 januari 2005 onder
het SIIC-regime.
Het Rond Houten
De commanditaire vennootschap Winkelcentrum
Het Rond houdt VastNed Retail’s belegging in
Winkelcentrum Het Rond te Houten. VastNed Retail
heeft als commanditaire vennoot een belang van 49,5 %
in deze commanditaire vennootschap. Als gevolg van
de fiscaal transparante structuur van deze comman-
ditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang
onder het regime van de fiscale beleggingstelling.
Als beherend vennoot treedt Het Rond Houten, een
50% dochtermaatschappij van VastNed Retail, op.
60
Deze vennootschap heeft een belang van 1 % de
commanditaire vennootschap. VastNed Management
is een van de twee bestuurders van Het Rond Houten
en voert het dagelijkse property management.
VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij
en de commanditaire vennootschap integraal.
Foram International Holdings
Foram International Holdings is de houdstermaat-
schappij voor de Spaanse en Portugese beleggingen
van VastNed Retail. Deze beleggingen worden
gehouden door lokale vennootschappen.
Franse vaste inrichting
De Franse vastgoedbeleggingen worden indirect
gehouden door de Franse vaste inrichting van
VastNed Retail. Het vastgoed zelf wordt door een
aantal lokale dochtermaatschappijen gehouden.
VastNed Retail is met ingang van 1 januari 2005
onderworpen aan het zogenaamde SIIC-regime.
Onder dit Franse fiscale regime is VastNed Retail
geen belasting verschuldigd over haar Franse inkom-
sten uit de exploitatie van vastgoed alsmede de aldaar
gerealiseerde vermogenswinsten. Ook alle Franse
vastgoedvennootschappen zijn onderworpen aan het
SIIC-regime.
Intervest Retail
VastNed Retail heeft per 31 december 2005 een 72,4 %
belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak
Intervest Retail. Dit belang bedroeg een jaar eerder
72,5%. VastNed Retail heeft in 2005 6.800 aandelen
Intervest Retail via Euronext Brussel verkocht ten-
einde de free float van de aandelen Intervest Retail te
bevorderen. Streven is om op termijn de free float
naar 30% te brengen. Een Bevak heeft materieel een
Porto –> Leek –> Houten –> Zaandam
belastingvrije status en is daarmee te vergelijken
met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling.
Namens VastNed Retail hebben de heren R.A. van
Gerrevink en H.K.M. Roovers, naast drie onafhanke-
lijke leden, zitting in de Raad van Bestuur van
Intervest Retail. VastNed Retail consolideert deze
dochtermaatschappij integraal en neemt het minder‑
heidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking.
Intervest Retail voert haar eigen asset- en property
management. Dit houdt in dat alle personeelsleden
zonder tussenkomst van een gezamenlijke manage-
mentvennootschap een overeenkomst met Intervest
Retail hebben. De directieleden verrichten hun
werkzaamheden door tussenkomst van een eigen
vennootschap.
Directie
Inleiding
Statutair en enig directeur van VastNed Retail is
VastNed Management. Deze vennootschap wordt
vertegenwoordigd door haar statutaire directie.
De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding
binnen een met de raad van commissarissen afge-
stemd kader. De directie legt dan ook de operationele
en financiële doelstellingen, de strategie en de daar-
bij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring
voor aan de raad van commissarissen.
De statutaire directie, haar adviseur speciale projecten
en de vennootschapssecretaris vormen samen het
managementteam. Dit managementteam vergadert
in de regel iedere twee weken. De directie is verant-
woordelijk voor het beschikken over volledige en
juiste informatie.
61
Curricula vitae leden management team
Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: Statutair directeur, CEO
In dienst: 1 juli 2002
Benoeming: 1 september 2002
Vorige functies: diverse managementfuncties bij
– ABN AMRO;
– Rodamco en;
– Robeco (Weiss Peck & Greer).
Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van
de stichting Stadsherstel Rotterdam
Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht
Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: Statutair directeur, CFO
In dienst: 16 juni 2003
Benoeming: 16 juni 2003
Vorige functies: accountant bij Deloitte
Opleiding: Bedrijfseconomie, Nederlands recht en
accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam
Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: Statutair directeur, CIO
In dienst: 1 juni 2003
Benoeming: 1 juli 2004
Vorige functies: diverse managementfuncties bij
– Zadelvast Beheer;
– Stichting Pensioenfonds Hoogovens;
– Rodamco Europe en;
– directeur Zuid-Europa VastNed Retail.
Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit
Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit
van Amsterdam.
De statutaire directie, haar adviseur speciale
projecten en de vennootschapssecretaris vormen
samen het managementteam. Dit managementteam
vergadert in de regel iedere twee weken. De directie
is verantwoordelijk voor het beschikken over
volledige en juiste informatie.
Duinkerken, winkelcentrum Centre Marine, Place Emile Bollaert
Malaga –> Zundert –> Alençon –> Sneek –> Burgos
Huub K.M. Roovers (20 november 1943)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: Adviseur bijzondere projecten
In dienst: 1 juni 1989
Vorige functies:
– diverse managementfuncties bij Blauwhoed;
– diverse managementfuncties bij Rodamco en;
– CIO van VastNed Retail en VastNed Offices/
Industrial.
Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966)
Nationaliteit: Nederlandse
Functie: Vennootschapssecretaris
In dienst: 1 januari 2000
Vorige functies:
– belastingadviseur BDO en;
– belastingadviseur PricewaterhouseCoopers.
Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit
Rotterdam.
De directieleden hebben al hun belangrijke
nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een
commissariaat bij een andere beursgenoteerde
vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk
commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad
van commissarissen.
Remuneratie directie
De bestuurders van VastNed Management ontvangen
voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat
betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwa-
lificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden
aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris
is voor een deel pensioengevend. Over het restant
64
van het vaste salaris worden geen pensioenrechten
opgebouwd. De algemene vergadering van aandeel-
houders van 6 april 2004 heeft het door de raad van
commissarissen voorgestelde en door de remunera-
tiecommissie opgestelde bezoldigingsbeleid goed‑
gekeurd. Jaarlijks wordt verslag gedaan over de
uitvoering van het remuneratiebeleid in het remu-
neratierapport. Dit rapport wordt in de algemene
vergadering van aandeelhouders besproken.
Het remuneratiebeleid bevat ook regels voor de
opbouw van het variabele deel van de bezoldiging.
Met de opbouw van het variabele deel van de
bezoldiging wordt een koppeling nagestreefd tussen
de prestaties en de doelen op korte en lange termijn.
Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar
en beïnvloedbaar.
Bonusstructuur statutaire directie
Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden
toegekend van maximaal F 100.000 voor elk lid van de
statutaire directie en F 200.000 voor de voorzitter van
de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de
werkzaamheden ten behoeve van VastNed Retail en
VastNed Offices/Industrial tezamen, waarbij per fonds
niet meer dan 50% van bovengenoemde bedragen kan
worden toegekend. De bonus bestaat uit een beleg-
gingsresultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke
bonus.
Beleggingsresultaatgebaseerde bonus
De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in
een bonus van F 2.500 (F 5.000 voor de CEO) voor
iedere 10 basispunten dat de stijging van het direct
beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddelde
gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Retail
Managementteam: R.A. van Gerrevink, T.M. de Witte, H.K.M. Roovers, J. Pars, A.G.H. du Pont

belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op
F 37.500 (F 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt
voorwaardelijk (opschortende voorwaarde) toege-
kend in de vorm van aandelen VastNed Retail. De
toekenning is definitief indien twee jaar na toeken-
ning het direct beleggingsresultaat per aandeel ten-
minste gelijk is aan het direct beleggingsresultaat op
het moment van toekenning van de aandelen.
Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de
aan hem toegekende aandelen te vervreemden.
De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve
van de voldoening van de alsdan verschuldigde loon-
belasting over het onvoorwaardelijk worden van de
toekenning van de aandelen. De overige aandelen
dienen te worden aangehouden voor een additionele
periode van minstens drie jaar. VastNed Retail
handelt hiermee in lijn met de Code. Voor verdere
details wordt verwezen naar het remuneratierapport
op www.vastned.nl.
Persoonlijke bonus
De persoonlijke bonus voorziet in maximale vergoe-
ding van F 25.000 (F 50.000 voor de CEO).
Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoor-
deling door de raad van commissarissen van VastNed
Retail van het persoonlijk functioneren van de
betreffende bestuurder. Deze beoordeling zal zijn
gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder
in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde
kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft
gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald.
Over het jaar 2005 worden de onderstaande bedragen
aan persoonlijke bonus voorgesteld.
Overzicht remuneratie
Onderstaand volgt een overzicht van de remuneratie
van de directie van VastNed Management op jaarba-
sis weergegeven. In de jaarrekening is een overzicht
opgenomen van de ten laste van het beleggingsresul-
taat verantwoorde remuneratie.
Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie
Reinier A. van Gerrevink
De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste
jaarlijkse bezoldiging van F 425.000 (niveau 2005),
waarvan F 325.000 pensioengevend is. De heer
Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed
Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag

Remuneratie 2005 geannualiseerd Dienstjaren Pensioen- Niet pensioen- Persoonlijke

(in F ) gevend salaris gevend salaris bonus over 2005
–––––––––––––––– –––––––––––––––– –––––––––––––––– ––––––––––––––––
R.A. van Gerrevink 4 325.000 100.000 31.250
T.M. de Witte 3 152.000 28.000 21.250
J. Pars 3 192.500 27.500 25.000
–––––––––––––––– –––––––––––––––– ––––––––––––––––
Totaal 669.500 155.500 77.500

65
Corporate governance
De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien
het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal
het jaarsalaris. VastNed Management houdt
vast aan de met de directieleden afgesloten
arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen
ontslagregelingen.
door de algemene vergadering van aandeelhouders
van VastNed Management is de heer Van Gerrevink
gerechtigd tot een vergoeding van tenminste
F 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een
fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoe-
ding van tenminste F 400.000 (per fonds) worden
voldaan. Deze regelingen zijn bedongen bij het
afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van
Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensi-
oengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is
63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van
het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangs-
punt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ingaat en
op basis van pensioengevend salaris 2005 F 173.333
zal bedragen. Dit is gerelateerd aan het pensioengevend
salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsover-
eenkomst ad F 300.000 en het als waardevast overeen-
gekomen pensioen van F 160.000 (=53 1/3%).
Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen
dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling
geldt geen eigen bijdrage.
Tom M. de Witte
De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse
bezoldiging van F 180.000 (niveau 2005), waarvan
F 152.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in
dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed
Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtig-
de leeftijd is 65 jaar. Het pensioen is premievrij. Het
pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de
hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij
onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot
een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn
met de systematiek van de kantonrechterformule met
inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van
66
indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het
afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door
een fusie of overname van één van de VastNed-fond-
sen op initiatief van VastNed Management een einde
komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schade-
loosstelling van 15 maanden worden betaald.
De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd.
Hans Pars
De heer Pars is in dienst sinds 1 juni 2003 en per 1 juli
2004 actief als statutair directeur, CIO. Het basissalaris
bedraagt F 220.000 (niveau 2005), waarvan F 192.500
pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is
65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal
VastNed Management gedurende een periode van 10
jaar na indiensttreding een additionele premie van
F 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij.
Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de
hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij
onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot
een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn
met de systematiek van de kantonrechterformule
met inachtneming van 10 dienstjaren op het
moment van indiensttreding. Deze regeling is
bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereen-
komst. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd.
De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien
het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het
jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de
met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkom-
sten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.
Goor –> Alicante –> Amsterdam
Aandelenbezit
Overzicht aandelenbezit directie
R.A. van Gerrevink
Aantal aandelen per 1 januari 2005 271
Mutaties –
––––––––––––––––
Aantal aandelen per 31 december 2005 271
De heer Van Gerrevink heeft alle aandelen voor eigen
rekening verworven. VastNed Retail heeft op generlei
wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgege-
ven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming
aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te
raadplegen onder www.afm.nl. De overige bestuurders
bezaten gedurende 2005 geen aandelen VastNed Retail.
VastNed Retail heeft een reglement opgesteld als
bedoeld in artikel 46d van de Wet toezicht effecten-
verkeer 1995. Dit reglement bepaalt gedurende welke
perioden er door commissarissen, bestuurders en
werknemers van VastNed Management gehandeld
mag worden in de aandelen van VastNed Retail (open
perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag
worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand
aan de publicaties van financiële berichten. De inte-
grale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl.
Diversen
Transacties directieleden
Er is door VastNed Retail met geen van de directie‑
leden enige transactie aangegaan anders dan uit de
arbeidsovereenkomsten voortvloeit.
67
Tegenstrijdige belangen directieleden
Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in
concurrentie met VastNed Retail getreden. Er hebben
geen schenkingen door VastNed Retail aan directie-
leden of aan familieleden van hen plaatsgevonden,
geen van de directieleden heeft ongerechtvaardigde
voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke
kansen van VastNed Retail aan zichzelf of zijn familie
laten toekomen. In het kader van de door VastNed
Retail nagestreefde corporate governance verklaren
bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de
Code te handelen.
Er hebben zich geen (potentieel) tegenstrijdige
belangen voorgedaan. In voorkomende gevallen
maakt het desbetreffende directielid melding bij de
voorzitter van de raad van commissarissen en zal
deze afzien van deelname aan de discussie en besluit-
vorming waarbij het directielid het tegenstrijdige
belang heeft. Voorts zullen transacties met een
tegenstrijdig belang onder in de branche gebruike-
lijke condities worden overeengekomen.
Leningen directieleden
VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan zijn
directieleden, noch hebben directieleden leningen
verstrekt aan VastNed Retail.
Landendirecties
Nederland
Naast het managementeam dat vanuit Nederland de
centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse
landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van
vastgoedspecialisten aangestuurd door mevrouw
Het Nederlandse team onder leiding van
Jacqueline van der Mispel (tweede van links)
Jacqueline van der Mispel. Het team bestaat uit 13
medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit
het hoofd-kantoor te Rotterdam.
België
De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest
Retail te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding
van de heer Gert Cowé (CEO) en de heer Rudi
Taelemans (CIO). Het Belgische team van vastgoed-
specialisten bestaat uit 13 medewerkers. De heren
Van Gerrevink en Roovers hebben, naast drie onaf-
hankelijke bestuurders, zitting in de raad van
bestuur van Intervest Retail. Deze activiteiten
vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen.
Spanje en Portugal
De Spaanse organisatie, VastNed Management España,
staat onder leiding van de heer Luis Vila. VastNed
Management España heeft in totaal zeven werk-
nemers in dienst en verricht taken op het terrein van
asset management en administratie. Het property
management is grotendeels bij derden ondergebracht
en wordt aangestuurd door VastNed Management
España. Deze vennootschap houdt kantoor in Madrid.
Vanuit deze locatie worden tevens de activiteiten in
Portugal aangestuurd. Deze activiteiten zijn te gering
van omvang om aldaar een vestiging te openen.
Frankrijk
De Franse organisatie, VastNed Management France,
staat onder leiding van de heer Benoît Dantec. VastNed
Management France heeft in totaal negen medewerkers
in dienst. Deze zijn verantwoordelijk voor assetmanage-
ment en administratie. Een groot deel van het property
management vindt deels lokaal plaats en is deels uitbe-
steed aan derden.
68
Het Belgische team onder leiding van Gert Cowé (derde van rechts)
Raad van commissarissen
Inleiding
De raad van commissarissen van VastNed Retail
bestaat uit dezelfde leden als de raad van commissa-
rissen van VastNed Offices/Industrial en VastNed
Management. Zij vormen een personele unie.
De raad van commissarissen houdt toezicht op het
dagelijks beleid van de directie van VastNed Retail en
staat de directie met raad ter zijde. De raad van
commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn
taak naar het belang van VastNed Retail; de raad van
commissarissen weegt daartoe de in aanmerking
komende belangen van de bij VastNed Retail betrok-
kenen (waaronder de aandeelhouders) af.
De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk
voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed
Retail stelt de raad van commissarissen de benodigde
middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter
beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele
onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt
een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de
raad van commissarissen worden onder meer gerekend:
– het houden van toezicht en controle op, en het
adviseren van de directie omtrent:
– de realisatie van de doelstellingen van de vennoot-
schap,
– de strategie en de risico’s verbonden aan de onder-
nemingsactiviteiten,
– de opzet en werking van de interne risicobeheer-
sing- en controlesystemen,
– het financiële verslaggevingsproces en de
naleving van de wet- en regelgeving;
– het openbaar maken, naleven en handhaven van de
corporate governancestructuur van de vennootschap;
Het Franse team onder leiding van Benoît Dantec (tweede van links)
– het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het
goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke
(des)investeringen van de vennootschap;
– het selecteren en voordragen van de externe
accountant van de vennootschap;
– het selecteren van de directie, op dit moment
VastNed Management, inclusief de leden van de
directie van VastNed Management (verder directie),
het voorstellen ter vaststelling door de algemene ver-
gadering van aandeelhouders van het bezoldigings-
beleid voor leden van de directie, het vaststellen van
de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd
bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoor-
waarden van de leden van de directie;
– het selecteren van de leden van de raad van commis-
sarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding
voor zijn leden ter vaststelling door de algemene
vergadering van aandeelhouders;
– het evalueren en beoordelen van het functioneren
van de directie en de raad van commissarissen alsmede
van hun individuele leden (met inbegrip van een
beoordeling van de profielschets voor de raad van
commissarissen en het introductie-, opleidings- en
trainingsprogramma);
– het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent,
gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen
VastNed Retail enerzijds en leden van de directie, de
externe accountant en de grootaandeelhouder(s);
– het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent,
gemelde vermeende onregelmatigheden die het
functioneren van leden van de directie betreffen.
De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop
van het boekjaar een verslag over het functioneren
en de werkzaamheden van de raad van commissaris-
sen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en
69
Het Spaanse team onder leiding van Luis Vila (tweede van links)
publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken
van de raad van commissarissen wordt verwezen
naar het door de raad van commissarissen opgestelde
reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is
te raadplegen.
Voorzitter raad van commissarissen
De voorzitter van de raad van commissarissen heeft
een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe
dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van
de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund
door de vennootschapssecretaris. De vennootschaps-
secretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad
van commissarissen, benoemd en ontslagen door de
directie, na verkregen goedkeuring door de raad van
commissarissen. De voorzitter is noch voormalig
directielid noch werknemer van VastNed Retail en
haar dochtermaatschappijen.
Profielschets raad van commissarissen
De profielschets raad van commissarissen VastNed
Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed
Management maakt onderdeel uit van het reglement
van de raad van commissarissen en is te raadplegen
op www.vastned.nl.
Samenstelling raad van commissarissen
– Drs. W. Nijman, voorzitter
– Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter
– Drs. D. van den Bos
– Mr. F.W. Mulder
– Drs. R.K. Jacobson RA
– Dr. P.M. Verboom
Brugge –> Mechelen –> Bergen –> Parijs
De curricula vitae van de leden van de raad van com-
missarissen en het rooster van aftreden zijn opgeno-
men in het verslag van de raad van commissarissen.
Auditcommissie
Inhoudelijke taken
De auditcommissie heeft tot taak op de financiële
gang van zaken van VastNed Retail toezicht te
houden in de breedste zin van het woord. Voor een
uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen
naar www.vastned.nl.
Procedurele taken
De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een
verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op.
Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen
over de ontwikkelingen in de relatie met de externe
accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een
grondige beoordeling van het functioneren van de
externe accountant gemaakt. De externe accountant
ontvangt de financiële informatie die ten grondslag
ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de
gelegenheid gesteld hierop te reageren. De audit‑
commissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe
accountant bij geconstateerde onregelmatigheden.
Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de
directie en de externe accountant aanwezig zijn.
Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten
aanwezigheid van de leden van de directie met de
accountant.
Samenstelling
De auditcommissie bestaat uit drie onafhankelijke
leden. De heer Van den Bos is voorzitter. De heren
70
Nijman en Mulder zijn leden van de auditcommis-
sie. De heer Nijman is als financieel expert aan te
merken. De raad van commissarissen heeft de heer
R.K. Jacobson als voorzitter benoemd, welke functie
hij met ingang van 14 februari 2006 uitoefent.
Remuneratiecommissie
Inhoudelijke taken
De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van
commissarissen te adviseren over het remuneratie-
beleid in de breedste zin van het woord. Voor een uit-
gebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar
www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een
voorstel aan de raad van commissarissen betreffende
het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de
directie ter vaststelling door de algemene vergade-
ring van aandeelhouders, zulks tevens voor de indi-
viduele leden van de directie.
Procedurele taken
Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het
remuneratierapport op ter vaststelling door de raad
van commissarissen. Het remuneratierapport van de
raad van commissarissen wordt op de website van de
vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals
bedoeld in de best practice-bepalingen II.2.10 en
II.2.12 van de Code.
Samenstelling
De remuneratiecommissie bestaat uit drie onafhan-
kelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van
een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming.
De heer Westdijk is voorzitter. De heren Mulder en
Nijman zijn leden van de remuneratiecommissie.
Raad van commissarissen: F.W. Mulder, D. van den Bos, R.K. Jacobson, P.M. Verboom, W. Nijman en N.J. Westdijk
Selectie- en benoemingscommissie
De selectie- en benoemingscommissie van VastNed
Retail heeft dezelfde samenstelling als de raad van
commissarissen.
Taken
De selectie- en benoemingscommissie heeft onder
andere tot taak het opstellen van selectie- en benoe-
mingscriteria, het periodiek beoordelen van de
omvang en samenstelling van de raad van commissa-
rissen en directie, alsmede het functioneren van de
commissarissen en directieleden, toezicht houden op
de directie terzake van benoeming van het hoger
management en het nemen van concrete besluiten
met betrekking tot selectie en benoeming. De raad
van commissarissen ontvangt verslagen van de
vergaderingen van de drie commissies.
Remuneratie leden raad van commissarissen
De leden van de raad van commissarissen ontvangen
een vergoeding van F 24.000 per jaar. De voorzitter
ontvangt een vergoeding van F 30.000 per jaar. Leden
van de auditcommissie ontvangen gezien het
arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging
van F 3.000 per jaar. Deze additionele bezoldiging is
niet van toepassing op de heer Nijman, voorzitter
van de raad van commissarissen. Zijn bezoldiging is
begrensd op F 30.000. Alle leden zijn tevens lid van de
raad van commissarissen van VastNed Offices/
Industrial en VastNed Management. De vergoeding
voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen
is tevens voor het lidmaatschap van de raad van
commissarissen van VastNed Offices/Industrial.
71
Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen
van VastNed Management wordt geen separate ver-
goeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen
de leden geen andere vergoeding anders dan een
vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten.
Aandelenbezit
Overzicht aandelenbezit raad van commissarissen
W. Nijman
Aantal aandelen per 1 januari 2005 988
Mutaties –
––––––––––––––––
Aantal aandelen per 31 december 2005 988
Gedurende 2005 vonden er geen mutaties plaats in
het aandelenbezit.
Aard van aandelenbezit
Leden van de raad van commissarissen houden aan-
delen VastNed Retail slechts ter belegging voor de
lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven.
Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de
vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in
artikel 46d Wet toezicht Effectenverkeer 1995.
Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform
de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit
Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Retail
heeft tevens een reglement opgesteld waarin de
handel in beursgenoteerde effecten is geregeld.
Van transacties door leden van de raad van commis-
sarissen en directie wordt per einde van ieder
kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van
VastNed Retail.
Alicante –> Murcia
Tegenstrijdige belangen leden raad
van commissarissen
Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van
materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van
commissarissen. In het kader van de door VastNed
Retail nagestreefde corporate governance verklaren
de leden van de raad van commissarissen in een voor-
komend geval in lijn met de Code te handelen en zal
deze afzien van deelname aan de discussie en besluit-
vorming waarbij het lid van de raad van commissa-
rissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen
transacties met een tegenstrijdig belang onder in de
branche gebruikelijke condities worden overeenge-
komen. Besluiten tot het aangaan van transacties met
grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders
die een belang hebben van meer dan 10% van het
geplaatst aandelenkapitaal dienen te worden goed‑
gekeurd door de raad van commissarissen en vinden
onder in de branche gebruikelijke voorwaarden
plaats. VastNed Retail heeft momenteel geen gedele-
geerd commissaris. In een voorkomend geval onder-
schrijft de raad van commissarissen de best
practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7.
Leningen aan leden van de raad van commissarissen
VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan de
leden van de raad van commissarissen, noch heeft
enig lid van de raad van commissarissen leningen
verstrekt aan VastNed Retail.
Onafhankelijkheid
Geen van de leden van de raad van commissarissen is
bestuurder of werknemer van VastNed Retail of een
72
daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin
heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen
dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van
commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie
met VastNed Retail, of een daaraan gelieerde vennoot-
schap gehad gedurende 1 jaar voorafgaand aan zijn
benoeming. Geen van de bestuurders is aandeel‑
houder, bestuurder of commissaris van een vennoot-
schap die tenminste 10% van de aandelen van
VastNed Retail houdt. Het bovenstaande geldt tevens
voor directe familieleden van het betreffend lid.
Stichting Prioriteit VastNed Retail en
beschermingsmaatregelen
De Stichting Prioriteit VastNed Retail houdt de
prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap
terzake van benoemingen van commissarissen en
directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten
zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie
van VastNed Retail. In het bestuur van de stichting
hebben de leden van de raad van commissarissen
alsmede de directeuren van VastNed Management
zitting.
Algemene vergadering van aandeelhouders
en stemrecht
Op de algemene vergadering van aandeelhouders van
VastNed Retail wordt een toelichting gegeven op de
gang van zaken en wordt de algemene vergadering
goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten
vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van
commissarissen verstrekken de algemene vergadering
van aandeelhouders alle verlangde informatie tenzij
een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet.
Corporate governance

De externe accountant wordt ook betrokken bij de

inhoud en publicatie van financiële rapportage
anders dan de jaarrekening. De externe accountant
woont de algemene vergadering van aandeelhouders
bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid
van de jaarrekening kan hij worden bevraagd.

VastNed Retail maakt de vergadering bekend door directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van
plaatsing van een oproepingsadvertentie in de toepassing, die werknemers en directieleden in de
Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen
in Nederland landelijk verspreid dagblad. Tevens maakt arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te
zij de vergadering bekend via één in Frankrijk melden. Teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd
landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouders‑ op www.vastned.nl.
circulaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed
Retail te Rotterdam en Parijs en op www.vastned.nl. Rotterdam, 21 februari 2006
In deze publicaties wordt onder andere de registratie- De directie
datum aangegeven om het stemrecht op het aandeel
uit te kunnen oefenen.
De notulen van de algemene vergadering van aan-
deelhouders worden uiterlijk drie maanden na
afloop van de vergadering ter beschikking gesteld
conform best practice-bepaling IV.3.8.

Financiële rapportage en de externe accountant

Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats
conform interne procedures. De directie is verant-
woordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdig-
heid van de financiële rapportages. De externe
accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en
publicatie van de halfjaarcijfers en de jaarrekening.
De externe accountant woont de algemene vergade-
ring van aandeelhouders bij en over zijn verklaring
omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij
worden bevraagd. De externe accountant woont in
ieder geval de vergaderingen van de raad van com-
missarissen en van de auditcommissie bij waarin de
jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement
VastNed Retail heeft een gedragscode opgesteld die
van toepassing is op alle werknemers inclusief de

73
 Slotkoersen VastNed Retail 2005 (in €)














*ANUARI

&EBRUARI

-AART

!PRIL

-EI

*UNI

*ULI

!UGUSTUS

3EPTEMBER

/KTOBER

.OVEMBER

$ECEMBER
Het aandeel en de beursnotering

Notering aan Euronext
Het aandeel VastNed Retail is sinds 18 december
1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds
20 december 2004 aan Euronext Parijs.
Sinds maart 2003 is het aandeel opgenomen in de
AMX-index (MidKap). De omzet in 2005 bedroeg
gemiddeld 35.410 stukken per dag, hetgeen een
stijging inhoudt ten opzichte van 2004 (30.040 stukken
per dag). Ten behoeve van de continue verhandel-
baarheid van het aandeel maakt VastNed Retail
gebruik van diverse liquidity providers. Voor VastNed
Retail traden gedurende 2005 Kempen & Co, ABN
AMRO en Rabobank op als liquidity provider.
Kempen & Co trad als bezoldigd liquidity provider op.
Indices
VastNed Retail maakt deel uit van een aantal indices.
Deze indices vormen hulpmiddelen voor beleggers
bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille.
Zoals boven gemeld maakt VastNed Retail deel uit
van de AMX-index. De indruk bestaat dat deze index
beperkt als leidraad voor beleggers voor samenstelling
van aandelenportefeuilles wordt aangewend. Er zijn
echter wel publicitaire voordelen verbonden aan
deze index, zoals grotere aandacht in de Nederlandse
financiële pers. Andere indices, zoals Global Property
Research (GPR) en European Public Real Estate
Association (EPRA) spelen een belangrijker rol voor
met name internationale institutionele beleggers.
De weging van VastNed Retail in de GPR indices was
per 31 december 2005 als volgt:
GPR 250 Europe 0,89%
GPR 250 Netherlands 7,29%
Bij EPRA maakt VastNed Retail deel uit van de
volgende indices:
EPRA/NAREIT Global 0,16%
EPRA/NAREIT Global ex Asia 0,24%
EPRA/NAREIT Global ex North America 0,33%
EPRA/NAREIT Europe 0,88%
EPRA/NAREIT Europe (UK restricted) 1,17%
EPRA/NAREIT Europe ex UK 1,71%
EPRA/NAREIT Liquid 40 1,07%
EPRA/NAREIT Liquid 40 ex UK 2,18%
EPRA/NAREIT Eurozone 2,09%
EPRA/NAREIT Netherlands 6,82%

74
Antwerpen –> ’s-Hertogenbosch –> Nancy
Rendement
VastNed Retail realiseerde in 2005 het volgende
rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage
van de slotkoers van 2004 ad F 53,50.
Slotkoers 2005 53,75
Slotkoers 2004 53,50
––––––––––––––––
Mutatie beurskoers 0,25 0,5%
Dividend 2 mei 2005 3,74 7,0%
Interim-dividend
5 september 2005 1,07 2,0%
–––––––––––––––– ––––––––––––––––
Totaalrendement 5,06 9,5%
Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering
van de dividenden bedraagt het totaalrendement
over 2005 10,0%.
Beurskoers
De beurskoers noteerde primo 2005 een premie boven
de intrinsieke waarde per aandeel van 15,1%. Het
bestaan van deze premie werd gerechtvaardigd door
sterk positieve waardemutaties van de vastgoedporte-
feuille gedurende 2005. Het eigen vermogen per aan-
deel toekomende aan aandeelhouders VastNed Retail,
inclusief het beleggingsresultaat 2005, steeg duide-
lijk van F 46,50 naar F 51,02. Dit had tot resultaat dat
per ultimo 2005 de premie terug is gelopen tot 5,4%.
Soortgelijke ontwikkelingen waren in 2005 waar-
neembaar bij andere Europese vastgoedbeleggings-
fondsen. Ook die fondsen zagen na het zeer goede
jaar 2004 de stijging in de beurskoers iets afnemen
75
met een gelijktijdige stijging van taxatiewaarden
van de vastgoedportefeuille.
De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers
per 31 december 2005 bedroeg F 908,5 miljoen ten
opzichte van F 895,9 miljoen eind 2004. De laagste
beurskoers van F 50,15 werd genoteerd op 2 mei 2005,
terwijl de hoogste beurskoers van F 58,00 werd geno-
teerd op 11 juli 2005.
Voor zover VastNed Retail bekend zijn geen aandeel-
houders aan te merken als grote belegger (>25%).
Investor relations
VastNed Retail heeft in 2005 het door haar ingezette
actieve investor relationsbeleid voortgezet. In dit
kader wordt op diverse wijzen het fonds onder de
aandacht van institutionele en particuliere beleggers
gebracht. In het voorjaar 2005 is een nieuwe website
gelanceerd (www.vastned.nl), waarbij voor beleggers
een nadrukkelijker onderscheid wordt gemaakt
tussen VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial.
De website verschaft uitgebreide informatie omtrent
vele aspecten van de vennootschap. In termen van
unieke bezoekers was er sprake van een gestage groei
gedurende het jaar 2005. In het vooronderzoek dat is
verricht ter gelegenheid van de Sijthoff-prijs werd de
website van VastNed Retail aangemerkt als beste van
de in Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen.
Voorts is in 2005 in het kader van roadshows met een
groot aantal internationale institutionele beleggers
in binnen- en buitenland gesproken. Hierbij werden
beleggers bezocht in Nederland, België, Duitsland,
Antwerpen –> Madrid

Engeland, Frankrijk, Zwitserland, Finland en de

Verenigde Staten.

Koersgevoelige informatie wordt altijd via pers‑

berichten aan het gehele publiek bekend gemaakt,
gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit
Financiële Markten te Amsterdam, Euronext
Amsterdam en Autorité des Marchés Financiers te
Parijs) en op de website www.vastned.nl geplaatst.
In contacten met de pers, individuele beleggers en
analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte
informatie nader toegelicht.

Bij de publicatie van jaarcijfers en halfjaarcijfers

houdt VastNed Retail een analistenbijeenkomst.
Bij de eerste kwartaalcijfers en negenmaandscijfers
vindt een conference call plaats om deze resultaten
aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbij-
eenkomsten als de conference calls zijn door middel
van audiowebcast via www.vastned.nl te volgen.

Kort voor de publicatie van de financiële rapportages

vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties
aan en directe besprekingen met beleggers plaats.
Analistenrapporten worden door VastNed Retail niet
vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op
feitelijkheden. VastNed Retail verstrekt geen vergoe-
dingen aan enige partij voor het opstellen van
analistenrapporten.

VastNed Retail wordt momenteel gevolg door een

tiental (sell side) analisten van Nederlandse en
buitenlandse banken.

76
Jaarrekening 2005
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
(x € 1.000,-)

Toelichting 2005 2004

_______ ___________ ___________
Netto-opbrengsten
uit vastgoedbeleggingen

Brutohuuropbrengsten 4, 26 106.814 119.476

Niet doorberekende servicekosten 4 (2.080) (1.574)
Exploitatiekosten 4 (11.199) (13.976)
___________ ___________
Nettohuuropbrengsten 93.535 103.926

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 5 114.214 41.624

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie 5 (1.096) (1.296)
___________ ___________
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 113.118 40.328

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 6 (1.415)

_____ _____
(24.804)

Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 205.238 119.450

Lasten

Financiële opbrengsten 7 416 4.276

Financiële kosten 7 (21.170) (30.143)
Waardemutaties financiële derivaten 7 (27) –
___________ ___________
Nettofinancieringskosten (20.781) (25.867)

Algemene kosten 8 (6.428)

_____ _____
(6.818)

Totaal lasten (27.209) (32.685)

_____ _____

Beleggingsresultaat voor belastingen 178.029 86.765

Over de verslagperiode verschuldigde

belastingen naar de winst 9 (1.783) (3.759)
Mutatie latente belastingverplichtingen 9 (9.349) (7.205)
___________ ___________
(11.132)
_____ _____
(10.964)

Beleggingsresultaat na belastingen 166.897 75.801

Beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen (9.039) (5.578)
_____ _____
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 157.858 70.223

Per aandeel (x € 1)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 10 9,37 4,23
Verwaterd beleggingsresultaat toekomend
aan aandeelhouders VastNed Retail 10 9,37 4,23

78
 Direct en indirect beleggingsresultaat
(x € 1.000,-)

2005 2004
___________ ___________
Direct beleggingsresultaat

Brutohuuropbrengsten 106.814 119.476

Niet doorberekende servicekosten (2.080) (1.574)
Exploitatiekosten (11.199) (13.976)
___________ ___________
Nettohuuropbrengsten 93.535 103.926

Financiële opbrengsten 416 4.276

Financiële kosten (21.170) (30.143)
___________ ___________
Nettofinancieringskosten (20.754) (25.867)
Algemene kosten (6.428) (6.818)
___________ ___________
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 66.353 71.241

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst (1.783) (3.759)

___________ ___________
Direct beleggingsresultaat na belastingen 64.570 67.482

Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (4.992)

_____ _____
(5.252)

Direct beleggingsresultaat toekomend aan

aandeelhouders VastNed Retail 59.578 62.230

Indirect beleggingsresultaat

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 114.214 41.624

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie (1.096) (1.296)
___________ ___________
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 113.118 40.328

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (1.415) (24.804)

Waardemutaties financiële derivaten (27) –
___________ ___________
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen 111.676 15.524

Mutatie latente belastingverplichtingen (9.349) (7.205)
___________ ___________
Indirect beleggingsresultaat na belastingen 102.327 8.319

Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen (4.047) (326)
___________ ___________
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 98.280 7.993
_____ _____
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 157.858 70.223

Per aandeel (x € 1)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 3,54 3,75
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 5,83 0,48

79
 Geconsolideerde balans per 31 december
(x € 1.000,-)

Toelichting 2005 2004

_______ ___________ ___________
Activa

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 12 1.478.786 1.353.474

Vastgoedbeleggingen in renovatie 12 3.054 3.494
Overlopende activa in verband
met huurincentives 12 3.797 2.645
___________ ___________
1.485.637 1.359.613
Vastgoedbeleggingen in pijplijn 12 1.841 648
___________ ___________
Totaal vastgoedbeleggingen 1.487.478 1.360.261

Materiële vaste activa 1.152 783

Financiële derivaten 24 2 –
___________ ___________
Totaal vaste activa 1.488.632 1.361.044

Debiteuren en overige vorderingen 13, 15 18.028 14.761

Belastingen naar de winst 469 –
Liquide middelen 14, 15 14.430 37.216
___________ ___________
Totaal vlottende activa 32.927 51.977

_____ _____
Totaal activa 1.521.559 1.413.021

80
 Toelichting 2005 2004
_______ ___________ ___________
Passiva

Gestort en opgevraagd kapitaal 16 84.516 83.731

Agioreserve 16 443.125 443.966
Afdekkingsreserve uit hoofde van
financiële derivaten 16 (1.274) –
Overige reserves 16 178.254 180.773
Beleggingsresultaat toekomend
aan aandeelhouders VastNed Retail 16 157.858 70.223
___________ ___________
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 862.479 778.693

Eigen vermogen minderheidsbelangen 16 68.339 68.394

___________ ___________
Totaal eigen vermogen 930.818 847.087

Latente belastingverplichtingen 17 26.501 18.710

Voorzieningen uit hoofde van
personeelsbeloningen 18 1.494 1.277
Langlopende rentedragende leningen o/g 19 363.410 411.846
Langlopende belastingschulden 20 6.395 9.696
Waarborgsommen en overige
langlopende schulden 21 11.684 12.163
___________ ___________
Totaal langlopende schulden 409.484 453.692

Schulden aan kredietinstellingen 22 104.521 68.386

Aflossing langlopende leningen o/g 44.704 12.212
Financiële derivaten 24 1.464 –
Belastingen naar de winst 5.318 5.377
Overige schulden en overlopende passiva 23 25.250 26.267
___________ ___________
Totaal kortlopende schulden 181.257 112.242
_____ _____
Totaal passiva 1.521.559 1.413.021

81
Geconsolideerd overzicht van de mutaties
in het eigen vermogen
(x € 1.000,-)

2005 2004
_________________________ _________________________

Eigen vermogen per 1 januari 847.087 812.051

Aanpassing in verband met IAS 32

en IAS 39 (516) –
___________ ___________
Aangepast eigen vermogen per 1 januari 846.571 812.051

Waardemutaties financiële derivaten (985) –

Direct beleggingsresultaat 64.570 67.482

Indirect beleggingsresultaat 102.327 8.319
___________ ___________
Beleggingsresultaat 166.897 75.801

Opbrengst emissies – 14.950

Kosten emissies – (218)
Aan- en verkoop aandelen
in dochtermaatschappijen (3.565) 6.826
___________ ___________
(3.565) 21.558

Slotdividend vorig boekjaar in contanten (59.957) (62.278)

Interim-dividend in contanten (18.087) –
Kosten stockdividend (56) (45)
___________ ___________
Dividenduitkering (78.100) (62.323)
___________ ___________
Eigen vermogen per 31 december 930.818 847.087

Waardemutaties financiële derivaten

rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (985) –
Beleggingsresultaat 166.897 75.801
___________ ___________
Totaal resultaat 165.912 75.801

Toekomend aan:
Aandeelhouders VastNed Retail 156.931 70.223
Minderheidsbelangen 8.981
_____ _____
5.578

165.912 75.801

82
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
(x € 1.000,-)

2005 2004
___________ ___________
Kasstroom uit operationele activiteiten

Beleggingsresultaat 166.897 75.801

Aanpassing voor:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen (113.118) (40.328)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 1.415 24.804
Nettofinancieringskosten 20.781 25.867
Belastingen naar de winst 11.132 10.964
___________ ___________
Kasstroom uit operationele resultaten voor
veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen 87.107 97.108

Mutatie vlottende activa (5.014) 3.468
Mutatie kortlopende schulden (551) (6.153)
Mutatie voorzieningen 217 (73)
___________ ___________
81.759 94.350

Betaalde interest (per saldo) (20.484) (28.297)
Betaalde belastingen naar de winst (7.170)
_____ _____
(5.904)

Kasstroom uit operationele activiteiten 54.105 60.149

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Aankoop vastgoedbeleggingen en
investeringen in bestaande objecten (45.072) (7.825)
Verkoop vastgoedbeleggingen 27.297 273.979
___________ ___________
Kasstroom vastgoed (17.775) 266.154

Mutatie materiële vaste activa (369)
_____ _____
(20)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten (18.144) 266.134

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Emissies – 14.732
Uitgekeerd dividend (78.097) (62.332)
Opgenomen rentedragende schulden 61.135 11.350
Aflossing rentedragende schulden (41.785)
_____ _____
(272.417)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (58.747) (308.667)

Netto toename/(afname) liquide middelen (22.786) 17.616

Liquide middelen per 1 januari 37.216
_____ _____
19.600

Liquide middelen per 31 december 14.430 37.216

83
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
(x € 1.000,-)

1 Algemene informatie

VastNed Retail N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland,

is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die
duurzaam belegt in met name individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige
detailhandelsvestigingen. Deze beleggingen zijn ultimo 2005 geconcentreerd in de vier
kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk.

Op 16 december 1991 is de vergunning als bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet
toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. In verband met de op
1 september 2005 in werking getreden herziene Wet toezicht beleggingsinstellingen
heeft VastNed Management als beheerder van de Vennootschap op 31 januari 2006
een vergunning ex. artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen aangevraagd.

De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en

haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang
van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk
zeggenschap wordt uitgeoefend.

2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving

a Overeenstemmingsverklaring

De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeen‑

stemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard
binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene
Standaarden en Interpretaties gepubliceerd door de International Accounting
Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations
Committee (‘IFRIC’), voorzover van toepassing op de activiteiten van de Groep en
effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2005.

Dit is de eerste geconsolideerde jaarrekening van de Groep die opgesteld wordt

in overeenstemming met IFRS. Bij de opstelling ervan is derhalve IFRS 1 ‘Eerste toe‑
passing van International Financial Reporting Standards’ toegepast.

Een verklaring van de gevolgen van de overgang van in Nederland algemeen aanvaarde
grondslagen voor financiële verslaggeving naar IFRS op de waarderingsgrondslagen,
de gerapporteerde financiële positie, financiële resultaten en kasstromen van de Groep
is opgenomen in ‘32 Gevolgen van de overgang naar IFRS’. In dit onderdeel wordt een
aansluiting gemaakt van de verschillen tussen de balansen per 1 januari 2004 en 31
december 2004 en het beleggingsresultaat over 2004 enerzijds opgesteld op basis van
de voorheen toegepaste in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen en anderzijds
op basis van IFRS, zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

84
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving

De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond

zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd
tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn vanaf 1 januari 2005 gewaardeerd tegen
reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op
historische kostprijs, tenzij anders vermeld.

Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld

in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse financiële verslaggeving’.

De eerste toepassing van IFRS over het boekjaar 2005 heeft ten opzichte van de jaar‑
rekening 2004, welke was opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen
aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving, geresulteerd in stelselwijzigingen.
De gevolgen van de overgang van de voorheen toegepaste grondslagen naar IFRS zijn
toegelicht in ‘32 Gevolgen van de overgang naar IFRS’. De hierna uiteengezette grond-
slagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de
Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.

Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich
oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op
de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende ver-
onderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en
andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke
resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.

De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld.

Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is
herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in
toekomstige perioden.

De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere

belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk
effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een
materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘30
Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’.

c Grondslagen voor consolidatie

Dochtermaatschappijen
Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft.
Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct
of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde
voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake
is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefen-
baar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen
worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor
het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.
Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen.
Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de
winst- en verliesrekening vermeld.

85
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Eliminatie van onderlinge transacties

Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op trans-
acties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de
opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd.
Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen
en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de
entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als
niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een
bijzondere waardevermindering.

Goodwill
Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven
entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voor-
waardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen
en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is
gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen.

Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met

eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt
toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd.
Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill
op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt
de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in
de geassocieerde deelneming.

Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winst- en
verliesrekening opgenomen.

d Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huurop-

brengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden
geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor
verhuur. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in
renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging
voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden
gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is
voor verhuur.
Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen
reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huur‑
incentives (zie onder ‘p Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de
marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vast-
goedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed
geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij
partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met
verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de
staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in
exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke,
beëdigd taxateurs getaxeerd.
De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS
Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten
de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt
de volgende systematiek gehanteerd:

86
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

– Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele

waarde van meer dan € 2,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij
wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een
uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen
wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opge-
stelde uitgebreide taxatierapport.
– Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 2,5 miljoen of
minder worden eveneens minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de
verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze
taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele
waarde van € 2,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat
kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie bepaald.
– Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante
ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen.
In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld.

Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de

waarde van de te taxeren objecten.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vast-
goedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winst- en verlies-
rekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties
vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden
bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubli-
ceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode
waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoed-
beleggingen’.

e Vastgoedbeleggingen in pijplijn

Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor

toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in
pijplijn worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve
bijzondere waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of
ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging in
exploitatie, wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boek‑
waarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.

Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw

van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vast-
goedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de
voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan
en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt
beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging
in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie.
Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een activeringspercentage toegepast
op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten
van de uitstaande leningen van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode,
met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vast-
goedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende
financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering.

87
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

f Materiële vaste activa

Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden
in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair,
computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaar-
deerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele
cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgeno-
men in de winst- en verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening
houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa.
De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat:
– kantoormeubilair e.d. 5 jaar
– computerapparatuur 2 jaar
– vervoermiddelen 4 jaar

g Financiële derivaten

De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (‘hedging’) van rente‑
risico’s die voortvloeien uit haar operationele, financierings- en investeringsactiviteiten.
In overeenstemming met het door de directie en raad van comissarissen vastgestelde
treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de
Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd
tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen
reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden
van de financiële derivaten worden onmiddellijk verantwoord in de winst- en verlies‑
rekening, tenzij een derivaat in aanmerking komt voor hedge accounting (zie onder
Hedging).
De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht
te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt
beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de
betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen.

Hedging
Indien een financieel rentederivaat kan worden aangemerkt als afdekking (effectieve
hedge) van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een
bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een hoogst waarschijnlijke
verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de
waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een
effectieve hedge is, rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord. Het ineffectieve
deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winst- en verlies-
rekening.

Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of

wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte
verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft
de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen
opgenomen en wordt deze winst of verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt.
Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt
de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies
dat in het eigen vermogen is opgenomen, onmiddellijk overgeboekt naar de winst- en
verliesrekening.

88
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

h Debiteuren en overige vorderingen

Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde

onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

i Liquide middelen

Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden.

j Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves

Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen

aandeelhouders VastNed Retail. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van
nieuwe aandelen, zoals verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten,
worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van
de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden
met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de
Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifte-
prijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht.
De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van
gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve
verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend.

Bij inkoop van aandelenkapitaal dat als eigen vermogen aandeelhouders VastNed
Retail in de balans is verwerkt, wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met
inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen
opgenomen. Ingekochte aandelen worden geclassificeerd als ingekochte eigen aan-
delen en wat betreft presentatie in mindering gebracht op het eigen vermogen.

Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten

laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de
Vennootschap worden gedeclareerd.

k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige

perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen
tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan.
Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in
aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode
waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het
wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van
latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze
waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en verplichtingen
verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking genomen. Latente belastingver-
plichtingen worden niet verdisconteerd.

Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige peri-

oden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke ver-
schillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan
en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruik-
te fiscaal verrekenbare tegoeden. Actieve belastinglatenties worden alleen opgeno-
men indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen
worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke ver-
schil kan worden verrekend.

89
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

l Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen

Toegezegd-pensioenregelingen
De nettoverplichting van de Groep uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen
(zogenaamde defined benefit pension plans) wordt voor iedere regeling afzonderlijk
berekend door een schatting te maken van de pensioenaanspraken die werknemers
hebben opgebouwd in ruil voor hun diensten in de verslagperiode en voorgaande
perioden. De pensioenaanspraken uit hoofde van toegezegd-pensioenrechten worden
contant gemaakt tegen een disconteringsvoet en verminderd met de reële waarde van
de fondsbeleggingen waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. Voor deze
berekening wordt door de externe actuaris de zogenaamde ‘projected-unit credit’
methode gehanteerd.

Wanneer de pensioenaanspraken uit hoofde van een regeling worden verbeterd, wordt
het gedeelte van de verbeterde pensioenaanspraken dat betrekking heeft op de ver-
streken diensttijd van werknemers lineair als last in de winst- en verliesrekening opge-
nomen over de gemiddelde periode totdat de pensioenaanspraken onvoorwaardelijk
worden. Voor zover de pensioenaanspraken onmiddellijk onvoorwaardelijk worden,
wordt de last onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.

Alle actuariële winsten en verliezen per 1 januari 2004, de overgangsdatum naar IFRS,
zijn opgenomen. Actuariële winsten en verliezen die na 1 januari 2004 ontstaan, worden
door de Groep volgens de zogenaamde ‘corridor’- benadering opgenomen. Volgens de
‘corridor’-benadering worden cumulatieve niet-opgenomen actuariële winsten of
verliezen voorzover deze buiten een bandbreedte van 10% van de contante waarde van
de brutoverplichting uit hoofde van de toegezegd-(pensioen-)rechten, dan wel van de
reële waarde van de fondsbeleggingen indien deze hoger is, opgenomen in de winst-
en verliesrekening over de verwachte gemiddelde resterende diensttijd van de werk‑
nemers die aan de regeling deelnemen. Voor het overige wordt de actuariële winst of
het actuariële verlies niet opgenomen.

Wanneer de fondsbeleggingen de verplichtingen overtreffen, wordt de opname van

het actief beperkt tot een bedrag dat maximaal gelijk is aan het saldo van eventuele
niet-opgenomen actuariële verliezen en pensioenkosten van verstreken diensttijd en
de contante waarde van eventuele, op dat moment beschikbare, toekomstige terug-
stortingen door het fonds of lagere toekomstige (pensioen-)premies.

Toegezegde-bijdrageregelingen
Verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde-bijdrageregelingen (zoge‑
naamde defined contribution pension plans) worden als last in de winst- en verlies‑
rekening opgenomen wanneer de bijdragen worden verschuldigd.

Langetermijnspersoneelsbeloningen
Verplichtingen uit hoofde van toekomstige jubileumuitkeringen worden eveneens onder
deze voorziening opgenomen.

90
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

m Overige voorzieningen

Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwing-

bare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en
het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van
middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opge-
nomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen
zijn om de verplichting af te wikkelen.

n Rentedragende schulden

Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde
verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende
schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen
geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te
lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt ver-
antwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een
looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden.
Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord
onder de kortlopende schulden.

o Overige schulden en overlopende passiva

Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

p Brutohuuropbrengsten

Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige

basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden,
huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van
de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten
worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’.
Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende
vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie.

q Niet doorberekende servicekosten

Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud

en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden
aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft met name
betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen.

r Exploitatiekosten

Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende

kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare
huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan
de periode waarop ze betrekking hebben.
Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten
worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.

91
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

s Nettofinancieringskosten

Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten

op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd
met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten
op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens
opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden
van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord
in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor
hedge accounting (zie onder ‘g Financiële derivaten’).

t Algemene kosten

Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, auto-

matiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die
verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer
van het vastgoed worden toegekend aan de exploitatiekosten.

u Belastingen naar de winst

Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel

verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belasting‑
verplichtingen en actieve belastinglatenties (zie onder ‘k Latente belastingverplichtin-
gen en actieve belastinglatenties’).
De winstbelastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens
voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen
worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden
verwerkt.

De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar

verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend
aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds besloten belasting‑
tarieven en belastingwetgeving, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde
belasting.

Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door

dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het
desbetreffende dividend uit te keren.

v Direct beleggingsresultaat

Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders van VastNed Retail

bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten
(exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de
verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheids-
belangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.

92
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

w Indirect beleggingsresultaat

Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders van VastNed Retail

bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen,
de mutaties in latente belastingverplichtingen c.q. actieve belastinglatenties en de
waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve
hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van
deze posten.

x Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geld-

middelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en
uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit
financieringsactiviteiten.

y Gesegmenteerde informatie

De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de

vastgoedbeleggingen zijn gelegen.

93
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

3 Gesegmenteerde informatie

Nederland Spanje België Frankrijk

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Nettohuuropbrengsten 38.070 38.320 24.622 24.841 15.418 16.762 13.940 14.149
Waardemutaties
vastgoedbeleggingen 23.713 17.811 59.214 17.068 5.899 (1.910) 23.534 5.618
Nettoverkoopresultaat
vastgoedbeleggingen 268 2.401 (64) 699 213 1.367 – 2.985
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Totaal netto-opbrengsten
uit vastgoedbeleggingen 62.051 58.532 83.772 42.608 21.530 16.219 37.474 22.752

Nettofinancieringskosten
Algemene kosten
Belastingen naar de winst
Minderheidsbelangen

Beleggingsresultaat
toekomend aan aandeel-
houders VastNed Retail

Nederland Spanje België Frankrijk

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Vastgoedbeleggingen 569.016 543.810 402.387 343.202 257.911 252.303 246.311 193.426
Overige activa 885 1.359 1.569 644 2.233 2.045 7.846 142
Niet aan segmenten
toegerekend

Totaal activa

Schulden 8.412 7.516 31.143 18.113 3.026 3.972 14.388 18.923

Niet aan segmenten
toegerekend

Totaal schulden

Aankopen en
investeringen in
bestaande objecten 4.532 2.872 (339) 363 6.835 4.496 30.357 82

94
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Portugal Italië Duitsland Totaal

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
975 952 510 2.529 – 6.373 93.535 103.926

758 702 – 1.039 – – 113.118 40.328

– – (5) 1.642 (1.827) (33.898) (1.415) (24.804)
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

1.733 1.654 505 5.210 (1.827) (27.525) 205.238 119.450

(20.781) (25.867)
(6.428) (6.818)
(11.132) (10.964)
(9.039) (5.578)
___________ ___________


157.858 70.223

Portugal Italië Duitsland Totaal

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
11.853 11.120 – 16.400 – – 1.487.478 1.360.261
117 – – 327 512 3.127 13.162 7.644

20.919 45.116
___________ ___________
1.521.559 1.413.021

963 723 – 2.115 10.614 12.069 68.546 63.431

522.195 502.503
___________ ___________
590.741 565.934

(25) (12) – 161 – – 41.360 7.962

95
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

4 Nettohuuropbrengsten

Niet doorberekende
Brutohuuropbrengsten servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten
_________________________ _________________________ _________________________ _________________________
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Nederland 44.003 44.061 (151) (5) (5.782) (5.736) 38.070 38.320
Spanje 27.482 27.540 (771) (703) (2.089) (1.996) 24.622 24.841
België 18.436 19.152 (993) (64) (2.025) (2.326) 15.418 16.762
Frankrijk 15.331 15.660 (165) 23 (1.226) (1.534) 13.940 14.149
Portugal 1.017 993 – – (42) (41) 975 952
Italië 545 2.778 – – (35) (249) 510 2.529
Duitsland – 9.292 – (825) – (2.094) – 6.373
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
106.814 119.476 (2.080) (1.574) (11.199) (13.976) 93.535 103.926

iet doorberekende servicekosten

N 2005 2004
___________ ___________
Toe te rekenen aan verhuurde objecten 39 8
Toe te rekenen aan leegstaande objecten 2.041 1.566
_____ _____
2.080 1.574

Exploitatiekosten 2005 2004
___________ ___________
Toe te rekenen aan verhuurde objecten 10.829 13.442
Toe te rekenen aan leegstaande objecten 370 534
_____ _____
11.199 13.976

Exploitatiekosten 2005 2004

___________ ___________
Onderhoud 2.992 4.047
Administratief en commercieel beheer 1) 4.273 4.769
Verzekeringen 467 470
Onroerendezaakbelasting en dergelijke. 1.582 1.483
Verhuurkosten 454 550
Overige exploitatiekosten 1.431 2.657
_____ _____
11.199 13.976

Onder de overige exploitatiekosten is onder andere opgenomen de dotatie aan

de voorziening voor dubieuze debiteuren.

1) 4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden
toegerekend aan de exploitatiekosten.

96
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen

2005 2004
_______________________________________ _______________________________________
Positief Negatief Totaal Positief Negatief Totaal
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 128.821 (14.607) 114.214 55.609 (13.985) 41.624
Vastgoedbeleggingen in renovatie – (1.096) (1.096) – (1.296) (1.296)
_____ _____ _____ _____ _____ _____
128.821 (15.703) 113.118 55.609 (15.281) 40.328

6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

2005 2004
___________ ___________
Verkoopprijs 29.167 271.203
Boekwaarde op moment van verkoop (28.413) (290.961)
___________ ___________
754 (19.758)
Verkoopkosten (327) (6.130)
___________ ___________
427 (25.888)
Resultaat op verkoop aandelen Intervest Retail 49 1.127
Aanpassing verkoopresultaat Duitse portefeuille (1.827) –
Overige (64) (43)
_____ _____
(1.415) (24.804)

7 Nettofinancieringskosten

2005 2004
___________ ___________
Ontvangen interest (372) (4.139)
Betaalde interest 21.170 30.143
___________ ___________
20.798 26.004
Geactiveerde interest (44) (137)
___________ ___________
Totaal interest 20.754 25.867
Waardemutaties financiële derivaten 27 –
_____ _____
20.781 25.867

97
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

8 Algemene kosten

2005 2004
___________ ___________
Personeelskosten 5.085 4.401
Beloning commissarissen 78 76
Advies- en controlekosten 1.316 1.373
Taxatiekosten 587 521
Overige kosten 2.487 3.303
___________ ___________
9.553 9.674
Toegerekend aan exploitatiekosten (3.125) (2.856)
_____ _____
6.428 6.818

Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten, huisvestings-

kosten, kantoorkosten en automatiseringskosten.

Gedurende 2005 waren gemiddeld 86 (2004: 78) medewerkers (fulltime equivalenten)

bij VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gezamenlijk in dienst.
De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend
aan VastNed Retail op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Retail heeft geen
personeelsleden in dienst.
In het verslagjaar is ten laste van VastNed Retail verantwoord aan salarissen:
€ 5,3 miljoen (2004: € 5,0 miljoen), sociale lasten € 0,6 miljoen (2004: € 0,5 miljoen) en
pensioenpremies € 0,7 miljoen (2004: € 0,5 miljoen). Na doorberekening aan VastNed
Offices/Industrial resteert voor salarissen € 3,4 miljoen (2004: € 3,0 miljoen), sociale
lasten € 0,5 miljoen (2004: € 0,4 miljoen) en pensioenpremies € 0,4 miljoen (2004:
€ 0,3 miljoen).

9 Belastingen naar de winst

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 2005 2004

___________ ___________
Lopend boekjaar 1.921 3.593
Aanpassing voorgaande boekjaren (138) 166
_____ _____
1.783 3.759

Mutatie latente belastingen 2005 2004

___________ ___________
Als gevolg van:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 9.802 7.833
Verandering belastingtarieven (80) (811)
In aanmerking nemen van compensabele verliezen – 183
Aanpassing in verband met verkoop (373) –
_____ _____
9.349 7.205
_____ _____
Totaal belastingen naar de winst 11.132 10.964

98
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Aansluiting effectief belastingtarief 2005 2004

_________________________ _________________________
Beleggingsresultaat voor belastingen 178.029 86.765

Belastingen naar de winst tegen binnenlands tarief 0,0% – 0,0% –

Effect van belastingtarieven van dochtermaat schappijen
vallend onder andere belastingregimes 6,6% 11.751 11,8% 10.195
Aanpassing in verband met verkoop (0,2%) (373) 0,0% –
Bronbelasting op dividend buitenlandse dochtermaatschappijen 0,1% 81 0,3% 294
Aanpassing voorgaande boekjaren (0,2%) (327) 0,5% 475
_____ _____ _____ _____
6,3% 11.132 12,6% 10.964

VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van
de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennoot-
schapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft.
Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant
dividend uitkeren van het fiscale resultaat.
In België wordt het vastgoed gehouden door de aan Euronext Brussel genoteerde
Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor
geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst.
In Frankrijk is VastNed Retail sinds 1 januari 2005 onderworpen aan het SIIC-regime.
Onder dit regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse netto-
huuropbrengsten en de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. De voorwaarden voor
de Bevak en het SIIC-regime zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale
beleggingsinstelling.
De overige behaalde winsten in Frankrijk worden belast tegen een tarief van 34,33%.
In Spanje en Portugal wordt het vastgoed gehouden door belastingplichtige vennoot-
schappen.
In Spanje bedraagt het nominale belastingtarief 35% en in Portugal 27,5%. De in deze
landen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met
afschrijvingen en interest.
In Spanje vindt in het geval dat gerealiseerde vermogenswinsten binnen drie jaar in
Spanje worden geherinvesteerd, restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter
hoogte van 20% van de gerealiseerde vermogenswinsten. Het effectief belastingtarief
bedraagt dan 15%. In Italië werd het onroerend goed eveneens gehouden door
belastingplichtige vennoot schappen. Het nominale belastingtarief bedraagt 37,25%.
Ook in Italië worden de gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten verminderd
met afschrijvingen en interest. In Duitsland werd het vastgoed voor het overgrote deel
gehouden door een vennootschap met een belastingvrije status.

99
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

10 Beleggingsresultaat per aandeel

2005 2004
_________________________ _________________________
Primair Verwaterd Primair Verwaterd
___________ ___________ ___________ ___________
Direct beleggingsresultaat 59.578 59.578 62.230 62.230
Indirect beleggingsresultaat 98.280 98.280 7.993 7.993
_____ _____ _____ _____
Beleggingsresultaat 157.858 157.858 70.223 70.223

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 2005 2004

_________________________ _________________________
Primair Verwaterd Primair Verwaterd
___________ ___________ ___________ ___________
Stand per 1 januari 16.746.189 16.746.189 16.146.747 16.146.747
Effect van emissies – – 259.290 259.290
Effect van stockdividend 104.931 104.931 179.962 179.962
_____ _____ _____ _____
Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen per 31 december 16.851.120 16.851.120 16.585.999 16.585.999

Per aandeel (x € 1):

Direct beleggingsresultaat 3,54 3,54 3,75 3,75
Indirect beleggingsresultaat 5,83 5,83 0,48 0,48
_____ _____ _____ _____
Beleggingsresultaat 9,37 9,37 4,23 4,23

11 Dividend

Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat
geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen.

Op 3 mei 2005 is het slotdividend over het boekjaar 2004 betaalbaar gesteld, bestaande
uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aan-
delen van € 3,74 in contanten of € 2,40 in contanten en 2,63% in aandelen ten laste van
de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 54,6 miljoen
gemoeid.

Op 5 september 2005 is het interim-dividend over het boekjaar 2005 betaalbaar gesteld.
Het interim-dividend bedroeg € 1,07 per aandeel (totaal uitgekeerd bedrag € 18,1 miljoen).
De directie stelt over het boekjaar 2005 het volgende slotdividend voor:
– 5% in contante op de prioriteitsaandelen;
– een keuzedividend op de gewone aandelen van:
– € 1,47 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen,
afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of
– € 2,47 in contanten.

Indien de algemene vergadering van aandeelhouders haar goedkeuring zal

verlenen aan het dividendvoorstel zal het dividend op 2 mei 2006 betaalbaar worden
gesteld aan de aandeelhouders. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de
balans opgenomen.

100
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

12 Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie 2005 2004

_______________________________________ _______________________________________
In exploitatie In renovatie Totaal In exploitatie In renovatie Totaal
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per 1 januari 1.353.474 3.494 1.356.968 1.592.776 4.570 1.597.346
Aankopen 30.119 – 30.119 – – –
Investeringen in bestaande objecten 8.315 1.085 9.400 5.970 1.845 7.815
In exploitatie genomen – – – 1.625 (1.625) –
Verkopen (27.336) (429) (27.765) (288.521) – (288.521)
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
1.364.572 4.150 1.368.722 1.311.850 4.790 1.316.640
Waardemutaties 114.214 (1.096) 113.118 41.624 (1.296) 40.328
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per 31 december 1.478.786 3.054 1.481.840 1.353.474 3.494 1.356.968

Overlopende activa in verband
met huurincentives 3.797 – 3.797 2.645 – 2.645
_____ _____ _____ _____ _____ _____
Taxatiewaarde per 31 december 1.482.583 3.054 1.485.637 1.356.119 3.494 1.359.613

Vastgoed met een waarde van € 549,0 miljoen (2004: € 483,3 miljoen) dient tot zekerheid
van verkregen geldleningen (zie ook ‘19 Langlopende rentedragende leningen o/g’).
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie
wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille
2005’.


Vastgoedbeleggingen in pijplijn 2005 2004
___________ ___________
Stand per 1 januari 648 2.941
Investeringen 1.841 147
Verkopen (648) (2.440)
_____ _____
Stand per 31 december 1.841 648

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen

naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2005’.

13 Debiteuren en overige vorderingen

2005 2004
___________ ___________
Debiteuren 3.452 3.367
Belastingen 7.710 1.112
Te ontvangen uit hoofde van verkopen – 108
Interest 525 945
Servicekosten 359 1.376
Overige vorderingen en overlopende activa 5.982 7.853
_____ _____
18.028 14.761

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met
een totaalbedrag van € 0,2 miljoen (2004: € 0,2 miljoen).

101
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

14 Liquide middelen

De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd

korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de
vennootschap.

15 Kredietrisico

VastNed Retail’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren
en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de
liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken.

Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico

wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten.
Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen
of bankgaranties.

De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze
vorderingen.

Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er is
geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

102
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

16 Eigen vermogen

Afdekkings- Beleggings- Eigen Eigen

Gestort en reserve resultaat vermogen vermogen Totaal
opgevraagd financiële Overige aandeelhouders aandeelhouders minderheids- eigen
kapitaal Agioreserve derivaten reserves VastNed Retail VastNed Retail belangen vermogen
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
1 januari 2004 80.734 432.276 – 197.592 40.740 751.342 60.709 812.051

Emissies 1.625 13.325 – – – 14.950 – 14.950

Kosten emissies – (218) – – – (218) – (218)
Verkoop aandelen
in dochtermaatschappijen – – – – – – 6.826 6.826
Beleggingsresultaat – – – – 70.223 70.223 5.578 75.801
Stockdividend 1.372 (1.372) – – – – – –
Kosten stockdividend – (45) – – – (45) – (45)
Slotdividend vorig
boekjaar in contanten – – – – (57.559) (57.559) (4.719) (62.278)
Toevoeging uit
winstverdeling – – – (16.819) 16.819 – – –
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
31 december 2004 83.731 443.966 – 180.773 70.223 778.693 68.394 847.087

Aanpassing in verband
met IAS 32 en IAS 39 – – (347) (17) – (364) (152) (516)
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
1 januari 2005 83.731 443.966 (347) 180.756 70.223 778.329 68.242 846.571

Aankoop aandelen in
dochtermaatschappijen – – – – – – (3.756) (3.756)
Verkoop aandelen in
dochtermaatschappijen – – – – – – 191 191
Beleggingsresultaat – – – – 157.858 157.858 9.039 166.897
Stockdividend 785 (785) – – – – – –
Kosten stockdividend – (56) – – – (56) – (56)
Slotdividend vorig
boekjaar in contanten – – – – (54.638) (54.638) (5.319) (59.957)
Interim-dividend 2005
in contanten – – – (18.087) – (18.087) – (18.087)
Toevoeging uit
winstverdeling – – – 15.585 (15.585) – – –
Waardemutaties
financiële derivaten – – (927) – – (927) (58) (985)
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
Stand per
31 december 2005 84.516 443.125 (1.274) 178.254 157.858 862.479 68.339 930.818

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990

gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-.

Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail bedraagt per

31 december € 51,02 per aandeel (31 december 2004: € 46,50 per aandeel).

103
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Aantal geplaatste aandelen 2005 2004

_________________________ _________________________
Gewone Prioriteits- Gewone Prioriteits-
aandelen aandelen aandelen aandelen
___________ ___________ ___________ ___________
Stand per 1 januari 16.746.189 10 16.146.747 10
Emissies – – 325.000 –
Stockdividend 156.967 – 274.442 –
_____ _____ _____ _____
Stand per 31 december 16.903.156 10 16.746.189 10

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de
vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één
stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders.
Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de
prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting
Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van
prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen
verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en
andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt.
Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en
commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders
B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd
om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de
vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

17 Latente belastingverplichtingen
2005 2004
___________ ___________
Stand per 1 januari 18.710 29.472
Toevoeging ten laste van de winst- en verliesrekening 9.349 6.734
Verkoop van deelnemingen (1.558) (2.380)
Overgebracht naar langlopende belastingschulden in verband
met verkrijgen SIIC-status – (12.926)
Overgebracht naar belastingen naar de winst (kortlopende schulden)
in verband met verkoop – (2.190)
_____ _____
Stand per 31 december 26.501 18.710

De latente belastingverplichtingen per 31 december 2005 hebben betrekking op

Spanje en Portugal.
Per balansdatum zijn er € 7,8 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen.
Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in
de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen
worden met fiscale winsten, geen actieve belastinglatentie opgenomen.

104
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

18 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen

De VastNed Groep heeft voor haar werknemers in Nederland pensioenregelingen

die kwalificeren als toegezegd-pensioenregelingen. De pensioenregelingen voor de
werknemers in de overige landen waar de VastNed Groep vestigingen heeft zijn te
kwalificeren als toegezegde-bijdrageregelingen.

Door de externe actuaris zijn de volgende aannames voor de actuariële

berekeningen gebruikt:
31-12-2005 31-12-2004
___________ ___________
Disconteringsvoet 4,25% 4,75%
Verwacht rendement op fondsbeleggingen 4,50% 5,00%
Toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van
leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) 2,00% - 6,00% 2,00% - 6,00%
Toekomstige pensioenstijgingen 0,00% 0,00%

2005 2004
___________ ___________
Contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting 10.709 9.386
Reële waarde van de fondsbeleggingen (7.983) (7.408)
___________ ___________
2.726 1.978
Niet opgenomen actuariële verliezen (1.322) (773)
___________ ___________
Verplichtingen uit hoofde van pensioenregelingen 1.404 1.205
Langetermijnspersoneelsbeloningen 90 72
_____ _____
1.494 1.277

Het verloop van de voorzieningen was als volgt:

2005 2004
___________ ___________
Stand per 1 januari 1.277 1.351
Toevoeging ten laste van de winst- en verliesrekening 677 495
Betaalde bijdragen (per saldo) (479) (585)
Mutatie voorziening langetermijnspersoneelsbeloningen 19 16
_____ _____
Stand per 31 december 1.494 1.277

De bedragen voor de toegezegd-pensioenregeling die zijn opgenomen onder
de algemene kosten in de winst- en verliesrekening zijn als volgt:
2005 2004
___________ ___________
Pensioenkosten 521 425
Interest 440 414
Verwacht rendement op fondsbeleggingen (382) (344)
Afschrijving actuariële verliezen 1 –
Opgenomen pensioenkosten met betrekking tot verleden 97 –
_____ _____
677 495

Met betrekking tot de toegezegde-bijdrageregelingen is in 2005 een bedrag van

minder dan € 0,1 miljoen in de winst- en verliesrekening verantwoord
(2004: minder dan € 0,1 miljoen).

105
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

19 Langlopende rentedragende leningen o/g

2005 2004
____________________________________________________ ____________________________________________________
Resterende looptijd Resterende looptijd
_________________________ _________________________
Gemiddeld Gemiddeld
Meer dan rente- Meer dan rente-
2-5 jaar 5 jaar Totaal percentage 2-5 jaar 5 jaar Totaal percentage
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Hypotheken o/g:
vaste rente 61.234 160.641 221.875 4,88 75.748 174.070 249.818 4,97
variabele rente 4.632 24.403 29.035 3,39 3.802 26.130 29.932 2,97
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
65.866 185.044 250.910 4,71 79.550 200.200 279.750 4,75

Overige leningen o/g:

vaste rente 87.500 – 87.500 4,23 132.096 – 132.096 4,24
variabele rente 25.000 – 25.000 2,84 – – – –
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
112.500 – 112.500 3,92 132.096 – 132.096 4,24

Totaal:
vaste rente 148.734 160.641 309.375 4,70 207.844 174.070 381.914 4,71
variabele rente 29.632 24.403 54.035 3,14 3.802 26.130 29.932 2,97
_____ _____ _____ _____ _____ _____
178.366 185.044 363.410 4,46 211.646 200.200 411.846 4,59

Als zekerheid voor de hypotheken o/g is op vastgoed met een waarde van € 549,0 miljoen
(2004: € 483,3 miljoen) het recht van hypotheek verstrekt.
Voor de overige leningen o/g is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven.
Tevens zijn door een aantal verstrekkers van deze leningen o/g voorwaarden gesteld
betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de vennootschap.

Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen
o/g ten bedrage van € 44,7 miljoen (2004: € 12,2 miljoen) is opgenomen onder de kort‑
lopende schulden.

De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g

bedraagt 5,2 (2004: 5,3).

De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g,
inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rente-
curve ultimo 2005 respectievelijk ultimo 2004, als volgt:

2005 2004
_________________________ _________________________
Markt- Nominale Markt- Nominale
waarde waarde waarde waarde
_____ _____ _____ _____
418.530 408.114 437.543 424.058

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2005 4,51% (2004: 4,47%).

106
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

20 Langlopende belastingschulden

2005 2004
___________ ___________
Stand per 1 januari 9.696 –
Kortlopend deel per 1 januari 3.230 –
___________ ___________
12.926 –
Dotatie (91) 12.926
Betalingen (3.243) –
___________ ___________
9.592 12.926
Kortlopend deel per 31 december (3.197) (3.230)
_____ _____
Stand per 31 december 6.395 9.696

Dit betreft het langlopende deel van de betalen exit tax in Frankrijk die verschuldigd
is in verband met het verkrijgen van de SIIC-status.

21 Waarborgsommen en overige langlopende schulden

De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december € 5,9 miljoen

(2004: € 5,4 miljoen).

Onder overige langlopende schulden is opgenomen het langlopende deel van de bij
verkoop in 2004 van de Duitse portefeuille verstrekte huurgarantie.
Het verloop van deze post was als volgt:
2005 2004
___________ ___________
Stand per 1 januari 6.777 –
Kortlopend deel per 1 januari 4.155 –
___________ ___________
10.932 –
Aanpassing/verstrekte huurgaranties 1.827 11.350
Interest 380 245
Betalingen (3.158) (663)
___________ ___________
9.981 10.932
Kortlopend deel per 31 december (4.173) (4.155)
_____ _____
Stand per 31 december 5.808 6.777

107
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

22 Schulden aan kredietinstellingen

2005 2004
___________ ___________
Kredietfaciliteit 243.195 370.903
Waarvan niet gebruikt (138.674) (302.517)
_____ _____
Opgenomen per 31 december 104.521 68.386

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen.

Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek
ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is
verstrekt.

De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de bank opeisbaar.

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2005 2,96% (2004: 2,78%).

23 Overige schulden en overlopende passiva

2005 2004
___________ ___________
Crediteuren 4.087 4.635
Dividend 112 109
Belastingen 1.102 203
Vooruitontvangen huren 4.517 4.250
Interest 2.795 3.281
Exploitatiekosten 3.533 2.668
Kortlopend deel verstrekte huurgaranties 4.173 4.155
Overige schulden en overlopende passiva 4.931 6.966
_____ _____
25.250 26.267

108
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

24 Financiële derivaten
2005
_________________________
Vordering Schuld
___________ ___________
Interest rate swaps – 1.464
CAP’s 2 –
_____ _____
2 1.464

VastNed Retail beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten.
Met ingang van 1 januari 2005 worden de marktwaarden van de financiële rentederivaten
in de jaarrekening verantwoord.

Voor leningen o/g met een nominale waarde van € 134,9 miljoen is het renterisico
afgedekt door het afsluiten van (forward) interest rate swaps (IRS).
VastNed Retail beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een
deel van haar leningen o/g om te ruilen tegen een vaste rente.
Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,37 % tot 4,12%
en afloopdata variërend van 2006 tot en met 2013.

De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g

gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,7 (2004: 3,4).
De IRS worden aangemerkt als afdekking van kasstromen. Waardeveranderingen van
deze interest rate swaps worden verantwoord in het eigen vermogen.

Voor leningen o/g met een bedrag van € 54,9 miljoen is het renterisico afgedekt door
middel van CAP’s. Hierdoor is de te betalen interest op een bedrag van € 29,9 miljoen tot
en met 31 december 2007 gemaximeerd op 5,50% en op een bedrag van € 25,0 miljoen tot
en met 18 maart 2010 gemaximeerd op 4,12%.
De waardeveranderingen van deze CAP’s worden verantwoord in de winst- en
verliesrekening.

Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde

banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan
hun verplichtingen zullen kunnen voldoen.

Rentegevoeligheid

Per 31 december 2005 bedraagt het effect op het beleggingsresultaat van een (hypothe-
tische) stijging van de rentetarieven met 1% € 1,5 miljoen negatief. Indien de rentetarieven
per deze datum met 1% zouden dalen bedraagt het effect op het beleggingsresultaat
€ 1,5 miljoen positief.
In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten.

109
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management bestaat

een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot
verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplich-
tingen vastgelegd.

Met de koper van het grootste deel van de Duitse portefeuille is een geschil ontstaan
inzake de definitieve bepaling van de koopprijs. Koper heeft het geschil aanhangig
gemaakt bij de rechtbank en heeft een bedrag van € 3,0 miljoen van VastNed Retail
geëist.
VastNed Retail en haar juridisch adviseurs zijn van mening dat deze claim ongegrond
is. Derhalve acht VastNed Retail het niet noodzakelijk voor deze claim een voorziening
op te nemen.

De Belgische dochteronderneming Intervest Retail heeft een geschil met de ontwikkelaar

van de factory outlet in Messancy. Intervest Retail stelt dat de ontwikkelaar op een
aantal punten betreffende de bouw en de verhuur van de factory outlet ernstig in
gebreke is gebleven en heeft een bedrag ter genoegdoening van de door Intervest
Retail geleden schade gevorderd groot € 10,0 miljoen.
Zoals in het koopcontract is overeengekomen zijn in deze zaak arbiters benoemd.
Omdat deze zaak nog in behandeling bij de arbiters is, is er over de uitkomst nog niets
te zeggen. Om die reden is geen vordering in de balans opgenomen.
De ontwikkelaar heeft zich het recht voorbehouden een tegenclaim in te dienen, zijnde
het aan hem volgens contract verschuldigde deel van de ontwikkelingswinst. Intervest
Retail bestrijdt deze potentiële vordering en is samen met haar adviseurs van mening
dat de kans dat zij in het gelijk zal worden gesteld dermate groot is, dat zij het niet
noodzakelijk acht voor deze claim een voorziening op te nemen.

26 Operationele leasecontracten

VastNed Retail verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare

operationele leasecontracten.

Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele

leasecontracten is als volgt:

Minder dan één jaar 97.595

Tussen één en vijf jaar 184.709
Meer dan vijf jaar 70.048
_____
352.352

In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van vijf jaar
afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen.
Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levens‑
onderhoud.
In Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van
minimaal vijf jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten
voor levensonderhoud.

110
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar
met een wederzijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurverhogingen
vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud.
In Frankrijk worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van negen
of twaalf jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke drie jaar de huur te verlengen.
Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de bouwkostenindex, tenzij
anders is overeengekomen.
In Portugal bestaan twee soorten wetgeving. Volgens de oude wetgeving worden huur-
contracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen slechts worden beëindigd door
de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met die
in Spanje.

27 Gebeurtenissen na balansdatum

VastNed Retail’s Belgische dochteronderneming Intervest Retail heeft een turnkey-

koopovereenkomst getekend betreffende het in aanbouw zijnde winkelcentrum
Julianus te Tongeren in België.
De oplevering van het winkelcentrum zal naar verwachting plaatsvinden in het
4e kwartaal van 2007 en zal vanaf 2008 positief bijdragen aan het direct beleggings‑
resultaat. De investering zal circa € 18,0 miljoen bedragen.

VastNed Retail en Altera hebben een turnkey-koopovereenkomst gesloten betreffende

de verwerving van de uitbreiding van Winkelcentrum Het Rond te Houten in Nederland.
De oplevering van de uitbreiding van het winkelcentrum is gepland aan het einde van
het eerste kwartaal van 2008 en zal vanaf dat moment positief bijdragen aan het direct
beleggingsresultaat.
De investering zal naar verwachting € 30,8 miljoen bedragen, waarvan het aandeel van
VastNed Retail circa € 16,4 miljoen bedraagt.

28 Transacties met direct belanghebbenden

Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaat-

schappijen, commissarissen en directieleden.

Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtrans-
acties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij
de vennootschap zijn te beschouwen.

Belangen van grote beleggers

Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen partijen aan te merken als grote
belegger in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen.

Dochtermaatschappijen
Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen wordt verwezen naar
‘29 Dochtermaatschappijen’. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten
en lasten, tussen de vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consoli-
datie geëlimineerd en worden niet toegelicht.

De dochtermaatschappij VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling

van de kosten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct
betrekking hebben op de vennootschap of op het vastgoed van de vennootschap of
haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet
toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op
basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed
Retail en VastNed Offices/Industrial.

111
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Commissarissen en directieleden
De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Retail
hadden gedurende het boekjaar 2005 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de
vennootschap.

Beloning van de raad van commissarissen

Aandelenbezit
Beloning 2005 ultimo 2005
___________ ___________
W. Nijman 30 988
N.J. Westdijk 24 –
D. van den Bos 27 –
R.K. Jacobson 24 –
F.W. Mulder 27 –
P.M. Verboom 24 –
___________ ___________
156 988

Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial (78)

_____
78

Beloning van de statutaire directie

Bonus over 2004
Salarissen uitgekeerd Pensioen- Aandelenbezit
(incl. sociale lasten) in 2005 lasten Totaal ultimo 2005
___________ ___________ ___________ ___________ ___________
R.A. van Gerrevink 434 35 106 575 271
T.M. de Witte 185 20 62 267 –
J. Pars 227 18 54 299 –
___________ ___________ ___________ ___________ ___________
846 73 222 1.141 271
Waarvan verantwoord ten laste van VastNed
Offices/Industrial (409) (35) (107) (551)
_____ _____ _____ _____
437 38 115 590

Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen
optierechten toegekend.
Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te
hunnen behoeve afgegeven.

De hierboven genoemde aantallen aandelen VastNed Retail, gehouden door de raad

van commissarissen en directie, zijn alle voor eigen rekening verworven.

112
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

29 Dochtermaatschappijen

De belangrijkste dochtermaatschappijen zijn:

Belang en
Land van vestiging stemrecht in %
___________ ___________
Foram International Holding B.V. Nederland 100
– Hispania Retail Properties S.L. Spanje 100
– VastNed España Retail S.L. Spanje 100
– VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios S.A. Portugal 100
VastNed France Holding S.A.R.L. Frankrijk 100
– S.C.I. Centre Marine Dunkerque Frankrijk 100
– Jeancy S.A.R.L. Frankrijk 100
– Val Thoiry S.A.R.L. Frankrijk 100
– Lenepveu S.A.R.L. Frankrijk 100
– Palocaux S.A.R.L. Frankrijk 100
– Parivolis S.A.R.L. Frankrijk 100
– Icopro S.A.R.L. Frankrijk 100
– Plaisimmo S.A.R.L. Frankrijk 100
Intervest Retail N.V. België 72
C.V. Winkelcentrum Het Rond Nederland 50
VastNed Management B.V. Nederland 67
Foram Management B.V. Nederland 100

30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve

verantwoording en verslaglegging

De directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen

en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de
jaarrekening zijn opgenomen.

Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden

Veronderstellingen met betrekking tot pensioenen
De directie heeft een aantal aannames gedaan betreffende de berekening van de voor-
ziening voor pensioenverplichtingen. Deze aannames behelzen onder meer veronder-
stellingen voor het in de toekomst te behalen rendement op beleggingen en toekomstige
salarisstijgingen. Indien de realisatie materieel zal blijken af te wijken, bestaat de
mogelijkheid dat er een actuarieel resultaat ontstaat met het risico dat dit actuarieel
resultaat buiten de ‘corridor’ zal vallen en opgenomen zou moeten worden in het beleg-
gingsresultaat over 2006.

Veronderstellingen bij de berekening van de voorziening voor de bij verkoop van de

Duitse vastgoedportefeuille verstrekte huurgarantie
Bij de berekening van de voorziening voor de verstrekte huurgarantie is er vanuit
gegaan dat in de komende jaren nog een deel van de bij verkoop bestaande leegstand
door de kopers zal worden verhuurd. Er bestaat een risico dat de kopers hier niet in zullen
slagen. In dat geval zal de waarde van de huurgarantie aangepast moeten worden en
zal het bedrag van deze aanpassing in de winst- en verliesrekening worden verant-
woord.

Veronderstellingen bij de waardering van de factory outlet te Messancy

Bij de waardering van dit object is uitgegaan van de ‘going concern’-waarde. De directie
is van mening dat de vooruitzichten voor dit object positief zijn. Een belangrijke veron-
derstelling hierbij is dat de positieve trend in het aantal bezoekers van deze factory out-
let zich zal voortzetten. Mocht in de toekomst blijken dat dit niet het geval is, zal dit een
belangrijke invloed hebben op de omzetten van de huurders en daarmee op de waarde
van het object. De waarde per 31 december 2005 van dit object bedraagt € 29,7 miljoen.

113
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Veronderstelling bij lopende juridische procedures

Onder ‘25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting
gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van
deze juridische procedures anders is dan hierin is aangegeven kan dit een negatief
effect op het beleggingsresultaat hebben.

Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen

Latente belastingverplichtingen
In het geval de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoed via verkoop van aandelen
van een (belastingplichtige) vennootschap, die het betreffende vastgoed in eigendom
heeft, te realiseren, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van
de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via
een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belasting-
verplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen.
De directie van VastNed Retail is van mening dat in deze gevallen de latente belasting-
verplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominaal belastingtarief.
De directie van VastNed Retail heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente
belastingverplichtingen betreffende het Portugese en Italiaanse vastgoed.
Indien deze latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100%
van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december
2005 € 0,6 miljoen negatief bedragen.

Latente belastingverplichtingen Spanje

Het nominale belastingtarief in Spanje bedraagt 35%, echter wanneer een bij verkoop
gerealiseerde vermogenswinst binnen drie jaar in Spanje wordt geherinvesteerd vindt
restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 20% van de bij verkoop
gerealiseerde vermogenswinst. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 15%.
De directie van VastNed Retail is van mening dat voor de bepaling van de latente
belastingverplichting dit effectieve belastingtarief gehanteerd dient te worden.
Indien de latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen het
belastingtarief van 35% zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2005
€ 34,6 miljoen negatief bedragen.

31 Total expense ratio

De total expense ratio over 2005 bedraagt 3,60% (2004: 4,23%).

De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode
te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail.
In de totale kosten zijn begrepen de niet doorberekende servicekosten, de exploitatie-
kosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden
gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

114
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

32 Gevolgen van de overgang naar IFRS

a Introductie

VastNed Retail publiceert conform de Europese verordening voor beursgenoteerde

ondernemingen vanaf 1 januari 2005 haar cijfers op basis van International Financial
Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

In overeenstemming met IFRS 1 ‘Eerste Toepassing van IFRS’ wordt hieronder nadere
informatie gegeven op grond waarvan gebruikers van de financiële rapportages van
VastNed Retail inzicht kunnen krijgen in de voornaamste wijzigingen als gevolg van
deze nieuwe waarderingsgrondslagen.

In overeenstemming met IFRS 1 is hieronder de volgende informatie gegeven:

– Een uiteenzetting van de voornaamste wijzigingen als gevolg van de implementatie
van IFRS ten opzichte van de tot vorig boekjaar toegepaste waarderingsgrondslagen.
– De geconsolideerde openingsbalans per 1 januari 2004 op basis van IFRS met een
overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste
grondslagen en IFRS.
– De geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2004 op basis van IFRS met een
overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste
grondslagen en IFRS.
– De geconsolideerde balans per 31 december 2004 op basis van IFRS met een
overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste
grondslagen en IFRS.

b Voornaamste wijzigingen implementatie IFRS

Hieronder is een overzicht opgenomen van de voornaamste wijzigingen van invoering

van IFRS ten opzichte van de huidige Nederlandse waarderingsgrondslagen en de
effecten ervan op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat over
2004 en het eigen vermogen per 31 december 2004.

Opties voor eerste toepassing

VastNed Retail heeft ervoor gekozen gebruik te maken van de volgende uitzonderingen
die zijn toegestaan door IFRS voor de opstelling van de openingsbalans per 1 januari
2004 op de datum van overgang:

Bedrijfscombinaties
Voor bedrijfscombinaties die vóór 1 januari 2004 plaatsvonden is IFRS 3 ‘Bedrijfs‑
combinaties’ niet retroactief toegepast. De waarde van de activa, verplichtingen en
voorwaarde verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd
op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen.

Financiële instrumenten
IAS 32 en IAS 39 hebben betrekking op de waardering en toelichting van financiële
instrumenten. Deze standaarden zijn pas effectief per 1 januari 2005, maar mochten
eerder worden toegepast. VastNed Retail opteert niet voor eerdere toepassing van
deze standaarden over 2004. Derhalve zijn de vergelijkende cijfers over 2004 niet
aangepast en heeft dit dus geen effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het
direct beleggingsresultaat over 2004 en het eigen vermogen ultimo 2004.

115
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Presentatie van balans en winst- en verliesrekening

IFRS kent geen voorgeschreven model voor de balans en winst- en verliesrekening.
Wel is een aantal kaders aangegeven waaraan het model voor de balans en winst- en
verliesrekening dient te voldoen. De afgelopen periode heeft VastNed Retail deelge‑
nomen aan overleg binnen de vastgoedbranche (onder meer via de EPRA en tussen de
Nederlandse vastgoedfondsen) om te komen tot een meer uniforme presentatie van de
balans en winst- en verliesrekening van vastgoedbeleggingsfondsen. Op basis van de
uitkomsten van dit overleg en gegeven de kaders van IFRS, heeft VastNed Retail de
door haar gehanteerde modellen voor de balans en winst- en verliesrekening enigszins
gewijzigd. In de hierna opgenomen aansluitingsoverzichten zijn de effecten van deze
aanpassingen opgenomen onder het kopje ‘Wijzigingen in presentatie’.

Waardering en presentatie van vastgoedbeleggingen

Een belangrijke wijziging als gevolg van IFRS is dat onderscheid gemaakt dient te
worden tussen bestaande vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in pijplijn.
Bestaande vastgoedbeleggingen dienen gewaardeerd te worden tegen reële waarde
en vastgoedbeleggingen in pijplijn dienen gewaardeerd te worden tegen kostprijs of
lagere reële waarde. Ook onder de tot vorig jaar toegepaste waarderingsgrondslagen
was dit het geval. Een verschil met IFRS bestaat uit het feit dat indien vastgoedbeleg‑
gingen, die eenmaal in exploitatie zijn geweest en uit exploitatie worden genomen voor
een ingrijpende renovatie, tegen reële waarde gewaardeerd dienen te blijven.
Onder de voorheen toegepaste grondslagen werden deze tegen kostprijs of lagere
reële waarde gewaardeerd. Op grond hiervan wordt in de presentatie onderscheid
gemaakt tussen vastgoedbeleggingen in exploitatie, in renovatie en in pijplijn.
Overigens heeft deze wijziging bij VastNed Retail slechts gevolgen voor de presentatie
en niet voor het eigen vermogen 1 januari 2004 en 31 december 2004 en het beleggings-
resultaat over 2004.

Huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives

Op grond van IFRS dienen opbrengsten en kosten zoveel mogelijk te worden toegere-
kend aan de perioden waarop ze betrekking hebben. Op grond hiervan dienen de
bovengenoemde posten te worden uitgesmeerd over de looptijd van het huurcontract
(‘straight lining’). Onder toepassing van de tot vorig jaar toegepaste grondslagen
werden deze posten volledig verantwoord in de periode waarin ze ontstonden.
Als gevolg hiervan neemt het direct beleggingsresultaat over 2004 bij toepassing van
IFRS toe met € 0,1 miljoen. Dit hogere direct beleggingsresultaat resulteert in een addi-
tionele actiefpost op de balans, welke op grond van IFRS geabsorbeerd dient te worden
in de waardemutaties van het vastgoed en derhalve resulteert in eenzelfde tegenge-
stelde correctie op het indirect beleggingsresultaat. Op het eigen vermogen heeft deze
aanpassing derhalve geen effect.

116
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Personeelsbeloningen
De huidige pensioenregeling van VastNed Management wordt onder IFRS aangemerkt
als toegezegd-pensioen. Op grond hiervan dient, rekening houdend met toekomstige
salarisstijgingen, gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke,
een inschatting gemaakt te worden van de toekomstige pensioenlasten. VastNed
Management heeft in dit kader, rekening houdend met de huidige pensioenregeling,
een actuarieel rapport op laten stellen door een onafhankelijk actuaris. Op basis van
dit rapport dient VastNed Management op basis van de huidige pensioenregeling per
1 januari 2004 een voorziening op te nemen van € 1,3 miljoen. Hiervan dient € 0,6 miljoen
aan VastNed Retail te worden gealloceerd, waardoor het eigen vermogen per 1 januari
2004 met hetzelfde bedrag daalt. Het effect op het direct beleggingsresultaat over 2004
is als gevolg van een beperkte vrijval van de per 1 januari 2004 gevormde voorziening
ten gunste van de onder de huidige grondslagen over 2004 verantwoorde pensioenlasten
licht positief. Als gevolg hiervan neemt het eigen vermogen ultimo 2004 per saldo
met € 0,5 miljoen af. Overigens geldt in de overige landen een ‘toegezegde bijdrage-
regeling’, waarvoor onder IFRS geen voorziening dient te worden opgenomen.
Daarnaast zijn onder IFRS voorzieningen opgenomen voor onder andere toekomstige
jubileumuitkeringen. Dit heeft een zeer beperkt effect op het beleggingsresultaat en
eigen vermogen.

Latente belastingverplichtingen
Indien het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen via verkoop van de aandelen
van de (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom
heeft, is geen winstbelasting verschuldigd. De overdracht van de latente belasting‑
verplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de
koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50%
van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. VastNed Retail is van
mening dat IFRS zodanig geïnterpreteerd dient te worden dat in bovengenoemde gevallen
de latente belastingverplichtingen gewaardeerd wordt op basis van (veelal) 50% van
het nominale belastingtarief. Dit is grotendeels in lijn met de waarderingsmethodiek die
volgens de tot vorig boekjaar toegepaste waarderingsgrondslagen reeds werd toege-
past. Een uitzondering hierop vormt de waardering van de latente belastingverplichting
in Spanje.

In Spanje maakt de huidige vennootschapsstructuur het lastiger om het Spaanse vast-

goed te verkopen via de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen. Hier
bestaat echter wel de mogelijkheid om het vastgoed te verkopen, waarbij de hierbij
gerealiseerde (fiscale) boekwinst belast wordt tegen een effectief belastingtarief van
15%. De tot vorig jaar verantwoorde latente belastingverplichtingen voor het Spaanse
vastgoed waren gewaardeerd op basis van 50% van dit gereduceerde tarief. VastNed
Retail is van mening dat bij implementatie van IFRS het niet meer is toegestaan om deze
reductie toe te passen. Derhalve zijn onder IFRS in de openingsbalans per 1 januari
2004 de latente belastingverplichtingen verhoogd met € 5,3 miljoen ten laste van het
eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per 1 januari 2004. Het beleggings-
resultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail over 2004 zal ten opzichte van
het gerapporteerde beleggingsresultaat met € 1,5 miljoen dalen als gevolg van positieve
herwaarderingen van de Spaanse portefeuille gedurende 2004 verminderd met een lage-
re additionele belastinglast als gevolg van de verkoop van het vastgoedobject te Getafe
in 2004. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 2004 daalt hiermee
per saldo met € 6,8 miljoen ten opzichte van het in de jaarrekening 2004 gepubliceerde
eigen vermogen.

117
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Financiële derivaten
IAS 32 en IAS 39 hebben betrekking op de waardering en toelichting van financiële
instrumenten. Deze standaarden werden pas effectief per 1 januari 2005, maar mochten
eerder worden toegepast. VastNed Retail heeft niet geopteerd voor eerdere toepassing
van deze standaarden over 2004. Derhalve zijn de vergelijkende cijfers over 2004 niet
aangepast en heeft dit dus geen effect op het eigen vermogen aandeelhouders
VastNed Retail per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat toekomend aan aandeel-
houders over 2004 en het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 2004.
De implementatie van deze standaarden vanaf 1 januari 2005 heeft voor VastNed Retail
tot gevolg dat de rentederivaten vanaf 1 januari 2005 op reële waarde gewaardeerd
dienen te worden. Afhankelijk van de vraag of deze derivaten aangemerkt kunnen
worden als zogenaamde effectieve hedge, worden de mutaties in het eigen vermogen
verwerkt of, indien geen effectieve hedge, in de winst- en verliesrekening. De waarde-
mutaties worden geacht onderdeel te zijn van het indirect beleggingsresultaat.
Als gevolg hiervan neemt het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per
1 januari 2005 met € 0,4 miljoen af.

c Aansluitingsoverzicht implementatie IFRS

Op de volgende pagina’s zijn de aansluitingen tussen de geconsolideerde balansen per

1 januari en 31 december 2004 en winst- en verliesrekening over 2004 op basis van de
voorheen toegepaste waarderingsgrondlagen en IFRS weergegeven.

118
 Geconsolideerde balans per 1 januari 2004
(x € 1.000,-)
Balans op basis van waarderingsgrondslagen 2004 Aanpassingen IFRS Balans op basis IFRS
____________________________________________________ _________________________________________________________________ ____________________________________________________
Wijzigingen Vastgoed- Huur- Personeels- Latente belasting-
Activa in presentatie beleggingen incentives beloningen verplichtingen Activa
___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Beleggingen

119
Vastgoed in exploitatie 1.603.572 (8.892) (1.904) 1.592.776 Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Vastgoed niet in exploitatie 8.705 (4.135) 4.570 Vastgoedbeleggingen in renovatie
1.904 1.904 Overlopende activa in verband met huurincentives
___________ ___________
1.612.277 1.599.250
2.941 2.941 Vastgoedbeleggingen in pijplijn
___________
1.602.191 Totaal vastgoedbeleggingen
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

763 763 Materiële vaste activa

___________
1.602.954 Totaal vaste activa

Vorderingen 18.931 (749) 80 756 19.018 Debiteuren en overige vorderingen
749 749 Belastingen naar de winst
Overige activa 20.363 (763) 19.600 Liquide middelen
___________
39.367 Totaal vlottende activa
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
Totaal activa 1.651.571 – (10.006) – 756 – 1.642.321 Totaal activa

Passiva Passiva

Eigen vermogen

Gestort en opgevraagd kapitaal 80.734 80.734 Gestort en opgevraagd kapitaal

Agioreserve 432.276 432.276 Agioreserve
Overige reserve 203.488 (594) (5.302) 197.592 Overige reserves
Beleggingsresultaat 40.740 40.740 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
___________ ___________
Totaal eigen vermogen 757.238 751.342 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

Minderheidsbelangen 60.723 (14) 60.709 Eigen vermogen minderheidsbelangen

___________ ___________
Groepsvermogen 817.961 812.051 Totaal eigen vermogen

Voorzieningen 24.156 5.316 29.472 Latente belastingverplichtingen

1.350 1.350 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen
Langlopende schulden 598.049 598.049 Langlopende rentedragende leningen o/g
5.671 5.671 Waarborgsommen en overige langlopende schulden
___________
634.542 Totaal langlopende schulden

161.737 161.737 Schulden aan kredietinstellingen

4.127 4.127 Aflossing langlopende leningen o/g
Kortlopende schulden 211.405 (171.535) (10.006) 29.864 Overige schulden en overlopende passiva
_____
195.728 Totaal kortlopende schulden
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
Totaal passiva 1.651.571 – (10.006) – 756 – 1.642.321 Totaal passiva
 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2004
(x € 1.000,-)
Winst- en verliesrekening op basis van waarderingsgrondslagen 2004 Aanpassingen IFRS Winst- en verliesrekening op basis IFRS
____________________________________________________ ___________________________________________________ ____________________________________________________
Wijzigingen Huur- Personeels- Latente belasting-
Opbrengsten uit beleggingen in presentatie incentives beloningen verplichtingen Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
___________ ___________ ___________ ___________
Brutohuuropbrengsten 119.225 251 119.476 Brutohuuropbrengsten

120
(1.574) (1.574) Niet doorberekende servicekosten
Exploitatiekosten (15.585) 1.609 (13.976) Exploitatiekosten
___________ ___________
Nettohuuropbrengsten 103.640 103.926 Nettohuuropbrengsten

Waardemutaties

Ongerealiseerde waardemutaties 40.579 1.296 (251) 41.624 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie
(1.296) (1.296) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie
___________ ___________
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

40.579 40.328 Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

Gerealiseerde waardemutaties (24.804) (24.804) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
___________ ___________
Totaal opbrengsten uit beleggingen 119.415 119.450 Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Lasten Lasten

4.276 4.276 Financiële opbrengsten
Interest (25.867) (4.276) (30.143) Financiële kosten
___________
(25.867) Nettofinancieringskosten

Algemene kosten (6.844) (35) 61 (6.818) Algemene kosten
___________ ___________
(32.711) (32.685) Totaal lasten
___________ ___________
Beleggingsresultaat voor belastingen 86.704 86.765 Beleggingsresultaat voor belastingen

Belastingen naar de winst (9.370) 5.611 (3.759) Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
(5.611) (1.594) (7.205) Mutatie latente belastingverplichtingen
___________
(10.964)
___________ ___________
Beleggingsresultaat na belastingen 77.334 75.801 Beleggingsresultaat na belastingen

Minderheidsbelangen (5.669) 91 (5.578) Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

_____ _____ _____ _____ _____ _____
Beleggingsresultaat 71.665 – – 61 (1.503) 70.223 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
 Geconsolideerde balans per 31 december 2004
(x € 1.000,-)
Balans op basis van waarderingsgrondslagen 2004 Aanpassingen IFRS Balans op basis IFRS
____________________________________________________ _________________________________________________________________ ____________________________________________________
Wijzigingen Vastgoed- Huur- Personeels- Latente belasting-
Activa in presentatie beleggingen incentives beloningen verplichtingen Activa
___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Beleggingen

121
Vastgoed in exploitatie 1.357.503 (1.384) (2.645) 1.353.474 Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Vastgoed niet in exploitatie 4.142 (648) 3.494 Vastgoedbeleggingen in renovatie
2.645 2.645 Overlopende activa in verband met huurincentives
___________ ___________
1.361.645 1.359.613
648 648 Vastgoedbeleggingen in pijplijn
___________
1.360.261 Totaal vastgoedbeleggingen
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

783 783 Materiële vaste activa

_____
1.361.044 Totaal vaste activa

Vorderingen 14.070 11 680 14.761 Debiteuren en overige vorderingen
Overige activa 37.999 (783) 37.216 Liquide middelen
___________
51.977 Totaal vlottende activa
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
Totaal activa 1.413.714 – (1.373) – 680 – 1.413.021 Totaal activa

Passiva Passiva

Eigen vermogen

Gestort en opgevraagd kapitaal 83.731 83.731 Gestort en opgevraagd kapitaal

Agioreserve 443.966 443.966 Agioreserve
Overige reserve 186.669 (594) (5.302) 180.773 Overige reserves
Beleggingsresultaat 71.665 61 (1.503) 70.223 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
___________ ___________
Totaal eigen vermogen 786.031 778.693 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

Minderheidsbelangen 68.499 (105) 68.394 Eigen vermogen minderheidsbelangen

_____ _____
Groepsvermogen 854.530 847.087 Totaal eigen vermogen

Voorzieningen 11.800 6.910 18.710 Latente belastingverplichtingen

1.277 1.277 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen
Langlopende schulden 428.319 (16.473) 411.846 Langlopende rentedragende leningen o/g
9.696 9.696 Langlopende belastingschulden
12.163 12.163 Waarborgsommen en overige langlopende schulden
___________
453.692 Totaal langlopende schulden

68.386 68.386 Schulden aan kredietinstellingen

12.212 12.212 Aflossing langlopende leningen o/g
5.377 5.377 Belastingen naar de winst
Kortlopende schulden 119.065 (91.361) (1.373) (64) 26.267 Overige schulden en overlopende passiva
___________
112.242 Totaal kortlopende schulden
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
Totaal passiva 1.413.714 – (1.373) – 680 – 1.413.021 Totaal passiva
 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

33 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening

De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd door

de raad van commissarissen voor publicatie op 21 februari 2006.

122
 Vennootschappelijke balans per 31 december
(x € 1.000,-)

2005

2004
___________ ___________
Activa

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 513.083 491.220

Vastgoedbeleggingen in renovatie – 440
Overlopende activa in verband met huurincentives 245

256
___________ ___________
513.328 491.916
Vastgoedbeleggingen in pijplijn –

648
___________ ___________
Totaal vastgoedbeleggingen 513.328 492.564
Deelnemingen in groepsmaatschappijen 411.761 459.108
_____ _____
Totaal vaste activa 925.089 951.672

Groepsmaatschappijen 169.450 9.745
Debiteuren en overige vorderingen 4.357 4.136
Liquide middelen 113 2.867
_____ _____
Totaal vlottende activa 173.920 16.748
_____ _____
Totaal activa 1.099.009 968.420

Passiva

Gestort en opgevraagd kapitaal 84.516 83.731

Agioreserve 443.125 443.966
Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (1.274) –
Herwaarderingsreserve 131.307 33.027
Overige reserves 46.947 147.746
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 157.858

70.223
___________ ___________
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 862.479 778.693

Langlopende rentedragende leningen o/g 90.998 140.937

Waarborgsommen en overige langlopende schulden 8.594 6.107
_____ _____
Totaal langlopende schulden 99.592 147.044

Schulden aan kredietinstellingen 88.275 18.150
Aflossing langlopende leningen o/g 36.779 9.711
Financiële derivaten 774 –
Belastingen naar de winst 539 457
Overige schulden en overlopende passiva 10.571 14.365
_____ _____
Totaal kortlopende schulden 136.938 42.683
_____ _____
Totaal passiva 1.099.009 968.420

123
 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening
(x € 1.000,-)

2005

2004
___________ ___________
Vennootschappelijk resultaat 46.272 33.481
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen 111.586 36.742
_____ _____
Beleggingsresultaat 157.858 70.223

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Algemeen
De vennootschappelijke winst- en verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2
BW in beknopte vorm weergegeven.
Deze vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2005
waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen.
De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW.
De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te
Rotterdam.
De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring
afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW.

Wijziging waarderingsgrondslagen
In verband met de implementatie van IFRS voor de geconsolideerde jaarrekening, zijn
de waarderingsgrondslagen voor de vennootschappelijke jaarrekening aangepast.
De effecten hiervan op het eigen vermogen en het beleggingsresultaat zijn toegelicht in
‘32 Gevolgen van de overgang naar IFRS’ van de geconsolideerde jaarrekening.
Het effect op het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 2004 en het
beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail over 2004
bedraagt respectievelijk € 7,3 miljoen negatief en € 1,4 miljoen negatief.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van arti-
kel 362 lid 8, boek2 BW.
De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaat‑
bepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt
verwezen naar de toelichting op deze stukken.
De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettover‑
mogenswaarde.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

De vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschaps-
belasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de
belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

124
 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Vastgoedbeleggingen
2005 2004
____________________________________________________ ____________________________________________________
In exploitatie In renovatie In pijplijn Totaal In exploitatie In renovatie In pijplijn Totaal
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
1 januari 491.220 440 648 492.308 485.580 1.516 2.882 489.978
Investeringen in
bestaande objecten 2.462 491 – 2.953 1.356 1.194 147 2.697
In exploitatie
genomen – – – – 1.625 (1.625) – –
Verkopen (1.947) (452) (648) (3.047) (13.805) – (2.381) (16.186)
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
491.735 479 – 492.214 474.756 1.085 648 476.489
Waardemutaties 21.348 (479) _ 20.869 16.464 (645) – 15.819
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
31 december 513.083 – – 513.083 491.220 440 648 492.308

Overlopende activa
in verband met
huurincentives 245 – – 245 256 – – 256
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Taxatiewaarde
per 31 december 513.328 – – 513.328 491.476 440 648 492.564

Deelnemingen in groepsmaatschappijen 2005

2004
___________ ___________
Stand per 1 januari 459.108 507.131
Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (364)

–
___________ ___________
458.744 507.131
Verwerving en uitbreiding belangen – 21
Terugstorting van kapitaal (112.455) –
Aandeel in beleggingsresultaat 111.586 36.742
Verkopen (191) (73.385)
Ontvangen uitkeringen (45.771) (11.401)
Overige mutaties (152) –
_____ _____
Stand per 31 december 411.761 459.108

VastNed Retail bezit per 31 december 3.675.960 aandelen Intervest Retail (31 december
2004: 3.682.760 aandelen), waarvan per 31 december de nettovermogenswaarde € 28,71
per aandeel (31 december 2004: € 28,19 per aandeel) bedraagt. De beurskoers van aan-
delen Intervest Retail bedroeg per 31 december € 43,50 per aandeel (31 december 2004:
€ 34,89 per aandeel).

125
 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Eigen vermogen
Afdekkings- Beleggings- Eigen
Gestort en reserve Her- resultaat vermogen
opgevraagd financiële waarderings- Overige aandeelhouders aandeelhouders
kapitaal Agioreserve derivaten reserve reserves VastNed Retail VastNed Retail
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
1 januari 2004 80.734 432.276 – 25.034 172.558 40.740 751.342

Emissies 1.625 13.325 – – – – 14.950

Kosten emissies – (218) – – – – (218)
Beleggingsresultaat – – – – – 70.223 70.223
Indirect
beleggingsresultaat – – – 7.993 (7.993) – –
Stockdividend 1.372 (1.372) – – – – –
Kosten stockdividend – (45) – – – – (45)
Slotdividend vorig
boekjaar in contanten – – – – – (57.559) (57.559)
Toevoeging uit
winstverdeling – – – – (16.819) 16.819 –
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
31 december 2004 83.731 443.966 – 33.027 147.746 70.223 778.693

Aanpassing in verband
met IAS 32 en IAS 39 – – (347) – (17) – (364)
___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________
Stand per
1 januari 2005 83.731 443.966 (347) 33.027 147.729 70.223 778.329

Beleggingsresultaat – – – – – 157.858 157.858

Indirect
beleggingsresultaat – – – 98.280 (98.280) – –
Stockdividend 785 (785) – – – – –
Kosten stockdividend – (56) – – – – (56)
Slotdividend vorig
boekjaar in contanten – – – – – (54.638) (54.638)
Interim-dividend 2005
in contanten – – – – (18.087) – (18.087)
Toevoeging uit
winstverdeling – – – – 15.585 (15.585) –
Waardemutaties
financiële derivaten – – (927) – – – (927)
_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____
Stand per
31 december 2005 84.516 443.125 (1.274) 131.307 46.947 157.858 862.479

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990

gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-.

Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening

De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd
door de raad van commissarissen voor publicatie op 21 februari 2006.

126
 Overige gegevens
Bijzondere zeggenschapsrechten

Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de

prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit
VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteits-
aandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden
rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere
uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt.
Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en
commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuur-
ders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet
gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt
voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

Winstverdeling

Volgens de statuten van de vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de priori-

teitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter
beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan
aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen toe‑
komend aan aandeelhouders VastNed Retail groter is dan het bedrag van het gestorte
en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten
worden aangehouden.
Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap
de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het
verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat

De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-):

Beleggingsresultaat toekomend aan

aandeelhouders VastNed Retail 157.858
Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan
overige reserves (98.280)
___________
Voor dividenduitkering beschikbaar 59.578
Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend (18.087)
_____
Voor uitkering slotdividend beschikbaar 41.491

De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren:

– 5% in contanten op de prioriteitsaandelen;
– een keuzedividend op de gewone aandelen van:
– € 1,47 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen,
afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of
– € 2,47 in contanten;

en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige
reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient
dit geëffectueerd te worden voor 21 april 2006. Na deze datum zal slechts, binnen de
grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

127
 VastNed Retail jaarrekening 2005

Accountantsverklaring

Opdracht

Wij hebben de in dit verslag op pagina 77 tot en met pagina 126 opgenomen jaar-
rekening 2005 van VastNed Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening
bestaat uit de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De jaarrekening is
opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze
verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden

Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen

met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle
zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid
wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat.
Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van
informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening.
Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële ver-
slaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke
schattingen die directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een
evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze
controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Oordeel met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening

Wij zijn van oordeel dat de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft
van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het
resultaat en kasstromen over 2005 in overeenstemming met International Financial
Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet aan de
wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW
voorzover van toepassing.

Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen
verenigbaar is met de geconsolideerde jaarrekening.

Oordeel met betrekking tot de enkelvoudige jaarrekening

Wij zijn van oordeel dat de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld geeft van
de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het
resultaat over 2005 in overeenstemming met in Nederland aanvaarde grondslagen
voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de enkel-
voudige jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW.

Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen
verenigbaar is met de enkelvoudige jaarrekening.

Amsterdam, 21 februari 2006

Deloitte Accountants B.V.

Drs L. Albers RA

128
Vastgoedportefeuille 2005
 Vastgoedportefeuille 2005

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)

Aantal huurders
Jaar verwerving

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Nederland

Alkmaar
Laat 165-167 Winkel 1990 1906 345 1 – – 80
Payglop 6 Winkel 1988 1900 45 1 – – 20
Payglop 14 Winkel 1994 1930 120 1 – – 41
Almelo
Grotestraat 22-24 Winkel 1989 1929 190 1 2 – 38
Grotestraat 32 / Hof van Gülick 10 Winkel 1993 1920 210 1 1 – 42
Grotestraat 35a-37 Winkel 1994 1900 150 1 1 – 47
Grotestraat 36 Winkel 1996 1920 430 1 – – 75
Grotestraat 83-85 Winkel 1994 1850 255 1 – – 119
Grotestraat 97a / Koornmarkt 3, 5, 9, 11 / Werfstraat 1 Winkel 1993 1920 1.096 5 – – 172
Amersfoort
Achter de Kamp 92 Winkel 1993 1983 1.150 1 – – 172
Arnhemsestraat 18-20 Winkel 1988 1920 238 1 1 – 52
Julianaplein 7-10 Winkel 1993 1980 1.052 37 – 46 193
Langestraat 8 Winkel 1990 1900 409 1 – – 87
Amsterdam
Van Baerlestraat 86 Winkel 1994 1800 90 1 2 – 67
Van Baerlestraat 108-110 Winkel 1990 1800 265 2 3 – 88
Bos en Lommerweg 279-281 1) Winkel 1994 1940 155 2 3 – 39
Buikslotermeerplein 88-90 1) Winkelcentrum 1990 1968 388 1 – – 90
Buikslotermeerplein 123 1) Winkelcentrum 1993 1968 9.293 1 – – 917
Ceintuurbaan 133 Winkel 1994 1895 120 1 2 – 31
Ferdinand Bolstraat 65 Winkel 1989 1883 65 1 3 – 46
Ferdinand Bolstraat 79 Winkel 1987 1905 85 1 3 – 57
Ferdinand Bolstraat 81 Winkel 1989 1884 82 1 3 – 38
Ferdinand Bolstraat 88 Winkel 1987 1883 85 1 3 – 52
Ferdinand Bolstraat 92 / G. Flinckstraat 118 Winkel 1987 1882 81 1 6 – 56
Ferdinand Bolstraat 95-97 /
1e Jan v.d. Heydenstraat 88a-90 Winkel 1987 1892 194 1 9 – 103
Ferdinand Bolstraat 101 Winkel 1989 1892 118 1 3 – 39
Ferdinand Bolstraat 109 Winkel 1989 1882 76 1 3 – 38
Ferdinand Bolstraat 120 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88 Winkel 1993 1893 130 1 6 – 60
Ferdinand Bolstraat 122 Winkel 1987 1893 95 1 3 – 50
Ferdinand Bolstraat 124 Winkel 1987 1893 75 1 3 – 46
Ferdinand Bolstraat 126 Winkel 1989 1893 75 – 3 – 40
Heiligeweg 47 Winkel 1989 1899 60 1 – – 89
Jan Evertsenstraat 100 Winkel 1988 1925 90 1 3 – 38
Jan Evertsenstraat 106 Winkel 1987 1925 85 1 3 – 37
Jan Evertsenstraat 108 Winkel 1987 1940 95 1 3 – 43
Kalverstraat 9 Winkel 1990 1900 252 1 – – 106
Kalverstraat 162-164 Winkel 1988 1800 328 1 – – 200
Kalverstraat 182 Winkel 1987 1900 95 1 – – 113
Kalverstraat 208 Winkel 1991 1850 160 2 – – 98
Kinkerstraat 115 1) Winkel 1994 1988 97 1 – – 33
Leidsestraat 5 Winkel 1990 1905 380 1 – – 87
Leidsestraat 64-66 / Kerkstraat 44 Winkel 1986 1912 790 4 – – 202
Osdorpplein 801-804 1) Winkelcentrum 1994 1985 497 4 – – 113
Osdorpplein 815-822 en 880-885 1) Winkelcentrum 1998 1982 3.411 12 – – 603

130
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Paleisstraat 21 Winkel 1990 1876 310 1 – – 47

Reguliersbreestraat 9 / Amstel 8 Winkel 1987 1905 78 2 3 – 104
Reguliersdwarsstraat 95-97 Winkel 1992 2003 259 3 – – 74
Stadionweg 75 1) Winkel 1996 1930 70 1 – – 29
Apeldoorn
Adelaarslaan 86-146 / Talingweg 54 Winkelcentrum 1999 1950 2.190 16 – – 223
De Eglantier 409 Winkel 1991 1979 56 1 – – 14
Deventerstraat 5 Winkel 1990 1900 363 2 2 – 104
Deventerstraat 6 Winkel 1990 1930 70 1 – – 29
Deventerstraat 14-14b Winkel 1994 1900 295 2 3 – 99
Arnhem
Bakkerstraat 3a-4 / Wielakkerstraat 8 Winkel 1990 1600 188 2 1 – 104
Bakkerstraat 6 Winkel 1994 1950 657 1 – – 127
Koningstraat 12-13 / Beekstraat 105, 107-108 Winkel 1988 1890 1.085 4 3 – 220
Koningstraat 14-15 / Beekstraat 98 / Klarestraat 21-27 Winkel 1988 1870 3.139 4 4 – 57
Looierstraat 44-46 Winkel 1990 1952 454 1 3 – 56
Rijnstraat 23 / Varkensstraat 34 Winkel 1990 1900 265 2 4 – 107
Vijzelstraat 24 Winkel 1994 1800 150 1 – – 70
Assen
Gedempte Singel 11-13 / Mulderstraat 8 Winkel 1995 1952 893 3 – – 91
Baarn
Brinkstraat 34 Winkel 1994 1910 220 1 – – 27
Bemmel
Dorpsstraat 31, 31a-31e / Kloosterplaats 1 /
Dr Poellstraat 1 Winkel 1998 1992 1.819 6 2 – 225
Bennekom
Dorpsstraat 8 Winkel 1997 1994 250 1 – – 41
Bergen op Zoom
Wouwsestraat 48 Winkel 1994 1900 80 1 – – 45
Beverwijk
Breestraat 11 Winkel 1993 1930 195 1 – – 27
Nieuwstraat 9-11 / Breestraat 65 Winkel 1989 1910 2.630 4 – – 261
Bilthoven
Julianalaan 53 Winkel 1997 1930 160 1 – – 34
Bodegraven
Kerkstraat 22-24 Winkel 1997 1850 296 2 – – 36
Boxmeer
Hoogkoorpassage 14, 16, 18-22 Winkel 1990 1989 566 5 – – 72
Steenstraat 110 / D’n entrepot Winkel 1997 1992 270 2 – – 40
Boxtel
Rechterstraat 42-44 Winkel 1997 1940 877 1 – – 97
Stationstraat 18-20 Winkel 1997 1920 750 1 – – 77
Breda
Eindstraat 14-16 Winkel 1988 1924 260 1 – – 164
Ginnekenstraat 3 Winkel 1994 1985 88 1 – – 75
Ginnekenstraat 19 Winkel 1993 1980 150 1 – – 111
Ginnekenstraat 80-80a Winkel 1998 1905 165 1 5 – 100
Grote Markt 29 / Korte Brugstraat 2 Winkel 1991 1953 102 2 – – 89
Karnemelkstraat 14 Winkel 1986 1961 430 – – – 66
Karrestraat 25 Winkel 1994 1920 125 1 2 – 118
Ridderstraat 19 Winkel 1994 1800 100 1 – – 56
Torenstraat 2 / Korte Brugstraat 14 Winkel 1992 1953 90 1 – – 78
Veemarktstraat 30 Winkel 1991 1920 240 1 – – 71
Veemarktstraat 32 Winkel 1992 1800 70 1 2 – 39

131
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Brielle
De Reede 36-50 1) Winkelcentrum 1993 1977 1.610 7 – – 233
Brunssum
Kerkstraat 45 / Schiffelerstraat 1 Winkel 1997 1970 560 1 – – 86
Bussum
Havenstraat 154-158 / Kapelstraat 2 Winkel 1988 1986 370 1 – – 69
Kerkstraat 1 / Brinklaan Winkel 1994 1974 1.012 2 – – 117
Nassaulaan 12 / Nassaustraat 1a-1g Winkel 1994 1920 277 1 2 – 77
Nassaustraat 12-16 Winkel 1994 1900 301 3 1 – 76
Veerstraat 11-11d Winkel 1990 1900 360 2 – – 101
Capelle a/d IJssel
De Wingerd 247-267 Winkelcentrum 1993 1969 1.589 8 1 – 218
Lylantse Baan 7 Perifere detailhandel 1990 1985 13.702 3 – 150 878
Coevorden
Friesestraat 14 / Weeshuisstraat 9 Winkel 1997 1950 203 1 3 – 50
Culemborg
Everwijnstraat 6-14 / Markt 53 Winkel 1999 1989 535 6 – – 94
Dalfsen
Van Bloemendalstraat 6-8 / Wilhelminastraat 5 Winkel 1997 1991 430 3 1 – 59
De Bilt
Hessenweg 160 Winkel 1994 1972 200 1 4 – 49
Hessenweg 162 Winkel 1993 1960 160 1 1 – 30
Dedemsvaart
Julianastraat 13-19 Winkel 1997 1922 1.190 4 – – 135
Delft
Hippolytusbuurt 1 / Nieuwstraat Winkel 1997 1700 750 1 – – 100
Markt 23 Winkel 1990 1906 37 1 3 – 40
Oude Langendijk 2 Winkel 1996 1906 120 1 – – 35
Oude Langendijk 11 Winkel 1987 1906 150 1 – – 51
Wijnhaven 9 / Oude Delft 92 Winkel 1986 1700 139 1 – – 36
Den Haag
Dierenselaan 11 Winkel 1994 1932 70 1 – – 23
Dierenselaan 161 Winkel 1994 1932 145 1 – – 35
Fahrenheitstraat 567-571 Winkel 1991 1930 165 1 2 – 61
Frederik Hendriklaan 101-103 Winkel 1989 1995 90 1 3 – 56
Frederik Hendriklaan 128 / v. Beuningenstraat 48 Winkel 1987 1990 125 1 2 – 52
Gravenstraat 1 Winkel 1993 1916 382 1 – – 64
Grote Markt 4 Winkel 1990 1900 964 1 – – 189
Herengracht 40-40a Winkel 1994 1900 115 1 1 – 27
Hoogstraat 24-26 Winkel 1988 1923 319 1 – – 64
Hoogstraat 27-27a Winkel 1986 1916 530 2 – – 105
Korte Poten 10 Winkel 1989 1916 56 1 – – 27
Korte Poten 13 Winkel 1990 1916 120 – – – 60
Korte Poten 42 Winkel 1987 1900 55 1 2 – 50
Korte Poten 46 / Bleyenburg 35-37 Winkel 1990 1920 131 2 – – 35
Lange Poten 7 Winkel 1989 1937 22 1 – – 30
Lange Poten 21 Winkel 1989 1916 203 2 2 – 108
Noordeinde 9 / Hartogstraat 1 Winkel 1988 1916 100 1 – – 73
Noordeinde 16-18 Winkel 1989 1888 530 4 1 – 109
Noordeinde 48 Winkel 1988 1921 80 1 – – 54
Noordeinde 54 / Molenstraat 1 Winkel 1989 1919 90 1 1 – 61
Plaats 17, 21-23 Winkel 1990 1916 810 2 – – 114
Plaats 25 Winkel 1987 1920 517 1 – – 62
Plein 10 Winkel 1988 1920 642 2 – – 108

132
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Plein 11 Winkel 1987 1917 276 1 – – 68

Spuistraat 13 Winkel 1988 1930 858 1 – – 284
Venestraat 43 Winkel 1989 1916 48 1 – – 37
Vlamingstraat 43 Winkel 1995 1916 163 1 – – 81
Deventer
Brink 95 / Spijkerboorsteeg 33-37 Winkel 1995 1850 127 2 2 – 52
Lange Bisschopstraat 7 Winkel 1990 1900 986 2 – – 98
Lange Bisschopstraat 11-15 Winkel 1993 1800 310 2 1 – 76
Lange Bisschopstraat 34 Winkel 1991 1900 278 1 – – 35
Lange Bisschopstraat 50 Winkel 1993 1800 210 1 1 – 101
Didam
Hoofdstraat 5-7 Winkel 1997 1960 520 1 1 – 47
Oranjestraat 6-10 Winkel 1997 1978 520 1 1 – 46
Dinteloord
Raadhuisplein 7-9 Winkel 1999 1979 575 4 – – 49
Doetinchem
Dr. Huber Noodstraat 2 Winkel 1997 1968 1.825 5 – – 278
Korte Heezenstraat 6 / Heezenpoort 13, 15-21 Winkel 1994 1985 310 5 – – 81
Nieuwstad 57-59 Winkel 1988 1988 1.686 2 – – 132
Terborgseweg 27 Winkel 1993 1977 910 1 – – 103
Doorwerth
Mozartlaan 52-66 / van der Molenallee 107-125 Winkelcentrum 1997 1972 2.854 9 – – 296
Dordrecht
Voorstraat 262 Winkel 1996 1800 175 1 – – 110
Voorstraat 276 / Vriesestraat 1 Winkel 1991 1800 285 2 1 – 71
Voorstraat 305 Winkel 1989 1866 36 1 – – 21
Voorstraat 341 Winkel 1989 1956 30 1 – – 22
Voorstraat 343 Winkel 1991 1918 60 1 – – 18
Drachten
Zuidkade 2 Winkel 1995 1900 150 1 1 – 46
Ede
Molenstraat 128-136 Winkel 1999 1985 419 1 – – 67
Eerbeek
Stuyvenburchstraat 44 Winkel 1997 1965 350 2 2 – 72
Stuyvenburchstraat 141 Winkel 1998 1950 420 2 2 – 55
Eindhoven
Franz Leharplein 3 Winkel 1994 1963 178 1 – – 28
Franz Leharplein 5-7 / Willaertplein 12-13 Winkel 1993 1973 868 5 – – 107
Frederiklaan 108-110 / Schootsestraat 101-109 Winkel 1987 1966 2.070 6 3 – 199
Orionstraat 137-159 Winkelcentrum 1993 1973 3.102 11 – – 453
Rechtestraat 25 Winkel 1992 1930 100 1 – – 110
Rechtestraat 44-48 Winkel 1988 1966 3.273 2 – – 537
Winkelcentrum ‘Woensel’ 113 Winkelcentrum 1994 1970 115 1 – – 73
Woenselse Markt 19-21 Winkel 1994 1979 810 1 4 – 132
Elst
Kleine Molenstraat 6 Winkel 1997 1951 582 2 – – 73
Emmeloord
Lange Nering 65 Winkel 1993 1960 263 1 1 – 39
Lange Nering 92 Winkel 1991 1963 171 1 1 – 39

133
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Enschede
Boulevard 1945 nr. 372 Winkel 1999 1984 3.460 2 – 75 274
Dotterbloemstraat 10 Winkel 1993 1952 900 1 – – 84
Haverstraatpassage 14 Winkel 1993 1920 95 1 – – 44
Kalanderstraat 6 Winkel 1993 1950 124 1 – – 87
Langestraat 9-17a / Achter het Hofje 2 Winkel 1987 1930 2.030 9 1 – 335
Raadhuisstraat 9 Winkel 1990 1954 289 1 1 – 50
Ermelo
Stationsstraat 60-64 Winkel 1986 1981 770 5 9 – 152
Geldermalsen
Geldersestraat 15 Winkel 1997 1930 140 1 – – 30
’t Hooghuys 1-6 Winkel 1997 1968 680 4 – – 85
Goes
Lange Kerkstraat 9 Winkel 1994 1920 65 1 – – 31
Goor
Grotestraat 57-59 en 63 Winkel 1994 1910 859 2 1 – 58
Gouda
Hoogstraat 5 Winkel 1988 1900 190 1 – – 41
Kleiweg 77-95 Winkel 1994 1900 1.200 4 5 – 422
Kleiweg 103 / Regentesseplantsoen Winkel 1990 1988 862 3 – – 221
Markt 52 Winkel 1990 1900 284 1 – – 42
Groesbeek
Spoorlaan 1 Winkel 1988 1989 1.100 1 – – 137
Groningen
Brugstraat 2-6 / Schuitemakersstraat 1 Winkel 1995 1905 840 1 – – 115
Dierenriemstraat 198/2 Winkel 1993 1992 914 1 – – 103
Herestraat 41 Winkel 1994 1991 270 1 – – 132
Nieuwe Ebbingestraat 32 Winkel 1995 1919 88 1 4 – 30
Stoeldraaierstraat 17 Winkel 1990 1953 266 1 10 – 59
Vismarkt 31, 31a-c Winkel 1993 1880 275 1 5 – 118
Zwanestraat 22 Winkel 1988 1978 110 1 – – 37
Zwanestraat 41-43 Winkel 1986 1900 484 1 – – 63
Haaksbergen
Spoorstraat 45 Winkel 1997 1986 800 1 1 – 92
Haarlem
Gen. Cronjéstraat 56-58 / Kloosterstraat 10 Winkel 1996 1920 200 1 2 – 67
Grote Houtstraat 90 Winkel 1988 1850 96 1 – – 56
Hardenberg
Fortuinstraat 6-6a / Middenpad 3-7 Winkel 1993 1950 313 3 2 – 47
Fortuinstraat 21 Winkel 1997 1985 300 1 – – 38
Voorstraat 10 Winkel 1997 1930 1.173 1 – – 123
Harderwijk
Markt 14 Winkel 1991 1875 470 1 – – 68
Winkelcentrum ‘Vuldersbrink’ Winkelcentrum 1998 1978 4.735 14 – – 673
Harlingen
Kleine Bredeplaats 8a-10a / Grote Bredeplaats 26-26b Winkel 1997 1990 658 2 3 – 91
Voorstraat 71 Winkel 1997 1900 294 1 1 – 53
Harmelen
Dorpsstraat 152, 154 en 154a-154f Winkel 1998 1991 1.000 1 7 – 204
Heemstede
Binnenweg 135-137 Winkel 1989 1924 65 1 1 – 31
Binnenweg 167 / Binnendoor 1-13 Winkel 1989 1986 317 5 – – 98
Binnenweg 181 / Binnendoor 6 Winkel 1989 1900 196 1 – – 49

134
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Heerde
Dorpsstraat 57-61 Winkel 1998 1994 1.270 1 2 – 169
Heerlen
Akerstraat 20 Winkel 1990 1950 500 1 – – 38
Saroleastraat 38 Winkel 1994 1930 225 1 1 – 102
Helden-Panningen
Kepringelehof 3-5, 9-11 Winkel 1998 1991 2.990 4 – 147 322
Helmond
Markt 15-25 / Veestraat 2a Winkel 1998 1978 1.615 6 1 – 217
Veestraat 1 Winkel 1994 1950 240 1 – – 84
Veestraat 39 Winkel 1994 1960 136 1 – – 36
Hengelo
De Telgen 9 Winkel 1993 1920 105 1 1 – 61
Marktstraat 2-6 Winkel 1986 1953 182 3 2 – 68
Molenstraat 4 Winkel 1991 1991 120 1 1 – 33
’s-Hertogenbosch
Hinthamerstraat 48 / Hinthamerpromenade 48 Winkel 1988 1900 130 1 2 – 61
Hoge Steenweg 19-23 Winkel 1994 1800 555 1 8 – 199
Schapenmarkt 17-21 Winkel 1988 1890 476 1 – – 130
Hillegom
Hoofdstraat 66 Winkel 1997 1930 115 – 1 – 26
Hilversum
Kerkstraat 55 Winkel 1994 1950 130 1 – – 63
Kerkstraat 87 Winkel 1988 1905 100 1 – – 56
Kerkstraat 91 Winkel 1994 1850 250 1 – – 55
Kerkstraat 98 Winkel 1990 1927 77 1 1 – 53
Schoutenstraat 6 Winkel 1987 1923 65 1 – – 31
Schoutenstraat 8 Winkel 1986 1923 122 1 – – 54
Hoensbroek
Kouvenderstraat 17-21 Winkel 1993 1990 388 3 – – 47
Hoogeveen
Hoofdstraat 157 Winkel 1993 1960 75 1 – – 24
Hoogezand
Gorecht Oost 133-135 Winkel 1993 1970 160 2 – – 55
Hoorn
Grote Noord 114 Winkel 1996 1912 85 1 – – 29
Grote Noord 118 Winkel 1994 1900 80 1 1 – 47
Nieuwsteeg 24 Winkel 1994 1920 134 1 1 – 62
Houten
Onderdoor 4, 32, 34 ,44 en 46 Winkelcentrum 1999 2000 553 1 – – 96
Winkelcentrum ‘Het Rond’ 2) Winkelcentrum 1998 1998 20.119 84 – 505 3.972
Joure
Midstraat 153-163 Winkel 1998 1981 1.901 6 5 – 208
Kerkrade
Hoofdstraat 13 Winkel 1998 1985 194 1 1 – 34
Krimpen a/d IJssel
Brink 1-7 Winkel 1993 1978 1.168 5 – – 160
Leek
Tolberterstraat 3-5 Winkel 1997 1996 565 2 1 – 71
Leeuwarden
Ruiterskwartier 127 Winkel 1995 1929 291 1 – – 36
Ruiterskwartier 135 Winkel 1995 1930 70 1 – – 42
Wirdumerdijk 7 / Weaze 16 Winkel 1994 1920 520 2 1 – 179

135
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Leiden
Botermarkt 4-5 Winkel 1988 1928 732 2 – – 93
Haarlemmerstraat 53 Winkel 1996 1928 85 1 – – 49
Haarlemmerstraat 107-109 Winkel 1996 1900 120 1 2 – 75
Haarlemmerstraat 202 / v.d. Werfstraat 39 Winkel 1994 1928 110 1 5 – 49
Haarlemmerstraat 208 / Duizenddraadsteeg 2 Winkel 1993 1928 72 1 1 – 27
Haarlemmerstraat 213 Winkel 1990 1928 546 1 – – 82
Haarlemmerstraat 218 Winkel 1989 1928 70 1 1 – 34
Haarlemmerstraat 239 Winkel 1991 1928 330 1 – – 35
Korevaarstraat 2e-2f Winkel 1994 1987 240 2 – – 41
Maarsmansteeg 2 Winkel 1989 1928 121 1 – – 25
Vismarkt 2-3 Winkel 1993 1900 135 1 3 – 46
Leidschendam
Berkenhove 9 Winkelcentrum 1996 1970 90 1 – – 57
Eglantier 9 Winkelcentrum 1996 1971 220 1 – – 68
Eglantier 14-16 Winkelcentrum 1996 1971 165 1 – – 94
Rozemarijnhof 7 Winkelcentrum 1996 1971 250 1 – – 102
Weigelia 14-15 Winkelcentrum 1996 1965 500 1 – – 97
Lelystad
Stadhuisplein 75 1) Winkel 1996 1985 1.632 1 – – 224
Stadhuisstraat 2 1) Winkel 1995 1975 487 1 – – 120
Stadhuisstraat 68 1) Winkel 1996 1983 145 1 – – 25
Leusden
Grutterij 6 Winkelcentrum 1996 1980 150 1 – – 40
Maastricht
Muntstraat 16 Winkel 1987 1891 110 1 – – 85
Muntstraat 18-20 Winkel 1989 1897 135 1 – – 121
Wolfstraat 8 / Minckelersstraat 1 Winkel 1992 1883 789 3 – – 285
Meppel
Hoofdstraat 50 Winkel 1990 1980 143 1 – – 34
Hoofdstraat 86-92 Winkel 1991 1989 300 1 1 – 43
Middelburg
Korte Delft 1 Winkel 1991 1950 210 1 – – 34
Lange Delft 59 Winkel 1991 1850 200 1 – – 47
Middelharnis
Westdijk 22-24 Winkel 1997 1990 325 1 – – 59
Mijdrecht
Prinses Margrietlaan 24-52 Winkelcentrum 1993 1965 2.225 10 – – 349
Neede
Oudestraat 57-59 / Es 26a Winkel 1997 1800 300 1 2 – 45
Nijkerk
Oosterstraat 2, 2a, 4-4a Winkel 1997 1969 420 2 2 – 45
Nijmegen
Broerstraat 26 / Scheidemakershof 37 Winkel 1993 1960 161 1 3 – 93
Broerstraat 70 / Plein 1944 nr. 151 Winkel 1989 1951 2.020 4 – – 368
Houtstraat 35 / T. Brandsmastraat 1-3 Winkel 1989 1951 204 1 7 – 64
Molenstraat 130-134 / Piersonstraat 75-77 Winkel 1988 1900 1.231 3 – – 144
Molenstraat 136 Winkel 1988 1925 60 1 – – 24
Molenstraat 140 / 1e Walstraat 2 Winkel 1989 1918 400 2 3 – 98
Plein 1944 nr. 2 Winkel 1988 1957 164 1 7 – 52
Oldenzaal
Bisschopstraat 37-37a Winkel 1997 1985 530 1 3 – 68

136
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Oosterhout
Arendshof 48-52 Winkelcentrum 2000 1963 349 1 – – 101
Arendstraat 9-11 Winkel 1994 1982 889 3 – – 163
Arendstraat 13 Winkel 1994 1989 440 2 1 – 160
Oss
Heschepad 49-51 / Molenstraat 21-25 Winkel 1986 1983 2.803 3 – – 301
Kerkstraat 8 Winkel 1989 1965 435 1 1 – 32
Oudenbosch
Prof. van Ginnekenstraat 35 Winkel 1997 1979 200 1 – – 36
Prof. van Ginnekenstraat 40 / Kade 4 Winkel 1997 1967 298 2 1 – 33
Purmerend
Hoogstraat 19 / Zuidersteeg 16 Winkel 1993 1978 999 2 1 – 156
Kaasmarkt 7 / Westersteeg 1 Winkel 1994 1920 135 1 1 – 49
Padjedijk 4 / Barak 1 Winkel 1989 1900 82 1 1 – 24
Padjedijk 6-8 Winkel 1989 1800 257 2 – – 51
Renkum
Dorpsstraat 21-23 Winkel 1997 1907 520 1 – – 48
Ridderkerk
St. Jorisplein 30 Winkel 1994 1970 325 3 – – 96
Rijswijk
Herenstraat 46-48 Winkel 1986 1914 136 2 2 – 48
Roden
Heerestraat 94 Winkel 1997 1967 280 2 – – 50
Roermond
Hamstraat 34-38 / Veldstraat 19 Winkel 1998 1996 1.763 3 – 6 134
Schoenmakersstraat 2 Winkel 1994 1900 140 1 – – 71
Steenweg 1 / Schoenmakersstraat 6-18 Winkel 1986 1980 2.225 9 – – 319
Roosendaal
Nieuwe Markt 51 Winkel 1994 1960 200 1 – – 48
Rotterdam
Beijerlandselaan 72-78 / Slaghekstraat 60 Winkel 1991 1926 653 3 12 – 180
Groene Hilledijk 217 / Meerdervoortstraat 119-121 Winkel 1994 1925 100 1 8 – 52
Groene Hilledijk 218 Winkel 1996 1900 85 1 2 – 27
Keizerswaard 73 Winkelcentrum 1996 1992 280 1 – – 77
Korte Hoogstraat 15 Winkel 1988 1952 1.423 5 – – 172
Korte Hoogstraat 22-26 / Soetensteeg 1 Winkel 1993 1952 940 4 – – 123
Lijnbaan 35-43 Winkel 1987 1955 912 4 – – 195
Noordmolenstraat 57-59 Winkel 1987 1983 220 1 1 – 63
Westblaak 27 Winkel 1993 1960 336 1 – – 36
Zuidplein Hoog 587 Winkelcentrum 1995 1972 160 1 – – 67
Zuidplein Hoog 611 Winkelcentrum 1994 1972 37 1 – – 26
Zuidplein Hoog 731 Winkelcentrum 1995 1972 50 1 – – 49
Zwart Janstraat 4 Winkel 1988 1892 96 1 3 – 43
Zwart Janstraat 8 Winkel 1988 1892 120 1 2 – 45
Zwart Janstraat 24 Winkel 1988 1892 83 1 2 – 35
Zwart Janstraat 34 Winkel 1991 1887 95 1 1 – 29
Zwart Janstraat 36-38 Winkel 1994 1887 200 1 4 – 81
Zwart Janstraat 55-59 Winkel 1987 1950 316 2 4 – 101
Zwart Janstraat 58-60 Winkel 1992 1888 160 1 2 – 56
Zwart Janstraat 63 Winkel 1990 1893 70 1 1 – 23
Zwart Janstraat 71-73 Winkel 1994 1900 200 2 2 – 53
Zwart Janstraat 72 Winkel 1991 1888 95 1 2 – 32
Zwart Janstraat 84 Winkel 1994 1920 92 1 2 – 43
Zwart Janstraat 136 Winkel 1994 1894 100 1 1 – 22

137
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Scheveningen
Keizerstraat 183 Winkel 1997 1916 280 1 1 – 23
Schiedam
Broersvest 50-54 Winkel 1989 1931 372 3 – – 55
’s-Gravelandseweg 559-563 en 569-575 1) Winkel 1994 1978 180 6 – – 32
Hof van Spaland 35 1) Winkelcentrum 1997 1970 217 1 – – 42
Hof van Spaland 36 1) Winkelcentrum 1996 1978 205 1 – – 38
Hof van Spaland 40 1) Winkelcentrum 1996 1978 130 1 – – 35
Hoogstraat 93 Winkel 1990 1906 340 – – – 23
Schoonhoven
Lopikerstraat 27-29 Winkel 1998 1977 320 1 2 – 64
Schoorl
Heerweg 3-5 / Duinvoetweg 2-4 Winkel 1998 1992 1.500 3 – – 183
St. Oedenrode
Heuvel 32 Winkel 1997 1940 220 1 – – 27
Sittard
Bergerweg 51-53 Perifere detailhandel 2000 1961 2.800 2 – 25 223
De Kemperkoul Winkelcentrum 1993 1987 1.771 7 – – 303
Sliedrecht
Kerkbuurt 148 Winkel 1994 1930 300 1 – – 28
Sneek
Gedempte Pol 15-17 Winkel 1998 1850 120 – – – 14
Oosterdijk 58 Winkel 1996 1940 75 1 – – 31
Schaapmarktplein 4 Winkel 1994 1852 260 1 – – 39
Soest
Dillenburglaan 2 / Van Weedestraat 141-149 Winkel 1993 1984 1.834 8 – – 258
Van Weedestraat 11-13 Winkel 1996 1982 415 1 – – 69
Stadskanaal
Europaplein 3 Winkel 1994 1970 160 1 – – 38
Europaplein 20 Winkel 1993 1970 150 1 – – 25
Europaplein 53 Winkel 1997 1983 100 1 – – 22
Europaplein 60-73 Winkel 1997 1983 241 2 – – 51
Navolaan 12 Winkel 1993 1968 963 5 – – 120
Steenwijk
Oosterstraat 22-26 Winkel 1994 1900 272 1 1 – 57
Tiel
Waterstraat 29 / Kerkstraat 2b Winkel 1994 1850 120 1 1 – 42
Waterstraat 51a Winkel 1994 1920 65 1 – – 40
Tilburg
Heuvel 29-31 / J. v. Stolbergstraat 2-6 Winkel 1994 1920 298 3 3 – 100
Westermarkt 28, 29, 35, 36-37 Winkelcentrum 1993 1963 2.274 6 – – 299
Westermarkt 38 Winkelcentrum 1993 1962 2.696 2 – – 312
Westermarkt 139-141 Winkelcentrum 1994 1961 502 1 – – 124
Uden
Marktstraat 32 Winkel 1994 1958 420 3 1 – 113
St. Janstraat 60 Winkel 1989 1983 584 1 – – 59
Utrecht
Achter Clarenburg 19 Winkel 1987 1975 91 1 – – 43
Choorstraat 13 Winkel 1987 1900 139 1 1 – 56
Lange Elisabethstraat 6 Winkel 1987 1850 136 1 – – 75
Lange Elisabethstraat 36 Winkel 1993 1850 188 1 – – 91
Nachtegaalstraat 55 Winkel 1994 1904 2.000 2 2 – 218
Oudegracht 126-128 Winkel 1990 1930 209 2 1 – 61
Oudegracht 134-136 / Vinkenburgstraat 8, 12-14 Winkel 1987 1900 2.482 9 5 – 508

138
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Oudegracht 153 Winkel 1997 1904 819 3 – – 160

Oudegracht 161 Winkel 1997 1900 1.963 4 – – 298
Roelantdreef 249 1) Winkelcentrum 1994 1970 170 1 – – 97
Rijnlaan 6 Winkel 1994 1930 145 1 1 – 29
Steenweg 9 / Choorstraat 9-9bis Winkel 1990 1900 578 2 3 – 125
Vaassen
Dorpsstraat 22 Winkel 1990 1981 550 1 – – 68
Veenendaal
Hoofdstraat 25 Winkel 1990 1930 260 1 – – 50
Hoofdstraat 40-42 / Tuinstraat 95-97 Winkel 1988 1967 1.413 3 – – 111
Schoolstraat 98-100 Perifere detailhandel 1993 1988 4.500 2 – 100 294
Veghel
Kalverstraat 8-16 Winkel 1993 1988 446 3 3 – 94
Velp
Hoofdstraat 77-79 Winkel 1997 1937 440 1 – – 56
Venlo
Lomstraat 30-32 Winkel 1993 1960 465 1 – – 140
Lomstraat 33 Winkel 1994 1970 50 1 – – 31
Vleesstraat 74 Winkel 1989 1953 120 1 1 – 30
Venray
Grotestraat 2-4 / Grote Markt 2a-4 Winkel 1986 1946 1.166 4 – – 147
Vianen
Voorstraat 84 Winkel 1998 1932 150 1 1 – 38
Vlaardingen
Hoogstraat 165 Winkel 1989 1900 120 1 – – 27
Voorburg
Herenstraat 107-109 Winkel 1997 1890 330 1 – – 25
Voorschoten
Schoolstraat 30 Winkel 1997 1963 280 1 – – 26
Vriezenveen
Westeinde 19-29 Winkel 1993 1938 2.720 9 – 80 290
Wageningen
Stadsbrink 2-42 en 69-71 Winkelcentrum 1999 1986 6.058 14 – – 506
Wassenaar
Langstraat 188-190 Winkel 1990 1981 290 1 – – 64
Weesp
Herengracht 26 Winkel 1994 1993 365 – – – 30
Winschoten
Langestraat 22 / Venne 109 Winkel 1994 1900 70 1 – – 25
Langestraat 24 Winkel 1991 1960 500 2 – – 64
Winterswijk
Dingstraat 1-3 Winkel 1998 1990 2.335 1 – 65 230
Misterstraat 8-10 / Torenstraat 5a-5c Winkel 1996 1900 220 1 2 – 134
Misterstraat 12 / Torenstraat 5b Winkel 1991 1939 135 1 1 – 48
Misterstraat 14 Winkel 1991 1989 473 2 – – 91
Misterstraat 33 Winkel 1999 1900 550 1 – – 72
Misterstraat 43-45 / Tuinstraat 26-28 Winkel 1998 1955 290 2 2 – 76
Weurden 2-4 Winkel 1998 1977 278 2 3 – 59
Wooldstraat 26 Winkel 1999 1900 607 2 – – 79

139
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Wolvega
Van Harenstraat 4, 4a-4c / Pastoriestraat 7, 7I-III Winkel 1997 1983 417 3 5 – 73
Woudenberg
Voorstraat 26 Winkel 1994 1988 256 1 – – 24
IJmuiden
Lange Nieuwstraat 497-499 Winkel 1993 1950 150 1 2 – 52
IJsselstein
Utrechtsestraat 75 Winkel 1990 1911 300 1 – – 68
Zaandam
Gedempte Gracht 37 / Rozengracht 90 Winkel 1993 1888 235 2 – – 68
Gedempte Gracht 80 / Vinkenstraat 41 Winkel 1993 1920 55 1 1 – 29
Westzijde 24-30 Winkel 1989 1987 2.292 6 – 55 334
Zeewolde
Flevoplein 1-6 Winkelcentrum 1994 1991 2.033 5 – – 281
Kerkplein 23 / Torenstraat 3 Winkel 1997 1991 328 3 5 – 88
Kerkstraat 6-18 Winkel 1997 1996 689 4 2 – 115
Torenstraat 6-8 Winkel 1997 1989 195 1 1 – 36
Zeist
Scheeperslaan 1, 1a, 1b-1c / Steijnlaan 24-24a Winkel 1993 1987 325 4 2 3 71
Slotlaan 194 / Huydecoperweg 9a Winkel 1999 1981 90 1 1 – 42
Zierikzee
Dam 12 Winkel 1997 1780 53 1 – – 23
Verre Nieuwstraat 2-4 Winkel 1994 1920 130 1 – – 22
Zoetermeer
Lijnbaan 285-297 Winkelcentrum 1994 1988 2.482 8 – – 401
Zuidhorn
Hoofdstraat 21 / Overtuinen 4-16 Winkel 1997 1997 1.100 10 – – 145
Zundert
Markt 16a, 17-18 Winkel 1998 1965 1.062 3 – – 120
Zutphen
Beukerstraat 28 Winkel 1989 1800 296 1 – – 46
Beukerstraat 40 Winkel 1989 1838 335 1 – – 39
Zwolle
Broerenstraat 7 Winkel 1994 1930 72 1 – – 14
Diezerstraat 62 Winkel 1996 1910 95 1 – – 77
Diezerstraat 78 Winkel 1990 1832 140 1 – – 61
Kleine A 11-13 / Broerenkerkplein 2-6 Winkel 1989 1989 1.050 1 3 – 186
Luttekestraat 26 / Ossenmarkt 1a Winkel 1990 1930 65 1 1 – 31
Roggenstraat 3 Winkel 1994 1800 104 1 – – 33
Roggenstraat 6 Winkel 1987 1900 106 1 – – 41
__ __ __ __ ___

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland 266.610 931 395 1.257 44.924

Spanje

Alicante
Parque Vistahermosa Overig 1999 2002 34.609 21 – 1.400 4.776
Badalona
‘Centro Comercial Montigalà’
Passeig Olof Palme 28-36 Winkelcentrum 1998 1991 11.396 59 – 2.618 3.636
Barcelona
Ronda de Universidad 35 Winkel 2000 <1950 645 1 – – 178

140
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Burgos
‘Centro Comercial El Mirador’
Carretera de Santener km. 2,5 Winkelcentrum 99/01 1997 9.832 47 – 1.500 1.759
Castellón de la Plana
Calle Grecia 4 Perifere detailhandel 2001 2003 5.109 1 – – 784
León
Avenida Ordoño II, no. 18 Winkel 2001 <1950 591 1 – – 201
Madrid
‘Centro Comercial Las Rosas’
Avenida Guadalajara s/mo-28032 Winkelcentrum 99/01 1998 8.254 109 – 1.800 3.973
‘Centro Comercial Madrid Sur’
Avenida Pablo Neruda 91-97 Winkelcentrum 2003 1998 23.405 78 – 2.500 5.152
‘Centro Comercial Madrid Sur’
Calle Serano 36 Winkel 1999 <1950 615 1 – – 429
Calle Tetuân 19 / Calle Carmen 3 Winkel 2002 <1950 429 1 – – 442
Malaga
‘Centro Comercial La Rosaleda’
Avenida Simon Bolivar Winkelcentrum 1998 1993 15.336 93 – 3.200 4.330
Murcia
‘Centro Comercial Las Atalayas’
C/Molina de Segura s/no -30006 Winkelcentrum 99/01 1993 10.342 51 – 2.222 2.724
__ __ __ __ ___
Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Spanje 120.563 463 – 15.240 28.384

België 3)

Aalst
Albrechtlaan 56 1) Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 1 – – 65
Kalfstraat 3 Perifere detailhandel 1999 >1980 9.126 9 – – 680
Nieuwstraat 10 Winkel 1998 <1950 145 1 – – 62
Aartselaar
Antwerpsesteenweg 13/4 Perifere detailhandel 2000 >1980 990 2 – – 103
Andenne
Avenue Roi Albert 39 Perifere detailhandel 1999 >1980 4.701 7 – – 281
Ans
Rue de Français 393 Perifere detailhandel 1999 >1980 3.980 13 – – 327
Antwerpen
Abdijstraat 29 Winkel 1995 <1950 130 1 – – 29
Abdijstraat 82-84 Winkel 1995 <1950 165 1 – – 48
Breydelstraat 33 Winkel 2000 <1950 144 1 – – 45
Carnotstraat 18-20 Winkel 2000 <1950 1.298 1 – – 100
De Keyserlei 47 Winkel 2000 <1950 60 1 – – 56
De Keyserlei 49 Winkel 2000 <1950 118 1 – – 44
Frankrijklei 27 Winkel 1993 <1950 624 1 1 – 77
Groendalstraat 11 Winkel 2000 <1950 39 1 – – 22
Huidevettersstraat 12 Winkel 1994 <1950 791 1 – – 260
Korte Gasthuisstraat 27 Winkel 2000 <1950 155 1 – – 66
Leysstraat 17 Winkel 2000 <1950 334 1 2 – 158
Leysstraat 28-32 Winkel 1997 <1950 1.870 2 5 – 737
Meir 99 Winkel 1996 <1950 384 1 – – 407
Schuttershofstraat 24 / Kelderstraat 7 Winkel 2000 <1950 320 1 – – 50
Schuttershofstraat 30 Winkel 2000 <1950 66 1 – – 64
Schuttershofstraat 32 / Arme Duivelstraat 2 Winkel 2000 <1950 54 1 – – 49

141
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Balen
Molsesteenweg 56 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.871 3 – – 118
Bastenaken
Route de Marche 104 Perifere detailhandel 1999 >1980 593 1 – – 36
Beaumont
Rue G. Michiels 40 Perifere detailhandel 1998 >1980 1.113 1 – – 97
Bergen
Chaussée de Binche 101 Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 1 – – 68
Grand Rue 19 Winkel 2000 <1950 170 1 – – 72
Rue de la Chaussée 31-33 Winkel 1998 <1950 380 2 1 – 134
Boechout
Hovesesteenweg 123-127 Perifere detailhandel 2002 >1980 1.022 1 – – 66
Borgloon
Sittardstraat 10 Perifere detailhandel 1999 >1980 996 2 – – 53
Bree
Toleikstraat 30 Perifere detailhandel 1999 >1980 855 1 – – 53
Brugge
Steenstraat 80 Winkel 1998 <1950 2.670 2 – – 785
Brussel
Elsensesteenweg 16 Winkel 1996 <1950 1.255 3 – – 228
Elsensesteenweg 41-43 Winkel 1998 <1950 5.248 7 – – 1.222
Leuvenseweg 610-640 Perifere detailhandel 1999 >1980 2.964 4 – – 298
Louizalaan 7 Winkel 2000 <1950 248 1 – – 215
Nieuwstraat 98 Winkel 2001 <1950 162 1 – – 151
Charleroi
Rue de la Montagne 5-7 Winkel 2001 <1950 948 1 – – 188
Chêneé
Rue de la Station 23 Perifere detailhandel 2002 50/80 2.881 3 – – 219
Diest
Hasseltsestraat 15 Winkel 1998 <1950 200 1 – – 34
Dilsen-Stokkem
Rijksweg 17 nr. 770 Perifere detailhandel 1999 >1980 992 1 – – 72
Dinant
Tienne de l’Europe Perifere detailhandel 99/02 >1980 4.330 7 – – 301
Flémalle
Rue de la Fabrique 6 Perifere detailhandel 2002 >1980 2.835 4 – – 205
Froyennes
Rue des Roselières 6 Perifere detailhandel 2000 >1980 950 1 – – 75
Genk
Guillaume Lambertlaan 115 Perifere detailhandel 1999 >1980 3.109 6 – – 199
Hasseltweg 74 Perifere detailhandel 2002 >1980 2.099 4 – – 181
Gent
Veldstraat 81 / Zonnestraat 6-10 Winkel 1998 <1950 3.510 5 – – 407
Volderstraat 15 Winkel 1993 <1950 279 1 – – 87
Gerpinnes
Rue de Bertransart 99 Perifere detailhandel 1999 >1980 290 1 – – 19
Glain
Rue Saint-Nicolas 572 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.990 1 – – 117
Grivegnée
Rue Servais Malaise Perifere detailhandel 2002 >1980 2.000 1 – – 118
Hannut
Rue de Huy 63 Perifere detailhandel 1999 >1980 3.105 6 1 – 191

142
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Hasselt
Genkersteenweg 76 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.241 3 1 – 95
Genkersteenweg 282 Perifere detailhandel 2000 >1980 2.020 2 – – 102
Heusden-Zolder
Inakker Perifere detailhandel 2002 >1980 1.019 2 – – 63
Hoboken
Zeelandstraat 6-8 Perifere detailhandel 2002 >1980 2.490 2 – – 183
Kampenhout
Mechelsesteenweg 38-42 Perifere detailhandel 1999 >1980 3.002 3 – – 185
Kapellen
Eikendreef 5 Perifere detailhandel 1999 >1980 906 2 – – 49
La Louvière
Rue Albert 1er 84-86 Winkel 2000 <1950 190 1 – – 56
Leopoldsburg
Lidostraat 7 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.670 2 – – 104
Leuven
Bondgenotenlaan 69-73 Winkel 2001 <1950 1.589 2 – – 537
Luik
Rue Pont d’Ile 35 Winkel 1998 <1950 80 1 – – 58
Rue Pont d’Ile 45 Winkel 1998 <1950 60 1 – – 62
Rue Pont d’Ile 49 Winkel 1998 <1950 380 1 – – 89
Malmédy
Avenue des Alliés 14b Perifere detailhandel 1999 >1980 813 1 – – 52
Mechelen
Bruul 39-41 Winkel 2000 <1950 378 2 – – 185
Bruul 42-44 Winkel 2001 <1950 1.410 2 – – 403
Yzerenleen 30 Winkel 1998 <1950 350 1 – – 50
Merksem
Bredabaan 474-476 Winkel 1998 50/80 470 2 – – 78
Messancy
‘Factory Shopping Messancy’
Route d’Arlon 199 Overig 2002 2003 18.183 39 – – 2.571
Rue de l’Institut 44 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.998 2 – – 100
Moeskroen
Petite Rue 18 Winkel 1998 <1950 235 1 – – 39
Mortsel
Statielei 71-73 Winkel 1998 50/80 425 2 – – 123
Olen
Lammerdries 6 Perifere detailhandel 1999 50/80 13.452 6 – – 727
Oostende
Torhoutsesteenweg 610 Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 1 – – 82
Overpelt
Burgermeester Misottenstraat 5 Perifere detailhandel 2002 >1980 877 2 – – 78
Philippeville
Rue de France Perifere detailhandel 1999 >1980 3.705 6 – – 296
Roeselare
Brugsesteenweg 524 Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 1 – – 75
Schelle
Provinciale Steenweg 453-455 Perifere detailhandel 99/02 >1980 2.962 8 – – 190
Scherpenheuvel
Mannenberg 26 Perifere detailhandel 1999 >1980 600 1 – – 71

143
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Seraing
Boulevard Pasteur 47 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.263 1 – – 91
Sint-Job-in-’t-Goor
Handelslei 10 Perifere detailhandel 2002 >1980 600 1 – – 62
Sint-Niklaas
Kapelstraat 119 1) Perifere detailhandel 2000 >1980 940 1 – – 80
Sint-Truiden
Hasseltsesteenweg 69 Perifere detailhandel 2002 >1980 850 1 – – 81
Kattestraat 25 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.401 3 – – 95
Tielt-Winge
Aarschotsesteenweg 1-6 Perifere detailhandel 99/02 >1980 18.866 24 – – 1.450
Tienen
Slachthuisstraat 36 Perifere detailhandel 2002 >1980 4.871 6 – – 400
Turnhout
Gasthuisstraat 5-7 Winkel 2001 <1950 1.047 1 – – 248
Gasthuisstraat 32 Winkel 1996 <1950 1.743 1 – – 260
Vilvoorde
Leuvensestraat 39-41 / Nowélaan 41 Winkel 1998 <1950 485 3 – – 55
Luchthavenlaan 5 Perifere detailhandel 1999 >1980 6.345 3 – – 461
Mechelsesteenweg 30 Perifere detailhandel 1999 >1980 8.440 13 1 – 630
Waterloo
Chaussée de Bruxelles 284 Perifere detailhandel 1993 50/80 1.198 1 – – 110
Waver
Rue du Commerce 26 Winkel 1998 <1950 272 1 – – 51
Rue Pont du Christ 46 / Rue Barbier 15 Winkel 1998 <1950 315 2 – – 108
Wilrijk
Boomsesteenweg 643-645 Perifere detailhandel 2000 50/80 1.837 2 – – 135
Boomsesteenweg 666-672 Perifere detailhandel 2000 >1980 4.884 4 – – 458
__ __ __ __ ___

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België 194.421 291 12 – 21.217

Frankrijk

Agen
Boulevard de la République 36 Winkel 2001 1950 700 1 – – 83
Alençon
Rue aux Sieurs 40-44 /
Rue de la Cave aux Boeufs 1-7 / Rue de Cygre 12 Winkel 2001 1950 2.368 2 4 – 201
Amiens
Rue des Trois Cailloux 7-9 Winkel 2000 1950 560 1 – – 249
Angers
Rue d’Alsace 9 Winkel 2001 1950 67 1 – – 44
Rue Lenepveu 25-29 Winkel 1998 1990 4.664 5 – – 895
Annecy
Rue Vaugelas 22 Winkel 2001 1950 60 1 – – 14
Besançon
Grande Rue 22 / Place Pasteur 3 Winkel 2001 1950 104 2 – – 49
Boulogne-sur-Mer
Rue Adolphe Thiers 29 Winkel 2001 1950 246 1 – – 30
Bourges
Rue Mirebeau 14 Winkel 2001 1950 50 1 – – 18
Rue Mirebeau 16 Winkel 2001 1950 71 1 – – 41

144
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Brest
Rue de Siam 70 Winkel 2000 1950 818 1 – – 83
Cannes
Rue d’Antibes 40 Winkel 2000 1950 948 1 – – 289
Carcassonne
Place Carnot 16 Winkel 2001 1950 90 1 – – 18
Chambéry
Place Saint-Léger 228 Winkel 2001 1950 40 1 – – 44
Charleville Mézières
Rue de la République 35-37 Winkel 2001 1950 105 1 – – 37
Chaumont
Rue Victoire de la Marne 28-42 Winkel 2001 1950 1.370 3 – – 149
Dax
Rue des Carmes 7-9 Winkel 2001 1950 248 1 – – 46
Dieppe
Grande-Rue 84-86 Winkel 2001 1950 100 1 – – 45
Dijon
Rue du Bourg 39 bis / Rue Jules Mercier 20 bis Winkel 2001 1950 40 1 – – 30
Duinkerken
Centre Commercial ‘Centre Marine’
Place Emile Bollaert Winkelcentrum 2005 2000 10.294 21 – 257 1.897
Grenoble
Grande Rue 11 Winkel 2001 1950 73 1 – – 18
Rue des Clercs 18 Winkel 2001 1950 75 1 – – 20
Laval
Rue du Général de Gaulle 41 / Rue de Rennes 14 Winkel 2001 1950 450 1 – – 46
Limoges
Centre commercial ‘Beaubreuil’ Winkelcentrum 2001 1980 4.334 13 – – 380
Lyon
Rue Victor Hugo 5 Winkel 2001 1950 90 1 – – 40
Mâcon
Rue Carnot 111 / Rue Rameau 39 en 51-53 Winkel 2001 1950 160 1 – – 68
Rue Philibert Laguiche 11-13 / Place aux Herbes 53-56 Winkel 2001 1950 1.148 1 – – 67
Nanc
Rue Saint-Jean 45-55 Winkel 1998 1990 4.915 7 – – 1.752
Nice
Route de Grenoble Perifere detailhandel 1999 1990 2.067 1 – – 475
Avenue Jean Médecin 8 bis / Rue Gustave Deloye 5 Winkel 2001 1950 362 1 – – 160
Parijs
Boulevard Saint-Germain 104 Winkel 1998 1950 1.278 – – – 634
Rue de Rivoli 118-120 Winkel 1998 50/97 3.843 9 8 5 2.762
Plaisir
Centre Commercial ‘Plaisir-Sablons’ Winkelcentrum 1999 1975 15.788 21 – – 3.088
Roanne
Rue Bourgneuf 18 / Passage Bourgneuf 7 /
Rue Charles de Gaulle 51-53 Winkel 2001 1950 1.422 3 3 – 142
Saint-Étienne
Rue Saint-Jean 27 Winkel 2001 1950 60 1 – – 9
Sens
Grande Rue 43 Winkel 2001 1950 80 1 – – 16
Soissons
Rue Saint-Martin 57 Winkel 2001 1950 400 1 – – 47
Thoiry
Centre Commercial Val Thoiry Winkelcentrum 1998 1993 14.825 59 – – 4.150

145
 Vastgoedportefeuille 2005

parkeerplaatsen
oppervlakte (m2)
Jaar verwerving

Aantal huurders

appartementen

huuropbrengst
Aard gebouw

Theoretische
Verhuurbare
Jaar bouw/

(x € 1.000,-)
renovatie
Locatie

Aantal

Aantal
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________ _____ _____ ____ ____ ____ ____ ________

Thonon-les-Bains
Rue des Arts 16 Winkel 2001 1950 320 2 – – 79
Toulon
Rue de Jean Jaures 82 / Rue Racine 11 Winkel 2000 1950 1.609 2 – – 137
Troyes
Rue Émile Zola 117 / Rue Larivey Winkel 2001 1950 360 1 – – 144
Valence
Rue Victor Hugo 25 / Rue Pasteur 1-3 Winkel 2001 1950 200 1 – – 51
Vichy
Rue Georges Clemenceau 12 / Rue Ravy-Breton 2 Winkel 2001 1950 1.437 3 – – 144
__ __ __ __ ___

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Frankrijk 78.239 180 15 5 18.691

Portugal

Barcelos
Rua porta Nova 41 Winkel 2002 <1950 128 1 – – 26
Braga
Avenida Central 78-80 Winkel 2002 <1950 471 1 – – 110
Lissabon
Damiao de Göis 41 Winkel 2002 <1950 150 1 – – 77
Rua do Carmo 100-110 /
Rua do Ouro 287, 291, 293-295 Winkel 2002 <1950 1.139 5 – – 350
Rua Morais Soares 93 Winkel 2002 <1950 257 1 – – 74
Porto
Marq. De Pombal 152 Winkel 2002 <1950 437 1 – – 70
Praça Mouzinho de Albuquerque 119-124 Winkel 2002 <1950 148 1 – – 72
Rua de Brito Capelo 160 Winkel 2002 <1950 164 1 – – 58
Rua Santa Catarina 325-329 Winkel 2002 <1950 529 1 – – 180
__ __ __ __ ___

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Portugal 3.423
13 – – 1.017
__ __ __ __ ___

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie 663.256 1.878 422 16.759 114.233

1 Grond in erfpacht.
2 VastNed Retail heeft een middellijk belang van 50%.
3 Alle Belgische bezittingen worden gehouden door Intervest Retail waarin VastNed Retail ultimo 2005 een belang van 72% heeft.

146
 Vastgoedportefeuille 2005

Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie

De theoretische huuropbrengst per 31 december 2005 (inclusief omzethuren) betreft de

huur bij volledige bezetting;
– in Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar
­afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen.
Jaarlijkse huurverhogingen zijn geba­seerd op de index van de kosten van levens­
onderhoud;
– in Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van
­minimaal 5 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kos-
ten voor levensonderhoud;
– in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar
met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huur­verhogingen
vinden plaats op basis van de index van de kosten van levens­onderhoud;
– in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of
12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur
te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van
de bouwkosten­index, tenzij anders is overeengekomen;
– in Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving.
Volgens de ‘oude’ wetgeving worden huur­contracten voor onbepaalde tijd aange-
gaan en kunnen in principe slechts beëindigd worden door de huurder.
Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met Spanje, het-
geen inhoudt dat huurcontracten meestal voor een periode van minimaal vijf jaar
worden afgesloten en dat de jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de kosten
voor levensonderhoud.
Deze regels worden steeds meer toe­gepast, vooral bij internationaal georiënteerde
huurders.

Taxateurs

– C.B. Richard Ellis te Amsterdam

– Cushman & Wakefield Healey & Baker te Amsterdam, Brussel, Madrid en Parijs
– Jones Lang Lasalle te Lissabon en Madrid
– Kroese en Paternotte te Amsterdam
– Retail Consulting Group te Parijs

147
 Vastgoedportefeuille 2005

Overige vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen in renovatie

Aard gebouw
Locatie
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________

België

Olen
Lammerdries 6 Perifere detailhandel

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Aard gebouw

Locatie
Plaats
Land

_______________________________________________________ ____________________

Nederland

Houten
De Spil Winkelcentrum

148
Kengetallen vastgoedportefeuille (in exploitatie)

Nederland Spanje België Frankrijk Portugal Totaal

_______ _______ _______ _______ _______ _______

Aantal huurders 1) 931 463 291 180 13 1.878

Tien grootste huurders (in %) 27 35 36 53 100 20
Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) 44,9 28,4 21,2 18,7 1,0 114,2
Markthuur 2) (x € 1 miljoen) 44,5 28,7 21,5 19,2 1,0 114,8
Over-/onderhuur (in %) 100,9 98,9 98,8 97,4 104,8 99,5

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) 97,8 98,2 91,4 94,8 100,0 96,3

Ultimo bezettingsgraad (in %) 98,7 98,3 96,5 99,4 100,0 98,3
Huurvrije perioden/huurkortingen (in %) 0,2 2,7 7,7 0,9 – 2,4

Aantal objecten 418 12 97 43 9 579

Beleggingen (x € 1 miljoen) 567,2 402,4 254,8 246,3 11,9 1.482,6
Beleggingen (in % van totaal) 38 27 17 17 1 100
Tien grootste objecten (in %) 22 96 48 88 100 34
Gemiddelde omvang object (x € 1 miljoen) 1,4 30,9 2,6 5,7 1,3 2,6

Verhuurbaar vloeroppervlak (in 1000 m2) 267 121 194 78 3 663

Verhuurbaar vloeroppervlak (in % van totaal) 40 18 29 12 1 100

Brutorendement (in %) 7,9 7,1 8,2 7,6 8,6 7,7

Nettorendement (in %) 6,8 6,3 7,0 6,9 8,2 6,7

Sectorspreiding (in %)
Winkelcentra 23 79 – 44 – 37
Perifere detailhandel 1 3 44 3 – 9
Binnenstadswinkels 76 6 44 53 100 48
Overig – 12 12 – – 6

Gemiddelde huur per m2 (x € 1)

Winkelcentra 164 275 – 210 – 222
Perifere detailhandel 71 154 72 230 – 77
Binnenstadswinkels 173 548 263 287 297 202
Overig – 138 141 – – 139

Regionale spreiding (in %)

Supersteden 13 55 9 22 42 25
Grote steden 21 44 30 22 32 29
Middelgrote steden 27 – 15 18 7 16
Kleine steden 39 1 46 38 19 30

Brancheverdeling (in %)
Non-food 47 30 66 62 – 49
Food 24 23 4 4 – 17
Living en leisure 18 32 26 24 – 23
Overig 11 15 4 10 100 11

1 Exclusief appartementen en parkeerplaatsen

2 Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra)