CorioJverslag_omslag4 28/3/06 3:59 pm Page 1

CORIO JAARVERSLAG 2005

JAARVERSLAG 2005
CorioJverslag_omslag4 28/3/06 3:59 pm Page 2
JAARVERSLAG 2005

INHOUD
2 PROFIEL
4 VOORWOORD
6 BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
8 REMUNERATIERAPPORT
12 AWARDS
14 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
24 CORIO SPECIAL: AKMERKEZ
28 BEDRIJFSACTIVITEITEN
57 CORIO TOP 10 WAARDE
58 CORIO SPECIAL: DOMINANTIE IN VERZORGINGSGEBIED
68 CORPORATE GOVERNANCE
78 CORIO SPECIAL: NIEUW HOOG CATHARIJNE
82 AANDEELHOUDERSINFORMATIE EN INVESTOR RELATIONS
85 JAARREKENING 2005
129 OVERIGE INFORMATIE
131 VIJFJARENOVERZICHT
132 OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE
141 CORIO TOP 10 HUURDERS
142 CHECKLIST NEDERLANDSE CORPORATE GOVERNANCE CODE

1
 één van de grootste beursgenoteerde beleggers in
retail-vastgoed in Europa Focus op dominante winkelcentra
in hun verzorgingsgebied Winstgevende groei
Hoogwaardige portefeuille en pijplijn Kritische massa
Risicospreiding Kennis van lokale markten Solide financiële
basis Hoog dividendrendement Betrouwbaar en creatief
Corio wil van de totale waarde van de portefeuille 80% beleggen in kwalitatief aantrekkelijke
winkelcentra, voor haar jaarlijkse 300 miljoen bezoekers. Deze 80% verschaft de basis voor
stabiliteit van de jaarlijkse operationele cashflow. De aanpassingen van de huurcontracten
moeten zorgen voor een groei van deze cashflow met ten minste de euro-inflatie.

Wij realiseren dit door actief lokaal hands-on management van al onze bezittingen, van groot tot
klein. Van een juweel van € 300 miljoen tot pareltjes in provinciale steden.
Corio zoekt voortdurend naar mogelijkheden tot uitbreiding en verbetering van elk project en de
mix aan winkels in bestaande centra. Uiteraard zoeken wij daarbij de aansluiting bij de wensen
van onze uiteindelijke klanten, de consument. Wie de consument nu en ook in de toekomst het
beste begrijpt, wordt de winnende huurder, eigenaar en aandeelhouder.

Corio zoekt actief naar nieuwe mogelijkheden. Dit varieert van het vinden van een nieuw
kernland tot het kopen van een project in een nieuwe regio of een naastgelegen stuk grond
voor toekomstige uitbreiding van een bestaand winkelcentrum. In alle gevallen wordt gekeken
naar cashflowgroei op de middel- en lange termijn.

Het past ook binnen onze strategie om in voorkomende gevallen onroerend goed te kopen
dat niet (puur) retail is, maar bijvoorbeeld onderdeel van een gemengd (winkelen, wonen,
leisure, kantoren en parkeren) project. In al deze gevallen moet dit vallen binnen de 20% niet
noodzakelijk belegd in retail. De risico/rendementseis ligt evenwel hoger dan die voor retail,
wat met haar 80% aan investeringsniveau het cashflowprofiel blijft domineren. Overigens is
er niets mis met een hoger percentage dan 80%, maar dat beperkt soms de mogelijkheden
bij acquisitie en/of uitbreiding en daarmee een winstgevende groei.

Genoteerd op: Euronext Amsterdam (aandelen en 3-, 6-, 9-

en 12-maandenopties) Euronext Parijs

Opgenomen in de belangrijkste indexen: MSCI

Euronext100 AMX
 BEURSWAARDE
CORIO 2005 € 2,8 € 3,0 MLD

DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT
€ 201,4 MLN + 5,7% € 3,04 PER AANDEEL

BEZETTINGSGRAAD HERWAARDERING
95,6% 96,1% + 10,7% = + € 425,3 MLN

PORTEFEUILLE € 4,5 MLD 166 OBJECTEN

VASTE EN VARIABELE PIJPLIJN

€ 1,2 MLD 4.700 HUURCONTRACTEN

79% WINKELS = 1,0 MLN M2 17% KANTOREN = 0,4 MLN M2

HUURGROEI RETAIL 3,8%

5e KERNLAND TURKIJE (LIKE-FOR-LIKE)

VERKOPEN € 116 MLN INVESTERINGEN € 293 MLN

DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT AFGELOPEN 3 EN 5 JAAR

+ 8,2% / + 7,7% GEM. PER JAAR
POTENTIËLE FINANCIERINGSRUIMTE DIVIDEND
€ 1,3 MLD € 2,39 € 2,45 PER AANDEEL
 VOORWOORD

Corio kan voor het eerst terugkijken op een periode van vijf jaar na de belangrijke strategische
VASTE EN VARIABELE PIJPLIJN ommezwaai ingezet met de fusie op 20 december 2000 tussen VIB en WBN, een uitstekende
(€ MLN) combinatie die onder de naam Corio de ‘nieuwe’ onderneming stevig op de kaart zette. Een
transformatie van een wereldwijd in alle sectoren beleggend onroerendgoedbedrijf naar een
onderneming met een scherpe focus op winkels en winkelcentra. Een grote vervolgstap was de
acquisitie van de Trema-portefeuille, inclusief management, in 2001 waarmee Corio het nieuwe
kernland Italië verwierf en tegelijkertijd haar positie in Frankrijk en Spanje aanzienlijk verstevigde.
2010 In de afgelopen vijf jaar is Corio er in geslaagd om deze twee fusies succesvol te maken. Voor
€ 172 de aandeelhouders creëerde dit een vanaf 1 januari 2001 gemeten totale performance van
bijna 20% per jaar gedurende een periode met kwakkelende beurzen. De horizon van vijf jaar
is voor een onroerendgoedbedrijf een logische periode om de performance te beoordelen.

Het fundament van de goede onroerendgoed- en beursperformance wordt gevormd door Corio’s
2010 sterke en sterker wordende portefeuille naast het intensieve hands-on management. Om succes
€ 112 te hebben in dit vakgebied is grote aandacht nodig voor wat de huidige consument wil met
behoud van een zekere mate van flexibiliteit om op toekomstige ontwikkelingen (5–10 jaar vanaf
nu) te kunnen blijven inspelen. Corio’s aandacht houdt dus niet op bij de verhuur, maar blijft
de consument, huurder en concurrentie nauwlettend volgen.
Uiteraard wordt ook veel aandacht besteed aan het verwerven van posities in toekomstige
onroerendgoedprojecten en -gebieden. Sleutelwoord daarbij is winstgevende groei. Corio’s
2009
benadering is verankerd in het geloof dat het lokale management zich moet kunnen manifesteren
€ 79 met een minimale bureaucratie. Onroerendgoed vaart veel beter bij een ‘local plus’ dan een
‘top-down’ benadering.
De pijplijn van projecten is daardoor ook aanzienlijk uitgebreid in de laatste jaren en kan een
verdere winstgroei op eigen kracht mogelijk maken.

2008 De balanspositie van Corio is in deze vijf jaar als gevolg van de verkopen, herinvesteringen en
€ 300 herwaarderingen verder versterkt en dit zorgt voor een uitstekend financieel fundament voor
toekomstige investeringen, winstgroei en daarmee dividend.

Na Italië in 2001 is in 2005 opnieuw een kernland toegevoegd, namelijk Turkije, waar Corio veel
mogelijkheden ziet om met haar kennis en aanpak van zaken aandeelhouderswaarde te creëren.
2007 Kortom, het eerste lustrum is een feit; het bouwwerk dat Corio heet staat als een huis en met
€ 313 tevredenheid kan op de afgelopen vijf jaar worden teruggekeken.

In 2005 lag de groei van het resultaat vóór herwaardering boven de gemiddelde inflatie van
2,2% in euroland; één van de belangrijkste doelstellingen van Corio. Dit ondanks het in 2004
en 2005, en in overeenstemming met de gekozen strategie, afstoten van met name beleggingen
2006 in kantoren, maar ook winkelobjecten die op de kortere termijn soms nog wel, maar op de
langere termijn niet meer aan het door Corio vereiste risico/rendementprofiel voldoen. Het indirecte
€ 221 resultaat en de herwaardering zijn dit jaar fors hoger en vertegenwoordigt ongetwijfeld een
reactie op transacties in de onroerendgoedmarkt. De goede cashflowkarakteristieken van met
name de onroerendgoedbedrijven gespecialiseerd in winkelcentra, vindt niet alleen zijn weerslag
in de beurskoers, maar ook in de externe herwaardering per object. De intrinsieke waarde van
het Corio-aandeel is sinds 1 januari 2001 met 44,6% gestegen van € 27,90 naar € 40,33.

4
In 2005 is veel aandacht besteed aan bestuurlijke zaken, zoals een verdere aanscherping
van de corporate governance en een grote mate van transparantie. Een organisatiemodel waar SECTORALE SPREIDING
eenduidige verantwoordelijkheden helder zijn vastgelegd is van grote waarde, ook in het (IN WAARDE)
onroerendgoedbedrijf waar lokale verankering en kennis essentieel zijn. 2000
Woningen 5%
Corio en haar medewerkers zijn klaar om van de volgende vijf jaar wederom een succes te Bedrijfsruimten
maken. De focus ligt bij onze business van vandaag en morgen, waarbij wordt voortgebouwd 7% Retail 53%
op een uitstekend fundament om opnieuw winstgevende groei te realiseren.
Kantoren
Jan de Kreij 35%
CEO Corio N.V.

2005
Bedrijfsruimten 4%
CORIO VS EPRA/NAREIT-INDICES OP 5-JAARSBASIS
Kantoren
17% Retail 79%
270 270

235 235

200 200

165 165

130 130
GEOGRAFISCHE SPREIDING
95 95
(IN WAARDE)
60 60 2000
2001 2002 2003 2004 2005
Amerika 3% Duitsland 1%
Corio 146% EPRA/NAREIT Nederland 140% EPRA/NAREIT Euro Zone 150% Spanje 6%

Frankrijk
20%
CORIO VS GPR INDICES OP 5-JAARSBASIS
270 270 Nederland
70%
235 235

200 200
2005
165 165 Turkije 5%
Spanje 7%
130 130 Nederland
51%
Italië 13%
95 95

60 60
2001 2002 2003 2004 2005 Frankrijk 24%
Corio 145% GPR 250 Nederland 123% GPR 250 Europa 120%

5

CURRICULA VITAE
DRS. B. VOS (1939)
VOORZITTER
Nederlandse nationaliteit. Eerste
benoeming in 2000; lopende termijn
tot 2008. Huidige functie: zelfstandig
adviseur. Commissariaten: onder meer
voorzitter Orange Europe Property
Fund, voorzitter Tsjechië en Slowakije
Fonds en vice-voorzitter Reesink B.V.
Lid auditcommissie
PROF. DR. R.A.H. VAN DER MEER
(1949) VICE-VOORZITTER
Nederlandse nationaliteit. Eerste
benoeming 2004; lopende termijn tot
2008. Huidige functie: hoogleraar
economie Rijksuniversiteit Groningen;
onafhankelijk adviseur; plaats-
vervangend Raad Ondernemingskamer.
Commissariaten: Fortis Obam, Kasbank
en diverse commissariaten van niet-
beursgenoteerde ondernemingen.
Voorzitter auditcommissie
Lid selectiecommissie
6
BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS
Hierbij bieden wij u het door de raad van bestuur opgestelde verslag en de jaarrekening 2005 van
Corio N.V. aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en akkoord bevonden.
Wij adviseren u de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen en het voorstel van de raad van
bestuur tot uitkering van het dividend van € 2,45 per aandeel over 2005 goed te keuren.
WERKWIJZE EN ACTIVITEITEN
In het verslagjaar hebben zowel de raad van commissarissen als de afzonderlijke commissies
(audit-, selectie- en remuneratiecommissie) hun taken vervuld in overeenstemming met de
reglementen en codes, welke op de website van Corio zijn in te zien. Naar het oordeel van de
raad van commissarissen zijn alle commissarissen, met uitzondering van de heer W. Borgdorff,
onafhankelijk in de zin van de best practice bepaling van de Code Tabaksblat en daarmee wordt
voldaan aan best practice bepaling III.2.3.
De raad van commissarissen heeft in het verslagjaar tien keer plenair met de raad van bestuur
vergaderd. De belangrijkste onderwerpen van bespreking in deze vergaderingen waren de ont-
wikkeling en samenstelling van de portefeuille, de strategie, nieuwe investeringsvoorstellen en
-mogelijkheden, de ontwikkelingen in de markt, het financieringsbeleid, het jaarbudget, de financiële
doelstellingen en de aan ondernemingsactiviteiten verbonden risico’s. Verder werd de inhoud
van persberichten, kwartaalberichten, het jaarverslag en de halfjaarcijfers besproken.
De raad van commissarissen heeft regelmatig gesproken over het onderwerp corporate
governance. Hiertoe verwijzen wij naar het hoofdstuk corporate governance in dit jaarverslag.
Voorts is uitgebreid aandacht besteed aan de opzet en werking van interne risicobeheers- en
controlesystemen. Hiertoe heeft de raad van commissarissen een evaluatie uitgevoerd van
strategische en financiële risico’s vanuit het perspectief van de raad van commissarissen in
relatie tot de specifieke Corio-situatie (ondernemingsdoelstellingen, business scope en activiteiten)
op korte en lange termijn. Daarbij zijn geen risico’s vastgesteld die aanleiding geven tot acute
of bijzondere acties. In gezamenlijk overleg met de raad van bestuur heeft vervolgens aan
de hand van deze evaluatie een selectie plaatsgevonden van de voor de onderneming meest
relevante risicogebieden. Hieraan zal door de raad van bestuur bij de verdere uitbouw en
verbetering van het systeem van controle en risicobeheer extra aandacht worden gegeven.
Enkele malen heeft overleg plaatsgevonden tussen de commissarissen onderling. Buiten aan-
wezigheid van de raad van bestuur werd het functioneren van de raad van bestuur, zowel als
college als individueel alsmede de conclusies die daaraan moesten worden verbonden, besproken.
Ook heeft de raad van commissarissen het functioneren van de raad van commissarissen en de
individuele commissarissen geëvalueerd en besproken. Hierbij zijn het profiel, de competenties
en de samenstelling van de raad van commissarissen betrokken zoals deze in 2004 zijn vast-
gesteld en op de Corio-website zijn in te zien. Daarnaast heeft de raad van commissarissen
aandacht besteed aan het omgaan met eventuele conflicterende belangen. Met de externe
accountant werd overleg gepleegd over zijn bevindingen van de uitgevoerde controles, zowel in
als buiten aanwezigheid van de raad van bestuur. Er was frequent overleg tussen de voorzitter
van de raad van commissarissen en de voorzitter van de raad van bestuur om de algemene
zaken bij Corio door te spreken. Geen van de commissarissen was frequent afwezig.
In het verslagjaar zijn ook de diverse commissies in vergadering bijeengekomen. Tijdens
de reguliere vergaderingen van de raad van commissarissen is door de voorzitters van de IR. DRS. W. BORGDORFF MRE
(1960)
respectievelijke commissies telkenmale gerapporteerd. De samenstelling van de commissies Nederlandse nationaliteit. Eerste
is opgenomen in het Reglement van de raad van commissarissen (zie de Corio-website). benoeming in 2000; lopende termijn
De auditcommissie heeft in 2005 vier keer vergaderd. Met name werden behandeld de jaarstukken tot 2008. Huidige functie: managing
partner Fund Investment
en de halfjaarcijfers en de overgang naar IFRS en de daarmee gepaard gaande veranderingen. van AlpInvest Partners N.V.
De remuneratiecommissie heeft in 2005 vier keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen van Commissariaten: diverse commis-
bespreking vormden het doen van voorstellen ten behoeve van contractering van de CEO, de sariaten van niet-beursgenoteerde
ondernemingen. Voorzitter,
bepaling van de bonussen over 2004, de voorstellen objectives 2006 en een benchmarking van de respectievelijk lid investment
CFO-functie. Deze benchmarking heeft plaatsgevonden op basis van het goedgekeurde remuneratie- committee Bouwinvest, respectievelijk
beleid. De commissie heeft ter ondersteuning een opdracht verleend aan een externe deskundige. Cordares.
De selectiecommissie vergaderde in 2005 tweemaal en beide vergaderingen stonden in het
teken van de werving en selectie van een nieuwe CFO van Corio N.V. Voorzitter remuneratiecommissie
Lid auditcommissie
SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN EN RAAD VAN BESTUUR
In de aandeelhoudersvergadering van 27 april 2005 is de heer J.D. Bax, voorzitter van de raad van
commissarissen, overeenkomstig het vastgestelde rooster afgetreden. De raad van commissarissen MR. D.C. DOIJER (1949)
heeft grote waardering voor de jarenlange inzet, bijdrage en betrokkenheid van de heer Bax als Nederlandse nationaliteit. Eerste
commissaris en de afgelopen twee jaar als voorzitter van de raad van commissarissen. De raad benoeming in 2005; lopende termijn
tot 2009. Huidige functie: algemeen
van commissarissen heeft uit zijn midden de heer Vos als voorzitter benoemd. De daardoor directeur DCD Holding B.V.
vrijgevallen positie van vice-voorzitter is ingevuld door de heer Van der Meer. Op 28 juni 2005 Commissariaten: Koninklijke Ahold
heeft de heer drs. J.P. van Leeuwen op verzoek van de raad van commissarissen ontslag N.V., non-executive voorzitter Van der
Sluijs Groep. Lid investeringscommissie
genomen als CFO van Corio. Met ingang van 15 augustus 2005 is de heer drs. J.L. Docter op NPM Capital.
interim-basis benoemd tot lid van de raad van bestuur van Corio N.V. in de functie van CFO.

De raad van commissarissen zal op 26 april 2006 de Alegemene Vergadering van Aandeel-
houders kennis geven van de voorgenomen benoeming per 1 mei 2006 van drie nieuwe leden
van de raad van bestuur. Dit betreft de heren F. Fontaine (CEO Corio France), G. Groener (CEO
Voorzitter selectiecommissie
Corio Nederland Retail) en de heer J. Kuik. Lid remuneratiecommissie
Na benoeming zullen de heren Fontaine en Groener tevens hun huidige verantwoordelijkheden
blijven uitoefenen en hun huidige contractduur, remuneratie en overige individuele condities
zullen gehandhaafd blijven. De heer Kuik zal de CFO-positie van de heer Docter overnemen.
IR. J.D. DOETS (1944)
Bestuur en commissarissen danken de heer Docter voor de wijze waarop hij gedurende de Nederlandse nationaliteit. Eerste
interim-periode de functie van CFO heeft vervuld. benoeming in 2005; lopende termijn
Na deze benoemingen zal sprake zijn van een vierhoofdige raad van bestuur onder leiding van tot 2009. Huidige functie:
Kwartiermaker Zuidas-Dok.
de CEO, de heer De Kreij. Commissariaten: diverse
commissariaten van niet-
PERSONEEL beursgenoteerde ondernemingen.
Non-Executive member Investment
Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken Property Databank (IPD) en
jegens de raad van bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen gedurende het International Advisory Panel
afgelopen jaar. CapitaLand.

Utrecht, 23 maart 2006 Lid remuneratiecommissie

Lid selectiecommissie
De raad van commissarissen

7
 REMUNERATIERAPPORT

INLEIDING
Het remuneratierapport is opgesteld door de remuneratiecommissie en vastgesteld door de
raad van commissarissen. Het rapport is in lijn met het door de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders (AVA) in 2004 goedgekeurde remuneratiebeleid.

REMUNERATIEBELEID

DOEL
Het remuneratiebeleid is erop gericht voor de raad van bestuur personen aan te trekken
met zowel de benodigde managementkwaliteiten, als de vereiste achtergrond en ervaring op
onroerendgoedgebied. Het beleid heeft als doel de focus op performance- en waardegroei van
de onderneming te waarborgen en leden van de raad van bestuur te motiveren en te behouden.
Het beleid heeft als uitgangspunt voldoende aantrekkelijk te zijn om hooggekwalificeerde
executives voor Corio N.V. als werkgever te interesseren.

WERKWIJZE
Uit de raad van commissarissen is een remuneratiecommissie samengesteld. De remuneratie-
commissie heeft tot taak voorstellen te doen inzake het remuneratiebeleid van Corio N.V. Het door
de raad van commissarissen vastgestelde beleid wordt ter goedkeuring aan de AVA voorgelegd.
De remuneratiecommissie adviseert de raad van commissarissen, binnen het goedgekeurde
remuneratiebeleid, over de remuneratie van de individuele leden van de raad van bestuur. Jaarlijks
stelt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op en legt dit rapport ter goedkeuring
voor aan de raad van commissarissen. De remuneratiecommissie bespreekt aan het begin van
ieder kalenderjaar de beloning van de leden van de raad van bestuur. Voorstellen inzake de
beloning van leden van de raad van bestuur worden door de raad van commissarissen vastgesteld.

REMUNERATIE VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

De bezoldiging voor de raad van commissarissen is in de AVA d.d. 23 april 2004 vastgesteld voor
minimaal drie jaar en bedraagt jaarlijks € 36.000 voor de voorzitter, € 28.000 voor de vice-voorzitter
en € 24.000 voor een lid. De hoogte van de beloning is gebaseerd op een onderzoek naar de
beloning van Raden van Commissarissen bij aan Euronext Amsterdam genoteerde bedrijven en
onroerendgoedfondsen. De bezoldiging is inclusief een jaarlijkse onkostenvergoeding van € 600.
Daarnaast ontvangen de leden van de raad van commissarissen een vergoeding voor de drie
commissies (audit-, remuneratie- en selectiecommissie). Per vergadering, met een maximum van
vier vergaderingen per jaar (de som van de vergaderingen van alle commissies) wordt een bedrag
van € 1.000 vergoed voor een lid en € 1.500 voor de voorzitter van de betreffende commissie.

REMUNERATIE VAN DE RAAD VAN BESTUUR

CONTRACTVOORWAARDEN
Het geheel aan arbeidsvoorwaarden wordt vastgelegd in een arbeidscontract. Vanaf 1 januari
2004 worden nieuwe leden van de raad van bestuur benoemd voor een periode van vier jaar.

8
 Indien het contract tussentijds beëindigd wordt door de onderneming, is de ontslagvergoeding
in principe beperkt tot één jaarsalaris. Wanneer deze ontslagvergoeding van maximaal één
jaarsalaris bij de eerste benoeming onredelijk wordt geacht, kan een lid van de raad van
bestuur in aanmerking komen voor een ontslagvergoeding van maximaal twee jaarsalarissen.

De benoemingstermijn van de heer drs. J.A. de Kreij, CEO van Corio N.V. die reeds in 2004
is benoemd, loopt van 1 mei 2004 tot 1 mei 2008. Na afloop van de vier jaar contractperiode
zal er geen ontslagvergoeding zijn. Gedurende de contractperiode zal de ontslagvergoeding bij
tussentijdse beëindiging door de onderneming niet hoger zijn dan één jaar honorering.

BENCHMARKING
Regelmatig zal een benchmarking (vergelijking) worden uitgevoerd. De huidige benchmarking
is uitgevoerd in 2004 voor de CEO- en in 2005 voor de CFO-positie.
Om tot een vergelijking te komen is gebruikgemaakt van een specifieke referentiegroep.
De referentiegroep waar Corio zich mee vergelijkt ter bepaling van de passende beloningsniveaus
bestaat uit vastgoedondernemingen met een focus op retail, opererend in een of meerdere
Europese markten.
Daarnaast is Corio ook een Nederlandse onderneming. Dit betekent dat beslissingen op het
gebied van remuneratie tevens moeten worden gezien in het licht van de ontwikkelingen bij
andere Nederlandse vastgoedondernemingen. Ongeveer de helft van de referentiegroep bestaat
dan ook uit Nederlandse vastgoedondernemingen.
Binnen de totale referentiegroep wordt gekozen voor een positionering op basis van de omvang
(property value en aantal medewerkers) van Corio N.V. ten opzichte van de andere ondernemingen.

REMUNERATIE-ONDERDELEN
Op basis van het in 2004 goedgekeurde remuneratiebeleid voor de raad van bestuur heeft de
raad van commissarissen een remuneratiebeleid vastgesteld voor de CEO- en CFO-functie.
Het remuneratieniveau van de leden van de raad van bestuur weerspiegelt de verschillen
in verantwoordelijkheden en individuele resultaten.
De totale remuneratie van de raad van bestuur van Corio N.V. bestaat uit:
• Jaarsalaris, vast inkomen inclusief vakantietoeslag;
• Kortetermijnbonusplan;
• Langetermijnbonusplan;
• Pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden.

JAARSALARIS
Het jaarsalaris is in lijn met de referentiegroep zoals hierboven omschreven. Bij indiensttreding
kan het jaarsalaris van het individuele lid van de raad van bestuur zich onder het normniveau
geldend voor de functie bevinden. De raad van commissarissen bepaalt de doorgroei in salaris,
waarbij in principe geldt dat het jaarsalaris, bij goed functioneren van het lid van de raad van
bestuur, na een periode van drie jaar na benoeming het normniveau bereikt. De jaarlijkse evaluatie
en aanpassing van het jaarsalaris vinden plaats op 1 mei van enig jaar, waarbij het persoonlijk
functioneren, de resultaten van het afgelopen jaar, de relatieve performance van de onroerendgoed-
portefeuille, de eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio in Nederland
en de doorgroei indien het normniveau nog niet bereikt is in ogenschouw worden genomen.

9
 De raad van commissarissen heeft het salaris van de CEO en CFO met ingang van 1 januari 2005
verhoogd met een 2,7%, dat overeenstemt met de prijscompensatie die van toepassing is binnen
Corio in Nederland. Er is geen verdere aanpassing gegeven.

VARIABELE BELONING
Ieder lid van de raad van bestuur komt in aanmerking voor een bonus bij het realiseren van
vooraf afgesproken doelstellingen, die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van
Corio ondersteunen. De doelstellingen worden gevormd door de:
• ontwikkeling van het bedrijfsresultaat;
• ontwikkeling van de pijplijn;
• individuele, kwalitatieve doelstellingen.
De (individuele) doelstellingen voor de leden van de raad van bestuur, voor zowel de
kortetermijnbonus als de langetermijnbonus, worden aan het begin van ieder jaar in overleg
met de raad van bestuur door de remuneratiecommissie geformuleerd en vastgesteld door
de raad van commissarissen.

KORTETERMIJNBONUSPLAN
De bonus die ontvangen kan worden bij een normale tot goede performance (het zogenaamde
‘at target’ niveau) voor de kortetermijnbonus bedraagt 40% van het jaarsalaris. Bij excellente
prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’ bonus, namelijk 60%
van het jaarsalaris. De kortetermijnbonus is voor 70% afhankelijk van de jaarlijkse winst- en
rendementsdoelstellingen en voor 30% van individueel duidelijk meetbare doelstellingen.

Op basis van het van toepassing zijnde remuneratiebeleid, zijn de bonussen over 2004 voor het
management berekend en door de raad van commissarissen vastgesteld. De kortetermijnbonus voor
de CEO is, in het kader van de contractering van de CEO, vastgesteld op ‘at target’ zoals gedefinieerd
in het huidige remuneratiebeleid van Corio. De bonus voor de CFO, de heer drs. J.P. van Leeuwen, is
in lijn met het voor 2004 geldende beloningsbeleid vastgelegd in de met hem getroffen afvloeiings-
regeling. In lijn met het door de aandeelhouders vastgestelde remuneratiebeleid en de daartoe
mede verrichte externe benchmarking, heeft de commissie voorstellen gedaan voor de contractering
en honorering van de CEO van Corio. De raad van commissarissen is op basis van deze voorstellen
een overeenkomst met de CEO aangegaan. In de loop van 2005 is daarmee de beloning van het
management van Corio in overeenstemming met het vastgestelde remuneratiebeleid gebracht.

De uitwerking in 2005 met betrekking tot de kortetermijnbonus van de CEO, de heer De Kreij,
is als volgt. De heer De Kreij geniet van jaar tot jaar, voor het eerst in het kalenderjaar 2004
en voor het laatst in het kalenderjaar 2007, een variabele beloning die maximaal € 150.000
bedraagt. Van jaar tot jaar, voor het eerst voor 2006, worden in overleg tussen de raad van
commissarissen en de heer De Kreij criteria vastgelegd aan de hand waarvan de variabele
beloning wordt bepaald. De variabele beloning wordt daarbij voor 70% gerelateerd aan de
financiële resultaten van Corio over het betrokken kalenderjaar en voor 30% aan het
persoonlijke functioneren van de heer De Kreij betreffende criteria.

Aan de per 1 september 2005 uit dienst getreden CFO, de heer drs. J.P. van Leeuwen, zal op
basis van de overeengekomen regeling in het kader van diens vertrek, een kortetermijnbonus

10
worden uitgekeerd over de periode 1 januari 2005 tot 1 juli 2005. Het bonusplan (en de
berekening daarvan) zoals op de raad van bestuur van toepassing was in de voorgaande jaren,
zal onverkort van toepassing zijn.

LANGETERMIJNBONUSPLAN
Doelstelling van de langetermijnbonus is het creëren van een nog sterkere aansluiting tussen
de belangen van de raad van bestuur en die van de aandeelhouders. De ‘at target’ hoogte van
de regeling is gelijk aan 30% van het jaarsalaris en zal na drie jaar uitbetaald worden in cash.
De langetermijnbonus is voor 50% (15% van het jaarsalaris) gebaseerd op strategische
doelstellingen en voor 50% (15% van het jaarsalaris) gebaseerd op relatieve prestaties ten
opzichte van andere ondernemingen en de ontwikkeling van de beurskoers. Ten aanzien van dit
tweede deel is aan de bestuurder vooraf fictief een aantal aandelen Corio toegekend met een
gelijke waarde van 15% van het jaarsalaris. De hoogte van de uiteindelijke cashbonus voor dit
deel is afhankelijk van de waardevermeerdering dan wel vermindering van het aandeel na drie
jaar en het behalen van het betreffende target.
Jaarlijks worden de langetermijntargets bepaald, welke drie jaar later behaald dienen te worden.
Dit betekent een ‘rolling’ lange termijn variabele inkomensregeling.

Gezien de benoeming van de heer De Kreij voor één periode van vier jaar en de daaruit
voortvloeiende bijzondere positie ten opzichte van het langetermijnbonusplan, is binnen het
kader van het goedgekeurde beleid door de raad van commissarissen gekozen voor een uitruil
van langetermijnbonus voor vast inkomen. De CEO ontvangt in dit verband geen langetermijnbonus
gedurende zijn contract lopende tot 1 mei 2008.
Met de te benoemen CFO worden in 2006 specifieke targets afgesproken.

PENSIOEN
De leden van de raad van bestuur vallen niet onder dezelfde pensioenvoorziening als het overige
personeel van Corio. Het pensioen is apart geregeld. Op basis van de benchmarking stelt Corio
N.V. een jaarlijkse bijdrage aan het betreffende lid beschikbaar in lijn met de referentiegroep.
De wijze van aanwending van deze bijdrage in het kader van de pensioenvoorziening is ter vrije
keuze van een lid van de raad van bestuur. Corio heeft in dit kader geen enkele andere
verplichting dan de terbeschikkingstelling van vermelde premie.

OVERIGE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDEN

Corio N.V. heeft voor haar raad van bestuur een concurrerend pakket aan secundaire arbeids-
voorwaarden overeenkomstig het overige personeel. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden
vallen onder meer onkostenvergoeding, tegemoetkoming in de premie van de ziektekosten-
verzekering (tot 1 januari 2006), ongevallenverzekering, arbeidsongeschiktheidsregelingen,
een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Corio N.V. verstrekt geen
leningen aan leden van de raad van bestuur.

REMUNERATIEBELEID VOOR DE KOMENDE JAREN

De remuneratiecommissie werkt op een aantal terreinen aan een verdere verfijning van het
door de AVA vastgestelde beleid. Indien en zodra dit tot wijzigingen in het vastgestelde beleid
leidt, zal dit ter goedkeuring aan de AVA worden voorgelegd.

11
AWARDS CORIO

EUROPESE Het Utrechtse project Aanpak veiligheid en leefbaarheid

VEILIGHEIDSPRIJS Hoog Catharijne en Stationsgebied won in 2005 de
2005 Europese veiligheidsprijs. In totaal dongen er tien landen
mee naar de Europese prijs voor het beste preventieproject,
HOOG CATHARIJNE ter beoordeling door een internationale jury.
EN
STATIONSGEBIED
UTRECHT

NRW JAARPRIJS De NRW beoordeelt de ingediende jaarprijsprojecten met

2001 name op de bijdrage die aan de kwalitatieve ontwikkeling
van winkelcentra in Nederland wordt geleverd. Doelstelling
VILLA ARENA van de NRW-jaarprijs is het geven van een impuls aan het
AMSTERDAM denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande
winkelvoorzieningen, onder meer in relatie tot omgeving
en marktgebied.

KVO-STER Het Keurmerk Veilig Ondernemen is een initiatief van het HEIN
Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing, waarbij ROETHOFPRIJS
winkelgebieden zich door middel van vastgestelde procedures 2005
kunnen certificeren voor het veiligheidskeurmerk.
HOOG CATHARIJNE
EN
STATIONSGEBIED
UTRECHT

WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM De Hein Roethofprijs is een

DE AARHOF ALEXANDRIUM PARKWIJK gerenommeerde prijs voor
ALPHEN A/D RIJN ROTTERDAM UTRECHT succesvolle projecten op
het gebied van preventie
1E STER IN 2005 1E STER IN 2005 1E STER IN 2005 en criminaliteit.

WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM

ALMERE STAD PRESIKHAAF IN DE BOGAARD
ALMERE ARNHEM RIJSWIJK
1E STER IN 2001 1E STER IN 2005 1E STER IN 2003
2E STER IN 2005
CNCC MILAN 2003 CNCC MILAN 2004 VASTGOEDBELEGGER
VAN HET JAAR
WINKELCENTRUM CORIO ITALIA
LE GRU, TURIJN 2001 & 2005
Extra prijs voor ‘de bijdrage
Extra prijs voor het evenement aan de internationale positie CORIO
‘Luci alle Gru’ – Colora il Futuro van Italië op het gebied van
winkelcentra’

CNCC MILAN 2005 CNCC MILAN 2005 De prijs voor de beste

Vastgoedbelegger
WINKELCENTRUM CORIO ITALIA (de Gouden Baksteen) werd
GLOBO, BUSNAGO in 2001 door Troostwijk
Extra prijs voor ‘de bijdrage Makelaars in het leven
Prijs voor de hoogste kwaliteit aan de internationale positie geroepen naar aanleiding
in centermanagement van Italië op het gebied van van het 10-jarig bestaan
winkelcentra’ van haar VastgoedBeleggings
OnderzoekReeks, een reeks
AECC AWARD 2002 GENOA – GAMES & wetenschappelijke
PARKS INDUSTRY onderzoeken naar het
WINKELCENTRUM 2005 vastgoedbeleggingsbeleid
GRAN TURIA van de grote Nederlandse
VALENCIA WINKELCENTRUM institutionele beleggers
Prijs voor de beste GLOBO, BUSNAGO en vastgoedfondsen.
renovatie/uitbreiding Extra prijs voor de exploitatie
van spelattributen

ICSC ROME 2004 ICSC LAS VEGAS ICSC SAN ANTONIO

2003 2004
WINKELCENTRUM
GRAN RENO WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM
BOLOGNA LE GRU, TURIJN LE GRU, TURIJN

Categorie: Business to Business Categorie: Community Relations Categorie: Center Productivity

Categorie: Center Productivity

ICSC BUDAPEST ICSC ROME ICSC ISTANBUL

2003 2004 2005

WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM WINKELCENTRUM

LE GRU, TURIJN LE GRU, TURIJN LE GRU, TURIJN

Categorie: Community Relations Categorie: Center Productivity Categorie: Public Relations


DRS. J.A. DE KREIJ (1942)
VOORZITTER RAAD VAN
BESTUUR, CEO
Benoemingstermijn: 1 mei 2004 tot
1 mei 2008. Nederlandse nationaliteit.
Voorzitter Terre des Hommes,
ULI Trustee en lid van diverse
(internationale) beleggings- en advies-
commissies.
DRS. J.L. DOCTER (1950)
CFO AD INTERIM
Nederlandse nationaliteit. Voormalige
functie: vice-voorzitter en CFO Raad
van Bestuur Getronics N.V.
Nevenfuncties: Raad van Advies
diverse middelgrote ondernemingen,
Voorzitter De Neeff-Tongre Foundation.
14
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
INLEIDING EN SAMENVATTING RESULTATEN
De strategie van Corio is gericht op waardecreatie gemeten naar de volgende doelstellingen:
• Een groei van het direct resultaat over een vijf jaar voortschrijdende periode welke ten minste
gelijke tred houdt met de gemiddelde inflatie in het eurogebied. De resultaten op een 3- en 1-
jaarstermijn vormen daartoe uiteraard een belangrijke voortgangsindicator;
• Het zoveel mogelijk vermijden van jaarlijkse volatiliteit in direct resultaat, zodat een minstens stabiel
en bij voorkeur stijgend dividend van circa 80% van het direct resultaat kan worden gerealiseerd.
Daarmee zijn Corio’s doelstellingen dus op de middellange termijn georiënteerd en omvatten
zij een meerjarenperiode.
Ook in 2005 hebben wij onze doelstellingen ruimschoots gehaald. Gemeten over de periode
2001–2005 is het direct resultaat per aandeel met 7,7% gemiddeld per jaar gestegen en komt
daarmee ruimschoots uit boven de inflatie van 2,2% in het eurogebied. In dezelfde periode is
tevens ieder jaar een stijging gerealiseerd van het direct resultaat, zodat ook de doelstelling
met betrekking tot de volatiliteit in positieve zin is gerealiseerd.
In dit kader is niet alleen een goed onroerendgoedbeleid van belang, maar is de financierings-
strategie ook bepalend. Het huidige renteklimaat en de kracht van Corio’s balans bieden nog
volop mogelijkheden om – binnen de marges aangegeven door de FBI-status – investeringen
te financieren met geleend geld. Daarbij streeft Corio naar een zorgvuldige balans tussen
optimalisatie van financieringskosten en beperking van financieringsrisico’s middels rentefixatie
en looptijd van financiering.
De resultaten van het gevoerde beleid over het verslagjaar kunnen als volgt worden samengevat:
• Toename van het direct resultaat met 5,7% tot € 201,4 miljoen (2004: € 190,6 miljoen),
ruim boven de inflatie in de eurozone van 2,2%, gedragen door een like-for-like (netto) huurgroei
in de winkelportefeuille van 3,8%;
• Het indirect resultaat bedroeg € 387,7 miljoen (2004: € 108,3 miljoen). De herwaardering
van de portefeuille bedroeg € 425,3 miljoen (2004: € 100,9 miljoen) ofwel 10,7%;
• De bezettingsgraad bleef op een hoog niveau van 96,1% (inclusief Akmerkez) (2004: 95,6%)
mede als resultante van Corio’s hands-on management.
• Het aandeel investeringen in winkelcentra steeg van 75 naar 79%;
• Verwerving van winkelcentra ad € 230,4 miljoen in alle kernlanden inclusief investering van US
$ 200 miljoen in Turkije. Met de investeringen in Turkije wordt beoogd om een nieuw kernland
voor Corio te creëren en binnen een termijn van drie jaar een totale portefeuille op te bouwen
van circa US $ 500 miljoen;
• Investeringen in 2005 voor projecten behorend tot de pijplijn van toekomstige projecten voor
€ 53,3 miljoen (2004: € 50,1 miljoen). Voor deze projecten worden nog geen huuropbrengsten
ontvangen. Wel wordt bouwrente geactiveerd;
• Verwerving en versterking van afnameposities in projecten in ontwikkeling in Frankrijk, Nederland,
Spanje en Italië, waardoor de vaste en variabele pijplijn op 31 december 2005 € 1.197 miljoen
(2004: € 1.111 miljoen) bedraagt;
• Verkoop van kantoren (25.600 m2) voor in totaal € 24,1 miloen (2004: € 110,7 miljoen) waarop
een boekwinst werd gerealiseerd ten opzichte van de waarde ultimo 2004;
• Verkoop winkels (25.700 m2) € 85,4 miljoen (2004: € 44,7 miljoen) inclusief bijbehorende
woningen, niet meer passend in het langetermijnprofiel, waarop een boekwinst werd gerealiseerd
ten opzichte van de waarde ultimo 2004;
• Er werden geen investeringen in nieuwe bedrijfsruimten gerealiseerd;
• Aanpassing van de financieringsmix waarbij het aandeel leningen met een vast rentepercentage
is toegenomen van 39% ultimo 2004 naar 56% ultimo 2005.

AANDEELHOUDERSWAARDE
Ook gemeten naar aandeelhouderswaarde is 2005 opnieuw een goed jaar voor Corio geworden.
Op 3- en 5-jaarsbasis werden de uitstekende resultaten van voorgaand jaar gecontinueerd en
alleen op 1-jaarsbasis kon de koppositie niet worden vastgehouden.
In 2005 werd een totaal aandelenrendement (geherinvesteerd dividend + koersstijging) van
12,6% behaald.

De koersstijging van € 43,10 ultimo 2004 naar € 45,90 ultimo 2005 betekende een toevoeging
in beurswaarde met € 185 miljoen (+6,5%) tot meer dan € 3 miljard. Daarbij is het aantal
uitstaande aandelen onveranderd gebleven.
Het gemiddelde van alle dagelijkse slotkoersen in het (beurs)jaar steeg met 25% van € 35,96
in 2004 naar € 45,07 in 2005. De volatiliteit van de beurskoers gedurende 2005 is aanzienlijk
lager dan in 2004.
De gemiddelde verhandelbaarheid van het Corio-aandeel in 2005 ten opzichte van 2004 is
gestegen met 30%. Op basis van de eindkoers 2005 komt dit overeen met een omzet van circa
€ 6,8 miljoen (2004: € 4,8 miljoen) per dag.

Het is voor het Corio-management en -staf bijzonder stimulerend dat aandeelhouders door
stijgende aankopen van Corio-aandelen tegen stijgende beurskoersen, hun vertrouwen in Corio
voor het derde jaar op rij zo duidelijk hebben uitgesproken.

PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
De onroerendgoedportefeuille van Corio is gedurende het verslagjaar met € 626,9 miljoen in
waarde toegenomen tot € 4,5 miljard ultimo 2005 (ultimo 2004: € 3,9 miljard). Deze gunstige
ontwikkeling is vooral het resultaat van een positieve herwaardering van de portefeuille zoals
die door onafhankelijke externe adviseurs wordt bepaald. Het gaat daarbij om een totale
waardestijging van € 425,3 miljoen, ofwel 10,7% ten opzichte van de waarde van de portefeuille
eind 2004 (zie tevens indirect resultaat). Daarnaast leverde ook het netto investeringssaldo een
duidelijke bijdrage aan de groei van de portefeuille. De investeringen bedroegen € 293,4 miljoen
(2004: € 174,8 miljoen) en de verkopen kwamen uit op een totaalbedrag van € 116,0 miljoen
(2004: € 155,4 miljoen). Voor een bedrag van € 200,6 miljoen aan investeringen is vanaf de
acquisitiedatum een bijdrage aan de winst geleverd. Het betrof de acquisitie van het 46,9%-belang
in een groot winkelcentrum, Akmerkez GYO te Istanbul (Turkije) voor een bedrag van € 148,8 miljoen
in april en de acquisitie van Art de Vivre te Orgeval (Frankrijk) voor een bedrag van € 51,8 miljoen
in november van het verslagjaar. De overige investeringen zijn investeringen in de portefeuille of
aanbetalingen voor toekomstige projecten die thans opgenomen zijn in de pijplijn. De strategische
aan- en verkopen en de investeringen in de portefeuille en de pijplijn, betekenen een belangrijke
verbetering in kwaliteit en risicoprofiel voor de toekomst. Zo is het aandeel van de portefeuille

15
 dat is belegd in retail, toegenomen van 75 naar 79% van de totale onroerendgoedportefeuille
SECTORALE SPREIDING TOTAAL en is de geografische spreiding vergroot onder meer door de afname van het deel van de
PER 31/12/2005 (IN WAARDE) portefeuille dat in Nederland is belegd van 56 naar 51% en de toevoeging van een nieuwe
groeimarkt Turkije (5%). Daarnaast is met name geïnvesteerd in dominante winkelcentra en
zijn retailprojecten, die weliswaar nu nog goede huurinkomsten genereerden, maar geen potentie
Bedrijfsruimten 4% hadden om hun dominante positie in hun verzorgingsgebied te handhaven, afgestoten. Het
Kantoren positieve resultaatseffect van deze portefeuilleverbeteringen zal vooral op termijn blijken.
17% Retail 79%

Een voor de toekomstige potentiële winstgroei zeer belangrijke ontwikkeling is de toevoeging

HUIDIGE PORTEFEUILLE +
VASTE EN VARIABELE PIJPLIJN
T/M 2008 € 5,4 MILJARD
Bedrijfsruimten 4%
Kantoren
14% Retail 82%
van projecten aan de vaste en variabele Corio-pijplijn. Door de pijplijn is een potentiële groei van
de portefeuille mogelijk van € 1.197 miljoen (2004: € 1.111 miljoen), gespreid over de periode
2006–2015. Hierin is opgenomen een bedrag van € 559 miljoen voor reeds aangegane
verplichtingen, de vaste pijplijn. Naast de vaste en variabele pijplijn zitten er in de portefeuille
Corio ook nog vele objecten met potentie. Ultimo 2005 is in totaal voor een bedrag aan circa
€ 300 miljoen (‘potentiële’ pijplijn) aan investeringen geïdentificeerd die tot inkomstenverhoging
in de portefeuille zullen kunnen leiden. De huuropbrengsten na realisatie van deze pijplijn zijn
uiteraard gespreid in de tijd en er wordt verwacht dat deze in de toekomst een gemiddeld
rendement bij oplevering van circa 7% zullen kunnen opleveren. Aangezien het merendeel van
de pijplijn uit retailprojecten bestaat, zal de realisatie van de projecten die thans in de vaste en
variabele pijplijn zijn opgenomen ertoe leiden dat ultimo 2008 het deel van de portefeuille dat in
retail is belegd, zal zijn toegenomen tot 82% bij gelijkblijvende omstandigheden. Hiermee is dan
gestalte gegeven aan de strategische doelstelling om ten minste 80% in retail belegd te hebben.

Op basis van de door Corio beoogde leverage van circa 50% beschikte Corio ultimo jaar over
een potentiële financieringsruimte van € 1,3 miljard. De mogelijkheid om deze potentiële
financieringsruimte (internationaal) geheel te kunnen uitnutten, wordt mede bepaald door de
wettelijke beperkingen die in Nederland gelden met betrekking tot financieringsgrenzen voor
een fiscale beleggingsinstelling (FBI) en de feitelijke structurering van de benodigde financiering.

BENCHMARKING

GEOGRAFISCHE SPREIDING TOTAAL (DIRECT EN INDIRECT) RESULTAAT NEDERLAND

TOTAAL PER 31/12/2005 2005
(IN WAARDE) Corio ROZ/IPD Corio ROZ/IPD Corio ROZ/IPD
Nederland (5 jaar)% Nederland (3 jaar)% Nederland (1 jaar)%
(5 jaar)% (3 jaar)% (1 jaar)%
Turkije 5%
Spanje 7% Nederland
51% Winkels 12,9 10,3 14,2 10,8 19,8 13,5
Italië 13% Kantoren 8,1 6,9 6,2 5,4 4,7 6,8
Bedrijfsruimten 10,6 8,6 10,4 7,7 12,5 9,1

Frankrijk
24%
Niet alleen de resultaten van Corio als geheel waren uitstekend, maar ook werd in 2005 in
Nederland opnieuw een beter resultaat dan het gemiddelde van de representatieve ROZ/IPD-
index behaald. Deze vastgoedbenchmark toont aan dat Corio’s portefeuille in staat is geweest
om zowel over een 5-, 3- en 1-jaarsperiode een bovengemiddeld totaalresultaat (inkomen plus

16
waardestijging) te genereren voor de winkelportefeuille. Met betrekking tot de kantoren-
portefeuille, waarvoor geen nieuwe projecten anders dan door renovatie zijn toegevoegd, ligt het
beeld genuanceerder. Niettemin is het behaalde direct rendement aantrekkelijk.
De bedrijfsruimteportefeuille vertoont nog steeds een aantrekkelijk beeld.

In andere landen werkt Corio mee aan vergelijkbare benchmarkinformatie, maar deze is nog niet
voldoende representatief om daar conclusies aan te verbinden. Bovendien zijn de resultaten in deze
landen pas later in het jaar bekend en is vergelijking thans met de resultaten over 2005 niet mogelijk.

RESULTAAT
De cijfers over 2005 zijn conform de nieuwe International Financial Reporting Standards (IFRS)
opgesteld en voor vergelijkingsdoeleinden zijn ook de cijfers over 2004 volgens IFRS-richtlijnen
gepresenteerd (zie tevens toelichting jaarrekening).
Hieronder volgt een splitsing van de nettowinst in het direct resultaat en het indirect resultaat,
waarbij het belang in Akmerkez GYO proportioneel (46,9%) is opgenomen.

OPBOUW DIRECT EN INDIRECT RESULTAAT (€ MLN)

2005* 2004
Opbrengsten uit beleggingen 326,4 308,3
Exploitatielasten -47,3 -45,8
Netto huuropbrengsten 279,1 262,5

Beheerskosten -21,0 -23,5

Financieringslasten -55,1 -47,6
Vennootschapsbelasting -1,6 -0,8
-77,7 -71,9
Direct resultaat 201,4 190,6

Herwaarderingen 425,3 100,9

Belastinglatenties -47,1 10,1
Overig 9,5 -2,7

Indirect resultaat 387,7 108,3

Nettowinst 589,1 298,9

Per aandeel 8,89 4,51
* in deze opstelling zijn de opbrengsten uit beleggingen (€ 11,4 MLN) en exploitatielasten (€ 1,0 MLN) van Akmerkez proportioneel toegedeeld
aan de desbetreffende posten. De post herwaarderingen bevat ook de herwaardering van Akmerkez (€ 29,3 MLN) voor Corio’s belang van 46,9%

DIRECT RESULTAAT
Het direct resultaat steeg in 2005 met € 10,8 miljoen of 5,7% van € 190,6 miljoen tot
€ 201,4 miljoen of van € 2,88 tot € 3,04 per aandeel. Als de eenmalige financiële bate in
2004 van € 4,0 miljoen buiten beschouwing wordt gelaten, zou de stijging van het direct
resultaat 7,9% hebben bedragen.

17
 De nettohuuropbrengsten stegen met € 16,6 miljoen of 6,3% van € 262,5 miljoen tot € 279,1
DIRECT RESULTAAT IN miljoen. Deze stijging komt door aankopen en huurstijgingen bij min of meer gelijkblijvende
PERSPECTIEF (€ MLN) bezettingsgraad (financiële) en ondanks licht gestegen exploitatiekosten (+3,3%). De netto
huurgroei voor objecten die in 2004 en 2005 in exploitatie waren (‘like-for-like’) bedroeg 2,7%
200 en voor de retailobjecten bedroeg de ‘like-for-like’ huurgroei 3,8%. Deze huurgroei ligt ruim boven
de gemiddelde euro-inflatie in 2005 van 2,2% (2004: 2,4%). In het geval dat huurcontracten
150
expireerden, werden deze verlengd of werden nieuwe contracten gesloten tegen hogere huren
(zie tabel in bedrijfsactiviteiten). De expiratie van de huurcontracten is evenwichtig gespreid over
de komende jaren, hetgeen enerzijds het risico van mogelijke leegstand beperkt, en anderzijds
100 het benutten van huurgroeipotentie mogelijk maakt.

50
0
2001* 2002* 2003* 2004 2005
*Vorige Nederlandse GAAP
(inclusief toerekening van 100% van
de beheerskosten)
De bezettingsgraad over 2005 is gestegen van 95,6 naar 96,1%. Dit percentage komt tot stand
door van 100% bezettingsgraad de leegstand volgens de EPRA-definitie af te trekken (niet-
verhuurde ruimte die verhuurd kan worden aan huurders over de verslagperiode uitgedrukt in
een percentage van de theoretische huur). Volgens Corio’s oorspronkelijke bezettingsgraad-
definitie, waarbij ook ruimte die verhuurd was maar waar (nog) geen huur voor werd ontvangen
doordat sprake is van bijvoorbeeld een huurvrije periode, is de bezettingsgraad enigszins
toegenomen van 94,1 tot 94,3%.

De beheerskosten zijn met 10,6% afgenomen van € 23,5 miljoen tot € 21,0 miljoen. De beheers-
kosten zijn volledig ten laste van het direct resultaat gebracht.

De netto financieringslasten zijn met € 7,5 miljoen of 15,8% toegenomen van € 47,6 miljoen
tot € 55,1 miljoen. Deze toename is een gevolg van de eenmalige financiële bate in 2004 van
€ 4 miljoen met betrekking tot bronbelastingprovisie in Italië die vrijviel en in mindering is gebracht
NETTO WINST (€ MLN) op de post financieringslasten, het aantrekken van additionele financiering ten behoeve van de
(DIRECT + INDIRECT RESULTAAT) netto investeringen en de lagere bouwrente als percentage.
600
De belastingdruk is beperkt tot € 1,6 miljoen (2004: € 0,8 miljoen), mede als gevolg van het
500 feit dat Corio in Nederland de status van fiscale beleggingsinstelling heeft. Belastingdruk doet
zich met name voor in Italië en Frankrijk.
400
INDIRECT RESULTAAT
300
Het indirect resultaat bedraagt € 387,7 miljoen (2004: € 108,3 miljoen). De vastgoedportefeuille
werd met € 425,3 miljoen geherwaardeerd. In de herwaardering is begrepen een boekwinst van
200
€ 8,4 miljoen op verkopen. De herwaardering bedroeg 10,7% ten opzichte van de boekwaarde
100 ultimo 2004 van de vastgoedportefeuille.

0 Het herwaarderingsresultaat is naast een stabiele groei van de huurinkomsten met name toe
2001* 2002* 2003* 2004 2005 te schrijven aan een gedaalde rendementseis in de markt ten aanzien van vastgoed in het
*Vorige Nederlandse GAAP algemeen en retail in het bijzonder. Hierdoor is het herwaarderingsresultaat merendeels toe
te schrijven aan de retailportefeuille: € 194,8 miljoen (13,4%) in Nederland, € 98,8 miljoen
(15,1%) in Frankrijk, € 34,1 miljoen (6,1%) in Italië, € 56,8 miljoen (21,1%) in Spanje en
€ 29,3 miljoen (17,3%) in Turkije. De waarde van de kantorenportefeuille bleef nagenoeg gelijk.

18
HERWAARDERING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE IN 2005 (€ MLN)
Nederland Frankrijk Italië Spanje Duitsland Totaal Turkije Totaal
Winkels
Positief 200,7 99,7 34,1 56,8 391,3 29,3 420,6
Negatief -5,9 -0,9 -6,8 -6,8
Totaal 194,8 98,8 34,1 56,8 384,5 413,8
Kantoren
Positief 11,3 12,4 23,7 23,7
Negatief -16,6 -4,3 -3,0 -23,9 -23,9
Totaal -5,3 8,1 -3,0 -0,2 -0,2
Bedrijfsruimten
Positief 6,1 5,8 11,9 11,9
Negatief -0,5 -0,5 -0,5
Totaal 5,6 5,8 11,4 11,4
Woningen
Positief 0,3 0,3 0,3
Negatief
Totaal 0,3 0,3 0,3
Totaal positief 218,4 117,9 34,1 56,8 427,2 29,3 456,5
Totaal negatief -23,0 -5,2 -3,0 -31,2 -31,2
Totaal 195,4 112,7 34,1 56,8 -3,0 396,0 29,3 425,3

De bedrijfsruimteportefeuille werd met € 11,4 miljoen (6,0%) geherwaardeerd. Het bruto-

rendement (theoretische huurinkomsten jaarultimo over waarde aan het einde van het jaar) van
de gehele portefeuille is, ondanks de huurstijging, tengevolge van de herwaardering afgenomen
van 8,4% over 2004 naar 7,7% over 2005.

Ten laste van het indirect resultaat wordt een voorziening voor uitgestelde belastingverplichtingen
gevormd. De toevoeging aan de uitgestelde belastingverplichtingen, tegen nominale waarde,
bedroeg over 2005 € 47,1 miljoen (2004: € 10,1 miljoen afname van de verplichting mede
als gevolg van het opteren voor het SIIC-regime in Frankrijk). De voorziening voor uitgestelde
belasting tegen nominale waarde bedraagt ultimo 2005 € 172,3 miljoen (2004: € 129,5 miljoen)
of € 2,60 (2004: € 1,95) per aandeel. De overgang naar het SIIC-regime (vergelijkbaar met Corio’s
status van fiscale beleggingsinstelling) eind 2004 ging gepaard met eenmalige belastinglasten
van 16,5% (exit tax) over het verschil tussen de marktwaarde van de Franse portefeuille per
31 december 2004 en de fiscale boekwaarde van dit vastgoed. Over de Franse portefeuille en
de acquisities in 2005 bedraagt ultimo 2005 de verschuldigde exit tax ongeveer € 25,8 miljoen,
hetgeen in termijnen betaald dient te worden. De eerste termijn van € 6,4 miljoen is voldaan
in december 2005.

NETTOWINST
De nettowinst over 2005 is met 97,1% gestegen van € 298,9 miljoen tot € 589,1 miljoen ofwel
van € 4,51 tot € 8,89 per aandeel.

19
 FINANCIERING
LOOPTIJD VAN DE LENINGEN Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2005 € 2.672,1 miljoen (2004: € 2.255,7 miljoen) op een
(€ MLN) balanstotaal van € 4.633,7 miljoen. Omgerekend per aandeel komt dat uit op € 40,33 (2004:
€ 34,05). De leverage per jaarultimo bedraagt 35,1%. Dit is aanzienlijk beneden het door Corio
1000 op termijn beoogde niveau van circa 50%. Bij een gelijkblijvende portefeuille in waarde en
900 zonder uitbreiding van het eigen vermogen heeft Corio dan ook nog ruimschoots leencapaciteit.
800 Op basis van een leverage van 50% bedraagt de potentiële financieringsruimte ultimo 2005
700 € 1,3 miljard (2004: € 1,0 miljard). Daarbij moet wel in aanmerking worden genomen dat de
600 aanwending van deze leencapaciteit mede bepaald wordt, ook ten aanzien van internationale
500 aanwending, door het fiscaal wettelijk kader dat in Nederland geldt voor fiscale
400 beleggingsinstellingen (FBI).
300
200
In april 2005 heeft Corio de beschikking gekregen over een € 600 miljoen kredietfaciliteit
100
(multicurrency revolving facility agreement). De faciliteit heeft een looptijd van vijf jaar met de
0
2006 2007 2008 2009 2010 >2011
mogelijkheid tot verlenging van 364 dagen na het eerste en tweede jaar.

Op basis van niet-getrokken gecommitteerde kredietruimte stond per jaarultimo een bedrag van
€ 400 miljoen ter beschikking.

Het totaal aan opgenomen rentedragende leningen nam toe tot € 1.634,6 miljoen (2004:
€ 1.429,7 miljoen).
De gemiddelde looptijd is met 5,1 jaar nagenoeg onveranderd gebleven.

OVERZICHT LENINGEN (€ MLN) MET INACHTNEMING VAN SWAPS ULTIMO 2005

Vaste rente Variabele Totaal % van totaal
rente

Kortlopende leningen 54,5 88,8 143,3 9%

Langlopende leningen 867,0 624,3 1.491,3 91%
Totaal 921,5 713,1 1.634,6 100%
% van totaal 56% 44% 100%

De rentedekking bedroeg 4,9 (2004: 5,5). De door Corio aangegane kredietovereenkomsten

voorzien – enkele uitzonderingen daargelaten – in het algemeen in een minimum rentedekking
van 2,5. Daarnaast geldt onder meer een maximale leverage ratio betreffende opgenomen
leningen versus balanstotaal van 55%.

DE BELANGRIJKSTE RATIO’S ULTIMO

2005 2004
Leverage (IFRS) 35,1% 35,3%
Rentedekking 4,9 5,5
Gemiddelde interest op leningen 3,35% 3,78%
Gemiddelde looptijd 5,1 jaar 5,0 jaar

20
 RENTERISICO
In verband met de ontwikkeling van zowel dollarrente als eurorente, is in de tweede helft van
2005 de verhouding variabele versus vaste renteverplichtingen aangepast ten gunste van
vastrentende verplichtingen. In totaal is een bedrag van € 366,7 miljoen aan leningen met een
variabele rente geswapt naar vastrentend. Een gedeelte van de in 2005 gecontracteerde swaps
is pas effectief geworden na balansdatum. Ultimo 2005 bedraagt de vaste/variabele ratio
56%/44% (2004: 39%/61%).

VALUTARISICO
Met uitzondering van deelneming in Turkije vinden alle activiteiten van Corio plaats in eurolanden.
De gerelateerde financiering is eveneens, daar waar nodig, geswapt. Ter vermijding van
ongewenste valutaeffecten werd ten behoeve van de financiering van de deelneming in Turkije
een bedrag van US $ 190 miljoen (€ 160 miljoen) opgenomen.

PERSONEEL EN ORGANISATIE
Ten opzichte van 2004 is het aantal medewerkers van Corio in Nederland, Frankrijk, Italië
en Spanje per ultimo toegenomen van 273 tot in totaal 290 (gemiddeld 281) fte’s, aantal
medewerkers op 100% tijdbasis waarvan 121 fte’s in het buitenland (gemiddeld 117 fte’s).
Dit zijn 302 personen, waarvan 155 vrouwen en 147 mannen.

DOELSTELLING EN STRATEGIE
De Corio-strategie in 2005 blijft rusten op de volgende zeven strategische pijlers:
• Corio heeft een focus op beleggingen in winkelcentra en winkels met als doel om circa 80%
van de waarde van de portefeuille daarin te hebben belegd;
• Het toepassen van effectief en efficiënt hands-on management in de gehele Corio portefeuille;
• Investeren in en eventueel uitbreiden en herpositioneren van bestaande winkelcentra;
• Door nieuwe retailinvesteringen in de huidige vijf ‘kernlanden’ van Corio, namelijk Nederland,
Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije, de reeds bestaande positie verder uitbouwen;
• Indien een goede uitgangspositie kan worden verworven, één of meerdere nieuwe kernlanden
toevoegen;
• Het handhaven van investeringen in bestaande en het selectief verwerven van bedrijfsruimten
in met name dezelfde economische regio’s van reeds in portefeuille gehouden winkelcentra;
• De kantorenportefeuille niet meer uitbreiden door aankopen en op termijn, wanneer er sprake
is van een willige kopersmarkt, vrijstaande (in casu niet aan een bestaand of nieuw te verwerven
winkelcentrum of winkelportefeuille verbonden) kantoren te verkopen.

De bestaande portefeuille en de mogelijke acquisities worden jaarlijks aan dit profiel getoetst.
Bovendien worden de objecten in portefeuille op regelmatige basis onderworpen aan een
zogenaamde hold/sell-analyse, hetgeen de basis is voor de strategie ten aanzien van het object,
te weten aanhouden, renoveren, revitaliseren, herbrancheren of verkopen. Belangrijke criteria in
de hold/sell-analyse van winkelcentra zijn of het centrum dominant is in zijn verzorgingsgebied en of
het centrum potentie tot netto inkomstenverhoging heeft (zie tevens de special in dit jaarverslag).
De invulling van het specifieke risico/rendementprofiel wordt niet uitsluitend op individueel
projectniveau toegepast. Ook op regionaal, kernland- en Corio-totaalniveau wordt afgewogen
of de bestaande en eventuele nieuwe investeringen voldoen aan, hetzij een verbetering van

21
 het rendement bij gelijkblijvend risico op de verschillende getrapte (object, regionaal, nationaal,
DIVIDEND PER AANDEEL (€ 1) Corio) niveaus, hetzij een gelijk rendement maar met een vermindering van het risico. In het
laatste geval creëert zo’n investering ‘risicoruimte’ voor een rendementsverbetering door een
investering met een iets hoger risico.
2.45 De keuze van een nieuw kernland wordt op vergelijkbare wijze benaderd.
2.40 Elementen die in alle gevallen worden beoordeeld in de context van het risico/rendementprofiel
2.35
van Corio als geheel zijn:
• Demografie;
2.30
• Algemene economische ontwikkeling;
2.25 • Huidig en toekomstig aanbod van winkelruimten;
2.20 • Specifieke consumptiepatronen;
2.15 • Voldoende omvang om binnen enkele jaren een portefeuille van € 250 miljoen op te bouwen.
2.10
DIVIDEND EN DIVIDENDBELEID
2.05
2001 2002 2003 2004 2005
De raad van bestuur stelt voor om over 2005 een dividend van € 2,45 (2004: € 2,39) per
aandeel in contanten uit te keren, hetgeen een pay-out ratio inhoudt van circa 80%.

Op basis van de koers op 31 december 2004 bedraagt het dividendrendement 5,7%. Het dividend
wordt op 12 mei 2006 betaalbaar gesteld.
De doelstelling wordt gehandhaafd om jaarlijks circa 80% van het direct beleggingsresultaat uit
te keren.

VOORUITZICHTEN
Het consumentenvertrouwen lijkt zich te stabiliseren en zelfs licht te verbeteren. Tot nu toe
INTRINSIEKE WAARDE VOOR heeft zich dat nog nauwelijks vertaald in een stijging van de consumptieve bestedingen in de
WINSTVERDELING PER AANDEEL voor Corio relevante landen, maar is er gemiddeld genomen in 2005 toch enige stijging van
(€ 1) de omzet van Corio’s huurders waarneembaar. Algemeen wordt ervan uitgegaan dat met het
doorzetten van het economisch herstel in 2006 ook het consumentenvertrouwen weer verder
45 zal verbeteren. Voor de tweede helft van 2006 verwachten wij dan ook een toename van de
retailbestedingen en daarmee een verdere stijging van de omzetten van Corio’s winkelcentra.
40

Daarnaast verwachten wij dat de inflatie in het eurogebied op een gemiddeld niveau van circa
35
2% zal blijven. Spanje zal daarbij waarschijnlijk wederom hoger uitkomen.

30
Op basis van bovenstaande macro-economische verwachting zijn wij voor de nabije toekomst
positief over het huurherzieningspotentieel van de huidige portefeuille.
25

Daarnaast worden de toekomstige huurinkomsten bepaald door aanpassingen in de portefeuille

20
2001* 2002* 2003* 2004 2005
*Vorige Nederlandse GAAP
welke in het verslagjaar zijn gerealiseerd, alsmede het tempo van realisatie van projecten in de pijplijn.
Gedurende het verslagjaar is een actief portefeuillebeleid gevoerd waarbij enkele kantoor- en
winkelprojecten, waarvan het toekomstperspectief in Corio’s portefeuille echter negatief werd
beoordeeld, zijn afgestoten. Deze zullen derhalve niet meer bijdragen aan het directe resultaat
voor 2006, terwijl de gerelateerde bijdrage aan de nettohuuropbrengsten in 2005 € 5,4 miljoen
bedroeg. Verwacht wordt dat in 2006 enkele kantoor- en winkelprojecten in herontwikkeling
zullen worden genomen. Na gereedkoming zullen deze hetzij bijdragen aan de huurinkomsten,

22
hetzij worden verkocht. Daarnaast zal de sterke pijplijn van Corio vooral haar bijdrage aan de
huurinkomsten gaan leveren in de periode na 2006.
Naast de factoren die van invloed zijn op de huurinkomsten (huurverhoging, huurverlenging,
leegstandverlaging en kostenbeheersing) is voor Corio de ontwikkeling van de rente op
financiering van belang. Bij het bepalen van de vooruitzichten is rekening gehouden met een
lichte stijging van het Euribor-tarief in de loop van dit jaar. Ingeval de variabele rente per 1 maart
2006 met 1% zou stijgen, nemen de rentelasten over 2006 bij ongewijzigde samenstelling van
de portefeuille en financiering met € 5,9 miljoen toe.

Op basis van de huidige portefeuille, de bestaande pijplijn van circa € 1,2 miljard en met name
de fasering daarvan zullen de nettohuuropbrengsten, inclusief de nettohuuropbrengsten van de
deelneming in Turkije in de periode 2006–2008, een goede ontwikkeling te zien geven. De
nettohuuropbrengsten over 2006 zullen in absolute zin min of meer gelijk blijven. De verkopen
die in 2005 hebben plaatsgevonden en die in 2006 € 5,4 miljoen minder nettohuuropbrengsten
ten opzichte van 2005 tot gevolg zullen hebben, worden gecompenseerd door de acquisities
die in 2005 hebben plaatsgevonden. Van de investeringen in projecten in de pijplijn gedurende
2006 voor een verwacht totaalbedrag van € 221 miljoen zal ongeveer de helft, merendeels in
de tweede helft van het jaar, een bijdrage leveren aan het resultaat. De indexatie van de huren
zal over 2006 gemiddeld lager zijn dan over 2005 (bijvoorbeeld in Frankrijk circa 5,4% in 2005
en circa 0,7% in 2006). Daartegenover zal er in 2006 sprake zijn van hogere huurderving ten-
gevolge van verhuurtransacties van kantoren in Nederland met huurvrije perioden. Ten aanzien
van de pijplijn dient tevens in aanmerking te worden genomen dat de te activeren bouwrente
praktisch gelijk is aan de verschuldigde rente op deze pijplijninvesteringen. Eventuele verkopen
tegen voor Corio aantrekkelijke voorwaarden en mogelijke acquisities in het kader van de voort-
gaande optimalisatie van de portefeuille in lijn met de strategie kunnen dit beeld nog wijzigen.

Uitgaande van de portefeuille op 31 december 2005, de genoemde investeringen en mede onder

invloed van het hogere financieringsniveau, de toenemende marktrente, de extra rentekosten als
gevolg van de reeds genomen rentefixatie maatregelen en de voor een deel eenmalige stijging van
de beheerskosten, wordt verwacht dat het direct resultaat over 2006, inclusief het direct
resultaat van de deelneming in Turkije, een lichte daling te zien zal geven. Voor de ontwikkeling
van het directe resultaat vanaf het jaar 2007 wordt een voortgaande groei voorzien mede als
gevolg van oplevering van projecten in 2007 en 2008 ten bedrage van circa € 300 miljoen per jaar.
Daarnaast zullen mogelijkheden in de markt worden benut indien die zich voordoen, waarbij Corio
zich in haar kernmarkten blijft richten op winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebieden.
Bij deze vooruitzichten is het resultaat uit herwaardering buiten beschouwing gelaten.

DANKWOORD
Het eerste lustrum van Corio is een feit, waarbij wij hebben benadrukt dat het geheim van de
onderneming ‘doodgewoon’ in de kwaliteit van stenen, de organisatie maar vooral de mensen
zit. En juist onze medewerkers willen wij graag bedanken voor hun enthousiasme en inzet die
wederom hebben bijgedragen aan de uitstekende performance en het bouwwerk Corio.

Utrecht, 23 maart 2006

De raad van bestuur

23
Corio, first mover in
de Turkse retailmarkt

AKMERKEZ,
EEN BEGRIP
IN TURKIJE:
TOPKWALITEIT EN
HOOGWAARDIGE
ARCHITECTUUR

24
TURKIJE, EEN MARKT MET OMVANG, POTENTIE EN UITSTEKENDE PERSPECTIEVEN
n haar vijfjarig bestaan
I heeft Corio een sterke
positie opgebouwd in de
retailmarkten van haar
kernlanden Nederland,
Frankrijk, Italië en Spanje.
De kennis en ervaring die
binnen de Corio-organisatie
zijn opgebouwd en de
bekendheid die daarmee is
verkregen, bieden uiteraard
ook alle mogelijkheden en
kansen om succesvol te
starten en te opereren in
nieuwe markten.
Turkije is door Corio geïden-
tificeerd als een nieuwe markt
met uitstekende perspectieven.
Een aantal demografische en
macro-economische
indicatoren bevestigen dit
beeld. Met bijna 75 miljoen
inwoners, waarvan ruim 60%
jonger is dan 35 jaar, vallen
allereerst de omvang en de
potentie van deze nieuwe
markt op. In tegenstelling tot
EU-landen groeit het inwoner-
aantal bovendien nog door.
Daarnaast heeft Turkije zich
de afgelopen jaren in politiek
en economisch opzicht
gestabiliseerd. Turkije kent
een sterke economische groei
met een groeipercentage dat
vanaf 2001 gemiddeld meer
dan 6% bedraagt. Bovendien
is het streven om de inflatie
en de overheidsfinanciën te
beheersen succesvol en is
de rente de afgelopen jaren
aanzienlijk gedaald. Turkije zet
zich actief in om tegemoet te
komen aan de criteria van
het verdrag van Maastricht.
Inmiddels zijn de onderhande-
lingen over een mogelijke
toekomstige toetreding tot de
EU van start gegaan. Alhoewel
het gemiddelde inkomen van
de Turkse bevolking nog
relatief laag is, is sprake van
een snelle inhaalslag en grote
regionale verschillen. Wie
Istanbul heeft bezocht zal
zeker onder de indruk zijn
van de combinatie van het
moderne en ‘westerse’
enerzijds en het traditionele
en ‘oosterse’ anderzijds in
deze stad. Ook in de retail-
sector zijn in Turkije winkel-
centra en winkelstraten
aanwezig die qua kwaliteits-
(en prijs)niveau ver uitstijgen
boven hetgeen in een
gemiddelde West-Europese
gemeente wordt aangetroffen.
De winkelcentrummarkt
bevindt zich in Turkije nog
duidelijk in de ontwikkelings-
c.q. groeifase. De hoeveelheid
m2 in winkelcentra is nog zeer
beperkt, zeker afgezet tegen
het inwonertal. In geheel
Turkije is slechts circa 25 m2
winkelruimte in winkelcentra
per 1.000 inwoners aanwezig
in vergelijking met 166 m2 per
1.000 inwoners in de 25 EU
landen en 320 m2 per 1.000
inwoners in Nederland. Verder
is Turkije een markt met
enorme potentie gezien het
aantal grote steden; zo zijn
er zes steden met meer dan
1 miljoen inwoners, 6 steden
met meer dan een half miljoen
inwoners en dan nog eens
45 steden met meer dan
100.000 inwoners. En de
urbanisatie zet zich nog steeds
voort. Istanbul, met ruim
12 miljoen inwoners, is veruit
de belangrijkste metropool
in Turkije. Gescheiden door
de Bosporus heeft deze
‘smeltkroes’ tussen het westen
en het oosten zich al meer
dan 2000 jaar ontwikkeld tot
een belangrijke metropool op
wereldschaal. Vooral de afge-
lopen jaren is de ontwikkeling
in de stad zeer positief. Zo
organiseerde de stad onder
meer de Champions League
finale voetbal in 2005, werd
voor het eerst de Formule 1
Grand Prix in Istanbul verreden
in augustus 2005 en werden
belangrijke internationale
congressen op het gebied van
vastgoed (World Congress of
the International Council of
Shopping Centres, World
Congress of the International
Union of Architects en Urban
Land Institute Award for
Excellence) in Istanbul
gehouden. Het merendeel van
de winkelcentra is dan ook te
vinden in deze stad met thans
circa 70 m2 winkelruimte in
winkelcentra per 1.000
inwoners. Gezien de goede
ontwikkelingen in de stad zijn
er een aantal winkelprojecten
in de planning. Na oplevering
van de huidige pijplijn zal de
voorraad winkelcentra toene-
men tot circa 122 m2 per
1.000 inwoners, hetgeen nog
steeds zeer beperkt is in
25
 DE EERSTE SUCCESVOLLE STAP IN TURKIJE MET DE AANKOOP VAN AKMERKEZ, ZAL
NIET DE LAATSTE ZIJN…
vergelijking met andere steden
zoals Madrid met 700 m2,
Praag met 710 m2 en
Budapest met 617 m2 per
1.000 inwoners (inclusief de
respectievelijke pijplijn).
De aan- en verkooptransacties
alsmede de verhuurtransacties
in de grotere winkelcentra
vinden overwegend plaats
in US-dollars zodat de valuta-
risico’s goed te beheersen zijn.
In toenemende mate worden
bovendien huurcontracten in
euro’s afgesloten. Als gevolg
van de enorme potentie zijn
vele internationale retailers
geïnteresseerd om zich te
vestigen in de Turkse markt.
Daarnaast is in Turkije een
aantal zeer goede nationale
retailers actief die graag
zouden willen expanderen in
Europa. Ook dit is een ontwik-
keling waar Corio een bijdrage
aan zou willen leveren en van
zou willen profiteren.
Het identificeren van een
dergelijke nieuwe markt is niet
meer dan een eerste stap.
Daadwerkelijk participeren
en investeren in een nieuwe
markt vraagt om weer geheel
andere kwaliteiten. Kennis
van lokale omstandigheden,
inlevingsvermogen in de wijze
waarop zakengedaan worden
in een ander land en een
zekere mate van durf, zijn
noodzakelijk om de eerste
echte stap te zetten. Hierbij is
het zaak om een goede eerste
stap te doen en te kiezen
26
voor optimale kwaliteit van
een eerste investering in een
dergelijke nieuwe markt.
In 2005 verkreeg Corio
daadwerkelijk de mogelijkheid
om in Turkije een dergelijke
eerste stap te zetten.
Winkelcentrum Akmerkez in
Istanbul, eigendom van een
beperkt aantal private lokale
investeerders, werd ‘naar de
beurs’ gebracht. Middels snel
handelen en op basis van de
kennis en het vertrouwen
dat Corio uitstraalde richting
verkoper en begeleidende
financiële instellingen, verkreeg
Corio de positie om een aan-
deel van 46,9% te verwerven.
Winkelcentrum Akmerkez,
gelegen aan de Europese zijde
in een kwalitatief hoogwaar-
dige woonomgeving, kan zonder
meer gekenmerkt worden als
het sterkste winkelcentrum in
geheel Turkije. Akmerkez is een
begrip in Istanbul en Turkije,
dat staat voor topkwaliteit van
de individuele winkels met
(inter)nationaal bekende
formules, alsmede een hoge
verblijfskwaliteit met een breed
aanbod van restaurants waar-
onder een foodcourt, maar ook
het beste Italiaanse restaurant
van Istanbul, Papermoon. Dit
alles vormgegeven in een hoog-
waardig architectonisch con-
cept. Corio is met de inves-
tering van bijna US $ 200
miljoen het eerste West-
Europese vastgoedfonds
dat daadwerkelijk een grote
acquisitie in Turkije pleegt op
basis van kennis, een juiste
timing en de beschikbaarheid
van het topproduct in de markt.
De grote naamsbekendheid
van Corio binnen Turkije als
‘first mover’ maakt dat Corio
een betrouwbare partij voor
acquisities van formaat is,
die heeft gedemonstreerd
snel te kunnen handelen met
kennis van zaken en voor
grote bedragen.
Akmerkez effent in dat opzicht
de weg voor nieuwe investe-
ringen in Istanbul en andere
belangrijke steden in Turkije.
Het voorlopige ‘einddoel’ is
om in Turkije een portefeuille
op te bouwen met voldoende
kritische omvang om te zijner
tijd een lokale organisatie te
rechtvaardigen, waarbij in de
volgende drie jaar gedacht
wordt aan een niveau van
circa US $ 500 miljoen (circa
10% van Corio’s totale porte-
feuille). De aandacht zal hier-
bij uitgaan naar hoge kwaliteit
winkelcentra in de grote steden
in Turkije met uiteraard een
sterke nadruk op Istanbul en
Ankara. Als ‘first mover’ in de
Turkse retailmarkt heeft Corio
voldoende contacten en kennis
opgebouwd om deze acquisitie-
doelstelling met vertrouwen
tegemoet te zien. De eerste
succesvolle stap, de aankoop
van Akmerkez, zal derhalve
zeker niet de laatste stap zijn…
Akmerkez, Istanbul

RETAILTRENDS IN TURKIJE
De Turkse bevolking houdt van winkelen, van zien
en gezien worden. Winkelen is veelal een sociale
gebeurtenis. Winkelcentra met de juiste lay-out en
branchemix sluiten goed bij deze voorkeuren aan.
Met name ook de foodcourts zijn in Turkije erg
populair. Mede als gevolg van de stabiele
economische groei van de afgelopen jaren,
ontstaat er bij consumenten een toenemend
bewustzijn, voorkeur voor en vraag naar bepaalde TOPSHOPPING
producten en merken, en winnen winkelcentra IN HET
aan populariteit. Qua beleving en ontwikkeling
kan de retailmarkt in Turkije vergeleken worden
PARIJS VAN
met de retailmarkten in Spanje en Portugal HET MIDDEN-
ongeveer vijftien jaar geleden en kan verwacht OOSTEN
worden dat de Turkse retailmarkt zich op eenzelfde
manier zal ontwikkelen. De ontwikkeling gaat
echter in een snel tempo, zo zijn thans naast de
traditionele winkelcentra met een hypermarkt als
trekker, ook nieuwe retailformules in de planning
zoals factory outlet centra en centra gericht op
vrije tijd en vermaak.

27
 BEDRIJFSACTIVITEITEN

ALGEMEEN

HANDS-ON MANAGEMENT
Ondanks de toenemende europeanisering van de retailmarkt bestaan er binnen Europa nog
steeds aanzienlijke verschillen tussen verschillende landen en regio’s. Lokale kennis, expertise
en contacten zijn van essentieel belang om succesvol te kunnen opereren. Derhalve heeft Corio
lokale organisaties in de landen waar ze actief is. Hier liggen belangrijke contacten voor acquisitie
en exploitatie. Tussen de lokale organisaties onderling bestaat een gezonde competitie om de
beschikbare middelen voor acquisities. Gezamenlijk streven de managers en specialisten in
de organisatie ernaar om meer te bereiken dan de som der delen met behoud van centrale
‘checks en balances’. Zo bestaat er bijvoorbeeld een beleggingscommissie die eerst een advies
moet geven op investeringsvoorstellen van meer dan 1% van het balanstotaal van Corio N.V.
voordat deze voorstellen naar de raad van bestuur en de raad van commissarissen van Corio N.V.
gaan. Aldus is de structuur aanwezig die het mogelijk maakt meer gecompliceerde projecten aan
te gaan, verhuurrisico’s te nemen en waarde toe te voegen als retaileigenaar en exploitant in
de kernlanden.

Teneinde winkelcentra dominant te houden in hun verzorgingsgebied zijn lokale kennis, expertise
en contacten van essentieel belang. Daar waar mogelijk met het oog op efficiency en effectiviteit,
worden de winkelcentra in de kernlanden beheerd door Corio’s eigen centermanagementteams
ter plekke en vinden ook de verhuringen plaats door Corio’s eigen verhuurmanagement. Dit levert
in meerdere opzichten een toegevoegde waarde voor onze consumenten, huurders en centra en
uiteindelijk dus voor onze aandeelhouders. Zo zijn contacten met lokale overheden en relevante
instanties van belang en kan direct worden ingespeeld op lokale wensen en behoeften. Hierdoor
blijven de consumenten komen en kopen en blijft de vraag van huurders naar ruimte in het
centrum groot en de leegstand minimaal.
Dit resulteert in stijgende omzetten in het centrum en kunnen huurstijgingen boven indexatie
worden gerealiseerd zoals de laatste jaren is bewezen in onze portefeuille.
Gedurende het verslagjaar is het centermanagement, dat reeds in alle kernlanden werd
toegepast, verder uitgewerkt en ingevuld.

Ruim vijf jaar geleden is Corio gestart met het eigen beheer van haar portefeuille, volgens de
centermanagementformule. In deze jaren is een geoliede organisatie opgebouwd en heeft deze
werkwijze steeds duidelijker vorm gekregen. De aanpak is gebaseerd op de volgende vier pijlers:
• Persoonlijke contacten met de individuele huurders, ondernemersverenigingen en lokale
overheidsinstanties. De informatie die hieruit verkregen wordt en het wederzijds vertrouwen dat
hierdoor ontstaat, leiden tot nieuwe kansen, zoals nieuwe verhuurtransacties en uitbreidingen
van het centrum. Het feit dat Corio alle disciplines zoals verhuur, techniek en herontwikkeling
in eigen huis heeft, maakt dat er snel en efficiënt kan worden opgetreden.
• Serviceverlening aan huurders en consumenten, zodat er een aantrekkelijk ondernemers-
respectievelijk verblijfsklimaat ontstaat. De ondernemer moet zich kunnen concentreren op zijn
of haar eigen onderneming en de consument moet zich prettig voelen in het centrum zodat hij
er langer zal verblijven, vaker zal terugkeren en uiteindelijk meer zal besteden. Dit betekent in
de eerste plaats dat het centrum schoon, heel en veilig moet zijn. Voorbeelden hiervan zijn:
het behalen van het Keurmerk Veilig Ondernemen op een aantal van onze centra, het realiseren

28
 van calamiteitenplannen, het realiseren van een efficiënte vuilafvoer, Wifi-accesspoints, goede
schoonmaak en beveiliging. Daarnaast worden extra voorzieningen aangeboden afhankelijk
van de omvang van het centrum en rekening houdend met het kostenniveau van deze service,
hetgeen wordt afgestemd met de huurders.
• Marketing van het winkelcentrum. In de concurrentie tussen diverse winkelgebieden is het
belangrijk dat een centrum zich onderscheidt van andere centra. Dit gebeurt primair door de
locatie, bereikbaarheid en een aantrekkelijke, op het marktgebied afgestemde branchering.
Daarnaast door promotie en communicatie, dat wil zeggen door de evenementen, acties en
publiciteitscampagnes die op en rond een centrum georganiseerd worden. Daar Corio het van
groot belang vindt dat de promotiegelden van de huurders op een effectieve manier worden
ingezet, doet Corio voor een aantal centra het promotiemanagement. Zodoende kan de
nagestreefde positionering van de centra in hun eigen marktgebied versterkt worden.
• New business, het creëren van nieuwe publiekstrekkers die extra bezoekers aantrekken en
bovendien extra inkomsten genereren.
Door deze actieve houding onderscheidt Corio zich als eigenaar en manager op de retailmarkt.

TRANSPARANTIE BEZETTINGSGRAAD
Belangrijk onderdeel van de optimalisatie van de netto-inkomsten zoals die door hands-on
management wordt nagestreefd, is de optimalisatie van de bezettingsgraad ofwel de beperking
van de leegstand. Door de definities die Corio hanteerde van leegstand, ontstond een beperkt
inzicht in de verhuurinspanning die daadwerkelijk op dat moment geleverd zou moeten worden.
De leegstand werd de afgelopen jaren bij Corio gedefinieerd als het verschil tussen theoretische
huuropbrengst, waarbij de verhuurde m2 tegen contracthuur en de leegstaande m2 tegen
markthuur worden genomen, en de gerealiseerde inkomsten over de periode of op een bepaald
moment. Hiermee was de definitie van leegstand eigenlijk ruimer dan de nieuwe EPRA-definitie,
die leegstand definieert als de niet-verhuurde ruimte die verhuurd kan worden aan huurders.
Immers volgens de Corio-definitie was er tevens ruimte opgenomen die niet vrij was voor verhuur.
Daarom wordt met ingang van 31 december 2005 de leegstand volgens de EPRA-definities
opgenomen, ook omdat Corio zoveel mogelijk probeert te voldoen aan de aanbevelingen van
de EPRA. Daarnaast wordt de totale leegstand onderverdeeld in echte leegstand, strategische
leegstand, getekende maar nog niet in gebruik genomen ruimte en ruimte die in gebruik is
genomen maar waarvoor nog geen huur wordt ontvangen. Alleen voor de echte leegstand
moeten nog daadwerkelijk verhuurinspanningen geleverd worden. In het geval van strategische
leegstand kan de ruimte niet verhuurd worden in verband met toekomstige renovatie of
uitbreidingsplannen. Dit is echter wel onderdeel van de gerapporteerde EPRA-leegstand. In de
overige gevallen is er wel al een getekende huurovereenkomst, maar wordt er nog geen huur
ontvangen, enerzijds doordat de ruimte nog niet in gebruik is genomen (bijvoorbeeld door het
nog ontbreken van vergunningen) en anderzijds daar de huurder een huurvrije periode heeft
verkregen. Echter met betrekking tot de (ontwikkeling van) leegstand kan het effect van
huurvrije periodes wel significant zijn.

29
 De verdeling van de leegstand over de verschillende te onderscheiden onderdelen is over 2005
(en voor vergelijkingsdoeleinden over 2004) als volgt:

IN %
2005 2004
Echte leegstand 3,7 4,3
Strategische leegstand 0,2 0,1
Getekend, maar nog niet in gebruik 0,3 0,0
Huurvrij 1,5 1,5
Totaal leegstand 5,7 5,9

De aan- en verkopen kunnen ook effecten hebben op de ontwikkeling van de bezettingsgraad.

Zoals in de strategie opgenomen, zal Corio een object verkopen zodra er geen waarde meer aan
toegevoegd kan worden ofwel het centrum haar dominante positie in het verzorgingsgebied niet
kan behouden en er geen potentie aanwezig is deze positie te wijzigen (zie special over dominante
winkelcentra). Meestal betekent dit dat een dergelijk object op het moment van verkoop nog
goed verhuurd is, waardoor de verkoop ervan in eerste instantie een ongunstig effect kan hebben
op de bezettingsgraad. Dit geldt bijvoorbeeld voor de verkopen van relatief goed verhuurde
kantoorobjecten gedurende de afgelopen jaren. Daarnaast kan een object aangekocht worden
met een relatief lage bezettingsgraad, waar Corio wel potentie in ziet. Een dergelijke aankoop
kan in eerste instantie een ongunstig effect hebben op de bezettingsgraad. De drijfveer bij deze
transacties is echter het behouden van een stabiele inkomstenstroom met groeipotentie.

OPTIMALISATIE PORTEFEUILLE
Corio is continu bezig de portefeuille te versterken in termen van rendement met inachtneming
van het daarbijbehorende risicoprofiel door selectieve revitaliseringen, renovaties, uitbreidingen
en aan- en verkopen. Ondanks de beperkte verkrijgbaarheid van eersteklas dominante objecten
in de huidige competitieve markt, wordt gewerkt aan een groot aantal projecten die van wezenlijk
belang zijn voor de toekomstige inkomsten. Een deel van deze objecten werd vorig jaar gerap-
porteerd in de pijplijn, onderverdeeld in twee niveaus van aangegane verplichtingen, te weten
vast en variabel. Met ingang van jaar ultimo wordt de definiëring van vaste en variabele pijplijn
enigszins aangepast, maar dit heeft nauwelijks invloed op de omvang en samenstelling. Alleen
Leidsche Rijn is tijdelijk uit de variabele pijplijn gehaald. Na de bereikte overeenstemming met
de gemeente Utrecht op 3 maart 2006 is deze weer aan de variabele pijplijn toegevoegd.
Daarnaast wordt een derde categorie toegevoegd die betrekking heeft op potentie in de
portefeuille en die nog niet het stadium van vaste of variabele pijplijn heeft bereikt, maar waar
Corio grip op heeft omdat het revitaliseringen, uitbreidingen of renovaties betreft van objecten
in de eigen portefeuille.

Van een project in de vaste pijplijn waarbij al een definitieve uitvoerings- en/of financierings-
verplichting is ontstaan, is sprake als wordt voldaan aan de volgende criteria:
• Het project is goedgekeurd door de raad van bestuur van Corio en afhankelijk van de omvang
ook door de raad van commissarissen;

30
• Alle andere eventueel betrokken partijen hebben zich voor zover noodzakelijk gecommitteerd
aan het project;
• De raad van bestuur van Corio een grote mate van zekerheid heeft dat het project (binnen de
gestelde periode) verkregen kan worden.
Aldus zijn alle ingrediënten aanwezig om het project te realiseren. De vaste pijplijn bedroeg eind
2005 € 558,7 miljoen en wordt als zodanig als een toekomstige verplichting gerapporteerd in
de jaarrekening. Hierbij moet echter opgemerkt worden dat ten gevolge van de dynamiek en de
lange doorlooptijd van dergelijke retailprojecten, wijzigingen zich te allen tijde voor kunnen doen.
Het rendement van de vaste en variabele pijplijn per 31 december 2005 wordt verwacht circa
7% te zullen bedragen.

TOP 10 VASTE PIJPLIJN, EXCLUSIEF ITALIË

€ Soort Additionele Totale Verwachte
MLN project m2 (circa) m2 (circa) oplevering

1 Cityplaza, Nieuwegein 80 Uitbreiding/renovatie 26.600 51.200 2012

2 Pieter Vreedeplein, Tilburg 72 Nieuw 25.000 25.000 2007
3 El Ferial, Parla (Spanje) 42 Uitbreiding/renovatie 20.200 27.000 2008
4 Middenwaard, Heerhugowaard 39 Uitbreiding 10.300 32.400 2007
5 Weidevenne, Purmerend 22 Nieuw 8.000 8.000 2006
6 ‘t Circus, Almere 22 Nieuw/vervanging 12.000 12.000 2007
7 Oosterheem, Zoetermeer 20 Nieuw 10.700 10.700 2009
8 Côte de Nacre, Caen 17 Land t.b.v. uitbreiding Nog niet 2008
(Frankrijk) bekend
9 De Mare, Alkmaar 13 Uitbreiding 5.500 8.800 2008
10 Emiclaer, Amersfoort 10 Uitbreiding 5.000 24.700 2009
Totaal 337
% van totale vaste pijplijn 60%

In het geval van projecten in de variabele pijplijn betreft het wel concrete projecten, maar met
betrekking tot de bovengenoemde criteria heeft het project nog niet hetzelfde stadium bereikt
als in het geval van de vaste pijplijn. Van een project in de variabele pijplijn is sprake als:
• Het project is goedgekeurd door de raad van bestuur van Corio (en afhankelijk van de omvang
ook door de raad van commissarissen) of er is mandaat tot onderhandelen gegeven door de
raad van bestuur;
• Er bestaat een exclusieve intentieovereenkomst tussen de relevante partijen;
• De raad van bestuur van Corio en het management van de betreffende lokale organisatie
achten het zeer waarschijnlijk dat het project in de vaste pijplijn zal komen.

Veelal gaat het hierbij om uitbreidingen van bestaande of nieuwe projecten waarvoor de
noodzakelijke vergunningen nog niet verkregen zijn. Voor deze projecten gaat het om een bedrag
van circa € 638 miljoen eind 2005, waarvoor de kans aldus groot is dat die te zijner tijd
opgenomen zullen worden in de vaste pijplijn.

31
 De totale vaste en variabele pijplijn bedraagt circa € 1,2 miljard eind 2005. Voor de projecten
in de pijplijn is ultimo 2005 reeds een bedrag van € 100,9 miljoen uitgegeven. De verwachte
investeringen zijn als volgt over de jaren verspreid:

VASTE EN VARIABELE PIJPLIJN

(€ MLN)

2006 2007 2008 2009 2010 >2010

€ 221 € 313 € 300 € 79 € 112 € 172

Corio gaat actief om met de portefeuille en hierdoor wordt aanwezige potentie in vele objecten
onderkend. In een aantal gevallen wordt hier reeds actief aan gewerkt, bijvoorbeeld in de lokale
contacten, de ontwerpen, maar hebben de projecten nog niet het stadium van de vaste of
variabele pijplijn bereikt. Daar het echter objecten betreft die Corio reeds in portefeuille heeft,
is de potentie binnen bereik en daarom wordt dit de potentiële pijplijn genoemd. In de potentiële
pijplijn worden de verwachte investeringen opgenomen in de uitbreiding en/of revitalisering van
bestaande projecten die additionele inkomsten tot gevolg zullen hebben. Aldus worden geen
investeringen voor renovaties opgenomen die geen extra inkomsten tot gevolg zullen hebben.
Bij de projecten in de potentiële pijplijn eind 2005 gaat het om een verwachte investering van
circa € 300 miljoen met name in Frankrijk en Nederland, waarvoor het aannemelijk is dat deze
te zijner tijd over zullen gaan naar de variabele en vervolgens de vaste pijplijn.

Daarnaast werkt Corio als gevolg van haar goede lokale contacten nog aan een groot aantal
projecten in de verschillende markten, de zogenaamde prospects. Aangezien Corio voor dit
soort projecten nog in competitie is met andere marktpartijen, wordt hier verder geen additionele
informatie over gegeven.

GEOGRAFISCHE SPREIDING RETAIL

RETAIL (IN WAARDE)
FOCUS OP RETAIL
• Door de aan- en verkopen, investeringen in de portefeuille en pijplijn en de herwaarderingen
Turkije 6% is het belang in retail toegenomen van 75% tot 79% van de totale portefeuille;
Spanje 9%
• Er is een nieuw kernland toegevoegd middels een eerste retailacquisitie in Turkije;
Nederland
46% • Het totaal aan netto-huurinkomsten afkomstig uit retail is toegenomen van 71,5% naar 75,4%
Italië
17% van de totale netto-huurinkomsten (inclusief Akmerkez te Istanbul).

In lijn met de strategie zijn in 2004 en 2005 kantoren verkocht waarvoor het moment geschikt
Frankrijk 22% werd geacht en is de retailportefeuille geoptimaliseerd door acquisities, investeringen in nieuwe
projecten en de verkoop van objecten waarvan de neerwaartse risico’s hoger werden ingeschat
dan de mogelijke opwaartse potentie. Deze transacties hebben consequenties gehad voor de
ontwikkeling van de netto-huurinkomsten. De verkopen hadden een negatief effect van 2,8% op
de netto-huurinkomsten. Het betrof hier met name het effect van de verkopen van het kantoorobject

32
 L’Arcuriale te Lille (oktober 2004), het gemengde object Het Kleine Loo te Den Haag (december
2004), de kantoorobjecten Centrada I en II te Toulouse (juli 2004), het gemengde object Cityplaza
te Nieuwegein (december 2004), het retailobject Au Pauvre Diable te Dijon (juli 2005) en de
bedrijfsruimte te Hoofddorp (juli 2005).
De aankopen en het in exploitatie komen van projecten uit de pijplijn hadden een positief effect
van 2,6% op de netto-huurinkomsten (inclusief Akmerkez 6,5%).
De belangrijkste bijdrage aan deze netto huurgroei is afkomstig van de winkelcentra Globo te
Busnago, Stadshagen te Zwolle, Parkwijk te Utrecht en Valshoeck te Bergschenhoek. Het merendeel
van de investeringen gedurende het verslagjaar droegen nog niet bij aan de nettohuurinkomsten
met uitzondering van het winkelcentrum Art de Vivre in Orgeval. Het resultaat van het verworven
belang in het winkelcentrum te Akmerkez, die als een resultaat deelneming zijn opgenomen,
komt overeen met een 4% groei van de netto-huurinkomsten. De resultante is een netto huurgroei
van de portefeuille die zowel in 2004 als in 2005 in exploitatie was van 2,7%. Voor een nadere
omschrijving van de activiteiten wordt verwezen naar de bedrijfsactiviteiten per land.

HUURONTWIKKELING IN RETAIL
• De totale netto-huurinkomsten uit retail zijn met 12,1% gestegen;
• In Corio’s retailportefeuille bedroeg de netto huurgroei voor de objecten die in 2004 en 2005
in exploitatie waren (‘like-for-like’) 3,8% over 2005;
• De leegstand in Corio’s retailportefeuille bedroeg over 2005 slechts 1,7% (2004: 2,2%;
EPRA-definitie).

NETTOHUUROPBRENGSTEN (LIKE-FOR-LIKE INFORMATIE * ) (€ MLN)

2004 2005 Like-for
like-groei
Nederland Winkels 97,0 97,6 0,6%
Kantoren 38,7 37,7 -2,6%
Bedrijfsruimten 11,6 11,2 -3,4%
Frankrijk Winkels 40,5 43,6 7,7%
Kantoren 11,0 13,1 19,1%
Bedrijfsruimten 4,7 4,3 -8,5%
Italië Winkels 27,0 28,6 5,9%
Spanje Winkels 16,6 18,2 9,6%
Duitsland Kantoren 0,8 0,2
Totaal Winkels 181,1 188,0 3,8%
Kantoren 50,5 51,0 1,0%
Bedrijfsruimten 16,3 15,5 -4,9%
Totaal 247,9 254,5 2,7%
* projecten in 2004 en 2005 in exploitatie

Na een vertraging is de economische groei in de loop van 2005 geleidelijk aangetrokken in de

eurozone; in het tweede kwartaal deed de economie het beter dan verwacht. Alle componenten
droegen hier aan bij, zo ook de particuliere consumptie, met name door iets stijgende werk-
gelegenheid. Bovendien is in een aantal landen sprake van uitgestelde vraag naar bepaalde
producten, die langzamerhand in aankopen wordt omgezet. Het consumentenvertrouwen en de

33
 indicator van vertrouwen in detailhandelverkopen (retail trade confidence) zijn de tweede helft
van 2005 iets verbeterd, maar van een duidelijk herstel is echter nog geen sprake.

Door de aanhoudende vraag naar ruimte door retailers die steeds verder willen expanderen
enerzijds en de schaarste aan goede winkelruimte anderzijds, is de leegstand op goede locaties
in het algemeen en in winkelcentra in het bijzonder zeer beperkt, zeker in vergelijking met de
leegstand in andere vastgoedsectoren. Wel is de leegstand op secundaire locaties enigszins
toegenomen. Op de goede locaties en in de dominante winkelcentra zijn de huren in 2005
wederom gestegen. Naast de vraag naar ruimte in winkelcentra, waarbij in toenemende mate
een tweedeling bestaat tussen ‘boodschappen doen’-centra en ‘vrijetijdsbesteding’-centra,
bestaat er steeds meer vraag naar retail warehouses (middelgrote en grootschalige detail-
handelsvestigingen veelal in een speciaal daarvoor ontworpen omgeving). Retail warehouses zijn
gewild bij retailers aangezien het grote ruimtes tegen relatief lagere huur en servicekosten betreft,
terwijl het de consumenten een brede verscheidenheid aan retailers en een goede bereikbaarheid
en parkeergelegenheid biedt. Overheden staan vaak welwillend tegenover dergelijke projecten,
omdat het oude industrieterreinen nieuw leven inblaast en werkgelegenheid oplevert.

Er bestaat een relatieve schaarste aan winkelcentra door de planningrestricties die meer of minder
stringent kunnen zijn in bepaalde landen of regio’s, veelal afhankelijk van de fase waarin de markt
verkeert. Deze planningrestricties beperken of vertragen de totstandkoming van nieuwe winkel-
centra. Een algemeen geaccepteerde maatstaf voor de vergelijking van de voorraad winkelruimte
in winkelcentra is de ratio van het aantal m2 per 1.000 inwoners. Zo bedraagt het gemiddelde
voor EU15 201 m2 en voor EU25 166 m2 per 1.000 inwoners. De volwassen markten in Noordwest-
Europa voeren deze ranglijst aan zoals Noorwegen 785 m2, Zweden 340 m2 en Nederland 325 m2.
Gevolgd door landen als het Verenigd Koninkrijk 230 m2, Frankrijk 220 m2 en Spanje 210 m2 per
1.000 inwoners. De zich nog ontwikkelende landen zoals Italië 146 m2 en Turkije 26 m2 liggen
duidelijk onder de Europese gemiddelden. Als de pijplijn van nieuwe geplande winkelcentra in
ogenschouw wordt genomen, dan is de ranglijst nagenoeg omgekeerd; de landen met de hoogste
voorraad m2 winkelcentra hebben absoluut en relatief de kleinste pijplijn. In landen als Italië en
Turkije bedraagt de pijplijn tussen de 20 en 25% van de huidige voorraad. In Spanje en Nederland
ligt dit percentage tussen 8 en 10%. Frankrijk kent de meest stringente planningrestricties en
kent derhalve slechts een pijplijn die circa 4% van de huidige voorraad winkelcentra bedraagt.
Hierdoor tenderen alle landen wat betreft de voorraad winkelcentra naar het Europese gemiddelde.

NETTOHUUROPBRENGSTEN PER LAND (€ MLN)

2005 2004
Winkels Kantoren Bedrijfs- Totaal Winkels Kantoren Bedrijfs- Totaal
ruimten ruimten

Nederland 103,7 38,6 11,5 153,8 100,3 41,9 12,4 154,6

Frankrijk 46,6 14,0 4,3 64,9 43,7 14,8 4,7 63,2
Italië 31,3 31,3 27,1 27,1
Spanje 18,5 18,5 16,6 0,2 16,8
Duitsland 0,2 0,2 0,8 0,8
Totaal 200,1 52,8 15,8 268,7 187,7 57,7 17,1 262,5
Turkije 10,4 10,4
Totaal 210,5 52,8 15,8 279,1

34
 HUURCONTRACTEN RETAIL
Aandeel in totale jaarhuur (%) Huurverhoging (%)
Nederland 5 9
Herziene contracten 3 11
Nieuwe contracten 2 7
Frankrijk 7 24
Herziene contracten 3 13
Nieuwe contracten 4 32
Italië 11 43
Herziene contracten 8 48
Nieuwe contracten 3 28
Spanje 17 8
Herziene contracten 10 11
Nieuwe contracten 7 4

Alhoewel de retailers, de huurders van winkelcentra, steeds meer expanderen en globaliseren,

blijft de retailmarkt vooralsnog een lokale aangelegenheid. In de verschillende landen waarin Corio
actief is, bestaan er flinke verschillen in huurwetgeving, hetgeen consequenties heeft voor de
huurstijgingen op jaarlijkse basis. Alle huurcontracten worden jaarlijks geïndexeerd. In de meeste
landen met de landelijke consument- en prijsindex, echter in Frankrijk met de bouwkostenindex
en in Turkije (Akmerkez) met een vooraf voor de contractduur overeengekomen percentage. De
looptijden van de huurcontracten verschillen per land en ook het feit of er bij expiratie overgegaan
kan worden naar markthuur. In Nederland lopen de contracten vijf of tien jaar. Na afloop van deze
periode kan niet naar markthuur worden gegaan, maar naar de huurherzieningshuur, hetgeen het
gemiddelde is van huren voor vergelijkbare winkelruimtes die over de afgelopen drie jaren zijn
ingegaan. Er kan echter enige tijd verstrijken tussen het expireren van het contract en het ingaan
van de huurherzieningshuur. In Frankrijk hebben de huurcontracten overwegend een looptijd van
negen jaren. Bij expiratie kan niet onmiddellijk worden overgegaan op markthuur, hiervoor zal
een nieuw contract gesloten moeten worden. Over het algemeen is het thans mogelijk het
markthuurniveau te behalen na tien jaar. In Italië lopen huurcontracten meestal vijf of zes jaar,
in Spanje vijf jaar en in beide landen is het mogelijk bij expiratie over te gaan op markthuur.

Teneinde een winkelcentrum aan te passen aan ontwikkelingen in zijn verzorgingsgebied en

zodoende verder te versterken, is het soms nodig de huurdersmix aan te passen. Om een
bepaalde huurder binnen te halen, moet soms een lagere huur worden geaccepteerd dan bij
andere huurders mogelijk zou zijn geweest. Dit blijkt onder meer uit de huurgroeicijfers in het
geval van nieuwe huurcontracten in Spanje.

WAARDEONTWIKKELING RETAIL
• De gedaalde rendementseis in de markt en de stabiele groei van de inkomsten zorgen voor
een waardestijging van 13,8% in de externe waarderingen van de retailportefeuille van Corio;
• Het brutorendement (theoretische huur jaarultimo gedeeld door de waarde jaarultimo) voor de
retailportefeuille is hierdoor afgenomen van 8,0% eind 2004 tot 7,3% eind 2005.

35
 RETAIL
Ultimo 2005
Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Totaal
Verhuurbaar vloeroppervlak
(x 1.000 m2) 579 290 82 82 16 1.049
Bezettingsgraad (financieel) 98% 95% 99% 99% 100% 98%
Waarde (€ MLN) 1.618,9 801,4 535,9 325,9 202,2 3.484,3
Theoretische huur (€ MLN) 122,6 58,5 32,1 21,9 17,5 252,7
Theoretische huur per m2 212 202 391 267 1.094 241
Bruto aanvangsrendement 7,6% 7,3% 6,0% 6,7% 8,7% 7,3%

Gedurende het verslagjaar is de beleggersvraag naar retailproducten onverminderd groot

gebleven. Naast de vraag naar retail door een grote verscheidenheid aan Europese beleggers
is er tevens toenemende belangstelling van Amerikaanse en Australische beleggers voor de
Europese retailmarkt. Dit terwijl retail beperkter verkrijgbaar is dan andere vastgoedproducten.
Beleggers zijn met name geïnteresseerd in retail vanwege de kwaliteit van de cashflow; retail-
inkomsten en daarmee ook de waardering zijn minder volatiel dan de inkomsten uit andere
vastgoedsectoren. De retailinkomsten zijn dan ook verspreid over relatief veel meer huur-
contracten. Zo zijn de retailinkomsten van Corio afkomstig van circa 4.300 huurcontracten
gediversifieerd naar vijf verschillende landen, te weten Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije.

EXPIRATIE IN % VAN HUURCONTRACTEN (IN HUUR) – RETAIL (EXCLUSIEF LEEGSTAND)

60

50

40

30

20

10

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012>
Nederland Frankrijk Italië Spanje Totaal

Door de vraag van beleggers stegen de prijzen van retail en daalden aldus de aanvangsrende-
menten. Tevens heeft de lage rente bijgedragen aan de daling van de aanvangsrendementen.
Echter de risico-opslag op vastgoed, het verschil tussen de rente op langetermijn-staatsobligaties
en de aanvangsrendementen van vastgoed, is in historisch perspectief relatief hoog. De
nettorendementen voor eersteklas winkelcentra zijn in de thuismarkten van Corio met ongeveer
50 tot 100 basispunten gedaald en bedroegen eind 2005 ongeveer 5,25%. Was er in 2004

36
 nog sprake van hogere rendementen in bepaalde regio’s (bijvoorbeeld in de provincies) en
CorioTop10
bepaalde retailproducten (bijvoorbeeld retail warehouses: grootschalige
detailhandelsvestigingen), gedurende 2005 zijn deze verschillen sterk afgenomen. De gedaalde
rendementseis in de markt en de stabiele groei van de inkomsten zorgen voor een waardestijging
van 13,8% in de externe waarderingen van de retailportefeuille van Corio. Het gaat hierbij om
1
de nettowaarden, dat wil zeggen de taxatiewaarden minus de aankoopkosten, die per land
verschillen.

NEDERLAND
• Februari: ondertekening contracten met de gemeente Nieuwegein voor de renovatie en
uitbreiding van het winkelcentrum Cityplaza. Opgenomen in de vaste pijplijn voor € 80,3 miljoen;
• Juli: oplevering renovatie winkelcentrum Middenwaard te Heerhugowaard. Het winkelcentrum zal
verder uitgebreid worden en is thans voor € 39,0 miljoen opgenomen in de vaste pijplijn;
• December: verkoop winkelcentrum de Brink te Hengelo voor een bedrag van € 46,4 miljoen,
ruim boven de boekwaarde ultimo 2004;
• December: overeenstemming met de gemeente Utrecht over de contracten voor de eerste fase
van de uitbreiding en renovatie van het winkelcentrum Hoog Catharijne, wat uitmondde in HOOG CATHARIJNE
ondertekening van de contracten op 3 maart 2006. Parallel aan de ondertekening van het
contract voor het deelgebied Vredenburg hebben Corio en de gemeente Utrecht de kaders
UTRECHT, NEDERLAND
omschreven voor de intentieovereenkomst over de samenwerking met betrekking tot het nog
te realiseren Leidsche Rijn Centrum, gelegen in de gelijknamige vinexwijk te Utrecht. TOTALE VERHUURBARE
OPPERVLAKTE
MARKT 100.900 m2
In 2005 groeide de Nederlandse economie met 0,9% ten opzichte van 1,7% in 2004. Nederland
blijft hiermee wederom achter bij de economische groei in de eurozone. De consument bleef net NETTO TAXATIEWAARDE
als in 2004 terughoudend in zijn aankopen, alhoewel huishoudens sinds de zomer weer meer € 302,8 MLN
uitgeven. In november was de groei van de particuliere consumptie met 1,6% (op jaarbasis) het
hoogst in ruim drie jaar. Het consumentenvertrouwen toont sinds september ook een duidelijk BRUTO RENDEMENT
stijgende lijn. De werkloosheid nam in 2005 af tot 6,0%, een jaar eerder was dit nog 6,4%. 10,7%
De inflatie is ten opzichte van 2004 gestegen tot 2,0% in december, dit kwam met name door
de stijgende brandstofprijzen. Allemaal tekenen van een naderend economisch herstel. BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
96%
In het derde kwartaal wist de detailhandel, na een daling van negen kwartalen op rij, een stijging
van de omzet te realiseren. De omzet steeg met 0,8% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in BELANGRIJKSTE HUURDERS
2004. De non-foodsector droeg hier het meest toe bij, echter ook de omzetten in de foodsector EN TREKKERS
stegen weer. Met name de modesector deed het goed, terwijl de foodsector nog steeds lijdt V&D, Hema, Mediamarkt, H&M,
onder de prijzenslag van de supermarkten alhoewel dit al minder is dan in 2004. NS Station

De fijnmazigheid van de traditionele winkelstructuur in Nederland staat onder druk als gevolg van AANTAL BEZOEKERS PER JAAR
de in 2005 door de rijksoverheid vastgestelde Nota Ruimte. Hierin krijgt de lokale overheid meer circa 29 miljoen
vrijheden ten aanzien van haar locatiebeleid, waardoor de strikte regelgeving ten aanzien van
winkels in de wei kan gaan verdwijnen. De lokale overheid heeft echter ook baat bij een gezonde
detailhandelsstructuur. Waar retailers thans moeten vechten voor een plekje zullen zij in de
toekomst waarschijnlijk meer keuzemogelijkheden krijgen, waardoor bepaalde winkellocaties
bezoekers zullen gaan winnen en anderen zullen gaan verliezen. Door de komst van deze Nota

37
 Ruimte is de planvoorraad voor nieuwe winkelruimte gegroeid naar meer dan 2 miljoen m2, wat
CorioTop10
7 10% van de voorraad is. In 2005 was de stijging van het aanbod met 6% echter een stuk minder
dan in 2004. De opname van winkelruimte daalde in 2005 met 20%, terwijl de opname in
2004 nog licht steeg.

PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
Corio kijkt kritisch naar haar portefeuille die een gemêleerde samenstelling heeft maar waarin
de gezamenlijke noemer dominantie van de winkelcentra in hun betreffende verzorgingsgebied
en de potentie om waarde toe te voegen is. Corio gelooft dat deze winkelcentra als winnaars uit
de huidige concurrentiestrijd zullen komen en dat zij door haar hands-on managementfilosofie
dit ook op de lange termijn kan handhaven. In 2005 is dan ook € 38,9 miljoen in de huidige
portefeuille en in de pijplijn geïnvesteerd. Deze investeringen vonden met name plaats in Hoog
Catharijne te Utrecht, Lange Voort te Oegstgeest, Middenwaard te Heerhugowaard, Veluwepoort
te Epe, Reigersbos te Amsterdam en Tijnjedijk te Leeuwarden. Ten behoeve van de
aantrekkelijkheid van deze winkelcentra voor de consument en de verandering in de samen-
stelling en de omvang van het verzorgingsgebied hebben Middenwaard, Reigersbos, Lange
CITYPLAZA* Voort en Tijnjedijk een upgrading ondergaan in 2005. Deze renovaties/herontwikkelingen en/of
uitbreidingen zijn in 2005 opgeleverd. Middenwaard te Heerhugowaard zal de komende jaren
NIEUWEGEIN nog verder uitgebreid gaan worden; het is voor € 39 miljoen opgenomen in de vaste pijplijn.
NEDERLAND Bij Hoog Catharijne te Utrecht is het kantoor Singelborch aangekocht dat geïntegreerd gaat
worden in de nieuwe plannen. Voor Hoog Catharijne was 2005 een belangrijk jaar. Corio en de
gemeente Utrecht zijn het eens geworden over de inhoud van de ontwikkelingsovereenkomsten.
TOTALE VERHUURBARE
Op 3 maart 2006 zijn in het bijzijn van minister Peijs van Verkeer en Waterstaat de eerste
OPPERVLAKTE
contracten ondertekend.
24.600 m2
Daarnaast heeft Corio een aantal retailprojecten verkocht in 2005 voor een totaalbedrag van
NETTO TAXATIEWAARDE
€ 63,1 miljoen, ruim boven de boekwaarde ultimo 2004. Het ging om de projecten De Brink
€ 89,4 MLN
te Hengelo, Burgemeester Loeffplein te Den Bosch, P. Dondersplein te Sint Michelsgestel,
Castellumstraat te Alphen a/d Rijn en De Hovel te Goirle. Gezien het type product en de relatieve
BRUTO RENDEMENT
positie in het verzorgingsgebied van deze projecten en de beperkte potentie om waarde toe te
7,2%
voegen, heeft Corio besloten deze objecten te verkopen. De leegstand in de portefeuille van
Corio was over 2005 gemiddeld 1,5%, terwijl de leegstand op de Nederlandse retailmarkt
BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
gemiddeld 7% bedraagt.
97%
Met het oog op haar langetermijnpositie op de Nederlandse winkelmarkt heeft Corio een pijplijn
BELANGRIJKSTE HUURDERS
in Nederland van € 707 miljoen. Deze pijplijn is opgedeeld in € 297 miljoen vaste pijplijn en
EN TREKKERS
€ 270 miljoen variabel. Het grootste project in de vaste pijplijn is Cityplaza in Nieuwegein dat
Hema, Konmar, Douglas
uitgebreid gaat worden met 26.600 m2 waardoor de totale vloeroppervlakte 51.200 m2 zal gaan
bedragen. Sinds de bouw in de jaren ’80 is de bevolking van de gemeente Nieuwegein, het
AANTAL BEZOEKERS PER JAAR
verzorgingsgebied van het winkelcentrum, sterk gegroeid terwijl er nauwelijks nieuwe
circa 8 miljoen
winkelvoorzieningen bij zijn gekomen. In 2005 zijn alle contracten met de gemeente getekend
en kan in 2007 met de bouw worden gestart. De resterende investering zal naar verwachting
* na desinvestering € 14,7 MLN
€ 80,3 miljoen bedragen. Een ander groot object uit de vaste pijplijn is het Pieter Vreedeplein
te Tilburg. Dit is een goed voorbeeld van dominantie in een verzorgingsgebied. Corio is reeds
eigenaar van het winkelcentrum de Emmapassage in het centrum van Tilburg. Met de aankoop

38
 van het Pieter Vreedeplein kan Corio de loopstromen, het winkelaanbod en de kwaliteit van
het winkelgebied optimaliseren. Daarnaast heeft het centrum van Tilburg met deze additionele
winkelmeters en het concept van kleine units gecombineerd met grote units, een kritische
massa en een compleet aanbod die nergens anders in de regio te vinden zijn. Dit turnkey project
waarvoor de contracten in 2002 gesloten zijn, zal naar verwachting in 2007 worden opgeleverd.
De investering zal € 72,3 miljoen bedragen.

HUREN
Huren op goede locaties en in goede winkelcentra ontwikkelen zich positief, terwijl op secundaire
locaties huren over hun hoogtepunt heen zijn. De verhuurafdeling van Corio werkt hard aan
het bewerkstelligen van huurverhogingen. Door de beschermende huurwetgeving is het in
Nederland echter moeilijker om huren te verhogen dan in de andere kernlanden van Corio
(zie huurontwikkeling in retail). Huurherzieningstrajecten duren vaak lang en huren kunnen
dan slechts naar een gedeelte van de geldende markthuur verhoogd worden. Hierdoor zijn de
huurstijgingen en het aantal nieuwe huurcontracten die in een jaar worden afgesloten vaak lager
dan in de andere landen. Toch heeft Corio met haar proactieve verhuurafdeling voor 2% van de
brutohuur nieuwe huurcontracten afgesloten en 3% herzien met de zittende huurders. De huur
van deze contracten steeg hierdoor gemiddeld met respectievelijk 7% en 11%. De ‘like-for-like’
netto huurgroei, groei van de huur van objecten die zowel het gehele jaar 2004 als 2005 in de
portefeuille zaten, is met 0,6% gestegen in 2005. Dit ligt onder de inflatie over 2005, omdat de
kosten in 2005 eenmalig hoger uitkwamen door een aantal erfpachtherzieningen en een toename
in de onroerendezaakbelasting in Nederland. De erfpacht betreft de herziening van een aantal
erfpachtcontracten in Hoog Catharijne, die een keer per 15 jaar plaatsvindt.

RENDEMENTEN EN WAARDERING
De vraag van beleggers naar winkels en winkelcentra bleef onveranderd groot in 2005 waardoor
er sprake was van schaarste. Beleggers verlaagden hun rendementseis. In de eerste helft van
het jaar werd het beperkte aantal transacties tegen lage rendementen gezien als incident, maar
later in het jaar werden deze bevestigd door transacties zoals de Vendex-portefeuille. In de
externe waarderingen van de portefeuille van Corio daalde de rendementseis. Mede door deze
daling steeg de waarde van de gehele portefeuille met 13,4%. Het brutorendement van de
portefeuille is gedaald van 8,7% in 2004 naar 7,6% in 2005. De algemene vastgoedmarkt-
verwachting voor 2006 is dat de rendementen zullen stabiliseren op het huidige niveau en dat
er een differentiatie in de vraag van beleggers gaat ontstaan naar goede dominante winkelcentra
en minder goede winkelcentra, wat ook in de huren zal doorwerken.

FRANKRIJK
• Juli: verkoop van de winkels in het complex Au Pauvre Diable te Dijon voor een bedrag van
€ 20,2 miljoen, ofwel ruim 7% boven de boekwaarde ultimo 2004;
• Juli: het object van Habitat te Orgeval, 30 kilometer ten westen van Parijs, aangekocht voor
€ 5,7 miljoen;
• November: aankoop van het winkelcentrum Art de Vivre te Orgeval voor een totaalbedrag van
€ 51,8 miljoen;
• Renovatie Grand’Place te Grenoble voltooid.

39
 MARKT
CorioTop10
5 De Franse economie maakte in de tweede helft van het jaar een betere groei door dan in de
eerste helft van het jaar, waardoor de economische groei uitmondde in een bescheiden 1,4%
op jaarbasis. De versnelling in de economische groei kwam met name door een groei in de
totale binnenlandse bestedingen, te weten de particuliere consumptie, de overheidsbestedingen
en de investeringen. Ondanks het onveranderd negatieve consumentenvertrouwen, die in
november 2005 een nieuw dieptepunt bereikte maar in december weer licht herstelde, bedroeg
de particuliere consumptie 2,1%. Op basis van de afnemende werkloosheid, dat gedurende
2005 met een 0,5 procentpunt gedaald is tot 9,5%, kan worden verwacht dat de consumptieve
bestedingen op peil zullen blijven. Ook leverde de buitenlandse handel in de tweede helft van
het jaar voor het eerst sinds twee jaar weer een beperkte positieve bijdrage aan de economische
groei. De inflatie bleef ondanks de gestegen energieprijzen beperkt tot 1,6%. De stijging van de
bouwkostenindex lag in het eerste kwartaal met 3,7% op jaarbasis nog boven inflatie, maar de
stijging nam sterk af gedurende het jaar met 0,7% op jaarbasis in het tweede kwartaal (2004:
5,4%) en met 0,5% op jaarbasis in het derde kwartaal (2004: 5,7%). Deze bouwkostenindex
wordt gebruikt voor de indexatie van de huurcontracten.
GRAND’PLACE
Het volume van de detailhandelbestedingen steeg met ongeveer 2% in 2005. De indicator voor
GRENOBLE vertrouwen in detailhandelsverkopen kende een dip halverwege het jaar, maar herstelde sterk
FRANKRIJK tegen het einde van het jaar. Consumenten gingen in de tweede helft van het jaar minder
sparen en meer geld uitgeven, vooral aan duurzame goederen met name in en rond het huis.
De uitgaven aan kleding en schoenen zijn in 2005 gedaald. Ook de omzetten van hypermarkten
TOTALE VERHUURBARE
en warenhuizen namen af. De vraag van nationale en internationale retailers naar goede
OPPERVLAKTE
winkelruimte op goede locaties blijft onverminderd groot, vooral in dominante provinciale centra
39.100 m2
en retail warehouse parken (geïntegreerd ontworpen, geheel bestaande uit middelgrote en
grootschalige detailhandelsvestigingen). Bekende retailers die zich voorheen alleen in de
NETTO TAXATIEWAARDE
hoofdwinkelstraten vestigden, zoeken naar grotere units in deze winkelcentra en in retail
€ 167,1 MLN
warehouse parken, vooral omdat de omzetten zich hier relatief gunstig ontwikkelen. In de tweede
helft van het jaar nam de dynamiek op de huurdersmarkt toe ten gevolge van het groeiende
BRUTO RENDEMENT
optimisme over de toegenomen economische activiteit en de nieuwe buitenlandse retailers op
6,8%
de markt. Hierdoor blijft de leegstand laag en blijven de huren toenemen. Door de stringente
regelgeving in Frankrijk komen nieuwe winkelcentra zeer beperkt op de markt. Echter in verband
BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
met de gemeentelijke verkiezingen in 2007 zijn een relatief groot aantal projecten goedgekeurd
99%
en het betreft dan met name binnenstedelijke projecten, retail warehouse parken en
uitbreidingen van bestaande centra.
BELANGRIJKSTE HUURDERS
EN TREKKERS
PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
H&M, GO Sport, Darty, Zara,
In 2005 heeft Corio France haar positie op de retailmarkt versterkt door een aantal acquisities,
Orchestra, FNAC, Esprit
optimalisaties in de eigen portefeuille en goede verhuurtransacties.

AANTAL BEZOEKERS PER JAAR

Zo heeft Corio France het winkelcentrum Art de Vivre met een verhuurbaar vloeroppervlak van
circa 10 miljoen
circa 20.500 m2 aangekocht voor een totaalbedrag van € 51,8 miljoen. Art de Vivre is gelegen
in één van de sterkste winkelgebieden in de Parijse regio, de detailhandelszone van Orgeval
(district Yvelines). Het verzorgingsgebied van het centrum in het westelijke deel van de Parijse
regio heeft 1,1 miljoen inwoners op 20 minuten rijden, met een bovengemiddeld inkomen.

40
Art de Vivre is goed bereikbaar, gelegen aan de route nationale N13 op het kruispunt van de
CorioTop10
A13 en de A14, de twee belangrijkste snelwegen in het westen van Parijs. De huurdersmix van
het centrum met 53 units is thans gericht op producten voor huis en vrije tijd, met sterke
trekkers als Bricorama, Darty, Animalis en L’Univers du Livre. Art de Vivre is gebouwd in 1975
en recent gedeeltelijk gerenoveerd. Corio France doet het management van het winkelcentrum
9
en ziet mogelijkheden om het winkelcentrum op termijn verder te versterken en te herstructureren.
Aangezien de huurniveaus in het centrum relatief laag zijn in vergelijking met huurniveaus in de
markt, is er een huurgroeipotentie aan het einde van de looptijd van de huurcontracten, in het
bijzonder in het geval van een verbetering van het centrum.

In dezelfde detailhandelszone van Orgeval heeft Corio France het object van Habitat aangekocht
voor € 5,7 miljoen. Het object is gelegen op 18.000 m2 grond, heeft een verhuurbaar oppervlak
van ongeveer 10.000 m2 en 315 parkeerplaatsen. Dit complex, waar één van de eerste en
grootste winkels en het hoofdkantoor van Habitat is gevestigd, zal over ongeveer een jaar
geherstructureerd en gerevitaliseerd worden waarmee een bedrag van ongeveer € 3,3 miljoen
gemoeid zal zijn. Zo zullen er tegen een aantrekkelijk rendement nieuwe grote winkels
(moyenne surfaces), meer parkeerplaatsen en een verbeterde toegang gecreëerd worden. MONDEVILLE 2
Daarnaast heeft Corio France een aantal winkelunits in/bij bestaande winkelcentra aangekocht
CAEN, FRANKRIJK
voor een totaalbedrag van € 2,4 miljoen, om de controle over deze objecten verder te vergroten
ten behoeve van toekomstige herstructurering. Het betrof twee units in Echirolles, het TOTALE VERHUURBARE
verbindingsdeel tussen het winkelcentrum Grand’Place en Carrefour te Grenoble, twee units in OPPERVLAKTE
Cote de Nacre te Caen en een unit in Grand Ciel te Ivry. Overige investeringen in de exploitatie- 13.300 m2
portefeuille bedroegen in totaal € 10,2 miljoen en hadden met name betrekking op de projecten:
Rue Serpenoise te Metz, Grand’Place te Grenoble, Centre-Deux te Saint-Etienne en TNL te Nice. NETTO TAXATIEWAARDE
Het project te Metz betreft de herstructurering van het Printemps warenhuis, waarin tevens een € 85,9 MLN
middelgrote winkelruimte voor Zara wordt opgenomen. De renovatie van het bestaande winkel-
centrum Grand’Place is gedurende het verslagjaar afgerond. In 2006 zal de gevel van het BRUTO RENDEMENT
centrum nog gerenoveerd en een resterend deel van de eerste verdieping nog geherstructureerd 5,9%
worden. De investeringen in Centre-Deux en TNL hebben te maken met het creëren van optimale
ruimtes voor nieuwe huurders ter versterking van de huurdersmix (zie special in dit jaarverslag). BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
In het verslagjaar zijn de winkelunits in het object Au Pauvre Diable gelegen aan de Rue de la 100%
Liberté, één van de voornaamste winkelstraten van Dijon, verkocht. De winkels zijn voor
€ 20,2 miljoen, ofwel ruim 7% boven de boekwaarde van eind 2004, verkocht. Corio achtte de BELANGRIJKSTE HUURDERS
neerwaartse risico’s van dit project groter dan de mogelijke opwaartse potentie. Zo bestonden er EN TREKKERS
geen mogelijkheden waarde toe te voegen door actief centermanagement. 1.2.3., Casino Cafetaria, Armand
Corio France heeft een totale pijplijn ten bedrage van € 493,7 miljoen, waarvan € 32,7 miljoen Thiery, Hygena Kitchen, Optical
in de vaste pijplijn en € 285,9 miljoen in de variabele pijplijn. De belangrijkste verwachte Mondeville, Pimkie, Celio
investering in de vaste pijplijn betreft de acquisitie van de grond naast het bestaande
winkelcentrum Côte de Nacre te Caen voor de toekomstige renovatie en uitbreiding van dit centrum. AANTAL BEZOEKERS PER JAAR
circa 8 miljoen
Na balansdatum heeft Corio een overeenkomst gesloten voor de acquisitie van het nog te
ontwikkelen retailpark in de welbekende gevestigde retailzone van Coignières, 25 km ten westen
van Parijs. Het verzorgingsgebied heeft meer dan een kwart miljoen mensen op 10 minuten rijden,
met een hoger dan gemiddeld inkomen.

41
 Het geïntegreerde en goed ontworpen project zal bestaan uit 37.600 m2 verhuurbaar vloer-
CorioTop10
8 oppervlak, waarvan reeds meer dan 90% is voorverhuurd aan vooraanstaande retailers in de
sectoren voor artikelen in en rond het huis en vrijetijdsbesteding, zoals Castorama, Conforama,
Boulanger en Cultura.
Corio zal dit project bij oplevering turnkey afnemen voor een bedrag van € 85 miljoen.
Aangezien nog niet alle belangrijke vergunningen verkregen zijn, is het project toegevoegd aan
de variabele pijplijn. Wanneer alle vergunningen naar verwachting verkregen worden, zullen de
winkels in 2008 hun deuren openen. In lijn met Corio’s strategie zal deze investering een
dominante winkelbestemming in z’n verzorgingsgebied in termen van kwaliteit en omvang
toevoegen aan Corio’s portefeuille.

HUREN
De netto huurgroei voor de retailobjecten die in Frankrijk in 2004 en 2005 in exploitatie waren
(‘like-for-like’) bedroeg 7,7% over 2005. Enerzijds komt deze aanzienlijke huurstijging voort uit
de indexatie met de bouwkostenindex die in 2005 met ruim 5% aanzienlijk boven de inflatie
lag (2004: 2,1%, 2005: 1,6%). Anderzijds wordt deze huurstijging gerealiseerd door de actieve
SHOPVILLE GRAN verhuurinspanningen van Corio France bij verlenging van huurcontracten en het verhuren van
ruimtes aan nieuwe huurders. Voor 4% van de totale huurinkomsten zijn nieuwe huurcontracten
RENO afgesloten, hetgeen geresulteerd heeft in een huurstijging van 32%. In het geval van verlenging,
BOLOGNA, ITALIË waarvan sprake was voor 3% van de totale huurinkomsten, werd een 13% hogere huur
overeengekomen.

TOTALE VERHUURBARE
De bezettingsgraad in de retailportefeuille is gedurende het verslagjaar toegenomen van 95,2%
OPPERVLAKTE
over 2004 naar 98,0% over 2005 (EPRA-definitie). Verhuringen vonden plaats in Grand’Place,
13.000 m2
Centre-Deux en TNL, maar ook in Grand Ciel vonden tijdelijke verhuringen plaats. Het grootste
deel van de leegstand wordt nog steeds veroorzaakt door Grand Ciel te Ivry-sur-Seine in anticipatie
NETTO TAXATIEWAARDE
van de herpositionering van het centrum. Er zijn inmiddels plannen voor een herpositionering
€ 86,9 MLN
en revitalisatie van het centrum, de investeringen hiervoor zijn opgenomen in de variabele
pijplijn in afwachting van de vergunningen en het voorverhuren aan de belangrijkste huurders.
BRUTO RENDEMENT
6,4%
RENDEMENTEN EN WAARDERING
Op de Franse beleggersmarkt was in 2005 sprake van veel activiteit. Er bestond veel vraag van
BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
beleggers naar met name winkelcentra en retail warehouses, waardoor de vereiste rendementen
99%
voor deze producten verder daalden, resulterend in stijgende aankoopprijzen en (taxatie)waarden.
Dit was ook het geval in de portefeuille van Corio, die door de gestegen huren en de lagere
BELANGRIJKSTE HUURDERS
rendementseis met 15,1% in waarde is gestegen. De belangrijkste absolute opwaarderingen deden
EN TREKKERS
zich voor in Grand’Place te Grenoble, Mondeville 2 te Caen en Centre Deux te Saint Etienne.
Mediaworld, Carrefour
Relatief de grootste opwaardering heeft zich voorgedaan in het project te Metz. De herstructurering
van dit project zal in de eerste helft van 2006 worden afgerond en het project is verhuurd aan
AANTAL BEZOEKERS PER JAAR
Printemps en Zara. Grand Ciel te Ivry is beperkt afgewaardeerd gezien de zeer lage waarde
circa 7 miljoen
die dit centrum reeds had; in de waardering zijn vooralsnog de kosten en baten van de
herstructurering niet opgenomen. Als gevolg van de waardestijgingen is het bruto rendement
op de portefeuille afgenomen van 8,3% eind 2004 naar 7,3% eind 2005.

42
 ITALIË
CorioTop10
• April: Jean Luis Solal-onderscheiding van de ICSC (International Council of Shopping Centres)
voor beste Public Relations-campagne van Le Gru ‘We like to be the biggest’;
• Gedurende 2005: verhuur van meer dan 20 units in zowel Globo, GrandEmilia en Le Gru met
een huurstijging van respectievelijk 72%, 45% en 29%;
2
• December: externe herwaardering van Globo van 9,5% boven de acquisitieprijs.

MARKT
In 2005 groeide de Italiaanse economie slechts 0,2%, hetgeen de laagste groei is sinds 1993.
De afnemende concurrentiekracht met betrekking tot producten die ook in opkomende economieën
geproduceerd worden, blijft Italië parten spelen. De Italiaanse arbeidsmarkt is inflexibel en de
loongroei in 2005 is met 3% bovendien het hoogst in acht jaar tijd. Dankzij een opleving in het
tweede kwartaal van met name de particuliere consumptie is de economie niet in de rode cijfers
beland. Dit herstel heeft zich maar zwak voortgezet, waardoor de toename van de particuliere
consumptie op jaarbasis op 0,9% uitkwam. Het consumentenvertrouwen bleef fragiel en de
consument is vooral argwanend over de toekomstige economische ontwikkeling. Ook de relatief
hoge inflatie van 2% over 2005 ten gevolge van gestegen brandstofprijzen draagt hieraan bij. SHOPVILLE LE GRU
De toegenomen wereldhandel en de toegenomen overheidsuitgaven zouden de economie in 2006
een impuls kunnen geven, en een mogelijke wisseling van de wacht na de verkiezingen in april
TURIJN, ITALIË
kan het vertrouwen in de economie doen toenemen.
TOTALE VERHUURBARE
Ondanks de terughoudendheid van consumenten expanderen retailers in Italië, met name OPPERVLAKTE
internationale retailers. Zij zijn vooral gericht op grote moderne winkelcentra en retailparken. 32.000 m2
De voorraad winkelruimte per 1.000 inwoners in Italië blijft nog steeds achter bij het Europese
gemiddelde, ondanks het grote aantal projecten dat gedurende de afgelopen jaren op de markt NETTO TAXATIEWAARDE
is gekomen. Dit komt door het kortere verleden van de winkelcentrummarkt in Italië in vergelijking € 240,4 MLN
met andere, met name, Noord-Europese landen. Daarnaast is het in Italië niet eenvoudig en een
langdurig proces om de noodzakelijke vergunningen te verkrijgen. Ook is het moeilijk om goede BRUTO RENDEMENT
locaties te vinden in of bij grote steden gezien het historische karakter. De voorraad winkelcentra 6,0%
is thans ongeveer 7,5 miljoen m2; dit is met name geconcentreerd in de grotere steden in het
noorden van het land. Echter, ontwikkelingen komen steeds meer voor in het midden en zuiden BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
van het land en in kleinere steden. De pijplijn aan nieuwe winkelcentra is met ongeveer 100%
1,4 miljoen m2, één van de omvangrijkste van Europa, maar als al deze projecten tot ontwikkeling
komen blijft de voorraad per 1.000 inwoners nog onder het Europese gemiddelde liggen. BELANGRIJKSTE HUURDERS
EN TREKKERS
PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN La Rinascente, Carrefour
De winkelcentra van Corio hebben ondanks opkomende concurrentie in hun directe omgeving
bewezen dat zij de dominante winkelcentra in hun verzorgingsgebied zijn. De omzet in de AANTAL BEZOEKERS PER JAAR
winkelcentra steeg wederom in 2005. Er hebben in 2005 geen aan- of verkopen plaatsgevonden, circa 11 miljoen
wel is er € 11,8 miljoen geïnvesteerd. Het merendeel van deze investeringen had betrekking
op Campania te Marcianise.

Corio heeft een pijplijn van € 250,5 miljoen in Italië, verdeeld over € 161,6 miljoen vaste
pijplijn en € 80,5 miljoen variabel. Het belangrijkste project in de vaste pijplijn is het Campania
winkelcentrum te Marcianise. Voor dit project heeft Corio reeds voorschotten betaald voor een

43
 totaalbedrag van € 46,8 miljoen (exclusief eraan gerelateerde rente) jaarultimo. Het winkelcentrum
CorioTop10
6 ligt ongeveer 20 km ten noorden van Napels en heeft een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van
93.800 m2. De oplevering van en het in exploitatie nemen van het project waren voorzien in
de eerste helft van 2006, maar in de bouw en de aanleg van de infrastructuur is vertraging
opgetreden en hierover lopen nog juridische procedures. Hoewel Corio blijft aandringen op het
nakomen van de contractuele verplichtingen, zullen de vertraging in de bouw en de vertraging in
de verhuur die daarvan het gevolg is, leiden tot een uitstel in de opening van het centrum voor
een nog niet nader te bepalen periode. Corio beschouwt haar juridische positie in deze kwestie
sterk, gebaseerd op uitgebreid juridisch advies.

HUREN
Door de grote vraag van met name internationale retailers naar winkelruimte in winkelcentra
zijn de huren in 2005 verder gestegen. De grootste stijgingen vonden plaats in grote
winkelcentra in de voornaamste steden, niet alleen in het noorden van het land maar ook in
het zuiden. Corio heeft in Italië voor 3% van de totale jaarlijkse huur van de portefeuille nieuwe
huurcontracten afgesloten met nieuwe huurders en 8% herzien met zittende huurders. De huur
GRANDEMILIA van deze nieuwe contracten steeg hierdoor respectievelijk met 28 en 48%. De grootste
huurstijging in de portefeuille was in Globo, waar meer dan 20 nieuwe huurcontracten zijn
MODENA, ITALIË afgesloten voor een 72% hogere huur. Dit zijn huurcontracten die na de bouw in 1993 waren
afgesloten en waar jaarlijks slechts met 75% van de consumentenprijsindex kon worden
TOTALE VERHUURBARE geïndexeerd. Thans worden ook hier contracten afgesloten voor vijf à zes jaar met een jaarlijkse
OPPERVLAKTE index van 100% van de consumentenprijsindex, zoals in de andere centra van Corio reeds langer
20.000 m2 gangbaar is. In 2005 zijn er in Globo nog meer huurcontracten verlopen, maar deze zijn nog
niet opnieuw verhuurd in verband met een optimalisering van dit deel van het centrum. Corio
NETTO TAXATIEWAARDE wil een aantal winkels verplaatsen en een versmarkt creëren om het winkelcentrum nog
€ 126,4 MLN aantrekkelijker te maken voor de bewoners van het verzorgingsgebied. In Le Gru en GrandEmilia
zijn ook meer dan 20 nieuwe huurcontracten afgesloten in 2005 voor een respectievelijk 29
BRUTO RENDEMENT en 45% hogere huur. De ‘like-for-like’ netto huurgroei (van projecten die zowel geheel 2004 als
5,7% 2005 in de portefeuille zaten) was 5,9%. Globo is in december 2004 aangekocht en is dus niet
opgenomen in dit cijfer. De leegstand in de portefeuille was in 2005 gemiddeld slechts 0,7%,
BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005 in 2004 was dit 1,0% (EPRA-definitie).
100%
RENDEMENTEN EN WAARDERING
BELANGRIJKSTE HUURDERS In 2005 zijn de beleggingsvolumes voor retail op de Italiaanse beleggersmarkt gedaald ten
EN TREKKERS opzichte van 2004. Dit komt niet door beperkte interesse van beleggers, maar door de schaarste
Mediaworld, Ipercoop aan product veroorzaakt door het vergunningensysteem en doordat ontwikkelaars hun product
langer in eigen handen houden. De rendementseis van beleggers daalde. Voor winkelcentra,
AANTAL BEZOEKERS PER JAAR soms zelfs kleine, waren in 2005 transacties tegen rendementen van onder de 6% meer
circa 7 miljoen gebruikelijk dan een incident. Ook in de externe waarderingen van de portefeuille van Corio
daalde de rendementseis en steeg daardoor de waarde. De herwaardering van de portefeuille
kwam mede hierdoor uit op 6,1%. Globo liet de grootste waardestijging zien ten opzichte van
de acquisitieprijs van ultimo 2004 van 9,5%. Het brutorendement van de portefeuille is
toegenomen van 5,9% in 2004 naar 6,0% in 2005.

44
 SPANJE
• Mei: overeenkomst getekend voor de acquisitie van grond voor de uitbreiding van het
winkelcentrum El Ferial te Parla, waarvoor de vergunningen zijn aangevraagd;
• Mei: een principeakkoord gesloten met de relevante partijen voor de renovatie en uitbreiding
van het winkelcentrum La Loma in Jaén;
• Juli: de uitbreiding van Sexta Avenida te Madrid is opgeleverd en in gebruik genomen;
• Gedurende het jaar zijn huurcontracten die 49% van het totaal aan huurinkomsten van El Ferial
vertegenwoordigen en die expireerden na de gebruikelijke vijf jaren, verlengd of vernieuwd tegen
een 11% hogere huur.

MARKT
De Spaanse economie liet ook in 2005, met een stevige economische groei van 3,5%, boven-
gemiddelde prestaties zien ten opzichte van de rest van de eurozone. De verwachting is echter
dat de mate waarin de prestaties van andere lidstaten overtroffen zullen worden, zal afzwakken.
Aangezien mede onder invloed van de sterke groei van de afgelopen jaren de onevenwichtigheden
zijn toegenomen, zoals onder meer de sterk gestegen huizenprijzen, de toegenomen schulden
van de huishoudens, het oplopende tekort op de lopende rekening en de verminderde
concurrentiepositie door relatief sterk gestegen loonkosten. In 2005 heeft met name de
binnenlandse vraag nog een sterke bijdrage geleverd aan de economische groei. Zo steeg de
particuliere consumptie met 4,4% en de investeringen met 6,8%. De werkloosheid is sterk
afgenomen met 2 procentpunt naar circa 8,5%. De inflatie was over 2005 hoog en bedroeg
3,7% (2004: 3%) en daarmee was de reële rente zelfs negatief.

De detailhandelsverkopen zijn met 4,2% gestegen, met name in de niet-dagelijkse benodigdheden

zoals mode en huishoudelijke producten. In winkels met meer dan 2.500 m2 vloeroppervlak
steeg de omzet met 8,6%. Ook de omzetten in winkelcentra hebben zich relatief gunstig
ontwikkeld. Gezien de sterke groei in de detailhandelsverkopen over de afgelopen jaren bestaat
er veel vraag van huurders naar ruimte in de dominante winkelcentra. Retailers volgen bij hun
expansie het spoor van nieuwe centra die worden geopend, maar worden daarbij echter wel
in toenemende mate selectief. Oudere en minder sterke centra op secundaire locaties die de
competitie verliezen, kampen daardoor in toenemende mate met leegstand. Het aantal nieuw
opgeleverde winkelcentra bevindt zich voor het tweede achtereenvolgende jaar in een dalende
trend, daar de winkelcentrummarkt in het algemeen de volwassenheidsfase heeft bereikt. Over
2005 is ongeveer 10% van de bestaande voorraad aan nieuwe winkelcentra opgeleverd en het
betrof veelal relatief kleinere centra. De eerste generatie winkelcentra met een hypermarkt als
trekker en een rij (service)winkels ervoor, wordt in toenemende mate gerenoveerd en uitgebreid.
Door de stringente regelgeving met betrekking tot nieuwe, grotere super- en hypermarkten zijn
er in Spanje veel winkelcentra gebouwd met een bioscoop als trekker. Vele bioscopen in Spanje
verkeren in problemen en deze ruimtes moeten op alternatieve wijze worden ingevuld, hetgeen
thans wettelijk is toegestaan. Voor een aantal retailers die op zoek zijn naar grote ruimte, is dit
de kans om goede locaties te verkrijgen.

PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
In de Spaanse portefeuille is voor € 1,8 miljoen geïnvesteerd. Het merendeel van dit bedrag
had nog betrekking op de uitbreiding van Sexta Avenida met 3.500 m2. De uitbreiding is verhuurd

45
 met een langjarig contract aan een spa/health-club/beautykliniek (O2 Centro Wellness) en is
inmiddels in gebruik genomen door de huurder. Daarnaast betrof een deel van de investeringen
de voorbereidingskosten van de projecten in de pijplijn met een totaalbedrag van € 54,9 miljoen
van Corio España, te weten El Ferial te Parla, La Loma te Jaén en Sexta Avenida te Madrid.
Corio España heeft in het verslagjaar een overeenkomst getekend voor de acquisitie van een
stuk grond voor de uitbreiding van El Ferial in Parla voor een bedrag van € 16 miljoen. De lokale
overheid heeft haar steun uitgesproken voor deze renovatie en uitbreiding, waarvoor thans de
vergunningen zijn aangevraagd. De totale investering zal ongeveer € 42 miljoen bedragen met
een verwacht netto aanvangsrendement van ten minste 7%. De opening zal naar verwachting in
2009 plaatsvinden. Tijdens de renovatie en uitbreiding zal het winkelcentrum volledig operationeel
blijven. In 2005 heeft Corio España verder een principeakkoord gesloten met de relevante
partijen voor de renovatie en uitbreiding van haar winkelcentrum La Loma in Jaén. Om de
dominante positie van het centrum in het verzorgingsgebied verder te versterken zal de huidige
galerij gerenoveerd en uitgebreid worden met 4.600 m2. De totale additionele investering zal
ongeveer € 9 miljoen bedragen. De renovatie zal in 2006 opgeleverd worden en de uitbreiding
in 2007. Ten slotte zal Corio España het winkelcentrum Sexta Avenida (15.000 m2) in Madrid
in 2006 renoveren voor een bedrag van ongeveer € 6 miljoen (zie special in dit jaarverslag).

HUREN
Er bestaat in Spanje een differentiatie in de ontwikkeling van de winkelhuren. In het algemeen
ontwikkelen de huren zich stabiel met inflatie. Op goede locaties en in dominante winkelcentra
zijn de huren met meer dan inflatie gestegen, daarentegen staan voor minder goed product de
huren onder druk. De netto huurgroei voor de winkelcentra die in Spanje in 2004 en 2005 in
exploitatie waren (‘like-for-like’) bedroeg 9,6% over 2005. Deze aanzienlijke huurstijging komt
voort uit de indexatie met een in Europees perspectief relatief hoge inflatie en de actieve
verhuurinspanningen van Corio España bij verlenging van huurcontracten en het verhuren van
ruimte aan nieuwe huurders. In het geval van verlenging, waarvan sprake was voor 10% van de
totale huurinkomsten, werd een 11% hogere huur overeengekomen. Voor 7% van de totale huur-
inkomsten zijn nieuwe huurcontracten afgesloten, hetgeen geresulteerd heeft in een huurstijging
van 4%. Dit laatste huurstijgingspercentage is relatief laag ten gevolge van zogenaamde
herbranchering. Teneinde een winkelcentrum aan te passen aan ontwikkelingen in zijn verzorgings-
gebied en zodoende verder te versterken, is het soms nodig de huurdersmix aan te passen.
Om een bepaalde huurder binnen te halen, moet soms een lagere huur worden geaccepteerd
dan in het geval van andere huurders mogelijk zou zijn geweest. De bezettingsgraad van de
Spaanse retailportefeuille is over 2005 toegenomen tot 96,9% ten opzichte van 96,2% over
2004 (EPRA-definitie). Aan het einde van het jaar bedroeg de bezettingsgraad 99% (2004: 97%).

RENDEMENTEN EN WAARDERING
Er bestaat veel vraag van beleggers naar winkelcentra in Spanje. Dit, in combinatie met de
schaarste aan goed product, maakt dat de rendementseisen van beleggers met 50 tot 100
basispunten zijn gedaald en de (taxatie)waarden zijn gestegen. Er hebben relatief weinig
beleggingstransacties plaatsgevonden in de markt, aangezien de meeste winkelcentra reeds
vanaf de ontwikkelingsfase in vaste handen zitten en blijven. Voor winkelcentra met een track
record, dat wil zeggen centra met een gevestigde positie in de markt en een gestabiliseerd
netto inkomen, liggen de aanvangsrendementen tussen 5,5 en 6,0%. Het verschil in rendement

46
 tussen regionale winkelcentra en dominante provinciale winkelcentra met een track record
CorioTop10
is verminderd. Beleggers zijn in de markt op zoek naar retailproducten die relatief weinig
managementinspanning vergen aangezien deze goed lopen en zij zijn bereid hiervoor te betalen.
Corio’s centra hebben zich bewezen in de markt door de lage leegstand en de stabiele groei
in bezoekersaantallen, omzet en nettohuurinkomsten. De portefeuille is dan ook met 21,1%
4
opgewaardeerd, hetgeen voor 75% verklaard kan worden door een daling in de rendementseis
en het resterende deel door een stijging in nettohuurinkomsten. De grootste procentuele
opwaarderingen hebben zich voorgedaan voor Sexta Avenida te Madrid, Ruta de la Plata te
Caceres en El Ferial te Parla. In absolute bedragen waren het daarnaast ook Gran Turia te
Valencia en Gran Via de Hortaleza te Madrid. Er hebben zich geen afwaarderingen voorgedaan.
Het bruto rendement van de portefeuille is afgenomen van 7,6% in 2004 naar 6,7% in 2005.

TURKIJE
• April: toevoeging van een nieuw kernland door een eerste aankoop (zie special in dit jaarverslag);
• April: Corio heeft als belangrijkste inschrijver een belang van 46,9% toegewezen gekregen bij
de beursintroductie van Akmerkez GYO, eigenaar van 96,5% van het winkelcentrum Akmerkez
te Istanbul voor een bedrag van ongeveer US$ 192 miljoen of € 148 miljoen. AKMERKEZ
MARKT
ISTANBUL, TURKIJE
Ten gevolge van succesvolle structurele en economische hervormingen stabiliseert de economie
en is minder volatiel. De gemiddelde economische groei bedroeg over de jaren 2001 tot en met TOTALE VERHUURBARE
2004 meer dan 5,2% en voor 2005 circa 6,2%. Ook voor 2006 wordt een groei van meer dan OPPERVLAKTE
6% verwacht, waarmee Turkije ruim boven de rest van Europa presteert. Politieke stabiliteit vormt 16.000 m2
de basis voor deze hervormingen en gunstige economische ontwikkelingen. Het recent starten
van de toelatingsonderhandelingen met de EU zullen de structurele hervormingen van Turkije NETTO TAXATIEWAARDE
alleen maar verder versnellen. De economische groei komt voort uit een productiviteitsgroei € 202,2 MLN
waardoor Turkije’s internationale concurrentiekracht is toegenomen. Daarnaast hebben de
binnenlandse bestedingen een belangrijke bijdrage geleverd. Zo zijn de investeringen met 20% BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
gestegen en de particuliere consumptie met 6,7%. De werkloosheid is gedaald en bedraagt 100%
ongeveer 9,5% eind 2005. Ook de inflatie is gestabiliseerd, meer onder controle en gedaald tot
7,7%. De verwachting is dat de inflatie in 2006 verder zal dalen tot onder 5%. Deze positieve BELANGRIJKSTE HUURDERS
ontwikkelingen hebben een daling van de kortetermijnrente tot 13,5% in 2005 mogelijk gemaakt. EN TREKKERS
De Turkse markt voor winkelcentra is nog relatief jong; de eerste winkelcentra werden begin AFM, Home Store, ZARA, Massimo
jaren ’90 ontwikkeld. Thans is Turkije met een voorraad van 25 m2 per 1.000 inwoners in Duti, Marks & Spencer, Beyman,
vergelijking met 166 m2 per 1.000 inwoners in de EU25 nog een grote groeimarkt. Istanbul is Macro centre, Mudo City, Vakko,
met ruim 12 miljoen inwoners met een gemiddeld inkomen boven het Turkse gemiddelde, voor Vakkorama
winkelcentra een belangrijke stad. Momenteel is er ongeveer 70 m2 ruimte in winkelcentra per
1.000 inwoners, na toevoeging van de huidige pijplijn stijgt deze ratio tot 122 m2, hetgeen nog AANTAL BEZOEKERS PER JAAR
steeds laag is in vergelijking met andere metropolen (zie special Turkije). Door de toenemende circa 12 miljoen
vraag naar winkelruimte stijgt de gemiddelde huur per m2. Winkelcentra van goede kwaliteit in
termen van lay-out en branchering kennen nagenoeg geen leegstand. Huren worden jaarlijks
geïndexeerd, veelal met een vast, vooraf overeengekomen percentage.

47
 PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
Corio heeft als belangrijkste inschrijver een belang van 46,9% toegewezen gekregen bij de beurs-
introductie van Akmerkez GYO, eigenaar van 96,5% van het winkelcentrum Akmerkez in Istanbul
voor een bedrag van ongeveer US$ 192 miljoen of € 148 miljoen. De verwerving van 46,9%
van de aandelen van de Akmerkez GYO maakt deel uit van de eerste openbare emissie van
49% van de bestaande aandelen op de aandelenbeurs van Istanbul (ISE). De onderneming
heeft in Turkije de fiscaal vriendelijke status van Real Estate Investment Company (REIC)
verworven, hetgeen in grote lijnen vergelijkbaar is met de status van Fiscale Beleggingsinstelling
(FBI) in Nederland. Eén van de voorwaarden voor handhaving van deze fiscale status is dat 49%
van de aandelen aan het algemene publiek wordt aangeboden door middel van een goedgekeurde
eerste openbare emissie op de aandelenbeurs van Istanbul. 51% van de aandelen wordt nog
gehouden door de drie oorspronkelijke eigenaren van de onderneming. Corio is met haar 46,9%
belang in de onderneming de grootste afzonderlijke aandeelhouder. Daarnaast heeft Corio een
10%-belang verworven in Üçgen, de managementorganisatie die het beheer en het facilitair
management voor het Akmerkez-complex verzorgt. De drie oorspronkelijke aandeelhouders van
de onderneming hebben een 90%-belang in Üçgen. Corio heeft één zetel in het bestuur van de
onderneming en een vertegenwoordiging met één bestuurder in Üçgen. De handel in de aandelen
Akmerkez GYO is op 15 april 2005 op de aandelenbeurs van Istanbul geopend.

Akmerkez is een winkelcentrum gelegen op het knooppunt van Etiler, Ulus en Levent, drie van
de meest prestigieuze en welvarende wijken in het Europese deel van Istanbul. In het primaire
verzorgingsgebied van het centrum wonen of werken ongeveer 433.400 mensen. Het Akmerkez-
complex bestaat uit het winkelcentrum (34.680 m2), twee kantoortorens (30.194 m2), een
woontoren (83 appartementen, 20.125 m2) en een parkeergarage met vier verdiepingen (1.278
plaatsen). De onderneming, Akmerkez GYO, bezit 96,5% van de winkelcentrumoppervlakte,
24 appartementen (25,2% van de oppervlakte; 5.080 m2), 5,3% van de kantoorvloeroppervlakte
(880 m2) en 47,6% van de parkeerplaatsen. De onderneming bezit bijna 60% van de aandelen
in de eigen grond van het complex. De onderneming is derhalve verantwoordelijk voor het
formuleren van de strategie met betrekking tot het complex alsmede het dagelijks beheer
daarvan, hetgeen gedelegeerd is aan Üçgen. Het winkelcentrum Akmerkez is sinds zijn opening
in 1993 toonaangevend in de retailsector van Istanbul en is een begrip op zich geworden.
Tot de huurders (246 eenheden) behoren toonaangevende nationale trekkers als Beymen,
Home Store, Vakko en Macro Supercenter en internationaal bekende merken en winkelketens
als Starbucks, Marks & Spencer, Tommy Hilfiger, Massimo Dutti, Benetton, Puma, Lacoste,
Mango en Zara. Het winkelcentrum biedt tevens onderdak aan een AFM-bioscoop met zes zalen,
alsmede een foodcourt met 27 restaurants dat plaats biedt aan 1.600 personen. Akmerkez
wordt maandelijks door 1,3 miljoen mensen bezocht.

In 1996 ontving het centrum de hoogste onderscheiding die wordt toegekend door de
International Council of Shopping Centres (ICSC), de International Design and Development
Award. Het centrum is ook het eerste winkelcentrum ter wereld dat zowel de Best Shopping
Centre in Europe Award als de International Design and Development Award ontving.

48
 HUREN
Akmerkez sluit met de huurders van haar winkelcentrum huurovereenkomsten uitgedrukt in vaste GEOGRAFISCHE SPREIDING
US $-bedragen, met vaste jaarlijkse huurstijgingen (gemiddeld 6%) gedurende de looptijd van de KANTOREN (IN WAARDE)
huurovereenkomsten. De meeste huurovereenkomsten hebben een looptijd van vijf of tien jaar.
Op het ogenblik is de gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten 9,6 jaar en de gemiddelde
resterende looptijd 6,8 jaar. De gemiddelde bezettingsgraad over de afgelopen vijf jaar was Duitsland 2%

99,3%; eind 2005 was de bezettingsgraad 100%. Het gemiddelde totale huurdersverloop was Frankrijk
28% Nederland
in de laatste tien jaar slechts 7,8%. Akmerkez genereert de hoogste huren van alle winkelcentra 70%
in Turkije (gemiddeld US $ 1.310 per m2).

Het management van de onderneming en Üçgen staan exclusief in dienst van Akmerkez en zijn
zeer ervaren en deskundig in het beheer van het Akmerkez winkelcentrum en complex. De
managementfilosofie van de maatschappij is vergelijkbaar met het hands-on management van
Corio. De managers onderkennen dat de winstgevendheid en de vooruitzichten van het winkel-
centrum versterkt kunnen worden door het verbeteren van de kwaliteit van de huurders, de samen-
stelling van het huurdersbestand en de faciliteiten voor de consumenten overeenkomstig de
wensen en behoeften van de mensen in het verzorgingsgebied, alsmede door effectieve marketing
en promotionele activiteiten. Gedurende het verslagjaar zijn drie nieuwe huurders in het centrum
gekomen en is de bioscoop uitgebreid van vier naar zes zalen. De basishuren van de bioscopen
zijn met 28% gestegen. Daarnaast betaalt de exploitant op halfjaarlijkse basis omzethuur. Van
12 september tot 12 oktober 2005 is er een uiterst succesvolle promotiecampagne, Kunst in
Akmerkez, geweest, die reeds is ingediend voor de ICSC Jean-Louis Solal Award in 2006.

RENDEMENTEN EN WAARDERING
Gedurende het verslagjaar is de belangstelling voor vastgoedbeleggingen in Turkije sterk
toegenomen, hierdoor staat de rendementseis onder sterk neerwaartse druk. Bovendien is de
rente van tienjaars Turkse staatsobligaties gedaald en is rente op euro-obligaties van 8,7 naar
7,1% gedaald. Investeringen door buitenlandse beleggers in Turks vastgoed zijn het afgelopen jaar
toegenomen, toch is het aantal transacties nog beperkt. Met name goede kwaliteit winkelcentra
zijn schaars. Hierdoor is de waarde van het belang van Corio in Akmerkez met 17,3% gestegen.

Corio heeft de investering gefinancierd door een US $-lening op te nemen onder de multi-valuta
€ 600 miljoen kredietfaciliteit. De US $-lening wordt gebruikt om het onderliggende US Dollar-
risico van de investering af te dekken.

KANTOREN
• De totale nettohuurinkomsten uit kantoren zijn met 7,2% gedaald tengevolge van een aantal
verkopen;
• In Corio’s kantorenportefeuille bedroeg de netto huurgroei voor de objecten die in 2004 en
2005 in exploitatie waren (‘like-for-like’) 1,0% over 2005;
• De leegstand in Corio’s kantorenportefeuille bedroeg over 2005 11,9% (2004: 10,9%; EPRA-
definitie);
• Per saldo bleef de waarde van de kantorenportefeuille in de externe waarderingen ongewijzigd;
• Het bruto rendement voor de kantorenportefeuille is gelijk gebleven op 9,6%.

49
 KANTOREN
CorioTop10
3 Verhuurbaar vloeroppervlak
(x 1.000 m2)
Nederland

319
Frankrijk

75
Duitsland

14
Ultimo 2005
Totaal

408
Bezettingsgraad (financieel) 90% 86% 57% 88%
Waarde (€ miljoen) 521,9 212,5 12,2 746,6
Theoretische huur (€ miljoen) 53,3 16,8 1,5 71,6
Theoretische huur per m2 167 224 107 175
Bruto aanvangsrendement 10,2% 7,9% 12,3% 9,6%

Kantorenmarkten zijn historisch gezien meer volatiel dan de andere vastgoedsectoren. Thans
lijken de Nederlandse en Franse kantorenmarkt min of meer de bodem te hebben bereikt.
De opname van kantoorruimte neemt toe en de leegstand stabiliseert of neemt af. De Franse
kantorenmarkt is reeds verder in de cyclus. Hier was gedurende het verslagjaar voor het eerst
ALEXANDRIUM I sinds vier jaar weer sprake van een stijging van de huren.
Er bestaat ongelijkheid tussen de situatie op de huurdersmarkt en op de beleggersmarkt van
ROTTERDAM kantoren. Ondanks de zwakke situatie op de kantorenmarkt bestond er veel vraag naar
NEDERLAND kantorenbeleggingen, met name kantoren die goed verhuurd zijn. Voor kantoren met sterke
huurders en langlopende huurcontracten zijn de rendementseisen van beleggers verder gedaald
en de (taxatie)waarden gestegen.
TOTALE VERHUURBARE
OPPERVLAKTE
51.100 m2
EXPIRATIE IN % VAN HUURCONTRACTEN (IN HUUR) – KANTOREN (EXCLUSIEF LEEGSTAND)
NETTO TAXATIEWAARDE 60
€ 228,3 MLN
50

BRUTO RENDEMENT 40
6,0%
30

BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005

20
98%
10
BELANGRIJKSTE HUURDERS
0
EN TREKKERS
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012>
Konmar, Kruidvat, Hema, Perry
Sport, H&M Nederland Frankrijk Duitsland Totaal

AANTAL BEZOEKERS PER JAAR

NEDERLAND
circa 7 miljoen
• Juli: verhuur Professor E.M. Meijerslaan 3 te Amstelveen op marktconforme basis met een optie
tot koop;
• November: verkoop 50%-belang in Terminal te Den Haag voor een totaalbedrag van € 15,9 miljoen
boven de boekwaarde ultimo 2004.

50
MARKT
CorioTop10
De economische groei in Nederland van 0,9% en de stijgende werkgelegenheid in 2005 hebben
niet veel kunnen betekenen voor de Nederlandse kantorenmarkt. Deze kwam begin van de eeuw
structureel in de problemen. Door de grote vraag naar kantoorruimte aan het eind van de jaren
’90 gestimuleerd door de opkomst van de ICT-sector zijn ontwikkelaars massaal op risico gaan
10
bouwen. Ten tijde van de oplevering van deze gebouwen bleek de sector gedeeltelijk een bubbel,
waardoor het aanbod verhuurbare kantoorruimte fors steeg. In 2005 is het aanbod verder
gestegen tot een recordhoogte van 6,3 miljoen m2. De stijging van het aanbod wordt thans niet
meer veroorzaakt door nieuwe ontwikkelingen die worden opgeleverd zonder een huurder te
hebben, maar door reorganisaties en bedrijfsconcentraties. Bij deze processen wordt er vaak
naar nieuwe, flexibele ruimte gezocht waardoor verouderde panden leeg achterblijven. Van het
huidige aanbod bestaat thans 85% uit oudere kantoren. In 2005 is de vraag naar kantoorruimte
weer toegenomen tot 1,6 miljoen m2, hetzelfde niveau als in 2003 en 2004. Dit kwam met
name doordat bedrijven naast reorganisatie en concentratie ook weer een uitbreidingsbehoefte
hadden. De stijging van de vraag werd dan ook veroorzaakt door een aantal grote transacties
met name in de zakelijke dienstverlening en de non-profitsector.
WEENA POINT
PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
In lijn met de strategie om meer dan 80% van de totale portefeuille in retail belegd te hebben,
ROTTERDAM
is in 2005 een aantal kantoren uit de portefeuille verkocht. Het ging hierbij met name om NEDERLAND
kantoren die geen additionele betekenis hebben voor de retailportefeuille of waar Corio geen
waarde meer aan toe kan voegen. Daarom zijn De Terminal te Den Haag, Flevolaan te Weesp
TOTALE VERHUURBARE
en Burgemeester Loeffplein te Den Bosch verkocht voor een totaalbedrag van € 24,1 miljoen,
OPPERVLAKTE
ruim boven de boekwaarde ultimo 2004. Omdat voor de Terminal recentelijk een nieuw
36.100 m2
huurcontract gesloten was voor een periode van tien jaar, kon het in de huidige markt tegen
een aantrekkelijk rendement verkocht worden. Een ondernemer heeft het leegstaande pand
NETTO TAXATIEWAARDE
Flevolaan te Weesp van Corio aangekocht. Er hebben ook een aantal investeringen
€ 70,0 MLN
plaatsgevonden in de huidige portefeuille en pijplijn voor € 13,3 miljoen, met name in Noortse
Bosch.
BRUTO RENDEMENT
8,9%
In Nederland heeft Corio met betrekking tot kantoren een pijplijn van € 64,1 miljoen, waarvan
€ 12,3 miljoen in de vaste pijplijn. Deze pijplijn heeft alleen betrekking op projecten in de
BEZETTINGSGRAAD ULTIMO 2005
portefeuille. Corio streeft ernaar de objecten te optimaliseren alvorens tot verkoop op een
99%
daartoe geëigend moment over te gaan. Noortse Bosch is het grootste project in de vaste
pijplijn voor een bedrag van € 4,9 miljoen. Er is reeds € 6,9 miljoen in het project geïnvesteerd.
BELANGRIJKSTE HUURDERS
De renovatie is in volle gang en het project zal in de eerste helft van 2006 worden opgeleverd.
EN TREKKERS
Gezien de markt voor grote nieuwe gebouwen en de locatie in het centrum van Amsterdam
Nauta Dutilh. Lyondell, Stichting
verwacht Corio dit gebouw binnen afzienbare termijn te verhuren. Daarnaast zitten er nog drie
Vestia Groep
projecten in de vaste pijplijn namelijk Professor Meijerslaan te Amstelveen, Meidoornkade te
Houten en Erasmusdomein te Maastricht. Ook deze zullen aangepast worden aan de wensen
en eisen van huurders, die gangbaar zijn in de markt.

HUREN
Het gemiddelde huurniveau op de Nederlandse kantorenmarkt daalde de afgelopen jaren
nauwelijks. Eigenaren hielden bij verhuur de huren liever hoog en gaven ‘incentives’ zoals

51
 huurvrije perioden. Daarnaast was er sprake van differentiatie naar nieuwe kantoren waar huren
stabiel bleven en verouderde kantoren waar de huren daalden. De ‘like-for-like’ netto huurgroei
(kantoren zowel in 2004 als 2005 in de portefeuille) van de portefeuille van Corio was over
2005 2,6% negatief. Deze daling wordt veroorzaakt door een eenmalige stijging van de kosten
door erfpachtherzieningen, de lichte toename van de gemiddelde leegstand van 8,2% in 2004
naar 8,8% in 2005 en de al wel verhuurde kantoren in de portefeuille waar pas in 2006 huur
over ontvangen wordt zoals HC Nieuw Trindeborch te Utrecht, Erasmusdomein te Maastricht,
Velperbeek te Arnhem en Meidoornkade te Houten. Op de Nederlandse kantorenmarkt stond
ultimo 2005 een recordaantal m2 kantoorruimte leeg van 14% van de voorraad.

RENDEMENTEN EN WAARDERING
Het investeringsvolume van beleggers in kantoren in Nederland heeft sinds 2002 een dalende
trend laten zien. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de schaarste aan goede langjarig verhuurde
kantoren en anderzijds door de groeiende interesse van beleggers in andere vastgoedproducten.
De rendementseis voor goed verhuurde kantoren daalde, terwijl die voor andere kantoren
stabiel bleef. Het effect hiervan is terug te vinden in de waarderingen van Corio waar kantoren
met langjarige huurcontracten in waarde stegen zoals P. van Anrooijstraat te Amsterdam en
Churchillplein te Den Haag en anderen gelijk bleven of daalden. De herwaardering van de
portefeuille was 1,0% negatief in 2005. Het bruto rendement van de kantorenportefeuille in
Nederland is van 9,9% in 2004 gestegen tot 10,2% in 2005.

FRANKRIJK
• Mei: volledige verhuur van de resterende ruimte in de kantoorgebouwen MB9 te Nanterre en
Les Fontaines te Rueil-Malmaison;
• Juli: verlenging van de contracten met de huurders van Balzac te La Defense en met de huurder
van Atria te Toulouse;
• December: verhuur verdieping in Kupka te La Defense.

MARKT
Ook al groeide de economie in Frankrijk op jaarbasis bescheiden, in de tweede helft trad een
versnelling van de groei op. In de tweede helft daalde de werkloosheid voor het eerst sinds
lange tijd dan ook met 0,5 basispunt tot 9,5%. Ook de bedrijfsinvesteringen namen met 3,1%
weer behoorlijk toe. Dit was op de Franse kantorenmarkt ook duidelijk merkbaar in de
toenemende vraag naar kantoorruimte met name in het vierde kwartaal van het jaar.

Op de verhuurmarkt van de Franse kantorenmarkt was sprake van veel activiteit. De vraag naar
kantoorruimte steeg in de Parijse regio met 12% ten opzichte van 2004 tot 2,2 miljoen m2.
Bedrijven zochten naar een rationalisatie in termen van prijs versus kwaliteit in hun huisvesting.
Er vond met name een toename plaats in transacties tussen 1.000 en 5.000 m2. Er bestond
veel vraag naar kantoorruimte in de traditionele kantorendistricten en in de tweede helft van
het jaar nam ook de dynamiek op de verhuurmarkt in La Défense weer toe. Het aanbod van
kantoorruimte nam voor het eerst sinds 2000 enigszins af met 7,6% ten opzichte van 2004.
Hierdoor is de leegstand in de Parijse regio met 0,5 procent afgenomen tot 5,8%. Ook de
leegstand in La Défense is afgenomen en bedraagt eind 2005 7,5%. De pijplijn van nieuwe
kantoorruimte neemt langzaam weer iets toe; het verwachte volume voor 2006 ligt echter nog

52
ruim onder het langetermijngemiddelde. Gezien de verwachte lichte toename in de opname van
m2 kantoorruimte het komende jaar, zal het aanbod van m2 enigszins verder afnemen. GEOGRAFISCHE SPREIDING
BEDRIJFSRUIMTEN (IN WAARDE)
PORTEFEUILLE EN PIJPLIJN
Gedurende het verslagjaar is er € 0,8 miljoen geïnvesteerd in de kantorenportefeuille te Frankrijk.
Het merendeel had betrekking op voorbereidende werkzaamheden in verband met de mogelijkheid
tot het creëren van meer m2 nieuwe kantoorruimte te Clamart. Voor het overige hadden de Frankrijk
28% Nederland
investeringen betrekking op de verhuur van kantoorruimte, zoals van MB9 te Nanterre. 72%

HUREN
De gemiddelde huur heeft zich na drie jaren van daling in het algemeen gedurende het
verslagjaar gestabiliseerd. Wel is er nog steeds sprake van huurincentives, een zogenaamde
stimulans om ruimte aan te huren, zoals huurvrije perioden. In de eerste helft van het jaar
daalden de huren nog, hetgeen weer gecompenseerd werd door een huurstijging in de tweede
helft van het jaar, waarbij de afwijking varieert per locatie. In La Défense zijn de huren na een
slechte start in de tweede helft van het jaar met 11% gestegen. De tophuren voor eersteklas
kantoorruimte zijn na vier jaren daling in 2005 weer gestegen. Met name in La Défense zijn
de tophuren gestegen, met 27%. De netto huurgroei voor de kantoorobjecten die in Frankrijk in
2004 en 2005 in exploitatie waren (‘like-for-like’) bedroeg 19,1% over 2005. Deze hoge stijging
komt met name tot stand door de verhuur van leegstaande ruimtes, zoals de volledige verhuur
van MB9 te Nanterre en van Les Fontaines te Rueil-Malmaison, zonder incentives zoals
huurvrije perioden. Bovendien zijn tegen het einde van het jaar nog een verdieping in Kupka
en de resterende leegstand in kantoorobject Atria te Toulouse verhuurd. Per saldo waren de
huurinkomsten uit kantoorruimte te Frankrijk over het verslagjaar € 2,5 miljoen lager dan het
jaar ervoor door de verkoop gedurende 2004 van de kantorenobjecten Arcuriale te Lille en
Centrada I & II te Toulouse. In de portefeuille van Corio bleef de leegstand nagenoeg ongewijzigd
op 16,8% (2004: 16,2%). De leegstand bevindt zich met name in Kupka te La Défense, waar
een tijdelijke huurder is vertrokken, maar tegen het einde van het boekjaar een verdieping is
verhuurd en er bestaat thans veel belangstelling voor de resterende ruimte. Het object Newton
te Clamart staat thans uit strategische overwegingen leeg gezien de mogelijkheden tot het
creëren van meer m2 nieuwe kantoorruimte. Deze leegstand is wel opgenomen in het
leegstandscijfer.

RENDEMENTEN EN WAARDERING
Door de grote belangstelling van met name buitenlandse beleggers voor de zich herstellende
Franse kantorenmarkt zijn de rendementseisen met 50 tot 150 basispunten gedaald, afhankelijk
van de locatie. Voor La Défense was de daling van de vereiste rendementen nog beperkt met 10
basispunten. Het aanvangsrendement voor een goed object in La Défense bedraagt eind 2005
ongeveer 6%. Voor kantoorruimte in de provincie zijn de vereiste rendementen met 100 basis-
punten gedaald. De waarde van de kantoren in de portefeuille van Corio France steeg met 4,0%.
De belangrijkste waardestijgingen deden zich voor bij MB9 te Nanterre, Les Fontaines en Frères
Peugeot te Rueil-Malmaison, ten gevolge van een daling van de rendementseis. Aangezien deze
objecten thans volledig verhuurd zijn, zijn deze thans meer gewild bij beleggers. Afwaarderingen
deden zich voor bij Kupka te La Défense en Millipore aangezien deze objecten nog niet volledig
verhuurd zijn. Een eventuele verhuur van deze objecten zal een aanzienlijk positief effect op de

53
 waarde van deze objecten hebben. Het bruto rendement van de kantorenportefeuille is gedaald
van 8,6% eind 2004 naar 7,9% eind 2005.

DUITSLAND
De Duitse kantorenmarkt heeft gedurende het verslagjaar in het algemeen de bodem bereikt,
maar van een herstel was in de meeste steden nog geen sprake. De leegstand is verder
toegenomen en de huren zijn gedaald. De rendementseis is min of meer stabiel gebleven.
In het enige nog resterende kantoorobject in de portefeuille van Corio te Böblingen, nabij
Stuttgart, zijn een aantal nieuwe huurcontracten getekend, waardoor de bezettingsgraad 57%
is ultimo 2005 en verder zal afnemen in juni 2006 wanneer een nieuw huurcontract zal ingaan.
Door de lagere markthuur en de investeringen die noodzakelijk zijn om de leegstaande ruimte
te verhuren, is het object te Böblingen met 19,7% afgewaardeerd in 2005.

BEDRIJFSRUIMTEN
• In Corio’s bedrijfsruimteportefeuille bedroeg de netto huurgroei voor de objecten die in 2004
en 2005 in exploitatie waren (‘like-for-like’) 4,9% negatief over 2005 door de lagere gemiddelde
bezettingsgraad;
• De leegstand in Corio’s bedrijfsruimteportefeuille bedroeg over 2005 5,2% (2004: 4,0%; EPRA-
definitie). Jaarultimo is de bezettingsgraad echter ongewijzigd 97%;
• Door de gedaalde rendementseis in de markt is de waarde van de bedrijfsruimteportefeuille in
de externe waarderingen met 6,0% gestegen;
• Het brutorendement voor de bedrijfsruimteportefeuille is hierdoor afgenomen van 10,1% eind
2004 tot 9,5% eind 2005.

BEDRIJFSRUIMTEN
Ultimo 2005
Nederland Frankrijk Totaal
Verhuurbaar vloeroppervlak
(x 1.000 m2) 236 83 319
Bezettingsgraad (financieel) 95% 100% 97%
Waarde (€ miljoen) 144,3 55,7 200,0
Theoretische huur (€ miljoen) 13,8 5,1 18,9
Theoretische huur per m2 58 61 59
Bruto aanvangsrendement 9,6% 9,2% 9,5%

Er bestaat een differentiatie in de bedrijfsruimtemarkt naar moderne, flexibele ruimten die

voldoen aan de eisen van de gebruikers en oudere ruimten die niet langer aan de kwaliteits- en
veiligheidsstandaarden voldoen zoals die door de huidige gebruikers verwacht worden. Er bestond
veel vraag van zowel huurders als beleggers naar de moderne en flexibele ruimten, waardoor
voor deze objecten de huren stegen en de rendementseisen daalden. Daarentegen stonden
voor de oudere ruimten de huren onder druk en bleef de rendementseis min of meer stabiel.

De focus van Corio met betrekking tot bedrijfsruimten wordt gezocht in de synergie met retail.
Enerzijds door de lokale aanwezigheid en het management van Corio, hetgeen zowel voor retail

54
 als bedrijfsruimten van additionele betekenis kan zijn, anderzijds geldt de overeenkomst in het
soort huurders. Wanneer Corio deze synergie kan uitnutten zal zij haar bedrijfsruimteportefeuille
verder uitbreiden. Projecten die niet binnen deze focus passen, zullen verkocht worden wanneer
een goede mogelijkheid zich voordoet.

EXPIRATIE IN % VAN HUURCONTRACTEN (IN HUUR) – BEDRIJFSRUIMTEN (EXCLUSIEF LEEGSTAND)

80

70

60

50

40

30

20

10

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012>
Nederland Frankrijk Totaal

NEDERLAND
• Mei: verkoop complex aan de Broekermeerstraat 135 te Hoofddorp voor € 6,5 miljoen, 8,6%
boven de boekwaarde ultimo 2004;
• Januari/september/oktober: verhuur meer dan 4.000 m2 aan de Bijlmermeerstraat aan
Bausch & Lomb en meer dan 9.500 m2 aan de Noordmeer/Daalmeerstraat aan Multimate
en Gamma te Hoofddorp.

MARKT
Op de markt voor bedrijfsruimten in Nederland steeg het aanbod in 2005. Dit aanbod bestaat
met name uit verouderde bedrijfspanden terwijl nieuwe flexibele bedrijfsruimten nauwelijks
beschikbaar zijn. De opname daalde licht. Er bestaan thans grote regionale verschillen. In de
Haarlemmermeer en Gooi en Eemland daalde het aanbod en steeg de opname en ontstond
zelfs krapte op de markt, terwijl in Rotterdam, Utrecht en Limburg het aanbod flink steeg en de
opname daalde waardoor deze markten verder verruimden. Gemiddeld bleven de huren op de
bedrijfsruimtemarkt stabiel in 2005. De interesse van beleggers voor moderne gebouwen met
langjarige huurcontracten steeg, waardoor hun rendementseis voor deze objecten daalde. Voor
verouderde gebouwen bleef de rendementseis van beleggers stabiel of nam toe.

PORTEFEUILLE, PIJPLIJN, HUREN, RENDEMENTEN EN WAARDERING

In 2005 hebben een paar kleine investeringen in de portefeuille plaatsgevonden voor een bedrag
van € 0,6 miljoen en is het bedrijfsgebouw aan de Broekermeerstaat te Hoofddorp verkocht voor
een bedrag van € 6,5 miljoen, 8,6% boven de boekwaarde ultimo 2004. Een gebruiker wilde dit
leegstaande pand tegen een aantrekkelijke prijs kopen.

55
 Er hebben een flink aantal verhuringen plaatsgevonden in de portefeuille gedurende het jaar
waarvan de belangrijksten in Hoofddorp in de Noordmeer/Daalmeerstraat met nieuwe huurders
de Gamma en de Multimate en in de Bijlmermeerstraat met de zittende huurder Baush & Lomb.
In Noordmeer/Daalmeerstraat is de bestemming gewijzigd naar retail, waardoor deze huurders
aangetrokken konden worden. Ook in de verzamelgebouwen in Amsterdam aan de Nieuwe Hemweg
en in Rotterdam aan de Bovendijk hebben meerdere verhuringen plaatsgevonden met zowel
zittende als nieuwe huurders. De leegstand in de bedrijfsruimteportefeuille is afgenomen van
gemiddeld 5,3% in 2004 naar 4,5% in 2005. De ‘like-for-like’ netto huurgroei van projecten die
zowel geheel 2004 als geheel 2005 in de portefeuille zaten was 3,4% negatief in 2005. Dit komt
doordat er over een aantal van de nieuw afgesloten contracten pas in 2006 huur ontvangen
zal worden.
Door deze nieuwe huurcontracten en de gedaalde rendementseis was de externe herwaardering
van de portefeuille van Corio 4,0% positief in 2005. Het bruto rendement van de portefeuille
daalde van 10,2% in 2004 naar 9,6% in 2005.

FRANKRIJK
• Juli: verhuur gerenoveerd object Gefco te Compans op marktconforme basis.

MARKT
Zowel het aanbod als de opname van bedrijfsruimte is in Frankrijk in 2005 toegenomen. Per
saldo is de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt enigszins toegenomen. De opname was met
name sterk voor grotere ruimtes (> 10.000 m2) en moderne ruimtes. De leegstand doet zich
dan ook met name voor in de verouderde panden die niet langer voldoen aan de kwaliteits- en
veiligheidsstandaarden zoals die door de huidige gebruikers verwacht worden. De huren voor
bedrijfsruimten zijn stabiel tot licht stijgend. Er bestond gedurende het verslagjaar veel
belangstelling van beleggers voor bedrijfsruimten, waardoor de rendementseisen met 50 tot
100 basispunten zijn gedaald en de (taxatie)waarden zijn gestegen. Er hebben zich in de markt
een aantal transacties voorgedaan tegen een netto aanvangsrendement van minder dan 7%.

PORTEFEUILLE, PIJPLIJN, HUREN, RENDEMENTEN EN WAARDERING

De bezettingsgraad van de bedrijfsruimteportefeuille van Corio France is afgenomen van 100%
over 2004 naar 92,7% over 2005. Deze daling is veroorzaakt doordat het object Gefco te Compans
gedurende de eerste helft van het jaar een aantal maanden heeft leeggestaan, maar met ingang
van 1 juli weer volledig is verhuurd. De bezettingsgraad eind 2005 bedraagt dan ook 100%.
Aangezien de huurder ook een aantal maanden huurvrij heeft verkregen, lag de netto huur voor
de bedrijfsruimteportefeuille over 2005 8,5% lager dan over 2004. Toch is de huur in alle
objecten gestegen. Aangezien de gehele portefeuille thans goed verhuurd en van goede kwaliteit
is, is deze zeer gewild bij beleggers, waardoor de portefeuille met 11,7% in waarde is gestegen.
Het bruto rendement van de bedrijfsruimtenportefeuille is gedaald van 10,0% naar 9,2%.

56
 CorioTop10 WAARDE per ultimo (x € MLN)

1HOOG CATHARIJNE
UTRECHT
2005
2004
302,8
274,9
6
GRANDEMILIA
MODENA
2005
2004
126,4
118,5
NEDERLAND 2003 267,4 ITALIË 2003 115,6

2SHOPVILLE LE GRU
TURIJN
2005
2004
240,4
225,0
7
CITYPLAZA
NIEUWEGEIN
2005
2004
89,4
84,7**
ITALIË 2003 218,5 NEDERLAND 2003 96,4

3ALEXANDRIUM I
ROTTERDAM
2005
2004
228,3
188,2
8
SHOPVILLE
GRAN RENO
2005
2004
86,9
81,5
NEDERLAND 2003 183,3 BOLOGNA, ITALIË 2003 80,5

4AKMERKEZ
ISTANBUL
2005 202,2*
9
MONDEVILLE 2
CAEN
2005
2004
85,9
73,2
TURKIJE FRANKRIJK 2003 65,7

5GRAND’PLACE
GRENOBLE
2005
2004
167,1
142,6
10
WEENA POINT
ROTTERDAM
2005
2004
70,0
69,6
FRANKRIJK 2003 131,8 NEDERLAND 2003 68,5
TOTAAL 2005 1.599,4 TOTALE 2005 35%
CorioTop10 2004 1.323,2 PORTEFEUILLE 2004 34%
2003 1.293,2 2003 34%
IN %
* belang Corio 46,9%
** na desinvestering € 14,7 miljoen
Goed (totaal-)
rendement voor
dominantie in
verzorgingsgebied

Nice TNL

58
GOEDE LOCATIE, HEDENDAAGSE LAY-OUT EN DESIGN, JUISTE BRANCHERING VAN
WINKELS, DIENSTEN, VERMAAK EN EEN AANTREKKELIJK VERBLIJFSKLIMAAT
orio voegt waarde toe
C aan haar winkel-
centra ten behoeve
van haar huurders,
consumenten en daarmee
uiteindelijk van haar
aandeelhouders. Belangrijk
hierbij is dat een winkel-
centrum dominant is en blijft
in zijn verzorgingsgebied.
Het centrum dat in de ogen
van huurders en consumenten
over de juiste karakteristieken
en kwaliteiten beschikt, zoals
goede locatie, hedendaags
lay-out en design, juiste
branchering naar producten,
diensten en vermaak, prettig
verblijfsklimaat (schoon, heel
en veilig), is dominant in haar
verzorgingsgebied. Dit komt
tot uitdrukking in de vraag
van huurders naar ruimte,
de (relatieve ontwikkeling van)
bezoekersaantallen,
verblijfsduur en de bestedingen
in het centrum, hetgeen een
bovengemiddelde huur per
m2 in het verzorgingsgebied
mogelijk maakt. Ook kan
een centrum zich in het
verzorgingsgebied richten
op een bepaalde doelgroep
en voor deze doelgroep
dominant zijn. Kwaliteit van
de Corio-portefeuille en
management blijkt uit deze
dominantie, hetgeen zich op
haar beurt weer vertaalt in
de kwaliteit van de cashflow,
ofwel stabiliteit en groei van
de netto-huurinkomsten.
De kwaliteit van de cashflow
trekt weer beleggers aan,
hetgeen een positief effect
heeft op de waardeontwik-
keling van het centrum.
De omvang van een centrum
of de omvang van een stad
is daarbij op zich niet maat-
gevend, alhoewel er wel
minimale omvangseisen
gesteld moeten worden om
waardecreatie mogelijk te
maken. Dominantie is relatief,
het is afhankelijk van de functie
van het centrum en de omvang
van en de relatieve koopkracht
in het verzorgingsgebied.
Zo blijkt er geen eenduidige
relatie te bestaan tussen de
resultaten van een winkel-
centrum en de omvang van
het centrum of de omvang van
de stad, het verzorgingsgebied.
In sommige landen, zoals
in Nederland, is er volgens
ROZ/IPD-gegevens geen
significante relatie tussen
omvang en locatie enerzijds
en totaalrendement anderzijds.
Wel relevant is de object-
keuze, zo kan het ene object
een beter totaalrendement
(inkomsten en waardeontwik-
keling) hebben dan het andere
object (ROZ/IPD-resultaten).
In andere landen is de relatie
tussen omvang, locatie en
totaalrendement afwijkend van
wat men zou verwachten. Zo
hebben in Frankrijk en Spanje
de middelgrote winkelcentra
in de provincie de beste totaal-
rendementen over de
afgelopen vijf jaren te zien
gegeven. In Italië daarentegen
hebben de grootste centra de
beste resultaten geboekt.
Een dominant winkelcentrum
heeft een relatief groot markt-
aandeel, ofwel een hoge
koopkrachtbinding in zijn
verzorgingsgebied in vergelijking
met eventuele concurrerende
centra. Een dominant centrum
heeft een betere verhouding
tussen sterkten en zwakten
dan de concurrerende centra.
Een goede locatie en
bereikbaarheid binnen het
verzorgingsgebied zijn natuurlijk
wel een eerste vereiste bij de
realisatie en handhaving van
een dominant centrum.
BETERE
VERHOUDING
TUSSEN STERKTEN
EN ZWAKTEN DAN
CONCURRERENDE
CENTRA
Daarnaast zijn Corio’s zijn
hands-on centermanagement
en verhuurmanagement van
belang voor het tot stand
komen en vasthouden van een
dominante positie van
het winkelcentrum in zijn
verzorgingsgebied. Onder
meer door een centrum aan
te passen aan een gewijzigde
samenstelling van het
verzorgingsgebied, bijvoorbeeld
vergrijzing en/of veranderingen
in de voorkeuren, wensen en
behoeften van de inwoners
van het verzorgingsgebied.
59
 Corio heeft de expertise
en ervaring in huis om de
mogelijke potentie van een
centrum te onderkennen en
te benutten. Ook in het geval
een centrum thans nog niet
dominant is in zijn verzorgings-
gebied. Immers dominantie is
een actuele situatie, maar een
toekomstige situatie bestaat
uit de potentie en de expertise
en de middelen om dit te
realiseren. Een centrum met
potentie heeft een betere
verhouding tussen kansen en
bedreigingen dan
concurrerende centra. Een
winkelcentrum met potentie
betekent dat de mogelijkheid
bestaat waarde toe te voegen
door bijvoorbeeld
herbranchering, uitbreiding,
revitalisatie enzovoort.
ONDERKENNEN EN
BENUTTEN VAN
POTENTIE
Het merendeel van Corio’s
portefeuille bestaat
voornamelijk uit dominante
winkelcentra of delen van
dominante winkelgebieden
(circa 80%) en/of projecten
met potentie. Als een project
door een samenstel van
externe oorzaken (bijvoorbeeld
afnemend bestedings-
potentieel en toenemende
concurrentie in het verzorgings-
60
gebied) op termijn niet langer
een relatieve dominante positie
kan behouden en geen
potentie meer heeft, wordt een
dergelijk project verkocht. Voor
het verkoopmoment wordt een
afweging gemaakt van de
mogelijke neerwaartse risico’s
en de condities op de
beleggersmarkt ter
optimalisatie van de aandeel-
houderswaarde. Anderzijds
geldt vanzelfsprekend dat bij
acquisitie van winkelcentra de
(afweging van de) criteria van
dominantie en potentie
bepalend zijn.
Dat dominantie van een
winkelcentrum relatief is in
relatie tot het verzorgings-
gebied, blijkt uit de in dit
jaarverslag opgenomen
specials met voorbeelden
uit Corio’s Franse, Spaanse en
Italiaanse portefeuille.
Daarnaast wordt in separate
specials aandacht besteed
aan de bovenregionale
dominante centra Hoog
Catharijne in Nederland
en Akmerkez in Istanbul.
Bovendien blijkt uit deze
specials de toegevoegde
waarde die Corio over de
afgelopen jaren heeft geleverd
en/of de komende jaren nog
verwacht te kunnen leveren
ten behoeve van haar
huurders, consumenten en
aandeelhouders.
ACTIEF INSPELEN OP BEHOEFTEN EN VOORKEUREN VAN CONSUMENTEN EN RETAILERS

Dominante
winkelcentra
in Frankrijk
De Franse retailmarkt heeft de die resulteert, heeft veel vraag
afgelopen vijf jaren een stabiele van beleggers gegenereerd,
en positieve ontwikkeling waardoor de waardering van
doorgemaakt. De huren zijn deze centra een inhaalslag
veelal met meer dan de heeft gemaakt ten opzichte van
bouwkostenindex, waarmee de grote centra in grote steden.
huren in Frankrijk volgens
contract worden geïndexeerd,
gestegen. Dit terwijl de bouw-
kostenindex de afgelopen GROTE VRAAG
jaren sterker is gestegen dan
de consumentenprijsindex.
RETAILERS NAAR
Op basis van deze positieve WINKELCENTRA
huurontwikkeling en een daling IN PROVINCIALE
van de rendementseis van STEDEN
beleggers in retail, zijn de
(taxatie)waarden sterk
gestegen, met name in 2005.
Enige jaren geleden was er
nog een relatief groot Corio heeft van oudsher reeds
onderscheid in het rendement dominante centra in de
tussen grote winkelcentra in de provinciale steden verworven
grote steden en (middel)grote en door actief in te spelen op
winkelcentra in provinciale de behoeften en voorkeuren
steden. Echter door de van consumenten in het
stringente planningrestricties verzorgingsgebied en de vraag
in Frankrijk waardoor het naar m2 van huurders wordt
relatief moeilijk is om nieuwe hier continu waarde aan
winkelcentra te ontwikkelen, toegevoegd.
bestaat er veel vraag van
huurders naar ruimte in deze
centra in provinciale steden.
De goede (stabiele en meer
dan geïndexeerde) cashflow Grand’Place, Grenoble

61
 KENNIS VAN HET VERZORGINGSGEBIED OMZETTEN IN ACTIE
Het winkelcentrum Grand’Place
is gunstig gelegen vlakbij de
ringweg, 4 kilometer ten zuiden
van het centrum van de stad
Grenoble. Het primaire
verzorgingsgebied heeft circa
445.000 inwoners op 20
minuten reisafstand en
circa 560.000 inwoners op
30 minuten reisafstand,
met een hoger dan gemiddeld
inkomen in Frankrijk.
Grand’Place is door Corio’s
actieve management en
omvangrijke investeringen
veranderd van een oud
Nice TNL stadsdeelcentrum in een
dominant regionaal verzorgend
centrum met circa 10 miljoen
bezoekers per jaar. Het winkel-
centrum van 39.500 m2,
exclusief de hypermarkt
(eigendom Carrefour), is 100%
Corio’s eigendom. In 2002 is
een uitbreiding van 12.000 m2
opgeleverd en in 2004 is het
oorspronkelijke centrum
gerenoveerd. In 2006 zal de
noordgevel gerenoveerd
worden. In totaal zijn er de
afgelopen jaren 58 nieuwe
retailers in het centrum
gebracht, waaronder grote,
bekende retailers zoals FNAC,
Darty, Zara, H&M, Go Sport,
Sephora enzovoort.
Gedurende de afgelopen vijf
jaren is de omzet met
gemiddeld 16,4% per jaar
Centre Deux, Saint Etienne toegenomen. Leegstand in het
62
centrum bedroeg eind 2005
circa 1%. Het totaalrendement
over de afgelopen vijf jaren
bedroeg gemiddeld 11,7% per
jaar, rekening houdend met de
investeringen die de komende
jaren een bijdrage zullen
leveren aan de resultaten
van het centrum.
Het winkelcentrum Nice TNL
is gelegen in het centrum van
Nice en heeft een primair
verzorgingsgebied van circa
265.000 inwoners (20 minuten
reisafstand) met een relatief
hoog welvaartsniveau. Het
centrum heeft circa 6 miljoen
bezoekers op jaarbasis. Het
centrum is in 1996 door Corio
aangekocht en is de afgelopen
jaren uitgebreid gerenoveerd;
in 2001 de parkeergarage,
in 2003 de winkelgalerij en in
2004 de gevel. De Carrefour
hypermarkt (geen Corio-
eigendom) is in 2005
gerenoveerd en met 2.000 m2
uitgebreid. Op de eerste
verdieping wordt ruimte
gecreëerd voor een Conforama
van 4.800 m2, die in 2006 zal
openen. Het totale centrum
omvat 29.200 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak, waarvan
10.300 m2 in eigendom van
Corio. Gedurende de afgelopen
vijf jaren is de omzet met
gemiddeld 2,6% per jaar
toegenomen. Leegstand in het
centrum bedroeg eind 2005
6%, hetgeen betrekking heeft
op de eerdergenoemde eerste
verdieping die in 2006
verhuurd zal zijn. Het totaal-
rendement over de afgelopen
vijf jaren bedroeg gemiddeld
10,8% per jaar, rekening
houdend met de investeringen
die de komende jaren een
bijdrage zullen leveren aan de
resultaten van het centrum.
Het winkelcentrum Centre
Deux is gelegen nabij het
centrum van Saint-Etienne.
Deze stad heeft de afgelopen
jaren een positieve demo-
grafische en economische
ontwikkeling doorgemaakt.
Het primaire verzorgingsgebied
van het regionaal verzorgende
centrum heeft 250.000
inwoners op 20 minuten en
425.000 inwoners op 30
minuten reisafstand. Het
centrum met circa 7 miljoen
bezoekers op jaarbasis heeft
een totaal bruto verhuurbaar
vloeroppervlak van 39.000 m2,
waarvan 23.245 m2 in
eigendom is van Corio.
Door proactief center- en
verhuurmanagement is de
huurdersmix geoptimaliseerd,
met huurders als H&M en
Bershka. Het komende jaar
zullen de gevel en de entree
gerenoveerd worden en zal
de indeling van de begane
grond geherstructureerd
worden om de thans
leegstaande units beter
verhuurbaar te maken. De
leegstand bedroeg eind 2005
4%. Het totaalrendement over
de afgelopen vijf jaren
bedroeg gemiddeld meer dan
22% per jaar.
Een ander zeer goed voorbeeld
van hands-on center-
management is het regionale
centrum Mondeville 2 in Caen,
dat sinds de opening in 1996
een zeer goede ontwikkeling
heeft doorgemaakt. Het
centrum heeft circa 8 miljoen
bezoekers op jaarbasis en
kent geen leegstand. De
omzet in het centrum is
de afgelopen 5 jaar met
gemiddeld 5,7% per jaar
toegenomen en bedroeg het
totaalrendement gemiddeld
16,2% per jaar.
Mondeville 2, Caen
63
 Dominante
winkelcentra
in Spanje
De Spaanse retailmarkt heeft
de afgelopen tien jaar een
sterke groei doorgemaakt,
waarin enerzijds het aantal m2
winkelcentra sterk is
toegenomen en anderzijds de
huren en waarden van winkel-
centra sterk zijn gestegen,
resulterend in goede jaarlijkse
totaalrendementen. In het begin
El Ferial, Parla van deze tienjaarsperiode
waren met name de grotere
centra in de steden Madrid
en Barcelona zeer gewild bij
huurders en beleggers. In de
loop van de jaren verplaatste
de vraag zich tevens naar
andere steden en middelgrote
centra. Als we de afgelopen vijf
jaren in ogenschouw nemen,
was er in Corio’s Spaanse
portefeuille in het begin sprake
van een relatief hoge en
stabiele cashflow. De waarde
van de portefeuille is gestegen
door een daling van de door
beleggers vereiste rende-
menten in de markt en een
stijging van de huren met meer
dan de in de huurcontracten
opgenomen consumentenprijs-
index, die in Spanje gedurende
de afgelopen jaren hoger was
Sexta Avenida, Madrid dan in het eurogebied
64
gemiddeld. Bovendien hebben
de centra in Corio’s portefeuille
in de waardering een, met in
Frankrijk vergelijkbare,
inhaalslag gemaakt op de
grote centra in de grote
steden, ingegeven door de
grote vraag van huurders en
gebaseerd op de track-record
van de centra in termen van
omzet en bezettingsgraad en
vervolgens de waardering van
deze cashflow bij beleggers.
GROTE VRAAG
NAAR
WINKELCENTRA
MET TRACKRECORD
Daar de Spaanse centra van
Corio dominant zijn in hun
verzorgingsgebied hebben
ze een relatief goed totaal-
rendement te zien gegeven
(ten opzichte van IPD). De
volgende objecten hebben
bovendien potentie om verder
versterkt en uitgebreid te
worden.
STIJGING BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET, GROTERE VRAAG RETAILERS NAAR
RUIMTE, HOGERE HUUR EN RENDEMENT
Sexta Avenida is gelegen
aan de A6, de belangrijkste
snelweg van Madrid naar
het noordwesten van Spanje,
in een relatief welvarend deel
van Madrid. Sexta Avenida is
een lifestyle winkelcentrum
(15.000 m2) gezien de
huurdersmix met boutiques en
restaurants die goed aansluit
bij het relatief welvarende
primaire verzorgingsgebied. In
het primaire verzorgingsgebied
wonen circa 227.000 inwoners
op 10 minuten reisafstand.
Onder het management van
Corio España zijn gedurende
de afgelopen jaren de
kwaliteit van het centrum en
de huurdersmix meer in lijn
gebracht met het verzorgings-
gebied. De omzet in het
centrum is de afgelopen drie
jaren met 4,7% per jaar
toegenomen. In 2005 is de
uitbreiding van het centrum
voltooid en is de spa/health-
club/beautykliniek O2 Centro
Wellness geopend. Leegstand
in het centrum bedroeg eind
2005 minder dan 1%. In
2006 zal de binnen- en
buitenkant van het centrum
meer in lijn worden gebracht
met de kwaliteit van het
centrum en het verzorgings-
gebied. Over de afgelopen
vijf jaren bedraagt het totaal-
rendement gemiddeld ruim
22% per jaar.
Het winkelcentrum El Ferial
is goed gesitueerd in zijn
verzorgingsgebied, dat
functioneert als het centrum
van Parla, een stad 20
kilometer ten zuiden van
Madrid. De bevolking is de
afgelopen jaren met meer dan
4% per jaar toegenomen tot
ruim 90.000 inwoners en zal
verder toenemen tot ongeveer
110.000 inwoners. Daardoor
ontstaat de behoefte aan
een groter retail- en leisure-
aanbod. Het huidige centrum
bestaat uit een Carrefour
hypermarkt, een bioscoop,
retail warehouses en een
winkelgalerij. Het centrum
heeft 5,9 miljoen bezoekers
op jaarbasis. De winkelgalerij
met een verhuurbaar
oppervlak van 6.800 m2
die in het bezit is van Corio, is
zeer succesvol en zal
gerenoveerd en uitgebreid
worden tot ongeveer
27.000 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak. De renovatie
en uitbreiding, waarmee een
additionele investering van in
totaal ongeveer € 42 miljoen
gemoeid zal zijn, zullen
naar verwachting in 2008
opgeleverd worden. De
leegstand bedraagt eind 2005
minder dan 1%. Over de
afgelopen vijf jaren bedraagt
het totaalrendement
gemiddeld 19% per jaar.
Het winkelcentrum La Loma
ligt aan de ringweg rond Jaen,
een provinciestad in Andalusië
met 127.000 inwoners (10
minuten reisafstand). In het
secundaire verzorgingsgebied
wonen nog eens 45.000
inwoners. Het centrum met
4,6 miljoen bezoekers op
jaarbasis is het enige winkel-
centrum met een hypermarkt
als trekker in Jaen. De omzet
in het centrum is de afgelopen
3 jaar met gemiddeld 6,7% per
jaar gestegen. Om de
dominante positie van het
centrum in het verzorgings-
gebied verder te versterken zal
de huidige galerij van 9.700 m2
in 2007 gerenoveerd en uit-
gebreid worden met 4.600 m2,
voor een totale additionele
investering van ongeveer
€ 9 miljoen. In de afgelopen
jaren is de branchemix in
het centrum reeds verder
versterkt, onder meer door
de aankoop van winkelruimte
van een mede-eigenaar, waar
formules van de huurder
Inditex (Zara) in zijn gebracht.
De leegstand bedraagt eind
2005 5,6% waarvan meer
dan de helft strategische
leegstand is in verband met
de geplande renovatie en
uitbreiding. Over de afgelopen
vijf jaren bedraagt het
totaalrendement gemiddeld
16,8% per jaar. La Loma, Jaen
65
 Dominante
winkelcentra
in Italië
Italianen winkelen graag in
winkelcentra. Ondanks de
afname in de groei van
de bestedingen doen
winkelcentra het relatief goed.
Italië is onderbewinkeld in
vergelijking met andere
Europese landen, met name
Midden- en Zuid-Italië. Met
circa 146 m2 vloeroppervlak in
winkelcentra per 1.000
inwoners zit Italië zelfs onder
het Europese gemiddelde
(EU-15 m2) van 201 m2
per 1.000 inwoners. Ter
vergelijking hebben landen
in Noord-Europa, zoals
Noorwegen 720 m2, Zweden
330 m2, Nederland 320 m2
en het Verenigd Koninkrijk
230 m2 per 1.000 inwoners
en landen in Zuid-Europa
zoals Frankrijk 220 m2, Spanje
210 m2 en Portugal 180 m2.
Ondanks de omvangrijke
pijplijn van nieuwe winkel-
centra van 1,2 miljoen m2
vloeroppervlak die de
komende jaren op de markt
zal komen, zal Italië door zijn
kritische massa van circa 59
miljoen inwoners met deze
toevoeging nog steeds niet
Le Gru, Turijn boven het gemiddelde van
66
de EU uitkomen. Daarnaast
is het door de plannings-
wetgeving in de praktijk niet
eenvoudig vergunningen voor
nieuwe centra te verkrijgen,
waardoor niet al deze
projecten tot ontwikkeling
zullen komen en veel projecten
vertraging zullen ondervinden.
De ontwikkeling van winkel-
centra in Midden- en Zuid-Italië
is lange tijd achtergebleven
bij de ontwikkeling in Noord-
Italië. Het merendeel van de
winkelcentra in het noorden
van het land is reeds in de
eerste ontwikkelingsgolf in de
jaren negentig gebouwd, in het
zuiden en midden van het
land vinden die ontwikkelingen
en transacties thans plaats.
In Italië hebben de grotere
winkelcentra (>40.000 m2)
in de grotere steden de
beste resultaten geboekt de
afgelopen vijf jaren. Dit komt
door de grote vraag van
huurders naar ruimte in deze
centra en de relatieve
schaarste aan deze centra
in de Italiaanse markt. Corio
bezit sinds de acquisitie van
de Trema-portefeuille in 2001
GROTE VRAAG VAN HUURDERS VOOR POSITIE IN CORIO’S GROTE WINKELCENTRA
drie dominante winkelcentra
in Italië, die alle drie in de
top tien van winkelcentra met
de hoogste huren per m2
voorkomen. Sindsdien zijn de
winkelcentra Il Maestrale te
Senigallia, Globo te Busnago
(nabij Milaan) en het winkel-
centrumproject Campania te
Marcianise verworven. Dit
betekent dat Corio in vier van
de tien grootste
verzorgingsgebieden van Italië
het dominante winkelcentrum
of winkelcentrum in
ontwikkeling heeft: Globo in
Milaan, Campania in
Marcianise, Gran Reno in
Bologna en Le Gru in Turijn.
In deze tien
verzorgingsgebieden woont
30% van de 59 miljoen
inwoners van het land. Wat
de dominantie in de praktijk
betekent en hoe Corio
hiermee waarde toevoegt
voor haar consumenten,
huurders en aandeelhouders
blijkt uit de volgende
voorbeelden.
Le Gru, het eerste winkel-
centrum van dit formaat
(ongeveer 65.000 m2) in Italië,
ligt in het stedelijke gebied
binnen de ringweg van Turijn.
Le Gru is een fenomeen in
Italië. Internationale retailers
openden hier hun eerste
winkel in Italië of sloten met
Corio hun eerste huurcontract
af zoals: The Disney Store,
Pimkie, Promod en Foot
Locker. Zara opende er haar
tweede flagshipwinkel na
haar winkel in het centrum
van Milaan. Het verzorgings-
gebied van Le Gru bestaat uit
867.000 inwoners die wonen
op 20 minuten rijden van het
winkelcentrum. In het
verzorgingsgebied zijn een
aantal kleinere nieuwe
winkelcentra geopend de
afgelopen jaren,
desalniettemin en ondanks de
crisis bij Fiat (de industriële
motor van Turijn) is de omzet
in het winkelcentrum de
afgelopen vijf jaar jaarlijks
gestegen en in totaal met
meer dan 14%. De leegstand
in het centrum bedroeg eind
2005 minder dan 0,5%. Het
winkelcentrum heeft Corio de
afgelopen 5 jaar een
totaalrendement (inkomsten-
rendement en waardestijging)
van gemiddeld meer dan 12%
per jaar opgeleverd. Mede om
haar dominantie te
versterken onderzoekt Corio
thans renovatie- en
uitbreidingsmogelijkheden
van het winkelcentrum.
Grand’Emilia in Modena is
het grootste winkelcentrum in
zijn regio, gelegen aan de A1,
de belangrijke snelweg
tussen Milaan en Bologna.
Het verzorgingsgebied van
het winkelcentrum bestaat uit
460.000 inwoners die op
20 minuten rijden van het
centrum wonen. Ondanks de
opening van een concurrerend
winkelcentrum in het
verzorgingsgebied is de omzet
in Grand’Emilia dit jaar verder
gestegen. De leegstand in het
centrum bedroeg eind 2005
minder dan 0,5%. Over de Grand’Emilia, Modena
afgelopen vijf jaar is de
omzet in het centrum met
ruim 10% gestegen. Het
winkelcentrum heeft Corio
over deze periode een
totaalrendement van meer
dan 9% per jaar opgeleverd.
Corio Italia heeft
verscheidene internationale
prijzen met haar centra
gewonnen. Derhalve heeft
Corio Italia in 2004 een prijs
gekregen van de Italiaanse
Council of Shopping Centres
(ICSC) voor haar belangrijke
bijdrage aan de internationale
positionering van Italië op het
gebied van winkelcentra.
Gran Reno, Bologna
67
 CORPORATE GOVERNANCE

INLEIDING
De raad van bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de corporate
governance van Corio en de naleving van de Nederlandse code voor corporate governance (code).
Zij leggen hierover verantwoording af aan de aandeelhouders.

Corporate governance ziet toe op goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en

transparant handelen door de raad van bestuur, alsmede goed toezicht hierop, met inbegrip van
het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht.

Over 2005 zet Corio wederom de hoofdlijnen van de corporate governance-structuur van de
vennootschap uiteen. Daar waar van toepassing wordt ingegaan op nieuwe ontwikkelingen en/of
wijzigingen. Hierdoor legt Corio verantwoording af en geeft zij uitleg over de naleving van de in
de code opgenomen principes, die zijn gericht tot de raad van bestuur of de raad van commissarissen.
Indien de vennootschap die principes niet heeft nageleefd of niet voornemens is deze in het
lopende en daaropvolgende boekjaar na te leven, doet zij daarvan opgave (‘pas toe of leg uit’).
Zoals in het jaarverslag over 2004 al was aangegeven, is de heer Bax op 27 april 2005
teruggetreden als lid van de raad van commissarissen. Daarmee voldoet Corio nu ook aan best
practice-bepaling III.3.4 en heeft geen van de commissarissen meer dan vijf commissariaten
bij beursgenoteerde ondernemingen in de zin van de code-Tabaksblat.

ROLLEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN
Hieronder volgt een uiteenzetting van de rollen en verantwoordelijkheden binnen de corporate
governance-structuur van de vennootschap.

BESTUUR
De raad van bestuur is belast met het besturen van de vennootschap, hetgeen onder meer
inhoudt dat de raad van bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van
de vennootschap, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling.
De raad van bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen en de
raad van commissarissen op zijn beurt aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA).
De raad van bestuur en de raad van commissarissen richten zich bij de vervulling van hun taak
naar het belang van de vennootschap en de met haar verbonden onderneming en wegen daartoe
de in aanmerking komende belangen van de bij de vennootschap betrokkenen af. De raad van
bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van de relevante wet- en regelgeving, het beheersen
van de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten en voor de financiering van de
vennootschap. De raad van bestuur rapporteert hierover aan de raad van commissarissen. De raad
van bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte
financiële berichten. De raad van commissarissen ziet erop toe dat de raad van bestuur deze
verantwoordelijkheid vervult. De raad van bestuur heeft, met instemming van de raad van
commissarissen, de strategie vastgesteld.

Hierin is bepaald dat Corio een onafhankelijke beleggingsmaatschappij in Europees commercieel

vastgoed is, met focus op retail. Bij de strategische planning laat men zich leiden door ethische
principes aan de hand van de verantwoordelijkheid die de vennootschap heeft jegens haar
aandeelhouders, klanten en werknemers.

68
RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur bestaat uit minimaal twee directeuren, die worden benoemd door de
raad van commissarissen. Herbenoeming kan telkens plaatsvinden. Tevens kan de raad van
commissarissen één van de directeuren benoemen tot voorzitter van de raad van bestuur.
Het aantal directeuren wordt vastgesteld door de raad van commissarissen. De raad van
commissarissen geeft de ondernemingsraad en de AVA kennis van een voorgenomen
benoeming van een directeur. Een lid van de raad van bestuur wordt benoemd voor een periode
van maximaal vier jaar, met dien verstande dat tenzij dat lid van de raad van bestuur eerder
aftreedt, zijn benoemingstermijn afloopt op de dag van de eerstvolgende jaarlijkse AVA, te houden
in het vierde jaar na het jaar van benoeming. De taakverdeling van de raad van bestuur,
alsmede haar werkwijze, is neergelegd in de statuten en een reglement. De statuten en het
reglement zijn op de website van Corio, www.corio-eu.com, geplaatst.

De vennootschap heeft een beleid op het terrein van bezoldiging van de raad van bestuur dat is
vastgesteld op de Buitengewone Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2004 op
voorstel van de raad van commissarissen. Het bezoldigingsbeleid is schriftelijk en gelijktijdig
met de aanbieding aan de AVA ter kennisgeving aan de ondernemingsraad aangeboden.
De bezoldiging van de leden van de raad van bestuur wordt met inachtneming van het beleid
vastgesteld door de raad van commissarissen. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling
tussen vennootschap en leden van de raad van bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het
aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen spelen, behoeven de goedkeuring
van de raad van commissarissen.

RAAD VAN COMMISSARISSEN

De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de raad van
bestuur en op de algemene gang van zaken in de vennootschap en staat de raad van bestuur
met advies terzijde. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn
eigen functioneren. De raad van commissarissen bestaat uit ten minste drie leden.
De commissarissen worden op voordracht van de raad van commissarissen benoemd door de
AVA. Met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigend ten minste
een derde van het geplaatste kapitaal, kan de AVA de voordracht afwijzen. Indien de voordracht
wordt afgewezen, maakt de raad van commissarissen een nieuwe voordracht op. Indien de AVA
de voorgedragen persoon niet benoemt en niet besluit tot afwijzing van de voordracht, benoemt
de raad van commissarissen de voorgedragen persoon.
De raad van commissarissen maakt de voordracht gelijktijdig bekend aan de ondernemingsraad
en aan de AVA.
De ondernemingsraad en de AVA kunnen aan de raad van commissarissen personen aanbevelen
om als commissaris te worden voorgedragen. Sinds het structuurregime op Corio van
toepassing is, geldt dat de ondernemingsraad een derde van het aantal leden van de raad van
commissarissen kan aanbevelen voor een voordracht, tenzij de raad van commissarissen onder
opgave van reden bezwaar maakt tegen deze aanbeveling.
In 2005 is dit niet aan de orde geweest. Een commissaris treedt uiterlijk af op de dag van
de eerstvolgende jaarlijkse algemene vergadering, te houden vier jaar na zijn benoeming.
Een commissaris kan maximaal twaalf jaar zitting hebben in de raad van commissarissen.
De leden van de raad van commissarissen genieten een door de AVA vast te stellen vergoeding.

69
 Het streven van de raad van commissarissen is erop gericht de ervaring en deskundigheid van
zijn eigen leden goed te doen aansluiten op de activiteiten en strategie van Corio. De raad van
commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en
welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Alle commissarissen, met
uitzondering van de heer W. Borgdorff, zijn onafhankelijk. Een commissaris geldt als onafhankelijk
indien de in de code genoemde afhankelijkheidscriteria niet op hem van toepassing zijn.
De raad van commissarissen heeft een profielschets voor zijn omvang en samenstelling opgesteld.
Deze profielschets staat op de website van Corio. De raad van commissarissen kiest uit zijn
midden een voorzitter en vice-voorzitter.

De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze, is neergelegd in

de statuten en een reglement. Het reglement is op de website van de vennootschap geplaatst.
De raad van commissarissen heeft uit zijn midden een auditcommissie, een remuneratiecommissie
en een selectiecommissie ingesteld. De taak van deze commissies is om de besluitvorming
van de raad van commissarissen voor te bereiden. Voor iedere commissie is een reglement
opgesteld. Deze reglementen zijn op de website van Corio geplaatst. Elke commissie werkt
op basis van gedelegeerde taken van en rapporteert aan de raad van commissarissen.
De raad van bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig alle informatie die nodig is
voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen
en de commissarissen afzonderlijk hebben een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur
en de externe accountant alle informatie te verlangen die de raad van commissarissen behoeft
om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen.

Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van commissarissen
spelen, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen
is tevens verantwoordelijk voor de besluitvorming over het omgaan met tegenstrijdige belangen
bij bestuurders, commissarissen, grootaandeelhouders en de externe accountant in relatie tot
de vennootschap.
In de jaarrekening onder ‘overige informatie’ wordt ingevolge de Wet toezicht beleggings-
instellingen dan wel het Burgerlijk Wetboek gerapporteerd over transacties tussen de
vennootschap en direct belanghebbenden, daaronder begrepen de leden van de raad van bestuur,
de commissarissen en grootaandeelhouders, alsmede over transacties waarbij een of meer
verbonden partijen betrokken zijn. Daarbij wordt melding gemaakt van in hoeverre de transacties
zijn verricht op marktconforme voorwaarden.

AUDITCOMMISSIE
De belangrijkste taak van de auditcommissie is de integriteit van de gepubliceerde gegevens te
bewaken. Daartoe richt de auditcommissie zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van
de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op
de naleving van de relevante wet- en regelgeving en het toezicht op de werking van gedragscodes.

De auditcommissie beoordeelt de conceptjaarrekening alvorens deze wordt gepubliceerd en

bespreekt deze met het bestuur en de accountant. De auditcommissie rapporteert hierover aan
de raad van commissarissen. De auditcommissie doet aanbevelingen aan de raad van
commissarissen omtrent de benoeming van de externe accountant, de goedkeuring van de

70
jaarrekening, de reikwijdte van de werkzaamheden en houdt indien nodig aparte besprekingen
met de externe accountant omtrent zijn bevindingen.

SECRETARIS VAN DE VENNOOTSCHAP

De raad van commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. Deze
ziet erop toe dat juiste procedures worden gevolgd en dat wordt gehandeld in overeenstemming
met de wettelijke en de statutaire verplichtingen en bevoegdheden alsmede de code Tabaksblat.

AANDEELHOUDERS
Aandeelhoudersvergaderingen worden bijeengeroepen door de raad van bestuur of door de raad
van commissarissen. Zij worden minstens eenmaal per jaar gehouden ter bespreking van het
jaarverslag, vaststelling van de jaarrekening, bestemming van de winst, decharge van de raad
van bestuur en van de raad van commissarissen en besluiten over eventuele vacatures en
andere agendapunten. Voor besluiten die van wezenlijke invloed zijn op de vennootschap en
haar risicoprofiel is de goedkeuring van de aandeelhouders vereist. Met inachtneming van de
statuten, zal de raad van bestuur en/of de raad van commissarissen ook onderwerpen op de
agenda plaatsen die door aandeelhouders zijn voorgesteld.
Aandeelhouders die een nominaal bedrag aan aandelen ten bedrage van ten minste € 10 miljoen
vertegenwoordigen, mogen de raad van bestuur en/of de raad van commissarissen verzoeken
een AVA bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben recht één stem uit te brengen voor elk door
hen gehouden gewoon aandeel en zij kunnen zo nodig bij volmacht stemmen.

Besluiten van de AVA worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte
stemmen, tenzij de wet of de statuten een grotere meerderheid voorschrijven. Teneinde
aandeelhouders die hun stem op afstand willen uitbrengen, voldoende in staat te stellen een
gedegen analyse uit te voeren, zijn de agenda en onderliggende stukken uiterlijk vijftien kalender-
dagen van tevoren beschikbaar op de website en ten kantore van Corio. De conceptnotulen van
de AVA worden binnen drie maanden na de AVA op de website van de vennootschap geplaatst.
Aandeelhouders worden daarbij gedurende drie maanden uitgenodigd om commentaar te geven
op de conceptnotulen. Na deze periode worden de notulen op haar eerstvolgende vergadering
vastgesteld door de raad van commissarissen waarbij de raad van commissarissen rekening
houdt met voornoemd commentaar. Het bestuur en de raad van commissarissen verschaffen
de AVA alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang van de vennootschap zich
daartegen verzet.

EXTERNE ACCOUNTANT
De externe accountant wordt benoemd door de AVA. De raad van commissarissen doet daartoe
een voordracht, waarbij zowel de auditcommissie als de raad van bestuur advies uitbrengt aan
de raad van commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren
van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de
auditcommissie na overleg met de raad van bestuur. De externe accountant rapporteert zijn
bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan de raad van bestuur
en de raad van commissarissen. De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de
getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de AVA. De externe accountant woont
derhalve deze vergadering bij en is bevoegd het woord te voeren. De inhoud van de jaarrekening

71
 is de primaire verantwoordelijkheid van de raad van bestuur.
Ingevolge het reglement van de raad van commissarissen wordt een tegenstrijdig belang ten
aanzien van de externe accountant aanwezig geacht indien de verantwoordelijke compagnon
binnen het kantoor van de externe accountant zonder rotatie meer dan een aaneengesloten
periode van zes jaar belast is geweest met de controlewerkzaamheden voor de vennootschap.
De verantwoordelijke compagnon is met ingang van de jaarrekeningcontrole 2001 laatstelijk
gewijzigd. De volgende roulatie van de verantwoordelijk compagnon zal plaatsvinden na het
boekjaar 2007.

TOEZICHTHOUDERS
Het financieel toezicht in Nederland wordt uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en
de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, hetgeen inhoudt dat DNB erop toeziet dat
partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen.
Zie www.dnb.nl.
De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers
aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Zie www.afm.nl.
Corio beschikt over een vergunning ingevolge de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

Krachtens de Wet toezicht beleggingsinstellingen voldoet Corio aan de bij of krachtens algemene
maatregelen van bestuur te stellen eisen met betrekking tot:
• Deskundigheid en betrouwbaarheid;
• Financiële waarborgen;
• Bedrijfsvoering;
• Informatieverschaffing.
De commissarissen worden getoetst op betrouwbaarheid. De raad van bestuur wordt getoetst
op deskundigheid en betrouwbaarheid.

COMPLIANCE OFFICER
De vennootschap streeft ernaar handel in effecten op basis van voorwetenschap te voorkomen.
Om dit te waarborgen zijn een compliance code en een Reglement beleggingen opgesteld en is
een interne compliance officer aangewezen. De compliance code en het Reglement beleggingen
bevatten niet alleen de spelregels inzake compliance, maar ook de taken en bevoegdheden van
de compliance officer. De compliance officer is verantwoordelijk voor de compliance-organisatie
en rapporteert hier jaarlijks over aan de voorzitter van de raad van bestuur.

REGLEMENTEN EN BELEID

GEDRAGSCODE
Aandacht voor normen en waarden is een integraal onderdeel van het interne risicomanagement-
en beheersingssysteem, derhalve zijn in de gedragscode de grondbeginselen opgenomen die
van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en haar werknemers zich behoren te gedragen.
De tekst van de gedragscode is via de website integraal beschikbaar.
Ingevolge de gedragscode is een vertrouwenspersoon benoemd. Deze fungeert als

72
aanspreekpunt bij het in behandeling nemen van informatie, klachten en signalen voor zover
deze binnen de gedragscode vallen.

KLOKKENLUIDERREGELING
Werknemers hebben de mogelijkheid om zonder gevaar voor hun rechtspositie te rapporteren
over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen Corio.
Er is een vertrouwenspersoon aangewezen. De werknemer kan het vermoeden van een misstand
melden bij zijn leidinggevende en/of de vertrouwenspersoon. In een aantal gevallen bepaalt de
klokkenluiderregeling (regeling inzake het omgaan met het vermoeden van een misstand) dat
melding kan plaatsvinden aan de voorzitter van de raad van commissarissen. Vermeende
onregelmatigheden die het functioneren van bestuurders betreffen, dienen te worden
gerapporteerd aan de voorzitter van de raad van commissarissen. De klokkenluiderregeling
is toegelicht aan het lokale management van de business units. In Nederland is de
klokkenluiderregeling geïmplementeerd. De klokkenluiderregeling is op de website van Corio
geplaatst.

INCIDENTENBELEID
In overeenstemming met wettelijke verplichtingen is een incidentenbeleid opgesteld en
gepubliceerd op de website.

COMPLIANCE CODE/REGLEMENT BELEGGINGEN

De compliance code en het Reglement beleggingen hebben tot doel regels te stellen ter
voorkoming van het handelen met voorkennis. Gedurende bepaalde perioden is er een
handelsverbod in aandelen Corio. Het uitgangspunt is dat er niet in aandelen mag worden
gehandeld indien men beschikt of denkt te beschikken over voorwetenschap of anderszins
de schijn wekt hierover te beschikken. De raad van bestuur en commissarissen dienen bij het
verrichten van transacties in overeenstemming met het ‘Reglement beleggingen van raad van
bestuur en commissarissen’ te handelen.
Ingevolge de compliance code en het Reglement beleggingen is een compliance officer
aangesteld. Deze richt zich onder meer op het beoordelen en het toetsen van transacties
in aandelen Corio aan de geldende regels. Daarbij vindt een verplichte melding achteraf van
verrichte transacties plaats. De transacties door leden van de raad van bestuur en de raad van
commissarissen worden gemeld aan de AFM. Dit reglement is door de raad van commissarissen
in overleg met de raad van bestuur vastgesteld. De tekst van de compliance code en het
Reglement beleggingen is via de website integraal beschikbaar.

In de buitenlandse business units dienen de compliance code, de gedragscode en de klokken-

luiderregeling te worden aangepast aan lokale wetgeving en deze zullen daar vervolgens in
2006 worden geïmplementeerd. De uitgangspunten ervan zijn al wel met het management
aldaar gedeeld.

COMMUNICATIEBELEID
Analistenrapportages en taxaties van analisten worden niet vooraf door de vennootschap
beoordeeld, van commentaar voorzien of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden.

73
 De vennootschap verricht geen handelingen die de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte
van de vennootschap en vice versa aantasten. De vennootschap spant zich in om de deelname
van en communicatie met de internationale beleggingswereld te verbeteren door belangrijke
informatie via haar website te verstrekken.

STRUCTUURREGIME
Vanwege een wettelijke verplichting is het structuurregime vanaf 5 januari 2005 op Corio van
toepassing. Dit betekent onder andere dat leden van de raad van bestuur worden benoemd
door de raad van commissarissen ná voordracht aan de aandeelhoudersvergadering en
ondernemingsraad.
De commissarissen worden benoemd door de aandeelhoudersvergadering op voordracht van
de raad van commissarissen. Voor een derde van het aantal commissarissen heeft de
ondernemingsraad een aanbevelingsrecht.

RISICOBEHEERSINGS- EN CONTROLESYSTEEM

INVENTARISATIE VAN RISICO’S

Gedurende het verslagjaar heeft een evaluatie plaatsgevonden van de voor Corio belangrijkste
ondernemingsrisico’s. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden op zowel operationeel als ook
strategisch en financieel niveau. Ter identificatie en beoordeling van de operationele risico’s
hebben een tweetal werksessies plaatsgevonden met het senior management van alle business
units en de raad van bestuur. Ook heeft in het najaar een werksessie plaatsgevonden waarbij
de raad van commissarissen en de raad van bestuur gezamenlijk een inventarisatie hebben
gemaakt, waarbij het ging om het vaststellen van risico’s op strategisch en financieel gebied
en het stellen van prioriteiten. Daarbij is een onderscheid in tijdshorizon aangehouden voor
respectievelijk operationele en strategisch-financiële risico’s. De strategisch-financiële risico’s
zijn daarbij beoordeeld vanuit het perspectief van de strategische en financiële doelstellingen
zoals samengevat in het verslag van de raad van bestuur in dit jaarverslag. Bij het faciliteren
van genoemde werksessies is ondersteuning geweest van externe adviseurs.

Uit de inventarisatie van de risico’s is onder meer het tijdsafhankelijke karakter gebleken.
Het geheel van geïdentificeerde risicofactoren kan als volgt worden samengevat:
• De juiste assetallocatie, zowel naar soort, plaats en tijd;
• De (financiële) informatievoorziening;
• Wijzigende regelgeving waaronder de regelgeving rondom de fiscale status;
• De macro-economische veranderingen met name ten aanzien van renteontwikkelingen.
Daarnaast gelden operationele risico’s met betrekking tot:
• Het management van huurexpiraties;
• Kostenefficiënt beheer;
• Uitvoeringsrisico’s bij reeds gecommitteerde projecten.

Deze inventarisatie zal periodiek worden geëvalueerd.

74
VERZEKERINGEN
De vastgoedportefeuille van Corio is verzekerd tegen aansprakelijkheid en opstalschades.
De aansprakelijkheid is verzekerd tot € 50 miljoen per gebeurtenis met een maximum van
€ 100 miljoen per polisjaar. De Europese aansprakelijkheidspolis kent een limiet voor zuivere
vermogensschade van maximum van € 1 miljoen en een eigen risico van € 25.000 per
gebeurtenis. De opstal is deels lokaal dan wel via een overkoepelende Europese polis verzekerd
op basis van herbouwwaarde. Onder andere huurderving is gedekt. Voor de Europese polis geldt
een eigen risico van € 250.000 per gebeurtenis met een maximum van € 1 miljoen per polisjaar.
Daarnaast heeft Corio een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en commissarissen
tot een verzekerd bedrag van € 10 miljoen.

Sinds de gebeurtenissen van 11 september 2001 hebben de verzekeraars de dekking voor

schade als gevolg van terrorisme aangepast. In Frankrijk en Spanje kan evenwel aanspraak
worden gemaakt op nationale programma’s voor dekking tegen terrorismeschade. In Italië is
Corio verzekerd via lokale polissen, die dekking geven tegen terrorismeschade. In Nederland
is in mei 2003 de Nederlandse Herverzekeringsmaatschappij voor Terrorismeschade N.V.
opgericht. Deze herverzekeraar dekt schade als gevolg van terrorisme tot een maximum van
€ 75 miljoen per gebeurtenis en tot maximaal € 1 miljard per jaar. Corio kan aanspraak maken
op deze verzekering.

ICT-BEVEILIGING
De ICT-infrastructuur bestaat uit computerfaciliteiten in Nederland met daaraan verbonden de
lokale centra in de buitenlandse vestigingen. De continuïteit en beveiliging van ICT-infrastructuur
worden 24 uur per dag bewaakt op goed functioneren. Van alle vitale informatiesystemen wordt
een back-up gemaakt, zodat in geval van storingen de werkzaamheden kunnen worden hervat
met minimaal gegevensverlies. In geval van calamiteiten is er voorzien in een uitwijkmogelijkheid
naar een externe serviceprovider, waar de systemen binnen twee dagen met de laatste back-
ups weer operationeel zijn.

HET PLANNINGSPROCES
De planningscyclus van Corio onderscheidt een jaarlijkse meerjarenplanning, waarbij volgens
een ‘top-down’ en ‘bottom-up’ proces de strategie wordt vertaald in concrete taakstellingen en
ondernemingsacties. Belangrijke ondernemingsrisico’s worden tijdens dit proces geïnventariseerd.
Ook vinden dan de evaluatie en eventuele bijstelling van de doelstellingen en strategie van de
vennootschap plaats.

Daarnaast omvat de meerjarenplanning een inventarisatie van zaken zoals algemene economische
ontwikkeling in de thuismarkten van Corio, de consumptieve groei en demografische
ontwikkelingen, maar ook van ontwikkelingen of beperkingen in de organisatie. In het kader
van risicomanagement wordt voorts op portefeuilleniveau aandacht besteed aan internationale
diversificatie naar kernlanden en economische regio’s binnen een land, de diversificatie naar
sectoren (te weten winkelcentra en winkels, kantoren of bedrijfsruimten).

75
 HET FINANCIERINGSKADER
Financiering en kasbeheer vinden plaats op groepsniveau op basis van omschreven richtlijnen
en procedures. Door de raad van bestuur wordt het financieringskader periodiek geëvalueerd en
vastgesteld. Daarbij worden bandbreedtes bepaald voor rentefixatie, richtlijnen gesteld voor
valuta hedging, alsmede de bandbreedte bepaald voor de gemiddelde duur van de
kredietportefeuille. Periodiek informeert de raad van bestuur de raad van commissarissen
over het financieringskader.

HET BUDGET CONTROL-PROCES

Naast de genoemde meerjarenplanning geldt een jaarlijks gedetailleerd budgetteringsproces.
Tezamen vormen het budget- en meerjarenplanningsproces alsmede het financieringskader
de basis van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. De beoordeling van activiteiten
door prestatiemeting tegen kwantitatieve en kwalitatieve maatstaven en een kader voor de
naleving van het groepsbeleid en procedurele instructies zijn hiervoor ook de basis.
Elk kwartaal bespreekt de raad van bestuur met het management van de business units ten
minste de ontwikkelingen in de markt, de ontwikkelingen in de financiële resultaten, de belangrijke
verhuurtransacties, de ontwikkelingen in de debiteuren en de pijplijn alsmede ontwikkelingen
in de organisatie en IT. Daarbij wordt aandacht besteed aan de onderliggende risico’s en de
laatst beschikbare ‘outlook’ voor het jaar. Binnen de business units vinden bedrijfsprocessen
plaats, die naar lokale omstandigheden en inzichten zijn ingericht. Daarbij valt te denken aan
enerzijds primaire processen zoals verhuur, centermanagement, aankoop en verkoop en anderzijds
aan ondersteunende processen zoals marktonderzoek, juridische zaken, techniek, IT, financiën
en personeelszaken. Het management van de business units bewaakt de effectiviteit en
efficiency van de processen en rapporteert daarover aan de groep.

INVESTERINGSPROCES
Goedkeuring van alle investeringsbeslissingen vindt plaats op niveau van de raad van bestuur en,
afhankelijk van de omvang van de investering, door de raad van commissarissen. De raad van
bestuur wordt daarbij geadviseerd door de interne beleggingscommissie die bestaat uit een
drietal senior managers. De investeringsvoorstellen die de goedkeuring van de raad van
commissarissen behoeven, worden vooraf besproken door deze commissie. Van tijd tot tijd
worden belangrijke projecten geëvalueerd en vindt tijdens senior management-bijeenkomsten
een inventarisatie plaats van ‘lessons learned’.

TOEZICHT EN BEWAKING

INTERNE LETTER OF REPRESENTATION

Jaarlijks ondertekenen alle business unit managers een interne Letter of Representation, waarin
zij schriftelijk verklaren dat voorschriften en beleidsregels worden gevolgd. Dit heeft betrekking
op respectievelijk de integriteit en gedragscode, wet- en regelgeving, waarderingsgrondslagen,
richtlijnen op het gebied van interne risicobeheersings- en controlesystemen alsmede financiële
informatievoorziening. Deze voorschriften en beleidsregels zijn voor het management uiteengezet
in een aanschrijving ‘procedures en richtlijnen’.

76
 FISCALE POSITIE
De fiscale positie van Corio, in alle landen waar zij actief is, wordt op centraal niveau bewaakt
en aan de raad van bestuur gerapporteerd. Het betreft hier zowel de naleving zoals het tijdig
doen van aangifte als optimalisatie van de belastingpositie in het huidige en de daarop volgende
jaren. Tevens vindt er periodiek een inventarisatie plaats van alle belangrijke risico’s met
betrekking tot de fiscale positie.
Corio heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op
de vennootschapsbelasting. Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van
de raad van bestuur.
Er is een ondersteunend systeem ontwikkeld ten behoeve van een goede monitoring van
de ontwikkeling van financieringslimieten en een goede systematiek ter voldoening van
uitdelingsverplichtingen zoals die als wettelijke voorwaarden gelden voor beleggingsinstellingen.

JURIDISCH BEHEER
Business units zijn verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving die op hen van
toepassing is. Periodiek worden de juridische risico’s van alle tot de groep behorende
ondernemingen geëvalueerd. Corio is in de fase van afronding met betrekking tot het ontwikkelen
van een ‘framework of control’ voor de naleving van wet- en regelgeving op groepsniveau.
Daartoe zijn alle relevante wetten en uitvoeringsvoorschriften geïdentificeerd, waaruit een
selectie is gemaakt waarmee zoveel mogelijk de materiële nalevingrisico’s voor Corio worden
bestreken. Het ‘framework of control’ voorziet erin dat de kennis over en vereisten uit wet- en
regelgeving worden ondergebracht bij de afdelingen die hiervoor verantwoordelijk zijn.

SAMENVATTING
Met inachtneming van het hiervoor vermelde is de raad van bestuur ten aanzien van de
financiële-verslaggevingrisico’s van mening dat:
• de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geven dat de
financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat;
• de risicobeheersings- en controlesystemen in 2005 naar behoren hebben gewerkt;
• er geen indicaties zijn dat de risicobeheersings- en controlesystemen in het boekjaar 2006
niet naar behoren zullen werken.

Ten aanzien van andere risico’s dan de financiële-verslaggevingrisico’s (operationele en

strategische risico’s alsmede wet- en regelgeving risico’s) geldt hetgeen daarover hiervoor
is vermeld.

77
Nieuw Hoog Catharijne
te Utrecht:
retailkwaliteit opnieuw
gedefinieerd

VAN 43.000 M 2
NAAR 75.000 M 2

78
DE COMBINATIE VAN WINKELEN IN DE HISTORISCHE UTRECHTSE BINNENSTAD EN IN HET
UITERST COMFORTABELE OVERDEKTE WINKELCENTRUM IS EEN GARANTIE VOOR SUCCES
n het begin van de jaren
I ’70 verkreeg de Utrechtse
binnenstad met de komst
van het complex Hoog
Catharijne een uniek project
binnen haar stadsgrenzen.
Een overdekt, planmatig
opgezet binnenstedelijk project
waarin winkelen, werken en
wonen werden gecombineerd.
Een project dat toen het werd
opgeleverd zijn gelijke in
Nederland niet kende en dat
vanaf de start vrijwel altijd
goed heeft gefunctioneerd.
Uiteraard heeft Hoog
Catharijne zijn ups en downs
gekend, waarbij aan de
‘downside’ met name de
veiligheidsproblematiek in
de jaren ’90 genoemd moet
worden. Het is echter juist in
dit winkelcentrum waarin de
centermanagement-filosofie
van Corio haar gelijk heeft
bewezen. Dankzij strak eigen
management verkreeg Hoog
Catharijne als onderdeel van
het Utrechtse stationsgebied
in 2005 allereerst de
Hein Roethofprijs, een
gerenommeerde prijs voor
succesvolle projecten op
het gebied van preventie en
criminaliteit, uit handen van
minister Donner. In december
van dat jaar won het Utrechtse
stationsgebied eveneens
The European Crime
Prevention Award uit de
handen van een internationale
jury. Het gaat dus goed,
heel goed met winkelcentrum
Hoog Catharijne.
Corio wordt veelvuldig door een voorheen gedempte
retailers benaderd met de
vraag voor nieuwe winkelunits
of uitbreiding van bestaande
winkels in Hoog Catharijne.
Opvallend hierbij is vooral de
gracht. Ondanks het succes
van Hoog Catharijne in haar
huidige vorm ziet Corio volop
kansen om de positie van het
winkelcentrum nog verder te
vraag naar middelgrote en versterken middels een breder
grote units die men ook in assortiment en een betere
de Utrechtse binnenstad niet uitstraling, zowel naar buiten
kan vinden. Daarnaast is de toe in haar relatie met de
bevolking in de stad en de historische binnenstad, als
provincie Utrecht de afgelopen naar binnen toe in de vorm van
jaren ver boven het landelijke een moderne retailomgeving
gemiddelde toegenomen, met alle gemakken en
terwijl het winkelaanbod verblijfskwaliteiten van dien.
hiermee niet is meegegaan.
Ook de komende jaren zal Na jaren onderhandelen
de bevolking van Utrecht tussen alle betrokken partijen
een bovengemiddelde groei werd in 2005 een doorbraak
vertonen. Er is dus ruimte bereikt. Het Utrechtse
voor uitbreiding van het gemeentebestuur en Corio
centrum en een verdere bereikten op hoofdlijnen
uitbouw van het branche- overeenstemming over de
patroon. uitbreiding en herontwikkeling
van Hoog Catharijne. Het
Corio is al zeer lang in gesprek project dat vooralsnog als
met de gemeente Utrecht over werktitel de naam ‘Nieuw Hoog
een integrale vernieuwing van Catharijne’ heeft verkregen,
Hoog Catharijne als onderdeel omvat een uitbreiding van
van het Utrechtse stations- Hoog Catharijne met
gebied. De komst van een 35.000 m2 winkelruimte,
nieuw NS-station met HSL-halte ruim 200 woningen, parkeer-
vormt een belangrijke drijfveer voorzieningen en leisure-
voor deze planvorming vanuit elementen. De verwachte
de zijde van de gemeente investering van Corio zal in
Utrecht. De revitalisatie van totaal ongeveer € 250 miljoen
het stationsgebied omvat bedragen. Hiermee wordt
voorts nog de uitbreiding van Hoog Catharijne het grootste
het Jaarbeurs-complex, nieuwe binnenstedelijke retailproject
kantoorontwikkelingen door in Nederland en wordt de
NS Vastgoed, een verbetering binnenstad van Utrecht als dé
van de infrastructuur en de winkelstad van Nederland nog
openbare ruimte door de prominenter op de kaart gezet.
gemeente onder meer door De combinatie van winkelen in
het weer terugbrengen van de historische context van de
79
 TUSSEN 2007 EN 2015 ZAL HOOG CATHARIJNE TRANSFORMEREN TOT NIEUW HOOG
CATHARIJNE; EEN UITDAGENDE EN INSPIRERENDE OMGEVING VOOR IEDEREEN

Utrechtse binnenstad, en een
up-to-date overdekt centrum
met een optimale branchering
en een uiterst comfortabele
verblijfsomgeving vormt een
garantie voor een succesvol
winkelgebied.
Nieuw Hoog Catharijne vervult
een belangrijke rol voor de
ruim 700.000 inwoners in
haar directe verzorgingsgebied
(regio Utrecht). Enerzijds
maakt het winkelcentrum deel
uit van een zeer gewaardeerde
winkelbestemming; de
attractieve historische binnen-
stad van Utrecht. Anderzijds
is het een winkelcentrum dat
gezien zijn centrale ligging
in Nederland aan het grootste
NS-station, met thans
40 miljoen passagiers maar
in de toekomst als HSL-
station zelfs 70 miljoen
passagiers per jaar, vanuit
geheel Nederland klanten
aan zich weet te binden. De
slogan van het huidige Hoog
Catharijne, ‘Winkelhart van
Nederland’, zal in Nieuw
Hoog Catharijne nog sterker
van kracht zijn.
verschijningsvorm als qua
branchering.
Twee sterke winkelassen
verbinden straks het
historische Vredenburgplein
met het nieuwe treinstation.
Deze winkelpassages worden
op een viertal plaatsen
afgewisseld met pleinen
waar het ‘verblijven’ centraal
staat. Ieder plein verkrijgt
zijn eigen thematiek, waarbij
met name gewezen moet
worden op het zogenaamde
‘Catharijnesingelplein’.
Op deze plek, waar nu nog
verkeer raast, zal een
transparante ruimte boven de
door de gemeente Utrecht
terug te brengen
Catharijnesingel worden
gerealiseerd. Winkelen en
recreëren boven een nieuwe
gracht in Utrecht en zelfs de
mogelijkheid om per boot dit
unieke gebied te bezoeken.
De bezoekers van Nieuw
Hoog Catharijne worden op
een welhaast on-Nederlands
niveau verwend en dit zet een
nieuwe standaard neer voor
retailkwaliteit.
uitbreiding van Hoog Catharijne
in de Utrechtse binnenstad
zijn wederom een inspanning
van Corio die laat zien dat de
belangen van de consument,
de retailer, de aandeel-
houders, de lokale overheid
en de belangen van de eigen
organisatie hand in hand
kunnen gaan. Een retailproject
op topniveau waar
consumenten zich thuis
voelen, de retailers hoge
omzetten behalen,
waardegroei gerealiseerd
wordt, een grote sprong in
architectuur wordt gemaakt
en waar sprake is van een
uitdagende en inspirerende
omgeving voor iedereen.
Nieuw Hoog Catharijne heeft
het allemaal!!!
www.hoogcatharijne.nl

In de periode 2007 tot 2015 Tezamen met de overige

zullen in fases delen van
Hoog Catharijne worden
gesloopt en/of grondig
gerenoveerd. In deze lange
periode zal Hoog Catharijne
transformeren tot Nieuw
Hoog Catharijne, een retail-
bestemming die zich kan
Nieuw Hoog Catharijne meten met de Europese top
(artist impression) van winkelcentra, zowel qua
Corio-centra en projecten in
de pijplijn zoals Nieuwegein
City Plaza, Leidsche Rijn
Centrum en Zeist Belcourt
bereikt Corio een goede
positie in regio Midden-
Nederland, dat economisch
boven het landelijk gemiddelde
functioneert.
De herontwikkeling en

80
NIEUW HOOG CATHARIJNE: EEN RETAILBESTEMMING DIE ZICH KAN METEN MET DE
EUROPESE TOP VAN WINKELCENTRA

WINKELHART VAN
NEDERLAND

Nieuw Hoog Catharijne (artist impressions)

81
 AANDEELHOUDERSINFORMATIE
EN INVESTOR RELATIONS

COMMUNICATIEBELEID
De Wet Marktmisbruik vormt de basis voor het investorrelationsbeleid van Corio. Uit hoofde van
deze wet- en regelgeving verstrekt Corio eenduidige, relevante, volledige en betrouwbare informatie
aan het publiek.
Om dit te waarborgen vindt er, naast de reguliere berichtgeving omtrent de kwartaalcijfers en
andere belangrijke gebeurtenissen, regelmatig overleg plaats tussen de raad van bestuur en
de investorrelationsmanager over de resultaten en andere ontwikkelingen die op dat moment
van belang zijn. De raad van bestuur, of in voorkomende gevallen de raad van commissarissen,
zal alle aandeelhouders en andere partijen op de financiële markt gelijkelijk en gelijktijdig
informeren over aangelegenheden die invloed kunnen hebben op de koers van het aandeel.
Transparantie over het beleid en de uitvoering hiervan zal moeten bijdragen aan het vertrouwen
dat geen enkele partij een informatievoorsprong verkrijgt. De financiële resultaten worden per
kwartaal gepubliceerd. Sinds 2005 worden analistenbijeenkomsten met de raad van bestuur
naar aanleiding van de jaar- en halfjaarcijfers gewebcast en zijn te volgen op Corio’s website:
www.corio-eu.com. Contact kan worden opgenomen via Investor.Relations@nl.corio-eu.com of
+31 (0)30 282 93 02.

FINANCIËLE BIJSLUITER
De AFM stelt het opstellen van een financiële bijsluiter vanaf oktober 2005 niet langer verplicht
voor closed-end vastgoedbeleggingsfondsen zoals Corio. Dit document is derhalve niet langer
aanwezig.

DE FISCALE STATUS
Corio is een onafhankelijke gesloten beleggingsinstelling met veranderlijk kapitaal en opereert
onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland. Dit houdt in dat 0%
belasting over de inkomsten in Nederland verschuldigd is. Daartegenover staan wel een aantal
voorwaarden die de Nederlandse Belastingwet aan FBI’s stelt. Bijvoorbeeld dat een FBI binnen
acht maanden na afloop van het boekjaar minimaal de gehele fiscale winst uitdeelt en 60%
van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken en 20% van de boekwaarde van de overige
beleggingen van de FBI met vreemd vermogen kan financieren. Daarnaast zijn er een aantal
beperkingen ten aanzien van aandeelhouderschap, bijvoorbeeld dat één buitenlandse
aandeelhouder niet meer dan 25% van de aandelen van de onderneming mag verwerven.

Eind 2004 heeft Corio voor het merendeel van haar beleggingen in Frankrijk voor het zogenaamde
SIIC-regime geopteerd en per 1 januari 2005 vallen deze inkomsten onder een 0% belastingtarief
in Frankrijk. Het SIIC-regime is in grote lijnen vergelijkbaar met de FBI-status in Nederland.

HET AANDEEL CORIO IN 2005

Ultimo 2005 stonden er 66.253.702 Corio-aandelen uit die in aanmerking komen voor dividend.
Al deze aandelen zijn vrij verhandelbaar waarmee de ‘free float’ van Corio 100% is. Gebaseerd
op de slotkoers van € 45,90 ultimo 2005 was de marktkapitalisatie per die datum € 3,04 miljard.

Het aandeel Corio staat genoteerd aan de Euronext Amsterdam en Parijs en is sinds maart
2003 opgenomen in de Amsterdam Midkap Index. Het aandeel is ook opgenomen in indices
zoals de EPRA-, de GPR- en de MSCI World-Index.

82
De slotkoers ultimo 2005 van € 45,90 is met 6,5% gestegen ten opzichte van de slotkoers van
€ 43,10 ultimo 2004, terwijl het gemiddelde van alle dagelijkse slotkoersen in het (beurs)jaar FINANCIËLE AGENDA
steeg met 25% van € 35,96 in 2004 naar € 45,07 in 2005.
De volatiliteit van de beurskoers gedurende 2005 is aanzienlijk lager dan in 2004.

Op 10 augustus werd voor het jaar 2005 de hoogste dagelijkse slotkoers in de geschiedenis 26 APRIL 2006
van Corio (en VIB N.V.) bereikt van € 48,94. De laagste koers van het jaar was € 40,10 op Algemene Vergadering van
25 februari. De gemiddelde dagelijkse omzet van het aandeel is in 2005 gestegen naar Aandeelhouders
148.567 stuks van 111.742 stuks in 2004. Met uitzondering van januari was in 2005 de
maandelijkse omzet van het aandeel hoger dan in 2004.

Voor het eerst sinds de strategieverandering van VIB en de fusie met WBN tot Corio zijn
vergelijkbare cijfers met betrekking tot totale performance van het aandeel te gebruiken voor 28 APRIL 2006
de drie perioden (1, 3 en 5 jaar) die Corio belangrijk acht. De nadruk ligt op de drie- en
vijfjaarsperiode waarin veranderingen in de onroerendgoedportefeuille tot wezenlijke resultaat-
Ex-dividend notering
verbeteringen kunnen leiden, zonder echter de éénjaarperiode uit het oog te verliezen.
Op driejaars- en vijfjaarsbasis toont het Corio-aandeel een outperformance ten opzichte van de
beide Nederlandse en Europese indices. De Europa-indices (met een relatief zwaar gewicht van
het Verenigd Koninkrijk) laten een aanzienlijk andere totale performance zien dan de eurozone-
index. De weging van Corio in de EPRA is groter dan in de GPR door het verschil in definitie van
11 MEI 2006
de free float (deel vrij verhandelbare aandelen). Betaalbaarstelling
dividend 2005
GROTE AANDEELHOUDERS
Voor zover bekend bij Corio is ABP Pensioenfonds de enige aandeelhouder die meer dan 25%
maar minder dan 50% van het aantal uitstaande aandelen in zijn bezit heeft. Aandeelhouders
zijn het verplicht bij de AFM en Corio te melden indien zij de grens van 25%, 50% en 75%
passeren. 15 MEI 2006
Cijfers over het eerste
PERFORMANCE AANDEEL CORIO TEN OPZICHTE VAN EPRA- EN GPR-INDEX PER ULTIMO JAAR GEMETEN
kwartaal 2006
(TOTALE WAARDESTIJGING) PER 31/12/05
1 jaar 3 jaar 5 jaar Gewicht Corio
EPRA Corio 12,6% 31,7% 19,7%
Nederland 18,6% 25,5% 19,2% 23,4%
Eurozone 28,5% 28,3% 20,1% 7,2%
24 AUGUSTUS 2006
Europa 26,1% 29,1% 17,1% 3,0%
GPR Corio 12,6% 31,5% 19,6% Halfjaarcijfers 2006
Nederland 17,0% 25,1% 17,4% 18,9%
Europa 25,5% 28,9% 17,0% 2,2%

Het totaalrendement kan op verschillende wijzen berekend worden, te weten op dag-, maand- of jaarbasis en is mede afhankelijk van het moment
waarop het dividend wordt herbelegd, zoals blijkt uit de hierboven staande tabel. Daarnaast zijn enkele fondsen met slechts een klein deel 16 NOVEMBER 2006
huurinkomsten van hun totale inkomsten, zoals ontwikkelaars, in de EPRA-index opgenomen. Dit verklaart voor een groot deel de verschillen tussen
de EPRA- en GPR-index. Cijfers over de eerste negen
maanden 2006

83
 KOSTENRATIO
Over 2005 bedroeg de kostenratio van Corio 5,24% ten opzichte van 5,50% (aangepast voor
nieuwe grondslagen) in 2004. Deze kostenratio dient te worden berekend als de totale kosten
ten opzichte van de gemiddelde intrinsieke waarde, beide over de laatste vijf kwartalen. Voor
Corio is dit dus te berekenen door de som van de exploitatiekosten, de beheerskosten, de netto
financieringslasten en inkomstenbelastingen te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde.
Gezien de structuur van de kostenpost die hiervoor wordt gebruikt en de berekende intrinsieke
waarde, voegt deze ratio voor een aandeelhouder weinig toe aan het inzicht in de performance
van Corio.

ANALISTEN
Corio wordt gevolgd door een groot aantal analisten. Over het afgelopen jaar hebben zij
regelmatig onderzoeksrapporten gepubliceerd over Corio. Op onze website staat aangegeven
hoe met deze analisten in contact kan worden gekomen. De Investor Relations-afdeling van
Corio onderhoudt de contacten met deze analisten, waarbij uiteraard zorg wordt gedragen voor
de gelijke behandeling van aandeelhouders, belanghebbenden en andere geïnteresseerden.

DIVIDEND
Corio keert één keer per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om
minimaal aan de FBI-eisen te voldoen en afgezien van bijzondere omstandigheden het
dividendniveau minimaal te handhaven. In 2004 heeft dit geresulteerd in een uitkeringsratio
van circa 80% van het direct resultaat. De raad van bestuur van Corio heeft voorgesteld over
2005 een dividend van € 2,45 (2004: € 2,39) per aandeel in contanten uit te keren, hetgeen
een pay-out ratio inhoudt van circa 80%. Hiermee komt het dividendrendement in 2005 uit op
5,7%, berekend over de slotkoers op 31 december 2004.

Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 26 april 2006 vindt de vaststelling van
het dividend plaats. Het dividend wordt op 11 mei 2006 betaalbaar gesteld.

KOERS EN OMZET AANDELEN CORIO OVER 2005

Aantal €
5.000.000 50
4.500.000 48
4.000.000 46
3.500.000 44
3.000.000 42
2.500.000 40
2.000.000 38
1.500.000 36
1.000.000 34
500.000 32
0 30
J F M A M J J A S O N D

volume 2005 (aantal aandelen) slotkoers 2005 in €

volume 2004 (aantal aandelen) slotkoers 2004 in €

84
JAARREKENING 2005

85
 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

(€ MLN)
2005 2004
Bruto huuropbrengsten 2 315,0 308,3

Netto servicekosten 4 -7,5 -7,4

Exploitatiekosten 4 -38,8 -38,4
Netto huuropbrengsten 268,7 262,5

Opbrengst van verkopen 116,0 155,4

Boekwaarde verkopen -107,6 -151,5
Resultaat op verkopen 8,4 3,9

Positieve herwaarderingen 418,7 126,0

Negatieve herwaarderingen -31,1 -29,0
Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 387,6 97,0

Beheerskosten 5 -21,0 -23,5

Overige baten 3 10,5 0,6

Overige lasten 6 -1,0 -3,3
Netto overige resultaten 9,5 -2,7

Resultaat voor financieringslasten 653,2 337,2

Financieringslasten 7 -60,1 -55,8

Financieringsbaten 7 5,0 8,2
Netto financieringslasten -55,1 -47,6

Resultaat deelneming 12 39,7 –

Nettowinst voor belasting 637,8 289,6

Vennootschapsbelasting 8 -1,6 -0,8

Uitgestelde belastingen 8, 13 -47,1 10,1
Belastingen -48,7 9,3

Nettowinst 589,1 298,9

Winst per aandeel (€):

– voor verwatering 17 8,89 4,51
– na verwatering 17 8,89 4,51

Het resultaat is voor 100% toe te rekenen aan aandeelhouders.

86
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT

(€ MLN)
2005 2004
Omrekenverschillen 1,0 –
Cash flow hedges 2,2 –
Nettowinst verwerkt in eigen vermogen 3,2 –
Nettowinst 589,1 298,9
Gerealiseerd totaalresultaat 16 592,3 298,9

Het resultaat is voor 100% toe te rekenen aan aandeelhouders.

87
 GECONSOLIDEERDE BALANS

(€ MLN)
31 december 2005 31 december 2004
Activa
Beleggingen in vastgoed 9 4.239,8 3.813,1
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 10 100,9 102,9
Deelnemingen 12 202,2 –
Materiële vaste activa 11 19,6 20,5
Uitgestelde belastingvorderingen 13 7,3 9,7
Totaal vaste activa 4.569,8 3.946,2

Overige vorderingen 14 53,9 83,0

Liquide middelen 15 10,0 18,9
Totaal vlottende activa 63,9 101,9

Totaal activa 4.633,7 4.048,1

Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal 672,5 672,5
Agioreserve 903,0 903,0
Overige reserves 507,5 381,3
Nettowinst boekjaar 589,1 298,9
Totaal eigen vermogen 16 2.672,1 2.255,7

Passiva
Rentedragende lange leningen en schulden 18 1.485,0 1.211,4
Personeelsregelingen 19 1,1 2,0
Voorzieningen 20 3,4 13,4
Uitgestelde belastingverplichtingen 13 179,6 139,2
Totaal langlopende passiva 1.669,1 1.366,0

Rentedragende korte leningen en schulden 18 143,3 218,3

Overige passiva 21 149,2 208,1
Totaal kortlopende passiva 292,5 426,4

Totaal passiva 1.961,6 1.792,4

Totaal eigen vermogen en passiva 4.633,7 4.048,1

88
GECONSOLIDEERDE KASSTROOMOVERZICHT

(€ MLN)
2005 2004
Operationele activiteiten
Nettowinst voor financieringslasten 653,2 337,2
Ongerealiseerde herwaarderingen -387,6 -97,0
Gerealiseerde resultaten op verkopen -8,4 -3,9
Afschrijvingen 11 3,8 3,2
Mutatie overige vorderingen 29,1 -23,9
Mutatie overige schulden 8, 21 -24,7 12,5
Mutatie voorzieningen -10,9 -2,2
Kasstroom uit bedrijfsuitoefening 254,5 225,9
Financieringslasten 7 -60,1 -55,8
Financieringsbaten 7 5,0 8,2
Betaalde belasting 0,8 1,1
Kasstroom uit operationele activiteiten 200,2 179,4

Investeringsactiviteiten
Opbrengsten van verkoop beleggingen in vastgoed 9, 10 116,0 155,5
Aankoop beleggingen in vastgoed 9, 10 -122,5 -72,2
Investeringen beleggingen in vastgoed 9 -27,6 -27,6
Investeringen overige beleggingen 12 -162,5 –
Investeringen beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 10 -35,5 -11,4
Investeringen materiële vaste activa 11 -2,9 -3,3
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -235,0 41,0

Financieringsactiviteiten
Opname rentedragende leningen en schulden 473,5 303,7
Aflossing rentedragende leningen en schulden -289,3 -352,4
Betaalde dividenden 16 -158,3 -153,7
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 25,9 -202,4

Netto mutatie liquide middelen -8,9 18,0

Liquide middelen per 1 januari 18,9 0,9
Liquide middelen per 31 december 15 10,0 18,9

89
 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE CIJFERS

ALGEMEEN
Corio N.V. (hierna aangeduid als ‘Corio’ of ‘Vennootschap’ of ‘Groep’) is een closed-end beleggingsfonds. De
Vennootschap beschikt over een vergunning op grond van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. De Vennootschap is
gevestigd in Utrecht, Nederland. De cijfers zijn opgesteld door de raad van bestuur en op 23 maart 2006 goedgekeurd
voor publicatie. De cijfers zullen op 26 april 2006 voor goedkeuring worden voorgelegd aan de jaarlijkse Algemene
Vergadering van Aandeelhouders.

BELANGRIJKE WAARDERINGSGRONDSLAGEN
De geconsolideerde cijfers hebben betrekking op de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (tezamen
aangeduid als de ‘Groep’), alsmede de belangen van de Groep in niet-geconsolideerde deelnemingen en gezamenlijk
beheerde entiteiten.

COMPLIANCE VERKLARING
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards
voor zover die door de Europese Unie zijn aanvaard en de interpretaties daarvan die door de International Accounting
Standards Board (IASB) zijn vastgesteld alsmede de standaarden (EU-IFRS). Dit is de eerste geconsolideerde
EU-IFRS-jaarrekening van de Groep. Bij de opstelling van deze geconsolideerde jaarrekening is IFRS 1 toegepast.

Een verklaring van de invloed van de overgang naar EU-IFRS op de gerapporteerde financiële positie, financiële
resultaten en kasstromen is opgenomen in toelichting 27, voor de toepassing van IAS 32 en 39 met ingang van
1 januari 2005 zie toelichting 26.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE CIJFERS

De cijfers worden gepresenteerd in euro, afgerond op de tiende miljoen. De cijfers worden opgesteld op basis van
historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden
gewaardeerd: beleggingen in vastgoed, deelnemingen en afgeleide financiële instrumenten.

De vergelijkende cijfers voor 2004 zijn herrekend of aangevuld teneinde te voldoen aan de aanpassingen in de
presentatie van de cijfers die door de IFRS-standaarden worden vereist, behalve voor financiële instrumenten
conform de vrijstelling in IFRS 1 (zie toelichting 26 en 27).

Voor het opstellen van de cijfers op basis van IFRS worden van het bestuur oordeelsvorming, ramingen en
veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van
activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op historische
ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten
kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden continu herzien. Indien
de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden ramingswijzigingen in de verslaggeving verantwoord
in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige
periodes, worden de ramingwijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes.

CONSOLIDATIEGRONDSLAGEN
(I) DOCHTERMAATSCHAPPIJEN
Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen, met inbegrip van afzonderlijke juridische ‘special purpose’ entiteiten,
waarover Corio beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de
vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent over het financiële en operationele beleid van een onderneming

90
ten behoeve van de eigen werkzaamheid. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap, worden potentiële
stemrechten meegenomen die nu uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de
geconsolideerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt.
Een lijst van geconsolideerde groepsmaatschappijen is gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht.

(II) DEELNEMINGEN
Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waar de Groep invloed van betekenis op het financiële en operationele
beleid uitoefent, maar waarover zij geen zeggenschap heeft. In de geconsolideerde cijfers wordt het aandeel van de
Groep in het totaalresultaat van de geassocieerde deelnemingen opgenomen op basis van de ‘equity methode’ op
Corio-grondslagen, vanaf het moment dat de zeggenschap wordt verworven tot de datum waarop deze wordt beëindigd.

(III) JOINT VENTURES

Joint ventures zijn die entiteiten waarover de Groep tezamen met andere aandeelhouders op basis van een
contractuele afspraak zeggenschap uitoefent. De geconsolideerde cijfers verantwoorden het aandeel van de Groep
in de totale gerealiseerde winsten en verliezen van de gezamenlijk beheerde entiteiten op proportionele basis. In de
geconsolideerde cijfers wordt het evenredig aandeel van de activa, passiva, baten, lasten en posten van vergelijkbare
aard in de geconsolideerde cijfers van de entiteiten opgenomen (‘line-by-line basis’), vanaf de datum waarop de
gemeenschappelijke zeggenschap aanvangt tot de datum waarop de gemeenschappelijke zeggenschap eindigt.
Een overzicht van de joint ventures is opgenomen in de vastgoedportefeuille.

(IV) TRANSACTIES DIE BIJ DE CONSOLIDATIE GEËLIMINEERD WORDEN

Onderlinge balansposten en ongerealiseerde winsten en verliezen die voortvloeien uit onderlinge transacties binnen
groepsverband worden bij het opstellen van de geconsolideerde cijfers geëlimineerd.

(V) GOODWILL
Goodwill heeft betrekking op het verschil tussen de verkrijgingsprijs van een verworven dochtermaatschappij,
deelneming of joint venture en de reële waarde van het aandeel van de Groep in de netto activa van de verworven
dochtermaatschappij, deelneming of joint venture op de datum dat de acquisitie wordt geëffectueerd, rekening
houdend met daaraan gerelateerde kosten. Goodwill wordt in de balans verantwoord als een immaterieel actief of,
in voorkomende gevallen, opgenomen in de post deelnemingen en joint ventures.

VREEMDE VALUTA
(I) VALUTATRANSACTIES
Transacties in vreemde valuta worden omgerekend in euro tegen de op de transactiedatum geldende wisselkoers.
Financiële activa en passiva die in vreemde valuta luiden, worden op de balansdatum omgerekend in euro tegen de op
de balansdatum geldende wisselkoers. Wisselkoersverschillen die uit de omrekening voortvloeien, worden in de winst-
en verliesrekening verantwoord. Niet-financiële activa en passiva die in vreemde valuta tegen reële waarde gewaardeerd
worden, worden omgerekend tegen de geldende wisselkoers op de dag dat de reële waarde bepaald wordt.

(II) BEDRIJFSACTIVITEITEN IN HET BUITENLAND

De activa en passiva van bedrijfsactiviteiten in het buitenland, met inbegrip van goodwill en aanpassingen in de reële
waarde op het moment van consolidatie, worden omgerekend in euro tegen de op de balansdatum geldende
wisselkoersen. De baten en lasten van bedrijfsactiviteiten in het buitenland worden omgerekend in euro tegen de op
de transactiedata geldende wisselkoersen. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit valuta-omrekening worden als
separaat onderdeel van het ‘eigen vermogen’ verantwoord.

91
 (III) NETTO INVESTERINGEN IN BEDRIJFSACTIVITEITEN IN HET BUITENLAND
Valutaverschillen die voortvloeien uit de omrekening van netto investeringen in bedrijfsactiviteiten in het buitenland
en uit hiermee verband houdende afdekkingtransacties worden verantwoord in de reserve omrekeningsverschillen.
Op het moment van vervreemding vallen deze verschillen vrij in de winst- en verliesrekening.

BELEGGINGEN IN VASTGOED
Beleggingen in vastgoed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren,
hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. Beleggingen in vastgoed worden tegen reële
waarde gewaardeerd. Indien de Groep overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor
voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft het object een vastgoedbelegging gewaardeerd tegen
reële waarde. Verliezen en winsten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden via de winst- en
verliesrekening verantwoord. De portefeuille wordt iedere zes maanden (per 30 juni en 31 december) getaxeerd door
een externe, onafhankelijke taxateur die in het bezit is van een erkende en relevante beroepskwalificatie en recente
ervaring heeft met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbelegging. De reële waarde is gebaseerd
op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs op de markt kan
worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet-
onderhandse transactie na gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig
hebben gehandeld. De marktwaarden zijn bepaald rekening houdend met recente markttransacties voor vergelijkbare
objecten op dezelfde locatie als de vastgoedbelegging van de Groep. Op 31 maart en 30 september worden de
objecten door de Groep zelf getaxeerd. De waarde van een vastgoedobject is opgenomen onder aftrek van de
geschatte kosten die een koper moet maken om het object te verwerven.

De netto kasstroom uit het vastgoed hangt in hoge mate af van de huurvoorwaarden en de huurtermijn, met name
bij de verdeling van onderhoudskosten tussen verhuurder en huurder. Vervolgens wordt, om tot waardering van het
vastgoed te komen, op de totale jaarlijkse huren een rendement toegepast dat de specifieke risico’s weerspiegelt
die eigen zijn aan de netto kasstromen.

BELEGGINGEN IN VASTGOED IN ONTWIKKELING

Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden gekwalificeerd als beleggingen in
vastgoed in ontwikkeling (ontwikkelingsprojecten) en gewaardeerd tegen kostprijs totdat de bouw of ontwikkeling
gereed is. Op dat moment wordt het object geherclassificeerd en vervolgens gewaardeerd als vastgoedbelegging.
Op de datum van de overdracht wordt het verschil tussen de reële waarde en de kostprijs in de geconsolideerde
winst- en verliesrekening als inkomen verantwoord.

Alle kosten die direct verband houden met de aankoop en bouw van een object, alsmede alle daaropvolgende
investeringen ten behoeve van de ontwikkeling, gelden als acquisitiekosten en worden geactiveerd.

Rentekosten worden geactiveerd indien deze direct toegerekend kunnen worden aan de aankoop, bouw of
vervaardiging van een daarvoor kwalificerend actief. De activering van de rentekosten start op het moment dat
de voorbereidende ontwikkelingsactiviteiten van start gaan en er betalingen en rentekosten verschuldigd zijn.
De activering van de rentekosten mag voortduren totdat de activa in hoofdzaak gereed zijn voor het voorgenomen
gebruik. Indien de uiteindelijke boekwaarde van het actief hoger is dan de opbrengstwaarde, wordt een verlies uit
hoofde van bijzondere waardevermindering gerealiseerd. De gehanteerde rentevoet wordt bepaald op grond van de
actuele rente die betaald wordt op projectfinanciering of, voor zover een deel van de ontwikkelingskosten gefinancierd
wordt uit algemene middelen, op grond van de gemiddelde rente.

92
MATERIËLE VASTE ACTIVA
(I) ACTIVA IN EIGENDOM
Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en bijzondere
waardeverminderingen. De kosten van in eigen beheer ontwikkelde activa omvatten de kosten van materialen, directe
arbeid, alsook (indien van toepassing) de initiële raming van de sloop- en afvoerkosten en de kosten van het bouwrijp
maken van de locatie waarop de projecten komen, alsmede overige direct toerekenbare kosten.

Indien componenten van een materieel vast actief een verschillende economische levensduur hebben, worden zij
gewaardeerd als afzonderlijke materiële vaste activa.

Afschrijvingen worden op lineaire basis ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, gerekend naar de
verwachte economische levensduur van de materiële vaste activa, alsmede van componenten die afzonderlijk worden
gewaardeerd. Gebouwen worden over een termijn van 25 jaar afgeschreven, op eigendom van grond vindt geen
afschrijving plaats en de overige materiële vaste activa worden gemiddeld over een termijn van 5 jaar afgeschreven.

(II) LEASE-OBJECT
Lease-overeenkomsten waarbij de Groep nagenoeg alle voor- en nadelen verbonden aan de eigendom draagt, worden
geclassificeerd als financiële lease-overeenkomsten. Onroerendgoed dat wordt gehouden onder financiële lease-
overeenkomsten en aan derden wordt geleasd op basis van operationele lease-overeenkomsten wordt als
vastgoedbelegging gekwalificeerd en tegen reële waarde gewaardeerd. Onroerendgoed dat wordt gehouden onder
operationele lease-overeenkomsten en normaal gesproken als vastgoedbelegging gekwalificeerd zou worden, kan op
individuele basis als vastgoedbelegging worden gekwalificeerd.

HANDELSDEBITEUREN EN ANDERE VORDERINGEN

Handelsdebiteuren en andere vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van
bijzondere waardeverminderingen.

UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN
Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen op basis van de balansmethode, waarbij rekening wordt
gehouden met tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva ten behoeve van de financiële cijfers
en ten behoeve van de fiscale cijfers. Het bedrag aan uitgestelde belastingvorderingen is gebaseerd op de verwachte
realisatie of afwikkeling van activa en passiva, waarbij belastingtarieven worden gehanteerd die op de balansdatum
van kracht waren, dan wel waartoe op balansdatum reeds materieel besloten is.

Een uitgestelde belastingvordering wordt alleen opgenomen als het waarschijnlijk is dat in de toekomst belastbare
winsten zullen ontstaan waartegen de belastinglatentie kan worden gerealiseerd. Uitgestelde belastingvorderingen
worden afgeboekt indien het niet langer waarschijnlijk is dat de belastinglatentie kan worden gerealiseerd.
Additionele belastingafdrachten die voortvloeien uit dividenduitkeringen worden op hetzelfde moment verantwoord
dat de verplichting ontstaat om het desbetreffende dividend uit te betalen.

LIQUIDE MIDDELEN
De liquide middelen omvatten het kassaldo en direct opeisbare tegoeden. Liquide middelen zijn kortlopende, zeer
liquide beleggingen die te allen tijde kunnen worden omgezet in een vast bedrag aan contanten en waaraan een zeer
beperkt risico op waardeverandering kleeft. Voorschotten in rekening-courant die terstond kunnen worden
terugbetaald, vormen een integraal onderdeel van het kasbeheer van de Groep. In het kasstroomoverzicht vormen
de voorschotten in rekening-courant onderdeel van de liquide middelen.

93
 BIJZONDERE WAARDEVERMINDERING
De boekwaarde van de activa van de Groep, niet zijnde beleggingen in vastgoed en uitgestelde belastingvorderingen,
worden op de balansdatum getoetst teneinde te bepalen of er sprake is van bijzondere waardevermindering
(‘impairment’). Indien hier mogelijk sprake van is, wordt van het actief de opbrengstwaarde geschat.

Een last uit hoofde van bijzondere waardevermindering wordt geboekt indien de boekwaarde van een actief of van de
kasgenererende eenheid groter is dan de opbrengstwaarde. Bijzondere waardeverminderingen worden ten laste van
de winst- en verliesrekening gebracht.

De opbrengstwaarde van een actief is gelijk aan het hoogste bedrag van de netto verkoopprijs en de gebruikswaarde.
Teneinde de gebruikswaarde te bepalen, worden de geschatte toekomstige kasstromen contant gemaakt op basis van
een disconteringsvoet voor belastingen die de huidige marktverwachtingen ten aanzien van de verwachtingswaarde van
geld en de specifieke risico’s van het actief weerspiegelt. Vorderingen met een korte looptijd worden niet contant
gemaakt.

Een bijzondere waardevermindering wordt teruggedraaid wanneer er een indicatie is dat de waardevermindering niet
langer meer van toepassing is en indien de ramingen zijn aangepast die gebruikt werden om de opbrengstwaarde
te bepalen op het moment dat de vorige waardevermindering plaatsvond.

EIGEN VERMOGEN
Aandelen worden als eigen vermogen aangemerkt. Externe kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de
uitgifte van nieuwe aandelen, worden op de emissieopbrengsten in mindering gebracht. Indien aandelenkapitaal
dat als eigen vermogen wordt aangemerkt wordt ingekocht, wordt het betaalde bedrag, inclusief direct toewijsbare
kosten, verantwoord als een mutatie op het eigen vermogen. Ingekochte aandelen worden aangemerkt als ‘ingekochte
eigen aandelen’ (‘treasury shares’) en op het totale eigen vermogen in mindering gebracht. Dividenden worden als
passiefpost verantwoord in de periode dat het dividend wordt vastgesteld.

RENTEDRAGENDE SCHULDEN (CORIO PAST IAS 32/39 TOE VANAF 1 JANUARI 2005, ZIE TOELICHTING 26)
Rentedragende schulden worden initieel tegen de kostprijs verantwoord, onder aftrek van toerekenbare transactiekosten.
Na de eerste opname op de balans worden de rentedragende schulden gewaardeerd tegen de amortisatiewaarde
waarbij verschillen tussen de kostprijs en de aflossingswaarde op basis van de effectieve rentemethode gedurende
de looptijd in het resultaat worden verantwoord.

AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN (CORIO PAST IAS 32/39 TOE VANAF 1 JANUARI 2005, ZIE TOELICHTING 26)
De Groep maakt gebruik van financiële derivaten ter afdekking van valuta- en renterisico’s die voortvloeien uit
operationele, financiële en beleggingsactiviteiten. De Groep houdt geen financiële derivaten voor handelsdoeleinden.
Echter, derivaten die niet als ‘hedge accounting’ instrumenten kunnen worden aangemerkt, worden als
handelsinstrumenten opgenomen.

Afgeleide financiële instrumenten worden verantwoord tegen reële waarde, rekening houdend met kosten. De reële
waarde van renteswaps is het geschatte bedrag dat door de Groep zou worden ontvangen dan wel betaald om de
swap per de balansdatum te beëindigen, rekening houdend met de actuele rentevoet. Voor zover afgeleide financiële
instrumenten worden aangewezen als afdekkingstransactie is de verantwoording van een eventueel daaruit
voortvloeiend(e) winst of verlies afhankelijk van de aard van de afgedekte post. Afgeleide financiële instrumenten zijn
binnen de Groep in principe bedoeld om de variatie in kasstromen van een verantwoorde passief post af te dekken.

94
Het effectieve gedeelte van een eventue(e)l(e) winst of verlies op het afgeleide financiële instrument wordt rechtstreeks
in het eigen vermogen verwerkt, terwijl het niet-effectieve gedeelte onmiddellijk in de winst- en verlies rekening wordt
opgenomen.

Het deel van de winst of het verlies op een instrument dat wordt gebruikt ter afdekking van een netto belegging
in een buitenlandse activiteit waarvan wordt vastgesteld dat het een effectieve dekking is, wordt direct in het eigen
vermogen verwerkt. Het niet-effectieve deel wordt onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.

PERSONEELSREGELINGEN
(I) BESCHIKBARE PREMIEREGELING
Verplichtingen uit hoofde van bijdragen aan beschikbare premieregelingen worden op het moment dat deze zich voordoen
ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

(II) TOEGEZEGDE PENSIOENREGELINGEN

De netto verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen worden voor iedere regeling
apart berekend. Hiertoe wordt een raming gemaakt van het bedrag aan toekomstige pensioenaanspraken die de
werknemers hebben opgebouwd op grond van hun werkzaamheden in de huidige en toekomstige periode(s). Deze
pensioenaanspraak wordt verdisconteerd teneinde de contante waarde te bepalen en de reële waarde van
fondsbeleggingen wordt hierop in mindering gebracht. Bij de bepaling van de reële waarde van de fondsbeleggingen
wordt rekening gehouden met nog niet geamortiseerde actuariële resultaten. De disconteringsvoet is het op de
balansdatum geldende rendement op obligaties met een A-kredietstatus en een looptijd die overeenkomt met de
looptijd van de verplichtingen van de Groep. De berekening wordt verricht door een gekwalificeerde actuaris die de
methode op basis van opgebouwde rechten (‘projected unit credit method’) toepast.

Bij de berekening van de verplichtingen van de Vennootschap ter zake van een regeling wordt, voor zover cumulatieve
niet-gerealiseerde actuariële winsten of verliezen meer bedragen dan tien procent van de huidige waarde van de
toegezegde pensioenverplichting of de marktwaarde van de fondsbeleggingen, waarbij de hoogste waarde van
toepassing is, dat deel verwerkt in de resultatenrekening over de verwachte gemiddelde werkzame levens van de
werknemers die deelnemen aan de regeling. Verder worden de actuariële winsten of verliezen niet verwerkt.

Indien uit deze actuariële berekening een bate voor de Groep voortvloeit, is de boekwinst beperkt tot het netto totaal
van alle niet-gerealiseerde actuariële verliezen en backservicekosten en van de contante waarde van toekomstige
restituties uit de regeling of toekomstige premiereducties bij de regeling.

(III) ANDERE UITGESTELDE BELONINGEN

De netto verplichtingen van de Groep uit hoofde van beloningen gekoppeld aan een langjarig dienstverband, niet
zijnde pensioenregelingen, omvatten het bedrag aan toekomstige voorzieningen dat werknemers hebben opgebouwd
op grond van hun werkzaamheden nu en in de toekomst. De verplichtingen worden berekend door toepassing van de
methode op basis van opgebouwde rechten (projected unit credit method) en de marktwaarde van eventuele gerelateerde
activa wordt afgetrokken. De disconteringsvoet is het op de balansdatum geldende rendement op obligaties met een
A-kredietstatus en een looptijd die overeenkomt met de looptijd van de verplichtingen van de Groep.

95
 VOORZIENINGEN
Een voorziening wordt op de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting
heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden. Daarbij is het waarschijnlijk dat een uitstroom van middelen
noodzakelijk zal zijn om de verplichting na te komen. Indien de verplichting materieel is, wordt de omvang van de
voorziening bepaald door de verwachte toekomstige cashflows te verdisconteren tegen de bruto disconteringsvoet
(voor aftrek van belastingen) die de huidige marktverwachtingen weerspiegelt omtrent de tijdswaarde van geld en
(indien van toepassing) de specifieke risico’s van de verplichting.

OVERIG PASSIVA
Handelscrediteuren en overige te betalen posten worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

HUUROPBRENGSTEN
Huuropbrengsten van beleggingen in vastgoed onder operationele lease-overeenkomsten worden op lineaire basis
over de looptijd van de lease-overeenkomst ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Lease-incentives
die door de Groep aan haar huurders zijn toegekend, worden verwerkt als integraal onderdeel van de totale
huuropbrengsten.

SERVICE-, EXPLOITATIE- EN BEHEERSKOSTEN

Servicekosten voor servicecontracten met derden worden doorbelast aan huurders. De servicekosten met betrekking
tot leegstand worden direct ten laste van het resultaat gebracht. Servicekosten hebben met name betrekking op gas,
water en licht, schoonmaak en bewaking. Onder exploitatiekosten zijn opgenomen de kosten die rechtstreeks aan de
exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend, exclusief de kosten die worden doorbelast aan
huurders. Het betreft hier met name belastingen, verzekeringen, erfpacht, onderhoud en advieskosten. Deze kosten
worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer ze zich voordoen. Beheerskosten zijn kosten die niet
rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend (dit zijn onder andere salariskosten
van personeel die niet direct betrokken zijn bij de exploitatie van vastgoedobjecten, kantoorkosten, adviseurs-,
taxatie- en accountantskosten en noterings- en promotiekosten).

NETTO FINANCIERINGSLASTEN
Financieringslasten hebben betrekking op de verschuldigde rente op uitstaande schulden en worden berekend op
basis van de effectieve rentemethode. Rekening houdend met geactiveerde rente, rente-inkomsten, baten en lasten
uit wisselkoersomrekeningen en baten en lasten uit hoofde van afdekkingsinstrumenten die in de winst- en
verliesrekening worden verantwoord. Rente-inkomsten worden op het moment dat deze zich voordoen verantwoord
in de winst- en verliesrekening.

DIVIDENDINKOMSTEN
Dividendinkomsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord op de dag dat het dividendrecht van de entiteit
op de ontvangst van dividenden wordt gevestigd.

BELASTINGEN
Belastingen over winst of verlies van het jaar omvatten de huidige en uitgestelde belastingen. De belastingen worden
in de winst- en verliesrekening verantwoord, behalve daar waar deze betrekking hebben op posten die direct via het
eigen vermogen worden geboekt. In dat geval worden de belastingen in het eigen vermogen verantwoord.

96
De huidige belastingverplichtingen omvatten de verwachte belastingafdrachten over het belastbare inkomen van het
jaar, waarbij de belastingtarieven worden gehanteerd die op de balansdatum van kracht zijn dan wel waartoe op
balansdatum reeds materieel is besloten. Daarnaast omvatten deze eventuele aanpassingen in de
belastingafdrachten van voorgaande jaren.

KASSTROOMOVERZICHT
Kasstromen uit operationele activiteiten zijn weergegeven op basis van de indirecte methode.

GESEGMENTEERDE INFORMATIE
De activiteiten van de Groep worden gepresenteerd per segment (winkels, kantoren, bedrijfsruimten) en per regio
(Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Turkije en Duitsland). De resterende woningen worden toegerekend aan het
object waarvan ze deel uitmaken. De primaire indeling per segment is gebaseerd op de managementstructuur en
op de interne rapportagelijnen bij Corio.

97
 1 – G E S E G M E N T E E R D E I N F O R M AT I E
SECTORALE SEGMENTATIE 2005 (€ MLN)
Winkels Kantoren Bedrijfs- Niet Gecon-
ruimten toegerekend solideerd

Bruto huuropbrengsten 233,2 63,9 17,9 315,0

Netto servicekosten -4,8 -2,5 -0,2 -7,5
Exploitatiekosten -28,3 -8,6 -1,9 -38,8
Netto huuropbrengsten 200,1 52,8 15,8 268,7
Opbrengst van verkopen 85,4 24,1 6,5 116,0
Boekwaarde verkopen -78,0 -23,6 -6,0 -107,6
Resultaat op verkopen 7,4 0,5 0,5 8,4
Positieve herwaarderingen 384,2 23,1 11,4 418,7
Negatieve herwaarderingen -6,8 -23,8 -0,5 -31,1
Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 377,4 -0,7 10,9 387,6
Beheerskosten -11,2 -2,4 -0,6 -6,8 -21,0
Overige baten 10,5 10,5
Overige lasten -1,0 -1,0
Netto overige resultaten 9,5 9,5
Resultaat voor financieringslasten 573,7 50,2 26,6 2,7 653,2
Financieringslasten -60,1 -60,1
Financieringsbaten 5,0 5,0
Netto financieringslasten -55,1 -55,1
Resultaat deelneming 39,7 39,7
Nettowinst voor belasting 613,4 50,2 26,6 -52,4 637,8
Vennootschapsbelasting -1,6 -1,6
Uitgestelde belastingen -47,1 -47,1
Belastingen -48,7 -48,7
Nettowinst 613,4 50,2 26,6 -101,1 589,1

Beleggingen in vastgoed 3.293,2 746,6 200,0 4.239,8

Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 91,4 9,0 0,5 100,9
Deelnemingen 202,2 202,2
Niet toegerekende activa 90,8 90,8
Totaal activa 4.633,7
Totaal passiva 1.961,6 1.961,6

GEOGRAFISCHE SEGMENTATIE 2005 (€ MLN)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Duitsland Gecon-
solideerd

Bruto huuropbrengsten 185,4 74,8 33,9 20,3 0,6 315,0

Beleggingen in vastgoed 2.296,2 1.069,6 535,9 325,9 12,2 4.239,8

Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 38,8 4,5 56,4 1,2 0,0 100,9
Deelnemingen 202,2 202,2
Niet toegerekende activa 90,8
Totaal activa 4.633,7

98
1 – G E S E G M E N T E E R D E I N F O R M AT I E
SECTORALE SEGMENTATIE 2004 (€ MLN)
Winkels Kantoren Bedrijfs- Niet Gecon-
ruimten toegerekend solideerd

Bruto huuropbrengsten 220,2 68,9 19,2 308,3

Netto servicekosten -4,9 -2,4 -0,1 -7,4
Exploitatiekosten -27,6 -8,8 -2,0 -38,4
Netto huuropbrengsten 187,7 57,7 17,1 262,5
Opbrengst van verkopen 44,7 110,7 155,4
Boekwaarde verkopen -43,2 -108,3 -151,5
Resultaat op verkopen 1,5 2,4 3,9
Positieve herwaarderingen 107,4 15,2 3,4 126,0
Negatieve herwaarderingen -9,6 -16,1 -3,3 -29,0
Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 97,8 -0,9 0,1 97,0
Beheerskosten -11,8 -2,4 -0,6 -8,7 -23,5
Overige baten 0,6 0,6
Overige lasten -3,3 -3,3
Netto overige resultaten -2,7 -2,7
Resultaat voor financieringslasten 275,2 56,8 16,6 -11,4 337,2
Financieringslasten -55,8 -55,8
Financieringsbaten 8,2 8,2
Netto financieringslasten -47,6 -47,6
Resultaat deelneming –
Nettowinst voor belasting 275,2 56,8 16,6 -59,0 289,6
Vennootschapsbelasting -0,8 -0,8
Uitgestelde belastingen 10,1 10,1
Belastingen 9,3 9,3
Nettowinst 275,2 56,8 16,6 -49,7 298,9

Beleggingen in vastgoed 2.853,3 762,2 197,6 3.813,1

Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 102,3 0,6 102,9
Deelnemingen –
Niet toegerekende activa 132,1 132,1
Totaal activa 4.048,1
Totaal passiva 1.792,4 1.792,4

GEOGRAFISCHE SEGMENTATIE 2004 (€ MLN)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Duitsland Gecon-
solideerd

Bruto huuropbrengsten 184,8 73,7 29,9 18,9 1,0 308,3

Beleggingen in vastgoed 2.123,1 905,8 500,5 268,5 15,2 3.813,1

Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 52,5 4,5 45,9 0,0 0,0 102,9
Deelnemingen – –
Niet toegerekende activa 132,1
Totaal activa 4.048,1

99
 2 – BRUTO HUUROPBRENGSTEN (€ MLN)
2005 2004
Theoretische huur 334,7 327,5
Leegstand -19,7 -19,2
Bruto huuropbrengsten 315,0 308,3

De Groep verhuurt beleggingen in vastgoed aan derden op basis van operationele lease-overeenkomsten en had in
2005 en 2004 geen voorwaardelijke huur. De bruto huuropbrengsten zijn exclusief de bruto huuropbrengsten van
Akmerkez (€ 11,4 miljoen).

3 – OVERIGE BATEN (€ MLN)

2005 2004
Vrijval overlopende posten 5,9 –
Vrijval voorzieningen 4,5 –
Overige 0,1 0,6
10,5 0,6

4 – EXPLOITATIEKOSTEN (€ MLN)
2005 2004
Belasting 6,3 5,9
Verzekering 1,3 1,6
Onderhoud 4,9 7,3
Beheervergoeding 11,0 11,9
Advieskosten 3,9 2,6
Promotie en marketing 2,0 1,6
Erfpachtlasten 4,3 4,2
Overige exploitatiekosten 2,8 0,9
Dotatie voorziening voor dubieuze debiteuren 2,3 2,4
Totaal 38,8 38,4

De exploitatiekosten met betrekking tot leegstaande objecten bedroegen € 0,3 miljoen in 2005 (2004: € 0,3 miljoen).

NETTO SERVICEKOSTEN (€ MLN)

2005 2004
Servicekosten 53,4 58,5
Servicekosten doorbelast aan huurders -45,9 -51,1
Netto servicekosten 7,5 7,4

100
5 – BEHEERSKOSTEN (€ MLN)
2005 2004
Salarissen 16,4 14,9
Sociale lasten 3,1 2,8
Pensioenlasten 1,9 1,4
Overige personeelskosten 5,8 5,9
Kantoorkosten 9,2 9,3
Adviseurs-, taxatie- en accountantskosten 2,3 5,4
Noterings- en promotiekosten 1,1 1,4
Overige beheerskosten 2,2 1,1
Doorbelast aan exploitatiekosten -12,3 -12,0
Doorbelast aan derden -8,7 -6,7
Totaal 21,0 23,5

In 2005 had de Groep gemiddeld 281 fte’s personeel (2004: 267). Hiervan zijn gemiddeld 117 werkzaam buiten
Nederland (2004: 110).

6 – OVERIGE LASTEN (€ MLN)

2005 2004
Dotatie voorzieningen 0,3 3,3
Overige 0,7 –
1,0 3,3

7 – NETTO FINANCIERINGSLASTEN (€ MLN)

2005 2004
Interestlasten 58,6 55,5
Overige financieringslasten 1,5 0,3
60,1 55,8

Geactiveerde rente -3,8 -6,5

Interestbaten -1,2 -1,7
-5,0 -8,2
Totaal 55,1 47,6

De financieringslasten in 2004 bevatten een eenmalige bate van € 4,0 miljoen welke gesaldeerd zijn onder de post
interestlasten.

101
 8 – BELASTINGEN (€ MLN)
2005 2004
Vennootschapsbelasting
Lopende jaar -1,6 -0,8

Uitgestelde belastingen
Uitgestelde belastingverplichtingen -40,4 64,4
Uitgestelde belastingvorderingen -2,4 -26,3
-42,8 38,1
Exit tax SIIC-regime -4,3 -28,0
-47,1 10,1

Totale belastingen in de verlies- en winstrekening -48,7 9,3

De vennootschapsbelasting over het lopende jaar heeft betrekking op IRAP-belasting in Italië, € 0,7 miljoen in 2005
(2004: € 0,6 miljoen), IFA-belasting in Frankrijk, deze is € 0,2 miljoen in 2005 (2004: € 0,2 miljoen) en
vennootschapsbelasting in Frankrijk, € 0,7 miljoen in 2005 (2004: € 0). De Groep betaalt geen winstbelastingen in
andere landen, vanwege de status van fiscale beleggingsinstelling in Nederland en vanwege verliescompensatie in
Spanje.

9 – BELEGGINGEN IN VASTGOED (€ MLN)

2005 2004
Balans per 1 januari 3.813,1 3.728,5
Aankopen 60,0 90,8
Investeringen 27,6 27,6
Overdracht van vastgoed in ontwikkeling 56,2 17,8
Verkopen -113,1 -152,5
Herwaarderingen 387,6 97,0
Resultaten verkopen 8,4 3,9
Balans per 31 december 4.239,8 3.813,1

De waarde van beleggingen in vastgoed is inclusief vooruitbetaalde erfpacht. Het totaalbedrag voor vooruitbetaalde
erfpacht voor het jaar 2005 bedraagt € 17,6 miljoen (2004: € 18,0 miljoen).

102
In onderstaande tabel worden de nettorendementen (over geschatte nettohuurinkomsten) getoond die op het grootste
deel van de objecten zijn toegepast bij de vaststelling van de externe waardering. Om tot waardering van het vastgoed
te komen, wordt op de totale jaarlijkse huren een rendement toegepast dat de specifieke risico’s weerspiegelt die
eigen zijn aan de netto kasstromen. Onderstaande tabel is indicatief.

RENDEMENTEN
Winkels Kantoren Bedrijfsruimten
Nederland 6,0% – 7,0% 7,0% – 9,0% 7,5% – 8,5%
Frankrijk 5,8% – 6,8% 6,5% – 8,5% 8,0% – 9,0%
Italië 5,7% – 6,7% – –
Spanje 5,8% – 6,8% – –

ZEKERHEDEN
Per 31 december 2005 waren voor objecten met een boekwaarde van € 783,3 miljoen (2004: € 670,7 miljoen)
hypothecaire zekerheden verstrekt voor opgenomen leningen ten bedrage van € 315,5 miljoen ultimo 2005
(2004: € 183,0 miljoen)

10 – BELEGGINGEN IN VASTGOED IN ONTWIKKELING (€ MLN)

2005 2004
Balans per 1 januari 102,9 67,2
Aankopen 21,6 45,2
Investeringen 31,7 4,9
Verkopen -2,9 -3,1
Overdracht naar beleggingsportefeuille -56,2 -17,8
Geactiveerde interest 3,8 6,5
Balans per 31 december 100,9 102,9

In de loop van 2005 voltooide de Groep in Nederland de bouw van het winkelcentrum Lange Voort-Oegstgeest,
Veluwepoort-Epe en een deel van Middenwaard-Heerhugowaard. Deze zijn in 2005 geclassificeerd als beleggingen
in vastgoed.

103
 11 – MATERIËLE VASTE ACTIVA (€ MLN)
Grond en Inventaris Totaal
gebouwen

Kostprijs
Balans per 1 januari 2004 13,0 16,9 29,9
Investeringen 0,0 3,3 3,3
Balans per 31 december 2004 13,0 20,2 33,2

Balans per 1 januari 2005 13,0 20,2 33,2

Investeringen 0,7 2,2 2,9
Balans per 31 december 2005 13,7 22,4 36,1

Afschrijving en bijzondere waardeverminderingen

Balans per 1 januari 2004 0,0 -9,5 -9,5
Afschrijvingslasten voor het jaar -0,4 -2,8 -3,2
Balans per 31 december 2004 -0,4 -12,3 -12,7

Balans per 1 januari 2005 -0,4 -12,3 -12,7

Afschrijvingslasten voor het jaar -0,4 -3,4 -3,8
Balans per 31 december 2005 -0,8 -15,7 -16,5

Boekwaarde
Per 1 januari 2004 13,0 7,4 20,4
Per 1 januari 2005 12,6 7,9 20,5
Per 31 december 2005 12,9 6,7 19,6

Ten aanzien van de materiële vaste activa zijn geen zekerheden verstrekt.

12 – DEELNEMINGEN
Corio heeft een belang in de volgende deelneming:

2005 2004
Akmerkez Gyo A.S., Turkije 46,92% –

Samenvatting financiële gegevens van de deelneming (100%) ultimo 2005.

(€ MLN)
Activa Passiva Eigen Bruto huur- Winst
vermogen opbrengsten

Akmerkez Gyo A.S. 433,5 3,0 430,5 31,2 113,3

Het resultaat deelneming van Corio bedraagt 46,92% van de winst (€ 53,2 miljoen), waarbij € 13,5 miljoen
verantwoord wordt in het eigen vermogen wegens koers- en omrekeningsverschillen. Het overige resultaat
€ 39,7 miljoen betreft resultaat deelneming.

104
De belangrijkste activiteit van Akmerkez Gyo A.S. is beleggen in winkelvastgoed. De functionele valuta van Akmerkez
Gyo A.S. is de US Dollar.

AKMERKEZ GYO A.S. (€ MLN)

2005
Eigen vermogen Corio-deel 202,0

De waarde van de deelneming in Akmerkez Gyo A.S. is € 202,2 miljoen (inclusief € 0,2 miljoen acquisitiekosten).
Het aandeel in het resultaat bedroeg in 2005 € 39,7 miljoen (€ 10,4 miljoen netto huuropbrengsten, € 29,3 miljoen
herwaarderingen). De cijfers van de deelneming in Akmerkez betreffen een schatting op 31 december 2005 op basis
van de gepubliceerde derde kwartaal cijfers 2005. Door aangekondigde maar nog niet uitgewerkte veranderingen in
de regelgeving is het nog niet bekend of er een dividendbelasting van 10% geheven zal gaan worden over het
dividend dat eventueel over 2005 uitgekeerd wordt.

13 – UITGESTELDE BELASTINGEN
OPGENOMEN UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN EN -VERPLICHTINGEN

Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen zijn toe te rekenen aan de volgende posten:

(€ MLN)
Activa Passiva Netto
2005 2004 2005 2004 2005 2004
Beleggingen in vastgoed 179,6 139,2
Verliescompensatie 7,3 9,7
172,3 129,5

NIET OPGENOMEN UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN

Uitgestelde belastingvorderingen zijn niet opgenomen met betrekking tot de volgende posten:

(€ MLN)
2005 2004
Uitgestelde niet opgenomen belastingvorderingen 1,4 2,1
Fiscale verliezen -1,4 -1,4
0,0 0,7

De fiscale verliezen hebben betrekking op de activiteiten van de Groep in Duitsland en kunnen onbeperkt voorwaarts
worden gecompenseerd. Uitgestelde belastingvorderingen zijn niet opgenomen voor deze posten, omdat het niet
waarschijnlijk is dat in de toekomst fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor compensatie.

105
 MUTATIEOVERZICHT UITGESTELDE BELASTINGEN (€ MLN)
2005 2004
Stand 1 januari 129,5 167,6
Mutatie vastgoedbeleggingen 40,4 -64,4
Fiscale waarde van gebruikte verliescompensatie 2,4 26,3
Stand 31 december 172,3 129,5

Deze mutaties zijn via het resultaat verwerkt.

14 – OVERIGE VORDERINGEN (€ MLN)

2005 2004
Debiteuren 27,2 28,3
Belastingen 11,7 19,6
Overige vorderingen 7,9 24,9
Overige activa 7,1 10,2
53,9 83,0

Belastingen bestaan onder andere uit vorderingen inzake vennootschapsbelasting van € 1,5 miljoen per 31
december 2005 (2004: € 1,5 miljoen). De voorziening voor dubieuze debiteuren bedraagt ultimo 2005 € 7,6 miljoen
(2004: € 6,7 miljoen).

15 – LIQUIDE MIDDELEN (€ MLN)

2005 2004
Bank 9,8 18,9
Kas 0,2 –
Liquide middelen 10,0 18,9

106
16 – EIGEN VERMOGEN
VERLOOPOVERZICHT EIGEN VERMOGEN

TOE TE REKENEN AAN AANDEELHOUDERS VAN CORIO N.V. (€ MLN)

Geplaatst Agio- Afdekkings- Herwaar- Algemene Reserve Reserve Nettowinst Totaal
kapitaal reserve reserve derings- reserve omrekenings- eigen boekjaar
reserve verschillen aandelen

Balans per 672,5 903,0 170,1 237,4 -26,2 298,9 2.255,7

31 december 2004
Stelselwijziging -17,6 -17,6
Herziene balans per 672,5 903,0 -17,6 170,1 237,4 -26,2 298,9 2.238,1
1 januari 2005
Allocatie totaal- 108,3 190,6 -298,9 0,0
resultaat 2004
Totaalresultaat 2005 2,2 1,0 589,1 592,3
Dividenden aan -158,3 -158,3
aandeelhouders
Balans per 31 672,5 903,0 -15,4 278,4 269,7 1,0 -26,2 589,1 2.672,1
december 2005

Balans per 672,5 884,0 46,9 206,0 301,1 2.110,5

1 januari 2004
Inkoop eigen aandelen 19,0 7,2 -26,2 0,0
Allocatie totaal- 123,2 177,9 -301,1 0,0
resultaat 2003
Totaalresultaat 2004 298,9 298,9
Dividenden aan -153,7 -153,7
aandeelhouders
Balans per 672,5 903,0 170,1 237,4 -26,2 298,9 2.255,7
31 december 2004

De stelselwijziging heeft betrekking op de toepassing van IAS 32 en 39 per 1 januari 2005 (zie toelichting 26).

Op 31 december 2005 bestond het aandelenkapitaal uit 67.252.184 volgestorte aandelen (2004: 67.252.184).

De aandeelhouders zijn gerechtigd tot ontvangst van de dividenden die periodiek beschikbaar verklaard worden en
zijn gerechtigd tot het uitbrengen van een stem op vergaderingen van de Vennootschap.

RESERVE OMREKENINGSVERSCHILLEN
De reserve omrekeningsverschillen omvat alle wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de
cijfers van buitenlandse activiteiten die niet integraal deel uitmaken van de activiteiten van de Vennootschap,
alsmede uit de omrekening van passiva die de netto investering van de Vennootschap in een buitenlandse
dochteronderneming afdekken.

107
 AFDEKKINGSRESERVE
De afdekkingsreserve bestaat uit het effectieve deel van de cumulatieve netto mutatie in de reële waarde van
kasstroom afdekkingsinstrumenten wanneer de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden.

RESERVE EIGEN AANDELEN

De reserve voor de eigen aandelen van de Vennootschap bestaat uit de kosten van aankoop voor de aandelen
van de Vennootschap die door de Groep worden gehouden. Op 31 december 2005 hield de Groep 998.482
(2004: 998.482) van de aandelen van de Vennootschap. Deze zijn in 2001 verworven voor € 26,20 per aandeel.
Volgens de Statuten van de Vennootschap hebben deze aandelen geen recht op dividend.

HERWAARDERINGSRESERVE
De herwaarderingsreserve heeft betrekking op vastgoedbeleggingen. Het positieve verschil tussen de cumulatieve
toename van de reële waarde van het vastgoed ten opzichte van fiscale waarde is opgenomen in de
herwaarderingsreserve.

DIVIDEND
Na de balansdatum is door het bestuur het volgende dividendvoorstel gedaan.

(€ MLN)
2005 2004
€ 2,45 per aandeel (2004: € 2,39) 162,3 158,3

17 – WINST PER AANDEEL

De berekening van de winst per aandeel op 31 december 2005 is gebaseerd op de nettowinst voor de periode die
toe te rekenen is aan de aandeelhouders, € 589,1 miljoen (2004: € 298,9 miljoen) en het gewogen gemiddelde
aantal aandelen dat gedurende het jaar eindigend op 31 december 2005 uitstond, 66.253.702 (2004: 66.253.196),
en is als volgt berekend:

WINST TOE TE REKENEN AAN AANDEELHOUDERS (€ MLN)

2005 2004
Winst toe te rekenen aan aandeelhouders 589,1 298,9

GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL AANDELEN (€ MLN)

2005 2004
Uitgegeven aandelen per 1 januari 67.252.184 67.250.424
Effect van gehouden eigen aandelen -998.482 -1.000.000
Effect van uitgegeven aandelen in januari 2004 – 1.760
Effect van aandelen uitgekeerd in april 2004 – 1.012
Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen per 31 december 66.253.702 66.253.196

108
VERWATERDE WINST PER AANDEEL
De berekening van de verwaterde winst per aandeel op 31 december 2005 is gebaseerd op de winst voor de periode
die toe te rekenen is aan de aandeelhouders, € 589,1 miljoen (2004: € 298,9 miljoen) en het aantal aandelen dat
per 31 december 2005 uitstond 66.253.702 (2004: 66.253.702), en is als volgt berekend:

WINST TOE TE REKENEN AAN GEWONE AANDEELHOUDERS (VERWATERD) (€ MLN)

2005 2004
Winst toe te rekenen aan gewone aandeelhouders (verwaterd) 589,1 298,9

GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL AANDELEN (VERWATERD) (€ MLN)

2005 2004
Gewogen gemiddelde aantal aandelen per 31 december 67.252.184 67.252.184
Effect van gehouden eigen aandelen -998.482 -998.482
Gewogen gemiddelde aantal aandelen (verwaterd) per 31 december 66.253.702 66.253.702

Corio streeft ernaar zoveel mogelijk van de European Property Real Estate Association (EPRA) aanbevelingen te
volgen. Een belangrijk onderdeel is de bepaling van de winst en eigen vermogen op EPRA-grondslagen. Hieronder
volgt een opstelling van deze.

NETTOWINST VOLGENS EPRA-GRONDSLAGEN 2005 (€ MLN)

Totaal Per aandeel
Nettowinst 589,1 8,89
Herwaardering -387,6 -5,85
Resultaat op verkopen -8,4 -0,12
Mutatie reële waarde van financiële instrumenten -0,4 -0,01
Mutatie uitgestelde belastingen 47,1 0,71
Verwaterde EPRA nettowinst 239,8 3,62

EIGEN VERMOGEN VOLGENS EPRA-GRONDSLAGEN 2005 (€ MLN)

Totaal Per aandeel
Eigen vermogen in de balans 2.672,1 40,33
Reële waarde financiële instrumenten 14,9 0,23
Uitgestelde belastingen 172,3 2,60
Verwaterde EPRA eigen vermogen 2.859,3 43,16

NETTO EIGEN VERMOGEN VOLGENS EPRA-GRONDSLAGEN 2005 (€ MLN)

Totaal Per aandeel
Verwaterd EPRA eigen vermogen 2.859,3 43,16
Reële waarde financiële instrumenten -14,9 -0,23
Reële waarde leningen 18,0 0,27
Uitgestelde belastingen op reële waarde -26,4 -0,40
Netto eigen vermogen EPRA NNNAV 2.836,0 42,80

109
 18 – RENTEDRAGENDE LENINGEN EN SCHULDEN
In deze toelichting wordt informatie gegeven over de contractuele voorwaarden van de rentedragende leningen en
schulden van de Groep. Zie voor meer informatie over het rente- en valutarisico van de Groep toelichting 22. Deze post
bevat in 2005 € 6,3 miljoen aan geactiveerde kosten met betrekking tot leningen (2004: 0). Deze worden over de
looptijd van de leningen geamortiseerd op basis van de op de betreffende lening van toepassing zijnde effectieve
rentevoet.

(€ MLN)
2005 2004
Langlopende passiva
Zekergestelde bankleningen 315,5 183,0
Niet-zekergestelde bankleningen 1.175,8 1.028,4
Geactiveerde kosten -6,3 –
1.485,0 1.211,4
Kortlopende passiva
Niet-zekergestelde bankleningen 143,3 218,3
1.628,3 1.429,7

ZEKERHEDEN
Per 31 december 2005 waren voor objecten met een boekwaarde van € 783,3 miljoen (2004: € 670,7 miljoen) hypo-
thecaire zekerheden verstrekt voor opgenomen leningen ten bedrage van € 315,5 miljoen ultimo 2005 (2004:
€ 183,0 miljoen). De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2005 € 1.652,6 miljoen (2004: € 1.420,8 miljoen).

19 – PERSONEELSBELONINGEN (€ MLN)
2005 2004
Huidige waarde ongedekte verplichtingen 0,1 0,1
Huidige waarde gedekte verplichtingen 13,2 11,7
Marktwaarde fondsbeleggingen -11,6 -9,6
Huidige waarde netto verplichtingen 1,7 2,2
Ongerealiseerde actuariële winsten en verliezen -0,6 -0,2
Gerealiseerde passiefpost voor toegezegde pensioenverplichtingen 1,1 2,0

NETTO PASSIEFPOST VOOR TOEGEZEGDE PENSIOENVERPLICHTINGEN

De Groep betaalt bijdragen aan toegezegde pensioenregelingen in drie landen.

Stichting Pensioenfonds ABP (‘ABP’) verstrekt tevens het pensioen voor een aantal werknemers van Corio. Deze regeling
wordt aangemerkt als een multi-werkgeversregeling op basis van vaste bijdragen. ABP kan de uitkeringen en de
verplichtingen niet per onderneming verstrekken en daarom is deze regeling niet opgenomen in de pensioenberekening.
Feitelijke uitgaven worden direct als kosten verwerkt.

De fondsbeleggingen omvatten geen aandelen uitgegeven door de Vennootschap of objecten in gebruik bij de
Vennootschap.

110
(€ MLN)
2005 2004
Netto verplichting per 1 januari 2,0 2,1
Ontvangen premies -1,8 -0,7
Uitgaven verwerkt in de resultatenrekening 0,9 0,6
Netto verplichting per 31 december 1,1 2,0

(€ MLN)
2005 2004
Servicekosten 0,7 0,4
Beheerskosten 0,6 0,6
Verwacht rendement op fondsbeleggingen -0,4 -0,4
0,9 0,6

BELANGRIJKSTE ACTUARIËLE VERONDERSTELLINGEN PER BALANSDATUM (UITGEDRUKT ALS GEWOGEN GEMIDDELDEN)

2005 2004
Disconteringsvoet per 31 december 4,75% 4,25%
Verwacht rendement op fondsbeleggingen per 31 december 5,23% 3,60%
Toekomstige salarisverhogingen 2,50% 2,00%
Toekomstige pensioenverhogingen 1,95% 1,87%

Voor de actuariële berekeningen is de sterftetabel ‘Gehele bevolking mannen en vrouwen 1995–2000’ uitgegeven
door de Nederlandse vereniging van actuarissen, gebruikt.

20 – VOORZIENINGEN (€ MLN)
2005
Balans per 1 januari 13,4
Voorzieningen getroffen gedurende het jaar 0,3
Voorzieningen gebruikt gedurende het jaar -5,8
Voorzieningen teruggedraaid gedurende het jaar -4,5
Balans per 31 december 3,4

Lang 3,4
Kort 0,0

De resterende voorzieningen hebben voornamelijk betrekking op fiscale en juridische claims.

111
 21 – OVERIGE PASSIVA (€ MLN)
2005 2004
Belastingen en sociale zekerheid 4,0 9,3
Exit tax SIIC 25,8 28,0
Vooruitbetaalde huur 8,3 28,2
Waarborgsommen 23,3 22,2
Nog te betalen rente 15,9 19,8
Betaling voor Globo, Italië – 40,9
Overlopende posten 14,2 28,4
Financiële instrumenten 16,4 –
Overige passiva 41,3 31,3
149,2 208,1

De exit tax voor het SIIC-regime in Frankrijk wordt in vier termijnen betaald.

22 – FINANCIËLE INSTRUMENTEN
Krediet-, rente- en valutarisico’s zijn inherent aan de gewone bedrijfsuitoefening van de Groep. Afgeleide financiële
instrumenten worden gebruikt om het risico van fluctuaties in wisselkoersen en rentetarieven te verkleinen.

De reële waarde van de rente- en valutaswaps per 31 december 2005 was € 14,9 miljoen (2004: € 17,6 miljoen).

KREDIETRISICO
Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico’s. Van alle klanten waarvan het krediet boven een bepaald
bedrag uitkomt, wordt de kredietwaardigheid geëvalueerd. Transacties zijn beperkt tot financiële instellingen met een
intern bepaalde credit rating.

RENTERISICO
Corio streeft naar een verhouding tussen vast- en variabelrentende leningen tussen een derde vast en een derde
variabel en een derde vast of variabel, passend bij de te verwachten toekomstige ontwikkeling van de rente. Om dat
te bereiken zijn renteswaps in euro gesloten. De swaps vervallen in de periode van negen jaar conform de vervaldag
van de gerelateerde leningen en hebben een rentevoet van tussen de 2,7% en 5,4%. Op 31 december 2005, had de
groep renteswaps met een nominale contractwaarde van € 538,2 miljoen.

De Groep waardeert renteswaps tegen reële waarde. De marktwaarde van de swaps per 1 januari 2005 werd
aangepast ten opzichte van de openingsbalans van de afdekkingsreserve op die datum (zie toelichting 26).

VALUTARISICO
De Groep kent valutarisico’s bij acquisities buiten de eurozone en financiering in andere valuta dan de euro.
Het beleid van de Groep is de bedragen die met dergelijke transacties samenhangen, af te dekken.
De Groep maakt gebruik van valutaswaps om haar overige valutarisico’s af te dekken. Op 31 december 2005 had
de groep valutaswaps met een nominale contractwaarde van € 366,7 miljoen.

112
ANALYSE EFFECTIEVE RENTEVOET EN RENTEVOETHERZIENINGEN
De volgende tabel toont de effectieve rente van financiële activa waarop rente wordt ontvangen en van passiefposten
waarover rente verschuldigd is per de balansdatum, alsmede de termijnen waarop de rentes herzien zullen worden.

2005 (€ MLN)
Effectieve Totaal 0–12 m 1–2 j 2–5 j >5j
interest-
percentage

Vastrentende hypothecaire schulden 5,7% 68,0 68,0

Variabelrentende hypothecaire schulden 3,0% 247,5 247,5
Vastrentende leningen 4,9% 315,3 31,8 54,5 221,7 7,3
Variabelrentende leningen 2,8% 1.003,8 1.003,8
Vastrentende swaps 3,9% 538,2 22,7 86,4 161,2 267,9
Variabelrentende swaps 2,5% -538,2 -538,2
1.634,6 767,6 140,9 382,9 343,2

2004 (€ MLN)
Effectieve Totaal 0–12 m 1–2 j 2–5 j >5j
interest-
percentage

Vastrentende hypothecaire schulden 5,6% 92,8 92,8

Variabelrentende hypothecaire schulden 3,1% 90,2 90,2
Vastrentende leningen 5,3% 164,0 9,1 31,8 115,8 7,3
Variabelrentende leningen 2,8% 1.082,7 1.082,7
Vastrentende swaps 4,4% 304,3 22,7 22,7 122,7 136,2
Variabelrentende swaps 2,3% -304,3 -304,3
1.429,7 900,4 54,5 238,5 236,3

OVERZICHT LENINGEN (€ MLN)

2005 2004
Vaste Variabele Totaal % Vaste Variabele Totaal %
rente rente rente rente

Kortlopende leningen 54,5 88,8 143,3 9% 31,8 186,5 218,3 15%

Langlopende leningen 867,0 624,3 1.491,3 91% 529,3 682,1 1.211,4 85%
Totaal 921,5 713,1 1.634,6 100% 561,1 868,6 1.429,7 100%
56% 44% 100% 39% 61% 100%

113
 AFDEKKING VAN NETTO INVESTERINGEN IN BUITENLANDSE DOCHTERONDERNEMINGEN
De investering in US Dollar van de Groep in haar deelneming in Turkije is gefinancierd met een lening in US Dollar.

GEVOELIGHEIDSANALYSE
Ingeval de variabele rente per 31 december 2005 met 1% zou stijgen, nemen de rentelasten over 2006 bij
ongewijzigde samenstelling van de portefeuille en financiering met € 7,1 miljoen toe (2004: € 7,9 miljoen).
Renteswaptransacties zijn in deze berekening verdisconteerd.

Geschat wordt dat een algemene stijging van 1% per 31 december 2005 van de waarde van de euro ten opzichte van
de US Dollar de winst in 2006 van de Groep voor € 0,5 miljoen zou beïnvloeden. Valutaswaptransacties zijn in deze
berekening verdisconteerd.

23 – NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN

Per 31 december 2005, bedroegen de totale investeringsverplichtingen van Corio buiten de balans en opgenomen
in de vaste pijplijn, € 558,7 miljoen (2004: € 567,0 miljoen). Deze verplichtingen vervallen als volgt:

INVESTERINGSVERPLICHTINGEN (€ MLN)
2006 2007 2008 2009 2010 >2010
91,7 221,2 136,1 25,1 64,5 20,1

Er zijn garanties verstrekt voor een totaalbedrag van € 104,9 miljoen (2004: € 52,5 miljoen). Daarnaast zijn er nog
leaseverplichtingen aangegaan voor in totaal € 2,0 miljoen (2004: € 1,5 miljoen).

Het belangrijkste project in de vaste pijplijn is het Campania winkelcentrum te Marcianise. Voor dit project heeft Corio
reeds voorschotten betaald voor een totaalbedrag van € 46,8 miljoen (exclusief eraan gerelateerde rente) jaarultimo.
Het winkelcentrum ligt ongeveer 20 km ten noorden van Napels en heeft een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van
93.800 m2. De oplevering en het in exploitatie nemen van het project waren voorzien in de eerste helft van 2006,
maar in de bouw en de aanleg van de infrastructuur is vertraging opgetreden en hierover lopen nog juridische
procedures. Hoewel Corio blijft aandringen op het nakomen van de contractuele verplichtingen, zullen de vertraging
in de bouw en de vertraging in de verhuur die daarvan het gevolg is, leiden tot een uitstel in de opening van het
centrum voor een nog niet nader te bepalen periode. Corio beschouwt haar juridische positie in deze kwestie sterk,
gebaseerd op uitgebreid juridisch advies.

24 – VERBONDEN PARTIJEN
De Groep is verbonden met haar dochterondernemingen, deelnemingen, leden van de raad van commissarissen en
raad van bestuur en Stichting Pensioenfonds ABP.

114
Leden van de raad van commissarissen en raad van bestuur bezitten geen significant (<0,1%) aandeel in de
stemgerechtigde aandelen van Corio, ze hebben ook geen opties op de aandelen. De Groep heeft geen leningen
verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen en de raad van bestuur.

De beloning van de leden van de raad van commissarissen en raad van bestuur bedroeg in 2005 € 1,8 miljoen
(2004: € 1,2 miljoen).

Op basis van de Nederlandse richtlijnen voor de jaarverslaggeving is het ABP, naar beste weten van Corio, de enige
aandeelhouder die beschouwd kan worden als een partij die directe belangen houdt (verbonden partij), aangezien het
ABP meer dan 20% van de stemrechten verbonden aan de aandelen van Corio bezit.

Overeenkomstig de Wet toezicht beleggingsinstellingen, melden de leden van de raad van commissarissen en de
raad van bestuur dat zij in het boekjaar 2005 geen persoonlijk belang hadden in de beleggingen van de
Vennootschap. ABP kan beschouwd worden als een belangrijke belegger als gedefinieerd in het Besluit toezicht
beleggingsinstellingen. ABP kan derhalve beschouwd worden als een gelieerde partij als gedefinieerd in het artikel
‘Transparantie van kosten en nauwe banden’ van genoemd Besluit. In december 2004 droeg ABP zijn 90%-belang
in WBN woningen B.V. over aan een volle dochter van de Vennootschap voor een verrekening van € 1,6 miljoen (dit is
inclusief een vooruitbetaling, definitieve waardering van de aandelen, een variabele claim en interest). De definitieve
afrekening vond plaats in mei 2005. Als gevolg van deze transactie is WBN woningen B.V. een volle dochter van de
Vennootschap geworden.

Een aantal Groepsondernemingen is met ABP overeengekomen dat ABP zal optreden als de pensioenverstrekker
voor een aantal werknemers. In 2004 werd deze overeenkomst met vijf jaar verlengd. De pensioenbijdragen worden
vastgesteld overeenkomstig de ABP pensioenregelingen. In 2005 bedroegen deze bijdragen € 1,0 miljoen
(2004: € 0,8 miljoen). Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden.

25 – RAMINGEN EN AANPASSINGEN
BELANGRIJKE RAMINGEN EN VERONDERSTELLINGEN
De ramingen en veronderstellingen die in dit deel worden besproken, worden beschouwd als essentieel voor begrip
van de financiële cijfers, omdat daarin significante beoordelingen en onzekerheden besloten liggen. De raad van
bestuur wijst er met betrekking tot al deze ramingen op dat toekomstige gebeurtenissen zich zelden precies zo
ontwikkelen als voorspeld en dat ook de beste ramingen gewoonlijk moeten worden aangepast.

PENSIOENVERONDERSTELLINGEN
De Groep heeft het rendement op de beleggingen vastgesteld op 48 basispunten boven de disconteringsvoet, omdat
dat het gemiddelde rendement is dat in de afgelopen jaren werd gerealiseerd. Indien dat rendement zou stijgen of
dalen, zouden de actuariële winsten c.q. verliezen van de Groep buiten de corridor vallen en tot uitdrukking worden
gebracht in de resultatenrekening en de balans in 2004 en 2005.

Pensioenverplichtingen en gerelateerde gevolgen voor de activiteiten worden berekend met behulp van actuariële
modellen. De disconteringsvoet en het verwachte rendement op beleggingen zijn twee essentiële veronderstellingen
en belangrijke elementen bij de waardering van de kosten van de regeling en activa/passiva. Deze essentiële
veronderstellingen worden ten minste jaarlijks geëvalueerd. Andere veronderstellingen betreffende demografische
factoren als pensioenleeftijd, sterftecijfer en verloop worden periodiek geëvalueerd en geactualiseerd op grond van
de ervaring van de Groep. De feitelijke resultaten in een bepaald jaar zullen vaak afwijken van de actuariële
veronderstellingen als gevolg van economische en andere ontwikkelingen.

115
 BELANGRIJKE BEOORDELINGEN BIJ DE TOEPASSING VAN DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN VAN DE GROEP
De essentiële beoordelingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen van de Groep zijn beschreven bij
beleggingen in vastgoed.

26 – TOEPASSING VAN IAS 32/39

Corio heeft ervoor gekozen om IAS 32/39 vanaf 1 januari 2005 toe te passen. Deze standaarden die de verwerking
en waardering van financiële instrumenten bevatten zijn prospectief toegepast vanaf 1 januari 2005, hetgeen in
overeenstemming is met IFRS 1. Een gevolg hiervan is dat de vergelijkende cijfers voor financiële instrumenten over
2004 zijn opgesteld volgens vorige (NL) GAAP.

De belangrijkste verschillen met betrekking tot de implementatie van IAS 32/39 zijn:
• Op basis van IFRS-grondslagen dienen in de initiële waardering van leningen direct de toerekenbare transactiekosten
en -vergoedingen opgenomen te worden die een integraal onderdeel uitmaken van de effectieve rente die in rekening
wordt gebracht. Transactiekosten en vergoedingen werden voorheen onmiddellijk ten laste gebracht van de winst voor
de periode.
• Onder IFRS worden derivaten in de balans opgenomen tegen marktwaarde, de waardeveranderingen worden
opgenomen in de winst behalve wanneer ‘hedge accounting’ van toepassing is. Dan worden waardeveranderingen
verwerkt in het eigen vermogen. De toepassing van ‘hedge accounting’ is onderworpen aan uitgebreide voorschriften.
• Wanneer een afgeleid financieel instrument is aangewezen als dekking tegen de veranderlijkheid van kasstromen
(kasstroomdekking) van een erkend activum of passivum, dan wordt het effectieve deel van alle winsten en verliezen
op het afgeleide financiële instrument direct in het eigen vermogen verwerkt.
• Wanneer een afgeleid financieel instrument is aangewezen als dekking tegen de veranderlijkheid van de marktwaarde
(marktwaardedekking) van een erkend activum of passivum, worden alle winsten en verliezen op het afgeleide
financiële instrument direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Het effect van de toepassing van IAS 32/39 op het eigen vermogen en de balansposten is als volgt:

(€ MLN)
Eigen vermogen per 31 december 2004 2.255,7
Eerste toepassing IAS 32/39 (hedge reserve) -17,6
Eigen vermogen 1 januari 2005 2.238,1

Overige passiva 31 december 2004 208,1

Eerste toepassing IAS 32/39 17,6
Overige passiva 1 januari 2005 225,7

27 – TOELICHTING OP DE TRANSITIE NAAR DE IFRS-STANDAARDEN

Zoals vermeld in de toelichtingen op de geconsolideerde cijfers, zijn dit de eerste cijfers van de Groep die zijn
opgesteld overeenkomstig de IFRS-standaarden.

De waarderingsgrondslagen die in de toelichtingen worden beschreven, zijn toegepast bij de opstelling van de cijfers
voor het jaar eindigend op 31 december 2005, op de vergelijkende informatie die in deze cijfers wordt gepresenteerd
voor het jaar eindigend op 31 december 2004 en bij de opstelling van de openingsbalans conform de IFRS-normen
per 1 januari 2004 (de overgangsdatum van de Groep).

116
 Bij de opstelling van de IFRS-openingsbalans, heeft de Groep de bedragen vermeld in de cijfers die werden opgesteld
volgens haar oude waarderingsgrondslagen (NL GAAP) aangepast. In de volgende tabellen en bijbehorende
toelichtingen wordt de invloed van de overgang van de voormalige waarderingsgrondslagen op basis van BW 2, titel 9
(NL GAAP) naar IFRS op de financiële positie, de financiële prestaties en de kasstromen van de Groep toegelicht.

SAMENVATTING VAN DE RELEVANTE VERSCHILLEN

Onderstaand is een samenvatting opgenomen van de belangrijkste verschillen voor Corio tussen NL GAAP en IFRS.
Het effect op de cijfers wordt vermeld in de toelichting op de balans en winst- en verliesrekening.

• IFRS verplicht dat uitgestelde belastingen (verplichtingen en vorderingen) op nominale waarde verantwoord worden in
plaats van op de contante waarde. In het bepalen van de voorziening is het niet langer meer toegestaan ‘de meest
gerede wijze van verkoop’ als uitgangspunt te nemen, maar geldt de verkoop van het object als uitgangspunt.
• De zogenaamde ‘lease-incentives’ dienen te worden afgeschreven over de termijn van het huurcontract
(‘straightlining’). Corio heeft de ontvangen en verleende lease-incentives uitgebreid geïnventariseerd vanaf het jaar
2000 en daarna. Corio straightlined haar lease-incentives; dit heeft echter geen materieel effect op het resultaat.
• In lijn met NL GAAP zal Corio erfpacht behandelen als een operationele lease onder IFRS. Dit betekent dat Corio de
betaalde erfpachtbedragen ten laste brengt van het resultaat. Indien van toepassing wordt vooruitbetaalde erfpacht
geamortiseerd over de duur van het erfpachtcontract.
• Corio heeft in drie landen toegezegde pensioenregelingen of andere uitgestelde beloningen geïdentificeerd. Deze
zullen volgens IAS 19 behandeld worden.
• Gebouwen in eigen gebruik mogen niet langer meer opgenomen worden in de beleggingsportefeuille, maar worden
voortaan geclassificeerd als materiële vaste activa. Een gevolg hiervan is dat dit object niet langer op marktwaarde
opgenomen wordt, maar op basis van kostprijs minus afschrijving. Objecten in renovatie werden tegen boekwaarde
opgenomen, zoals deze van toepassing was op de transitiedatum, vermeerderd met de investeringen. Onder IFRS
worden deze objecten gewaardeerd tegen marktwaarde. Onder IFRS wordt de vastgoedportefeuille elk kwartaal
gewaardeerd in overeenstemming met het volgende schema.

NL GAAP IFRS
Beleggingen in vastgoed Marktwaarde Marktwaarde
Objecten in renovatie Kostprijs Marktwaarde
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Kostprijs Kostprijs
Vastgoed in eigen gebruik Marktwaarde Kostprijs - afschrijving

VERSCHILLEN IN VERGELIJKING MET DE VORIGE VOORLOPIGE PUBLICATIE VAN DE TRANSITIE-INFORMATIE:

In vergelijking met de transitie-informatie die in mei 2005 gepubliceerd is, zijn er verschillen opgetreden met betrekking
tot de pensioenvoorziening in de balans en de pensioenlasten in de winst- en verliesrekening. De voorziening in de
openingsbalans op 1 januari 2004 is € 0,6 miljoen hoger dan in de gepubliceerde informatie in mei 2005, de
pensioenlasten in de winst- en verliesrekening zijn € 0,1 miljoen lager.

117
 GECONSOLIDEERDE BALANS IFRS-TRANSITIE

GECONSOLIDEERDE BALANS (€ MLN)

31/12/03 Aanpassing 01/01/04 31/12/04 Aanpassing 31/12/04
NL GAAP IFRS NL GAAP IFRS
Activa
Beleggingen in vastgoed 1 3.741,5 -13,0 3.728,5 3.826,1 -13,0 3.813,1
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 67,2 67,2 102,9 102,9
Deelnemingen
Materiële vaste activa 1 7,4 13,0 20,4 7,9 12,6 20,5
Uitgestelde belastingvorderingen 3 6,1 29,9 36,0 4,9 4,8 9,7
Totaal vaste activa 3.822,2 29,9 3.852,1 3.941,8 4,4 3.946,2

Overige vorderingen 82,0 82,0 83,0 83,0

Liquide middelen 0,9 0,9 18,9 18,9
Totaal vlottende activa 82,9 82,9 101,9 101,9

Totaal activa 3.905,1 29,9 3.935,0 4.043,7 4,4 4.048,1

Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal 672,5 672,5 672,5 672,5
Agioreserve 903,0 903,0 903,0 903,0
Overige reserve 2 475,9 -118,8 357,1 500,1 -118,8 381,3
Nettowinst boekjaar 177,9 177,9 281,0 17,9 298,9
Totaal eigen vermogen 2.229,3 -118,8 2.110,5 2.356,6 -100,9 2.255,7

Passiva
Rentedragende leningen en schulden 1.318,8 1.318,8 1.211,4 1.211,4
Personeelsregelingen 4 0,0 2,1 2,1 0,0 2,0 2,0
Voorzieningen 15,5 15,5 13,4 13,4
Uitgestelde belastingverplichtingen 3 57,0 146,6 203,6 35,9 103,3 139,2
Totaal langlopende passiva 1.391,3 148,7 1.540,0 1.260,7 105,3 1.366,0

Rentedragende leningen en schulden 159,5 159,5 218,3 218,3

Overige passiva 125,0 125,0 208,1 208,1
Totaal kortlopende passiva 284,5 284,5 426,4 426,4

Totaal passiva 1.675,8 148,7 1.824,5 1.687,1 105,3 1.792,4

Totaal eigen vermogen en passiva 3.905,1 29,9 3.935,0 4.043,7 4,4 4.048,1

118
TOELICHTING BIJ DE TRANSITIE-BALANS

1 – OBJECT IN EIGEN GEBRUIK

De waarde van het object in eigen gebruik (Jacobsweerd, Utrecht, Nederland) op 1 januari 2004 is € 13,0 miljoen.
De afschrijving per kwartaal vanaf die datum bedraagt € 0,1 miljoen.

2 – EIGEN VERMOGEN
Reconciliatie eigen vermogen van NL GAAP (31 december 2003) naar IFRS exclusief IAS 32/39 (1 januari 2004)

(€ MLN)
NL GAAP eigen vermogen 2.229,3
Uitgestelde belastingverplichtingen -146,6
Uitgestelde belastingvorderingen 29,9
Pensioen en andere uitgestelde beloningen -2,1
IFRS aanpassing -118,8
IFRS eigen vermogen 2.110,5

Reconciliatie eigen vermogen van NL GAAP (31 december 2004) naar IFRS exclusief IAS 32/39 (31 december 2004)

(€ MLN)
NL GAAP eigen vermogen 2.356,6
IFRS aanpassing -118,8
Extra resultaat 2004 17,9
IFRS aanpassing -100,9
IFRS eigen vermogen 2.255,7

3 – UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN EN -VERPLICHTINGEN

Onder IFRS is het verplicht om uitgestelde belastingen (verplichtingen en vorderingen) op te nemen tegen de
nominale waarde in plaats van de verdisconteerde waarde. Bij het bepalen van het niveau van de voorziening is het
niet langer toegestaan ‘de meest gerede wijze van verkoop’ als uitgangspunt te nemen, maar geldt de verkoop van
het object als uitgangspunt.

4 – PERSONEELSREGELINGEN
De verandering van de verplichting heeft betrekking op de toegezegde pensioenregelingen en langetermijn-
verplichtingen op basis van actuariële berekeningen.

119
 GECONSOLIDEERDE TRANSITIE WINST- EN VERLIESREKENING

(€ MLN)
31/12/04 Aanpassing 31/12/04
NL GAAP IFRS
Bruto huuropbrengsten 308,3 308,3

Netto servicekosten -7,4 -7,4

Exploitatielasten -38,4 -38,4
Netto huuropbrengsten 262,5 262,5

Opbrengst van verkopen 155,4 155,4

Boekwaarde verkopen -151,5 -151,5
Resultaat op verkopen 3,9 3,9

Positieve herwaarderingen 126,0 126,0

Negatieve herwaarderingen -29,0 -29,0
Netto waardering beleggingen in vastgoed 97,0 97,0

Beheerskosten 1 -23,1 -0,4 -23,5

Overige baten 0,6 0,6

Overige lasten -3,3 -3,3
Netto overige baten -2,7 -2,7

Netto exploitatiewinst voor financiering 337,6 337,2

Financieringslasten -55,8 -55,5

Financieringsbaten 8,2 8,2
Netto financieringslasten -47,6 -47,6

Resultaat deelneming – –

Winst voor belasting 290,0 289,6

Vennootschapsbelasting -0,8 -0,8

Uitgestelde belastingen 2 -8,2 18,3 10,1
Belastingen -9,0 9,3

Nettowinst 281,0 17,9 298,9

120
TOELICHTING OP DE TRANSITIE WINST- EN VERLIESREKENING

1 – OBJECT IN EIGEN GEBRUIK

Waarde van het object in eigen gebruik is op 1 januari 2004 € 13,0 miljoen, afschrijving per kwartaal bedraagt vanaf
die datum € 0,1 miljoen (€ 0,4 miljoen voor een geheel jaar). De cijfers onder NL GAAP zijn aangepast doordat 100%
van de beheerskosten aan het directe resultaat toegerekend zijn.

2 – UITGESTELDE BELASTINGEN
Onder de vorige GAAP werden belastingvorderingen en verplichtingen verdisconteerd, onder IFRS dienen ze opgenomen
te worden op nominale waarde. In 2004 bedroeg de additionele vrijval van de uitgestelde belastingvoorzieningen
€ 18,3 miljoen.

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Er zijn geen materiële verschillen ten opzichte van het kasstroomoverzicht onder de Nederlandse regelgeving.

121
 VENNOOTSCHAPPELIJKE JAARREKENING

VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS
(VOOR WINSTVERDELING) (€ MLN)
31/12/05 31/12/04
Financiële vaste activa 1 3.976,6 3.196,0
Materiële vaste activa 2 5,0 6,0
Totaal vaste activa 3.981,6 3.202,0

Vlottende activa 3 4,2 0,5

Totaal activa 3.985,8 3.202,5

Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal 672,5 672,5
Agioreserve 903,0 903,0
Overige reserves 507,5 381,3
Nettowinst 589,1 298,9
Totaal eigen vermogen 4 2.672,1 2.255,7

Langlopende leningen 1.062,3 808,7

Kortlopende leningen 57,0 55,0
Totaal leningen 5 1.119,3 863,7

Overige passiva 6 194,4 83,1

Totaal eigen vermogen en passiva 3.985,8 3.202,5

VENNOOTSCHAPPELIJKE WINST- EN VERLIESREKENING

(VOOR WINSTVERDELING) (€ MLN)
2005 2004
Resultaat Vennootschap -34,7 -22,7
Resultaat deelnemingen 623,8 321,6
Nettowinst 7 589,1 298,9

122
TOELICHTING BIJ DE VENNOOTSCHAPPELIJKE JAARREKENING

De afzonderlijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening van Corio N.V. (hierna ‘Corio’ of de Vennootschap) voor
2005. De gepresenteerde vennootschappelijke cijfers zijn in overeenstemming met Boek 2, titel 9 BW.
Onder verwijzing naar de afzonderlijke winst- en verliesrekening van Corio, is gebruikgemaakt van de vrijstelling op
grond van artikel 402, Boek 2, BW. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de Wet toezicht
beleggingsinstellingen 1990.

UITGANGSPUNTEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE BEPALING VAN HET RESULTAAT
Om de uitgangspunten voor verwerking en waardering van activa en passiva en bepaling van het resultaat voor haar
afzonderlijke jaarrekeningen vast te stellen, maakt Corio gebruik van de optie geboden in artikel 2:362 (8) BW. Dat
betekent dat de uitgangspunten voor verwerking en waardering van activa en passiva en bepaling van het resultaat
(hierna de principes voor verwerking en waardering) van de afzonderlijke jaarrekeningen van Corio dezelfde zijn als
zijn toegepast voor de geconsolideerde EU-IFRS cijfers. Deelnemingen waarover invloed van betekenis wordt
uitgeoefend, worden vermeld op basis van de ‘equity methode’. Deze geconsolideerde EU-IFRS cijfers zijn opgesteld
in overeenstemming met de normen neergelegd door de International Accounting Standards Board en aanvaard door
de Europese Unie (EU) (gezamenlijk genoemd: ‘EU-IFRS’). Zie bladzijden 90 tot en met 97 voor een beschrijving van
deze uitgangspunten.

Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen bestaat uit het aandeel van Corio in het resultaat van deze
deelnemingen. Resultaten op transacties waarbij activa en passiva tussen Corio en haar deelnemingen en tussen
de deelnemingen onderling zijn overgedragen, zijn niet opgenomen voor zover deze als ongerealiseerd kunnen worden
beschouwd.

VERANDERINGEN IN WAARDERINGSGRONDSLAGEN
De toepassing van de uitgangspunten gebruikt in de geconsolideerde cijfers op de afzonderlijke jaarrekeningen heeft
geleid tot een verandering van de waarderingsgrondslagen. Deze verandering in de waarderingsgrondslagen is het
gevolg van de gebruikmaking van de optie in artikel 2:362 (8) BW: door gebruik te maken van deze optie, wordt de
reconciliatie tussen het geconsolideerde eigen vermogen en de afzonderlijke eigen vermogens gehandhaafd.
De afzonderlijke jaarrekeningen werden in het verleden opgesteld conform de uitgangspunten voor verwerking en
waardering van activa en passiva en vaststelling van het resultaat die worden genoemd in Deel 9, Boek 2 van het
BW. De verandering in de waarderingsgrondslagen, die retrospectief wordt behandeld, heeft gevolgen voor het eigen
vermogen en het resultaat. De invloed op het eigen vermogen per 1 januari 2004 bedraagt € 118,8 miljoen (negatief).
De invloed op het resultaat voor 2004 bedraagt € 17,9 miljoen (positief).
Om vergelijking mogelijk te maken, zijn de vergelijkende cijfers aangepast op basis van de verandering in de
waarderingsgrondslagen. De vergelijkende cijfers zijn niet aangepast voor zover de verandering in de waarderings-
grondslagen betrekking heeft op IAS 32 ‘Financiële Instrumenten: toelichtingen en presentatie’ en IAS 39 ‘Financiële
Instrumenten: behandeling en waardering’ in verband met de gebruikmaking van de vrijstelling geboden op grond van
IFRS 1. Voor nadere informatie verwijzen wij u naar toelichting 26 en 27 (geconsolideerde jaarrekening) inzake de
toepassing van IAS 32 en 39 en overgang naar IFRS.
De reconciliatie overzichten voor de afzonderlijke balansen en winst- en verliesrekeningen waarin de effecten van de
verandering in de waarderingsgrondslagen voor elke post worden vermeld, zijn opgenomen onder toelichting 27.

UITGANGSPUNTEN WAARDERING EN BEPALING RESULTATEN

De uitgangspunten voor waardering en bepaling van de resultaten zijn dezelfde als die zijn toegepast op de
geconsolideerde cijfers in dit verslag. Beleggingen in groepsondernemingen worden gewaardeerd tegen netto
vermogenswaarde, onder toepassing van de bovengenoemde uitgangspunten.

123
 1 – FINANCIËLE VASTE ACTIVA (€ MLN)
2005 2004
Belegd in groepsondernemingen 3.774,4 3.196,0
Belegd in deelnemingen 202,2 –
3.976,6 3.196,0

BELEGD IN GROEPSONDERNEMINGEN (€ MLN)

2005 2004
Per 1 januari 3.196,0 2.765,9
Ontvangen dividenden – 20,2
Overige veranderingen -5,6 88,3
Resultaat uit groepsondernemingen 584,0 321,6
Per 31 december 3.774,4 3.196,0

BELEGD IN DEELNEMINGEN (€ MLN)

2005 2004
Per 1 januari – –
Aankopen 149,0 –
Afdekkingsresultaat 12,5 –
Omrekeningsresultaat 1,0 –
Resultaat uit deelnemingen 39,7 –
Per 31 december 202,2 –

2 – MATERIËLE VASTE ACTIVA (€ MLN)

2005 2004
Historische kostprijs 1 januari 15,7 12,6
Cumulatieve afschrijving -9,7 -7,4
Boekwaarde 1 januari 6,0 5,2
Investeringen 1,5 3,1
Afschrijvingen -2,5 -2,3
Stand 31 december 5,0 6,0

3 – VLOTTENDE ACTIVA (€ MLN)

2005 2004
Financiële instrumenten 1,5 –
Overige vorderingen 2,7 0,5
4,2 0,5

4 – EIGEN VERMOGEN
Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 120 miljoen aandelen met een nominale waarde van € 10 elk. Op 31
december 2005, waren 67.252.184 aandelen geplaatst, waarvan de Vennootschap er in 2001 1.000.000 heeft
ingekocht tegen een koers van € 26,20 (eind 2005: 998.482).

124
TOE TE REKENEN AAN AANDEELHOUDERS VAN CORIO N.V. (€ MLN)
Geplaatst Agio- Afdekkings- Herwaar- Algemene Reserve Reserve Nettowinst Totaal
kapitaal reserve reserve derings- reserve omrekenings- eigen boekjaar
reserve verschillen aandelen

Balans per 672,5 903,0 170,1 237,4 -26,2 298,9 2.255,7

31 december 2004
Stelselwijziging -17,6 -17,6
Herziene balans per 672,5 903,0 -17,6 170,1 237,4 -26,2 298,9 2.238,1
1 januari 2005
Allocatie totaal- 108,3 190,6 -298,9 0,0
resultaat 2004
Totaalresultaat 2005 2,2 1,0 589,1 592,3
Dividenden aan -158,3 -158,3
aandeelhouders
Balans per 31 672,5 903,0 -15,4 278,4 269,7 1,0 -26,2 589,1 2.672,1
december 2005

Balans per 672,5 884,0 46,9 206,0 301,1 2.110,5

1 januari 2004
Inkoop eigen aandelen 19,0 7,2 -26,2 0,0
Allocatie totaal- 123,2 177,9 -301,1 0,0
resultaat 2003
Totaalresultaat 2004 298,9 298,9
Dividenden aan -153,7 -153,7
aandeelhouders
Balans per 672,5 903,0 170,1 237,4 -26,2 298,9 2.255,7
31 december 2004

De stelselwijziging heeft betrekking op de toepassing van IAS 32 en 39 per 1 januari 2005 (zie toelichting 26).

Op 31 december 2005 bestond het aandelenkapitaal uit 67.252.184 volgestorte aandelen (2004: 67.252.184).

De aandeelhouders zijn gerechtigd tot ontvangst van de dividenden die periodiek beschikbaar verklaard worden en
zijn gerechtigd tot het uitbrengen van een stem op vergaderingen van de Vennootschap.

RESERVE OMREKENINGSVERSCHILLEN
De reserve omrekeningsverschillen omvat alle wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de
cijfers van buitenlandse activiteiten die niet integraal deel uitmaken van de activiteiten van de Vennootschap,
alsmede uit de omrekening van passiva die de netto investering van de Vennootschap in een buitenlandse
dochteronderneming afdekken.

AFDEKKINGSRESERVE
De afdekkingsreserve bestaat uit het effectieve deel van de cumulatieve netto mutatie in de reële waarde van
kasstroom afdekkingsinstrumenten wanneer de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden.

125
 RESERVE EIGEN AANDELEN
De reserve voor de eigen aandelen van de Vennootschap bestaat uit de kosten van aankoop voor de aandelen van de
Vennootschap die door de Groep worden gehouden. Op 31 december 2005 hield de Groep 998.482 (2004: 998.482)
van de aandelen van de Vennootschap. Deze zijn in 2001 verworven voor € 26,20 per aandeel. Volgens de Statuten
van de Vennootschap geven deze aandelen geen recht op dividend.

HERWAARDERINGSRESERVE
De herwaarderingsreserve heeft betrekking op vastgoedbeleggingen. Het positieve verschil tussen de cumulatieve
toename van de reële waarde van het vastgoed ten opzichte van fiscale waarde is opgenomen in de
herwaarderingsreserve.

DIVIDEND
Voor 2005 wordt een contant dividend van € 2,45 per aandeel voorgesteld, € 387,7 miljoen zal worden toegevoegd
aan de herwaarderingsreserve, hetgeen op portefeuilleniveau is bepaald. De rest van het resultaat zal worden
toegevoegd aan de algemene reserves.

Een totaal van € 508,4 miljoen (2004: € 508,4 miljoen) wordt om fiscale redenen verwerkt als agio en kan onder
bepaalde voorwaarden belastingvrij worden uitgekeerd.

Na de laatste herwaardering, bedraagt de winst uit verkopen € 8,4 miljoen (2004: € 3,9 miljoen) voor 2005.

EIGEN VERMOGEN (VOOR WINSTBESTEMMING)

2005 2004 2003*
Eigen vermogen (€ MLN) 2.672,1 2.255,7 2.229,3
Aantal aandelen aan het eind van het jaar 66.253.702 66.253.702 66.250.424
Eigen vermogen per aandeel (€) 40,33 34,04 33,65
* vorige GAAP

5 – LENINGEN
De langlopende en kortlopende leningen hebben betrekking op langetermijnfinanciering van kredietinstellingen.

6 – OVERIGE PASSIVA (€ MLN)

2005 2004
Schulden aan kredietinstellingen 165,6 70,5
Financiële instrumenten 16,4 –
Overlopende passiva 12,4 12,6
194,4 83,1

7 – WINST- EN VERLIESREKENING VAN DE VENNOOTSCHAP

Het resultaat uit deelnemingen vertegenwoordigt de bijdrage die door deze ondernemingen is geleverd aan het netto
resultaat, rekening houdend met verschuldigde belastingen.

126
8 – REMUNERATIE

BELONING VAN DE RAAD VAN BESTUUR (€ 000) 2005

Salaris Bonus- Pensioen- Sociale- Totaal 2005
betalingen lasten zekerheids-
2004 lasten

J.A. de Kreij 498 150 50 2 700

J.L. Docter* 160 – – – 160
J.P. van Leeuwen** 167 100 39 3 309
825 250 89 5 1.169
* de beloning van de heer J.L. Docter voor 2005 betreft een managementfee van augustus 2005 tot en met december 2005
** exclusief contractuele vergoeding van € 468 als gevolg van uitdiensttreding

Eind 2005 bezat de heer J.A. de Kreij 8.000 aandelen Corio (2004: 8.000). De aandelen zijn met eigen middelen
en voor eigen gebruik van de heer De Kreij verkregen. Eind 2005 bezat de heer J.L. Docter geen aandelen Corio.
Eind 2005 bezat de heer J.P. van Leeuwen 6.239 aandelen Corio (2004: 6.239).

BELONING VAN DE RAAD VAN BESTUUR (€ 000) 2004

Salaris Bonus- Pensioen- Sociale- Totaal 2004
betalingen lasten zekerheids-
2003 lasten

J.A. de Kreij* 613 – – 2 615

J.P. van Leeuwen 235 104 54 15 408
848 104 54 17 1.023
* de beloning van de heer J.A. de Kreij over het jaar 2004 betreft salaris en is inclusief de beloning welke het commissariaat bij Corio met zich meebracht

BELONING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN (€ 000)

Beloning 2005 Aantal aandelen per Beloning 2004 Aantal aandelen per
31/12/2005 31/12/2004

J.D. Bax*** 13 nvt 36 6.388

B. Vos 37 0 29 0
J.D. Doets 27 0 nvt nvt
D.C. Doijer 27 0 nvt nvt
W. Borgdorff 28 0 26 0
J.A.de Kreij* nvt nvt 6 nvt
Mevr. N. Kroes** nvt nvt 15 nvt
R.A.H. van der Meer 32 0 22 0
G. Wieringa* nvt nvt 6 nvt
164 0 140 6.388
* lid van de raad van commissarissen tot 1 mei 2004
** lid van de raad van commissarissen tot en met augustus 2004
*** lid van de raad van commissarissen tot 1 mei 2005

127
 Per 31 december 2005 hielden de leden van de raad van bestuur en de raad van commissarissen geen opties op
aandelen Corio. Tijdens de buitengewone vergadering van aandeelhouders op 10 december 2004 werd de leden van
de raad van commissarissen en de leden van de raad van bestuur vrijwaring verleend voor alle kosten en financiële
schade die mogelijk resulteren uit vorderingen van derden die voortvloeien uit de uitoefening van hun taken.

Op basis van de Nederlandse richtlijnen voor de jaarverslaggeving is het ABP, naar beste weten van Corio, de enige
aandeelhouder die beschouwd kan worden als een partij die directe belangen houdt (verbonden partij), aangezien het
ABP ten minste 20% van de stemrechten verbonden aan de aandelen van Corio bezit.

Overeenkomstig de Wet toezicht beleggingsinstellingen, melden de leden van de raad van commissarissen en de
raad van bestuur dat zij in het boekjaar 2005 geen persoonlijk belang hadden in de beleggingen van de
Vennootschap. ABP kan beschouwd worden als een belangrijke belegger als gedefinieerd in het Besluit toezicht
beleggingsinstellingen. ABP kan derhalve beschouwd worden als een gelieerde partij als gedefinieerd in het artikel
‘Transparantie van kosten en nauwe banden’ van genoemd Besluit. In december 2004 droeg ABP zijn 90%-belang in
WBN woningen B.V. over aan een volle dochter van de Vennootschap voor een verrekening van € 1,6 miljoen (dit is
inclusief een vooruitbetaling, definitieve waardering van de aandelen, een variabele claim en interest). De definitieve
afrekening vond plaats in mei 2005. Als gevolg van deze transactie is WBN woningen B.V. een volle dochter van de
Vennootschap.

Een aantal Groepsondernemingen is met ABP overeengekomen dat ABP zal optreden als de pensioenverstrekker voor
een aantal werknemers. In 2004 werd deze overeenkomst met vijf jaar verlengd. De pensioenbijdragen worden
vastgesteld overeenkomstig de pensioenregelingen. In 2005 bedroegen deze bijdragen € 1,0 miljoen
(2004: € 0,8 miljoen).

8 – NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN

Corio heeft ter zake van diverse dochtermaatschappijen in Nederland een garantie op grond van Boek 2.9, artikel
403, BW verstrekt. Het grootste deel van de Corio-entiteiten maakt deel uit van de fiscale BTW-eenheid van Corio en
is derhalve juridisch aansprakelijk. Corio N.V. vormt samen met een aantal dochterondernemingen een fiscale
eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaard-
voorwaarden aansprakelijk voor de te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.
Leningen worden verstrekt aan Corio en haar belangrijkste dochtermaatschappijen.

Op 4 januari 2002 is Corio in het Nederlandse Handelsregister ingeschreven als vennootschap met een
structuurregime. Na drie jaar lang ononderbroken voldaan te hebben aan de juridische vereisten voor kwalificatie als
een vennootschap met een structuurregime, heeft de Vennootschap haar Statuten, zoals wettelijk vereist, in
overeenstemming gebracht met de regels van het structuurregime. Sinds 5 januari 2005 zijn de regels van het
structuurregime rechtens van toepassing op Corio.

Utrecht, 23 maart 2006

De raad van commissarissen De raad van bestuur

128
OVERIGE GEGEVENS

STATUTAIRE BEPALINGEN INZAKE WINSTBESTEMMING

De winstbestemming is onderworpen aan de bepaling van artikel 34, lid 2, van de Statuten van Corio, waarin wordt
verklaard dat de winst zoals deze blijkt uit de door de Algemene Vergadering goedgekeurde winst- en verliesrekening
ter beschikking staat van de Algemene Vergadering.

VOORSTEL TOT RESULTAATBEPALING

Voor 2005 wordt een contant dividend van € 2,45 per aandeel voorgesteld, € 387,7 miljoen zal worden toegevoegd
aan de herwaarderingsreserve, hetgeen op portefeuilleniveau is bepaald. De rest van het resultaat zal worden
toegevoegd aan de algemene reserves.

129
 ACCOUNTANTSVERKLARING

OPDRACHT
Wij hebben de in dit verslag op pagina 85 tot en met pagina 128 opgenomen jaarrekening 2005 van Corio N.V.
te Utrecht gecontroleerd. De jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en de vennootschappelijke jaarrekening.
De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de vennootschap. Het is onze
verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

WERKZAAMHEDEN
Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot
controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een
redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een
controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van
de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen
voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen
die het bestuur van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de
jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

OORDEEL MET BETREKKING TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

Wij zijn van oordeel dat de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling
van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat en de kasstromen over 2005 in overeenstemming met
International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet aan de wettelijke
bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW voor zover van toepassing.

Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voor zover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de
geconsolideerde jaarrekening.

OORDEEL MET BETREKKING TOT DE VENNOOTSCHAPPELIJKE JAARREKENING

Wij zijn van oordeel dat de vennootschappelijke jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de
samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over 2005 in overeenstemming met in
Nederland aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de
vennootschappelijke jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW.

Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voor zover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de
vennootschappelijke jaarrekening.

Amstelveen, 23 maart 2006

KPMG ACCOUNTANTS N.V.

H. Arendse RA

130
VIJFJARENOVERZICHT

(€ MLN)
2005 2004 2003* 2002* 2001*
Bruto huuropbrengsten 315,0 308,3 304,5 292,0 249,8
Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -46,3 -45,8 -51,1 -51,5 -45,2
Netto huuropbrengsten 268,7 262,5 253,4 240,5 204,6
Kosten -77,7 -71,9 -82,8 -81,6 -61,1
Herwaarderingen (inclusief boekwinst) 396,0 100,9 127,0 128,7 111,0
Mutatie uitgestelde belastingen -47,1 10,1 2,6 -10,5 -4,7
Overige mutaties 9,5 -2,7 0,9 0,1 -0,1
Resultaat deelneming** 39,7 – – – –

Nettowinst 589,1 298,9 301,1 277,2 249,7

Direct resultaat 201,4 190,6 170,6 158,9 143,5
Indirect resultaat 387,7 108,3 130,5 118,3 106,2

Belegd in vastgoed 4.542,9 3.916,0 3.808,7 3.627,4 3.470,3

Balans totaal 4.633,7 4.048,1 3.905,1 3.780,9 3.584,9
Eigen vermogen (voor winstverdeling) 2.672,1 2.255,7 2.229,3 2.081,9 1.944,3

Aantal geplaatste aandelen (MLN)***

– ultimo 66,25 66,25 66,25 66,25 65,9
– gemiddeld 66,25 66,25 66,25 66,25 65,2

Bedragen per aandeel

Nettowinst 8,89 4,51 4,54 4,18 3,84
Direct resultaat 3,04 2,88 2,57 2,40 2,20
Indirect resultaat 5,85 1,63 1,97 1,78 1,64

Eigen vermogen voor winstverdeling 40,33 34,05 33,65 31,43 29,35

Dividend
– in contanten, of 2,45 2,39 2,32 2,32 2,28
– in contanten, plus – – – – 1,82
Aandelen ten laste van de agioreserve – – – – 1,67%

Hoogste dagelijkse slotkoers 48,94 43,35 31,20 30,60 29,50

Laagste dagelijkse slotkoers 41,20 30,07 24,50 22,55 21,50
Ultimo jaar slotkoers 45,90 43,10 30,70 24,80 24,90
Gemiddelde beursomzet (stuks per dag)**** 148.567 111.742 92.718 75.031 91.049
* vorige GAAP, aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
** direct resultaat € 10,4 miljoen, indirect resultaat € 29,3 miljoen
*** onder aftrek van ingekochte aandelen
**** het systeem van dubbeltelling is m.i.v. 2002 gewijzigd

131
 OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE

CHERBOURG ROUEN AMSTERDAM

CAEN
METZ

DEN HAAG UTRECHT

LAVAL MULHOUSE ROTTERDAM

RANDSTAD
NANTERRE
PARIJS ST.ETIENNE
CLAMART
MASSY GRENOBLE
ILE-DE-FRANCE
NICE
TOULOUSE TOULON

Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Huren en metrages zijn vermeld op basis van het
eigendom van Corio. In voorkomende gevallen is het belang van Corio tussen haakjes vermeld. Jaarhuur is de aan
het einde van het jaar geldende contractuele jaarhuur of indien er sprake is van onverhuurde ruimten, de actuele
markthuur, exclusief omzethuur. De bezettingsgraad weerspiegelt de verhuursituatie aan het eind van het jaar. Alleen
vastgoedobjecten met een marktwaarde van € 5 miljoen of meer worden apart genoemd.

PER 31 DECEMBER 2005

Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
WINKELS renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

NEDERLAND
Nederland Randstad (Zuid-, Noord-Holland en Utrecht)
Utrecht
Stationstraverse e.a., Hoog Catharijne’ (erfpacht) 1975 2000 62.500 24,272 97
Rotterdam, Schorpioenstraat/Pegasusweg,
‘Alexandrium I’ (erfpacht) 2001 1994 44.200 12,735 98
Nieuwegein, Plein/Passage/Markt/Boogstede/
Raadstede, ‘Cityplaza’ 1983 2000 24.600 6,444 97
Amsterdam
Arenaboulevard, ‘Villa ArenA’ (erfpacht) 2001 2001 49.300 5,990 92
Heerhugowaard
Middenwaard 1–129/Parelhof 80–108, ‘Middenwaard’ 1975 1994 23.000 4,988 100
Rijswijk
In de Bogaard J 5-J 67, ‘In de Bogaard’ 2001 2000 19.700 4,622 96
Amersfoort
Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker, ‘Emiclaer’ 1994 2000 19.700 4,058 100
Alphen a/d Rijn
De Aarhof 1–75, ‘De Aarhof’ 1992 1994 9.300 2,929 100
Oegstgeest
Irislaan 45–99/Lange Voort 1–24, 11–41, ‘Lange Voort’ 1974 2000 14.200 2,575 99
Dordrecht
P.A. de Kokplein 93–173, ‘Sterrenburg’ 1990 2000 13.100 2,489 100
Amsterdam
Reigersbos 1–192 e.a., ‘Reigersbos’ 1982 2000 12.500 2,476 95

132
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
WINKELS renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

Utrecht
Parkeergarage Stroosteeg 2000 2000 – 2,002 –
Zeist
Emmaplein 1–29, 210–252 e.a., ‘Belcour’ 1996 2000 6.900 1,653 98
Velsen
Galle Promenade e.a., ‘Velserbroek’ 1994 2000 8.700 1,601 100
Amstelveen
Groenhof 113–164, ‘Groenhof’ 1972 2000 6.700 1,426 100
Nieuw Vennep
Handelplein 3–205, ‘Getsewoud’ 2002 2002 7.800 1,408 100
Spijkenisse
Nieuwstraat 105–211, ‘De Kopspijker’ (erfpacht) 1988 1994 5.000 1,288 100
Leiderdorp
Elisabethhof 1,4,8,9, ‘Meubelplein Leiderdorp’ 1986 2000 14.100 1,172 100
Utrecht
Parkwijk-Leidsche Rijn (erfpacht) 2004 2004 5.600 1,126 99
Hoofddorp
Muiderbos, ‘Het Paradijs’ 1986 2001 5.700 1,035 100
Bergschenhoek
‘De Vlashoeck’ 2004 2004 4.100 0,931 100
Utrecht
Drommedarislaan 11–15/Hollantlaan 2–14 1988 1994 14.800 0,838 99
Alkmaar
Europaboulevard 26–28 (erfpacht) 1984 2000 5.000 0,795 100
Bovenkarspel
De Middend 13–26, 52–54, 174–192, ‘Streekhof’ 2002 2002 3.200 0,794 100
Spijkenisse
Hadewychplaats 2–62, ‘Maaswijk’ 1996 2000 4.300 0,784 100
Wateringen
Vliethof 1–16, 57–62, 87–94, ‘Vliethof’ 1997 2000 4.200 0,769 100
Delft
Martinus Nijhofflaan 1–19 1971 2000 3.800 0,755 100
Voorburg
Koningin Julianalaan 263–267b, ‘Julianabaan’ 1998 2000 3.500 0,597 100
Amsterdam
Arenaboulevard, ‘ArenA Arcade’ (erfpacht) 2001 2001 4.100 0,508 100
Bussum
Veerstraat 20 1983 1999 2.400 0,389 100
Delft
Troelstralaan 9–13, ‘In de Hoven’ 1968 2002 2.900 0,347 100
Objecten (4) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 8.700 1,339 100
Nederland Randstad 413.600 95,135 98 1.240,1

133
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
WINKELS renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

Nederland buiten Randstad

Arnhem
Hanzestraat 1–225 e.a., ‘Presikhaaf’ 1984 2000 31.900 4,206 100
Heerlen
Saroleastraat 3–51, ‘Corio Center’ 1998 2000 18.500 3,506 99
Almere, Stationsplein/Stationsstraat/
Busplein/Metropolestraat, ‘Stadshart’ 1998 2000 12.600 2,991 100
Zwolle
Wade 1, ‘Stadshagen’ 2004 2004 11.500 2,291 100
Veldhoven
Meent 1–83/Meiveld 174, ‘City Passage’ 1995 2000 7.400 1,924 95
Tilburg
Emmapassage 1–26, ‘Emmapassage’ 1991 1992 5.700 1,642 100
Almere, Stadhuisplein/Stationsstraat/
Stadhuisstraat, ‘’t Circus’ 1988 1992 4.900 1,418 100
Groningen
Diamantlaan/Steenlaan ‘Vinkenhof’ 2003 2003 8.100 1,141 100
Epe
Veluwepoort 2005 2005 5.800 1,078 81
Leeuwarden
Tijnjedijk 76 (1–10) 1973 2000 7.100 0,973 100
Almelo
Binnenhof 1–49, ‘Schelfhorst’ 2000 2000 6.600 0,935 100
Maastricht
Franciscus Romanus 1981 2000 8.700 0,732 100
Groningen
Stoepemaheerd 20–22, ‘Beijum’ 2002 2002 4.200 0,588 100
Leek
De Schans, ‘Liekeblom’ 1988 2001 4.500 0,573 100
Emmen
De Weiert 1999 2000 2.700 0,441 100
Tegelen
Kerkstraat 1992 1995 2.700 0,408 95
Objecten (12) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 22.093 2,648 100
Nederland buiten Randstad 164.993 27,495 99 378,8
Totaal winkels Nederland 578.493 122,630 98 1.618,9

FRANKRIJK
Frankrijk Île de France (Parijs en omgeving)
Ivry-sur-Seine
30, Boulevard Paul Vaillant Couturier, ‘Ivry Grand Ciel’ 1997 2001 28.200 4,777 60
Orgeval
502, Route des quarante sous, ‘Art de Vivre’ 2005 20.500 3,670 99

134
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
WINKELS renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

Issy les Moulineaux

3, Alleé Sainte Lucie, ‘Les Trois Moulins’ 1992 2001 7.000 3,020 97
Montreuil
235, Rue Etienne Marcel, ‘La Grande Porte’ 1991 2001 6.200 2,805 100
Parijs, 92 à 98, Rue de Provence/31 à 34,
Rue Joubert, ‘Provence Opéra’ 1991 1999 2.200 0,997 100
Sainte Geneviève des Bois
La Croix Blanche 1986 2001 6.700 0,797 100
Orgeval
2050, Route des quarante sous, ‘Habitat’ 2005 9.800 0,050 100
Objecten (2) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 4.800 0,315 100
Frankrijk Île de France 85.400 16,431 88 181,9
Frankrijk buiten Île de France
Grenoble
55, Grand’Place, ‘C.C. Grand’Place’ 2001 1998 39.100 11,348 99
Caen
Mondeville, ‘C.C. Mondeville 2’ 1995 1994 13.300 5,055 100
Saint-Etienne
1 à 7, Rue des Docteurs Charcot, ‘C.C. Centre Deux’ 1995 1979 23.600 4,457 96
Nice
15, Boulevard Général Louis Delfino, ‘C.C. TNL’ 2002 1996 10.300 3,723 94
Bordeaux
Rue Sainte Catherine 2003 2001 16.700 3,664 100
Caen
Avenue du Maréchal Juin, ‘C.C. Côte de Nacre’ 1970 1999 29.000 2,724 100
Toulon
Rue du Murier, ‘C.C. Mayol’ (Corio-belang 40%)* 1990 1994 7.500 2,438 100
Cherbourg
Cotentin 1989 2001 6.000 2,107 100
Rouen, 8, Allée Eugène Delacroix,
‘C.C. Galerie de L’Espace du Palais’ 1998 1993 9.400 2,031 99
Laval
46, Avenue de Lattre de Tassigny, ‘La Mayenne’ 1999 2001 7.200 1,798 100
Mulhouse
54/58, Rue du Sauvage ‘La Galerie’ 1989 2001 7.500 1,333 96
Metz
Rue Serpenoise ‘Printemps’ 1918 2001 13.100 0,416 84
Grenoble
Echirolles 1975 2002 9.900 0,304 100
Objecten (2) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 11.500 0,647 82
Overige 204.100 42,045 98 619,5
Totaal winkels Frankrijk 289.500 58,476 95 801,4

135
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
WINKELS renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

ITALIË
Turijn
Shopville ‘Le Gru’ 1994 2001 32.000 14,362 100
Modena
‘GrandEmilia’ 1996 2001 20.000 7,241 100
Bologna
Shopville ‘Gran Reno’ 1993 2001 13.000 5,520 99
Busnago
‘Globo’ 1993 2004 9.600 2,827 97
Senigallia
‘Il Maestrale’ 1999 2003 7.300 2,171 98
Totaal winkels Italië 81.900 32,121 99 535,9

SPANJE
Valencia
‘CC Gran Turia’ 2000 2001 18.200 4,839 96
Madrid
‘Sexta Avenida’ 1990 2000 16.000 4,415 100
Madrid
‘CC Gran Via de Hortaleza’ 2001 2001 6.400 3,208 99
Irun
‘Parque Comercial Txingudi’ 1997 1999 10.000 2,213 100
Parla
C/Pinto s/n, ‘El Ferial’ 1995 2000 6.900 2,208 99
Cáceres
C/Londres 1, ‘Ruta de la Plata’ 1993 2000 8.400 2,091 100
Jaén
Ctra. Bailén, ‘La Loma’ 1991 2000 9.700 1,973 96
Palencia
Avenida de Madrid 37, ‘Las Huertas’ 1989 2000 6.500 0,985 100
Totaal winkels Spanje 82.100 21,932 99 325,9

TURKIJE
Istanbul
Akmerkez**** 1993 2005 16.000 17,500 100 202,2

TOTAAL WINKELS 1.048.093 252,659 98 3.484,3

136
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
KANTOREN renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

NEDERLAND
Nederland Randstad (Zuid-, Noord-Holland en Utrecht)
Utrecht
Godebaldkwartier e.a., ‘Hoog Catharijne’ (erfpacht) 1973 2000 45.900 8,023 92
Rotterdam
Weena 700/Kruisplein 25, ‘Weena Point’ 2001 1992 36.100 6,248 99
Amsterdam
Vijzelgracht 50/3e Weteringdwarsstraat, ‘Noortse Bosch’ 1980 1998 18.900 3,400 100
Utrecht
Sint Jacobsstraat 200–500, ‘Jacobsweerd’ 1987 1988 14.400 2,968 100
Hoofddorp
Jupiterstraat 82–200/Planetenweg, ‘Pluspoint’ 1987 1992 11.600 2,856 78
Amsterdam
Bijlmerdreef 100–102, ‘Laanderpoort’ (erfpacht) 1991 1994 13.700 2,541 100
Den Haag
Churchillplein 1 1985 1997 19.500 2,499 100
Utrecht
Computerweg 1–8 1987 1988 14.300 1,768 77
Amsterdam
De Boelelaan 28–30 (erfpacht) 1999 1988 7.700 1,584 100
Rijswijk
Handelskade 49, ‘Mercurion’ 1994 1994 13.500 1,408 92
Leiden
Schuttersveld 9, ‘Schuttersveld’ 1995 1992 7.500 1,205 100
Amstelveen
Prof. E.M. Meijerslaan 3 2002 1987 8.300 1,200 100
Amstelveen
Prof. E.M. Meijerslaan 2 1986 1994 6.900 1,194 100
Amsterdam
Rhijnspoorplein 10–38, ‘Sarphati Plaza’ 1992 1994 4.500 1,126 100
Amsterdam
Stadhouderskade 55, ‘Willemshuis’ (erfpacht) 1991 1994 3.900 1,058 100
Amsterdam
P. van Anrooystraat 7 1988 1988 4.000 1,054 100
Rotterdam
Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium ABC’ (erfpacht) 1984 1994 6.900 1,002 73
Amstelveen
Prof. E.M. Meijerslaan 5 2001 1987 4.000 0,891 100
Zeist
Slotlaan 6–26/Jufferstraat 10–38 1984 1992 4.700 0,871 95
Houten
Meidoornkade 10–12 1986 1992 5.700 0,787 100

137
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
KANTOREN renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

Zeist
De Dreef 2, ‘Mooi Zeist’ 1987 1992 4.200 0,663 0
Zoetermeer
Europaweg 81–119, ‘Continental’ 1999 1999 4.000 0,600 100
Utrecht
Europalaan 101, ‘De Drommedaris’ 1987 1994 3.800 0,597 100
Capelle a/d IJssel
Rivium Quadrant 1, ‘Taurus’ 2001 1994 3.100 0,556 100
Objecten (6) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 17.200 2,397 69
Nederland Randstad 284.300 48,496 93 478,0
Nederland buiten Randstad
Maastricht
Erasmusdomein 50 1981 1997 6.700 1,054 78
Breda
De Bijster 10–26, ‘De Bijster’ 1987 1998 5.500 0,695 55
Arnhem
Velperweg 26, ‘Velperbeek’ 1990 1992 4.500 0,650 100
Arnhem
Burgemeester Matsersingel 200 ‘Matserhuis’ 1986 1992 5.100 0,597 18
Almere
Stationsplein 5–13, 35–41, ‘Stationade’ 1986 2000 4.800 0,585 92
Objecten (3) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 8.400 1,197 40
Nederland 35.000 4,778 62 43,9
Totaal kantoren Nederland 319.300 53,274 90 521,9

FRANKRIJK
Frankrijk Île de France (Parijs en omgeving)
Nanterre-La Défense
65, Rue des Trois Fontanot, ‘MB 9’ 2000 1990 9.200 2,752 78
Rueil-Malmaison
Rue Henri Sainte Claire Deville, ‘Les Fontaines’ 1991 2000 10.600 2,673 100
St. Quentin-en-Yvelines
1, Rue Jacques Monod, ‘Millipore’ 2002 2000 10.600 2,504 78
Courbevoie-La Défense
10, Place de Vosges, ‘Le Balzac’ (Corio-belang 40%)** 2000 1988 6.000 2,413 100
Rueil-Malmaison
Rue Armand et Eugène Peugeot, ‘Frères Peugeot’ 1989 2000 7.400 2,381 100
Puteaux-La Défense
14, Rue Hoche, ‘Kupca-C’ (Corio-belang 40%)*** 1992 1990 5.200 1,793 30
St. Quentin-en-Yvelines
Place des Frères Montgolfier, ‘Montgolfier’ 1992 2000 5.000 0,896 100

138
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
KANTOREN renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

Clamart, 1, Avenue Newton, ‘Le Newton’

(zal begin 2006 worden gerenoveerd) 1964 1999 12.000
Frankrijk Île de France 66.000 15,412 84 197,3
Frankrijk buiten Île de France
Toulouse, 7/8, Esplanade Compans Caffarelli,
‘Atria’ et ‘Espace Compans’ 1993 1999 8.800 1,377 100
Overige 8.800 1,377 100 15,2
Totaal kantoren Frankrijk 74.800 16,789 86 212,5

DUITSLAND
Böblingen
Calwerstraße 7 1984 1994 13.700 1,499 57 12,2

TOTAAL KANTOREN 407.800 71,562 88 746,6

Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde

BEDRIJFSRUIMTEN renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

NEDERLAND
Nederland Randstad (Zuid-, Noord-Holland en Utrecht)
Moerdijk
Transitoweg/Zeehavenweg 2000 2000 64.200 3,095 100
Amsterdam
Nieuwe Hemweg 1–7 1976 1997 31.700 2,128 98
Hoofddorp
Noordmeerstraat 20–38/Daalmeerstraat 3–21 1981 1992 19.700 1,316 75
Ridderkerk
Keurmeesterstraat 20–30 1990 1996 21.200 1,218 92
Rotterdam
Abraham van Stolkweg 62–134, ‘Kleinpolderpark’ 1999 1994 18.100 1,102 94
Zoetermeer
Wiltonstraat 15–31/Philipsstraat 6–40, ‘Hoornerhaghecentrum’ 1978 1992 18.200 1,089 89
Rotterdam
Bovendijk 192–222 1999 1997 18.700 1,049 100
Amersfoort
Heliumweg/Neonweg/Nijverheidsweg 1998 1994 15.300 0,805 100
Zoetermeer
Heliumstraat 2000 2000 7.100 0,460 100
Objecten (5) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 22.100 1,558 100
Totaal bedrijfsruimten Nederland 236.300 13,820 95 144,3

139
 Bouwjaar/ Jaar van Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
BEDRIJFSRUIMTEN renovatie aankoop oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

FRANKRIJK
Massy
ZAC du Pérou 2, 2–32, Rue des Champarts 1998 1998 56.000 3,580 100
Bretigny
Paris Sud Bretigny 2002 2002 19.400 1,184 100
Objecten (1) met een marktwaarde
van minder dan € 5 miljoen 7.600 0,370 100
Totaal bedrijfsruimten Frankrijk 83.000 5,134 100 55,7

TOTAAL BEDRIJFSRUIMTEN 319.300 18,954 97 200,0

TOTAAL VASTGOEDPORTEFEUILLE
Verhuurbare Jaarhuur Bezettings- Waarde
oppervlakte (€ MLN) graad (%) (€ MLN)
(m2)

Winkels (inclusief woningen € 11,1 miljoen) 1.048.093 252,659 98 3.495,4

Kantoren 407.800 71,562 88 746,6
Bedrijfsruimten 319.300 18,954 97 200,0
Totaal 1.775.193 343,175 95 4.442,0
Investeringen in toekomstige objecten 100,9
Portfolio 4.542,9

* Joint venture met Nationale Nederlanden (60%), Corio (40%)

** Joint venture met Fortis (30%) en St. Bedrijfspensioenfonds voor de Metaalnijverheid (30%), Corio (40%)
*** Joint venture met Fortis (30%) en St. Bedrijfspensioenfonds voor de Metaalnijverheid (30%), Corio (40%)
**** Corio 46,9% in aandelen kapitaal Akmerkez GYO A.S.

SAMENSTELLING PORTEFEUILLE ULTIMO 2005 (€ MLN)*

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen Totaal
Nederland 1.648,9 46% 530,2 70% 144,8 72% 11,1 100% 2.335,0 51%
Frankrijk 805,9 22% 212,5 28% 55,7 28% – – 1.074,1 24%
Italië 592,3 17% – – – – – – 592,3 13%
Spanje 326,4 9% 0,7 – – – – – 327,1 7%
Turkije 202,2 6% – – – – – – 202,2 5%
Duitsland – – 12,2 2% – – – – 12,2 0%
Totaal 3.575,7 100% 755,6 100% 200,5 100% 11,1 100% 4.542,9 100%
Totaal in% 79% 17% 4% 0% 100%
* inclusief projecten in ontwikkeling

140
 Jaarhuur 2005 (€ MLN)
CorioTop10 HUURDERS % van totale gemiddelde theoretische jaarhuur

1
AHOLD VASTGOED 9,861
2,95%
6
BLOKKER 4,293
1,28%

2
LAURUS 6,259
1,87%
7
METRO AG 3,967
1,19%

3
FNAC 5,667
1,69%
8
EWALS
INTEGRATED
3,095
0,92%
LOGISTICS

4
VENDEX KBB 5,436
1,62%
9
CSC COMPUTER
SCIENCES
2,731
0,82%

5
H&M 4,374
1,31%
10
AS WATSON &
COMPANY LTD
2,538
0,76%

TOTAAL TOTALE
JAARHUUR 48,219 THEORETISCHE 14,41%
JAARHUUR
 CHECKLIST NEDERLANDSE CORPORATE GOVERNANCE CODE
CORIO COMPLIES

Best Korte omschrijving Comply/

practice explain
bepaling

NALEVING EN HANDHAVING VAN DE CODE

I.1 Hoofdlijnen corporate governance worden in een apart hoofdstuk jaarverslag besproken Comply
I.2 Substantiële wijzigingen in de corporate governance structuur worden aan de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA) voorgelegd Comply

HET BESTUUR
II.1.1 Benoeming bestuurders voor 4 jaar Comply
II.1.2 Financiële verslaglegging raad van bestuur aan de raad van commissarissen Comply
II.1.3.a Risicoanalyse doelstellingen onderneming Comply
II.1.3.b Gedragscode Comply
II.1.3.c Handleiding financiële verslaglegging Comply
II.1.3.d Systeem van interne rapportage Comply
II.1.4 Verklaring risicobeheersingsystemen Comply
II.1.5 Gevoeligheidsanalyse Comply
II.1.6 Klokkenluiderbescherming Comply
II.1.7 Goedkeuring commissariaten raad van bestuur-leden Comply

BEZOLDIGING
II.2.1 Opschortende voorwaarden opties n.v.t.
II.2.2 Prestatiecriteria opties n.v.t
II.2.3 Lock-up aandelen uit aandelenregeling Comply
II.2.4 Minimum uitoefenprijs n.v.t
II.2.5 Verbod op aanpassing voorwaarden opties n.v.t
II.2.6 Reglement raad van commissarissen transacties effecten in ‘overige’ vennootschappen Comply
II.2.7 Ontslagvergoeding 1 (respectievelijk 2) maal het vaste jaarsalaris Comply
II.2.8 Geen leningen aan bestuurders Comply

VASTSTELLING EN OPENBAARMAKING BEZOLDIGING

II.2.9 Remuneratierapport Comply
II.2.10 Inhoudseisen remuneratierapport Comply
II.2.11 Onverwijlde openbaarmaking belangrijkste elementen contract bestuurder bij benoeming Comply
II.2.12 Verantwoording bijzondere vergoeding in het remuneratierapport Comply
II.2.13 Remuneratierapport op website Comply
II.2.14 Waarde opties bestuur en personeel in toelichting op de jaarrekening n.v.t

TEGENSTRIJDIGE BELANGEN
II.3.1.a Bestuurder treedt niet in concurrentie met vennootschap Comply
II.3.1.b Bestuurder heeft geen materiële schenkingen aan familieleden gedaan Comply
II.3.1.c Bestuurder verstrekt geen ongerechtvaardigde voordelen aan derden Comply
II.3.1.d Bestuurder heeft zichzelf en familie geen zakelijke kansen gegeven Comply
II.3.2 Melding tegenstrijdige belangen Comply
II.3.3 Niet participeren in besluitvorming betreffende situaties met tegenstrijdige belangen Comply
II.3.4 Tegenstrijdige belangsituaties worden brancheconform afgehandeld Comply

142
Best Korte omschrijving Comply/
practice explain
bepaling

RAAD VAN COMMISSARISSEN

TAAK EN WERKWIJZE
III.1.1 Taakverdeling raad van commissarissen in reglement dat op website wordt geplaatst Comply
III.1.2 Opname verslag raad van commissarissen in jaarverslag Comply
III.1.3 Gegevens leden raad van commissarissen in jaarverslag Comply
III.1.4 Tussentijds aftreden leden raad van commissarissen bij onvoldoende functioneren Comply
III.1.5 Absentiemelding leden raad van commissarissen Comply
III.1.6 Takenpakket toezichthoudende functie raad van commissarissen Comply
III.1.7 Overleg raad van commissarissen buiten aanwezigheid raad van bestuur Comply
III.1.8 Raad van commissarissen vergadering strategie Comply
III.1.9 Informatiewinning raad van commissarissen voor uitoefening taak Comply

ONAFHANKELIJKHEID
III.2.1 Maximaal één lid van de raad van commissarissen afhankelijk Comply
III.2.2.a Commissaris afgelopen 5 jaar geen bestuurder/werknemer van vennootschap geweest Comply
III.2.2.b Commissaris ontvangt geen andere vergoeding dan als lid raad van commissarissen Comply
III.2.2.c Commissaris heeft een jaar voorafgaand aan benoeming geen belangrijke zakelijke
relatie met de vennootschap gehad Comply
III.2.2.d Commissaris is geen bestuurslid van een vennootschap waarvan een lid van de
raad van bestuur van de vennootschap commissaris is Comply
III.2.2.e Commissaris heeft geen belang van ten minste 10 procent in de vennootschap Comply
III.2.2.f Commissaris is geen bestuurder of commissaris bij een rechtspersoon die ten
minste 10 procent in de vennootschap heeft Comply
III.2.2.g Commissaris niet de afgelopen 12 maanden tijdelijk bestuurder van de vennootschap geweest Comply
III.2.3 Onafhankelijkheidsmelding Comply

DESKUNDIGHEID EN SAMENSTELLING
III.3.1 Profielschets raad van commissarissen Comply
III.3.2 Aanwezigheid financieel expert Comply
III.3.3 Aanwezigheid introductieprogramma Comply
III.3.4 Aantal commissariaten leden raad van commissarissen Comply
III.3.5 Zittingsduur leden raad van commissarissen maximaal 3 maal 4 jaar Comply
III.3.6 Rooster van aftreden Comply

VOORZITTER RAAD VAN COMMISSARISSEN EN SECRETARIS VAN DE VENNOOTSCHAP

III.4.1.a Toezicht op het volgen van opleidingsprogramma Comply
III.4.1.b Toezicht op tijdige ontvangst informatie Comply
III.4.1.c Toezicht op voldoende tijd voor beraadslaging Comply
III.4.1.d Toezicht op functioneren van commissies van raad van commissarissen Comply
III.4.1.e Toezicht op voeren functioneringsgesprek leden raad van commissarissen en raad van bestuur Comply
III.4.1.f Toezicht opdat raad van commissarissen een vice-voorzitter kiest Comply
III.4.1.g Waarborging contacten raad van commissarissen en raad van bestuur met de
ondernemingsraad Comply

143
 Best Korte omschrijving Comply/
practice explain
bepaling

III.4.2 Voorzitter raad van commissarissen is geen voormalig directeur van de vennootschap Comply
III.4.3 Waarborging toezicht door secretaris van de vennootschap
Secretaris wordt benoemd en ontslagen door raad van bestuur na goedkeuring van
raad van commissarissen Comply

SAMENSTELLING EN ROL DRIE KERNCOMMISSIES VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

III.5.1 Raad van commissarissen stelt voor iedere commissie een reglement op Comply
III.5.2 Verslag raad van commissarissen vermeldt de samenstelling commissies, aantal
vergaderingen en besproken onderwerpen Comply
III.5.3 Raad van commissarissen ontvangt commissieverslagen Comply
Auditcommissie (AC)
III.5.4.a Toezicht risciobeheersings- en IT-systemen Comply
III.5.4.b Toezicht op financiële informatieverschaffing Comply
III.5.4.c Toezicht op opvolging aanbevelingen externe accountant Comply
III.5.4.d Toezicht op de interne accountantsdienst n.v.t.
III.5.4.e Toezicht op taxplanning Comply
III.5.4.f Toezicht op de relatie met de externe accountant Comply
III.5.4.g De financiering van de vennootschap Comply
III.5.4.h IT-toepassingen Comply
III.5.5 AC is eerste aanspreekpunt van de externe accountant Comply
III.5.6 Voorzitter AC is geen voorzitter raad van commissarissen of voormalig directeur van
de vennootschap Comply
III.5.7 AC heeft ten minste 1 financieel expert in haar midden Comply
III.5.8 AC bepaalt wie haar vergaderingen bijwoont Comply
III.5.9 AC overlegt ten minste 1 maal per jaar zonder aanwezigheid raad van bestuur Comply
Remuneratiecommissie (RC)
III.5.10.a RC doet voorstel aan raad van commissarissen over te voeren bezoldigingsbeleid Comply
III.5.10.b RC doet voorstel aan raad van commissarissen bezoldiging individuele bestuurders Comply
III.5.10.c RC stelt remuneratierapport op conform best practice bepaling II.2.9 Comply
III.5.11 Voorzitter RC is geen voorzitter raad van commissarissen, voormalig directeur van
de vennootschap of bestuurder bij een andere beursgenoteerde vennootschap Comply
III.5.12 In RC neemt maximaal 1 commissaris zitting die bij een andere Nederlandse
beursgenoteerde vennootschap bestuurder is Comply
Selectiecommissie
III.5.13.a Opstellen selectiecriteria en benoemingsprocedures commissarissen en bestuurders Comply
III.5.13.b Beoordeling omvang en samenstelling raad van commissarissen en bestuur Comply
III.5.13.c Functioneringsbeoordeling commissarissen en bestuurders Comply
III.5.13.d Voorstellen voor (her)benoemingen Comply
III.5.13.e Toezicht op het beleid van het bestuur inzake benoemingsprocedures hoger management Comply

TEGENSTRIJDIGE BELANGEN
III.6.1 Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang terstond aan voorzitter
raad van commissarissen Comply

144
Best Korte omschrijving Pagina Comply/
practice explain
bepaling

III.6.2 Een commissaris neemt niet deel aan discussie en besluitvorming met
betrekking tot een tegenstrijdig belang Comply
III.6.3 Tegenstrijdige belangtransacties vinden op brancheconforme condities plaats Comply
III.6.4 Transacties met ten minste 10% aandeelhouders vinden op brancheconforme
condities plaats en vergen goedkeuring raad van commissarissen Comply
III.6.5 Reglement raad van commissarissen bevat regeling tegenstrijdige belangen Comply
III.6.6 Een gedelegeerd commissaris heeft niet meer rechten dan een commissaris Comply
III.6.7 Een commissaris die bestuurstaken op zich neemt treedt uit de raad van commissarissen Comply

BEZOLDIGING
III.7.1 Een commissaris heeft geen opties op aandelen van de vennootschap Comply
III.7.2 Aandelenbezit in de vennootschap is ter belegging op de lange termijn Comply
III.7.3 raad van commissarissen stelt reglement vast waarin regels worden gesteld voor bezit en
transacties in effecten door commissarissen anders dan aandelen van de vennootschap Comply
III.7.4 De vennootschap verstrekt geen persoonlijke leningen aan commissarissen Comply

ONE TIER BESTUURSSTRUCTUUR

III.8.1 Voorzitter bestuur niet belast (of geweest) met dagelijkse gang van zaken n.v.t.
III.8.2 Voorzitter bestuur is verantwoordelijk voor samenstelling en functioneren raad van bestuur n.v.t.
III.8.3 Bestuur past III.5 van deze code toe n.v.t.
III.8.4 Meerderheid bestuur is met dagelijkse gang van zaken belast n.v.t.

AANDEELHOUDERS
IV.1.1 Versterkte meerderheidseis afwijking bindende voordracht commissaris of
bestuurder kan door AVA teniet worden gedaan bij niet-structuur vennootschap n.v.t.
IV.1.2 Stemrecht financieringsprefs is gebaseerd op reële kapitaalinbreng n.v.t.
IV.1.3 Openbaarmaking standpuntbepaling bij onderhandse biedingen op
bedrijfsonderdelen van de vennootschap Comply
IV.1.4 Dividendbeleid wordt als apart punt op de agenda geplaatst Comply
IV.1.5 Voorstel tot uitkeren van dividend wordt als apart punt op de agenda geplaatst Comply
IV.1.6 Décharge raad van bestuur en raad van commissarissen worden als aparte punten op de
agenda geplaatst Comply
IV.1.7 Vennootschap bepaalt registratiedatum voor stem- en vergaderrechten Comply

CERTIFICERING VAN AANDELEN

IV.2.1 Administratiekantoor heeft vertrouwen van certificaathouders en is onafhankelijk
van de vennootschap n.v.t.
IV.2.2 Bestuurders administratiekantoor worden benoemd door het bestuur van het
administratiekantoor n.v.t.
IV.2.3 Maximum periode benoeming bestuurders is 3 maal 4 jaar n.v.t.
IV.2.4 Bestuur administratiekantoor is aanwezig op AVA n.v.t.
IV.2.5 Vennootschap verstrekt administratiekantoor geen openbare informatie n.v.t
IV.2.6 Administratiekantoor houdt bij uitoefening stemrechten primair rekening met
belangen certificaathouders n.v.t.

145
 Best Korte omschrijving Comply/
practice explain
bepaling

IV.2.7 Administratiekantoor doet verslag van zijn activiteiten n.v.t

IV.2.8 Verslag dient aan een aantal eisen te voldoen n.v.t
IV.2.9 Administratiekantoor verleent desgevraagd stemvolmachten aan certificaathouders n.v.t

INFORMATIEVERSCHAFFING / LOGISTIEK AVA

IV.3.1 Analistenbijeenkomsten en persconferenties worden aangekondigd en zijn door
middel van webcasting of conference call te volgen Comply
IV.3.2 Beoordeling analistenrapporten vooraf vindt slechts plaats naar feitelijke onjuistheden Comply
IV.3.3 Vennootschap verstrekt geen vergoeding voor opmaken analistenrapporten Comply
IV.3.4 Geen analistenbijeenkomsten e.d. kort voor publicatie reguliere financiële informatie Comply
IV.3.5 Raad van commissarissen en bestuur verstrekken AVA alle informatie tenzij een zwaarwichtig
belang zich daartegen verzet Comply
IV.3.6 De vennootschap plaatst alle wettelijk te publiceren informatie op een afzonderlijk
deel van de website of gebruikt hiervoor hyperlinks Comply
IV.3.7 Bij goedkeuringsrecht AVA dient de AVA te worden ingelicht door middel van een
aandeelhouderscirculaire Comply
IV.3.8 AVA-notulen uiterlijk 3 maanden na AVA openbaar, daarna vaststelling raad van
commissarissen Comply
IV.3.9 Bestuur geeft overzicht beschermingsmaatregelen en geeft aan onder welke
omstandigheden deze worden ingezet Comply

VERANTWOORDELIJKHEID INSTITUTIONELE BELEGGERS (IB’ERS)

IV.4.1 IB’ers publiceren jaarlijks stemrechtbeleid op website n.v.t
IV.4.2 IB’ers rapporteren jaarlijks stemrechtbeleid op website n.v.t
IV.4.3 IB’ers publiceren per kwartaal hoe zij op AVA’s in concrete gevallen hebben gestemd n.v.t

AUDIT VAN DE FINANCIËLE VERSLAGLEGGING EN DE ROL VAN DE ACCOUNTANT

FINANCIËLE VERSLAGLEGGING
V.1.1 Raad van commissarissen houdt toezicht op procedure van opstellen en publiceren van
financiële berichten Comply
V.1.2 AC beoordeelt hoe de externe accountant bij de financiële berichtgeving wordt betrokken Comply
V.1.3 De raad van bestuur is verantwoordelijk voor interne procedures die ervoor zorgen dat de
raad van bestuur tijdig over de volledige en juiste informatie beschikt Comply

BENOEMING, BELONING EN BEOORDELING EXTERNE ACCOUNTANT

V.2.1 Externe accountant woont AVA bij en kan daarbij worden bevraagd Comply
V.2.2 Raad van bestuur en AC rapporteren jaarlijks aan raad van commissarissen over relatie met
externe accountant Comply
V.2.3 Raad van bestuur en AC beoordelen externe accountant eenmaal in de 4 jaar Comply

INTERNE AUDITFUNCTIE
V.3.1 Externe accountant en AC stellen werkplan interne accountant op n.v.t

146
Best Korte omschrijving Comply/
practice explain
bepaling

RELATIE EN COMMUNICATIE EXTERNE ACCOUNTANT MET ORGANEN VAN DE VENNOOTSCHAP

V.4.1 De externe accountant woont raad van commissarissen-vergadering bij waarin het verslag
van het onderzoek van de jaarrekening en de goedkeuring daarvan wordt besproken Comply
V.4.2 Voorzitter AC kan externe accountant verzoeken om vergadering AC bij te wonen Comply
V.4.3.a Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. accountantscontrole Comply
V.4.3.b Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. financiële cijfers Comply
V.4.3.c Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. interne risicobeheersings- en controle systemen Comply

147
CORIO N.V. CORIO FRANCE
Jacobsweerd, St.Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht 120 Avenue Charles de Gaulle
Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland 92200 Neuilly sur Seine, Frankrijk
T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 31 T +33 (0) 1 474 53 000, F +33 (0) 1 474 55 850
E info@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com E info@fr.corio-eu.com, I www.corio-eu.com

CORIO NEDERLAND RETAIL CORIO ITALIA

Jacobsweerd, St.Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Via Fabio Filzi 25/A
Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland 20124 Milaan, Italië
T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 233 35 78 T +39 026 69 63 49, F +39 026 69 77 11
E retail@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com E info@it.corio-eu.com, I www.corio-eu.com

CORIO NEDERLAND KANTOREN CORIO ESPAÑA

Jacobsweerd, St.Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht C/ María de Molina, 40–8ª plta
Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland 28006 Madrid, Spanje
T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 32 T +34 91 426 17 77, F +34 91 435 56 44
E kantoren@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com E info@es.corio-eu.com, I www.corio-eu.com

www.corio-eu.com
Euronextcode/ISIN-code NL0000288967 Fondscode 28896 Bloomberg CORA NA Reuters COR.AS Datastream H:VIB

Voorbehoud toekomstgerichte informatie

Het jaarverslag bevat op de toekomst gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen,
activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden
naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de
toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder
invloed van factoren zoals onder meer een wijziging in de strategie, invloed van de concurrentie, wijziging in de economische
omstandigheden, wijziging in de wet- en regelgeving en algemene renteniveaus.

Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor Relations: investor.relations@nl.corio-eu.com of +31 (0) 30 282 93 02

Realisatie: vdBJ/Communicatie Groep, Bloemendaal

Vormgeving en art direction: Samenwerkende Ontwerpers, Amsterdam
Fotografie: Corio
Drukwerk: Print Consult, Bloemendaal

Dit jaarverslag is tevens in de Engelse en Franse taal gepubliceerd.

Dit jaarverslag is gedrukt op Hello Silk papier een houtvrij triple coated MC dat voor 100% uit chloorvrije gebleekte vezels bestaat. Hello Silk is een kwaliteit van Sappi.
Sappi voldoet aan de milieusystemen en keurmerken ISO 9001, ISO 14001, EMAS en Nordic Ecolabelling of Printing paper.
CorioJverslag_omslag4 28/3/06 3:59 pm Page 2
CorioJverslag_omslag4 28/3/06 3:59 pm Page 1

CORIO JAARVERSLAG 2005

JAARVERSLAG 2005