ADMINISTRACIÓN DE LA

CONSTRUCCIÓN
CCI-321

Profesor: Ing. Mag.

Hernán Cabrera Lolic
Administración de la Construcción
En lo principal comprende analizar lo
siguiente:
1. Que es proyecto; cuales son sus componentes
según OGUC
2. Que son las Bases de un proyecto
3. Tipos de Contratos
4. Aspectos Legales; Prevención de Riesgos y
enfermedades profesionales.
Etapas de un proyecto
edificación
Vial
1. ¿Cuáles son los recursos que se debe disponer en una Obra ya sea de
edificación u obra vial?
3. ¿Para qué sirve una programación del tipo Carta Gantt?
4. ¿Qué es una programación financiera?
5. ¿Cuántos tipos de contratos Ud. conoce?
6. ¿Cuáles son los profesionales responsables en las Obras de Construcción?
7. ¿En qué momento, el avance físico es igual al avance financiero?
8. ¿Cuál es el método constructivo básico en una obra de construcción?
Administración de la Construcción
 Realiza Hidráulicos
cálculos Transportes
Ingeniero Estructurales

Desarrollar Manejar recursos

Recursos Financieros
proyectos
Tiempo
Rec. humanos
Predecibles
Influyen diversos
factores no
pronosticables
Rec. Materiales
Rec. Maquinaria Administración: Proceso de
guiar o dirigir un grupo
humano hacia la meta
Administración de la Construcción 8
 Profesionales Responsables

Arquitecto

Ingeniero Constructor Ingeniero Civil

Constructor Civil

9
 En toda construcción, se ocupa de diferentes recursos, entre
los cuales destacan:

❖ Recursos humanos.
❖ Recursos Físicos FACTOR TIEMPO
materiales, equipos y
Maquinarias
❖ Recursos financieros.
 Maquinarias (8-10)%
Edificación Mano de Obra (20-30)% GASTOS
Materiales (58- 62)%

Maquinarias (60-70)%
O. Civiles Mano de Obra (10-15)% GASTOS
Materiales (20-30)%
El concepto de presupuesto tiene varios usos, por lo
general vinculados al área de las finanzas y la
economía.
Es el calculo anticipado del costo de una obra o un
servicio.
El presupuesto es la cantidad de recursos financieros
necesarios, que se deben estimar a través de una
metodología apropiada, para ejecutar el proyecto de
construcción.
NCh 353 NCh 1156
NCh 353. Of 2000 «Construcción – Cubicación Obras
de Edificación – Requisitos». Esta norma establece
procedimientos uniformes para determinar cantidades
de las partes que constituyen las obras de edificación
y todas sus componentes.
 ¿Qué es Presupuesto?

El presupuesto es un documento que prevé los

gastos y ganancias de un determinado organismo,
empresa u entidad, sea el mismo privado o estatal,
en un lapso de tiempo determinado.
La realidad es que existe un orden lógico de las etapas
asociadas a un Presupuesto, entre las cuales tenemos:
❖ Ítem
❖ Partida
❖ Unidad
❖ Precio Unitario
❖ Cantidad
❖ Total
Lo anterior lleva a un valor conocido como COSTO
DIRECTO.
¿QUE ES UN COSTO DIRECTO?
Es el gasto que realiza una empresa o un
contratista para la realización de determinadas
partidas dentro de una obra.
PARA ENTENDER DE BUENA MANERA LO QUE
SIGNIFICA EL COSTO DIRECTO DE UNA OBRA
«EDIFICACION U OBRA VIAL» SE TIENE QUE SABER
LO QUE ES UN RENDIMIENTO, YA SEA DE UNA
PERSONA O DE UNA MÁQUINA O EQUIPO.
Rendimiento o producción es la cantidad de
trabajo que se realiza en la unidad de tiempo.
Con lo anterior aparece un tema muy importante dentro
de un presupuesto como son los APU «Análisis de Precios
Unitarios».
El desglose que debe hacerse al precio unitario de cada
partida de un presupuesto (por la unidad de Obra), donde
se debe descomponer el precio unitario en cuatro partes
principales que son: Materiales+ Mano de Obra+ Medios Auxiliares+
Imprevistos
El rendimiento va a depende de 2 grandes
factores: TÉCNICOS y ADMINISTRATIVOS
Obtener el tiempo real, para ejecutar una partida
en la construcción, donde el tiempo hipotético es
de 60 minutos y la empresa tiene factores de
rendimiento (técnico de excelente y administrativo
de bueno).
Resp./ TIEMPO REAL = TIEMPO HIPOTETICO = 60 = 75 MIN APROX.
Obtenga el valor del costo directo por m3 de
hormigón G20, sabiendo que para el A.P.U. se
considera lo siguiente:
Son todos aquellos gastos y que forman parte de
los "Costos Indirectos" , el cual incurre una
empresa constructora que no quedan
implícitamente reflejados en la obra, es decir los
gastos de una empresa que ocupa costear el
proceso de construcción y mantener su
funcionamiento operativo en forma efectiva y
eficiente desde el inicio a término.
¿Que % es conveniente considerar?
 GENERALMENTE ESTÁ ENTRE (15-30)%
¿Qué condiciones deben considerar los Gastos Generales?
• Distancia a la obra.
• Sueldos de los profesionales.
• Sueldos de administrativos.
• Pólizas de Seguros
• Y cualquier pago extra que requiera la obra.
DEFINICION: Monto que recibe el contratista por
ejecutar la Obra. El porcentaje va desde un 5% hasta
un 15% dependiendo cuanto quiera tener como
beneficios.
Ese % reflejado en el presupuesto no corresponde
necesariamente a lo que el contratista está ganando
en un determinado proyecto.
CONCEPTO DE EDIFICACIÓN:
 CLASIFICACIÓN DE ESTRUCTURAS:
 CLASE A:
 CLASE B:
 CLASE C:
 CLASE D:
 CLASE E:
 CLASE F:
 CLASE G:
 CLASE H:
 CLASE I:
¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR DEL
PERMISO DE EDIFICACIÓN?
FACTORES PARA CALCULAR EL VALOR DEL
PERMISO DE EDIFICACIÓN.
CLSIFICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
MT2
% OCUPACIÓN DEL SUELO
LUGAR SEGÚN PLANO REGULADOR
OBRAS PRELIMINARES
INSTALACIÓN DE FAENAS
DOCUMENTOS A CONSIDERAR EN CADA OBRA PRELIMINAR
INSTALACIÓN DE GRUAS
DOCUMENTOS A CONSIDERAR EN CADA OBRA PRELIMINAR
EXCAVACIONES
DOCUMENTOS A CONSIDERAR EN CADA OBRA PRELIMINAR
OCUPACIÓN DE VIA PÚBLICA
DOCUMENTOS A CONSIDERAR EN CADA OBRA PRELIMINAR
OCUPACIÓN DE VIA PÚBLICA
DEMOLICIONES
DOCUMENTOS A CONSIDERAR EN CADA OBRA PRELIMINAR
 ETAPAS DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
❖ IDEA.
❖ FACTIBILIDAD.
❖ DISEÑO DE ARQUITECTURA.
❖ DISEÑO DE INGENIERÍA .
❖ DISEÑO DE ESPECIALIDADES.
❖ LICITACIÓN.
❖ EJECUCIÓN.
❖ OPERACIÓN (PUESTA EN MARCHA).
❖ MANTENCIÓN.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO
DE INVERSION.

.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO DE INVERSION.

Un proyecto de inversión se puede entender como “un

paquete discreto de inversiones, insumos y actividades,
diseñados con el fin de eliminar o reducir varias restricciones
al desarrollo, para lograr uno o mas productos o beneficios en
términos de aumentos de la productividad.
Ciclo de vida de un proyecto
 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO DE INVERSION.

DESARROLLO: El estudio de factibilidad es un proceso en el cual

intervienen cuatro grandes etapas:

IDEA
PREINVERSION
INVERSION
OPERACION
IDEA
PREINVERSION
Fase de Pre-inversión
FACTIBILIDAD
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TECNICA
 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TÉCNICA

Es una evaluación que demuestre que el negocio puede ponerse en marcha y mantenerse,
mostrando evidencias de que se ha planeado cuidadosamente, contemplado los problemas
que involucra y mantenerlo en funcionamiento.

Algunos aspectos que deben ponerse en claro son:

-Correcto funcionamiento del producto o servicio (número de pruebas, fechas...)
-Lo que se ha hecho o se hará para mantenerse cerca de los consumidores.
-Escalas de producción (es posible ampliar o reducir la producción).
-Proyectos complementarios para desarrollar el proyecto; ¿cómo se obtuvo o se obtendrá la
tecnología necesaria?; ¿cómo se capacitará al personal del plantel?,¿ si existen proveedores
alternativos a los seleccionados?...
 ELEMENTOS QUE INTEGRA EL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
TECNICA

TECNOLOGIA
TAMAÑO
LOCALIZACION
 ELEMENTOS QUE INTEGRA EL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TECNICA
TECNOLOGIA: Corresponde a las diferentes maquinarias, equipos y
herramientas con las que puede contar una empresa constructora.
 ELEMENTOS QUE INTEGRA EL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TÉCNICA

TAMAÑO: Se refiere a las diferentes materialidades que una

empresa constructora tendrá como base para la ejecución de una
obra.
Ejemplos: Tipos de construcciones, duración de la obra,
envergadura del proyecto, etc.
 ELEMENTOS QUE INTEGRA EL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TÉCNICA

LOCALIZACIÓN: Se define como el lugar en que se llevará a cabo ese

proyecto, como también las distancias correspondientes entre los
centros poblados y la ubicación de la obra.
79
 ZONAS DEL INSTRUMENTO DE PLANIFICACION
U1 CENTRO COMERCIAL
U2 CENTRO INSTITUCIONAL
U3 DENSIFICACION RESIDENCIAL
U4 MIXTA RESIDENCIAL
U5 RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA
U6 INDUSTRIA INOFENSIVA
ZONAS U7 EQUIPAMIENTO DEPORTIVO RECREACIONAL U8
EQUIPAMIENTO Y DENSIFICACION RESIDENCIAL
URBANAS U9 NODO COMERCIAL - TRANSPORTE
U10 EQUIPAMIENTO RECREACIONAL– AREAVERDE
U11 VIVIENDA DENSIDAD MEDIA
U12 VILLORRIO RECIDENCIAL
U13 VILLORRIO MIXTO
U14 EQUIPAMIENTO Y VIVIENDA
U15 VIVIENDA
U16 VIVIENDA PONIENTE
80
 ZONAS DEL INSTRUMENTO DE PLANIFICACION

U17 VIVIENDA BAJA DENSIDAD - AGROINDUSTRIA

U18 MIXTA CON LIMITACION
U19 INDUSTRIA E INFRESTRUCTURA
ZONAS U20 SERVICIOS DE TRANSPORTE
U21 RECREACIONAL Y DEPORTIVA
URBANAS U22 AGRICULTURA Y AGROINDUSTRIA

81
 R1 CAUCES NATURALES
R2 ZONA INUNDABLE DE ALTO RIESGO
R3 ZONA INUNDABLE DE RIESGO MEDIO : RECREACIONAL –
R3-A DEPORTIVO
ZONAS DE R3-B
RESTRICCION R3-C
R3-D
R4
R5 ZONA POTENCIALMENTE INUNDABLE : RECREACIONAL –
R6 DEPORTIVO
R7 ZONA POTENCIALMENTE INUNDABLE : INDUSTRIA
R7-A ZONA PROPENSA A AVLANCHAS - QUEBRADAS
R7-B ZONA MALA CALIDAD SUELO POR INTERVENCION HUMANA

82
 MH MONUMENTO HISTORICO
MP MONUMENTO PUBLICO
MA MONUMENTO ARQUEOLOGICO
ZONAS DE ICH INMUEBLES DE CONSERVACION HISTORICA
RESTRICCION
ZCH ZONA CONSERVACION HISTORICA – CENTRO CIVICO

83
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA
 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA
Debe mostrarse que el proyecto es factible económicamente, lo que significa
que la inversión que se está realizando es justificada por la ganancia que se
generará. Para ello es necesario trabajar con un esquema que contemple los
costos y las ventas:
Costos: Debe presentarse la estructura de los costos contemplando costos fijos
y variables.
Ventas: En este punto el precio del producto o servicio es fundamental, ya que
determina el volumen de ventas, por lo que debe explicarse brevemente cómo
se ha definido éste. Debe mostrarse también estimaciones de ventas (unidades
y en dinero) para un periodo de al menos 1 año, justificando cómo se han
calculado (a través de investigaciones de mercado, estadísticas anteriores...)
 ¿Qué es un proyecto?
Técnica que busca recopilar, crear y analizar, de
manera sistemática un conjunto de
antecedentes “ECONÓMICOS” que permitan
juzgar cualitativa y cuantitativamente las
ventajas y desventajas de asignar recursos a
una determinada iniciativa.
 ¿De que se trata un Proyecto?
Estudiar y comparar los costos y beneficios de un proyecto para decidir
la conveniencia de su ejecución.
 ¿Por qué evaluar?
Sencillamente porque queremos obtener mas
de lo que gastamos.
 CRITERIOS DE DECISIÓN
Temario
➢ Valor Actual Neto (VAN)
➢ Tasa Interna de Retorno (TIR)
➢ Razón B/C
➢ Razón VAN / Inversión inicial (IVAN)
 Definiciones
➢ Recordemos que Tasa de Interés:
Es la variable requerida para determinar la equivalencia de un monto de
dinero en dos periodos distintos de tiempo.
Ejemplo: Tasa de interés ahorro (captación)
Tasa de interés crédito (colocación)

➢ Costo de Capital:
Corresponde a la rentabilidad que un agente económico exigirá a un
proyecto, teniendo en cuenta la mejor alternativa disponible. Depende del
sector, nivel de riesgo, financiamiento, etc.
Ejemplo: Costo capital inversionista individual
Costo de Capital Empresa
Costo de Capital Sociedad
 Valor Actual Neto (VAN)
Flujo de ingresos y gastos de un proyecto
Año: 0 1 2 3 n-1 n
Flujo: I0 F1 F2 F3 Fn-1 Fn

▪ Un peso hoy vale más que un peso mañana, ya que existe un costo de
oportunidad del capital invertido que es la tasa de interés o de descuento (r)
▪ Los flujos deben sumarse en un solo momento del tiempo, por convención,
para el cálculo del VAN, se usa el año 0.
 Valor Actual Neto (VAN)
• Si r es el costo de capital del inversionista y recibe n flujos al final de cada
periodo F1, F2, … Fn, el valor actual (presente) neto de esos flujos será:
n
Ft
VA N = −I 0 + 
t=1 (1 + r ) t
Donde:
Ft = Flujo neto al final del periodo t
Ft = Bt -Ct
Bt = Beneficios o ingresos al final del periodo t
Ct = Costos o gastos al final del periodo t
I0 = Inversión inicial
r = costo de capital (tasa de descuento)
n = número de periodos
 Valor Actual Neto (VAN)
Flujo actualizado de ingresos y gastos de un proyecto
Año: 0 1 2 3 n-1 n
Flujos I0 F1 F2 F3 Fn-1 Fn
Actualizados: F1
(1+r)
F2
(1+r)2
F3
(1+r)3
…

Fn-1
(1+r)n-1
Fn
(1+r)n
 Valor Actual Neto (VAN)
Flujo actualizado de ingresos y gastos de un proyecto
Si el costo de capital es: r= 8%
Año: 0 1 2 3 4
Flujos I0 F1 F2 F3 F4
Actualizados: F1
(1,08)
F2
(1,08)*(1,08)
F3
(1,08)*(1,08)*(1,08)
F4
(1,08)*(1,08)*(1,08)*(1,08)
 Valor Actual Neto (VAN)
• Las alternativas con mayor Valor Actual Neto (VAN) son aquellas
que aumentan la riqueza del inversionista.

• Criterio de decisión:
– VAN > 0: El proyecto es bueno o conveniente
– VAN = 0: Indiferente
– VAN < 0: El proyecto es malo o no conviene
 Valor Actual Neto (VAN)
• El VAN disminuye conforme aumenta la tasa de descuento.
• Hay proyectos más sensibles que otros a variaciones en la tasa de descuento.

1.000

800 Proy. I0 F1 F2 F3 F4 F5

A -1000 700 300 200 100 300

600
VAN A
B -1000 100 300 300 300 900
V AN

VAN B
400

200

0
0% 10% 15% 20% 25% 30%
5%
-200
Tasa de Descuento
 Valor Actual Neto (VAN)
Beneficios de utilizar el VAN como indicador para la toma de
decisiones de inversión

• Reconoce que un peso hoy vale más que un peso mañana

• Depende únicamente del flujo y el costo de oportunidad
• Si A y B son proyectos independientes, se cumple propiedad
aditiva: VAN (A+B) = VAN (A) + VAN (B)
• No sólo permite reconocer un proyecto bueno, sino que
también permite comparar proyectos que tengan la misma
vida útil
 FLUJO DE CAJA
• El flujo de caja es la diferencia entre los pagos y cobros en un determinado
periodo de tiempo (día, semana, mes, etc.), lo cual suele diferir de los
gastos e ingresos del proyecto. Desde el punto de vista financiero, los
segundos hacen referencia a un derecho u obligación, mientras que los
primeros implican una transferencia real de dinero.
• Un flujo de caja (también conocido como flujo de efectivo), es un
documento o informe financiero que muestra los flujos de ingresos y
egresos de efectivo (dinero en efectivo) que ha tenido una empresa
durante un periodo de tiempo determinado.
 FLUJO DE CAJA

• El flujo de caja nos permite saber si una empresa está

transformando sus utilidades en efectivo y, por tanto, si es
solvente.
• Cada valor del flujo de caja según el periodo, nos servirá
para obtener los índices económicos como son: VAN, TIR,
B/C, IVAN.
 FLUJO DE CAJA
• En una obra de construcción, se tienen los siguientes ejemplos como
valores negativos y positivos:
❖ Costo directo de la obra
❖ Multas valores negativos
❖ Imprevistos
❖ Gastos Generales

❖ Estados de Pago
❖ Venta de terrenos valores positivos
❖ Venta de maquinas y equipos
 Ejemplo Flujo de caja
Considere un proyecto que requiere una inversión inicial de $ 18000 y los
siguientes flujos de caja neto son:

Periodo 0 1 2 3 4
Flujo neto -18000 - 10000 10000 20000 15000
Encuentre:
El V.A.N. utilizando una tasa de descuento de 8%

𝟏𝟎𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟎𝟎𝟎𝟎 𝟐𝟎𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟓𝟎𝟎𝟎

Sol: VAN= -18000 − + + +
𝟏+𝟎,𝟎𝟖 𝟏+𝟎,𝟎𝟖 ^𝟐 𝟏+𝟎,𝟎𝟖 ^𝟑 𝟏+𝟎,𝟎𝟖 ^𝟒
 Tasa Interna de Retorno
(TIR)
• La TIR mide la rentabilidad de un proyecto o activo. Representa la
rentabilidad media intrínseca del proyecto.
• Se define como aquella tasa a la cual se hace cero el valor actual neto.
n

Ft
VA N = −I + = 0
t=1 (1+ TIR)t

• Criterio de decisión: un proyecto es conveniente si la TIR es

mayor que el costo de oportunidad del capital:
TIR > r
 Tasa Interna de Retorno (TIR)
• Ejemplo:
Si tasa de descuento (r) es menor que TIR = 24,6%, el
proyecto será rentable (VAN > 0)
600

Proy. I0 F1 F2 F3 F4 F5

C -1000 700 300 200 100 300

300

TIR = 24,6%
V AN

0
0% 10% 20% 30% 40% 50%

-300
Tasa de Descuento
 Tasa Interna de Retorno (TIR)
Defectos de la TIR
a) Puede haber más de una TIR.
500

300 Proy. I0 F1 F2
TIR = 100% TIR = 200%
D -5.000 25.000 -30.000
100
V AN

-100 0 % 50% 100% 150% 200% 250% 300%

Sucede comúnmente en
-300
proyectos donde los
-500 flujos cambian de signo
Tasa de Descuento
más de una vez.
 Tasa Interna de Retorno (TIR)
Defectos de la TIR ...continuación...

b) Hay proyectos para los que no existe TIR.

Proy. I0 F1 F2 TIR VAN8%

E -1.000 3.000 -2.500 No -366

existe

c) En proyectos mutuamente excluyentes puede diferir de

criterio del VAN e inducir a error en la toma de decisiones.
Proy. I0 F1 TIR VAN8%

F -1.000 2.000 100% 852

G -20.000 25.000 25% 3.148

 Razón de beneficios a costos B/C
• Definición.
La relación entre beneficio y costo muestra la cantidad de dinero
actualizado que recibirá el Proyecto por cada unidad monetaria
invertida. Se determina dividiendo los ingresos brutos actualizados
(beneficios) entre los costos actualizados. Para el calculo generalmente
se emplea la misma tasa que la aplicada en el VAN.
 Razón de beneficios a costos B/C
• Este indicador mide la relación que existe entre los ingresos de un
Proyecto y los costos incurridos a lo largo de su vida útil incluyendo la
Inversión total.
• B/C > 1, el proyecto es rentable, ya que el beneficio es superior al
costo.
• B/C = 1, es indiferente realizar el proyecto, porque no hay beneficio ni
perdidas.
• B/C < 1, el proyecta no es rentable y debe rechazarse.
• Este indicador tiene la desventaja que no considera el tamaño del
proyecto y en general debe usarse en conjunto con los otros
indicadores.
 Razón de beneficios a costos B/C

PROYECTO V AN INVERSIÓN IVAN B/C

D 360 250 1,44 2,44
G 121 95 1,27 2,27
E 97 95 1,02 2,01
F 743 750 0,99 1,99
C 655 780 0,83 1,83
B 214 310 0,69 1,69
H 488 956 0,51 1,51
A 552 1.280 0,43 1,43
 Razón VAN / Inversión (IVAN)
• El IVAN permite priorizar proyectos cuando existe
racionamiento de fondos.
• IVAN indica cuánto es el VAN logrado por unidad monetaria
invertida.
VA N
I VA N =
I0

Donde:
I0 = Inversión Inicial
 Razón VAN / Inversión (IVAN)
• Ejemplo
Una institución ha elaborado su cartera de proyectos, los cuales ya han
sido evaluados individualmente. Sin embargo, su presupuesto de
MM$2.000 no alcanza para ejecutarlos todos. ¿A cuáles proyectos
convendría dar financiamiento?
PROYECTO VAN INVERSIÓN

A 552 1.280
B 214 310
C 655 780
D 360 250
E 97 95
F 743 750
G 121 95
H 488 956
 Razón VAN / Inversión (IVAN)
• Solución:
Se deben ordenar los proyectos de mayor a menor IVAN
INVERSIÓN
PROYECTO VAN INVERSIÓN IVAN
ACUMULADA
D 360 250 1,44 250
G 121 95 1,27 345
E 97 95 1,02 440
F 743 750 0,99 1.190
C 655 780 0,83 1.970
B 214 310 0,69 2.280
H 488 956 0,51 3.236
A 552 1.280 0,43 4.516

Convendría realizar los proyectos D, G, E, F y C

 Ejemplo
Considere un proyecto que requiere una inversión inicial de $ 18000 y los
siguientes flujos de caja neto son:

Periodo 0 1 2 3 4
Flujo neto -18000 - 10000 10000 20000 15000
Encuentre:
El V.A.N. utilizando una tasa de descuento de 8%
La T.I.R
Razón B/C
IVAN
 Ejercicio. Completar la siguiente tabla
Proyecto I0 V.A.N. B/C IVAN

A (1.200) 129
B (1900) -239
C (2.400.500) 8.600.700
D (56.900.700) 57.999.100
E (2.700) - 670
F (4.600.300) -10.700
G (1.009) 29
H (45.790) - 1900
I (250.800) 8700
J (1000) -9
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
Lo primero que cabe preguntarse es: ¿Qué es un Proyecto?
Un Proyecto es la materialización de una idea para realizar
algo que satisfaga las necesidades o deseos de personas.
Existirán proyectos privados o empresariales que implican
la producción de un bien o servicio, con el objeto de
percibir utilidades. Habrá también proyectos sociales, ya
sea estatales o privados cuyo objetivo es mejorar la
situación general del país.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
En el desarrollo de un proyecto de construcción intervienen no solamente
los actores asociados a éste, sino también una gran cantidad de actores
no asociados directamente al proceso. Las etapas a considerar son:

Detección de una necesidad. Para que un proyecto se origine, debe existir

una necesidad insatisfecha, como por ejemplo: solucionar un problema
habitacional con la construcción de un complejo habitacional, comunicar
una zona aislada a través de un puente o camino, favorecer la atención de
la salud de la población con la construcción de un hospital, etc.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
Análisis. En esta etapa se analizan las necesidades y se seleccionan las más relevantes,
considerando los siguientes aspectos:
- Identificación de las causas que originan la necesidad de un proyecto tales como: Política
de desarrollo, modificación de las características de la demanda, obsolescencia de la
infraestructura existente y requerimiento de nueva infraestructura.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO

Identificación y conceptualización de soluciones. En esta etapa se identifican todas las

posibles soluciones que permitan resolver el problema planteado en las etapas anteriores.
Se proponen soluciones a niveles de conceptualización privilegiando la imaginación más
que las restricciones.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
Estudios de factibilidad. Una de las etapas importantes en el ciclo de un proyecto es
realizar estudios de factibilidad, los cuales consisten en determinar si el proyecto en
estudio es viable desde los puntos de vista: técnico, económico y ambiental.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
Evaluación. Se evalúan todas las alternativas posibles que permitan satisfacer las
necesidades seleccionadas y se elige, por lo general, la que presenta una mejor factibilidad
técnica y económica que cumpla con las exigencias ambientales.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
Financiamiento. Una vez decidido el proyecto técnico es importante considerar el aspecto
de financiamiento, es decir, cómo se pagarán los gastos en que se incurrirá en la
materialización del proyecto.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
Diseño. Una vez determinada la solución que se usará para satisfacer la necesidad, se
diseña el proyecto. Se consideran normalmente los siguientes aspectos:
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Diseño arquitectónico que considera las siguientes etapas: * Establecimiento de los
requerimientos del dueño. * Preparación de un anteproyecto. * Proyecto
arquitectónico definitivo.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Diseño estructural de la obra para que sea capaz de resistir los esfuerzos a los cuales
estará sometida durante su vida útil. Las etapas principales de diseño son: *
Determinación de los esfuerzos que solicitarán a la estructura. * Estructuración,
especificación de los elementos resistentes. * Diseño de los elementos estructurales y
configuración de planos. * Confección de las especificaciones técnicas.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Diseño de las Instalaciones, que consiste en dar a la estructura la funcionalidad que
requerirá para ser ocupada con el fin para el que se la diseñó. Entre las instalaciones
típicas están: eléctricas, gas, agua potable, alcantarillado, climatización, teléfonos, red
computacional, red de incendio, alarmas, etc.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Licitación. Llamado a licitación y adjudicación. El llamado a licitación puede ser público o
privado y la adjudicación puede estar previamente reglamentada o ser de absoluto
criterio del mandante. La adjudicación a su vez, puede ser negociada o no,
dependiendo de las reglas de la licitación.
ANTECEDENTES DE UNA
LICITACIÓN
 1. ANEXOS
ADMINISTRATIVOS
A. BOLETA SERIEDAD DE LA
OFERTA
 B. ANEXO N° XX
«IDENTIFICACIÓN DEL
OFERENTE»
 C. ANEXO N° XX
«DECLARACIÓN JURADA
SIMPLE, PERSONA
JURÍDICA»
D. ANEXO N° XX «NÓMINA
DEL EQUIPO DE TRABAJO,
PROFESIONALES
RESPONSABLES DE LOS
ESTUDIOS Y PROYECTOS DE
ESPECIALIDADES»
❖ TOPÓGRAFO
❖ MECÁNICA DE SUELOS
❖ INGENIERÍA Y CÁLCULO ESTRUCTURAL
❖ AGUA POTABLE, AGUAS LLUVIAS Y ALCANTARILLADO.
❖ INSTALACIONES DE GAS.
❖ INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y CORRIENTES DÉBILES.
❖ CLIMATIZACIÓN.
❖ PAISAJISMO.
❖ PLANIMETRÍA, DETALLES CONSTRUCTIVOS Y GESTIÓN
MUNICIPAL.
❖ COORDINADOR DE PROYECTOS.
❖ PROYECTISTA PLAN DE SEGURIDAD.
 «NÓMINA DEL EQUIPO DE
TRABAJO, DE LOS REVISORES
INDEPENDIENTES DEL
PROYECTO»
❖ REVISOR INDEPENDIENTE DE
ARQUITECTURA.
❖ REVISOR INDEPENDIENTE DE PROYECTO
DE CÁLCULO ESTRUCTURAL.
 «NÓMINA DEL EQUIPO DE
TRABAJO, DE LOS
PROFESIONALES DE LA
CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA»
❖ PROFESIONAL ADMINISTRADOR DE
OBRA.
❖ PROFESIONAL RESIDENTE DE OBRA.
2. ANEXOS TÉCNICOS.
 A. ANEXO N° XX
«IDENTIFICACIÓN DEL
PROFESIONAL
ESPECIALISTA»
B. ANEXO N° XX
«EXPERIENCIA
PROFESIONAL»
 C. ANEXO N° XX
«PROGRAMA DE TRABAJO»
CARTA GANTT
3. ANEXOS ECONÓMICOS.
A. ANEXO N°XX «OFERTA
ECONÓMICA»
 B. «PRESUPUESTO»
FORMATO PDF Y XLSX
C. «ANÁLISIS DE PRECIOS
UNITARIOS»
FORMATO PDF Y XLSX
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Construcción. Esta etapa es una de las más importantes debido a que en ella se
materializa la obra.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Puesta en Marcha. En esta etapa se entrega al servicio la obra, realizándose
previamente diferentes controles para determinar la calidad de la construcción.
 GENERALIDADES DE UN PROYECTO
- Operación y Mantención. Esta es una etapa que no siempre es considerada
adecuadamente, siendo importante tener en cuenta la mantención en el tiempo de la
obra terminada.
 SISTEMAS DE LICITACION Y ETAPAS DEL PROCESO DE
ADJUDICACION

Propuesta Pública.
Propuesta Privada.
Trato Directo.
SISTEMAS DE LICITACIÓN Y ETAPAS DEL PROCESO
DE ADJUDICACIÓN

Presupuesto %
Experiencia %
Plazo % 100%
Calidad %
Antecedentes %
➢ El trabajo en régimen de subcontratación es aquel realizado,
en virtud de un contrato de trabajo, por un trabajador para
un empleador, denominado contratista o subcontratista,
quien en razón de un acuerdo contractual, ejecuta obras o
servicios por cuenta y riesgo propio y con trabajadores bajo
su dependencia, para una tercera persona natural o jurídica
dueña de la obra, empresa o faena, denominada la empresa
principal, en la que se desarrollan los servicios o ejecutan las
obras contratadas.
➢ Principalmente, sirve para que el trabajador pueda exigir el
cumplimiento de sus derechos laborales y previsionales.
➢ Los involucrados son:
Empresa principal: Que es aquella que contrata a la empresa
contratista y que es dueña de la obra o faena.

Empresa contratista y sus trabajadores: Que es aquella que ejecuta

las labores externalizadas por la empresa principal.
Empresa subcontratista y sus trabajadores: Que es aquella que
participa si la empresa contratista a su vez subcontrata la obra o servicio
encomendado por la empresa principal.
¿Qué es la responsabilidad subsidiaria?
Es aquella en que la empresa principal debe responder cuando
el contratista o subcontratista, según el caso, no cumple con
sus obligaciones laborales y previsionales respecto de sus
trabajadores. Para hacer efectiva la responsabilidad subsidiaria
el trabajador debe demandar al contratista que es su
empleador directo, o en su caso al subcontratista, y si éste no
responde, el trabajador podrá demandar a la empresa
principal.
¿Qué es la responsabilidad solidaria?
Es aquella en que la empresa principal responde conjuntamente
con el contratista o subcontratista, según el caso, respecto de las
deudas laborales y previsionales que tengan éstos con sus
trabajadores. Para hacer efectiva la responsabilidad solidaria el
trabajador debe entablar la demanda en contra de su empleador
directo y en contra de todos aquellos que puedan responder de
sus derechos.
¿Qué es el derecho de información?
El derecho de información, o también llamado de control y
pago, es aquel que permite a la empresa principal pedir
informes a los contratistas y subcontratistas, sobre el
cumplimiento de las obligaciones laborales y previsionales
respecto de sus trabajadores.
El mismo derecho tienen los contratistas respecto de sus
subcontratistas
¿Qué es el derecho de retención?

El derecho a retención es aquél que le permite a la empresa

principal retener de los pagos que debe efectuar a los
contratistas que no acrediten el cumplimiento íntegro de sus
obligaciones laborales y previsionales, los montos por los cuales
es responsable y pagar por subrogación al trabajador
o institución previsional acreedora.
El mismo derecho tienen los contratistas respecto de sus
¿Cómo acredita el contratista o subcontratista el
cumplimiento de sus obligaciones laborales y previsionales?
El monto y estado de cumplimiento de las obligaciones
laborales y previsionales debe ser acreditado por el contratista
ante la empresa principal mediante certificados emitidos por
la respectiva Inspección del Trabajo, o bien por otros medios
idóneos, que serán reglamentados por el Ministerio del
Trabajo y previsión Social, dentro del plazo de 90 días desde la
publicación de la ley, que garanticen la veracidad de dicho
monto y estado de cumplimiento.
¿Qué obligaciones tiene la empresa principal con los
trabajadores del contratista o subcontratista?
La empresa principal tiene la obligación de adoptar las medidas
necesarias para proteger eficazmente la vida y salud de todos
los trabajadores que laboran en su obra, empresa o faena,
cualquiera sea su dependencia. De esta forma, es de
responsabilidad de la empresa principal las materias sobre
higiene y seguridad en el trabajo respecto de los trabajadores
del contratista y subcontratista cuando éstos prestan servicios
en su obra, empresa o faena.
¿Qué obligaciones tiene el trabajador que presta servicios en
régimen de subcontratación?

Las obligaciones que le asisten al trabajador serán aquellas que se

establezcan en su respectivo contrato de trabajo que suscriba con
el contratista o subcontratista, que es su empleador directo
como, por ejemplo, realizar el trabajo encomendado, cumplir la
jornada pactada, etc.
¿Qué derechos tiene el trabajador que presta servicios en
régimen de subcontratación?

Los derechos del trabajador serán todos los reconocidos en el

Código del Trabajo en relación con su empleador directo como,
por ejemplo, derecho al feriado anual, a sindicalizarse, a negociar
colectivamente, etc., y los que el régimen de subcontratación le
reconoce respecto del dueño de la obra, empresa o faena.
¿Cuál es el tipo de empresas que más recurre a la
subcontratación?
Los rubros productivos más solicitados bajo este régimen de
trabajo son:
- Guardia y control
- Servicios alimenticios
- Minería
- Servicios informáticos
- Construcción
- Servicios de Aseo
En caso de accidentes de trabajo y/o enfermedades
profesionales, ¿quién responde por los trabajadores?

Siendo obligación de la empresa principal proteger eficazmente

la vida y salud de los trabajadores del contratista o subcontratista
y que por causa del incumplimiento de este deber, se generen
perjuicios al trabajador del contratista o subcontratista, por la
ocurrencia de un accidente del trabajo, el trabajador podrá
demandar directamente a la empresa principal por la reparación
de tales perjuicios.
DURACION DE UN PROYECTO
 DURACIÓN DE UN PROYECTO

Corresponde al tiempo que tiene disponible el Contratista

para realizar la obra de construcción. Este tiempo puede
ser en días corridos o días hábiles según el contrato
firmado entre las partes. La fecha de inicio del proyecto
por lo general corresponde al día de la entrega de terreno
y al realizar una obra financiada por el Estado, la
finalización de ella no puede ser día sábado, domingo o
festivo.
¿QUÉ ES UN CONTRATO?
CONTRATO: Es un acuerdo contractual
(validez legal), en que se establecen las
obligaciones y derechos entre ambas
partes (empresa mandante y empresa
contratista)
Avance Físico

169
 Avance Físico
Corresponde al avance que el contratista realiza todos los días en una
obra determinada, se puede visualizar de 2 formas: Porcentual (%) y
monetario ($).
Por lo general el avance físico se contabiliza de manera mensual y
corresponde a lo que el contratista avanzó en un determinado mes de
ejecución.
Dentro de ésta definición se pueden tener 3 tipos de avances físicos:
1. Hipotético (Irreal)
2. Contratista
3. Del Inspector Técnico o Mandante
170
 Avance Físico Hipotético
❑ Hipotético: Corresponde a un avance que no representa la
verdadera ejecución de las obras, pero que tiende a confundir
a los administradores de construcciones, ya que, se asocia a
los presupuestos de contratos.

171
 Avance HIPOTÉTICO
❑ Ejemplo: Item
1.0
Partida
Permisos de construccion
Unidad Cantidad P. Unitario
GL 1 $
Total
1.000.000 $ 1.000.000
Avance Real a la Fecha
100%
2.0 Instalacion de faenas GL 1 $ 2.000.000 $ 2.000.000 100%
3.0 Trazados M2 500 $ 2.000 $ 1.000.000 100%
4.0 Excavaciones M3 200 $ 9.000 $ 1.800.000 90%
5.0 Albañileria M2 550 $ 25.000 $ 13.750.000 50%
6.0 Instalaciones GL 1 $ 5.000.000 $ 5.000.000 0%
7.0 Terminaciones GL 1 $ 4.500.000 $ 4.500.000 0%
8.0 Aseo General GL 1 $ 700.000 $ 700.000 0%
Costo Directo $ 29.750.000
G. G. (20%) $ 5.950.000
Utilidades (10%) $ 2.975.000
Sub-Total $ 38.675.000
Iva (19%) $ 7.348.250
Total $ 46.023.250

Avance Hipotetico = Sumatoria de %pa rcial/ Sumatoria de % total

Avance Hipotetico = 440% 55%

800%
172
 Avance Físico del Contratista
❑ Avance del Contratista: Corresponde a un avance que se
refiere a la ejecución diaria de todas las partidas que la
empresa constructora realiza, sumando de manera
parcializada partidas globales. Siempre este tipo de avance es
mayor al del I.T.O. o del mandante.
Para calcularlo se debe identificar el valor en $ correspondiente
al monto porcentual de cada ítem según presupuesto y luego la
sumatoria de esos valores dividirlo en el monto total
correspondientes a esas partidas.

173
 Avance del Contratista
❑ Ejemplo:
Item Partida Unidad Cantidad P. Unitario Total Avance Parcializado Contratista Avance en $
1.0 Permisos de construccion GL 1 $ 1.000.000 $ 1.000.000 100% $ 1.000.000
2.0 Instalacion de faenas GL 1 $ 2.000.000 $ 2.000.000 100% $ 2.000.000
3.0 Trazados M2 500 $ 2.000 $ 1.000.000 100% $ 1.000.000
4.0 Excavaciones M3 200 $ 9.000 $ 1.800.000 90% $ 1.620.000
5.0 Albañileria M2 550 $ 25.000 $ 13.750.000 50% $ 6.875.000
6.0 Instalaciones GL 1 $ 5.000.000 $ 5.000.000 10% $ 500.000
7.0 Terminaciones GL 1 $ 4.500.000 $ 4.500.000 0% $ -
8.0 Aseo General GL 1 $ 700.000 $ 700.000 20% $ 140.000
Costo Directo $ 29.750.000 44% $ 13.135.000
G. G. (20%) $ 5.950.000
Utilidades (10 % $ 2.975.000
Sub-Total $ 38.675.000
Iva (19%) $ 7.348.250
Total $ 46.023.250

Avance del Contratista = Sumatoria de % parciales reflejado en dinero / Monto total corresponde a esos items

Avance del Contratista = 44% 174

 Avance Físico del Mandante (I.T.O.)

❑ Avance del I.T.O. o Mandante: Corresponde a un avance real

que la obra lleva en un determinado tiempo, es el mas
importante, ya que, refleja la cancelación de las partidas
realizadas a la fecha.
❑ La única diferencia con el avance del contratista es que no
refleja los avance parciales de las partidas globales, por ende
siempre será menor.

175
 Avance Físico del Mandante (I.T.O.)
❑ Ejemplo
Item Partida Unidad Cantidad P. Unitario Total Avance Parcializado Co Avance en $
1.0 Permisos de GL 1 $ 1.000.000 $ 1.000.000 100% $ 1.000.000
2.0 Instalacion d GL 1 $ 2.000.000 $ 2.000.000 100% $ 2.000.000
3.0 Trazados M2 500 $ 2.000 $ 1.000.000 100% $ 1.000.000
4.0 Excavacione M3 200 $ 9.000 $ 1.800.000 90% $ 1.620.000
5.0 Albañileria M2 550 $ 25.000 $ 13.750.000 50% $ 6.875.000
6.0 Instalacione GL 1 $ 5.000.000 $ 5.000.000 0% $ -
7.0 Terminacion GL 1 $ 4.500.000 $ 4.500.000 0% $ -
8.0 Aseo Genera GL 1 $ 700.000 $ 700.000 0% $ -
Costo Directo $ 29.750.000 42% $ 12.495.000
G. G. (20%) $ 5.950.000
Utilidades (10% $ 2.975.000
Sub-Total $ 38.675.000
Iva (19%) $ 7.348.250
Total $ 46.023.250

Avance del I.T.O. = Sumatoria de % parciales reflejado en dinero / Monto total corresponde a
esos items 176
Avance d el I.T.O. = 42%
Avance Financiero

• Definición.

177
 Avance Financiero

Es el pago que recibe el contratista por cada Estado de Pago,

según el avance físico REAL ejecutado en un determinado
tiempo.

Nunca el avance financiero puede ser mayor que el

avance fisico en una obra de construcción, porque si asi
fuera quiere decir que se está pagando mas de lo que se
está realizando en terreno.
178
 ¿QUE ES UN ESTADO DE PAGO?

Documento que cuenta con la aprobación de la I.T.O., mediante el cual

se formulan y respaldan los pagos periódicos que el mandante o
fuente de financiamiento hace al contratista y que corresponde a las
obras efectivamente ejecutadas por éste, a los precios del
presupuesto, con los anticipos que autorice el contrato y los
descuentos y retenciones que establezcan las bases del mismo, como
abonos parciales que efectúa el mandante a cuenta del valor de la
obra durante el curso de los trabajos y sin que ello exima al contratista
del compromiso de calidad establecido en las bases al término de las
diferentes etapas de recepción.
179
 DOCUMENTOS MINIMOS A CONSIDERAR EN UN ESTADO DE PAGO

• Estado de Avance
• Carátula
• Factura
• Certificado Cumplimiento de Obligaciones Laborales y
Previsionales
• Fotos
180
 DOCUMENTOS MÍNIMOS A CONSIDERAR EN UN ESTADO DE PAGO

• Estado de Avance: Es un listado detallado de todos los

avances que tiene una obra en determinados
periodos de tiempo. Éste avance debe ser reflejado en
pesos como en porcentajes y considera periodos de
tiempo anteriores – actuales y acumulados.
Toda modificación de Obra debe quedar estipulada en
los estados de avance correspondientes.
181
• Modificaciones de Obras: Corresponden a variaciones
(+) ó (-) de determinadas partidas de construcción.
Como por ejemplo:
❑Aumentos de Obras
❑Obras Extraordinarias
❑Disminuciones de obras.

182
❑Aumentos de Obras: Sucede cuando el mandante o
dueño del proyecto, le solicita al contratista que
pueda ejecutar un numero mayor de partidas de las
que están estipuladas en el correspondiente
presupuesto. Por ejemplo: 30m3 hormigón G-20 + 5
m3 hormigón G-20 = 35m3 de hormigón G-20 por
aumento de obras.

183
❑Obras Extraordinarias: Corresponde cuando el
mandante le solicita al contratista poder realizar
alguna partida que NO está en el presente
presupuesto y de ella depende el correcto
funcionamiento de la obra de construcción. Por
ejemplo: Incorporar aire acondicionado a una sala de
clases que inicialmente no lo tenía en su proyecto
original.
184
❑Disminuciones de obras: En este caso se produce una
reducción de cierta cantidad de partidas que no se
realizarán por cuenta del contratista, ya que, no es
necesario considerarlas como tal. En este caso el
contratista por lo general solicita hacer una
compensación de aumento y disminución para no
variar el presupuesto original.

185
• Nota: Es muy importante señalar que cuando existen aumento
de obras, el contratista debe mantener fijos los valores de los
precios unitarios, y así respetar los contratos de obras. Además
esas partidas mantienen la numeración indicada en el Ítem.
• En las obras extraordinarias, el contratista coloca un precio por
su trabajo en común acuerdo con el dueño de la obra, y
además esas nuevas partidas tendrán una numeración extra
como ítem.

186
ESTADOS DE AVANCE

187
 DOCUMENTOS MINIMOS A CONSIDERAR EN UN ESTADO DE PAGO

• Carátula: Corresponde a un resumen que debe

considerar todos los aspectos importantes de una
obra según el avance mensual, entre los cuales se
estipulan proyecciones financieras, resumen
financiero, retenciones, modificaciones de obras, de
contrato, etc.
188
 DOCUMENTOS MINIMOS A CONSIDERAR EN UN ESTADO DE PAGO

• Certificado Cumplimiento de Obligaciones Laborales y

Previsionales: Es un documento clave que debe presentar la
empresa para garantizar los pagos previsionales y de
remuneraciones de sus trabajadores en un periodo
determinado. Se puede conseguir de manera online o presencial
según lo indicado por Inspector de Técnico de Obras. Además
este certificado considera entre otras cosas lo siguiente:

189
 CERTIFICADO CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LABORALES Y PREVISIONALES

• Nombre de la empresa
• Dirección de la obra.
• N° de trabajadores vigentes, desvinculados
• Pagos.
• Periodo de revisión
• Trabajadores sin pago
• Etc.

190
 DOCUMENTOS MÍNIMOS A CONSIDERAR EN UN ESTADO DE PAGO

• Factura: Documento financiero que refleja en pesos el

avance de la obra. Toda factura debe considerar un
impuesto del 19%.
Nota: Siempre la fecha de la factura debe ser la misma
del estado de avance o posterior ello.

191
 OTROS DOCUMENTOS A CONSIDERAR EN UN ESTADO DE PAGO
• Decreto o Resolución de adjudicación.
• Contrato y anexos de contratos por modificaciones.
• Pólizas de garantía.
• Boletas de garantías.
• Libro de Obras.
• Certificaciones (agua potable, electricidad, gas, etc).
• Planilla de pago de liquidaciones.
• Certificado de adhesión a una mutualidad o comprobante de seguro. contra
acciones.
• Certificados de ensayos de laboratorios.
• Certificado de antecedentes laborales y previsionales.
• Contratos en caso de existir sub-contratistas.

192
 Programación financiera
• Definición: Corresponde a valores tanto en $ como en % que
una empresa contratista estima realizar dentro del periodo de
ejecución de una obra.
• La responsabilidad de esta programación financiera es del
profesional a cargo del proyecto y para proyectos financiados
por el estado se debe presentar obligatoriamente en la fecha
de entrega de terreno de la obra.

194
 Programación financiera
• Además el residente de la obra (profesional), deberá al inicio
de cada mes entregar la correspondiente programación
financiera al mandante o dueño de la obra para que él
considere ese monto como próximo estado de pago.
• Como se trata de una programación debe ser lo mas cercana
a la realidad de acuerdo a las condiciones de recursos de cada
empresa contratista.

195
Programación financiera
Ejemplo:

196
 Retenciones:
• Definición: Corresponde a un valor en % que se traduce en $
el cual ha quedado estipulado en el correspondiente contrato
firmado entre las partes, por lo general en proyectos
financiados por el estado se consideran retenciones del 10% y
dicho monto se descuenta del correspondiente estado de
pago y al contratista se hace devolución de estas retenciones
una vez finalizado el proyecto sin observaciones.

197
 Interpretación de Gráficos
• Definición. Esta representación de los gráficos, sirven para
visualizar los correspondientes avances que tiene una
construcción. Recordando que en un proyecto existe avance
FÍSICO (Real y Programado) y existe avance FINANCIERO (Real
y Programado), todos los anteriores se pueden representar en
gráficos para ordenar los recursos y establecer niveles de
adelanto o atraso en un proyecto de construcción.

198
Interpretación de Gráficos
Ejemplo:

199
Interpretación de Gráficos

200
 EJERCICIO ESTADOS DE PAGO

Se solicita encontrar el valor a cancelar, realizando una factura, sabiendo

que la Obra presenta un avance físico del 80% total y las retenciones son
del 10% (considere que este estado de pago es el Nº 3, donde en el
anterior estado de pago el avance financiero fue de 20% y en el primero
fue un 25%). Considerando que se estima realizar un total de 5 estados de
pagos considerando las retenciones, además existe una multa en el
correspondiente cobro es del 0.8% del valor neto de la obra, sabiendo
que la duración de la obra es de 120 días corridos. Para efecto del
ejercicio, considere que la fecha de hoy es la misma del estado de pago.
Se debe completar la caratula completa del estado de pago. Datos: Valor
neto obra $ 99.105.560.
 EJERCICIO ESTADOS DE PAGO

Del ejercicio anterior realice la programación financiera según

los montos por los meses que indica la obra, sabiendo que
los porcentajes son los siguientes: (20 – 25 – 30 – 25)%.
 Presupuesto detallado

ITEM Descripcion Unidad Cantidad P. Unitario Total

1.1 Permisos GL 1 $ 550.000
1.2 Letrero de Obras 1 $ 350.000
1.3 Construcciones provisorias GL $ 4.500.000
2 Trazados y Niveles M2 $ 600 $ 800.000
3.1 A s e o Exterior 1 $ 1.000.000
3.2 A s e a Interior y A s e o final 1 $ 1.500.000
4 Excavaciones 791 $ 5.412.022
4.1 Emplantillado 140 $ 50.000
4.2 Cimientos 230 $ 67.000
5 Sobrecimientos 144 $ 10.683.216
6.1 Armaduras $ 8.699 $ 62.302.238
6.2 Albañileria $ 19.963 $ 7.406.273
6.3 Techumbres 813 $ 19.029
6.4 Policarbonato 122 $ 6.555.914
6.5 Pisos porcelanato 1.492 $ 21.908
6.6 Puertas y Marcos 33 $ 150.000
7 Canchas de almacenaje 1 $ 1.300.000
8 Circulacion Interna 1 $ 500.000
Costo Directo
En el sigui ente ejercicio se debe completar todas las celda Utilidades (12%)
en blanco de acuerdo al presupuesto detallado, y obt s ener Gastos Generales (30%)
avance fin anciero correspondiente a un 70%, sabien el do Sub- Total
las retencio nes son del 10%. que IVA (19%)
Total Pr e supue sto
 MENORES GASTOS
GENERALES, MENOS
IMPREVISTOS = MENORES
COSTOS INDIRECTOS
PREGUNTA: ¿Cómo
realizaría el cálculo de los
días de aumento de plazo?
RESPUESTA: Existen 2 formas de obtener ese
valor.

I. Realizar la comparación del valor día y otorgar un plazo

equivalente al monto ($) nuevo.

II. Realizar el seguimiento según carta Gantt de las partidas

con aumento de obras y proponer un plazo estimativo
por esas actividades a realizar.
AVANCE REAL FÍSICO V/S
PROYECCIÓN DE OBRAS
 ¿QUE SON LAS INCIDENCIAS?
Corresponden a valores tanto en $ como en % que una empresa
constructora debe tener en cuenta sobre la implicancia de ellas en el
presupuesto.
Estás INCIDENCIAS son en este caso las partidas más altas en valor y ellas
representan un % sobre el costo directo del proyecto.
A través de ellas se puede realizar un seguimiento especial a medida que
avanza la obra y también se puede determinar si la obra llegará a tiempo
según el plazo original o de lo contario la obra podría tener multas al
respecto por atrasos en la entrega del proyecto.
TIPOS DE CONTRATOS
MÁS FRECUENTES EN LA
CONSTRUCCIÓN
CONTRATO: Es un acuerdo contractual
(validez legal), en que se establecen las
obligaciones y derechos entre ambas
partes (empresa mandante y empresa
contratista)
 TIPOS DE CONTRATOS

SUMA ALZADA.: Precio y plazo determinado para la

ejecución completa de todas las obras.

Ventajas para la empresa mandante:

1. Conoce el precio y plazo.
2. Es de fácil control ya que se mide la calidad de las
obras.
Ventajas para el contratista:
1. A mayor eficiencia mayor será la ganancia.
2. Permite una libertad de administración.

Desventajas para la empresa mandante:

1. Debe entregar los planos definitivos como las EE.TT.
2. Pueden existir modificaciones posteriores.

Desventajas para el contratista:

1. Asume el riesgo total por el costo.
2. Requiere un sistema de control exhaustivo
3. Pueden existir cambios en las EE.TT.
 TIPOS DE CONTRATOS

PRECIOS UNITARIOS.
 TIPOS DE CONTRATOS
PRECIOS UNITARIOS: Se utilizan en proyectos que se
pueden definir en base a unidades físicas, se aplican a
cubicaciones provisionales de obra.
Ventajas para la empresa mandante:
1. No necesita especialistas para comenzar con los
trabajos
2. Existe flexibilidad en cuanto a diferencias de partidas.
3. Es de fácil control.
Ventajas para el contratista:
1. No asume el riesgo por volúmenes de obras.
2. A mayor eficiencia, mayor ganancia.

Desventajas para la empresa mandante:

1. El Presupuesto y el plazo es incierto, ya que siempre
hay modificaciones de obras.
Desventajas para el contratista:
1. Asume el riesgo del valor del precio unitario, ya que,
debe ser siempre el mismo.
 TIPOS DE CONTRATOS

MIXTO.
 TIPOS DE CONTRATOS
MIXTO: Es aquel que contenga prestaciones correspondientes a
otro u otros de distinta clase, por lo general tienen una parte a
suma alzada y otra en base a precios unitarios. En proyectos de
Construcción, estos contratos se utilizan cuando el mandante no
entrega el proyecto definitivo al contratista, siendo este ultimo el
encargado de realizar los tramites finales para su aprobación por
el servicio correspondiente.
En este tipo de contrato, por lo general se utiliza para el base a
precios unitarios para 3 ítem que son: Excavaciones, Hormigón de
cimiento y enfierradura de cimientos.
 TIPOS DE CONTRATOS
Lo anterior quiere decir que de existir diferencias en las cantidades
de esas partidas, al contratista se le cancelará lo realmente
ejecutado. Si la cantidad es mayor, existe un ajuste de cubos
positivo, lo que quiere decir que obtendrá un mayor valor a recibir,
pero si lo realmente ejecutado es menor al planteado originalmente
existe un ajuste de cubos que es negativo, realizándose las
disminuciones de obras correspondiente.
Cabe señalar que todas las otras partidas se trabajan en la
modalidad a suma alzada, donde el mandante cancelará lo
estipulado en el respectivo presupuesto detallado.
 AJUSTE DE CUBOS
Se utiliza en tipos de contrato Mixtos o a Serie de Precios Unitarios, se
debe calcular las cantidades realmente ejecutadas y por ende solo se
debe cancelar lo realizado por el contratista.
Para realizar un ajuste de cubos en un proyecto, se debe restar cada
itemizado correspondiente según lo ejecutado v/s lo presupuestado al
inicio de la obra y ese valor multiplicarlo por el valor del precio unitario
dará un precio que en algunas ocasiones es negativo siempre y cuando
lo realizado por el contratista fuera menor a lo presupuestado al inicio
de los trabajos.
Por lo general si el ajuste de cubos es positivo, el contratista solicita un
aumento de plazo en días corridos o hábiles, según lo indicado en las
B.A.E.
 AJUSTE DE CUBOS
Se debe tener presente que para desarrollar un ajuste de cubos, el
valor del precio unitario siempre se mantiene de acuerdo al valor
adjudicado por el contratista según lo que aparece en el cuadro N°1.
AJUSTE DE CUBOS
AJUSTE DE CUBOS
AJUSTE DE CUBOS
 Ley y Normativa aplicada
► Ley General de Urbanismo y Construcciones.

225
LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES

TITULO I – DISPOSICIONES GENERALES.

TITULO II – DE LA PLANIFICACION URBANA.
TITULO III – DE LA CONSTRUCCION.
TITULO IV – DE LAS VIVIENDAS ECONOMICAS.
TITULO I – DISPOSICIONES GENERALES.
DISPOSICIONES RELATIVAS A:
➢ PLANIFICACION URBANA
➢ URBANIZACION
➢ CONSTRUCCION RELATIVA A LA ORDENANZA QUE DICTE EL
PRESIDENTE DE LA REPUBLICA.

➢ PLANIFICACION URBANA: Proceso que se efectúa para orientar y regular el desarrollo

de los centros urbanos en función de una política nacional y comunal de desarrollo socio
– económico.
TITULO I – DISPOSICIONES GENERALES.
DISPOSICIONES RELATIVAS A:
➢ PLANIFICACION URBANA
➢ URBANIZACION
➢ CONSTRUCCION RELATIVA A LA ORDENANZA QUE DICTE EL
PRESIDENTE DE LA REPUBLICA.
➢ URBANIZACION: Dotación de servicio de pavimentación, colectores de aguas lluvias,
alcantarillado de aguas servidas, agua potable, electricidad y obras de protección y ornato
a loteo aprobados.
➢ CONSTRUCCION: Obras de urbanización o de edificación.
Esta legislación consta de 3 niveles de acción Ley General,
Ordenanza General y Normas Técnicas.

La Ley General de Urbanismo y Construcción, contiene:

❖ Principios.
❖ Atribuciones
❖ Facultades
❖ Responsabilidades
❖ Derechos
❖ Sanciones y demás normas.
RIGEN A :

❖ Organismos.
❖ Funcionarios
❖ Profesionales y Privados.

En las acciones relativas a la: Planificación urbana, urbanización y

construcción.
 ¿Qué es la Ley General de Urbanismo y Construcciones?
Es el cuerpo legal que contiene los principios , atribuciones,
potestades, facultades responsabilidades, derechos, sanciones y
L.G.U.C.
demás normas que rigen a los organismos, funcionarios,
Ley General de profesionales y particulares en las acciones de planificación
Urbanismo
y Construcción urbana, urbanización y las construcciones, que se desarrollen en
todo el territorio de la nación (Artículo 1° y 2° LGUC).

231
 AMBITO DE COMPETENCIA
• ARQUITECTO
• PROYECTISTA – CALCULISTA – ITO - CONSTRUCTOR

• INGENIERO
• CALCULISTA – ITO - CONSTRUCTOR

• CONSTRUCTOR
• ITO – CONSTRUCTOR
COMPETENCIA SANCIONES RESPONSABILIDADES

232
233
 O.G.U.C
ORDENANZA GENERAL DE
URBANISMO Y CONSTRUCCION

234
➢ La Ordenanza General contiene:
Disposiciones reglamentarias de esta ley que regula:
❖ El proceso de planificación urbana.
❖ De urbanización
❖ De construcción
❖ Y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en los dos últimos.

➢ Normas Técnicas
❖ Las características técnicas de los proyectos, materiales, sistemas de construcción y
urbanización para el cumplimiento de los estándares exigidos en la O.G.U.C.
❖ Permiten establecer niveles de calidad e intercambiabilidad.
➢ La división de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo impartirá las
instrucciones para la aplicación de las disposiciones de la Ley y Ordenanza.
➢ Las secretarías Regionales Ministeriales deben supervisar las disposiciones legales,
reglamentarias, administrativas y técnicas sobre construcción y urbanización e interpretar
las disposiciones de los instrumentos de planificación territorial.
➢ A los municipios les corresponde aplicar la Ley, Ordenanza, Normas Técnicas y demás
Reglamentos, en sus acciones administrativas relacionadas con la planificación urbana,
urbanización y construcción. La entidad interna encargada de aplicar dicha fiscalización es
la Dirección de Obras Municipales.
➢ MUNICIPALIDADES – DIRECTOR DE OBRAS – PROFESIONAL CON TITULO.

+ 40.000 Habitantes ( Arquitecto – Ingeniero Civil)

- 40.000 Habitantes (Constructor Civil – Ingeniero Constructor)
Se exige además para ejercer el cargo, ser miembro activo inscrito en el Colegio
Profesional respectivo.

➢ FUNCIONES DEL DIRECTOR DE OBRAS.

✓ Estudiar los antecedentes de los proyectos.
✓ Dar permisos de ejecución de obras.
✓ Conocer de los reclamos durante faenas.
✓ Dar recepción final de ellas.
✓ Dirigir las construcciones municipales que ejerce directamente el municipio.
Lo anterior a las disposiciones sobre construcción contempladas en esta Ley,
la Ordenanza, los Planos Reguladores, sus Ordenanzas locales y las Normas
y Reglamentos respectivos aprobados por el Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo.

Toda Municipalidad que tenga un Plano Regulador aprobado y la comuna

tenga un centro de mas de 50.000 habitantes debe consultar el cargo de:
ASESOR URBANISTA ARQUITECTO.
FUNCIONES DEL ASESOR URBANISTA:
➢ Estudiar el Plano Regulador Urbano-Comunal y mantenerlo
actualizado, propiciando las modificaciones que sean necesarias y
preparar los Planos Seccionales de detalle para su aplicación.
➢ Estudiar los programas anuales de desarrollo comunal para la
materialización de los Planos Reguladores y que faciliten la confección
del presupuesto de inversiones de capital de la comuna.
➢ Revisar todos los planos de subdivisión y urbanización cautelando la
concordancia con la disposición del Plan Regulador y su Ordenanza
Local.
CAPITULO III (De los Profesionales)
¿Quiénes proyectan y ejecutan las obras de construcción?
• Profesionales legalmente autorizados de acuerdo a las normas que señale la
Ordenanza General.
• Los profesionales legalmente autorizados para ejercer dichas profesiones y
serán responsable por sus acciones u omisiones en el ámbito de sus
respectivas competencias son:
➢ Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructores Civiles e Ingenieros
Constructores con patente vigente.
CAPITULO III (De los Profesionales)
¿Quién se responsabiliza por los daños y perjuicios que provengan de
fallas o defectos sea durante su ejecución o después de terminada la
Obra (urbanización o edificación?

“El propietario primer vendedor”. Quien tiene derecho a repetir en

contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de
construcción que hayan dado origen a los daños o perjuicios.
Las garantías se encuentran establecidas en el artículo Nº 18 de
la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Responsabilidades indicadas en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones (L.G.U.C.) introducidas por la Ley 20.016 del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establece las siguientes
coberturas:
10 primeros años (a partir de la recepción municipal):
Por este tiempo quedan cubiertas, las fallas de estructura,
como techumbres, cadenas, pilares, cimientos, losas y
vigas, entre otras.
5 primeros años (a partir de la recepción municipal): Frente a fallas
o defectos constructivos o de instalaciones, como cubiertas de
techumbres, ventanas, estructuras no soportables de muro y cielo,
pavimentos,, bases de piso, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y
acústico, instalaciones eléctricas, de calefacción, climatización, gas,
sanitarias, equipos eléctricos mayores como ascensores y grupos
electrógenos, entre otros.

3 primeros años (a partir de la inscripción en el Conservador de

Bienes Raíces): Fallas o defectos en elementos, terminaciones o
acabado de las obras, tales como cielos, pisos, puertas, revestimientos y
pinturas exteriores e interiores, barnices, alfombras, cerámicos,
 REVISIÓN PARTIDAS CLAVES

• A continuación se detallan partidas que son

claves en etapa de edificación.

244
• Verificar los ensayos de mecánica de suelos

245
• Verificar los ensayos de mecánica de suelos

246
• Verificar los ensayos de mecánica de suelos

247
• Dar V°B° a cierres provisorios

248
• Dar V°B° a cierres provisorios

249
 .
Poner atención en el orden de lo que involucra
una edificación.-
• Circulación interna.

250
• Recibir el Trazado

251
• Controlar profundidad de excavaciones

252
• Verificar el sello de fundación.

253
• Autorizar a aplicar el hormigón de
emplantillado

254
• Verificar armaduras

255
• Verificar armaduras

256
• Verificar armaduras

257
• Verificar moldajes

258
• Verificar moldajes

259
• Aplicación de Hormigón

260
• Descimbre de moldajes

261
• Aplicación de Hormigón

262
• Aplicación de Hormigón

Inspección Técnica de Obras 263

• Revisión de elementos estructurales

264
• Revisión de elementos estructurales HASTA
ACA PRUEBA

265
PLANILLAS DE AUTOCONTROL

• DEFINICION

266
 PLANILLAS DE AUTOCONTROL

• SE CONFORMAN DE ACUERDO A LAS EE.TT.

SEGÚN EL TIPO DE PROYECTO

267
PLANILLAS DE AUTOCONTROL

• DEFINICION

268
 PLANILLAS DE AUTOCONTROL

A. PAVIMENTACIONES
B. OBRAS VIALES
C. EDIFICACIONES.
1. VIVIENDAS
2. LOCALES COMERCIALES
3. EDUCACIONALES
4. RELIGIOSOS
5. EQUIPAMIENTOS
6. AREAS VERDES.
7. ETC.

269