ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS

Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo

Movil: 933916082

EXPEDIENTE : 00111-2022-0-1504-JR-CI-01
ESPECIALISTA : EDITH ROSARIO SANTOS
YUPANQUI
CUADERNO : PRINCIPAL
ESCRITO : 06
SUMILLA :TÉNGASE PRESENTE
SOBRE PUNTO CONTROVERTIDO AL
MOMENTO DE RESOLVER Y OTRO.

SEÑOR JUEZ DEL JUZGADO MIXTO DE CONCEPCIÓN DE LA CORTE SUPERIOR DE

JUSTICIA DE JUNÍN
GERARDO ANTONIO YAÑEZ PEREZ, identificado con DNI N°
09909740, domiciliado en el Jirón Los Lirios N° 115-
Urbanización La Rivera, Provincia de Huancayo y
Departamento de Junín; señalando domicilio procesal en el Jr.
Ricardo Palma N° 247, Distrito y Provincia de Concepción,
Departamento de Junín.

I. DEL ESCRITO TÉNGASE PRESENTE AL MOMENTO DE RESOLVER:

Que, por convenir al derecho y conforme a Ley, solicito tener presente al momento de
resolver el presente escrito conforme 290 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PRIMERO: Señora Jueza, conforme al Primer Punto Controvertido fijado en audiencia del
10 de mayo de los corrientes, se tiene el siguiente: “Determinar si corresponde reivindicar
al demandante el inmueble …”. Al respecto solicitamos tenga presente al momento de
resolver, “El Pleno Jurisdiccional Nacional Civil del 6 y 7 de junio del 2008”, donde se
adoptó por Conclusión Plenaria en mayoría que para definir la reivindicación, “el juez
puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado1”, así
como también el pacífico criterio reiterado de nuestra Corte Suprema de Justicia que
establece que en los procesos de Reivindicación, el NO pronunciarse sobre el Mejor
Derecho de Propiedad (compulsando los títulos del demandado y demandante), “ si el
demandado invoca tener título que sustenta su posesión 2”, incurre en afectación a la
Debida Motivación de las Resoluciones Judiciales.

1
 PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL DEL 6 Y 7 DE JUNIO DEL AÑO 2008.
La posición mayoritaria del pleno jurisdiccional, sostuvo “(…), si de la contestación se advierte que el incoado
controvierte la demanda oponiendo título de propiedad, corresponde al Juez resolver esa controversia; esto es,
analizar y compulsar ambos títulos, para decidir si ampara o no la Reivindicación. Que, conforme al Artículo VII del
Título Preliminar del Código Procesal Civil, el Juez puede resolver fundándose en hechos que han sido alegados
por las partes; en consecuencia, en el caso concreto, se puede analizar el mejor derecho de propiedad como una
categoría procesal de “punto controvertido”; pero no de “pretensión ”. CONCLUSIÓN PLENARIA: “EN UN PROCESO DE
REIVINDICACIÓN, EL JUEZ PUEDE ANALIZAR Y EVALUAR EL TÍTULO DEL DEMANDANTE Y EL INVOCADO POR EL
DEMANDADO PARA DEFINIR LA REIVINDICACIÓN.”
2
CASACIÓN 1238-2017, LORETO.
“En los procesos sobre reivindicación, los jueces de mérito deben pronunciarse por el mejor derecho de propiedad,
de ser que existan indicios razonables y hechos que impongan el deber de emitir pronunciamiento sobre dicho
extremo, máxime, si el demandado invoca tener título que sustente su posesión, pronunciamiento que no resulta
incompatible con la naturaleza del proceso de reivindicación; no pronunciarse sobre este extremo implica incurrir en
afectación a la debida motivación de las resoluciones judiciales”
 ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS
Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo
Movil: 933916082

SEGUNDO.- Señora Jueza, en los escritos de demanda y contestación, las

partes han ofrecido sus títulos; es más, el título de propiedad que ostentamos ha sido
reconocido sin controversia por el demandado quien además manifestó reafirmar mi
calidad de propietario del predio sub litis en plena audiencia, configurándose una fijación
formal del hecho respecto del título de propiedad del demandante, quedando solo en
controversia el título posesorio o de propiedad que opone el demandado.

EL PLAZO LEGAL Y VOLUNTARIAL DEL CONTRATO DE COMPROMISO DE

CONTRATAR QUE OFRECIÓ EL DEMANDADO.

TERCERO.- El demandado opone por título posesorio y de propiedad un

Contrato de Promesa de Venta con Arras de Retractación celebrado el año 1974 que
tuvo un plazo contractual y de ley de dos años, y fue fenecida y ejecutada sus arras por
incumplimiento de las cuotas dentro del plazo máximo que la Ley y el Contrato
establecieron; es decir, de dos años. El contrato expresamente estipuló como plazo
máximo “al 20 de enero de 1976”, así se obtiene de la lectura de sus términos expresos y
de la Ley quedando meridianamente demostrado que este “Contrato De Promesa De
Venta Con Señal De Arras” había fenecido y ejecutado el año 1976, así se extrae lo
siguiente:

CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

Conste por el presente que yo Gerardo Antonio Yáñez Pérez (…) en la cual
declaro recibir de don Alberto Maita Barzola, (…), la suma de diez mil
soles oro (S/ 10,000.00) en señal de arras, para vender dentro de 2
años, contados a partir de la fecha o sea con vencimiento al 20 de
enero de 1976, un terreno rústico de riego, con plantaciones de eucaliptos,
situado en el paraje denominado “Hualianta” del distrito de Santa Rosa de
Ocopa y provincia de Concepción (…)
Ambas partes nos sometemos a las pautas contenidos por el
artículo 1349 del Código Civil (..)
(El subrayado es nuestro)

CÓDIGO CIVIL DE 1936 (VIGENTE AL AÑO 1974)

Artículo 1349.- Pueden las partes estipular el derecho de
retractarse. En este caso, si se retractare la parte que dio las arras, las
perderá en provecho del otro contratante; si se retractare el que las
recibió, las devolverá dobladas.
Artículo 1393.- En la promesa de comprar o vender, se designará
el plazo. Este plazo no puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble
(…). Si no hay plazo convencional se entiende fijado el que designa este
artículo.
(El subrayado es nuestro)

EL CONTRATO “PROMISORIO DE CONTRATAR” QUE OFRECIÓ EL DEMANDADO

HA FENECIDO Y HA SIDO EJECUTADO POR INCUMPLIMIENTO.
 ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS
Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo
Movil: 933916082

Señora Magistrada, el Título Posesorio o de Propiedad que ofrece el

demandado es un Contrato de Promesa de Venta con Arras que técnica y jurídicamente
se le conoce como “Compromiso de Contratar” o “Contrato Preparatorio”, donde las
partes de dicha “Promesa de Venta con Señal de Arras y pago en cuotas celebrado el 20
de enero de 1974 entre mi persona y Alberto Maita Barzola (promitente comprador),
hemos declarado nuestra común voluntad3 de fenecer el contrato en dos años,
consignando expresamente el 20 de enero del año 1976 como límite máximo para el
cumplimiento de pagar las cuotas del promitente comprador, esto en el sentido del
llamado de la norma en el artículo 1393°4 de Código Civil de 1936 (vigente a esa época),
norma jurídica que tenía por teleología evitar la incertidumbre por más de dos años como
plazo límite para el cumplimiento o ejecución de los contratos promisorios de celebración
futura de transferencia de derechos reales, pues la vigencia de estos no se dejó al
albedrío privado, sino por mandato imperativo de la ley.
En relación al Contrato de Promesa de Venta que ofreció el demandado señor
Alberto Maita Barzola como título de posesión o propiedad; no obstante a dicho
documento NO le puede exigir una vigencia por encima de la voluntad expresa de las
partes, ni por encima de la Ley vigente al momento de su celebración pues una
intervención en dicho contrato ejecutado y fenecido por mandato de la Ley y por la
voluntad de las partes, afectaría derechos fundamentales ejercidos como: a) Libertad
Contractual (art 62° de la Constitución Política del Perú), b) Libertad de Contratar (art 2
inc. 14 Constitución Política del Perú) y; c) bajo el influjo del principio de la Autonomía
Privada, que es también de raigambre constitucional que viene garantizada por el artículo
2 inc. 24° literal a) de la Constitución Política del Perú ya que las partes y la ley fijaron un
plazo de ejecución de las Arras, al contrato de Compromiso de Contratar.
Es menester del presente escrito, dar cuenta que el título del demandado, el
Contrato de Promesa de Venta con señal de Arras NO tiene vigencia alguna, ha fenecido y
ha sido ejecutado a su vencimiento el 04 de enero de 1974, oportunidad que verificó el
incumplimiento del pago de las armadas por parte del promitente comprador, perdiendo el
infiel automáticamente las Arras; razón por la cual el demandado ahora acepta que el
Promitente Vendedor sigue siendo propietario, ya que acepta que nunca cumplió las cuotas
dentro de los dos años por lo que NO existe razón jurídica que explique que el
incumplimiento del promitente infiel devenga el contrato de arras en vitalicio. Esto además de
absurdo en lo real, en el presente caso resultaría “contra legem” en lo jurídico.
EL INCUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO PROMISORIO, NO GENERA PLAZO
VITALICIO EN FAVOR DE LA PARTE INFIEL.

TERCERO.- Señora Magistrada, el demandado Alberto Maita Barzola con el

mayor desparpajo ha sostenido que el incumplimiento de su parte más la falta de
3
CÓDIGO CIVIL DE 1936 (VIGENTE A LA FECHA DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO)
Artículo 1361.- Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes
y quien niegue esa coincidencia debe probarla.
4
Artículo 1393.- En la promesa de comprar o vender, se designará el plazo. Este plazo no puede pasar de dos años,
si la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, ni de un año si es mueble. Si no hay plazo convencional se
entiende fijado el que designa este artículo.
 ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS
Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo
Movil: 933916082

clausula resolutoria en el Contrato de Arras habría hecho devenir el Contrato en vitalicio

para oponerlo contra quien es el propietario y se considera con título vigente para no
devolver lo ajeno desde el año 1976 hasta la fecha actual, debido a que ha escrito en su
Contestación de Demanda, lo que reproducimos fielmente:

“(… ) POR LO TANTO SÍ POSEO UN TÍTULO DE PROPIEDAD POR HABER

SUSCRITO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE FECHA 20 DE
ENERO DE 1974 suscrito por el propio demandante (…) CUYO
CONTRATO HASTA LA FECHA NO HA FENECIDO TAMPOCO SEA
DECLARADO SU INEFICACIA, YA QUE EN NINGUNA DE SUS
CLÁUSULAS SE SEÑALA QUE EN CASO DE UN SUPUESTO
INCUMPLIMIENTO SE DECLARA LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO (…)”

Al respecto Señora Jueza, es menester advertir la conveniente falsedad y el

desconocimiento que exhibe el demandado respecto de la diferencia entre un Contrato
de Prestaciones Recíprocas y uno de Compromiso de Contratar; es decir, una Promesa
de Venta con Señal de Arras y para reducir la explicación reproduciré fielmente la
explicación de la doctrina autorizada que aborda justamente este tema como lo escrito
por el profesor Victor Bolaños Velarde:
ARTÍCULO 1416.- PLAZO DEL COMPROMISO DE CONTRATAR
1.- Naturaleza Jurídica del Plazo: El Plazo puede tener una naturaleza
suspensiva o una resolutoria (…). El plazo del que se ocupa el artículo que
estamos comentando, entendiéndolo como elemento esencial de la relación
obligatoria creada por el compromiso de contratar (no así del contrato mismo), es
uno que tiene naturaleza resolutoria. En consecuencia, la obligación de celebrar el
contrato definitivo, la de cooperar mediante la aceptación de la oferta que se reciba,
resulta exigible hasta antes del vencimiento del plazo.
Una vez vencido el término final del plazo, entonces, se resuelve la
relación obligatoria. Ya no cabe exigirse la celebración del contrato definitivo. Y
toda vez que, en este caso, la resolución de la relación obligatoria se produce por
la verificación de una modalidad resolutoria del contrato, esta no produce efectos
retroactivos.
La relación obligatoria creada por el compromiso de contratar tiene,
necesariamente, un plazo resolutorio que, (…) puede o no haberse estipulado en el
momento de la celebración del contrato.5 (Subrayado nuestro)

LOS S/. 10,000. 00 SOLES ORO PAGADOS EN SEÑAL DE ARRAS, LO

PERDIÓ EL CONTRATANTE INFIEL AL VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CONTRATO
DE PROMESA DE VENTA COMO LO ESTABLECE LA LEY.

Señora Jueza, como se sabe, en los Contratos de Arras de Retractación

5
En: Código Civil Comentado, Coord. Muró Rojo, Manuel, Torres Carrasco, Alberto, Tomo VII, “Fuente de Las
Obligaciones”, Bolaños Velarde, Victor, “Plazo del Compromiso de Contratar” Gaceta Jurídica sexta edición 2022,
Gaceta Jurídica SA, Lima-Perú Pág 405.
 ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS
Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo
Movil: 933916082

conocido como Arras Penitenciales, el plazo de vencimiento del contrato promisorio es el

límite máximo dentro del cual se debieron cumplir con las prestaciones del pago de las
cuotas por parte del promitente comprador infiel; sin embargo, ante el incumplimiento, tal
como lo prescribe el artículo 1481° del Código Civil, si de la conducta del obligado se
infiere indubitablemente su negativa a concluir y cumplir con su compromiso de concretar
la compra, para lo cual debió pagar las cuotas, entonces habrá operado la retractación
tácita, perdiendo las arras en provecho del Promitente Vendedor porque con ello se
salda, ejecuta y finiquita el Contrato de Arras, para lo cual NO se requiere mayor
comunicación, intimación o interpelación alguna para dichos efectos, bastando el arribo
del plazo máximo que establece el Contrato y la Ley; ya que, según el artículo 141 del
Código Civil, en el presente caso, existe manifestación tácita de retractarse del Contrato
Definitivo cuando NO se cumple deliberadamente con las condiciones previas; es decir,
el pago de las cuotas. Esta falta de pago antes del vencimiento del plazo de Contrato
Arral denota no querer celebrar la compra definitiva; puesto que, ello se infiere
indubitablemente de la conducta del promitente comprador, quien dejó vencer el plazo
deliberadamente para (dentro de su desconocimiento) habilitar una suerte de contrato de
vigencia vitalicia eterna mientras no se “intime resolución” de un contrato que en los
hechos y para el derecho, ya había sido fenecido y ejecutado, pues se ejecuta
automáticamente, cuando el promitente infiel pierde el primer pago que entregó al
propietario en señal de arras porque como tal como enseña el profesor Vládik Aldea
Correa: “El derecho de retractarse puede ser manifestado de manera expresa o tácita,
conforme a las reglas generales del Acto Jurídico”6

Debe tenerse en cuenta que el demandado ha ofrecido el Contrato de

Compromiso de Contratar con pacto de Arras de Retractación y ha señalado -con una
versión que repugna al Derecho y a la Justicia del Propietario- que mientras haya
incumplimiento de su parte y el contrato no lo sancione con resolución, su contrato sigue
vigente para usufructuar el predio vitaliciamente resistiendo a sendos procesos que
intentó el propietario en aras de recuperar la posesión de su propiedad, enfrentándose a
un grosero e inescrupuloso actuar del demandado quien con descaro ha venido burlando
la justicia aspiracional del propietario; más NO así ahora, el Derecho mismo, pues el
demandado se expone ahora a un juicio que SÍ permite y más bien, ordena ingresar en el
análisis pormenorizado en los títulos de las partes.
EL CONTRATO DE APARCERÍA CON PLAZO ESTABLECIDO (DOS AÑOS)
NO REQUIERE RESOLVERSE NI NOTIFICAR SU EXTINCIÓN

Señora Magistrada, el Contrato de Aparcería de la cosecha de alfalfa estipulado

por el plazo de dos años es un contrato que tiene aún una marcada presencia en las
costumbres de las distintas regiones de nuestro país donde, en base a la buena fe, dos
6
En: Código Civil Comentado, Coord. Muró Rojo, Manuel, Torres Carrasco, Alberto, Tomo VII, “Fuente de Las
Obligaciones”, Aldea Correa, Vladik, “Arras de Retractación” Gaceta Jurídica sexta edición 2022, Gaceta Jurídica
SA, Lima-Perú Pág 794.
 ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS
Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo
Movil: 933916082

partes - el propietario y el aparcero - se beneficien mutuamente en la explotación del

factor tierra del hacendado o propietario de la tierra, así como por el otro lado, los
factores trabajo y capital. Es un Contrato de larga data afincada en nuestros usos y
tradiciones; sin embargo, NO significa que el Aparcero pueda quedarse en el predio para
explotarlo exclusiva y excluyentemente una vez vencido el plazo establecido por las
partes para los fines de la siembra “al partir”.
Al respecto el profesor de Derecho Rural, Dr. Luis Alberto Gazzolo, catedrático
en la Pontificia Universidad Católica del Perú, explica con magistral sencilles respecto a
las causas de extinción propias del Contrato de siembra “al partir” que fenece “a) El
Receso Ad Tempus, vale decir por conclusión del término de duración que fijaron las
partes sin que sea necesario el aviso de despedida del concedente al aparcero, en
aplicación del Artículo 1531 del Código Civil”7 (C.C. de 1938, vigente al Contrato de
Aparcería).
Por esta razón, es verificable que vencido el Contrato de Arras que contenía el
pacto de aparcería, NO se puede deducir que este seguía vigente, peor aún si no se
había verificado el cumplimiento de las cuotas y, vencido el plazo, el demandado NO
contaba con título vigente puesto que este -como se ha demostrado hasta la saciedad- ya
había vencido en demasía, debiendo abandonar el predio el aparcero, pero sucedió
especialmente lo contrario sin razón justa ni jurídica que lo explique, sino más bien con
argumentos que tienen no tienen algun comercio con la razón.

EL USUFRUCTO NUNCA OPERÓ, POR QUE EL PROMITENTE COMPRADOR, Y

APARCERO INCUMPLIÓ LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DENTRO DEL PLAZO

Señora Magistrada, las partes que celebramos el Contrato de Promesa de

Venta, y compromiso de futuro usufructo convenimos una condición suspensiva que de
no verificarse, el aparcero NO podría fungir de usufructuario autorizado, debido a que el
Contrato condicionó lo siguiente: ”El promitente comprador se encuentra en posesión y
dominio del inmueble desde noviembre de 1972 realizando las limpiezas y demás
atenciones que requiere el sembrado de alfalfa, continuándose hasta poder cubrir la
suma de cuarenta mil soles oro, en calidad de aparcero y una vez cancelado el 50% del
importe total tratado podrá usufructuar el íntegro del predio”.
Queda claro así, que el demandado NO tuvo jamás la calidad de Usufructuario,
porque para ello, el Contrato estableció una condición incumplida por el mismo
consistente en que el aparcero cubra la suma de cuarenta mil soles oro y cancele el 50%
del importe tratado. Hecho que incumplió el Promitente Comprador con la finalidad
(equivocada) de hacer vitalicio su contrato, incumpliendo también la condición suspensiva
para el futuro usufructo, pues si afirma tener calidad de usufructuario, quien debe probar
los hechos de los pagos es el demandado; no obstante, NO probó porque NUNCA pagó
7
Gazzolo, L. (1960). El Contrato de Aparcería. Derecho PUCP, (19), Pág. 128.
https://doi.org/10.18800/derechopucp.196001.008 o en la página
https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechopucp/article/view/14169
 ESTUDIO CASTRO & MERTZ ASOCIADOS
Calle Real N° 551 – Segundo Piso. Distrito y Provincia de Huancayo
Movil: 933916082

el saldo ni habilitó la cláusula de usufructo.

Al Primer Otrosí Digo: En el Acta de Audiencia de Conciliación, Fijación de Puntos

Controvertidos y Admisión de Medios Probatorios Virtual realizada el 17 de mayo del
2023 y notificada dos días después, se ordenó a las partes pagar el arancel judicial por
diligencias fuera del local del juzgado en 50% cada uno del monto total. Es por esto que
cumplo con adjuntar el comprobante de pago del arancel judicial por el monto de S/
123.75

Al Segundo Otrosí Digo: Solicito se me remita el link de la Audiencia de Conciliación,

Fijación de Puntos Controvertidos y Admisión de Medios Probatorios Virtual ejecutada el
17 de mayo del 2023.

Anexos:
- Arancel Judicial por Inspección Judicial (ANEXO 6-A)
- 02 Cédulas de Notificación (ANEXO 6-B)

POR LO EXPUESTO:
A Usted Señora Jueza, pedimos se tenga presente los argumentos esgrimidos supra al
momento de resolver.
Concepción, 25 de mayo de 2023.