DERECHO REGISTRAL

Es la rama del derecho que tiene por objeto el estudio, análisis y regulación
de los registros, la actividad registral y sus efectos en el mundo jurídico, social
y económico.
MATERIAS: El Derecho Registral tiene una materia que es propia; y es
la que tiene relación con el acto de inscripción, los criterios de la
calificación, la publicidad registral y los efectos que todo ello provoca
en la sociedad.
SUJETOS: Por razón de los sujetos podemos fundamentar que la
función registral, son los registradores y los usuarios de los Registros
Públicos. Adicionalmente puede señalarse a los terceros.

➢ Registrador: En nuestro país son designados por la

autoridad de gobierno del Estado, sin que se tenga
establecido por ley los requisitos de la carrera registral.
Estos son quienes operan las inspecciones dentro de los
diferentes Registros Públicos del país.
➢ Usuarios: Son todas las personas nacionales o extranjeros
individuales o jurídicas, de derecho publico o privado que
necesitan acceder al registro a efecto de inscribir un
hecho jurídico, acto, negocio o contrato.
➢ Los terceros: Son aquellos que no han intervenido en el
acto o contrato respectivo, pero que en un momento
dado pueden verse “perjudicados” por determinada
inspección registral.

SISTEMAS REGISTRALES
Debemos entender por sistema registral a la técnica que se aplica para
llevar el registro en un determinado ordenamiento, que conlleva la
publicidad registral y el medio para efectuarlo.
Se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los
registros, así como también a los diferentes efectos que en estos pueden
tener las inscripciones o no solo en cuanto a considerarlas declarativas o
constitutivas, si no también en cuanto a la protección de los derechos de
terceros.
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES:
Sistema Alemán
Sistema Francés
Sistema Australiano
Sistema Español
Sistema Guatemalteco

SISTEMA ALEMÁN: Tiene las siguientes características:

1. La inscripción tiene valor constitutivo, antes se darán las fases del acto
causal, y el acuerdo real (negocio y consentimiento previas a la
inscripción) las tres fases son el negocio, el consenso y la inscripción,
las tres constituyen el negocio jurídico real.
2. Se legitima con la inscripción y con la fe pública registral.
3. Hay una amplia calificación de los documentos registrales.
4. Existe una agrupación de asientos por fincas, en folio real.
 5. Se realiza la inscripción por medio del sistema de encasillado, en el
cual el Registrador toma del titulo los datos esenciales llevándolos a la
correspondiente casilla.
6. Existe una plena correspondencia con el catastro.
7. Hay prioridad por el orden de presentación de los títulos.
8. El tracto sucesivo rige el orden riguroso de inscripción.

SISTEMA FRANCÉS: El sistema francés tiene las siguientes características:

1. La transmisión se hace por día consensual sin necesitar registración.
2. Los notarios y otros funcionarios públicos que otorgan títulos registrales,
están obligados a presentar al registro en un plazo establecido.
3. No hay calificación o hay una calificación limitada de los documentos
registrales.
4. La registración no convalida los títulos nulos o anulables.
5. Se transcribe literalmente el documento y se solicita un duplicado
para archivo.
6. Existe un índice alfabético de persona y otro por finca,
encuadernándolo en orden cronológico.
7. La prioridad u orden de preferencia entre los títulos presentados
determina la registración, dando la prioridad el día, no la hora, por lo
que si existen documentos presentados el mismo día tendrá
preferencia la fecha del otorgamiento.
8. Existe una coordinación con el Catastro.

SISTEMA AUTRALIANO: El sistema australiano, también se denomina como:

➢ Sistema Torrens
➢ Acta Torrens.
Se caracteriza por:
1. El ingreso de las fincas en el sistema es voluntario, pero una vez
inscritas, todas las operaciones posteriores deben registrarse.
2. Existe un procedimiento de inmatriculación y de depuración.
3. El título se conserva en el Registro, expidiéndose un duplicado a favor
del propietario.
4. Se pueden anotar embargos y otros en el título original, aún sin
consentimiento del propietario, al dueño solo se le cita para poner la
anotación en el duplicado.
5. Existe un seguro oficial para indemnizar a perjudicados.
6. Hay un Registro único para toda la nación.

SISTEMA ESPAÑOL: El sistema español tiene las siguientes características:

1. La transmisión inmobiliaria se da por el título más la tradición, el
otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la cosa.
2. La inscripción es voluntaria y meramente declarativa exceptuando la
hipoteca.
3. Hay legitimación de la apariencia jurídica en beneficio del tercero
registral. El asiento se presume cierto.
4. Existe un tracto sucesivo ya que todos los títulos anteriores deben de
estar enlazados.
 5. Hay agrupación de asientos por fincas, dejando espacio en cada
finca para asientos posteriores.
6. No hay correlación con el Catastro.

SISTEMA GUATEMALTECO: El sistema registral aplicado en Guatemala, tiene

mucho del utilizado en España, por la influencia.
No obstante, cada país tiene sus propias características en cuanto a su
sistema registral. Y Guatemala tiene las siguientes:
1. La utilización del folio real para sus inscripciones, eso hace que cada
finca esté individualizada por su propio número y, en el mismo folio
constan todas sus operaciones, incluso las canceladas. El folio real es
de suma importancia, ya que se conoce todo el historial de la finca
desde su creación hasta su cancelación o extinción.
2. Es declarativo, ya que los derechos nacen, se modifican, trasmiten y
extinguen fuera del Registro, solo surten efectos ante tercero cuando
se inscriben.
3. Las inscripciones se hacen a petición de parte.
4. La forma de los asientos registrales es por inscripción, es decir que
cada operación, lleva un resumen de la operación, no se transcribe
total o literalmente el documento, tampoco se encasilla, aunque un
duplicado del documento se conserva en el Registro, que es la base
de la inscripción.
5. La inscripción tiene fuerza convalidante y la inscripción da plena
protección a los derechos adquiridos por la fe pública registral, pero
el negocio ya existe antes de llegar al Registro.
6. Se reconocen y distinguen entre las partes y terceros.
7. Todo lo inscrito es público. ✓Rigen los principios registrales, algunos de
ellos, regulados en la misma ley.

PRINCIPIOS REGISTRALES
Son las directrices, lineamientos, o reglas generales del Derecho Registral,
que inspiran un conjunto normativo, y contribuyen a la inteligencia e
interpretación de las reglas particulares, orientando el funcionamiento de los
Registros.
Clasificación de los principios registrales:
1. Principio de Inscripción;
2. Principio de Seguridad Jurídica;
3. Principio de Rogación;
4. Principio de Prioridad;
5. Principio de Tracto Sucesivo;
6. Principio de Presunción de Autenticidad Legítima de los Documentos
Presentados para su Registro;
7. Principio de Legalidad;
8. Principio de Publicidad; y
9. Principio de Legitimación.