M2 L1

REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Presentación de un caso práctico

María del Carmen San Andrés es titular por concurso del registro notarial 59,
de la zona centro de la capital, desde hace 16 años. Se especializa en la
conformación e inscripción de fideicomisos, constitución de hipotecas,
elaboración de reglamentos de copropiedad y régimen de sometimiento a la
propiedad horizontal, así como en la confección de contrato de empresas,
boletos de compraventas y confección de regímenes de conjunto inmobiliarios. 

Se presenta para consulta la Sra. Beatriz Quintana junto a su concubino Eladio

Saavedra y le informan que están interesados en inscribir un boleto de compra
de una propiedad adquirida por ambos al tiempo de comenzar su convivencia
hace 11 años. El instrumento se encuentra firmado por sus vendedores, Karin y
Sara Rojas Cuencas, titulares registrales. Cuando compraron la propiedad.
Beatriz y Eladio, no contaban con los medios para afrontar los gastos de
escrituración. 

Les interesa saber qué efectos tiene la registración y qué requisitos deben
cumplir a fin de poder llevar adelante la registración del instrumento. 

A partir de este caso, resulta conveniente evaluar la función del registro

inmobiliario como organismo encargado de tomar razón de los negocios
comerciales, cumplidos por las partes que modifican, adquieren o extinguen
derechos reales. También es importante analizar el efecto de la registración y
las técnicas para llevarla adelante.
Figura 1: Registro de inmueble
La función del registro de la propiedad inmueble es llevar adelante la toma de
razón de las operaciones comerciales realizadas por los particulares que
modifiquen, declaren, extingan o creen derechos. Inscripto un derecho real
resulta oponible a los terceros, según las previsiones legales destacadas en el
Código (art. 1893): 

Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe, mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el
caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es
presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real1.

Otra de las funciones esenciales que desarrolla el registro de la propiedad

inmueble es la publicidad registral, la inscripción regular de un instrumento se
entiende oponible a los terceros, quienes no pueden desconocerla,
contribuyendo a la seguridad jurídica del tráfico de bienes. 

Otra función importante es tomar razón de la afectación de un inmueble al

régimen especial de protección de la vivienda, llevado adelante por el titular
registral.

Teniendo en cuenta estos conceptos, ¡vamos a pensar! La publicidad registral

se puede suplir por un medio que permita conocer la mutación real. 
 Falso. No se puede suplir la publicidad como acto de
oponibilidad a los terceros, por ser una cuestión de orden
público.
 Verdadero. Se puede suplir la publicidad como acto de
oponibilidad a los terceros, por no ser una cuestión de orden
público.
La registración constituye un mecanismo fehaciente de conocimiento de los
terceros de las mutaciones reales experimentadas, no siendo materia
disponible por las partes.

El registro es de carácter declarativo, por lo cual las inscripciones no son

obligatorias, porque el derecho nace con la firma del instrumento de adquisición
entre partes. Sin embargo, es necesaria su registración para lograr la
oponibilidad como medio de perfeccionamiento del derecho. 
La publicidad de la inscripción produce tres consecuencias.
Figura 2: Consecuencias de la publicidad de la inscripción

Fuente: elaboración propia.

Las inscripciones registrales otorgan la presunción de exactitud de los

documentos que ingresan al registro y, como consecuencia, ofrecen certeza a
los terceros. Esta deriva como resultado del sometimiento del instrumento a un
procedimiento estricto, predeterminado de ingreso, en el cual se verifican las
cualidades extrínsecas de validez del acto. 

Otras de las funciones que podemos distinguir son las siguientes:

Tabla 1: Funciones
Fuente impositiva. Reconoce Permite conocer
la fuente de riqueza de los patrimonio de
titulares registrales, lo que persona, evitando
permite generar un sistema ocultamiento de
de contribuciones.  bienes.
el Otorga un sistema de
una información organizado por
el medio de procedimientos
los de resguardo de datos
esenciales. 

Fuente: elaboración propia.
La escribana explica a Beatriz y a su concubino que otra de las actividades del
registro es la función de inscripción de: 

 documentos de fuente notarial, administrativa o judicial que

representen cambios en la titularidad de derechos; 
 anotaciones de las medidas cautelares dictadas por la
autoridad judicial, sus levantamientos y cancelaciones;
 la entrega de información, mediante la confección de
certificados registrales o informes y la anotación de los actos
en asientos; y
 otorga prioridad y rango a las inscripciones que ingresan.

Ahora, vamos a reflexionar y responder. El registro inmobiliario resulta

constitutivo de los derechos, ya que sin su inscripción resultan oponibles a los
terceros.
 Falso. El registro inmobiliario es declarativo de los derechos que se
inscriben.
 Verdadero. El registro inmobiliario es constitutivo de los derechos que se
inscriben.
La inscripción en el registro de la propiedad es declarativa de derechos, porque
publicita un acto que tiene como fuente de nacimiento un instrumento llevado
adelante por las partes, como consecuencia de una negociación comercial.

M2 L2
CONSTITUCION Y OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Presentación de un caso práctico

María del Carmen San Andrés es titular por concurso del Registro Notarial 59
de la zona centro de la capital desde hace 16 años. Se especializa en la
conformación e inscripción de fideicomisos, constitución de hipotecas,
elaboración de reglamentos de copropiedad y régimen de sometimiento a la
propiedad horizontal; así como también en la confección de contrato de
empresas, boletos de compraventas y regímenes de conjunto inmobiliarios. 

Se presenta para consulta la Sra. Beatriz Quintana junto con su concubino,

Eladio Saavedra, y le informan que están interesados en inscribir el boleto de
compra de una propiedad adquirida por ambos al tiempo de comenzar su
convivencia hace 11 años. El instrumento se encuentra firmado por sus
vendedores, Karin y Sara Rojas Cuencas, titulares registrales, que en esa
oportunidad no contaban con los medios para afrontar los gastos de
escrituración. Les interesa saber qué efectos tiene la registración y qué
requisitos deben cumplir a fin de poder llevar adelante la registración del
instrumento. 

Beatriz y Eladio deciden escriturar la vivienda después de casarse, se

presentan ante la escribana con su boleto de compra, el acta de matrimonio y
libres deudas de los impuestos municipales y provinciales, así como los
servicios de agua y gas natural. María les explica que primero deben solicitar
un certificado al Registro donde quede asentada la operación futura y se
resguarde la prioridad de este acto por sobre los posteriores. Al ingresar el
pedido de emisión de certificado por el plazo de ley, la escribana observa
una cautelar emitida por el registro de embargo ejecutivo, por una deuda
derivada de un juicio en la que el titular fue demandado por daños y
perjuicios.

Una vez inscripta la escritura, Eladio le propone a su pareja el inicio de una

actividad comercial. Para conseguir el dinero necesario para el emprendimiento
deciden hipotecar la propiedad como garantía al préstamo que les otorga el
Banco Las Estrellas S.A. por la suma de $ 350 500, pagaderos en cuotas
consecutivas y mensuales de $ 56 000. La escritura de hipoteca fue
confeccionada por la escribana Amalia Botta, titular del Registro 3 de la ciudad.

A partir de este caso, resulta conveniente evaluar la constitución de los

derechos reales y su oponibilidad respecto a los terceros. Aquí es de vital
relevancia la intervención del escribano en la correcta conformación del
instrumento, y para ello es necesario que el profesional cumpla ciertas pautas:
1. lo que las partes requieren a fin de poder elaborar un documento
adecuado a sus necesidades.
2. Redactar el instrumento público con lenguaje adecuado, teniendo en
cuenta la intención y efectos buscados.
3. Actuar conforme a las reglas registrales, respetando las formas y
formalidades de la ley.
4. Garantizar la seguridad del instrumento.

Repasemos. ¿Quién es el primer interviniente en la formulación de un negocio

jurídico requerido por las partes?
 El escribano.
 El juez.
 El oficial del registro.
El escribano es quien debe llevar adelante la correcta interpretación de los
requerimientos de las partes, brindar un asesoramiento adecuado y formalizar
el acto abstracto mediante la conformación de un documento concreto, donde
se plasma la intención de los sujetos.
El sistema se nutre por la existencia de una serie de principios que generan
pautas concretas que se deben respetar y que cumplen con las disposiciones
referentes a la técnica notarial.

¿Qué es la técnica notarial?

Es un sistema de principios, reglas y etapas que el escribano debe cumplir a fin

de elaborar un instrumento auténtico y válido con presunción de autenticidad
en la formulación de un negocio u acto jurídico.

Es decir, el escribano debe elaborar adecuadamente el acto jurídico de manera

que resulten válidos los aspectos intrínsecos de este. De esta manera, serán
documentos auténticos que puedan alcanzar efectos concretos.
Figura 1: Técnica notarial

Fuente: elaboración propia.

Es importante tener presente que el escribano es quien representa el carácter

de funcionario público, imparcial, que usa su ciencia para elaborar un
documento y que goza de presunción de autenticidad. En caso de que sea
puesta en duda, se debe recurrir a un procedimiento especial de redargución
de falsedad. Asimismo, debe respetar los principios técnicos de confección del
documento. Estos principios son:

 Esenciales al sistema: elaborar un documento por escrito, en

idioma nacional, con fecha y firma del autor.
 Universales a toda su ciencia.
 Originarios: productos de su labor de acuerdo a la intención
de las partes.
 Permanentes: tienen inicio y son perdurables.
 Racionales: se pueden comprender. 
Pero, además, los escribanos deben tener presente, para la correcta
elaboración del documento, ciertos principios:
1. Conocimiento: implica reconocer los hechos presentados por las
partes, es decir, su intervención a pedido del requirente en
atención a un acto.
2. Legalidad: su intervención, capacidad, legalidad de actuación y
cualidades personales fueron reconocidas al otorgar el registro,
donde se genera la competencia para su intervención.
3. Representación: las palabras contenidas en el documento
representan la intensión de las partes en la realización del acto. 
4. Conservación: el notario resguarda los documentos por el
término de ley.
5. Autenticidad: la actuación del notario otorga al instrumento
presunción de autenticidad por estar dotado de fe pública.
6. Seguridad: el escribano evalúa las condiciones de procedencia
del negocio y la formalidad de constitución del acto jurídico y con
ello genera seguridad en estos y en el tráfico de las operaciones
comerciales.

Repasemos. Beatriz y Eladio le consultan a la escribana cuándo será oponible

la adquisición de su vivienda. La profesional responde:
 La oponibilidad a los terceros se logra a partir de la
inscripción en el Registro Inmobiliario por su carácter
declarativo.
 La oponibilidad a los terceros se logra a partir de la firma del
acto de adquisición en el Registro Notarial por su carácter
constitutivo.
 La oponibilidad a los terceros se logra a partir de la toma de
posesión del bien adquirido por su carácter declarativo.
ENVIAR
La respuesta correcta es “La oponibilidad a los terceros se logra a partir de la
inscripción en el Registro Inmobiliario por su carácter declarativo”, ya que la
inscripción del acto jurídico opone los efectos de la mutación real a los terceros
a partir de su conocimiento. Esto se consigue por medio de una ficción que
representa la publicidad del acto inscripto a todos los interesados.

Para finalizar, cabe señalar que la hipoteca constituye un derecho real de

garantía que resguarda la deuda sobre el bien a favor de la cual se constituye.
Resulta necesaria su inscripción en el registro de la propiedad por conformar
una restricción al dominio que le otorga a su acreedor el derecho de
preferencia y de persecución de la cosa. Su oponibilidad a los demás terceros
se presenta desde la inscripción de la hipoteca, este hecho cumple el efecto
publicitario. 
M2 L3
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Presentación de un caso práctico

María del Carmen San Andrés, es titular por concurso del registro notarial 59,
de la zona centro de la capital, desde hace 16 años. Se especializa en la
conformación e inscripción de fideicomisos, constitución de hipotecas,
elaboración de reglamentos de copropiedad y régimen de sometimiento a la
propiedad horizontal. María del Carmen también realiza contratos de empresas,
boletos de compraventas y confecciona regímenes de conjuntos inmobiliarios. 

Se presenta para consulta la Sra. Beatriz Quintana junto a su concubino el Sr.

Eladio Saavedra y le informan que están interesados en inscribir un boleto de
compra de una propiedad adquirida por ambos al tiempo de comenzar su
convivencia hace 11 años. El instrumento se encuentra firmado por sus
vendedores, Karin y Sara Rojas Cuencas, titulares registrales. Al momento de
la compra, Beatriz y Eladio, no contaban con los medios para afrontar los
gastos de escrituración. 

Les interesa saber qué efectos tiene la registración y qué requisitos deben
cumplir a fin de poder llevarla adelante. 

Beatriz y Eladio deciden escriturar la vivienda después de casarse, se

presentan ante la escribana con su boleto de compra, el acta de matrimonio y
libres de deuda de los impuestos municipales y provinciales, así como también
de los servicios de agua y gas natural. 

María del Carmen les explica que primero deben solicitar un certificado al
registro para que quede asentada la operación futura y se resguarde la
prioridad de este acto por sobre los posteriores. 

Una vez ingresado el pedido de emisión de certificado por el plazo de ley,

ingresa una cautelar al registro de embargo ejecutivo por una deuda derivada
de un juicio en la que el titular fue demandado por daños y perjuicios. 

Una vez inscripta la escritura, Eladio le propone a su pareja el inicio de una

actividad comercial. Con el objetivo de conseguir el dinero necesario para el
emprendimiento, Eladio y Beatriz deciden hipotecar la propiedad como garantía
al préstamo que les otorga el Banco Las Estrellas S. A., por la suma de $350
500, pagaderos en cuotas consecutivas y mensuales de $56 000. 
Las tasas de interés no convencen a la pareja, entonces deciden intervenir en
otra actividad que les resulta más atractiva. Eladio y Beatriz deciden conformar
un conjunto inmobiliario, permitiendo el uso de la propiedad por tiempos
determinados para la habitación. Los propietarios se reúnen con Pedro Mate,
quien se muestra interesado en convertirse en comercializador del
emprendimiento, quedando como administrador.   Pensando en este proyecto
se invertirá para ampliar la propiedad y construir un barrio cerrado de nueve
viviendas. La constitución al régimen de afectación se debe llevar adelante por
medio de escritura pública, con la intervención de la escribana Amalia Botta,
titular del registro 5. 

A partir de este caso resulta conveniente evaluar la constitución de los

conjuntos inmobiliarios, su régimen de constitución e inscripción y su
oponibilidad respecto a los terceros.

Los conjuntos inmobiliarios, representan una innovación de la reforma civil, la

cual por medio del artículo 2073 indica:

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,

parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales. 1

Es importante destacar que el objeto del derecho real está conformado por el
uso privativo de las partes exclusivas y privadas, dentro del conjunto
inmobiliario y las de uso común, por lo que se transfieren todos los derechos al
titular.

Vamos a pensar. Se pueden constituir otros conjuntos inmobiliarios diferentes

a los establecidos por la ley.
 Falso. La respuesta es falsa, el conjunto inmobiliario
representa un género que contiene otros tipos específicos,
pero no pueden constituirse otros diferentes.
 Verdadero. La respuesta es verdadera, el conjunto
inmobiliario no representa un género que contiene otros tipos
específicos, se pueden constituirse otros diferentes.
Los derechos reales son de orden público no disponibles por las partes por lo
que no se acepta la conformación de derechos diferentes a los establecidos
por la ley, resultando nula cualquier convención en contrario.
Los elementos comunes son aquellos que todos los miembros pueden usar y
gozar en igual proporción, el artículo 2074 del Código Civil y Comercial de la
Nación dispone al respecto:

Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:

cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y
perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los
gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible 2

También existen bienes de uso privativo, que son todos aquellos destinados al
uso personal, que resultan independientes y que no están destinados al uso
público por representar salidas, caminos o sectores de uso común como plazas
y veredas. 

La inscripción debe ser realizada por escritura pública en el registro de

propiedad de acuerdo a las previsiones del artículo 2075: 

Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,

cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos
inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho

real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como

derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales
se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real 3.

 
Los nuevos tipos legales establecidos en el código son:
Figura 1: Tipos legales establecidos en el Código Civil y Comercial de la
Nación

Fuente: elaboración propia en base a Ley 26994.

El tiempo compartido constituye otra posibilidad de afectación de uno o más
bienes por un tiempo para el alojamiento. Para esto, es esencial cumplir con
algunos requisitos:
 Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
 Los sujetos que intervienen como administrador, comercializador,
propietario o emprendedor no pueden estar inhibidos.
 El instrumento de afectación debe estar inscripto en el régimen de la
propiedad inmobiliaria.
 El instrumento de afectación debe estar inscripto en el registro de
prestadores de tiempo compartido4.

En cuanto a los cementerios se debe tener presente las cualidades del régimen
de afectación. Requisitos: 
 Debe ser llevado adelante por el titular de dominio.
 El instrumento de afectación debe estar inscripto en registro de
propiedad junto a los reglamentos de administración y uso.
 Debe tener una escritura pública.
 Debe tener habilitación municipal.
 Tiene prohibido gravarlo con derecho real de garantía.

M2 L4
INSCRIPCION DE LOS DERECHOS REALES ADQUIRIDOS EN SUBASTA
Presentación de un caso práctico

María del Carmen San Andrés es titular por concurso del registro notarial 59,
de la zona centro de la capital, desde hace 16 años. Se especializa en la
conformación e inscripción de fideicomisos, constitución de hipotecas,
elaboración de reglamentos de copropiedad y régimen de sometimiento a la
propiedad horizontal. María del Carmen, también, realiza contratos de
empresas, boletos de compraventas y confecciona regímenes de conjuntos
inmobiliarios. 
Se presenta para consulta la Sra. Beatriz Quintana junto a su concubino el Sr.
Eladio Saavedra y le informan que están interesados en adquirir un inmueble
que se va subastar en remate judicial, cuya publicación traen a fin de exponer
las condiciones de adquisición y que el profesional les explique las
consecuencias de este. Se trata de una vivienda con boleto de compra, que
pertenecía a Alcira Bustos, fallecida sin herederos, por lo que la herencia fue
vacante para el Estado. Al no encontrarle utilidad a la vivienda se decide
venderla por subasta porque las deudas de impuestos pesan sobre el bien. 

Les interesa saber qué efectos tiene la registración y qué requisitos deben
cumplir a fin de poder llevar adelante la registración del instrumento. 

La subasta judicial tiene lugar con posterioridad a su matrimonio, después de

11 años de convivencia, por lo que se les explica que la adquisición será
ganancial de la sociedad conyugal.

María del Carmen les explica que primero deben solicitar un certificado de
subasta al registro para que quede asentada la operación futura y se resguarde
la prioridad de este acto por sobre los posteriores. 

Una vez ingresado el pedido de emisión de certificado por el plazo de ley,

ingresa una cautelar al registro de embargo ejecutivo por una deuda derivada
de un juicio en la que el titular fue demandado por daños y perjuicios.

La subasta se realiza el 13 de octubre en el domicilio de Pogo N.° 1147, a

cargo del Martillero Público Emilse Vespucio, la subasta tiene horario de inicio
a las 11 h. Antes de comenzar, y habiendo tenido el tiempo suficiente para
evaluar las propiedades a rematar, se les recuerda que los adquirentes deben
abonar en ese instante el 25 % del valor de la propiedad más el 5 % de
comisión y el saldo dentro de los siguientes 2 días, de lo contrario devendrá en
nula la operación. Se les recuerda que hasta antes de comenzar la subasta, si
el deudor aparece y paga la deuda garantizada con la propiedad, la misma se
libera. Además, se les aclara también, que la venta se hace en forma pública,
con oferta de bien y al mejor precio ofrecido, no admitiendo otra forma diferente
de adquisición. 

Una vez inscripta la escritura, Eladio le propone a su pareja el inicio de una

actividad comercial, por lo cual a fin de conseguir el dinero necesario para el
emprendimiento deciden hipotecar la propiedad como garantía al préstamo que
les otorga el Banco Las Estrellas S.A., por la suma de $ 350 500, pagaderos en
cuotas consecutivas y mensuales de $ 56 000. 

Las tasas de interés no convencen a la pareja, entonces deciden intervenir en

otra actividad que les resulta más atractiva. Eladio y Beatriz deciden conformar
un conjunto inmobiliario, permitiendo el uso de la propiedad por tiempos
determinados para la habitación. Los propietarios se reúnen con Pedro Mate,
quien se muestra interesado en convertirse en comercializador del
emprendimiento, quedando como administrador. Pedro piensa en ampliar este
proyecto y construir un barrio cerrado de nueve viviendas. La constitución al
régimen de afectación se debe llevar adelante por medio de escritura pública,
con la intervención de la escribana Amalia Botta, titular del registro 5. 

A partir de este caso, resulta conveniente evaluar los recaudos de inscripción

de los bienes adquiridos en subasta judicial y la forma de registración. 

En principio, cabe señalar que se pueden diferenciar dos modalidades de

subasta:
 Subasta judicial de un bien: se produce por la ejecución de
una sentencia por incumplimiento del mandato establecida
contra el deudor en el plazo de ley. Se cumplen las pautas
procesales de aseguramiento de los derechos y quien
aprueba la subasta es el juez.
 Subasta privada: es llevada adelante por voluntad de la
parte oferente. 

Nuestro sistema legal enuncia a la subasta en el Código Civil y Comercial de la

Nación: 

Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,

debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de
publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según
el contrato, la cosa deba encontrarse. Si la prenda consiste en títulos u otros
bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en
la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización. Las partes pueden
convenir simultáneamente con la constitución que: 

a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella
se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto
que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección
establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple
petición del acreedor;

b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas

determinan, el que puede consistir en la designación de una persona para
efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de
un determinado ámbito de negociación o según informes de los valores
corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más
cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el
contrato. A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas
para el acreedor, junto con las indicadas en los párrafos primero y segundo de
este artículo, según el caso.

El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en

la venta privada o por su adjudicación.1

Si bien la norma se refiere a la ejecución prendaria, se aclara la naturaleza

autoliquidables de la garantía que permite la venta por el acreedor. También
constituye una forma de simplificar el sistema y garantizar los derechos del
ejecutado. 

Para llevar adelante la subasta es necesario que se indique en la publicación:

 fecha de realización y lugar;

 juzgado que lleva adelante la ejecución;
 datos individualizantes de la causa y bien; 
 y datos del martillero.

La adquisición de un bien por medio de la subasta constituye un título perfecto.

Verdadero, la adquisición de un bien por subasta es un título perfecto porque
es firmada por el juez con estudio de los antecedentes del inmueble.
Falso, la adquisición de un bien por subasta es un título imperfecto porque es
firmada por el juez con estudio de los antecedentes del inmueble.

La afirmación es verdadera, ya que la adquisición por este medio otorga la

seguridad y garantía de perfección del título a favor del adquirente, donde se
ha llevado adelante el contralor de toda la documentación, logrando la
inscripción del derecho por medio del tracto abreviado.

Fuente: elaboración propia.
El monto de la venta base con el que se ofrece el bien es una cifra
consensuada entre el martillero y el juez. De acuerdo al valor de mercado del
inmueble, el monto se incrementa debido a la puja de los interesados. 

Para la inscripción de un inmueble adquirido en subasta se requiere:

1. El formulario de rogación

Con el cual se solicita la inscripción, acompañado de la solicitud de informes

para subasta donde se solicitó que se consigne la situación jurídica del
inmueble y si hay gravámenes en su contra.
2. El acta de remate y auto aprobatorio

Del tribunal debidamente certificado, con los cuales se formula la cancelación

de gravámenes (si existieran), y comprobante de pago de las tasas retributiva
de servicios.

En el caso de un bien que se encuentre hipotecado, la extinción del derecho de

garantía se produce por la subasta de este por parte del acreedor hipotecario.
Sobre este punto, el Código Civil y Comercial establece:

Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto

de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente
citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les
correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos. 2

La registración de esta cancelación de garantía requiere la anotación marginal

en el título constitutivo, ya que esta da cuenta de la relación cruzada de
información para remitirse al instrumento que registra la extinción del
gravamen.