- En caso de que las normas objeto de análisis contemplen alguna restricción o impedimento para

dicho desarrollo, qué alternativas adicionales podrían plantearse y cuáles serían los riesgos (en
caso de haber) asociados a las propuestas presentadas. El anterior análisis deberá incluir el
tratamiento de los parqueaderos de acuerdo con la regulación aplicable en temas de movilidad
(sistema de transporte masivo) bajo la luz de los respectivos POT, y el hecho de que las unidades se
arriendan dentro del marco de la matrícula de arrendador otorgada a favor de Bancolombia.

PERPETUO SOCORRO

- Restricciones: Observando el acuerdo 048 del 2014 (POT de la ciudad de Medellín), para el
polígono identificado como Z3_R_21 el cual se denomina PERPETUO SOCORRO, se
identifican las siguientes restricciones:
- Este polígono tiene 28 AME consolidados, lo que le resta m2 útiles para su desarrollo,
cabe aclarar que los AME (ÁREA DE MANEJO ESPECIAL) sectores al interior de un área a
desarrollar mediante plan parcial y/o macroproyecto, cuya conformación urbanística es
diferente al resto del polígono. Así mismo los desarrollos constructivos al interior de estas
áreas presentan un alto nivel de consolidación y por lo tanto, los posibles desarrollo
constructivos son limitados. En este sentido, su asignación normativa será diferencial a la
del resto del polígono, en ningún caso superará la norma definida para el mismo, su
delimitación se hará en el marco del plan parcial y/o macroproyecto.
- Este polígono y su desarrollo se debe realizar de acuerdo a cada UAU, sin embargo, deja
en claro la norma que su construcción se debe registrar especificaciones técnicas que se
identificarán así: El Índice de ocupación mínimo. Para los polígonos con tratamiento de
Renovación Urbana al interior del Macroproyecto RíoCentro, subzonas 1 y 3: Frente de Río
y Centro Tradicional, la ocupación mínima, en todos los casos, será del 30% del área neta
de la Unidad de Actuación Urbanística, esto puede variar, en caso de que la UAU este
localizada en la El corredor de la Av. El Poblado –Carrera 43 A- Tramo entre calles: 29 y 37,
29 y 11 a 7 y 21 sur, podrá tener una ocupación superior al 50% sin superar el 80%.
ALTURA: Dependerá única y exclusivamente de la UAU en donde se desarrolle el proyecto,
sin embargo, se puede indicar que, el polígono Z3_R_21, 1 la altura máxima de las
edificaciones localizadas sobre los ejes viales de la Tabla Ejes viales estructurantes al
interior del Macroproyecto RíoCentro, Subzonas 1 y 3: Frente de Río y Centro Tradicional,
de la subsección 1 del presente capítulo, no podrá superar los 25 pisos. 2. La altura máxima
de las edificaciones que no se encuentren localizada sobre los ejes viales de la Tabla Ejes
viales estructurantes al interior del Macroproyecto RíoCentro, Subzonas 1 y 3: Frente de
Río y Centro Tradicional, de la subsección 1 del presente capítulo, será de dos punto cinco
(2,5) veces la sección pública de la vía (calzada, zona verde o franja de amoblamiento y
andén), más el antejardín y/o retiro adicional a eje de vía. En ningún caso, se podrá
contabilizar para la definición de la altura, la franja de espacio público existente o
proyectado.
- Retiros: Cuando las edificaciones superen los catorce (14) pisos o treinta y ocho (38)
metros de altura, deberá tener un retiro a lindero de tres (3) metros adicionales a partir de
la altura mencionada. No se exigirá éste retiro a las edificaciones que no cuenten con
plataforma, siempre y cuando estas edificaciones no utilicen cerramientos perimetrales,
sino que el desarrollo urbanístico y arquitectónico haga las veces del cerramiento,
generando patios interiores. De igual manera no se le exigirá el retiro antes mencionado a
las Unidades de Actuación Urbanística localizadas al interior de una misma manzana que
no generen cerramientos, sino que la conformación de las edificaciones haga sus veces, de
tal manera que se generen centros de manzana conformados como áreas libres privadas o
espacio público. En todo caso, adicionalmente, deberá cumplirse con los retiros entre
fachadas, siempre y cuando estos no sean menores al retiro a lindero. Retiro entre
fachadas. En todos los casos, los retiros entre fachadas aplicables, son los establecidos en
el Artículo 351 del Acuerdo 48 de 2014 y la norma que lo reglamente. Retiro a eje de vía.
Toda edificación que sea mayor a cinco (5) pisos o veinte (20) metros de altura, deberá
cumplir con un retiro de once (11) metros a eje de vía, según plano de proyectos viales y
secciones viales del macroproyecto. En los casos en que den frente a espacio público
abierto tales como plazas, plazoletas, parques, retiros a quebradas, no les será exigible
este retiro, siempre y cuando exista una distancia mínima de veintidós metros (22,00 m.)
entre fachadas. Las edificaciones que tengan aprobada y construida una altura hasta cinco
(5) pisos sin retiro frontal y pretendan desarrollar uno o más pisos adicionales, cumplirán
con el retiro de once metros (11,00 m.) a eje de vía a partir de la ampliación, siempre y
cuando cumplan con los aprovechamientos establecidos en la tabla del Artículo 280. Tabla
de Aprovechamientos y cesiones públicas. Para las edificaciones localizadas con frente a
pasos a desnivel en altura, el retiro frontal de once metros (11,00 m.) y se tomará a partir
del eje de la calzada más próxima al predio.
- Parqueaderos: Indpeendientemente de la UAU en donde se desarrolle el proyecto, al POT
de Medellín qyue regula este polígono es clario en indicar cuantos paqrueaderos se
ncesitan en materia de vivienda, el cual se regual d ela siguiente manrea en su artiuclo 363
y siguientes:

Es importante tener en cuenta que para el estrato 4 se podrá pasar a 1,50 celdas de
parqueaderos privadas por vivienda; las celdas adicionales resultantes con respecto a la
tabla donde se asigna el tope máximo, serán objeto de pago de obligación de cesión de
suelo equivalente a cinco metros cuadrados (5,00 m2 ) por cada unidad de
estacionamiento adicional. Si adicionalmente se excede esta relación, las celdas de
parqueadero resultantes serán objeto de pago de obligación de cesión de suelo
equivalente a cinco metros cuadrados (5,00 m2 ) por cada unidad de estacionamiento
adicional y se contabilizarán dentro del índice de construcción. Esta obligación adicional
será pagada en dinero, ahora bien, En estratos 5 y 6 se podrá pasar a dos (2) celdas de
 parqueaderos privados por vivienda; las celdas adicionales resultantes con respecto a la
tabla donde se asigna el tope máximo, serán objeto de pago de obligación de cesión de
suelo equivalente a cinco metros cuadrados (5,00 m2) por cada unidad de estacionamiento
adicional. Si adicionalmente se excede esta relación, las celdas de parqueadero resultantes
serán objeto de pago de obligación de cesión de suelo equivalente a cinco metros
cuadrados (5,00 m2) por cada unidad de estacionamiento adicional y se contabilizarán
dentro del índice de construcción. Esta obligación adicional será pagada en dinero. OJO:
Obligatoriedad de parqueaderos para bicicletas: Será de 1 por cada 10 parqueaderos de
vehículos privados.

Con lo anterior, se puede indicar que el polígono Z3_R_21 cuenta con un área brute de 62.41 HA,
un área neta de 31.92 HA, esta conformado por 73 unidades de actuación, que suma una densidad
de 404 vivienda por HA, es una norma muy general y que NO tiene un nivel detalle para la
estructuración de un proyecto nuevo, pues para esto es necesario contar con los inmuebles que se
van a desarrollar para identificarlos en la UAU, y poder tener los elementos de la norma general y
aplicarlos a la(s) UAU que se pretendan desarrollar.