Leyva Cruz María Fernanda

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REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

➢ Antecedentes del Registro Público de la Propiedad

El Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente del poder ejecutivo que
tiene como fin otorgar seguridad jurídica a la propiedad y posesión de bienes inmuebles, así
como algunos actos jurídicos sobre bienes muebles. Para Fernández del Castillo es “una
institución administrativa encargada de prestar un servicio público el cual consiste en dar
publicidad oficial sobre el estado jurídico, de la propiedad y posesión de los bienes
inmuebles, así como de algunos actos jurídicos sobre bienes muebles, además de algunos
actos jurídicos acerca de bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos están
sujetos sobre la constitución y modificación de las personas morales: asociaciones y
sociedades civiles”. 1

En relación con los antecedes del Registro Público de la Propiedad es acertado afirmar que
data desde el derecho azteca pues el régimen de la tenencia de la tierra tenía un carácter
público, así el tlacuilo tenia la obligación y facultad de dejar constancia de todo
acontecimiento por signos ideográficos y pinturas. Posteriormente, en la época de la
colonización “la función del escribano fedatario consistía en asentar por escrito la fundación
de las ciudades a creación de instituciones y los asuntos tratados en los cabildos”. 2 En 1539
las Cortes de Toledo propusieron a Don Carlos I la organización de un Registro de Censos,
Tributos e Imposiciones, mientras que para el 1617 el Consejo de Indias, impone a los
escribanos, una obligación registral que indica: "en los títulos de registros de censos que se
despachen, se diga que los escribanos tomen la razón y registren todos los censos que se
otorgaren desde el día de la data del título y no de los que se hubieren otorgado antes".3

Después, en 1768 se dictó el documento "La instrucción de los señores fiscales", que contiene
conceptos regístrales y notariales tales como el estudio de los oficios de hipotecas y la
escribanía en México. Para el 1784 la Audiencia en México aprobó "las instrucciones de
señores fiscales de hacienda aplicables a la Nueva España". Posteriormente, en 1853 se
expidió la Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas lo que regulaba la venta del oficio

1
Fernández del Castillo, Bernardo (2000), Derecho Registral, México: Porrúa.
2 Dirección General del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, disponible en
https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/index.php/dgrppyc/243-historiarppyc/829-historia
3 Ídem.
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hipotecario y fue hasta en 1861 cuando se aprobó un ordenamiento especial e independiente

del Código Civil denominado "Ley Hipotecaria". Por otro lado, el presidente Benito Juárez
expide en 1867 la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley
la que sienta las bases de lo que hoy conocemos como: Oficio del Registro Público.

En 1868 se expide el Código Civil del Estado de Veracruz cuyo Título XXI denominado Del
Registro Público de la Propiedad estuvo integrado por 9 capítulos, después en 1870 se
aprueba el Código Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja California y fue hasta en
1871 cuando se da la instalación de la oficina denominada Registro Público de la Propiedad
a raíz de la expedición del reglamento del del Título XXIII del Código Civil del Distrito
Federal y de la California. En 1884 el Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la
Baja California dispuso, que un reglamento especial establecería "los derechos y obligaciones
de los registradores, así como las fórmulas y demás circunstancias con que debe extenderse
el registro".4

Con Venustiano Carranza se introdujeron reformas al Código Civil en materia registral en

1917 y para el 1921 se expidió un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad.
En 1928 fue redactado un proyecto de Código Civil, el cual entró en vigor el 1° de octubre
de 1932, años después fue expedido un nuevo Reglamento del Registro Público de la
Propiedad, redactado por una comisión presidida por Manuel Borja Soriano en 1940. Para el
1952 un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal fue
publicado en el Diario Oficial de la Federación, aunque nunca entró en vigor. En 1973 fue
reformado el artículo 3018 del Código Civil regulándose lo que en su momento se conocía
como aviso preventivo.

En 1979 las reformas al Código Civil abrogaron todo el título relativo al Registro Público de
la Propiedad, en virtud de las cuales se estableció el folio real en sustitución del sistema de
libros, a fin de conocer en un solo documento toda la situación del inmueble, al depósito de
los testamentos ológrafos, al archivo de notarías, y al procedimiento de inmatriculación
administrativa. Luego, en 1988 fue reformado el Código Civil en lo se refiere a los requisitos
para que los documentos privados sean inscritos en el Registro Público de la Propiedad. El 6
de agosto de 1988 se expide el Reglamento del Registro Público de la Propiedad el cual

4 Ibidem.
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consta de 118 artículos distribuidos en tres títulos y el 24 de noviembre de 2006 se expide el

Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal que consta de 114
artículos distribuidos en cuatro títulos: "Disposiciones Generales", "Del Sistema Registral",
"Del Procedimiento Registral", "De la Responsabilidad del Personal del Registro Público".
Finalmente, en enero de 2011 se publica la primera Ley Registral para el Distrito Federal.

➢ Principios registrales

Los principios registrales son considerados una orientación o directriz tanto para el titular del
registro como para los demás registradores que observados en su conjunto otorgan seguridad
jurídica. La Ley Registral para la Ciudad de México en su artículo 12 precisa que la función
registral se debe prestar con base en los principios de publicidad, inscripción, especialidad o
determinación, consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prioridad o prelación, legalidad,
legitimación y fe pública. El principio de publicidad que impera en la función registral
implica revelar la situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus
respectivos asientos y mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos,
permitiendo conocer las constancias registrales. El segundo principio registral es la
inscripción comprendida como todo asiento hecho en el registro público, dicha inscripción
solo se puede hacer por solicitud de parte por medio de una solicitud que se puede presentar
en la Oficialía de Partes del Registro o bien enviada por medios telemáticos a través del
sistema informático.

En este sentido, la inscripción es el principio por el cual el registro ésta obligado a asentar
los actos que determine la ley, y que sólo por esta circunstancia, surte efectos frente a
terceros. En México el sistema de registro es declarativo más no constitutivo por lo que no
es obligatorio solicitar el registro de la situación jurídica de bienes y derechos ya que el único
efecto es que surta efectos frente a terceros. La especialidad o determinación es el tercer
principio registral que consiste en que el registrador debe determinar con precisión en el
asiento el bien, los derechos que deriven del mismo y los titulares del derecho. Asimismo, el
consentimiento como otro de los principios registrales refiere al acuerdo de voluntades para
que el registro se realice, es decir es la expresión de la voluntad acreditada fehacientemente
de quien aparece inscrito como titular registral de un asiento, a efecto de que se modifique o
cancele la inscripción que le beneficia.
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Por otra parte, el principio de tracto sucesivo hace referencia a una ordenación, sucesión a
que no se interrumpa la cadena de inscripciones. Así, para la Ley Registral para la Ciudad de
México el tracto sucesivo es la concatenación ininterrumpida de inscripciones sobre una
misma unidad registral. En este orden de ideas, el principio de rogación guarda relación con
el de consentimiento puesto que el registrador no puede actuar y registrar de oficio sino a
petición de instancia o parte, esto es hasta que se presente una solicitud. Por su parte, el
principio de prioridad o prelación alude a efectos constitutivos cuando existen dos o más
títulos contradictorios, pues implica que la preferencia entre derechos sobre una finca se
determine por el número de entrada que otorgue el registro, que se basará en el día, hora,
minuto y segundo de su presentación ante ventanilla, lo que determinará la preferencia y el
rango, con independencia de la fecha de otorgamiento del documento.

El principio de legalidad otorga seguridad jurídica al impedir que se registren títulos inválidos
o incompletos y esto se logra a través de la calificación registral, la cual determina si se
otorga, suspende o denegar el registro. En términos del artículo 12 de la Ley Registral para
la Ciudad de México la legalidad es la función atribuida al registrador para examinar los
documentos que se presentan para su inscripción y determinar si los mismos son susceptibles
de inscribirse: y en caso afirmativo, llevar a cabo la inscripción solicitada o en su defecto
suspender el tramite si contienen defectos que a su juico son subsanables o denegarla en los
casos en que los defectos sean insubsanables. Por último, el principio de legitimación precisa
que prevalece lo inscrito mientras no se pruebe su inexactitud, mientras que por el principio
de fe pública registral se presume, salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito en el
registro existe y pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripción o anotación
respectiva.

Bibliografía

Carral, Luis (2007), Derecho Notarial y Derecho Registral, México: Porrúa.

Fernández del Castillo, Bernardo (2000), Derecho Registral, México: Porrúa.
Dirección General del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, disponible en
https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/index.php/dgrppyc/243-historiarppyc/829-historia (fecha de consulta: 03
de noviembre de 2022).
Ley Registral para la Ciudad de México. Publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 18 de junio
de 2018, disponible en
https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/leyes/LEY_REGISTRAL_PARA_LA_CDMX_2.pdf
(fecha de consulta: 03 de noviembre de 2022).