Concepto de Contrato de Compraventa:

El artículo 1215 del Código Civil, define el contrato de compraventa que lleva este
nombre porque una de las partes vende y la otra compra así: “Por el contrato de
compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente.
Elementos de Contrato de Compraventa:
1. Consentimiento: deberá de constar por escrito debidamente firmado por el
comprador y vendedor. Según el Artículo 1220. La venta se perfeccionará
entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieran
convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni
el otro se hayan entregado; pero si el contrato se refiriere a bienes
inmuebles o derechos hereditarios, no se perfeccionará mientras no conste
por escrito con las formalidades que este Código establece.
2. Objeto: Tratándose de bienes inmuebles, la cosa vendida debe pertenecer
al vendedor al momento de inscribirse en el Registro Público. El bien a
venderse no puede estar fuera del comercio y debe ser licito
3. Precio: Toda venta debe de ser por un precio (en dinero signo que lo
represente) determinada en el contrato. Es un elemento esencial en el de
modo que, si falta, el mismo el contrato adolece de nulidad absoluta.
4. Capacidad: Que las partes (vendedor y comprador) tenga la capacidad
para obligarse. Según el Artículo 1229. No podrán adquirir por compra,
aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona
intermediaria:
1. El tutor o curador, los bienes de la persona o personas que estén bajo su
tutela o que Administren, según el caso;
2. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo;
3. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación
estuviesen encargados;
4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, y de
los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen
encargados. Esta disposición regirá para los jueces y peritos que de
cualquier modo intervinieren en la venta;
5. Los magistrados, jueces, individuos del Ministerio Público y empleados
de tribunales, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el tribunal
en cuya jurisdicción o territorio ejercieren sus respectivas funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Partes de Contrato de Compraventa:
1. Vendedor: Es la persona o entidad que posee el inmueble y lo transfiere a
cambio de un precio. El vendedor es responsable de entregar el inmueble
 en las condiciones acordadas y libre de gravámenes o cargas no
especificadas en el contrato.
2. Comprador: Es la persona o entidad que adquiere el inmueble a cambio
del pago del precio establecido. El comprador tiene la responsabilidad de
pagar el precio acordado y cumplir con las demás obligaciones establecidas
en el contrato.
Derechos y deberes de las partes:
Deberes del vendedor
1. Según el Artículo 1231. El vendedor está obligado a la entrega y
saneamiento de la cosa objeto de la venta.
2. Artículo 1238. El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en
que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
3. Artículo 1254-A. El vendedor responde al comprador del saneamiento por
los vicios y defectos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
4. Artículo 1239. La obligación de entregar la cosa vendida, comprende la de
poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las
reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho a
razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el
vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya
expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador
optar entre una
rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en
este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución de
la que se atribuyera al inmueble.
Derechos del vendedor:
1. Artículo 1236. El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el
comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un
plazo para el pago.
2. Artículo 1237. Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa
vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el
pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente,
de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Deberes del comprador:
1. Artículo 1271. El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa
vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en
que se haga la entrega de la cosa vendida.
2. Artículo 1272. El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre
la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
 1. Si así se hubiere convenido;
2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o rentas;
3. Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al Artículo 985.
3. Artículo 1274. Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida
de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la
resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo
dispuesto en el Artículo 1009.
4. Artículo 1275. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera
estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá
lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar
aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido
judicialmente. Hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo
término.
Derechos del comprador:
1. Artículo 1258. Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la
venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador,
podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor
que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe,
deberá abonar al comprador los daños e intereses.
2. Artículo 1255. En los casos de los dos Artículos anteriores, el comprador
podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o
rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Causales de terminacion de compra venta de bien inmueble
1. Por la falta del pago del precio o entrega del bien inmueble vendido.
el pago del precio no solo debe constar en la escritura, sino que debe emitirse
un recibo de dinero en donde se da a constar esto, justificando la procedencia
del dinero.
También puede ocurrir que el inmueble vendido no esté en posesión del
vendedor si no de un tercero que este prescribiendo esta finca, lo cual hace
imposible la inscripción en el registro público. Esto se da por que la contra
venta del bien inmueble requiere que opere la solemnidad denominada
tradition que no es más que la inscripción del registro público.
2. Por la existencia de vicios ocultos o defectos declarado judicialmente (Art
1244 código civil).
Vicios ocultos, se entiende como aquellos desperfectos que pueda tener la
cosa vendida y que no son perceptibles a simple vista, por ejemplo, se vende
un bien inmueble que tiene una casa adentro diciendo que está en perfectas
condiciones y resulta que las fundaciones de estas están deterioradas a tal
punto que se hace imposible habitarla.
Derecho comparado
 En el código civil panameño en el Art 1215 estipula que el contrato de
compraventa es un documento consensual en el que una de las partes
adquiere la obligación de entregar un bien en cuestión, mientras que otra parte
un precio por ello.
Comprando El Código Civil colombiano define el contrato de compraventa en
su artículo 1849. La compraventa es un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
y en el codigo civil mexicano establece en el Artículo 2248.
Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar
por ellos un precio cierto y en dinero.

Características del contrato de compraventa

Las principales características de un contrato de compraventa son:
1. Legal: El contrato es exigible legalmente. Las partes deben celebrar el
acuerdo voluntariamente, haciendo el contrato una promesa, que involucra
un acto legal donde hay alguna forma de compensación.
2. Bilateral: Establece el acuerdo entre un vendedor para vender y un
comprador para comprar a un precio acordado. Por tanto, genera
obligaciones al igual que derechos para las dos partes.
3. Conmutativo: Es habitualmente conmutativo, ya que los beneficios están
determinados y son ciertos al ejecutarse el contrato.
4. Puede ser simple y contener poca información, o puede detallarse con
información mucho más clara sobre el acuerdo, tal como la cantidad de
bienes, el precio, la fecha de entrega, los depósitos anticipados, etc.
5. Formal y consensual: El contrato es un acuerdo voluntario entre las
partes. Esas partes deben ser legalmente competentes para celebrar el
acuerdo vinculante. Para los inmuebles es un contrato FORMAL, el contrato
debe constituirse siempre por escrito, para que no haya contradicciones
posteriores, aunque este documento puede ser privado o público,
dependiendo del monto principal. Existe como tal por sí mismo, ya que no
obedece a otro contrato.
6. Compromiso: Es vital antes de firmar el contrato asegurarse de leer el
documento detenidamente. Hay que hacer tantas preguntas como sea
posible para aclarar los puntos. Verificar los detalles, como nombres,
direcciones y la cantidad de dinero que se intercambiará.
Regulación:

 Se encuentra regulado por el Código Civil de Panamá, en el Libro

Cuarto TÍTULO IV DEL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA.
 Se encuentra regulado por el Código Civil de Panamá, en el Libro
Quinto TITULO II DEL REGISTRO PÚBLICO. Establece el marco
legal para el registro de los bienes inmuebles en Panamá. El
registro es necesario para garantizar la seguridad jurídica y
proteger los derechos de propiedad.

Doctrina

Así lo explicó el autor Dulio Arroyo, en su obra Contratos Civiles, con las
siguientes palabras:"Ahora bien, puede ocurrir que un contrato de compraventa
simulada sea realmente un contrato de donación, que valdríacomo tal, siempre
que se prueba que este último está fundamentado en una causa verdadera (la
meraliberalidad) e ilícita (V. Art. 1127 del C.C.), y que cumpla los requisitos que
exige la ley para su existencia y validez. Así, si tiene por objeto bienes inmuebles,
debe constar por escritura pública, pues de lo contrario es nula (art. 1220 del
C.C.)"

Xavier O'Callaghan nos comenta acerca de los contrato de compra y venta de

bienes “ Es el contrato en virtud del cual una parte 'vendedor' se obliga a transmitir

una cosa o derecho a otra 'comprador' a cambio de que ésta se obligue a pagarle

una suma de dinero llamada precio (1)”.