Solicitado Por: Cliente: Teléfono: Ns/Ref: Finca

Solicitado por: MARIA MAGDALENA
Cliente: MIRANDA MARIA

Teléfono: MAGDALENA MIRANDA 6570-
NS/REF: 8976
Finca: 337-60-05-0954-21
301856
Dirección: Lote de Terreno No.253, ubicado en Avenida Esmeralda, Urbanización Costa Esmeralda, Provincia Panamá
Oeste, Distrito San Carlos, Corregimiento San Carlos.
PANAMA; EDIF. PACIFIC PLAZA, 1ER. PISO, VIA ISRAEL Y CL. 66 SAN FRANCISCO - APARTADO 0816-04143
TELS. PANAMA: 399-6900 · COLON: 441-6697 · CHIRIQUI : 774-7642 · SANTIAGO : 998-3832 · CORONADO : 389-5922 – CHITRE : 978-
8466
INFORME DE AVALÚO
INFORMACIÓN GENERAL
SOLICITADO POR: MARIA MAGDALENA MIRANDA
CLIENTE: MARIA MAGDALENA MIRANDA
FECHA DE SOLICITUD: 11/03/2021
NS/REF: 337-60-05-0954-21
TIPO DE INFORME: AVALUO COMPLETO
OBJETO Y PROPÓSITO DEL AVALÚO: Financiamiento y crédito
BASE DE VALUACIÓN: Valor de Mercado
DERECHOS DE PROPIEDAD: Propietario Absoluto
FECHA DE INSPECCIÓN: 12/03/2021
FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME: 16/03/2021
FECHA EFECTIVA DEL INFORME: 16/03/2021
TIPO DE PROPIEDAD: Lote
IDENTIFICACIÓN: No.253
URBANIZACIÓN: Costa Esmeralda SECTOR: N/A
CALLE: ubicado en Avenida Esmeralda CORREGIMIENTO: San Carlos
MANZANA: N/A DISTRITO: San Carlos
VEREDA: N/A PROVINCIA: Panamá Oeste
REGISTRO DEL INMUEBLE

FINCA: 301856 CÓD. UBICACIÓN: 8801 LOTE: NO.253
PROPIETARIO: INGRID DEL CARMEN CASTILLO MIRANDA, MADELEINE MARIE CASTILLO MIRANDA
Sección de la Propiedad
CARACTERÍSTICAS DEL VECINDARIO

TIPO DE ZONA Urbana NIVEL TOPOGRÁFICO Bajo
EDIFICACIONES Entre el 25% y el 75% SERVICIO DE Sí
VIGILANCIA
TENDENCIA Estable TRANSPORTE PÚBLICO No
DEL Distancia: 4.00 km
VECINDARIO
USO PREDOMINANTE Residencial DENSIDAD Entre el 25% y el 75%
POBLACIONAL
CAMBIOS EN EL Probable
TIPO DE ACCESO Calle
ENTORNO
PANAMA ; EDIF. PACIFIC PLAZA, 1ER. PISO, VIA ISRAEL Y CL. 66 SAN FRANCISCO - APARTADO 0816-04143
TELS. PANAMÁ: 399-6900 · COLON: 441-6697 · CHIRIQUI : 774-7642 · SANTIAGO : 998-3832 · CORONADO : 389-5922 – CHITRE : 978-8466
E-mail: avaluos@airpma.net · www.grupoairpanama.com
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NS/REF: 337-60-05-0954-21
HOMOGENEIDAD POR Similar

CARACTERÍSTICAS Asfalto
ANTIGÜEDAD CON EL
DEL ACCESO
ENTORNO INMEDIATO
CONDICIÓN CON EL Similar TAMAÑO CON EL Similar
ENTORNO INMEDIATO ENTORNO INMEDIATO
SERVICIOS Cunetas Abiertas Alumbrado Público
Acueducto Electricidad Aérea
Televisión de Paga Teléfono
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

Finca N°. 301856 / Lote NO.253 |
DESCRIPCIÓN
USO EXISTENTE Lote Vacante USO DEL SUELO Residencial
PERMITIDO
CÓDIGO DE ZONIFICACIÓN De acuerdo a indagaciones realizadas en las oficinas de
las Autoridades correspondientes no existe plano
URBANA SIN NOMENCLATURA: normativo del Sector donde se encuentra ubicada la
propiedad a la fecha de emitir el presente informe.
EL MAYOR Y MEJOR USO DE LA PROPIEDAD EN Lote Vacante

CONSIDERACIÓN
TOPOGRAFÍA Semi Plana Superficie Semiplana 60%
Ondulada Superficie Ondulada 30%
Quebrada Superficie Quebrada 10%
UBICACIÓN DEL Entre Otros Lotes FORMA Rectangular
TERRENO
LINDEROS Y MEDIDAS
FUENTE Registro Público
NUMERO DE PLANO CATASTRAL 80901-77804
SUPERFICIES
SUPERFICIE REGISTRADA 1,004.2880 m2
FRENTE 25.00 ml
FONDO IRREGULAR 40.20 ml
LINDEROS Y MEDIDAS
NORTE: Colinda con el Lote No.271 y mide 24.951 metros SUR:
Colinda con Avenida Esmeralda y mide 25.000 metros
ESTE: Colinda con el Lote No.252 y mide 40.215 metros
OESTE: Colinda con el Lote No.254 y mide 40.232
COORDENADAS
Google Earth
Latitud: 8.506857083149718
Longitud: -79.92412289879591
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NS/REF: 337-60-05-0954-21
Observaciones
Desde el punto de vista de desarrollo urbano, el sector en donde se encuentra ubicado el lote de terreno, cuenta con los servicios de utilidad
pública más urgentes tales como: calles de asfalto, acueducto público, cunetas abiertas, energía eléctrica, alumbrado público y teléfono;
encontrándose aproximadamente a 1.4 kilómetros de la garita de acceso del proyecto.
El lote de terreno en general mantiene forma rectangular y se localiza entre otros lotes, con topografía quebrada en su parte frontal, con
inclinación descendente hacia su posterior, semi plana con leves ondulaciones en su parte posterior, con una longitud de 20.340 metros con
la Avenida Esmeralda; cubierto de grama natural en su totalidad y arboles típicos de la zona. El mismo puede ser utilizado para la
construcción de proyectos de carácter residencial (casas de playa).
Esta propiedad está ubicada a aproximadamente 4.00 Kilómetros de la Vía Interamericana, infraestructura vehicular de gran importancia
en la actualidad, la cual facilita en gran parte el acceso al lote de terreno que nos ocupa.
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD
Finca N°. 301856 / Lote NO.253 |
VALOR DEL TERRENO

Descripción Área Valor / m2 Total
Finca: 301856 1,004.2880 m2
B/. 65.00 B/. 65,278.72
VALOR TOTAL DEL TERRENO B/. 65,278.72
SESENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BALBOAS CON 72/100
CONCILIACIÓN FINAL DE LOS VALORES

Finca N°. 301856 / Lote NO.253 |
Tomando en consideración las condiciones actuales del mercado inmobiliario en el cual se inserta esta propiedad, y de
acuerdo a los valores obtenidos en base a los análisis utilizados en el presente informe de avalúo, el valor de mercado de la
propiedad es el siguiente:
VALOR DE MERCADO: B/. 65,250.00

VALOR DE VENTA RÁPIDA B/. 58,725.00
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ENFOQUE COMPARATIVO DEL TERRENO

ENFOQUE COMPARATIVO
PROPIEDAD SUJETO
FINCA N°. 301856
LOTE NO.253
Dirección Lote de Terreno No.253, ubicado en Avenida Esmeralda, Urbanización Costa Esmeralda,
Provincia Panamá Oeste, Distrito San Carlos, Corregimiento San Carlos.
Tipo de Propiedad FINCA CORRIENTE
Código de Zonificación Sin Nomenclatura
Superficie del Terreno 1,004.29 m2
PROPIEDADES 1 2 3
COMPARABLES
Dirección Lote de Terreno S/N, ubicado Lote de Terreno S/N, ubicado Lote de Terreno S/N,
en Costa Esmeralda. en Costa Esmeralda. ubicado en Costa
Esmeralda.
Código de Zonificación Sin Nomenclatura Sin Nomenclatura Sin Nomenclatura
Valor B/. 125,000.00 B/. 115,000.00 B/. 70,000.00
Fuente Oferta de Internet Oferta de Internet Oferta de Internet
Fecha de la Fuente 04/01/2018 17/08/2019 13/01/2021
Superficie del Terreno 1,978.00 m2 2,353.84 m2 885.00 m2
Valor del Terreno B/. 63.19 /m2 B/. 48.85 /m2 B/. 79.09 /m2
FACTORES Correción Correción Correción
Accesibilidad 1.00 1.02 0.98
Comercialización 0.98 0.99 0.99
Dimensión Del Terreno 0.98 0.98 1.02
Mantenimiento 0.98 0.99 0.99
Otras Comodidades (Piscina, 1.00 1.00 1.00
Tanques De Reserva, A/A
Central, Etc.)
Seguridad 1.00 1.00 1.00
Servicios 1.00 1.01 1.00
Topografia 0.98 0.98 0.98
Ubicación 1.00 1.02 1.00
Zonificación 1.00 1.00 1.00
Factor de Corrección 0.92 0.99 0.96
Corrección del Valor del B/. 115,296.02 B/. 113,747.56 B/. 67,207.97
Comparable
Valor por m2 Ajustado del B/. 58.29 B/. 48.32 B/. 75.94
Comparable
Valor por m2 B/. 65.00
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REGISTRO PÚBLICO
VALORES REGISTRADOS
Finca N°. 301856
Valor del B/.30,000.00 Escritura: 4073 Notaría: 12 Fecha: 11/05/2009
Terreno:
Valor de B/.30,000.00 Escritura: 2178 Notaría: 4 Fecha: 02/03/2020
Ventas:
GRÁVAMENES
Finca N°. 301856
Se encuentra libre de gravámenes Si
Está Hipotecada No
MEDIDAS CAUTELARES
SECUESTRO
Finca N°. 301856
Se encuentra libre de secuestro Si
EMBARGO
Finca N°. 301856
Se encuentra libre de embargo Si
OBSERVACIONES
Para llegar a una estimación del valor por metro cuadrado de terreno, según demanda comercial en el mercado de bienes raíces, se han investigado
y analizado recientes ventas realizadas en el sector o áreas circundantes, así como otras consideraciones como lo son condiciones físicas del
terreno, forma, topografía, uso, accesibilidad y facilidades de uso público.
NOTA IMPORTANTE:
Este avalúo se realizó tomando en consideración la información proporcionada por el cliente respecto de la ubicación o localización del bien
avaluado, así como también la información que reposa en el Registro Público de Panamá, sin embargo no se tomó en cuenta el Plano Catastral del
lote aprobado por las autoridades competentes.
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DEFINICIONES SEGÚN NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN -

VERSIÓN 2020
VALOR DE MERCADO:
Cuantía estimada por la que un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de evaluación entre un comprador dispuesto a
comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan
actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.
ENFOQUE DEL COSTE:

Provee un indicador de valor utilizando el principio económico según el cual un comprador no pagaría por un activo más que el
coste que representaría obtener un activo de igual utilidad, ya sea mediante compra o por construcción, a no ser que ello involucrara
tiempo, inconvenientes, riesgo u otros factores. El enfoque provee una estimación de valor calculando el coste de reposición o
reproducción de un activo y haciendo deducciones por deterioro físico y otras formas pertinentes de obsolescencia.
ENFOQUE DE COMPARACIÓN:
El enfoque de comparación provee una estimación de valor mediante la comparación del activo con activos idénticos o comparables
(similares) para los cuales se dispone de información de precios.
El enfoque de comparación debería aplicarse y recibir peso significativo bajo las siguientes circunstancias:
a. el activo objeto ha sido vendido recientemente en una transacción apropiada para considerarse conforme a la
base de valor,
b. el activo objeto o activos sustancialmente similares se4 comercializan públicamente de manera activa, y/o
c. hay transacciones observables frecuentes y/o recientes de activos similares.
ENFOQUE BASADO EN EL INGRESO:
El enfoque basado en el ingreso provee una estimación de valor convirtiendo un flujo futuro de tesorería a un solo valor presente.
Según el enfoque basado en el ingreso, el valor de un activo se determina con referencia al valor de los ingresos, flujo de caja o ahorro
de costes generados por el activo.
El enfoque basado en el ingreso debe aplicarse y asignársele peso significativo bajo las siguientes circunstancias:
a. la capacidad de generar rentas del activo es el elemento crítico que afecta al valor desde la perspectiva de un
agente, y/o
b. se dispone de proyecciones razonables sobre la cantidad y momento de los ingresos futuros delactivo objeto,
pero hay pocos si existen, comparables de mercado relevantes.
VALOR DE VENTA RÁPIDA:
Se utiliza a menudo en circunstancias en las que un vendedor está obligado a vender y que, como consecuencia, no es posible un
periodo apropiado de comercialización y los compradores pueden no ser capaces de llevar a cabo una debida diligencia adecuada. El
precio que se podría obtener en estas circunstancias dependerá de la naturaleza de la presión sobre el vendedor y las razones por las
que no puede llevarse a cabo una comercialización adecuada. Para el vendedor también puede reflejar las consecuencias de no vender
en el plazo disponible. A menos que la naturaleza y el motivo de las restricciones sobre el vendedor se conozcan, el precio a obtener
en una venta forzosa no puede ser estimado de forma realista. El precio que un vendedor aceptará en una venta forzosa reflejará sus
circunstancias particulares, en lugar de las de un vendedor hipotético dispuesto a vender, como se establece en la definición de Valor
de mercado. Una venta forzosa es una descripción de la situación en virtud de la cual tiene lugar el intercambio, y no una base de
valor distinta.
NORMAS DE VALUACIÓN APLICADAS: IVS 101; IVS 102; IVS 103.
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CERTIFICACIONES
NOTA IMPORTANTE 1:
Al recibir el presente informe de avalúo y al pagar el precio de los servicios profesionales para que nosotros lo emitiéramos, usted como cliente / propietario
/entidad bancaria o financiera / solicitante (o todas las anteriores), acepta:
1). La vigencia de este informe de avalúo, la cual no será mayor de doce (12) meses luego de la fecha de emisión. A este efecto, es importante tener presente que
este informe ha sido confeccionado de conformidad con los requerimientos éticos y profesionales del Código de Conducta de las Normas Internacionales de
Valuación 2017 y es el resultado de una inspección visual de la propiedad, consultas en el Registro Público y documentación suministrada, no se ha omitido
deliberadamente ningún detalle al día en que se efectuó la inspección y, por tanto, esa realidad puede variar con el paso del tiempo.
2). Asumir plena responsabilidad de la documentación e información que suministró a AIR AVALUOS, S.A. (incluyendo descripción y señalamiento del sitio de
ubicación de la propiedad) en el proceso de elaboración de este informe; por tanto, expresamente declara que toda la información y documentación suministrada ha
sido fidedigna y legalmente válida a nuestro más leal saber y entender.
3). Que el servicio profesional de AIR AVALUOS, S.A. para la elaboración y emisión de este informe, consistió en aplicar los principios y metodologías
internacionales generalmente aceptados sobre valuación, para emitir una opinión razonable sobre el valor de la propiedad examinada, de acuerdo a los parámetros
especificados y detallados en el presente informe de avalúo.
4). Que AIR AVALUOS, S.A. garantiza la independencia, transparencia y confiabilidad del trabajo realizado y plasmado en este informe; sin embargo, no
puede asumir responsabilidad por información pública encontrada, los documentos (escrituras, planos y demás) suministrados por el cliente / propietario /
solicitante y/o obtenidos de fuentes confiables, en los casos en que esta o cualesquiera otra información o documentación presente errores, se encuentre
incompleta o han sido objeto de alteración o fraude en su fuente o por parte de primeras, segundas o terceras partes. 5). Que este informe se ha emitido
únicamente para uso exclusivo del cliente / propietario / entidad bancaria o financiera / o adquirente de la propiedad; por tanto, el mismo no puede ser
utilizado para otros fines o para una peritación dentro de procesos judiciales o administrativos, a menos que el informe expresamente mencione que se ha emitido
para esos finales.
NOTA IMPORTANTE 2:
Si usted NO es el solicitante de este informe de avalúo, y por el contrario es una persona / entidad bancaria o financiera / o tercero que piensa tomar alguna decisión
sobre la propiedad analizada en este informe, enfáticamente le solicitamos utilice nuestro servicio de confirmación de contenido de avalúo, a fin de que tenga
certeza de que el documento que le han proporcionado, corresponde en su contenido al documento que nosotros emitimos.
Suscribimos el presente Informe de inspección y avalúo, en la ciudad de Panamá,

República de Panamá, a los dieciseis (16) días del mes de marzo del dos mil ventiun .
Atentamente,
A.I.R - Avaluos, S.A.
Arq. David A. Quiroz B. Arq. Fermín Cruz Navas

Supervisor - Avalúos Inspector - Avaluador
Idoneidad No.2002-001-002 Idoneidad No.2013-001-004
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ANEXOS
FOTOGRAFÍAS
PLANO DE LOCALIZACIÓN
ESCRITURA
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FOTOGRAFÍAS
Vista Frontal de la Propiedad
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Vía de Acceso Otra Vista de la Vía de Acceso
Vista Interna de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad
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Otra Vista Frontal de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad
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Página 14 de 17
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Otra Vista Frontal de la Propiedad Vista del Vecindario
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PLANO DE LOCALIZACIÓN
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ESCRITURA

Solicitado Por: Cliente: Teléfono: Ns/Ref: Finca

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Solicitado por: MARIA MAGDALENA

Cliente: MIRANDA MARIA

REGISTRO DEL INMUEBLE

CARACTERÍSTICAS DEL VECINDARIO

HOMOGENEIDAD POR Similar

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

EL MAYOR Y MEJOR USO DE LA PROPIEDAD EN Lote Vacante

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD

Finca N°. 301856 / Lote NO.253 |

VALOR DEL TERRENO

CONCILIACIÓN FINAL DE LOS VALORES

VALOR DE MERCADO: B/. 65,250.00

ENFOQUE COMPARATIVO DEL TERRENO

DEFINICIONES SEGÚN NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN -

ENFOQUE DEL COSTE:

ENFOQUE BASADO EN EL INGRESO:

VALOR DE VENTA RÁPIDA:

NORMAS DE VALUACIÓN APLICADAS: IVS 101; IVS 102; IVS 103.

Suscribimos el presente Informe de inspección y avalúo, en la ciudad de Panamá,

Arq. David A. Quiroz B. Arq. Fermín Cruz Navas

Vista Frontal de la Propiedad

Vía de Acceso Otra Vista de la Vía de Acceso

Vista Interna de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad

Otra Vista Frontal de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad

Otra Vista Frontal de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad

Otra Vista Frontal de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad

Otra Vista Frontal de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad

Otra Vista Frontal de la Propiedad Otra Vista Frontal de la Propiedad

Otra Vista Frontal de la Propiedad Vista del Vecindario

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