¿Son ilegales las cuotas especiales en los 

condominios?
Publicado el 28 agosto, 2018 por condominioexpress

En los condominios, todos los meses ocurren gastos debidos al consumo de electricidad,
agua, teléfonos, servicios de vigilancia, labores de mantenimiento, compras y otros. Cada
uno de estas actividades, generan deudas por la compra o el consumo de productos o
servicios. Estas son las cuentas por pagar que, mes a mes, deben cancelarse a los
proveedores. La forma en que estas deudas son pagadas, es con el concurso de todos los
propietarios, a los cuales se le generan cuentas por cobrar (deudas) de acuerdo al gasto en
que se incurrió, en el período y a un porcentaje establecido para cada inmueble.

Es la junta del condominio la encargada de la ejecución y seguimiento de las actividades

mencionadas. Al administrador, corresponde el registro y procesamiento de los datos
asociados a cada actividad, así como también, la emisión de las cuentas por cobrar a los
inmuebles y el manejo de las cuentas por pagar a los proveedores, entre otras
responsabilidades.

Las actividades mencionadas en los párrafos anteriores, son lo que se denominan

Movimientos del Mes y forman parte de la dinámica normal del condominio, como se
muestra en la figura.
Cuotas especiales o extraordinarias
Pero, ¿qué sucede si se presenta la necesidad de incurrir en un gasto extra de un monto
considerable, comparado con el gasto común ordinario acostumbrado? La opción de
cubrir ese gasto o inversión extraordinario con el fondo de reserva está –en teoría –
descartada, porque el uso del mismo debería destinarse a emergencias únicamente.
Es cuando entran en el escenario, las cuotas especiales o cuotas extraordinarias, cuyo
objetivo, es el de cubrir los gastos adicionales relacionados con un proyecto de mejoras o
resolver alguna situación imprevista, fuera del alcance del monto de la facturación
mensual, que considera solo los gastos comunes ordinarios.

Estas cuotas extraordinarias, surgen como un acuerdo entre los propietarios y se trata de
un fondo que será alimentado con una o más cuotas extras, que los propietarios deben
cancelar en fechas preestablecidas, según haya sido convenido.

Hasta ahora, no se ha mencionado nada que pueda considerarse ilegal ya que las cuotas
extra surgen como un acuerdo entre la mayoría de los propietarios y se ha justificado su
necesidad. Esto significa que si se quiere pintar el edificio o asfaltar el estacionamiento, es
válido planteárselo y lograr un acuerdo entre los propietarios para su realización.

Ahora bien, desde el punto de vista legal, y aquí tenemos que considerar la ley de
propiedad horizontal, pudiera incurrirse en algunas irregularidades, dependiendo de la
forma en que se distribuya la cuota y la forma en que se facture. Nosotros no
consideramos que las cuotas especiales sean ilegales, lo que puede estar mal es
el manejo que se haga de las mismas. Veamos algunos casos.

Caso 1. Pagar entre todos la cuota especial

Es cuando se decide que la cuota deberá pagarse entre todos por igual. La observación
que nos permitimos hacer aquí, es que contradice el artículo 12 de la LPH, que establece
que los todos los gastos del condominio deben facturarse según el porcentaje de alícuota
ya asignado a cada inmueble. El distribuirlo a partes iguales representaría una falta a este
artículo.

Caso 2. Se factura aparte del recibo de Condominio

El recibo de condominio tiene carácter legal y es la forma de cobrar a los propietarios la
parte que le corresponde pagar de los gastos del mes. Su pago es de carácter obligatorio.
Se trata de la única forma legal de facturación en los condominios , en realidad. Desde
esta perspectiva, significaría que cualquier recibo o factura aparte del recibo de
condominio, no es legal.
 Recomendaciones
Entonces, ¿qué hacer? Recomendamos lo siguiente

1. En primer lugar y para el caso 1, es evidente que la cuota especial debería distribuirse por
alícuota y no por montos iguales, según la LPH.
2. Para evitar problemas con la facturación, caso 2, (podría ser que algún propietario se
niegue a pagar la cuota especial porque no está en el recibo de pago) la cuota especial
debería aparecer como un renglón mas de los gastos comunes ordinarios, indicándose en
el caso de que sean varios pagos que es 1 de 3 –por ejemplo- y el monto correspondiente
según la alícuota.

Reflexiones
 Al margen de las recomendaciones dadas, pudiéramos plantearnos la pregunta de si
realmente sería lo más justo cobrar la cuota especial o extraordinaria por alícuota o
distribuirla entre todos los propietarios por igual.
 También podríamos preguntarnos si se relaciona la cuota como un gasto común ordinario,
¿no se estaría relacionando algo que no es un gasto común ordinario como si lo fuera?
Esto porque la cuota especial realmente no es un gasto común ordinario.

¿Cómo maneja Condominio Express las cuotas especiales?

Condominio Express, debido a que su alcance no está limitado a nivel nacional, además
de que consideramos, en tiempo de diseño, que debería contemplar cierto nivel de
flexibilidad, permite que se creen cuotas especiales en la modalidad de distribución por
alícuota o por montos iguales.
Así mismo, Condominio Express, muestra la cuenta por cobrar de cuotas especiales, en el
Aviso de Cobro – como también se le llama-, en un renglón aparte de los gastos comunes
ordinarios, como una deuda propia del inmueble, de la misma forma que muestra los
intereses de mora, y las facturas de gastos no comunes.
Condominio Express, muestra, también en un renglón aparte los Gastos comunes
extraordinarios, que son los gastos en que incurre el condominio y se pagan con un fondo,
que podría ser el fondo de las cuotas especiales o cualquier otro.