DERECHO

REGISTRAL

• ABOG. Belky Mayra

Ventura Ventura.
DENOMINACIONES DEL DERECHO
REGISTRAL
DENOMINACIONES.-
Históricamente al desprenderse el Derecho
Registral del Derecho Común, se conoció en
España a esta disciplina como Derecho
Hipotecario. Debido a que el primer
derecho real cuya inscripción se hizo
necesaria fue precisamente el de la
Hipoteca, por ser la mas proclive a la
clandestinidad. También se le conoce como
Derecho Inmobiliario Registral.
 CONCEPTO
CONCEPTO.- Derecho Registral
•“Es el conjunto de normas jurídicas y
principios registrales que regulan la
organización y funcionamiento de los
registros públicos, así como los derechos
inscribibles y medidas precautorias, en los
diversos registros, en relación con terceros”
 FINALIDAD DEL DERECHO REGISTRAL

• Por consiguiente el Derecho Registral tiene como

finalidad, la organización de los llamados “Registros
Jurídicos” (aquellos que arrojan la publicidad
efecto): Registro de Propiedad Inmueble, Registro de
Personas Jurídicas etc.. Mientras que el Derecho
Administrativo se encarga de regular a los
denominados “Registros Administrativos” (aquellos
que arrojan la publicidad noticia): Registro de Estado
Civil (RENIEC), Registro de marcas (Indecopi),etc.-
 CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.-
a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial
del Derecho Civil, en la cual la mayor parte de las normas que
regulan el procedimiento no están contenidas en el Código
Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.
b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar acceden
a la inscripción de derechos privados, la inscripción persigue el
bien común referido a los terceros que puedan contratar con
los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.
c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral
es de número cerrado, solo son inscribibles los actos
señalados por la ley.
d) Es un Derecho Formalista.- Debe cumplir con la forma
impuesta por la Ley. El procedimiento registral está sujeto a
etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio
para la inscripción o la denegatoria de inscripción de los
títulos.
FUENTES DEL DERECHO REGISTRAL
• La Ley (Codigo Civil y Leyes especiales)
• Reglamento de cada uno de los registros
• La doctrina
• La jurisprudencia de segunda instancia
registral
• Los principios generales del derecho registral
 LOS SISTEMAS REGISTRALES
Cosio y corral, define a los sistemas registrales
como el conjunto armónico de principios que
aspira a producir, mediante la institución del
Registro de la propiedad, la necesaria seguridad
del trafico de los bienes inmuebles y la
constitución de las relaciones reales sobre los
mismos, ofreciendo con ello en solidas bases en
que asentar el crédito hipotecario.
 SISTEMAS REGISTRALES
SISTEMAS REGISTRALES PUROS: (Francés, Alemán y Australiano)

SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Español y Peruano)

 SISTEMA REGISTRAL FRANCES
Sistema Registral Francés.- Se aplica en Francia, en los
países de influencia francesa, en los EE.UU de
Norteamerica y en Argentina, viene regulado
fundamentalmente en el Código Civil de 1904 y la Ley de
transcripciones de 1855, cuya reforma verifico el
14-10-1955 y 1959, es un registro de actos y no de
derechos, la inscripción es obligatoria, todos los actos
inscribibles deben ser trasladados al registro dentro de un
plazo de 3 meses , la obligación no recae solo sobre los
interesados, sino sobre los notarios y funcionarios
judiciales; su incumplimiento origina la imposición de una
multa, el registrador no califica la validez de los títulos,
sino únicamente la regularidad formal y las condiciones
técnicas de los mismos.
Forma de Asiento: Trascripción y se encuadernan los
títulos bajo estricto orden de presentación. El Registro no
es constitutivo.
 SISTEMA REGISTRAL ALEMAN
b) Sistema Registral Alemán.-
Rige en Alemania, Austria, Suiza y Suecia, desde el punto de vista de
la organización y de la técnica, el registro se confía a un Juez
inmobiliario a fin de establecer un riguroso control de legalidad.
Su Base Legal es: el Código Civil, el catastro y el Registro Territorial.
Técnica Registral: El folio Real sobre la base del principio de
especialidad que vincula el aspecto físico de la propiedad
establecido por el catastro y el aspecto jurídico de la propiedad.
Efectos de la inscripción: El Registro es Constitutivo.
La inscripción es facultativa. Sólo admite derechos perfectos; las
modificaciones del asiento sólo puede ser ordenada vía judicial. Y
quienes adquieren bajo la Fe del registro la presunción es de fe
pública, no aceptando prueba en contrario.
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
información deseada: la titularidad, delimitación del derecho, cargas
que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras de
entrada generando un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema alemán,
el único derecho existente es el publicitado.
El registrador no esta obligado a indemnizar por su descuido,
omisión o negligencia, ya que notifica a los titulares y extiende
nuevos asientos.
 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
c) Sistema Registral Australiano.- Se aplica en Australia, Canada,
Jamaica, Uganda, Republica Dominicana, entre otros (Llamado
Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens). Ley Real Property
En 1858. Esta ley constituye una ficción jurídica por la cual los
terrenos de las colonias inglesas se revertían a la corona la cual los
adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real,
que convierte al registrador en juez de títulos por cuanto admite la
rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los
títulos que lo amparan, califica y ordena la publicación, admite la
oposición si se produjera determina el mejor derecho entre el
solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base
para determinar el aspecto físico y debe adjuntarse la rogatoria.
Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción:
Obligatoria.
El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida
registral el título real que se otorga al inscribirlo. La inscripción hace
nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del título que se
convierte en inatacable otorgándose el titulo de propiedad a
nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina
la inseguridad en la contratación, elimina litigios sobre la propiedad
y fomenta el crédito inmobiliario. Esta asegurada por el Estado.
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
d) Sistema Registral Español.-
Nace en España con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada
para adecuarla a los cambios socio económicos.
Técnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripción.
El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la
única excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene
efecto constitutivo y es de carácter obligatoria. La inscripción produce
los efectos de presunción juris tantum (principio de legitimación) se
presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero
que adquiere bajo la fe del registro (fe pública registral).
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
información deseada: titularidad, cargas, generando un alto grado de
seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios.
En este sistema el derecho publicado es el único que requiere conocer
el que pretende contratar, bastará al adquiriente verificar la publicidad
del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la
firmeza de su adquisición, a través de los principios de legitimación, fe
pública, tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripción del derecho en
este sistema constituye un mecanismo de protección. Ahorrando
costos de transacción.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO
f) SISTEMA REGISTRAL PERUANO.-

• Este sistema se encuentra dentro del

ámbito de influencia del Derecho
Registral Español, tanto en la técnica:
folio real; forma de los asientos:
Inscripción; y efectos de la inscripción,
acoge la presunción juris tatum y la jure et
de jure para quien adquiere bajo la fe del
registro
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO
Nuestro sistema registral es el de inscripción.
El sistema peruano otorga a la inscripción de
cada institución la naturaleza que le sea mas
conveniente esto es: obligatorio, constitutivo
potestativo o declarativo.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO
• SistemaRegistral Declarativo(llamadotambiénpotestativo), es
aquel sistema registral, por el cual se admite la existencia del
acto a pesar de su falta de inscripción. Este sistema es el que
regula el derecho peruano para la adquisición de los bienes
inmuebles.
• cuando el acto o el derecho real se constituye fuera del
registro y su inscripción otorga publicidad registral, protege
su derecho y le otorga seguridad, es decir, podemos inscribir
si lo deseamos, por ejemplo: la inscripción de una compra
venta en el Perú es facultativa.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO
• Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el
derecho real se constituye con la inscripción, es decir, cuando
los derechos reales nacen recién con la inscripción en el
Registro, por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se constituye
como derecho real recién con la inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO
⚫ En nuestro ordenamiento civil encontramos una
amplia variedad de situaciones: Hipoteca
(constitutiva), Transferencia de propiedad
(declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona
Jurídica (constitutiva), Patrimonio Familiar
(constitutiva). En conclusión, lo que pretende el
ordenamiento civil es otorgar a la inscripción de
cada institución la naturaleza que a ella sea más
conveniente.
⚫ En nuestro Sistema los Registros de Bienes se
distinguen de los Registros Personales: En cuanto a
la técnica, los de bienes son de folio real y los
personales son de folio personal. En cuanto a la
forma de los asientos, todos se extienden bajo la
modalidad de la inscripción.
 FOLIO REAL Y PERSONAL
• FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se abre
una partida o un folio; la apertura de una partida se hace por
cada unidad inmobiliaria y no por la persona del titular. Es
una técnica registral por la cual todos los datos de relevancia
registral relacionada a una propiedad, son aglutinadas en una
partida.
• FOLIO PERSONAL.- en esta técnica, la partida o el folio se abre
por la persona; ejemplo del registro de personas jurídicas, el
personal; de testamentos, de comerciantes, de sucesión
intestada, etc., (todo lo relacionado a una persona se
consigna en la partida).