Organización y Práctica Profesional Arq. Prof. Esp. Elba M.

Escobar de Bonfiglio

TASACIONES PRINCIPIOS GENERALES Tasar: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Es estimar el valor económico de un bien. Sólo hay precio, existe un intercambio efectivo entre dos bienes, uno de ellos es la moneda. Valorar, puede estar a cargo de quién tenga idea del precio. Tasar está reservado para quienes hacen uso de un conocimiento de una profesión que requiere formación técnica, avala o certifica ante los demás, el precio de una cosa. Esta acción se puede asimilar a la actividad de un escribano, quién es fedatario de actos entre personas o instituciones. El tasador da fe y certifica el valor equitativo de un bien o cosa. Sobre las cosas si tienen un solo valor o muchos valores, según el destino para lo cual se hace el avalúo. Hay quienes sostienen que el valor del inmueble es distinto según el avalúo sea destinado a compraventa, garantía hipotecaria, pago de impuestos, etc. Pero en el mercado de la oferta y la demanda es uno solo y surge de las facetas valorativas contempladas en el análisis. CONCEPTO DE PRECIO, COSTO, MERCADO Y VALOR Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Costo es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir Mercado es el sistema donde compradores y vendedores, producen un intercambio de bienes y/o servicios, con mecanismos de precios. El mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. El valor es un concepto económico que define el precio de probable acuerdo entre vendedor y comprador de un bien o servicio, que se encuentra disponible a la venta. El valor es creado y sostenido por la relación de factores asociados a cualquier producto; estos son: • Utilidad
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a los precios vigentes en el mercado. Esp. La demanda es la cantidad de un bien que estén dispuestos a adquirir quienes compran. en un espacio de tiempo y mercado determinado. la cantidad demanda es mayor a la ofrecida (exceso de demanda) • A precios altos. Prof.Organización y Práctica Profesional Arq. CONCEPTO DE OFERTA. tal que: • El precio desempeña el principal papel en el modelo de la oferta y la demanda. Escobar de Bonfiglio • Escasez • Deseo y • Poder adquisitivo La demanda de un bien y/o servicio es creada por su utilidad. el precio es determinante. mediante mecanismos de precios. la cantidad demanda es mayor a la ofrecida (exceso de oferta) 2 . • La cantidad demandada de un bien aumenta cuando baja su precio y disminuye cuando sube • La cantidad ofrecida de un bien aumenta cuando sube su precio y disminuye cuando baja. Elba M. La oferta es la cantidad de un bien que se encuentra a la venta. DEMANDA Y MERCADO Un mercado es un sistema o espacio en el que se intercambian bienes y/ o servicios. y restringida por los límites al poder adquisitivo. en un espacio de tiempo y mercado determinado. La oferta depende del precio del bien y de otros factores tales como: • Tipo de tecnología • Los precios de los factores variables • Los precios de los bienes relacionados • La política económica del gobierno • Las expectativas En la relación entre la oferta y la demanda. a los precios vigentes en él. influenciada por su escasez y deseabilidad. • A precios bajos. entre dos o más personas.

Como así también para mejorar y/o construir un bien. quién mida y limite el monto de préstamos. seguridad y confort del entorno. De los métodos de tasación DIRECTO Por comparación directa antecedentes  De terrenos INDIRECTO de Por cálculo de rentabilidad  Por capitalización de rentas  Por productividad 3 . a fin de lograr un mejor aprovechamiento de los bienes que hacen a la vida.289  Para privatizaciones – Ley de la Provincia del Chaco N° 3.537 Para ambos casos se requiere de:  Experiencia Profesional previa  Formación en la materia  Sentido común  No falsear los datos Necesidades de avalúo En tasador cumple una función social en el medio que lo rodea. Elba M. en un mercado y momento determinado” AMBITOS DE LA ACCIÓN PROFESIONAL En el sector privado  Para el sector bancario  Para peritajes judiciales  Para particulares En el sector público  Para expropiaciones – Ley de la Provincia del Chaco N° 2. La función social que debe cumplir la propiedad. Escobar de Bonfiglio En función de estos conceptos decimos que la tasación de un inmueble tiene una finalidad determinada “estimar en dinero el valor de una propiedad. necesitan también la presencia de un tasador.Organización y Práctica Profesional Arq. para regular en forma justa y equitativas las cargas impositivas. higiene. exige la intervención de un tasador en la función pública. Prof. Esp. mediante préstamos.

4 . sino saber buscar. “Sin información no hay valuación” Las ventas en un análisis comparativo. permite intuir al tasador si se han realizado con el precio real o deformado. con que se encuentra el tasador) Resulta interesantes lo antecedentes que se conocen de: remates públicos o boletas de compras entre particulares. Estas pueden ser:  Por transferencias de dominio  Por división de condominio.  Aportes a sociedades  Remates judiciales  Ventas con o sin publicidad  Hacer figurar menores valores para evadir impuestos (esta tendencia distorsiona el valor real y es uno de los mayores problemas. 1. Prof.técnicas operativas “Saber tasar no significa tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país.” La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador. Esp. analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. Elba M.Organización y Práctica Profesional Arq. Escobar de Bonfiglio  De edificios  De conjuntos Resulta:  De cálculo más directo y rápido Resulta  Más seguro en los  Más impreciso por variabilidad de tasas resultados  Más laborioso en la ejecución EL TERRENO URBANO: CLASIFICACIÓN METODOS DIRECTOS COMPARATIVOS Homogeneización de antecedentes para el estudio del valor de la tierra..

Factores de valor Factores particulares inherentes al lote:  Dimensiones: frente. distancia de las esquinas  Topografía  Nivel de la calzada  Características del suelo para fundar Factores de carácter zonal  Zonificación: residencial. El reconocimiento del bien. Escobar de Bonfiglio La visita a martilleros es conveniente para tener una base o punto de partida. fondo. también obras en ejecución. se obtendrá mucha información complementaria de utilidad para hallar el avalúo necesario. comercial. lo que supone una compra del terreno reciente. de valorización por zonas . los servicios de infraestructura. porque se visualiza todo elemento de referencia en la zona. La obtención de datos por registros catastrales por lo general son asentadas con bastante posterioridad y en épocas de inflación son datos descartables. sirve con referencia si los valores son estables. La inspección ocular al terreno a tasar permite completar los datos necesarios. . por ejemplo: si existe algún edificio importante. nos permite la consulta a sus propietarios. Avisos en periódicos como venta potencial permite orientar. de transporte. superficie  Apta para cocheras En el caso de la Ciudad de Resistencia se debe cruzar esta  Para edificios en altura información con la aplicación del  Forma: regular o irregular Código de Planeamiento  Orientación Urbano  Ubicación. Esta búsqueda de referencias es parte de la tarea de tasación y se recomienda que lo haga personalmente. Prof.en la zona pueden existir carteles de venta.Organización y Práctica Profesional Arq. industrial  Reglamentación municipal  Desarrollo de la zona 5 . Elba M. 2. otros servicios sociales. su estado. ante la falta del dato de una venta concreta. Hay asociaciones que mantienen actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Esp.. sirven para poder estudiar la curva de valores.

precio. Prof. Cuando se realiza una pericia judicial será conveniente agregar en los antecedentes de ventas los nombre de comprador y vendedor. edificios. deben ser próximos al inmueble a tasar.. como valorizante y no valorizante Factores que son de carácter general  Estado de plaza inmobiliaria  Estado económico del país  Reglamentaciones municipales en cuanto a subdivisión de lotes posibles  Regímenes de locación de inmuebles  Política fiscal  Perspectivas de cosechas en zonas agropecuarias  Desgravación impositiva.Homogeneización de antecedentes. 6 – Características de los informes El valor del inmueble es uno sólo. Elba M. “Saber tasar es saber homogeneizar antecedentes” Estos antecedentes nos han dado valores de referencia. Esp.  Incidencia de grandes obras publicas 3.tipo de comparación (factores y divisores) 5. lote. terrenos (forma. Lo que varía es el peso que hay que darle al estudio de acuerdo al destino de la valuación. para verificar los datos si fuere necesario. analizar operaciones de ventas al contado.Selección de antecedentes Los antecedentes de ventas u ofertas.Planillas de antecedentes. Mediante el calculo matemático ponderativo de los antecedentes: ejemplos de Ventas u ofertas. valor unitario). 6 . Escobar de Bonfiglio  Servicios públicos y sus características: Agua Cloacas Alumbrado Teléfono Pavimento  La vecindad.. baldíos con igual servicios de infraestructura y transportes y referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor.Organización y Práctica Profesional Arq.. 4. lotes tipo.

7 .Organización y Práctica Profesional Arq. utilizando la línea de frente. orientación y posibilidades de uso. medidas de lote. superficie. Elba M. ubicación. forma de pago. Prof. Esp. precio. Total (c) (d) Se debe analizar las formas del lote. Para el caso (b): donde la relación es diferente se podría desarrollar un excelente diseño. Coeficiente por forma Cuando la superficie de los terrenos son irregulares se deberá homogeniezar la misma para obtener un coeficiente para poder valorar. no permite mayor desarrollo de un proyecto. Homogeneizada < 1 Sup. (a) (b) C c = sup. Escobar de Bonfiglio En la planilla se deberán tener en cuenta: fecha. ubicación. Para el caso (c) y (d): son similares al caso (a) Lote con frente a dos calles Método de difusión de valores Calle A = a Se obtiene un valor unitario medio es la resultante de cada valor unitario por el fondo. servicios. sus características. Para el caso (a): la relación frente fondo. características de las mejoras.

Ventajas Razones que justifican plusvalía o Comodidad de acceso o Mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales. estos dependen en gran medida del análisis del tasador. o Menor intimidad.Organización y Práctica Profesional Arq. ¿Como hallamos el coeficiente? Cualquier servicio público valoriza a la zona y por consiguiente el lote o predio adquiere mayor valor. 8 . o Ruido y peligro del tránsito callejero. La mayor o menor ponderación dependerá de las características de la zona Si bien el Banco Hipotecario manejaba porcentajes. o Ventajas para la distribución de locales. Terrenos con /sin servicios públicos Si se comparan iguales dimensiones o características de un predio o lote y uno de ellos no posee servicios. o Mayores costos de construcción y mantenimiento. o Mayor longitud de vidrieras y la existencia de éstas sobre dos frentes. Elba M. o Mayor costo de las obras de infraestructuras pendientes. Desventajas oImpuestos y tasas más altos. o Mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de un edificio. Escobar de Bonfiglio Vm = c a +b a+b 1 - a a+b calle B = b Terrenos en esquina Tienen mayor valor unitario. Esp. Prof.

en zonas calurosas. sectores verdes aledaños Determinación del valor final En función de todas las observaciones realizadas. tomadas entre dos puntos equidistantes y de diferentes características (por ejemplo entre una calle principal o avenida y una calle de tierra de poca circulación) se representan las resultantes de los distintos puntos hasta definir matemáticamente el valor correspondiente al lote o predio en situación de análisis EL EDIFICIO URBANO El tasador deberá estar actualizado en los adelantes tecnológicos constructivos y de la incidencia de los costos de cada uno de ellos en la construcción de un edificio. Esto depende del tipo de tecnología utilizada en la construcción. También es importante para el tasador conocer la incidencia porcentual de cada ítem constructivo en el costo total de un edificio. sobre todo a zonas comerciales. sino también la concurrencia de personas a la zona. No valdría un estudio perfecto del valor de la tierra. no sólo en el uso propio del mismo. también intervienen otros costos que hacen al valor o depreciar en razón de mal aprovechamiento del terreno y/o construcción. ya que en el caso de tasaciones urbanas suele ser más importante el valor del edificio que del predio.Organización y Práctica Profesional Arq. Escobar de Bonfiglio Coeficiente de Ubicación Se requiere experiencia del tasador para la observación de los otros lotes o edificios lindantes. sino se hiciera de la misma manera la valuación de los edificios. como protección a algunos frentes. Por lo tanto. aunque no siempre es la suma de ambos. para lograr un valor de tasación es necesario realizar: el estudio de valor de la tierra más la del edificio. 9 . También tiene incidencia el arbolado. Prof. Esp. Elba M.

. Esp. obstrucciones  Disminución de provisión de: agua.Organización y Práctica Profesional Arq. rayo. temperatura C) Causas contingentes  Daños. Las causas físicas: El desgaste o envejecimiento de un edificio se produce por el uso y el funcionamiento. viento. negligencia. II) Bienes intangibles: Derechos: limitados en el tiempo abandonados. contaminación de aguas. CAUSAS DE DEPRECIACIÓN A) Causas físicas:  Desgaste por funcionamiento  Deterioro o estado de conservación B) Causas funcionales  Insuficiencia o ineptitud  Obsolescencia I) Bienes tangibles: accidentes.. También la ubicación en el terreno y la orientación de la construcción deben analizarse. Las causas funcionales: Se produce la insuficiencia cuando lo construido no cumple con los requerimientos de uso. Elba M. fuego. gas. 10 .. se lo denomina decrepitud. Escobar de Bonfiglio La calidad física de la construcción comprende: la calidad de los materiales y su correcta utilización. El deterioro es por la acción del tiempo. Prof. agua. parásitos. Las deficiencias constructivas hacen sentir también su influencia en el valor al originar mayores gastos de conservación. La obsolescencia se produce cuando el diseño es desactualizado y las tecnologías con los que se construyó un edificio han caído de desuso.

incineradores de residuos. 3° . escaleras. EL EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL La sanción de la Ley N° 13. • Muros divisorios de los distintos departamentos. Prof. estructuras. Elba M. sin perjudicar o restringir el derecho de los demás. Esp.Organización y Práctica Profesional Arq. • Locales para alojamiento del portero y portería. forma de giro. accesos. En su Art. • Circulación: depende de  La coordinación entre los ambientes. En un proyecto arquitectónico participan tres conceptos: • Zonificación  De recepción  Zona íntima  De servicios  Complementaria • Coordinación  Cada local desempeña una función determinada dentro del conjunto de un edificio y de existir una relación directa entre alguno de ellos. ascensores.512 de Régimen de Propiedad Horizontal establece: “los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta. 2° . que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos” En su Art. Se consideran comunes: • Los cimientos. 11 .Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino. Escobar de Bonfiglio Este punto debe ser tenido muy en cuenta por el tasador.Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio.  El diseño individual de cada local. jardines.  La distribución o agrupamiento de muebles. techos. montacargas. • Los locales e instalaciones de servicios centrales.  La ubicación de las puertas.

Elba M. Factores que influyen en el valor de un departamento Otros análisis que se deben tener en cuenta para valorizar el edificio: • Ubicación del edificio – con respecto a la zona.Cada propietario puede sin consentimiento de los demás enajenar la unidad que le pertenece. • La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio. • Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el departamento. Esp.Organización y Práctica Profesional Arq. Escobar de Bonfiglio Art. • El terreno. • La parte común del edificio o terreno. que ha sido destinada por reglamento a uso privado. según lo establece el reglamento. • La ubicación del departamento en el edificio. Formación del valor en propiedad horizontal Cuatro factores concurren a la formación del valor de un inmueble con carácter de propiedad horizontal: • De propiedad exclusiva • La parte común del edificio. 4° . D E LOS MÉTODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACIÓN Costo: 12 . • Superficie cubierta • La relación entre la superficie privada y la superficie común • Superficie cubierta de uso común. Prof. • Nivel funcional del edificio.

60 % Estado 5: Estado de demolición 100. Prof. derechos y tasa que gravan la edificación. • Costo de reposición o valor nuevo – es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio. Escobar de Bonfiglio • Costo de origen – es el monto que se necesitó en el momento de construir del edificio.52 % Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas 18.10 % Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes 52. considerando las condiciones de precios de la fecha de tasación. Estado 1: Nuevo o muy bueno 0. de modo comparativo.00 % 13 . • La depreciación funcional se da por:  Insuficiencia o ineptitud  Obsolescencia Métodos de depreciación física: • HEIDECKE: Introduce el concepto de conservación y aconseja aumentar las depreciaciones.  Por cómputo y presupuesto  Se aconseja agregar: honorarios profesionales por proyecto y dirección de obras. Se puede realizar por:  Aplicación de precios por unidad de superficie cubierta. con conservación normal 2. primas de seguros obligatorios de la edificiación. calculadas anteriormente.Organización y Práctica Profesional Arq. Esp.00 % Estado 2: Regular. Depreciación: • La depreciación física se produce por:  Avería o destrucción total o parcial por accidentes( fortuitos o negligencia) o desastres (naturales o climáticos)  Decrepitud por deterioro físico o por desgaste o rotura. Elba M.

Prof. Elba M.Organización y Práctica Profesional Arq. Esp. Escobar de Bonfiglio El método de la línea recta • El método de la parábola o Kuentzle • Por línea curva o ROSS Línea recta D = Vnd x/n Línea curva D = Vnd x2 / n2 Vn Vnd Línea de ROSS D = ½ Vnd ( x/ n + x2 / n2) Vr n x 14 .

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