FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA:
EL DERECHO REGISTRAL COMPARADO PERÚ - PARAGUAY

INTEGRANTES GRUPO 6:
1. MANDUJANO ARMILLON BRITTZY YADIRA
2. MEDINA CHAVEZ PETER CUBILLA (NO TRABAJÓ)
3. MORALES CERVANTES KENYI KAZUHIKO
4. PINEDA TAMARA MILTON WILFREDO (NO TRABAJÓ)
5. ROCHA URDANIVIA MARLON CESAR
6. SOSA LOPEZ ESMELINDA
7. TORRES DEXTRE JUDITH ESPERANZA
8. AGUIRRE RAYMUNDO JOSE DAVID
9. ALAYO REMIGIO SANTIAGO JAVIER
10.ANGELES SAENZ DIANA NOEMI (NO TRABAJÓ)

ASIGNATURA:
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

DOCENTE:
MG. VILLAVICENCIO SALDAÑA, Richard Alexander

CICLO : X SECCION: “A”

PERÚ - 2022
 CONTENIDO

EL DERECHO REGISTRAL COMPARADO PERÚ – PARAGUAY

INTRODUCCIÓN ............................................................................................................ 5
1. El Derecho Registral Peruano ................................................................................... 6
1.1. Historia................................................................................................................... 6
1.2. Denominaciones ..................................................................................................... 7
1.3. Concepto ................................................................................................................ 8
1.4. Naturaleza Jurídica. ............................................................................................... 8
1.5.1. Derecho Heterogéneo.......................................................................................... 9
1.5.2. Derecho Autónomo ............................................................................................. 9
1.5.3 Derecho Formalista. ........................................................................................... 10
1.5.4. Derecho Limitativo. .......................................................................................... 10
1.6. El Sistema Registral Peruano ............................................................................... 11
1.6.1. Clases de Registros Existentes en el Sistema Registral Peruano ...................... 13
1.6.1.1. Registros de Propiedad Inmueble .................................................................. 13
1.6.1.2. Registro de Personas Jurídicas ....................................................................... 13
1.6.2.3. Registro de Personas Naturales...................................................................... 14
1.6.2.4. Registro de Bienes Muebles .......................................................................... 14
2. Estructura Legislativa del Derecho Registral Peruano ........................................... 14
2.1. Antecedentes. ....................................................................................................... 14
2.2. Leyes Y Reglamentos Especiales ........................................................................ 15
2.3. Organización Registral: Ley 26366 ..................................................................... 16
2.3.1. Sistema Nacional de Registros Públicos. .......................................................... 17
2.3.2. La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) ................... 17
2.3.2.1. Ley de Creación de la SUNARP .................................................................... 18
2.3.2.2. Los Principios Registrales y la Seguridad Jurídica ........................................ 21
2.3.2.3. El Texto Único de Procedimientos Administrativos – TUPA ....................... 21
2.3.3. Reglamento General de los Registros Públicos ................................................ 22
3. Estructura Orgánica de la SUNARP y Órganos Desconcentrados ......................... 22
3.1. Estatuto de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos ........................ 24
3.2. Reglamento de Organización y Funciones–ROF................................................. 24
4.1. Procedimiento Registral de Calificación e Inscripción de Títulos (Instancias
Registrales) Art. 3 R.G.RR.PP. ................................................................................... 25
4.1.1. Instancias Registrales ........................................................................................ 25
4.1.1.1. El Registrador Público ................................................................................... 25
4.1.1.2. El Tribunal Registral ...................................................................................... 26
4.2. Otros Procedimientos Registrales Administrativos. ............................................ 27
4.2.1. Procedimiento de Declaración de Duplicidad de Partidas con Inscripciones
Incompatibles y Oposición. ........................................................................................ 27
5. Principios Registrales ............................................................................................. 27
5.1. Principio de Publicidad ........................................................................................ 28
5.2. Principio de Titulación Autentica. ....................................................................... 28
5.3. Principio de Rogación. ......................................................................................... 28
5.4. Principio de Especialidad..................................................................................... 29
5.5. Principio de Legalidad. ........................................................................................ 29
5.6. Principio de Tracto Sucesivo. .............................................................................. 30
5.7. Principio de Legitimación. ................................................................................... 30
5.8. Principio de Fe Pública Registral. ........................................................................ 31
5.9. Principio de Prioridad Preferente. ........................................................................ 31
5.10. Principio de Prioridad Excluyente. .................................................................... 31
6. Anotaciones Preventivas, Inexactitud Registral y su Rectificación, Extinción de
Inscripciones y Anotaciones Preventivas ................................................................... 31
6.1. Anotaciones Preventivas. ..................................................................................... 31
6.1.1. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva. .................................. 32
6.1.2. Procedencia y plazo de los inc. (c) y (d) ........................................................... 32
6.1.3. Retroprioridad. .................................................................................................. 32
6.2. Inexactitud Registral y su Rectificación .............................................................. 32
6.2.1 Clases ................................................................................................................. 32
6.2.1.1. Error Material.- .............................................................................................. 32
6.2.1.2. Error de Concepto. ......................................................................................... 33
6.3. Extinción de Inscripciones y Anotaciones Preventivas. (Art. 91 RG) ................. 33
6.3.1. Extinción de las Inscripciones. ......................................................................... 33
6.3.2. Extinción de Anotaciones Preventivas.............................................................. 33
6.3.3. Clases de cancelación. ...................................................................................... 33
6.3.4. Inoponibilidad de la cancelación. ..................................................................... 34
7. Publicidad de los Registros y Derechos Registrales ............................................... 34
7.1. Publicidad de los Registros .................................................................................. 34
7.1.1. Documentos e información que brinda el registro. ........................................... 34
7.1.2. Clases de certificados........................................................................................ 34
7.1.2.2. Compendiosos. ............................................................................................... 35
7.2. Derechos Registrales............................................................................................ 35
8. El Derecho Registral Paraguayo ............................................................................. 36
8.1. Concepto .............................................................................................................. 36
8.2. Naturaleza Jurídica. ............................................................................................. 36
 8.3. Caracteres del Derecho Registral paraguayo. ...................................................... 36
8.4. Clasificación del Derecho Registral..................................................................... 37
8.5. El Sistema Registral Paraguayo ........................................................................... 37
8.5.1. El Registrador ................................................................................................... 38
8.5.2. Clases de Registros existentes en el Sistema Registral Paraguayo ................... 38
8.5.3. Estructura y Organización del Sistema Registral Paraguayo ............................ 39
8.5.4. Dirección General de los Registros Públicos .................................................... 40
8.5.4.1. Ley de Creación de la DGRP ......................................................................... 42
8.6. Estructura Legislativa del Derecho Registral Paraguayo..................................... 43
8.6.1. Antecedentes ..................................................................................................... 43
8.6.2. Naturaleza Orgánica. ........................................................................................ 45
8.6.3. Reglamento General Técnico Registral de la Dirección General de Registros
Públicos – Paraguay .................................................................................................... 46
8.7. Estructura Orgánica de la Dirección General de los Registros Públicos. ............ 47
8.7.1. Estatuto ............................................................................................................. 47
8.7.2. Reglamento de Organización y Funciones–ROF.............................................. 47
8.7.3. El texto único de procedimientos Administrativos – TUPA ............................ 47
8.8. Procedimientos Registrales Administrativos ....................................................... 48
8.8.1. Instancias Registrales ........................................................................................ 48
8.8.1.1. Primera Instancia: Registrador Público ......................................................... 48
8.8.1.2. Segunda Instancia: Tribunal Registral ........................................................... 49
8.9. Publicidad de los Registros y Derechos Registrales ............................................ 50
8.9.1. Publicidad de los Registros ............................................................................... 50
8.9.2. Derechos Registrales......................................................................................... 50
9. Cuadro Comparativo de Derecho Registral Peruano y Paraguayo ......................... 52
CONCLUSIONES .......................................................................................................... 57
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................... 58
 INTRODUCCIÓN

El Estado peruano es portador de una rica e importante tradición jurídica. Cada

Código expresa el pensamiento, la doctrina y un indiscutible deber ser, necesario para
regular las relaciones que, en los diversos órdenes, se presentan en su función
administradora del Estado Administración, en su función legisferante del Estado
Legislación y en su función jurisdiccional del Estado Jurisdicción.
Como consecuencia, en Derecho Civil y Comercial, específicamente, en el ámbito
del Derecho Registral, la producción legislativa ha sido importante, meritoria,
trascendente y sumamente útil, aunque no siempre las leyes, en su generalidad, hayan
respondido a las necesidades sociales que es el ideal jurídico y, por ende, el social.
El antecedente inmediato del Registro de la Propiedad Inmueble, se encuentra en
el Derecho español, cuya fuente de inspiración lo tuvo en las órdenes del Derecho
Romano. En el Perú colonial, los denominados Oficios de Hipoteca, creados por la
Corona española, estuvieron vigentes durante siglos, y lo fue hasta el 15 de noviembre de
1887, que con ley de dicha fecha se creó el Registro de la Propiedad Inmueble. Nuestro
primer Código Civil de 1852 no estableció norma alguna respecto al Registro, sólo reguló
los Oficios de Hipoteca, pero también lo hizo el de la hipoteca con carácter constitutivo,
con el fin de dar seguridad al acreedor respecto al inmueble gravado; sin embargo, la
extensión del asiento no eliminó la posibilidad de la pérdida de la garantía del acreedor,
pues éste no se halló libre de derecho excluyente del verdadero propietario, se confirmó
la contratación inmobiliaria clandestina, generando desconfianza en la inversión
inmobiliaria.
Igualmente en Paraguay, siendo la actividad registral de suma importancia pues
descansa el patrimonio de toda la sociedad en manos del registrador, dicha actividad debe
ser realizada conforme normas, procedimientos y principios. En este sentido es necesario
hacer mención que la no observancia de tales principios y de las normas y procedimientos
que de ellos derivan, en el proceso de inscripción o expedición de documentos,
ocasionaría grandes perjuicios en el tráfico jurídico resultado de los negocios jurídicos.
La actividad registral genera numerosos cuestionamientos debido a la importancia de la
misma, ya que descansa en el cumplimiento efectivo y eficiente de los Principios
Registrales la seguridad jurídica de la sociedad toda, pues el patrimonio de ella se
encuentra custodiado y vigilado por la registración.
 EL DERECHO REGISTRAL COMPARADO PERÚ - PARAGUAY

1. El Derecho Registral Peruano

1.1. Historia
Según Gonzales (2015) el origen del Sistema registral peruano se remonta a los años 1500
época de la Colonia donde se aplicaban las leyes jurídicas hispánicas, la cual sostenía que
en las ciudades existiría un libro para registrar tributos, censos, hipotecas e imposiciones
e imposiciones o hipotecas sobre algunos bienes inmuebles tales como fincas, para
establecer parámetros de ventas en los que se garantizaba el beneficio en contra parte de
algún daño o perjuicio. Dicho registro carecía de reglas que sancionaran a un gravamen
no inscrito. Se limitaba solo a algunos aspectos jurídicos más primitivos para transcribir,
incluso con una forma muy primitiva de la publicidad registral y no contempla el traspaso
de propiedad.

El libro de registro más antiguo de Perú era de tributos y censos que data de 1575,
aplicando el pragmatismo, luego para 1769 se instituyen aspectos hipotecarios
controlados por ayuntamientos de Perú Para los años 1821 luego de 30 años que se
comienzan a dar los códigos iníciales, y en1888 se funda el primer registro de Propiedad
de Inmuebles Peruano.

Seguidamente en 1936 en el CC de Perú se reglamentan los Registros Públicos en el IV

libro de derecho a partir del cual se regulan todo lo referente a registros en dicho periodo.

Seguidamente con el CC de Perú 1984 se regulan los Registros Públicos en el IX libro

del Artículo. 2008 al 2045 incluso la regulación de los Registros de Propiedad Inmueble,
los principios registrales Registro personal, poderes, mandatos, registro de personas
Jurídicas, testamentos, sucesiones y bienes inmuebles.

Para el año 1888 el registro de Perú lleva consigo tres etapas. La primera, dependía de las
normas y estructura del Poder Judicial, la segunda era un organismo independiente del
Sector de Justicia con el nombre de ONARP y la tercera SUNARP, (Sistema Nacional de
registro público), bajo la dirección de la Superintendencia del SUNARP.

Para 1994, el Registro de Perú comienza un período moderno en muchos aspectos. Ya

para el 2001 inicia la Publicidad Registral online, con todo tipo de información accesible
a todo quien desee solicitar alguna información acerca de las inscripciones y otros
procesos relacionados con el ramo a nivel nacional. Con este mismo orden de ideas para
modernizar el proceso se incorporan a dichas organizaciones profesionales en el ramo de
un alto nivel, competentes para desempeñarse como registradores públicos, y otros cargos
para brindar un servicio de máxima eficiencia y confiablidad, reformando esta nueva
etapa de la institución del registro.

Finalmente, con fecha 14 de octubre mediante Ley N° 26336, se crea el Sistema Nacional
de los Registros Públicos – SUNARP, regulada por su estatuto aprobado mediante D.S.
N° 04-95-JUS, con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización.
Simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de
todos los registros que lo integran; constituyéndose la Superintendencia en el ente rector
y normativo del Sistema. Del mismo modo que se estableció que la Oficina Registral de
Lima y Callao –ORLC, así como las oficinas Registradas ubicadas en el ámbito
geográfico de las regiones son organismos públicos desconcentradas de la SUNARP. En
razón de estas normas se dictó el Decreto de Urgencia N° 019-95 del 16 de abril de 1995,
mediante el cual se declaró en reorganización y reestructuración institucional a todos los
organismos desconcentrados de la SUNARP, medida que fue el punto de partida para
efectuar la transformación integral de la institución, marco dentro del cual son obtenido
resultados evidentes en lo que atañe a la modernización, eficiencia y calidad de los
servicios que se brindan, los mismos que en la actualidad le son públicamente reconocidos
a la Oficinas registral de Lima y Callao.

1.2. Denominaciones
En la doctrina y las diferentes legislaciones no hay uniformidad respecto de este tema, al
punto que en España se le conoce simplemente como Derecho Hipotecario, denominación
obviamente restringida; no obstante, la mayoría prefiere llamarlo tal como nosotros,
Derecho Registral, que creemos es la más acertada porque involucra a todos los Registros
y no solo al de Propiedad Inmueble del cual la garantía real de hipoteca forma parte.

Históricamente, al desprenderse el Derecho Registral del Derecho común, se conoció en

España a nuestra disciplina como Derecho Hipotecario, debido a que el primer derecho
real cuya inscripción se hizo necesaria fue precisamente el de Hipoteca, por ser el más
proclive a la clandestinidad. Esta denominación subsiste en España por influencia de su
Ley Hipotecaria de 1861. Por ejemplo, el insigne Registrador y Notario español: RAMÓN
MARIA ROCA SASTRE, tiene una magistral obra titulada "Derecho Hipotecario",
aunque aclara que para él más correcto sería decir "Derecho Inmobiliario Registral”.
1.3. Concepto
Como sucede respecto de la denominación, igualmente existen múltiples y variados
conceptos del Derecho Registral. Veamos algunos:

Ojeda (2017) nos dice que el proceso de registro se considera un instrumento público,
considerado de garantía y prueba, para proteger titulares en el ámbito del derecho en algún
momento determinado, bien sea para fines de existencia, circulación y conservación, con
fines para la seguridad, en otras palabras, es una ciencia del Derecho cuyo objetivo propio
es la publicidad jurídica, como instrumento de seguridad.

Gonzales (2016) nos dice que el Derecho registral al conjunto de principios y normas
destinadas a regular el tutelaje de aspectos jurídicos de modo subjetivo utilizando como
principal recurso la publicidad institucionalizada, para producir un efecto jurídico
sustantivos del derecho privado de preferencia, nacimiento, oponibilidad en el ámbito
jurídico, para garantizar la protección y certeza.

Guevara (s.f) Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales

que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos, así como los
derechos inscribibles y medidas precautorias, en los diversos registros, en relación con
terceros.

Antes estas conceptualizaciones podemos definir al derecho registral como:

El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas
jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los
registros públicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos
registros, en relación con terceros.

1.4. Naturaleza Jurídica.

Núñez (2008) El Derecho Registral es una profesión jurídica que se relaciona con las
garantías legales que otorga el registro a través de la promoción de ciertos derechos
relacionados con terceros, pues otorga titularidad de hechos, acciones o derechos.

La naturaleza jurídica del derecho registral varía dependiendo de cada registro en

particular y del sistema registral bajo el cual se encuentran organizados.

1.5. Caracteres del Derecho Registral

Vásquez (2002) clasifica de la siguiente forma las características del derecho registral:

1.5.1. Derecho Heterogéneo

El Derecho Registral es un derecho heterogéneo, por cuanto es una disciplina que tiene
normas de Derecho Público Interno y también normas de Derecho Privado, aplicable tanto
en la acción de la institución registral, como en el procedimiento registral.

Las normas de Derecho Público, como sabemos, son aquellas que regulan el orden
jurídico del Estado en sí, en su relación con los particulares y con los demás Estados. En
el primer hablamos de Derecho Público Interno y, en el segundo, hablamos de Derecho
Público Externo. El Derecho Registral también está conformado por normas de Derecho
Público Interno, en el de que son aplicables a la organización registral administrativa,
como al procedimiento de inscripción de títulos. Como se dijo, el Derecho Registral,
protege bienes y derechos de los particulares de orden privado. Por ejemplo, cuando se
protege la propiedad de una persona natural o jurídica (de un predio, de un vehículo), la
calidad de socio participacioncita en una sociedad, de titular de una nave, aeronave, y
otros bienes o derechos inscribibles, una vez inscrito ese derecho es protegido y se le
otorga oponibilidad.

1.5.2. Derecho Autónomo

Constituye una rama especial del Derecho Civil y nuestro Código lo trata en su Libro IX,
pero la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento de inscripción, no están
contenidas en él, sino en leyes y reglamentos especiales. Si consideramos la importancia
incuestionable que ha alcanzado el Derecho Registral en estos últimos años, su
alejamiento creciente de las normas civiles y la relación que tiene con casi todas las ramas
del Derecho consideradas autónomas y que cuentan con principios como aquel, tenemos
que colegir sin ninguna duda que efectivamente estamos ante una rama de las ciencias
jurídicas con esa característica.

Se considera autónomo al Derecho Registral, por cuanto tiene sus leyes y principios
propios; además, tiene un considerable número de Reglamentos y Directivas de carácter
especial que regulan los diferentes registros jurídicos que integran el 7 Sistema Nacional
de los Registros Públicos (SINARP), que generalmente son aprobados mediante
Resolución del Superintendente Nacional de Los Registros Públicos, así tenemos los
siguientes reglamentos: Reglamento General de los Registros Públicos; Reglamento de
las Inscripciones del Registro de Predios; Reglamento del Registro de Sociedades;
Reglamento del Registro de la Propiedad Vehicular; Reglamento de Inscripciones del
Registro de Embarcaciones Pesqueras; Reglamento de inscripciones del Registro de
Derechos Mineros; Reglamentó del Registro de Testamentos, entre otros.

1.5.3 Derecho Formalista.

El procedimiento registral está sujeto a formalidades y requisitos de cumplimiento
riguroso y obligatorio para la inscripción, corriendo el riesgo de que los títulos sean
observados o tachados por su inobservancia. Asimismo, es formalista porque las
inscripciones se extienden en virtud del título que conste en instrumento público, salvo
disposición legal en contrario.
Esta característica del Derecho Registral, de ser eminentemente formal, se da tanto en el
orden de formalidad del documento: Parte Notarial, Parte Judicial o Documento
administrativo que contiene el acto material o causal, como también en las formalidades
de elaboración del acto jurídico que está contenido en el documento denominado título
formal. En aplicación del principio de titulación autentica o fehaciente, sólo se efectúan
las inscripciones, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
en contrario (Título Formal). La formalidad del Derecho Registral también es aplicable a
las cláusulas de los actos a inscribir, por cuanto éstos deben ser acordes a la legislación
vigente, o el ordenamiento jurídico en general. Lo que significa que los contratos (Título
Material), deben adecuarse también en cuanto a su contenido a la legislación que los
regulan.
Por ejemplo, en el caso del contrato de donación de inmueble, donde la formalidad
documental, es que conste en Escritura Pública, y en cuanto al contrato o título causal o
material, debe de consignarse en el mismo, entre otros, la individualización del inmueble
o inmuebles, indicar su valor real del o de los inmuebles, y consignar las cargas que ha
de satisfacer el donatario. Todo lo anterior se debe cumplir, bajo sanción de nulidad.

1.5.4. Derecho Limitativo.

Se dice que es limitativo porque sólo son registrables los actos y derechos específicamente
señalados por la ley. La característica del Derecho Registral, de que es un derecho
limitativo, se debe fundamentalmente a que los actos o derechos que se inscriben en el
Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP), son aquellos que de manera
expresa y específica se encuentran debidamente señaladas en la Ley. 9 En el Derecho
Registral Peruano, las inscripciones son Numerus Clausus o Cerrado, lo que significa que
accederán al Registro Público sólo los actos o derechos, que estén previamente
determinados en la Ley. Cuando hablamos de ley, nos referimos a cualquier norma de
carácter jurídico independientemente de su jerarquía, no necesariamente Ley del
Congreso.

Así por ejemplo, en el caso de las transferencias de las acciones o el embargo de las
mismas en una Sociedad Anónima, por más considerable que sea el monto en el aspecto
económico, no es inscribible en el Libro de Sociedades del Registro de Personas Jurídicas,
por cuanto el Reglamento del Registro de Sociedades lo considera como un acto no
inscribible en los Registros Públicos y que, por mandato expreso de la Ley de Sociedades,
sólo se debe inscribir en la matrícula de acciones que está en poder de la misma sociedad.
Sin embargo, cuando se trata de medidas cautelares o embargos sobre participaciones de
un socio de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, si es inscribible en el Registro
esta' afectación, por cuanto así expresamente lo establece la Ley. Otro ejemplo, es el caso
de un cambio de color de un vehículo. Así este bien mueble sea de un año muy antiguo y
de valor económico mínimo, es por mandato de la Ley un acto susceptible de ser inscrito
en el Registro de la Propiedad Vehicular; mientras que el cambio de color de un inmueble,
por más significativo que sea su valor económico, no es acto inscribible en el Registro,
por cuanto el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no lo ha previsto como
acto inscribible.

1.6. El Sistema Registral Peruano

Cuando hablamos de Sistema Registral, nos estamos refiriendo al conjunto de normas que
regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado territorio. "Es
el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada".
El Sistema Registral Peruano, se nutre de los sistemas más importantes mundialmente,
siendo los principales el Sistema Alemán, Sistema Francés y de Torrens O Autraliano,
para regular la realidad de los registros públicos de nuestro país. Esto origina que no
podamos hablar de un Sistema Peruano propiamente dicho, pues instituciones o leyes que
hayan creado este tema no tenemos. Del Sistema Registral Español también hemos tenido
influencia pues dichas normas fueron adoptadas por la mayoría de los territorios
americanos.
La doctrina es unánime en este sentido sobre el sistema registral peruano. Ya nos decía
Herrera (1987) –Ex-Superintendente de los RR.PP.-, cuando establecía que "el sistema
peruano es defectuoso, en sus lineamientos generales a seguido el sistema francés
meramente transcriptorio del derecho;…Por otra parte la organización del "Sistema
Registral Peruano es territorial, a manera del sistema alemán"
Por su parte, Guevara (1999) también indica lo mismo al respecto. Señala que "…en
nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas" Se adelanta un poco más
al decir "Nuestro sistema es el de inscripción porque aun cuando se archive copia de los
títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un
resumen o extracto del título que logra acceso al registro". Concluye diciendo que "De lo
glosado anteriormente, podemos apreciar que la exposición de motivos que el Código
Civil reconoce la existencia de todos los sistemas registrales, cuando dice "es cierto que
en Código Civil se encuentra una amplia variedad…", consecuentemente nos dan la razón
cuando afirmamos que no tenemos un asiento registral. Adoptar todos es no tener
ninguno.
El Sistema Registral Peruano tiene sus orígenes en el Registro de Propiedad Inmueble de
1888, por el que se crea un sistema descentralizado de registros donde se van a inscribir
los inmuebles donde se hallen.
Luego, en el Código Civil de 1936 se incluyó en el Libro IV lo referido a la regulación
de los Registros Públicos. Ahí se agrupan los registros existentes como son: el Registro
de Propiedad Inmueble, Registros de Personas Jurídicas, Registro Personal, etc. toda una
clasificación e sigue teniendo vigencia hasta entonces.
Así llegamos a la década de 1980, donde por Ley 24650 se establece que los Registros
Públicos van a ser competencia de los Gobiernos Regionales. En esta época también se
promulga el Código Civil de 1984, donde en su Libro IX "Registros Públicos" se mantiene
una clasificación de los registros omitiéndose el Registro Mercantil, Registro de Buque y
Registro de Prenda Industrial.
Por Decreto Ley 25993, se crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y Civiles en
sustitución de la Oficina Nacional de los Registros Públicos –antecedente directo de lo
que hoy conocemos como Sistema Nacional de los Registros Públicos y SUNARP-.
Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente actualmente, es
que se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la SUNARP
(Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Este integra todos los Registros
del Sector Público y tiene por finalidad mantener la unidad y coherencia de la función
registral en todo el país.

Está conformado por: a) Registro de Personas Naturales; b) Registro de Personas

Jurídicas; c) Registro de Propiedad Inmueble; d) Registro de Bienes Muebles. No están
comprendidos los Registros Administrativos y los Registros normados por las decisiones
291, 344, 345 y 351 del Acuerdo de Cartagena.
Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como el organismo
descentralizado del sector Justicia y por lo tanto el que va a hacer las políticas de la
institución. Quien va a dirigir estas decisiones será el Superintendente, cargo nombrado
políticamente por el Presidente de la República.

1.6.1. Clases de Registros Existentes en el Sistema Registral Peruano

1.6.1.1. Registros de Propiedad Inmueble
SUNARP (2021) Comprende las inscripciones de todos los actos y contratos relacionados
a bienes inmuebles registrables, como tierras, casas, edificios, departamentos, fábricas,
entre otros.
Se subdivide en los siguientes registros:
Registro de predios.
Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos.
Registro de derechos mineros.
Registro de áreas naturales protegidas.
1.6.1.2. Registro de Personas Jurídicas
SUNARP (2021). Se organiza en función de cada ente societario o no societario. En ese
sentido, comprende la inscripción de la constitución de la organización, su estatuto,
modificación del estatuto o extinción, así como el desenvolvimiento de sus órganos
directivos, entre otros. Con la primera inscripción, la organización adquiere personalidad
jurídica, y surge la persona jurídica como centro de imputación de derechos y
obligaciones.
1.6.2.3. Registro de Personas Naturales
SUNARP (2021) menciona que: “Es uno de los cuatro registros que administra la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) del Ministerio de Justicia
y Derechos Humanos. Comprende la inscripción de actos y contratos referidos a los
ciudadanos, en su condición de personas naturales”.
Se subdivide en los siguientes registros:
• Registro personal.
• Registro de mandatos y poderes.
• Registro de testamentos.
• Registro de sucesiones intestadas.

1.6.2.4. Registro de Bienes Muebles

SUNARP (2021) menciona que: “Es uno de los cuatro registros que administra la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) del Ministerio de Justicia
y Derechos Humanos.

Comprende las inscripciones de los actos y contratos sobre bienes muebles registrables,
siempre que reúnan tres características: que sean tangibles, es decir, que se pueden ver y
tocar; que se pueden trasladar de un lugar a otro; y que, en su traslado, no pierdan su
integridad o funcionalidad”.
El Registro de Bienes Muebles se subdivide en:
Registro de propiedad vehicular.
Registro mobiliario de contratos.
Registro de naves y aeronaves.
Registro de embarcaciones pesqueras y buques.

2. Estructura Legislativa del Derecho Registral Peruano

2.1. Antecedentes.
Los Registros Públicos en el Perú, como toda institución registral, están destinados a la
inscripción de los actos y contratos y derechos que señala la ley y a la publicidad de éstos.
Nacen como registros de la propiedad inmueble por ley del 2 de Enero de 1888 bajo la
dirección e inspección del Poder Judicial, integrando en 1902 al Registro Mercantil y de
Buques creados en el Código d Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrícola
creada por Ley 2402. En 1936 a la dación del Código Civil formaba parte del Libro Cuarto
de los Derechos Reales y estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil,
personas jurídicas, personal, buques, prenda agrícola, testamentos, mandatos. En 1965 se
integró el Registro de Declaratoria de Herederos (sucesiones intestadas).

A la dación del Código Civil de 1984, en una mejor sistematización se dispuso un Libro
Especial Libro IX – Registros Públicos; el Art. 2008 señala los registros que lo integran
incluyendo el de bienes muebles y el Art. 2009 agrega los omitidos: Registro de Naves,
Aeronaves, Prenda Agrícola, Mercantil y demás regulados por ley. Así como también se
señala que actos son inscribibles por cada registro. Y sobre todo los principios regístrales
que lo rigen: Legalidad y Rogación (Art. 2011), Publicidad (Art.2012), De Legitimación
(Art. 2013), Buena Fe Registral (Art. 2014), Tracto Sucesivo (Art. 2015), Prioridad (Art.
2016), Impenetrabilidad (Art. 2017).

Opinión: Dr. Jorge Luis Gonzales Loli, Señala que el Derecho Registral Peruano,
ha desarrollado puntos que hace necesario la esperada reforma del Código Civil, y que
debe consistir en la separación del Libro IX, dictándose una ley especial que regule la
actividad registral de manera precisa y detallada.

2.2. Leyes Y Reglamentos Especiales

.(Art. 2009 C.C., Los RR.PP. se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y
reglamentos especiales)

• Código Civil: Libro IX: Registros Públicos, Art. 2008 al 2045.

• Ley 26366 del 14-09-1994: Crea el SINARP y la SUNARP.
• Res. Nº 195-2001-SUNARP-SN del 19-07-01vigente el 01-10-2001, y mediante,
Res. Nº 079-2005-Sunarp-Sn del 21-03-2005 se aprueba el TUO del RGRRPP.
• Res. Suprema Nº 135-2002-JUS del 15-07-02 aprueba Estatuto de la SUNARP.
• Res. Suprema Nº 139-2002-JUS del 19-07-02 Rgto. Orga. Fun. de la SUNARP.
• Res. Nº 287-2002-SUNARP/SN 23-07-2002, aprueba Código de Ética de la Sunarp.
• Res. Nº 565-2002-Sunarp/Sn del 29-11-2002, aprueba el Rgto. Tribunal Registral.
• Ley 27755 del 15-06-2002: Crea el Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
• Res. Nº 540-2003-Sunarp-Sn del 21-11-03, aprueba el Rgto. Ins. Reg. de Predios.
• Ley 26877 Ley General de Sociedades.
• Res. Nº 200-2001-Sunar/Sn del 24-07-2001, aprueba el Rgto. Reg. de Sociedades.
• Decreto Supremo Nº 058-2003-MTC del 12-10-2003 Regto. Nacional de Vehículos.
• Res. Nº 087-2004-Sunarp-Sn del 01-03-2004 Rgto. Insc. Del Reg. Prop. Vehicular.
• Ley 28677 del 01-03-2006, Ley de Garantías Mobiliarias.
• Res. Nº 142-2006-Sunarp-Sn del 26-052-2006 Rgto. de Ins. Del Reg. Mob. De
Contratos y su Vinculación con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles.
• Res. Nº 218-2006-Sunarp-Sn del 06-08-2006 Rgto. de Saneamiento del tracto
Registral Interrumpido en los Reg. Jurídicos de Bienes Muebles.
• Ley 26002 del 27-12-2002 Ley del Notariado.
• Ley 26662 del 22-09-1996 Ley Notarial en Asuntos No Contenciosos.
• Ley 27333 del 30-07-2000 Ley complementaria de la ley 26662.
• Ley 27444, Ley de Procedimientos Administrativos General.
• Ley 27972 del 27-05-2003, Ley Orgánica de Municipalidades.
• Ley 28294, Sis. Nac. Integrado de Catastro y su Vinculación con Reg. de Predios.
• Ley 26878 del 19-11-1997, Ley de Habilitaciones Urbanas.
• D.S. 010-2005-Vivienda, TUO del Rgto. De la Ley de Habilitaciones Urbanas.
• D.S. 011-2006-Vivienda 08-05-2006, aprueba el Rgto. Nacional de Edificaciones.
• Ley 26512 del 28-07-1995 y Ley 27493 del 02-07-2001, Dispone el Saneamiento
Físico Legal de los Bines Inmuebles de las Entidades del Sector Público.
• D.S. Nº 130-2001-EF del 02-07-2001, medidas reglamentarias para el Saneamiento
de Bienes Inmuebles del Estado.
• D.S. Nº 154-2001-EF del 18-07-2001, aprueba el Rgto. Gral. De Procedimientos
Administrativos de los Bienes de Propiedad del Estado.
• Ley 27157 del 20-07-1999, Ley de Regularización de Edificaciones.
• D.S. 035-2006-VI del 08-11-2006, TUO del Reglamento de la Ley 27157.
• D. Legislativo Nº 667 del 09-03-1991, Ley del Registro de Predios Rurales.
• Ley 27161 del 04-08-1999, Ley Modificatorias y Ampliatorias de Ley del Registro
de Predios Rurales (Determinación, Conversión y Rectificación de Áreas).
• La Jurisprudencia Registral emitida por el Tribunal Registral, específicamente por
los Precedentes de Observancia Obligatoria.

2.3. Organización Registral: Ley 26366

(Ley 26366 del 14-10-1994), crea la SINARP y SUNARP.
2.3.1. Sistema Nacional de Registros Públicos.
Mantener y preservar la unidad y coherencia de la función registral en todo el país,
orientado la especialización, simplificación, integración y modernización de la función.
(Art. 1º)
El sistema vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los sectores
públicos y está conformado por los siguientes registros (Art. 2):
a) Registro de personas naturales.- Unifica los Registros de: Mandatos y Poderes,
Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal, de Comerciantes.
b) Registro de personas jurídicas.- Unifica los Registros de: Personas Jurídicas,
Mercantil, Sociedades Mineras, Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos,
Sociedades Pesqueras, Personas Jurídicas creadas por ley, de Empresas Individuales
de Responsabilidad Limitada (Ley 21621).
c) Registro de propiedad inmueble.- Unifica los Registros de:
El Registro de Predios ley 27755 (Esta conformado por: Registro de Propiedad
Inmueble.
El Registro Predial Urbano, Sección Especial de Predios Rurales).
Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
Registro de Derechos Mineros.
d) Registro de bienes muebles.- Unifica los Registros: Bienes Muebles, Propiedad
Vehicular, Naves y Aeronaves, Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro
Mobiliario de Contratos (Ventas a Plazos, Prenda Industrial, Agrícola, Minera,
pesquera etc.)
e) Los registros de carácter jurídico creados o por crearse.

2.3.2. La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP)

Organismo descentralizado, autónomo del sector de Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los RR.PP., con personería jurídica de Derecho Público, con patrimonio
propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y
administrativa.
Su domicilio y sede principal en Lima y podrá establecer oficinas descentralizadas en el
territorio de la república.
Dictar las políticas y normas técnico administrativas de los RR.PP., estando encargada de
planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad
de los actos y contratos en los RR.PP. que integran el Sistema Nacional.
Integración de los RR.PP. a nivel nacional con el objeto de modernizar el sistema dotando
a los Registros de una organización, procedimientos y tecnología avanzada en materia de
archivo e información registral.
Está conformada por órganos de alta dirección, gerencias y oficina de control interno
cuyas funciones se especifican en su estatuto.

2.3.2.1. Ley de Creación de la SUNARP

SINARP Y SUNARP
Por Ley 26366 del 14.10.1994 se crea en el Perú el Sistema Nacional de los Registros
Públicos (SINARP) con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización,
simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de
todos los registros que lo integran.
En la Ley de creación referida se utiliza más de una acepción del término Registro: como
Oficina, como conjunto de libros y como institución jurídica (el Registro como
instrumento de la publicidad registral).
Como Oficina (entidad pública), el Sistema de Registros creado por la Ley 26366 es
gestionado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) como
organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de Registros Públicos, con personería jurídica de Derecho Público, con
patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica, económica,
financiera y administrativa.
La SUNARP dicta las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros
Públicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos
que integran el Sistema Nacional.
La SUNARP tiene su domicilio y sede principal en el Departamento de Lima, Provincia
de Lima; no obstante, puede establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la
República.
La Superintendencia financia su presupuesto con los siguientes ingresos:
a) El 20% del total de los ingresos por tasas registrales que cobran todos los Registros
Públicos que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituirá un fondo de
compensación para los Órganos Desconcentrados de dicho Sistema.
b) Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de instituciones
públicas y privadas, así como de la Cooperación Técnica y Financiera Internacional,
aceptados de acuerdo a Ley.
c) La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el sistema financiero.
d) Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.
La Superintendencia cuenta con una Administración básica conformada por los órganos
de la Alta Dirección, las Gerencias Legal y de Informática y la Oficina de Control Interno,
cuyas funciones se especifican en su Estatuto.
En un primer momento se estableció un régimen especial para algunos Órganos
desconcentrados. Así, la Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales
ubicadas en el ámbito geográfico de las regiones, el Registro Predial transitoriamente, y
los demás registros creados por leyes especiales son organismos públicos
desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Ahora se
denominan Zonas Registrales y son 13.
Todos estos órganos desconcentrados tienen patrimonio propio y autonomía registral,
administrativa y económica con las limitaciones establecidas en la ley. Los registros
públicos que integran el sistema financian su presupuesto con los ingresos que se generen
por la aplicación de sus tasas registrales, donaciones, legados, transferencias y otros
recursos provenientes de instituciones públicas y privadas y de la cooperación técnica y
financiera internacional, aceptada de acuerdo a ley, así como con sus ingresos financieros;
sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso a) del Artículo 21 de la presente Ley.
Los Registradores Públicos y los integrantes de los órganos de segunda instancia
administrativa de los Registros Públicos que integran el Sistema, son nombrados por el
órgano competente de cada Registro. Para acceder al cargo se requiere ser peruano,
abogado y haber aprobado el concurso público de méritos supervisado por la
Superintendencia y de acuerdo al Reglamento que para tal efecto ha expedido esta
entidad.
Como un conjunto de libros, el SINARP comprende actualmente aproximadamente 21
Registros.
Nuestra legislación regula la existencia de registros jurídicos (publicidad efecto) y
registros administrativos (publicidad noticia). Los registros jurídicos a su vez pueden ser
registros jurídicos privados (libro matrícula de acciones en la Ley general de sociedades,
entre otros) y registros jurídicos públicos, denominados registros públicos. Éstos se han
convertido actualmente en el instrumento más eficiente y perfecto para publicitar
situaciones jurídicas (algunos registros publicitan derechos, contratos, etc.) por los
efectos que el Derecho reconoce a la inscripción. Así, la seguridad jurídica privada se
patentiza coadyuvando a la seguridad en el tráfico.

- Garantías del Sistema de los Registros Públicos.

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio
posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que correspondan conforme a ley.

- La Partida Registral.
La partida registral es el documento que certifica la existencia física y legal de un
inmueble.
Cuando hablamos de la compra y venta de inmuebles, la partida registral es,
probablemente, el documento más importante pues certifica la existencia del mismo. Es
la escritura oficial que da vida legal a un inmueble frente a la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos (Sunarp).

- Título
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que
se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que
ésta se realice.
No constituye título inscribible las copias simples de los documentos que sustenten o
coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán susceptible de ser calificados
en las instancias registrales, salvo disposición expresa en contrario.”
E n palabras del Doctor Gonzáles Loli, este artículo señala que el concepto de título
inscribible implica lo siguiente:
a) El título consta de uno o varios documentos.
b) El título tiene necesariamente uno o más documentos (principales) que son los que
acreditan directa e inmediatamente la existencia del acto o derecho inscribible.
c) No necesariamente, dependiendo del acto o derecho inscribible, el título puede
contener otros documentos que coadyuven a realizar la inscripción
(complementarios), pero que no son los que acreditan en forma directa o inmediata el
derecho o acto respectivo."

- Asiento de Representación
Es el Acto administrativo del Registrador mediante el cual extiende una Inscripción o
Anotación que expresa el extracto de un acto o derecho contenido en el Título
correspondiente.

2.3.2.2. Los Principios Registrales y la Seguridad Jurídica

Son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los
mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado
se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de
cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los
problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo
registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho
cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados
exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados
tienen el mismo nombre los Principios Registrales.
Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas registrales, ya que
brindan seguridad jurídica, es decir, se puede conocer la solución antes que el problema
se presente o antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son Principios
Generales Específicos del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les
puede denominar Principios Generales del Derecho Registral. En la Exposición de
Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos se precisa que los
Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.

2.3.2.3. El Texto Único de Procedimientos Administrativos – TUPA

El TUPA es el documento de gestión que compendia los procedimientos de iniciativa de
parte requeridos por los administrados, para satisfacer sus intereses o derechos mediante
el pronunciamiento de cualquier órgano de la entidad.
Por Decreto Supremo 008-2004-JUS dado en la casa de gobierno a los 27 días del mes de
julio del año 2004, se aprobó el “Texto Único de Procedimientos Administrativos-TUPA
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, refiriendo en su Art. 2 que la
inscripción de actos y contratos en los distintos registros que integran el Sistema Nacional
de los Registros Públicos, por su naturaleza Registral, está sujeta a la calificación del
Registrador, conforme a las disposiciones legales y reglamentarias correspondientes; no
obstante la relación de procedimientos registrales en el TUPA aprobado, no restringe el
derecho de los administrados a solicitar la inscripción de otros actos o contratos no
comprendidos en el mismo

2.3.3. Reglamento General de los Registros Públicos

El Reglamento General de los Registros Públicos establece un procedimiento para los
efectos de la inscripción, desde la presentación del título por el Diario hasta su
inscripción. En caso de observación, tacha, liquidación o demás decisiones de los
Registradores en el ámbito de su función registral, incluso las decisiones de los Abogados
Certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados.
Rubio (2007) nos dice que:
En el procedimiento registral, el registrador no puede obviar ciertos preceptos procesales,
la calificación dentro del plazo establecido, emitir las esquelas de denegatoria de
inscripción como la Observación y la Tacha, según sea el caso.
El Reglamento General de los Registros Públicos establece los pasos del procedimiento
de inscripción, desde la presentación en el Diario, hasta la inscripción del mismo.
También, el Reglamento General establece los presupuestos y requisitos para interponer
los recursos como la reconsideración y apelación a las decisiones de los Registradores
Públicos (p, 23,24)

3. Estructura Orgánica de la SUNARP y Órganos Desconcentrados

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos cuenta con la siguiente estructura
orgánica:
01. ALTA DIRECCIÓN
01.1 Consejo Directivo
01.2 Superintendencia Nacional
01.3 Gerencia General
02. ÓRGANO CONSULTIVO
02.1 Comisión Consultiva
03. ÓRGANO DE CONTROL INSTITUCIONAL
03.1 Órgano de Control Institucional
04. ÓRGANO DE DEFENSA JURÍDICA
04.1 Procuraduría Pública
05. ÓRGANO RESOLUTIVO
05.1 Tribunal Registral
06. ADMINISTRACIÓN INTERNA: ÓRGANOS DE ASESORAMIENTO
06.1 Oficina de Asesoría Jurídica
06.2 Oficina de Planeamiento, Presupuesto y Modernización
06.2.1 Unidad de Planeamiento
06.2.2 Unidad de Presupuesto
06.2.3 Unidad de Organización y Modernización
07. ADMINISTRACIÓN INTERNA: ÓRGANOS DE APOYO
07.1 Oficina de Administración
07.1.1 Unidad de Abastecimiento y Patrimonio
07.1.2 Unidad de Contabilidad
07.1.3 Unidad de Tesorería
07.2 Oficina de Tecnologías de la Información
07.3 Oficina de Gestión de Recursos Humanos
07.4 Oficina de Comunicaciones e Imagen Institucional
07.5 Unidad de Apoyo de la Gerencia General
07.5.1 Unidad de Gestión Documental y Atención a la Ciudadanía
07.5.2 Unidad de Integridad y Lucha contra la Corrupción
08. ÓRGANOS DE LÍNEA
08.1 Dirección Técnica Registral
08.1.1 Subdirección de Base Gráfica Registral
08.1.2 Subdirección de Normativa Registral
08.1.3 Subdirección de Gestión del Procedimiento Registral
08.2 Dirección de Fortalecimiento Registral
08.2.1 Subdirección de Formación Registral
08.2.2 Subdirección de Fiscalización de los Servicios de
Inscripción y Publicidad
09. ÓRGANOS DESCONCENTRADOS
09.1. Zona Registral N° I – Sede Piura
09.2. Zona Registral N° II – Sede Chiclayo
09.3. Zona Registral N° III – Sede Moyobamba
09.4. Zona Registral N° IV – Sede Iquitos
09.5. Zona Registral N° V – Sede Trujillo
09.6. Zona Registral N° VI – Sede Pucallpa
09.7. Zona Registral N° VII – Sede Huaraz
09.8. Zona Registral N° VIII – Sede Huancayo
09.9. Zona Registral N° IX – Sede Lima
09.10. Zona Registral N° X – Sede Cusco
09.11. Zona Registral N° XI – Sede Ica
09.12. Zona Registral N° XII – Sede Arequipa
09.13. Zona Registral N° XIII – Sede Tacna
09.14. Zona Registral N° XIV – Sede Ayacucho

3.1. Estatuto de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos

Fue aprobado por Resolución Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la Resolución
Suprema N° 027-2005-JUS. Esta última publicada en el Diario Oficial El Peruano el
04.02.2005.
Comprende V títulos, 50 Artículos, una Disposición Complementaria y dos Disposiciones
Transitorias. Norma la Naturaleza, funciones generales y régimen económico y laboral
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos- SUNARP y establece su
estructura orgánica, así como las atribuciones y obligaciones de sus distintos órganos.
El presente estatuto norma la naturaleza, funciones generales y el régimen económico y
laboral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP y establece
su estructura orgánica, así como las atribuciones y obligaciones de sus distintos órganos.

3.2. Reglamento de Organización y Funciones–ROF

Fue aprobado por Resolución Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y está
estructurada en IV Títulos 116 Artículos, 2 Disposiciones Complementarias y 3
Disposiciones Transitorias.
Los Títulos están referidos a: Contenidos y alcances, Naturaleza y Funciones Generales,
Estructura Orgánica y Régimen Económico y Financiero.
El ROF es un documento normativo que determina la finalidad, objetivos, organización
básica y funciones generales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
así como la dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las 4. Procedimientos
Registrales Administrativos (Instancias Registrales)

4.1. Procedimiento Registral de Calificación e Inscripción de Títulos (Instancias

Registrales) Art. 3 R.G.RR.PP.
4.1.1. Instancias Registrales
4.1.1.1. El Registrador Público
Primera Instancia (Conforme A La Ley 26366)
Artículo 33.- Reglas para la calificación registral El Registrador y el Tribunal Registral,
en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su
inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
a) En la primera instancia:
a.1) Cuando el Registrador conozca un título que previamente haya sido liquidado u
observado por otro Registrador, salvo lo dispuesto en el literal c), no (podrá formular
nuevas observaciones a los documentos ya calificados. No obstante, podrá dejar sin efecto
las formuladas con anterioridad.
a.2) Cuando en una nueva presentación el Registrador conozca el mismo título o uno con
las mismas características de otro anterior calificado por él mismo, aunque los
intervinientes en el acto y las partidas registrales a las que se refiere sean distintos, sin
perjuicio de lo dispuesto en el literal c), procederá de la siguiente manera: * Si el título
que calificó con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido tachado por
caducidad del asiento de presentación sin que se hubieren subsanado los defectos
advertidos, no podrá realizar nuevas observaciones a las ya planteadas. Sin embargo,
podrá desestimar las observaciones formuladas al título anterior.
* Si el título que calificó con anterioridad fue inscrito, se encuentra liquidado o fue
tachado por caducidad del asiento de presentación al no haberse pagado la totalidad de
los derechos registrales, no podrá formular observaciones al nuevo título, debiendo
proceder a su liquidación o inscripción, según el caso. Tratándose de títulos anteriores
tachados por caducidad del asiento de presentación, sólo se aplicará lo dispuesto en este
literal cuando el título es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses
posteriores a la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado
los documentos que forman parte del título. El funcionario responsable del Diario
dispondrá lo conveniente a fin de garantizar la intangibilidad de los documentos que
forman parte del título tachado durante el plazo a que se refiere el artículo anterior.
a.3) Cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el
Tribunal Registral, o uno con las mismas características, aunque los intervinientes en el
acto y las partidas registra les a las que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio
establecido por dicha instancia en la anterior ocasión.

4.1.1.2. El Tribunal Registral

(Conforme Al Art. 28 Del Estatuto De La Sunarp)
Segunda Instancia
Artículo 28.- El Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa
Registral con Competencia Nacional, conformado por Salas descentralizadas e
itinerantes, que resuelve en última instancia administrativa los recursos de apelación
interpuestos contra las decisiones de los registradores públicos. El Directorio de la
SUNARP determinará el número de Salas que conforman el Tribunal Registral, así como
el lugar de ubicación de su sede principal, pudiendo en cualquier momento disponer la
creación o supresión de Salas, o el cambio de su sede.
Se lleva a segunda instancia cuando:
1. Salvo lo dispuesto en el literal c), el Tribunal Registral no podrá formular
observaciones distintas a las advertidas por el Registrador en primera instancia.
2. Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las
mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del
Tribunal Registral, aquélla deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo
dispuesto en el siguiente párrafo. Cuando la Sala considere que debe apartarse del
criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario
para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer. La resolución
respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de la mayoría
requerida no constituya precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio de su
carácter vinculante para el Tribunal Registral.
Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se
aplican en los siguientes supuestos:
1. Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este
Reglamento; en tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda,
procederán a tachar de plano el título o disponer la tacha, respectivamente.
2. Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por
normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita.
3. Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existían al
calificarse el título primigenio.

4.2. Otros Procedimientos Registrales Administrativos.

4.2.1. Procedimiento de Declaración de Duplicidad de Partidas con Inscripciones
Incompatibles y Oposición.
(Art. 60 RGRRPP): Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición
Cuando las partidas registra les duplicadas contengan inscripciones o anotaciones
incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de
cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en
ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de
ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por
el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más
reciente. Adicionalmente, a fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al
procedimiento y formular oposición al cierre, se publicará un aviso conteniendo un
extracto de la citada resolución en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor
circulación en el territorio nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo
aviso, el extracto de dos o más resoluciones. Asimismo, el aviso se publicitará a través de
la página Web de la SUNARP, a cuyo efecto, la Gerencia Registral remitirá copia del
mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas, antes del inicio del
cómputo del plazo a que se refiere el penúltimo párrafo, a efectos que se publicite durante
dicho plazo. El aviso a que se refieren los párrafos anteriores, debe contener la siguiente
información: a) Número de la resolución que dispone el inicio del trámite de cierre de
partida, así como el nombre y cargo del funcionario que la emite.
b) Descripción del bien o del otro elemento que originó la apertura de la partida, según
sea el caso;
c) Datos de identificación de las partidas involucradas.

5. Principios Registrales
Según el Código Civil y Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos. del Art. I al X.
5.1. Principio de Publicidad
En RGRP señala que el registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos
inscritos.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran
tenido conocimiento.
En C.C Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
Su objetivo de este principio es hacer notorio difundir algo que se quiera hacer llegar a
conocimiento de todos. Viabiliza el conocimiento generalizado de aquella información
originada en un ámbito privado.
Este principio otorga seguridad jurídica a sus usuarios garantizando, que toda persona
acceda al conocimiento del contenido de las partes registrales y obtenga información del
archivo registral.

5.2. Principio de Titulación Autentica.

Según el art. III del RGRP, los asientos registrales se extienden en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.
Art. 9 RGRP, en mérito de documentos privados (disposición expresa), deberá
presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición
en contrario que establezca formalidad distinta.
En el Art. 2010 de3l código civil, la inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria.
Pues para la titulación autentica es necesario un título en el sistema registral, que el mismo
este contenido en un instrumento público como por ejemplo la escritura pública.
Es un principio considerado requisito para la inscripción registral, ya que se busca que
los documentos tengan una primera garantía de legalidad al haber sido autorizado por un
funcionario público como un notario.

5.3. Principio de Rogación.

De acuerdo al C.C en el Art. 2011 los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes, y la
valides del acto por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos
Con este principio se inicia el procedimiento registral, porque se da antes de la
calificación, es una declaración de voluntad que se dirige al registrador para buscar la
inscripción del título.
Este principio tiene como base la autonomía privada del sujeto, su declaración de
voluntad debe de ser expresa y como su objetivo es la inscripción y la publicidad del
título, este principio no actúa de oficio, la inscripción es necesariamente a pedido de
partes.
Según el Art. 2011 C.C y Art. III del T.P. del R.G.R.P. señalan que este principio
establece que las inscripciones de los actos y contratos en el registro no se realizan de
oficio, sino que requieren siempre de petición de las partes interesadas.
Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia del interesado, el procedimiento
registral solo se iniciara a solicitud de este, nunca a instancia del registrador.

5.4. Principio de Especialidad.

En este principio quiere decir que en el registro debe de constar información clara y
precisa sobre las situaciones jurídicas subjetivas materia de publicidad registral.
Según el Art. IV del T.P. del R.G, R.P. señala que por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se extraerá la primera inscripción de
aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del registro de persona natural, en cada registro que lo integra, se abrirá una
sola partida. Por cada persona natural.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de
una partida registral.

5.5. Principio de Legalidad.

Este principio consiste en la necesidad de que los documentos que conforman el
procedimiento registral se ajusten a la ley. Para ello deben ser calificados por los
operadores registrales bajo la premisa de rechazarse en caso no se encuentren según las
normas.
En este principio los títulos que pretendan obtener una inscripción en el registro de la
propiedad son sometidos a un previo examen, verificación o calificación, tendiente a que
solo se inscriban títulos válidos.
El registrador contrala el cumplimiento de todos los principios registrales.
Según el Art. VII del T.P. del R.G-R.P. señala que en este principio los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias
del título y de la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido
en que, constituye la directa e inmediata de la inscripción.
La calificación también comprende, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar
de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre
la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el registro.

5.6. Principio de Tracto Sucesivo.

El principio de tracto sucesivo obliga al Registrador a verificar si quien efectúa el acto de
disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral del derecho,
correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito.
Según el Art. VI del T.P. del RGRP, ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.
En el Art. 2015 del C.C. ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane.

5.7. Principio de Legitimación.

Es la presunción de exactitud e integridad del registro.
En el artículo VII del T.P. del R.G-R.P. los asientos registrales se presumen exactos y
válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.
En el Art. 2013, del C.C. el contenido del asiento registral se presume cierto y se produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su
validez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento
registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria la inscripción no convalida los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
5.8. Principio de Fe Pública Registral.
Es la presunción iuris et de iure de que el Registro es exacto e íntegro a favor del titular
o los titulares que tengan la consideración de terceros.
En el Art. VIII del T.P. del R.G-R.P. la inexactitud de los asientos registrales por
anulación nulidad, resolución o recisión del acto que los origina, no perjudicara al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.
En el Art. 2014 del C.C. el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que en el registro aparece con facultades para otórgalo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no conste en los asientos registrales y
los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.

5.9. Principio de Prioridad Preferente.

Según EL Art. IX del T.P. del R.G-R.P. los efectos de los asientos registrales, así como
la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentación, salvo en disposición en contrario.
En el Art. 2016 del C.C la prioridad en el tiempo de la inscripción termina la preferencia
de los derechos que otorga el registro.

5.10. Principio de Prioridad Excluyente.

En el Art. X del T.P. del R.G.R.P, No puede inscribirse un título incompartible con otra
ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.
En el Art. 2017 del C.C señala que no puede inscribirse no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

6. Anotaciones Preventivas, Inexactitud Registral y su Rectificación, Extinción de

Inscripciones y Anotaciones Preventivas
6.1. Anotaciones Preventivas.
Artículo 64 del Reglamento General de Registros Públicos menciona lo siguiente:
“Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y
advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.
6.1.1. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva.
a) Las demandas y demás medidas cautelares.
b) Las resoluciones judiciales que no den merito a una inscripción definitiva.
c) Los títulos cuya inscripción no pueden efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane (no hay tracto).
d) Los títulos que adolecen de defecto subsanable.
e) Cuando lo determine las disposiciones especiales.

6.1.2. Procedencia y plazo de los inc. (c) y (d)

Art. 66 RG.
1. Solo procede para el registro de propiedad inmueble.
2. La anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente
observación y tiene una vigencia de un año, vencido dicho plazo caduca de pleno
derecho.
3. No procede la anotación preventiva: sustentada en otra anotación preventiva de la
misma naturaleza; en los supuestos de tacha sustantiva; ni cuando el documento no
preexista a la fecha del asiento de presentación.

6.1.3. Retroprioridad.
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación, surtirá sus
efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.

6.2. Inexactitud Registral y su Rectificación

(Art. 75 Reglamento General de Registros Públicos menciona que:
Es todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral y que se
refiere a error u omisión cometido en asiento o partida.
6.2.1 Clases
6.2.1.1. Error Material.-
1. Se ha inscrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a lo que consta
en el título archivado.
2. Se ha omitido la expresión de dato o circunstancia que debe constar en asiento.
3. Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente.
4. Si se ha numerado defectuosamente los asientos o partidas.
5. Las rectificaciones se harán en mérito al respectivo título archivado y se realiza a
título de parte y de oficio.

6.2.1.2. Error de Concepto.

1. Son los errores que se dan cuando del asiento existe un concepto o dato vago, ambiguo
que se hace necesario rectificar para conocimiento de terceros.
2. La rectificación se hará en mérito al mismo título archivado ya inscrito y se extiende
a voluntad de parte o de oficio.
3. Cuando no resulta claramente del título archivado, se hará en virtud de nuevo título
modificatorio o por resolución judicial y se extenderá a título de parte.
Vigencia de la rectificación.- Desde la fecha de la solicitud y cunado es de oficio desde
que se realice. Toda rectificación paga los derechos, excepto las de oficio.

6.3. Extinción de Inscripciones y Anotaciones Preventivas. (Art. 91 RG)

6.3.1. Extinción de las Inscripciones.
Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento
respectivo.
6.3.2. Extinción de Anotaciones Preventivas.
Se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.
6.3.3. Clases de cancelación.
Total o parcialmente, el asiento debe expresar el asiento que cancela, el acto o derecho
que queda sin efecto y la causa.
a) Cancelación Total:
• Cuando se extingue totalmente el bien, la persona o el derecho inscrito.
• Cuando se declara la nulidad del título por resolución judicial.
• Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación por falta de algunos de
los requisitos esenciales establecidos en el reglamento.
• Cuando se haya producido la caducidad por mandato de ley o por el tiempo.
• Por disposición especial establezcan otros supuestos.
b) Cancelación Parcial: Cuando el derecho o anotación se reduce o modifica.
6.3.4. Inoponibilidad de la cancelación.
La cancelación no perjudicara al tercero amparado en la buena fe del registro.
○ Las inscripciones o anotaciones extendidas por mandato judicial se cancelaran por otro
mandato judicial. Si por resolución judicial se declara nulo el título, es suficiente para
cancelar el asiento.

7. Publicidad de los Registros y Derechos Registrales

7.1. Publicidad de los Registros
Art. 127 del Reglamento General de Registros Públicos.
7.1.1. Documentos e información que brinda el registro.
Toda persona tiene el derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del registro
previo pago de tasas regístrales.
a) Manifestaciones de partidas regístrales (publicidad en línea); exhibición de títulos
archivados o títulos en trámite.
b) Expedición de certificados literales de inscripciones, anotaciones, cancelaciones y
copias literales de documentos que obran en el archivo.
c) Expedición de certificados compendiosos que acreditan la existencia o vigencia de
determinada inscripciones o anotaciones así como la inexistencia de los mismos.
d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido
de los asientos de presentación.
* Cuando la información solicitada afecta la intimidad solo se otorgará a quien acredite
legítimo interés, y son emitidos por registradores o certificadores.

7.1.2. Clases de certificados.

Art. 131 RG
7.1.2.1. Literales.
Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida
registral o de los documentos que dieron mérito para extenderlos:
• Copia literal de partidas regístrales.
• Copia literal de títulos archivados.
7.1.2.2. Compendiosos.
Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas
circunstancias del contenido de las partidas regístrales, los que podrán referirse a los
gravámenes o cargas registrados a determinados datos o aspectos de las inscripciones.
• Certificado positivo de propiedad.
• Certificado negativo de propiedad, testamento, sucesión intestada.
• Certificado de no superposición de área.
• Certificado de búsqueda catastral.
• Certificado de gravamen.
• Certificado literal de dominio.
• Certificado de vigencia de poder.
• Certificado Registral Inmobiliario (CRI) (dominio, gravamen, descripción del
inmueble).
• Certificado de Acreditación de Verificadores.

PLAZO.- Se extenderá dentro del plazo de tres días.

7.2. Derechos Registrales.

Art. 165 del Reglamento General de Registros Públicos menciona que:
Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros servicios
que presta el registro.
No procede conceder exoneración de tasas regístrales, salvo por ley y tiene que estar
supeditado al código tributario.
Los derechos regístrales comprenden los siguientes conceptos:
a) Inscripción: La calificación (la presentación, calificación y la búsqueda de
antecedentes) y la inscripción (incorporación del acto o derecho al registro).
b) Por expedición de certificados.
c) Por manifestaciones.
Para poder ser admitida la solicitud de los servicios registrales debe haberse pagado por
lo menos el derecho mínimo (calificación), salvo que se acredite la exoneración o la
inafectación.
Los registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de
los pagos que se efectúan por concepto de derechos regístrales, debiendo ordenar las
devoluciones o los reintegros.

8. El Derecho Registral Paraguayo

8.1. Concepto
Dentro de lo que corresponde, también cabe señalar la definición del derecho registral
como "una ciencia jurídica con un contenido propio y un objetivo exclusivo, la publicidad
jurídica, encausada a través de un órgano operativo especializado: el registro de la
propiedad o registro inmobiliario".

También existen otras definiciones como:

"Un conjunto de normas que regulan los órganos estatales encargados de la toma de
razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce".
"Conjunto de normas que regula los actos y contratos relativos al nacimiento,
modificación, extinción y transmisión del dominio y los demás derechos reales sobre
bienes inmuebles".

8.2. Naturaleza Jurídica.

El Derecho Registral es una profesión jurídica que se relaciona con las garantías legales
que otorga el registro a través de la promoción de ciertos derechos relacionados con
terceros, pues otorga titularidad de hechos, acciones o derechos.

8.3. Caracteres del Derecho Registral paraguayo.

- Es declarativo de derechos.
El Registro Público en el Paraguay es del tipo declarativo, es decir, el derecho real nace
extra registro.
- Es No convalidante
• La inscripción en nuestro registro no convalida los contratos nacidos nulos.
• El Art. 293 del Código de Organización Judicial señala: “La inscripción no revalida
los actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes”.
- Es de inscripción voluntaria:
La inscripción de los actos jurídicos y contratos es de “carácter voluntario”. La ley no
impone a los interesados ni el deber ni la obligación de inscribir los documentos en los
Registros, en el sentido de que su incumplimiento acarree una sanción, sino que
sencillamente si el documento no se inscribe deja de recibir el beneficio que la
“protección registral” les concede.

8.4. Clasificación del Derecho Registral

La Inscripción es de carácter declarativa y no convalidante.
Registros es declarativa de derechos, salvo los registros constitutivos existentes, y no
convalida los actos que siendo nulos hubieren sido inscriptos.
Se admitirán inscripciones por tracto abreviado, sin el requisito de la previa inscripción
del acto jurídico del cual emana directamente el derecho que pretenda registración,
siempre que en el título conste la relación de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisión o adjudicación. Se admitirá la inscripción por tracto
abreviado respecto a un documento en los siguientes casos, siendo la presente
enumeración meramente enunciativa y no taxativa o limitativa:
El derecho real nace extra Registro y se publicita para que produzca el efecto erga omnes
que le otorga la ley.
La inscripción no es convalidante y así lo preceptúa el artículo 293° del Código de
Organización Judicial.
El valor probatorio de la inscripción es relativo ya que admite acción para desvirtuar la
realidad que muestra el Registro. No se halla prevista la figura de la Fe Pública Registral.
La inscripción tiene carácter potestativo o voluntario
Sigue el criterio del númerus clausus para la determinación de los derechos reales (como
el Sistema Alemán y a diferencia del Sistema Español)

8.5. El Sistema Registral Paraguayo

Los rasgos distintivos de nuestro sistema registral son:
Técnica de inscripción por “extracción”: el Código de Organización Judicial establece en
forma expresa, en su artículo 278°, cuales son los datos del documento: notarial, judicial
o administrativo a ser asentados y publicitados.
De Folio Real (salvo los registros de anotaciones personales), sin embargo la técnica del
Folio fue variando en el tiempo: folio/papel, cartulina y folio electrónico.
La inscripción es de carácter declarativo. El derecho real nace extra Registro y se publicita
para que produzca el efecto erga omnes que le otorga la ley.
La inscripción no es convalidante y así lo preceptúa el artículo 293° del Código de
Organización Judicial.
El valor probatorio de la inscripción es relativo ya que admite acción para desvirtuar la
realidad que muestra el Registro. No se halla prevista la figura de la Fe Pública Registral.
La inscripción tiene carácter potestativo o voluntario
Sigue el criterio del númerus clausus para la determinación de los derechos reales (como
el Sistema Alemán y a diferencia del Sistema Español)

8.5.1. El Registrador
Registradores, son las personas encargadas de llevar los registros de la Propiedad,
Mercantil y Bienes Muebles. Tienen consideración de funcionarios públicos a todos los
efectos.
En el sistema registral paraguayo, se denomina Registrador al funcionario público que
asiste en la llevanza de las diversas tareas registrales, incluida la calificación de
documentos, pero que, jerárquicamente, depende de un Jefe de Departamento, de
División o de Sección. Sus funciones están previstas en el mismo Código de Organización
Judicial, artículo 326°.
La Dirección General de los Registros Públicos (2023) establece que los Registradores
son nombrados directamente por la Corte Suprema de Justicia, la que posee igual facultad
para promoverlos, trasladarlos, comisionarlos o removerlos por sus faltas en el
desempeño del cargo.

8.5.2. Clases de Registros existentes en el Sistema Registral Paraguayo

La Dirección General de los Registros Públicos es una dependencia del Poder Judicial
que posee bajo su competencia a tres grandes registros:
• Registro Inmobiliario
• Registro del Automotor y
• Registros Especiales (Prendario, Personas Jurídicas, Derechos Patrimoniales en las
Relaciones de Familia, Buques, Poderes, Personas Jurídicas y Asociaciones, Registro
Público de Comercio, Anotaciones Personales).
Además cuenta con departamentos y oficinas de apoyo a la gestión registral tales como
Mesa de Entradas y Salidas, Personal, Informática, Administrativo, De Infraestructura
Física, Comunicación, entre otros.

8.5.3. Estructura y Organización del Sistema Registral Paraguayo

De acuerdo a la Dirección General de Registros Públicos de Paraguay, la mudanza de la
institución a una nueva sede sumada al aumento de las transacciones a nivel país generó
la necesidad de establecer una nueva estructura orgánica que la sostenga y respalde
mediante la creación de áreas de trabajo, perfectamente definidas:
Su estructura y organización es la siguiente
Área Inmobiliaria:
Publicidad
Inscripciones
Área No Inmobiliaria:
Registro de Personas Jurídicas y Comercio.
Registro de Poderes
Registro Prendario
Registro de Anotaciones Personales
Registro de Quiebras y Convocatorias
Registro de Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia.
Registro de Buques
Registro de Testamentos

Áreas de Apoyo Operativo

Departamento de Personal
Departamento de Asesoría Jurídica
Departamento de Mesa de Entradas y de Salidas
Departamento de Mantenimiento e Infraestructura Física
Departamento Administrativo
Departamento de Informática
Departamento de Prevención de Siniestros
Departamento del Archivo Inmobiliario
Departamento de Digitalización o Escaneo
Departamento de Microfilmación
 Centro del Copiado
Oficina de Carga Masiva de Asientos Registrales
Oficina de Comunicación
Oficina de Denuncias de Irregularidades Registrales
Oficina de Reconstitución de Asientos Registrales
Oficina de Exhibición de Asientos Registrales
Secretaría General, secretarías y recepciones
Además se cuenta con servicios específicos de salud y asistencia al personal y una
Guardería Infantil destinada a los/as hijos/as de los funcionarios.

8.5.4. Dirección General de los Registros Públicos

La Oficina Regional del Registro Público de la Circunscripción Judicial de Concepción,
dependiente de la Dirección General de los Registros Públicos con sede en Asunción, fue
habilitada en el mes de Julio de año 2021, cumpliendo las funciones de Mesa de Entrada
y Salida, se encarga de recepcionar documentos para inscripciones; anotaciones y
publicidad iniciando así los tramites de las operaciones. Una vez finalizado el proceso los
profesionales retiran el trabajo por mesa de salida.
Misión: Registrar y dar publicidad a los actos y contratos, cumpliendo los principios
registrales, proporcionando a la ciudadanía seguridad jurídica.
Visión: La DGRP es una institución con autonomía técnica, financiera y administrativa,
con operación descentralizada, excelencia de servicios, respetada, con soporte de
tecnología moderna e integrada a otros organismos vinculados, proveyendo seguridad
registral, jurídica y administrativa, con recursos humanos eficientes y capacitados.
Con la promulgación de la Ley Nº 879/1981, "Código de Organización Judicial", se crea
la Dirección General de los Registros Públicos en la que son unificados los registros
existentes y creados otros, a su vez. De acuerdo a lo regulado por el Título IX de dicho
cuerpo legal, la Dirección General de los Registros Públicos comprende los siguientes
registros (Art. 262):
• Inmuebles
• Buques
• Automotores
• Aeronaves
• Marcas y Señales
• Registro Prendario
• Personas Jurídicas y Asociaciones
• Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia
• Registro Público de Comercio
• Poderes
• Propiedad Intelectual
• Interdicciones
• Quiebras
• Registro Agrario
Algunos de los registros enumerados precedentemente, tales como el de Aeronaves, el de
Derechos Intelectuales, Propiedad Industrial y el de Marcas y Señales, ya no se hallan
comprendidos actualmente dentro de la competencia de la Dirección General de los
Registros Públicos. Se incorporaron, sin embargo, otros, como el Registro de
Testamentos, el de Leasing y el de Fideicomiso. De acuerdo a lo establecido por el Código
de Organización Judicial, la Dirección General de los Registros Públicos es una
dependencia administrativa de la Corte Suprema de Justicia del Poder Judicial. Las
funciones, deberes y obligaciones de los registradores se hallan establecidos tanto en la
ley como en el Reglamento Interno de la Institución (Acordada Nº 92/1998, modificada
por las Acordadas Nº 469 y 471/2007). Los registradores son nombrados directamente
por la Corte Suprema de Justicia, la que posee igual facultad para promoverlos,
trasladarlos, comisionarlos o removerlos por sus faltas en el desempeño del cargo.

Objetivo Principal
El objetivo general es promover el uso eficiente del recurso tierra y contribuir al
ordenamiento de los Registros Públicos. El propósito es mejorar la administración de la
tierra en el país.
Otros objetivos
Contribuir a elevar la seguridad jurídica de los títulos de propiedad inmobiliaria.
Apoyar la reducción de las barreras a la inscripción de transacciones en el registro de
inmuebles.
Mejorar la formación, actualización y mantenimiento catastral del país.

Funciones
• Dar publicidad a los actos jurídicos de constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre los bienes registrables.
• Dicha publicidad permite robustecer la seguridad jurídica mobiliaria e inmobiliaria.
• Asesorar en la función registral y de orientación al usuario.
• Expedir informes y certificados de condiciones de dominio, además de certificados
de anotaciones personales.
• Expedir copias o fotocopias autenticadas de asientos registrales por orden judicial.
• Exhibir los asientos de inscripción a escribanos públicos y peritos debidamente
acreditados.
• Evaluar críticamente la eficiencia en la provisión de servicios de la D.G.R.P.,
incluyendo la estructura organizacional, funciones, métodos y procedimientos, así
como número y calificación de los funcionarios.
• Estimar y analizar comparativos de costos unitarios de los diferentes servicios de la
D.G.R.P. y su relación con costos de servicios similares en Latinoamérica como con
las actuales tasas registrales.
• Analizar mecanismos institucionales para generar mayor autonomía administrativa y
financiera del registro de la propiedad.
• Informe de Anotaciones Personales
• El acceso directo al servicio de informes en línea para escribanos y abogados, en
cumplimiento de lo dispuesto en la Acordada 886/2014 que establece la puesta en
funcionamiento de este nuevo servicio en fecha 29 de julio de 2014.

8.5.4.1. Ley de Creación de la DGRP

Con la promulgación de la Ley No 879/1981 “Código de Organización Judicial” se crea
la Dirección General de los Registros Públicos en la que son unificados los registros
existentes y creados, a su vez, otros.
De acuerdo a lo establecido por el Código de Organización Judicial, la Dirección General
de los Registros Públicos es una dependencia administrativa de la Corte Suprema de
Justicia del Poder Judicial.-
No obstante dicha dependencia, nuestra institución registral goza de autonomía normativa
para regular y reglamentar las distintas y específicas situaciones que pueden presentarse
dentro su ámbito.
La Dirección General de los Registros Públicos reconoce como autoridad máxima al
Director General, previendo además la existencia de un Vice-Director.
Es importante remarcar que, debido a que las funciones de ambos funcionarios no han
sido establecidas legalmente, la Corte Suprema de Justicia, a través de Acordadas, ha
llenado este vacío legal, previendo y estableciendo las funciones y obligaciones que
compete a los mismos (específicamente la Acordada No 92/98, modificada recientemente
por las Acordadas No 469 y 471, ambas dictadas en el mes de agosto/2007).
El artículo 263 del Código de Organización Judicial establece como único requisito para
acceder a los cargos de Director General, Vice Director y Jefes de Registros, el de contar
con el título universitario de Abogado o Escribano Público.
Los Registradores son nombrados directamente por la Corte Suprema de Justicia, la que
posee igual facultad para promoverlos, trasladarlos, comisionarlos o removerlos por sus
faltas en el desempeño del cargo.

8.6. Estructura Legislativa del Derecho Registral Paraguayo

8.6.1. Antecedentes
Terminada la Guerra de la Triple Alianza se crea, por Ley del 3 de abril de 1871, una
Oficina de Hipotecas y Registro General de la Propiedad, con el objeto de salvar en lo
que fuera posible los inconvenientes surgidos a raíz de la pérdida de los títulos unida a la
incertidumbre de la existencia o no de gravámenes sobre determinadas fincas y evitar
posibles fraudes.
Los primeros registros creados fueron: La propiedad, la hipoteca y el embargo.
La inscripción era obligatoria pero no se establece una sanción para los infractores.
El Registro dependía del Ministerio de Justicia, Culto e Instrucción Pública. Su dirección
está a cargo del Contador General de Hipotecas.

En 1898 con la denominada “Ley de Reformas” se ordena inscribir no solamente el

dominio y sus transmisiones sino también los negocios jurídicos que constituyen,
reconocen, modifican o extinguen hipotecas, usufructos, usos, habitaciones,
servidumbres o cualesquiera otros derechos reales. El sistema de registración utilizado es
el cronológico que no resulta favorable para el acceso al historial jurídico del bien
registrado.
La Ley No 325/1918 “Orgánica de Tribunales” contempla la existencia de un registro de
la propiedad denominado Registro General de la Propiedad, para la inscripción del
dominio y la hipoteca y anotación de inhibiciones y embargos.
La ley dispone llevar los Registros con las mismas formalidades que los Escribanos
Públicos y establece como unidad básica del sistema “la finca”.
Con el paso del tiempo van creándose otros registros tales como:
• El Registro de Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia (1954)
• El Registro Nacional de Aeronaves (1958)
• El Registro de Automotores (1959)
• El Registro Agrario (1963)
• El Registro de Quiebras (1969)
Con la promulgación de la Ley No 879/1981 “Código de Organización Judicial” se crea
la Dirección General de los Registros Públicos en la que son unificados los registros
existentes y creados, a su vez, otros.
De acuerdo a lo regulado por el Título IX de dicho cuerpo legal, la Dirección General de
los Registros Públicos comprende los siguientes registros (Art. 262):
• Inmuebles
• Buques
• Automotores
• Aeronaves
• Marcas y Señales
• Registro Prendario
• Personas Jurídicas y Asociaciones
• Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia
• Derechos Intelectuales
• Registro Público de Comercio
• Poderes
• Propiedad Industrial
• Interdicciones
• Quiebras
• Registro Agrario
Algunos de los registros enumerados precedentemente, tales como el de Aeronaves, el de
Derechos Intelectuales, Propiedad Industrial y el de Marcas y Señales ya no se hallan
comprendidos actualmente dentro de la órbita de la Dirección General de los Registros
Públicos.-
Se incorporaron, sin embargo, otros como el Registro de Testamentos, el de Leasing y el
de Fideicomiso.
Primera Registración: La primera registración fue realizada el 11 de abril de 1971, con
tinta, plumilla y una exquisita caligrafía - requisito indispensable para ser "amanuense"
en el Registro Público.
El 11 de abril de 1871, el entonces Contador General de Hipotecas, don Ricardo Brugada
habilita el Registro General de la Propiedad, en cumplimiento del Superior Decreto de
fecha 03 del mismo año.
Luego de la nota de Apertura es formalizada la primera inscripción obrante en nuestros
registros, la que refiere a la toma de razón del expediente de fecha de 20 de febrero de
1870, firmado y asignado por el Escribano Público de esta Capital D. José Beltrán, en el
que consta que D. Juan Montaner compró de la viuda Doña Juana Pabla Carrillo de López,
una casa ubicada en esta ciudad en las calles del Sol y la calle de la Catedral.
El asiento fue rubricado por el mismo Ricardo Bugada, el día 11 de Abril de 1871.
Aniversario: Cada 03 de abril se celebra el aniversario de los Registros Públicos en
Paraguay. La apertura de los Registros de la Propiedad fue dispuesta por el superior
Decreto de fecha 03 de abril de 1871.

8.6.2. Naturaleza Orgánica.

De acuerdo a lo establecido por el Código de Organización Judicial, la Dirección General
de los Registros Públicos es una dependencia administrativa de la Corte Suprema de
Justicia del Poder Judicial.
No obstante dicha dependencia, nuestra institución registral goza de autonomía normativa
para regular y reglamentar las distintas y específicas situaciones que pueden presentarse
dentro su ámbito.
La Dirección General de los Registros Públicos reconoce como autoridad máxima al
Director, previendo además la existencia de un Vice-Director.
Es importante remarcar que debido a que las funciones de ambos funcionarios no han sido
establecidas legalmente, la Corte Suprema de Justicia, a través de Acordadas, ha llenado
este vacío legal, previendo y estableciendo las funciones y obligaciones que compete a
los mismos (específicamente la Acordada No 92/98, modificada recientemente por las
Acordadas No 469 y 471, ambas dictadas en el mes de agosto/2007).
El artículo 263 del Código de Organización Judicial establece como único requisito para
acceder a los cargos de Director General, Vice Director y Jefes de Registros, el de contar
con el título universitario de Abogado o Escribano Público. No existe requisito alguno
para el acceso al cargo de auxiliar de sección.
8.6.3. Reglamento General Técnico Registral de la Dirección General de Registros
Públicos – Paraguay
El «Reglamento General Técnico Registral» (RGTR) es una pieza normativa
imprescindible, además de novedosa para nuestro ordenamiento, tanto para el ejercicio
profesional de los notarios públicos y escribanos con registro, abogados matriculados,
magistrados, funcionarios registrales y municipales, así como para el conocimiento de
terceros interesados en calidad de parte negocial.

EI RGTR está dividido en dos grandes Títulos: 1º) De las disposiciones generales y 2°)
de los Registros en particular (inmuebles, buques, poderes. prendario, interdicciones,
derechos patrimoniales en las relaciones de familia, testamentos, personas jurídicas y
asociaciones, comercio, quiebras y convocatoria de acreedores).

En el primero de los títulos pueden encontrarse, a grandes rasgos, los principios registrales
a respetar y las etapas a seguir del procedimiento registral (presentación por mesa de
entrada, solicitud rogatoria, formación de libro diario, calificación, anotación y retiro de
documento), incluidos los demás procedimientos de encarpetado, digitalización,
reconstitución de asientos registrales y subsanación. Hay todo un capítulo dedicado a la
determinante actividad de calificación registral del acto o contrato presentado, en que se
establecen desde los alcances del estudio efectuado por el registrador, hasta cuáles serían
los resultados posibles de dicha calificación: ya sea la anotación, alguna observación o el
rechazo con nota negativa. Respecto a las inscripciones se subraya que las mismas son
generalmente «declarativas», salvo los registros constitutivos existentes; y de la
publicidad registral sobresale la importancia del certificado con valor de instrumento
público extendido por el correspondiente Registro. Asimismo, está contemplada la
Oficina de Denuncias de Irregularidades Registrales, para investigar las irregularidades
en la documentación registral o la presencia de falsedad documental.

En el segundo título están reglamentados con un método genérico, atendiendo no obstante

las particularidades de cada Registro: la toma de razón, los requisitos de entrada, la
técnica de inscripción, la calificación documental positiva, el tratamiento de la eventual
observación y nota negativa, la provisionalidad, la publicidad registral y el despacho de
los informes.
8.7. Estructura Orgánica de la Dirección General de los Registros Públicos.
Fue probado por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS del 15-07-2002, Viene a normar
la naturaleza, funciones generales y régimen económico y laboral de la SUNARP, así
como establece su estructura orgánica, así como las atribuciones y obligaciones de sus
distintos órganos: Alta Dirección, Órgano Consultivo, de Control, de Asesoramiento, de
Apoyo, de Segunda Instancia Registral y Órganos Desconcentrados.

8.7.1. Estatuto
Fue aprobado por Resolución Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la Resolución
Suprema N° 027-2005-JUS. Esta última publicada en el Diario Oficial El Peruano el
04.02.2005.
Comprende V títulos, 50 Artículos, una Disposición Complementaria y dos Disposiciones
Transitorias. Norma la Naturaleza, funciones generales y régimen económico y laboral
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP y establece su
estructura orgánica, así como las atribuciones y obligaciones de sus distintos órganos.

8.7.2. Reglamento de Organización y Funciones–ROF

Fue aprobado por Resolución Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y está
estructurada en IV Títulos 116 Artículos, 2 Disposiciones Complementarias y 3
Disposiciones Transitorias.
Los Títulos están referidos a: Contenidos y alcances, Naturaleza y Funciones Generales,
Estructura Orgánica y Régimen Económico y Financiero.
El ROF es un documento normativo que determina la finalidad, objetivos, organización
básica y funciones generales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
así como la dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las unidades orgánicas que la
conforman.

8.7.3. El texto único de procedimientos Administrativos – TUPA

Por Decreto Supremo 008-2004-JUS dado en la casa de gobierno a los 27 días del mes de
julio del año 2004, se aprobó el “Texto Único de Procedimientos Administrativos-TUPA
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, refiriendo en su Art. 2 que la
inscripción de actos y contratos en los distintos registros que integran el Sistema Nacional
de los Registros Públicos, por su naturaleza Registral, está sujeta a la calificación del
Registrador, conforme a las disposiciones legales y reglamentarias correspondientes; no
obstante la relación de procedimientos registrales en el TUPA aprobado, no restringe el
derecho de los administrados a solicitar la inscripción de otros actos o contratos no
comprendidos en el mismo.

8.8. Procedimientos Registrales Administrativos

8.8.1. Instancias Registrales
8.8.1.1. Primera Instancia: Registrador Público
La primera instancia, es un proceso constituido por la serie de actividades que son
llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la práctica de una inscripción
hasta el momento en que el funcionario encargado del registro emite una decisión sobre
esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los recursos que pueden
articularse contra la decisión del Registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por
cuanto está formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados”
El registrador público es un funcionario público, que tiene características especiales como
la autonomía en la calificación registral con sujeción a la legalidad aplicable. Las
autoridades administrativas superiores carecen de competencia para dictar órdenes
respecto a la calificación de los títulos. En el ejercicio de sus funciones es autónomo,
actúa de manera independiente, personal e indelegable. Para asumir al cargo se requiere
ser peruano, con 02 años en la función de asistente registral y 04 años de ejercicio
profesional de abogado y haber aprobado el concurso público de méritos. Son nombrados
en cada zona registral por el jefe zonal. Efectúa el proceso de inscripción y publicidad de
los actos y contratos. Realizando las siguientes actividades:
• Realiza las liquidaciones de las devoluciones de derechos de tasas regístrales.
• Propicia y facilita las inscripciones, formula las observaciones y tachas de los actos y
contratos.
• Emite opinión de carácter técnico registral.
• Emite informes mensuales.
• Depende Jerárquicamente del jefe zonal.
• Responde administrativamente y funcionalmente ante el gerente registral.
• Tiene mando funcional sobre el asistente registral a su cargo.
8.8.1.2. Segunda Instancia: Tribunal Registral
En la Segunda y última instancia administrativa de las apelaciones contra las
observaciones, tachas, liquidaciones y otras emitidas por los registradores en el proceso
registral. Los vocales son independientes en el ejercicio de sus funciones no estando
sometido a mandato imperativo alguno. Tiene competencia nacional.
• Está conformada por 5 salas descentralizadas e itinerantes: 1º, 2º y 3º con sede en
Lima, 4º sede en Trujillo y 5ª sede en Arequipa.
• Compuesto por 16 vocales, 15 integran sala y 1 es alterno.
• El tribunal cuenta con un presidente un secretario técnico y 5 presidentes de sala.
• El presidente es designado por el Superintendente adjunto entre los presidentes de sala
por un año.
• Cada sala se encuentra integrada por 3 vocales. Los presidentes de cada sala son
elegidos por un año.
El pleno registral es la reunión de los vocales que integran el tribunal y sus atribuciones
está la de aprobar y modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia
obligatoria.
Los acuerdos del pleno que aprueban precedentes de observancia obligatoria establecerán
las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias regístrales, en el
ámbito nacional, mientras no sea modificado o dejado sin efecto mediante otro pleno,
mandato judicial o norma posterior.
El Recurso de Apelación se encuentra en el Artículo 142 del Reglamento General de
Registros Públicos: Contra las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los
registradores, el plazo es dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. No
procede contra inscripciones. También las decisiones respecto de solicitudes de
certificados.

Requisitos de Admisibilidad.
1. Indicación del registrador ante quien se interpone.
2. Nombre, datos de identidad y domicilio del apelante.
3. La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del título.
4. Los fundamentos de la impugnación y estar autorizado por abogado.
5. El recibo de pago por apelación y presentarlo por la Oficina de trámite documentario.
Recibido el recurso, el registrador efectuara la anotación de la apelación en la partida y
remitirá al tribunal acompañado del título en un plazo de 6 días.
Desistimiento en segunda instancia (Art. 149 RG).- Del recurso y de la rogatoria que
puede ser parcial, por escrito con firma legalizada.

8.9. Publicidad de los Registros y Derechos Registrales

8.9.1. Publicidad de los Registros
Es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento de
determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo
que tales situaciones, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad de públicas
(notorias, manifiestas y patentes). Mientras que, la publicidad jurídica registral, fue
creada por el Estado para reemplazar a la publicidad posesoria, porque dejó de ser
adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar
seguridad jurídica a la misma.

Toda persona tiene el derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del registro
previo pago de tasas regístrales.

a) Manifestaciones de partidas regístrales (publicidad en línea); exhibición de títulos

archivados o títulos en trámite.
b) Expedición de certificados literales de inscripciones, anotaciones, cancelaciones y
copias literales de documentos que obran en el archivo.
c) Expedición de certificados compendiosos que acreditan la existencia o vigencia de
determinadas inscripciones o anotaciones, así como la inexistencia de los mismos.
d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del
contenido de los asientos de presentación.

8.9.2. Derechos Registrales

Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros servicios
que presta el registro.

No procede conceder exoneración de tasas regístrales, salvo por ley y tiene que estar
supeditado al código tributario.

Los derechos regístrales comprenden los siguientes conceptos:

a) Inscripción: La calificación (la presentación, calificación y la búsqueda de

antecedentes) y la inscripción (incorporación del acto o derecho al registro).
b) Por expedición de certificados.
c) Por manifestaciones.

Para poder ser admitida la solicitud de los servicios registrales debe haberse pagado por
lo menos el derecho mínimo (calificación), salvo que se acredite la exoneración o la
inafectación.

Los registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y

de los pagos que se efectúan por concepto de derechos regístrales, debiendo ordenar las
devoluciones o los reintegros.

El derecho registral también como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene como
finalidad – según lo señala el profesor Raúl García, la sistematización de los principios
relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en relación con terceros. Tiene
como finalidad, la organización de los llamados “Registros Jurídicos” (aquellos que
arrojan la publicidad efecto): Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Personas
Jurídicas etc.
 9. Cuadro Comparativo de Derecho Registral Peruano y Paraguayo
PERÚ
El derecho registral
Es aquella rama del derecho, formada por el conjunto
de normas jurídicas y principios registrales que regulan
la organización y funcionamiento de los registros
públicos, los derechos inscribibles y medidas
precautorias en los diversos registros, en relación con
terceros.
El Registrador.
Los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos.
Que tienen como tarea de: inscribir y publicitar actos,
contratos, derechos y titularidades de los ciudadanos
mediante un servicio de calidad accesible, oportuna y
predictible.
Clases de Registros existentes en el Sistema
Registral Peruano
El sistema vincula en lo jurídico registral a los Registros
de todos los sectores públicos y está conformado por
los siguientes registros (Art. 2):
a. Registro de personas naturales.- Unifica los
Registros de: Mandatos y Poderes, Testamentos,
Sucesiones Intestadas, Personal, de Comerciantes.
b. Registro de personas jurídicas.- Unifica los
Registros de: Personas Jurídicas, Mercantil,
Sociedades Mineras, Sociedades del Registro
Público de Hidrocarburos, Sociedades Pesqueras,
Personas Jurídicas creadas por ley, de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada (Ley
21621).
c. Registro de propiedad inmueble.- Unifica los
Registros de:
El Registro de Predios ley 27755 (Esta conformado
por: Registro de Propiedad Inmueble.
El Registro Predial Urbano, Sección Especial de
Predios Rurales).
b) Registro de Concesiones para la Explotación de
Servicios Públicos.
c) Registro de Derechos Mineros.
PARAGUAY
El derecho registral
"Conjunto de normas que regula los actos y contratos
relativos al nacimiento, modificación, extinción y
transmisión del dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles".
El Registrador
Registradores, son las personas encargadas de llevar
los registros de la Propiedad, Mercantil y Bienes
Muebles. Tienen consideración de funcionarios públicos
a todos los efectos.
En el sistema registral paraguayo, se denomina
Registrador al funcionario público que asiste en la
llevanza de las diversas tareas registrales, incluida la
calificación de documentos, pero que, jerárquicamente,
depende de un Jefe de Departamento, de División o de
Sección. Sus funciones están previstas en el mismo
Código de Organización Judicial, artículo 326°, son
nombrados directamente por la Corte Suprema de
Justicia, la que posee igual facultad para promoverlos,
trasladarlos, comisionarlos o removerlos por sus faltas
en el desempeño del cargo.
Clases de Registros existentes en el Sistema
Registral Paraguayo
La Dirección General de los Registros Públicos es una
dependencia del Poder Judicial que posee bajo su
competencia a tres grandes registros:
• Registro Inmobiliario
• Registro del Automotor y
• Registros Especiales (Prendario, Personas
Jurídicas, Derechos Patrimoniales en las Relaciones de
Familia, Buques, Poderes, Personas Jurídicas y
Asociaciones, Registro Público de Comercio,
Anotaciones Personales).
Además cuenta con departamentos y oficinas de apoyo
a la gestión registral tales como Mesa de Entradas y
Salidas, Personal, Informática, Administrativo, De
Infraestructura Física, Comunicación, entre otros.
d) Registro de bienes muebles.- Unifica los
Registros: Bienes Muebles, Propiedad Vehicular,
Naves y Aeronaves, Embarcaciones Pesqueras y
Buques, Registro Mobiliario de Contratos (Ventas
a Plazos, Prenda Industrial, Agrícola, Minera,
pesquera etc.)
e) Los registros de carácter jurídico creados o por
crearse.
La Superintendencia Nacional de Registros
Públicos (SUNARP)
Organismo descentralizado, autónomo del sector de
Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
RR.PP., con personería jurídica de Derecho Público,
con patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico
registral, técnica, económica, financiera y Salida, se encarga de recepcionar documentos para
administrativa.
Su domicilio y sede principal en Lima y podrá establecer
oficinas descentralizadas en el territorio de la república.
Promulgación de la Ley.
Por Decreto Ley 25993, se crea la Dirección Nacional
de Registros Públicos y Civiles en sustitución de la
Oficina Nacional de los Registros Públicos –
antecedente directo de lo que hoy conocemos como
Sistema Nacional de los Registros Públicos y SUNARP-
. legal, la Dirección
Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre
de 1994 vigente actualmente, es que se crea el Sistema
Nacional de los Registros Públicos y la SUNARP
(Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).
Este integra todos los Registros del Sector Público y
tiene por finalidad mantener la unidad y coherencia de
la función registral en todo el país.
Objetivo principal.
Mantener y preservar la unidad y coherencia de la
función registral en todo el país, orientado la
especialización, simplificación, integración y
modernización de la función
Funciones:
Tiene entre sus principales funciones y atribuciones:
- Dictar las políticas y normas técnico - registrales de
los registros públicos que integran el Sistema
Nacional.
- Planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de actos y
Dirección General de los Registros Públicos
La Oficina Regional del Registro Público de la
Circunscripción Judicial de Concepción, dependiente de
la Dirección General de los Registros Públicos con sede
en Asunción, fue habilitada en el mes de Julio de año
2021, cumpliendo las funciones de Mesa de Entrada y
inscripciones; anotaciones y publicidad iniciando así los
tramites de las operaciones. Una vez finalizado el
proceso los profesionales retiran el trabajo por mesa de
salida.
Promulgación de Ley
Con la promulgación de la Ley Nº 879/1981, "Código de
Organización Judicial", se crea la Dirección General de
los Registros Públicos en la que son unificados los
registros existentes y creados otros, a su vez. De
acuerdo a lo regulado por el Título IX de dicho cuerpo
Objetivo Principal
El objetivo general es promover el uso eficiente del
recurso tierra y contribuir al ordenamiento de los
Registros Públicos. El propósito es mejorar la
administración de la tierra en el país.
Funciones:
• Dar publicidad a los actos jurídicos de constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre los bienes registrables.
• Dicha publicidad permite robustecer la seguridad
jurídica mobiliaria e inmobiliaria.
• Asesorar en la función registral y de orientación al
usuario.
 contratos en los Registros que conforman el • Expedir informes y certificados de condiciones de
Sistema. dominio, además de certificados de anotaciones
personales.
• Expedir copias o fotocopias autenticadas de asientos
registrales por orden judicial.
• Exhibir los asientos de inscripción a escribanos
públicos y peritos debidamente acreditados.
• Evaluar críticamente la eficiencia en la provisión de
servicios de la D.G.R.P., incluyendo la estructura
organizacional, funciones, métodos y
procedimientos, así como número y calificación de los
funcionarios.
• Estimar y analizar comparativos de costos unitarios
de los diferentes servicios de la D.G.R.P. y su relación
con costos de servicios similares en Latinoamérica
como con las actuales tasas registrales.
• Analizar mecanismos institucionales para generar
mayor autonomía administrativa y financiera del
registro de la propiedad.
• Informe de Anotaciones Personales
• El acceso directo al servicio de informes en línea para
escribanos y abogados, en cumplimiento de lo
dispuesto en la Acordada 886/2014 que establece la
puesta en funcionamiento de este nuevo servicio en
fecha 29 de julio de 2014.

Registros: Registros:

a) Registro de Personas Naturales; De acuerdo a lo regulado por el Título IX de dicho

cuerpo legal, la Dirección General de los Registros
b) Registro de Personas Jurídicas; Públicos comprende los siguientes registros (Art. 262):
c) Registro de Propiedad Inmueble; • Inmuebles
d) Registro de Bienes Muebles. No están comprendidos • Buques
los Registros Administrativos y los Registros normados
por las decisiones 291, 344, 345 y 351 del Acuerdo de • Automotores
Cartagena.
• Aeronaves
Se establece a la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos como el organismo descentralizado • Marcas y Señales
del sector Justicia y por lo tanto el que va a hacer las • Registro Prendario
políticas de la institución. Quien va a dirigir estas
decisiones será el Superintendente, cargo nombrado • Personas Jurídicas y Asociaciones
políticamente por el Presidente de la República.
• Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia

• Derechos Intelectuales

• Registro Público de Comercio

• Poderes

• Propiedad Industrial

• Interdicciones

• Quiebras

Naturaleza jurídica
El Derecho Registral es una profesión jurídica que se
relaciona con las garantías legales que otorga el registro
a través de la promoción de ciertos derechos
relacionados con terceros, pues otorga titularidad de
hechos, acciones o derechos.
La naturaleza jurídica del derecho registral varía
dependiendo de cada registro en particular y del sistema
registral bajo el cual se encuentran organizados.
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
– Sunarp es un Organismo Técnico Especializado, con
personería jurídica de derecho público, con patrimonio
propio y autonomía funcional, jurídico – registral,
técnica, económica, financiera y administrativa. Es el
ente rector del Sistema Nacional de los Registros
Públicos.
Instancias registrales.
a) El registrador
b) El Tribunal Registral
Contra lo resuelto por el Tribunal Registral, sólo se
podrá interponer demanda contencioso administrativo
ante el Poder Judicial.
Texto Único de Procedimientos Administrativos-
TUPA
de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, refiriendo en su Art. 2 que la inscripción de
actos y contratos en los distintos registros que integran
el Sistema Nacional de los Registros Públicos, por su
naturaleza Registral, está sujeta a la calificación del
Registrador, conforme a las disposiciones legales y
reglamentarias correspondientes; no obstante la
relación de procedimientos registrales en el TUPA
aprobado, no restringe el derecho de los administrados
• Registro Agrario
Naturaleza orgánica.
De acuerdo a lo establecido por el Código de
Organización Judicial, la Dirección General de los
Registros Públicos es una dependencia administrativa
de la Corte Suprema de Justicia del Poder Judicial.
No obstante dicha dependencia, su institución registral
goza de autonomía normativa para regular y
reglamentar las distintas y específicas situaciones que
pueden presentarse dentro su ámbito.
La Dirección General de los Registros Públicos
reconoce como autoridad máxima al Director, previendo
además la existencia de un Vice-Director.
Instancias Registrales
1. Primera Instancia: Registrador Público
La primera instancia, es un proceso constituido por la
serie de actividades que son llevadas a cabo desde que
una persona pretende o solicita la práctica de una
inscripción hasta el momento en que el funcionario
encargado del registro emite una decisión sobre esta
pretensión. En un sentido amplio, comprende también
los recursos que pueden articularse contra la decisión
del Registrador.
2. Segunda Instancia: Tribunal Registral
En la Segunda y última instancia administrativa de las
apelaciones contra las observaciones, tachas,
liquidaciones y otras emitidas por los registradores en el
proceso registral. Los vocales son independientes en el
ejercicio de sus funciones no estando sometido a
mandato imperativo alguno. Tiene competencia
nacional.
REGLAMENTO GENERAL TÉCNICO REGISTRAL
Es una pieza normativa imprescindible, además de
novedosa para nuestro ordenamiento, tanto para el
ejercicio profesional de los notarios públicos y
escribanos con registro, abogados matriculados,
magistrados, funcionarios registrales y municipales, así
como para el conocimiento de terceros interesados en
calidad de parte negocial.
a solicitar la inscripción de otros actos o contratos no
comprendidos en el mismo.
COMENTARIO
El sistema registral peruano cuenta con una moderna y
segura técnica de inscripción mediante asientos
electrónicos, con información de su base de Datos de
las inscripciones que están al alcance de los usuarios
nacionales e internacionales a través del Portal Web:
sunarp.gob.pe, portal institucional que cuenta
actualmente con una renovada imagen y un nuevo
logotipo institucional, con información completa y
actualizada. Cumpliendo de esta manera con garantizar
con altos estándares de contenido y calidad que permita
el acceso de todos los ciudadanos a la información,
trámites, servicios y programas públicos de manera
clara y democrática.
Como características del Sistema Registral Peruano se
debe considerar:
a. Es un sistema de oponibilidad frente a terceros
(Art. 2022 del Código Civil)
b. Se sustenta en dos presunciones: Una relativa, de
legitimación de lo inscrito (Art.2013 del Código Civil
) y otra, absoluta, de buena fe pública registral (Art.
2014 del Código Civil)
c. Como regla general, las inscripciones se efectúan
a instancia del interesado conforme establece el
Art. 2011 del Código Civil.
El sistema registral paraguayo tiene los rasgos
distintivos de su sistema registral son:
Técnica de inscripción por “extracción”: el Código de
Organización Judicial establece en forma expresa, en
su artículo 278°, cuales son los datos del documento:
notarial, judicial o administrativo a ser asentados y
publicitados.
De Folio Real (salvo los registros de anotaciones
personales), sin embargo la técnica del Folio fue
variando en el tiempo: folio/papel, cartulina y folio
electrónico.
La inscripción es de carácter declarativo. El derecho real
nace extra Registro y se publicita para que produzca el
efecto erga omnes que le otorga la ley.
La inscripción no es convalidante y así lo preceptúa el
artículo 293° del Código de Organización Judicial.
El valor probatorio de la inscripción es relativo ya que
admite acción para desvirtuar la realidad que muestra el
Registro. No se halla prevista la figura de la Fe Pública
Registral.
La inscripción tiene carácter potestativo o voluntario
Sigue el criterio del númerus clausus para la
determinación de los derechos reales (como el Sistema
Alemán y a diferencia del Sistema Español)
 CONCLUSIONES

• El derecho registral es la disciplina jurídica que regula los principios, las

características y el procedimiento de acceso a la publicidad de los registros jurídicos,
determinando su eficacia en relación a terceros, los efectos de conocimiento frente a
todos y su vinculación con otras disciplinas jurídicas y que la actividad registral es
importante, porque da certeza y confianza al conglomerado de la sociedad que los
actos jurídicos que se celebren, sujetos a inscripción, serán reconocidos por cualquier
persona, para lo cual deberán cumplir previamente con una serie de requisitos
exigidos por ley.

• El derecho registral en el Perú ha mejorado y desarrollado, sin embargo, necesita

ciertas reformas urgentes dentro del Código Civil con la intención de que se regule
de manera detallada la cual es muy importante, por ejemplo, los actos realizados entre
los años 2009 al 2017 son inscribibles por cada registro.

• Los bienes muebles son considerados de tal manera porque se pueden trasladar de un
lugar a otro a diferencia de los inmuebles, las que no se pueden trasladar a ningún
lado. Es por ello que es importante el conocimiento de éstos para ejecutar de manera
correcta en el momento de registrar un bien como persona natural o jurídica.
• El derecho registral se define como una ciencia jurídica que tiene por finalidad de
sistematizar, los principios que se relacionan con la dinámica, y tiene como finalidad
de organizar los registros jurídicos y otro servicios que se deben ser registrados en la
identidad que corresponde.

• Los principios registrales en el Perú, sirven de base al derecho positivo registral, son
de mucha utilidad en la calificación registral y para determinar los efectos de esta
última, en los procesos de reproducción y reconstrucción de partidas registrales y
títulos archivados y en el procedimiento de Duplicidades de partidas.
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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ANEXO