Danos construtivos

Como atender as reclamaes dos compradores de imveis dentro do prazo de garantia

Por Mirian Blanco Construo Mercado 72 - julho 2007

Como atender s reclamaes dos compradores de imveis por danos construtivos durante o prazo de garantia? Danos construtivos Ps-obra Os condminos de um prdio beira-mar localizado na Baixada Santista diagnosticaram que as trincas e fissuras que cortavam o edifcio de ponta a ponta tinham sido causadas por uma irregularidade durante a concepo e execuo da obra. Entraram com um processo judicial contra a construtora responsvel pelo empreendimento e
Geralmente os problemas entre consumidores e construtoras surgem quando os danos so dispendiosos ou tm reparao complexa

exigiram reparo imediato. A medida deu certo. Apesar das idas e vindas e de muita negociao, a construtora assumiu a responsabilidade, arcou com os custos do conserto e o problema foi resolvido. Mas gerou outro. As cicatrizes dos reparos comprometeram

consideravelmente a pintura externa, e podiam ser vistas a centenas de metros de distncia. Para sua restaurao, seria preciso repintar a fachada do prdio, servio que custaria aproximadamente R$ 180 mil, valor muito superior ao conserto do dano original. A construtora se negou a arcar com a despesa, e alegou que se tratava de um problema esttico, portanto, fora de sua alada. O condomnio bateu o p, reivindicando indenizao por desvalorizao do imvel. Resultado: as partes agora brigam em juzo.

Desacordos entre construtor e cliente, como no caso relatado e acompanhado pelo perito judicial Paulo Grandiski, tambm diretor de normas tcnicas do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias em Engenharia), so muito comuns, ainda mais

quando envolvem altos custos de reforma ou de conserto do objeto reclamado. Isso porque, segundo os profissionais consultados, inconformidades endgenas construo mas facilmente solucionveis, como imperfeies dos azulejos, entupimento de ralo, problemas de eltrica, entre outros, so, na grande maioria dos casos, cobertas pela assistncia tcnica das construtoras sem muita burocracia. Mas problemas surgem quando o dano dispendioso ou exige mtodos complexos de reparo. A situao fica ainda mais crtica quando uma determinada falha em um dos sistemas construtivos reflete em outros, provocando uma sucesso de problemas. o caso, por exemplo, de uma trinca exposta chuva, que comumente vira canal de passagem de gua, gerando infiltrao, podendo afetar o revestimento interno e at mesmo as instalaes eltricas. Esse acmulo de problemas, muitas vezes ocasionado por demora no reparo, uma vez tendo sido originado por uma questo intrnseca construo, torna o custo com assistncia tcnica muito alto. Por isso, apesar de ser consenso entre as fontes consultadas pela reportagem de que o atendimento das construtoras melhorou muito na ltima dcada, no raro encontrar omisses. Avanos necessrios "As boas construtoras tm uma conduta idnea quanto assistncia tcnica, mas nem tudo ainda perfeito porque as construes apresentam muitas anomalias. H construtoras confiveis e outras nem tanto. comum ver reparos feitos inadequadamente porque, quando os valores so muito altos, o acordo entre as partes fica invivel", diz Flvia Pujadas, diretora tcnica do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia) e diretora da Archeo Engenheiros Associados. Isso no seria um problema to grave se as panes dos sistemas construtivos mais comuns no envolvessem grandes quantias. Mas o que ocorre exatamente o contrrio, como aponta pesquisa coordenada por Cludio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitao), que mostrou que vcios recorrentes respondem pelo maior custo de reparo (veja boxe ao lado). O SindusCon-SP chegou a resultados semelhantes em um levantamento realizado com base nas chamadas de assistncia tcnica recebidas por 12 construtoras, num total de 78 empreendimentos de idades entre zero e cinco anos, localizadas em So Paulo. As solicitaes que apresentaram maior incidncia foram hidrulica/gs, revestimento interno e esquadrias/vidros. Porm, no se sabe quantos desses casos so decorrentes de vcios ou de simples reparos. J na avaliao de Flvia Pujadas, problemas com umidade (principalmente ligadas deficincia de impermeabilizao) lideram as ocorrncias de vcios construtivos. Em seguida, esto trincas e fissuras e, por fim, desplacamentos de fachadas (descolamento

em alvenarias e cermica) - trs manifestaes patolgicas que, sem dvida, para serem reparadas demandam investimentos muito elevados.

As instalaes hidrulicas so um dos principais focos de manifestaes patolgicas patolgicas no ps-obra

Garantias A lista dos chamados vcios vasta e tambm inclui diversos problemas como defeitos em azulejos, em piso cermico, em esquadrias de alumnio e de madeira, falhas no sistema eltrico, descolamento de folha de porta de madeira etc. Para muitos danos, h garantias especificadas em contrato, mas tambm h aquelas previstas pela Lei. Paulo Grandiski explica que de cinco anos o prazo de garantia para problemas de solidez e segurana da construo, estabelecido no artigo 618 do novo Cdigo Civil, que a jurisprudncia tem aplicado como prazo geral de garantia da construo civil. "O CDC (Cdigo de Defesa do Consumidor) estabelece em seu art. 26 o prazo decadencial de 90 dias, contados a partir do momento do surgimento do vcio, para reclamao de vcios construtivos, e, no art. 27, prazo prescricional de cinco anos para pleitear a reparao pelos danos causados por defeitos da obra (vcios mais graves, que afetam a segurana do consumidor)", complementa. Nesse perodo, quando o dano oferecer risco segurana e solidez da construo como perigo de desabamento, rompimento de lajes etc. - a construtora responder independentemente de culpa, o que significa que provado ou no sua responsabilidade, caber empresa reparar o defeito. J no caso de um vcio, ou seja, dano decorrente de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo, mas que no oferece risco sade do usurio, a construtora responder pelo reparo - se este resultar de sua culpa, e no do mau uso. "H quem defenda que o termo 'independentemente de

culpa', citado no art. 12 do CDC, tambm aplicvel aos vcios (art. 18), nesse perodo de cinco anos, e, por isso, a deciso vai depender do entendimento da jurisprudncia", diz Grandiski. Mas esses 90 dias valem apenas para falhas surgidas dentro do prazo de cinco anos de garantia, certo? Errado. Grandiski explica: "Apesar de todo mundo falar em cinco anos, os defeitos graves, que so aqueles casos que envolvem solidez e segurana, podero ser reclamados em at 20 anos. Porm, passadas as primeiras cinco idades, trmino da garantia geral, o nus da prova caber ao consumidor, ou seja, ele dever provar que o problema se trata de um erro original de projeto ou de obra para exigir reparo ou ser indenizado". Quanto antes for atendido, menor ser o custo de reparao. por isso que o pargrafo nico do art. 618 do Cdigo Civil prev prazo limite de 180 dias para propor ao redibitria contra o empreiteiro, dos problemas de solidez e segurana, sob pena de decadncia (perda do direito em si). O Cdigo Civil ainda prev prazo prescricional de trs anos para pleitear a reparao civil (art. 205, pargrafo 3o, V) por falhas construtivas comuns, e de um ano para redibir o contrato (art. 445). Segundo Luiz Fernando Moncao, advogado do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), se o bem adquirido apresentar irregularidades construtivas e se o problema, notificado construtora, no for resolvido em at 30 dias, o consumidor reclamante ter o direito de exigir a substituio por outro, da mesma espcie e nas mesmas condies, ou a restituio imediata do valor (atualizado) mediante a devoluo do imvel ou, ainda, o abatimento do valor proporcional ao defeito. O procedimento recomendvel , porm, a negociao direta, sem intermdio judicial entre as partes.

Dada a complexidade dos casos, torna-se claro que a soluo dos problemas dos vcios, defeitos ou falhas construtivas - e tambm do acordo entre as partes - comea na percia. preciso identificar a origem, a causa e, a partir dela, atribuir as responsabilidades para ento traar os mecanismos de ao. De acordo com Ercio Thomas, pesquisador do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo), mais de 50% das origens dos vcios construtivos esto no projeto e, em mdia, 25% na execuo da obra. Para ele, a causa dos "vcios construtivos so oriundos de falha de formao tcnica, do uso de materiais inadequados ou de baixa qualidade, da m-f de alguns construtores, que sabem do problema, mas omitem, e, em muitos casos, de projetos mal-elaborados, em que falta especificao e indicaes". Danos por mau uso Mas nem tudo responsabilidade das construtoras. Danos causados na ps-ocupao representam em mdia 8% do total e, nesses casos, a leso decorrente do mau uso do imvel, da ausncia de manuteno ou da manuteno inadequada. O proprietrio

no pode negligenciar suas responsabilidades no cuidado com o imvel e, em funo disso, acionar a construtora, j que assistncia tcnica cabe apenas, por direito, reparar eventuais anomalias (comportamentos no-conformes ligados diretamente edificao) manifestadas durante o uso. A parcela de responsabilidade do usurio prezar pela conservao do bem e, para isso, preciso que ele siga risca os procedimentos, nas periodicidades mencionadas, descritos nos manuais (do proprietrio e da rea comum), entregues obrigatoriamente pela construtora na entrega das chaves. Porm, muitos moradores, por no terem a cultura de fazer a manuteno do imvel, acabam atribuindo s construtoras responsabilidades que, na verdade, so suas. Um dos exemplos mais ilustrativos trata-se da limpeza das calhas: o usurio, em vez de retirar a sujeira definitivamente, tem o hbito de varr-la para dentro do ralo. Com o condutor obstrudo, a laje alaga, podendo gerar infiltraes. Assim, o que foi atribudo como vcio construtivo, na verdade, foi negligncia do proprietrio que no limpou corretamente a laje, ou perfurou o cano, ou jogou gua quente na tubulao, que era de PVC etc. As falhas na manuteno so inmeras: h aquelas em que o condomnio perfura a laje impermeabilizada, comprometendo a estanqueidade da manta, para instalar uma antena de TV ou fazer o conserto do pra-raio. Falta de limpeza das fachadas tambm traz muito prejuzo. "Se o sujeito no lava nem pinta a fachada, em dez anos nunca fez um rejuntamento, no cuidou dos rufos ou negligenciou a manuteno das calafetaes resultando na infiltrao dos sistemas de revestimento, no destacamento ou em problemas de eflorescncia - no pode atribuir a isso um problema construtivo, ele dever arcar com o reparo", explica Flvia. Em uma pesquisa com edificaes com idade superior a dez anos, realizada entre 2002 e 2007, a perita identificou que do total dos casos que apresentavam irregularidades construtivas, 50% se tratavam de falhas de manuteno que levavam deteriorao precoce; 23%, de anomalias construtivas, decorrentes de problemas nas fases de execuo, projetos, especificao de materiais etc., e 8% de anomalias funcionais, referentes degradao ou trmino de vida til dos sistemas. Porm, quando o foco o custo, o cenrio se inverte: "Apesar do maior volume de problemas ser as falhas de manuteno, consoante a idade dos empreendimentos pesquisados (mais que dez anos), o investimento relativo s anomalias construtivas so mais significativos", diz a engenheira.

Mas como independentemente do responsvel pelo dano h sempre prejuzo, h empresas que trabalham em parceria com os clientes. Para evitar problemas e diminuir

o nmero de chamadas, a Tecnisa, construtora de mdio porte de So Paulo, tem uma equipe de assistncia tcnica composta por 40 colaboradores, que oferecem treinamento aos usurios, clientes e sndicos logo na entrega da chave. O objetivo esclarecer todas as obrigaes de manuteno dos moradores e suas possveis dvidas em relao aos manuais. A construtora mantm, durante os dois primeiros anos, um funcionrio no condomnio ou em localidades prximas. Cada irregularidade construtiva computada mensalmente, em relatrios fotogrficos, e recebe metas de prazos para o atendimento, que em geral leva em mdia cinco dias. Segundo Mauricio Bernardes, gerente de assistncia tcnica e de desenvolvimento tecnolgico da empresa, os dados registrados somados avaliao do engenheiro responsvel alimentam um banco de dados e so capazes de rever procedimentos inadequados, evitando futuros erros. "Temos um sistema de retroalimentao que nos d informaes para que, nas reunies mensais com os engenheiros da empresa, possamos apresentar os principais problemas e, ao analis-los, evitar erros recorrentes", explica. Medidas como essa, e at mecanismos mais avanados de retroalimentao, ainda so poucos no Pas. Segundo Sheila Walbe Ornstein, do departamento de tecnologia da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo) e que desenvolve pesquisas em ps-ocupao, o ideal seria que os engenheiros e arquitetos acompanhassem o perodo de convivncia entre usurio e ambiente para, dali, analisar os xitos e erros, aprimorando os processos construtivos. "Se as construtoras e projetistas avaliassem seus empreendimentos durante a fase de ocupao, poderiam ter ganhos, inclusive financeiros, porque iriam entender melhor os desejos e as preferncias de seus clientes, alm, claro, de evitar os vcios, que so nada mais do que problemas que voltam sempre a acontecer", diz. Para Ercio Thomaz, do IPT, "o ideal seria que a construtora, pelo menos nos dois primeiros anos de uso, fizesse visitas s obras, porque assim, caso alguma anomalia se apresentasse, seria resolvida logo no incio, evitando prejuzos mais graves". Porm, Flvia adverte que, para isso, as construtoras teriam que se dispor a receber inspees, o que nem sempre visto com bons olhos. Em suma, trata-se basicamente de um dilogo transparente entre as partes, no qual no basta apenas a cincia dos deveres e direitos. preciso a prtica.

Normas de desempenho esclarecem regras do jogo Como no Brasil no existem parmetros de referncia para determinar o desempenho de uma estrutura, comum que os litgios judiciais envolvendo construtoras e usurios acabem sendo pautados por imprecises. Para evitar esses rudos e esclarecer as

regras do jogo, como diz o engenheiro Carlos Alberto Borges, coordenador da comisso de estudos Desempenho de Edificaes, do Cobracon (Comit Brasileiro de Construo Civil), est em elaborao a norma de desempenho de edificaes, em tramitao na ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), que deve ser publicada ainda neste ano. Entre as principais inovaes est a definio clara de parmetros para avaliar o desempenho dos sistemas: estruturas, pisos, paredes e vedaes, coberturas e hidrossanitrios. A partir desses ndices, ser possvel se determinar parmetros para avaliar o desempenho dos sistemas construtivos de cada edifcio, que devero obrigatoriamente responder a critrios mnimos, ou se diferenciar, com as classificaes de nveis intermedirio e superior. "Isso facilitar a negociao em casos de vcios, porque tanto o usurio quanto o construtor ter clareza sobre o desempenho esperado em cada sistema, no podendo exigir nem mais nem menos do que o acordado no momento de um vcio", diz Borges.

A norma tambm dever recomendar, mediante critrios tcnicos, prazos de garantia especficos para diferentes sistemas. Assim, "dever definir, por exemplo, que se um sistema hidrulico no apresentou nenhum dano em trs anos de uso, provvel que a execuo tenha sido bem-feita e os materiais utilizados tenham sido adequados", diz. Portanto, um defeito surgido aps esse prazo tem grandes probabilidades de ter sido causado por falhas de manuteno. "Todo item de desempenho avaliado estar associado a uma relao custo-benefcio, dando ao consumidor o direito de saber o que est comprando."

Vcios que custam caro Uma pesquisa coordenada por Cludio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitao), em 52 edifcios de oito construtoras, mostrou que os vcios mais recorrentes em edificaes tambm respondem pelo maior custo de reparo. No estudo, o item hidrulica (que contempla vazamentos em flexveis e sifes, deficincia da fixao de louas, defeito em vlvulas de descarga, fixao de metais e entupimento de ralos e tubulaes, entre outros) o campeo em nmero de ocorrncia e, tambm, na relao incidncia x custo. Problemas em paredes (incluindo trincas e fissuras), que representam 17% dos danos, esto na segunda colocao tanto em nmero de incidncias quanto em custo. Entre os prdios analisados, deficincias de impermeabilizaes representaram 8% e defeitos em esquadrias de alumnio, de madeira e, ainda, em azulejos empataram com 5%, ficando atrs de falhas com piso cermico (4%) e eltrica (3%).

Fonte: Secovi-SP

Principais origens de vcios construtivos y Trincas em fachadas - Em geral, as trincas so causadas por variaes de temperatura e umidade, por sobrecarga na estrutura, por recalques de fundao, por alterao qumica dos materiais ou pela chamada "mudana na submassa da argamassa", ocorrida "quando o revestimento cobre dois tipos de materiais diferentes como alvenaria e pilar, que tm coeficientes de dilatao trmica distintos - e acaba sofrendo esforos decorrentes dessa diferena de comportamento trmico", explica Flvia Archeo. As rachaduras que oferecem maior risco aos moradores so, segundo os peritos consultados, aquelas presentes em algum elemento da estrutura do prdio, tal como pilares (verticais), vigas (horizontais) ou lajes. A dica acompanhar se a rachadura aumenta de comprimento ou largura ou se a trinca se estabilizou. natural que, em alguns casos, por decorrncia de uma acomodao natural do material, a t inca se r movimente, mas isso tambm pode apontar para um problema na estrutura. y Desplacamento de fachadas - Nesses casos, o vcio construtivo pode ter sido causado por deficincia de emboo, que por ser pulverulento, no permite a adeso do revestimento; por deformaes estruturais ou m-execuo da cermica na fachada. Muito comuns so tambm as corroses de armadura, que, em sua maioria, so decorrentes de um erro na espessura do recobrimento da estrutura de concreto que protege a pea. Esse recobrimento, se adequado, garante a durabilidade da armadura e evita sua oxidao. y Infiltraes - Infiltraes de gua por deficincia de impermeabilizao sempre um dano altamente dispendioso porque, em muitos casos, acaba provocando uma deteriorao estrutural. A maior incidncia de infiltraes se d nas reas molhadas, por falta de impermeabilizao em pavimentos como sanitrio, cozinha, rea de servio, varanda e jardineiras, afetando na maioria dos casos o apartamento de baixo, do vizinho. Infiltraes em fachadas, decorrentes de percolao de gua por sistemas de revestimento interno, tambm so muito comuns e causadas, geralmente, por deficincia ou inexistncia de rufos em platibandas. Os sintomas so as manchas de eflorescncia que comeam a aparecer na fachada. Na seqncia dos casos mais recorrentes esto infiltrao em esquadrias e tambm em paredes, principalmente revestidas com massa nica e pintadas, causadas por sistemas de impermeabilizao inadequada ou por pelcula de tinta insuficiente que no garanta a estanqueidade das paredes externas.

A lista de incidncias em infiltrao contempla ainda uma srie de itens, como deteriorao da manta que leva infiltrao de gua por cobertura e nvel alto do lenol fretico que por causa de um erro no dimensionamento no sistema de drenagem leva umidade do solo. Fonte: Flvia Pujadas, diretora tcnica do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia) e diretora da Archeo Engenheiros Associados