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Otra forma de explotar un negocio: el Contrato de Gestin hotelera


(incluye modelo)
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Varias son las posibilidades que se plantea el propietario de un hotel a la hora de ponerlo en funcionamiento y explotarlo: la propiedad (explotacin directa, afiliacin a una cadena o franquicia), el arrendamiento hotelero y la gestin por terceros, que es en la que nos centraremos. Los contratos de gestin hotelera en el mercado espaol representan en la actualidad nicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los inmuebles, si bien esta tendencia cambiar en los prximos aos y esta frmula ir ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco estrellas y en proyectos vinculados al golf. El optar por la frmula de la gestin es ms un tema de percepcin de riesgo y de decisin estratgica, ya que tradicionalmente el contrato de gestin ha venido dando mucho miedo. Pero ahora hay cada vez ms gente informada sobre el sector, que sabe que con la gestin se puede ganar ms dinero, y estn entrando en el mercado inversores sin

experiencia inmobiliaria que estn ms abiertos a optar por frmulas de gestin porque no vienen de la tradicin tpica espaola de los contratos de alquiler

El contrato de gestin o management hotelero


Se trata de un tipo de contratacin que ha entrado en el mercado hotelero espaol de manos de las grandes cadenas hoteleras extranjeras que gestionan hoteles de cuatro y cinco estrellas. De forma sencilla, podemos decir que a travs de este contrato, una cadena hotelera se encarga de dirigir y gestionar un hotel en nombre y por cuenta de su propietario, a cambio de una contraprestacin que se calcula en funcin de los resultados econmicos. Este tipo de contratos resulta atractivo para las grandes cadenas hoteleras porque les permite beneficiarse de economas de escala, expandirse en nuevos mercados reduciendo los riesgos inherentes a la propiedad y con un desembolso de capital limitado, dado que el propietario es quien aporta el inmueble, y los fondos necesarios para el mobiliario, la decoracin, primas de seguros, impuestos, etc. y es quien corre con todo el riesgo (inmobiliario, hotelero y en la mayora de los casos socio/laboral).

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" " El optar por la frmula de la gestin es ms bien un tema de percepcin de riesgo y de decisin estratgica

Otra forma de explotar un negocio: el Contrato de Gestin hotelera

Al tratarse de cadenas hoteleras con marcas de prestigio, importante experiencia y know-how, el propietario del hotel se beneficia de la profesionalizacin del personal, mayor poder de negociacin frente a las agencias de viajes y tour-operadores, mayor capacidad para obtener crditos, etc. El cliente asocia y extrapola la imagen y calidad de un hotel de la cadena a todos los hoteles que la componen, lo que supone una reduccin de los costes de bsqueda de clientes potenciales, y en resumidas cuentas, en un aumento de los beneficios. Las principales obligaciones del propietario frente al gestor/cadena hotelera son: entregar el hotel totalmente acabado y decorado, junto con la maquinaria, mobiliario, tiles y enseres necesarios para su explotacin y, por lo general, las licencias y permisos que habilitan para su explotacin. dotar de fondos al gestor, siendo lo usual pactar en el contrato que el propietario deber poner a disposicin del gestor durante toda la vigencia del contrato un fondo de maniobra o reserva suficiente para que ste pueda destinarlo a reformas, equipamiento, mobiliario del hotel, etc. pago de todos los gastos de explotacin, impuestos, primas de los seguros, etc, independientemente de que la gestin de todos estos pagos la lleve a cabo la cadena hotelera. Asimismo, el propietario suele ser responsable del pago de los sueldos, salarios, indemnizaciones... de los empleados del hotel. remunerar al gestor: normalmente la remuneracin consiste en (a) una remuneracin base equivalente al 2-3% de los ingresos brutos anuales, junto con (b) un incentivo consistente en el 8-10% de los beneficios de explotacin, los cuales se liquidan y abonan mensualmente. En ocasiones puede acordarse

el pago de otros honorarios por servicios extra en caso de que el establecimiento hotelero tenga gimnasio, discoteca, balneario etc. Dado que la cadena hotelera se encarga plenamente de la gestin del hotel, es muy conveniente otorgar a su favor un poder de representacin que sea suficientemente amplio (es decir, que englobe toda la actividad ordinaria del gestor, permitindole suscribir contratos de hospedaje, de suministro, de trabajo, de seguro, etc., excluyendo, evidentemente, los actos de dominio, como la venta o hipoteca del hotel...)

El propietario es quien aporta el inmueble, y los fondos necesarios para el mobiliario, la decoracin, primas de seguros, impuestos, etc. y es quien corre con todo el riesgo

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Al tratarse de una modalidad que no est regulada especficamente en ningn texto legal, el clausulado del contrato adquiere la mxima relevancia. Por ello es imprescindible regular expresamente aspectos como, por ejemplo, si el personal que trabaja en el hotel ser contratado por la cadena hotelera o por el propietario, pues ello tiene importantes repercusiones en la Seguridad Social, cobro de pensiones, impuestos, etc. Frecuentemente, la direccin del hotel, es decir, los cargos de Director General, Director de Ventas y Marketing, Tesorero, etc. suele depender a todos los efectos y ser contratado por la cadena hotelera, mientras que el resto de la plantilla del hotel suele ser personal contratado por el propietario. Por ltimo, otro elemento bsico a la hora de negociar el clausulado del contrato de gestin es el presupuesto y su forma de aprobacin.

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CONTRATO DE GESTIN HOTELERA


REUNIDOS De una parte, Don/Doa , mayor de edad, de estado civil , vecino/a de , calle/Avda./Pza. , n y con D.N.I. n Y de otra parte, Don/Doa , mayor de edad, de estado civil , vecino/a de , calle/Avda./Pza. , n y con D.N.I. n ACTAN El/La primero/a, en nombre y representacin de la compaa mercantil A, domiciliada en , calle/Avda/Pza. , n , constituida por tiempo indefinido en escritura otorgada en , el da de de , ante el Notario Don/Doa , nmero de protocolo, y adaptados sus Estatutos Sociales a la vigente Ley de Sociedades Annimas/Responsabilidad Limitada en escritura otorgada en , el da de de , ante el Notario Don/Doa , nmero de protocolo. INSCRITA en el Registro Mercantil de , en el tomo , folio , hoja nmero Con C.I.F. n Obra en su calidad de de la misma, con facultades bastantes para el presente otorgamiento segn resulta de la escritura de autorizada por el Notario de , Don/Doa , el da de de (n de protocolo ). El/La segundo/a, en nombre y representacin de la compaa mercantil B, domiciliada en , calle/Avda/Pza. , n , constituida por tiempo indefinido en escritura otorgada en , el da de de , ante el Notario Don/Doa , nmero de protocolo, y adaptados sus Estatutos Sociales a la vigente Ley de Sociedades Annimas/Responsabilidad Limitada en escritura otorgada en , el da de de , ante el Notario Don/Doa , nmero de protocolo. INSCRITA en el Registro Mercantil de , en el tomo , folio , hoja nmero Con C.I.F. n Obra en su calidad de de la misma, con facultades bastantes para el presente otorgamiento segn resulta de la escritura de autorizada por el Notario de , Don/Doa , el da de de (n de protocolo ). Y reconocindose recprocamente capacidad y representacin suficiente para el presente otorgamiento, DICEN I.- Que la Compaa A es arrendataria del negocio denominado HOTEL , sito en ; El establecimiento est clasificado con la categora de estrellas. II.- Que la Compaa B tiene dilatada experiencia en el asesoramiento tcnico, direccin, Administracin y comercializacin de negocios de hostelera por cuenta de terceras personas. III.- Que interesando a ambas partes que B dirija, administre y comercialice el establecimiento denominado HOTEL , otorgan el presente contrato de arrendamiento de servicios que se sujetar a los siguientes

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PACTOS Primero.- A confiere a B, que acepta, la direccin tcnica o management, la administracin y la comercializacin del establecimiento denominado HOTEL , sito en Segundo.- Ser obligacin de B la prestacin en concreto de los siguientes servicios: a) La direccin tcnica, la gestin y la supervisin del establecimiento objeto de contrato. b) La direccin y perfeccionamiento del Personal ya existente y la seleccin de nuevo personal si fuere preciso por exigencias del negocio. Para la contratacin de personal, B deber contar siempre con la autorizacin expresa de A. c) La supervisin y control de la gestin econmica y contabilidad de cuantas operaciones conlleve la explotacin del negocio. Esta gestin econmica y contabilidad se llevar desde el propio departamento contable del establecimiento y por el personal adscrito al mismo. d) La promocin y comercializacin del establecimiento objeto de contrato, a cuyo efecto B incluir su denominacin en todos los impresos, folletos, films y otros medios publicitarios que esta sociedad utilice, efectuando la comercializacin en conjunto con los dems establecimientos pertenecientes a la cadena de B (nombre comercial ). Todos los gastos originados por esta promocin y comercializacin conjunta sern por cuenta exclusiva de B. e) La realizacin por personal especializado de auditoras para inspeccin y control de la explotacin, en sus diversos aspectos tcnico-econmicoadministrativo. f) El asesoramiento jurdico, extrajudicial, en sus distintas ramas de civil, mercantil, fiscal y laboral, que afecten al establecimiento. g) El asesoramiento en la adquisicin de bienes perecederos a los precios ms bajos que sea posible dentro de la calidad adecuada a la categora del establecimiento, facilitndole puntual y completa informacin de los descuentos y bonificaciones que B, obtiene de las distintas firmas comerciales y de los que directamente puede beneficiarse el establecimiento. h) La contratacin de alojamientos y servicios hoteleros a travs de sus Centros de Reservas, y a travs de los distintos hoteles y establecimientos de su cadena. i) La vigilancia y mantenimiento de stocks y materiales. j) La conservacin del hotel en perfecto estado de limpieza y orden. k) Y, en general, la adopcin de cuantas medidas sean necesarias en orden a la mejor organizacin, el ms alto rendimiento y el mayor prestigio del establecimiento cuya direccin se le encomienda. Tercero.- Todos los gastos derivados de la explotacin del establecimiento sern de cuenta y cargo de A. Cuarto.- La prestacin de los servicios enumerados la efectuar B:

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a) Desde su Central ubicada en la ciudad de , en cuanto a los servicios de carcter comercial, de promocin y comercializacin, de asesoramiento jurdico, etc. b) Destacando cuantas veces sea necesario el personal especializado desde su Central de al establecimiento, para la supervisin tcnica del mismo, la realizacin de auditoras, etc. c) Seleccionando a un profesional titulado que desempear el cargo de director del establecimiento, cuya contratacin corresponder a A. Quinto.- El presente contrato tendr una duracin de aos a contar del da de de , por lo que finalizar por todo el da de de Sexto.- Por el desempeo de sus funciones B percibir de A una retribucin mensual equivalente al % sobre facturacin total bruta del establecimiento en cuanto se refiera a Alojamiento (Habitaciones), y un % sobre la facturacin total bruta de restauracin. Dicha cantidad se le satisfar dentro de los primeros das del mes siguiente al que se devenguen.
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Sptimo.- B deber depositar la recaudacin diaria del establecimiento en la cuenta corriente que al efecto le designar A. Todos los libros y documentos contables, administrativos, etc. que integran el normal desenvolvimiento del negocio estarn siempre dispuestos para ser examinados y controlados por A o por la persona que sta designe, por lo que en todo momento tendr conocimiento de los balances de explotacin y en definitiva de la marcha del negocio y de las previsiones del mismo. Octavo.- B deber mantener y en lo posible incrementar el prestigio del establecimiento, y en lo no previsto en el presente contrato, se sujetar a las instrucciones de A con quien deber consultar. Si tal consulta no fuere posible, B actuar conforme le dicte la prudencia, actuando con la diligencia de un buen comerciante y cuidando del establecimiento como si fuera propio. Noveno.- Las partes si lo estiman conveniente, llevarn a cabo reuniones peridicas con el fin de tratar sobre la explotacin del Establecimiento. Dcimo.- En caso de duda, discusin o divergencia en la interpretacin y cumplimiento de las clusulas del presente contrato, ambas partes, con renuncia de sus propios fueros, se someten a los Juzgados y Tribunales de Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, se firma el presente contrato por duplicado y a un slo efecto.

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En , a de de 2006.

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