Vil EL Estapo y et MERCADO DEL SUELO URBANO gE nuestra reflexin sobre la formacién de los precios de los terrenos urbanos, sobre sus cambios y sus formas de aparicién, hasta ahora apenas hemos hecho una que otra referencia incidental a la accion del Estado. Que ello haya sido posible revela, desde luego, que este fendme- no tiene sus raices fundamentalmente en la interaccién m mercantil. Pero, claro esta, el Estado es un poderoso agente que tiene una incidencia deci. Siva en el mercado del suelo urbano. Su andlisis especifico es importante no solo para comprender plenamente este mercado, sino para abordar un tema que tiene gran trascendencia tanto en el desarrollo urbano contem- pordneo como en la vida social toda, a saber: la politica estatal sobre el suelo. Este capitulo analiza este asunto. Para realizar esta tarea, no obstante, se debe partir de la siguiente con- sideraci6n: el Estado incide en el mercado de tierras urbanas y en sus precios a través de diferentes vias y con distintos resultados. Estos in- flujos multiples, ademés, se entremezclan en la practica y generan a me- nudo confusién en la interpretaci6n. Para avanzar con pie firme en esta teflexién es necesario, inicialmente, distinguir estos diversos caminos por medio de los cuales el Estado afecta y moldea el mercado de la tierra ur- bana, y examinar en cada uno su légica especifica. Es lo que haremos en primera instancia, y para ello nos centraremos en los aspectos basicos de cada una de estas vias. Distinguimos cuatro lineas fundamentales de incidencia del Estado en el mercado del siielo urbano. El orden de enumeraciémry de abordaje ana- litico responde, sobre todo, a la visibilidad y al volumen e importancia de la reflexién que se ha desarrollado alrededor de cada uno de estos hexos.estatal en el mercado del suelo, y que ey end rg det cpio, cea vail, Bf Eee el oj de ri tases exer eno fete come te pecs uc Y que cone Hs prictins deg arama Un deans ctnricoeNsteura anid dae a ad analmente ess sha reltdo al Herr cy sal pec sents even sb In poiin dee hens Pit ee aais a ambitourbano,exminaemos los ag, tn er Sac unaimetes utian pts Sexpaldar ests trey meno rae adele proies abordos dentro dela tea) rn manta qa ner preen mas ences que los andi cat Gert esque ets propustashan mara de manera my importa Aiscusin sobre ee surah etd cen nodondecontover sia. pat deal denictremos, prea, lgunos de ates par tos de debate y procraemos dacs en el conento de opetecion del merado de Sus en cd 1L._Principios generales de imposicién Para realizar las actividades que leson propias,y que en principio benefi- ‘dan al conjunto de una comunidad, el Estado debe disponer de recursos Para obtenerlos en una sociedad mercantl la ent mas importante con siste en impuestos y contribuciones que se les exigen a los integrantes de la comunidad. El cobro de impuestos y contribucines se ha convertido {enuna prictica comple paras gjercicio se han ido consolidando una serie de principios que la iluminan. Con frecuencia estos principios estén :mas entremezclados de lo que se piensa, y sus limites no siempre son ni- ‘dos, pero podrian mencionarse ls siguientes aspectos: ‘Un impuesto debe tener lgitimidad,es decir, debe ser considerado como algo justo o razonable por la sociedad como un todo y por quienes de- ‘ben pagarlo, pra que su cobro sea una préctca sostenible. Ligado a lo “anterior, surgen nociones como las de equidad, que puede asumir varios Sentidos. Uno de ellos es la igualdad de tratamiento que deberia ejercer Estado ante situaciones similares. Como los impuestos, segin sus ca racteristias,afectan la distribucion de la riqueza entre los agentes que foperan en los mercados, la equidad adquiere también una relacién con lefecto distributivo de los impuestos. Dependiendo de cicunstancias ligadas a los valores vigentes en una sociedad, puede plantearse como principio que los contribuyentes aporten al Estado por igual. © puede Dpensafse que esta contribucién deba ser proporcionalalariqueza de cadacontibuyent. © puede plantearse que el mpuest mismyo contibya 3 ‘Sfivar le distrbucton orginal de esta righ por ejemplo, hacienclo que Glens tengan mas paguen en mavor propor laguese conor como ‘Sprogresividad” de un impuest) Pero si uno de los fines principales de Tos impuestos es aeopiae recursos pam el Estado, ota rere de principios esponate a a eficacia de esa ta- Fea El cobro de un impuesto implica, a su vez, costes, y exige contar con Giapositves administativos cuya accesblidad es variable. EI monto de fos recursos ambien puede cambiar de acuerdo con las caractersticas de ada impuesto. Especial atencion merece el fenémeno dela evasion y de Tas costosen que se debe incuric para combina Los impuestos inciden en el comportamiento de los agentes involucra- dos, y este es un aspecto que se debe tener en cuenta en esta labor. Un Jmpuesto puede elev ar los precios del bien ofrecido, o disminuir su canti- dad. Los agentes pueden adoptar distintas pricticas, bien sea para evadir tlimpuesto, para minimizar su monto, etcetera. Estos asuntos se conocen ome a “incidencia” de los impuestos,y su consideracin es crucial para juzgar un mecanisme impositivo. ‘Como hemos dicho, los principios enumerados, y otros derivados, cons- tituyen combinaciones relativamente complejas. No siempre son compa- tibles, desde luego. Ni tampoco constituyen categoriasabsolutas: su im= poriancia relative tiene determinantes politicos e ideoldgicos que hacen (ue la préctica impositiva tenga un componente técnico, pero también ‘otra dimensidn de tipo politico que es irreductible al primero. 2. Las propuestas clisicas de imposicién a la tierra en general La imposicén de gravsmenes ala terra tiene una muy larga tradicin en la sociedad contemporsnea. Un elemento explicativo de este hecho es la importancia que, particularmente en las primeras fases del capitalismo, tuvo la propiedad territorial: consituia la mayor parte dela riqueza, y por lo tanto podria aportar una cantidad de recursos fiscales acordes con las necesidades del Estado. Pero las propuestas de imposiién ala tierra van més ald de esta consideracién pragmatica y a su propésito se desa- rrollaron, particularmente en el siglo XIX y comienzos del siglo XX, cir tas proposiciones tedricas que examinaremos a continuacién, pues cons tituyen un referente para las elaboraciones contemporéneas al respect. En términos normativos, varios nombres muy ilustres en la historia del pensamiento ecandmico y de muy distintas tradiciones, que incluyen a declarados defensores de la sociedad capitaista como Ricardo (1990), Walras y George (1982), asf como a contradictores radicals de ella, como E00 sence SamvelYeramailo Conse Marx atten de tierra como agen Sonate ctype ‘irtualidad de permits que una pare del valor condo por cere ted hic aatmeec Pecunia sn ened yereieterent tor Pa a sr ge Pera ne ee mye perenne cheers rea ements Tice fame “josie enter cas oan, eccheial acinar blentataennt aaa eee oe ee ee eee eee ate mv td pn ose ‘ane ee cin cosamesr inde ce Doth cen fg pn Me i ind atin oa omen, ere Ie pep eer pero die ge dete ch erin eo me cpa i a ai ie creme ma eal a en deen ee Pontes Ha ste erent ge naps te et “ioe net ao ay icuecgeeeiey m\Unovansioan ox 108 Anoes » Facviran o¢ Eeonenia © CEDE SOS ue psa acercarsea esta sts (dvi de inaienabid e seems com loreidos encores pen oa pistinsapesion serfs en meres urs popes) Toe ele ecori Suntresurgimiento subgepticio de Ia enta ¥ de la propiedad por Sandestinas ventas ilegaes, pao de primas poe la cesign del sod tier, etcetera (otra apeidn, un poco més realist que la anterior, consistra en la estat laacion de la propiedad tertorial. Sil propietario particular se apropia del valor que representa Is rents, apoyatio en su propiedad juridica, em bra la posblicad de sustituir este propictaio privade por un propieta ‘esta: ns rentas que seguirian fagando los consumidores de bienes producidos (o beneicaros de servicios desarrollades) en la tierra irian directamente al Estado. Desde luego. un problema que surge en una pro- puesta de este ipo, aunque no insuperable, es el de la transicién de un Fégmen de propiedad privada a uno de propiedad estatal. Nose trata de algo inconcebible, sin embargo: existen experiencias de municipalizacion | ee ters, qu son compaties conn regimen capitalist, ano en agricultura como en la construccin. Una abjecién més pragmstica, pero ‘que puede ser muy seria iene que ver con los ingentes recursos admi- -nstrativos que exge a operacién de un terrateniente estatal universal (© el riesgo que su mal funcionamiento acarrea: la cesin de hecho de bue- 1a parte de las rents 2 los agentes mercantiles que usan la terra). Peto habria que reconocer que tiene ventajasindudables, en el sentido de que {el Estado tendria un control mucho mayor para prevenic las frecuentes incidencias indeseables que a veces genera la aperacién espontinea del mercado de ierras. Pero la propuesta que tiene mayor visiblidad como mecanismo de cap tacidn estatal dela renta es, precisamente, la imposicion de un gravamen. sobre las rentas. La versin mas radical de Henry George (1963) propone ‘un impuesto de a misma magnitud de la rent es deci, una confiscacion de ella (Hagman, 1965). En términos de recursos fisales, su resultado serfa similar al anterior: el Estado captara la totalidad de las rentas que seguirian pagando los usuarios de la tierra. Pero tendria algunas venta jel peso administativo seria menos, pues de propictario universal, el Estado se reduciria a las funciones més restringidas de recaudador de _gravmenes, yno se sacificarian algunas de las ventajas del mecanismo Ge interaccién mercantil. George (1963) acompafaba su propuesta con ‘tra muy tentadora, consistente en que, dado que sus expectalivas acerca del monto de este recaudo eran muy considerables y crecentes, el im- ‘puesto ala renta reemplazarfa todos los otros gravmenes, que de esta ‘manera podrian eliminarse. . Fe Evo ¥ mana ou SamvelTeramilo Goazaten ca? No parece evidente. Examine tapos ak os entrees elec de Gorge eps vit gr el rc duo captain deat pe €8 dei lo que se transaen una compravena de un teresa derecho que obiene el comprador de peri la ents pena Fale aque lo que es pertinent eta operecion ei pre els arta que ol comprar de un tren pete letnamete Sil stad caps int parte dela rentaen forma de gravamen, ln magntud que sve de base {a operand capac merry peo eae en [En presencia de un gravamen sobre arent, a expresion que nos descr be a formactén del precio se ve alterada del siguiente manera: &) Ps P= Renta perédica = Impuesto j= Tasade interés 5 = Preioel Suelo ca agua que se desu ss ete de efencn La magni ge pupreagee eta er) oe el mle eed impute soto ropone eng, a maga del ere Brent tuners tmin de itp dls ara Notes enonces ques impuesto representa la derucha se vuelve Oy, por consigut ul, sna consecuencia favorable, cuyaconsideracién sigue estan- vresaeocupan de la politica de tetras: aunque Mgbre la terra continua pagando la rent, no Esto nnn on flo mary presenter ie ‘inversions prodsson ge tacerlo en orm soptlirad, No ete a ct il de Ta psn of mont dl pre eer ga al Et, de manera pri, 9 mesa a aparacanefecivament. Ela pctca, eran como an ee pln et compra que Pera Pstensst areca Morn go dab ener efectos tension 1 aetiidad protien ctivamente lo que hace el terrateniente Podria decitse que esto es efectivamente lo qh aarti en lagar de vendere la Herr al capitalist, se la arrienda, Esto Gkttc, pero el mecanismo propuesto por George (1963) haa posible ‘Saseyuirente resultado de dosifiacicn de los pagos aun en situaciones Giigue las cucurstanciasfenicasdificultaran el arrendamiento de te ‘as camo en los cultivos permanentes. Para nuestros propdsites, esto es iuy pertinente, porque ene] cas0 urbano normalmente el constructor, pan poder product ls inmuebles, oe usuario, para consuirlos se ven Ebligados a compra los terres, La medida sugerida por George (1963), Jaimposiccn de un gravamen que capture la totalidad de la rent, haria ‘poste que estos agentes en la ciudad, sin dear de pagar las rentas co- ‘espondientes no tviersn que hacerlo de manera apitalizada, es deci, ppagando el precio del suslo en cade transiccén, sino abonando paulati- hhamente la entaperidice a medida que ella va tomando cuerpo. (Otro componente muy influyente dela argumentacin de este autores st conclusion sobre incidencia que tiene un gravamen ala renta dela te- rraen la operacion de ls agentes en ese mercado, Para él-y en esto sigue Ta muy conocida conclusion de Ricardo (1990) al respecto-, un impuesto dd este ipo recae enteramente sobre el agente que se quiere gravar, en festecasoelterrateniente este no iene la posibilidad de transmitir el im- puesto al comprador por la vie de un aumento en el precio del producto (doque socurte con gravémenes a otros bienes). De manera concomitan- tela cantdad producida de bienes tampoco se verd afecada. Se seguirs produciendo en la misma cantidad en que se hacia antes de la existencia ‘del gravamen,y por lo tanto, e bienestar de los consumidores no experi- rentard ingin desmedro, A esta caraterstica eventual de un impuesto| seledenomina "neutralidad” ‘Acontinuacién presentamos de manera sucnta la explicacién més difun- dia de esta proposicion, que se hace con los instrumentos anaiticos de |a economia neocésica. Empecemos por el andlisis que se hace sobre el ‘impacto que tendria un impuesto en un bien normal ' reiemos que lands dela incidence un impuestohabitualmente se rain ena tdiin neds en eminos mlcroeconomas Ind EL Esao0 e mexcago oe suto unagno ‘Samuel Jaramillo Gomaaiez Viduales y de corto plazo. En es Tienes cat plozo, En sas condone, la curva de oferta de un ‘ido Some eye ee ua forma cece Sel eat plane ene parte ia des copay eneatelagee cate ace vasa 4's capital y en este lapso solamente pd cambiar st por- ‘én variable, el resultado esque pri de na ecala de production eminada sus endimientos incrementalessern decrees con th {equipo fisicoestable, el aumento en insumos variables y fuerza de abajo adicional, cada vez rendirs menos en términos marginales. La curva de ‘oferta (O-O, en Ia parte derecha de a figura 71) ser crecent, porque el capitalista solamente estar dspuesto a aumentar su producidn i Hen precios més clevados que compensen sus costs cada vez mas altos. Si ‘scala Optima de produccin () sera aquella en a cual el precio que ests dlispuesto a pagar el consumidorcoincida con el costo lincuyendo = {ganancia normal) de product esa eanidad del bien (seg Ia formula ‘del andlisis marginal en que el costo marginal coincda con su ingreso marginal) Figura 7. Impacto de un impuesoen un ben normal Comat ye Cantidad La introduccin de un impuesto sobre el bien deernica epimers ne mga edi comprda ecard fac une cic Pa gure see Seduce Sipe) oa spouse a mia ree Forced nig lpg peas lcm nnd La reac dl pro seen conteer au escala de produccién aun punto en el cual sus cos- de pales ean menores Y compatibles con lo que ahora reibe del is TT le yu cea rei i Pa propel Eo. Lace de econ se puede tancia una disociacion"Hac una Teoria ce ba Ren rs en eu se gs 1 9 on dean a Medal phasucer (0-0, que nce abora no solamente ea lyre gue seb pagar La Ue Gaddguese tone nel mecad sence dela ma era con Mthena demando, se nature psa al porto El precio gue papa el emanate se ele entonses de PPO. Encam,. Unversanar ne to ANS texios los costos le transporte que el stare resiencial mejor sitaado ge horns en virtua de esta levaligacion. Ahora bien, simu en es de rentns Hemen una forms sia la serencia sts ens pardetrot SS. emcees enor lv andan le provides del rise tec duearverrpidamenica mana que scsi ded, pounce Eabdarcmprovers sec con sts fs ant de vine nesapuntomausmocnet vim peal bee ha agin mero Tecra Peresu conbanowe's meds doe sumone distal tmispsada porque ox crt le cto de aap gen pernorte parses ata Figura 718, Elects de un cambio en la reglamentacion de usos del suelo Esse wat on re ono ‘Ste Jarmila Prriumnuuny tiny ben os ire inten a nal en fe a ents etal capeine slashes ed psney Satter ‘lami ns denies ecru era de ends ce ma thls meri Ane sence oanenecne dr tade i qu pune er ints pom te no Sacra ee tcl mean despues Son en essa rain set end reas smerls ion nmin desea ne sees qe se pend En insu masseurs seed punto doe Peed pe epee freer come ‘ana residencal pene, ‘ental y Ta La eenta que aparece en el mercado de Heras ser sempre la mas ats ‘Sungue en la zona comersal exste una renta de svienda que podemos flamer virtual fla que avons la terrasse dediara a uso Rabitacon fallen la medida en que e menor que la comercial lao emenge €n Tas ransacciones el propitarin ferns com efter siempre as ms ‘levads.¥ loinverso puede aimarse dea 2ora redencial Como pusde verse, este mecarise0 que simplifeada. opera por interact de ost es fle sos del sus el mercado delist funeionamient sn ue et Estado feng ince la asco regulators en est Estado, mont sus emus, potest ering ef mean ae i te dapeutds psn sae Dees realmente Sen iiua purse esis gure renaido epontneo toes we ae PecMns meals lstensio pacaente cn a a et gain sop ue pena a6 depo ate in geste ue per de ue opontineamente {sca an ana Geode et coir Rat el puto Yo e868 oa er sna et ata es esting set ie tes pi ata comes Hay ere eterenosor span ene XY Yau all ipa Entel nc oe ep la to nese no nn a es gu ees 6 aan te en, Ls pein etn er osu stevens se asc e ow gu de manera tan Tere peas conceit So Mise com own be psd rg Na ean Oy sete 5 rhe anger epee me sacra ene! sea vmerca mis exten ahors ohdan avin una Teo dt Be gan enel centro mis estringido! 1. yell de mac del aia Jos comerciantes que operan en esa zona mas conti pee ¥; porlo tanto, su ganancie xtraoninanas de Prt petoble ex que come lo devin para ells la loealizacion del terreno 6] area auterizada para cl comers esta se taluzea Un ctl dels ent comervisies de ext teres (de Pavan all dee ene) Finalmente, digame gue para los terreno ue etn ala dere del panto} la rogulaion estas] no lw aectaAtes desputes dey med da arent gue sur encloses Ine sen, ue me abe ign La reglamertacion shuns sobre oe us del suelo Hen et ipo de in fj re es peor de aera de manera permancne peer cuenci els no son mu explitn Ello ee hacen evident cuando hey alguna mutacin en i reclamertacisn usta, Supongamos que las uencia temporal ses a cotati la que hemes expucsto eo det ena figura se pas de 3 4 ls auterdad decide ciminar el lnute X pared desarrollo de atvicadee comerciales, Dicha supresion tended un tpace totes ms cons els pri deos tereos ene arena comers. mas eevads que lade vivienda, pero que permancce latente dada is existences rena, ara toma cuerpoy lo precios se eleven Eefecs de a norma se hace nde muchos pedeén dear quela replimentacinl hacer past ln terrenos de un uso de wvienda 4 no Comercial gener’ aumenta eal preci del suelo, No tan eviderte es el efecto en el sentido contrario sobre ls terrenos entre Oy 3 En ruse cs e : 0, gue es muy eapectico, los precio de esos teenos baja. porguc ls waraaclones de mescnelos se repariian en un dea mis enterss + prosebemente disminuird a veloldad de lacién de capital de os comerciantes que operan en el tea comer au antes era restingide Pero cool seglomentacion now tele sco o, Blcumene a rarma permarece mutable en a an) mo slempre estos infos se tienen en curt. cas presenta aqulerinuy epee fo se podrian presertar muchas variants en teminon espace Po slemplo el sungmiento de seas comerciales pura, letters) Ni siespeinenic sla consieraion de quel eanuacin se de tener lets indrectos en reas qu restau por a ero que seven afecadas porque l telamentachn eed Interconectado como es una eaructuade wm el sl, ESE ES neste aga rantan nica Yess nner cntinacones Seah eicnn Esa snc os nso UREA ‘Same Frama Gomer Weise. por sta parte qe una norma Hen eco en os precio del suelo ema medida en qb i peacon dl mercado So 2 {sine Supine yur en rato Serpe se mpg unt ‘once fo rnold del ene jee punto Eneate aun, in que se manos le open por tinea del mercado de terri ves tender eft as ‘arlaciones en eles (po pmo acon de nite) ne inguin inciencia Esta tima snoacin ws importante pou, ome eh sald en tminos pragmsticn# mena se ease una wacion deca fc Cnive inten o sacs de une srtoay cms ens Prec Ga sul, queen ocaiones puede evar a equtvocon,Supongamcs que Iavaracn dela norma no ss cucimoni mao ante dl Ses Comercial, sno amplatio Si ongramerie se traada el mie de X 8 Yel efeco prevble e como hemor vt, que fox precios de ees = res aumetien,Poapeeane ue nee J rg te pesto ants ea slo devvtenda ahora exe comereo. Ara Supongamos que el litte se amplia sun puro an msde Como most va hater unc teres tn ort in ari de 8 Toncuais aunque se les pera sora ament earl ctvidades ‘omeralo el menage roselo pons. Aangoriescambyee nome Stu terneos su peo nce Ents pornos scent he iuSnormas atone una ach enn far pra sue ella apes Petgueeso curr es nessa gue eta de erate To age posible 12 Lareglamentacinde as densidadesconstructivasen|a ciudad Ctr fermen ay visible ent iu que ya hemos registrado, es (jus el eapacio urban ests construe con intensidades muy diferentes, Cen hed vist» aungue una mga inal sugiera ota cos, esto i rementacion sino de a steracion ene ls pre Wire el espacio onstuido en as diferentes zonas wide pantucir com tecicas en altura, El resultado Tp altura constuctva y los precios mina Renta noes pronto de ios mitosis ue Adel cay os cost fess sin embgs una aston eNEE Seiad qu molucea a presencia fe lo que hemes deno Primaria Dieta p92 cal ' «tas tvs eegulatorss mas importantes de ts en ma events rig en Haren va, Esta actividad obedece fundamentalmente a razones pees verity idacl mas clara es el establecimiento directo slew ae 9 ce costco, ede mites en ated de ame constrida que puede prafucine en nn teen de dete ae ead ero tambien even tas disposciones te pueden ina mative ew que finale eae ests sills en Ty rene ee ropes om altura de lw inmmucbles: eigencias de retmcesos deed cle can respecte al mite de los Totes, algo que en general see ta con Is altura limites on el ndimeno de unidades de habitacén, sitions Llamaremes Edificio Normativa al maximo autorizada en STindiee de Canstruccon gue results de estas mogulaciones. Recordemos uc habiamos llamado Eavteabilidad Economica al maximo en el Indice deConstruccion que aris ol mercado, dada una estructura de costos de Gonstruccion + de precios de vents de! espacio construido, Pues ben la fasion de uns Ediiabilidad Normativa tiene un efecto sobre el precio de sueleV sabre Is densidad de construccion cuando ella ts menor gue ls Essicabudod Economica. En efecto, en esta situacin, Jn rglamentacon inhube Ia cnsalizaion del mecanismo mereantil La figura 717 iste exe stuacion para un lot particular: aunque espon- tsneamente el mercado arora una Edifcabilidad Econémica de deter rminada magritas gue generara un nivel de Precio del Suelo como PS”, las regulacionesrestingen ext operacion limitando el maximo de Indice de Constraccion 2 un nivel menor esta Edificabilidad Normativa arroja tn precio de! suelo PS. menor que el que emergeria de la operacién del mercado en ausencis de ess norma Figura 717. Efecto de la Edificabilidad Normativa sobre el precio del suelo de un lote individual ms ‘Same Tatamile Cones to Fy el ent lo ern Ia Renta Dierenetl les terenos no solo soportarn Vitra, si Rens Prnana bee 2y seconstrtin en ala densidad como aah oie ee nly Jempongo una norma que pohite ia conan ata pn no anomatarh ques erence Fy nurse {mercado les generar uns Ranta Drew! Spor bean inh ¥ solosopotarin Rents eri diene Secnssusincnton Sensidad y el precio del suelo set mis ao gue sla norma no ete: ta Sil secuencia temporal ela conten es dese pte Stuacén iia en ques norma rstange mead adel panto Xp eri crt ey rey in ‘momentos rela ea retciny se pnts icon A Ieee Une tertnos ene XY experimentan un lza sata Se gents etoces In pereepein de qu exist una cual ere un frre Cannio de noma lpi un eBiabibad rayon face Sl re Gio de suelo de manersmiars candose cre emer dew pone cnpersereeent send ra ee tee ae eae rein Eos eee cree enna ee eden ei aieers waded toriza una Edificabilidad Normativa atin mayor, a Foonomica. Si se tt cae an mayo netic fer ningun est, pues Ws const pera aliicabildad Exons. C. La provision de infraestructura sobre los precios del suelo, y muy Cot fonte de ingidencia de Este Fe Se no Amportante, ests ase au papel some PNa4 jcoidat Nomativa prt FigrsTan ot r A Beadenidad ——Teradistanca Alta densa er aja densidad Tiere: dstancl he sine ino Sraaseniaprcosdlsnno pcan aa nn ts hn ter cra muy generalizada con insmisin a los "Some Jaramillo Gonalez eh monto de as inversonesestatles debe f a alles be conrespender i msi meno, a agregacin de les incementin an on precio de trios en trrenes aledaton 9 ls obraspublicas De hecho, eo umina Una sere de practi canestaales muy etendidasorentadas scapla por pte del Pad Ios ‘uments en los precios dela era urbana, Per ete on, preiamente lun aspecto que amerta hacer un asiss igus ue abordaremos as sxelante, pes meso fc le peepee nea fo Sempre tresponden al fanconament ers ecw enmen 1, La terre-capital Fara empezar adscuti este tema es neces hacer una preci iii Los analisasclisicos sobre area, gue como heron ch, we eran 3 Ia tierra rural siempre hiceron lst distin: ne sac nes deterrenos, ene pres gue noralmerte se pga cme erode or ‘ls uumente hay un componente gue no es propuamente en 0 {que son mercancie normals ue no evstenpecubardad Sec ‘erin con eto a elements gue woualmerte tin adoados aa ta, {que son evenuslmentesiferencbis en caterer per gue 0 PO dlctos dl taboo, saber cere cominos interno dea nas stems Geriego.o de dese, tates Les uignan un nombre el de eres ¥reiteran como hemos dicho, ue no Benen speck toc. El pre del suelo propumnt iho, el gue we have depende de arent, sel femanente una vez desconada ex recap conseasve en el medio ural Tape sustancl del presto eh las arsine cane enneaneemret nan lors “xpipata os subamizaa) Un ote que suena con estos valor rare es ge devi foteurbanizade,tene un precio mayor que un eae peli Lama le esta dfleencia debe ser entonces el precio reer qas ex accesario pga por La proce oe suinist de sareiupamtent En pana «prover puede sere Estado 0 Seam lost mayor tren, De et manera Jeane altel poss dest upamines pene 3 Lama ene tae ot sant auras gun ef316 Totes urbnizados 2. Flimpacto del suministro estatal de infraestructara en la rents ato sinembary no revisto mavor dificult torca, Pero tampaco es importante en is asci0n del Estado en el mersade de tierras. De hecho lo realmente peronente es la nekdencia gue la accion estatal como suminis. trador de intraesrctara ene sre Is rena propiamente dicha. Lo que se tendria gue evplicar, porque es de gran relevanci, es el efecto de esta sctivided del Estado precisamente en el remanente del precio del suelo tuna ver descontado el precio de estos equipamientos, Si el aumento en cl precio gel socio gue se deriva de la provision estatal de infraestruetura se limitars 2 la suma agregada por el precio de los equipamientos, esto zo tends sino la explicacicn utual de la circulacién de una mereancia pormal. En ese caso se tetara de una transaccién normal en la que el Propietano ha pazado por una mercancia. Pero lo certo es que es muy Gif sostener aue este elemento por si solo expla los precios del suelo en las cxdades. ex el caso de inversionesestatales que alteran el precio e los tesrenos, tendriemos que referimos a cambios en el precio de la errs brats Planteeros el evtonces dela siguiente manera: para quela ciudad 0 tal, se requiere producir una serie de valores de rctura urbana, eteétera), que consumen energia Productive de ls sociedad y que deben ser financiados de alguna ma- eta Incluso, esto puede firmarse también de lo rural, pues para que |a produccidn agricola tenga lugar se necesitan también valores de uso similares, como las vias de comunicacion, etectera. Pero la renta no st desprende de esto, ni coincide con la magnitud de valor que se crstaliza en estas obras. Hemos visto que el soporte de la renta esté asociado al concepto de irreproductililidad para el capital individual de condiciones de estas tierras, que en el émbito rural consiste en condiciones hundamen. talmente tcnicas, y que ene] dmbito urband incluye Seciales, como las pautas de utilizacin de espacio de fidad de valor que el terrateniente puede capt particularidades de esta vreprductiildad y nsel [a infraestructra, Reiteremos que una pruna vantundes ‘© puede reflexionar sobre el surgimicntey ln open ambos contexts, sin tener en cuenta ln acinn sin considerar sus inversiones mbien fendmen0s lad. La can uF desprende de las rab condensadlo en de-entoss que de las ontas.en «1 Hstado y, por lo tanto, Bsr seat oe sna omnsso Samuel laramilo Gonzalez 5 que Ia aciin del Estado como proveedor te infraestructra iid enka pecs de on termes? Pong eft os ndinecta ae reas se alteran 5 de usa que resultan de estas inversomesafectan et Enel caso rural pred alten as ecunstanias Wen cas evocadas,y en el utbano, aden, purde tan utilizacin del espacio urban mente lo hace, per ateavés de ona porque ks val Ferprediti ormar las pautas de Esta precision pone en cuestin de manery sustarcial a nocin de iden tidad cuantitativa entree costo de estas obras y su efecto en los precios del suelo. La tesis que queremos defender aqui es a de que el impacto ide las obras de infraestuctura urbana ere ps mayor 0 menor que el monto de ioslotes puede er pulser nega. Amend. su cto es ay eigen Ties tos fein deforma pont sentido vega, Voir guna rein discribe con 735 Sif nciso pone dss > tn teins pedo pe esr coarse a rita en elrade, pectamente orga venir pba en so grado, ¥ a otos en fecto agregado no tene nin bal de la inversin. Es sancias eta elacion lps mn oe agli en que cura de P ve rn stn eo a Cc tannenere ete ioe on 4 los gastos de trasporte (0 a la i = sung de estos lotes con la tierra marginal nots dea penta ia deen ta ea vatverse nul en 7M, [a etta marginal nen ae Latina ale vs ala erent cas RSE exon apo Tt a sf tas 7 ue 9eran er en eee ney FL Esa00y mencano oe sau unnano ‘Same lramile Gonzalez Cambio en os precios de terrenos ruraes como efecto de una inverscn en valida = a ppodrén pagar un precio menor: el precio de mercado dscende de Pa Otsérvese qu, etinest asin acide Estado genera signe te elacion dela nueva curva deena comin dete ee ‘ala dereca dl punto haste nucs nueva era mrp TM dee nas etas qu ean rents muy bas oles ee omer sees tendrinrentas mis devas Laan del Eade peer uments ‘los precios de estos terreno Peo deca det punt sea descendent as mejor en as vas de taaports su pregancon respect as eras mis alacen eal dma {Cua es la relacin entre fos aumentos en el precio de unos lates as pérdidas de otros (es decir a comparacion en figure dens Seas bar Yr)? Noes evidente que exista alguna rela preci yest parece depen ee de muchos factores, como forma de Ia demands, I progreson de Ts castos de transport, etétra, ‘Pero, por otro lado, uses a elaciéncuanttatva entre estos aumentos fen los precios del suelo y el costo en que incurreel Estado para realizar la ‘bra referida? Tampoco parece existr una relaion clara, Puede ser igual, ‘mayor o menot El onto del impacto sobre las rents depende del efecto Sobre lairrepoduetblidad (que eneste casos de tipo tecnico la incdencia tenla acceabliad y, por consiguinte en os costo de transporte) node Ta magnitud de inversion necesaria para tener este resultado, Est efecto serial mismo, sel costo de las obras necesarias para obtener esta me- saath rns te ee me ‘estatal no puede ser evaluada tinicamente por el ef re los precios Sst he noe ren Groans Stent ese tente en una mejora en las vias de comunicacin, Como con lel suelo: en) | los costos de transporte de los terrenos v, Ass wsecuencia, iran gadgets rea as Seta, subjetive puede sx resamen una proporcion menor que en la situacioniniial, Esto de Sere las menor precio por ellos Y = Prop *situacon inca je traducise en Squtseabtene mayor oferta de biees gsc lagu 7, un giro de linea de Precio de Produccin que ten or Fear atria agricola que bien pusdenjustficaret ain. eliminates Se " mayor nivel de actividad cercana que no tiene costos de trar rte del Estado tenga efec- ‘no experimentard ningtin cambio en vt eel caso, entonces, de que Ia accion ‘ewprimrtré ing ambi en su costn) prs con ura pence Puede dare el caso, cto elon ereos (sobre algunos de tana Progrsin de fos costo con a distancia es meow ers tos mucho mayores sobre ls pres ot ales iveridos par ello. En Caen. i embargo, algo interesante sa Cura de Pro de ellos) que Ia magnitude os er emprecen os mismospropie oe ‘ste con cabrian pregunta d¢Fonde purden SOT span ssc SAT opment increments en os pesos ds POP Paden oe incurian pra a feu 8 a det ‘accion som potest exces jemas de inarciac6n Pore fan creciendo con la distancia enpuede ser ewe pare agentes particulans, eters. Fa cl ao tanan dispute (sas ecunstancas, Ine propane potencialmente ene! ‘arian que el Estado emprema estas beast inchaen on En tudo esos casos fren se gue la inversion sea maven ecto sobre os precios de os terreno. punde sores snversionesestatalesen HMO Me Hag -guecom frecuencia ge a thenen efectos postivosenterrenes So deminguna manera enestersuli acy Rade raining conintureranern todos no de ets femenown adgudos oe clos sn ming eonapnene eet cuvos propvetaras no har pers Ene) caso urbane se presen \aneaiad de situaciones que tienen covers son muy diseere ev aerate sa contin : sacar o de snmume de pace cones oe a rin ssn Seams Encadocanthe gee men tence oe cores -arod como en sans apace rveuente questo een esor cen pero ernest cts no un mete appa teenies de pra SE STEPS ce dt ato sobre pre 2 gr oncioven cur Fate dates oe ee Patines pe mr de re Apres cana, atte wu how he dpa » ur ter elecon moe par Seren pata nd ena > eget ute ap cae de ave neti id aia puree 9 expat fur hues NEE de tom precio de introns Aeron OO Samuel Taam Cte omteticton, gem weal mejorar la ae precios dle los tor Feto de hecho ces ‘sibling TENS. Paes se Raven Si embatao. el comply ‘au amen debe ett de dismanacii de ae siempre es valorada de tora peste s sos. Una obra via gel numente p en barrios muy exclusion que peer ot los grupos de mayones img. vee eer ett my atone mn ue una Ya dete pe punt tract ruido, afluencia masivae indesenta de peruinae sector al ebilita su carga secal positva y esto Aa dewence ov pres Je suelo’ La contigiidad inmeatta son obese ves te tran eovengu 4 puede generar molestias que discalten signs atv aden sebanae (ovine nota 4) que pueden atwtar de okra negates ix previ del suelo, aungue los lugares vexins, pero un pac tas leaden we Bene hacen, teeters 3. Las limitaciones en la provision de iteaestructura Lisa inden sb spi del uk ne rnin dein Iara por pe del Essie nro cveete yd oe trcuenes nee am mp oe deans mura eps 5 ncn an ne i an pn ene de Seka ie hy ey ig a sn sai tere gern eae eptapaaee isting ab rere ipndgres amet satseta Renta de Se UPON «Tas insticiencias el stad porn vin rv Ec ns a Far Preeti proven eum seie de valores de uso que deno- anes arta. algunos de os cles roemaente solo pre aan pee Eta. FF razon gue Va hemos Td. rsa se maueren mAs terrae ven agen. Io experale es ge Seuado las actvnaases orbanas se 9 vr i adacinnales 2 Pe eguipeca ee 2a OY aiguara760 10 To hace, Sn or ecawe mints de mobs, pore fe ee ana adhgors "> 3s = Fueden consra, precisente a falta de terrae equipaces Lo preocs de tos los inmuebles en ta a ‘construction no tienen por qué Gdad atamentan. Gamo low comios Se braver caminde esto mplcare gor custe 2 cause de este fernémeno una secompaance adicona! Como eis ess lizads precisamente ala dispo- (Mine de nome equipada exte brecananoa se convierte en renta: 10s prc de todas las eas eourpadas we elevan como resultado de esta trsuhirenas en ls accion stata! ‘Seika, 215) Como we ve ene stuaciir «seve le nanion de gue existe un bloqueo alsummnntre de tees ereres Nurste disponstive analiticooffece ven taj coe mepects = ‘ere cisuslizar el fenomeno. Vamos a prmemtaric, pate 16 ue Sete £ 720 vamen « reuimat 1 que hems expuesto en el capita ele tarmac, des pro § de La tera en wn cases muy Sacer one pequena digresién para wopereen Ele de law X muestra de La canada de tetrenon l-cistencis al cet v2 que pate aumastar ls cantidad de inmuebles se eajucreincorpura! = Metta y thie leaden del vento ( Supongamon que kn mtn Se omar de kn inches aren omta Gta, r mr on fa sn in vnc Meslostemeen anes Pen e Produ ur ncuye bm cnn (Wy la ganacia normal (> hrvinal un einary para cenousmis as iets ouarain Stet svt aa el Co de Transpo, que sunrise Stara (cnt hea sala Pipa antrons le cmpetencs > usuanos qu quuran has Haase ton done kn mtr apo non nga pre ue seamen iin os tae eb suri por desarrollo rst! wi te can ce de Ieee, ue Prociode Pucci ues agen om vorrei van Samet Iaramiln Gale ment com la distant Renta, comes complement a cost de transporte, disminuye con a distancia Finalmente ede law suanion ‘de vivienda pagan a misma cantidad gba por usar Invert, La curva PC-PC now ists Ia Curva de Precio de Citcolaciin poe set ‘ici de actividad esidencial que incluye ef nzezada de eto res com= prnentes v que telaciona de manera verso precio total qe pag ¥ Tycantiad de vivienda transada(y ln anti de era ys distancia alent! Fl punto A, donde sorts i ines de Prec de Pucci + Cont de ‘Trrporte, determina la cata de vendasansadas 9 xa dita Jalentrey ef precio PC. een ete cso rete 9! Precio Globa que incluye los tes componente, Formaciin del prec de ox rmeble es econ costos de transporte Figura 720. logue pas sures et ps ta tuner kopagass eae tv a elon te ol tal et gra atc)» cine it in ni acer sre 8 ge fo PG PP-A (que “A angulo PP-PP-A 1 alinea P-PP* epee fos atc avin views tts Ls tages ST Aue runt fs sts TaSS eon 0 us meamuanoasaaaiaial retrace, es cee Penner sirens ceetrengrtns rene ine Sees ee Hacer at nae ee reser crore ne ro mm te Se et Cee es eee eee eee apenas Soe eee eer ceed mere eee a a lected aeedetlagetaalaess aa es Fl elataeete lesa Pecomenenmayh valmac ay seer rege seca ertreeren ore eee ee ee eee is Gerras yd aejadas del entry C Supongamos que ios coe de canstracde de hae nmncbles tw vation oma distancia, ast que sit aes ate La ho amttctines ye dos los terreno a lines de Vier»: de Prd ue nu luye em comm (1) y la ganancia normal (Cj o> riven us etnbang para vonouniit las viviendas los usuarios dete att ef ut cunt ah sna el Cust dde Transport, que ausneits cin distatvaa Cott Metta seal Paginas anteriores, lo cuinpeer ma arc, que quae wan monone, pete se cobre come feta : a de toner de ko oran los usuaron mar stuadin eee ns pet que page {stare por desarollat a actividad! ser sa Wee bx Precio de Prodan, male au ot ment com la distance Ret, «de Heansporte disminaye coma diatancia. Finalmente, dons ons «le vivierea para la misma cintidad aba pr sar ln renee La curva PC-PC nos use la Caren de Peco de Calan pore ser ‘cio de actividad residencal que iehuye e gegad de eto es con mentesy que relaciona de manera ners et precio tal que se poss y Ta cantidad de vivienda taneada (yl cantidad de eras datas FL punto A. donde se cota a lines Precio de Protec + Cont de Trasporte determina la cant ) fe vena apsads ose distant dl eentro y el precio PG, que en ete cso se reer Prec bal gue inchaye los tes componentes Figura 720. Formacin del prec de os mutes ea eta con cont de torpor dost caters sna cnt as a manera. i pre haga usa one True pags rose Pred gored proc tal lel lef mace ay ka pages ta mA fanaa ts ntats & 072 ae Ma eat ran aici wean sil ‘ fart La eu 8 tha ascent 224 que ec naga soe be nmachles que es dearendente pong cas consi Gincven wna rea Mag), Servs + ghe va deseeriend $e ho nme 9 de Ta rent con sacs, para incorporat ly pasar se! Estado no puede a figura 722 (que modifica a ware que solo se pueda St lm teen necesanin pata equipedon fa esas crcuratanciay, la iter seca can ia Curve Ge Precio de Precio Giobal se eieve ane de here ble, vets gu nce co a eta tard 1 ata Clones de tera ella estabe represertads patel tuangulic Mo PA. ahaa sereflqa en el wapecie Po Pets : Esto se puede repreventar de manera ms falar oy a Sgura 72%, dom cle hacemos la inverse ene ena y costs ie tarapette Pecks de ln wivienadas pas le a linea ? PP a ines masclevada F tava dad de inmueblestansado se satuce ej) Larenta past del rung P-PP-PP* a teapecie PPP PO Figura 7228, Formacion det pein don nmcbes v Sela ent om restrciones upamientoa Brows «CDE a neta dl Sv 1 figura 724 sigulend el procedmiento que hemos wsado en sec. en gure 728 pos lo component ala eta y a catidad tansferencia de valor desdeelconjunto de los que verdade. Pagan estas obras hacia los propietaros de los terrenos: estos strata de precios del suelo mds altos, exactamente en el mismo ‘onto que cjan de pagar por ests valores de uso. De manera creiente, os gobiernos locales est cambiando esta forma de actuar, entre otras cons porque se a progresado bastante en téenios 2 Proedimientos para desagregar estos costo y para determina la pat. tiipacion delos diferentes terreno en algunos medion, esta prctce conoce como “eabro de caryas generales”. Una primera reaclin es pert S31 que estos cobros deben epercutir en un aumento en lon precon de a tification. Aunque esto 0 un impucst, angel ebro por un ben te Se suministaba en forma gratuit, selector es similar al qu hen vist én el aso de ls gravémenes. Se puede pensar que euanda no we cobra {t8infraestructura general, se esté dando un subsidi implicit al pro ‘motor en realidad es comosie Estado asimiera una parte de wu cst x Bsc ve mexcan ot stu une ‘Samuel Jaramillo Gonz renta e reduce en la misma proporcén, La figura 726 ihtn eta seve, ‘ibn La linea mis gruesa muestra el precio la rena cuando nase cobs tas eargas generales, ya linea degada, cuando sise hace Figura 7.26, _Elecodel cobro de carga general bree precio del sel, D. EL Estado como agente inmobiliario mercado de emasen a cinad rvbiano En efecto, ademas peivados, el Estado mismo 0 slo as de "us0 (otra forana de ineidenia del Estado en seatesprendelesu accion come agente it rmobiliaios sus funeines sobre los agentes i a Fuge com tal El Estado es propetario de Heras