FALLO XXII DEUDAS QUE PAGA ADQUIRENTE EN SUBASTA PBLICA (FALLO PLENARIO CNCIVIL)Servicios Eficientes S.A. c.

/Yabra, Roberto Y. Buenos Aires, 18 de febrero de 1999 .

No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solucin anloga respecto de las expensas para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512. Cuestiones: Si corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengados antes de la toma de posecin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. Cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512?. A la primera cuestin, la mayora, en forma unipersonal, dijo: La aproximacin al tema objeto de esta convocatoria debe formularse desde el principio genrico segn el cual la transferencia de un inmueble realizada en subasta pblica tiene el carcter y alcances de un acto de atribucin de derechos autnomos en favor del adquirente, con prescindencia de los derechos de transmitente, puesto que aqul recibe el inmueble libre de todo tipo de cargas, que se trasladan al precio de compra, en virtud del principio de subrogacin real (conf. Busso, Eduardo, Cdigo Civil anotado, t. 4, p. 44, 180, Ed. Planti, Buenos Aires, 1951). Tanto la referida autonoma del derecho transmitido, como la ausencia de convencin, determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266 del Cd. Civil. Esta ltima norma, adems, prev aquellos supuestos de persecucin en la cosa, en los que el ttulo del actual poseedor es nulo o anulable, o en los que se daba responder en la forma indicada por expresa disposicin de la ley. Por ello, no puede extenderse la aplicacin de este artculo a situaciones sustancialmente distintas de las previstas por el legislador ( conf. Lambois, Susana Las deudas fiscales respecto del inmueble subastado judicialmente, ps. 406/407, en Revista del Notariado N 845). (*) Citas legales del fallo nm. 98.544: leyes 13.512 ( Adla, VIII, 254); 13.577 (Adla, IX-A, 289); 14.160 (Adla, XII-A, 29); .18.593 (adla, XXX-A, 157); ,20324 (Adla XXXIII-B, 1485); 20.686 (Adla, XXXIVC,2014(;21.066 (Adla, XXXV-D), 3558); 24.427 (Adla, LXI-A, 243); 23.696 (Adla, XLIX-C, 2444); 24.441 (adla, LV-A,296);decretos 324/98 (Adla, LVIII-B,2218; 783/93 (Abla, LIII-D, 4235); 992/92 (Abla, LII-C, 2993). Sin embargo, esto no quiere decir que los crditos por impuestos, tasas y contribuciones se extingan totalmente, sino que slo se extinguen respecto del adquirente, sino que slo se extinguen respecto del adquieren en remate judicial, sin perjuicio de que sus titulares puedan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario, quien deber responder con todo su patrimonio.

Al respecto, debe observar que ese modo autnomo de adquisicin resulta configurado por una serie de elementos formales y de fondo que hacen de la venta en subasta pblica un acto jurdico complejo, que desborda los limites del derecho privado y encuentra adecuada formulacin en la conjuncin de los Derechos Civil y Procesal, la que no coincide con el contrato de compraventa (conf. Dilorio, Alfredo j., Bases para la implementacin de un procedimientos de enajenacin coactiva, ED 75-794; Eisner, Isidoro, Anulacin de oficio de remate judicial por culpa de martillero, LA LEY, 1994-E, 164; Belluscio-Zannoni, Cdigo Civil comentado, t.6,p. 385, Ed, Astrea, Buenos Aires, 1993). As, por ejemplo: la falta de voluntad de vendedor (arts. 1137,1323 y cones, Cd. Civil); la forma de perfeccionamiento (arts. 1884, inc. 1?, Cd. Civil y 582 y siguientes, Cd. Procesal); la garanta de edicin no exigible (art 2122, Cd. Civil); la intervencin del rgano jurisdiccional transforma este negocio en el acto ejecutivo por excelencia (conf. Couture, Fundamentos del Derecho Procesal Civil, p. 446, N? 289, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1993); ciertos principios del derecho procesal, etc. De ah que slo subsidiariamente las normas de la compraventa se aplican a las adquisiciones en remates pblico (conf. Bibiloni, Anteproyecto, coment. Y art. 1430). Lo estable en esta cuestin es la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de convencin en los trminos a que aluden los citados arts. 3265 y 3266 del Cd. Civil. Por lo tanto, aun cuando el adquirente en la subasta judicial pueda considerarse un sucesor singular de las cosas por el carcter que reviste su derecho, debe estimarse que no lo es en los trminos de estas disposiciones legales. En consecuencia, no debe recibir la cosas con cargas alguna, sino libre de ellas. Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador, aun cuando en los edictos de remate se hubiera hecho mencin de su existencia. Tales deudas deben ser soportados por el anterior propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de ste para solventarlas, pues, en tal supuesto, debe considerarse que existe quebranto (conf. Lezama, Julio, El remate judicial de un inmueble y los certificados que acrediten la situacin del dominio y las cargas que lo afectan, JA 1594-III-10, seccin doctrina: Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, Subasta judicial, los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes, LA LEY, 1994-E, 1245; Lambois, Susana, op. Cit., p. 401 y siguientes). De lo contrario, podra verse ensombrecido el principio de la buena fe que emana de la subasta como acto jurisdiccional, en tanto sorpresivamente se adjudican al comprador obligaciones que no haban sido establecidas con anterioridad ni anunciadas como de las condiciones de la venta. En tal situacin resulta atender al de mrito de las expectativas de los compradores en subasta judicial- con la consiguiente afectacin de los precios logrados y perjuicio de las partes -, si tales adquirientes (que son

litigantes y no tienen otra expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar cargas de extensin difcilmente imaginables. As de trasladar al adquirente en la subasta tales obligaciones, se lo estara condenado, adems, al pago de lo que no es deudor, sin que (por no ser parte en el proceso) pueda ejercerse de defensa alguna, entre ellas, la de prescripcin, si correspondiente, ni cuestionario por excesivos, en su caso, las multas, recargos e intereses incluidos en la sentencia, violndose el derecho consagrado en el art. 18 de la Constitucin Nacional (conf. Cazeaux- Tejerina- Cazeausx, op. Cit.,p. 1243, punto XI). A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones propter rem, toda vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se transmiten al sucesor Particular. En efecto, las obligaciones propter rem o reales, o ambulatorias, o cabalgantes, segn las diversas denominaciones que se les han dado (conf. Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. Cit., t. 2, p.524, nota N? 3; Alsina Atienza, Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem, en JA,1960-II-40, seccin doctrina), son aquellas que descansan sobre determinada relacin de seoro sobre una cosa uy nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin: es decir que la posicin de obligado depende de una relacin de derecho o de echo (real) (conf. Betti, Teora general de las obligaciones, t. 1, p. 16, traduccin al castellano, Ed. Revistas de Derechos Privado, Madrid, 1969). Ahora bien, una de las caractersticas de esta suerte de obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones de ley(conf. CNCiv., en pleno in re: Dodero, Hiplito C. C. Consorcio de propietarios Neuqun 566/88/90 y/u otro, voto del doctor Jorge H. Alterini, ED, 73-282 y 283; Mayo,Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. Cit., p. 526; Lambois, Susana, op. Cit., p. 403), situacin que no se advierte en el caso de los impuestos, y tasas contribuciones, en tanto no existe norma alguna que imponga al adquirente en subasta pblica cargar con estas deudas de su antecesor (conf. Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada, JA,1991-II722). Antes bien, de lo dispuesto por la ley 22.427, en sus arts. 2 y 5, resulta que la asuncin inexcusable de deudas anteriores se da slo en los casos de donacin o sucesin mortis causa, que la falta de cumplimiento por parte del ente recaudador ante el requerimiento del certificado de libre deuda solicitado por el juez o escribano, excusar a stos de toda responsabilidad. Adems de la ausencia de alguna disposicin en la ley 22.427 que establezca que las deudas respectivas pesan sobre el adquirente del inmueble, una solucin con tal alcance importara la patologa de una suerte de obligacin real en la cual por regla seguira igualmente obligado el transmitente (arts. 2 y 5, ley citada). Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de obligaciones calificadas como reales, se destaca el hecho de que el crdito y la deuda se extinguen al cesar la relacin con la cosa, en especial en el caso de abandono ( conf. Cazeaux-Trigo Represas, Derecho de las obligaciones, t.

I, p. 31, Editora Platense, La Plata, 1969; Busso, Eduardo, t. II, N 2 a 5, p. 46; Alterini-Ameal- Lpez Abana, op. cit., t. 1 p. 27, 53; Mayo, Jorge en Belluscio- Zannoni, op. cit., t. 2, p. 526 y sus citas; Llambas, Jorge J., Tratado de Derecho Civil- Obligaciones, t. Y, p. 24, 14; Buenos Aires, De. Perrot, 1973; Musto, Jorge Nstor, t. Y, ps. 86/87, Derechos reales, Santa Fe, De. Rubinzal - Culzoni, 1992; Alsina Atienza, Dalmiro A., Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada, JA, 1960-III-85), en consecuencia, las deudas tributarias no pueden participar de tal carcter. De todas maneras, insistimos, la falta de una previsin legal expresa en tal sentido, descarta la posibilidad de incluirlas en dicha categora ( conf. Lambois, Susana E., op. cit., p. 405). Tampoco corresponde atribuir a los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras, el carcter de carga pblica real, pues amn de la discutible naturaleza de la categora, propia del derecho germnico (reallasten, en alemn), debe precisarse que en nuestro ordenamiento slo podra asignrsele tal calificacin - la de carga real- con el alcance de gravmenes reales, o sea, para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos reales sobre cosa ajena, es decir, a esos derechos reales vistos del lado de quien lo soporta, lo que demuestra la impropiedad de la atribucin referida a dichos crditos. Es que dichas cargas se establecan por la ley, por contrato o por disposicin de ltima voluntad e implicaban un deber u obligacin que, como elemento pasivo del bien inmueble, pesa sobre el poseedor (propietario) actual, y puede ser designado como deuda real (conf. Mayo, en Belluscio - Zannoni, op.cit., p. 524, con cita de Gierke). Al respecto, no puede perderse de vista que la carga real, figura no contemplada especficamente en nuestro ordenamiento con ese sentido, no es sino el residuo de los antiguos ordenamientos feudales, que no podra quedar librada a la autonoma de los particulares, porque a ello se opondra el principio de numerus clausus de los derechos reales (conf. Distaso, Nicola, Le obligazioni generale, UTET, Torino, 1970, p. 15, N 8 y sus citas). Desde otra perspectiva, si se adoptara un temperamento contrario, se desnaturalizara el rgimen de los privilegios, pues se acordara al fisco en super privilegio en contra de lo que establecen las normas sobre la materia, como son los arts. 3879, inc. 2, 3880, inc. 5 y 3921 del Cd. Civil y las normas de la ley de concursos - en especial, art. 241 - (conf. CazeauxTejerina- Cazeaux, op. cit., ps. 1241 y 1242). Estas conclusiones no se ven modificadas porque se trate de una subasta judicial. Rigen al respecto las consideraciones vertidas acerca de la ley 22.427. Ello es as, porque los informes previstos en el art. 576, inc. 1 del Cdigo Procesal, a requerir antes de ordenarse la subasta, y que se refieren a la deuda por impuestos, tasas y contribuciones, tienen por objeto determinar eventualmente el importe de las deudas que - en su caso- han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisicin del inmueble, puesto que el posible comprador debe contar con la informacin de los impuestos y tasas

adeudadas con anterioridad a la compra, para deslindar su posicin respecto de ellos (conf. Morello- Sosa- Berizonce, Cdigos Procesales..., t. VI-C, ps. 66 y 67, De. Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 1998. Y esto se liga a la cuestin de los privilegios, ya que la subasta judicial importa, en definitiva, la liquidacin de todos los crditos que pesan sobre los bienes, que automticamente quedan transferidos sobre el precio de adquisicin en el remate efectuado con citacin de los acreedores, configurndose una subrogacin real (conf. Cazeaux - Tejerina- Cazeaux, op. cit., p. 1244 y sus citas en nota N 13), puesto que en el momento de la realizacin del bien afectado, el asiento del privilegio del mismo bien (conf. Llambas, Jorge J., op. cit., t. Y, p. 634, 488; Mariani de Vidal, Marina, Apuntes sobre privilegios, LA LEY, 137-934/935). Ello es as, desde que vendido judicialmente un bien se produce una suerte de concurso, donde todos los acreedores (embargantes, hipotecarios, por impuestos, tasas, etc.) concurren a cobrar sus acreencias sobre el precio obtenido (arts. 581, infine, 584, in fine, Cdigo Procesal), en el orden de preferencia que, a tal efecto, les ha concebido la ley a coda uno de ellos ( arts. 3879, inc. 2, 3880, inc. 5, 3900, 3918, 3920, 3921 y concs., Cdigo Civil; 218 y 590, Cd. Procesal). Ello implica que el bien de que se trata sale del patrimonio del deudor como consecuencia de su venta e ingresa, en su lugar, el monto obtenido en la subasta, sobre el cual habrn de cobrar los acreedores, quedando en principio dicho bien, libre de los gravmenes y deudas que lo afectaban. En sentido concordante, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, organizadas por la Universidad de Mendoza del 18 al 20 de abril de 1991, declararon por 41 votos favorables contra 15 opuestos, que El privilegio de los crditos del Fisco se traslada al precio que sustituye la cosa y, salvo norma expresa, el adquirente en subasta judicial no responde por las deudas anteriores a su posesin, sin perjuicio de la responsabilidad personal del ejecutado. En orden a los fundamentos indicados, se impone una respuesta negativa al primer interrogante de esta convocatoria - Jorge H. Alterini.- Alberto J. Bueres.- Juan C. G. Dupuis.- Ana M. Luaces ( en disidencia respecto de la segunda cuestin).- Hugo Molteni ( en disidencia respecto de la segunda cuestin). - Jorge Escutti Pizarro ( en disidencia respecto a la segunda cuestin).- Luis Lpez Aramburu ( en disidencia con respecto a la segunda cuestin).- Gernimo Sans ( en disidencia con respecto de la segunda cuestin).- Jos L. Galmarini. - Eduardo Martnez Alvarez- Osvaldo D. Mirs. - Mario P. Calatayud. - Elena Y. Highton de Nolasco ( en disidencia respecto de la primera cuestin). - Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna ( en disidencia respecto a la primera cuestin).- Claudio Marcelo Kiper ( en disidencia respecto de la primera cuestin).- Julio Ojea Quintana.- Delfina M. Borda.- Eduardo Leopoldo Ferm.- Ana M. Brilla de Serrat ( en disidencia respecto a la primera cuestin).- Benjamn E. Zaccheo.- Carlos R. Degiorgis.- Julio R. Moreno Hueyo.- Emilio M. Pascual.- Jorge A. Giardulli.- Judith R. Lozano.- Gladys S. Avarez (en disidencia respecto de

la primera cuestin).- Hernn Daray.- Carlos H. Grgano.- Carlos R. Sanz (por su dictamen). A la segunda cuestin, la mayora, en forma impersonal, dijo: La naturaleza jurdica del crdito por expensas comunes ha sido ampliamente debatida por la doctrina, aunque ello no impide considerar que se trata de una obligacin, es decir, de un derecho personal, que nace y se desplaza con el nacimiento o desplazamiento de la titularidad sobre una cosa determinada, en este caso, la unidad funcional en cuestin. Se trata, como sostiene Racciatti, de un supuesto de deber o carga correspondiente al derecho real adquirido, impuesto por la ley, como ocurre a lo referente a los derechos y obligaciones inherentes a la posecin contemplados por los arts. 2416 a 2421 del Cd. Civil. Dichos preceptos legales aluden a beneficios o cargas que favorecen o afectan indeterminadamente a que se halle en poder de la cosa (conf. Racciatti, Hernn, Propiedad por piso o por departamentos, p. 263, 3 de., actualizada y aumentada, De. Depalma, Buenos Aires, 1982). En efecto, una de las consecuencias que mayor trascendencia reviste en relacin con el deber que impone el art. 17 de la ley 13.512, es la imposibilidad de los copropietarios de liberarse de esa deuda por la renuncia al uso y goce de los servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que les pertenece (art. 8, in fine, ley 13.512). Ello, a su vez, concuerda, con el art. 18, que deroga a los efectos del rgimen instituido por la ley de propiedad horizontal el art. 2685 del Cdigo Civil. Esa disposicin autoriza el abandono en el condominio como medio de extinguir las obligaciones emergentes de la conservacin o reparacin de la cosa comn. Sentado ello, de la interpretacin armnica y sistemtica de los arts. 8, 17 y 18 de la ley 13.512, resulta que el titular de la unidad funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante el tiempo que dure esa titularidad. Por ello, cuando existen obligaciones por expensas en casos de titulares sucesivos de la unidad, cada uno de ellos responde con todo su patrimonio y puede ser perseguido en sus otros bienes, a pesar de la enajenacin o abandono de la cosa, por las expensas devengadas durante el tiempo en que fueron propietarios (conf. Highton, Elena Y., Derechos reales - propiedad horizontal y prehorizontalidad, vol. 4, p. 222, De. Ariel, Buenos Aires, 1979). Es decir, el deudor del crdito por expensas ser el titular de la unidad respectiva en lo que atae a las devengadas durante el perodo de su titularidad y responde con todo su patrimonio. El sucesor particular responder con todo su patrimonio por las devengadas antes de su adquisicin. Esto significa que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podr ser perseguido solamente por las devengadas durante el perodo en que fue propietario (conf. Dassen, Julio, La obligacin real del art. 17 de la ley 13.512 y el privilegio del acreedor hipotecario, LA LEY, 118-251/256) Se trata, en este caso en particular, de una obligacin de la que responden slo los sucesores universales del propietario deudor, sino tambin los sucesores particulares, esto ltimos con la cosa transmitida (conf. Martnez, Oscar J., La subasta judicial, p. 53, De. Platense, La Plata, 1972; Tedesco,

Hctor H., La subasta judicial, p. 111, Librera Jurdica San Isidro, Buenos Aires, 1997). Mientras sta no haya sido extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deber soportarla aunque se trate de una venta rodeada de las garantas jurdicas, porque la incidencia de las expensas de una disposicin de la ley y porque ellas no son equiparables a una obligacin comn, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la extensin del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendr el comprador respecto del ejecutado en el supuesto de abandonar las expensas reclamadas por el consorcio. Al respecto, se ha sostenido que la solucin del artculo encuentra su fundamento en razones de inters social ( conf. Mariani de Vidal, Marina A., Curso de derechos reales, t. Y, p. 87, Ed. Zavala, Buenos Aires, 1993), y con el objeto de asegurar el cobro del crdito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un dispositivo en virtud del cual dicha obligacin recae sobre quien sea poseedor de la cosa, sea o no propietario de ella cuando las deudas empezaron a devengarse. La sola mencin del vocablo siempre en el art. 17 antes aludido, indica que el carcter ambulatorio de la obligacin por expensas comunes se aplica a todas las transmisiones de dominio, ya sea por actos entre vivos o por causa de muerte y, dentro de las primeras, tanto a las compraventas voluntarias como a las que son fruto de acciones judiciales. Al decir el legislador que la obligacin por expensas sigue siempre al dominio de las respectivas unidades, involucr a todas las situaciones posibles y all donde la ley no distingue, no cabe que lo haga el intrprete (conf. Highton, Elena Y., Vila Ana M y Vila, Rosa, Las deudas por expensas anteriores a la subasta judicial. Su proteccin, ED, 147- 891 y siguientes). La frmula del precepto legal es por dems significativa, por cuanto el propsito seguido por el legislador ha sido el de garantizar al consorcio de propietarios, de la manera ms efectiva posible, el cobro de las expensas comunes, protegindolo tanto de la insolvencia del enajenante como de la del adquirente, de forma tal que el consorcio puede dirigirse contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador, quien lo hace con el lmite de la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al deudor originario (conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, Es justo imponer la deuda por expensas de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta judicial?, JA, 1997- III - 432. Su fundamento ...se traduce en definitiva en la preocupacin de asegurar el funcionamiento normal de la propiedad...y as ...evitar las graves dificultades que desencadenara este incumplimiento de los copropietarios..., ...ya que sin su puntual percepcin el sistema no podra subsistir...(conf. Racciatti, Hernn, op. cit., p. 363; Flash, Lily R., Intereses, usura y expensas comunes, en LA LEY, 1991-B, 542; Mariani de Vidal, Marina A., El crdito por expensas comunes en la propiedad horizontal y sus prerrogativas, LA LEY, 1989-A, 431). En mrito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta negativa

a la segunda cuestin objeto de convocatoria.- Jorge H. Alterini.- Alberto J. Bueres.- Juan C. G. Dupuis.- Javier M. Ruda Bart.- Jos L. Galmarini.Eduardo Martnez Alvarez.- Osvaldo D. Mirs.- Mario P. Calatuyud.- Elena Y. Highton de Nolasco.- Ricardo L. Burnichn.- Leopoldo Montes de Oca.Marcelo J. Achval.- Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna.- Claudio M. Borda.- Eduardo L. Ferm.- Ana M. Brilla de Serrat.- Benjamn E. Zaccheo.- Carlos R. Degiorgis.- Julio R. Moreno Hueyo.- Emilio M. Pascual.- Jorge A. Giardulli.- Judith R. Lozano.- Gladys S. Alvarez.Hernn Daray.- Carlos H. Grgano. A la primera cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo: Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato cuando una de las partes no presta su libre consentimiento, no puede soslayarse que en ciertas circunstancias el orden jurdico compele a transferir o desprenderse de un derecho, como tambin a suscribir los respectivos instrumentos; y si el propietario no hace lo que debe, interviene el rgano juridiccional. Es que, el deudor de obligaciones restringe su libertad y, por ende, sus bienes quedan afectados a la llamada prenda comn de los acreedores, quienes, en consecuencia, tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus crditos. El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un moso procesal de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categoras independientes, autnomas, gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. Morello, A., Subasta y compraventa, N 758, p. 403 y siguientes., Revista del Notariado). En este sentido, un fallo plenario de esta Cmara, resolvi que la subasta no es un acto procesal puro y especfico, sino que se instrumenta un verdadero contrato de compraventa, lo que se manifiesta en el derecho positivo por su inclusin entre las denominadas ventas forzosas - art. 1324, inc. 4 del Cd. Civil- (CNCiv., en pleno, in re: Zorz, Jos M. y otro c. Gandolfo, Nelly D., octubre 7-1969, DE, 30-48;LA LEY,136-802;JA, 1964-IV-328). Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un comprador ( primer postor), un precio y el pago de una sea, para terminar con la tradicin de la cosa y la pertinente inscripcin registral. Seala Morello (op. cit.) que tambin la venta forzada, como toda venta, es consensual, perfeccionndose como contrato (arts. 117, 1197, 1323, Cd. Civil) al aceptarse la oferta, pues no deja de ser una manifestacin negocial consensual. A su vez; expresa Lpez de Zavala que la existencia de coacciones jurdicas no vicia la voluntad (art. 939, Cd Civil) (conf. Lpez de Zavala, Teora general de los contratos. Parte especial, t. Y, ps. 37/38, N 2). Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de voluntades debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos necesarios. Hay supuestos en nuestra legislacin en que los dueos estn obligados a desprenderse del dominio de una cosa, debiendo intervenir el poder pblico a fin de llegar a este resultado, si el propietario no se aviene a ello. En tal sentido, las subastas judiciales constituyen esa categora de

venta forzosa. El art. 2122 del Cd. Civil, que exime de algo no esencial, como lo es la eviccin, ratifica que se trata de una venta. La compraventa genera la obligacin de transmitir el dominio de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretar cuando se renan el ttulo suficiente y la tradicin. Para el primero, cuando se trata de inmuebles, la forma exigida es la escritura pblica, con excepcin de las adquisiciones en subasta (arts. 1184 y 1185). Lo cierto es que, en ambos casos, es necesaria la tradicin, puesto que, antes de ella, no se adquiere el derecho real (arts. 577, 2601/3, 2609, 3265 y concs., Cdigo Civil). Para la subasta judicial, o la especial, tambin se prev la necesidad de la tradicin en las normas procesales (art. 63, ley 24.441, art. 586, Cd. Procesal). No puede pasarse por alto al respecto que la tradicin es un modo de adquirir el dominio por actos entre vivos y en forma derivada. Por ende, quienes adquieren a travs de este modo, son sucesores particulares o a ttulo singular del antecesor. En suma, hay una obligacin de vender, siendo que la venta se efecta en nombre del deudor propietario del inmueble de que se trate. Ms que representar, se sustituye al deudor para vender en su nombre, pues el mismo anticipadamente se ha colocado en la situacin de tener que vender de este modo especial. Inclusive para quienes participan de la tesis no privatista, el acto de la venta es de ndole procedimental, pero tiene los efectos civiles de la compraventa. Retomundo la lnea argumental relativa a la ndole derivada de la adquisicin, de acuerdo al art. 3263, parte 2, cd. Civil, sucesor singular es aqul al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona. Entre el transmisor o causante y el sucesor o causahabiente, existe una vinculacin originada en el traspaso de un bien. El problema radica en determinar qu tipo de obligaciones, nacidas antes de dicha transmisin, y que guardan relacin con el objeto transmitido, pueden proyectarse hacia el sucesor a ttulo singular. Dispone el art. 3266 del Cdigo Civil que las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular, mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal establece que el sucesor particular puede prevalerse de los contratos hechos con su autor y, por ltimo, el art. 3268 permite al sucesor particular pretender, a contrario sensu, aquellos derechos de su autor que se usan en obligaciones que pasan del autor al sucesor, y tambin los derechos que no se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor cuando en virtud de una ley o de un contrato, esos derechos deben ser considerados como un accesorio del objeto adquirido. De este sistema, completado por otras normas del Cdigo Civil (v.gr. art.2109), resultan numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del transmisor pasan al sucesor singular, aun contra su voluntad. As ocurre, por ejemplo, con el adquirente de un inmueble arrendado, obligado a respetar el contrato de locacin (art. 1498), y con las denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianera, contribucin a los gastos de conservacin de la cosa, etc.). Es transparente,

entonces, que el dispositivo del citado art. 3266 del Cdigo de fondo no busca excluir a nadie de su rgimen, sino limitar la responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar tales pasivos con todo su patrimonio, lo hace slo con la cosa transmitida. Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categora de deudas. En efecto, la regla contenida en el art. 497 del Cd. Civil, ha dado lugar a grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u obligaciones reales, cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere al concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significa la disposicin es que el derecho personal consiste en una relacin entre dos personas entre las cuales hay para una un crdito (lado activo) y para la otra una obligacin (lado pasivo). En el derecho real, por el contrario, hay slo un titular que no debe esperar la intervencin de un intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que al derecho real no corresponde, como al derecho personal, una obligacin. Ello surge claramente de la nota al art. 497 y definiciones all vertidas. El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir en una obligacin, no impide que haya una importante cantidad de obligaciones que sean necesarias a los derechos reales. Todas las relaciones de vecindad, por ejemplo, contienen obligaciones - o sea, derechos personales- que se transmiten con la cosa. Constituyen las restricciones y lmites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 a 2660 del Cdigo Civil - que configuran el estatuto normal de ese derecho real. Estos derechos se transmiten activa y pasivamente con la cosa, pudindose hacer vales contra quien sea su poseedor (art. 2416, Cd. Civil). Similar situacin se da con otros derechos reales, que adems de las restricciones al dominio, deben soportar las propias de su derecho real (arts. 2685; 2722, 2726; 2736, 2746, 2752, 2846, 2880, 2881, 2893, 2894, 2901, 2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258, 3259, 3260, etc.). Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se transmiten con la cosa, estn las concernientes a impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas entre las llamadas por algunos cargas reales (conf. Papao - Kiper - Dillon Cause, Derechos reales, t. Y, ps. 29/30); aunque no constituyen derechos reales, es decir gravmenes reales sobre la cosa, pues son normales y generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravmenes. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin desde antiguo ha sostenido que conforme a la doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los derechos reales que sobre l gravitan(conf. C. S. J. N., noviembre 28- 1934, in re: Ibez Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos Aires, JA, 48-340). Pasan con la posesin, sin depender de declaracin de partes ni de inscripcin en el registro, por lo cual, en realidad, son ms gravosas que los derechos reales y no existe norma, como el art. 3196, que determine su extincin por subasta judicial. Lo mismo que constituye restriccin al dominio la relacin de vecindad,

tambin la constituye la obligacin de pagar impuestos, tasas y contribuciones por la propiedad. Son restricciones del derecho administrativo, impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, como emanacin del dominio eminente del Estado. Freitas, en Cdigo Civil. Esboco (Anteproyecto de Cdigo Civil - Obra Fundamental del Cdigo Civil Argentino, Buenos Aires, 1909), incluye expresamente entre las obligaciones inherentes a la posesin al diezmo urbano y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto (art. 3850, inc. 2). Vlez Sarsfield adopt otra poltica, al indicar que las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo y por ello no estn contenidas en el Cdigo por ser extraas al derecho civil (art 2611 y su nota, Cd. Civil). L nota del art. 2507 del mismo cuerpo legal, segn la cual la Nacin tiene el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad privada, es clara y corrobora el concepto y la ausencia de mencin dentro de las restricciones al dominio, por ser de derecho pblico. Indica que el Estado tiene respecto de los bienes que estn en su territorio, un poder superior de legislacin, de jurisdiccin y de contribucin que, aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una parte de la soberana territorial interior. A este derecho del Estado corresponde slo el deber de los propietarios de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general y de contribuir a los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado. Dentro de este orden de ideas siendo ajena al Estado la transferencia del dominio, sea privada o judicial, el adquirente se transforma en deudor en los trminos del mentado art. 3266 del Cd. Civil. Justamente, antes de la subasta se pide certificado de deudas (arts. 576 y 598, Cd. Procesal) pero no se cita a los acreedores. Es porque estas deudas no se extinguen con la subasta y por esa razn debe conocerlas el comprador. De lo contrario, carecera de sentido solicitar el informe de deudas en cuestin se ste no tuviera algn inters para la subasta. La ley 22.427 regula la extincin de la deuda en el supuesto de que el organismo respectivo no expidiera el certificado o lo hiciera sin especificar la deuda lquida y exigible. As dispone, como sancin a la negligencia de la reparticin que, en este supuesto, quedan liberados el escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su crdito contra el enajenante como obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito, en que el adquirente tambin responde (conf. art. 2). A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el escribano y el adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que, si se expide certificacin en trmino, el juez o el escribano pueden autorizar el acto, previo pago o retencin del monto pertinente, no requirindose la certificacin cuando el adquirente asuma expresamente la deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 22.427). Es claro, entonces, que esta ley corrobora la nocin de que la deuda sigue a la cosa (salvo negligencia del organismo en la certificacin), reglamentando

los supuestos en que el notario incurre en responsabilidad solidaria frente al adquirente. Si existieran dudas, el art. 6 de la norma las despeja, pues expresamente dispone que El escribano interviniente ser solidariamente responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y responder por ella ante el adquirente, si autoriza el acto sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley. Y la razn de su responsabilidad frente al fisco. Todo ello sin perjuicio de que el deudor primitivo siga siendo deudor, lo que implica que la transmisin o el abandono no lo liber por las obligaciones anteriores correlativas a beneficios ya gozados, sino slo por las sucesivas. As, el fisco puede perseguir al seor propietario del inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar. Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores slo responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubrir las deudas ni las expensas devengadas durante su titularidad (art. 3266, Cdigo Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposicin, para asimilar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la alcanzaba el indicado carcter, efecto propio de las restricciones y lmites al dominio privado en inters pblico. El art. 398 del Cdigo Procesal contiene el rudimiento o antecedente de la ley 22.427. La ley 24.441 complement las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como judicial hipotecaria. As, los arts. 56 y 79 (ste modificatorio del art. 598, Cd. Procesal) indican que el acreedor podr requerir la liquidacin de las deudas que existan sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez das hbiles desde la recepcin de la solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se equipara a la de los organismos pblicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente por deudas anteriores. Esa interpretacin, por otra parte, concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no, resultara absurdo rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificacin no se emite en trmino y adoptar anlogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la certificacin se expide en tiempo oportuno. Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t. o. 1998; sus antecedentes legislaron en forma similar) de dicha su Ttulo III a contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Captulo Y indica que sern responsables de los tributos los titulares de dominio de dueo (art. 167, prr. 2). Tambin la ley 13.577 o ley orgnica para la Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin, dispuso en su art. 35 que todo inmueble ubicado en las zonas

dotadas de servicio, aun cuando carezca de instalaciones domiciliarias estar obligado a abonar las cuotas que correspondan con arreglo a las tarifas. Este pago ser obligatorio tambin para los inmuebles que estn desocupados.... Existieron diversas modificaciones por leyes 14.160, 18.593, 20.324, 20.686 y 21.066, ms no en lo sustancial, sin que la privatizacin del servicio le haya quitando la naturaleza de tasa a dicha prestacin (conf. ley 23.696 y decretos 992/92 y 787/93). Estas normas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario de la cosa, quien quiera que ste fuera. Despejada as la cuestin relativa a la naturaleza ambulatoria de este tipo de deudas, resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta libere al inmueble de toda deuda anterior (conf. Highton, Elena I., juicio hipotecario, t. 3, p. 147), lo que tampoco podra suceder por la transferencia de los embargos del precio. Es que una cosa es la posicin del acreedor que embarga un bien de su deudor y otra diversa es la del acreedor que tiene una pretensin por una relacin directa con la cosa, en cuyo caso, la facultad no depende del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho sobre la cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, ms all de que hayan o no embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una norma procesal de subrogacin real de las cautelares al precio de compra (art. 588, Cdigo Procesal) sobre el derecho de fondo, lo cual la tornara inconstitucional. Igualmente, cabe sealar que la norma procesal nada tiene que ver con las obligaciones propter rem o similares, pues se refiere exclusivamente a los embargos y a la inscripcin de la subasta y no tiene pretensin de ir ms all. Tal conclusin no importa desconocer que los impuestos, tasas y contribuciones estn, en principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma de posecin por parte del comprador (conf. Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil- contratos, t. Y, p. 106). En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la afectacin del producido de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no constituye ms que una aplicacin de los mentados principios. Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para satisfacer esas deudas, el adquirente, por resultar sucesor a ttulo particular del anterior propietario, se encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por aquellas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin perjuicio, claro est, del derecho de repeticin que le asiste contra el deudor originario, por efecto de la subrogacin en los derechos del acreedor. Es que, al tratarse de devengamiento continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron tampoco abandonadas por un propietario que lo nico que espera es el remate. De este modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pblica. En cambio, no carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por negligencia de las entidades respectivas.

Entonces, entendida la sucesin como la sustitucin de un sujeto por otro en la titularidad del derecho sobre el objeto de la relacin jurdica (conf. Castn Tobeas, citado por Zannoni, Eduardo A., Derecho de las sucesiones, t. Y, p. 39), nace en cabeza del adquirente un derecho de idntica cualidad y extensin que el que tena el transmisor (arts. 1885, 2670, 3270, 3275, 3276, 3277, 3278 y concs., Cdigo Civil). No hay un derecho nuevo distinto del antiguo, no obstante el cambio de titular, el derecho del adquirente debe ser reputado idntico al del titular precedente. Esto es lo que sucede en las adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas traslativas. De ah que afecten al sucesor singular las obligaciones contradas por el autor de su derecho respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las que no gravan a una o a ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada(art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado art. 3266. Explica Llambas que dicha norma se refiere a: 1. Los derechos reales que gravan la cosa (hipoteca, servidumbre, etc.); 2. Las obligaciones que no obstante no tener el carcter de derechos reales, estn in rem scrita, de modo que la cosa misma responde de su ejecucin, por lo que est obligado a cumplir esa promesa el tercer poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de retroventa ( art. 1388), etc. (conf. Llambas, Jorge J., Tratado de derecho civil. Parte general, t. II, p. 356). En cambio cuando la adquisicin es originaria el adquirente no refiere el contenido (jurdico) - cualidad y extensin- de su derecho sobre la cosa al contenido que tena para su antecesor. La adquisicin originaria no reconoce estrictamente la sucesin en los derechos del titular anterior. La adquisicin se produce con independencia de dicho derecho anterior y se basa en el hecho mismo que constituye su fuente (vgr. apropiacin, especificacin, accesin). En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradicin adems del pago del precio en las subastas judiciales-, lo que significa que su adquisicin es derivada, no originaria. Por ende, es un sucesor a ttulo particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones. Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer interrogante planteado. - Elena Y. Highton de Nolasco. - Marcelo J. Achval. - Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna. - Claudio M. Kiper. - Ana M. R. Brilla de Serrat. - Gladys S. Alvarez. A la segunda cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo: No desconoce esta minora que la ley 13.512, en su art. 17, establece un ius persequendi contra el titular de la unidad, pero entendemos que el precepto en cuestin slo resulta aplicable a los supuestos de enajenacin voluntaria. Ello es as, por cuanto una interpretacin integral de la norma permite distinguir el caso de la subasta judicial, que es precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solucin importa tambin una interpretacin

realista de la ley, que tiende a fomentar la adquisicin en subasta judicial. No puede ignorarse que un cuantioso crdito del consorcio desalentara a cualquier adquirente; en consecuencia, aqul sera el nico interesado en la compra (Kemelmajer de Carlucci y Puertas de Chacn, Derecho real de superficie, p. 79, De. Astrea, Buenos Aires, 1989; Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada, JA, 1991-II, 722, punto e). Este criterio permite compatibilizar el inters del adquirente, el del consorcio diligente y los del trfico, ya que no traba la libre circulacin de los bienes. As, se ha sostenido que debe distinguirse segn las ventas del inmueble sea contractual o derive de una accin judicial. Conforme a esta concepcin, slo en el primer caso el adquirente es responsable por la expensas devengadas antes de la adquisicin. En cambio, mediando subasta judicial no puede ya cobrarse el saldo insatisfecho al comprador que pag por esa cosa (conf. Corchn, Juan F. Hipotecas y privilegios en la ley 13.512 propiedad horizontal, ps. 77/82, nm. 21, Ediciones Calacor). La tan vigorosa obligacin propter rem, as entendida, desnaturaliza tambin los principios de la compraventa y de las subastas judiciales. En efecto, el contrato de compraventa requiere: 1. acuerdo de voluntades (art. 1137, Cd. Civil); 2. objeto (art. 1327, Cd. Civil); y 3 precio cierto (art. 1349, Cd. Civil). Ahora bien, es evidente que si al comprador en remate judicial, en determinado precio cierto, se lo quiere hacer soportar las deudas que se registren por expensas comunes, en esa compraventa no ha existido acuerdo de voluntades, pues lo hubo exclusivamente con respecto al precio de la mejor oferta, y con ello qued cerrado definitivamente el contrato, puesto que la compraventa se concreta en el instante que se hubiera convenido el precio. As, cualquier obligacin que se le quiera cargar, aunque se llame ambulatoria, est al margen de ese acuerdo de voluntades existente, incorporado al patrimonio del postor al amparo del art. 17 de la Constitucin Naional. Se estara violando, entonces, el derecho de propiedad del comprador, y afectando la transparencia, la seriedad, la seguridad y la garanta de las subastas judiciales, por las que debe velar el rgano jurisdiccional (conf. Cazeaux- Tejerina- Cazeaux. op. y loc. cit.). Por ende y los dems fundamentos expuesto por la mayora acerca de la primera cuestin que nos convoca, en el especial contexto de la subasta judicial, el precepto del art. 17 de la ley 13.512 no llega a desvirtuar las consecuencias que se derivan de la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de convencin, en los trminos de los arts. 3265 y 3266 del Cd. Civil, por lo que consideramos que la segunda pregunta formulada merece una respuesta afirmativa.- Ana M. Luaces.- Hugo Molteni.- Jorge Escuti Pizarro.- Luis Lpez Aramburu.- Gernimo Sans.- Carlos A. Bellucci. Fundamentos del doctor Alterini: Con relacin al segundo interrogante contenido en el tema del plenario, para sustentar mi voto por la negativa habr de reiterar las argumentaciones expuestas en el trabajo Responsabilidad por expensas en la propiedad

privada horizontal, incluido en la obra L responsabilidad. Homenaje al profesor doctor Isidoro H. Goldenberg, p. 669 y siguientes, Buenos Aires, 1995. Y. Planteamiento de la cuestin. El art. 8 de la ley 13.512 de propiedad horizontal, que regula la obligacin de pagar las expensas impuestas a los propietarios de las unidades, establece prrafo final: Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. Por su parte, el art. 17 de la ley de propiedad horizontal dispone que: La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin del art. 3266 del Cd. Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin.... Es evidente que los textos mencionados contienen directivas contradictorias. El prrafo final del art. 8, con el encomiable propsito de asegurar el pago de las expensas, impide que el propietario de la unidad se libere de su obligacin de contribucin, a travs de abdicar el uso y goce de las partes y cosas comunes, precepto de toda lgica por la inseparabilidad entre las partes propias y comunes que postula el art 3 en su prrafo 3, cuando afirma Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. No es siquiera imaginable que un consorte pueda declinar genricamente el uso y goce de los bienes comunes y mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre las unidad supone inexorablemente el correlativo derecho sobre aquellos, sin el cual es imposible que se haga efectiva. Podra penarse, por ejemplo, en la renuncia especfica a la utilizacin de algn servicio central o al acceso a la azotea comn, pero tampoco esas abdicaciones concretas permiten imponer una liberacin parcial del pago de la proporcin de las expensas con ellas vinculadas. El rgimen de la propiedad horizontal supone una actitud solidaria del conjunto de consorcistas, que descarta actitudes individuales que pretendan soslayar la suerte comn que los liga. En lo que ms interesa al tema que nos ocupa, el art. 8 aludido proclama que el propietario horizontal no puede eludir el pago de las expensas por abandono del piso o departamento que le pertenece (en mi investigacin Derechos de los consorcistas, DE, 68-779 y siguientes, concretamente en la p. 789, procuro despejar una arraigada confusin consistente en creer que el sueo horizontal no puede abandonar su unidad. El abandono es factible, lo que no es viable es la liberacin del pago de las expensas a travs de l). El art. 17, al preceptuar que la extensin de la obligacin de pagar expensas es la del art. 3266 del Cdigo Civil, implica que se responde slo con la cosa, lo que tiene una doble resonancia: que el nicamente con la cosa, y que el abandono de ella lo libera. Los principios son francamente antitticos: para el art. 8 se responde con todo el patrimonio y el abandono no libera del pago de las expensas; en

cambio, segn el art. 17 la responsabilidad se extiende exclusivamente a la unidad y el abandono tiene tales alcances liberatorios. Y que la contradiccin es insuperable de atenernos estrictamente a la letra de la ley, lo patentiza la concluyente mencin del art. 17 acerca de que el responder por las expensas con el alcance del art. 3266, lo es aun con respecto a todas las expensas: las devengadas antes o despus de la adquisicin. El intento de conciliar ambos textos, nos llev ya en 1968, a propiciar en el seno de la Comisin Especial designada por la Federacin Argentina de Colegios de Abogados para expedirse sobre Anteproyecto de ley de propiedad horizontal redactado por la entonces Secretaria de Justicia de la Nacin, que se suprimiera el adverbio aun en el art. 17 (la integr con los doctores Dalmiro Alsina Atienza y Guillermo Lorenzo Allende y el dictamen fue publicado en la Revista de la Federacin Argentina de Colegios de Abogados, N 2 - febrero de 1969 -,p. 17 y signtes.; ver explicacin de p. 28). La matizacin sugerida para el texto legislativo, endereza a distinguir entre las expensas correspondientes al perodo anterior a la adquisicin y las posteriores, para limitar la responsabilidad slo con la cosa a las anteriores, con la consiguiente facultad de liberarse del pago de ellas con el abandono, parece ser la comprensin finalista ms razonable para alcanzar un resultado congruente con la redaccin en vigor. Determinar si el crdito por expensas en la propiedad horizontal y la consiguiente obligacin, generan una responsabilidad propter rem, lo que implica encasillarla entre las obligaciones reales, ambulatorias, cabalgantes o propter rem, impone una precisin previa: determinar cules son los caracteres propios de estas obligaciones. II. Caracteres de las obligaciones propter rem. En otra oportunidad (en mi voto en el fallo plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil en los autos Dodero, Hiplito C. c. Consorcio de Propietarios Neuqun 566/88/90 y/u otro, publicado en LA LEY, 1977B-424, y en DE, 73-296), he sistematizado los rasgos distintivos de las obligaciones propter rem, que resumir a continuacin: a) Fuente legal: la fuente es exclusivamente la ley; son obligaciones : ex lege. La afirmacin se comprueba con facilidad en el ejemplo ms ajustado de crditos y obligaciones reales, los nacidos en materia de medianera (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge Horacio, Cdigo Civil anotado, t. IVA, que redactara, p. 584, Buenos Aires, 1981 - en glosa a arts. 2722 a 2724, A-2- y ps. 522 y 524- en glosa a arts. 2685/2686, A-3-). En la medianera el crdito y la deuda propter rem surgen con la adquisicin de la titularidad del inmueble respectivo, por la mera virtualidad de la ley (arts. 2726, 2727, 2728, 2736 y concs., Cdigo Civil). b) Derecho real o por lo menos relacin real sobre la cosa: el crdito o la deuda se originan ante la existencia de cierta relacin del sujeto (activo o pasivo) con la cosa. Si bien tal relacin puede ser originada por un derecho real, es suficiente que se trate de una relacin real o de hecho, ya posesin,

ya tenencia. c) Contenido: las prestaciones nacidas de estas obligaciones pueden ser de dar, de hacer o de no hacer. d) Prestaciones en razn de la cosa: las prestaciones para quien est en relacin con la cosa, son debidas en razn y con referencia a la cosa. Este carcter me decidi a proponer como designacin ms adecuada la de obligaciones propter rem, pues la traduccin de las palabras latinas es precisamente: en razn de la cosa. e) Responsabilidad del obligado con todo su patrimonio: la regla es que el obligado propter rem responde por su incumplimiento, como todo deudor, con la totalidad del patrimonio y no slo con la cosa, ya que el patrimonio es la garanta comn de los acreedores. Tal extensin de la responsabilidad se aplica tanto a las deudas preexistentes a la relacin con la cosa, como a las originadas durante ella. f) Transmisin de la obligacin con la ambulacin de la cosa: como el crdito y el dbito nacen por la relacin de la cosa, la transmicin de ellos se produce con el cambio de titularidad de la relacin. Sin dependencia de cesin alguna, el vnculo obligacional queda trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y el que accede a la relacin. g) Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa: si el crdito y la deuda propter rem nacen por la relacin con la cosa y ambulan con ella, se presenta como una natural contrapartida que el crdito y el dbito se extingan para aquel que cesa en su relacin con la cosa, y pase al que accede a ella. Me ocupar en particular de este aspecto en el apartado siguiente. III. Tratamiento de la liberacin de la deuda a travs del abandono de la cosa. El ms preocupado difusor en nuestro pas de instituto de las obligaciones reales, Dalmiro Alsina Atienza, muestra alguna vacilacin en este aspecto en su nutrida y enjundiosa produccin sobre el tema. En la publicacin que inici una extensa serie de artculos sobre la cuestin, formul como regla general la facultad de liberacin de la deuda con el abandono de la cosa. Dijo: desde luego, un crdito o deuda que se asientan sobre la propiedad de una cosa u otra relacin de seoro con sta, deben cesar junto con el fundamento en que descansan... Se comprende, entonces, por qu la doctrina extranjera ha consagrado la facultad de abandono... y por qu ve en ellas una regla general para todos los supuestos que ofrezcan caractersticas semejantes... (Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem, JA, 1960-II, seccin doctrina, ps. 40 y signtes.; las citas son de p. 43 ( en aparts. 9 in fine y 10 in principium). En estudios posteriores acot el principio general que sentara de la liberacin por el abandono, en trminos tales, que lleg a sostener como regla prcticamente la contraria: el abandono no libera. As sostuvo que el abandono del deudor propter rem le exime de deudas futuras; pero en cuanto a las ya nacidas, hay que distinguir: en trminos generales, si las deudas son correlativas de una ventaja o beneficio ya

gozados, el abandono no las extingue... (Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada, JA, 1960-III, ps. 85 y siguientes, seccin doctrina; la cita es de p. 86). Dijo en otro trabajo: la regla es que el abandono de la relacin bsica no extingue los crditos o las deudas propter rem nacidos con anterioridad. Esta regla encuentra apoyo en la equidad, toda vez que se trata de deudas propter rem que constituyen el correlato de beneficios ya gozados por el abandonante... (Lo esencial y lo contingente en las obligaciones reales. Legitimacin real y crditos y deudas ya nacidos, JA, 1964-III, seccin doctrina, ps. 47 y signtes., la cita es de ps. 47 y 48). Posteriormente, insisti en que: en las genuinas propter rem, el obligado... aun cuando abandone, no se libera, por regla general, de su deuda ya nacida (Existencia innegable de obligaciones reales en el derecho argentino, JA, 1964-IV, ps. 38 y siguientes, seccin doctrina). Los textos que invoca para inferir la regla general citada no son persuasivos. El art. 2685 del Cdigo Civil permite a los condminos liberarse de contribuir a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn, a travs del abandono de su derecho de condominio. Es exacto que el abandono por el condominio es factible si se ejercita cuando es solicitada la contribucin a los gastos, ya que luego sera extemporneo. Pero que el abandono para ser liberatorio deba efectuarse en la oportunidad sealada, no implica que gravite solamente sobre los gastos futuros y no sobre los gastos ya efectuados (Ver estado de la cuestin en Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. it. en glosa al art. 2685, pg. 525, apart. A-6). Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del artculo 2727 del Cdigo Civil, que impide eludir la contribucin al pago de la pared de cerco con el abandono en el supuesto de que el vecino lo haga efectivo despus de servirse del muro. En ese supuesto, como tambin en el artculo 2723 que excluye la liberacin cuando la pared forma parte del edificio de quien abandona (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit., A-11-a), ps. 587 y A-4, 604), es obvio que se excluya la liberacin, por que el que pretende liberarse por el abandono continuara sirvindose del muro luego de la abdicacin de su derecho. El sustento de la tesis cuestionada en el art. 2882 es igualmente inconvincente. Segn esa norma para que el usufructario pueda exonerarse de afrontar las reparaciones necesarias a su cargo a travs de la renuncia de su derecho, debe devolver los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. Se trata de un razonable condicionamiento para la liberacin del usufructuario en un caso especial, pero el precepto ni siquiera fija una pauta aplicable para la eventualidad de que el usufructuario no hubiera percibido frutos y a todo evento sera inaceptable generalizar una solucin tan particular. Las argumentaciones expuestas me llevan a no compartir la conclusin de Alsina Atienza, porque como lo dije en el fallo plenario antes mencionado, conduce a minimizar la importancia de las obligaciones reales, dado que en la prctica se aplicara la liberacin slo a las deudas anteriores a la relacin

con la cosa y no a las posteriores. Sin perjuicio de la existencia de disposiciones singulares que puedan excepcionarla, la regla en las obligaciones reales no puede ser otra que la extincin del crdito y de la deuda propter rem mediante el abandono de la cosa. IV. Conclusin acerca de las expensas y la responsabilidad propter rem. La formulacin efectuada en el apartado II de este aporte sobre las caracteres de las obligaciones propter rem, exhibe que en el rgimen legal vigente la obligacin por expensas en la propiedad horizontal no cumplimenta algunas de las notas propias de aquellas. Con relacin a las expensas anteriores a la adquisicin de la unidad, como en virtud de la conciliacin de norma expuesta en el apartado Y, el adquirente responde slo con la cosa y no con todo el patrimonio, queda insatisfecho uno de los perfiles de las obligaciones reales: el sujetarse a la regla de que el deudor responde con todo su patrimonio. En lo que atae a las expensas devengadas luego de la adquisicin de la unidad, si bien ellas ofrecen al consorcio acreedor la garanta de la totalidad del patrimonio del obligado, como es indiscutible la imposibilidad de la liberacin por el abandono, no se cumplimenta otra de las peculiaridades de las obligaciones propter rem. Ms all de la naturaleza de crdito por expensas, estoy convencido de que la contundente disposicin del art. 17 de la ley 13.512, que establece que la obligacin correlativa sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos, supera cualquier duda acerca de que debe afrontarla el adquirente en una subasta judicial. Por esa misma conviccin, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, celebradas en la Universidad de Mendoza del 18 al 20 de abril de 1991, declararon con el apoyo de 29 votos, contra slo 6 posturas contrarias, que: El adquirente es responsable del pago de expensas comunes adeudadas con anterioridad a la subasta, en caso de insuficiencia del precio obtenido. - Jorge H. Alterini. El doctor Galmarini dijo: En lo concerniente a la segunda cuestin sometida a plenario, referida a la obligacin de pagar expensas comunes, emito mi voto por la negativa, adhirindose a los slidos fundamentos expresados por el doctor Alterini. Jos L. Galmarini. Aclaraciones de los doctores Calatayud, Dupuis y Mirs: Si bien es verdad que como integrantes de la sala E de esta Cmara hemos votado en ms de una oportunidad en el sentido de dar una respuesta afirmativa a las preguntas formuladas en esta convocatoria, las razones jurdicas expuestas por nuestro colega el doctor Alterini nos han persuadido en rever nuestra posicin, al menos en lo que concierne a los impuestos, tasas y contribuciones. Es que, para caracterizar a tales obligaciones como ambulatorias, sera necesario una fuente legal explcita y clara en tal sentido, norma que no existe en nuestro ordenamiento. Por lo dems, es cierto - como sostienen algunos autores- que al otorgarse a

tales gabelas el carcter propter rem- tal como lo sostuviera nuestra salavendra a tener un ius preferendi y un ius persequendi mucho mayor que los propios derechos reales, principalmente el derecho de hipoteca. Es que, en ste, cuando el bien gravado se enajena en pblica subasta, aunque el precio obtenido sea inferior al monto del crdito hipotecario, el derecho real y el privilegio se extinguen y por el saldo el acreedor pasa a ser quirografario (art. 3291, Cdigo Civil), es decir, el legislador ha considerado del gravamen hipotecario, aunque el precio obtenido no alcance a cubrir el crdito as garantizado. Por el contrario, para el criterio opuesto el crdito por impuestos, tasas y contribuciones no se extinguira hasta tanto el comprador en la subasta no haga efectivo totalmente su importe, siempre - claro est- que el dinero obtenido en ella no sea suficiente para desinteresar al acreedor hipotecario y al fisco (conf. Cazeaux, Pedro Nstor, Tejerina, Wenceslao y Cazeaux, Jos Manuel, Subasta judicial [ Los impuestos, tasas y contribuciones y expensas comunes], en la Ley, 1994-E, 1240). Ello representa convertir al comprador del inmueble en remate judicial prcticamente en un verdadero sucesor universal que carga con todas las obligaciones con las que no haya cumplido el deudor- propietario del bien subastado-, en contra de lo expresamente prescripto por el art. 3266 del Cd Civil (conf. autores y trabajo citado). Estos motivos, a los que cabe aadir las razones econmicas puntualizadas por el Fiscal de Cmara, nos llevan a modificar nuestro criterio anteriormente expuesto y votar en este plenario por la negativa en lo que a la primera de las preguntas se refiera. Por el contrario, a una solucin distinta considero que cabe llegar en lo que al segundo interrogante atae, respecto del cual votamos tambin por la negativa. Es que, la claridad de los trminos en que se encuentra redactada la norma del art. 17 de la ley 13.512, ms all de que se considere a la deuda por expensas como obligacin propter rem o ambulatoria - cuestin discutida en doctrina y jurisprudencia-, impide, a nuestro juicio, interpretarla en otro sentido que el que surge de la literalidad de las palabras empleadas, sin que pueda inferirse que se refiere exclusivamente a los casos de enajenacin convencional y no a los de subasta pblica (conf., sobre el punto, Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada, en JA, 1991-II-719, en especial, p. 722, apart. e), pues de su texto no se desprende tamaa distincin y no cabe hacerla para restringir un derecho legislativamente acordado, sin perjuicio de la conveniencia prctica que pudiere tener el llevarla a cabo.- Mario P. Calatayud.- Juan C. G. Dupuis.- Osvaldo D. Mirs. Ampliacin de fundamentos, a la 2 cuestin, del doctor Belluci: Adems de las razones que ilustran el voto minoritario que se diera a la segunda cuestin, debo agregar otra de no menor peso y que sostuve al concedrseme la voz en el plenario.

Si bien la postura mayorista embandera el ius persequendi con fundamento en el memorado artculo 17 de la ley 13.512, el mismo, sintetizado en el vocablo...siempre... que se advierte en dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24.441 (Adla, LV-A, 296/308) de indiscutido alcance federal, cuando el administrador del consorcio deja de informar la deuda por expensas comunes que pueda devengar la unidad sometida a remate dentro del plazo de diez das hbiles desde que se le hubiese requerido tal liquidacin en cuyo caso, el bien podr subastarse como si estuviera libre de deuda. As, esta carga que el Legislador pone en un mismo pie de igualdad con los impuestos, tasas y otras contribuciones que pesen sobre tal inmueble no goza del carcter ambulatorio o propter rem, a punto tal que por una disposicin de igual jerarqua que el recordado art. 17 de la ley propiedad horizontal, el adverbio temporal al que alud no resulta en la inteligencia de la prescripcin referida ( art. 56, inc. b) inamovible. Siempre no es tan siempre. En coherencia con lo sealado, es dable advertir que el art. 79 modifica la prescripcin del art. 598 del Cdigo de rito, en su nueva redaccin y en el apart. 3, vuelve a igualar esta carga con los gravmenes, al consignar en favor del acreedor, la misma facultad de requerimiento, con idntico apercibimiento ( ver p. 306 del tomo de Adla ya citado). Es as que la locucin siempre del art. 17, que precedi en el tiempo dictado de la posterior ley 24.441, no posee virtualidad o vigencia omnmoda. Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en cualquier tiempo. Ergo, la respuesta afirmativa es la que, entiendo, mejor consulta la verdadera intencin del legislador. Y ms all de su acierto o desacierto, a ella corresponde ceirse. Tal, mi parecer.- Carlos A. Bellucci. Por lo que resulta del acuerdo que antecede, como doctrina legal obligatoria (art. 303, Cd. Procesal), se resuelve: No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posecin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512. De ese cumplimiento a lo dispuesto por el art. 62 del reglamento del fuero.El doctor Ruda Bart no suscribe por encontrarse en uso de licencia (art. 107, Reglamento para la Justicia Nacional).- Jorge H. Alterini. - Alberto J. Bueres.- Juan G. Dupuis.- Ana M. Luaces (en disidencia respecto de la segunda cuestin).- Hugo Molteni ( en disidencia respecto de la segunda cuestin).- Jorge Escuti Pizarro ( en disidencia respecto de la segunda cuestin).- Luis Lpez Aramburu (en disidencia respecto de la segunda cuestin).- Gernimo Sans (en disidencia respecto de la segunda

cuestin).- Jos L. Galmarini.- Eduardo Martnez Alvarez.- Osvaldo D. Mirs.- Mario P. Calatayud.- Elena Y. Highton de Nolasco (en disidencia respecto de la primera cuestin).- Ricardo L. Burnichn.- Carlos A. Bellucci (en disidencia respecto de la segunda cuestin).- Leopoldo Montes de Oca.Marcelo J. Achval (en disidencia respecto de la primera cuestin),- Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna ( en disidencia respecto de la primera cuestin).Claudio M. Kiper (en disidencia respecto de la primera cuestin).- Julio Ojea Quintana.- Delfina M. Borda.- Eduardo L. Ferm.- Ana M. Brilla de Serrat (en disidencia respecto de la primera cuestin).- Benjamn E. Zaccheo.- Carlos R. Degiorgis.- Julio R. Moreno Hueyo.- Emilio M. Pascual.- Jorge A. Giardulli.- Judith R. Lozano.- Gladys S. Alvarez (en disidencia respecto de la primera cuestin).- Hernn Daray.- Carlos H. Grgano.- Carlos R. Sanz (por su dictamen).