Politis, Andrés Francisco

Las tomas de tierra y el mercado

inmobiliario informal en El
Bolsón (2003-2011). Un
abordaje a partir de las
restricciones habitacionales, la
especulación inmobiliaria y la
capitalización política

Tesis para la obtención del grado de Licenciado en 
Geografía
Director: Del Río, Juan Pablo

Cita sugerida:
Politis, A. F. (2016) Las tomas de tierra y el mercado inmobiliario informal en El Bolsón
(2003-2011). Un abordaje a partir de las restricciones habitacionales, la especulación
inmobiliaria y la capitalización política. Tesis de grado. Universidad Nacional de La Plata.
Facultad de Humanidades y Ciencias de la Educación. En Memoria Académica.
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Atribución-No comercial-Sin obras derivadas 2.5
 La Plata, Junio del 2016

Universidad Nacional de La Plata

Facultad de Humanidades y Ciencias de la Educación

TESINA DE LICENCIATURA EN GEOGRAFÍA

“Las tomas de tierra y el mercado inmobiliario informal en El Bolsón

(2003–2011). Un abordaje a partir de las restricciones habitacionales, la
especulación inmobiliaria y la capitalización política”

Autor: Politis, Andrés Francisco

Legajo: 92295/2

Director: Del Río, Juan Pablo

1
RESUMEN

Datos oficiales de la municipalidad de El Bolsón indicaban para el año 2012 la existencia

de más de 30 asentamientos informales los cuales, casi en su totalidad, se desarrollaron

durante la gestión del intendente Romera (2003-2011). Durante este período se configuró

un esquema particular de acceso a la tierra que osciló entre, por un lado, el fenómeno

clásico de las tomas de tierra asociadas a la constitución de redes clientelares que brindaron

la protección necesaria a sectores con restricciones habitacionales para avanzar con esta

práctica y, por otro lado, un proceso con características distintas, nos referimos al amparo

político a redes que desde el propio Estado incentivaron el surgimiento de un circuito

inmobiliario informal, cuya lógica predominante consistió en la ocupación de tierras –en su

mayoría públicas- por sectores sociales muy heterogéneos y con destino muy diversos,

entre los cuales encontramos la ocupación especulativa para su posterior comercialización

informal.

En este marco, la problemática de la toma de tierras y la configuración de un mercado

inmobiliario informal, se conciben en esta investigación como un conflicto urbano que

pone de manifiesto distintas formas de usos, ocupación y apropiación del espacio. Al

mismo tiempo, la comprensión de las características particulares que adquiere el mercado

de suelo a nivel local -sea como un mecanismo de exclusión social, o bien, como una

matriz de especulación asociada a transacciones de compra-venta informales- no puede

disociarse de la configuración de la política urbana, en tanto un conjunto de tomas de

posición estatal que por acción u omisión inciden en el patrón de estructuración urbana.

2
Desde esta perspectiva analítica, el objetivo general de esta tesina es indagar las causas, los

vínculos y las características que asume la difusión reciente de la problemática de las tomas

de tierras y el desarrollo incipiente de un mercado inmobiliario informal en El Bolsón, en un

período (2003-2011), combinando una perspectiva que pretende reconocer la particularidad

del territorio en cuestión (proceso histórico del poblamiento, perfil económico-productivo,

etc.), el perfil de la gestión municipal que sin lugar a dudas modelo fuertemente el problema

aquí analizados y el modo en el cual la fuerte dinámica de valorización inmobiliaria (no sólo

macroeconómica sino también producto de los cambios en la inserción regional) profundizó

las restricciones habitacionales para amplios sectores de la población, al mismo tiempo, que

profundizó el espiral especulativo.

Palabras Clave: tomas de tierras, mercado inmobiliario informal, política urbana.

3
 INDICE DE LA TESINA

Introducción 6

1. Notas sobre la relación entre conflictos, mercado y política urbana. 11

1.1. Tierra, renta y mercado de suelo. 13

1.2. De la “toma” de tierra clásica a la constitución de mercados inmobiliarios

Informales. 18

1.3. Los conflictos urbanos como expresión de la orientación de la política urbana. 21

2. Condicionantes ambientales, económicas e históricas en el crecimiento de El Bolsón. 28

3. Cambio en la inserción regional, restructuración turística y dinámica inmobiliaria. 42

3.1. Breves consideraciones sobre la dinámica inmobiliaria reciente a nivel nacional. 42

3.2. Acerca de la valorización turística de las ciudades de la Norpatagonia Andina. 45

3.3. Restructuración turística y valorización inmobiliaria a nivel local. 49

3.4. El problema habitacional y la “falta” o el (des)manejo de política urbana. 56

4. Mercado informal, irregularidad municipal y precariedad urbana. 61

4.1. De la restricción habitacional a la especulación en el mercado inmobiliario informal. 61

4.2. Estado y tierra, entre la capitalización política y los negociados con los bienes públicos. 71

4.3. Notas acerca de la resultante urbana de la distribución irregular de la tierra. 77

Conclusión. Las tomas de tierra en El Bolsón como proceso multicausal. 85

Bibliografía. 87

Anexo. 92

4
 Dedicaciones

A mis padres por el apoyo incondicional recibido para realizar mis estudios universitarios.

A Fernanda y a Mariano, mis hermanos.

A mis abuelos.

5
Introducción

Actualmente en nuestro país, los estudios de hábitat presentan un lugar dentro del campo de

las ciencias sociales. Probablemente, esta cuestión deviene de la observación generalizada

de un escenario habitacional atravesado por diferentes problemáticas que motivan el

desarrollo de variados estudios académicos.

Estas investigaciones se han venido desplegando en el campo de diferentes ciencias

sociales, bajo variadas perspectivas teórico-metodológicas y para distintas ciudades del

país; no obstante parecen coincidir y destacar que a pesar de un contexto generalizado de

crecimiento económico nacional desarrollado post crisis 2001-2002, las restricciones

habitacionales han sido persistentes.1 Asunto que se evidencia, entre otros fenómenos, en la

problemática de las tomas de tierra.

En este marco, un reciente relevamiento del Diario Río Negro sostiene que cerca de 34.755

personas viven en “tomas” de tierra en la provincia de Río Negro. A la vez, en esta

investigación periodística se destaca particularmente la situación de El Bolsón, donde nada

menos que el 22% de su población vive en las diferentes tomas de tierra que componen la

ciudad. Esto significa la ciudad de El Bolsón tiene una irregularidad en la tenencia de la

tierra que duplica la media nacional (INDEC, 2010).

Más agravante aún resulta considerar que dichas ocupaciones se desarrollaron, casi en su

totalidad, durante la gestión municipal de Oscar Romera (2003-2011) bajo un esquema de

consentimiento y/o incentivo del estado municipal que configuró las condiciones para

1 Luis Baer (2011) apunta que ningún bien de consumo corriente ha experimentado un aumento de precios tan
significativo como el suelo y la vivienda durante los últimos años. El incremento del precio del suelo es una de las
principales causas de las grandes dificultades que existen hoy en día para acceder a una vivienda formal en ámbitos
urbanos accesibles, con servicios y ambientalmente seguros, sea a través del mercado o de la ayuda estatal.

6
consolidación de un nuevo circuito de inmobiliario, cuya lógica consiste en la toma de

tierras para luego venderlas de manera irregular.

En esta línea, si bien existen diversos antecedentes académicos sobre la cuestión de las

tomas de tierra, los asentamientos precarios2 y, en menor medida, sobre los mercados

inmobiliarios informales3, la mayor parte de la bibliografía refiere al Área Metropolitana de

Buenos Aires y a los aglomerados urbanos más grandes del país, siendo escaso el desarrollo

de la temática en pequeñas ciudades, como así también en relación a las derivaciones

asociadas al registro del fenómeno de los mercados inmobiliarios informales, en particular,

cuando su origen no se encuentra asociados estrictamente a la “lógica de la necesidad”.

Es, en este contexto, que ha surgido mi intención de estudiar la problemática de las tomas

de tierra en la ciudad de El Bolsón; pues el carácter de los antecedentes antes enunciados

me ha despertado un gran interés y me ha resultado pertinente ahondar en la cuestión de las

tomas de tierra para una ciudad pequeña, como lo es El Bolsón, abordando la imposibilidad

de acceder a la tierra y a la vivienda por la vía formal para vastos sectores de su población,

pero también indagando la expansión de un mercado inmobiliario informal especulativo,

2La obra de Ratier (1972) aporta un registro sobre la perspectiva de los actores, aborda la identidad villera, sus
significaciones, las redes de migración y las condiciones de vida. Más recientemente otros autores prestan atención a la
identidad y su relación con las condiciones estructurales, las estrategias de vida, el clientelismo y las políticas sociales
(Guber, 1991; Hintze, 1997; Grassi, 1997). Otros trabajos ponen el acento en la relación entre las organizaciones sociales
que se configuran en torno a estas formas de hábitat y el Estado, los modos de control de la acción estatal y los procesos
asociados a la constitución de sujetos de política pública (Ziccardi, 1977; Pastrana, 1980; entre otros). Por su parte,
Yuvnosky (1984) elabora un análisis de la constitución histórica, la orientación y los efectos de la política habitacional,
dentro de la cual realiza un aporte específico al fenómeno de las villas y los asentamientos informales.
Complementariamente, existe una vasta literatura que se centra en el análisis del los asentamientos que emergen y se
difunden en la década del 80’ en el Area Metropolitana de Buenos Aires (Izaguirre y Aristizabal 1988; Merklen 1991,
2005; Schettin, 1997; Cravino 1998; Stratta, 2011; entre otros).

3En relación a la configuración de los mercados de tierra, la especulación inmobiliaria y el papel de la política urbana, los
estudios de Clichevsky (1975) sobre el mercado de tierra en el periferia de Buenos Aires y su incidencia en los sectores
populares, constituye una referencia ineludible. Sin embargo, los abordajes se desarrollan sobre la temática de los
mercados inmobiliarios informales en la Argentina,se desarrollan en la década del 2000 (Cravino, 2006). En la
compilación de Salzar (2012) “Irregular. Suelo y Mercado en América Latina” o el estudio de Jaramillo (2008), en
cambio, se puede observar el extenso abordaje que se viene realizando sobre los mercados informales de tierra en el
ámbito latinoamericano. También, en clave de interpretar las particularidades de la urbanización latinoamericana, otros
autores realizan un abordaje entre las formas de hábitat popular, la política urbana, el mercado inmobiliario informal y la
legislación (Hardoy y Satterwaite, 1987; Duhau, 1998; Rolinik, 2000).

7
cuya lógica ha consistido en la toma de tierras para luego venderlas de manera irregular.

Cabe destacar, además, que este proceso no supuso la omisión estatal, por el contrario la

acción estatal fue crucial en la convalidación de todo el proceso. Y sin lugar a dudas la

orientación de la gestión municipal fue clave en la conformación de la problemática.

A la vez, me ha parecido acertado emprender esta investigación como parte de la tesina de

la Licenciatura en Geografía (UNLP) debido al hecho de que la temática de las tomas de

tierra en El Bolsón ha sido levantada en numerosas ocasiones por diferentes medios

periodísticos pero no ha sido estudiada desde un punto de vista académico.

Hipótesis de trabajo

Las tomas de tierras y la configuración de un mercado de suelo informal son fenómenos

distintos pero están articulados entre sí y se explican por procesos concurrentes. A partir de la

reactivación de la economía nacional en el año 2003 se ha intensificado en El Bolsón un

vertiginoso proceso de valorización territorial, impulsado por la expansión del turismo, el alto

crecimiento demográfico y el auge de los negocios inmobiliarios. Dicha valorización

profundizó las restricciones en el acceso a la tierra y a la vivienda de una parte de la población

y, al mismo tiempo, potenció la expansión de un mercado inmobiliario informal especulativo.

No obstante, estas problemáticas también estuvieron atravesadas por el papel que jugó la

gestión municipal signada no sólo por irregularidades de carácter administrativo, sino también

por una lógica clientelar en torno a la generación de condiciones particulares en el acceso, la

distribución y la apropiación de la tierra. Por último, no se puede soslayar que la estrategia de

acumulación política del gobierno municipal también estuvo apoyadas en ciertas

particularidades territoriales de la localidad de El Bolsón, nos referimos a la composición de

la estructura de propiedad a nivel local (el ejido que corresponde a la jurisdicción municipal

8
de El Bolsón es muy extenso –aproximadamente unas 150.000 hectáreas donde abunda la

tierra pública o fiscal y/o propietarios ausentes o sin residencia en el lugar).

Objetivos de la investigación

Objetivo general: indagar las causas, los vínculos y las características que asume la

problemática de la toma de tierras y el desarrollo incipiente de un mercado inmobiliario

informal en El Bolsón, en el período (2003-2011).

Objetivos particulares:

 Caracterizar las condiciones habitacionales de la población y su relación con el

vertiginoso crecimiento demográfico que experimentó la ciudad.

 Analizar las transformaciones del mercado de suelo urbano El Bolsón en los últimos

20 años e identificar la conformación de un mercado inmobiliario informal.

 Identificar el papel que desempeñó el Estado en términos de la regulación del

mercado de tierra, las políticas de hábitat y en materia de gestión urbana.

 Analizar los modos de articulación entre las distintas lógicas de los actores sociales

involucrados en la configuración de la problemática a analizar.

Aspectos metodológicos

La metodología de la investigación se ha sustentado fundamentalmente en una estrategia

metodológica cualitativa (aunque se ha recurrido al análisis de información cuantitativa),

utilizando como técnicas prioritarias las entrevistas exploratorias y también en profundidad

9
a informantes calificados, el análisis de fuentes primarias y secundarias de información y la

observación directa.

Vale mencionar en cuanto al perfil de los entrevistados que el mismo ha sido variado, pero

la mayor parte de ellos disponían de amplia información en torno a la temática, siendo sus

aportes fundamentales en la elaboración de la investigación.

Se han realizado más de 25 entrevista, a partir de las cuales se ha accedido fácilmente a

entablar conversaciones con una importante cantidad de funcionarios políticos municipales

y concejales, tanto pertenecientes a la gestión de Oscar Romera (2003-2011) como del

posterior gobierno municipal de Ricardo García (2011-2015).

Por otra parte se han entablado entrevistas con personas que disponen de amplio

conocimiento académico en materia de urbanismo y acceso al hábitat en la localidad entre

los cuales se destacan arquitectos, geógrafos y sociólogos residentes en El Bolsón.

Debido a que la mayor ocupación de tierras se dio en el año 2011 sobre la reserva forestal

protegida “Loma del Medio” administrada por el INTA (Instituto Nacional de Tecnología

Agropecuaria) se ha entrevistado también a personal del INTA delegación El Bolsón.

Han sido entrevistados también funcionarios políticos, promotores inmobiliarios, referentes

de juntas barriales y organizaciones sociales, periodistas de medios de comunicación

locales y regionales, habitantes de tomas de tierra y funcionarios del Instituto Provincial de

la Vivienda.

10
1. Notas sobre la relación entre conflictos, mercado y política urbana.

En este primer apartado interesa situar la cuestión de la tomas de tierra o el acceso al suelo

vía el mercado informal en la intersección de tres dimensiones de análisis: los conflictos

urbanos, el mercado de suelo y la política urbana. Ya que entendemos que los conflictos en

torno a la disputa por el acceso al espacio urbano, no están disociados de los entramados

políticos y la acción estatal en la ciudad, ni mucho menos de condiciones observables a

nivel de la estructura urbana, siendo en nuestras sociedades el mercado un dispositivo

crucial del orden urbano generado.

En esta línea el mercado de suelo urbano es una pieza fundamental para entender la

división social del espacio urbano, en tanto afecta el modo en el cual se distribuyen a nivel

intraurbano los distintos estratos socio-económicos, los usos del suelo y las condiciones

generales de calidad urbana. Dado que existe en nuestras ciudades un orden urbano basado

en la “coordinación” del mercado que produce una segmentación del espacio urbano en

función de la disposición de pago de la demanda (Abramo, 2008).

En segundo lugar, los conflictos urbanos son concebidos como disputas en torno al sentido

que adquiere el espacio urbano (o la orientación dominante del proceso de urbanización) y

más específicamente en su manifestación en las formas de usos, ocupación y apropiación de

la ciudad. Estos conflictos se vinculan a las acciones que manifiestan públicamente

problemas y tensiones subyacentes al modelo vigente de producción y reproducción de

ciudad. En otras palabras, lo que está en juego en este tipo de conflictos es la centralidad

que adquiere el espacio urbano como elemento constitutivo de los mismos (Gallano, 2008;

SUR, 2008).

11
Las tensiones que se desprenden de las dos dimensiones de análisis anteriores encuentran

su ámbito de resonancia en el campo de la política urbana, donde se entrecruzan diferentes

lógicas (Pirez, 1995): lógicas mercantiles (o de la ganancia), lógicas de la necesidad y

lógicas de acumulación política estatales o extra-estatales, las cuales en nuestro no están

exentas de lógicas clientelares4. A su vez, la política urbana implica un proceso constante de

decisiones públicas donde están en juego la asignación de recursos y sobreganancias

localizadas, las cuales habilitan la distribución y generación de diferentes tipos de rentas a

través de la orientación de la acción pública y, al mismo tiempo, afectan las condiciones de

vida de la población (Del Río, Ursino, Vertiz, 2013). Por esta razón, el análisis de la misma

requiere de una lectura dinámica acerca de la articulación de las relaciones sociales en el

ámbito estatal (que exige indagar las estrategias y los intereses de los entramados de

actores). Las mismas como se verá luego pueden estar mediadas por la cuestión del

clientelismo político, entendido el mismo, según Auyero (2004), como una práctica política

basada en el intercambio de favores que se da entre clientes (ciudadanos), mediadores

(punteros) y patrones políticos (funcionarios).

4 Al respecto Abramo (2012) también distingue cuatro lógicas de producción del espacio urbano: la del mercado, la del
Estado, la de la necesidad y la del mercado informal, la cual es una mezcla entre el mercado y la necesidad
En primer lugar, se encuentra el terrateniente, es decir, el propietario del lote, quien por un lado lo puede vender a un
consumidor final, el cual es parte de algún determinado sector socioeconómico, o por otro lado, el lote puede ser
comprado por un agente capitalista, el promotor inmobiliario. Éste último guía su acción con la intención de acumular
capital y conseguir ganancias, por lo cual producirá espacio construido con su respectivo valor de cambio, mientras que el
consumidor final puede construir mediante el encargo en búsqueda de valor de uso (Schteingart, 2001). Estos actores
mencionados son parte de la lógica del mercado formal.
Por otro lado, el Estado interviene mediante diferentes funciones que posee: la construcción de inmuebles (de uso propio,
de utilización colectiva o de consumo privado a través de viviendas de interés social), el suministro de infraestructura de
transporte y energía, y la implementación de normativas dirigidas a la regulación de los tipos e intensidades de uso del
suelo (Baer, 2011).
Por último, se encontrarían los sectores populares que bien acceden al espacio urbano mediante la ocupación de terrenos,
ya sean fiscales o de propiedad privada, para luego producir viviendas mediante la autoconstrucción, o a partir de
operaciones en el marco de mercados inmobiliarios informales.
Es preciso aclarar que estas clasificaciones son sumamente esquemáticas, lo cual quiere decir que en los hechos pueden
existir actores que no se ajusten a una determinada categoría.

12
Estos tres grandes ejes de análisis son convergentes, dado que la problemática de la toma de

tierras y la configuración de un mercado inmobiliario informal en El Bolsón pueden ser

analizadas como un conflicto urbano emergente en la localidad que no está disociado de las

tendencias de valorización inmobiliarias, las particularidades del funcionamiento del

mercado de suelo a nivel local y la dinámica de la política urbana municipal.

1.1. Tierra, renta y mercado de suelo.

El mercado de tierras constituye un elemento fundamental en el proceso de construcción y

configuración de las ciudades, puesto que el suelo es el soporte y materia prima del

desarrollo urbano. Si bien variados autores realizan aportes respecto de los mercados de

suelo urbano y su incidencia en la estructuración de las ciudades. En el marco de mi

investigación, me he inclinado fundamentalmente por autores latinoamericanos que parten

sus análisis desde la teoría marxista de la renta de la urbana como factor estructurante en la

conformación de las ciudades.

En esta línea, los autores consultados coinciden en que el suelo urbano se conforma como

una mercancía que adquiere ciertas peculiaridades y que los patrones de estructuración

urbana en América Latina están determinados, en forma compleja, por las lógicas de

formación de las rentas del suelo urbano tanto en los territorios periurbanos o intersticiales

metropolitanos, como en las áreas ya integradas.

Morales Schechinger (2005) argumenta al respecto de las peculiaridades que asume la

mercancía suelo que la misma tiene varias características que la hacen única, entre ellas

está la relativa irreproductibilidad, no tanto la dificultad de crearlo como soporte físico de

13
actividades en general sino por la dificultad de repetir su ubicación respecto a otras

actividades de la sociedad.

Por otro lado, los diversos demandantes de espacio concentran cada vez más su preferencia

en pocas ubicaciones - como resulta notorio en las ciudades del mundo - pero la creación de

ubicaciones similares depende de un gran esfuerzo colectivo muy lento y costoso, por lo

tanto la oferta de suelo resulta inelástica, es decir, que estructuralmente es escasa.

Adicionalmente, las características de ubicación son muy difíciles de destruir pues su

duración es de muy largo plazo; aun y cuando estas se deterioren con el tiempo sin que el

propietario haya tenido nada que ver con ello.

Según Baer (2008), al existir la propiedad privada del suelo como régimen de tenencia, los

propietarios tienen otro privilegio además de disponer de un bien que es único e

irreproductible. Tienen también la posibilidad de colocar y extraer sus lotes del mercado

cuando lo creen conveniente. La retención de suelo se produce cuando el precio de los

terrenos cae, pero también cuando se valoriza o existen expectativas de que ello ocurra.

La espera por el aumento del precio del suelo posterga así la venta de los lotes, una práctica

habitual de los propietarios para intentar captar parte de la valoración que se origina sin

esfuerzo alguno (sin incorporación de capital o trabajo). Este accionar contrae la oferta de

terrenos en el mercado y, por tanto, tiende a incrementar aún más el precio del suelo

(Trivelli, 1992).

A su vez Jaramillo (2008) recuerda que uno de los rasgos más visibles y pertinentes en el

funcionamiento de los mercados de tierra urbana es el cambio incesante de sus precios. Lo

que se paga por los terrenos cambia con el tiempo y este es un aspecto central que imprime

una serie de particularidades en la definición de los agentes y de sus prácticas en este

14
mercado y tiene aspectos muy notables y diversos sobre la configuración de las ciudades,

sobre las relaciones entre los grupos sociales y, en general, sobre la dinámica social.

Aunque parezca paradójico, se puede afirmar que una fuente de los vaivenes de los precios

del suelo son sus mismas fluctuaciones. O más precisamente habría que decir que hay un

elemento en este mercado que tiende a profundizar los movimientos coyunturales

ascendentes o descendentes de los precios de la tierra: este elemento es la demanda

especulativa de tierras, la cual en palabras de Jaramillo (2008) consiste en la compra de

terrenos a un precio determinado con el ánimo de venderlos a un precio superior. Cuando

esta acción es ejercida por un número grande de agentes se dan desfases que hacen que

alguien compre a un precio alto porque cree que va a crecer aún más. Cuando esta

convicción está suficientemente expandida, esta expectativa se autorealiza, ya que alguien

más compra a ese precio más elevado movido por la misma expectativa.

Baer (2011) también recuerda que la mercancía suelo misma carece de costos de

producción (dado que no es reproducible) que determinen el precio mínimo que el

propietario pueda exigir, lo cual pone de manifiesto la importancia de la demanda en la

formación del precio del suelo. Y en este sentido, los precios del suelo urbano expresan en

buena medida la valoración social que adquieren los terrenos de acuerdo a sus atributos

extrínsecos (ubicación, actividades soportadas, expectativas de valorización), más que a sus

atributos intrínsecos (forma, tamaño, capacidad portante).

El autor coincide así con la argumentación de Morales Schechinger (2005: 2), quien

sostiene que “el precio del suelo está determinado esencialmente por el tirón que ejerza la

competencia entre los demandantes”. Los demandantes finales de suelo a la vez, pueden no

requerir del suelo para consumirlo por sí mismo, sino por las actividades que pueden

15
realizar sobre de él; por lo tanto estarán dispuestos a competir en función de los beneficios

que represente dicha actividad. Por ello la literatura sostiene que la demanda de suelo no es

directa sino derivada del uso que se le pueda dar.

A la vez, Morales Schechinger (2005) sostiene que los agentes que intervienen en el

mercado de suelo también tienen características peculiares. Del lado de la oferta, por

ejemplo, se encuentran los propietarios de terrenos, que no se comportan como un grupo

homogéneo. Es posible distinguir tres tipos: un primer tipo es el propietario usuario que

cuando ofrece su terreno o su inmueble en el mercado busca recuperar al menos lo

suficiente para comprar otro de características similares para poder seguir siendo usuario;

un segundo tipo es el propietario inversionista que adquirió un terreno o inmueble para

obtener al menos una ganancia a la tasa media que un capital similar rinde para la economía

en conjunto; un tercer tipo es el propietario patrimonialista que nunca usó el terreno o el

inmueble o que ya dejó de usarlo, que accedió al mismo con nula inversión o que la misma

ya no le resulta significativa en el presente y que lo retiene cuando no hay nada que lo

presione a venderlo.

Un inversionista de una promoción inmobiliaria de vivienda parte del precio máximo que la

demanda, las familias, están dispuestas a pagar en el mercado. Este precio incluye el costo

de construir la vivienda misma, así como la infraestructura que le da servicio. Este costo

abarca el costo del capital necesario para la construcción, al menos a la tasa media de

ganancia que anima al inversionista a construir vivienda. El residuo que quede de

descontarle al precio el costo de construcción, será visualizado por el inversionista como

una ganancia adicional, por encima de la ganancia media. Sin embargo, el inversionista

16
tendrá que compartir esta sobre-ganancia con el propietario del suelo, de otra manera no le

cederá su uso.

La proporción con que la sobre-ganancia sea divida entre el agente de la demanda y el

propietario dependerá de muchos factores, pero por lo general es muy alta la probabilidad

de que el propietario se quede prácticamente con la totalidad. La amplia competencia entre

demandantes y la escasez de la oferta juega a favor del propietario, le permiten escoger a

aquel demandante que esté dispuesto a ceder la totalidad de la sobre-ganancia, es decir la

totalidad del residuo. Es así, que la sobre-ganancia se transforma en lo que se conoce como

renta del suelo (Morales Schechinger, 2003).

La renta que determinará el precio no será la del uso actual sino la del uso potencial. Las

características de escasez y de larga duración del suelo permitirán al propietario exigir que

el precio de venta sea el que corresponda al usuario que pueda pagar la mayor cantidad de

dinero. Siguiendo el planteo de este autor la renta del suelo, o su forma capitalizada en

precio, se presenta en diversas modalidades. Una primera variante de la renta a considerar

es la que depende de la intensidad de capital invertido que incrementa la productividad del

terreno y genera una sobre-ganancia mayor. Otras modalidades incluyen la renta absoluta,

que explica la cantidad de dinero que exigen todos y cada uno de los propietario por el

hecho de serlo lo que permite al propietario del terreno con las peores condiciones exigir al

menos esa cantidad; y, la renta monopólica que permite a un propietario específico exigir

cantidades adicionales por un terreno con características muy deseadas por la demanda. La

modalidad de renta más reconocida en el ámbito urbano es la renta diferencial por

ubicación que se observa a través de la disminución del precio de los terrenos conforme

estos se alejan de las zonas más deseadas de la ciudad, por ejemplo de su centro.

17
1.2. De la “toma” de tierra clásica a la constitución de mercados inmobiliarios informales

Para comenzar resulta pertinente recordar que un mercado de tierras es legal o formal

cuando se ajusta a los requisitos estipulados por el marco jurídico, expresado en los códigos

civil y urbano. Ahora bien: un mercado ilegal puede serlo porque se desarrolla al margen

del control público, o porque, aceptando sus reglas, transgrede algunas de las normas

(Calderón Cockburn 1998-1999)

Los gobiernos urbanos, desde los tiempos de la urbanización acelerada han tratado, por la

represión o la regularización, de eliminar el mercado informal o de integrarlo al formal, sin

que hayan tenido éxito pleno pues la pobreza y la ausencia de una oferta legal adecuada a

los bajos niveles de ingreso, lo reproducen continuamente.

La coexistencia de estos dos mercados en las ciudades latinoamericanas es uno de sus

rasgos específicos que las diferencian estructuralmente de las de los países hegemónicos

(Pradilla 2014). Los autores consultados, como se mostrará a continuación, tienden a

coincidir en que el funcionamiento del mercado inmobiliario informal si bien presenta sus

propias particularidades, este no puede desprenderse totalmente de las lógicas que

subyacen al mercado inmobiliario formal.

En este sentido, Pradilla Cobos (2009) agrega que en las ciudades latinoamericanas

funcionan hoy dos mercados de suelo urbano con reglas del juego distintas: el formal,

plenamente capitalista y sometido a las regulaciones estatales de la propiedad y el

urbanismo; y el informal que domina en las áreas carentes de titulación de la propiedad que

fueron urbanizadas ilegal o irregularmente; el segundo, articulado y subsumido al primero,

entra también en el juego de definición de las rentas del suelo urbano. Mientras que para

Cravino (2008) en los submercados informales coexisten lógicas diferentes, algunas que

18
llevan este mercado hacia modalidades muy similares a las del mercado formal capitalista.

Por su parte, Jaramillo (2008) sostiene que si bien las transacciones de terrenos urbanos

ilegales pueden ser concebidas como un submercado, éste no es independiente. En

principio, existe una conexión con el mercado formal que se expresa a través de la

magnitud del precio.

Si en virtud de la competencia el precio de los terrenos ilegales crece y supera el de los

terrenos equipados normalmente, pues los demandantes se trasladarían al submercado legal.

El precio mínimo de la tierra legal operaría como tope máximo del precio de la tierra del

mercado informal. Pero como en el mercado legal a menudo también está presenta la

escasez, y muchas veces la limitación de terrenos formalmente equipados es especialmente

aguda, el precio de la tierra marginal equipada formalmente puede ser muy elevado. Así, el

límite superior de referencia para los terrenos clandestinos puede ser muy alto (Jaramillo

2008)

De este modo, la comprensión de los mercados informales e ilegales de tierras requiere

entender el comportamiento del mercado de tierras en general. Y como cualquier otro, el

mercado de tierras informal está gobernado por las fuerzas de la oferta y la demanda, que

determinan las dinámicas de las operaciones y afectan los ajustes de los precios. (Farvacque

y Mc Auslan 1992).5 Así, la lógica mercantil en el acceso a la tierra urbana puede

manifestarse tanto a través de relaciones legales como ilegales. En el primer caso, la

coordinación es ejercida por el mercado formal, mientras que en el segundo, el proceso de

acceso al suelo está mediado por un mercado informal (Abramo 2008).

5 Sin embargo, a diferencia de otros mercados, la tierra no es un producto homogéneo; cada parcela es única, con
particularidades en localizaciones y atributos físicos (Farvacque y Mc Auslan 1992).

19
La relación entre las lógicas que atañen al mercado formal y al informal también son

señaladas por Morales Schechinger (2005). El autor reflexiona al respecto que el mercado

de suelo opera con reglas que son consolidadas en leyes. Pero las reglas juridificadas deben

tener un reconocimiento político y social para que el mercado opere en beneficio de todos;

cuando el resultado no satisface al conjunto de la población, surgen conjuntos de reglas

paralelas con las que opera el mercado, que suelen denominarse informales.

No obstante, debe destacarse que estos mercados informales de suelo urbano comparten

varias de las reglas de la lógica los mercados formales. La irreproductibilidad, la

elasticidad, la indestructibilidad, la naturaleza residual de la renta del suelo, su

capitalización en un precio, la lógica del máximo y mejor uso y otras característica del

suelo son comunes para los mercados formales y los informales, de hecho esto hace que

ambos mercados están íntimamente vinculados (Morales Schechinger 2005).

Salazar (2012) explica que la ocupación ilegal de terrenos se da de dos maneras, mediante

la invasión que desconoce en principio los derechos de propiedad o tras la compra de lotes

que violan la reglamentación urbanística. Ambas modalidades a lo que apuntan

fundamentalmente es a la reducción del costo monetario que implica el acceso a la

vivienda. Las transacciones económicas hechas en torno a lotes “ilegales” dan forma a los

submercados inmobiliarios informales.

Ahora bien, cabe preguntarse por qué hay gente que en el marco de la ilegalidad prefiere

pagar por un terreno y no ocuparlo directamente sin realizar un pago por el mismo.

Jaramillo (2008) plantea que el mercado inmobiliario informal se explica en parte porque

determinados pobladores, en ciertas circunstancias, prefieren pagar por terrenos ocupados y

no invadirlos directamente. Su decisión proviene, entre otras cuestiones, del hecho de que

20
la invasión de tierras es una práctica que usualmente implica confrontación y

eventualmente pugnas violentas. De este modo, se da la consolidación de una forma

mercantil de adquisición de tierras por vía informal.

En este sentido, Brakarz resalta en su análisis de los mercados inmobiliarios informales, la

importancia de la existencia de cierta certeza de que no habrá desalojo por parte del Estado

para quienes accedan a aquellos lotes. La ausencia de obras de urbanización formalmente

requeridas, la baja calidad y escaso acceso a la tierra y fundamentalmente la falta de

seguridad jurídica hacen que los precios en el mercado informal de suelos sean

relativamente menores que en el mercado legal. La ilegalidad de la operación inmobiliaria

no representa para estos sectores un obstáculo o impedimento a la hora de comprar un

terreno. Lo que valorizan fuertemente es la seguridad de no ser removidos de la tierra,

independientemente de la forma como se pueda garantizar su propiedad sobre la misma

(Brakarz, 2002).

1.3. Los conflictos urbanos como expresión de la orientación de la política urbana.

Las disputas sobre el espacio en la ciudad no son fenómenos aislados ni exclusivos de la

actualidad. Son procesos históricos que han tenido lugar en las diversas épocas de los

espacios urbanos, aunque debe señalarse que cada época agrega un elemento distintivo

(Paniagua Arguedas, 2012). Siguiendo los aportes de Melé (2008), se suele llamar

“conflictos” a las situaciones de acción colectiva, con frecuencia se observa un continuum

entre los momentos de movilización, oposición o participación, marcados por niveles de

tensión y confrontación distintos. Rápidamente se establecen instancias de concertación

21
para intentar (re)construir las condiciones del acuerdo, mientras sigue la movilización y se

reprimen con mayor o menor fuerza las estrategias de disturbio del orden público.

Identificadas como conflictos urbanos o territoriales las situaciones que producen debates y

controversias en torno al futuro de subconjuntos urbanos, se convirtieron, en objetos de

estudio para los geógrafos y los científicos sociales que buscan entender las modalidades de

construcción social de las cuestiones urbanas, ambientales y patrimoniales.

Los conflictos urbanos territoriales pueden ser definidos antes que nada como conflictos

sociales por el control del territorio (Sabatini 1997). En los mismos están presentes

diferentes problemas y tensiones, particulares en función de cada caso, pero con la

generalidad de que lo que está en disputa en este tipo de conflictos es la centralidad que

adquiere el espacio urbano como elemento constituitivo de los mismos, como luchas por la

ciudad entre actores que disputan por definir su destino al interior de ella (Gallano, 2008;

SUR, 2008).

En esta línea, los conflictos urbanos pueden interpretarse como aquellas formas de

incompatibilidad de objetivos y sobre todo de relaciones de antagonismo alrededor del

proceso de producción y transformación de las formas espaciales que se dan en el marco de

relaciones relativas a un modelo y proceso de organización territorial. En defnitiva, el

espacio es uno de los recursos más importantes en el cual se inscribe el poder. Es por eso

que el espacio es eminentemente político: en el mismo es posible leer las diferenciaciones

sociales, la exclusión y la violencia de una sociedad.

Interpretar los conflictos urbanos supone también, analizar las decisiones que definen

quiénes se ubican en determinados sectores y, a su vez, quiénes toman esas decisiones que

se configuran en el espacio de la ciudad (Paniagua, 2012).

22
El derecho jurídico desempeña asimismo un papel importante en los conflictos urbanos, no

sólo como recurso, sino también como marco cognitivo. En este sentido abre un canal para

la judicialización de los desacuerdos. Los habitantes movilizados a menudo presentan su

acción como una petición de efectividad de las normas jurídicas y aspiran a una adaptación

local del orden jurídico (Melé 2008). Esta cuestión resultará claramente evidenciada en el

conflicto de la Toma del Barrio Arrayanes que se presentará posteriormente.

Por otra parte, las distintas modalidades ilegales de producción del espacio urbano

constituyen contextos específicos de regulación. Los habitantes de dichos espacios pueden

tratar de negociar distintas formas de legitimación o regularización en el marco de

estrategias de movilizaciones o resistencias a los proyectos públicos (Fernandes, Varley,

1998).

En base a esta revisión, los conflictos urbanos se entenderán en el marco de la presente

investigación fundamentalmente como disputas acerca del sentido que adquiere el espacio

urbano, considerándolos como una suerte de disparadores que ponen en jaque la cohesión

social ante la disputa por el sentido que deberá adquirir un determinado espacio. De allí que

los conflictos urbanos suponen una interpelación social e implican al poder público y, al

mismo tiempo, son constituidos por el carácter que adquiere la política urbana.

Por otra parte, no podemos leer la dinámica de los conflictos sin comprender la

mercantilización del espacio urbano. Tampoco analizar ninguno de estas dos cuestiones sin

considerar el campo de la política urbana, ya que este es un ámbito de correlación de

fuerzas donde se define cómo se distribuyen determinados recursos, bienes o servicios

estratégicos a nivel urbano. Por ello, se entiende que la acción del Estado y sus

instituciones son aspectos determinantes de la producción del orden socio-espacial urbano.

23
La política urbana implica un proceso constante de decisiones públicas donde están en

juego la asignación de recursos y sobreganancias localizadas, las cuales habilitan la

distribución y generación de diferentes tipos de rentas a través de la orientación de la

acción pública y, al mismo tiempo, afectan las condiciones de vida de la población (Del

Río, Ursino, Vertiz, 2013).

En este sentido, resulta fundamental en el análisis de la conformación de la ciudad,

detectar cuál ha sido la posición de la política urbana municipal de El Bolsón respecto al

mercado de suelo local. Cabe preguntarse si la política urbana se ha orientado a planificar

un acceso al hábitat generalizado, instrumentando políticas y mecanismos de regulación

sobre el mismo o, por el contrario, ha promovido normas o reglas tácitas que favorecieron

la especulación, los negocios inmobiliarios y las restricciones habitacionales para ciertos

sectores sociales.

Sobre este último aspecto, Logan y Molotch (2007) hacen hincapié en el poder estructural

de las comunidades de empresarios y terratenientes locales, rentistas y agentes

inmobiliarios, de influir en la formulación y puesta en práctica de las políticas que

conforman el sistema urbano.

En relación puntual a las tomas de tierra, en la prensa local está muy arraigada la imagen

negativa del papel del estado municipal durante la gestión 2003-2011, responsabilizándolo

(por acción u omisión) del descontrol en la gestión del territorio en lo que hace a tierra y

vivienda. En un estudio realizado para la localidad por parte del Instituto de Gestión

Ciudades (IGC, 2012), buena parte de los informantes calificados entrevistados reconocía

24
un aumento exponencial en las tomas de tierra, debido a la existencia de numerosas

irregularidades del gobierno municipal.

En este sentido, para entender por qué en determinadas circunstancias quienes ejercen el

gobierno de la ciudad pueden formar parte de entramado de actores que propician

mecanismos irregulares de acceso a la tierra, interesa incorporar el concepto de las redes

clientelares.

Para Mastropaolo (1997), el clientelismo político es una institución política informal que ha

existido en sociedades diversas a lo largo de toda la historia política del mundo. El término

remite a las clientelas de la Roma antigua y ha sido definido como una relación social típica

de las sociedades tradicionales. La realidad ha ido desvaneciendo la esperanza de los

modernos de terminar con las relaciones clientelares a través del desarrollo

socioeconómico. Cierto es que la modernización ha erosionado la viejas relaciones de

dependencia, pero el surgimiento de las maquinarias políticas y la existencia de grupos o

estratos sociales marginados ha facilitado, en los contextos más diversos, la consolidación

del clientelismo político (Mastropaolo, 1997).

Al abordar el fenómeno del clientelismo político en la Argentina, Landini (2012) resume (a

partir de la revisión de numerosos autores) que en términos generales todas las definiciones

de clientelismo hacen referencia a un tipo específico de relación de intercambio

incorporada en una variedad de formas estructurales u organizacionales, que se caracteriza

por lazos jerárquicos y asimétricos apoyados en el ejercicio del poder social, económico y

político y el acceso diferencial a los recursos.6

6 LANDINI, Fernando. Prácticas clientelares y control político en la experiencia campesina de Argentina. Perfiles.
latinoamericanos. [online]. 2012, vol.20, n. Disponible en: <http://www.scielo.org.mx

25
La redes clientelares se basan en un tipo particular de vínculo en el cual "existe un patrón y

un cliente: el patrón proporciona bienes materiales, protección y acceso a recursos diversos

y el cliente ofrece a cambio servicios personales, lealtad, apoyo político o votos" (Audelo

Cruz, 2004: 127). Sin embargo, en las sociedades modernas, las relaciones clientelares

bilaterales son prácticamente inexistentes. Las maquinarias políticas que financian el

intercambio con recursos estatales muestran la existencia de (i) un patrón político con

acceso a esos recursos, (ii) un cliente necesitado de tales insumos, y en el medio, (iii) un

mediador, distinto de aquellos, comúnmente denominado en nuestro país como “puntero”

(Audelo Cruz, 2004). Cada uno de los participantes en la relación clientelar presenta

características particulares. En primer lugar, en la cima de la pirámide, se encuentra el

dirigente político, llamado en la bibliografía como patrón, y que ocupa posiciones

institucionales clave que le dan acceso a los recursos materiales (las tierras son las que

interesan en la presente investigación). Estos a la vez, le son habilitados al mediador para

que se encargue de cumplir el objetivo de repartirlos entre su clientela (Escudero 2008).

Los mediadores son un elemento estructural de la política, en tanto forman parte de los

aparatos partidarios y canalizan el único vínculo que muchas personas tienen con el sistema

político. Los punteros sustentan su poder, tanto en la posición central que ocupan en la red

como en la discrecionalidad con que otorgan determinados recursos. Mientras que los

clientes presentan algunos denominadores comunes: viven en barrios postergados o villas y

padecen una situación de carencia material que no les permite satisfacer sus necesidades

básicas por cuenta propia. Frecuentemente, el único capital transable que les queda a estas

personas es la posibilidad del sufragio o la capacidad de movilización (Auyero, 2001).

/scielo.php? script=sci_arttext&pid=S018876532012000200008&lng=es&nrm=iso>. ISSN 0188-7653.

26
De este modo, puede decirse que la relación clientelar adquiere distintos formatos de

acuerdo al contexto, pero que en su esencia, responde a la más pura y elemental lógica del

poder: si el otro depende de mi discrecionalidad, y el poder implica la posibilidad de

imponer la propia voluntad al interior de una acción comunitaria, entonces dicha

dependencia se transforma en poder. A mayor número de individuos bajo la dependencia de

una persona, tanto mayor su poder. Esta lógica funciona en la matriz de la relación

clientelar, puesto que en última instancia se trata de una relación social en la cual un sujeto

ejerce poder sobre otro.

Si bien no todas las personas que se encuentran en situación de pobreza entran en vínculos

clientelares existe un amplio acuerdo en torno a que este tipo de prácticas se ve favorecido

por las condiciones de pobreza y privación de la población (Torres 2002). Existen además

otros factores que favorecen las prácticas clientelares, como la ineficiencia administrativa y

burocrática, bajos niveles educativos y debilidad de las organizaciones sociales de las clases

subordinadas (Auyero, 1997).

27
2. Condicionantes ambientales, económicos e históricos en el crecimiento de El Bolsón.

Este segundo apartado tiene por finalidad realizar una exposición breve y general acerca de

la localidad de El Bolsón y de la región en la que se inserta: la Comarca Andina del

Paralelo 42. Resulta pertinente aclarar que no se trata de una presentación de tipo analítico,

sino de corte más bien descriptivo. No obstante, interesa destacar que estos puede ayudar a

comprender como el carácter de territorio transfronterizo, de borde y relativamente distante

desde el punto de vista de las condiciones de accesibilidad, ha contribuido a configurar una

estructura de propiedad particular que incide significativamente en la configuración de la

problemática analizada en esta tesina. A su vez, las características físico-ambientales de la

región, otorgan una notoria influencia en el perfil socioeconómico y urbano que ha asumido

la localidad de El Bolsón a lo largo de su historia. Y, esto último, nos ayuda a comprender

las particularidades de poblamiento y la ocupación de territorio en cuestión.

La localidad de El Bolsón, ubicada a 1700 km de Buenos Aires, forma parte de La Comarca

Andina del Paralelo 42º, siendo su centro urbano y administrativo más importante de la

misma. Esta región ubicada en la Norpatagonia Andina es de carácter bi-provincial,

quedando conformada por una serie de localidades y parajes cordilleranos de las provincias

de Río Negro (El Manso, El Foyel, Villegas, Los Repollos, El Bolsón) y de Chubut (Lago

Puelo, El Hoyo, Paraje Entre Ríos, Puerto Patriada, Epuyén, El Maitén, Cholila),

vinculados entre sí a través de la Ruta Nacional Nº 40 y otras rutas provinciales. El paralelo

42, a partir del cual la comarca toma su nombre, constituye el límite político entre las

provincias de Río Negro y Chubut.

28
 Mapa 1. Ubicación de El Bolsón.

Elaboración propia.

La región forma parte de los Valles Andino Patagónicos y su destacada belleza paisajística

(el entorno es el de la Cordillera de los Andes, con bosques de cipreses, coihues, arrayanes,

lengas, etc., adornada por cascadas y lagos, y con una vegetación rica en colorido y

especies autóctonas) representa un atractivo muy importante para los turistas, cuya llegada

se ha incrementado notoriamente en los últimos tiempos.

Mapa 2. La Comarca Andina del Paralelo 42

29
 Fuente: INTA (Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria). Sistema de Información Patagonia Norte.

La Comarca Andina del Paralelo 42 presenta un entorno y un clima muy particular que lo

hace especialmente apto para el cultivo de las denominadas frutas finas y del lúpulo.

Asimismo, es rico en recursos silvestres o asilvestrados como la rosa mosqueta, hongos de

bosques nativos y/o implantados, calafate, michay, zarzamora, maqui, hierbas medicinales

y aromáticas.

Foto 1. Plantación de Lúpulo en El Bolsón.

30
 F

oto del autor.

El clima es templado-frío, con temperatura media anual del mes más cálido de 16 °C y del

más frío de 3 °C. Las precipitaciones anuales, preferentemente concentradas en la estación

invernal, son del orden de los 1.000 mm, por lo tanto las primaveras y los veranos son

típicamente secos, con días largos y noches frías.

Figura 1. Temperaturas medias comparativas.

Fuente: S.M.N Series 1961-70 y 1981-90

31
Si bien la localidad se encuentra en zona de cordillera los suelos son muy variables, todos

presentan altos tenores de materia orgánica. También se cuenta con agua para riego de muy

buena calidad. La combinación de los factores ambientales suelo-clima y un adecuado

manejo del riego posibilitan un excelente comportamiento de los mencionados cultivos, y

tornan a la zona muy adecuada para la producción agrícola.

Resulta importante destacar que los primeros pobladores que se asientan en la zona no

como colonos, sino como simples cuidadores de animales. Los valles cordilleranos

transversales y las condiciones benevolencia relativa de las condiciones de vida en el Valle

de El bolsón contribuyó a que desde fines del XIX se hiciera más sostenida la presencia de

ciudadanos chilenos en la zona. Asimismo, vale la pena recordar que hasta 1883 la zona se

encontraba en litigio limítrofe con Chile y recién en 1902 se expidió la Comisión de

Límites con el arbitraje de la Corona Británica. Esta fecha es tomada como hito

fundamental de la soberanía argentina en la región. Es decir que hasta esa fecha los

ciudadanos afincados en la región no tenían patria que los cobijara.

En una entrevista realizada por un medio periodístico regional, el historiador local Juan D.

Matamala, relataba: "…Al comienzo los chilenos se acercaban a la fertilidad de estos

valles con la intención de pastorear sus animales vacunos y yeguarizos y luego volvían a

su lugar de origen. Muchos de ellos ignoraban a quién pertenecía esta tierra, ya que recién

en 1902 se expidió la Comisión de Límites, que, con el arbitraje de la Corona Británica

había dirimido la cuestión a favor de Argentina…" 7

El perfil productivo se transformará y diversificará de la mano de la consolidación de

proceso de ocupación territorial. Alrededor de 1920 el Valle estaba subdividido en chacras

7 Diario Río Negro 28/01/2013.

32
de diferentes dimensiones, y la estructura agro-silvo-pastoril fue su rasgo socioeconómico

inicial. Se trataba de una economía doméstica de autoconsumo con algunas instancias de

intercambio, pues existía una condición de aislamiento zonal potenciado por una geografía

física fuertemente condicionante y una red caminera apenas insinuante. Los terrenos eran

todos fiscales y Río Negro -al igual que Chubut- sólo por mencionar provincias colindantes,

eran Territorios Nacionales administrados por el poder central desde Buenos Aires. El 28 de

enero de 1926 un grupo de habitantes constituyen la Primera Comisión de Fomento de El

Bolsón, hecho considerado como el nacimiento del pueblo.

Hacia la década de 1930 a los colonos más antiguos se fueron sumando nuevas corrientes

migratorias, entre las cuales se destacaron los sirio-libaneses y los ucranianos. Llegaron

significativamente también albaneses, croatas, eslovenos, alemanes, rusos y polacos

quienes partían desde el puerto de Buenos Aires y pasaban por Ingeniero Jacobacci, donde

comenzaba el viaje final, por el camino a El Maitén hasta el valle de El Bolsón. Con el

advenimiento de pobladores de distintos orígenes se desarrolló desde entonces una

diversificación de las actividades económicas. Mientras que la población de origen chileno-

criollo se dedicó mayormente a la ganadería y a la agricultura, los molinos harineros, los

almacenes de ramos generales y el transporte de mercancías en carros surgieron de la mano

de los migrantes sirios libaneses y de los europeos.

En 1937 acontecen en El Bolsón hechos fundamentales que van a configurar

arquitectónicamente el perfil de pueblo andino y el trazado de sus calles. El Ingeniero Julio

Venturini fue quien diseñó el trazado del amanzanamiento que fue concebido como un

pueblo jardín. Esto produjo una considerable disminución en los predios destinados a los

cultivos. También ese año se «bajó a tierra» el Paralelo 42, de cuya existencia todo se sabía,

33
pero se ignoraba a ciencia cierta por dónde debía atravesar el Valle. Esta delimitación dejó

totalmente esclarecido no sólo el límite del pueblo sino también el de los Territorios

Nacionales de Río Negro y Chubut.

A partir de esos años se fueron construyendo las primeras vías de comunicación terrestre

hacia San Carlos de Bariloche, El Maitén, Lago Puelo, El Hoyo y Epuyén. La presencia del

Ingeniero Adalberto Torcuato Pagano dio un empuje fundamental a El Bolsón, ya que,

gracias a su gestión fueron iniciadas y concluidas las obras que conforman la

infraestructura edilicia actual. Obras como la Escuela Hogar, el Hotel Piltriquitrón la

Comisaría, La Escuela Nº 30 (actual 270), el Juzgado de Paz, el Correo, el Hospital, el

Automóvil Club Argentino etc. son algunos de los aportes que es posible mencionar.

También la Plaza principal que hoy lleva su nombre que incluye un lago artificial fue

proyectada durante su gestión.

Foto 2. Plaza principal de El Bolsón. En la imagen también aparecen las incipientes

construcciones del Hotel Piltiquitron y la Escuela Hogar. Año 1939.

Fuente: Publicación del Diario Río Negro

34
 Foto 3. Construcción del actual edificio de correos. Año 1939.

Fuente: Publicada por Enrique Ameijeiras, comunicador, Radio Malón 101.1 Lago Puelo Chubut.

Foto 4. Inauguración del edificio de la comisaría local. Año 1939. En la imagen se observa al
Gobernador Pagano izando la bandera.

F
uente: Publicada por Enrique Ameijeiras, comunicador, Radio Malón 101.1 Lago Puelo Chubut.

35
Las obras públicas de El Bolsón llevadas a cabo bajo la gobernación de Pagano tuvieron

continuidad durante el período peronista (coincidente con una fuerte intervención estatal en

toda la Patagonia). Además del efecto movilizador en la economía que genera la propia

obra pública, esta estimuló un flujo migratorio muy importante para la provisión de mano

de obra lo que trajo a la Comarca un número significativo de personas. A diferencia de los

colonos extranjeros, llegados durante los primeros años de la década del ´30, los colonos

argentinos recién llegaron cuando la presencia del Estado se concretó, siendo ellos los

primeros empleados del sector público.

La zona llegó a ser un enclave del cultivo de trigo, que proveía de este cereal a gran

cantidad de localidades en la Patagonia. Molinos harineros afloraron en El Bolsón, El

Hoyo, Cholila y en El Maitén, hasta que el gobierno de Juan Domingo Perón en 1949

asestó un gran golpe a los campesinos cordilleranos cuando prohibió por decreto la

industria harinera al declarar “zona no triguera” el territorio al sur del río Colorado.

En 1956 Leopoldo Léskovar fue contratado por la empresa “Maltería y Cervecería

Quilmes” para buscar un lugar adecuado para encarar el cultivo del lúpulo, descubriendo la

adaptación del mismo al clima del Valle de El Bolsón. La plantación inicial se hizo en 1957

y a partir de allí el lúpulo se convertiría en una nueva alternativa productiva para la región.

Cabe mencionar que en la actualidad que la región es prácticamente la única productora de

lúpulo del país, abasteciendo en parte a la industria cervecera nacional y brasileña. El

turismo, ya afianzado en Bariloche, apenas asomaba en El Bolsón, basta decir que a finales

de la década de 1960 contaba con una capacidad hotelera para apenas 100 personas.8

8 Daus (1970) El Bolsón y el valle Longitudinal.

36
En la década de 1970 hizo irrupción un fenómeno desgraciado, tanto para los pequeños

productores rurales como para el medioambiente: el fomento empresarial y estatal a la

plantación de pino en la región. En efecto, el avance del negocio de la industria maderera

significó el desplazamiento de numerosas familias campesinas, de manera indirecta a veces,

por pérdida de áreas de pastura ahora “invadidas” por la conífera exótica, y otras

directamente vía desalojo. Como muchos emprendimientos no sustentables, la industria

forestal generó numerosas fuentes de trabajo durante algún tiempo y, de hecho, muchos de

los que vivieron esos años recuerdan la reactivación económica que significó tal actividad.

La gran demanda de madera provenía de la construcción de la represa El Chocón-Cerros

Colorados, de varios hoteles en Bariloche, de la hidroeléctrica Futaleufú y de las

instalaciones de la empresa La Anónima en Esquel.

Por esos mismos años ’70 se comienzan a radicar en la zona jóvenes llegados de las

grandes ciudades en busca de un nuevo modo de vida en consonancia con los ideales del

movimiento hippie. El retorno a lo natural se constituía como la principal bandera con la

llegaban. Empieza desde entonces a cobrar impulso la producción de artesanías y el

crecimiento de la Feria Regional de El Bolsón, hoy reconocida por la calidad y variedad de

sus productos, es uno de los principales focos de atracción de turistas.

Y, recién en la década del ochenta, El Bolsón quiebra en parte su aislamiento vial al

pavimentarse intra-comarca la Ruta 258. Los 50 km. asfaltados hasta Epuyén representó un

cambio estructural acomodando la dinámica interna a nuevas pautas de accesibilidad. Sin

embargo, por entonces aún se necesitaban 5 horas realizar por ripio los 130 km. a Bariloche

y otro tanto para recorrer los 180 km. a Esquel.

37
En estos años la Feria regional pasa a constituirse como uno de los ámbitos más dinámicos

y económicamente significativos al establecerse con regularidad semanal (Bondel 2008) y

crecen las iniciativas públicas y privadas en materia turística.

Foto 5. Feria Artesanal Regional de El Bolsón

Fuente: Foto del autor

Por otra parte, en la región también se otorgó un gran impulso al cultivo de fruta fina:

frutilla, frambuesa, cereza, guinda, grosella, boysenberry, loganberry, mora híbrida

(blackberry), cassis (grosella negra), corinto (grosella roja), grosella (uva espina), sauco,

cereza, ruibarbo, arándano, etc9. Paralelamente al crecimiento de este sector frutícola, se

instalaron varias fábricas de dulces, las cuales representan hasta la actualidad una de las

actividades productivas más importantes de la comarca.

9 De todas las especies, el cerezo es el más veterano en la Comarca Andina y uno de los más cultivados. En la actualidad
sin embargo, es la frambuesa el producto más importante en la actividad frutícola vernácula.

38
A su vez, en la década del 80, se amplía fuertemente la llegada de población proveniente de

grandes centros urbanos del país con la idea transitar un modo de vida tranquilo y en un

entorno natural privilegiado. De este modo continúa la tendencia migratoria iniciada en la

década de 1970 proveniente de grandes centros urbanos, sin embargo se trata en líneas

generales de población más calificada (en su mayoría profesionales). Es así que, en la

década de los años setenta el centro urbano de El Bolsón experimenta un rápido

crecimiento cuando. En tan solo diez años casi consigue duplicar su población, continuando

en la década siguiente con ese crecimiento demográfico explosivo (más del 150 % en el

período intercensal 1980-1991).

Tabla 1. Crecimiento demográfico de El Bolsón 1960-1991

Año Población Crecimiento

1.960 2.607 -
1.970 2.678 3%
1.980 5.001 87%
1.991 12.598 152%

Elaboración propia con datos del INDEC y de la Dirección

Provincial de Estadísticas y Censos de Río Negro.

La década de 1990 representaría un cambio fundamental para El Bolsón en su estructura

territorial económica-productiva en tanto se rompe con el relativo aislamiento que mantenía

la Comarca al asfaltarse el tramo Bariloche-El Bolsón de la ruta 258, actualmente ruta

nacional 40. La obra, finalizada en el año 1997, supuso una desestabilización de la

actividad agrícola; productos como las manzanas y las peras, por ejemplo, sucumbieron

frente a las inicialmente más baratas frutas traídas desde el valle rionegrino o de Mendoza.

39
Por otra parte, dada la nueva accesibilidad a El Bolsón y la Comarca Andina, representó la

puerta de entrada al aluvión turístico que ha crecido exponencialmente desde entonces y

que ha dibujado otro proyecto de desarrollo económico que incluye la expansión de los

negocios inmobiliarios (Ruiz, 2012). Uno de los efectos más nocivos en el marco de esta

nueva lógica tiene que ver con la fenomenal valorización del suelo urbano y el consecuente

incremento de las restricciones habitacionales de la localidad que conllevó a la vez al

desplazamiento de actividades productivas tradicionales.

En esta línea, Giordano y Corleto (2007) sostienen que con el auge del turismo en El bolsón

la tierra se ha sobrevaluado, ha crecido el negocio inmobiliario y la actividad productiva

fundamental en la zona ha pasado a ser la construcción y la prestación de servicios ligados

al turismo. Al respecto, también Bondel (en una entrevista realizada en año 2013 para una

revista de divulgación de estudios científicos) explica que al igual que en la mayor parte de

las localidades la Comarca Andina del Paralelo 42, para El Bolsón los últimos 20 años

representaron un fuerte cambio en su estructura territorial-económica, dentro de la cual el

turismo y los negocios inmobiliarios, cobraron un fuerte dinamismo dejando en un segundo

plano las actividades económicas agrícola-ganaderas, más tradicionales de la región, y

motivando una fuerte valorización inmobiliaria:

“…Desde El Bolsón hasta Lago Puelo y Cholila, señala Bondel, la comarca ha vivido un

cambio dramático en términos espacio-temporales. El atractivo de sus paisajes,

acompañado por la escasa presión demográfica, convirtieron a la Comarca en uno de los

lugares preferidos por el turismo. Es así que la Comarca Andina deja en segundo plano la

lógica territorial productiva basada en la fruticultura y la ganadería, para dar paso al

valor escénico y la contemplación paisajística que actúan para motorizar al turismo. El

40
fenómeno inmobiliario es el reflejo más evidente de este cambio de paradigma, entre

varios aspectos, los cambios llegaron por el capital financiero que encontró, en la compra

de tierra, un vehículo ideal para resguardar su capital. La creciente demanda multiplicó el

valor de la tierra en forma exponencial, generando conflictos con los lugareños que no

pueden acceder a un terreno…” 10

Si bien no hay precisiones respecto de los niveles de facturación de todos los sectores para

determinar su incidencia en la economía local, se estima que en la actividad privada, el

turismo representa el 46%, las frutas finas el 29% y el lúpulo 18% quedando el 4% a otras

actividades como huerta, madera, lana y ganadería.11

Tabla2. Crecimiento demográfico de El Bolsón 1991-2010

Población Población Población Crecimiento Crecimiento
1991 2001 2010 1991/2001 % 2001/2010 %

El Bolsón 12.598 15.537 19.009 23,3 22,3

Elaboración propia con datos del INDEC y de la Dirección Provincial de Estadísticas y Censos de Río Negro.

El crecimiento demográfico también ha sido una variable considerable en el aumento de la

demanda inmobiliaria. Si bien, el ritmo de crecimiento disminuye significativamente hacia

fines de siglo XX, se mantiene valores de crecimiento relativos elevados para el período

2001-2010.

3. Cambio en la inserción regional, restructuración turística y dinámica inmobiliaria.

10 “La comarca de El Bolsón vive un cambio de paradigma”. Publicado por Argentina Investiga. Divulgación y Noticias
Universitarias. 01/04/ 2013
11 “Estado de Situación El Bolsón” Informe del Instituto de Gestión de Ciudades. Pág 22.

41
En este apartado, nos proponemos recopilar algunas tendencias que nos ayudan a entender

la problemática de las tomas de tierra y la constitución de un mercado inmobiliario informal

en la ciudad de El Bolsón. Como se anticipó anteriormente, el cambio en las condiciones de

accesibilidad implicó la redefinición de la inserción de la localidad en el circuito turístico

de la región de la Norpatagonia Andina. Asimismo y de modo casi concurrente se

produjeron una nueva dinámica macroeconómica que impactó significativamente en la

dinámica de la valorización de los inmuebles. El análisis de estos antecedentes sirven para

entender el escenario en el que se desarrollará la problemática analizada, al tiempo que

ayudan a entender la configuración de ciertas restricciones habitacionales.

3.1 Breves consideraciones sobre la dinámica inmobiliaria reciente a nivel nacional.

La implementación de políticas neoliberales y el plan de convertibilidad aplicados en el

país a partir de la década de 1990 condujeron a la economía nacional a decaer en la mayor

crisis de su historia. El estallido social más profundo se produciría hacia el final del año

2001 cuando una multitud de personas convergieron en salir a las calles motivando la

renuncia del entonces presidente Fernando de la Rúa.

A partir del año 2003 en la economía nacional se consolida una clara reactivación que se

mantendría en líneas generales durante todo el periodo analizado (2003-2011). Durante esta

etapa Argentina mantuvo altas tasas de crecimiento económico 12 y un progresivo

mejoramiento generalizado en las condiciones de vida de la población. La industria de la

construcción y el sector inmobiliario acompañaron y traccionaron este proceso y mientras

12 La excepción al alto crecimiento económico sostenido se manifiesta en el año 2009 en asociación con la crisis
económica internacional.

42
el Estado construyó una importante cantidad de viviendas. No obstante lo cual el acceso a

la adquisición de la tierra y la vivienda se mantuvo alejado del poder adquisitivo de

amplios sectores sociales.

¿Cómo se explica esta situación paradójica en las condiciones de acceso residencial en un

contexto en el que crece la economía, el empleo y la oferta de vivienda privada y de interés

social? La repuesta debe buscarse en las condiciones macroeconómicas del período bajo

análisis, es decir, en la intensificaron la función de los inmuebles como activo financiero y

resguardo de valor. Esto es clave para entender el fuerte el dinamismo que experimentó el

sector de la construcción y el mercado inmobiliario post crisis 2001/02, momento a partir

del cual la actividad de la construcción creció al doble que el conjunto de la economía y

más que cualquier otra actividad económica. Esta tendencia no sólo significó que una parte

del excedente fuera absorbido desde una lógica rentista, sino también que el aumento de los

precios del suelo se independizara de la suba general de precios ampliándose la brecha

entre el salario y el metro cuadrado, mientras que en 2001 el salario promedio del sector

privado representaba el 147% de un metro cuadrado diez años después representaba apenas

el 73%. Esto tuvo como consecuencia la reducción de las condiciones de acceso al mercado

inmobiliario formal, vía la compra de vivienda, de amplios sectores de la población (Del

Río, Langard, Arturi, 2013).

Por su parte, Zaiat también otorga un análisis sobre este periodo que también converge en

la misma línea. Según el autor la actividad inmobiliaria ha tenido un avance sostenido

desde el 2003 al ritmo del fuerte crecimiento económico. Las bajas tasas de interés

para depósitos en pesos no han sido atractivas para los inversores. Esos capitales se

volcaron a los ladrillos, generando un boom de la construcción. El aspecto virtuoso de ese

43
ciclo ha sido el de la generación de empleo y dinamización de actividades vinculadas a la

construcción. El otro rostro de esa bonanza es que, pese a la construcción de miles de

unidades, se ha agudizado el déficit habitacional en muchas ciudades. Propietarios de

terrenos en barrios donde han vivido dos o tres generaciones de su familia son seducidos

con impensadas ofertas de miles de dólares. El alza de los valores que se pagan por esos

terrenos, acompañados por un aumento en los costos de la construcción, derivó en una suba

significativa en el precio de las viviendas. Esos valores son convalidados por inversores

porque las tasas de interés, en el mercado local como en el internacional, son muy poco

atractivas. El mercado inmobiliario se convirtió entonces en un espacio de inversión de

capitales con una elevada cuota de especulación. Así se va realimentando el ciclo con

precios en dólares del metro cuadrado que superan por mucho a los vigentes durante la

convertibilidad. Este auge restringió aún más el acceso a la vivienda de los sectores medios

y bajos (Zaiat, 2011).13

Es en este sentido, Baer resalta que la mercancía suelo y vivienda se ha visto disparada a

partir de la reactivación económica del año 2003 por encima de cualquier otro bien de

consumo.14 Al cual debe sumarse el factor idiosincrásico argentino que ve en los “ladrillos”

una reserva de valor segura, lo cual se vio reforzado luego de la crisis de la convertibilidad,

la desconfianza en los bancos por el corralito y la falta de oportunidades alternativas de

inversión. A la vez, los inmuebles cotizan en dólares –a pesar de no ser bienes transables–

y ninguna inversión en dólares en la Argentina, para quienes disponen del capital, rinde

13 Página 12, suplemento Economía. Alfredo Zaiat. “Especulación inmobiliaria”. 13/11/2011

14 Página 12, suplemento Cash. Luis Baer. “Especulación inmobiliaria. Política de suelo y acceso a la vivienda”.
13/11/2011

44
entre 10 y 20 por ciento anual, como los inmuebles residenciales, sin considerar el ingreso

por los alquileres (Baer 2011).

Por su parte, Fernandez Wagner resume al respecto que el incremento de los negocios

inmobiliarios, empujados por la mejora en los niveles de empleo e ingresos, ha impactado

en la producción de nuevos espacios residenciales en los centros y las periferias de los

principales conglomerados urbanos destinados a sectores medio-altos y altos. El

consecuente incremento en los valores del suelo urbano, producto de su sobrevalorización

agrava las condiciones de acceso a la tierra para los sectores populares y el mercado

informal se transforma en la única vía con la que pueden asegurarse un espacio para vivir.

Las villas, asentamientos, casas tomadas, inquilinatos y otras formas, crecen y los

conflictos en el territorio se agravan, reflejando ciudades más desiguales e injustas.

(Fernández Wagner, 2010).

3.2. La valorización del suelo en ciudades con perfil turístico de la Norpatagonia Andina

Resulta imprescindible para comprender el funcionamiento del mercado inmobiliario de El

Bolsón, identificar ciertas singularidades y lógicas que subyacen a los mercados de suelo de

las ciudades turísticas de la región. Ya que siguiendo a Zongoni (2006) las ciudades

turísticas presentan como particularidad que su mercado inmobiliario no es sólo local, sino

que tiene un fuerte componente foráneo y presentan un atractivo particular, generando la

movilidad de personas (y de capitales, agregamos nosotros) hacia esas localidades.

Esto implica, en primer término, que la mercancía suelo en estas ciudades es en su gran

mayoría potencialmente suelo turístico, es decir, potencialmente consumido con la

45
finalidad de construir el alojamiento dedicado al uso temporal, lo cual incrementa su valor

debido a la alta rentabilidad que se puede obtener del mismo a partir de establecer un

emprendimiento turístico sobre el mismo. En segundo término, el mercado inmobiliario en

estas ciudades ofrece una dinámica muchas veces atravesada por las construcciones de

segundas residencias en lugares que por la singularidad y belleza del paisaje natural son

muy valorados por turistas que deciden vivir temporalmente, durante buena parte del año,

pero también por parte de aquellos que habiendo sido turistas deciden, por la calidad del

ambiente y la tranquilidad que pueden encontrar, residir de manera permanente (Grippo y

Visciarelli, 2007).

Este tipo de movimientos son definidos por la mayor parte de la literatura académica como

migraciones de amenidad -entendidas como el desplazamiento debido a intereses

particulares y no estructurados por necesidades laborales- es un fenómeno que se ha

expandido notablemente en las ciudades turísticas de la Norpatagonia Andina y explica en

buena medida la dinámica de sus mercados inmobiliarios. Estas migraciones han

promovido tasas de crecimiento demográfico muy elevadas en todas estas ciudades

turísticas en los últimos 20 años, muy por encima de la media de crecimiento demográfico

nacional.15 Los datos censales son una muestra contundente al respecto:

Tabla 3. Crecimiento demográfico en ciudades turísticas.

15La tasa de crecimiento intercensal 1991-2001 fue de 11,2%, mientras que la correspondiente al periodo 2001-2010
alcanzó el 10,6%.

46
 Norpatagonia Andina 1991-2010

Población Población Población Crecimiento Crecimiento

Jurisdicción 1991 2001 2010 1991/2001 % 2001/2010 %

El Bolsón 12.598 15.537 19.009 23,3 22,3

San Martín de Los Andes 17.886 23.519 27.956 31,4 18,8

Villa La Angostura 4.884 7.526 11.063 54,0 47,0

Lago Puelo 2.463 4.046 6.038 64,2 49,0

El Hoyo 1.605 2.162 2.947 34,7 36,3

Esquel 23.413 28.486 32.758 21,6 15,0

Bariloche 81.001 93.101 112.887 14,9 21,2

Elaboración propia en base a datos de los Censos Nacionales de Población Hogares y Viviendas 1991, 2001 y
2010. INDEC

Estas singularidades transforman a estas ciudades turísticas en un centro de operaciones de

capitales inmobiliarios ávidos de hacer de ella un bien privado objeto de negocios y sujeto a

la especulación inmobiliaria aún más intensa: agentes que frecuentemente esperan

beneficiarse gratuitamente de las obras de inversión pública o de las habilitaciones

municipales que categoricen al suelo como urbanizable y/o permitan una mayor y mejor

utilización y explotación de los mismos (Medina 2013).

El mercado del suelo en las ciudades turísticas de la Norpatagonia Andina tiene una

dinámica particular producida por las inversiones en segunda residencia y por

emprendimientos turísticos que potencian las especulaciones inmobiliarias. Ambas

cuestiones se potenciaron en la región a partir del año 2003 con la recuperación de la

economía nacional. La valorización de la tierra generan un excelente negocio para sus

dueños, para los emprendedores urbanísticos y las inmobiliarias. Mientras, que otros

sectores sufren los efectos de esta valorización desmesurada, en tanto no pueden acceder a

un terreno o lo hacen en condiciones de precarias.

47
 Artículo periodístico 1. 16

Fuente: Diario Río Negro 31/3/2005.

En cierto modo, así como en la región pampeana predomina el monocultvo de soja, en estas

ciudades el crecimiento desenfrenado de los negocios inmobiliarios y el turismo se han

transformado en la base de la especialización económica al desplazar otras actividades

productivas. En líneas generales, las políticas públicas de la región se han venido

orientando bajo la “teoría del derrame”, según la cual al habilitar diversas inversiones

inmobiliarias-turísticas privadas y dejar que poca genta gane mucha plata, luego el

excedente llegaría al resto de la población.

Según diversos analistas, en Bariloche por ejemplo, ese “derrame” jamás llegó a la gente

más empobrecida que habita el Alto Bariloche. Por el contrario, fueron esas mismas lógicas

16 El artículo publicado en el año 2005, destaca los “booms inmobiliarios” de los años 2003, 2004 transcurridos en las
ciudades turísticas de la Norpatagonia Andina asociados a la reactivación de la economía nacional y al aumento del
turismo.

48
económicas las que recrearon las restricciones habitacionales que dieron lugar al

crecimiento del Alto Bariloche donde alrededor de 30.000 personas viven en condiciones

de hábitat precario.

Foto 6. San Carlos de Bariloche, imagen del Alto de Bariloche.

Fuente: Diario Página 12, publicada el 5/7/2011.

3.3 Restructuración turística y valorización inmobiliaria a nivel local.

Hemos expuestos a modo de contextualización algunos análisis en torno a la dinámica

asumida por el mercado inmobiliario a nivel nacional y las peculariedades que asumen los

mercados de suelo de las ciudades turísticas de la región, resulta pertinente presentar las

características asumidas por el mercado de suelo urbano de El Bolsón.

En primer lugar es importante señalar que la pavimentación de la Ruta 40 en el tramo

Bariloche-El Bolsón-Esquel, en el año 1997, dotó a la localidad de una mayor conectividad

que repercutió en la reconfiguración del perfil económicos de la localidad. La llegada de

inversiones inmobiliarias y el crecimiento de la actividad turística fue importantísimo.

49
Como queda evidenciado en la figura 1 el incremento de turistas, supuso una duplicación

de la población turística entre el quinquenio previos y posterior a la pavimentación de la

ruta nacional. Sin embargo, la economía nacional entraría prontamente en recesión y no se

recuperaría definitivamente sino hasta el año 2003. Esta cuestión resulta fundamental, pues

el turismo y las actividades inmobiliarias en tanto actividades económicas se vieron

fuertemente afectadas producto de la crisis, entre el año 1999 y 2002.

Si bien, la reestructuración económica-territorial de El Bolsón tiene como punto de partida

fundamental el año 1998, será recién a partir de la reactivación de la economía nacional del

año 2003 cuando este proceso quedará realmente consolidado y tendrá con altibajos una

tendencia creciente asociada al crecimiento económico nacional. El mejoramiento del poder

adquisitivo de la mayor parte de los trabajadores argentinos durante este periodo

repercutiría en un fenomenal incremento en la llegada de turistas a El Bolsón y en un fuerte

incremento de los negocios inmobiliarios. Este proceso y el alto crecimiento demográfico

intensificaron en El Bolsón una vertiginosa valorización inmobiliaria afectando las

posibilidades de acceso a la tierra y la vivienda de los sectores sociales medios y populares.

El notable aumento en la llegada de turistas contribuyó, a su vez, al crecimiento

demográfico incrementando la demanda inmobiliaria y la valorizando el suelo urbano (vale

recordar la particular relación descripta en el apartado anterior, acerca de la relación que

tiene el mismo con el turismo, al ser impulsor de migraciones por amenidad).

Figura 1. Turistas registrados por año en la oficina de turismo.

El Bolsón (1990-2012)

50
 Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Oficina de Turismo de El Bolsón.

Al respecto, Viviana del Agua, titular de la Inmobiliaria más antigua de la localidad, decía:

“El fuerte incremento en el valor inmobiliario en los últimos años tiene que ver con la

altísima demanda que se ha venido registrando. La demanda de alquileres por ejemplo

supera constantemente la oferta. La gente viene a veranear y se enamora del lugar y se

quiere quedar, tenemos una estadística registrada en la inmobiliaria que de cada 10

familias que se vienen a vivir a la Comarca, 8 se quedan definitivamente, una cifra muy

alta…” (Entrevista 1, 2015).

En este sentido, el crecimiento demográfico acontecido en El Bolsón durante el periodo

2001-2010 ha sido del 22,3 %, y deriva fundamentalmente de los continuos flujos

migratorios provenientes de las grandes ciudades del país, que paradójicamente en un

principio se ven impulsados por la crisis socio-económica del 2001 para luego, como

51
contracara, verse empujados por el contexto de crecimiento económico. Numerosas

entrevistas hechas nos indican que la tendencia migratoria, a partir de la cual El Bolsón

recibe habitantes provenientes de los grandes centros urbanos, se explican por la búsqueda

de un estilo de vida más tranquilo y en un entorno natural privilegiado. A su vez, diversos

registros dan cuenta de que las motivaciones de la emigración de las grandes ciudades se

vincula con la pérdida de calidad de vida, la percepción de los niveles de violencia o el

aumento de los niveles de inseguridad asociados al aumento de la pobreza y la

marginalidad social, siendo el 2001 una fecha recurrente en diversos relatos.

A modo de ejemplo, el titular de la inmobiliaria Rubio declaraba: “…La gran demanda de

tierras la encabezan los inversores del conurbano bonaerense que tras la debacle del año

2001 migraron al interior, lo cual hizo que se dispararan tremendamente los precios
17
inmobiliarios ante la demanda”. Superada la crisis, el fuerte el crecimiento económico

proyectado en el período 2003-2011 disparó la actividad turística en el periodo

repercutiendo ésta fuertemente en el incremento de las migraciones, debido a la gran

cantidad de familias que tras visitar la localidad en carácter de turistas, deciden mudarse y

quedarse a vivir definitivamente en El Bolsón. 18

El Barrio Arrayanes constituye probablemente el mayor ejemplo en torno a esta realidad.

Surgido de un loteo de una chacra realizado en 1973 a un kilómetro del centro, hasta el año

2003 se trataba de un barrio sumamente despoblado y poco cotizado. En el periodo 2003-

17 Diario Río Negro, 31/01/2005

18 Puerta (2011) luego de realizar una gran cantidad de entrevistas declara en su estudio acerca de las migraciones por
amenidades en El Bolsón explica que como factores principales de expulsión de los principales centros urbanos están
relacionados con el stress, la inseguridad y las dificultades de la vida propias de las grandes ciudades. Mientras que como
principales factores de atracción que declaran los migrantes que eligen El Bolsón se relacionan con cambiar la ciudad por
un lugar tranquilo donde establecer a su familia, vivir en contacto con la naturaleza, poder concretar un nuevo estilo de
vida, así como convivir con la belleza paisajística propia de un enclave cordillerano.

52
2011 el barrio se fue poblando a un ritmo vertiginoso tras la radicación en el mismo de

familias migrantes de clase media y media-alta provenientes de grandes centros urbanos. La

valorización de los lotes ascendió fuertemente en unos pocos años tal como se evidencia en

la siguiente tabla:

Tabla 4. Valor promedio de un lote (de 450 m2)

en Barrio Arrayanes (en dólares) según año.

Año Valor (USS)

1995 2000

2004 6000

2009 16000

2011 20000
Elaboración propia en base a entrevistas en inmobiliarias

(Del Agua y Tornero) y Junta Vecinal del Barrio Arrayanes.

En el apartado anterior se mencionaba la relevancia para los mercados de suelo de las

ciudades turísticas las inversiones realizadas en construcciones de segundas residencias y la

particularidad de que su mercado inmobiliario no es sólo local, sino que tiene un fuerte

componente foráneo. En relación a las construcciones de segundas residencias y las

inversiones foráneas, se trata de personas que no viven en la localidad de el Bolsón, pero

invirtieron en el mercado inmobiliario a fines posibles de obtener una vivienda para poder

vacacionar en la temporada turística o los fines de semana largos, una renta a partir del

alquiler a otros turistas o de una futura venta (en una mercado de rápida y alta

valorización), o como resguardo seguro de valor frente la alta inflación existente en el

periodo analizado.

53
A partir de una serie entrevistas a diferentes inmobiliarias de la localidad, todos los

referente entrevistados coinciden en destacar la relación entre la valorización del mercado

inmobiliario entre los años 2003-2011 y la llegada de altísimas inversiones provenientes de

habitantes de la costa patagónica, fundamentalmente de Comodoro Rivadavia. Se trata casi

en su totalidad de trabajadores ligados al sector petrolero que perciben altísimos salarios,

frecuentan las localidades patagónicas cordilleranas como turistas y deciden invertir en

ellas grandes sumas de capital.

Las ofertas del mercado inmobiliario de la Comarca Andina en los últimos años

comenzaron a ser ampliamente difundidas en las ciudades petroleras de la costa patagónica

a fines de captar inversiones, tal como muestran numerosas publicaciones de inmobiliarias

radicadas en la ciudad de Comodoro Rivadavia (ver anexo). Susana Tornero, titular de la

Inmobiliaria Tornero menciona al respecto: “…El mercado inmobiliario se ha valorizado

por una demanda incesante. En estos años que abordas para tu investigación, además de

las migraciones de gente proveniente de grandes ciudades, el factor clave son las

inversiones de gente del sur, petroleros que cuentan con gran poder adquisitivo y vienen a

vacacionar en El Bolsón y a invertir en su sector inmobiliario…” (Entrevista 2, 2015)

Por otra parte, cabe también resaltar que ha crecido fuertemente el conocimiento de los

extranjeros acerca de la Patagonia, como lugar de extraordinarias bellezas escénicas

naturales. En este sentido, en los últimos tiempos muchos famosos millonarios han

invertido en grandes extensiones de tierras en la región como Ted Turner, Luciano

Benetton, Douglas Tompkins, Joe Lewis, entre muchos otros. Sobre la relación entre las

inversiones foráneas y la valorización inmobiliaria, el titular de la inmobiliaria Rubio

destacaba la importancia de las inversiones de personas extranjeras en El Bolsón: “… En

54
los últimos años tuvimos compradores de todos lados. Recibimos a inversores de Alaska,

California, Francia entre muchos otros que cuentan con enormes sumas de capital, a partir

de lo cual los valores de mercado puede decirse que se fueron sobredimensionando

fuertemente…”. 19

Para continuar, resulta oportuno presentar parte de un artículo publicado por la Revista

Interandina (dedicada a la difusión de desarrollos inmobiliarios en la Patagonia) enfocado

en difundir parte de las ventajas ofrecidas por el mercado inmobiliario de El Bolsón en el

periodo analizado. El mismo se transcribe tal como fue presentado por la revista, ya que

expone y sintetiza muchas de las cuestiones ya expuestas y analizadas en este apartado

enfocado en analizar la valorización del mercado de suelo urbano en el periodo 2003-2011

en el El Bolsón, contextualizándolo a la vez bajo las lógicas asumidas a nivel regional y

nacional:

Artículo Periodístico 2.

¿Por qué invertir en El Bolsón?

El Bolsón crece en forma acelerada y se perfila como un gran destino nacional e internacional. Con

una población en constante crecimiento, se trata de una de las ciudades de mayor crecimiento

poblacional relativo en las últimas décadas en Argentina. Por otro lado, la instalación del paradigma

“Patagonia” como un destino turístico único en el mundo está valorizando exponencialmente, año

tras año, el valor de la tierra y del metro cuadrado construido, proporcionando una renta en alquiler

en temporada.

19 Diario Río Negro, 31/01/2005

55
Los ladrillos siguen captando los pesos excedentes del sistema. Es que en la carrera contra la

inflación, son pocas las alternativas existentes para destinar los ahorros. En este contexto, las

propiedades, sobre todo aquellas que están construyéndose y permiten pago financiado y en moneda

local (pesos), son percibidas como una alternativa para dolarizar los ahorros.

Y si pensamos en términos de calidad de vida y de disfrutar junto a nuestros seres queridos, invertir

en El Bolsón es una magnífica oportunidad de amalgamar una excelente inversión con la

posibilidad de tener una propiedad en uno de los lugares más privilegiados del mundo, una

verdadera tierra prometida de paz y tranquilidad.

Fuente: Revista Interandina, edición 15, página 44.

Ahora bien, ante el incremento de las restricciones habitacionales en la localidad

producidas a partir de la valorización inmobiliaria, resulta fundamental abordar la política

urbana desplegada por parte del Estado Municipal.

3.4. El problema habitacional y la “falta” o el (des)manejo de política urbana.

A través de diferentes notas y comunicados, el Colegio de Arquitectos de El Bolsón, ha

venido advirtiendo a lo largo de muchos años acerca de las consecuencias negativas que se

han estado reproduciendo en El Bolsón al dejar operar al mercado inmobiliario libremente,

sin regulaciones por parte del Estado Municipal, así, en el año 2007 elaboró una carta

abierta de reclamo al Intendente Romera ante lo que consideraban una grave falta de

planeamiento urbano por parte de la Municipalidad local (ver anexo).

56
Por otra parte, en una publicación presentada por parte de la Revista Entretodos, 20 los

miembros del Colegio de Arquitectos entrevistados explicaban que si el Estado está

ausente, es la especulación inmobiliaria la que termina definiendo el valor de la tierra, y esa

es justamente la realidad de El Bolsón, un pueblo ciudad que se transformó más por las

urgencias y los intereses económicos que por la planificación del Estado.

Christian Shuldt, arquitecto, es delegado del cuerpo colegiado. En una entrevista concretada

a fines de indagar respecto del rol del Estado Municipal gestionado por Oscar Romera ante

la presión inmobiliaria imperante resaltaba que: “…El Estado no adoptó ningún tipo de

política ni tampoco un plan estratégico de urbanización. Por lo tanto, quien decidió la

conformación del territorio en El Bolsón es la especulación inmobiliaria al definir el valor

de la tierra. Y allí en este sentido la cuestión es evidente, si se relega en el mercado

inmobiliaria va a haber gente que no va a poder acceder a una vivienda, y es lo que ha

venido pasando. Y ante esta cuestión el rol de planificar la ciudad le compete a la gestión

municipal y no la puede delegar en nadie, por lo tanto el culpable del crecimiento de las

restricciones habitacionales es el Estado, que bien estuvo ausente o bien planificó su

ausencia en favor del desarrollo de los negocios inmobiliarios…” (Entrevista 3, 2015)

En la misma línea, pero poniendo un énfasis especial en la valorización inmobiliaria

otorgada por los paisajes naturales de El Bolsón Luis Martín, arquitecto, ex delegado del

Colegio de Arquitectos, y ex inspector del IPPV El Bolsón, detallaba que:

“aproximadamente partir del periodo en que asume Romera se da una una re-valuación

de las tierras cordilleranas patagónicas, y en el caso particular de Bolsón se da bajo una

20 Revista de la Cooperativa de Obras y Servicios Públicos Sociales y Viviendas El Bolsón Ltda. Número 55.

57
especial lógica de mercantilizar lo ‘mágico, tranquilo y natural del lugar y sus paisajes’ en

contraposición con una ciudad cercana como Bariloche ya súper urbanizada.

La posibilidad de vender tierras en paraísos recreados por el paisaje natural estuvo muy

relacionada con la actividad turística creciente en El Bolsón en el periodo 2003-2011

otorgando la posibilidad de elevar los precios de la tierra a montos exponenciales. No

obstante, la misma valorización de las tierras a la vez no deja de estar ligada a un cambio

de paradigma que se da en el país en este periodo, en el cual se asume un crecimiento

económico y se apuntan muchas inversiones a la especulación inmobiliaria.

En este marco se da una explosión de la planta urbana de El Bolsón, entonces las tierras

que al sobrar estaban antes devaluadas, en este nuevo esquema cada terreno asume otra

trascendencia y puede ser llevado a un precio altísimo. Y esto como contracara tuvo la

imposibilidad de acceso a la tierra para la mayor parte de la población local. A su vez,

toda esa valorización del mercado de suelo hizo que las regulaciones urbanas sean en su

ausencia necesarias para acrecentar los márgenes del negocio inmobiliario, y de ello se

encargó la gestión municipal de Oscar Romera…” (Entrevista 4, 2015)

Por otra parte, según entrevistas realizadas a funcionarios del IPPV (Instituto Provincial Por

la Vivienda) delegación El Bolsón, ante un mercado de suelo inaccesible para los sectores

populares de El Bolsón, Oscar Romera (quien en reiteradas ocasiones ha declarado que la

Municipalidad constaba una demanda de 1000 lotes) tampoco ha gestionado debidamente

la concreción de planes de viviendas públicas en su localidad que puedan al menos paliar

en parte la problemática.

En la tabla 5, se puede constatar que durante toda la gestión de Romera se construyeron

sólo 80 viviendas públicas en El Bolsón. Esta cifra resulta insignificante en relación a la

58
magnitud de las necesidades habitacionales existentes en la localidad y un 64% menor a la

cantidad de (224) viviendas que se construyeron en el período intercensal anterior (1991-

2001) para el cual las tasas de crecimiento demográfico fueron semejantes. Incluso, la

cantidad de viviendas públicas construidas en la década del 2000, resulta inferior a las

construidas en la década de 1980 cuando la población de la localidad era cuatro veces

menos.

Tabla 5. Registro de intervenciones en materia

habitacional. El Bolsón (1972-2011)

Año Planes de Viviendas

1972 40 viviendas

1982 56 viviendas

1985 28 viviendas

1985 20 viviendas

1994 36 viviendas

1994 38 viviendas

1999 150 viviendas

2011 80 viviendas

Elaboración propia en base a datos provistos

por IPPV delegación El Bolsón.

El problema para la realización de viviendas públicas una vez terminada la gestión de

Romera, es que ya no se dispone de tierras pertenecientes a la municipalidad para hacer

viviendas producto del desmanejo que inducido por esta gestión municipal. Este problema

también se puso en evidencia a partir del PROCREAR, ya que el Estado municipal no

contaba con terrenos para facilitar el acceso a la tierra para los adjudicatarios del crédito

hipotecario. En este punto, resulta importante señalar que la totalidad de las tierras fiscales

59
municipales fueron ocupadas informalmente o vendidas por la vía formal durante nuestro

período de estudio (gestión del intendente Romera). 21

En síntesis, ante la falta de construcción de viviendas públicas por parte del Estado en un

contexto en el cual el mercado inmobiliario de El Bolsón se tornaba cada vez más

inaccesible para los sectores medios y populares (no sólo en relación al valor de mercado

de ventas sino también alquileres), fue a través de la práctica de las tomas de tierra que

diversas familias en situación de necesidad encontraron un canal de acceso para satisfacer

un derecho tan básico como tener un lugar donde vivir. Al mismo tiempo, de las diferentes

entrevistas realizadas a informantes calificados y del análisis de publicaciones respecto a la

temática encontradas, se desprende que la orientación de la gestión municipal de intendente

Romera, ha favorecido los negocios inmobiliarios en desmedro de las necesidades

habitacionales de la mayor parte de la población. En este sentido, no se han aplicado ningún

tipo de políticas públicas que desalienten la especulación y promuevan condiciones más

progresivas de acceso a la tierra, la vivienda o los servicios urbanos. Por el contrario, se han

desregulado el mercado de suelo urbano o, como se verá en el apartado subsiguiente, se han

establecido una institucionalidad “paralela” en el circuito de acceso a la tierra con escaso

nivel transparencia, que implicó el procesamiento judicial del propio intendente por vender

lotes del Instituto Provincial Por la Vivienda para el cual no tenía facultades para venderlo.

21 Una de las operaciones altamente criticada a nivel público por el grueso de la comunidad de El Bolsón,
fue la cesión de una importante porción de tierras de dominio municipal a Juan Carlos Martínez, a cambio del
pago de una deuda que acarreaba la Municipalidad con este empresario local. Si bien, este tipo de cesiones
pueden ser objeto de las competencias del Estado municipal, interesa destacar el grado de interpelación
pública que tuvo este proceso dado su escaso nivel de transparencia y los antecedentes municipales de
irregularidad en la gestión de la tierra.

60
4. Mercados informal, irregularidad municipal y precariedad urbana.

En este apartado pretendemos poner en evidencia la problemática de las tomas de tierra en

el período analizado en la localidad de El Bolsón, no puede explicarse solamente por el

fenómeno clásico de las tomas de tierra y la constitución de redes clientelares, muchas

veces basadas en la articulación de necesidades habitaciones de los sectores populares con

las estrategias de capitalización política de referentes territoriales o caudillos locales.

Además, necesitamos analizar el amparo político a redes de actores que desde el propio

Estado municipal incentivaron el surgimiento de un circuito inmobiliario informal, cuya

lógica predominante consistió en la ocupación de tierras por sectores sociales muy

heterogéneos y con destinos muy diversos, entre los cuales encontramos la ocupación

especulativa para su posterior comercialización informal.

4.1 De la restricción habitacional a la especulación en el mercado inmobiliario informal.

Luego de realizar un estudio integral de los patrones que rigen a la conformación de la

localidad de El Bolsón y la identificación de sus problemáticas, la constitución de un

mercado informal de tierra fue destacada por el Instituto de Gestión de Ciudades. A partir

de un relevamiento realizado en base a entrevistas a numerosos vecinos, allí se reconocía

que uno de los problemas sociales que los actores de la ciudad reconocen como de urgente

resolución es sin dudas el tema de las “tomas”. Posiblemente lo que más indigna a los

habitantes de El Bolsón (donde las familias dicen conocerse entre sí) sea que las tomas no

siempre son realizadas por “familias que realmente lo necesitan”, sino que hay muchos

especuladores viven tomando terrenos que luego los venden.

61
Jorge Tormann, ex Concejal de El Bolsón (UCR), decía al respecto: “…en las tomas, hay

de especulación y de necesidad habitacional, hay de las dos cosas, te diría mitad y mitad.

Siempre hubo un dejo de especulación pero el mismo se vio muy exacerbado los últimos

tiempos a partir de los altos valores que fue teniendo la tierra en El Bolsón. De este modo

si bien no se vende al precio del mercado inmobiliario legal, los valores que se pagan por

los terrenos tomados son considerablemente altos. Acá hay gente que aparece en todas las

tomas, los nombres siempre se repiten. Después te dicen que ahora en realidad es para un

hermano, un sobrino o cualquier otro allegado. Es una cosa increíble…” (Entrevista 5,

2014)

Figura 2. Imagen satelital del Barrio Arrayanes de El Bolsón (2011)

Elaboración Propia.

Una ocupación que originó grandes conflictos y tensiones fue la desarrollada sobre el

Barrio Los Arrayanes en septiembre de 2011 (período de elecciones municipales). Vale

62
mencionar que esta toma fue la única que desalojada por orden de la Justicia. Esta

ocupación se distinguió de otras por contar con una resistencia activa, organizada y no

violenta de los habitantes del barrio, que incluyó numerosas reuniones vecinales,

manifestaciones en el centro de la localidad y también frente a la Municipalidad.

Según miembros de la Junta Vecinal de Barrio Arrayanes, en primer lugar, el rechazo de la

toma surgió a partir del hecho de que el área ocupada por la misma estaba destinada para la

realización de un parque deportivo y recreativo proyectado por la misma Junta Vecinal. En

segundo lugar, otro de los argumento de los vecinos del barrio para oponerse a la “toma”

fue que ocupación respondía a “maniobras” políticas previas al período de elecciones. Un

tercer punto planteado fue que las familias que tomaban tierra no tenían necesidades

habitacionales, en este sentido, los relatos de los vecinos coinciden en que rápidamente

identificaron la dueña de un conocido restaurant céntrico y a otra mujer que había recibido

10 hectáreas en el paraje rural de Mallín Ahogado. De allí que una de las exigencias de la

Junta Vecinal fue exigir la realización de un relevamiento: “…En medio del conflicto vino

[el intendente] Romera a la toma, nos dijo que ya estaba todo arreglado, que los

muchachos necesitaban 12 lotes y se terminaba todo el problema, pero nosotros le dijimos

que no…” (Entrevista 6, ex miembro de la Junta Vecinal Barrio Arrayanes, 2014).

El resultado del relevamiento arrojó que sólo el 20% de las familias que habían ocupado la

tierra sufrían problemas habitacionales y mientras que el resto de las familias que había

ocupado la tierra estaba especulando con obtener un terreno en un barrio de alto valor

inmobiliario con otras finalidades. El desenlace de este caso, fue inédito para la localidad,

la Justicia ordenó el desalojo de la toma del Barrio Arrayanes y las familias con problemas

63
habitacionales fueron relocalizadas en el Barrio La Aldea, paradójicamente surgido de una

toma de tierra al norte de la localidad.

Probablemente el nivel de organización de la comunidad del Barrio Arrayanes y también su

capital social –en sentido burdeano- incidieron en este desenlace inédito que sembró un

antecedente importante a nivel local. Este antecedente y la pérdida de Oscar Romera en las

elecciones municipales, amortiguarían en los años siguientes la problemática de las tomas

de tierra que tuvieron una baja significativa.

Liliana Navarro estuvo como Secretaria de Desarrollo Social entre los años 2013 y 2015,

periodo en el cual se hizo un relevamiento municipal de las tomas de tierra. En la entrevista

ella destacaba claramente la cuestión de la compra-venta de lotes en las diferentes tomas de

tierra y la participación en la misma de mucha gente no residente en El Bolsón, o bien, la

posterior comercialización de los certificados de ocupación que extendía el municipio a

gente proveniente de otros lugares: “…La gestión municipal de Oscar Romera otorgaba

para quienes ocupaban lotes certificados de ocupación municipales. En la toma Unelén,

por ejemplo, encontramos muchas irregularidades. Cuando hicimos el relevamiento nos

encontramos que un terreno había sido vendido por un hombre a tres personas diferentes,

los cuales tenían el certificado de ocupación borrado con corrector. Los dueños de los

terrenos se nos iban cambiando todo el tiempo, porque se iban vendiendo continuamente.

En esa toma, al igual que en las otras surgidas en torno al Barrio Esperanza, lo que

observamos a partir de relevamientos realizados es que hay chicos del barrio que fueron

tomando y luego vendiendo a gente que en general no es de acá. Por ejemplo, en la Toma

Ex Coovibol, hay una cuadra en la cual toda la gente era de afuera según los

relevamientos hechos. Muy cerca también en el Barrio Esperanza fue la ocupación de la

64
manzana 072, ahí tomaron unas familias que luego se las entregaron a otras de Comodoro

Rivadavia. En la misma zona está también la Toma Ecobarrio, donde la gente tampoco es

de acá. Esa ocupación fue organizada por una mujer con una línea cultural ligada al

hipismo, podría decirse, que rescataba el valor social de la tierra frente a la

mercantilización imperante. Pero la cuestión es que algunos terminaron vendiendo sus

lotes también allí. Otro caso fue el camping alegría, que fue tomado casualmente justo

cuando estaba a cargo un cuidador muy cercano a Oscar Romera, dando origen a la toma

denominada Los Cipreses. Fue una de las tomas donde más lotes se vendieron y a precios

altos porque cuenta con todos los servicios…” (Entrevista 6, 2014)

Sin lugar a dudas, la toma que mayor relevancia e indignación generalizada cobró en la

localidad de El Bolsón fue la ocupación acontecida en octubre del año 2011 sobre

la Reserva Forestal Nacional “Loma del Medio - Río Azul”22, manejada conjuntamente por

el Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA) y el Servicio Forestal Andino,

organismo dependiente del Gobierno de Río Negro.

En los días posteriores a la ocupación una numerosa cantidad de vecinos de El Bolsón

organizaron una caravana que terminó en el Juzgado Federal de Bariloche. Luego en un

documento entregado al mismo, los manifestantes señalaban que: “Para nuestra mayor

tristeza este patrimonio Ecológico Nacional y Mundial está siendo brutalmente usurpado,

talado y quemado por un grupo organizado de personas que al parecer está siendo

instigado por la Federación de Tierra y Vivienda.23 Destacamos que se aprovecha la

22 La reserva se creó en el año 1948, mediante el Decreto Nacional Nº 20.195/48.

23 Las acusaciones a José Ortega, referente de Federación de Tierra y Vivienda de ser el principal instigador
de la toma de la Loma del Medio, y al Arq. Pascolini, Director de la Comisión Nacional de Tierras para el
Hábitat Social de ser el garante de que no se iba a concretar ningún desalojo sobre la misma, ha sido señalada
por numerosos entrevistados y levantada por diferentes medios periodísticos. No obstante, en el marco de la
presente investigación no se han encontrado certezas concretas al respecto.

65
necesidad real de tierras de muchos pobladores vecinos enmascarando un gran negocio

inmobiliario que desde hace años se vienen llevando a cabo con total impunidad a partir

de las tomas de tierra”.

El inmediato rechazo de la toma devino de principalmente a partir de dos motivos: primero,

la temprana percepción de la comunidad de que la toma, acontecida en tiempos muy

cercanos a las elecciones y la derrota de Oscar Romera, como candidato a ser reelegido

intendente, se correspondía más con especulaciones políticas e inmobiliarias que con reales

necesidades habitacionales. En segundo lugar, por tratarse de una reserva natural forestal

invaluable tanto en el plano escénicos-paisajísticos (ver foto 7) como términos ambientales.

Loma del Medio es la reserva de Cipreses más grande de la Argentina y la segunda a nivel

mundial, además posee otras especies como maitenes, coihues, radales, maquis, lauras,

alerces, pitras, entre otras.

Foto 7. Vista panorámica desde el Mirador del Azul, parte de la Reserva Forestal Nacional
“Loma del Medio - Río Azul”

66
Foto del autor.

En este sentido la existencia de áreas de gran belleza escénica y el fácil acceso determinaba

que más de cien mil personas por año realizaran visitas y recorridos sobre la reserva en

búsqueda de sus principales atractivos, como la Cascada Escondida, el Jardín Botánico, la

Cabeza del Indio, el Mirador del Azul y el Camping Los Alerces a orillas del Río Azul

siendo una de las áreas más visitadas de la Comarca Andina del Paralelo 42.24

A partir de la realización de una serie de entrevistas y acceder a informes sectoriales, es

posible sostener que la toma de la Loma del Medio representa el caso más extremo respecto

a la especulación inmobiliaria informal detrás de las tomas de tierra de la localidad de El

Bolsón. Meses después de la ocupación, el INTA junto a la Municipalidad de El Bolsón

realizaron un relevamiento sobre la toma de la reserva forestal. Tras la concreción del

mismo, si bien sus resultados son de carácter confidencial, informaron mediante un

documento que se trataba de unas 300 ocupaciones sobre 291 hectáreas y remarcaron una
24 La gestión de la Reserva Forestal “Loma del Medio - Río Azul” (INTA-SFA). Revista presencia, n°54.

67
serie de irregularidades a partir de las cuales el INTA presumía que lo que predominaba en

la toma de la Loma del Medio era un negocio inmobiliario de carácter informal.

Al respecto, luego del relevamiento funcionarios del INTA detallaban al Diario Río Negro:

“…gran parte de los lotes demarcados suman una superficie que no parece destinada a

satisfacer a una familia necesitada, sino lisa y llanamente, a una especulación

inmobiliaria. Encontramos varios integrantes de una misma familia en diferentes lotes, en

algunos casos, y muchos grupos o individuos que no podían documentar o explicitar

cuánto tiempo de residencia tenían en la localidad. También ubicamos personas conocidas

cuyas familias disponen de tierras rurales en parajes cercanos o en el centro de El Bolsón.

Por otra parte, encontramos delimitados 295 lotes. De ellos, 196 no tenían ocupantes ni

siquiera para responder al cuestionario.” 25

En este sentido según el documento, los ocupantes que accedieron a responder el mismo

desplegaban diferentes argumentaciones para explicar su accionar: a) que ocupaban para

proteger el área, ya que el bosque estaba mal cuidado porque no estaba limpio; b) que no

tenían un lugar donde vivir y alguien les había indicado que podían ocupar, y que les habían

sugerido que el estado después les iba a habilitar el lugar y les brindaría los servicios y; c):

simplemente vieron la oportunidad de hacerse de un lote cercano al pueblo y con una buena

vista.

Claudia Cobelo, Ingeniera Agrónoma integrante del INTA - Agencia de Extensión Rural El

Bolsón, en una entrevista realizada por el Diario Bolsonés, 26 detallaba que: “…una vez

concretada la toma, aunque podía realizar propuestas, el INTA dispuso de un muy escaso

margen de maniobra. Sólo podía establecer aportes a partir de la realización de

25¿Toma de tierras o especulación inmobiliaria? Diario Río Negro 2/10/2012
26Diario Bolsonés 2/12/2013

68
relevamientos y caracterizar el perfil de los ocupantes sabiendo que la especulación

inmobiliaria en El Bolsón es algo muy serio, que hay gente que es partícipe de un mercado

paralelo informal de tierras…”. En este mismo sentido, Juan Basil, Ingeniero Forestal

integrante del INTA - Agencia de Extensión Rural El Bolsón, me comentaba: “No sé las

proporciones exactas pero, hay gente que ocupó para satisfacer necesidades

habitacionales reales pero hay también una gran cantidad de gente que ha ocupado para

especular y luego vender lotes. Cuando ingresamos al área nos encontramos con

camionetas 4x427, casas hechas con una calidad que no podría hacer alguien con

necesidades, con apellidos de personas que sabemos que tienen casas en otros lugares. Acá

hay una impunidad total para vender terrenos ubicados en tomas de tierra, lo ves

continuamente hasta en publicaciones de revistas de clasificados locales como la “Click”.

(Entrevista 7, 2014).

Respecto de esto último, ciertamente resulta frecuente encontrar en la sección de

clasificados de medios periodísticos de El Bolsón terrenos en venta, cuya ubicación forma

parte de áreas que han sido ocupadas. Mientras tanto, numerosas personas comentan cómo

que le han ofrecido lotes en ubicados en diferentes tomas en los últimos años. Lo más

novedoso, es la venta a través de la utilización de los grupos de compra-venta vía

Facebook, cuestión que resulta sumamente llamativa en cuanto a que en estas publicaciones

quedan registrados los perfiles de los oferentes con sus respectivos nombres y apellidos.

Este aspecto en buena medida da cuenta del grado de naturalización que en la localidad ha

alcanzado la compra-venta de terrenos por fuera del circuito formal.

27El alto valor de los vehículos de muchos de los que se establecían en la toma fue continuamente remarcado por
quienes se oponían al desarrollo de la toma de la Reserva Forestal Loma del Medio.

69
A continuación se presentan (preservando las identificación de las personas) algunos avisos

de terrenos en venta en la toma de Loma del Medio. Los lotes ofrecidos durante el año 2014

se ofrecían a valores de entre $30.000 y $70.000, o bien, se ofrecía la posibilidad de

permutar por un vehículo. Como puede observarse las cifras notoriamente inferiores a las

ofertas de terrenos registradas en el mercado inmobiliario formal:

Figura 3. Publicaciones de venta de lotes ubicados en tomas de tierra

70
 Elaboración propia

Por último, podemos decir que la valorización inmobiliaria vista en el apartado anterior no

sólo profundizó las restricciones en el acceso a la tierra y a la vivienda de una parte de la

población. Al mismo tiempo, potenció la expansión de un mercado inmobiliario informal

especulativo, cuya lógica consistió en la configuración de un circuito donde ciertos actores

toman tierras para luego venderlas de manera irregular. No obstante este proceso macro,

resulta impensable que este proceso pueda haber adquirido el alcance que tuvo en El

Bolsón sin la connivencia del Estado municipal.

71
4.2. Estado y tierra, entre la capitalización política y los negociados con los bienes públicos.

A partir de la valorización de las tierras, el extenso ejido que corresponde a la jurisdicción

municipal de El Bolsón (aproximadamente unas 150.000 hectáreas) se torno objeto de

codicia, estableciéndose manejos sumamente discrecionales con las tierras fiscales

pertenecientes a la municipalidad, sobre las cuales se cometieron diversas irregularidades,

como ser ventas a actores privados a precios irrisorios o la instauración de determinadas

prácticas que propiciaron las tomas de tierra.

Si bien, no se cuentan con datos precisos acerca de la cantidad exacta de tierras que

disponía el Municipio antes del año 2003. Si se sabe que para el año 2011, una vez

finalizada la gestión del actualmente procesado Oscar Romera, el municipio ya no disponía

de tierra libre alguna en su dominio. En relación a las transacciones de tierras fiscales

concretadas en favor de actores privados, con frecuencia estas obviaron las normas

municipales convirtiéndose en una práctica recurrente que la gestión municipal adjudique

discrecionalmente los terrenos a familiares, amigos y punteros políticos.

A modo de ejemplo, puede tomarse el caso del Balneario y Camping El Sol cuyas céntricas

tierras ubicadas en la costanera a sólo dos cuadras de la avenida principal de la localidad

fueron loteadas a partir de la ordenanza N° 180/2004 al irrisorio valor de 5 $/m 2. Como

parte de los adjudicatarios de los lotes mencionados resultaron las esposas del Intendente

Oscar Romera y del Secretario de Hacienda Municipal Walter Forestier.

72
Por otra parte, en el año 2014 la Justicia condenó al Municipio de El Bolsón a pagar 24.000

dólares a una vecina de la localidad por incumplimiento en la compra-venta de un terreno

otorgado durante la gestión de Oscar Romera en el año 2011. Ya que una mujer denunció

que jamás pudo acceder al lote por que el mismo estaba ocupado por otra persona, quien

dijo que haberlo comprado previamente también en la municipalidad. Posteriormente, se

acreditó que todos los papeles de la venta doble fueron firmados por el funcionario

municipal Roberto Bouzón quien recepcionó los 12.000 dólares abonados por el lote. A la

vez, desde la gestión municipal del nuevo intendente, Ricardo García, se haría una denuncia

penal debido a que el monto de dicha transacción no entró nunca al erario de la comuna.

También la Junta Vecinal del Barrio Arrayanes denunció e inició un juicio al municipio por

irregularidades en materia de tierras al vender un terreno reservado una escuela. Un Boletín

Informativo del barrio remarcaba:“…luego de denunciar la venta irregular de 2 terrenos

fiscales en el año 2011 reservados para la escuela del barrio, iniciamos un juicio al

municipio y la Justicia nos dio la razón. De este modo deberá ser anulada la Ordenanza de

venta”.28

En relación a las tomas de tierra en la mayoría de los casos ha sido la propia gestión

municipal la que, o bien, ha brindado garantías para el desarrollo de las mismas o

directamente ha promovido y organizado la toma de tierra; en ambos casos con la

mediación de punteros políticos afines. La generalidad indica que las mismas se han

desarrollado sobre tierras pertenecientes a la municipalidad, sobre tierras correspondientes

a organismos públicos no municipales como el INTA o el Departamento Provincial de

Aguas o sobre tierras de propietarios “ausentes o sin residencia en el lugar” en litigio con el

28Boletín Informativo del Barrio Arrayanes. Repaso de logros alcanzados por la Junta Vecinal. Marzo de 2015.

73
municipio por deudas impositivas. Un ejemplo de esto último, constituye el caso del barrio

40 viviendas, allí el municipio confiscó las tierras utilizando el argumento de que el dueño

estaba ausente y debía dinero al fisco municipal. El concejo deliberante bajo la orden de

Romera autorizó la transferencia de tierras y, a los pocos días, esas tierras fueron ocupadas

y repartidas en 40 lotes.

Figura 4. Imagen satelital del Barrio 40 Viviendas

Elaboración propia

El Instituto de Gestión de Ciudades en sus informes realizados sobre la ciudad de El

Bolsón, a partir de relevamientos realizados con especialistas en materia de planificación

urbana y una gran cantidad de entrevistas realizadas, ha destacado el rol asumido por la

gestión municipal en relación a la proliferación de tomas de tierra: “…Uno de los

problemas sociales que los actores de la ciudad reconocen como de urgente resolución es

74
sin dudas ‘el tema de las tomas de tierra’. Si bien la valoración ética y legal que se hace de

ellas es disímil, todos coinciden que es consecuencia de la falta de posibilidades de

acceder a una vivienda digna y del papel protector y muchas veces animador de las tomas

por parte de estado local en las gestión 2003-20011 […] Esta muy arraigada la imagen

negativa del papel del estado municipal de los últimos 10 años, responsabilizándolo (por

acción u omisión) del descontrol en la gestión del territorio en lo que hace a tierra y

vivienda. La mayoría de los actores entrevistados reconoció un aumento exponencial en las

tomas de tierras debido a la actitud ambivalente y discrecional del gobierno

municipal…”.29

En la misma línea, en entrevistas otorgadas a diferentes medios periodísticos luego de la

ocupación de la Loma del Medio en el año 2011, desde el INTA delegación El Bolsón

señalaron al Estado Municipal, como garante de la reproducción de este fenómeno en la

localidad: “…A criterio del INTA, las tomas no son fenómenos espontáneos, sino que se

producen cuando se da la combinación de al menos tres factores: existencia de redes de

vinculación entre los participantes, presencia de referentes políticos o sociales que las

promueven y ciertas garantías de que no se producirán fenómenos represivos. Recordaron

que en el caso de El Bolsón se contabilizan entre 40 y 50 tomas en los últimos años, donde

es de público conocimiento quiénes las promueven y también los discursos de legitimación

que provienen de actores estrechamente vinculados al gobierno municipal".30

Por otra parte, desde diferentes medios periodísticos locales y regionales, se ha destacado

también a lo largo de diferentes informes y noticias, el papel asumido por parte de la

29. Instituto de Gestión de Ciudades (2011). El Bolsón, estado de situación. Agenda territorial para la localidad de El
Bolsón. Pág34.
30Diario Río Negro 2/10/2012

75
gestión municipal de Oscar Romera en torno a la problemática (ver anexo para ampliar):

“…Una vez más el problema de las tomas ilegales de tierras toman el centro de la escena,

en momentos en los cuales el clima político se ha mostrado enrarecido a causa de las

polémicas que envuelven al poder ejecutivo y a la figura del intendente de la localidad. La

modalidad ha pasado por todos sus estados y en muchos casos tratándose aún de tierras

privadas, los ocupantes han recibido al amparo de algunos funcionarios como los

impulsores de algunas ocupaciones…”.31

En este marco, a fines de poder profundizar acerca del papel asumido por parte de la

gestión municipal de El Bolsón en la proliferación de tomas de tierra en el periodo 2003-

2011, han sido entrevistados personas con especial conocimiento en la temática, de los

cuales se reservará su identificación.

Los testimonios coinciden en que la lógica del mercado promovía negocios cada vez

mayores para los actores inmobiliarios y (debido a la valorización resultante) los sectores

populares iban quedando cada vez más imposibilitados de acceder a la compra de lotes por

la vía formal. Tomando partida de la composición de la estructura de propiedad a nivel

local (donde abundaba la tierra pública o fiscal y/o propietarios ausentes o sin residencia en

el lugar) la manera de “resolver” el problema del acceso a la tierra por parte del intendente

fue ir “habilitando” una numerosa cantidad de tomas de tierra. La adjudicación de los

beneficiarios de los lotes se realizaba de manera discrecional (sin respetarse el listado de

postulantes sociales), era mediada por una red de punteros políticos afines y en función de

una lógica clientelar. Pues Romera buscaba capitalizar políticamente este mecanismo de

“posibilitar” él mismo que la gente acceda a la posesión de un terreno, lo cual le aseguraba

31 Diario Ruta 40

76
un caudal de votos y manejo territorial. Cierto parece que esta práctica que en muchos

municipios es frecuente, en el caso de El Bolsón implicó una “bola de nieve” que ya nadie

pudo controlar.

Por otra parte, el entramado de punteros y ciertos funcionarios políticos luego de

concretadas las tomas se veían posibilitados de percibir ingresos económicos al ser los lotes

posteriormente vendidos en el mercado informal o por la misma municipalidad: “…La

toma Libertad la organizó un Ex Secretario de Turismo sobre lo que estaba proyectado

para ser una calle sobre el paralelo. Si averiguaras, entre quienes viven ahí hay muchos

cercanos de ese ex funcionario que tienen esas casas. Bueno ahí tenés una de las tantas

tomas armadas desde el propio gobierno…” (Entrevista 8, 2015. Ex concejal, Funcionaria

Judicial).

Dentro de este marco y lejos de responder a la casualidad, de las 28 tomas de tierra que en

la actualidad registra la localidad, 25 de ellas se han concretado en el periodo 2003-2011

bajo la intendencia municipal de Romera. Hay ocupaciones que respondieron, a lo que

podemos denominar estrictamente, la lógica de la necesidad. Es decir, son tomas que han

surgido de una organización genuina de familias con restricciones habitacionales y la ayuda

de organizaciones sociales, entre las cuales pueden mencionarse las tomas Primavera, 20

de Mayo y La Pampita. No obstante, podemos concluir que durante el periodo analizado la

política urbana implementada por parte de la gestión municipal, no sólo no reguló el

mercado inmobiliario, sino que transformó a la necesidad de acceso a la tierra de vastos

sectores en una cuestión de clientelismo político y, al mismo tiempo, las tierras fiscales

fueron objeto de negociados espurios de algunos de los ex funcionarios municipales.

77
4.3. Notas acerca de la resultante urbana de la distribución irregular de la tierra.

Cabe además preguntarnos cuál ha sido la configuración urbana resultante de un proceso de

expansión urbana que se ha basado fundamentalmente en la toma de tierra y en los loteos

privados, que amparados por la complicidad de los funcionarios poco han respetado las

normativas municipales de ordenamiento urbano. La respuesta es el crecimiento anárquico

y fragmentado de la ciudad, lo cual se evidencia en múltiples problemáticas.

Figura 7. Imagen satelital El loteo Los Alamos y la toma Tres Arroyos

Elaboración propia

La falta de espacios verdes públicos se ha tornado una constante cada vez más evidente,

pues en las tomas de tierra no se han dejado lugar para los mismos a su interior, como

tampoco lo hicieron grandes loteos privados como “Los Alamos” y “Buena Vista”,

incumpliendo con la normativa municipal. En el caso del primero, el dueño del loteo

78
arregló con la gestión municipal no otorgar espacios públicos dentro del loteo a cambio de

otorgarle a la municipalidad un relicto marginal del espacio total para establecer un toma

que se denominó Tres Arroyos (ver figura 7).

A la vez, el Río Quemquemtreu, elemento natural del paisaje urbano interior de El Bolsón

no juega ningún rol dentro de su sistema de espacios públicos. A lo largo de sus márgenes

estaba proyectada una gran parquización y una avenida costanera que daría lugar a un paseo

o recorrido lineal sobre el río, cuestión que se ha visto impedida de concretar debido a que

sus bordes han sido ocupados de ambos lados con la construcción irregular de precarias

viviendas, las cuales a la vez se mantienen en constante riesgo de inundación.

Respecto a la dotación de servicios en las tomas de tierras se distinguen tres problemas en

función de las características asumidas por cada toma. En primer lugar, aparece la lejanía

respecto al centro de la ciudad de algunos barrios surgidos de tomas de tierra ha

intensificado un modelo territorial que privilegia la extensión de la ciudad y la baja

densidad de ocupación, con grandes áreas vacantes al interior del tejido urbano. Esta

situación, además de afectar la movilidad interior, dificulta y encarece la prestación de los

mismos. La segunda dificultad, surge del caso en que las empresas se limitan a negar la

prestación de agua y electricidad (ARSA y Edersa) en función de que los pretendientes no

cuentan con la documentación que acredite la titularidad del predio. Esto es recurrente para

las tomas que surgieron sobre tierras de privados o que se encuentran en litigio, como el

caso de la Loma del Medio. Lo sorprendente es que dado que muchas de las mismas han

sido propiciadas por el municipio, los ocupantes desconocen que su terreno figura a nombre

de un dueño particular y encuentran inconvenientes cuando quieren arreglar su título de

dominio en la Municipalidad. Finalmente, hay tomas que si bien se han asentado sobre

79
tierras fiscales, el municipio se niega a regularizarlas debido a que se encuentran en lugares

no aptos para edificar por cuestiones topográficas o geofísicas (en situación de riesgo de

desmoramiento o de inundación).

De este modo, en la mayor parte de las tomas los vecinos se terminaron abasteciendo de

agua potable desde una canilla comunitaria (generalmente instalada por cuenta y orden del

municipio) y “colgados” de los cables en situaciones de constante peligro de descargas

eléctricas imprevistas o de incendios. Por otra parte, la ausencia de centros de salud y

escuelas cercanas a los barrios son un agravante. La siguiente tabla muestra la falta de

servicios que aún mantienen numerosas tomas de tierra:

Tabla 6. Las tomas de tierra según número de familias y acceso a los servicios (2015).

Nombre Ubicación Flias. Luz Agua Escuela Salud

Loma del Medio Loma del Medio 235 no no no no

Usina B° Usina 30 si si si si

Costanera Norte B° San José 30 no no si si

Tres Arroyos Paralelo 42° 35 si si no no

Libertad Paralelo 42° 17 si no si si

Ecobarrio B° Esperanza 22 si no si si

Lujancito B° Luján 24 si si si si

El Guadal Circuito Mallín Ahogado 22 no no no no

80
20 de Mayo Paralelo 42° 25 si si si no

21 de Septiembre Zona sur 26 no no si si

22 de Septiembre B° Esperanza 24 no no si si

Unelén B° Esperanza 37 no no si si

Los 3 Cipreses Camino de los Nogales 15 no no no no

La Plazita B° Primavera 45 si no si si

Los Cipreses Camino de los Nogales 53 si si si si

Hijos del San José B° San José 61 si si si si

La Pampita B° Obrero 25 si si si si

Semi Industrial Costanera Sur 35 no no no no

Terminal B° Terminal 18 si si si si

San Martín Acceso B° Luján 14 no no no no

Ribera Quemquemtreu Costanera Centro 35 no no si si

Ribera Quemquemtreu Costanera Sur 25 no no si si

Las Heras B° Irigoyen 6 si si si si

Los Hornos B° Los Hornos 25 si si no si

La Aldea Ruta Nacional 40 norte 22 no si no no

La Unión Los Repollos 28 si no no No

81
 Los Álamos B° Esperanza 32 no no si si

Ex Covibol B° Esperanza 30 si si si si

Fuente: Gentileza de Fernando Bonansea, corresponsal del Diario Río Negro en El Bolsón.

En concreto la ciudad cuenta en la actualidad con 28 tomas de tierra. La mayor parte de

ellas se concentran en la zona sur de la ciudad. Una consideración es que hay grandes

diferencias entre algunas de ellas. No sólo en cuanto al acceso a los servicios y dotación de

infraestructura urbana, sino también (y más llamativamente) en cuanto al nivel de

construcción con que cuentan las casas. Algunas tomas cuentan con la presencia de grandes

casas cuyos costos no podrían haber sido asumidos por actores de bajos ingresos. En otras,

la necesidad económica se evidencia muy claramente debido a la precariedad de las

viviendas.

Un reciente relevamiento de tomas de tierra en las provincias de Neuquén y Río Negro

realizado por el diario Río Negro en el año 2015 ubica a El Bolsón entre los casos más

extremos por la proporción de habitantes: el 22% de la población local vive en ocupaciones

irregulares, las cuales albergan a unas 996 familias que representan poco más de 4.600

personas.

Figura 5. Personas que viven en tomas de tierra en la Provincia de Río Negro (2015)

82
 Fuente: Diario Río Negro, 26/7/2015

Por otra parte, la degradación y deforestación emprendida sobre la Reserva Forestal Loma

del Medio constituyen una pérdida en términos ambientales a esta altura irrecuperable. Las

casas de la toma se han hecho de madera utilizando los árboles del lugar. Además al no

contar con gas, las casas están calefaccionadas con estufas a leña, la cual extraen de lo que

hasta hace unos pocos años era un bosque nativo protegido. Dado que la toma no cuenta

con la prestación regular de electricidad, las conexiones de luz son clandestinas y en medio

del bosque estas componen un riesgo de incendio altísimo. Para los vecinos, además del

acceso regular a la luz, agua y gas, las urgencias también pasan por contar con una escuela

ya que la más cercana se encuentra a unos 3 kilómetros sobre el Barrio Usina y no se cuenta

con transporte público.

Actualmente el área ocupada llega aproximadamente a 340 has, desde la llamada Subida de

Greda, siguiendo por el camino de ingreso a la Reserva hasta el Paralelo 42 (cubriendo

completamente el área incendiada en recuperación y diferentes zonas de bosque nativo).

Además desde la bifurcación hacia Cabeza del Indio, la toma ha avanzado por el sendero

83
denominado Huella Andina hasta el camino que se dirige hacia el Camping Río Azul. Los

Radales, Mirador del Azul, Almafuerte y El Cipresal son los nombres de los nuevos barrios

devenidos tras el poblamiento de la toma.

Figura 7. Imagen satelital de la toma de la Loma del Medio (2011)

Elaboración propia.

En relación a la salubridad, el caso más significativo corresponde a la toma denominada

Los hijos del San José, donde 60 familias viven sobre un canal contaminado desde el año

2008, que les genera olores nauseabundos y podredumbre en medio del asentamiento. Allí

se repiten las denuncias por chicos afectados con granos, sarpullidos y diarreas.

84
85
5. Conclusiones. Las tomas de tierra en El Bolsón como proceso multicausal.

A modo de cierre, interesa destacar que hemos intentado explicar la problemática de las

tomas de tierra en El Bolsón desde una perspectiva integral que diera cuenta de la

complejidad del fenómeno, en tanto el mismo está compuesto e integrado por la

articulación de diferentes lógicas que estructuraron el proceso de urbanización analizado: la

profundización de las restricciones habitacionales en el periodo, la configuración de un

mercado informal de compra-venta de lotes y el rol asumido por el gobierno municipal en

la conformación de la problemática.

A su vez, hemos examinado la intensificación de las restricciones habitacionales en la

localidad durante el periodo 2003-2011 a partir de un proceso de valorización inmobiliaria

que excede al ámbito local. Motivo por el cual nos ha resultado imprescindible

contextualizar dicho proceso considerando la dinámica de este mercado a nivel nacional,

sin por ello dejar de analizar particularidades asumidas a nivel local, en especial, a partir de

la nueva condiciones de accesibilidad regional que alimentaron la reestructuración turística

de la mano del crecimiento económico durante el periodo analizado.

La investigación desarrollada dio cuenta de la complejidad asumida por el fenómeno de la

toma de tierras en El Bolsón, en tanto se ha procurado poner de manifiesto que la

problemática analizada estuvo compuesta por múltiples y entrelazados factores.

Las lógicas que subyacen a los mercados inmobiliarios por sí mismos no resuelven el

acceso a la tierra y a la vivienda digna para todos los sectores de la población, sino que por

el contrario mantienen como tendencia incrementar las restricciones habitacionales para

vastos sectores sociales. Por esto, la mayor parte de los análisis que tratan problemáticas de

86
hábitat hacen hincapié en la ausencia del Estado, en tanto el mismo mantiene la

responsabilidad ineludible intervenir en el mercado del suelo urbano.

Puede decirse en cierto modo que el caso de El Bolsón mantiene como particularidad que el

Estado no ha permanecido ausente en la cuestión del manejo de la tierra sino que por el

contrario ha asumido un rol preponderante. No obstante, tal como la investigación ha

evidenciado, el mismo no ha actuado bajo la consideración de la tierra como bien común,

procurando promover un acceso al hábitat digno de la población, sino que por el contrario

la tierra ha sido tomada como un “botín”, parte central de una estrategia de acumulación de

poder político y manejo territorial de la gestión municipal que, por otra parte, ha llegado al

extremo de involucrar a funcionarios públicos en negocios ilícitos.

Gran parte de la población de la localidad se ha establecido sobre áreas en situación de

riesgo, no aptas para edificar y accede a través de conexiones clandestinas a servicios

indispensables como la electricidad y el agua. La falta de espacios verdes, el mal estado de

las calles y la ausencia de transporte público completan el decorado de los espacios urbanos

originados en este periodo bajo este proceso. En síntesis, la configuración resultante del

proceso aquí analizado en la localidad de El Bolsón, es una forma de urbanización

crecientemente precaria y desigual, que contrasta cada vez más con la belleza del paisaje

natural de su entorno.

87
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92
6. Anexo

6.1 Fotos, imágenes satelitales y mapas.

Ocupaciones sobre las márgenes del Río Quemquemtreu

Foto del autor

Gentileza Sebastián Bonassea

93
Ocupaciones en el Barrio esperanza

Gentileza Sebastián Bonassea

94
Ocupaciones en Loma del Medio

Gentileza Sebastián Bonassea

95
96
97
Area ocupada de la Loma del Medio

98
 Fuente: INTA

Tomas de tierra ubicadas en el sur de la ciudad

99
 Elab

oración propia

6.2 Publicaciones de loteos en la Comarca Andina por parte de inmobiliarias

radicadas en Comodoro Rivadavia.

100
6.3 Algunas notas periodísticas que destacaron el manejo irregular de las tierras

por parte a la gestión municipal.

101
“…Sí en los años setenta y ochenta la localidad de El Bolsón se había hecha conocida

como un lugar para el destino de gente de buscaba libertad y naturaleza en el marco de un

pueblo en crecimiento y abierto al mundo, los últimos tres años se ha hecho conocida como

el lugar en el cual se pueden “ocupar tierras libremente. Este hecho es producto de la

fama que ha adquirido el pueblo luego de cuarenta tomas, que en su gran mayoría fueron

avaladas por las autoridades locales. Las ocupaciones de tierras son un problema que en

todos los años de gestión de Romera nunca tuvo solución, por el contrario tanto el

Ejecutivo municipal como el Concejo Deliberante han amparado en diversas ocasiones

esta forma irregular de acceder a la tierra. De esta forma se produce una situación que

cada año se agrava más en el pueblo… en el medio están quienes aseguran tener la

necesidad de un lugar para vivir, que en muchos casos es real y en otros se trata de

oportunistas que luego venden las tierras que ocupan…”32

“…La toma de terrenos en la ciudad de El Bolsón ha ido tomando fuerza a partir de la

falta de controles que ejerce el municipio. En ocasiones, fue el mismo intendente local,

Romera, quien defendió este tipo de atropello contra la propiedad privada e incluso

cuando se trato de terrenos fiscales…”33

“…Mediante resolución, el intendente Ricardo García declaró nulas las ventas de terrenos

realizadas por el ex jefe comunal Oscar Romera durante un período de 10 años, al tiempo

que el actual secretario de Economía, Marcelo Contardi, denunció penalmente al

exdirector de Ingresos Públicos, Roberto Rodríguez Bauzón. A este funcionario, quien

actualmente se desempeña como secretario del concejal Jorge Tormann, se lo acusa

32Diario El Ciudadano, 31/10/2011

33El Bolsón Web Noticias 29/05/2007

102
taxativamente por el faltante de unos 12 mil dólares, producto de la venta de un lote y que

"nunca fueron ingresados a las arcas del municipio local. Según trascendió, dicha

transacción no sería la única que obvió las normas municipales. Ya se había hecho una

práctica corriente que la gestión Romera adjudique directamente los terrenos a sus amigos

o a los punteros políticos. En lo inmediato, el intendente Ricardo García ordenó realizar

un inventario de cuantos y cuáles lotes se encuentran en la situación de ser alcanzados por

la nulidad dispuesta. Ni siquiera sabemos exactamente cuántos lotes son, aunque uno

puede ya presumir que superan los cien. Cuanto más se escarban los expedientes, más

cosas raras aparecen, confió la fuente. Con todo, se aclaró que no se pretende dejar a

nadie en la calle, porque son muchos los vecinos que han venido a arreglar su título de

dominio y se encuentran que esa tierra ni siquiera figura a nombre del municipio, sino del

dueño original. Al parecer, entre 2001 y 2011, fueron caducados en forma directa varios

inmuebles cuyos propietarios eran deudores de tasas. Sin embargo, y conforme lo normado

en la Carta Orgánica, tampoco se respetó el listado de postulantes sociales y fueron

adjudicados en forma directa, algunos a un precio promocional y a otros se les cobró a ojo

de buen cubero, de acuerdo al funcionario de turno y conforme las necesidades de caja del

momento, se graficó. Nunca se llamó a licitación por estos lotes dudosos y son repetidos

los casos que merecen ser investigados, reiteró el vocero que prefirió reservar su

identidad...” 34

34 Diario Rio Negro 10/07/2013

103