ESTUDIO DE LAS METODOLOGÍAS PARA AVALÚOS INMOBILIARIOS Y SU

RELACIÓN CON LOS AVALÚOS CATASTRALES EN LA LOCALIDAD DE BOSA,

EN BOGOTÁ D.C.

RAMÓN ELÍAS DÍAZ DUARTE

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA DE INGENIERÍA CIVIL
MODALIDAD TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
BOGOTÁ D.C
2021
 ESTUDIO DE LAS METODOLOGÍAS PARA AVALÚOS INMOBILIARIOS Y SU
RELACIÓN CON LOS AVALÚOS CATASTRALES EN LA LOCALIDAD DE BOSA,
EN BOGOTÁ D.C.
.

RAMÓN ELÍAS DÍAZ DUARTE

Trabajo de grado presentado para optar al título de ingeniero civil

Docente
ING. JAVIER VALENCIA SIERRA

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA DE INGENIERÍA CIVIL
MODALIDAD TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
BOGOTÁ D.C.
2021
 TABLA DE CONTENIDO

Pág.

INTRODUCCIÓN 9

1. GENERALIDADES 11

1.1 Línea de Investigación 11

1.2 Planteamiento del Problema 11

1.2.2 Pregunta de investigación 12

1.2.3 Variables del problema 12

1.3 Justificación 13

1.4 Hipótesis 14

2. OBJETIVOS 15

2.1 Objetivo general 15

2.2 Objetivos específicos 15

3. MARCOS DE REFERENCIA 16

3.1 MARCO TEÓRICO 16

3.1.1 Avalúos catastrales 16

3.1.2 Avalúos comerciales 20

3.1.3 Avalúos de Lotes 22

3.2 MARCO CONCEPTUAL 23

3.3 MARCO LEGAL 25

3.4 MARCO GEOGRÁFICO 28

4. METODOLOGÍA 36

4.1 CARACTERÍSTICAS DE LA INVESTIGACIÓN 36

4.2 MÉTODOS UTILIZADOS EN LOS AVALÚOS 38

4.3 ALCANCES Y LIMITACIONES 43

5. ENTREGA DE RESULTADOS E IMPACTOS 45

5.1 ASPECTOS TEÓRICOS QUE INCIDEN EN EL MÉTODO DE AVALÚO

COMERCIAL 45

5.2 CONCEPTOS TÉCNICOS QUE INCIDEN EN LOS AVALÚOS COMERCIALES

50

5.3 ORIGEN DEL MÉTODO SELECCIONADO DE AVALÚO 61

5.4 COMPARACIÓN Y ANÁLISIS DE ALGUNOS AVALÚOS EFECTUADOS EN

LA ZONA DE ESTUDIO 64

6 NUEVAS ÁREAS DE ESTUDIO. 66

CONCLUSIONES 67

BIBLIOGRAFÍA 70
 LISTA DE FIGURAS

Pág.

Figura 1. Flujo de Procesos para la poder delimitar las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas ..................................................................................................... 18

Figura 2. localización de los puntos para determinar Zonas Geoeconómicas ....... 19

Figura 3. Concepto de Superposición de Capas en la información. ..............¡Error!

Marcador no definido.

Figura 4. Localidades de Bogotá .......................................................................... 31

Figura 5 Proyección de la población de Bosa para el año 2019 ............................ 33

Figura 6 Pirámide poblacional de Bosa para el año 2019...................................... 35

Figura 7 UPZ 85, Bosa central ............................................................................... 51

Figura 8 Forma de tenencia de vivienda en la UPZ 85 Bosa centro ...................... 52

Figura 9 Usos de la tierra UPZ 85.......................................................................... 54

Figura 10 Ubicación de la zona de estudio ............................................................ 59

Figura 11 Ubicación de los predios en el sector Llano oriental .............................. 60

Figura 12 Precios por metro cuadrado según sitios disponible en línea ................ 63
 LISTA DE TABLAS

Pág.

Tabla 1 Variables ................................................................................................... 13

Tabla 2 resumen del marco normativo ................................................................... 27

Tabla 3 Estratos socioeconómicos en Bogotá ....................................................... 30

Tabla 4 Proyección de la población de hombres y mujeres Bosa para el año 2019

............................................................................................................................... 34

Tabla 5 Proyección de la población de Bosa por edades para el año 2019 .......... 34

Tabla 6 Unidades y áreas de uso entre los años 2002 y 2012 .............................. 53

Tabla 7. Datos de los predios a evaluar según recibos de pago del impuesto predial
............................................................................................................................... 59

Tabla 8 Resumen de resultados de avalúos mediante distintos métodos ............. 64

 9

INTRODUCCIÓN

La necesidad de conocer el valor de los predios es un factor determinante en

el ejercicio de la ingeniería civil para profesionales que se dedican a construir y
comercializar proyectos de vivienda, donde tener las bases para saber el valor de
sus construcciones puede hacer la diferencia para el éxito de los proyectos,
Igualmente, el valor que se paga por impuesto predial influye en la decisión de
muchos clientes a la hora de comprar unidades familiares. Esta condición ha hecho
que se desarrolle metodologías cada vez más eficientes para lograr avalúos que
logren cálculos aproximados utilizados posteriormente en la negociación eficiente
de predios.

Esta concepción tiene uno de sus inicios desde las ideas marxistas, quien
expone su enfoque de valoración de precios desde los periodos neoclásicos, donde
el valor de los predios fue un elemento central para comprender el dinamismo con
el que se desarrollaron las naciones (Schumpeter, 1975)

En este ámbito, muchas naciones han desarrollado metodologías buscando

que los profesionales de la construcción aprecien la precisión sobre la estimación
efectuada por personal capacitado (Borrero Ochoa Y Asociados Ltda , 2017). Es de
esta forma como en Colombia, se ha asignado la responsabilidad de establecer
metodologías eficientes para valoración de predios al Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, IGAC, que con normas como la (Resolución 620 , de 2008), o la
(Resolución 898, de 2014), que tratan de establecer procedimientos, parámetros y
criterios para valorar un predio.

En cuanto a recaudos y avalúos catastrales se refiere; corresponden a la

necesidad de tener una relación actualizada y clasificada de los predios para
identificarlos fiscal y económicamente bien, para así dar cumplimiento a toda la
normatividad que se ha desarrollado en la materia. Tiene su origen en el artículo 95,
numeral 9º de la Constitución Política de Colombia, según el cual todos los
 10

nacionales están en el deber de contribuir, mediante el pago del impuesto predial,

al financiamiento de los gastos e inversiones del Estado dentro de los conceptos de
justicia y equidad, para mitigar en los contribuyentes el riesgo latente, de que
cualquier actuación fiscal detecte incumplimientos que generan sanciones o multas
(Const, 1991). Además, se contribuye a una valoración que aporte a la paz del país
en la medida que se logren negocios más justos para las partes (León & Davila,
2020).

Pero: ¿cuál es la relación real de estos avalúos?, ¿porque su valor diverge?,

¿cómo varia su diferencia según el método utilizado para el avaluó comercial?

Esos son algunos de los interrogantes que se trataran en el presente

documento, y para esto se ha identificado algunos predios que al igual que muchos
predios bogotanos tienen esta problemática. Específicamente el autor tiene acceso
a algunos predios cuyos dueños generosamente aportan la información necesaria
para hacer los avalúos utilizando los métodos normativos vigentes, ubicados en la
localidad 7 que corresponde a Bosa, entre las calles 73 B sur y 73 B bis sur y entre
las carreras 73 b y 73 c, dentro la Unidad de Planeamiento Zonal, (UPZ) 85,
denominada Bosa centro, los cuales se pueda tener en recibo de pago del impuesto
predial, donde aparece el valor del avalúo catastral, a esos mismos predios se harán
avalúos comerciales mediante los métodos propuestos por el IGAC, esperando
tener datos concluyentes que sirvan como conclusiones del estudio.
 11

1. GENERALIDADES

1.1 Línea de Investigación

El proyecto de investigación se enfocará en la línea de construcción de

acuerdo con los lineamientos dispuestos por la Facultad de Ingeniería de la
Universidad Católica de Colombia.

1.2 Planteamiento del Problema

El incremento rápido de los predios como consecuencia de los procesos

migratorios que se observan en la ciudad de Bogotá, desde hace varios años ha
hecho que el sector de la construcción y el sector inmobiliario sea uno de los
sectores más dinámicos económicamente. Por este motivo se hace indispensable
estimar el valor de los distintos predios con el objeto de hacer operaciones
mercantiles, de conservar dichos predios o con fines tributarios.

Sin embargo, puede ser posible que se calculen valores muy diferentes para
el mismo predio, dependiendo el método utilizado para su estimación, igualmente al
revisar la diferencia de los avalúos comerciales y compáralos con los avalúos
vigentes con los que se taza el impuesto predial es posible encontrar que su
variabilidad no sigue un patrón especifico, siendo así cómo es posible encontrar
formularios del impuesto predial unificado con avalúos que corresponden,
aproximadamente el % 40 del valor comercial del predio, pero también es posible
encontrar formularios de pago en los que el avalúo catastral corresponde a casi un
% 85 del valor comercial del predio.

De esta forma queda entredicho la veracidad de los avalúos como

documentos técnicos en los que la falta de responsabilidad de los profesionales,
para aportar en su responsabilidad compartida con el gobierno de procurar precios
justos para el valor de la tierra (Enemark, McLaren, & Van_der_Molen, 2017). Por
 12

ejemplo, en procesos de expropiación donde está el propietario del inmueble y el

organismo expropiador con intereses económicos contrarios, donde se pueden
acarrear, tanto acciones civiles, como penales, si se llagase a comprobar mala fe
en su realización, o la falta de autonomía e imparcialidad que debe mostrar un
evaluador, evitando toda clase de coacciones, imposiciones o exigencias por alguna
parte interesada, que pueda intentar la distorsión de los resultados de dicho avalúo.

Esta es una problemática recurrente en todas las zonas de Bogotá, pero la

información necesaria para hacer avalúos utilizando los métodos determinados por
el IGAC es bastante difícil de conseguir, teniendo en cuenta que se requiere el
consentimiento de los propietarios, los registros fotográficos, los linderos, los recibos
de impuesto predial y en general toda la información que pueda efectuar el valor
comercial del predio. Por este motivo, aunque esta sea una problemática de toda la
ciudad, es necesario limitar la muestra a la zona dende es posible conseguir la
información necesaria, siendo esta la zona limitada en entre las calles 73 B sur y 73
B bis sur y entre las carreras 73 b y 73 c, de la localidad 7 denominada Bosa centro.

1.2.2 Pregunta de investigación

En este contexto, se espera con el presente estudio responder al siguiente

interrogante:

¿Cuál es la incidencia del método utilizado para realizar avalúos comerciales

de predios de la zona urbana de Bosa centro en Bogotá D.C. y cuál es su relación
con el valor del avalúo catastral?

1.2.3 Variables del problema

En la tabla 1 se identifican las variables a contemplar dentro del presente

proyecto.
 13

Tabla 1 Variables
Variable independiente Variables dependientes
Aplicabilidad de los métodos avaluatorios La imparcialidad como medidor de la
Aplicabilidad de los conocimientos eficiencia de los avalúos.
profesionales en la ejecución de avalúos
Las características propias de cada método
avaluatorio
Las diferencias en los métodos
avaluatorios
Fuente: Los autores

1.3 Justificación

El presente estudio se justifica en que los estudiantes y profesionales que se

vean en la necesidad de realizar avalúos de un predio dentro de la ciudad de Bogotá
puedan dar un debate consecuente donde se comprenda y se conozca ampliamente
la normatividad sobre avalos comerciales, la conveniencia de los métodos
propuestos para efectuarlos y su relación con el avaluó catastral.

Esto, teniendo en cuenta el carácter técnico que, en materia de derecho, se

maneja sobre los diferentes conceptos inmobiliarios, que pueden ser afectados
trascendentalmente dentro de un análisis detallado de los resultados obtenidos al
evaluar un predio mediante varios métodos y comparar sus resultados con el avalúo
catastral vigente para dicho predio. De esta forma los ingenieros civiles pueden
participar en la construcción de mejores ciudades, más inteligentes en términos de
(Lee, Gong, & Mei-chih, 2014), y valoradas a precios más justos

Los resultados son importantes debido a la amplitud de finalidades, para las

cuales se debe realizar el avalúo de un predio urbano en la ciudad de Bogotá, dentro
de los que se destacan la venta justa y necesaria de predios por parte del sector de
la construcción y del sector inmobiliario, la información sobre el valor real del predio
que un comprador requiere como requisito para hacer su negocio, la tasa de interés
que se recauda por concepto de impuesto predial dentro del distrito capital y el
comportamiento comercial esperado por parte del sector inmobiliario. Razones por
las cuales se requiere un análisis que estudie la confiabilidad oportunidad y el
 14

carácter técnico que implica la realización de avalúos utilizando los distintos

métodos propuestos por el IGAC para los predios urbanos de la capital colombiana.

Los procesos de globalización que se han tomado al mundo requieren

criterios unificados, donde la valoración eficiente de predios corresponde a la
necesidad de estandarizar procesos, como el cumplimiento de normas contables y
financieras que hace más posible la inversión en el sector inmobiliario de Bogotá,
promoviendo equitativamente una comercialización de vivienda, que se base en la
regulación controlada del precio en el que se tazan los predios, evitando así
negocios fraudulentos y/o especulativos.

Un avalúo mal efectuado puede causar problemas dentro de las partes de

sector inmobiliario, que está inmerso dentro de la era digital, donde la información
fluye rápidamente pudiendo afectar el buen nombre y la credibilidad de los
profesionales evaluadores, por lo que la confiabilidad de los métodos utilizados para
la realización de avalúos minimizando las discrepancias entre sus resultados
debería ser de conocimiento público, pero principalmente del gremio de avaluadores
y estudiantes del tema, por lo que el presente documento será un elemento de
consulta que se pueden utilizar para clarificar conceptos en la materia.
(Superintendencia de industria y comercio, 2016)

1.4 Hipótesis

La identificación de diferencias en los métodos de avalúos que afectan su

imparcialidad, permite el mejoramiento continuo la forma de ejercer esta actividad .
 15

2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo general

Estudiar las diferencias significativas entre los métodos utilizados para los
avalúos dentro de la zona urbana de Bosa centro en Bogotá D.C., que pueden
afectar su resultado y la relación existente entre estos resultados y los avalúos
catastrales vigentes.

2.2 Objetivos específicos

 Determinar los conceptos técnicos y aspectos teóricos que pueden incidir en

la forma como se ejecutan los avalúos comerciales de los predios ubicados de
la zona urbana de Bosa centro del Distrito Capital.
 Establecer el origen de las diferencias entre avalúos realizados con distintos
métodos según la normatividad vigente.
 Analizar los resultados de un grupo de avalúos efectuados a predios de la zona
urbana de Bosa centro en Bogotá, utilizando las distintas metodologías
vigentes, comparándolos con el avalúo catastral vigente.
 16

3. MARCOS DE REFERENCIA

A continuación, se encontrará la información pertinente y relacionada con la

temática tratada referente a las clases de avalúos que existen en el medio
colombiano y sus características como buenos soportes de la valoración de los
predios en el medio.

3.1 MARCO TEÓRICO

3.1.1 Avalúos catastrales

En Bogotá, como en el resto del país, los impuestos sobre las propiedades
representan una importante fuente de ingresos para las autoridades distritales. El
nivel, diseño y control de estos impuestos son elementos claves a la hora de diseñar
las políticas y directrices de los gobernantes. Dentro de este contexto, se debe tener
en cuenta que los ingresos provenientes del impuesto predial se determinan
principalmente según “el valor estimado” de las propiedades en cuestión y de las
tasas aplicadas. De acuerdo con (Lozano, 2010), estimar los valores de mercado
para determinar el impuesto inmobiliario es similar al proceso de avalúo de
propiedades individuales que, por lo general, se realiza con varios fines, por
ejemplo, inversiones y decisiones hipotecarias. El impuesto inmobiliario requiere la
evaluación de una gran cantidad de propiedades, lo que sugiere la utilización de
métodos de avalúo. Los métodos de avalúos masivos son extremadamente
importantes, ya que afectan en forma directa los flujos de ingresos de las
autoridades municipales, por tanto, el diseño cuidadoso de los métodos de
estimación para el avalúo masivo es un elemento esencial en una oficina catastral
saludable.

Para la valoración del avalúo catastral, la Unidad Administrativa del Catastro

Distrital se basa en la normatividad que explica la metodología expuesta en la
(Resolución 0070 , de 2011 ), y la Resolución 620 de (2008). En este sentido los
 17

avalúos catastrales son considerados documentos donde se determina el valor de

los predios, obtenidos mediante investigaciones y análisis estadístico del mercado
inmobiliario.

Los enfoques tradicionales para el avalúo de suelos e inmuebles pueden

clasificarse en tres categorías principales: comparación del valor de mercado,
capitalización de ingresos y costo.

El enfoque de comparación del valor de mercado analiza los datos de ventas

de lotes similares con el fin de determinar el valor de las unidades que se desea
avaluar. Aunque éste sea el enfoque generalmente preferido, depende en gran
manera de la cantidad de operaciones de mercado disponibles y de la exactitud de
los precios de venta. La falta de datos exactos es uno de los principales obstáculos
a la hora de implementar este método.

El segundo enfoque mide el valor presente de los beneficios futuros que se

obtendrán por la propiedad de una parcela. Por lo general, el valor se calcula
utilizando los ingresos reales o estimados derivados de una propiedad mediante la
aplicación de un factor de capitalización. Este enfoque es particularmente útil
cuando no se encuentran disponibles los datos de mercado de la venta de parcelas
comparables.

La tercera técnica es el enfoque de costo, que se basa en la estimación de

los costos de reemplazo de una propiedad después de restar la amortización de las
mejoras. El valor de mercado del suelo (como si estuviera vacío) se agrega a las
mejoras para obtener el avalúo del valor de mercado total. La calidad de este
enfoque depende de la disponibilidad de la información sobre costos de
construcción y tasas de amortización. Los costos de construcción pueden calcularse
utilizando otros costos de edificación conocidos, estadísticas publicadas o
estimaciones realizadas por peritos.

Según (Lozano, 2010), el enfoque del valor de mercado es el preferido

 18

porque recupera no sólo el valor de la construcción y del suelo sino también el valor
de los servicios. En muchos casos, esto también refleja los gastos y políticas del
gobierno. En otras palabras, la metodología de mercado considera, al menos en
alguna medida, el valor de la localización y del contexto local. En el enfoque de
costo, estos factores no se tienen en cuenta.

Dentro de la normatividad colombiana, sin importar el enfoque manejado, o

método de avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) mediante la
Resolución 070 del 2011, dispone que para realizar avalúos masivos se deben
seguir en un orden ciertas etapas planteadas. Estas etapas, que se explican en
(Resolucion 2555, de 1998), comprenden un proceso lógico para determinar los
valores por zonas Geoeconómicas, entendiéndose por estas, espacios geográficos
de una región que cuentan con características físicas y valores catastrales similares.
En la figura 1. se describen las etapas para llevar a cabo avalúos masivos.

Figura 1. Flujo de Procesos para la poder delimitar las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas

Fuente:El Autor.
 19

De acuerdo con la Resolución 0070, de (2011),

Las Zonas Homogéneas Físicas son espacios geográficos con

características similares en cuanto a vías, topografía, servicios
públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de
las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables
que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes. (art. 51)

Por tal razón, la zonificación es el procedimiento mediante el cual se

establecen zonas claramente diferenciables entre sí de acuerdo al hábitat, el
ambiente, el paisaje urbano, el prestigio social y la calidad de vida residencial que
ofrecen a sus moradores, entendiendo por calidad de vida el conjunto de
condiciones económicas, sociales y culturales inherentes al sitio.

Delimitadas las ZHF, en cada una de ellas, y de manera aleatoria, se procede

a seleccionar predios que servirán de muestra para determinar el valor de la zona
homogénea geoeconómica como se puede observar en la figura 2. A estos puntos
muestreados se les debe practicar un avalúo puntual para determinar su valor. Esta
Información se complementa con las ofertas existentes en las respectivas zonas.

Figura 2. localización de los puntos para determinar Zonas Geoeconómicas

Fuente: El autor

Finalmente, el avalúo catastral se determina con fundamento en los valores

unitarios fijados para la zona homogénea geoeconómica, en el precio unitario del
 20

tipo de edificación y en las correspondientes áreas del terreno y de las edificaciones.

3.1.2 Avalúos comerciales

Para los avalúos comerciales es necesario tener en cuenta algunas

particularidades propias del predio con el fin de realizar valorarlos según aspectos,
como capacidad de uso, manejo y aptitud, vías de acceso, topografía y posibilidades
de adecuación, entre muchos otros

Con estas características propias tenidas en cuenta, se procede a aplicar

alguno de los enfoques o métodos de avalúos para determinar el valor del terreno y
de las construcciones que pudiese llegar a tener el inmueble. Los métodos y su
utilización están descritos en la Resolución 620 de (2008) del IGAC.

Es decir que este avalúo efectúa a cada predio para determinar su valor
comercial, independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
comprendidos. Para esta estimación se aplican los diferentes métodos
contemplados por el IGAC para determinar el valor del terreno y para determinar el
valor de la construcción, ya sean viviendas, bodegas o edificios de oficinas, entre
los múltiples usos posibles. Los resultados de tales avalúos se unifican para obtener
el valor total del predio.

Por ejemplo, la rentabilidad del suelo, desde el punto de vista económico se

considera como la renta absoluta y las rentas diferenciales. La renta absoluta del
suelo está determinada por su capacidad productiva, que en la metodología se
expresa en el valor potencial, las rentas diferenciales están representadas en la
norma de uso del suelo, las vías, la disponibilidad de aguas y la cercanía a los
centros de consumo.

Paralelamente a la investigación de terreno se realiza la investigación de los

diferentes tipos de construcción existentes en la región de estudio, para lo cual se
realizan investigaciones económicas con el fin de establecer valores por metro
 21

cuadrado de construcción mediante el análisis de la información directa e indirecta

de precios en el mercado inmobiliario.

Como se ha dicho, cuando los profesionales de la construcción requieren

seleccionar metodologías científicas idónea y eficientes para la valoración de
unidades de vivienda dentro de su actividad profesional, deben tomar en cuenta
aspectos relevantes como características generales de los lotes y de la
construcción; la condición predomínate en los mercados actuales y el alcance de
las negociaciones, entre otros aspectos; el método seleccionado debe corresponder
al nivel de rigor que exigen los negociadores y a las fuentes de información
disponibles para realizar avalúos , entre otros aspectos; por lo tanto después del
análisis preliminar, se hace una selección de los métodos disponibles y
mundialmente aceptados, “ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una
combinación de ellos, si fuera necesario”. (Robledo, 2016)

También es importante puntualizar la importancia de la metodología

científica, ya que el avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar
adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación; para planificar y realizar
el trabajo de campo, y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar y analizar
los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los resultados
obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación (Robledo, 2016,
pág. 57).

Los constructores, profesionales de la ingeniería, tienen entonces la tarea de

predecir lo más acertadamente posible el valor de un inmueble, centrándose en los
pasos de una metodología científica que están normalizados y que permite la
comercialización de construcciones a los precios reales del mercado. Para este
propósito existen formas estandarizadas de hacer los avalúos de lotes y métodos
para avaluar las construcciones, como se explica a continuación:
 22

3.1.3 Avalúos de Lotes

Contrariamente el método de comparación de mercado consiste en que un

inversionista no está dispuesto a pagar por un lote un precio superior a lo que se
puede encontrar en el mercado y los soportes tangibles de esto serán las
cotizaciones de, por lo menos 3 lotes similares a los que se pueden aplicar criterios
de comparación en aspectos como la topografía, la forma, tamaño, vías de acceso
y ubicación entre otros. (Resolución 620 , de 2008)

En el método de renta, se trata de estimar el valor presente de la renta que

produciría un inmueble, la matemática financiera, soporta esta metodología al incluir
indicadores como la tasa de descuento a ser utilizada, el multiplicador de ingresos
brutos y el período de capitalización. (Robledo, 2016)

El siguiente método es el residual, en el que se parte del valor total de un

predio, incluyendo terreno y construcción, para aplicar un factor de comercialización
en el cálculo del valor del lote de forma individual: VI = (VT + VC) x FC, Siendo:

 “VI: Valor de Mercado del inmueble

 VT: Valor del Terreno
 VC: Valor de las Construcciones.
 FC: Factor de Comercialización
Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, se podría
obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC – VC” (Robledo, 2016, pág. 65)

El otro método es desarrollado por el ingeniero Willian Robledo y es el del

desarrollo potencial del lote, en el que se requieren los índices de ocupación y de
construcción que:

se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio, y

están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre
zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc (Robledo, 2016,
 23

pág. 67)

se trata entonces de conocer el potencial de desarrollo, visto como capacidad

del terreno para soportar construcciones y el derecho de superficie, visto como el
desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo con los usos del suelo
y a su ubicación.

3.2 MARCO CONCEPTUAL

La terminología empleada corresponde a los artículos de las normas en la

materia que definen aspectos como los que se destacan a continuación:

En la (Resolución 620 , de 2008) se encuentran las siguientes definiciones:

ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es

la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien,
a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas
para llegar a la estimación del valor comercial.
ARTÍCULO 2o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O
INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan
obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por
sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la
vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la
vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para
inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil
será de 70 años y, para los que tengan estructura en concreto,
 24

metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que
busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir
de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno.
Parágrafo. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda
vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Artículo 4º. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca
establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a
partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto
de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar
al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad
esperada del proyecto constructivo.

Es de entender que, en el presente proyecto, por tratarse de avalúos

inmobiliarios a casas pertenecientes a la localidad de Bosa, este método queda por
fuera de su alcance, puesto que los avalúos que se comparan se harán en predios
ya construidos en zonas urbanas con el objeto de establecer sus diferencias. Sin
embargo si se pueden determinar los conceptos técnicos y aspectos teóricos que
pueden incidir en la forma como se ejecutan estos avalúos.

Igualmente, en el artículo 3 de la (Ley 1673, 2013), se definen los siguientes

términos:

VALUACIÓN: Es la actividad, por medio de la cual se determina el

valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas,
 25

actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y

pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina
avalúo.
AVALÚO CORPORATIVO: Es el avalúo que realiza un gremio o lonja
de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados.
AVALUADOR: Persona natural, que posee la formación debidamente
reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que
se encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores
REGISTRO ABIERTO DE EVALUADORES: Protocolo a cargo de la
Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores, en donde se
inscribe., conserva y actualiza la información de los avaluadores. de
conformidad con lo establecido en la presente ley.
SECTOR INMOBILIARIO: Sector de la economía nacional compuesto
por las actividades y servicios inmobiliarios que involucran las
siguientes actividades: valuación de todo tipo de inmuebles, venta o
compra, administración, construcción, alquiler y/o arrendamiento de
inmuebles, promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios,
consultoría inmobiliaria, entre otras actividades relacionadas con los
anteriores negocios.

3.3 MARCO LEGAL

Aunque la totalidad de la presente investigación se desarrolla dentro del

marco legal, puesto que, tanto las metodologías empleadas para hacer avalúos
comerciales, como la forma en la que el catastro de Bogotá valora los bienes
inmuebles para el cobro del impuesto predial deben ceñirse a la normatividad
vigente, sujetándose a leyes cuyo objeto es lograr procesos o procedimientos de
adjudicación justos e individuales teniendo en cuenta los datos que mejoren dicho
proceso (Kaufmann & Steudler, 1998). Es importante en este aspecto resaltar la ley
estatutaria 1581 o ley de habeas data del 17 de octubre de 2012, por la cual se
dictan disposiciones generales para la protección de datos personales. Y tiene por
 26

objeto:

desarrollar el derecho constitucional que tienen todas las personas a

conocer, actualizar y rectificar las informaciones que se hayan
recogido sobre ellas en bases de datos o archivos, y los demás
derechos, libertades y garantías constitucionales a que se refiere el
artículo 15 de la Constitución Política; así como el derecho a la
información consagrado en el artículo 20 de la misma (ley estatutaria
1581, de 2012).

La importancia de esto radica en que las normas que regulan este campo se
establecen para mejorar la seguridad que jurídicamente puede otorgarse para
proteger y mejorar las actuaciones jurídicas de carácter comercial entre personas,
o entre estas con el estado, cuando intervienen bienes inmuebles. Como se
presenta en la tabla 2, entre estas las principales son la resolución N° 620 de 2008
y la ley 1673 de 2013, por lo que se incorporan como anexos al presente documento.
Se entiende que los distintos apartados del presente documento deben contemplar
el trascurrir legal, sin embargo, se considera prudente en este capítulo presentar
una breve relación, en orden de importancia, con base en la pirámide de KELSEN,
las principales normas expedidas en materia de avalúos, como se observa a
continuación.
 27

Tabla 2 resumen del marco normativo

Norma Objeto Trascendencia
Constitución Establece el sustento Artículo 58: “Por motivos de utilidad pública o interés
Política de constitucional que se social definidos por el legislador, podrá haber
Colombia debe en el tema de expropiación mediante sentencia judicial e indemnización
avalúos previa. Este se fijará consultando los intereses de la
comunidad y del afectado. En los casos que determine el
legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía
administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-
administrativa, incluso respecto del precio”
Artículo 317: “solo los municipios podrán gravar la
propiedad inmueble.”
Artículo 287: “Las entidades territoriales gozan de
autonomía para la gestión de sus intereses, y dentro de
los límites de la Constitución y la ley”
Artículo 82: “es deber del Estado velar por la protección
de la integridad del espacio público.”

Resolución Por la cual se establecen CONSIDERANDO: Que es de suma importancia tener

N° 620 de los procedimientos para procedimientos unificados, claros y actualizados para que
2008: los avalúos ordenados las personas que se encarguen de realizar los avalúos
dentro del marco de la especiales puedan contar con un marco único para su
Ley 388 de 1997 ejecución, RESUELVE:
Se unifican las metodologías para realiza avalúos en:
Método de comparación o de mercado
Método de capitalización de rentas o ingresos
Método de costo de reposición
Método residual

Ley 1673 de Por la cual se reglamenta artículo 1: Busca “regular y establecer responsabilidades
2013 la actividad del avaluador y competencias de los avaluadores en Colombia para
y se dictan otras prevenir riesgos sociales de inequidad, injusticia,
disposiciones ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de
transparencia y posible engaño a compradores y
vendedores o al Estado.

Decreto 556 Por el cual se reglamenta Artículo 2º Ámbito de aplicación: Se aplicará a quienes
de 2014 la ley 1673 de 2013 actúen como avaluadores, valuadores, tasadores y
demás términos que se asimilen a estos, de conformidad
con lo establecido en la Ley 1673 de 2013. Además,
aplica a las Entidades de Autorregulación de la actividad
de valuación que soliciten y obtengan su reconocimiento y
autorización de operación para los efectos de la citada
ley.

Ley 1564 de Por medio de la cual se Establece el avalúo como un medio de prueba que
2012 expide el Código General resuelve dudas que se presenten entre los interesados en
del Proceso y se dictan un proceso judicial. Los conocimientos de un perito
otras disposiciones. avaluador se requieren toda vez que es un saber
especializado
 28

Continuación Tabla 2 resumen del marco normativo

Norma Objeto Trascendencia
ley 388 de por medio de la cual se Se dicta para modificar la ley 9 de 1989, estableciendo
1997 modifica la ley 9° de nuevos procedimientos para la expropiación judicial, la
1989 y la ley 2° de 1991 enajenación voluntaria y la expropiación administrativa,
y se dictan otras dentro de los cuales los avalúos se utilizan para
disposiciones. establecer el valor del inmueble.

Decreto Por medio del cual se Su finalidad es establecer los parámetros y criterios para
1420 de reglamentan elaborar un avalúo.
1998 parcialmente artículos de
la ley 9 de 1989, del
Decreto – ley 2150 de
1995, de la ley 388 de
1997 y del decreto ley
151 de 1998 que hace
referencia al tema de
avalúos.
Ley 9° de por la cual se dictan Establece las reglas de planificación para uso de los
1989 normas sobre planes de suelos, delimitación de zonas y manejos ambientales y
desarrollo municipal, las reglas básicas para la expropiación, donde los avalúos
compraventa y se ven como herramienta para cumplir procedimientos
expropiación de bienes y con las garantías necesarias para evitar una relación
se dictan otras jurídica desigual entre el Estado y un particular
disposiciones.

Ley 546 de Se dictan criterios Establece criterios en los que el gobierno decretó la
1999 y Ley generales para regular emergencia económica y se vio en la obligación de
550 de un sistema especializado subsidiar a los deudores afectados por el comportamiento
1999 para su financiación de de sus créditos cuyos intereses se pagaban de acuerdo
vivienda, se dictan con el sistema UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo
medidas relacionadas Constante), que desapareció y fue reemplazado por un
con los impuestos y otros nuevo sistema de financiación hipotecaria conocido como
costos vinculados a la UVR (Unidad De Valor Real)
construcción y
negociación de vivienda
y se expiden otras
disposiciones

Fuente: el autor

3.4 MARCO GEOGRÁFICO

El estudio se realizará basados en la muestra que se toma en la localidad de

Bosa, de la ciudad de Bogotá, donde gracias a la colaboración de los propietarios,
el autor tiene la posibilidad de realizar 5 avalúos a casas que pertenecen la UPZ 85
Bosa centro. Sin embargo, como ya se ha dicho se trata de una problemática
recurrente en todas las zonas de la ciudad, Por este motivo en este capítulo se
 29

abarca una descripción completa de la localización de la zona de estudio,

empezando por la descripción de la macro localización de la zona que corresponde
a la caracterización de distrito capital, para luego hacer la descripción de la localidad
7 correspondiente a Bosa. La descripción concreta de la zona de estudio se
presenta en el capítulo acápite 5.2, puesto que las condiciones y características
propias del sector corresponden a la zona 85 o UPZ Bosa centro, y se considera
que estas están dentro de los conceptos técnicos que inciden en los avalúos
comerciales, aspecto que se trata en el acápite 5.2.

Por su parte, dentro de la macro localización, Bogotá limita, al oriente con los
cerros orientales y los municipios de Ubaque, La Calera y el municipio de Choachí,
al norte con el municipio de Chía, al sur con el Páramo de Sumapaz y al Occidente
con los municipios de Funza, Soacha y Mosquera (ALCALDÍA MAYOR DE
BOGOTÁ, 2014). Esta ciudad capital es una metrópoli que tiene una extensión
urbana aproximada de 350 km2 y un área total de 163.663 hectáreas con una
población estimada en 7.743.955 personas, con una “densidad de población de 200
habitantes por hectárea (ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ, 2014, pág. 2)

El sector urbano de la ciudad de Bogotá ocupa aproximadamente un “60%

de su población, donde se realiza el 67% de la producción industrial y se maneja el
57% del PIB de Colombia; en la actualidad se posiciona en el noveno lugar dentro
de las ciudades más densamente pobladas en el mundo; lo que constituye uno de
los factores para su impulso económico (Revista dinero, 2015).

En relación el tema de estratificación socioeconómica se puede mencionar

que este es un instrumento que permite centrar el gasto de los habitantes y es
utilizado para clasificar las familias según esta diseñado por los métodos que utiliza
el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). En otras palabras
y según lo indicado por esta entidad basada igualmente en la ley 142 de 1994 y el
decreto 544 de 2009 para la zona urbana y el 304 para la zona rural; el alcalde
instaura una estratificación, dando como resultado seis estratos socioeconómicos,
 30

donde el estrato uno corresponde al más bajo y el estrato seis al más alto
(ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ, 2015). De acuerdo con este documento de
Alcaldía Mayor de Bogotá, (p. 3), la estratificación para la ciudad de Bogotá se
puede establecer como se muestra en la tabla 3:

Tabla 3 Estratos socioeconómicos en Bogotá

No de estrato Descripción
Estrato 1 Bajo-bajo
Estrato 2 Bajo
Estrato 3 Medio-bajo
Estrato 4 Medio
Estrato 5 Medio-alto
Estrato 6 Alto
Fuente. El autor

En el tema educativo para la ciudad de Bogotá, en el año 2019, el DANE

informa que “la proporción de la población económicamente activa (PEA) con
educación media fue 35,0%. La distribución de los demás niveles educativos en la
PEA fue la siguiente: el 22,0% en educación básica primaria, el 5,8% educación
básica secundaria, el 11,3% educación técnica profesional o tecnológica, el 8,7%
educación universitaria y el 3,7% postgrado” (DANE, 2019). A nivel económico
Bogotá “concentra el 30% del PIB y más del 50%de las actividades terciarias, cuenta
nombradas instituciones de salud, brindando a sus usuarios una atención de
excelente calidad, a nivel cultural es considerada como la “Atenas de suramericana”
(ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ, 2015)

Esta capital se encuentra localizada sobre el altiplano Cundiboyacense a una

altura sobre el nivel del mar entre los 2500 y 4000 metros, sus principales
elevaciones montañosas son el cerro de Guadalupe y el cerro de Monserrate. Como
se aprecia en la figura 3, a nivel administrativo la capital de la república está dividida
en 20 localidades representada en una alcaldía local, su alcalde es nombrado por
el alcalde mayor de la ciudad de una terna que le presenta la Junta Administradora
Local (JAL) (ALCALDÍA DE BOGOTÁ., 2019)
 31

Figura 3. Localidades de Bogotá

Zona de
estudio

Fuente: CONALTURA, 2020

Como se puede observar en la figura anterior, la localidad 7 de Bogotá,

corresponde a Bosa, que se localiza en el sur occidente Bogotano y limita con
Kennedy por el norte, por el riente con la población de Mosquera, por el sur con la
localidad de Ciudad Bolívar y con al municipio de Soacha por el occidente. Cuenta
con un área urbana de 1.929,2 ha y tiene un suelo de expansión 462,4 ha (Alcaldía
 32

mayor de Bogotá, D.C., 2004).

En el aspecto climático y ecológico se caracteriza por presentar un clima frio

a medio oscilando sus temperaturas entre 7°C a 18°C, siendo un promedio 14°C.
Es decir, en la valoración de predios del presente estudio, uno de los aspectos a
tener presente es la densidad de la población del área urbana, entendida como “la
cantidad de personas que residen en un territorio urbano específico de esta
localidad, es decir el número de habitantes por hectárea urbana”. En otras palabras,
el territorio urbano de bosa comprende las plazas, los parques, las plazoletas, las
manzanas, los andenes y las áreas verdes y de característica natural como son los
canales, los ríos, las quebradas, etc. (Zapatero, 2017) De acuerdo con (Alcaldia
mayor de Bogotá D.C., 2020), en esta localidad:

está situada en el extremo suroccidental de la ciudad de Bogotá, en el

marco periférico del Distrito Capital, La localidad de Bosa tiene una
extensión aproximada de 2.394 hectáreas de superficie. Está dividida
en 5 UPZ y un total de 330 barrios y se constituye en una de las
localidades de mediano tamaño de la capital, cuyo territorio
corresponde en su totalidad a suelo urbano. De acuerdo con estudios
realizados de la localidad, Bosa presenta una extensión de 494 ha de
áreas protegidas, las cuales corresponden mayoritariamente a las
rondas y zonas de protección de los ríos Bogotá y Tunjuelito y algunos
parques urbanos, que en su conjunto representan el 21,5% de su
territorio, y constituyen una de las mayores dentro del suelo urbano en
el conjunto de localidades del Distrito (p.28).

En ella se encuentran viviendo 776.184 habitantes que constituyen el 9,40%

de la población de la capital, de los cuales son 116.795 niñas y 121.609 niños
menores de 17 años (Alcaldia mayor de Bogotá D.C., 2020). Datos muy similares la
proyección de la población el Departamento Administrativo Nacional de Estadística
(DANE), ha hecho algunos cálculos poblacionales basados en la transformación
 33

demográfica de las localidades de Bogotá y de los censos de 2005 y de 2018 al

sector de estudio, que indican una población bogotana para el año 2019 de
8.2810.30 habitantes, de los cuales 776.363, el 9.38%, serían de Bosa. En la figura
4 se presenta la proyección presentada por el DANE para la población de la
localidad de Bosa

Figura 4 Proyección de la población de Bosa para el año 2019

Fuente: Proyecciones de DANE en: (Secretaría de Educación del Distrito, 2020)

Igualmente, en tablas 4 y 5, se puede observar la composición por sexo y por
edades de esta población:
 34

Tabla 4 Proyección de la población de hombres y mujeres Bosa para el año

2019

Fuente: Proyecciones de DANE en: (Secretaría de Educación del Distrito, 2020)

Tabla 5 Proyección de la población de Bosa por edades para el año 2019

Fuente: Proyecciones de DANE en: (Secretaría de Educación del Distrito, 2020)

 35

Con los datos de las tablas anteriores se puede construir la pirámide

poblacional que se presenta en la figura 5, donde se puede observar que los grupos
que más tienen incidencia en la población son: las niñas y niños de 0 a 4 años, los
hombres y mujeres de 21- 30, y los hombres y mujeres de 21- 25, como se puede
observar en la siguiente figura.

Figura 5 Pirámide poblacional de Bosa para el año 2019

Este sector posee un índice de calidad de vida alta en Necesidades Básicas

insatisfecha (NBI), donde, inciden los grupos de asentamientos principalmente
urbanos. De manera similar, Bosa posee uno de los más altos porcentajes de
población habitante de la calle. En definitiva, la situación no mejora con respecto al
nivel nutricional de los menores de edad.

El conocimiento de todo los estos aspectos anteriores hace parte de la

caracterización de la zona de estudio donde se localizan los predios que son sujetos
de avalúos, más concretamente se debe tener en cuenta como aspectos técnicos
que caracterizan la Unidad de Planeamiento Zonal, (UPZ), donde se localicen los
predios, que para este caso corresponde a 5 predios localizados en la UPZ 85 de
Bosa central, reglamentado mediante (Decreto 313, de 2005), cuyas características
se amplían dentro de capitulo aspectos técnicos que inciden en los avalúos
comerciales .
 36

4. METODOLOGÍA

4.1 CARACTERÍSTICAS DE LA INVESTIGACIÓN

Está investigación se caracteriza por ser de índole descriptivo porque a

través de ella se pueden identificar las situaciones, actividades y costumbres que
pueden predominar a través de la descripción de la evolución de las acciones que
se realizan como objeto de la investigación; que en este caso son los procesos de
avalúos comerciales y catastrales del distrito de Bogotá, no está direccionada
únicamente a la recolección de datos; sino a la predicción, interpretación e
identificación de los factores que son afines entre dos o más variables, encontradas
en los procesos que se realizan en dichos avalúos. (Dalen Van & Meyer, 2003.).

Cuando se consulta de forma ordenada y puntual la literatura, se conforma

un eje principal sobre el que gira la investigación presente, ella consiste en revisar
la literatura existente de las investigaciones más relevantes concernientes al tema
tratado, ellos deben ser evaluados cuidadosamente, por medio de tres etapas
principales; como son la planificación, el desarrollo y la publicación de los resultados
de la revisión. (Kitchenham, 2004).

Este método se fundamenta en conocer mejor el objeto de estudio por medio

de la investigación, para poder analizar ampliamente la situación problemática,
realizando comparaciones y estableciendo teorías que permitan dar una mejor
explicación.

Cuando se utiliza una metodología de tipo descriptivo, se pretende indagar y

especificar las características más trascendentales relacionadas con el fenómeno a
investigar. Ello permite establecer las actitudes, las costumbres que identifican a los
integrantes de una población; lo mismo que las problemáticas halladas en este caso
las diferencias entre los métodos de avaluación y los avalúos catastrales,
 37

igualmente se puede identificar estrategias que permiten reducir estas diferencias

(Hernandez, Fernandez, & Baptista, 2010)

La investigación descriptiva cumple con los requerimientos para desarrollar

este trabajo de grado, porque recoge datos, resume información y analiza los
resultados, evidenciando la situación actual para identificar posibles mejoras,
analizando la manera en que lo investigado puede ayudar con este objetivo. En este
caso la situación que se puede mejorar es la condición de medio ambiente.

El origen de la información primeria serán los datos de los avalúos catastrales

de la mayor parte de predios a los que tenga acceso el autor, y los resultados del
ejercicio avaluatorio, utilizando los diferentes métodos normalizados actualmente.

En relación con los orígenes secundarios de la investigación, se puede

indicar que ellos se basan en documentos relacionados con la temática tratada entre
los que se encuentran libros, artículos, revistas especializadas, páginas de internet,
y documentos internos como estadísticas y datos sobre esta temática.

Las fases del trabajo de grado serán las siguientes:

FASE 1: Recopilación de información documentada en bibliografía

especializada sobre aspectos teóricos; tanto en la aplicación conceptos para un
avalúo catastral como para avalúos comerciales.

FASE 2: Recopilación de información de los casos de estudio avalúos que se

encuentran en el último recibo de pago predial de inmuebles e información
determinante para realizar avalúos comerciales a los mismos inmuebles.

FASE 3: Ejecutar avalúos comerciales mediante los métodos que estipula la

ley. Que se harán a 5 predios del sector Llano oriental de la localidad de Bosa. Para
lo cual se deben estudiar el POT. y la UPZ que están vigentes para este sector.

FASE 4: Análisis y comparación de la información recolectada en los predios

 38

para contextualizar la incidencia del método utilizado en el avalúo, y análisis de las

diferencias encontradas en los recibos de pago de impuesto predial

4.2 MÉTODOS UTILIZADOS EN LOS AVALÚOS

En esta sección se explica la metodología utilizada para los 5 avalúos que se

presentan en los anexos, que como se ha dicho corresponde a los 5 predios, casas
típicas del sector donde amablemente los propietarios suministran y permiten toda
la información y la toma de todos los registros para el avalúo de sus hogares.

Inicialmente es indispensable tener un soporte del valor del avalúo catastral,

es por esta razón que en el anexo A se presentan los recibos de pago de impuesto
predial, donde aparece el valor de dicho avalúo. Después se procede a consignar
la información suministrada, que caracteriza el predio a evaluar y luego a hacer los
cálculos que se requieren en cada método de avalúo comercial, para luego
consignar en el cuerpo del presente trabajo los datos y cuadros de resumen que
dan claridad a los objetivos trazados.

Concretamente, en cada una de los 5 formatos y registros de avalúo, que por

orden y estructura del documento se presentan dentro de los anexos, y que
originalmente se ejecutan como libros de datos de Excel para facilitar formulación y
cálculo de valores, guarda las características y registra la información de un avalúo
comercial, donde se sigue la siguiente metodología:

 Inicialmente, como un capítulo introductorio se incorporan los datos que

caracterizan el avalúo como son: Consecutivo del avalúo, Fecha, Ubicación
del inmueble, Dirección, Sector, Localidad, Cuidad, Matrícula Inmobiliaria,
Solicitante y propietario.
 Dentro del primer capítulo denominado antecedentes se incorporan datos del
predio y del sector, algunos de los cuales pueden ser recurrentes para todos
los avalúos, pero suministran un orden y sirven para dar una noción de los
datos que hacen parte de un avalúo típico como son: Solicitante, Avaluador,
 39

Fecha del avaluó, Inmueble que se valúa, Régimen de propiedad, Propietario,

Objeto del avaluó, Propósito del avaluó Vigencia del avaluó, Ubicación del
inmueble, Matrícula Inmobiliaria, Cédula Catastral, Destino del inmueble,
según recibo de impuesto predial, Estrato, Construcción dominante en la calle,
Densidad poblacional Reglamento de uso del suelo permitido, Vías de acceso
e importancia de las mismas.
 Dentro de los servicios públicos, es necesario indicar si el predio está
dotado y si hay alguna observación significativa sobre: energía Eléctrica,
agua Potable, alcantarillado, alumbrado público, pavimento, transporte y
teléfono.
 Equipamiento Urbano es necesario indicar si el predio está dotado y si
hay alguna observación significativa sobre instituciones que presten
servicios de preescolar, primaria, secundaria, preparatoria, profesional,
tiendas de Autoservicio, bancos, iglesias, parques, restaurantes
 El segundo capítulo denominado características del lote inicia con el croquis
del terreno y la descripción de las medidas y colindancias del terreno
 Se incorpora un cuadro para describir el área construida, discriminando
cada piso y se incorpora el dato del área construida que figura en el
registro de pago de impuesto predial.
 Se incorporan datos del lote y de la construcción que afecta su valor
como son: topografía y configuración, numero de frentes, características
panorámicas, uso del suelo, densidad de la población UPZ, piso
permitidos, servidumbre y/o restricciones
 El tercer capítulo denominado descripción del predio, se utiliza para
caracterizar los tipos de construcción y discriminar las áreas construidas,
teniendo en cuenta su uso. Igualmente se presentan datos necesarios que
afectan el valor de la construcción como son: número de niveles, vida útil total,
edad aproximada, vida útil remanente aproximada, estado de conservación
clase según Fitto Y Corvini (este dato se toma de la resolución 620 de 2008,
que incorpora los valores para su determinación), calidad del proyecto,
 40

unidades rentables, parqueaderos.

 En el cuarto capitulo se hace una descripción de la estructura, en aspecto que
afectan su valor comercial como son: Cimentación, Estructura, Muros,
Entrepiso, Techos, Cubierta, Bardas, Acabado de muros exteriores, Acabado
de muros Interiores, Baños y cocina, Pisos, Escaleras, Pintura de muros,
Carpintería, Instalaciones Sanitarias, Instalaciones Hidráulicas, Instalaciones
Eléctricas, Ventanas, Fachada
 En el quinto capítulo se incorpora el avalúo catastral con los datos de área de
terreno, área construida, destino, valor de la construcción y valor unitario,
según él según impuesto predial
 El sexto capitulo corresponde al avalúo utilizando el método de comparación
o de mercado
 Inicialmente, utilizando todos los datos anteriormente descritos, mediante
los capítulos precedentes se dan puntajes de 1 a 100 al predio avaluado
o sujeto (indicando el porcentaje de cumplimiento a satisfacción del
predio) y se otorgan valores en aspectos determinantes para su precio
comercial como son: Área de construcción, área del terreno, valor unitario
de mercado de la oferta o venta, negociación de la oferta, ubicación
dentro del sector o manzana, condiciones y estado, estado conservación,
estructura, relación. construcción-terreno, nivel oferta y demanda.
 Se Incorporan los mismos datos anteriores para construcciones
comparables o similares que han sido investigadas para establecer los
criterios de comparación con el inmueble a evaluar. También se
incorporan los registros fotográficos de los inmuebles comparables
investigados.
 Se construye un cuadro de cálculo determinando el porcentaje de
afectación del metro cuadrado de área construida utilizando los valores
del predio avaluado y comparándolos con los valores de los predios
comparables, donde, Si el factor resultante es mayor que la unidad,
entonces el sujeto es mejor que el comparable y si el factor resultante es
 41

menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto

 Teniendo el valor promedio unitario del metro cuadrado construido,
según el mercado con valores homologados al predio avaluado se
multiplica por el área construida del predio y se obtiene el avalúo por el
método de comparación o de mercado.
 El séptimo capitulo corresponde al avalúo utilizando el método de costo de
reposición
 Inicialmente, utilizando los datos descritos en los capítulos iniciales se
dan puntajes de 1 a 100 al lote o terreno donde está el predio avaluado
(indicando el porcentaje de cumplimiento a satisfacción del predio) y se
otorgan valores en aspectos determinantes para su precio comercial
como son: superficie del terreno, valor unitario de mercado de la oferta o
venta, negociación de la oferta, ubicación dentro del sector, calidad de
accesos, factor de área aprovechable, topografía, forma.
 Se Incorporan los mismos datos anteriores para lotes comparables o
similares que han sido investigadas para establecer los criterios de
comparación con el inmueble a evaluar.
 Se construye un cuadro de cálculo determinando el porcentaje de
afectación del metro cuadrado de área del lote utilizando los valores del
predio avaluado y comparándolos con los valores de los lotes
comparables, donde, Si el factor resultante es mayor que la unidad,
entonces el lote es mejor que el comparable y si el factor resultante es
menor que la unidad, entonces el lote comparable es mejor que el sujeto
 Teniendo el valor promedio unitario del metro cuadrado de terreno, según
el mercado con valores homologados al terreno avaluado se multiplica
por el área del lote y se obtiene el avalúo del metro cuadrado de terreno,
al multiplicar por el área del lote resulta el valor del lote donde está el
predio avaluado.
 Teniendo la clase de construcción por áreas construidas y el valor actual
 42

del metro cuadrado de construcción afecta por los factores propuestos

por la resolución 620 de 2008 mediante la tabla de Fitto Y Corvini para
calcular la depreciación total de una construcción, esta tabla utiliza Edad
en % de la vida de construcción y la clase que depende del estado de
conservación de la siguiente forma:
Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita
reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. Clase 2: El
inmueble está bien conservado, pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento. Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas
por ejemplo en los pisos o pañetes. Clase 4: El inmueble necesita
reparaciones importantes especialmente en su estructura. Clase 5:
El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%
conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini. (Resolución
620 , de 2008, Artículo 37)
 Teniendo el valor del terreno y de la construcción se suman para obtener
el valor del predio por según método de costo de reposición.
 El capítulo octavo corresponde al avalúo utilizando el método de capitalización
de rentas o ingresos
 Inicialmente se determinan ingresos y características de los ingresos que
puede recibir el predio a evaluar como son: renta única mensual,
ubicación, accesos, estado de la construcción, estado de la estructura, y
relación área del terreno con el área construida.
 Se averiguan estos mismos valores de renta para otros predios similares
y teniendo el valor de la renta por metro cuadrado se homologan los
valores de la renta recibida por los predios comparables con el valor del
predio avaluado o sujeto.
 Se calcula el valor total mensual de toda el área del predio.
 Se calcula la renta anual efectiva después de tener en cuenta las
 43

deducciones lógicas por todo concepto como impuestos, mantenimientos

y gastos de administración, entre otras.
 Se llevan los valores de renta calculados a valor presente, teniendo en
cuenta la vida útil del predio y seleccionando la taza de capitalización
más probable, obteniendo el valor del predio por el método de
capitalización de rentas o ingresos
 Se presenta el resumen de valores obtenidos por avalúo catastral, método de
comparación o de mercado, método de costo de reposición y método de
capitalización de rentas o ingresos.
 Se incorpora el registro fotográfico del predio avaluado.

4.3 ALCANCES Y LIMITACIONES

La presente investigación que se direccionará hacia definir las características

de los métodos de avalúos comerciales y su relación con los avalúos catastrales,
que serán importantes dentro del fomento real que se puede desarrollar en la
carrera de ingeniería civil, puesto que el mercado de la vivienda es sensible a cada
uno de los factores que afecte los gastos a lo hora de adquirir predios.

Es importante señalar que, dado a que los avalúos catastrales están a cargo
de la oficina de catastro distrital y direccionados por las metodologías
reglamentadas por el IGAC, las diferencias entre estos su valor y el valor de los
avalúos comerciales es una condición propia de todas las zonas de Bogotá, sin
embargo, la muestra de casas estudiadas se localiza en el sector centro de Bosa,
donde el autor tiene acceso a la información y por tanto el alcance de la presente
investigación corresponde a la zona urbana de Bosa, cuyas casas tienen
condiciones similares a la de la muestra..

En este contexto la principal limitación del estudio corresponde al acceso a

la información, puesto que son pocos los propietarios de viviendas que están
dispuestos a proveer todos los datos, empezando por suministrar el recibo del pago
 44

predial, hasta permitir todos los registros fotográficos y demás registros necesarios
para un ejercicio como el presente, donde se hace una valoración de sus inmueble,
sin intereses económicos, solamente académicos.
 45

5. ENTREGA DE RESULTADOS E IMPACTOS

5.1 ASPECTOS TEÓRICOS QUE INCIDEN EN EL MÉTODO DE AVALÚO

COMERCIAL

Los conceptos técnicos y aspectos teóricos que pueden incidir en la forma

como se ejecutan los avalúos comerciales parten desde la misma ley, que mediante
la resolución 620 de 2008 y el decreto 1420 de 1998, donde se establece la
naturaleza, el objeto y las características de cada método avaluatorio, y desde los
planes de ordenamiento territorial y las UPZ que son las guías de las clases de
construcción que se permite dentro de un determinado sector y sirven para dar una
idea, dentro de los avalúos, de la influencia del del equipamiento urbano que ayuda
a sumar o restar valor a los predios.

Siendo así como, para el avalúo de construcciones utilizando los métodos de

comparación de mercados y el de renta se tienen los mismos criterios utilizados en
avalúos de lotes, donde los pasos para hacer la comparación directa de una
construcción según (Robledo, 2016), son los siguientes:

 Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno.

 Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad, Condominio,
Hipotecas, Catastro, Tradición Legal, Solicitante, Propietarios, etc.
 Inspección del inmueble - levantamiento in situ de características, planos,
croquis, fotos.
 Observación de su entorno – Factores de Localización, otros datos.
 Investigación de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recolección de
referenciales de Compra - venta de inmuebles similares de la zona.
 Análisis y depuración inicial de los referenciales.
 Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria.
 De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores.
 46

 Corrección de los referenciales por fecha, área, ubicación, etc.

(Homogeneización).
 Determinación de los precios unitarios corregidos ($. / m2).
 Aplicación Estadística Descriptiva - Medidas de tendencia central de la
muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión.
 Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del
informe. m. Elaboración, Redacción, Edición e Impresión del Informe. (p. 82).

En el método de comparación de mercados, cuando se trata de apartamentos

en conjuntos sujetos a propiedad horizontal se puede evaluar los metros que hacen
parte de la transacción que mayoritariamente serán áreas construidas, mientras que
cuando se trata de lotes con casa, o casas que no están sujetas al régimen de
propiedad horizontal se debe evaluar, tanto el valor de la construcción, como el valor
del lote.

Por su parte en el método de capitalización de rentas o ingresos lo más

trascendente es determinación del canon mensual de arriendo, la vida remanente y
la forma de cálculo del valor presente que como lo expresa la norma corresponde a
la siguiente:

Luego se incluye el método de reposición, que consiste en buscar el valor de

 47

remplazar o sustituir la construcción de un inmueble por otra de condiciones muy

similares a la avaluada, estableciendo el avalúo con base en el valor de la
construcción, en su totalidad a precios de hoy, afectándolo por factores de vetustez
que se adquiere con la depreciación del inmueble, desde su construcción hasta la
fecha, tenido la vida remanente o de conservación. de este método el valor
comercial se calcula utilizando la siguiente formula:

En los avalúos de terreno se incluye también el método de comparación de

costos de reproducción, que consiste en estimar el costo de las mejorar o
inversiones de construcción que se han efectuado sobre el predio. Dicho costo se
puede estimar mediante un presupuesto detallado de obra, o mediante el análisis
de precios unitarios, que es un concepto propio de los contos de cada uno de los
ítems construibles, estimando valor de materiales, mano de obra transportes, gastos
administrativos y en general todas las actividades que generan consto en construir
ítems de medida en las edificaciones, por ejemplo, metro cuadrado de mampostería
y pintura o metro cubico de concreto.

Finalmente están los métodos evolutivo e involutivo, en los que se hace un

análisis del negocio, determinando la posibilidad de hacer una inversión inmobiliaria
económicamente, técnicamente, financieramente viable y similar a las ya
realizadas, donde según (Robledo, 2016) los valores que interviene son los
siguientes:
 48

 VI = VT + I + U. Siendo:
 VI: Valor de Mercado del inmueble.
 VT: Valor del Terreno.
 I : Valor de la Inversión Total en la Construcción.
 U: Utilidad o Ganancia del Inversionista.
El método involutivo es similar aplicando los mismos criterios obtener el valor
del terreno, a partir del valor de la construcción completa

De esta forma, una revisión de la teoría sobre la temática de los avalúos

dentro del contexto colombiano se encuentra que lo más frecuente es la existencia
de diferencias significativas entre dos o más avalúos que se efectúen sobre un
mismo predio, está diferencia de valores depende, en algunas ocasiones del método
empleado y en algunas otras de la experticia del avaluador que emite el cálculo.

La verdad es que la inseguridad de un profesional en ingeniería se reduce

ostensiblemente, con la comprensión teórica de las operaciones necesarias para
realizar un avalúo confiable, resultando trascendental el análisis de los aspectos
perceptivos, reguladores y sistemáticos que respaldan la veracidad de las
metodologías y de los cálculos, para aplicar correctamente, los elementos de juicio
necesarios en los procesos que hacen parte de una avaluación inmobiliaria.

Iniciando con los avalúos catastrales, estos presentan características

similares a las que se han dispuesto por el IGAC, para avalúos de terrenos o de
construcciones, con la diferencia de que estas se hacen por entidades públicas
distritales o municipales a un grupo de predios con características similares para
tener una idea que determine el valor que el propietario del predio debe cancelar
por concepto del impuesto predial.

Por su parte, teóricamente, la selección del método o métodos a utilizar para

realizar un avalúo se explica mediante el respaldo normativo. En este sentido el
método de comparación o de mercado se respalda en los artículos. 1, 10, 22 y 25
 49

de la resolución 620 de 2008 del Agustín Codazzi, siendo utilizado principalmente

para en el avalúo de viviendas, en donde el comprador establecerá su residencia.
Los aspectos mínimos que debe contener el dictamen son que al ser una
comparación de inmuebles se debe verificar que los inmuebles tengan
características similares, principalmente en los siguientes aspectos: área del lote
área construida ubicación del predio valor del metro cuadrado construido y libre
forma del lote acceso a vías públicas servicios públicos aspecto topográfico.

El segundo método o de capitalización de rentas o ingresos se respalda en

los artículos. 2, 16 y 22 de la resolución 620 de 2008 del Agustín Codazzi, siendo
utilizado para aquellos inmuebles que generen un beneficio en cuanto a su
producción económica o utilidad para desarrollar determinadas actividades. Por
ejemplo, predios utilizados como locales, depósitos, oficinas, consultorios,
laboratorios, clínicas, fabricas. Entre otros, los aspectos mínimos que debe contener
el dictamen están la determinación de la vida útil que puede llegar a tener el bien
(durabilidad en el tiempo). el ingreso económico que pueda generar o los beneficios
que puede dar el uso y la parte constructiva, en especial el tipo de estructura que
posee o su sistema constructivo).

El tercer método es el costo de reposición y se respalda jurídicamente en los

artículos. 3, 13 y 31 de la resolución 620 de 2008 del Agustín Codazzi, siendo
utilizado principalmente para determinar el valor de la construcción en cuanto a las
mejoras, obras de infraestructura o adiciones hechas y con las que antes no contaba
el inmueble. Entre los aspectos mínimos que debe contener el dictamen están entre
otros que se deben utilizar y desarrollar las fórmulas matemáticas establecidas por
la resolución 620, para determinar la depreciación del predio por los métodos allí
especificados.

El cuarto y último corresponde al l método residual, que se respalda en los

artículos. .4, 14, 25, 26 y 27 de la resolución 620 de 2008 del Agustín Codazzi,
siendo utilizado principalmente para el avalúo de aquellos predios destinados a
 50

desarrollar proyectos inmobiliarios de gran envergadura, como conjuntos de

vivienda, centros comerciales, centros empresariales, hospitales, entre otros.
generalmente prima el valor de la tierra sobre la construcción que conforma las
estructuras. Entre los aspectos mínimos que se deben tener presentes en el
dictamen están entre otros la reglamentación urbanística del sector y las
características económicas que determinan los costos del proyecto, como el valor
aproximado de las utilidades a generar, el destino comercial se las instalaciones y
las condiciones de oferta y demanda existente para las instalaciones que conforman
el proyecto.

Visto de otra forma es trascendental que para determinar la mejor

metodología encontrada dentro de la resolución 620 de 2008 del Agustín Codazzi
se consideren aspectos importantes que caracterizaran el avalúo efectuado, como
son la categorización del terreno en el que está ubicada la construcción, siendo
este uno de los aspectos que determinan su uso correspondiendo este al destino
que el propietario dará a la construcción, cumpliendo con las disposiciones del plan
de ordenamiento territorial de la población (POT),. Igualmente, se debe acatar
cualquier acto administrativo que se haya expedido por alguna entidad territorial.

5.2 CONCEPTOS TÉCNICOS QUE INCIDEN EN LOS AVALÚOS

COMERCIALES

Como se puede apreciar en el marco teórico y conceptual son muchos y muy

variados los aspectos técnicos que pueden incidir en el valor de un predio. Se trata
de caracterizar lo más ampliamente posible cada predio a evaluar, puesto que cada
característica puede incidir en el precio comercial de un predio, y por lo tanto lo que
se consigna en este capítulo hace parte del estudio y análisis que ha hecho el autor
para poder realizar los avalúos que se presentan en el apéndice B, empezando por
la caracterización de la zona donde se ubica. En este contexto, las casas que se
van a avaluar están ubicadas en la localidad 7 que corresponde a Bosa, entre las
calles 73 B sur y 73 B bis sur y entre las carreras 73 b y 73 c, dentro la Unidad de
 51

Planeamiento Zonal, (UPZ) 85, denominada Bosa centro, reglamentado mediante

el (Decreto 313, de 2005) y modificado parcialmente por los decretos 466 de 2010
y 810 de 2017. En la figura 6 se presenta el plano oficial de esta UPZ, donde se
pueden apreciar claramente sus límites y la ubicación de las casas avaluadas.

Figura 7 UPZ 85, Bosa central

Localización de los
predios avaluados

Fuente: (Alcaldía Local de Bosa, 2016)

Este decreto 313 de 2005 que reglamenta la UPZ debe corresponder a lo
dispuesto en el Plan de ordenamiento territorial (POT), vigente, donde el diseño de
actual POT se inicia mediante la expedición del decreto 619 de 2000 que se revisa
mediante el decreto 469 de 2003. para que con el decreto Distrital 190 de 2004 se
llegara a la unificación de los anteriores decretos unificando los conceptos y
disposiciones que se tenían hasta la fecha y que bajo algunas modificaciones rige
actualmente, conjuntamente con los decretos que se han producido en desarrollo
de su reglamentación. De acuerdo con la Secretaria de integración social, (2005),
 52

la UPZ 85 que se estudiara:

.limita al norte con las UPZ 84 y 87 a partir del río Tunjuelo, al sur
occidente con la avenida circunvalar del sur, el humedal la Tibanica,
en parte por la avenida conocida como “las Torres” (por encontrarse
allí torres eléctricas de alta tensión) que la separan del municipio de
Soacha y la carrera 13 del barrio la Despensa (Soacha) que la separa
de ese mismo municipio; por el occidente el río Tunjuelo la separa de
la UPZ 48 perteneciente a la localidad de Kennedy, la Avenida Bosa
(calle 59 sur) de la UPZ 49 Apogeo y la autopista del Sur de la zona
industrial de Cazucá perteneciente al municipio de Soacha (Secretaria
de integración social, 2005, pág. 1)

Las características de esta UPZ se resumen en los resultados de la encuesta

presentada por (Secretaría Distrital de Planeación, 2017), donde se pueden ver, los
siguientes datos: Su extensión urbana es de 714 hectáreas, cuenta con 23 barrios
en los que hay una población de 286.332 habitantes, con una densidad poblacional
de 401 Hab/ha, viven en promedio 3.2 personas en cada hogar, con ingreso
promedio de $539.010.00 mensuales, para una tasa de desempleo del 10.43%.
Igualmente En la figura 7 se aprecia la forma de pertenecía de la vivienda, donde
se observa que casi el 50% de los hogares del sector viven en arriendo y un 46.1
de los hogares tienen vivienda propia, ya pagada o en proceso de pago.

Figura 8 Forma de tenencia de vivienda en la UPZ 85 Bosa centro

Fuente: (Secretaría Distrital de Planeación, 2017),

 53

De acuerdo con (García Galindo, 2013), desde el año 2002 hasta el año 2012
ha predominado el uso de vivienda que no está sujeta a régimen de propiedad
horizontal (NPH), pasando de 27.488 unidades de uso con 3.497.036 m2 en el 2002
a 32.778 unidades con 4.257.628 m2 construidos en el año 2012, lo que para ese
año representó el 75,94%;de los predios de la UPZ. El cuadro completo de las
unidades y áreas de usos se presenta en tabla 6, donde se observa el predominio
de las casas que son NPH.

Tabla 6 Unidades y áreas de uso entre los años 2002 y 2012

Fuente: (García Galindo, 2013)

La ubicación de estos usos dentro de la UPZ se puede apreciar mediante la

figura 8, donde se observa la predominancia de casas NPH en la zona donde se
ubican las casas objeto de avalúo
 54

Figura 8 Usos de la tierra UPZ 85

Casas
avaluadas de
uso NPH

Fuente: (García Galindo, 2013)

Es de resaltar que, tanto la información inscrita en el cuadro 6 como la

descripción que se logra de la figura 8, se presenta porque es la más reciente a la
que se tiene acceso. Sin embargo, el autor, como habitante de la zona responde
por la afirmación de que este tipo de unidades son las que actualmente predominan
en la zona, lo que se corrobora con una mirada a medios digitales actualizados
como son maps o Google earth. Esta es la razón para la selección de casas típicas
de 2 y 3 pisos, para realizar los avalúos que se presentan en el nexo B

De esta forma se sabe que la zona de estudio está compuesta por predios
construidos con una arquitectura informal, que son edificados por habitantes de
bajos recursos que han visto una posibilidad de solución a su problema de viviendas
en la autoconstrucción de viviendas, generalmente poco técnicas, en terrenos que
inicialmente no se encontraban urbanizados, pero que por la densidad de población,
se van legalizando con la consecuente edificación posterior de predios destinados
al servicio comunicatorios como los son la iglesia, los centros de salud, los centros
educativos y los salones comunales. A partir de la legalización del sector se atrae a
 55

más pobladores, muchos de bajos recursos, que inician a esforzarse para poder
comprar de lotes disponibles para construir a su ritmo que corresponde a la
consonancia que les permite sus ingresos económicos (Beltrán & Hernández, 2016)

De acuerdo con lo expuesto por estos autores, las dificultades técnicas y de

diseño que se presentan en las casas de uno dos y tres pisos que predominan en
la zona tienen su origen en que, por las condiciones anteriormente planteadas, los
constructores de estas viviendas, generalmente eran los mismos propietarios y sus
familiares quienes posteriormente aprovechan casi cualquier espacio para ampliar
sus viviendas o construir espacios destinados a piezas o apartamentos muy
pequeños y que son destinados a la renta, buscando ingresos adicionales, que
aunque ofrecen una solución de vivienda, y de servicios públicos a miles de
habitantes, algunas veces desplazados o migrantes, frecuentemente corresponden
a espacios de condiciones precarias.

Consecuentemente con lo anterior, muchas de estas viviendas artesanales

no se construyen con ningún criterio arquitectónico o ingenieril y sin los tramites y
permisos que la ley exige ante las curadurías urbanas. Pero independientemente
de tales condiciones la comercialización de la tierra en Bogotá y la alta demanda de
que se presenta por la superpoblación a la que se allá expuesta la ciudad hace que
los avalúos comerciales de cada predio se incrementen constantemente, dejando
una gran distancia entre ellos y los avalúos catastrales que se tiene como bases
para el pago del impuesto predial.

Llevan esta realidad hacia el presente proyecto los datos que se encuentran
en los registros de pago del impuesto predial se relacionan en el apéndice A. Para
luego analizar las diferencias y terminar la forma en que inciden sobre el valor de
los avalúos. Como se ha dicho en este documento se analizan 5 predios localizados
en el sector de llano oriental de Bosa, a los cuales se les practica los avalúos según
los tres primeros métodos expuestos en la resolución 620 de 2008. Cabe explicar
que el cuarto método no se realiza puesto que método o técnica residual es mucho
 56

más práctico para zonas donde se desarrollan proyectos de vivienda nueva y por el
contrario las casas a las que se tiene acceso en este proyecto pertenecen a una
zona consolidada como de viviendas de uno, dos y tres pisos que está totalmente
urbanizada, siendo casi inexistentes los proyectos que se inician dentro de lotes
dispuestos proyectos urbanísticos.

Por lo general, cuando se trata de realizar un avalúo, los expertos utilizan

formatos similares a los que se relacionan en el apéndice B, donde de acuerdo con
lo dispuesto en la resolución 620 de 2008, inicialmente hay una descripción
detallada del predio y luego se recure a los métodos de avalúo. En este formato se
inicia con el método de comparación o de mercado, que es el más utilizado para
tener un cálculo del precio estimado, luego se sigue con el método de costo de
reposición, para finalizar con el método de capitalización de rentas o ingresos.

En la práctica existen dos formas de hacer la comparación de mercados. La

primera es por transacciones realizadas recientemente cuyo valor y legalidad se
consolida mediante la inscripción de la transacción en la oficina de instrumentos
públicos. A estos valores tienen acceso fácil las oficinas especializadas en ejecución
de avalúos que periódicamente van actualizando sus bases de datos, pero para un
avaluador sin experiencia es muy complicado tener acceso a los valores de venta
ya ejecutadas. La segunda forma es por las ofertas de construcciones similares en
el sector, siendo esta una investigación que se puede realizar por particulares como
los autores del presente proyecto; pero en ambos casos existe la dificultad de
diferenciar el valor de áreas construidas con el valor del lote, puesto que la
información real y veras siempre se tendrá sobre transacciones completas, en las
que no se hace esta diferenciación. Es decir que, tanto los negocios, como las
ofertas siempre se harán por el total del negocio.

Por ejemplo, recorriendo diligentemente el sector de Bosa, tanto por medios

escritos y electrónicos como en el sitio, los autores solamente encontraron casas
cuyo valor de venta se tasa por los dueños o encargados, quienes por su deseo de
 57

vender pueden compartir mucha información relevante para el avalúo e incluso

registros fotográficos que pueden caracterizar el estado actual de sus casas, pero
en ningún caso se pudo obtener información de primera mano de la diferenciación
entre el precio de área construida y el área del lote.

Esto deja un interrogante sobre la efectividad de la norma, que, en cuestión

de casas, pide expresamente evaluar independientemente el valor del terreno y de
la construcción. Para evaluadores independientes, lo más sencillo para solucionar
este impase es hacer un factor de corrección independiente, donde se tenga en
cuenta la influencia del área construida sobre el precio de la oferta o del negocio
que ya se hizo efectivo como se aprecia en el anexo B.

Igualmente, la nueva experiencia del autor dentro del campo de los avalúos
le deja ver que la efectividad de un avaluador, en el caso de utilizar el método de
comparación de mercados, que es el más común, dependerá de su pericia para
abarcar todos los aspectos que influyan en la caracterización del predio y en
sustentar la forma como cada aspecto se diferencia con la casa que se está
evaluando, es decir determinar correctamente cada valor de los factores de
afectación sobre el avalúo final.

Otro especto que se puede considerar como un vacío jurídico según la

experiencia de campo al recorrer el sector de Bosa recolectando información sobre
predios en venta o vendidos recientemente es que en la ley 620 de 2008 se pide
primero utilizar el método de comparación de mercado para determinar un primer
valor y luego puede ser afectado por un factor que depende de la plusvalía o del
mayor valor por obras urbanísticas que mejoren el sector, la realidad es que en las
ofertas que se hacen ya se han tenido en cuenta las informaciones sobre obras
futuras que empiezan a afectar el valor de los predios, incluso antes de su
aprobación. Es decir que, en muchos casos, solamente con los rumores de obras
urbanas ya se afecta el valor del mercado. Para tener un criterio de comparación,
luego de los datos requeridos para este primer método y de tener el primer valor, en
 58

los 5 registros de avalúos que se presentan en a apéndice B, se continua con los

datos requeridos para el avalúo utilizando en método de costo de reposición, donde
se empieza con la determinación del valor del terreno comparando con el mercado
vigente y luego se calcula el valor de la construcción a precios de hoy para poder
aplicar la depreciación acumulada incluyendo todos los gastos anuales en los que
se incurre con la posesión del predio.

En los registros anexos en el apéndice A se continua el avalúo de cada predio

con el método de capitalización de rentas o ingresos, donde la resolución 620 de
2008 dice que el valor se puede obtener de la renta de predios similares, aunque en
cada avalúo se tiene en cuenta 3 predios similares para determinar la renta por
metro cuadrado de área construida, lo importante es la información detallada de las
secciones de las casas que se pueden arrendar mediante contratos independientes,
para la determinación del canon mensual de arriendo que para las casas depende
principalmente del tamaño de cada sección a arrendar de las condiciones de calidad
y vetustez, y del número de secciones independientes o contratos independientes
de arriendo que se pueden hacer.

Dado que para el presente proyecto se requiere hacer varios avalúos

simultáneos, la caracterización y los datos de cada predio en este documento se
presentan mediante cuadros resumen que permiten su fácil comparación.
Inicialmente se recurre a los avalúos catastrales presentados en el apéndice A, de
donde se obtienen los datos de los 5 predios a evaluar resumidos en la tabla 7.
 59

Tabla 7. Datos de los predios a evaluar según recibos de pago del impuesto
predial
Área Área
No Nombre Dirección Destino Avaluó catastral
del lote const.
Kr 78c 73b 16 comerciales
1 Gladys Díaz 92.5 275.2 $ 236.422.000,00
sur urbanos y rurales
Luz Kr 78c 73b 28 residenciales
2 107.20 208.33 $ 209.725.000,00
Rodríguez sur urbanos y rurales
Clementina Cl 73b sur 78b residenciales
3 72.00 211.27 $ 134.319.000,00
Poveda 49 urbanos y rurales
Floresmiro Cl 73d bis sur residenciales
4 103.20 157.33 $ 114.559.000,00
Rodríguez 78b 39 urbanos y rurales
Cl 73d bis sur residenciales
5 Zoila Sua 72.00 181.90 $ 125.791.000,00
78b 10 urbanos y rurales
Fuente: El autor, con base en recibos de pago predial

Igualmente, en la figura 9 se puede observar la localización general de la zona de

estudio, empezando por resaltar que el ingreso a bosa se hace principalmente por
la autopista sur o, viniendo de Kennedy por la carrera 80.

Figura 9 Ubicación de la zona de estudio

Zona de
estudio

Fuente: Google maps.com

Como se aprecia en la figura 10, la zona de estudio esta próxima al humedal
 60

Tibanica, donde al llegar al sector de Bosa Carbonel se desvía, siguiendo por la

Carrera 78C hacia el sur.

Figura 10 Ubicación de los predios en el sector Llano oriental

Sector de Llano
Oriental dentro de
la UPZ 85 Bosa
centro

P. 2. Kr 78c
73b 28 sur

P. 1. Kr 78c
73b 16 sur
Cll. 73 d bis

P. 4. Cl 73d
bis sur 78b 39

P. 5. Cl 73d
bis sur 78b 10

P. 3. Cl 73b
sur 78b 49

Fuente: Google maps.com

 61

Como se ha dicho anteriormente se trata de caracterizar a cada predio,

haciendo una descripción detallada de todos los aspectos que pueden influir en su
precio final, de esta manera se empezará por los aspectos más generales que se
incluyen en casi todo avalúo comercial como se aprecia en los avalúos que se
presentan en el apéndice B.

5.3 ORIGEN DEL MÉTODO SELECCIONADO DE AVALÚO

Con respecto a los avalúos catastrales, el primer aspecto a considerar es

que, así los métodos para avalúos comerciales, este se hace para reflejar el costo
de los lotes o construcciones basándose en investigaciones anteriores o en datos
estadísticos del mercado de inmuebles similares, pero para tener una base del
capital de los contribuyentes que deben cancelar el impuesto predial de sus bienes
inmuebles.

La actualización catastral del avalúo de un predio dependerá entonces de los

resultados de avalúos anteriores que reposan en las bases de datos de las oficinas
de catastro de la ciudad y se constituyen las herramientas, jurídicas y físicas que se
utilizan para efectuar reajustes que inciden en el valor de los predios, como pueden
ser las obras publicas cercanas, la adecuación de vías y de espacios públicos, o
todos las variedades circunstanciales que generan la revaluación positiva o negativa
en el valor de una construcción o de un terreno. de acuerdo con lo expuesto por
(Castro, 2014)

La razón de porque el avalúo catastral comprende solo una porción de

lo arrojado en un avalúo comercial, es porque así lo determino la Ley
223 del 20 de diciembre de 1995 por la cual se expidió una regulación
relacionada al tema tributario y disposiciones varias del artículo 69, en
resumen dijo lo siguiente sobre la determinación del avalúo catastral:
Para predios ubicados en zona rural el avalúo Catastral comprende un
porcentaje entre el 0% y el 100 % del avalúo comercial mientras para
predios urbanos el avalúo Catastral comprende un porcentaje entre el
 62

40% y el 100 % del avalúo comercial.

Es en este contexto donde se espera que para cualquier avalúo comercial de

un predio su resultado o el cálculo del valor del predio no puede ser menor que el
avalúo catastral, siendo este el primer indicio que tiene el avaluador de orden de
magnitudes que se espera de su labor valuatoria.

En cuanto al origen de la normativa internacional, independientemente del

valor calculado, y del método que se utilice dentro del ámbito colombiana, estos
deben seguir las pautas de los lineamientos, corresponde a la Valuation Standards
Council (IVSC), que es la entidad mundial creada con el objeto de darle un valor
profesional y ético a la actividad valuadora.

Por otro lado, después de haber realizado los avalúos a las 5 casas,
utilizando los métodos propuestos por el IGAC, queda claro para el autor que el
origen de cada uno de ellos corresponde al área del conocimiento que mejor
desempeña cada avaluador.

Por ejemplo, la comparación del mercado y una labor de carácter netamente

comercial y dentro de sus bases de datos los profesionales que tiene formación en
sobre el desempeño del mercado van acumulando información que facilita realizar
un avalúo utilizando este método, siendo así como existen oficinas especializadas
que con los datos principales del predio calculan instantáneamente un precio base
de que ellos llaman avalúos, igualmente existen sitios que tiene publicado el valor
del metro cuadrado de construcción por cada manzana. En la figura 11 se observa
el valor del metro cuadrado de construcción que se puede encontrar en
https://mapas.bogota.gov.co/?l=9364&e=-
 63

Figura 11 Precios por metro cuadrado según sitios disponible en línea

Fuente: https://mapas.bogota.gov.co/?l=9364&e=-

Esta labor puede resultar un poco dispendiosa para un ingeniero, quien se

familiariza más con el valor presente de la construcción, y de los terrenos. Por este
motivo el método de costo de reposición tiene su mejor sustento en la labor de los
ingenieros. Igualmente pasa con el método de residual, para el cual, entre más este
familiarizado este un avaluador con el sector de la construcción de proyectos
nuevos, mejor podrá ejercer su labor para estimar el monto total de las ventas de
un proyecto de construcción, basándose en lo que se puede edificar de acuerdo con
 64

las normas urbanísticas como son el POT y las UPZ que también utilizan los
ingenieros y arquitectos como los lineamientos que se radican ante las curadurías
urbanas para la aprobación de proyectos de obra civil.

Por el contrario, un ingeniero o un arquitecto será menos diestro para hacer

un avalúo empleando el método de capitalización de rentas o ingresos, puesto que
los economistas son los profesionales más familiarizados con el manejo de los
indicadores financieros que hace rentable un proyecto como se hace en este
método.

5.4 COMPARACIÓN Y ANÁLISIS DE ALGUNOS AVALÚOS EFECTUADOS EN

LA ZONA DE ESTUDIO

Es precisamente el origen del método empleado lo que hace fácil su

comparación. En la tabla 8 se relacionan los resultados obtenidos para los 3
métodos que se emplean en el apéndice B, para luego tratar de explicar las
diferencias de los resultados obtenidos

Tabla 8 Resumen de resultados de avalúos mediante distintos métodos

Área
Área Avaluó Comparación Costo de Capitalización
No Dirección del
const. catastral o de mercado reposición de rentas
lote
kr 78c
1 73b 16 92.5 275.2 $236.422.000 $244.468.878 $209.689.272 $218.063.415
sur
kr 78c
2 73b 28 107.20 208.33 $209.725.000 $347.881.471 $337.485.217 $300.247.426
sur
cl 73b
3 sur 78b 72.00 211.27 $134.319.000 $219.228.717 $209.152.893 $200.340.061
49
cl 73d bis
4 sur 78b 103.20 157.33 $114.559.000 $147.146.481 $159.859.461 $137.874.847
39
cl 73d bis
5 sur 78b 72.00 181.90 $125.791.000 $221.859.535 $215.367.972 $208.574.699
10
Fuente: El autor

En la práctica se ha observado que el método de comparación de mercados

 65

ofrece valores, por lo general más altos, lo cual se puede explicar en la pujanza del
mercado y por el deseo de cada vendedor de sacar el mejor proyecto financiero de
su transacción cuando vende o está vendiendo un predio.

Por el contrario, en el resultado del método de costo reposición los cálculos

tienden a ser menores, puesto que el valor de la depreciación utilizando los factores
de la tabla de Fitto Y Corvini que se presenta en la resolución 620 de 2018 es
minimizado por el cálculo del valor que se tiene que invertir para edificar un metro
cuadrado de vivienda, por el estado de las obras y por la antigüedad de la
construcción, mientras que en el cálculo del valor utilizando el método la
capitalización de rentas el factor que más incide en posibles errores es no tener en
cuenta todas las áreas susceptibles de arrendar.
 66

6 NUEVAS ÁREAS DE ESTUDIO.

Para determinar posibles temas en los que se debe profundizar, es necesario

entender los alcances de las leyes que rigen la realización de avalúos en el medio
colombiano como lo son la resolución N° 628 del año 2008, el Decreto 556 de 2014
o la Ley 1673 de 2013, y ser conscientes de su que aunque estas representan
avances significativos en la materia, aun se quedan cortas en los alcances y
exigencias de la normativa internacional liderada por Valuations Standards Council
(IVSC), para orientar el ejercicio avaluatorio como un campo profesional en el que
deben profundizar ingenieros, arquitectos, economistas y administradores que
necesitan estar empapados del comportamiento del mercado de la finca raíz dentro
de una región o ciudad.

Por tal motivo un campo interesante de estudio es comparar la efectividad de

esta normativa con la de países lideres en la materia, en el contexto latinoamericano
y mundial, como lo puede ser Brasil y los países de la unión europea
respectivamente.

Igualmente, en el contexto nacional se hace trascendental la interlocución

entre profesionales que pueden compartir sus experiencias dentro del ejercicio
avaluatorio ya que esta actividad es de interés general en el sentido de que puede
favorecer o perjudicar a cualquier persona dueña de un título de pertenencia de un
bien inmueble (Pérez & Galindo, 2017)
 67

CONCLUSIONES

Al utilizar los resultados de la tabla 8 (Resumen de resultados de avalúos

mediante distintos métodos) para calcular el valor promedio del metro cuadrado y la
respectiva varianza, se obtiene la tabla 9 que se relaciona a continuación.

Tabla 9. Conclusiones de avalúos por M2, utilizando distintos métodos

VALOR POR METRO CUADRADO
Área Comparación
No Dirección Avaluó Costo de Capitalización
const. o de
catastral reposición de rentas
mercado
kr 78c 73b 16
1 275,2 $859.092 $888.332 $761.952 $792.382
sur
kr 78c 73b 28
2 208,33 $1.006.696 $1.669.858 $1.619.955 $1.441.211
sur
cl 73b sur 78b
3 211,27 $635.769 $1.037.671 $989.979 $948.266
49
cl 73d bis sur
4 157,33 $728.145 $935.273 $1.016.077 $876.342
78b 39
cl 73d bis sur
5 181,9 $691.539 $1.219.679 $1.183.991 $1.146.645
78b 10
PROMEDIO $784.248 $1.150.162 $1.114.391 $1.040.969
VARIANZA $149.058 $317.137 $320.077 $259.255
PROMEDIO AVALÚOS
COMERCIALES $1.022.443
VARIANZA AVALÚO
COMERCIAL $277.622

Fuente: el autor.

Inicialmente se observa en los resultados de avalúos catastrales (en

promedio $784.248 por metro cuadrado), indican que estos son mucho menores
que los avalúos comerciales, (en promedio $1.022.443), sin embargo, también se
observa que los avalúos catastrales son los que presentan una menor varianza.
Esto indica que puede haber una mayor desconexión entre los avalúos catastrales
y las condiciones reales del predio, puesto que estos se hacen para una
determinada zona, pero las condiciones de calidad, y construcción de cada predio
pueden ser muy distintas.
 68

Por lo general los avalúos que resultaron más convenientes para el

propietario son los que se hacen utilizando en método de la comparación con el
mercado, puesto que resultan valores un poco más alto ($1.150.162 por M2), debido,
posiblemente a la influencia de las cotizaciones y últimos negocios, donde cada
propietario, al vender o colocar en venta su predio, trata de sacar el mejor provecho
de la operación comercial.

Igualmente, los avalúos efectuados utilizando el método de capitalización o

renta, resultan ser los avalúos comerciales con valores más bajos ($1.040.969 por
M2). La explicación para esta condición es que el valor de los arriendos puede ser
muy bajo, comparado con los indicadores financieros, es decir que la taza de
capitalización del valor del predio seria más conveniente que arrendar el predio,
explicando el incremento sostenido del valor de la tierra en los distintos sectores de
Bogotá y concretamente en el sector de Bosa centro.

Son muchos y muy variados los conceptos técnicos y teóricos que influyen
en el correcto ejercicio de los métodos de valuación y estos conceptos se pueden
encasillar dentro del campo de los distintos profesionales. Por su parte los
ingenieros y arquitectos que radican proyectos de construcción de obra civil en las
curadurías urbanas tienen muy claro la afectación que hace en el precio de un predio
las condiciones del entorno y las reglas en la materia se especifican en normativas
locales como lo son los planes de ordenamiento territorial (POT), y la as Unidades
de Planeamiento Zonal o UPZ de cada sector.

En este momento aún está vigente el POT del año 2004 emitido mediante el
decreto 190 de 2004 y para la zona centro de Bosa se debe tener en cuenta la UPZ
85 que se publicó por medio de Decreto 313, de 2005.

En el método de costo de reposición los conceptos técnicos que se deben

tener claros son del manejo profesional de los contadores y economistas quienes
conocen perfectamente la afectación del valor del dinero y de los bienes en el
 69

tiempo, aunque los arquitectos e ingenieros manejan más ampliamente

presupuestos de obra y están en contacto permanente con los precios actúales del
metro cuadrado de construcción

En el método de capitalización y renta son los economistas y los contadores

quienes más tienen el conocimiento de los gastos en los que incurre una persona
por el hecho de ser el propietario de un bien inmueble durante su vida útil, así como
los indicadores de depreciación, aunque la norma 620 de 2008 mediante los
cuadros de Fitto y Corvini facilita demasiado esta labor.

Es por las condiciones anteriores que, para el autor, el origen de las

diferencias entre los métodos de avalúos de bienes inmuebles esta precisamente
en el campo de conocimiento que se requiere manejar ampliamente para utilizar un
determinado método.

Aunque los ingenieros catastrales dedicados a esta actividad tienen las

competencias requeridas para hacer avalúos utilizando cualquiera de los métodos
y de hecho se realizan avalúos calculando el mayor valor entre los métodos
disponibles, la selección del método a utilizar en ejecución de avalúos por parte de
otros profesionales es acorde con sus competencias especificas en cada área.

A la luz de la reglamentación internacional la normativa colombiana es claro,

que la reglamentación del sector en Colombia es comparativamente nueva, puesto
que hasta hace poco tiempo se realizaban muchos avalúos empíricamente, la ley
620 de 2008 contiene los lineamientos para empezar a profesionalizar el ejercicio
avaluatorio, haciendo necesaria la, capacitación continua de los evaluadores.
 70

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ANEXOS.
Apéndice A. Formularios de pago de impuesto predial
Apéndice B. Avalúos
Avalúo casa 1
 7.-AVALÚO MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
TERRENO Lote tipo
Sujeto AT 92,50 M² 92,50 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA
UBIC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO DE L SECTOR Calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
ACCESOS 95 MUY BUENO CALIDAD DE ACCESOS Calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 80 DEFICIENTE 1,00 FACTOR DE ÁREA APROVECHABLE Esta variable indica la calificación que tiene el área del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFÍA La topografía del terreno, de acuerdo a sus características
FOR 100 EXCELENTE FORMA Califica la forma del terreno
Comparables
mar-21 TERRENO UBICADO COLONIA NUEVA CREACIÓN
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL EX PROPIETARIO QUIEN VENDIÓ EL LOTE
AT 98,00 M²
VUM $ 1.122.448,98 $ 110.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
VUM 90 BUENO
NEG 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,94
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO LOTE 4 CALLE 302
FUENTE ENTREVISTA CON EL OFERTANTE, CONTACTADO POR AVISO DE INTERNET
AT 136,00 M²
VUM $ 1.066.176,47 $ 145.000.000,00 Precio venta
NEG 0,90 DEMANDA MEDIA
AT 90 BUENO
VUM 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,68
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO FRACCIONAMIENTO EL TIGRILLO
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL OFERTANTE CON BASE EB ANUNCIO
AT 85,00 M²
VUM $ 1.117.647,06 $ 95.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
AC 90 BUENO
AT 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 1,09
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NÚM. AT VUM NEG UBIC ACCESOS FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 92,50 95 95 80 100 100
1 98,00 $ 1.122.448,98 1,00 1,06 1,06 0,80 1,00 1,00 0,89 $ 1.000.503,91 33,33%
2 136,00 $ 1.066.176,47 0,90 1,06 1,06 0,80 1,00 1,00 0,80 $ 769.779,41 33,33%
3 85,00 $ 1.117.647,06 1,00 1,06 1,06 0,80 1,00 1,00 0,89 $ 996.223,67 33,33%
Valor unitario homologado $ 922.169,00 100,00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 92,50 M² 100% $ 922.169,00 1,000 Lote regular $ 85.300.632,24

Suma 92,50 M² Suma $ 922.169,00 Promedio Suma $ 85.300.632,24

Construcciones PU precio del m2 de construcción sin depreciación

Descrip Área Unidad Indiviso P.U. VRN EE REMAN VUT CLASE F Y C 1-FYC % Valor
Piso 1 84,00 M² 100% $ 820.000,00 $ 68.880.000,00 25 75 100 2,5 22,45 77,55% $ 53.416.440,00
Piso 2 97,50 M131 100% $ 900.000,00 $ 87.750.000,00 20 80 100 2,5 19,12 80,88% $ 70.972.200,00
Piso 3 95,00 M132 100% $ 920.000,00 $ 87.400.000,00 10 90 100 2,5 13,15 86,85% $ 75.906.900,00
Suma 276,50 M² $ 244.030.000,00 $ 124.388.640,00

Terreno $ 85.300.632,24
Construcciones - depreciación $ 124.388.640,00

VALOR SEGÚN MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 209.689.272,24

8. AVALÚO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

Sujeto AC 245,76 M²
AT 92,50 M²
RUM 10.986,33 RENTA UNITARIA MENSUAL $2.700.000,00
UBIC 95 MUY BUENO
ACCESOS 95 MUY BUENO
EC 80 DEFICIENTE
CESTR 90 BUENO
AT/AC 95 MUY BUENO 2,66
Comparables
15-08-21 CASA DE VIVIENDA DE 3 PISOS A UNA CUADRA DEL SECTOR DE LOS PREDIOS AVALUADOS
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 236,00
ST 112,00
RUM $ 10.593,22 $ 2.500.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,11
CASA RENTABLE DE TRES PISOS CON 3 APARTAMENTOS INDEPENDIENTES, PRIMER PISO: GARAJE O LOCAL,
APARTAMENTO DE DOS HABITACIONES BAÑO Y COCINA, LOCAL CON BAÑO. SEGUNDO PISO : APARTAMENTO
01-06-21 DE TRES HABITACIONES UNA DE ELLAS CON BAÑO PRIVADO Y TINA,
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 216,00
ST 96,00
RUM $ 14.814,81 $ 3.200.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 100 EXCELENTE
RCT 95 MUY BUENO 2,25
15-08-21 CASA EN EL SECTOR DE CUATRO PLANTAS CON GARAJE Y CUBIERTA EN TEJA DE ETERNIT
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 305,00
ST 150,00
RUM $ 11.475,41 $ 3.500.000,00 MENSUAL
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,03
NÚM. AC AT RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 245,76 92,50 95 95 80 90 95 10.986,33 25,00%
1 236,00 112,00 $ 10.593,22 1,00 0,95 0,84 0,95 1,00 0,76 $ 8.028,55 25,00%
2 216,00 96,00 $ 14.814,81 1,00 0,95 0,80 0,90 1,00 0,68 $ 10.133,33 25,00%
3 305,00 150,00 $ 11.475,41 0,95 0,95 0,80 0,95 1,00 0,68 $ 7.849,18 25,00%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 9.249,35 100,00%
TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa habitación de 3 planta 245,76 $ 9.249,35 $ 2.273.119,50

TOTAL 245,76 $ 9.249,35 $ 2.273.119,50

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 2.273.119,50

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 27.277.434,02
VACÍOS 3,00% Sobre la renta anual potencial $ 818.323,02
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 26.459.111,00
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACIÓN 4,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 1.058.364,44
2. CONSERVACIÓN, CADA 4 AÑOS 5,00%
Sobre VRN $ 3.050.375,00
3. PREDIAL 3,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 793.773,33
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5,00%
Sobre VNR $ 12.201.500,00
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 4 $ 17.104.012,77
7. DEDUCCIÓN OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 9.260.688,85
8. DEDUCCIÓN MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 17.104.012,77
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 9.355.098,23
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 19,80% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 1.852.309,45
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 10 y 11 $ 6.754.822,22
Porcentaje de deducciones 27,76%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 19.704.288,78

TASA DE CAPITALIZACIÓN
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 5,00% internet Noviembre de 2021
La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 6 Meses 2,70%
Gastos de venta 8%
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 75 1,33% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 9,04% Anual
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO 8,06%
TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 9,04%

VALOR DE CAPITALIZACIÓN $ 218.063.415,24

9.- RESUMEN DE VALORES

AVALÚO CATASTRAL $ 236.422.000,00
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO $ 244.468.877,62
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 209.689.272,24
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $ 218.063.415,24
Avalúo casa 2
Medidas y colindancias del terreno

Al Norte: 8,00 Metros con Carrera 78 c Sur

Al Sur: 8,00 Metros con Vivienda costado posterior
Al oriente: 13,00 Metros con Vivienda
Al occidente: 13,00 Metros con Vivienda
TOTAL LOTE = 104,00 M² Según Catastro, TOTAL 107,200 M²
ST Área construida
Piso 1 104,00 Piso 2 110,00 Piso 3 65,00 279,000 M²
%IND Porcentaje de Indiviso 100%

Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados

Numero de frentes Un frente
Características Panorámicas Agradable con vista a casas de la calle
Uso del Suelo Vivienda y comercio
Densidad de la población UPZ 401 Hab/Ha Según documento UPZ 85
Piso permitidos 3 Viv/ha Según POT
Servidumbre y/o Restricciones Ninguna

3.- DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Tipos de Construcción Es una casa de 3 pisos mas terraza con 2 locales comerciales en el Piso 1. Teja de policarbonato, La fachada es en cerámica mas pintura con ventanas en
aluminio color anoloc buenos acabados

Piso 1 2 locales comerciales, Acceso principal, sala, comedor, cocina, 1 alcoba y 1 baño completo AC 107,20 M²
Piso 2 Pasillo de acceso, corredor externo, sala comedor, cocina, 2 alcobas 1 baño completo AC 110,00 M²
Piso 3 área de acceso, 2 Alcobas 1 baños completo, patio AC 65,00 M²
Piso 4 Terraza
Total AC 282,20 M²
Numero de Niveles 3 mas terraza
Vida Útil Total 100 Años
Edad Aproximada 15 Años
Vida Útil Remanente Aproximada 85 Años
Estado de conservación Clase según FITTO Y CORVINI 2
Calidad del proyecto MUY BUENO
Unidades Rentables 4
Parqueaderos 0

4.- DESCRIPCIÓN DE LA ESTRUCTURA

Cimentación Viga corrida de concreto armado con zapatas pequeñas
Estructura Muros de carga y columnas de concreto armado
Muros A base de ladrillo cocido y bloque, una altura promedio de 2.30 m. aprox.
Entrepiso Losa maciza de concreto armado de 10 am de espesor
Techos Machimbre y drywall
Cubierta Placa en concreto mas Teja de policarbonato
Bardas Carpinteria metalica en acero y aluminio anoloc
Acabado de muros exteriores Baldosín y granito ventanería
Acabado de muros Interiores Estuco con pintura vinílica
Baños y cocina Cerámica en muros, cenefa de buena calidad, muebles de buena calidad
Pisos Cerámica de buena calidad
Escaleras Concreto enchapado con cerámica barandas de lujo
Pintura de muros Vinilo de buena calidad
Carpintería Puertas principales de lámina de acero solida, Puertas de alcobas en madera tríplex,
Instalaciones Sanitarias Tubería sanitaria de 2"
Instalaciones Hidráulicas Tubería de presión de 1/2" a 1" calidad regular
Instalaciones Eléctricas Un totalizador caja de tacos en nuebnas condiciones cableados No 10, 12 y 14
Ventanas En aluminio con marcos fijos y corredizos de calidad media y vidrios de 3 mm.
Fachada Con enchape y pintura

5. AVALÚO CATASTRAL SEGÚN IMPUESTO PREDIAL

Área de terreno ###### M2
área construida 208,3 M3
Destino 62-RESIDENCIALES URBANOS Y RURALES
Valor de la construcción $ 209.725.000,00
Valor unitario M2 $ 1.006.841,09

6. AVALÚO MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Sujeto AC 279,00 M² ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
AT 107,20 M² ÁREA DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA Indica que tan comparable es la venta u oferta
UBIC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO DEL SECTOR O MANZANA
Los predios esquineros se califican con 100
ACCESOS 95 MUY BUENO CONDICIONES Y ESTADO Anchos de vía, tipo de pavimento, seguridad
C FIT Y COR 90 2 ESTADO CONSERVACIÓN Vetustez de elementos, estructura y acabados
CESTR 95 MUY BUENO ESTRUCTURA Calidad y procedencia de los elementos estructurales
AT/AC 95 MUY BUENO 2,60 REL. INSTRUCCIÓN-TERRENO Mide la relación entre área de construcción y terreno
OF/DE 95 Demanda Alta NIVEL OFERTA Y DEMANDA Nivel de Oferta Vs Demanda
 7.-AVALÚO MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
TERRENO Lote tipo
Sujeto AT 107,20 M² 107,20 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA
UBIC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO DE L SECTOR Calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
ACCESOS 95 MUY BUENO CALIDAD DE ACCESOS Calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 95 MUY BUENO 2,08 FACTOR DE ÁREA APROVECHABLE Esta variable indica la calificación que tiene el área del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFÍA La topografía del terreno, de acuerdo a sus características
FOR 100 EXCELENTE FORMA Califica la forma del terreno
Comparables
mar-21 TERRENO UBICADO COLONIA NUEVA CREACIÓN
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL EX PROPIETARIO QUIEN VENDIÓ EL LOTE
AT 98,00 M²
VUM $ 1.122.448,98 $ 110.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
VUM 90 BUENO
NEG 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 1,09
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO LOTE 4 CALLE 302
FUENTE ENTREVISTA CON EL OFERTANTE, CONTACTADO POR AVISO DE INTERNET
AT 136,00 M²
VUM $ 1.066.176,47 $ 145.000.000,00 Precio venta
NEG 0,90 DEMANDA MEDIA
AT 90 BUENO
VUM 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,79
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO FRACCIONAMIENTO EL TIGRILLO
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL OFERTANTE CON BASE EB ANUNCIO
AT 85,00 M²
VUM $ 1.117.647,06 $ 95.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
AC 90 BUENO
AT 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 1,26
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NÚM. AT VUM NEG UBIC ACCESOS FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 107,20 95 95 95 100 100
1 98,00 $ 1.122.448,98 1,00 1,06 1,06 0,95 1,00 1,00 1,06 $ 1.188.098,39 33,33%
2 136,00 $ 1.066.176,47 0,90 1,06 1,06 0,95 1,00 1,00 0,95 $ 914.113,05 33,33%
3 85,00 $ 1.117.647,06 1,00 1,06 1,06 0,95 1,00 1,00 1,06 $ 1.183.015,61 33,33%
Valor unitario homologado $ 1.095.075,68 100,00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 107,20 M² 100% $ 1.095.075,68 1,000 Lote regular $ 117.392.113,35

Suma 107,20 M² Suma $ 1.095.075,68 Promedio Suma $ 117.392.113,35

Construcciones PU precio del m2 de construcción sin depreciación

Descrip Área Unidad Indiviso P.U. VRN EE REMAN VUT CLASE F Y C 1-FYC % Valor
Piso 1 107,20 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 117.920.000,00 10 90 100 2 7,88 92,12% $ 108.627.904,00
Piso 2 110,00 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 121.000.000,00 10 90 100 2 7,88 92,12% $ 111.465.200,00
Piso 3 65,00 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 71.500.000,00 10 90 100 2 7,88 92,12% $ 65.865.800,00
Suma 282,20 M² $ 310.420.000,00 $ 220.093.104,00

Terreno $ 117.392.113,35
Construcciones - depreciación $ 220.093.104,00

VALOR SEGÚN MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 337.485.217,35

8. AVALÚO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

Sujeto AC 279,00 M²
AT 107,20 M²
RUM 13.978,49 RENTA UNITARIA MENSUAL $3.900.000,00
UBIC 95 MUY BUENO
ACCESOS 95 MUY BUENO
EC 90 BUENO
CESTR 95 MUY BUENO
AT/AC 95 MUY BUENO 2,60
Comparables
15-08-21 CASA DE VIVIENDA DE 3 PISOS A UNA CUADRA DEL SECTOR DE LOS PREDIOS AVALUADOS
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 236,00
ST 112,00
RUM $ 10.593,22 $ 2.500.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,11
CASA RENTABLE DE TRES PISOS CON 3 APARTAMENTOS INDEPENDIENTES, PRIMER PISO: GARAJE O LOCAL,
APARTAMENTO DE DOS HABITACIONES BAÑO Y COCINA, LOCAL CON BAÑO. SEGUNDO PISO : APARTAMENTO
01-06-21 DE TRES HABITACIONES UNA DE ELLAS CON BAÑO PRIVADO Y TINA,
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 216,00
ST 96,00
RUM $ 14.814,81 $ 3.200.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 100 EXCELENTE
RCT 95 MUY BUENO 2,25
15-08-21 CASA EN EL SECTOR DE CUATRO PLANTAS CON GARAJE Y CUBIERTA EN TEJA DE ETERNIT
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 305,00
ST 150,00
RUM $ 11.475,41 $ 3.500.000,00 MENSUAL
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,03
NÚM. AC AT RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 279,00 107,20 95 95 90 95 95 13.978,49 25,00%
1 236,00 112,00 $ 10.593,22 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0,90 $ 9.533,90 25,00%
2 216,00 96,00 $ 14.814,81 1,00 0,95 0,90 0,95 1,00 0,81 $ 12.033,33 25,00%
3 305,00 150,00 $ 11.475,41 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 0,81 $ 9.320,90 25,00%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 11.216,66 100,00%
TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa habitación de 3 planta con terraza 279,00 $ 11.216,66 $ 3.129.447,30
TOTAL 279,00 $ 11.216,66 $ 3.129.447,30

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 3.129.447,30

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 37.553.367,55
VACÍOS 3,00% Sobre la renta anual potencial $ 1.126.601,03
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 36.426.766,53
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACIÓN 4,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 1.457.070,66
2. CONSERVACIÓN, CADA 4 AÑOS 5,00%
Sobre VRN $ 3.880.250,00
3. PREDIAL 3,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 1.092.803,00
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5,00%
Sobre VNR $ 15.521.000,00
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 4 $ 21.951.123,66
7. DEDUCCIÓN OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 12.749.368,28
8. DEDUCCIÓN MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 21.951.123,66
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 14.475.642,87
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 19,80% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 2.866.177,29
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 10 y 11 $ 9.296.300,95
Porcentaje de deducciones 27,75%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 27.130.465,58

TASA DE CAPITALIZACIÓN
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 5,00% internet Noviembre de 2021
La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 2,70%
Gastos de venta
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 85 1,33% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 9,04% Anual
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO 8,06%
TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 9,04%

VALOR DE CAPITALIZACIÓN $ 300.247.425,68

9.- RESUMEN DE VALORES

AVALÚO CATASTRAL $ 209.725.000,00
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO $ 347.881.470,92
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 337.485.217,35
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $ 300.247.425,68
Avalúo casa 3
Medidas y colindancias del terreno

Al Norte: 12,00 Metros con Vivienda

Al Sur: 6,00 Metros con Carrera 78 B Bis Sur
Al oriente: 12,00 Metros con Calle 73 B sur
Al occidente: 6,00 Metros con Vivienda posterior
TOTAL LOTE = 72,00 M² Según Catastro, TOTAL 72,0 M²
ST Área construida
Piso 1 72,00 Piso 2 81,25 Piso 3 80,00 233,250 M²
%IND Porcentaje de Indiviso 100%

Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados

Numero de frentes Dos frentes
Características Panorámicas Vista a casas de la calle y la carrera
Uso del Suelo Vivienda y comercio
Densidad de la población UPZ 401 Hab/Ha Según documento UPZ 85
Piso permitidos 3 Viv/ha Según POT
Servidumbre y/o Restricciones Ninguna

3.- DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Tipos de Construcción Es una casa esquinera de 3 pisos con dos locales comerciales en el Piso 1. En el piso 3 solo hay terraza en la mitas del area, el resto es ocupado por 2 un
apartamento pequeño co teja de Eternit, La fachada esta en pañete y tien ventanas por sus 2 fachadas.

Piso 1 Local comercial, Acceso principal, sala, comedor, cocina, 2 alcobas y 1 baños completo AC 84 M²
Piso 2 Pasillo de acceso, corredor externo, sala comedor 2 alcobas 1 baño completo AC 97,5 M²
Piso 3 Terraza en un 75%, área de acceso, barra comedor, cocina, 1 Alcoba 1 baños completos AC 95,00 M²

Total AC 276,50 M²
Numero de Niveles 3
Vida Útil Total 100 Años
Edad Aproximada 30 Años
Vida Útil Remanente Aproximada 70 Años
Estado de conservación Clase según FITTO Y CORVINI 2,5
Calidad del proyecto BUENO
Unidades Rentables 3
Parqueaderos 0

4.- DESCRIPCIÓN DE LA ESTRUCTURA

Cimentación Viga corrida de concreto armado
Estructura Muros de carga y columnas de concreto armado
Muros A base de ladrillo cocido y bloque, una altura promedio de 2.20 m. aprox.
Entrepiso Losa maciza de concreto armado de 10 am de espesor
Techos Machimbre y drywall
Cubierta En la terraza 75% placa masis de 10 Cms en concreo y el apartameto tiene teja de eternit
Bardas A base de tabique rojo recocido acabado floteado con pintura vinílica
Acabado de muros exteriores Solo pañete
Acabado de muros Interiores algunos en pintura vinilo y otros en pintura
Baños y cocina Cerámica a medios con muros cenefa de buena regular, muebles de calidad baja
Pisos Cerámica de calidad regular en un 50%
Escaleras Concreto enchapado con cerámica barandas de lujo
Pintura de muros Vinilo de buena media
Carpintería Por tones esquinetor tipo persiana , Puertas de alcobas en madera tríplex,
Instalaciones Sanitarias Tubería sanitaria de 2"
Instalaciones Hidráulicas Tubería de presión de 1/2" a 1" calidad regular
Instalaciones Eléctricas Un totalizador caja de tacos en malas condiciones cableados No 12 y 14
Ventanas En aluminio con marcos fijos y corredizos blancoa de calidad media y vidrios de 3 mm.
Fachada Con enchape y granito

5. AVALÚO CATASTRAL SEGÚN IMPUESTO PREDIAL

Área de terreno 72,0 M2
área construida 211,27 M2
Destino 61-RESIDENCIALES URBANOS Y RURALES
Valor de la construcción $ 134.319.000,00
Valor unitario M2 $ 635.769,39

6. AVALÚO MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Sujeto AC 233,25 M² ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
AT 72,00 M² ÁREA DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA Indica que tan comparable es la venta u oferta
UBIC 90 BUENO UBICACIÓN DENTRO DEL SECTOR O MANZANA
Los predios esquineros se califican con 100
ACCESOS 95 MUY BUENO CONDICIONES Y ESTADO Anchos de vía, tipo de pavimento, seguridad
C FIT Y COR 80 2,5 ESTADO CONSERVACIÓN Vetustez de elementos, estructura y acabados
CESTR 90 BUENO ESTRUCTURA Calidad y procedencia de los elementos estructurales
AT/AC 100 EXCELENTE 3,24 REL. INSTRUCCIÓN-TERRENO Mide la relación entre área de construcción y terreno
OF/DE 80 Demanda Baja NIVEL OFERTA Y DEMANDA Nivel de Oferta Vs Demanda
 7.-AVALÚO MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
TERRENO Lote tipo
Sujeto AT 72,00 M² 72,00 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA
UBIC 90 BUENO UBICACIÓN DENTRO DE L SECTOR Calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
ACCESOS 95 MUY BUENO CALIDAD DE ACCESOS Calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 80 DEFICIENTE 1,00 FACTOR DE ÁREA APROVECHABLE Esta variable indica la calificación que tiene el área del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFÍA La topografía del terreno, de acuerdo a sus características
FOR 100 EXCELENTE FORMA Califica la forma del terreno
Comparables
mar-21 TERRENO UBICADO COLONIA NUEVA CREACIÓN
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL EX PROPIETARIO QUIEN VENDIÓ EL LOTE
AT 98,00 M²
VUM $ 1.122.448,98 $ 110.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
VUM 90 BUENO
NEG 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,73
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO LOTE 4 CALLE 302
FUENTE ENTREVISTA CON EL OFERTANTE, CONTACTADO POR AVISO DE INTERNET
AT 136,00 M²
VUM $ 1.066.176,47 $ 145.000.000,00 Precio venta
NEG 0,90 DEMANDA MEDIA
AT 90 BUENO
VUM 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,53
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO FRACCIONAMIENTO EL TIGRILLO
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL OFERTANTE CON BASE EB ANUNCIO
AT 85,00 M²
VUM $ 1.117.647,06 $ 95.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
AC 90 BUENO
AT 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,85
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NÚM. AT VUM NEG UBIC ACCESOS FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 72,00 90 95 80 100 100
1 98,00 $ 1.122.448,98 1,00 1,00 1,06 0,80 1,00 1,00 0,84 $ 947.845,80 33,33%
2 136,00 $ 1.066.176,47 0,90 1,00 1,06 0,80 1,00 1,00 0,76 $ 729.264,71 33,33%
3 85,00 $ 1.117.647,06 1,00 1,00 1,06 0,80 1,00 1,00 0,84 $ 943.790,85 33,33%
Valor unitario homologado $ 873.633,79 100,00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 72,00 M² 100% $ 873.633,79 1,000 Lote regular $ 62.901.632,65

Suma 72,00 M² Suma $ 873.633,79 Promedio Suma $ 62.901.632,65

Construcciones PU precio del m2 de construcción sin depreciación

Descrip Área Unidad Indiviso P.U. VRN EE REMAN VUT CLASE F Y C 1-FYC % Valor
Piso 1 84,00 M² 100% $ 1.050.000,00 $ 88.200.000,00 20 80 100 2,5 19,12 80,88% $ 71.336.160,00
Piso 2 97,50 M² 100% $ 950.000,00 $ 92.625.000,00 20 80 100 2,5 19,12 80,88% $ 74.915.100,00
Piso 3 95,00 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 104.500.000,00 10 90 100 2,5 13,15 86,85% $ 90.758.250,00
Suma 276,50 M² $ 285.325.000,00 $ 146.251.260,00

Terreno $ 62.901.632,65
Construcciones - depreciación $ 146.251.260,00

VALOR SEGÚN MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 209.152.892,65

8. AVALÚO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

Sujeto AC 233,25 M²
AT 72,00 M²
RUM 9.003,22 RENTA UNITARIA MENSUAL $2.100.000,00
UBIC 90 BUENO
ACCESOS 95 MUY BUENO
EC 80 DEFICIENTE
CESTR 90 BUENO
AT/AC 100 EXCELENTE 3,24
Comparables
15-08-21 CASA DE VIVIENDA DE 3 PISOS A UNA CUADRA DEL SECTOR DE LOS PREDIOS AVALUADOS
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 236,00
ST 112,00
RUM $ 10.593,22 $ 2.500.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,11
CASA RENTABLE DE TRES PISOS CON 3 APARTAMENTOS INDEPENDIENTES, PRIMER PISO: GARAJE O LOCAL,
APARTAMENTO DE DOS HABITACIONES BAÑO Y COCINA, LOCAL CON BAÑO. SEGUNDO PISO : APARTAMENTO
01-06-21 DE TRES HABITACIONES UNA DE ELLAS CON BAÑO PRIVADO Y TINA,
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 216,00
ST 96,00
RUM $ 16.666,67 $ 3.600.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 100 EXCELENTE
RCT 95 MUY BUENO 2,25
15-08-21 CASA EN EL SECTOR DE CUATRO PLANTAS CON GARAJE Y CUBIERTA EN TEJA DE ETERNIT
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 305,00
ST 150,00
RUM $ 11.475,41 $ 3.500.000,00 MENSUAL
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,03
NÚM. AC AT RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 233,25 72,00 9.003,22 90 95 80 90 100 9.003,22 25,00%
1 236,00 112,00 $ 10.593,22 0,95 0,95 0,84 0,95 1,05 0,76 $ 8.006,31 25,00%
2 216,00 96,00 $ 16.666,67 0,95 0,95 0,80 0,90 1,05 0,68 $ 11.368,42 25,00%
3 305,00 150,00 $ 11.475,41 0,90 0,95 0,80 0,95 1,05 0,68 $ 7.827,44 25,00%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 9.051,35 100,00%
TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa habitación de 2 Y 3 plantas 233,25 $ 9.051,35 $ 2.111.226,23
TOTAL 233,25 $ 9.051,35 $ 2.111.226,23

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 2.111.226,23

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 25.334.714,75
VACÍOS 3,00% Sobre la renta anual potencial $ 760.041,44
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 24.574.673,31
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACIÓN 4,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 982.986,93
2. CONSERVACIÓN, CADA 4 AÑOS 5,00%
Sobre VRN $ 3.566.562,50
3. PREDIAL 3,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 737.240,20
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5,00%
Sobre VNR $ 14.266.250,00
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 4 $ 19.553.039,63
7. DEDUCCIÓN OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 8.601.135,66
8. DEDUCCIÓN MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 19.553.039,63
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 5.021.633,68
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 19,80% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 994.283,47
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 10 y 11 $ 6.281.073,10
Porcentaje de deducciones 27,79%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 18.293.600,21

TASA DE CAPITALIZACIÓN
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 5,00% internet Noviembre de 2021
La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 6 Meses 2,70%
Gastos de venta 8%
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 70 1,43% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 9,13% Anual
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO 8,34%
TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 9,13%

VALOR DE CAPITALIZACIÓN $ 200.340.061,47

9.- RESUMEN DE VALORES

AVALÚO CATASTRAL $ 134.319.000,00
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO $ 219.228.716,83
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 209.152.892,65
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $ 200.340.061,47
Avalúo casa 4
Medidas y colindancias del terreno
Carrera 78 c Sur
Al Norte: 13,00 Metros con Vivienda
Al Sur: 8,00 Metros con Vivienda
Al oriente: 13,00 Metros con Calle 73 D Bis Sur
Al occidente: 13,00 Metros con Vivienda costado posterior
TOTAL LOTE = 169,00 M² Según Catastro, TOTAL 103,200 M²
ST Área construida
Piso 1 104,00 Piso 2 75,00 Piso 3 0,00 179,000 M²
%IND Porcentaje de Indiviso 100%

Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados

Numero de frentes Un frente
Características Panorámicas Agradable con vista a casas de la calle
Uso del Suelo Vivienda y comercio
Densidad de la población UPZ 401 Hab/Ha Según documento UPZ 85
Piso permitidos 3 Viv/ha Según POT
Servidumbre y/o Restricciones Ninguna

3.- DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Tipos de Construcción Es una casa de 2 pisos mas terraza con 2 locales comerciales en el Piso 1, donde tiene una altura de 3.5 metros. La cubierta con Teja de eternit y ajover
trasparente en el frente, La fachada es en pañeta tratado y pintada con figuras. Las ventanas con rejas en angulos de acero y acabados medios

Piso 1 2 locales comerciales, Acceso principal, 1 alcoba y 1 baños completo AC 103,20 M²

Piso 2 Pasillo de acceso, corredor externo, sala comedor, cocina, 2 alcobas 1 baño completo AC 75,00 M²
Piso 3 Terraza cubierta AC 0,00 M²
Piso 4
Total AC 178,20 M²
Numero de Niveles 2 mas terraza
Vida Útil Total 100 Años
Edad Aproximada 30 Años
Vida Útil Remanente Aproximada 70 Años
Estado de conservación Clase según FITTO Y CORVINI 3
Calidad del proyecto REGULAR
Unidades Rentables 3
Parqueaderos 0

4.- DESCRIPCIÓN DE LA ESTRUCTURA

Cimentación Viga corrida de concreto armado con zapatas pequeñas
Estructura Muros de carga y columnas de concreto armado
Muros A base de ladrillo cocido y bloque, una altura promedio de 2.30 m. aprox.
Entrepiso Losa maciza de concreto armado de 10 am de espesor
Techos Machimbre y drywall
Cubierta Placa en concreto mas Teja de policarbonato
Bardas Carpinteria metalica en acero y aluminio anoloc
Acabado de muros exteriores Baldosín y granito ventanería
Acabado de muros Interiores Estuco con pintura vinílica
Baños y cocina Cerámica en muros, muebles de buena calidad
Pisos Cerámica de buena calidad
Escaleras Concreto enchapado con cerámica
Pintura de muros Vinilo de buena calidad
Carpintería Puertas principales de lámina de acero solida, Puertas de alcobas en madera tríplex,
Instalaciones Sanitarias Tubería sanitaria de 2"
Instalaciones Hidráulicas Tubería de presión de 1/2" a 1" calidad regular
Instalaciones Eléctricas Un totalizador caja de tacos en nuebnas condiciones cableados No 10, 12 y 14
Ventanas En aluminio con marcos fijos y corredizos de calidad media y vidrios de 3 mm.
Fachada Con enchape y pintura

5. AVALÚO CATASTRAL SEGÚN IMPUESTO PREDIAL

Área de terreno 103,20 M2
área construida 157,33 M2
Destino 62-RESIDENCIALES URBANOS Y RURALES
Valor de la construcción $ 114.559.000,00
Valor unitario M2 $ 728.144,66

6. AVALÚO MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Sujeto AC 179,00 M² ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
AT 103,20 M² ÁREA DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA Indica que tan comparable es la venta u oferta
UBIC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO DEL SECTOR O MANZANA
Los predios esquineros se califican con 100
ACCESOS 95 MUY BUENO CONDICIONES Y ESTADO Anchos de vía, tipo de pavimento, seguridad
C FIT Y COR 70 3 ESTADO CONSERVACIÓN Vetustez de elementos, estructura y acabados
CESTR 85 REGULAR ESTRUCTURA Calidad y procedencia de los elementos estructurales
AT/AC 90 BUENO 1,73 REL. INSTRUCCIÓN-TERRENO Mide la relación entre área de construcción y terreno
OF/DE 95 Demanda Alta NIVEL OFERTA Y DEMANDA Nivel de Oferta Vs Demanda
Comparables
 7.-AVALÚO MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
TERRENO Lote tipo
Sujeto AT 103,20 M² 107,20 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA
UBIC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO DE L SECTOR Calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
ACCESOS 95 MUY BUENO CALIDAD DE ACCESOS Calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 85 REGULAR 2,08 FACTOR DE ÁREA APROVECHABLE Esta variable indica la calificación que tiene el área del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFÍA La topografía del terreno, de acuerdo a sus características
FOR 100 EXCELENTE FORMA Califica la forma del terreno
Comparables
mar-21 TERRENO UBICADO COLONIA NUEVA CREACIÓN
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL EX PROPIETARIO QUIEN VENDIÓ EL LOTE
AT 98,00 M²
VUM $ 1.122.448,98 $ 110.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
VUM 90 BUENO
NEG 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 1,09
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO LOTE 4 CALLE 302
FUENTE ENTREVISTA CON EL OFERTANTE, CONTACTADO POR AVISO DE INTERNET
AT 136,00 M²
VUM $ 1.066.176,47 $ 145.000.000,00 Precio venta
NEG 0,90 DEMANDA MEDIA
AT 90 BUENO
VUM 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,79
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO FRACCIONAMIENTO EL TIGRILLO
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL OFERTANTE CON BASE EB ANUNCIO
AT 85,00 M²
VUM $ 1.117.647,06 $ 95.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
AC 90 BUENO
AT 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 1,26
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NÚM. AT VUM NEG UBIC ACCESOS FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 103,20 95 95 85 100 100
1 98,00 $ 1.122.448,98 1,00 1,06 1,06 0,85 1,00 1,00 0,95 $ 1.063.035,40 33,33%
2 136,00 $ 1.066.176,47 0,90 1,06 1,06 0,85 1,00 1,00 0,85 $ 817.890,63 33,33%
3 85,00 $ 1.117.647,06 1,00 1,06 1,06 0,85 1,00 1,00 0,95 $ 1.058.487,65 33,33%
Valor unitario homologado $ 979.804,56 100,00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 103,20 M² 100% $ 979.804,56 1,000 Lote regular $ 101.115.830,55

Suma 103,20 M² Suma $ 979.804,56 Promedio Suma $ 101.115.830,55

Construcciones PU precio del m2 de construcción sin depreciación

Descrip Área Unidad Indiviso P.U. VRN EE REMAN VUT CLASE F Y C 1-FYC % Valor
Piso 1 103,20 M² 100% $ 500.000,00 $ 51.600.000,00 30 70 100 3 34,07 65,93% $ 34.019.880,00
Piso 2 75,00 M² 100% $ 500.000,00 $ 37.500.000,00 30 70 100 3 34,07 65,93% $ 24.723.750,00
$ -
Suma 178,20 M² $ 89.100.000,00 $ 58.743.630,00

Terreno $ 101.115.830,55
Construcciones - depreciación $ 58.743.630,00

VALOR SEGÚN MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 159.859.460,55

8. AVALÚO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

Sujeto AC 179,00 M²
AT 103,20 M²
RUM 11.731,84 RENTA UNITARIA MENSUAL $2.100.000,00
UBIC 95 MUY BUENO
ACCESOS 95 MUY BUENO
EC 70 DEFICIENTE
CESTR 85 REGULAR
AT/AC 90 BUENO 1,73
Comparables
15-08-21 CASA DE VIVIENDA DE 3 PISOS A UNA CUADRA DEL SECTOR DE LOS PREDIOS AVALUADOS
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 236,00
ST 112,00
RUM $ 10.593,22 $ 2.500.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,11
CASA RENTABLE DE TRES PISOS CON 3 APARTAMENTOS INDEPENDIENTES, PRIMER PISO: GARAJE O LOCAL,
APARTAMENTO DE DOS HABITACIONES BAÑO Y COCINA, LOCAL CON BAÑO. SEGUNDO PISO : APARTAMENTO
01-06-21 DE TRES HABITACIONES UNA DE ELLAS CON BAÑO PRIVADO Y TINA,
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 216,00
ST 96,00
RUM $ 14.814,81 $ 3.200.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 100 EXCELENTE
RCT 95 MUY BUENO 2,25
15-08-21 CASA EN EL SECTOR DE CUATRO PLANTAS CON GARAJE Y CUBIERTA EN TEJA DE ETERNIT
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 305,00
ST 150,00
RUM $ 11.475,41 $ 3.500.000,00 MENSUAL
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,03
NÚM. AC AT RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 179,00 103,20 11.731,84 95 95 70 85 90 11.731,84 25,00%
1 236,00 112,00 $ 10.593,22 1,00 0,95 0,74 0,89 0,95 0,59 $ 6.285,51 25,00%
2 216,00 96,00 $ 14.814,81 1,00 0,95 0,70 0,85 0,95 0,54 $ 7.933,33 25,00%
3 305,00 150,00 $ 11.475,41 0,95 0,95 0,70 0,89 0,95 0,54 $ 6.145,08 25,00%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 8.023,94 100,00%
TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa habitación de 3 planta con terraza 179,00 $ 8.023,94 $ 1.436.285,49
TOTAL 179,00 $ 8.023,94 $ 1.436.285,49

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 1.436.285,49

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 17.235.425,93
VACÍOS 3,00% Sobre la renta anual potencial $ 517.062,78
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 16.718.363,15
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACIÓN 4,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 668.734,53
2. CONSERVACIÓN, CADA 4 AÑOS 5,00%
Sobre VRN $ 1.113.750,00
3. PREDIAL 3,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 501.550,89
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5,00%
Sobre VNR $ 4.455.000,00
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 4 $ 6.739.035,42
7. DEDUCCIÓN OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 5.851.427,10
8. DEDUCCIÓN MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 6.739.035,42
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 9.979.327,73
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 19,80% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 1.975.906,89
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 10 y 11 $ 4.259.942,31
Porcentaje de deducciones 27,72%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 12.458.420,84

TASA DE CAPITALIZACIÓN
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 5,00% internet Noviembre de 2021
La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 2,70%
Gastos de venta
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 70 1,33% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 9,04% Anual
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO 8,06%
TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 9,04%

VALOR DE CAPITALIZACIÓN $ 137.874.846,81

9.- RESUMEN DE VALORES

AVALÚO CATASTRAL $ 114.559.000,00
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO $ 147.146.481,04
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 159.859.460,55
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $ 137.874.846,81
Avalúo casa 5
Medidas y colindancias del terreno

Al Norte: 12,00 Metros con Vivienda

Al Sur: 12,00 Metros con Vivienda
Al oriente: 6,00 Metros con Vivienda costado posterior
Al occidente: 6,00 Metros con Calle 73 D Bis Sur
TOTAL LOTE = 72,00 M² Según Catastro, TOTAL 72,000 M²
ST Área construida
Piso 1 72,00 Piso 2 81,25 Piso 3 45,00 198,250 M²
%IND Porcentaje de Indiviso 100%

Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados

Numero de frentes Un frente
Características Panorámicas Agradable con vista a casas de la calle
Uso del Suelo Vivienda y comercio
Densidad de la población UPZ 401 Hab/Ha Según documento UPZ 85
Piso permitidos 3 Viv/ha Según POT
Servidumbre y/o Restricciones Ninguna

3.- DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Tipos de Construcción Es una casa de 3 pisos mas terraza sin locales comerciales. La cibierta de la terraza en con teja de eternir , La fachada pañete terminado resaltando marcos de
ventanas mas pintura. Ventanas en aluminio color anoloc buenos acabados

Piso 1 Acceso principal, sala, comedor, cocina, 3 alcoba y 2 baños completos AC 72,00 M²
Piso 2 Pasillo de acceso, corredor externo, sala comedor, cocina, 2 alcobas 1 baño completo AC 81,25 M²
Piso 3 área de acceso, sala comedor, cocina, 2 Alcobas 1 baños completo, patio AC 45,00 M²
Piso 4 Terraza
Total AC 198,25 M²
Numero de Niveles 3 mas terraza
Vida Útil Total 100 Años
Edad Aproximada 20 Años
Vida Útil Remanente Aproximada 80 Años
Estado de conservación Clase según FITTO Y CORVINI 2
Calidad del proyecto MUY BUENO
Unidades Rentables 3
Parqueaderos 0

4.- DESCRIPCIÓN DE LA ESTRUCTURA

Cimentación Viga corrida de concreto armado con zapatas pequeñas
Estructura Muros de carga y columnas de concreto armado
Muros A base de ladrillo cocido y bloque, una altura promedio de 2.30 m. aprox.
Entrepiso Losa maciza de concreto armado de 10 am de espesor
Techos Machimbre y drywall
Cubierta Placa en concreto mas Teja de policarbonato
Bardas Carpinteria metalica en acero y aluminio anoloc
Acabado de muros exteriores Baldosín y granito ventanería
Acabado de muros Interiores Estuco con pintura vinílica
Baños y cocina Cerámica en muros, cenefa de buena calidad, muebles de buena calidad
Pisos Cerámica de buena calidad
Escaleras Concreto enchapado con cerámica barandas de lujo
Pintura de muros Vinilo de buena calidad
Carpintería Puertas principales de lámina de acero solida, Puertas de alcobas en madera tríplex,
Instalaciones Sanitarias Tubería sanitaria de 2"
Instalaciones Hidráulicas Tubería de presión de 1/2" a 1" calidad regular
Instalaciones Eléctricas Un totalizador caja de tacos en nuebnas condiciones cableados No 10, 12 y 14
Ventanas En aluminio con marcos fijos y corredizos de calidad media y vidrios de 3 mm.
Fachada Con enchape y pintura

5. AVALÚO CATASTRAL SEGÚN IMPUESTO PREDIAL

Área de terreno 72,000 M2
área construida 181,9 M3
Destino 61-RESIDENCIALES URBANOS Y RURALES
Valor de la construcción $ 125.791.000,00
Valor unitario M2 $ 691.539,31

6. AVALÚO MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Sujeto AC 198,25 M² ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
AT 72,00 M² ÁREA DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA Indica que tan comparable es la venta u oferta
UBIC 90 BUENO UBICACIÓN DENTRO DEL SECTOR O MANZANA
Los predios esquineros se califican con 100
ACCESOS 90 BUENO CONDICIONES Y ESTADO Anchos de vía, tipo de pavimento, seguridad
C FIT Y COR 90 2 ESTADO CONSERVACIÓN Vetustez de elementos, estructura y acabados
CESTR 95 MUY BUENO ESTRUCTURA Calidad y procedencia de los elementos estructurales
AT/AC 95 MUY BUENO 2,75 REL. INSTRUCCIÓN-TERRENO Mide la relación entre área de construcción y terreno
OF/DE 95 Demanda Alta NIVEL OFERTA Y DEMANDA Nivel de Oferta Vs Demanda
 7.-AVALÚO MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
TERRENO Lote tipo
Sujeto AT 72,00 M² 75,00 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACIÓN DE LA OFERTA
UBIC 90 BUENO UBICACIÓN DENTRO DE L SECTOR Calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
ACCESOS 90 BUENO CALIDAD DE ACCESOS Calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 95 MUY BUENO 2,08 FACTOR DE ÁREA APROVECHABLE Esta variable indica la calificación que tiene el área del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFÍA La topografía del terreno, de acuerdo a sus características
FOR 100 EXCELENTE FORMA Califica la forma del terreno
Comparables
mar-21 TERRENO UBICADO COLONIA NUEVA CREACIÓN
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL EX PROPIETARIO QUIEN VENDIÓ EL LOTE
AT 98,00 M²
VUM $ 1.122.448,98 $ 110.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
VUM 90 BUENO
NEG 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,77
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO LOTE 4 CALLE 302
FUENTE ENTREVISTA CON EL OFERTANTE, CONTACTADO POR AVISO DE INTERNET
AT 136,00 M²
VUM $ 1.066.176,47 $ 145.000.000,00 Precio venta
NEG 0,90 DEMANDA MEDIA
AT 90 BUENO
VUM 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,55
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
mar-21 TERRENO UBICADO FRACCIONAMIENTO EL TIGRILLO
FUENTE ENTREVISTA DIRECTA CON EL OFERTANTE CON BASE EB ANUNCIO
AT 85,00 M²
VUM $ 1.117.647,06 $ 95.000.000,00 Precio venta
NEG 1,00 VENTA
AC 90 BUENO
AT 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0,88
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NÚM. AT VUM NEG UBIC ACCESOS FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 72,00 90 90 95 100 100
1 98,00 $ 1.122.448,98 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 $ 1.066.326,53 33,33%
2 136,00 $ 1.066.176,47 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,86 $ 820.422,79 33,33%
3 85,00 $ 1.117.647,06 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 $ 1.061.764,71 33,33%
Valor unitario homologado $ 982.838,01 100,00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 72,00 M² 100% $ 982.838,01 1,000 Lote regular $ 70.764.336,73

Suma 72,00 M² Suma $ 982.838,01 Promedio Suma $ 70.764.336,73

Construcciones PU precio del m2 de construcción sin depreciación

Descrip Área Unidad Indiviso P.U. VRN EE REMAN VUT CLASE F Y C 1-FYC % Valor
Piso 1 72,00 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 79.200.000,00 20 80 100 2 14,22 85,78% $ 67.937.760,00
Piso 2 81,25 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 89.375.000,00 20 80 100 2 14,22 85,78% $ 76.665.875,00
Piso 3 45,00 M² 100% $ 1.100.000,00 $ 49.500.000,00 20 80 100 2 14,22 85,78% $ 42.461.100,00
Suma 198,25 M² $ 218.075.000,00 $ 144.603.635,00

Terreno $ 70.764.336,73
Construcciones - depreciación $ 144.603.635,00

VALOR SEGÚN MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 215.367.971,73

8. AVALÚO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

Sujeto AC 198,25 M²
AT 72,00 M²
RUM 16.141,24 RENTA UNITARIA MENSUAL $3.200.000,00
UBIC 90 BUENO
ACCESOS 90 BUENO
EC 90 BUENO
CESTR 95 MUY BUENO
AT/AC 95 MUY BUENO 2,75
Comparables
15-08-21 CASA DE VIVIENDA DE 3 PISOS A UNA CUADRA DEL SECTOR DE LOS PREDIOS AVALUADOS
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 236,00
ST 112,00
RUM $ 10.593,22 $ 2.500.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,11
CASA RENTABLE DE TRES PISOS CON 3 APARTAMENTOS INDEPENDIENTES, PRIMER PISO: GARAJE O LOCAL,
APARTAMENTO DE DOS HABITACIONES BAÑO Y COCINA, LOCAL CON BAÑO. SEGUNDO PISO : APARTAMENTO
01-06-21 DE TRES HABITACIONES UNA DE ELLAS CON BAÑO PRIVADO Y TINA,
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 216,00
ST 96,00
RUM $ 14.814,81 $ 3.200.000,00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 100 EXCELENTE
RCT 95 MUY BUENO 2,25
15-08-21 CASA EN EL SECTOR DE CUATRO PLANTAS CON GARAJE Y CUBIERTA EN TEJA DE ETERNIT
FUENTE ANUNCIANTE DIRECTO
AC 305,00
ST 150,00
RUM $ 11.475,41 $ 3.500.000,00 MENSUAL
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 95 MUY BUENO 2,03
NÚM. AC AT RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 198,25 72,00 16.141,24 90 90 90 95 95 16.141,24 25,00%
1 236,00 112,00 $ 10.593,22 0,95 0,90 0,95 1,00 1,00 0,81 $ 8.556,74 25,00%
2 216,00 96,00 $ 14.814,81 0,95 0,90 0,90 0,95 1,00 0,73 $ 10.800,00 25,00%
3 305,00 150,00 $ 11.475,41 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 0,73 $ 8.365,57 25,00%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 10.965,89 100,00%
TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa habitación de 3 planta con terraza 198,25 $ 10.965,89 $ 2.173.987,16
TOTAL 198,25 $ 10.965,89 $ 2.173.987,16

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 2.173.987,16

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 26.087.845,97
VACÍOS 3,00% Sobre la renta anual potencial $ 782.635,38
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 25.305.210,59
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACIÓN 4,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 1.012.208,42
2. CONSERVACIÓN, CADA 4 AÑOS 5,00%
Sobre VRN $ 2.725.937,50
3. PREDIAL 3,00%
Sobre la renta anual efectiva $ 759.156,32
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5,00%
Sobre VNR $ 10.903.750,00
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 4 $ 15.401.052,24
7. DEDUCCIÓN OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 8.856.823,71
8. DEDUCCIÓN MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 15.401.052,24
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 9.904.158,35
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 19,80% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 1.961.023,35
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 10 y 11 $ 6.458.325,59
Porcentaje de deducciones 27,76%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 18.846.884,99

TASA DE CAPITALIZACIÓN
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 5,00% internet Noviembre de 2021
La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 2,70%
Gastos de venta
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 80 1,33% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 9,04% Anual
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO 8,06%
TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 9,04%

VALOR DE CAPITALIZACIÓN $ 208.574.699,35

9.- RESUMEN DE VALORES

AVALÚO CATASTRAL $ 125.791.000,00
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO $ 221.859.535,16
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN $ 215.367.971,73
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $ 208.574.699,35