Retail Annual Report

Informe España | Marzo 2021
Retail
Un sector con brotes verdes y retos por superar
2 | Informe Retail España
Contenidos
01
Escenario económico: fundamentales retail 06
02
Descenso de rentas en 2020 y recuperación gradual a 14
partir de 2021
03
El mercado de inversión: alto volumen pese a la 20
pandemia
04
Aperturas y nuevos conceptos 28
05
Equipamientos comerciales: inauguraciones, nuevos 32
proyectos y distribución de la oferta
06
Últimas tendencias: logística retail y supermercados 40
en auge
Informe Retail España | 3

Prólogo
El año 2020 ha sido muy desafiante sus clientes una experiencia de aperturas como Torre Outlet en
para todos en general y para compra segura y cómoda seguirán Zaragoza, o Way Dos Hermanas
el sector retail en particular. La contando con el interés de los en Sevilla. Ambas han supuesto
actividad económica se ha visto operadores. En este sentido, el un éxito teniendo en cuenta la
frenada por los efectos de la número de operaciones de alquiler coyuntura económica. No obstante,
pandemia y los negocios han registradas durante el último año ha debemos considerar que todos
tenido que adaptarse a un nuevo sorprendido a todos y se encuentra los proyectos futuros van a estar
comportamiento por parte del por encima de lo que inicialmente sujetos a una revisión mucho más
consumidor. cabía esperar. exigente que hasta el momento,
tanto desde el punto de vista
Los supermercados se han En el caso de high street, hemos comercial de los retailers como
manifestado como activos fuertes observado dos tendencias claras: desde la perspectiva económica y
y resilientes. Conceptos como una mayor concentración del financiera de los inversores. Ambos
la cercanía o ubicación urbana retail hight street en zonas prime y aspectos redundarán en la creación
han sido apuestas claramente bajadas significativas de afluencias de proyectos más fuertes y sólidos.
vencedoras. Asimismo, se han y ventas en locales de zonas
visto fortalecidos los parques céntricas con mayor dependencia En definitiva, 2020 ha sido un año
de medianas, especialmente del turismo. complejo para el sector retail, si
aquellos que tienen algún tipo de bien nos ha permitido observar los
locomotora de alimentación, para Si bien una gran proporción de los conceptos y actividades que mejor
los cuales se sigue observando consumidores se ha orientado en el han resistido a la crisis. Hogar,
apetito inversor. actual contexto de Covid-19 hacia deporte, electrónica o alimentación
las compras online, la presencia son las actividades que han
Al mismo tiempo, la transformación física de los retailers ha demostrado mostrado un mejor desempeño,
de los centros comerciales se ha ser clave para gestionar la relación arrojando algo de luz sobre dónde
visto acelerada como resultado con el cliente. Así, hemos podido irán las tendencias futuras en retail.
de la pandemia. Los propietarios ver la firma de contratos con
de estos activos se han centrado conceptos totalmente novedosos
en una definición precisa de su como WOW en Gran Vía 18, en Augusto Lobo
catchment, del perfil del cliente Madrid. El sector se reinventa y Director de Negocio Retail
al que deben orientarse, o de sus evoluciona, y la gran mayoría de los JLL España
principales demandas. A su vez, retailers están apostando cada vez
algunas dudas que determinados más por redefinir su red de tiendas,
inversores ya tenían desde hace por ubicaciones más cercanas
algunos años sobre cuál es el al consumidor y por enfocar
correcto valor de los centros, sus locales a puntos de venta
se han acentuado con la crisis onmicanal que ofrezcan una mejor
sanitaria y económica que estamos experiencia de compra al cliente.
viviendo. Sin embargo, los centros
comerciales que tengan una óptima La apuesta por el sector retail en
ubicación, buen mix comercial y tiempos de pandemia también
que estén preparados para dar a se ha evidenciado con relevantes

01
Escenario económico:
fundamentales retail
Visión general
El severo brote de Covid-19 embargo, la actividad empezó a que el PIB español se contrajo un
en España y las medidas de perder impulso a finales del tercer 11,1% en el total del año 2020.
confinamiento tomadas como trimestre, como consecuencia
respuesta desde mediados de del aumento de infecciones por Según los datos del BCE, el
marzo supusieron una contracción Covid-19 y la reimposición de escenario macroeconómico se
de la actividad sin precedentes en nuevas restricciones, lo que limitó sustenta en una hipótesis de
el primer semestre de 2020, siendo el crecimiento económico en el recuperación del crecimiento
el sector Servicios el más afectado. cuarto trimestre. mundial en 2021. En España, se
Los indicadores económicos y de espera una recuperación del PIB
confianza tocaron fondo en abril Tras la caída histórica del 17,8% con un pronóstico de crecimiento
y mejoraron en mayo, cuando en el PIB durante el segundo del 6,3% para el total del año 2021.
las restricciones comenzaron trimestre de 2020, la economía Se prevé que la economía mejore
a levantarse de forma gradual española repuntó con fuerza de forma paulatina tras el éxito de
y diferenciada entre sectores y en el tercer trimestre, en el cual la campaña de vacunación, con
regiones. España entró en una crecieron tanto la demanda una vuelta previsible a los niveles
“nueva normalidad” a finales interna como las exportaciones. pre-covid hacia finales de 2022-
de junio, y la economía repuntó Sin embargo, durante el cuarto 23, en línea con lo esperado para
con fuerza en el tercer trimestre trimestre del pasado año la Europa, según las estimaciones de
tras suavizarse los bloqueos. Sin recuperación se ralentizó, por lo Oxford Economics.
La economía española
sufrió un fuerte
retroceso en 2020 y se
espera que repunte
con fuerza en 2021

El turismo dejó de ser un motor A pesar de que se produjo un colapso actividad. El sector Servicios ha sido
clave de la economía española en del gasto de los consumidores en el más perjudicado durante 2020,
2020, pasando de representar un la primera mitad de 2020 como en especial el turismo, la hostelería
12% del PIB a retroceder ochos resultado de la cuarentena y las y el ocio. El valor añadido (VAB) a la
puntos, hasta un 4%. El número medidas de distanciamiento social, el economía española cayó un 42%
de turistas internacionales que repunte fue sólido tras la desescalada. en Hostelería, seguido de Ocio y
visitaron España cayó un 77% Pero los consumidores han seguido Entretenimiento (-21%), Transporte
(70% en Europa) durante el pasado preocupados ante las nuevas olas de (-18%) y Construcción (-16%). Los
año, según datos del INE. Además, contagios. La tercera ola (o lo peor mayores repuntes durante 2021 se
el turismo puede sufrir incluso de la segunda) volvió a impactar esperan para la Hostelería (48%)
después de que la emergencia de forma significativa el consumo y la Construcción (12%), según las
sanitaria haya terminado. privado a finales del pasado año, que previsiones de Oxford Economics.
se redujo un 13,3% en el conjunto
La tasa de desempleo en España de 2020. Las previsiones de Oxford Los pronósticos continúan sujetos a
es elevada (15,6%) y aumentó en Economics apuntan a que el gasto del la evolución de la pandemia. El lento
2020 por los efectos derivados de la consumidor se incremente un 6,4% inicio del proceso de vacunación y
pandemia, tras alcanzar su menor en 2021, por encima del crecimiento la amenaza que suponen las nuevas
tasa en los últimos cinco años a esperado para la Eurozona. cepas del virus han conllevado una
finales de 2019. Se espera una ampliación de las restricciones a
mejora del empleo, que descendió La media anual en 2020 del Índice comienzos de 2021, lo que impactará
un 3% en 2020, según la situación de Confianza del Consumidor (ICC) en el gasto de los consumidores y
sanitaria evolucione de manera del CIS ascendió a 59,9 puntos, en el sector turístico provocando un
favorable, con previsiones de crecer situándose 29,4 puntos por debajo crecimiento más débil en el primer
un 0,4% en 2021 y un 2,7% en 2022, del dato de 2019, y por debajo de trimestre de 2021.
según las estimaciones de OE. todas las cifras obtenidas desde el
año 2012, que supuso el punto más Una vez que los grupos más
La inflación en España ha sido bajo de toda la serie. La media anual vulnerables estén vacunados y las
negativa en 2020, con una caída del ICC se encuentra más de 10 restricciones puedan revertirse,
de los precios del 0,3%, lo que ha puntos por encima de ese mínimo se anticipa un fuerte repunte
aumentado el poder adquisitivo de de 2012 y 43 puntos por debajo de de la actividad económica para
algunos hogares. La deflación será los resultados obtenidos en 2015 la segunda mitad de 2021. Las
previsiblemente temporal. Para los y 2017 que, de momento, son los perspectivas para el segundo
próximos años las previsiones son máximos históricos de la serie. semestre también se verán
modestas. Oxford Economics estima impulsadas por el estímulo
un IPC promedio del 1% en 2021-22 El impacto de Covid-19 varía fiscal, una vez que comiencen a
después del 0,7% en 2019. significativamente por sectores de desplegarse los fondos europeos.
Se anticipa un fuerte repunte de la

actividad económica para la segunda
mitad de 2021 a medida que los grupos
más vulnerables estén vacunados, las
restricciones puedan revertirse y se
desplieguen los fondos europeos

Indicadores económicos España
Indicadores Económicos España
2019 2020 2021 (F) 2022 (F)
PIB (crecimiento anual) (%) 2,0 -11,1 6,3 5,9
Tasa de desempleo (%) 14,1 15,6 17,3 16,4
Crecimiento del empleo (crecimiento anual) (%) 2,3 -3,0 0,4 2,7
Consumo privado (crecimiento anual) (%) 0,9 -13,3 6,4 6,1
IPC (promedio) 0,7 -0,3 1,1 1,1
Bono a 10 años (promedio) 0,7 0,4 0,3 0,8
Fuente: Oxford Economics, enero 2021
Ventas retail
A lo largo de 2020, el confinamiento notable en las ventas minoristas.
y las medidas de distanciamiento
social restringieron la capacidad de Como consecuencia de la
los consumidores para visitar los pandemia, tanto el consumo
espacios comerciales y la cantidad privado como las ventas retail en
de visitantes que estos podían España registraron durante 2020
albergar. El auge del teletrabajo un descenso de alrededor del
también redujo el tráfico de 13,3% y 7,7%, respectivamente,
peatones, especialmente en las según los datos de Oxford
calles principales y alrededor de los Economics. Otros indicadores
centros de transporte. Del mismo como la afluencia de visitantes a
modo, el turismo se mantuvo las tiendas y el gasto de tarjetas
significativamente por debajo de de crédito reflejaron también
niveles pre-covid, con un impacto una desaceleración en el gasto
minorista.
Consumo en terminales de punto de venta (variación interanual)

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
Tarjetas españolas 5% 4% -18% -46% -28% -8% -3% 3% -1% -2% -11% -7%
Consumo presencial (exc. Reintegros) 5% 6% -21% -48% -28% 0% 6% 12% 8% 6% -7% -2%
Bienes de 1ª necesidad 4% 7% 44% 54% 57% 38% 32% 31% 29% 33% 28% 28%
Retail 0% 5% -55% -94% -64% 2% 4% 8% 3% 2% -21% -11%
Transporte -5% -8% -49% -89% -64% -32% -21% -15% -21% -21% -38% -32%
Ocio y restauración 22% 16% -56% -95% -75% -16% 3% 10% 9% -15% -35% -23%
Turismo (alojamiento, agencias…) -14% -16% -68% -98% -86% -64% -32% -9% -19% -36% -50% -41%
Reintegros 3% 1% -14% -47% -30% -18% -15% -10% -14% -20% -3% -14%
ecommerce 10% 4% -32% -30% -15% -6% 0% 8% 4% 0% 11% 14%
Tarjetas extranjeras -6% -13% -58% -88% -85% -79% -58% -58% -67% -64% -58% -54%
Consumo presencial (exc. Reintegros) -8% -12% -58% -93% -90% -85% -60% -59% -71% -69% -67% -59%
Reintegros -32% -33% -50% -79% -73% -71% -58% -58% -60% -58% -55% -54%
ecommerce 21% 1% -63% -74% -69% -60% -51% -53% -54% -42% -36% -44%
Total españoles y extranjeros 4% 2% -22% -51% -35% -17% -11% -7% -9% -9% -15% -10%
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos internos de CaixaBank.

Tanto en España como en el resto continuaron trabajando desde casa de ocio y hostelería, cuya contribución
de países europeos, los sectores y consumidores cautelosos como al PIB se redujo en torno al 40% y
del mercado minorista se vieron consecuencia de la pandemia. 20%, respectivamente, en Madrid y
afectados de manera diferente por el Barcelona durante 2020.
brote de Covid-19. El canal de venta Sin embargo, las ventas cayeron
online fue el principal beneficiario drásticamente en el sector de moda Los productos electrónicos, de
en todos los mercados y sectores (-30% según datos de Eurostat) y bricolaje y el mobiliario se beneficiaron
minoristas, así como el sector de la ocio y restauración (-23% según de la demanda acumulada, ya que se
alimentación. Con el regreso de los datos de gasto de tarjetas de crédito) dedicó una mayor parte del tiempo
clientes a las tiendas, el crecimiento y otros minoristas no esenciales. a estar en casa. En consecuencia,
de las ventas online se suavizó, pero observamos un aumento del gasto
se mantuvo por encima de niveles El fuerte impacto derivado de la en el hogar, presupuesto que, en
pre-covid, respaldado por una pandemia se vio reflejado en el valor otras circunstancias, pudiera haberse
gran cantidad de empleados que añadido bruto (VAB) de los sectores destinado al ocio.
Gráfica 1
Evolución de las ventas minoristas EU27 por categoría
Total Retail Internet Supermercados Belleza y salud Productos electrónicos Ordenadores Moda
y muebles y libros
60%
37,0%
34,2%
30,9%
29,0%
27,6%
27,5%
26,0%
40%
19,8%
15,6%
13,5%
12,4%
12,5%
11,2%
10,2%
10,3%
Evolución interanual (%)
9,3%
8,3%
5,7%
5,6%
20%
4,5%
5,0%
4,1%
4,1%
3,4%
3,6%
4,3%
3,9%
3,2%
2,6%
3,2%
2,4%
2,2%
2,5%
2,4%
2,5%
2,2%
1,4%
1,1%
1,5%
0,5%
0,6%
0,6%
0,9%
0%
-1,8%
-1,7%
-0,8%
-0,8%
-4,7%
-2,7%
-2,2%
-5,4%
-6,9%
-20%
-7,3%
-11,3%
-9,2%
-9,2%
-9,7%
-10,7%
-16,7%
-17,9%
-19,3%
-22,2%
-29,0%
-24,2%
-40%
-39,7%
-37,2%
-37,8%
-41,6%
-60%
-54,9%
-80%
-80,7%
-100%
feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dec-20
Fuente: Eurostat, Diciembre 2020

Los parques comerciales fuera de Algunas palancas que impulsarán Los ingresos del ecommerce en
la ciudad y los centros comerciales este repunte incluyen la liberación España han crecido un 24% en
locales registraron mejores de la demanda reprimida, la 2020 y serán un 34% superiores
datos en términos de afluencia recuperación de la movilidad, hacia 2024
y ventas que las ubicaciones en la vuelta al trabajo en la oficina,
las calles principales y los centros la restauración de la confianza Según indicadores adelantados,
comerciales regionales, ya que de los consumidores para visitar en 2020 las ventas minoristas on
muchos consumidores encontraron los puntos de venta físicos y line superaron los 4,2 millones
más atractiva la conveniencia de un una generación joven ávida por de dólares estadounidenses en
fácil estacionamiento y viaje seguro, socializar y consumir ocio. Las todo el mundo, lo que supone
que usar el transporte público. previsiones de Oxford Economics un crecimiento de un 19% frente
apuntan a un ascenso de las a las registradas en 2019 (3,5
Una vez que los países comenzaron ventas retail del 6,3% en 2021 y del millones de dólares). Igualmente,
a relajar las restricciones sanitarias, 6,7% para 2022. las ventas minoristas on line en
los consumidores volvieron a visitar 2019 representaron el 14,1% del
los establecimientos minoristas y total de ventas minoristas a nivel
aumentaron el gasto, por lo que Impacto de Covid-19 mundial, proporción que asciende
las ventas minoristas repuntaron en los hábitos de
en época estival. Sin embargo las
nuevas restricciones relacionadas compra
con la pandemia durante los
últimos meses del año, provocaron La pandemia ha acelerado el
que las ventas minoristas no cambio en los hábitos de consumo
repuntaran a pesar las ventas de la población. El confinamiento
navideñas o la campaña del Black y las restricciones sanitarias han
Friday, y por el contrario sufrieron provocado que, por un lado,
un importante descenso (-11% en muchos consumidores hayan
retail y -23% en ocio y restauración comprado online por primera vez
según datos de gasto de tarjetas de y, por otro, que aquellos que ya lo
crédito en diciembre). hacían aumentasen la frecuencia
de sus compras por internet.
El éxito de la campaña de Asimismo, muchas tiendas han
vacunación permitirá, según tenido que reinventarse y empezar
las previsiones, levantar las a ofrecer sus productos también
restricciones sanitarias a partir online. La estrategia omnicanal se
de la segunda mitad de 2021. ha vuelto indispensable para los
A medida que la incertidumbre retailers tras el brote de Covid-19.
y la preocupación derivadas En la misma línea, la pandemia
de la pandemia comiencen a ha resaltado la importancia de
desvanecerse, los pronósticos las cadenas de suministro y
apuntan a un fuerte repunte de las los activos logísticos, ya que el
afluencias a los principales destinos aprovisionamiento online se ha
minoristas y de las ventas retail. vuelto crucial.
Las ventas retail en España comenzarán

a recuperarse a partir de 2021, con un
crecimiento previsto del 6,3% para este
año y del 6,7% para 2022

al 16,1% en 2020. La pandemia ha por el sector de la alimentación, Los efectos derivados de
tenido una influencia significativa ya que muchos consumidores la pandemia también han
en el comercio electrónico han utilizado por primera vez los impulsado un incremento en la
y en el comportamiento de supermercados online para llenar penetración del ecommerce1
los consumidores on line en sus despensas. Hacia 2024, se prevé en España, que contaba con
todo el mundo y ha acelerado que los ingresos derivados del una de las tasas más bajas
el fenómeno que ya había ecommerce sean un 34% superiores entre las principales potencias
comenzado años atrás. a los de 2020 (de los 18.900 a los europeas antes de Covid-19
25.400 millones de euros) (5,4%). La penetración del
En España, el crecimiento de los comercio electrónico en 2020 se
ingresos derivados del ecommerce La penetración del ecommerce en habría prácticamente duplicado
se calcula en un 24% anual durante España se ha elevado de un 5,4% (hasta un 9,9%) tras el brote y la
2020, especialmente impulsados en 2019 hasta un 9,9% en 2020 aceleración de las compras online.
Gráfica 2
Previsión de ingresos del ecommerce en España

(en millones de euros y nº de usuarios)
30.000 40
35
25.000
30
Ingresos (Millones euros)
Millones de usuarios
20.000
25
15.000 20
15
10.000
10
5.000
5
- -
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Moda Electrónica Juguetes y hobbies

Mobiliario Comida e Higiene personal Usuarios
Fuente: Statista, diciembre 2020

1 Ventas online sobre el total de ventas retail
Gráfica 3
Ventas online sobre el total de ventas retail
30%
26,2%
25%
19,9%
20%
14,3%
15% 13,1% 12,1%
9,9%
10%
6,6% 6,0% 5,9% 5,8%
5%
0%
Reino Alemania Francia Países Europa España Rep. Italia Polonia Portugal
Unido Bajos Checa
2019 2020 2021
Los porcentajes muestran la cuota de ventas online en 2020

Fuente: CCInsights, OEF, CRR, Statista, diciembre 2020
El número de personas en España que realiza sus compras por Internet, se espera que aumente un 25% hasta
2024, superando los 35,4 millones. Con estos datos, el ratio de penetración entre la población aumentará,
previsiblemente, del 60,5% en 2020 al 75,8% en 2024.
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
51,90% 54,90% 58,30% 60,50% 63,40% 68,40% 72,50% 75,80%

Fuente: Statista, diciembre 2020
Todas estas tendencias han tanto empresas como operadores La tienda física seguirá jugando
obligado a las compañías a han visto cómo sus márgenes un papel fundamental como
buscar nuevas soluciones. Por un se han erosionado como canal de venta en España. Así,
lado, las grandes empresas han consecuencia de una subida de nativos digitales abrieron en años
incrementado su red logística, costes, al tener que incrementar anteriores tienda física en España
bien abriendo nuevos almacenes transporte y personal adicional para como AliExpress en los centros
para poder satisfacer la creciente atender pedidos y envíos, contratar comerciales Xanadú (Madrid)
demanda o mejorando sus espacios de almacenamiento y Finestrelles (Barcelona), y PC
sistemas. Además, la pandemia a corto plazo y absorber los Componentes en Madrid, Murcia y
también ha acelerado el salto crecientes costes de cumplimiento Barcelona.
digital de las pymes, que de las entregas a domicilio, a lo
han iniciado operaciones en que se une los altos niveles de En definitiva, la tendencia es
marketplaces como los de Amazon, devolución de productos. Por evidente hacia un modelo híbrido
AliExpress o eBay, o bien han tanto, se requerirá una revisión de como el binomio perfecto, que
apostado por abrir tiendas online la cadena de suministro, así como combina la tienda física con el canal
para mantener sus ingresos. apostar por redes de distribución online, y que favorece a las marcas
más amplias y por el rol que juega para mantenerse competitivas en la
Sin embargo, en muchos casos la tienda física. nueva realidad del mercado.

02
Descenso de rentas en
2020 y recuperación
gradual a partir de 2021
Como consecuencia de la crisis del turismo, el tráfico de personas ocio y las oficinas bancarias.
sanitaria de Covid-19, en el año se redujo a la mitad.
2020 las rentas de los activos retail • El crecimiento acelerado del
en España registraron un descenso • El notable incremento de las ecommerce, que continúa
significativo. Entre las principales tasas de desocupación y de la imparable, exacerbará aún más
causas se encuentran: disponibilidad de locales en el la situación de sobreoferta y de
mercado (sobre todo en zonas espacio comercial obsoleto.
• Las restricciones a la movilidad, secundarias), así como de una
que impactaron de forma negativa mayor rotación de retailers. Con el objetivo de suavizar los
tanto en la afluencia de visitantes Los grupos más pequeños y con efectos de la pandemia y evitar el
como en las ventas presenciales menor colchón financiero han cierre de locales, la mayoría de los
en locales y centros comerciales. sufrido los mayores estragos propietarios se sentaron a negociar
de la crisis y han puesto en con los inquilinos para ofrecerles
• El descenso del turismo, que es marcha planes de ahorro de bonificaciones y descuentos
la principal causa de la caída del costes y cierre de locales para en la renta. Con una política de
tráfico peatonal en los principales aliviar su situación financiera. incentivos acorde al ritmo de
ejes comerciales. Así, en la zona También las grandes cadenas ventas se ha buscado mantener
comercial que incluye las calles están acelerando su estrategia las tasas de esfuerzo en niveles
de Gran Vía, Alcalá, Paseo de de potenciar sus plataformas sostenibles.
Recoletos, Alberto Aguilera y digitales y ajustar y racionalizar su
Princesa el footfall cayó cerca red de tiendas físicas, apostando Todo ello provocó una fuerte
de un 70% en septiembre de por menos locales, pero más corrección de las rentas prime de
2020 respecto al año anterior, grandes, y desprendiéndose de los retail en 2020, tanto en España
según últimos datos disponibles. establecimientos menos rentables. como en la mayoría de los
Igualmente, en las principales Los sectores más golpeados por mercados minoristas europeos,
arterias comerciales de el cierre obligado de tiendas han aunque se espera una recuperación
Barcelona, con gran dependencia sido la restauración, la moda, el gradual a partir de 2021.
Fuerte descenso de rentas prime

en retail durante 2020, pero
se espera una recuperación
gradual a partir de 2021

Las rentas prime en high street, 241€/m²/mes a término de 2020. año, registrando un descenso
en locales de 100 m2 en Madrid, interanual del 10%. En parques
se situaron en los 245€/m²/mes a Las rentas prime en centros comerciales, las rentas prime
cierre de 2020, lo que representó comerciales en España también alcanzaron los 17,5 €/m²/mes a
un descenso anual del 16%. En descendieron de forma progresiva finales de 2020, lo que supuso
Barcelona, la caída fue algo más a lo largo de 2020, situándose una bajada del 12,5% respecto al
pronunciada (-18%), hasta los en los 90 €/m²/mes a cierre de año anterior.
Gráfica 4
Evolución de rentas prime retail en España

15%
10%
Evolución interanual(%)
5%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
-5%
-10%
-15%
-20%
Evol. rentas prime centros comerciales Evol. rentas prime high street
Evol. rentas prime parques comerciales Evol. Ventas retail
Nota: Las rentas prime corresponden a locales de 100 m2

Fuente: JLL Research, Diciembre 2020
Las rentas prime de los activos retail en España registrarán de los

mayores crecimientos en Europa durante los próximos años, tras
las fuertes caídas en 2020
Las previsiones para el año recuperación a niveles precovid niveles precovid hacia finales de
2021 en high street apuntan a llegará previsiblemente hacia 2024 2023/2024.
incrementos de rentas prime en adelante.
del 0,5% en Madrid y del 1% en Los parques comerciales han
Barcelona, aún limitados pero de Para 2021 se estima un incremento demostrado mayor resiliencia en
los mayores en Europa, tras las anual del 3% de las rentas rentas, apoyados en el auge de la
fuertes caídas en 2020. Entre los prime en centros comerciales, alimentación y con gran potencial
años 2021 y 2024 se pronostica un crecimiento aún moderado a para el reposicionamiento en
crecimiento medio anual de rentas medida que mejore la actividad centros logísticos de última milla.
prime del 2,5% en Madrid y del económica y las ventas. En los tres Su crecimiento para 2021 se calcula
2,3% en Barcelona, encontrándose años siguientes, se espera que en un 10% al año. Se prevé que los
en el top 10 de ciudades europeas las rentas vayan en ascenso, con parques comerciales en España
para las que se espera un mayor un crecimiento anual promedio recuperen los niveles de renta
incremento de rentas. Si bien la en torno al 3%, hasta recuperar precovid hacia finales de 2022/2023.
Gráfica 5
Previsiones de crecimiento medio anual de rentas prime en high

street (% 2021-2024) Top 10 Europa
Varsovia
Milán
Budapest
Roma
Madrid 2,5%
Praga
Barcelona 2,3%
Dublín
Moscú
Helsinki
0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%
Crecimiento medio anual (%)

Gráfica 6
Previsiones de crecimiento medio anual de rentas prime en centros

comerciales (% 2021-2024) Top 10 Europa
Grecia
Finlandia
República Checa
España 3,2%
Italia
Polonia
Rusia
Bélgica
Portugal
Hungría
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%

Crecimiento medio anual (%)

En JLL, actualmente tenemos Analizando el impacto en rentas, incremento de los incentivos para
más de 630.000m2 de SBA en se ha verificado un descenso en inquilinos. Sin embargo, no hemos
comercialización y hemos firmado la renta neta de alrededor de verificado un descenso de la head
más de 100 nuevos contratos en un 10% por el incremento de line rent y se han realizado la
2020 que representan 87.000m2 los descuentos, en particular en gran mayoría de operaciones de
de nueva comercialización. los dos primeros años, y por el comercialización previstas.

Medidas de apoyo al comercio
El sector retail ha sido uno de los más afectados por la pandemia, dado el significativo descenso en la afluencia
de visitantes y en las ventas presenciales, así como el elevado número de cierre de locales. Con el objetivo de
paliar estos efectos, durante 2020 el Gobierno aprobó una serie de normativas y los propietarios impulsaron
asimismo diversas medidas de apoyo a los inquilinos:
Medidas del Gobierno Impacto

Real Decreto 8/2020 • Los contratos de los trabajadores se suspenden en lugar de rescindirlos.
• El ERTE permite a los trabajadores mantener el 70% de su salario base habitual durante los primeros seis
meses y luego el 50% a partir de entonces.
Paquete de ayuda • Medida de 100.000 millones de euros lanzada por etapas y restricciones sobre dónde se pueden aplicar las
gubernamental asignaciones (por ejemplo, empresas con <250 empleados, autónomos, etc.).
• Congelación de los pagos de alquiler que se aplican a las pequeñas empresas. El reembolso se pagará
Real Decreto 15/2020
durante 2 años sin intereses, el período de 2 años comienza después del final del bloqueo.
• Plan de desescalada aprobado por el Gobierno en abril. Especifica las diferentes fases de la vuelta a la
Real Decreto 463/2020
normalidad, incluida la apertura progresiva de los locales comerciales.
En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma,
el arrendatario podrá antes del 31 de enero de 2021, solicitar de la persona arrendadora (cuando esta sea una empresa o
entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles
urbanos) una de las siguientes alternativas:
Real Decreto 35/2020 a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y podrá
(22 de Diciembre) extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de
alarma y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta
se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de
dos años a contar desde la finalización de la moratoria.
Medidas de propietarios Impacto
• Exención de alquileres durante el primer período de bloqueo.
• Descuentos en las rentas de alquiler de entre el 10% y el 60%, según el volumen de ventas y el impacto de las
medidas de salud en el comercio.
Medidas de apoyo a los • Casi todas las concesiones fueron temporales, aunque algunas extendieron hasta el 2021.
inquilinos por parte de
los propietarios • Para las locomotoras, especialmente las de moda, se han alcanzado acuerdos que limitan el ratio de coste de
ocupación.
• En la mayoría de los casos, los inquilinos deben pagar al menos las cargas comunes y otros gastos.
• En algunos casos, se han otorgado concesiones a cambio de extensiones en los plazos de arrendamiento.

¿Cuáles son las Los minoristas están interesados
en comprender dónde se
como reubicaciones de marcas
que aprovechen el momento
tendencias para encuentran los niveles de alquiler de mercado para asegurarse
sostenibles para dimensionar su mejores localizaciones.
2021? negocio. Es probable que una lenta
recuperación del footfall en las También esperamos muchos
Hasta mediados de 2021 se movimientos ligados al sector
principales zonas del centro de la
mantendrán previsiblemente las bancario, ya que se habla del
ciudad y la recuperación rezagada
renegociaciones y bonificaciones cierre de más de mil oficinas
del turismo ejerzan mayor presión
temporales, según se vayan bancarias. Esto, sin duda, va
sobre la sostenibilidad de los
disipando la incertidumbre y los a constituir un reto para los
ingresos de las marcas.
efectos negativos de la pandemia. profesionales del sector, que
El impacto real sobre las rentas Seguiremos viendo muchas buscarán dar salida a un gran
retail es difícil de medir, ya que transacciones ligadas a los número de locales comerciales,
aún deben realizarse muchas operadores de alimentación, que ya sea mediante reconversiones
renegociaciones de alquileres continúan apostando fuerte por a vivienda o buscando otros usos
entre propietarios y retailers. abrir ubicaciones urbanas, así más adecuados al momento.
Los arrendamientos
y formatos flexibles
serán cada vez
más importantes
para las estrategias
inmobiliarias de
minoristas e inversores

El crecimiento acelerado del canal espacio físico son altos - y En definitiva, los arrendamientos
online ha cambiado la dinámica operar el espacio durante los y formatos flexibles serán cada
del mercado, por lo que existirá picos estacionales para ofrecer vez más importantes para las
una creciente demanda por a los clientes más puntos de estrategias inmobiliarias de
arrendamientos más flexibles por venta. minoristas e inversores en
parte de los minoritas tradicionales, un entorno progresivamente
que durante mucho tiempo han • Los operadores puramente dinámico, y permitirán una
tenido que suscribirse a contratos online, que tienen como adaptación más rápida y ver a
de arrendamiento de largo plazo (5 objetivo el crecimiento en operadores innovadores entrar al
años de obligado cumplimiento). tienda física, ya que les mercado.
Estos arrendamientos flexibles permitirá ganar experiencia
ofrecen beneficios para: con el espacio minorista físico Para 2021 y teniendo en cuenta la
y probar el apetito del mercado eficacia de las diferentes vacunas,
• Los clientes, ya que les permiten antes de comprometerse con confiamos en la recuperación
explorar nuevas marcas. arrendamientos costosos a del sector en España. Como
largo plazo. tendencia, la omnicanalidad
• Los retailers, que podrán ejercer será cada vez más importante,
una interacción directa con los • Los inversores, ya que les ya que la gestión del stock y los
clientes, aprender más sobre permitirá desarrollar relaciones respectivos puntos de distribución
ellos, limitar los riesgos - sobre con futuros ganadores. son dos factores clave para el éxito
todo cuando los costes del de cualquier marca.

03
El mercado de inversión:
alto volumen pese a la
pandemia
Volúmenes de inversión total y por tipología de activo
La pandemia de Covid-19 ha excluyendo la operación de la euros. Con estos datos, se convirtió
supuesto un gran impacto en Ciudad Financiera de Grupo en el primer sector inmobiliario
el desempeño del mercado de Santander en 2019), si bien se de inversión durante el pasado
inversión inmobiliaria. La actividad estima un repunte en torno al 15% año, representando un 42% de la
habitual se ha visto interrumpida para 2021. inversión total en Commercial Real
y el volumen de transacciones Estate (Oficinas, Logística y Retail).
ha caído de forma significativa. A pesar de los efectos de la A nivel europeo, España se hizo con
En 2020, la inversión inmobiliaria pandemia, la inversión acumulada la quinta posición por volumen de
en España (excluyendo Hoteles) en retail durante el año 2020 inversión retail, representando un
descendió más de un 40% (-23% alcanzó los 2.250 millones de 10% del total.
Reactivación de
la inversión en la
segunda mitad del año
No obstante, cabe señalar el fuerte acumulada en 2020 superó en un los más perjudicados por el
impulso a la inversión retail que 40% el volumen total del año 2019 cierre de los establecimientos y
supuso el cierre, todavía en un (1.600 M€). Si bien cabe mencionar las medidas de restricción a la
contexto pre-covid, de dos grandes que, dada la escasez de grandes movilidad - que produjo una gran
operaciones de centros comerciales operaciones, los volúmenes en devaluación de los mismos - , la
(Intu Asturias y Puerto Venecia) a 2019 fueron menores de lo habitual, inversión en este sector destacó
principios de 2020. Tras un segundo a pesar de situarse el retail como con un volumen de unos 1.100
trimestre en el que apenas se primer sector inmobiliario de millones de euros. Esto supuso
cerraron operaciones en el mercado, inversión en los últimos años; concentrar un 50% de la inversión
en el último semestre la inversión tendencia que continuó en 2020 retail, impulsado por la venta
repuntó con un volumen superior a pese a la pandemia. de los centros comerciales Intu
los 880 millones de euros. Asturias e Intu Puerto Venecia, que
Aunque en 2020 el sector de los en conjunto sumaron alrededor
En la comparativa anual, la inversión centros comerciales fue uno de de 800 millones de euros.
Los supermercados baten récords de inversión con casi 600
millones de euros, un 30% de la inversión retail
Durante 2020, el interés de los y con una duración de las rentas estrategia de cara al futuro.
inversores también se centró en percibidas por encima de la media.
centros comerciales en dificultades, En 2020, el sector retail español fue
como ha sido la compra de La fórmula que ha predominado testigo de varias operaciones de este
Gran Turia, La Vega, Espacio en las transacciones de tipo protagonizadas por cadenas de
Torrelodones, Thader o La Fira. supermercados ha sido el sale supermercados. Entre ellas destacó,
En el actual contexto de Covid-19, & leaseback, que ofrece ventajas por volumen, la protagonizada
ya observamos cómo algunos para comprador y vendedor. En el por LCN Capital Partners European
inversores están aprovechando la caso de los operadores, esta les Fund III, que adquirió 27 tiendas
oportunidad para comprar activos permite inyectar liquidez y poder de Mercadona a principios de
dominantes ante los problemas de favorecer su expansión hacia otros septiembre. También destacaron la
liquidez de sus propietarios. mercados o emprender iniciativas del fondo internacional W.P. Carey,
de transformación relevantes que compró 27 supermercados
A los centros comerciales les siguen, (mejoras en el proceso de compra Eroski, la de Pradera, que adquirió
por volumen de inversión, los online, reformas de tiendas, seis hipermercados Eroski en el País
supermercados, que han batido introducción de nuevos conceptos Vasco y Navarra y la venta de GM
récords en 2020 con una inversión en su oferta comercial, etc.) Food a la firma de inversión sueca
que rondó los 600 millones de euros. Sagax, de 37 centros Cash & Carry.
Este volumen supuso casi el 30% de Para que los inversores puedan
la inversión total en retail durante cumplir sus objetivos, los portfolios Aún con la presencia del Covid-19, el
2020, superando ampliamente la a la venta deben cumplir ciertos sector de la venta de alimentación
cifra registrada entre los años 2017 y requisitos, como una ubicación minorista sigue funcionando bien
2019, cuando representaba en torno estratégica para poder tener más en todos los mercados europeos
a un 5-10%. alternativas de aprovechamiento y atrayendo a inversores. El foco
de la superficie una vez finalizado está tanto en las carteras regionales
El apetito inversor por los el contrato de alquiler, la duración como a nivel de mercado individual.
supermercados se fundamenta en del contrato (cuánto más Prueba de ello son la reciente
su buen posicionamiento dentro largo, más interesante para el venta de cuatro tiendas Edeka a
del sector retail, como uno de los comprador), la sostenibilidad de Greenman Investments en Alemania
activos más resilientes a los efectos la renta en el tiempo y el perfil de o la compra de una cartera de
de la pandemia. Se percibe como la marca que ocupará los activos, activos por Supermarket Income
un activo seguro, fácil de entender su estabilidad en el mercado y su REIT en Inglaterra.
Los parques
de medianas
mantienen su
atractivo, la
inversión crece
un 25% al año

Por su parte, los parques comerciales recurrente de público. Además, los ubicado en Torrejón de Ardoz
han mantenido el interés de los parques comerciales son ágiles de (Madrid). Igualmente, la compañía
inversores durante la pandemia, gestionar, ya que incluyen menos belga Mitiska Reim ultima la creación
con un volumen superior a los 200 operadores con los que negociar, de un tercer fondo destinado a
millones en 2020, lo que representó son capaces de reposicionarse parques comerciales en toda Europa
un aumento del 25% al año. La como activos logísticos destinados y a logística urbana, que prevé
resiliencia mostrada por estos activos a satisfacer las necesidades de tener activo a lo largo de 2021. Para
se debe a que ofrecen diversas ‘última milla’ y pueden utilizarse el nuevo vehículo, la compañía
ventajas para los consumidores. como puntos de click and collect y busca oportunidades en todas las
Entre ellas se incluyen la buena click and delivery. plazas de los mercados español
accesibilidad, el aparcamiento fácil y portugués para los parques
y gratuito y la mayor seguridad, También cuentan con bajos comerciales y en las principales
facilitando el acceso directo a cada alquileres atractivos para los capitales de provincia para los
una de las unidades comerciales al operadores y el potencial de activos logísticos de última milla.
aire libre y minimizando el contacto remodelación/ reutilización es
interpersonal, tanto por los espacios un factor clave. Su posible uso El volumen de inversión
comunes al aire libre como por la para logística de última milla transaccionado en high street se
amplitud de los formatos, evitando aumenta el atractivo de los parques situó en torno a los 375 millones
así aglomeraciones. comerciales cerca de la ciudad. de euros en 2020, registrando
la mayor caída anual (-60%)
A su vez, suelen incluir actividades En el tercer trimestre de 2020, la entre los activos retail. Los
relacionadas con el hogar o el gestora de fondos alemana Union activos más prime mostraron
deporte, y también es habitual Investment, dueña del centro mayor resiliencia frente a las
encontrar un operador de comercial Puerto Venecia, adquirió ubicaciones secundarias, donde la
alimentación, que garantiza un flujo el parque comercial On Plaza, disponibilidad de locales es mayor.
Gráfica 7
Volúmenes de inversión inmobiliaria por sectores en España

12.000
10.000
8.000
Millones de
6.000
4.000
2.000
0
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Oficinas Retail Logística Ciudad financiera Santander
Nota: los volúmenes excluyen operaciones <5 M€, suelos, desarrollos y operaciones corporativas/M&A
Fuente: JLL Research, diciembre 2020

Gráfica 8
Volúmenes de inversión retail en España

4.500
4.000
3.500
Millones de euros
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2017 2018 2019 2020
Centros Comerciales Locales en calle Parques Comerciales Supermercados Otros retail
Principales transacciones retail en 2020

Precio Superficie
Trimestre Transacción Provincia Ciudad Yield Vendedor Comprador
(Mill. €) (m2)
Canada Pension Plan Investment Board Generali Real Estate/Union Investment
1T Intu Puerto Venecia Aragón Zaragoza 475,0 5,05% 120.000 (CPPIB)/Intu Properties plc Real Estate
Centro Comercial Gran Turia
1T Valencia Xirivella Confidencial Confidencial 21.000 Klepierre SE Stoneweg SA
Valencia
Miquel Alimentació Group Varios
1T Varios 147,0 6,80% 172.000 Corporate Occupier Spain AB Sagax
(GM Food) (portfolio)
Canada Pension Plan Investment Board ECE Real Estate Partners (ECE Fund
1T Intu Asturias Asturias Oviedo 290,0 5,25% 74.000 (CPPIB)/Intu Properties plc Management)
Varios
1T Portfolio Sports Direct Varios 34,0 n/d - Toys'R'Us Sport Direct
(portfolio)
1T Paseo De Gracia, 89 (Loro Piana) Barcelona Barcelona Confidencial Confidencial 560 Private Investor Spain AEW Europe
1T 50% Sonae Sierra Málaga Málaga 100,0 n/d 63.000 Sonae Sierra/APG Asset Management (NLD) Alianz Real Estate/Elo
1T Plaza de Colón, 1 Madrid Madrid 68,6 3,00% 2.000 CBRE Global Investors (CBRE GI) GPF Capital
Varios
1T Portfolio Merlin Retail 2020 Varios 175,0 n/d 106.000 MERLIN Properties SOCIMI Mazabi Gestión de Patrimonios S.L. (ESP)
(portfolio)
Varios
1T Family Cash Portfolio 2020 Varios 33,0 n/d 54.300 Corporate Occupier Spain Corum Asset Management (FRA)
(portfolio)
1T Avenida del Cid Campeador 16 Burgos Burgos 7,5 7,45% 1.300 Ruisanjol Servicios Globales CANEA SL
3T Paseo de Gracia 109 Barcelona Barcelona 127,0 Confidencial 2.600 KKH Property Investors Nortia Capital Investment Holding
3T Provença 282 Barcelona Barcelona 8,5 Confidencial 1.300 Private Investor Spain Asistencia Sanitaria Colegial, S.A Seguros
3T Nuñez de Balboa 32 Madrid Madrid 6,6 4,00% 1.904 Private Investor Spain Private Investor Spain
3T Rambla Catalunya 67 Barcelona Barcelona 8,8 Confidencial 670 Zara -
3T La Rambla 124 Barcelona Barcelona 40,0 Confidencial 4.000 KKH Property Investors Real I.S.
3T Supermercado Lucena Córdoba Lucena 5,7 Confidencial 1.000 BidX1 -
3T Paseo de Gracia 97 Barcelona Barcelona Confidencial Confidencial 241 - -
OHL (Obrascón Huarte Lain)/Mohari

3T Plaza Canalejas Madrid Madrid 30,0 5,00% 1.000 Nuveen Real Estate
Hospitality
Torrejón de
3T Parque Comercial On Plaza Madrid Confidencial Confidencial 11.000 Centro Comercial Constitución 102 S.L. Union Investment Real Estate
Ardoz
3T Portfolio Corpfin Madrid Madrid 14,6 3,94% 1.000 Corpfin Capital Real Estate Swiss Life AG
Centro Comercial Espacio Private investor Mexico (Private Mexican
3T Madrid Torrelodones Confidencial Confidencial 33.000 ASG Iberia
Torrelodones investor)
Varios
3T Portfolio Mercadona Varios 180,0 5,00% 96.000 Mercadona LCN Capital Partners LP
(portfolio)
Varios
3T Batipart Cartera Europea Varios 140,0 6,10% - Adeo Batipart/Covea Assurances SGAM/Adeo
(portfolio)
4T Portfolio Eroski supermercados Varios Varios 85,5 5,60% 45.000 Eroski Group W.P. Carey Inc.
4T Portfolio Hipermercados Eroski Varios Varios 130,0 6,25% 53.500 Invesco Real Estate Pradera
Serrano, 5 (Flagship Adolfo

4T Madrid Madrid 28,1 4,25% 4.560 Deka Immobilien Investment Mutualidad de la Abogacia (ESP)
Domínguez)

Perfil del inversor y de activos high street y centros
comerciales casi en la misma
de la inversión total en retail,
con un crecimiento significativo
del activo proporción. También las compras respecto a 2019 (25% del total).
de inversores internacionales Por su parte, las SOCIMIs/REITs
La inversión en España durante el se han orientado hacia los redujeron de forma considerable
año 2020 estuvo protagonizada por el centros comerciales (50% de las su actividad en 2020 acumulando
capital de procedencia internacional operaciones), pero en este caso se un 7% de la inversión total en
(80% del volumen total), mientras mostraron especialmente activos retail, tras el auge en los últimos
que en el año 2019 estuvo repartida, enfocándose a portfolios de años (25%-40%). El volumen
de forma similar, entre capital de supermercados (30%). transaccionado por inversores
origen nacional e internacional. institucionales y privados en 2020
En el año 2020 destacó la fuerte fue inferior al año anterior, si bien
Los inversores nacionales se actividad de los fondos de se mostraron más activos que en
han centrado en la adquisición inversión, que acumularon el 50% 2017 y 2018.
Gráfica 9
Inversión retail en España por tipología de comprador principal
60%
% sobre inversión total
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Fondos Inv. Institucionales SOCIMIs/REITs Privados
2017 2018 2019 2020
En cuanto al perfil de los activos, en el año 2020

se registró un número similar de operaciones
de activos Core y Core+, al igual que ocurrió
en el año 2019. El producto Core resultó
más atractivo para los fondos de inversión y
los inversores institucionales durante 2020,
mientras que los inversores privados se
centraron más en activos Value Add.
Los inversores internacionales se han

orientado, fundamentalmente, hacia los
activos más prime (Core). Estos también han
captado la inversión de capital nacional, que
se encuentra más diversificado incluyendo
una proporción similar destinada a activos
Value Add.

Gráfica 10
Transacciones según perfil del activo
100%
% nº de transacciones
80%
60%
40%
20%
0%
2017 2018 2019 2020
Core Core+ Value Add Oportunista
Rentabilidades prime tuvo un efecto dominó en las

rentabilidades de los activos retail, que
estimaciones para 2021, que apuntan
a una subida, aunque limitada, de las
en retail fueron aumentando a lo largo de 2020. rentabilidades prime en High Street y
A finales de año, las rentabilidades centros comerciales, mientras se prevé
En 2020, el sector retail fue uno prime en High Street subieron 30 una compresión de yields en parques
de los más perjudicados por el puntos básicos (en adelante pb), de medianas, como activos que están
confinamiento y las restricciones hasta alcanzar un 3,45%, alrededor de mostrando mayor resiliencia ante
sanitarias, ya que ante un menor 40 pb en centros comerciales (hasta la crisis sanitaria. Para High Street
número de visitantes a los un 5,30%) y alrededor de 10 pb en y centros comerciales es previsible
establecimientos, una gran parte de parques de medianas (con un 5,5%). estabilidad de yields a partir de 2022.
sus inquilinos tuvieron que negociar
sus rentas para mantenerlos abiertos Según nuestras previsiones para La incertidumbre sobre la renta
y algunos locales tuvieron que cerrar 2021, continuará el descenso de las correcta de mercado lleva a una
de forma permanente o temporal al ventas - sobre todo en las zonas fuerte retracción de inversores en
no poder soportar los mismos costes más turísticas, afectando a las calles centros comerciales, lo que justifica el
y menores ingresos. Con todo esto, el comerciales prime - , la caída de incremento de la prima de riesgo que
valor de los activos retail ha sufrido ingresos por rentas (manteniéndose pidan. Sin embargo, la mayor claridad
un significativo impacto por los los descuentos) y la mayor sobre el performance y las rentas
efectos de la pandemia. disponibilidad de locales. en los parques comerciales justifica
una mayor demanda de inversores y
El riesgo percibido y la incertidumbre Todo ello se refleja en las menos necesidad de prima de riesgo.
Gráfica 11
Rentabilidades prime retail en España

10
8
Rentabilidades(%)
6 5,50
5,30
4
3,45
2
0,4
0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 Q3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Centros Comerciales Parques de medianas Locales comerciales Bono a 10 años

Tendencias futuras
• La campaña de vacunación
y el retorno paulatino a la
“normalidad”, previsiblemente,
a partir del segundo semestre
de 2021 permitirá a los
inversores estabilizar sus
flujos de efectivo y definir las
valoraciones de sus activos.
• Los bajos tipos de interés y la

gran liquidez existente en el
mercado seguirán impulsando
el atractivo de la inversión
inmobiliaria frente a otras
alternativas de inversión.
• Las desinversiones estratégicas

y las ventas de activos
problemáticos impulsarán
nuevamente al alza las
rentabilidades retail durante
2021, hasta que los niveles de • Las dificultades de financiación • Se espera una recuperación
rentas se estabilicen al menos continuarán prevaleciendo en el del mercado high street para
durante seis meses. sector. el medio plazo, a medida que
mejore la actividad económica
• El mercado continuará, de • En centros comerciales prime y comercial, y se eliminen las
forma previsible, polarizado o regionales dominantes, el restricciones de movilidad.
entre activos Core / Distressed apetito institucional será clave
marcado en ambos por la para la recuperación. Se espera • Los inversores que consideran
escasez de producto de que el interés repunte en los los locales como activos
inversión. próximos años, una vez el refugio, continuarán
mercado se haya estabilizado. mostrando su apetito por el
• Se espera que continúe el prime español. Predomina el
apetito inversor por activos • Los propietarios de centros interés, por tanto, en producto
retail anclados en alimentación, comerciales buscarán descargar Core.
oportunidades con portfolios y activos de sus carteras, por lo
parques de medianas. que es probable que haya un • En cuanto a los
aumento en las operaciones de supermercados, es
• Seguirá habiendo mucho portfolios durante este año. improbable que dejemos
movimiento oportunista de ver operaciones de
alrededor de los activos • Es probable que las rentabilidades sale & leaseback en el
comerciales que están prime y la demanda tomen de horizonte. Sigue existiendo
perdiendo valor, aunque si la referencia algunas transacciones apetito inversor y muchos
propiedad no necesita vender, clave posteriores a Covid, como supermercados continúan en
no habrá operaciones con la venta de Intu Xanadú, y que propiedad.
descuento. algunas operaciones clave se
firmen en 2021.

Oportunidades de inversión en las mejores calles
Si bien el sector de high street sigue presentando un perfil conservador y de activo refugio – como así lo demuestran
las rentabilidades a las que se transacciona – se observan en este segmento dos comportamientos diferenciados
como consecuencia de la crisis sanitaria y económica que estamos viviendo desde finales del primer trimestre
del año pasado. Por un lado, el mercado sigue siendo atractivo para el inversor patrimonialista nacional, con un
conocimiento elevado de los mercados, plazas e incluso comportamientos de micro zonas comerciales, con un
proceso de decisión de inversión extremadamente ágil y no dependiente, en la mayor parte de las ocasiones, de
financiación ajena habida cuenta que utiliza recursos propios en sus adquisiciones. Su menor coste de capital y por
lo tanto menor requerimientos de rentabilidad esperada junto con el conocimiento acumulado de este tipo de activo,
le permite acceder a buenas oportunidades, aprovechando la coyuntura actual para aplicar menores descuentos
macheando con ello las expectativas de los vendedores. En aquellos mercados no tan consolidados y que responden
a una estrategia más value, esta tipología de inversor presenta una clara aversión al riesgo, no siendo tan competitivo.
Por otro, se sitúa el inversor de carácter institucional, menos conocedor de los micro mercados y con necesidades
de retorno mayores derivadas de su coste de capital, lo que lleva a apalancar las operaciones en aras de maximizar
la rentabilidad esperada. Este inversor, dependiente de procesos de toma de decisiones reglados y más lentos, no es
capaz de responder ante las oportunidades del mercado con una mayor o similar competitividad que la del inversor
nacional, quedándose al margen de las oportunidades que el mercado ofrece.
El momento actual, con una importante crisis económica derivada de la pandemia y que afecta con virulencia a los
locales comerciales ante las restricciones de movilidad que venimos sufriendo y con ello, la disminución del consumo,
la inversión en High Street, fundamentalmente en zonas prime de las principales ciudades, se constituye más que nunca
como un activo refugio para el inversor patrimonialista con una visión de largo plazo, pudiendo aprovechar el efecto en
términos de valor y precio que la crisis está generando en esta tipología de activos, principalmente en zonas comerciales
consolidadas y que tras la finalización de la crisis sanitaria, volverán a resurgir con fuerza.
Patricia Frías
Directora de Patrimonios Privados
En 2021 continuará el gran apetito inversor por el sector de alimentación y los

parques de medianas
El mercado de inversión en 2020 comenzó con operaciones que se dilataban en el tiempo e interés limitado por
muchos inversores, sobre todo en lo relativo a centros comerciales, históricamente las grandes estrellas. Sin
embargo, por volumen de inversión han destacado las operaciones de Intu Puerto Venecia e Intu Asturias y también
se ha visto alguna transacción con perfil muy oportunista.
El gran apetito inversor durante el último año se ha centrado en el sector de la alimentación, predominando las
operaciones de sale & leaseback, y por los parques comerciales, lo que provocará una compresión de rentabilidades
en el próximo año.
Para 2021 se estima que continúe el fuerte interés por los portfolios de supermercados, lo que continuará presionando
las rentabilidades a la baja. También continuará la tendencia del gran interés por parques de medianas, reduciendo el
posible diferencial de las yields con respecto a los centros comerciales, valorándose en gran medida la calidad de los
inquilinos y si dichos parques incluyen alimentación, así como la posibilidad de un cambio de uso a “last mile”.
Este año esperamos ver más operaciones de centros comerciales, una vez se empiece a normalizar la situación
sanitaria y el inversor tenga más visibilidad sobre el nivel de ingresos reales que puede capitalizar. Sin embargo, el
interés será limitado en el primer semestre, aunque veremos inversores buscando oportunidades de centros muy
dominantes o con un perfil muy oportunista.
En cuanto al perfil del inversor, en general, no vemos a los especialistas mirando oportunidades, ya que se están
centrando en gestionar sus carteras, buscar soluciones a la situación actual e intentar anticipar cómo volver a poner los
activos en marcha. Asimismo, se evidencia el interés de los long income funds por oportunidades, sobre todo de sale &
leaseback de supermercados y también gestores de fondos con interés por parques de medianas y supermercados.
Cristina Collado
Directora Senior, Inversión Retail

04
Aperturas y nuevos
conceptos
Aperturas
En el año 2020, las principales Por el contrario, las ubicaciones de aperturas lo protagonizaron las
aperturas de locales estuvieron secundarias han perdido su firmas locales y de menor tamaño,
protagonizadas, fundamentalmente, capacidad de atracción para las pero con fuerte arraigo local, ya
por marcas consolidadas marcas, siendo las que en mayor que son las que en mayor medida
nacionales e internacionales en medida han sufrido y cuentan con las se adecúan al nuevo escenario en
calles prime y urbanas, y por los mayores disponibilidades. el que ha aumentado la demanda
supermercados. Los operadores del consumidor por locales de
que buscaron abrir un nuevo local
fueron, mayoritariamente, marcas
Las ubicaciones proximidad ante las restricciones
a la movilidad. Estas cadenas y
nacionales e internacionales, secundarias han enseñas están aprovechando la
oportunistas, bien capitalizados y oportunidad para expandir su red
con larga experiencia, que están perdido su capacidad de tiendas, impulsar su presencia y
aprovechando la coyuntura para
mejorar su portfolio y expandirse.
de atracción posicionamiento en España y poder
continuar creciendo fuera de sus
para las marcas y regiones.
En cuanto a las localizaciones, existe
una preferencia por los centros registran las mayores Así, durante el último año, un
dominantes, cuyos propietarios
han demostrado tener flexibilidad
disponibilidades importante número de marcas
nacionales e internacionales se han
en tiempos complejos. A su vez, En el año 2020 las cadenas de implantado o trasladado a algunas
las marcas consolidadas están supermercados apostaron por de las principales calles y centros
aprovechando el momento para ambiciosos planes de expansión, comerciales prime españoles,
posicionarse o reposicionarse en abriendo un importante número mientras que otras planean hacerlo
calles prime céntricas y urbanas. de establecimientos. El mayor peso en los próximos meses.

Principales aperturas High Street en Madrid y Barcelona (2020-2021)
Marca Origen Ciudad Calle Superficie (m2)

Nike Estados Unidos Barcelona Paseo de Gracia, 17 2.000
Zara hombre España Barcelona Paseo de Gracia, 12 1.000
Sephora (próxima apertura) España Barcelona Paseo de Gracia, 37 850
Druni España Madrid Velázquez, 34 800
Sesderma España Madrid Serrano, 78 650
IKEA Diseña (próxima apertura) Suecia Barcelona Diagonal, 445 550
The Concept España Madrid Ortega y Gasset, 23 500
Weekday (Grupo H&M) Suecia Barcelona Paseo de Gracia, 32 400
Bonnet à Pompón Francia Madrid Ayala, 26 400
Tiffany Estados Unidos Barcelona Paseo de Gracia, 61 400
Ecoalf España Madrid Mejía Lequerica, 2 300
Aspesi Italia Madrid Lagasca, 88 300
Maison Kayser Méjico Madrid Velázquez, 126 200
Levi's Estados Unidos Barcelona Diagonal, 605 200
Piedad de Diego España Madrid Velázquez, 75 175
Unisa España Madrid Claudio Coello, 65 150
Naked & Sated España Madrid Serrano, 110 150
Eres Francia Madrid Claudio Coello, 75 110
Scalpers Kids España Madrid Ayala, 21 60
Messika joyería Francia Barcelona Paseo de Gracia, 66 38
Nota: aperturas seleccionadas; superficies aproximadas.

Los retailers se productos. Sin embargo, el futuro del

retail apunta hacia la omnicanalidad
Center, un espacio en el que los
clientes pueden probar los últimos
reinventan para todos los operadores, tanto del productos tecnológicos y contar con
mundo online como offline, por lo asesoramiento especializado.
La situación de crisis provocada que se tenderá a combinar la tienda
por la pandemia y el auge del online con espacios físicos.
comercio online están impulsando Una de las principales
a los retailers a reinventarse. Ya Así, Amazon (siendo el marketplace
estamos viendo y continuaremos más conocido a nivel mundial) tendencias en
descubriendo nuevos y diferentes
conceptos.
ya está haciendo movimientos a
nivel de tienda física y también
2021 serán los
AliExpress, que el pasado verano marketplaces, en
Una de las grandes tendencias retail abrió su primera tienda en España
para 2021 son los marketplaces en el centro comercial Xanadú. los que se combine
o mercados online, es decir,
plataformas donde diferentes
Asimismo, la firma PC Components
anunció recientemente la apertura
la tienda online con
marcas pueden anunciar sus en Barcelona de su primer Xperience espacios físicos

Ya han comenzado a configurarse algunos conceptos innovadores:
WOW es un nuevo proyecto que nacerá como un marketplace

online, pero contará con tiendas físicas. La primera abrirá a
finales de 2021 en la calle Gran Vía 18 (Madrid), tendrá 7 plantas
y una superficie de 5.500 m². La idea central de la tienda WOW
se basa en ofrecer exclusivos productos de marcas que solo se
encuentren online y no tengan presencia en tiendas físicas, dando
así una oportunidad a las marcas nativas digitales de vender sus
productos en tiendas físicas y mejorar la experiencia del cliente.
WOW WOW ofrecerá tanto hostelería como moda, ocio y hogar, y uno
de sus objetivos será despertar el interés y las ganas de volver a
la tienda con una oferta aspiracional y efímera, lo que conllevará
que cada seis meses cambie por completo el establecimiento,
tanto en lo que vende como en cómo se vende.
FASHIONALIA es otro marketplace que abrió tienda física en el

centro comercial Zielo Shopping en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Se
trata de su primera tienda phygital, un espacio en el que las barreras
entre lo digital y lo físico desaparecen, creando una experiencia
omnicanal 100% sensorial y completamente personalizada.
El espacio dispone de 373 m² y ofrece moda para mujer, hombre

y niño, incluyendo más de 30 marcas premium. Para ello, integra
las tiendas online de las marcas con las que colabora, siendo estas FASHIONALIA
responsables de las entregas. Igualmente, incorpora tecnología
avanzada como espejos y kioscos interactivos, así como un
exclusivo servicio de personal shopper, que los compradores
podrán solicitar a través de la app de Fashionalia.
HOOD es otro concepto innovador que surgió en Lisboa en

diciembre de 2019. Para 2021, tiene prevista la apertura de
nuevos espacios en Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca
y, hacia 2022, abrirá también en Valencia, Málaga y Bilbao.
Dispondrán de entre 10.000 y 65.000 m² y contarán con
alrededor de nueve millones de visitantes al año.
El principal objetivo de HOOD es ofrecer, en un solo espacio,

HOOD alternativas para toda la familia: áreas de retail con marcas
nacionales e internacionales, gastronomía, zonas chill out,
lugares de encuentro y un amplio espacio en el que se
programen actividades de arte, cultura, deportes y ocio.

WOW
Descripción del proyecto
JLL asesoró a IBA Capital Partners en el arrendamiento de su edificio Gran Via 18 en

Madrid. El edificio ha sido alquilado a WOW Shops, un nuevo concepto de department
store, enfocado en marcas nativas digitales e innovadoras. WOW ocupará 5.500m2 y su
apertura está prevista para otoño de 2021.
Es la primera tienda de esta nueva cadena multimarca. Además del espacio físico,
WOW será un marketplace online multimarca y multiproducto, ofreciendo un amplio
catálogo de productos que abarcan desde la hostelería hasta el ocio, hogar y moda.
Valor aportado por JLL
En un momento de gran incertidumbre para el Retail, JLL ha trabajado en conjunto

con la propiedad para detectar y encontrar nuevos conceptos comerciales que
pudieran añadir valor a este edificio icónico. JLL ha identificado a WOW como un
proyecto de un enorme potencial, y como un ejemplo como el sector Retail está
evolucionando, siendo un concepto realmente omnicanal.
Testimonial del cliente
"El trabajo del equipo de High Street de JLL en la comercialización de Gran Vía 18 ha
culminado en una operación totalmente innovadora en el mercado, cerrando con
éxito el arrendamiento del local a la primera flagship global de WOW. Estamos muy
agradecidos por su profesionalidad y dedicación”.
Thierry Julienne
Founding partner
IBA Capital partners

05
Equipamientos
comerciales:
Inauguraciones, nuevos proyectos y distribución de la oferta
A pesar de que el sector de completos, los promotores e Así, se estima que entre el año
centros comerciales haya estado inversores de centros comerciales 2020 y 2022 España contará con
sometido, desde el brote de no han paralizado su planes un total de 24 nuevos complejos
Covid-19, a fuertes restricciones de inauguración de nuevos comerciales, algunos de los cuales
en materia de aforo y limitación proyectos, aunque algunos de ya están operativos, sumando cerca
de espacio, así como a cierres ellos se han retrasado. de 800.000 m2 de nueva SBA.2
Gráfica 12
Stock y oferta futura de equipamientos comerciales
1.400.000 50
45
1.200.000
40
1.000.000 35
30
SBA (m2)
800.000
25
Nº CC
600.000 20
400.000 15
10
200.000
5
0 0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
SBA anual Ampliaciones/2ª Fase Nº CC
Nota: el stock de equipamientos comerciales incluye centros comerciales, parques de medianas, outlets y
centros de ocio mayores de 5.000 m² de SBA. El número de centros comerciales no incluye ampliaciones.
A pesar de la pandemia, los promotores e inversores

de complejos comerciales no han paralizado los
nuevos proyectos, aunque algunos se han retrasado
2 Superficie Bruta Alquilable

Inauguraciones en así como con una zona de ocio y
restauración, que contribuyen a
Muebles Boom, Juguetilandia, JYSK,
Verdecora o Marketches), un outlet
2020 mejorar la experiencia del cliente. (en el que destacan los operadores
Outlet El Corte Inglés, Adidas,
A lo largo de 2020 se inauguraron Tal es el caso de Way Dos Hermanas, Benetton, Fifty o Mango Outlet) y
5 nuevos complejos comerciales inaugurado en octubre de 2020 y una zona de ocio y restauración
que añadieron al mercado más de ubicado en el municipio de Dos (que incluye los operadores cines
170.000 m2 de nueva SBA. Éstos Hermanas (Sevilla), el cual cuenta Artesiete, Climbat, Mad Lab, Sould
fueron Málaga Designer Outlet, el con 48.600 m2 de SBA distribuidos Park, Lego Fun Factory, Foster’s
parque comercial Cemar, Way Dos en una zona de medianas superficies Hollywood, La Tagliatella, Mc
Hermanas, La Torre Outlet Zaragoza especializadas (Leroy Merlin, Donald’s, Muerde La Pasta y Ribs).
y el parque comercial Bahía Real. Decathlon, Tienda Animal, Cocinas
Si comparamos estos datos con Schmidt, Max Colchón, Carter Cash), También cabe destacar la
las inauguraciones en 2019, solo se dos supermercados y una zona de inauguración, en febrero de
añadieron tres complejos más que ocio y restauración (que integra los 2020, del primer equipamiento
en 2020, si bien el total de nueva operadores Costa Jump, Galaxi Park, outlet propiedad de la empresa
superficie comercial fue casi el gimnasio Viva Gym y unos 15 locales McArthurGlen en España, el cual se
doble, dada la mayor dimensión de de restauración). ubica en el municipio de Málaga,
los proyectos. junto al centro comercial y de ocio
Del mismo modo, La Torre Outlet Plaza Mayor de la ciudad. La oferta
Los parques comerciales y de ocio Zaragoza, inaugurado en octubre comercial está compuesta por
fueron la tipología de equipamientos de 2020 y ubicado en la antigua unos 80 locales que se distribuyen
comerciales que añadieron más fábrica de Pikolin del municipio en 17.750 m2 de SBA, la mayoría
superficie al año 2020 (alrededor de Zaragoza, que cuenta con destinados a moda y complementos,
de un 80% de la SBA total). Estos 64.700m2 de SBA distribuidos en aunque también incluye cuatro
complejos cuentan con una zona de una zona de medianas superficies locales de restauración y tres
medianas superficies especializadas, especializadas (Bauhaus, Decathlon, especializados en menaje del hogar.
Aperturas en 2020
Equipamiento Comercial Tipología Ubicación Inauguración SBA (m2) Promotor
McArthurGlen /
Málaga Designer Outlet Outlet Málaga (Málaga) 1T 17.750
Sonae Sierra
Huércal de Almería
Parque Comercial Cemar Parque Comercial 3T 19.673 Cervantes Martínez
(Almería)
Dos Hermanas
WAY Dos Hermanas Parque Comercial y de Ocio 4T 48.600 Kronos Properties
(Sevilla)
Outlet, Parque Comercial y
La Torre Outlet Zaragoza Zaragoza (Zaragoza) 4T 64.700 Grupo Iberebro
zona ocio y rest.
Bahía Real Parque Comercial y de Ocio Camargo (Cantabria) 4T 19.820 Citygrove
TOTAL 170.543 -

Nuevos proyectos sumarán alrededor de 265.000
m2 de nueva SBA (excluyendo
en Torrejón de Ardoz (Madrid),
con más de 90.000 m2, y el centro
para 2021 y 2022 ampliaciones), añadiéndose al comercial Vial en Vigo con unos
stock actual de 567 centros y 16,4 43.000 m2 de SBA.
Importantes proyectos que millones de metros cuadrados
estaban previstos para 2020 se han alquilables. A su vez, está prevista En 2022 está prevista la
pospuesto para 2021 por los efectos la ampliación/Fase II de dos centros inauguración de diez nuevos
de la crisis sanitaria. Tal es el caso comerciales que sumarán más de proyectos comerciales que
de Open Sky, Torre Caleido, Centro 31.000 m2 de SBA. aportarán alrededor de 300.000
Canalejas, Reino de León, Alcora m2 de SBA a la oferta actual,
Plaza o Vialia Estación de Vigo. Se espera que, para 2021, el 70% siendo la mayor parte de ellos
de la nueva SBA inaugurada parques comerciales. A su vez,
Para 2021, se estima la inauguración corresponda a centros/galerías está prevista la ampliación de los
de 10 nuevos equipamientos comerciales, entre los que destaca centros comerciales Jaén Plaza y
comerciales y/o de ocio, que por superficie comercial Open Sky, Open Sky.
Principales nuevos proyectos comerciales 2021

Equipamiento
Tipología Ubicación Inauguración SBA (m2) Promotor
Comercial
Clásica Urbana
Parque
Sector Nord Carcaixent (Valencia) - 9.700 Desarrollo
Comercial
Inmobiliario
Parque
Los Patios de Azahara Córdoba (Córdoba) 3T 10.000 Mitiska Reim
Comercial
Centro
Vialia Estación de Vigo Vigo (Pontevedra) 3T 43.000 Ceetrus y Adif
Comercial
Parque
Reino de León León (León) 3T 26.000 Bogaris Retail
Comercial
Parque
La Cala Garrucha (Almería) 4T 12.900 Hispavima
Comercial
Parque
Alcora Plaza Alcorcón (Madrid) - 22.000 Goldman Sachs
comercial
SC/Galería Inmobiliaria
Torre Caleido Madrid (Madrid) - 15.000
Comercial Espacio
SC/Galería
Centro Canalejas Madrid (Madrid) 3T 15.000 OHL y Mohari
Comercial
Centro Torrejón de Ardoz Compagnie de
Open Sky 2T 91.000
Comercial (Madrid) Phalsbourg
Centro
Plaza Coslada Coslada (Madrid) 2T 21.000 Inverlin
Comercial
TOTAL NUEVOS PROYECTOS COMERCIALES 265.600 -
Principales Ampliaciones/II Fase 2021

Equipamiento
Tipología Ubicación Inauguración SBA (m2) Promotor
Comercial
Centro San Sebastián
Garbera 4T 20.235 Unibail-Rodamco
Comercial (Guipúzcoa)
Parque Comercial Parque Cervantes
Huércal-Almería - 11.500
Cemar Comercial Martínez
TOTAL AMPLIACIONES/II FASE 31.735 -
Nota: Fecha y superficies aproximadas; última actualización diciembre 2020 (datos sujetos a actualización posterior)
Principales aperturas en 2022
Principales nuevos proyectos comerciales 2022
Equipamiento Comercial Tipología Ubicación SBA (m2) Promotor
Go Lleida Parque Comercial Lérida (Lérida) 56.000 Eurofund/FREY

Breogán Park (antiguo
Parque Comercial Narón (A Coruña) 45.000 Pelayo Capital
Dolce Vita A Coruña)
La Jonquera
Gran Jonquera Outlet Outlet 50.000 Grupo Escudero
(Gerona)
Bahía de Cádiz Parque Comercial San Fernando (Cádiz) 15.000 Ten Brinke Group
Tarragona
Tarraco Centrum Parque Comercial 37.121 Ten Brinke Group
(Tarragona)
Calchetas Parque Comercial Tudela (Navarra) 21.921 Inmuebles Calchetas
Mirasierra Gallery Parque Comercial Madrid (Madrid) 9.800 Ten Brinke Group
Jaén Plaza (2ª fase) Centro Comercial Jaén (Jaén) 46.000 Grupo Alvores
Callao 5 Centro Comercial Madrid (Madrid) 11.630 Merlin Properties

San Cibrao das Viñas
Way Ourense Parque Comercial 18.000 Kronos Properties
(Orense)
Madrid Fashion District Centro Comercial Leganés (Madrid) 45.000 El Corte Inglés
Torrejón de Ardoz Compagnie de
Open Sky (2º fase) Outlet 21.000
(Madrid) Phalsbourg
TOTAL NUEVOS PROYECTOS COMERCIALES 355.472 -
Nota: Fecha y superficies aproximadas; última actualización diciembre 2020 (datos sujetos a actualización posterior)
Fuente: JLL Research, diciembre 2020.

Densidad comercial comercial en España se situaba
en 346 m2 de SBA por 1.000
orden. Le siguen Valladolid,
Valencia y La Coruña. Por el
por geografía habitantes. contrario, Lleida, Gerona y Ávila
son, por este orden, las provincias
España es un mercado maduro en Entre las provincias con mayor menos saturadas. También tienen
términos de densidad comercial. densidad se encuentran Zaragoza, baja densidad comercial Ciudad
A término de 2020, la densidad Las Palmas y Álava, por este Real, Huesca y Orense.
Densidad actual de SBA de Equipamientos Comerciales

España: 346 GLA/1.000 habitantes
SBA/1000 habitantes Densidad

Más de 500 Muy alta
400 - 500 Alta
200 - 399 Media
100 - 199 Baja
Menos de 100 Muy baja
No cuenta con equipamientos comerciales
Nota: el stock de equipamientos comerciales incluye centros comerciales, parques de medianas, outlets y
centros de ocio mayores de 5.000 m² de SBA. Teruel no cuenta con equipamientos comerciales.
Fuente: JLL Research, diciembre 2020, a partir de los datos del Anuario de centros comerciales y parques
comerciales de España (AECC)

Afluencias en centros comunidades autónomas, así como
la ausencia de puentes nacionales y
comerciales de turistas, provocaron un descenso
anual del 40% en noviembre en las
Como consecuencia del estado de afluencias a los centros comerciales,
alarma a raíz del brote de Covid-19, cifra que frenó en parte la evolución
los equipamientos comerciales ascendente del tráfico que estaban
redujeron significativamente su experimentando los centros en los
actividad entre 10 y 12 semanas, en meses posteriores a la finalización del
función de su localización, al estar primer estado de alarma (excluyendo
únicamente abiertos los locales el efecto del Black Friday).
que ofrecían servicios de primera
necesidad. Así, en los meses de abril y Las campañas basadas en los
mayo (cuando la mayoría de centros descuentos, como las rebajas y el
permanecían cerrados) la caída de Black Friday, así como las compras
afluencia de público respecto a 2019 navideñas, reactivaron de forma
fue superior al 80%, según el índice limitada la afluencia a los centros
mensual publicado por ShopperTrak. comerciales en el último mes de 2020,
mejorando el dato de noviembre,
Tras su reapertura, durante la pero registrando igualmente un
desescalada, se produjo igualmente significativo descenso de visitantes
una menor afluencia de personas (-32,9% al año). Si consideramos los
a los centros comerciales, si bien datos acumulados del año 2020, la
el índice anual experimentó una afluencia de visitantes a los centros
recuperación paulatina hasta llegar comerciales en España descendió un
a un -20% en el mes de octubre. A 33,8% respecto a 2019.
esta recuperación contribuyeron la
flexibilización de las restricciones Durante 2021, las afluencias y las Las afluencias
según la situación epidemiológica ventas en centros comerciales a centros
se estabilizaba. También las estarán condicionadas por la
medidas de seguridad e higiene evolución de la crisis sanitaria, comerciales en
las restricciones, la recuperación
adoptadas por los retailers, así
como el atractivo de las rebajas económica y del consumo. Las
España cayeron
anticipadas y ofertas especiales. medidas de seguridad e higiene un 34% al año
impulsadas por los operadores
En los últimos meses de 2020, el cierre buscan favorecer un entorno de en 2020
total o parcial de tiendas, centros compras seguro, que transmita
comerciales y la hostelería en algunas confianza a los visitantes.
Gráfica 13
Afluencia a centros comerciales en España (% variación interanual)

Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
0%
-20% -1,3%
-22,4% -19,8% -20,4%
-25,2%
-40% -32,90%
-36,9% -40,0%
-42,2%
-60%
-80%
-82,5%
-100% -89,0%
Fuente: ShopperTrack

Surgirán nuevas tendencias en los equipamientos comerciales para
adaptarse a los nuevos hábitos de compra del consumidor
Los equipamientos comerciales tienen un gran reto por delante para poder adaptarse a los
recientes cambios en los hábitos de compra del consumidor, y que seguirán en el futuro como
consecuencia de la fuerte irrupción del ecommerce.
En el futuro veremos nuevas tendencias en los equipamientos comerciales:
• Especial foco en la atención al cliente en los espacios físicos, buscando atención

profesional para aconsejar, guiar y fidelizar la marca.
• Personalización, en lo que juegan un papel muy importante las nuevas aplicaciones.
• Tecnología aplicada para hacer del proceso de compra algo continuo, facilitando
desde el acceso a los espacios físicos como la combinación con la compra en tienda
y entrega en casa, o el click & collect. Se trata de desarrollar la tecnología in-shop.
• Espacio para la experiencia en la tienda física, dejando de ser meros puntos de venta.
• El auge del modo de vida sano: opciones de comida saludable, mix de espacios
destinados a la salud y estética, auge de gimnasios y espacios con actividades
guiadas y zonas de interacción social.
• Aparición de nuevas actividades, como los conceptos ligados a la economía

compartida, que consiguen un significativo ahorro en costes, además de una compra
sostenible y el máximo reciclado.
• Los marketplaces son una tendencia al alza, ya que ofrecen a las nuevas marcas la
posibilidad de interactuar con sus consumidores. Les ofrecen un espacio físico donde
darse a conocer por un coste contenido y sin el compromiso rígido que suponen los
largos contratos, así como una oportunidad de compra innovadora para los clientes
que busquen una experiencia distinta.
• Sostenibilidad y responsabilidad social, demandada de manera creciente por el

consumidor, se está convirtiendo en una ventaja competitiva para los propietarios de
activos comerciales.
Cristina Rodríguez
Directora de Asset Management & Retail Consultancy

La Torre Outlet Zaragoza
Descripción del proyecto
JLL fue mandatado para la comercialización del Parque Comercial La Torre Outlet
Zaragoza para su apertura en Octubre de 2020.
El nuevo Parque Comercial se abrió con una ocupación del 97%. En la zona outlet
cuenta con firmas de moda como Adidas, Mango Outlet, Guess, Benetton, mientras
que en la zona de ocio y restauración cuenta con Cines Artesiete, MadLab, La Tagliatella,
Ribs, Muerde La Pasta, McDonald’s y 100 Montaditos, entre otros. La oferta comercial se
completa con un parque de medianas que cuenta con operadores de reconocimiento
internacional como Decathlon, Verdecora, JYSK, Muebles Boom o Bauhaus
Es una nueva alternativa de ocio y retail para la ciudad de Zaragoza y su entorno,

ofreciendo un centro de características innovadoras –con oferta de moda en outlet
conjugada con gastronomía, ocio y medianas.
Valor aportado por JLL
A pesar de la crisis sanitaria, JLL ha conseguido alquilar un 98% de la superficie del

centro La Torre Outlet Zaragoza para su apertura en octubre de 2020. Cuenta con
marcas tanto nacionales como internacionales, por lo que hace el complejo muy
atractivo para los clientes dirigido a toda la familia.
Testimonial del cliente
" La apertura de La Torre Outlet Zaragoza ha sido un éxito, mismo ocurriendo en

un momento muy complicado. JLL ha hecho un gran trabajo con el arrendamiento
del centro comercial, alcanzando las expectativas que teníamos para la apertura,
alcanzando casi la máxima ocupación con un tenant mix muy interesante”
Luís Barcelona
Consejero Delegado
Grupo Iberebro

06
Últimas tendencias:
logística retail y
supermercados en auge
Logística retail
La penetración del comercio estabilizará en 2021, según las las superficies comerciales y la
electrónico en España crece previsiones de Statista. bajada de ingresos por la vía del
exponencialmente desde hace años canal presencial. Por otro lado, el
y la pandemia no ha hecho más En el mercado inmobiliario, las mercado logístico, el ‘patito feo’
que acelerar esta tendencia. Así lo necesidades de consumo online del sector hasta hace dos años,
demuestran los datos de 2020, con durante el Covid-19 han agudizado experimenta un ascenso imparable
una penetración del ecommerce la crisis del retail, impactado por favorecido por las necesidades de
que casi se ha duplicado y se la menor afluencia de público a almacenamiento.
El crecimiento del
comercio online
impulsa la demanda
logística ante las
necesidades de
almacenamiento
Así, los parques de medianas espacios de estacionamiento, fácil el interés de los inversores, ante
superficies menos viables y acceso para vehículos largos…), la posibilidad de reconvertirse
ubicados en zonas urbanas ofreciendo una importante en centros logísticos para hacer
cercanas a la ciudad de referencia versatilidad, tanto por capacidad frente a la imparable conversión
- los cuales perdían público en de almacenaje como por ser del retail en un modelo híbrido
años anteriores con el aumento capaces de habilitar servicios de logístico-comercial y para dar
progresivo de las flagships o click&collect. servicio a la demanda de los
‘tiendas insignia’ en el centro de consumidores aprovechando las
la ciudad - , se encuentran ahora Es por ello que estos activos sinergias. Corpfin y operadores
en ubicaciones privilegiadas para (sobre todo parques comerciales especializados como Prologis o
la logística (cercanos al centro, de tamaño medio y ubicados en Amazon ya han puesto sus ojos
con buenas conexiones, grandes zonas urbanas) vuelven a captar en ellos.

Los parques comerciales menos viables y ubicados
en zonas urbanas cercanas a la ciudad se encuentran
ahora en ubicaciones privilegiadas para la logística
Los parques comerciales urbanos accesibilidad, la cercanía a las en logística, frente a los 86
ofrecen a los retailers la posibilidad ciudades y los limitados costes que se firmaron en el sector
de utilizar sus recursos en tienda de conversión de estos activos minorista.
para abastecer los pedidos online comerciales en logístico, frente
y reducir con ello los costes, a otro tipo de activos con alturas A su vez, en los últimos años, las
por lo que muchos retailers han significativas y muelles de carga rentas de los parques comerciales
adaptado sus conceptos en ya disponibles, han acelerado el secundarios han ido en descenso,
parques comerciales como puntos análisis de estas transformaciones. mientras que las rentas prime del
físicos de venta, pero también con sector logístico han seguido una
la posibilidad de utilizar algunos Igualmente, en el campo del tendencia alcista, especialmente
espacios para urban logistics y retail inmobiliario, se abre paso la en Madrid y a partir de 2018.
para ofrecer al cliente un punto de posibilidad de reconvertir parques Igualmente, la rentabilidad
entrega de click&collect. de medianas superficies en hubs prime en logística inició una
de última milla. Es decir, naves de fuerte compresión, mientras
El reto principal de los retailers almacenaje, distribución y también que la yield secundaria de
está en optimizar la distribución recogida de mercancía por parte parques comerciales comenzó a
de última milla para llegar a los del usuario, que ya se ha visto en aumentar, por lo que el diferencial
núcleos urbanos no solo en un otros países como Reino Unido. entre ambas rentabilidades se ha
tiempo mínimo como demandan No obstante, para acelerar esta ido ampliando con el tiempo.
los consumidores, sino también alternativa es indispensable la
logrando que esa distribución sea agilidad en las tramitaciones de los Sin embargo, cualquier visión
rentable. cambios de uso y la flexibilidad a simplista debería tener muchos
la hora de aplicar las normativas más matices, ya que en un
La posibilidad que ofrecen los técnicas que rigen los inmuebles mundo omnicanal los minoristas
parques comerciales urbanos logísticos. más exitosos serán aquellos que
de disponer de puntos de puedan optimizar tanto sus redes
distribución de última milla, unido Todo este cambio se refleja en de tiendas como de distribución.
al incremento de la polarización los volúmenes de inversión. Si
entre los parques comerciales atendemos a los datos históricos, La relación entre el comercio
prime y los secundarios, ha el sector retail venía superando a minorista y la logística se está
impulsado la tendencia de la inversión logística, pero en los volviendo simbiótica. Los
combinar diversos usos de últimos años destaca el creciente inversores deben comprender
algunos parques comerciales, apetito por activos logísticos, esta relación para entender
principalmente hacia conceptos que ha ido significativamente que los inmuebles minoristas
de uso mixto logístico-comercial en ascenso. Así lo evidencia "adaptados al futuro" tienen un
adaptados a las necesidades el número de operaciones futuro brillante, al igual que los
concretas de cada una de (incluyendo suelo): a partir de inmuebles logísticos "adaptados
las ubicaciones. La buena 2018 se tramitaron 120 acuerdos al futuro".

Gráfica 14
Evolución de rentas secundarias en parques comerciales

y rentas prime en logística
14
Rentas ( /m2/mes)
12
11,40€
10
8
6,80€
6 5,50€
4
1T2015
2T2015
3T2015
4T2015
1T2016
2T2016
3T2016
4T2016
1T2017
2T2017
3T2017
4T2017
1T2018
2T2018
3T2018
4T2018
1T2019
2T2019
3T2019
4T2019
1T2020
2T2020
3T2020
4T2020
Rentas prime logística Madrid
Rentas prime logística Barcelona
Rentas parques comerciales secundarios España
Gráfica 15
Evolución de rentabilidades secundarias en parques

comerciales y rentabilidades prime en logística
10%
9%
Rentabilidades (%)
8% 7,75%
7%
6%
5%
4,50%
4%
3%
1T2015
2T2015
3T2015
4T2015
1T2016
2T2016
3T2016
4T2016
1T2017
2T2017
3T2017
4T2017
1T2018
2T2018
3T2018
4T2018
1T2019
2T2019
3T2019
4T2019
1T2020
2T2020
3T2020
4T2020
Rentabilidades prime logística Madrid

Rentabilidades prime logística Barcelona
Rentabilidades parques comerciales secundarios España

El auge de los supermercados en tiempos de Covid-19
En los últimos tiempos han • Área de venta lo suficientemente • El impulso a la experiencia

surgido nuevos hábitos de compra grande para incorporar la de compra, incorporando
y consumo en alimentación. creciente gama de productos que características como instalaciones
Los supermercados han sabido demandan los clientes (frescos, ecoeficientes, amplios pasillos, gran
adaptarse a ellos mediante: bio, gourmet, premium) luminosidad, techos altos, entrada
de luz natural, distribución de los
• Establecimientos de proximidad, • Horarios de apertura 24h en productos intuitiva, segmentada
ya que la cercanía es uno de los algunos establecimientos para y organizada, exterior atractivo,
principales motivos de elección de satisfacer a un cliente que puntos de carga de vehículos
un lugar para realizar las compras apenas tiene tiempo libre. eléctricos, parking amplio y
habituales en alimentación. accesible, etc.
• El producto fresco, que se ubica
• Precios que se han igualado a los en el centro de la estrategia de
de las grandes superficies. estos centros. El sector alimentario
• La comodidad, que permite • Los nuevos supermercados, que
sigue mostrando su
ahorrar tiempo en el están siendo capaces de ofrecer resiliencia en tiempos
desplazamiento y a la hora de una imagen premium a un coste
comprar y pagar. asequible. de incertidumbre
Los supermercados han sabido adaptarse a los nuevos

requerimientos de los clientes, lo que conlleva que:
Sean el formato de superficies de

alimentación predominante y el que más
ha crecido en los últimos años.
La mayor proporción del gasto en

alimentación se esté dando en el canal
supermercado y autoservicio3.
Si bien las previsiones para Europa apuntan

a los discounters como los que más
crezcan en sala de ventas hasta 2023, los
supermercados seguirán predominando en
términos de cuota total, manteniendo su
liderazgo frente al resto de formatos.
3 Fuente: Informe del consumo de alimentación en España 2019 (Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación)
Gráfica 16
Reparto de la superficie minorista (%) por formatos de

distribución alimentaria
13,0% 17,0%
Autoservicio (hasta 399 m2)
Supermercado (400-2.499 m2)
Hipermercado (2.500 m2 - 5.000 m2)
70,1%
Fuente: Alimarket, diciembre 2020
Gráfica 17
Evolución de la superficie minorista por formato (2017-2020)
10%
4,9%
5% 3,1%
0%
-5% -1,6%
Autoservicio (hasta 399 m2) Supermercado (400-2.499 m2) Hipermercado (2.500 m2- 5.000 m2)
Fuente: Alimarket, diciembre 2020
Gráfica 18
Sala de ventas de los canales de alimentación en Europa
Supermercados 65,8
61,7
Hipermercados 52,0
50,2
2023
Discounters 55,3 2018
45,2
Minimarkets 28,8
27
0 10 20 30 40 50 60 70
Sala de ventas en millones de m2
Fuente: IGD, febrero 2020

Durante la época Covid, la experimentado el comercio online conceptos de conveniencia y
proximidad ha cobrado todavía más en la distribución alimentaria. departamentos especializados
importancia a la hora de elegir un en comida para llevar.
establecimiento para realizar las La pandemia ha obligado a los
compras de alimentación ante las supermercados a tener que Por todo ello, el consumidor
restricciones de movimiento. Otras adaptarse a las circunstancias, ha repartido más que nunca
tendencias que se han reforzado más allá de implementar las sus visitas entre las distintas
por los efectos del coronavirus oportunas medidas de seguridad opciones que ofrece el retail
incluyen la mayor preocupación del para transmitir confianza al español, destacando dos estilos
consumidor por cuidar la salud y consumidor. Para impulsar nuevas de compra: la proximidad física y
la dieta -impulsando la compra de vías de ingresos han reforzado el cercanía de los super regionales,
productos frescos y saludables- , canal online, las alianzas con el y la practicidad y seguridad del
así como el gran impulso que ha delivery o han introducido nuevos comercio electrónico.
Diferenciación, tecnología y experiencia en tienda serán las

claves para el crecimiento del sector alimentario en el futuro
Es previsible que el canal online siga

ganando terreno paulatinamente,
fruto de un nuevo consumidor más
digitalizado y unas plataformas más
sólidas y eficientes. No obstante, las
tiendas accesibles y bien ubicadas
seguirán siendo insustituibles en el
proceso de distribución de alimentos.
Las tiendas físicas en Europa

continuarán atrayendo al 90% de las
ventas de alimentación en un futuro
previsible, impulsadas por el valor de
la conveniencia para el consumidor y
su apetito por productos frescos.
Las preferencias de compra siempre

han sido muy dinámicas y han variado
en el tiempo. Los supermercados
tendrán que responder a medida
que los consumidores tengan más
opciones donde comprar, pero
existe una oportunidad para que
evolucionen y continúen siendo
relevantes para el consumidor.
Diferenciación, tecnología y
experiencia en tienda serán las claves
para el crecimiento del sector de la
alimentación en el futuro.

JLL España
Madrid Barcelona
Pº de la Castellana 79 - 4ª Torre Glòries. Diagonal 211 Pl. 26
28046 08018
T: +34 91 789 11 00 T: +34 93 318 53 53
Contactos
Augusto Lobo Inés Araguás

Director de Retail Directora Research España
augusto.lobo@eu.jll.com ines.araguas@eu.jll.com
Acerca de JLL Acerca de JLL España
JLL (NYSE: JLL) es una firma líder de servicios Con operaciones en nuestro país desde 1987, JLL cuenta
profesionales especializados en el mercado inmobiliario actualmente con oficinas corporativas en Madrid y Barcelona.
y la gestión de inversiones. Nuestra visión consiste en
reconcebir el universo inmobiliario, generar oportunidades El equipo, de más de 400 profesionales, está liderado por
rentables y crear espacios excepcionales donde las su CEO, Enrique Losantos. El negocio de JLL se estructura
personas puedan hacer realidad sus aspiraciones. De en España con el cliente como eje de todas sus actividades,
este modo, construiremos un futuro mejor para nuestros y atendiendo a su tipología se divide en inversores y/o
clientes, nuestros empleados y nuestras comunidades. promotores inmobiliarios (Investor Business) y compañías
JLL forma parte del ranking Fortune 500, cuenta con unos cuyo negocio principal no es el inmobiliario (Corporate
ingresos anuales de 16.300 millones de dólares, opera en Solutions). A ambas tipologías da servicio de forma
más de 80 países y tiene un equipo mundial de más 91.000 transversal el área de Diseño y Construcción.
personas a 31 de marzo de 2019. JLL es el nombre y marca
comercial registrada de Jones Lang LaSalle Incorporated. La compañía es socio fundador de la Asociación de
Para obtener más información, visite la web. Consultoras Inmobiliarias (ACI).
jll.es
©2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Todos los derechos reservados. La información contenida en el presente documento
procede de fuentes consideradas fiables. No obstante, no se reconoce ni se garantiza su veracidad.

Retail Annual Report

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Retail Annual Report

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Informe España | Marzo 2021

Informe Retail España | 3

4 | Informe Retail España

6 | Informe Retail España

Se anticipa un fuerte repunte de la

Informe Retail España | 7

Consumo en terminales de punto de venta (variación interanual)

Retail 0% 5% -55% -94% -64% 2% 4% 8% 3% 2% -21% -11%

ecommerce 10% 4% -32% -30% -15% -6% 0% 8% 4% 0% 11% 14%

Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos internos de CaixaBank.

Evolución de las ventas minoristas EU27 por categoría

Fuente: Eurostat, Diciembre 2020

Informe Retail España | 9

Las ventas retail en España comenzarán

10 | Informe Retail España

Previsión de ingresos del ecommerce en España

Moda Electrónica Juguetes y hobbies

Fuente: Statista, diciembre 2020

Ventas online sobre el total de ventas retail

2019 2020 2021

Los porcentajes muestran la cuota de ventas online en 2020

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

51,90% 54,90% 58,30% 60,50% 63,40% 68,40% 72,50% 75,80%

12 | Informe Retail España

Fuerte descenso de rentas prime

14 | Informe Retail España

Evolución de rentas prime retail en España

Evol. rentas prime parques comerciales Evol. Ventas retail

Nota: Las rentas prime corresponden a locales de 100 m2

Las rentas prime de los activos retail en España registrarán de los

Previsiones de crecimiento medio anual de rentas prime en high

Crecimiento medio anual (%)

Fuente: JLL Research, Diciembre 2020

Previsiones de crecimiento medio anual de rentas prime en centros

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%

Fuente: JLL Research, Diciembre 2020

16 | Informe Retail España

Medidas del Gobierno Impacto

Informe Retail España | 17

18 | Informe Retail España

Informe Retail España | 19

Informe Retail España | 21

Volúmenes de inversión inmobiliaria por sectores en España

Oficinas Retail Logística Ciudad financiera Santander

22 | Informe Retail España

Volúmenes de inversión retail en España

Principales transacciones retail en 2020

3T Rambla Catalunya 67 Barcelona Barcelona 8,8 Confidencial 670 Zara -

3T Supermercado Lucena Córdoba Lucena 5,7 Confidencial 1.000 BidX1 -

3T Paseo de Gracia 97 Barcelona Barcelona Confidencial Confidencial 241 - -

OHL (Obrascón Huarte Lain)/Mohari

Serrano, 5 (Flagship Adolfo

Informe Retail España | 23

Inversión retail en España por tipología de comprador principal

2017 2018 2019 2020

En cuanto al perfil de los activos, en el año 2020

Los inversores internacionales se han

24 | Informe Retail España

Transacciones según perfil del activo

Rentabilidades prime tuvo un efecto dominó en las

Rentabilidades prime retail en España

Centros Comerciales Parques de medianas Locales comerciales Bono a 10 años

Fuente: JLL Research, diciembre 2020