ESTIMACION DEL PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN Y EL COSTO POR LOTE Antes de iniciar esta sección hay que

recordar que el suelo posee características únicas que lo hacen una mercancía irreproducible, inamovible, indispensable e indestructible que es imposible que se comporte como lo hacen otras mercancías que se rigen por el libre juego de la oferta y de la demanda con actores aptos y dispuestos a dicho juego. Debido a lo anterior y además de que se van a estar realizando cálculos para obtener valores de terrenos con y sin servicios es conveniente hacer en primer lugar un análisis sobre el costo de las obras de urbanización el cual se basará en la estimación del costo de reproducción o de reposición dicho resultado es conocido como Indicador de Valor de Reposición Nuevo (VRN) y que se realizara por partida o concepto. De manera paralela a la obtención al VRN estimaremos también el porcentaje por partidas de Obras de Urbanización que serán de utilidad en la homologación de terrenos donde la presencia de servicios municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos comparables situación que es muy recurrente cuando en el mercado no se cuentan con comparables con el mismo porcentaje y tipo de servicios urbanos entre sí. Una vez planteada la línea a seguir de esta sección comenzaremos con la investigación del costo por metro cuadrado que resulta de urbanizar una calle tipo (sección de 12 metros: arroyo de 8 metros y dos banquetas de 2 m) el cual se consulto en varias fuentes y que se detallan a continuación: a) Consulta de costos en publicaciones especializadas:

En la actualidad el valuador tiene la facilidad de obtener el valor físico aproximado de una edificación, obra o proyecto por medio de valores paramétricos que se obtienen de las publicaciones que realizan empresas especializadas en la materia.

00 $4.50% $287.28 $100.58 $423.00 $36.00 $172. En él se publican entre otras cosas las autorizaciones otorgadas a los desarrolladores formales por parte de los  1.87 . Para calles y caminos planos o con pendientes suaves hasta del 20% incluye trazo.91% 16.81% 4.364. arroyo de 8 metros y dos banquetas de 2 metros cada una y la cual se desglosa como sigue: Tabla 1.512.50 m² 600 $72. nivelación.851.02 $97.Como primera referencia se consultó la publicación realizada por el Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos (IMIC) edición Octubre 2010.00 § § § § ¢ ¢ ¡   §  1215 ALL D 12.95% 15.35% 2.774.62 $84.00 $3.0 INSTALACIONES ESPECIALES E05-410 Pavimentación de carpeta asfáltica de 7.852.00m 600m² 50m Arroyo de 8.0 INSTALACION HIDRAULICA Y SANITARIA E06-600 E06-610 E06-620 E07-220 E07-230 E07-215 Alcantarillado en urbanización Drenaje en urbanización Agua Potable en Urbanización 7.524.04 $167.00 $43.77% 25.96 $368.00m Banquetas 2 de 2. £¦¤¡ £¤ ¥ ¤ £ ¡ O L A E01-410 Base de 10cm. Octubre 2010 b) Arteaga´ Publicaciones en el Periódico Oficial ³La Sombra De Otra fuente que se consultó para comparar y tener un mejor criterio para determinar los costos por urbanización son las publicaciones del Periódico Oficial de Gobierno del Estado ³La Sombra de Arteaga´.217.00 $26.00 $8. Incluye base *Base compactada al 100% incluye el material de banco *Riego asfáltico de liga o de impregnación con asfalto FM-1 * arpeta de concreto asfáltico tipo PA-5 de 7.U POR m² INCLUYE 28% DE INDIRECTOS $/m² CON PROYECTOS Y LICENCIAS Fuente: Costos Paramétricos IMIC. 5.23% 2.5 cm de espesor compacto *Sello de arena.00 m % 6. donde se localizó el tipo de obra con las mismas características a las que se pretende obtener su valor: la urbanización de una calle de 12 m con iluminación.51 m² m m m m m m² 200 50 50 50 50 50 600 $132.00 $28.84% 2.0 CIMENTACION 01-400 Preparación de terreno con pendientes sua es asta del % incluye desmonte despalme trazo ni elación y acarreos de material de escombro producto del demonte y despalme.52 ©         ©   ! ¨ LAV Descri ción del Sistema onstructivo n idad antidad osto Directo n itario m o rte osto Directo $11.34 $77.asfalto E05-420 Banquetas y Guarniciones de concreto f'c = 150kg/cm² agregado de 3/4" 6.0 INSTALACION ELÉCTRICA Electrificación en Urbanización Telefonía en urbanización (no incluye cableado) Alumbrado público en calles COSTO DIRECTO DE LA OBRA COSTO DIRECTO POR m² P.5 cm.52 $47. Y Sub-Base de 10 cm. m² 600 $19.204.44% 2.19% 20.00 $4.00 $5.700.026.54 m² 400 $90. tepetate-tezontle compactado al 95% y acarreos.524.

c) Consulta de alores con compañías relacionadas al ramo de la construcción SI SGG GRI SPF 2RI H2G Q PI HGF resupuesto de r ani aciòn $/m² 987 4 $ & 6 5 ' 3 2 ' $ 1 0( ' & ) ) ' ( % '$ & eal del arqués ele ación Félix sores 16/07/2010 32. Ya en el cuerpo de la autorización se busca el apartado donde se indican los derechos por supervisión. B A ' & @ om re del Fraccionamiento Fecha de u licación " a om ra de rtea a" uper icie de ialidades ras de uertas de elen ele ación pi menio Gon ále rcán el ele ación Felipe Carrillo uerto ardines del alle.298. pues esta cantidad a pagar se determina a partir del total del presupuesto de obras de urbanización (que es el valor que nos interesa) que presenta el desarrollador y al cual se le aplica una tasa del 1.20 $5.030.00 $ 05/02/2010 22.889.76 $ 19/02/2010 11.82 $ $ FUENTE: Elaboración Propia con datos obtenidos de las publicaciones del Periódico Oficial ³La Sombra de Arteaga´ con las fechas señaladas.741.766.H.58 $14.00 $422. Por lo anterior en las publicaciones más recientes se realizó la búsqueda de las autorizaciones relativas a la Licencia para la Ejecución de Obras de Urbanización y considerando solamente a las que referían a fraccionamientos de tipo POPULAR. Ayuntamientos y donde se desprenden los pagos a realizar por concepto de impuestos y derechos así como también se describen las obligaciones adquiridas por parte de desarrollador.487.957. La manera de determinar el costo por metro cuadrado de urbanización es dividiendo la cantidad manifestada en el Presupuesto de Obras de Urbanización entre la superficie de vialidades.07 9 ' #B 4 D C 1 # $# C 0 ) #E $ # " . Tabla 2. Esto como parte de las formalidades que se deben de seguir para llevarse a cabo la escrituración e inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de los lotes de manera individualizada.09 $18.950.092.5 más un impuesto adicional del 25 Obras Públicas Municipales.631. an ana por concepto de Impuesto para educación y ele ación Felipe Carrillo uerto 16/04/2010 660.

31 $919.14 .00m CON ILUMINACIÓN Descripción del Sistema Constructivo PAVIMENTACION (EMPEDRADO) BANQUETAS GUARNICIONES RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO Y DRENAJE RED DE ELECTRIFICACION RED DE ALUMBRADO Costo Total COSTO $/m² W WVUT a F Unidad m² m² m m m m m² W Y dUcb ` U `Y a a 600m² 50m Cantidad 400 185 100 50 50 50 600 X la a Arroyo de 8. el cual obtenemos en la siguiente tabla: Tabla CALLE DE 12.00 $363.00 $41.00 % 38.00 m Costo Unitario $350.30% $606.00 Importe $140.686.31 Valor Paramétrico Programa "Soluciones" AGUA POTALE $837.00 $210.00 Calculado de Presupuesto de Obra GUARNICIONES $210.78% 11.025.65% 3.035.000.Se tratan de valores reales pues es lo que el constructor cobra por realizar un determinado trabajo.00m Banquetas 2 de 2.35 Presupuesto de Obra ELECTRIFICACION $919. ml ml m² m² ml ml m² Con estos valores obtendremos el costo por metro cuadrado de urbanización considerando la misma sección utilizada en la publicación del IMIC.91 $20. por esta razón es la fuente más confiable. A continuación se presentan los valores obtenidos para esta sección: TABLA Obra DRENAJE $1.30 $1.00 $49.35 $837.00 Calculado de Presupuesto de Obra Fuente: Elaboración propia con datos investigados en fuente señalada.00 $265.78% 12.91 Calculado de Presupuesto de Obra ALUMBRADO $20.865.30 Valor Paramétrico Programa "Soluciones" PAVIMENTACION (EMPEDRADO) $350.00 $53.51% 14. En este sentido se obtuvieron algunos presupuestos de obra y se consultó de manera económica a personal del departamento encargado de la ejecución de obras del programa ³Soluciones´ de Gobierno del Estado donde se nos facilitó algunos valores paramétricos utilizados para la estimación de las obras a ejecutar.075. sin embargo no siempre resulta fácil tener acceso a esta información.075.00 Valor Paramétrico Programa "Soluciones" BANQUETAS $265.000.00 $21.995.765.50 $45.50 $12.48% 5.49% 13.

. descarga domiciliaria. suministro y tendido de tubería.51% 5. junta de dilatación y todos los trabajos necesarios para su correcto funcionamiento.78% TABLE 11. cama de arena y relleno.51% 14. LINEA DE A UA POTABLE: Se incluye excavación de zanja. el cimbrado y descimbrado. Se observa que el valor obtenido es similar a los que se obtuvieron de las publicaciones de ³La Sombra de Arteaga´.48% 5. Base.30% 12.78% 13. UARNICIONES: Se incluye la preparación. Pozos de visita. Sub Base.49% 13. Empedrado de Piedra Bola. registros toma domiciliaria y todo lo necesario para su correcto funcionamiento. escobillado. g € y x w f rq q ip e u 3.78% 12.Fuente:Elaboración propia. y todos los trabajos necesarios para que se ejecute el concepto. terracerías.30% ALCANTARILLADO DRENAJE RED DE ELECTRI ICACION RED DE ALUMBRADO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA Desglose de partidas: PA IMENTACIÓN: Se incluye la preparación del terreno. conexiones. colado y curado de guarnición trapezoidal de concreto con resistencia f¶c=150kg/cm². por lo tanto en lo subsecuente se utilizaran Los costos unitarios por partida de la tabla 4 y las partidas y porcentajes de participación de la tabla 5 TABLA w Porcentaje de participación de costos en la urbanización E COSTOS EN RBANI ACI N PORCENTAJE E PARTICIPACION Descripción del Siste a Constructi o PA I ENTACION E PE RA O BANQUETAS GUARNICI NES RED DE AGUA 38.65% 38.65% 3.48% .78% 14. LINEA DE DRENAJE: Se incluye excavación de zanja. cama de arena y relleno el suministro y el tendido de Línea hidráulica. y todo lo necesario para su correcta ejecución. y todos los trabajos necesarios para la realización del trabajo. BANQUETAS: Se incluye relleno de tepetate. válvulas. registros. concreto con resistencia f¶c=200kg/cm².49% v st s ih 11.

a) Definición del rea a urbanizar por lote De manera similar al procedimiento que se realiza para la obtención de indivisos.000)veces la superficie del lote individual. transformadores. serían 0. Criterios Utilizados para Obtener el Costo por la Introducción de Ser icios por Lote: Hay que señalar que tratando de que el procedimiento fuera lo más sencillo posible se excluyeron los datos de lotes en esquina.ELECTRI ICACIÓN: Se incluye suministro y colocación de postes de concreto y torres metálica. ALUMBRADO: Se incluye suministro y colocación de postes de concreto y torres metálicas.000/25. frentes de todos los lotes y se consideró que en todo el asentamiento cuenta con calles locales con sección de 12 metros(como en la mayoría de los casos ocurre). cableado para alimentación a viviendas.000m². partiendo de lo anterior se describen los pasos que se siguieron. b) concepto Definición del anc o e ui alente y olúmenes por . y lo necesario para una correcto funcionamiento. Si se tratara de un terreno de 120m².6 x 120. se realiza la consulta en plano de lotificación para obtener los valores correspondientes de superficie de vialidades y superficie vendible los cuales se dividen entre sí a fin de determinar que superficie le corresponde de urbanización con respecto a la superficie del lote. transformadores y lo necesario para poner la infraestructura en servicio. estructura de soporte.000m² y se tiene una superficie vendible de 25. quiere decir que le corresponde urbanizar una superficie equivalente a: (15. luminarias. Ejemplo: Si el fraccionamiento tiene una superficie de vialidades de 15. resulta entonces 72 m² para urbanizar. conexiones. red de distribución aérea media y baja tensión.

00 72. bastara dividir los Sección de Calle Tipo 72m² entre 12m.00 x Ancho equivalente 2 x {(1.00 6.00 ’‡“’ ‰ •–• ” ˆ ‡‘ ‰ˆ ‡  .20 6.Una vez que se conoce la superficie que le corresponde al lote para urbanizar. ( 2 banquetas de 2 metros.00 6. y arroyo de 8 metros).85) x Ancho equivalente} Ancho Equivalente Ancho Equivalente Ancho Equivalente Ancho Equivalente 12 x Ancho equivalente † … „ ‚ Cantidad 48.00 6.00 22. Con este criterio se tendrían los siguientes volúmenes: OBTENCION DE VOLUMENES POR CONCEPTO P V E C ON (E PE O) BANQ ETAS GUARN ONES RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO Y DRENAJE RED DE ELECTRIFICACION RED DE ALUMBRADO Fuente: Elaboración Propia c) Costo estimado para urbanizar un lote promedio Para obtener el Costo que se requiere para urbanizar un lote solamente se tiene que multiplicar cada uno de los volúmenes por el costo del concepto que corresponde(tabla 4) y la sumatoria de estos productos es el Valor que estamos ƒ escripción del Sistema Constructi o nidad m² m² m m m m m² btención ol men 8. se obtiene la sección equivalente de calle: Considerando que el asentamiento cuenta solo con calles locales de 12m. para obtener el ancho equivalente que en este caso resulta de 6.00m.

05m²/12m = 5.34m c) Costo estimado para urbanizar un lote de 105m²: e d x w u ALCANTARILLADO k l kjih gf ACI ( IZ CIÓ Superficie de lote tipo. Costo Unitario Importe no pr qpon v t s m PEDRADO) m² m² m m m m m² Sumatoria importe DRENAJE STI ADO Indicadores del an lisis de superficies asentamientos 105m² 0. 1 .buscando.61 x 105 = 64. as a) Area que le corresponde urbanizar a un lote con superficie de 105m²: 0. l Unidad Cantidad COSTO escripción del Sistema Constructivo PAVI ANQUETAS UARNICIONES RED DE AGUA POTABLE RED DE ELECTRI ICACION RED DE ALUMBRADO COSTO TOTAL Obtención del costo estimado para urbanizar un lote tipo en asentamientos Irregulares Tomando en consideración la información que resultó del análisis de los proyectos de lotificación que se tenían disponibles (sección II) Tabla irregulares ™ ˜— Superficie por asentamiento : Superficie más comun Lote Tipo: ndice Superficie de Vialidades/Superficie Vendible 4. Para mayor facilidad se puede utilizar una tabla como la que se muestra a continuación para el cálculo.05 m² b) ancho equivalente: =64.

Evidentemente este costo puede variar pues depende de las condiciones y el entorno en donde se desarrolla el asentamiento y se elevara drásticamente si esta en una zona aislada. con mucha pendiente o el suelo es rocoso.66 El valor obtenido es el costo estimado que se tiene que realizar para urbanizar un lote de 105m² en condiciones favorables. alejada de la infraestructura. ŠŽ…‹„Œ‹‡ „ˆ…„‹Œƒ‡ Ž‹…„ƒ†Œ‰‡ ‹…‹†ƒŒƒ‡ ƒ‰…Žƒ„Œ„‡ †…‰ˆ„Œ‰‡ ŠŠ…„‰Œƒ‹‡  CO TO ŠŠ…Š„‡ ‹…‹‡ ‹ˆ…‰†ŠŒ‹‡ Šˆ…†ˆ‡ ‰ˆ…Š‹„‡ ŠŠ…‰Ž„‡ ŠŠ…Š‰ˆ‡ Š…ƒŽ ƒˆ…‰ ƒˆ…‰ ƒˆ…‰ Ž…Š‹ Ž†…‹ „†…„ƒ ‚ } ~ } | {z RB Z CIÓN € y Lote e 105m² .Descr ción del Sistema Constr ctivo PAVIMENTACION (EMPEDRADO) BANQUETAS GUARNICIONES RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO Y DRENAJE RED DE ELECTRIFICACION RED DE ALUMBRADO Unidad Cantidad Costo Unitario Importe m² m² m m m m m² COSTO TOTAL ESTIMADO $38.841.

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