Falsedad documentaria o suplantación de identidad, participan 2 personas.

Proc registrial: es especialísimo no admite oposiciones ni intervenciones de terceros salvo,

Excepción que permite que terceros se presenten al proc. De inscripción y se opongan a la

inscripción:

Ante la suplantación de identidad en la que se involucra un tercero adquiriente, se puede pedir la

cancelación del asiento registral expedida por notario para que se demuestre que hubo un fraude
y anular ese derecho, respecto del tercero adquiriente se sigue manteniendo su derecho, se tiene
que probar mediante la vía judicial y demostrar lo contrario que no era de buena fe para que anule
ese derecho

Alerta registral

Es la manera oportunidad para conocer que otro ha presentado un título en mi partida registral.

Inmediatamente me comunica que hay un titulo pendiente de inscripción, ante lo cual usted
puede correr a registros públicos y ver de que se trata con la finalidad de ir inmediatamente al
notario a efectos de que se oponga, si no hubiera alerta registral o si usted no coloca sus bienes en
la alerta registral, es poco probable que a tiempo usted pueda solucionar administrativamente
este tema.

Lo más lógico es que si alguien ha falseado un documento y aparece en registro, lo más lógico para
evitar la 30313 inclusive para burlar un futuro proceso civil, es que yo lo transfiera
inmediatamente a otro, con aparente aviso de legalidad y amparado por el art. 2014 fe pública
registral para que la nulidad de mi derecho ya sea administrativamente o judicialmente no lo
pueda alcanzar. Entonces la alerta registral es de mucha importancia porque permite que yo
rápidamente me de cuenta que esta sucediendo algo en mi título, o que alguien esta pidiendo
publicidad sobre mi título.

Bloqueo es sinónimo de protección para el adquiriente de un derecho real.

Caso

En la compra de un terreno, que vale 200 mil dólares, y yo no cuento con esa suma, he dado 40
mil dólares y hemos firmado que en el lapso de 30 días yo le entrego el saldo del precio a la
firma de la escritura publica de compraventa, es decir, hemos celebrado el contrato, pero falta
la escritura pública. He pagado 40 mil de inicial, me falta 160 mil dólares que me va a dar el
banco para cancelar.

Mi amigo se llama juan José, yo ya he firmado el contrato con él, la minuta de compra venta,
donde como se paga el precio, 40 mil de inicial y 160 mil la firma de la escritura.

¿Quién esta en registros públicos como propietario en estos momentos?

Juan José esta como titular registral

¿quién es el titular del predio en estos momentos?

Yo porque soy propietario, solo que estamos a la espera de que

La ley establece de que el notario debe verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias
por parte de los intervinientes en una compraventa de bien inmueble, significa que quien me
esta vendiendo ha tenido que pagar su impuesto a la renta por la ganancia que va a tener por
la venta que me realiza, y quien me esta vendiendo tiene que pagar todo su impuesto predial
hasta el mes de diciembre del año que esta realizando la venta, es decir juan jose tiene que
llevar al notario su baucher que ha pagado el 5% sobre el valor de la venta, en este supuesto
seria (10 mil dólares) como impuesto a la renta, ha tenido que pagar todos los predios, tiene
que entregarme el inmueble saneado hasta el mes de diciembre, asi dice la ley en cuanto al
impuesto predial urbano, ha tenido que ir al sat a pagar todos los impuestos predial y juan
José le lleva una constancia al notario que ah pagado ese impuesto predial.

Yo el comprador tengo que pagar un impuesto de alcabala, por la adquisición que estoy
realizando, que es el 3% del monto superior en este caso a las 10 uit. Juan jose tiene que
llevar una documentación al igual que yo, mientras tanto no se puede celebrar la escritura
publica todavía, el notario no puede enviar la escritura publica en el cual yo soy el propietario
para que cambie la titularidad en los registros públicos, estamos a la espera de que me pase
la transferencia, el cheque de gerencia con el saldo del precio de la venta.

En el lapso de ese mes, mientras juan José paga sus predios, yo pago mis impuestos de
alcabala y el banco me da el dinero.

¿Quién sigue siendo titular registral?

Juan José.

¿Qué pasa si alguien le dice a juan José te doy 250 mil ahorita? ¿pueden ir a otra notaria,
ponen el cheque de 250 mil dólares, y juan jose consigue a un amigo que en dos días le
saque los documentos del sat y en dos días esa escritura esta en registros y aparece este
nuevo propietario o no?

Si, en este caso tendré que cuestionar a juan jose, la otra persona que ha inscrito ya es un
tercero registral, podemos aplicar el 2022, yo era dueño, el otro que inscribe también es
dueño, es decir, yo tengo un documento de fecha cierta pero el otro llego a registros, quien
tiene mejor derecho?, el que llegó a registros.

En el caso de que juan José hipoteque el inmueble, es decir va a un banco, hipoteca su casa y le
dan 200 mil dólares, y de mi 40 mil dólares que les di, lo rechaza porque ya no quiere venderlo
y me devuelve, porque el banco lo ha hipotecado.

¿El banco ya hipoteco y si va a mi escritura pública, lo puedo comprar yo con hipoteca y todo?
Si pero tendría que asumir la hipoteca, porque el banco me dirá son dos derechos reales pero
la hipoteca ha llegado primero, así que mi compraventa tendrá que asumir la hipoteca del
banco, de tal manera que me perjudico.

¿Qué pasa si juan José estaba vendiendo el inmueble porque tenía unas obligaciones
pendientes con una empresa que a partir de covid la cerró y quedo con una serie de
obligaciones laborales pendientes de pagarlas, algunas más importantes que otras pero al fin
y al cabo tenía vario acreedores laborales?

Resulta que ya salió su sentencia en esos procesos laborales y los trabajadores van a querer
afectar los bienes de juan José, y los acreedores laborales cuando vayan a registros y quieran
ejecutar una medida cautelar van a encontrar que juan José es el propietario del bien, van a
poder embargar los bienes de juan José, con lo cual yo me meto en un problema porque
tendría que plantear una tercería de propiedad.

¿con mi minuta y mientras se firma la escritura, estoy seguro? ¿Tengo seguridad jurídica?

Un título de compraventa no puede llegar a registros públicos, tendría que llegar la escritura
púbica, porque si no no pueden inscribir mi derecho en registros públicos.

Como yo ya soy propietario pero me falta el docucmento y la formalidad para llegar a registros
públicos, se permite una excepción al principio de titulación auténtica, que importa que cuando
yo compro tengo que enviar la escritura pública a registros para que recién se inscriba mi
derecho. La ley permite mediante el bloqueo registral, que esa minuta que he firmado
preliminarmente, en tanto no salga aún la escritura permite que el notario envie esa minuta a
los registros públicos, a efectos de que bloquee la partida. De tal manera que va aparecer un
asiento registral en el cual esta juan jose, luego ese asiento registral va a aparecer otro
asiento en el cual indican bloqueo registral en favor del señor mío corrales paredes por el
plazo de 60 días hábiles, de tal manera que ningún documento u otro acto de disposición que
pueda afectar el derecho de su transferente “señor juan jose” va a ingresar a los registros
públicos, lo estamos esperando para que usted traiga su escritura pública, si es que llega
algún embargo o hipoteca, nada ingresa, el registro esta solamente reservado para usted en
los próximos 60 días hábiles a partir de a inscripción del bloqueo registral. Al llevar mi escritura
pública, se deja sin efecto el bloqueo y se inscribe mi derecho en un asiento posterior. Luego
yo veré la partida registral de la siguiente manera, en 1 asiento aprece juan jose, en 2 aparece
el bloqueo y en el 3 aparecerá mi compra venta.

“inmovilización temporal de partidas registrales”

En el caso de que las personas que están en el extranjero y al venir a su país natal vienen
compran algún local comercial, o algún terreno, pero saben que tienen que regresar porque su
fuente de ingreso esta en el extranjero, y tienen que regresarse.

Muchas de estas personas que adquieren, se regresan al país donde están laborando y dejan
los terrenos cercados. Ante esa circunstancias, hay muchas mafias que se dedican al fraude,
al trafico de tierras, ven la oportunidad para suplantar una identidad, falsearte un documento,
para hacer un procedimiento fraudulento de prescripción adquisitiva como si fueran los
posesionarios, aprovechando que nadie habita, nadie concurre, nadie pone le da
mantenimiento al inmueble, lo tiene abandonado, ni siquiera lo arriendan porque tienen miedo
que el arrendatario se quede toda una vida sin pagar y sin entregar el bien. Entonces dada
una ola de fraudes, estafas que habían y que las personas no se han enterado porque
estaban en el extranjero, se genera la posibilidad “inmovilización temporal de partidas
registrales”, significa que puedo comprar mi casa, y antes de regresarme, voy a un notario y le
digo que quiero extender una escritura pública de itpr, de esta manera manifiesto mi voluntad
que en los próximos 10 años, esa partida registral quede inmovilizada, que no se pueda
inscribir ninguna compra venta, ningún arrendamiento, ninguna hipoteca, ningún acto de
disposición respecto de mi partida, ya que yo no lo autorizo. De tal manera yo me voy de viaje
y en los próximos 10 años, si un falsificador o un suplantador presenta una escritura, no va a
ingresar porque la partida esta inmovilizada. Es una forma de seguridad.

¿Qué pasa si regreso en 4 años y por alguna situación de emergencia decido vender el
inmueble?

No voy a poder porque esta inmovilizada por 10 años. En este caso la norma da una solución,
el titular registral se va nuevamente al notario y le dice, así como constituí la inmovilización,
ahora quiero expedir una escritura pública dejando sin efecto, identificándome con el control
biométrico para acreditar que soy el titular. El notario manda una escritura a registros y se
levanta la inmovilización y así podré vender y el comprador inscribir su adquisición.