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SUMILLA:

Se absuelven diversas consultas relacionadas con el pago a cuenta del Impuesto a la Renta en la
enajenación de inmuebles a que se refiere el artículo 84°-A del Texto Único Ordenado de la Ley del
Impuesto a la Renta.

CARTA N° 021-2004-2004-SUNAT/2B0000

Lima, 12.8.2004

Señor
LUIS ENRIQUE CISNEROS OLANO
Decano del Colegio de Notarios de San Martín
Presente

Ref. : Carta s/n de fecha 5.1.2004

De mi consideración:

Es grato dirigirme a usted en atención al documento de la referencia, mediante el cual su


representada formula las siguientes consultas, relacionadas con el pago a cuenta del Impuesto a la
Renta en la enajenación de inmuebles a que se refiere el artículo 84°-A del Texto Único Ordenado
(TUO) de la Ley del Impuesto a la Renta(1):

1. ¿Los notarios son responsables solidarios del pago a cuenta del Impuesto a la Renta en la venta
de inmuebles?.

2. Las personas que se encuentran incursas en el artículo 2° del TUO de la Ley del Impuesto a la
Renta, modificado por el Decreto Legislativo N° 945(2), por ser vendedores de su bien inmueble,
el cual ha sido utilizado como casa habitación y que al amparo de la Ley se encuentran
exonerados del Impuesto a la Renta, ¿se encontrarán obligadas a efectuar el pago a cuenta del
Impuesto a la Renta?.

3. ¿Cómo determinarán los notarios que se encuentran frente al caso anteriormente expuesto, si
conforme al Decreto Ley N° 26002(3) no está dentro de sus funciones, el determinar o no la
exoneración del impuesto de los enajenantes de bienes inmuebles?.

4. ¿Es suficiente la declaración verbal del vendedor en el sentido de que el inmueble que vende es
su casa habitación, para que el notario no le tenga que exigir el pago a cuenta del Impuesto a
la Renta, con la tasa del 0.5% del valor de venta?.

5. ¿La declaración jurada del vendedor en el sentido de que el inmueble que vende es su única
propiedad, exime de responsabilidad al notario?.

6. El artículo 84°-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que los pagos a cuenta
de dicho impuesto en la venta de bienes inmuebles será por el ejercicio gravable y dentro del
mes siguiente de suscrita la minuta. En los casos de las minutas de fechas anteriores al
1.1.2004, ¿deberá o no efectuarse el pago a cuenta del Impuesto a la Renta a fin de elevar a
escritura pública dichas minutas? o ¿no están afectos al impuesto?.
7. ¿Se va a reglamentar el Impuesto a la Renta modificado por el Decreto Legislativo N° 945?.

8. Se plantea el caso de un contrato de compra-venta de inmueble del 20.11.2003, cuya suma de


S/. 20,000.00 se acordó pagar a plazos de 20 cuotas mensuales de S/. 1,000.00 cada una, y
que se presenta a la Notaría para su elevación a escritura pública el 2.1.2004. Al respecto, se
consulta si se debe efectuar el pago a cuenta del Impuesto a la Renta.

9. En el caso de los contratos de compra-venta de un predio rústico que además es donde se


encuentra la única casa del vendedor, ¿se debe exigir el pago del 0.50% del precio de venta
como pago a cuenta del Impuesto a la Renta?.

Asimismo, en lo que concierne a la obligación de utilizar medios de pago dispuesta por la Ley N°
28194(4), se formulan las siguientes consultas:

10. ¿Los notarios deberán solicitar documento bancario (el medio de pago) por los contratos y/o
minutas redactadas en el período 2003 o anteriores?.

11. ¿Cuál debe ser el requisito, si existiere en la fecha, para elevar a Escritura Pública las minutas a
que se hace referencia en el numeral anterior?.

12. ¿Cómo los notarios deslindarán su responsabilidad al elevar a Escritura Pública las minutas y/o
contratos celebrados con anterioridad a la promulgación del Decreto Legislativo N° 939()?.

13. ¿La inscripción en los Registros Públicos de propiedades que han sido enajenadas sólo con
minuta, estarán exentas de los requisitos de la bancarización?.

14. ¿En la legalización de firmas que realiza un Notario, en un contrato privado de compra venta de
inmueble por más de S/. 5,000.00, ¿se debe solicitar el uso de un medio de pago?.

Al respecto, se remite el Informe N° 129-2004-SUNAT/2B0000, mediante el cual se brinda respuesta


a las interrogantes Nros. 10, 11, 13 y 14.

Es necesario indicar que, al haber la Séptima Disposición Final de la Ley N° 28194 derogado los
Decretos Legislativos N° 939, N° 946 y N° 947, el análisis efectuado sobre las consultas relativas a la
obligación de utilizar medios de pago, se ha basado únicamente en lo establecido en la Ley N° 28194,
dispositivo actualmente vigente.

Ahora bien, en cuanto a la primera consulta cabe señalar que la Tercera Disposición Transitoria y
Final del Decreto Legislativo N° 945 dispone que los notarios públicos están obligados a verificar el
pago a cuenta del Impuesto a la Renta en el caso de enajenación de inmuebles(6) no pudiendo elevar
a Escritura pública aquellos contratos en los que no se verifique el pago previo; y que deberán
insertar en las Escrituras Públicas copia del comprobante o formulario de pago que acredite el pago
del Impuesto.

Añade la citada disposición que los notarios que incumplan lo establecido por esta ley serán
solidariamente responsables con el contribuyente por el pago del Impuesto que deje de percibir el
Fisco.

Por su parte, el artículo 9° del Texto Único Ordenado (TUO) del Código Tributario(7) establece que
responsable es aquél que, sin tener la condición de contribuyente, debe cumplir la obligación atribuida
a éste.

Como fluye de las normas glosadas, la responsabilidad solidaria que alcanza a los notarios en la
enajenación de inmuebles, cuando incumplen lo dispuesto en la Tercera Disposición Transitoria y Final
del Decreto Legislativo N° 945, es respecto del importe que el enajenante omitió pagar
correspondiente al pago a cuenta del Impuesto a la Renta a que se refiere el artículo 84°-A del TUO
de la Ley que regula dicho impuesto.

Lo anteriormente señalado ha quedado confirmado con la Tercera Disposición Transitoria del Decreto
Supremo N° 086-2004-EF (8), el cual indica que la responsabilidad solidaria a que se refiere el segundo
párrafo de la Tercera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 945, no podrá exceder
del importe que el enajenante omitió pagar conforme a lo previsto en el literal a.2) del inciso 2) del
artículo 53°-B del Reglamento de la ley del Impuesto a la Renta(9).

De otro lado, en lo que se refiere a las consultas Nros. 2 y 9, cabe indicar que en la conclusión N° 3
del Informe N° 030-2004-SUNAT/2B0000(10), se señaló que no procede realizar el pago a cuenta del
Impuesto a la Renta, tratándose de la enajenación de inmuebles(11) ocupados como casa habitación
por la enajenante persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como
tal.

Respecto de las interrogantes Nros. 3, 4 y 5, cabe indicar que el inciso b) del numeral 1 del artículo
53°-B del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que tratándose de enajenaciones no
sujetas al pago a cuenta a que se refiere el artículo 84°-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta,
el enajenante deberá presentar ante el Notario:

b.1) Una comunicación con carácter de declaración jurada en el sentido que:

i. La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de la


tercera categoría; o,

ii. El inmueble enajenado es su casa habitación.


La forma, condiciones y requisitos de dicha comunicación serán establecidos por la
SUNAT mediante Resolución de Superintendencia.

b.2) La última declaración jurada de autoavalúo. A tal efecto, deberá presentar la


declaración del ejercicio corriente, salvo en los meses de enero y febrero, en los que
podrá presentar la declaración del ejercicio anterior.

b.3) El título de propiedad que acredite su condición de propietario por un período mayor
a dos (2) años del inmueble objeto de enajenación.

El penúltimo párrafo del numeral 2 del artículo 53°-B del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta
dispone que el Notario, de ser el caso, sólo podrá elevar a Escritura Pública la minuta respectiva,
cuando el enajenante le presente el comprobante o formulario de pago por el íntegro de la obligación
que le corresponde o, entre otros, los documentos a que se refiere el literal b) del inciso 1) del
artículo glosado en el párrafo anterior.

Por su parte, la Segunda Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-EF establece que
en tanto se apruebe la Resolución de Superintendencia que establezca los requisitos de la
comunicación a que se refiere el literal b.1) del inciso 1) del artículo 53°-B del Reglamento de la Ley
del Impuesto a la Renta, los sujetos que enajenen inmuebles deberán presentar una comunicación
simple con carácter de declaración jurada ante el Notario, Juez de Paz Letrado o Juez de Paz,
expresando que no se encuentran obligados a efectuar el pago a cuenta del Impuesto por rentas de
la segunda categoría por: (i) estar gravada la ganancia de capital proveniente de dicha enajenación
con el Impuesto por rentas de la tercera categoría; o, (ii) ser su casa habitación. El Notario, el Juez
de Paz Letrado o el Juez de Paz insertarán dicha comunicación en la Escritura Pública respectiva o,
de ser el caso, la archivarán junto con el formulario registral que corresponda.

Como puede advertirse, las normas antes glosadas regulan el procedimiento a seguir tratándose de
enajenaciones no sujetas al pago a cuenta a que se refiere el artículo 84°-A del TUO de la Ley del
Impuesto a la Renta, y específicamente la documentación que el enajenante debe presentar ante el
Notario a efecto de poder elevar a Escritura Pública la minuta respectiva.

En cuanto a las interrogantes Nros. 6 y 8, la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto
Legislativo N° 945 establece que las ganancias de capital proveniente de la enajenación de inmuebles
distintos a la casa habitación, efectuados por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades
conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda
categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.

Como fluye de la norma glosada, en los casos de enajenación de inmuebles distintos a la casa
habitación, efectuados por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que
optaron por tributar como tales, que se realicen a partir del 1.1.2004, constituirán rentas gravadas
de la segunda categoría las ganancias de capital provenientes de tales enajenaciones; y por tanto,
se generará en dichos casos la obligación de efectuar el pago a cuenta a que se refiere el artículo
84°-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta.

Por el contrario, en los casos que tales enajenaciones se hayan realizado antes del 1.1.2004, las
ganancias de capital provenientes de las mismas no están afectas al pago a cuenta a que se refiere
el artículo 84°-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta(12).

Cabe manifestar que en base a lo dispuesto en el artículo 93° del TUO del Código Tributario(13), no se
brinda respuesta a las interrogantes Nros. 7 y 12 en razón a que la consulta formulada no reúne los
requisitos señalados en la norma antes citada, al no versar sobre el sentido y alcance de las normas
tributarias.

No obstante, en relación con la consulta N° 12, recogemos lo señalado en la conclusión N° 9 del


Informe N° 030-2004-SUNAT/2B0000 en el sentido que la no utilización de los Medios de Pago por
parte de los contratantes no acarrea para los notarios ninguna responsabilidad o infracción de la
norma tributaria, aún cuando dichos contratantes hubieran estado obligados a utilizarlos(14).

Es propicia la ocasión para expresarle los sentimientos de mi mayor consideración y estima.

Atentamente,

ORIGINAL FIRMADO POR


CLARA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurídico

(1) Aprobado por el Decreto Supremo N° 054-99-EF, publicado el 14.4.1999, y normas modificatorias.

(2) Publicado el 23.12.2003.

(3 )
Ley del Notariado, publicada el 27.12.1992.

(4 )
Publicada el 26.3.2004.

(5 )
Medidas para la Lucha contra la Evasión y la Informalidad, publicado el 5.12.2003 y derogado por la Ley N°
28194, Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía.
(6 )
El artículo 84°-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que en los casos de enajenación de
inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante abonará con carácter de pago a cuenta del impuesto que en
definitiva le corresponda por el ejercicio gravable y dentro del mes siguiente de suscrita la minuta de compraventa o
del negocio jurídico que corresponda, un importe equivalente al 0.5% del valor de venta.

Añade que el enajenante deberá presentar ante el notario público el comprobante o el formulario de pago que
acredite el pago del Impuesto al que se refiere este artículo, como requisito previo a la elevación de la Escritura
Pública de la minuta respectiva.

(7 )
Aprobado por Decreto Supremo N° 135-99-EF, publicado el 19.8.1999, y normas modificatorias.

(8 )
Publicado el 4.7.2004, que modifica el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado mediante Decreto
Supremo N° 122-94-EF, publicado el 21.9.1994, y normas modificatorias.

(9 )
El aludido literal se refiere a la obligación del Notario de verificar que el comprobante o formulario de pago
acredite el pago a cuenta del Impuesto a la Renta equivalente al 0.5% del valor de venta del inmueble o de los
derechos relativos al mismo, que figure en la minuta, y por la parte que resulte gravada con el Impuesto;
entendiéndose por valor de venta al valor de transferencia del inmueble materia de enajenación.

(1 0 )
El cual puede ser visualizado en el Portal Tributario de la SUNAT en internet (www.sunat.gob.pe).

(1 1 )
El numeral i) del último párrafo del artículo 2° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, establece que no
constituye ganancia de capital gravable por dicha Ley, el resultado de la enajenación efectuada por una persona
natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera
categoría, de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante.

Por su parte, el artículo 1°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, incorporado por el artículo 3° del
Decreto Supremo N° 086-2004-EF, señala que para efecto de lo dispuesto en el numeral antes glosado, se considera
casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no
esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

Añade que en caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones
señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los
demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. C uando la enajenación se produzca en un solo
contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará
como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.

C omo puede advertirse, la aplicación de tales disposiciones no se restringe sólo a la enajenación de inmuebles
urbanos, por lo que la misma también alcanza a la enajenación de inmuebles de naturaleza rústica, siempre que se
cumplan las condiciones antes señaladas.

(1 2 )
El numeral 1 de la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-EF indica que para efecto
de lo dispuesto en la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 945, no estará gravada con el
Impuesto a la Renta la enajenación de inmuebles cuya adquisición se haya realizado con anterioridad al 1.1.2004, a
título oneroso o gratuito, mediante documento de fecha cierta.

(1 3 )
El referido artículo establece que las entidades representativas de las actividades económicas, laborales y
profesionales, así como las entidades del Sector Público Nacional, podrán formular consultas motivadas sobre el
sentido y alcance de las normas tributarias.

Agrega que las consultas que no se ajusten a lo establecido en el párrafo precedente serán devueltas no pudiendo
originar respuesta del órgano administrador ni a título informativo.

(1 4 )
Es importante indicar que aún cuando el mencionado Informe N° 030-2004-SUNAT/2B0000, en lo que concierne
a la utilización de medios de pago, fue elaborado sobre la base del Decreto Legislativo N° 939, la publicación de la
Ley N° 28194 no modifica la citada conclusión.
icd/ncf
42-A0423-D4
IMPUESTO A LA R ENTA: P ago a cue nta por la e naje na ción de inm ue ble s.
MEDIO S DE PAGO : obliga ción de los notarios.

DESC R IP TO R :
O TR O S
II. IMPUESTO A LA R ENTA
13. DEC LARAC IÓ N JUR ADA, LIQ UIDAC IÓ N Y PAGO DEL IMP UESTO
13.1 Pa gos a cue nta

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