MMaracaibo, 02 de febrero de 2009 Manual de Procedimiento dirigido a: TODO EL PERSONAL DE VENTA Relacionado con:

ASPECTOS DE LAS CAPTACIONES DE BIENES INMUEBLES

ASPECTO: Cada una de las formas de ver, analizar o estudiar algo. (http://clave.librosvivos.net). CAPTAR: Atraer a alguien, ganar la voluntad o el afecto de alguien. (www.rae.es) BIENES INMUEBLES: 1.- Incluye aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro y los que se adhieren permanentemente a ellos (tierra y bienhechuras). (www.tusmetros.com) 2.- Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, as como los derechos a los cuales atribuye la ley sta consideracin. (www.rae.es) 3.- Inmueble, tienen esta consideracin todos aquellos bienes, como casas o fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte de un terreno o estn anclados (pegado o clavado) a l. Viene de la palabra inmvil. (www.wikipedia.org)
BIENHECHURAS: 1.- Construccin levantada en terrenos baldos. 2.- Conjunto de mejoras que hace el arrendatario a un inmueble. (www.rae.es)

El presente Manual de Procedimiento esta dirigido a todo el personal que labore o tenga el propsito de manejar una negociacin con inmuebles y clientes que estimen vender a travs o en uso de las instalaciones de una empresa. En tal sentido para captar dichos inmuebles y clientes puedes utilizar los siguientes medios de obtencin de datos: I. AVISOS CLASIFICADOS. II. AVISOS Y CARTELES EN INMUEBLES EN VENTA. III. REVISTAS INMOBILIARIAS. IV. INTERNET. V. REFERIDOS Y CONOCIDOS. El procedimiento esta dirigido a obtener el siguiente: PROPSITO: LA COMPRA Y VENTA DE UN INMUEBLE POR CLIENTES SATISFECHOS PRODUCTO FINAL INTERCAMBIABLE: INTERMEDIACIN INTEGRAL TANTO PARA EL CLIENTE COMPRADOR COMO EL CLIENTE VENDEDOR. Ahora bien una vez tomado la fuente de la captacin es necesario que consideres los siguientes aspectos de acuerdo al tipo de inmueble que se maneje, se dividen en tres grandes grupos que se describen a continuacin: I. INMUEBLES DEL SECTOR PRIMARIO: SECTOR: Cada una de la partes de una colectividad, grupo o conjunto que tiene caracteres peculiares y diferenciados.
(www.rae.es). PRIMARIO: Primero en orden o grado. (www.rae.es).

Los inmuebles del sector primario son bienes que se caracterizan por estar en

venta por primera vez, generalmente son obras en construccin o estn recin terminadas, muchas veces se promocionan a travs de planos. Para las captaciones de este tipo de inmueble debes tomar en cuenta lo siguiente: A. OFRECIMIENTO DEL SERVICIO: SERVICIO: Prestacin humana que satisface alguna necesidad social y que no consiste en la produccin de bienes
materiales. (www.rae.es). Presenta al constructor los procedimientos y las polticas de nuestra empresa:

1. 2. 3. 4.

Establece comunicacin al constructor sobre los clientes atendidos por nuestra empresa por va electrnica, telefnica, personal, entre otras. Establece con el constructor que toda propuesta de pago ser sometida a su aprobacin por escrito, por correo electrnico o por va telefnica. Establece con el constructor que te encuentras respaldado por un grupo de ejecutivos de negocios de la empresa, quienes tendrn la facultad de ofrecer del (los) inmueble (s). Que parte del servicio prestado es la calificacin de los posibles compradores.
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5. 6.

Que parte del servicio prestado es la asistencia hasta el final de la operacin. Otorga factor de realidad de las actividades realizadas con el propsito de vender el inmueble. VENDER: Traspasar a alguien por el
precio convenido la propiedad de lo que uno posee. (www.rae.es)

B. IMAGEN DEL INMUEBLE: 1. Solicita la perspectiva a color del inmueble en construccin (tanto en fsico como en electrnico). PERSPECTIVA: Tcnica para
representar en una superficie plana los objetos en la forma y en la disposicin en las que aparecen a la vista: La perspectiva logra una sensacin de profundidad al reproducir en plano la tercera dimensin (http://clave.librosvivos.net).

2. 3.

Toma fotogrficas de estado actual (si existe la posibilidad). Solicita cualquier material de apoyo promocional que maneje el Constructor (Volantes, Trpticos y Dcticos, entre otros).

C. PLANOS DE INMUEBLE: PLANO: Los planos son dibujos que representan una ciudad o parte de ella, como tambin puede referirse a un edificio, una
urbanizacin, un conjunto residencial. (www.wikipedia.org)

1. 2. 3. 4.

Solicita el plano que indique la direccin exacta y ubicacin del (los) inmueble (s) a captar. Solicita los planos para identificar las reas del (los) inmueble (s). Solicita los planos de los diferentes tipos de inmuebles y los metros cuadrados de cada uno. Solicita el plano con medidas de cada rea. con el constructor que la actualizacin de la disponibilidad de los

D. DISPONIBILIDAD: DISPONIBILIDAD: Cualidad o condicin en que se puede disponer libremente de ella o que est lista para usarse o utilizarse. DISPONER:
Colocar, poner algo en orden y situacin conveniente (www.rae.es). Establece

inmuebles se puede realizar a travs de va electrnica, telefnica, personal, entre otras. E. PRECIOS: PRECIOS: Se denomina precio al valor monetario asignado a un bien o servicio. Conceptualmente, se define como la expresin del valor que se le
asigna a un producto o servicio en trminos monetarios y de otros parmetros como esfuerzo, atencin o tiempo. En derecho el precio es la contraprestacin monetaria en una serie de contratos, como el arrendamiento o la compraventa. (www.wikipedia.org).

1. 2.

Solicita al Constructor el precio de venta del (los) inmueble (s). Pregunta si los saldos deudores varan de acuerdo a los ndices de Precios al Consumidor (IPC) o cualquier otro tipo de ajuste por inflacin. NDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR: 1.- Es un indicador estadstico que mide la evolucin de los precios de una
canasta de bienes y servicios representativa del consumo familiar durante un perodo determinado. Para el clculo del IPC se adopta un ao de referencia, llamado ao base, cuyo nivel inicial es 100, y se selecciona una lista representativa de los bienes y servicios que consumen los hogares (la canasta). Se determina la importancia relativa que tiene cada rubro en el gasto de consumo familiar, proporcin que en trminos tcnicos se denomina estructura de ponderaciones del IPC (www.tusmetros.com) 2.- Es un indicador estadstico que tiene como objetivo medir el cambio promedio en un perodo determinado, en los precios a nivel del consumidor de una lista de bienes y servicios representativos del consumo familiar, con respecto al nivel de precios vigente para el ao escogido como base. Como ha sido tradicional en Venezuela y como es norma en todos los pases del mundo, el clculo del IPC se basa en la frmula denominada Laspeyres, que consiste bsicamente en comparar los precios mensuales de una canasta de bienes y servicios que se mantiene fija durante el perodo de vida til del ndice, con respecto a los precios de esos mismos artculos en el ao base. (www.bcv.org.ve).

3. 4. 5. F.

Establece con el constructor si la actualizacin de los precios de los inmuebles se puede realizar a travs de la va electrnica, telefnica, personal, entre otras. Establece con el constructor cual seria el precio que se maneja para negociaciones de contado. Establece con el constructor cual seria precio que se maneja para un comprador que adquiera ms de un inmueble.

PLANES DE PAGO: PLAN: Un plan de accin, un modelo sistemtico que detalla qu tareas se deben llevar a cabo para alcanzar un objetivo.
(www.wikipedia.org.) PAGO: El Pago es uno de los modos de extinguir las obligaciones que consiste en el cumplimiento efectivo de la prestacin debida, sea esta de dar, hacer o no hacer (no solo se refiere a la entrega de una cantidad de dinero o de una cosa). Pago es el cumplimiento del contenido del objeto de una prestacin. En economa es toda salida material o virtual de fondos de la tesorera de una entidad. (www.wikipedia.org.)

1. 2. 3. 4.

Obtn el plan de pago establecido, si no lo tiene elaborado asesralo al respecto. Solicita la autorizacin a realizar plan de pago diferente al existente. Ajusta el plan de pago a la terminacin estimada de la obra, es decir que necesitas obtener la informacin sobre el tiempo de construccin tanto de la obra civil como el tiempo en obtener los permisos de habitabilidad respectivos. Durante la realizacin de la venta obtn la aprobacin sobre propuestas de pago, ya sea por va electrnica o telefnica.
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5. 6. 1.

Establece los plazos para cancelar la opcin a compra. Establece las condiciones de pago para el saldo restante. Obtn la MEMORIA DESCRIPTIVA del inmueble y verifica que contenga la siguiente informacin sobre el (los) inmueble (s) en proceso de captacin (pregunta si falta algn dato): i. Superficie aproximada de todos los tipos de inmuebles (en caso de existir varios modelos o tipos). ii. Numero de habitaciones. iii. Numero de baos. iv. Numero de puestos de estacionamientos. v. Posibles ampliaciones (para casas). vi. Acabados externos del inmueble. vii. Acabados internos relativos a: 1. Pisos y sus condiciones de entrega, que a tal efecto puede ser: a. b. c. d. 2. a. b. c. 3. a. b. c. 4. a. b. c. d. e. 5. a. b. c. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. En gris (cemento rustico). Con Plantilla (cemento liso, mas no pulido). Cermica (tipo y calidad de la misma). Otro (especificar). Incluye las piezas sanitarias (tipo y calidad de las mismas). Incluye grifera (tipo y calidad de la misma). Cermica del piso y la pared (a que altura de la pared). Frisadas. Encamisadas. Pintadas (color). Incluye puertas o solo marcos. Tipo de material de puertas o de marcos. Tipo de puerta del acceso principal. Pintadas (color). Incluye las manillas. Tipo de material de ventanas. Tipos de ventanas (corredizas, romanillas, especificar). Incluye rejas de protecciones.

G. CARACTERSTICAS DE ENTREGA:

Baos y sus condiciones de entrega, que a tal efecto describir:

Paredes y sus condiciones de entrega, que a tal efecto puede ser:

Puertas y sus condiciones de entrega, a tal efecto describir:

Ventanas y sus condiciones de entrega, a tal efecto describir:

viii. reas comunes (Edificio o Conjunto Residencial): Incluyen Parque Infantil. Incluye Cercado Elctrico. Incluye reas verdes arborizadas. Incluye el portn elctrico. Establece cmo ser la iluminacin de las reas comunes. Establece qu tipo de material ser la va de circulacin interna del inmueble. Posee garita de vigilancia, conserjera, saln de fiesta, piscina, entre otras.

ix. Nmero y capacidad del tanque de agua. x. Puestos de estacionamientos, a tal efecto describir: 1. Techados.
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2. 3.

Lineales (uno detrs de otro). Contiguos (uno al lado de otro).

H. COMISIN: COMISIN: 1.-Porcentaje que percibe un agente sobre el producto de una venta o negocio. (www.rae.es) 2.- La comisin es la cantidad que se
cobra por realizar una transaccin comercial que corresponde a un porcentaje sobre el importe de la operacin. (www.wikipedia.org).

1.

Determina el tipo de comisin por la intermediacin: i. Porcentaje sobre el precio del inmueble. ii. Diferencia sobre el precio del inmueble (Sobreprecio).

2. 3.

Determina muy bien que el pago de la comisin se genera cuando se firme el documento de opcin a compra o el documento definitivo de venta en caso de ser de contado. Determina que el Impuesto al Valor Agregado (IVA) a cancelar es sobre el precio de la comisin (Verifica si son agentes de retencin, pedir el comprobante una vez retenido el impuesto). IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA): El IVA es un impuesto
indirecto sobre el consumo. Un impuesto indirecto es el que no es percibido por el fisco directamente de la persona que soporta la carga del tributo. Se aplica en las transferencias a ttulo oneroso de bienes y prestaciones de servicios, y quien soporta el impuesto (la carga fiscal) son los usuarios finales o consumidores. Cada actor en la cadena de aadido de valor paga a su antecesor en la cadena el IVA correspondiente al precio facturado por este, y a su vez percibe de su sucesor en la cadena el monto correspondiente al impuesto asociado al precio que factur. Cada actor (excepto el consumidor final) es responsable ante la autoridad tributaria por liquidar y pagar la diferencia entre el IVA pagado (crdito fiscal) y el IVA cobrado (dbito fiscal). (www.wikipedia.org).

4.

Establece con el constructor que el pago de la comisin incluye lo siguiente (recurdale lo que se estableciste en el punto A): i. Anlisis de capacidad de pago de cada cliente. ii. Promocin a travs de todos los medios publicitarios inmobiliarios (paginas web, clasificados, revistas, especiales, entre otros), previo acuerdo entre las partes. iii. Atencin a los pagos fraccionados (si aplica). iv. Atencin a la solicitud de crdito oportuna y expedita.

I.

PROMOCIN: PROMOCIN: 1.- Conjunto de actividades cuyo objetivo es dar a conocer algo o incrementar sus ventas. (www.rae.es) 2.- Consiste en
incentivos de corto plazo, a los consumidores, a los miembros del canal de distribucin o a los equipos de ventas, que buscan incrementar la compra o la venta de un producto o servicio. (www.wikipedia.org)

1.

Establece con el constructor si autoriza la realizacin de PUBLICIDAD DIRECTA, el cual va en estrecha relacin con la forma de pago de la comisin, entonces se puede convenir en los siguiente: i. Si el monto de la comisin se considerado bajo y su forma de pago es inmediato luego de la firma de la opcin a compra, puedes convenir que la promocin se realizara en los medios que se describen en el punto 2 y 3 de esta seccin y de acuerdo al inmueble (verifica bien este punto y busca la aprobacin del punto 3 de esta misma seccin mencionado mas adelante). ii. Si el monto de la comisin se considerado bajo pero su forma de pago es fraccionado luego de la firma de la opcin a compra, puedes convenir que la promocin ser minimizada a avisos clasificados por un lapso de tiempo determinado, de acuerdo a la respuesta de las personas por dicho aviso. iii. Si el monto de la comisin es considerado alto y su forma de pago es inmediato luego de la firma de la opcin a compra, puedes convenir que la promocin se realizara en los medios que se describen en el punto 2 y 3 de esta seccin y de acuerdo al inmueble (verifica bien este punto y busca la aprobacin del punto 3 de esta misma seccin mencionado mas adelante). iv. Si el monto de la comisin es considerado alto pero su forma de pago es fraccionado luego de la firma de la opcin a compra, debes tomar en cuenta lo siguiente para llegar a un acuerdo con la promocin: 1. Si la cantidad de inmuebles a la venta es considerada suficiente como para cubrir una promocin por un largo periodo, entonces la promocin se realizara en los medios que se describen en el punto 2 y 3 de esta seccin con la caracterstica de que la autorizacin debe ser de carcter exclusivo.

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2.

Si la cantidad de inmuebles a la venta no es considerada suficiente como para cubrir una promocin por un largo periodo, entonces la promocin se realizara ser minimizada a avisos clasificados por un lapso de tiempo determinado, de acuerdo a la respuesta de las personas por dicho aviso y quedara en la cartera de inmuebles que se promocionaran desde la oficina.

2.

Establece que los medios de promocin a ser utilizados de conformidad al acuerdo del pago de la comisin pueden ser los siguientes: i. Revistas Inmobiliarias. ii. Avisos Clasificados. iii. Cuerpos de Bienes Races en prensa. iv. Paginas Web. v. Radio y Televisin (depende del inmueble). vi. Ventas corporativas. vii. Cartera de clientes de nuestra empresa. viii. Promocin en Stand. ix. Otro medio de promocin.

3. 4. J. 1. 2. 3.

Establece con el constructor si autoriza la elaboracin del arte o lo proporciona (dependiendo de cmo se vaya a dirigir la promocin y del acuerdo del pago de la comisin). Establece con el constructor si autoriza la presencia y permanencia en la obra de los ejecutivos de negocios. Presenta por escrito cada propuesta de pago, a fin de que sea aprobada por el constructor, ya sea por va electrnica o va telefnica o personal para luego transcribirlo en la hoja de reserva. Establece con el constructor cul seria el monto a manejar como reserva del inmueble. Establece con el constructor a nombre de quien se realiza el cheque o depsito de la reserva y/o inicial.

NEGOCIACIN: NEGOCIACIN: 1.- Accin y efecto de negociar. 2.- Tratos dirigidos a la conclusin de un convenio o pacto. (www.rae.es)

K. DOCUMENTACIN: DOCUMENTACIN: La Documentacin es un proceso de preparacin de la informacin disponible sobre un hecho que se est
investigando. Hace que esta informacin est dispuesta o asequible para examinar y analizar los hechos, las variables o los datos en general. (www.wikipedia.org).

1. 2.

Pide fotocopia del documento de propiedad registrados del terreno o construccin realizada. Establece con el constructor cunto seria el lapso del documento opcin a compra (asesralo en cuanto los crdito si no tiene conocimiento, estudia los escritos de crditos) y maneja la certeza de la terminacin de la obra de la siguiente manera: i. Establece con el constructor que una solucin al tiempo de culminacin de la obra es colocar en el documento de opcin a compra, que el lapso del mismo comenzara a partir de la fecha de los permisos de habitabilidad de la obra.

3. 4.

Establece con el constructor cunto es el porcentaje de la Clusula Penal en caso de no producirse la negociacin. Establece con el constructor como maneja el documento de opcin a compra, notariado o privado, as como tambin lo siguiente: i. Establece con el constructor que la elaboracin de la documentacin necesaria para que se produzca la negociacin lo realizara nuestra empresa. ii. Si el constructor maneja la elaboracin de la documentacin necesaria, establece: 1. 2. Cual es la notaria donde se firma los documentos. Cuanto serian los gastos.

L.

HISTORIAL DEL CONSTRUCTOR: 1. 2. Solicita informacin al constructor sobre el tiempo en el ramo. Solicita informacin al constructor sobre otras obras construidas o en construccin, a fin de prestar mayor confianza al momento de la venta.

M. AUTORIZACIN DE VENTA:

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1.

Llena la planilla en su totalidad y frmala por parte de nuestra empresa y haz que el Constructor la firme igual, dicha planilla contiene: i. Fecha de la Autorizacin. ii. Nombre completo del constructor. iii. Numero de cedula de identidad. iv. Datos del registro del inmueble. v. Tipo de Inmueble. vi. Direccin del Inmueble. vii. Numero de expediente, el cual esta compuesto por las iniciales del ejecutivo de negocios y el numero cronolgico de las captaciones que este lleve, por ejemplo: PEDRO PREZ es su segunda captacin lo que quiere decir que
el Nro. de expediente es PP-02.

viii. El precio expresado en bolvares. ix. Tipo de comisin a cancelar: 1. 2. Porcentaje Sobreprecio

x. El carcter de exclusividad de la autorizacin. xi. El tiempo que dura la promocin. xii. Nmeros de contacto. xiii. Firma del propietario. xiv. Firma del Ejecutivo de Negocios. 2. 1. Cualquier observacin del Constructor debes consultarlo ante la Direccin de nuestra empresa. Llena la planilla en su totalidad y frmala por parte de nuestra empresa y haz que el Constructor la firme igual, dicha planilla contiene: i. Fecha de la Autorizacin. ii. Numero de expediente, el cual esta compuesto por las iniciales del ejecutivo de negocios y el numero cronolgico de las captaciones que este lleve, por ejemplo: PEDRO PREZ es su segunda captacin lo que quiere decir que
el Nro. de expediente es PP-02.

N. HOJA DE INSPECCIN: INSPECCIN: Examen o reconocimiento realizados con atencin y detenimiento. (http://clave.librosvivos.net).

iii. El precio expresado en bolvares. iv. Tipo de Inmueble. v. Direccin del Inmueble. vi. Informacin general del inmueble (habitaciones, baos, metros cuadrados, entre otros) vii. Distribucin interna del inmueble. viii. Pisos y comodidades del inmueble. ix. Caractersticas del inmueble. x. Informacin del cliente. xi. Tipo de Negociacin. 1. 2. 2. Columna de venta. Columna de arrendamiento.

xii. Datos de la intermediacin. Cualquier observacin del Constructor debes consultarlo ante la Direccin de nuestra empresa. O. RESPONSABILIDAD Y DERECHOS DEL EJECUTIVO DE NEGOCIOS: RESPONSABILIDAD: Capacidad existente en todo sujeto activo de
derecho para reconocer y aceptar las consecuencias de un hecho realizado libremente. (www.rae.es) DERECHOS: Un derecho subjetivo es una capacidad que tiene una persona para hacer o no hacer algo, o bien para impeler o impedir a otro a hacer algo. Es la facultad reconocida a la persona por la ley que le permite efectuar determinados actos, un poder otorgado a las personas por las normas jurdicas para la satisfaccin de intereses que merecen la tutela del Derecho. (www.wikipedia.org). 6 de 12

1.

Mantn la captacin al da en cuanto a: i. Precio. ii. Disponibilidad. iii. Cambios de ltimo momento en construccin, entre las cuales figuran: 1. 2. 3. 4. rea del inmueble. Fachada. reas comunes. Caractersticas de entrega.

2.

El intercambio por la captacin de un inmueble para nuestra empresa es del DIEZ POR CIENTO (10%) del monto de la comisin efectivamente cobrada y en cuenta, descontando el Impuesto al Valor Agregado (IVA) vigente (si aplica), este porcentaje puede variar por ordenes de la presidencia de la empresa o por incentivos de produccin.

3.

Si el pago de la comisin se produce parcialmente, el porcentaje de la captacin antes mencionado se aplicara sobre dicho pago efectivamente cobrado y en cuenta.

II. INMUEBLES DEL SECTOR SECUNDARIO: SECUNDARIO: Segundo en orden y no principal. (www.rae.es). Los inmuebles del sector secundario son inmuebles que ya han sido utilizados o no son vendidos por primera vez, para las captaciones de este tipo de inmueble debes tomar en cuenta lo siguiente: A. OFRECIMIENTO DE SERVICIO: Presenta al propietario las polticas de nuestra empresa como en las captaciones del sector primario, las cuales aplican de la siguiente forma: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Los costos de la promocin del inmueble los asume nuestra empresa, adems de ser adecuada para el inmueble, previo acuerdo entre las partes. Establece comunicacin con el propietario sobre los clientes atendidos por nuestra empresa por va electrnica, telefnica o personal. La propuesta de pago que no sea la estndar establecida por el propietario debes someterlas a su aprobacin por escrito, ya sea por va electrnica o va telefnica o personal para luego transcribirlo a la reserva. Establece con el propietario que te encuentras respaldado por un grupo de ejecutivos de negocios de la empresa, quienes tendrn la facultad de ofrecer el inmueble. Que parte del servicio prestado es la calificacin de los posibles compradores. Que parte del servicio prestado es la asistencia hasta el final de la operacin. Otorga factor de realidad de las actividades realizadas con el propsito de vender el inmueble.

B. IMAGEN DEL INMUEBLE: Toma fotografas del inmueble, tanto internas como externas, para anexarlas a la carpeta y tenerlas como material de apoyo en la oficina. C. PLANOS DE INMUEBLE: Pide los planos del inmueble, para el caso de casas (con la finalidad de usarlos en caso de crdito). D. PRECIOS: 1. 2. 3. 1. 2. 3. F. 1. Establece con el propietario cual seria el precio de venta del inmueble. Establece con el propietario que la actualizacin de precio del inmueble puedes realizarla por va electrnica, telefnica o personal. Establece con el propietario cual seria el precio que se maneja para negociaciones de contado. Pregunta si acepta propuestas de pago. Establece con el propietario cunto seria el tiempo para cancelar la inicial (si aplica). Pregunta si acepta algn tipo de crdito hipotecario. Obtn la descripcin del inmueble, en cuanto a: xii. Superficie aproximada de acuerdo al documento de propiedad.
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E. PLANES DE PAGO:

CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE:

xiii. Numero de habitaciones. xiv. Numero de baos. xv. Numero de puestos de estacionamientos. ii. Estado de la fachada exterior. iii. Estado del interior del inmueble indicando lo siguiente: 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Estado y tipos de pisos. Estado y tipos de baos. Estado de las paredes. Estado y tipos de puertas. Estado y tipos de ventanas y protecciones. Parque Infantil. Cercado Elctrico. reas verdes arborizadas. Portn elctrico. Iluminacin de las reas comunes. Material ser la va de circulacin interna del inmueble. Posee garita de vigilancia, conserjera, saln de fiesta, piscina, entre otras.

iv. reas comunes (Edificio o Conjunto Residencial):

v. Nmero y capacidad del (de los) tanque (s) de agua. vi. Puestos de estacionamientos: 1. 2. 3. Techados. Lineales. Contiguos.

vii. Hidroneumtico (si existe y estado del mismo). viii. Condominio mensual a cancelar. ix. Tiempo de Construido el inmueble. x. Establece qu muebles, enseres y artefactos deja el propietario. G. COMISIN: 1. Determina el tipo de comisin por intermediacin: xii. Porcentaje sobre el precio del inmueble. xiii. Diferencia sobre el precio del inmueble (Sobreprecio). 2 3 4 Determina muy bien el pago de la comisin se genera cuando se firme el documento de opcin a compra o el documento definitivo de venta en caso de ventas de contado. Determina que el Impuesto al Valor Agregado (IVA) a cancelar es sobre el precio de la comisin (si aplica). Establece con el propietario que el pago de la comisin incluye lo siguiente (recurdale lo que se estableciste en el punto A de esta seccin del sector secundario): i. ii. Anlisis de capacidad de pago de cada cliente. Promocin a travs de todos los medios publicitarios inmobiliarios, previo acuerdo entre las partes.

iii. Atencin a los pagos fraccionados (si aplica). iv. Atencin a la solicitud de crdito oportuna y expedita. H. PROMOCIN: 1. La promocin del inmueble se realizara de manera directa, previo acuerdo entre partes, a travs de los medios de publicidad conocidos y de conformidad al acuerdo del pago de la comisin pueden ser los siguientes: xi. Revistas Inmobiliarias. xii. Avisos Clasificados. xiii. Cuerpos de Bienes Races en prensa.
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xiv. Paginas Web. xv. Radio y Televisin (depende del inmueble). xvi. Ventas corporativas. xvii. Cartera de clientes de nuestra empresa. v. 2. i. ii. 3. 4. I. 1. 2. 3. J. 1. Otro medio de promocin. Para vivienda. Para negocio. Verifica que sea viable y comuncaselo al propietario la posibilidad de ofrecer su inmueble de la siguiente forma:

iii. Para terreno. Establece el horario ideal para realizar las visitas. Establece la persona contacto para realizar las visitas (si aplica). Presenta por escrito cada propuesta de pago, a fin de ser aprobada, ya sea por va electrnica, va telefnica o personal para luego transcribirlo a la planilla reserva. El ejecutivo de negocios deber establecer con el propietario cul seria el monto a manejar para la reserva. Establece con el propietario a nombre de quien se realiza el cheque o depsito de la reserva y/o inicial. Pide fotocopias del documento de propiedad registrado y pon al propietario en conocimiento de que de aceptar un crdito hipotecario deber obtener una serie de documentos que se especifican mas adelante (asesralo en cuanto los crditos si no tiene conocimiento, estudia los escritos de crditos). 2. 3. 4. 5. Establece con el propietario cunto seria el lapso del documento opcin a compra (asesralo en cuanto los crdito si no tiene conocimiento, estudia los escritos de crditos). Establece con el propietario cunto es el porcentaje de la Clusula Penal en caso de no producirse la negociacin. Establece con el propietario que el documento de opcin a compra es notariado y es elaborado en el departamento legal de nuestra empresa. Si acepta el pago por crdito hipotecario, establece lo siguiente: i. ii. Que recibir por parte del comprador la lista de recaudos y documentos necesarios del inmueble para solicitar el crdito. Que deber ubicar, gestionar y tramitar los documentos necesario del inmueble para entregrselos al comprador a fin de que solicite el crdito por ante la entidad bancaria correspondiente. iii. Que deber ubicar, gestionar y tramitar los documentos necesarios del inmueble a fin de presentarlos para la protocolizacin final del inmueble. 6. Que una vez realizada la reserva, el documento de opcin a compra ser firmado una vez compilados todos los documentos necesarios del inmueble para entregrselos al comprador a fin de que solicite el crdito por ante la entidad bancaria correspondiente. COMPILAR: Allegar o reunir, en un solo cuerpo de obra, partes, extractos o materias de otros varios libros o documentos.
(www.rae.es).

NEGOCIACIN:

DOCUMENTACIN:

K. AUTORIZACIN DE VENTA: 1. Llena la planilla en su totalidad y frmala por parte de nuestra empresa y haz que el propietario la firme igual, dicha planilla contiene: i. ii. Fecha de la Autorizacin. Nombre completo del propietario.

iii. Numero de cedula de identidad. iv. Datos del registro del inmueble. v. Tipo de Inmueble. vi. Direccin del Inmueble.

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vii. Numero de expediente, el cual esta compuesto por las iniciales del ejecutivo de negocios y el numero cronolgico de las captaciones que este lleve, por ejemplo: PEDRO PREZ es su segunda captacin lo que quiere decir que el Nro. de
expediente es PP-02.

viii. El precio expresado en bolvares. ix. Tipo de comisin a cancelar: 1. Porcentaje. 2. Sobreprecio. x. El carcter de exclusividad de la autorizacin. xi. El tiempo que dura la promocin. xii. Nmeros de contacto. xiii. Firma del propietario. xiv. Firma del Ejecutivo de Negocios. 2. L. 1. Cualquier observacin del Constructor debes consultarla con la Direccin de nuestra empresa. Llena la planilla en su totalidad y frmala por parte de nuestra empresa y haz que el propietario la firme igual, dicha planilla contiene: i. ii. Fecha de la Autorizacin. Numero de expediente, el cual esta compuesto por las iniciales del ejecutivo de negocios y el numero cronolgico de las captaciones que este lleve, por ejemplo: PEDRO PREZ es su segunda captacin lo que quiere decir que el Nro. de
expediente es PP-02.

HOJA DE INSPECCIN:

iii. El precio expresado en bolvares. iv. Tipo de Inmueble. v. Direccin del Inmueble. vi. Informacin general del inmueble (habitaciones, baos, metros cuadrados, entre otros). vii. Distribucin interna del inmueble. viii. Pisos y comodidades del inmueble. ix. Caractersticas del inmueble. x. Informacin del cliente. xi. Tipo de Negociacin. xii. Columna de venta. xiii. Columna de arrendamiento. xiv. Datos de la intermediacin. 2. 1. Cualquier observacin del propietario debes consultarla con la Direccin de nuestra empresa. Mantn la captacin al da en cuanto a: i. ii. 2. Precio. Disponibilidad. M. RESPONSABILIDAD Y DERECHOS DEL EJECUTIVO DE NEGOCIOS:

iii. Tipo de negociacin. El intercambio por la captacin de un inmueble para nuestra empresa es del DIEZ POR CIENTO (10%) del monto de la comisin efectivamente cobrada y en cuenta, descontando el Impuesto al Valor Agregado (IVA) vigente (si aplica), este porcentaje puede variar por ordenes de la presidencia de la empresa o por incentivos de produccin. 3. Si el pago de la comisin se produce parcialmente, el porcentaje de la captacin antes mencionado se aplicara sobre dicho pago efectivamente cobrado y en cuenta.

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III. TERRENOS O PARCELAS: TERRENO: 1.- Perteneciente o relativo a la tierra. 2.- Sitio o espacio de tierra. (www.rae.es). PARCELA: Porcin pequea de terreno, de
ordinario sobrante de otra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado. (www.rae.es). Los

terrenos o parcelas son inmuebles caracterizados por

ser una extensin de tierra y que no poseen edificacin o bienhechuras sobre ellas, y en el caso de existir alguna, la misma es de carcter precario, para las captaciones de este tipo de inmueble debes tomar en cuenta lo siguiente: PRECARIO: De poca estabilidad o
duracin (www.rae.es).

A. OFRECIMIENTO DE SERVICIO: Utiliza las mismas herramientas antes descritas e ilustra nuestro trabajo, con la finalidad de dar factor de realidad al propietario. B. IMAGEN DEL INMUEBLE: Toma u obtn fotos del inmueble, verifica que se aprecien los linderos y vas de acceso. C. PLANOS DE INMUEBLE: Solicita el plano de Mensura Catastrado. D. PRECIOS: 1. 2. 3. Establece con el propietario si la actualizacin del precio del inmueble puedes realizarlo a travs de va electrnica, telefnica o personal. Establece con el propietario cul seria el precio de contado. Establece son el propietario si esta abierto a la posibilidad de lo siguiente: i. ii. 1. 2. 3. F. 1. Sociedad para la construccin aportando el terreno. Pago del terreno con la venta de los inmuebles a construir.

E. PLANES DE PAGO: Pregunta al propietario si acepta propuestas de pago. Establece con el propietario cunto seria el tiempo para cancelar si acepta pagos fraccionados. Pregunta al propietario si acepta algn tipo de crdito hipotecario. Documento de zonificacin (vocacin del terreno) emitido por la Alcalda donde esta ubicado el inmueble: ZONIFICACIN: La
regulacin detallada de los usos del suelo y delimitacin de las zonas en que se divide el rea del Plan de Desarrollo Urbano Local en razn de aqullos y, si fuere el caso, la organizacin de la misma en permetros o unidades de actuacin. (www.tusmetros.com)

CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE: Obtn de la descripcin del inmueble lo siguiente:

2.

Documentos sobre las Variables Urbanas (si existen disponibles) emitido por la Alcalda donde esta ubicado el inmueble:
VARIABLES URBANAS: Son las caractersticas propias de un sector de la ciudad, o de los inmuebles existentes en ella. Estas caractersticas estn referidas al uso; intensidad de utilizacin; tipo, altura y alineacin de las edificaciones; equipamiento urbano; sistema de vialidad; y otras disposiciones que identifican el funcionamiento del sector en cuestin. (www.tusmetros.com)

3.

Documentos sobre adosamientos existentes. ADOSAMIENTO: Accin y efecto de adosar (poner una cosa contigua a otra o apoyada en ella)
(www.rae.es).

G. COMISIN: 1. Determina el tipo de comisin por intermediacin: i. ii. 2. Porcentaje sobre el precio del inmueble. Diferencia sobre el precio del inmueble (Sobreprecio).

Determina muy bien el pago de la comisin se genera cuando se firme el documento de opcin a compra o el documento definitivo de venta en caso de ventas de contado, si la forma de pago es diferente como las establecidas en la letra D numero 3 de esta seccin, la presidencia establecer, conforme a la negociacin, el pago de la comisin por captacin.

3. 4.

Determina que el Impuesto al Valor Agregado (IVA) a cancelar es sobre el precio de la comisin. Establecer al propietario que el pago de la comisin incluye lo siguiente: i. ii. Anlisis de capacidad de pago de cada cliente. Promocin a travs de todos los medios publicitarios inmobiliarios, previo acuerdo entre las partes.

iii. Atencin a los pagos fraccionados (si aplica). iv. Atencin a la solicitud de crdito oportuna y expedita. H. PROMOCIN: Utiliza las mismas indicaciones en la seccin de promocin descritas anteriormente. I. J. NEGOCIACIN: Utiliza las mismas indicaciones en la seccin de negociacin descritas anteriormente. DOCUMENTACIN:
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1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Solicita el documento de la Nomenclatura. Solicita el documento de la Ficha catastral. Solicita la Cadena documental registrada (data del inmueble). Establece con el propietario cunto seria el lapso del documento opcin a compra (si aplica). Establece con el propietario cunto es el porcentaje de la Clusula Penal en caso de no producirse la negociacin (si aplica). Establece con el propietario que el documento de opcin a compra es notariado y es elaborado en el departamento legal de nuestra empresa. Si acepta el pago por crdito hipotecario, establece lo siguiente: i. ii. Que recibir por parte del comprador la lista de recaudos y documentos necesarios del inmueble para solicitar el crdito. Que deber ubicar, gestionar y tramitar los documentos necesario del inmueble para entregrselos al comprador a fin de que solicite el crdito por ante la entidad bancaria correspondiente. iii. Que deber ubicar, gestionar y tramitar los documentos necesarios del inmueble a fin de presentarlos para la protocolizacin final del inmueble.

8.

Que una vez realizada la reserva, el documento de opcin a compra ser firmado una vez compilados todos los documentos necesarios o la mayora de ellos del inmueble para entregrselos al comprador a fin de que solicite el crdito por ante la entidad bancaria correspondiente.

K. AUTORIZACIN DE VENTA: Llena la planilla tal como se describe anteriormente. L. HOJA DE INSPECCIN: Llena la planilla tal como se describe anteriormente. 1. Mantener la captacin al da en cuanto a: i. ii. 2. 3. Precio. Disponibilidad. M. RESPONSABILIDAD Y DERECHOS DEL EJECUTIVO DE NEGOCIOS:

El intercambio por la captacin de un inmueble para nuestra empresa es del DIEZ POR CIENTO (10%) del monto de la comisin efectivamente cobrada y en cuenta, descontando el Impuesto al Valor Agregado (IVA) vigente (si aplica). Si el pago de la comisin se produce parcialmente el porcentaje de la captacin antes mencionado se aplicara sobre el mencionado pago efectivamente cobrado y en cuenta.

DANIEL EDUARDO LOPEZ ABOGADO

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