Lineamientos deZonificacién y usos del suelo INTRODUCCION Paraefectos de la zonificacion y usos del suelo convenientes, que deberan observarse en el disefio de fraccionamientos o médulas habitacionales, acanti- nuacién se definen los aspectos siguientes? Tana dot mualo. Se refiere ala distribucifin erosrafica de la ocupacién del suelo para fines urbanas, como habita vicios comunitarios, vialidad y areas libres. Zona. Espacio geogratico delimitade en tunclon de caracterssticas uobje- tivos especificos, Zonificacién, Parte de la zonificacién de usos de! suelo que limita aun espacio geogralico urbano. DISTRIBUCION DE USOS DEL SUELO No existe distribucién porcentual ptima de los usos del suelo que se esta. blezcan en el disefio urbano de un fraccionamiento, que pudiera tomarse como. ejemplo para satisiacer las necesidades individuales y sociales de los futuros usuarios. : La dosificacion de areas dependeré en particular de las caracteristicas socioeconémicas de la poblacién de la localidad en cuestidn, el desarrollo cul- tural, la forma de utilizar el suelo por la comunidad, la densidad de poblaciGn y de vivienda por implanter, la superficie conveniente del lote tipo y las areas de donacién requeridas con reapecto a 10s reglamentos vigentes, entre otros. Sin crubarge, con objeto de oricntar a les disafiadores de fraceionamien- tos, Se analiz6 y comparé la distribucién porcentual de los uses del suelo en fraccionamientos construidos en el pais, los cuales, independientemente de los criterios urbanistices de disetio utilizados, han sido factibles de realizarse desde el punto de vista econémico. Esto significa que la distribucian porcentual del suelo ha sido operativa, Teena del "Cabinets us (tres Pus § pubbicado-es is Mews Obes, He popu por ia Secearie be Anctamicsnos Hanscw eT ayEn el andlisis respectivo se determinaron los parimetras mestrados en el cuadro 4.1." ‘Cuadre 4.1. Distribucién parcentual de uses del suet, ‘Tres loicads para velenda Tne a 6050 ‘rea para Walia 26.12 02146 x Area para donacién 12.64 a 18.10 % Tota wow Densidad Deshied de ovlenda 365 988 v/a Densidad de poblacién bruta B4a219 habhe Renead Se prlartan neta Bun 2 _ hahha En consecuencla, se recomienda.utilizar como criterfos adecuadas para la distribucién del uso del suelo, con base en el factor cconémico de recupera- cién de la inversién, los parémetros dela figura 4.15 Aven vendible: de 53 a GO% Area de vialidad: de 25 a 30% [ee pets S158 [Areas comunes: 18% Total 100% © Total 100% Fgura 4.1. COMPATIBILIDAD DE USOS DEL SUELO CON LA VIVIENDA ‘Los usos del suelo se relacionan con las actividades que se realizan en wn rea determinada de la eludad, Por lo general, en cada zona hay un uso predo- minante que coexiste con otros usos establecidos en menor grado, Lo deseable en el entomo a una zona habitacional es que todos los usos relacionados con ella sean compatibles, 0 sea que todos los usos presentes én Ja zona se puedan realizar sin generar conilictos entre ellos. Para-establecer el grado de compatibilidad de los usos del suelo entre si, éstos se pueden clasificar de la forma siguiente: 1 Mase sneno:| “Anis conpanatvo de lection ce cts wri anciriucion poston ected ct ltd rene arlene devel robwctioae qo ace exabiecer par el deste triecononte oes Sa Seay iallicasercobie ‘eecietnn cei buries ger sei arise data ipo sapere nena seperate "rane le sper vlad To el iene encore die He 50Usos permitidos (compatibles) Los usas permitides en wna zona son aquellos que, debido a sa compatibi- lidad, sc establecen sin ninguna restriccién. Usos condicionados (compatibles con restriccién) Los usos condicionados en una zona son aquellos para cuya aprobacion se requiere la realizacin de estudios especificas por parte de las autoridades correspondientes, Para que se aprucben deber comprobarse que su uso no causari moles- lias alos vecinos y que 0 alterar§ el medio urbano y, en su caso, el natural, para lo cual se requieren estudios que lo demuestren plenamente. Uses expresamente prohibidos (incompatibles) Los usos expresamente prohibidos son aquellos que muestran su incom- patibilidad con otros usos,* debido al grado de contaminacién que producen. al deteriore que pueden ocasionar al medio urbane 9 porque ponen en peligro la vida y la salud de los habitantes y, por tanto, se prohibe su ubicacién_ El grado de compatibilidad entre los fraccionamientos de lates y servicios (urbanizacién progresiva) con los usos m4s signifieativos del suelo se ha esta- Dlecido para el ambite urbano, como sigue” Usas pemitidos «= Parques pliblicas y espacios libres. + Guarderta infantil + Escuela primaria y secundaria + Instalaciones comerciales de uso cotidiano en zonas especiticas, segiin proyecto particular aprobada. + Clinica, + Industtla no contaminante. Usos adicionales Usos condicianados + Comercio especializada. Comercio extensiva. Comercio intensive. Usos adicionales. Conjuntos Navitacionules Oe alta densidad, Sewiclos de abastecimiento, transporte y espectéculos § séntende yor eampatinid ence del seo alagjeriento nanicicbn ot dees acta bas gastos lsu eat stp me correo cere Por ecompalisiand de aon dl outa vearnncun a= Hae it pot hacen dein unto deta 3 csr pe lon 60 egos cE prude " Up coxnpaiiad uch eitecido she pan Kevssostnas comes 6 gflaive ie puceran aca le aries tasehonummisncsatembarp eto qucseciiace rhea getuiad de wa el suet tn Sr is caactersinavesyeciicn oe compat inie encores po oxcane jared, pea|o Gil deters. cerita ‘naif fcalenUsos incompatibles + Comercio tipo departamental, + Industria contaminante. + Servicios educativos superiares. + Oficinas jpartivularss, + Oficinas de gobierno. Alojainiento. « Turisticos, + Usos especiales ‘Con respecto a laintercompatibilidad de usos del suelo con el medio natue ral, en seguica se presenta un cusdro en el cual se relaciona el uso de babites cin con las determinantes naturales, resalténdose sis valores y las consecuen- clas negativas con respecto a una mala seleccidn del terreno para la ubieaciéa da vivienda.5 APROVECHAMIENTO ¥ RESTRICCIONES AL SUELO® Con ebjeto de normar las caracteristicas del uso del suelo dentro de! loiey Su Oplimo aprovechamlento en beneficio de los usuarios del fraccionamiento, ¥ Por ende de la localidad, se han determinado los pardmetros deritra de los cueles podran disefiarse los diversos prototipos de ufvienda unifamiliar por constmuir, Esto dependeré de las caracteristicas de la lacalidad y de log regia. MENtos Vigentes de iraccionamientos, salubridad, construccién y otros. Véase a continuacién algunos ejemplos: Usos permitides dentro del lote. Habitacién para una sola familia. Se permite la Canstniccién provisional, de acuerdo con lo indicado para esta zona en el reglamento de construceiones corespondiantes. En el fraccionamiento de vivienda unitamiliar se permiten otros usos, como parques piblicos, guarceria, jardin de niftos; escuelas primaria y secun- daria e instalaciones comerciales de uso cotidiano en Zonas especiiicas, No deberd construire mAs de una casa por lote yuna arly aa Lote tipo. El area maxima por lole ser de 120 i? en promedio." Altura maxima de construccién. Se recomienda que las viviendas tengan hasta dos pisos, con un maximo de 6.50 m de altura sobre el nivel de la banqueta Terrenos con pendientes pronunciadas. La altura indxima deberd Contarse a partir del nivel més alto del lote y el maximo de niveles que se reco- mienda seri de das, Espacio libre en lotes. Se reficte a las superficies del terreno qua no ‘estén ocupadas por construcciones en planta baja 6 pisos superiores, Se dest. arg para espacia libre un minimo de 35% del area de cada loto- ‘fara mayor owsibens settee et

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