El boleto de compraventa.

1) Importancia y evolución de la figura. Las formalidades de la compraventa, principalmente en materia de inmuebles y automotores, y las tramitaciones necesarias para la transmisión dominial, demandan dinero y tiempo. La aceleración de la vida económica se enfrentó con la desaceleración de los trámites notariales y regístrales; el incremento de los costos de transmisión dominial colisionó con la capacidad de pago de los contratantes y la economía informal. Ello produjo una brecha en la que se desarrolló el "boleto de compraventa", que provocó innumerables conflictos: para el régimen jurídico se trataba de un contrato preliminar o incompleto por la falta de forma legal; las partes, en cambio, entendían haber llegado a un acuerdo definitivo. Esta división entre la ley y la costumbre llevó a posturas formalistas y realistas, que intentaron mantener la seguridad jurídica que surgía de aplicar la legislación vigente, o sacrificarla con la intención de despejar el fantasma de una legislación, no sólo inaplicable, sino contraria a las costumbres, a sus propias finalidades y a la justicia del caso. "En materia de compraventa inmobiliaria no cabe duda que sólo el boleto definitivo es considerado con fuerza vinculante en orden a la transmisión del dominio, mientras que el denominado 'provisorio' o de reserva no tiene en la generalidad de los casos igual alcance; de allí que no pueda asignársele en beneficio de la seguridad de las contrataciones un efecto excesivo o antifuncicnal" (Cám. Nac. Civ., sala G, "Lore, Rómulo c/Labaronne, Lía", E. D. 94-745). Seguidamente iremos mostrando los problemas y las soluciones en sus diversas etapas. a) El régimen del Código Civil. El Código Civil argentino reguló la compraventa como un contrato que no tiene efecto real (no transmite la propiedad), sino obligacional (produce la obligación de transferir) conforme al artículo 1323 del Código Civil. Cuando se persigue la transmisión de bienes de cierta importancia económica hay que dotarlo de una forma que advierta a los contratantes sobre ese aspecto, y por esta razón Vélez consideró que en materia de inmuebles, que eran los bienes más relevantes en la economía de su tiempo, debía hacerse por escritura pública (art. 1184). Para reforzar esta protección del transmitente se dispuso que SI al contrato le falta un requisito esencial no es juzgado como una compraventa (art. 1362). En este esquema legal, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el requisito de la forma, que era esencial, y no causaba una obligación de dar, sino de hacer, porque queda concluido como un contrato "en que las partes se han obligado a hacer escritura pública" (art. 1185). La compraventa así celebrada tenía dos etapas: una, preliminar, que surgía del boleto, que obligaba a celebrar el coritrato, y la otra de escrituración, donde se celebraba el contrato definitivo. Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), y tratándose del incumplimiento de la obligación de hacer la escritura, sólo cabía una indemnización de daños (art. 629). El

2352). 2355 antes de la reforma ley 17. Esta distancia entre lo que la comunidad decidió practicar y lo que el legislador quería que hiciera provocó serios inconvenientes que fueron solucionados progresivamente por la legislación especial y la interpretación jurisprudencial. y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesión del bien. Si el vendedor tenía deudas podía embargarse el bien vendido por boleto. que pueden ser resumidos de la siguiente manera. no sólo a los urbanos.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes. Semejante utilización tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador. la que se ve fhistrada porque no es posible obtener el bien. En el caso de los automotores. Si el vendedor caía en insolvencia el boleto no era oponible al concurso o a la quiebra a los fines de obtener la escrituración. sino también a los lotes. a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. "bajo pena de resolverse en el pago de pérdidas e intereses". sino una indemnización sustitutiva. . La interpretación estricta que expusimos no impidió el desarrollo del boleto de compraventa. no sólo a los inmuebles con construcciones. sino a los departamentos en propiedad horizontal. no sólo a las viviendas.artículo 1187 del Código Civil preveía expresamente que el incumplimiento de la obligación referida en el artículo 1185 era juzgada como una obligación de hacer. sino también a las oficinas y plantas industriales. el boleto cieaba inseguridad jurídica al comprador. porque tiene la cosa pero reconociendo en otro la propiedad (art. también se difundió como una práctica común. cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas periódicas. porque el comprador por boleto no era poseedor legítimo (art. La adopción de este instrumento alcanzó no sólo al sector de las casas. sino también a los rurales. b) La costumbre. y a lo sumo era considerado un tenedor. Frente al desarrollo que tuvo el boleto en la actividad económica. esta regulación presentó serios inconvenientes. En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial. las partes perseguían una finalidad de cambio.711). y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituración. En primer lugar. a pesar de que su utilización era mucho más riesgosa. transferirlo a un tercero. puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros. En segundo lugar. dio un marco protectorio al boleto ya que estableció que el comprador por boleto podía reclamar la escrituración si había pagado un 25% del precio. según la costumbre. La ley 14. c) La evolución legislativa. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y podía hipotecar el bien.

Una clara expresión de este rico debate fueron las jornadas de Derecho Civil. eran redactados como instrumentos privados. mediando boleto de compraventa. debiendo ser en escritura pública. que no se puede invocar el pacto comisorio si el comprador pagó más del 25% del precio de compra o bien hizo construcciones equivalentes al 50% del precio.711 del año 1968 alteró sustancialmente la cuestión. el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad". Este conjunto de disposiciones cambió sustancialmente el rostro jurídico del denominado "boleto" en el Derecho argentino. en las V Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario. Es necesario reemplazar los arts. En las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil. Se estableció que la obligación de escriturar no es personalísima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. Así. el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice en su artículo 512: "Condena a escriturar. la jurisprudencia comenzó a considerarlo poseedor. El artículo 2355 dispuso que se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe. y si bien se refirió principalmente a inmuebles. d) La jurisprudencia. La reforma del Código Civil a través de la ley 17.) equivale a hacer el título suficiente al dominio. 1971). El artículo 1185 bis es incorporado disponiéndose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio. San Juan. y en esos casos el juez podrá disponer la escrituración. 1185 bis y 2355. Cód. El contrato de compraventa inmobiliaria como negocio . El juez ordenará las medidas complementarias que correspondan". La sentencia que condenare al otorgamiento de escritura pública. 1185. Civ. donde se dijo: "La promesa de celebración del contrato de compraventa inmobiliaria genera obligaciones de hacer. por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa. contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado. Por ejemplo. 1982. La escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante. La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes. pretendían la obtención de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnización. Gran parte de los códigos procesales solucionaron la cuestión de la escrituración como un problema de ejecución de sentencia.Dispuso que esa facultad es irrenunciable. siendo acreedores por boleto. sino la condena a la escnturación. si aquél no estuviere designado en el contrato. el juez la suscribirá por él y a su costa. El artículo 1184 establecía la pena de nulidad para los contratos que. se dijo: "La obligación de hacer escritura pública (art. luego se extendió a otros supuestos por analogía. lo que a partir de 1951 fue doctrina plenaria en el ámbito de la Capital. Así se fue admitiendo no sólo la indemnización. En cuanto al texto del artículo 2352 que sólo permitía considerar que el titular de un boleto es tenedor. última parte. El artículo 1051 estableció los derechos de los adquirentes de buena fe a título oneroso. esa disposición fue eliminada.

Si no lo hacen para el segundo momento. Esteguy. que engendra. Es un contrato parcialmente típico porque no se encuentra exhaustivamente regulado. El instrumento privado (boleto) que contiene pretendidamente una compra y venta. o debilitar. esas obligaciones son exigibles a partir de la fecha estipulada (Ramella. Bossie. La obligación de hacer escritura pública es común. García Ramón. indica que es una promesa y que ésta es un contrato preliminar. requiriendo la actuación colectiva de los compradores y vendedores". art. Miguel. En las Segundas Jornadas Provinciales de Derecho Civil. La obligación de hacer escritura pública es indivisible e impropia. la utilización del boleto. Gianini. Bueres. Buenos Aires. Ricobene. Stiglitz.185 bis y 2355. 1185 del Cód. Si no se ha fijado fecha para la entrega del inmueble y el pago del precio. como las de los artículos 1. También en la doctrina se hicieron numerosos ensayos hermenéuticos para fortalecer. Mercedes. 1323 del Cód. Sagüés). concluido por escrito. Luchetti). Civ. Poggi. Ameigeriras. Etchegaray. pero el Código contiene algunas prevenciones a su respecto. y por el otro es un preliminar bilateral válido''. mientras que la compraventa es un contrato definitivo. e) La doctrina. y tiene por efecto natural inmediato el generar la obligación de escriturar a cargo de ambas partes contratantes. exclusivamente. estas obligaciones sólo son exigibles a partir del momento del otorgamiento de la escritura pública respectiva. razón por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. se afirmaron tres despachos diferentes: "Despacho A: El boleto de compraventa es una promesa bilateral de contrato o contrato preliminar. obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmobiliaria. Garrido Cordobera. Navarro. previsto en el art. Cuto. sólo genera la obligación de escriturar (Despacho B: Dr. Luna Tomageli. Es también compleja. Cerwosky. Mosset Iturraspe. Despacho C: El boleto de compraventa inmobiliario configura el contrato de compraventa obligacional definitivo. en 1983. por ende. Lima. Boulin. Si las partes convienen en el boleto que el pago del precio y/o entrega de la cosa debe efectuarse en una fecha que es anterior a la fijada para el otorgamiento de la escritura pública. Bueres). Roca. no hay contrato y sólo indemnización por frustración de la promesa''. puede ser cumplida por el juez. Decundo. Yaver. y que entre tanto sólo genera por sí. Campio. Pinotti. Juancorena.obligacional definitivo puede ser hecho por instrumento privado o por escritura pública (Despacho A). obligaciones naturales de dar la cosa y pagar el precio". (Gastaldi. Micieza. Raggio. Cobas. Müller. según el criterio. requiriendo la intervención activa del escribano (Despacho A). Una primera tesis. El autor define al boleto diciendo que "es el contrato parcialmente típico. y . Falbo. Herrera. alcanza por igual al comprador y al vendedor. la obligación de hacer escritura pública. Mateo. González. Garrido. Civ. Cifuentes)". que debilita el boleto. Fossati. Para López de Zavalía el boleto de compraventa tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una compraventa nula por defecto de forma. Juárez. La obligación de hacer escritura pública no es personahsima y. (Zago. Despacho B: El boleto de compraventa inmobiliaria constituye una promesa de contrato de compraventa que resulta ser forzoso. que según su contenido impuesto o declarado.

724/72) regulan con mayor detalle algunas especies particulares de boletos. porque el "comprador" en la inmensa mayoría de los casos "constituye la parte económicamente débil. Ambas son compraventas perfectas o definitivas y no meros negocios en formación. 100-780. Cám. y contiene la "promesa de escriturar . en J. f) El principio protectorio. por ende. inc. Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los económicamente débiles. 413). T de Santiago del Estero. y está convencido por un error íurís de que ejerce sobre la cosa inmueble un derecho de dominio" y "que ese error de derecho se hace aún más . Una tercera tesis. contrato". Este argumento tiene su base en la ley 14. denominada boleto de compraventa. Spota remarca la diferencia entre la compraventa. Una segunda tesis mtentó reforzar el boleto señalando que es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. 1324. el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio. Una gran parte de las argumentaciones jurídicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de protección de la parte débil. 1963-V-535. y b) con el cumplimiento del requisito de forma. Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituración es un negocio de disposición complementario. ob. y no exclusivamente la de hacer escritura pública.. También se consideró que hay una distancia en el conocimiento. I.) porque hay una convención que obliga a celebrarla''. cit. a los que califica de actos jurídicos bilaterales y patrimoniales "y. Los llamados 'boletos' de compraventa constituyen verdaderos contratos bilaterales de compraventa. in re "Quesari c/De Bruyn". sino adprobationem. en la doctrina y en la jurisprudencia. de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. Distingue dos especies de compraventa inmobiliaria: a) La celebrada por escritura pública. L. y b) la celebrada por instrumento privado.cuando se trate de la enajenación de un inmueble" (Cám. "contrato de primer grado o contrato de obligación" y "el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento".algunas leyes (vgr. p. 14. T. no diferencia entre dos etapas. la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. sala F. los demás son actos complementarios para concretar esa finalidad. En virtud de ello. que fortalece al boleto. L. como indica expresamente el artículo 1185. Civ. sea por razones económicas o cognoscitivas. SALVAT. Esta apreciación ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa (art. El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa. Nac. Puede considerarse admitida con plenitud. A. y se integra: a) Con la tradición de la cosa y el pago del precio. decreto-ley 19. la escritura pública.005. t. Civ. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto. 11-10-60. acompañados de la promesa o compromiso de reducirlos a un instrumento público -escritura traslativa de dominio. una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. Cód.

No obstante. y poder especial para el caso de ser celebrado a través de un mandatario (art. etcétera. 1035). en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse. a) Boletos provisorios y definitivos.excusable cuando se determina en el instrumento privado que contiene la promesa de venta. los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro. . o por el juez. sumado a la ausencia de formas. promesas. es un acto de disposición. 1881. cuyos efectos. que mediante la tradición el adquirente por boleto de compraventa recibe la posesión de la cosa objeto del contrato. porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificación. el mismo principio puede informar su debilitamiento. cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daños pero no a la escrituración. Civ. pese a la norma de los artículos 2352 y concordantes. 2355.)'*'*^ El "boleto" es un instrumento privado y no se transforma en público por la certificación de firmas ante escribano. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisión del dominio. boletos provisorios. La aplicación del principio protectorio de la parte débil justificó en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. b) el vendedor debe ser notificado. no personalísimos ni tampoco reales. o por su inscripción. y se requiere la capacidad para disponer. En estos casos la solución la dará la lesión prevista en el artículo 954 del Código Civil. pero no le dieron la forma de escritura piiblica. se asimilan a la compraventa. En muchas situaciones el boleto. El boleto otorga a las partes derechos personales. el efecto de estos actos es otorgarle fecha cierta a un instrumento privado (art. aun cuando el comprador haya cedido. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. es motivo de aprovechamiento de contratantes débiles. salvo que se acredite insolvencia del cesionario. 2) Calificación y efectos del boleto de compraventa. 2356. Otro supuesto distinto es aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio. que quien formula esa promesa confiere a la otra parte la 'posesión del inmueble' no pudiéndose pretender que 'el humilde adquirente sepa lo que los juristas no saben'. resolviéndose. como lo señala la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. c) antes de la notificación el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre. Este es el denominado "boleto definitivo". Para calificar el boleto de compraventa y asignarle efectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carácter prelimmar: ofertas. como hemos visto. Cód. quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposición. razón por la cual es posible su cesión sin otra forma que la escrita''"^ y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero.

b) La posesión. la que ha recibido un frondoso tratamiento jurisprudencial que veremos seguidamente. En el mismo sentido: sala B. que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesión está abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesión al tercer comprador. además. Las partes pueden optar por la reventa en lugar de la cesión. sin que medie conformidad de los restantes. es otra venta. Antonio c/Coto. En esta última sólo se cambia la posición contractual. 1981-D-594. Civ. Carece de eficacia el boleto de venta otorgado por persona analfabeta que imprimió su impresión digital por no saber firmar.d) luego de la notificación es obligado a escriturar a nombre del cesionario. La adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legítima (art. Si el negocio se frustra por ineficacia el comprador tiene acción de daños. La escritura ptiblica es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una función importantísima. Ambrosio". Civ. L. aunque luego puedan existir algunos problemas en la solución de conflictos. La prohibición absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulación de bienes y es una cláusula ilícita. aunque se utilice el mecanismo de la cesión. si no existen pruebas supletorias de la forma en el boleto. lo que ha motivado un criterio jurisprudencial estricto que. El texto legal se refiere a que el boleto es un título suficiente paratransmitir la posesión de una cosa. de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolución del contrato. sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. "Scala. e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificación de la cesión y el pago íntegro del precio. Cód. Concepción". c) La obligación de escriturar. por ejemplo. E. Incumplimiento. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar. Nac. La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligación de transferir. L.). 103-489). La venta de uno de los herederos. D. Si la cesión es efectuada por el vendedor es un fenómeno similar. y por lo tanto es una posesión legítima.. "Ramos. Esta es una regla clara en nuestro Derecho. es inoponible a los herederos no firmantes. . la expresión del consentimiento. una modificación de las condiciones y. El boleto no otorga las mismas seguridades que la escritura.. mientras que en la primera hay. sala C. Daños resarcibles. 2355. en cuanto a la identidad de las personas. rechaza las huellas digitales como manera de expresión de la voluntad en boletos de compra venta. Salvador c/Marletta de Lanza. y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario. ni que demuestre que aquélla vendió conscientemente y con las modalidades resultantes del boleto" (Cám.

Finalmente. Civ. la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar (art. pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla el que se presume suspensivo. Aplicando las reglas señaladas arriba. o bien subsidiariamente por el juez. es decir. El incumplimiento total o parcial de la obligación de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituración por parte del deudor. 1201. autorizando a la ofra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesión. porque concurre un casus eximente de la responsabilidad. pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligación (art. Cód. Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento. en este caso es una condición suspensiva. La mora de una de las partes admite ser purgada por la firma de un convenio posterior. y la segunda es que se transforma en pura y simple. o de una urbanización. Cód. no puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturara. la que no puede ser meramente potestativa.).). La extensión del resarcimiento encuentra su límite en la relación de causalidad adecuada. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras. Frente a la mora del deudor de obligaciones recíprocas se puede ejercer la excepción de incumplimiento contractual. Procede el ejercicio de esta excepción dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales.La obligación pesa sobre ambas partes. durante el cual se van pagando cuotas. o si la parte interpelante no cumplió con la obligación a su cargo. la escrituración es exigible. Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prórroga del plazo. de modo que sólo los perjuicios que tienen su origen en el incumplimiento contractual son . 509. causando la obligación de indemnizar por parte de quien prometió la venta que no pudo cumplir. o tácitamente por otro boleto subsiguiente a la constitución en mora del primero. También puede reclamar el resarcimiento de los daños moratorios en relación adecuada con el incumplimiento. Civ. En estos supuestos. En los casos en que es necesaria la interpelación. aunque no haya aprobación. la misma debe ser efectuada por los titulares del crédito y no por el escribano. que hasta que no venza no es exigible la escrituración. Cuando la parte vendedora está constituida por varios condóminos. Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales. En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha admitido cuando hay mora en la obligación de escriturar. una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración segijn boleto o bien la totalidad de ellas. si no hay plazo expreso o tácito el interesado debe pedir la fijación judicial.

reparables. debe indemnizársele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frusfrado. . por ello no se le indemniza con el valor del bien. si para obtener la finalidad frustrada debe comprar ofro inmueble. producidos como consecuencia de la mora en escritura. si los hubiera. En este último caso la frustración produce la obligación restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual. Si se produce una demanda por escrituración y la consiguiente condena judicial. el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituración. mientras que en la fiTastración o ineficacia en general se repara el daño al interés negativo o de confianza. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa. y éste es más caro. También deben indemnizarse los incrementos dinerarios de una obra. La mora en la obligación de escriturar obliga a resarcir los daños que la misma produce en relación causal adecuada. En los supuestos de incumplimiento se indemniza el interés de cumplimiento. Sin embargo.

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