La responsabilidad del Notario en la autorizacin de los instrumentos pblicos relacionados con el Plan de Ordenamiento Territorial POTAcuerdo COM030-08

1. El Plan de Ordenamiento Territorial POT

Es la herramienta de planificacin mandada por el Cdigo Municipal para que los municipios puedan cumplir con la funcin de ordenacin del territorio que la Constitucin les asigna. Su objetivo mejorar la calidad de vida de los vecinos del Municipio de Guatemala a travs de la utilizacin racional del territorio acorde a su mejor potencial, proveyendo claridad y transparencia en la informacin, agilidad en la aprobacin de proyectos, certeza para los vecinos inversionistas y proteccin de los intereses de vecinos residenciales. Se aplica en toda la extensin territorial del Municipio de Guatemala para cualquier actividad de fraccionamiento, tales como desmembracin de terrenos, de obra como: movimientos de tierra, urbanizaciones, demoliciones y construcciones o de uso del suelo tales como cambio de las actividades que se realizan dentro de un inmueble. Artculo 11 Del POT. Obligaciones y responsabilidades derivadas del ordenamiento territorial. Toda persona individual o jurdica que dentro del Municipio pretenda fraccionar un predio, realizar obras en el mismo, cambiar el uso del suelo, o localizar en un inmueble un establecimiento abierto al pblico, as como realizar cualesquiera actividades derivadas, conexas o complementarias a las anteriores, deber previamente obtener autorizacin municipal. Los propietarios, poseedores, usufructuarios y arrendatarios de inmuebles, as como los planificadores o ejecutores de proyectos y los propietarios de establecimientos abiertos al pblico, sern responsables del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente Acuerdo, de conformidad con su actuar y de acuerdo con la ley.

2. Practicas Incentivables
Artculo 9 del Acuerdo COM 16 2009. Prcticas incentivables. La aplicacin del rgimen de incentivos proceder cuando se cumpla con una o ms de las siguientes prcticas incentivables, clasificados segn el ciclo de transformacin del territorio. . . El reglamento de incentivos es un complemento al Plan de Ordenamiento Territorial, el cual permitir crear un balance entre los intereses de los desarrolladores , tales como mayor rentabilidad de sus proyectos y los intereses de los vecinos obteniendo stos una mejor calidad de vida, permitiendo as crear la ciudad para vivir, siendo este principales objetivos de la Municipalidad. El cumplimiento de estas prcticas, que son de carcter voluntario, generar la mayor rentabilidad de un proyecto por medio de dos tipos de incentivos: el de mayor edificabilidad en su construccin, lo que implica mayor cantidad de m2 construibles, o el de reduccin de los costos de licencias municipales, este ltimo cobra vigencia a partir de octubre del 2011. uno de los

Adicionalmente, el POT incentiva indirectamente la vivienda, al asignarle un procedimiento expedito, permitir mayores reas de usos no residenciales si se combinan con vivienda en el mismo predio, y reduciendo los requerimientos de estacionamiento y de impacto vial para los usos habitacionales.

3. Fraccionamiento de Bienes Inmuebles

De acuerdo al POT previo a realizar cualquier fraccionamiento, desmembracin o particin de predios en el Registro General de la Propiedad, es requisito obtener la autorizacin municipal, constituye esta la licencia de fraccionamiento. Artculo 73 Del POT. Licencia de fraccionamiento. La licencia de fraccionamiento es la autorizacin municipal para la realizacin de fraccionamientos, entendiendo como tales el procedimiento que se realiza ante el Registro General de la Propiedad para desmembrar un predio urbano o rstico en otros de menor tamao.

Se incluyen en este concepto las particiones o desmembraciones para s mismo o para terceras personas, as como el desarrollo de parcelamientos, urbanizaciones, condominios o cualquier otro tipo de desarrollo urbano o rural.

Las vas privadas y las vas pblicas de todo tipo de desarrollo que se fraccione en cinco o ms porciones debern ser urbanizadas a costa del propietario, con la respectiva introduccin de servicios mnimos de agua potable, drenajes sanitarios y pluviales, energa elctrica, servicios de telecomunicacin, as como la pavimentacin de dichas vas, quedando sujeto el interesado, en caso de incumplimiento, a la ejecucin de las garantas y dems disposiciones contempladas en la ley. Para el efecto deber obtenerse la respectiva licencia de obra.

Todo fraccionamiento deber adecuarse a las normas establecidas en el presente Acuerdo, en los planes suplementarios, y en otras normativas que le fueren aplicables.

4. Uso del suelo

La regulacin del uso del suelo en el POT se har a travs de la licencia de uso del suelo, esta licencia no exista antes, y consiste en la autorizacin de la utilizacin de un inmueble para una actividad determinada. Existen bsicamente dos clasificaciones de usos del suelo: residenciales y no residenciales, y stos ltimas se dividen a su vez en ordinarios y condicionados. Los usos no residenciales condicionados son aquellos cuya autorizacin implica un mayor control por parte de Municipalidad y vecinos, dado que son los que usualmente producen daos o minusvalas a predios colindantes o a la ciudad en su conjunto.

La emisin de la licencia de obra est sujeta a que el uso del suelo al que se pretenda dedicar el inmueble sea autorizable. Conjuntamente con la solicitud de licencia de obra se hace necesaria la solicitud para el uso del suelo del inmueble. De la misma manera si le cambio el uso que le doy a un inmueble deber solicitarse una licencia de uso del suelo, que se resuelve segn el procedimiento contenido en la tabla de parmetros de la zona general correspondiente, la cual se extiende indefinidamente, siempre que el uso del suelo se mantenga. Artculo 41 Del POT. Parmetros normativos de uso del suelo. Para el ciclo del uso del suelo, se establecen los siguientes parmetros normativos: a) Uso del suelo residencial: Superficie edificada destinada al uso del suelo primario residencial que se permite disponer en un inmueble, medida en metros cuadrados. Para el efecto se tomarn en cuenta nicamente las superficies destinadas al uso del suelo primario correspondiente. b) Uso del suelo mixto: Superficie edificada que se permite disponer con usos del suelo primarios no residenciales as como con usos del suelo primario residenciales en la proporcin mnima establecida, medida en porcentaje de la superficie total. Si se da esta condicin, el caso particular no tendr que cumplir con lo contenido en el parmetro normativo del siguiente inciso.

c) Uso del suelo no residencial: Superficie edificada dedicada a uno o ms usos del suelo primarios no residenciales que se permite disponer en un inmueble, medida en metros cuadrados. d) Uso del suelo no residencial con actividades condicionadas I, II o III: Superficie edificada destinada a uno o ms usos del suelo primarios no residenciales en donde se realizan actividades condicionadas I, II o III, segn sea el caso, que se permite disponer en un inmueble, medida en metro cuadrados. Si se da esta condicin, el caso particular no tendr que cumplir con lo contenido en el parmetro normativo del inciso anterior.

5. De las Sanciones
Artculo 122 del POT. Sanciones. Las sanciones, de conformidad con la naturaleza y gravedad de las faltas sern de los siguientes tipos:

I. Por faltas en el fraccionamiento de inmuebles: a) Multas por faltas en el fraccionamiento de inmuebles.

II. Por faltas en la realizacin de obras: a) Multas por faltas en la realizacin de obras. b) Suspensin temporal de obra, concurrente con suspensin temporal de la licencia de obra, si sta se hubiere emitido con anterioridad. c) Demolicin total o parcial de obra, concurrente con cancelacin de la licencia de obra, si sta se hubiere emitido con anterioridad. d) Aplicacin de multas con suspensin temporal de obra y suspensin temporal de la licencia de obra, si sta ltima se hubiere emitido con anterioridad. e) Aplicacin de multas con demolicin total o parcial de obra y cancelacin de la licencia de obra, si sta ltima se hubiere emitido con anterioridad.

III. Por faltas en el uso del suelo o en la localizacin de establecimientos abiertos al pblico: a) Multas por faltas en el uso del suelo o en la localizacin de establecimientos abiertos al pblico. b) Cierre provisional del establecimiento, concurrente con suspensin temporal de la licencia de uso del suelo, si sta se hubiere emitido con anterioridad. c) Cierre provisional del establecimiento, concurrente con cancelacin de la licencia de uso del suelo, si sta se hubiere emitido con anterioridad. d) Aplicacin de multas con cierre provisional del establecimiento y suspensin temporal de la licencia de uso del suelo, si sta ltima se hubiere emitido con anterioridad. e) Aplicacin de multas con cierre provisional del establecimiento y cancelacin de la licencia de uso del suelo, si sta ltima se hubiere emitido con anterioridad.

6. La responsabilidad del Notario

El artculo 1668 del Cdigo Civil, establece: El profesional es responsable por los daos o perjuicios que cause por ignorancia o negligencia inexcusables o por divulgacin de los secretos que conoce con motivo de su profesin. La responsabilidad del Notario consiste en que previo a faccionar cualquier instrumento pblico en este caso, que se relacione con el Plan de Ordenamiento Territorial deber tener un conocimiento profundo del mismo en virtud de que por no conocer los alcances de este acuerdo puede causrsele daos y perjuicios a la persona que requiere nuestros servicios, pues por el no cumplimiento de los requisitos imponrsele a sta sanciones que van establecidos en dicho acuerdo, puede

desde multas, suspensin temporal de obra,

demolicin total o parcial de obra hasta el cierre del establecimiento y cancelacin de la licencia de uso del suelo. Por lo tanto los instrumentos notariales que faccione debern ser preparados con eficiencia y lealtad hacia el requirente.

Bibliografa

Cdigo Civil. Decreto Ley Nmero 106. Plan de Ordenamiento Territorial POTAcuerdo COM-030-08 Acuerdo COM 16 2009. Reglamento de incentivos http://pot.muniguate.com/reglamento_incentivos/reglamento.php#