PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA.

Dado el interés que tiene el tema legal sobre

arrendamiento, escribimos de nuevo sobre la
materia, pero esta vez para estudiar la
prórroga legal arrendaticia. Sobre este tema
existe bastante duda; tanto, que todavía en los
contratos de arrendamiento a tiempo
determinado leemos en la cláusula referida al
lapso de duración, la expresión “no prorrogable”; la cual hace suponer
a las partes contratantes que una vez terminado el tiempo que se
estableció para el arrendamiento, el inquilino tiene que desalojar de
inmediato el inmueble alquilado. Esto tiene carácter relativo dado que
no siempre es así. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente
(art.38) establece que en los contratos celebrados a tiempo
determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para
el arrendatario; de allí que se llame prórroga legal, porque, aunque el
propietario o arrendador no quiera prorrogar el lapso del arrendamiento,
la ley lo obliga a hacerlo, siempre y cuando el inquilino esté solvente en
todas sus obligaciones, tanto las establecidas en el contrato, como las
previstas en la ley que regula esta materia.

En cambio, para el arrendatario o inquilino es facultativo quedarse o nó

ocupando el inmueble arrendado, es su potestad, pero repito, tiene
necesariamente que estar solvente en sus pagos y así lo establece la
propia ley (art.40), cuando prevé, que si al vencimiento del término
contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus
obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del
beneficio de la prórroga legal.

Ahora bien, surge la inquietud y nos preguntamos entonces: ¿Cuánto

tiempo otorga la ley como prórroga legal?.- Esta prórroga la determina
el tiempo de duración que usted ha ocupado el inmueble como inquilino,
de acuerdo a la siguiente tabla:
1.- Si la relación arrendaticia ha tenido una duración de hasta un (1)
año o menos, el lapso se prorrogará por un tiempo máximo de seis (6)
meses. 
2.- Si la relación arrendaticia ha durado más de un (1) año y menos de
Cinco (5) años, el lapso se prorrogará por un (1) año máximo adicional. 
3.- Si la relación arrendaticia ha durado más de cinco (5) años, pero
menos de diez (10) años, el lapso se prorrogará por dos (2) años
adicionales. 
4.- Si la relación arrendaticia ha durado más de diez (10) años, el lapso
se prorrogará por tres (3) años adicionales.

Es importante saber además, que mientras dure la prórroga legal, el

propietario no debe intentar acción de desalojo o desocupación en
contra del inquilino y si lo hace, bastará que el arrendatario alegue la
vigencia de la prórroga legal y la solvencia en el pago de sus
obligaciones, para que dicha acción sea declarada inadmisible y/o sin
lugar. Una vez terminada la prórroga legal, es cuando se podrá accionar
legalmente en contra del inquilino renuente a entregar el inmueble
alquilado a pesar de haber terminado la duración del contrato y su
prórroga.

También debemos señalar, que durante la vigencia de la prórroga legal,

el contrato de arrendamiento se considerará a tiempo determinado y
permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones
convenidas por las partes en el contrato original, excepto las variaciones
del monto del cánon de arrendamiento, el cual podrá modificarse debido
a un posible procedimiento de regulación, o de un convenio entre las
partes si el inmueble arrendado estuviere exento de regulación.