Está en la página 1de 7

Ref.

Expte N° 27821/2021-5522-1

Paraná, 21 de febrero de 2022

Sr Secretario de Planeamiento y Desarrollo Territorial


Arq. Guillermo Luis Federik
Su Despacho

Visto lo interesado por el HCD respecto a la posibilidad y oportunidad para


declarar de utilidad pública las parcelas lindantes al Parque Carmelo Cabrera
(Patito Sirirí), para ser incorporadas al patrimonio y uso público, se ha realizado un
análisis comprensivo de la situación que se sintetiza en los siguientes apartados:

1. Respecto a los derechos y situación legal dominial.

En el informe que se adjunta, elaborado por la Dirección de Cartografía y Datos


Espaciales e incluido en el Expediente N° 8140/21, se detalla la cronología de los
sucesivos trámites y acuerdos entre el Estado Municipal y los titulares dominiales
de las fracciones que diera base a la sanción de la Ordenanza N° 7963/97 que
aprueba el amanzanamiento apertura de calles y loteo.

De esta documentación surge con claridad los derechos reales de los titulares de
las fracciones interesadas por el HCD para ser declaradas de Utilidad Pública.

Complementariamente cabe mencionar la existencia de una Servidumbre


Administrativa de Ocupación y Paso a favor del Superior Gobierno de la Provincia
de Entre Ríos. La misma ha sido establecida sobre el sector sur de Calle Héroes y
Mártires del 9 de Junio de 1955 sobre la traza del Colector Cloacal Noreste de
Paraná. (Plano de Mensura N° 98847/54 adjunto a las presentes)

2. Situación urbana

A. General

El área urbana en el que se encuentran los terrenos es una de las más calificadas
de la ciudad lindera al Parque Urquiza y al área de Puerto Nuevo, por ende, con
vistas hacia el río y conexión a la Costanera.

Las calles Alberti, Héroes y Mártires del 9 de Junio de 1955 y De la Torre y Vera (en
su último tramo sin salida), se incorporaron como calles públicas o trazadas a
principios de la década de 1990 luego de un largo proceso detallado en el
informe adjunto de Dirección de Cartografía y Datos Espaciales.

En aquel entonces el sector estaba, por su situación de desarrollo, más


identificado con el barrio Maccarone que con el Parque Urquiza. La sucesión de
intervenciones en el entorno realizadas desde el estado y el desarrollo
inmobiliario, lo han aproximado a que se asimile al área Parque.
Las fracciones pueden dividirse en dos sectores de características bien
diferenciadas, uno al norte y otro al sur de la calle Héroes y Mártires del 9 de junio
de 1955 que describe una línea sinuosa en razón del desnivel de la barranca. Las
fracciones al norte integradas a una “manzana” urbanizada y las fracciones al sur
que presentan una situación de continuidad con el Parque Urquiza.

B. Sector Norte

Las fracciones ubicadas en este sector componen la manzana 17 de la Sección


1, definida por 2 frentes ortogonales hacia Avda. Laurencena y calle De La Torre
y Vera, con un tercer frente orgánico que presenta 3 cotas diferenciadas sobre
calle Héroes y Mártires del 9 de junio de 1955.

Estas fracciones se encuentran integradas a una “manzana” completamente


urbanizada en dos de sus tres frentes. Por lo que su articulación como “parque”
aparece forzada y de un pobre resultado urbanístico con límites al norte de
“fondos” de parcelas edificadas en toda su extensión.

Claramente se desprende de esta situación su “vocación” y destino de parcelas


urbanas edificables.

Las superficies de las fracciones de interés integradas en esta manzana totalizan


6581,50m2. De acuerdo a la normativa vigente (FOS 60% - Altura Máxima 9,50m)
se puede estimar una edificabilidad máxima de 11.847 m2.

C. Sector Sur

Las tierras de interés que se ubican al sur de la calle Héroes y Mártires del 9 de
junio de 1955 y limitan al oeste con la continuidad de calle Gregoria Matorras de
San Martín y al sur con calle Alberti componen una unidad con las barrancas del
Parque Urquiza, consolidada luego de las obras de estabilización frente al parque
Carmelo Cabrera. (Iniciadas en 2014 e inauguradas en 2016).

Este fragmento no presenta ninguna construcción y su límite oeste con el Parque


no es más que una línea definida en un plano de mensura. Presentan un valor
social como extensión y culminación del Parque Urquiza y puede ejercer sinergia
con el mismo, con el Parque Carmelo Cabrera (Patito Sirirí), el conjunto integrado
por la Vieja Usina y el Centro Provincial de Convenciones.

Ahora bien esta “continuidad” con las barrancas del parque no constituye una
continuidad de “usos” atento a que por forma y topografía la fracción es en sí un
componente paisajístico. Con igual criterio cualquier barranca cercana a uno de
nuestros parques costeros (Parques Urquiza, Varisco o Toma Vieja) podría
presumirse continuidad de aquel y sujeta a expropiación.
Las superficies de las parcelas de interés integradas en este sector totalizan
10.863,23 m2. De acuerdo a la normativa vigente (FOS 60% - Altura Máxima
9,50m) se puede estimar una edificabilidad máxima de 19.392 m2.

3. Respecto a la Edificabilidad

En gráfica se detalla la condición normativa del sector y la edificabilidad máxima


calculada en función de la misma, la síntesis es la siguiente:

Sección 1 Manzana 17 Parcelas 1 y 2. Superficie Total: 6.590,52 m2

Edificabilidad máxima: 11.847 m2

Sección 1 Manzana 16 Parcelas: 1, 2 y 3 Superficie Total: 10.688,98 m2

Edificabilidad máxima: 19.392 m2


Edificabilidad máxima total: 31.239 m2.

4. Respecto al Valor Económico y las Expectativas Sociales

Solicitada que fuera la intervención de la Comisión de Avalúos Municipal, la


misma ha determinado como valor de referencia para las fracciones interesadas
(según consta a Fs. 20 y 21 del presente) ciento ochenta y cinco dólares
estadounidenses por metro cuadrado (185 U$D x m2). La superficie total de las
mismas es de17.279,50 m2.
De resultas de esta valuación el predio total importa la suma de 3.196.707,50 U$D.

Sector Norte: 6581,50m2 x 185 U$S = U$S 1.217.577,50

Sector Sur: 10863,23 m2 x 185 U$S = U$S 2.009.697,55

Las expectativas sociales respecto a la “obligación” del Estado Municipal de


generar un mecanismo para la adquisición del predio y su anexión al Parque
Urquiza son fuertes y persistentes. Ahora bien es importante destacar que estas
expectativas son promovidas por actores con intereses específicos y “privilegios”
que no se fundan en derecho alguno. Por caso los frentistas a una calle que no
era tal (hoy calle Alberti) y que el Estado Municipal, en pos de resolver esta
irregularidad, aceptó la cesión de esta en sustitución de los espacios públicos
que hubiera correspondido ceder al urbanizador.

En esta perspectiva es razonable plantearse la necesidad de crear algún


mecanismo que permita captar aportes representativos de la plusvalía generada
por la intervención del estado en aquella operación.

Del análisis expuesto en el apartado N° 2 surge una clara diferencia de situación


de las fracciones ubicadas al sur de calle Héroes y Mártires del 9 de junio de 1955,
que pueden fundar la legítima pretensión de la ciudadanía de dar continuidad al
Parque Urquiza. Ahora bien la ponderación de una inversión de la magnitud
detallada ut supra, supone para el Estado Municipal la resignación de
intervenciones para la puesta en valor de otros espacios públicos tan justamente
reclamados como este.

Visto así esta cuestión debe ser considerada en una perspectiva urbana global
no cerrada al fragmento en análisis. Costo, oportunidad, prioridades de los
distintos espacios públicos a intervenir y fuentes de financiamiento y captación
de plusvalías son algunas de las evaluaciones que deben hacerse frente a este
reclamo ciudadano.

¿Qué plaza o parque existente dejaremos de atender para dar satisfacción a


esta demanda ciudadana?

¿Cuáles serán las fuentes de financiamiento de esta operación?

¿Cuáles serán los mecanismos de captación de las plusvalías generadas por esta
nueva intervención del estado?
Son algunos de los interrogantes a resolver.

5. Respecto a la Declaración de Utilidad Pública

La declaratoria de utilidad pública, como paso previo al instituto de la


expropiación, supone valorar las causas la finalidad y el claro sentido de
“beneficio general” de la acción. La que no puede bajo ningún concepto
esconder motivos de interés privado o particular.
La causa, en este caso, es la pretensión de extender el Parque Urquiza sobre
estas parcelas privadas.

Todos los estudios planes y proyectos urbanos reseñan con claridad que uno de
los problemas centrales referidos a los espacios públicos de la ciudad es su
ineficiente distribución, con una fuerte concentración en el borde costero.
Paraná Emergente y Sostenible, último documento validado socialmente en la
materia lo ratifica, planteando la necesidad de la creación de espacios públicos
al interior del territorio urbano.
Visto así entonces la finalidad esgrimida, ampliar el Parque Urquiza, no se funda
en una “necesidad objetiva”. Si bien es comprensible la demanda subjetiva
existente por el valor simbólico del sector y la situación de vacancia de las tierras
se presenta como una “oportunidad” en tal sentido.

En una perspectiva urbana amplia, el “beneficio general” de esta operación


sería posible si se encontraran mecanismos de financiamiento que no afectaran
la necesidad objetiva de crear nuevos espacios públicos al interior del territorio
urbano, tal lo previsto con iniciativas como el Master Plan Integral del Parque
Lineal Urbano Sur y la recuperación de Parque Gazzano entre otras.

6. Alternativas y Recomendaciones

A. Tierras a adquirir

Del análisis del apartado N° 2 surge como primer recomendación descartar de la


consideración como fracciones a adquirir por el Estado Municipal a las ubicadas
al norte de calle Héroes y Mártires del 9 de junio de 1955 (Sección 1 Manzana 17)
por estar claramente integradas a una “manzana” urbanizada.

Del mismo análisis surge con cierta lógica la posibilidad de integrar al Parque
Urquiza las fracciones ubicadas al sur de calle Héroes y Mártires del 9 de junio de
1955 (Sección 1 Manzana 16).

B. Mecanismos de Gestión y Financiamiento

Si estas recomendaciones básicas fueran aceptadas y se remitiera la operación


urbana a incorporar el sector Sur al territorio del Parque, se recomienda explorar
la vía del convenio urbanístico para el financiamiento de la adquisición.

Esto importa involucrar a todos los actores directamente relacionados al


fragmento urbano, los propietarios y el Estado Municipal, definiendo los aportes
de cada parte en función de los beneficios generados por el convenio.

Integrando a la negociación como criterio de compensación económica, por


una parte, la mejora en la edificabilidad de los terrenos del sector Norte con
especial interés en completar y consolidar esta “manzana” urbana y, por otra
parte, la generación de mecanismos efectivos de captación de las plusvalías
generadas por esta acción.
Finalmente se deberá definir un aporte del estado que complete el
financiamiento. El mismo, a criterio del suscripto, no debiera ser superior al 20 %
del costo total de las tierras a adquirir.

Mejorar la edificabilidad del sector norte es posible, considerando las diferencias


de nivel que existen entre la cota de Manuel Alberti y Avda. Laurencena que
minimizan los impactos visuales, elemento al que podría sumársele la utilización
de principios de diseño que colaboren en la amortiguación de impactos, tales
como el uso de terrazas verdes y la permeabilidad en la disposición de los
volúmenes a construir. (Aspectos a regular en la norma que convalide al
convenio urbanístico)

Mayorando la edificabilidad del sector Norte, pasando de los11.847 m2 actuales


a una edificabilidad de 23.700 m2 se generaría una Plusvalía equivalente al 10 %
de la diferencia de edificabilidades (11.853 m2). Esta Plusvalía se puede valorar
preliminarmente entre 750.000 U$D y 1.000.000 U$D, aplicables a la adquisición de
la fracción Sur en el marco del convenio urbanístico.

Esta operación dejaría un saldo a integrar, contrastado con la valuación oficial,


de entre 1.000.000 U$D y 1.250.000 U$D. Los que podrían completarse mediante
mecanismos de captación de plusvalía sobre las propiedades beneficiarias de la
operación y el aporte del Estado Municipal.

Se propone así captar por vía de una plusvalía extraordinaria sobre las parcelas
directamente beneficiadas por esta intervención del estado, equivalente al 10 %
del valor de la edificabilidad de las mismas para las directas y en gradiente
diminución las indirectas.
Esta ecuación supondría un aporte por única vez de los propietarios beneficiarios
del convenio equivalente a una suma que variará entre los 16.000 U$D y los
32.000 U$D para una parcela promedio beneficiaria directa de acuerdo a la
carga adoptada.

La suma recaudada por vía de esta plusvalía extraordinaria se estima


preliminarmente entre los 600.000 U$D y 1.200.000 U$D, de acuerdo al criterio que
se adoptare de los expuestos en el análisis de captación de plusvalías adjunto.

Para alivianar esta carga sobre los propietarios beneficiarios podrá evaluarse su
integración en cuota partes diferidas y complementariamente con el aporte
voluntario del resto de la ciudadanía.

C. Destino de las Tierras

La adquisición de este predio no implica, per se, que su carácter público esté
definido por el vacío. El estado municipal, preservando el uso público, deberá
reservarse la potestad de definir dentro de la gama de usos compatibles con un
parque moderno el que pudiera corresponder de mejor manera.
SINTESIS FINAL

1. La declaración de utilidad pública de las tierras interesadas no debería


hacerse sobre la totalidad. Se recomienda fuertemente circunscribir la
operación a las fracciones ubicadas al sur de calle Héroes y Mártires del 9
de junio de 1955.
2. El Convenio Urbanístico es, para el caso, un instrumento esencial para
integrar a todos los actores involucrados e interesados en su justa
resolución.
3. Los intereses particulares y la defensa de sus privilegios no pueden nunca
estar por sobre los intereses de las mayorías ciudadanas.
4. El costo de la operación NO debe ser asumido por el Estado en soledad.
Lograr una ciudad más equilibrada y solidaria impone una distribución de
justa de las cargas. En este sentido la captación de plusvalías sobre los
beneficiarios directos de la intervención del estado es una herramienta
ineludible.
5. Finalmente de llevarse a cabo la adquisición de las tierras, su destino será
definido por el estado municipal, preservando su uso público en el
contexto de las necesidades de parque moderno.

Sin más elevo las presentes a su consideración.

También podría gustarte