VALUACIÓN DE

TERRENOS
RÚSTICOS Y CULTIVOS

Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

 BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

 Las Regiones Naturales del Perú

 El Mapa Ecológico del Perú
 El Sistema de Clasificación de Tierras por
Capacidad de Uso Mayor
 El Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú
 CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN
VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS
 Valor Normal de Mercado
 Valor Comercial
 Valor Reglamentario
 Valor de Realización
 Valor Afectivo
 Valor de Remate
 Valor según rentabilidad agrícola y/o
ganadera
 Valor de Servidumbres y Usufructos
VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS
Pasos a seguir en valuación de terrenos rústicos:

 Inspección ocular de campo

 Determinación de la Región geográfica del Perú
correspondiente Zona de Vida
 Categorías de suelos
 Estudio de mercado
 Toma de vistas fotográficas
 ESTUDIO DE MERCADO EN CAÑETE
 En un estudio de Mercado del Valle de Cañete se
encontró una escritura compra-venta de terreno rústico
correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis,
celebrada entre la Municipalidad de Cañete y una
persona particular en que el valor pactado fue de
$35,000/ha.
 Por otro lado, se detectó que ofertaban terrenos de
segunda categoría entre 30 y 32 mil dólares por
hectárea; y de tercera categoría; entre 20 a 25 mil
dólares por hectárea.
 Por tanto, para los terrenos motivo de valorización de
tercera categoría, por contenido tolerable de sales
solubles se adoptó el valor de 20 mil dólares por
hectárea.
 VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la
valuación de eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE)
por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos
no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor básico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categoría
d = Distancia al área con valor oficial urbano
U = Uso
T = Topografía y naturaleza del terreno
V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de corrección ecológica

En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta marea)

VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
 VALORIZACIÓN DE CULTIVOS
TRANSITORIOS
 Tipo de Cultivo
 Estado de período vegetativo
 Cultivo índice en la zona o localidad
 Rendimiento/Ha
 Previo en chacra
 Valor Bruto de Producción
 Costo de Producción
 Rentabilidad
FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN DE TANGUIS
 FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
 CULTIVO: Zapallo
 VARIEDAD: Macre
 EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año
 NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto
 Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días
 DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.
I. COSTOS DIRECTOS
A. MANO DE OBRA B. MAQUINARIA Y EQUIPO
VALOR COSTO TOTAL
LABOR Nº DE JORNAL
UNITARIO S/. S/.
a. Preparación del terreno
Limpia de canales y acequias 3 12.00 36.00
Despaje 4 12.00 48.00
Chaleo y Quema 4 12.00 48.00
Bordeadura 2 12.00 24.00
Tomeo 1 12.00 12.00
Incorporación de Estiércol
Riego de Machaco
 3
1
12.00
12.00
36.00
12.00
Tapadura de surcos 2 12.00 24.00

b. Siembra
Siembra 2 12.00 24.00 C. INSUMOS
c. Labores culturales
Primer abonamiento 5 12.00 60.00
Primer deshierbo 6 12.00 72.00
Segundo abonamiento 3 12.00 36.00
Cambio de surco 6 12.00 72.00
Desahije 1 12.00 12.00
Acomodo de guías 4 12.00 48.00
Segundo deshierbo 6 12.00 72.00
Aplicaciones foliares 6 12.00 72.00

d. Riegos 12 12.00 144.00

e. Control Fitosanitario 12 12.00 144.00

f. Cosecha
Cosecha y selección 20 12.00 240.00
Guardianía 30 12.00 360.00
TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00
 FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
II. COSTOS INDIRECTOS
GASTOS GENERALES
Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/. 242.24
Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80

TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

CONSOLIDADO

COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00

A. Mano de Obra S/.996.00
B. Insumo 305.00
C. Insumos 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

D. Gastos de Administración S/. 242.24
E. Imprevistos S/. 302.80

COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

 VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES
 Tipo y edad de las plantación
 Distanciamiento entre plantas y entre líneas
 Número de plantas por hectárea
 Estado de conservación
 Rentabilidad de plantación modelo en la zona o
localidad
 Depreciación
 Valor por hectárea de la plantación y valor por planta
según años restantes de vida útil
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación)
Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000

Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun

Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL
MEDIDA SOLES SOLES
COSTOS DIRECTOS 13,267.82
MANO DE OBRA 1,456.00
Preparación de Terreno
Despaje, incorporación de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00
Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00
Siembra

Selección y desinfección de plántulas Jornal 4.00 16.00 64.00

Distribución de plántula Jornal 4.00 16.00 64.00
Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00
Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00
Labores Culturales
Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00
Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00
Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00
Aplicación de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00
Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00
A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq 6.00 50.00 300.00
B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq 5.00 50.00 250.00
C. Acarreo de abonos Hora/máq 2.00 50.00 100.00
D. Cultivo, rayado Hora/máq 9.00 50.00 450.00
C. INSUMOS 10,711.82
1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00
2 Fertilizantes : A. Urea Kg. 374.00 0.85 317.90
Fosfato Di Amónico Kg. 435.00 1.27 552.45
Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00
3 Pesticidas
Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26
Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00
Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92
Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21
Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38
Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07
Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00
Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00
Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09
4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00
5 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32
II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82

A Imprevistos 8% 1,061.43

B Gastos Administrativos 2.50% 331.70

C Asistencia técnica 2.50% 331.70

D Interes Bancario

COSTO TOTAL 14,992.63

$ 3,931.00

S/. 13,758.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000
* Precio Promedio de Venta (Kg.) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 14,992.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37
* Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63
* Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37%
NOTA:
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia
 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR
HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento)
Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000

Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL
S/ S/

COSTOS DIRECTOS 9,504.62

MANO DE OBRA 2,000.00

Labores Culturales
Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00
Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00
Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00
Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00
Aplicación de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00
Cosecha
Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00
Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00
Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00
Incorporación de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00

C. INSUMOS 6,854.62
1 Fertilizantes : A. Urea Kg. 387 0.85 328.95
Fosfato Di Amónico Kg. 457 1.27 580.39
Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00
2 Pesticidas
Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42
Poliphos Lt. 4 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28
Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07
Benlate Kg. 3 148.59 445.77
Lorsban Lt. 3 59.00 177.00
Dipel Kg. 2 154.42 308.84
Plantvax Lt. 2 213.75 427.50
Citowett Lt. 2 31.09 62.18
3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00
4 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54
II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60
A Imprevistos 8% 760.37
B Gastos Administrativos 2.50% 237.62
C Asistencia técnica 2.50% 237.62
D Interés Bancario
COSTO TOTAL 10,740.22

$ 2,129.00

S/. 7,451.50
 ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000
* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 10,740.22
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. 10,299.78
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29
* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78
* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90%
NOTA :
El tipo de tractor
FLUJO que sePARA
DE CAJA utiliza
LAes Massey Fergunson
EVALUACION de 110DEL
ECONOMICA HP.CULTIVO
Hora S/.DEL
50.00
ESPARRAGO
El costo
AÑO de la Tierra por alquiler no hay,
RENDIMIENTO porque es propia
PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
KG./HA US$/KG. US$ US$ US$
1 3000 0.8 2400 3931 -1531
2 8000 0.8 6400 2129 4271
3 16000 0.8 12800 2966 9834
4 14000 0.8 11200 3377 7823
5 12000 0.8 9600 2686 6914
6 9000 0.8 7200 2476 4724
Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2
cosechas al año se reduce a 6 años.
VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RÚSTICOS
 Característicasconstructivas, área
afectada y áreas techada
 Edad de la o las Edificaciones
 Depreciaciones
 Aplicación de Valores Unitarios
depreciados por edad y estado de
conservación
 VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION
CODIGO Nº CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha – Hualgayoc

I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008
ESTADO ACTUAL OCUPADO
PREDIO RUSTICO
USO ACTUAL VIVIENDA
ZONIFICACION Rural
Considerado en valor total del
TERRENO mismo
Por el Frente 5.00
Por la Derecha 7.00
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
Por la Izquierda 7.00
Por el Fondo 5.00
PERIMETRO ( m ) 24.00
AREA TECHADA ( m2 ) 35.00SERVICIOS EXISTENTES:
ESTADO DE CONSERVACION Regular No cuenta con servicios de agua,desagüe ni energía eléctrica.

ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO:

Se desconoce inscripción
INSCRIPCIÓN REGISTRAL registral. Terrenos de pasturas.

II. VALUACION

PARTES QUE INTEGRAN LA

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )
CONSTRUCCION
MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72
TECHOS Calamina F 34.80
PISOS Tierra Compactada I 5.59
PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64
REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00
BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00
INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00
VALOR
UNITARIO DE
LA
EDIFICACION S/. 246.75

VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75

DEPRECIACION ( % ) 35
FACTOR DE DEPRECIACION 0.65
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39
AREA TECHADA (m2 ) 35.00
VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65

III. VALOR DE LA EDIFICACION

PRECIO
VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 TOTAL ( S/. ) 6,175.02
PRECIO
VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 TOTAL ( $ ) 2,129.32
 Valuación Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o
permanentes (VP) + valor
edificaciones (VE)
¡ MUCHAS GRACIAS !